Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales A.C.
“Por la Excelencia en Valuación”
"Primer Foro Inmobiliario Veracruz" Veracruz"
ARCHIVO Y BIBLIOTECA HISTÓRICOS
El Archivo y Biblioteca Históricos de la Ciudad de Veracruz ocupa un bello edificio del siglo XVIII de tres niveles construido con piedra múcara y ladrillo, que en su época cumplía la doble función de vivienda en la planta alta y comercio en la planta baja.
Es una institución que custodia, conserva y rescata el acervo documental y bibliográfico, clasificado como histórico y contemporáneo, de la ciudad de Veracruz. Está conformado con documentación creada por la Secretaría del Ayuntamiento, y se agrupa en documentos que corresponden a los siglos XVII al XIX, así como el Fondo Siglo XX. Cuenta también con exposiciones permanentes y temporales de libros documentos y periódicos. A un lado del acceso principal se encuentra el Museo de Sitio que a través de fotografías y elementos originales del edificio muestra como se encontraba antes de su restauración en 1985.
DIRECTORIO COVEVAPRO
“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.
5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.
Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com
EDITORES RESPONSABLES
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente COVEVAPRO
Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Coordinación de publicación
L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Diseño editorial Fotografía de portada: Viajes Vildos (Orizaba, Veracruz)
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“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.
Carta del Presidente
El compromiso de éste nuevo consejo directivo, el cual me enorgullezco encabezar será trabajar con pasión y empeño para seguir fortaleciendo y enalteciendo a COVEVAPRO, queda en mis manos un grupo fuerte y consolidado, conformado por valuadores de excelencia, comprometidos con su actividad profesional, que buscan siempre, que el patrimonio de las familias esté protegido con un trabajo sustentado y realizado bajo los mayores estándares de calidad. Después de la salud y la libertad, el patrimonio es lo que más valoramos. Un padre de familia, un empresario, las autoridades de todos los niveles de gobierno y en general la sociedad busca cuidar a cualquier costo su patrimonio, de ahí el gran compromiso que tenemos, no valuamos solo un inmueble, no se trata solo de poner un número para que se genere un crédito o se gestione una fianza, tenemos bajo nuestro encargo, generar certeza económica y jurídica para nuestros clientes y eso es un gran compromiso, nuestra labor es lograr que así sea y que nuestro dictamen final brinde a la sociedad la tranquilidad de saber que el precio que paga por cualquier activo que adquiere realmente vale lo que cuesta.
En el campo profesional, el azar no existe y el éxito llega solo a los que están preparados. El conocimiento es como un paraguas, solo sirve si la mente se abre para recibirlo y es eso lo que nos hace ser mejores, es por eso que la capacitación de los socios COVEVAPRO tendrá un lugar preponderante durante el segundo consejo directivo.
Arizpe
Enero de 2024
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar
CONSEJO DIRECTIVO 2024-2025
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente general
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación 2
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero
Ing. Ruth Mirlany Morales Rendodon Subtesorero
Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de temas Legislativos
Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico
Arq. Bertha Sentíes González Vocal General
Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar
Ing. Moisés Raid Pineda Molina Comisión de Redes Sociales y Difusión
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Parte 2
Técnicas residuales de Valuación
Mtro. Arq. Gilberto Tovar Arizpe
Método residual dinámico.
El método residual dinámico, considera en su análisis la operación de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.
Además, considera el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generará en el futuro.
Mtro. Arq. Gilberto Tovar Arizpe
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su ocurrencia.
El valor residual dinámico, será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada.
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.
tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valuación hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos.
i = Tasa de descuento. (Imagen 1)
Los elementos que intervienen en el análisis residual dinámico son los siguientes:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus características comerciales:
I. Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una exhaustiva in-
(Imagen 1)
vestigación de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deberá considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona
II. Número de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes III. Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados
b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado:
I. Áreas de vialidades y donación
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II. Coeficiente de Ocupación del Suelo
III. Coeficiente de Uso de Suelo
IV. Limitantes en cuanto áreas libres de construcción, altura, entre otros
c) Características específicas del bien a valuar por el método residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en términos de:
I. Urbanización
II. Dotación de servicios
III. Acceso
IV. Movimiento de tierras
V. Obras de estabilización y protección
VI. Cimentación
VII. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas)
VIII. Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanización, obras complementarias y edificaciones:
I. Urbanización
II. Dotación de servicios
III. Acceso
IV. Movimiento de tierras
V. Obras de estabilización y protección
VI. Cimentación
VII. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas)
VIII. Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros
IX. Programa de ejecución de las obras de urbanización, mejoramiento y edificación.
e) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimación de los plazos de venta o renta de los mismos.
f) Programa de ventas o rentas
g) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados
h) Factores de costos de administración, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario
i) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios
j) Horizonte de análisis, acorde con el
programa de ventas o rentas o definido por el valuador en función de la vida útil remanente del inmueble que será objeto de renta
k) Tasa de descuento aplicable en términos reales para traer a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio inmobiliario de que se trate.
Con estos datos construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el Valor Residual del inmueble analizado.
• Los periodos señalados podrán ser meses o años.
• En la tabla que se muestra a continuación, el valuador deberá identificar tanto los montos como la temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cada periodo.
• Una vez identificados los flujos libres de efectivo se procederá a calcular el valor presente de los flujos, mediante la aplicación de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio inmobiliario que se plantea.
• El valuador, seleccionará la tasa de descuento, que podrá ser real o nominal, antes o después de impuestos, a partir de las características del mercado inmobiliario y del de capitales, así como del planteamiento de los flujos de efectivo.
• Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deberá definir la tasa de descuento bajo la cual éste se ha de descontar a valor presente; para ello el valuador de bienes nacionales deberá definir la tasa de descuento de acuerdo al objetivo del estudio, utilizando distintos métodos financieros generalmente aceptados, como pueden ser: el Modelo para la Valoración de los Activos de Capital (CAPM, por sus siglas en inglés), Teoría de Fijación de Precios por Arbitraje, el Costo de Capital Promedio Ponderado (CPC o WACC de sus siglas en inglés), Costo del Capital por Comparables de Negocios del mismo Sector, de acuerdo al Procedimiento Técnico (PT-TD) para determinar tasas de descuento, entre otros.
• Al final del horizonte de valuación se deberá establecer el valor terminal del negocio, considerando en algunos casos un valor
(Imagen 2)
continuo del negocio, asumiendo su operación a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de rescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad económica. El valor terminal se aplicará siempre y cuando la naturaleza de la unidad económica lo requiera y deberá determinarse mediante principios financieros generalmente aceptados. (Imagen 2 e Imagen 3)
De estos conceptos, el valuador habrá de incluir sólo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos.
El valuador debe considerar la inclusión de estos factores en el análisis, a fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realización ordenada.
(Imagen 3)
El valor presente neto obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra.
El valuador, al aplicar el método residual deberá hacer un análisis de sensibilidad e identificar cuáles son las variables que inciden mayormente en los resultados.
Una vez identificadas las variables importantes planteará diferentes escenarios en los cuales se hagan variar éstas para obtener diferentes resultados.
Curso taller Avalúos
Referidos
El pasado 8 y 9 de diciembre de 2023, el E.V.I. Ing. Juan Antonio. Gómez Velázquez, impartió el curso taller de Avalúos Referidos.
En este curso se hizo hincapié en los métodos aplicables: Costos, Ingresos, Mercado. Además de establecer criterios analíticos para alcanzar el objetivo del curso.
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SIG en los avalúos
Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica
Amables lectores: hoy deseo compartir con ustedes, lo que un SIG puede contribuir en los avalúos inmobiliarios; ¿Qué es un SIG?, ¿Para qué nos sirve?, ¿los Valuadores podemos usarlo en nuestro trabajo?, pues bien, en esta ocasión tocaremos este apasionante tema y veremos por qué.
El Sistema de Información Geográfica, SIG o por sus siglas en ingles GIS que significa Geographic Information Systems, se define como un sistema integrado, compuesto por hardware, software, personal especializado, información espacial y procedimientos computarizados, que permite y facilita la recolección, el análisis, gestión o representación de datos espaciales. Ver Figura 1
El SIG funciona como una base de datos con información geográfica (datos alfanuméricos) que se encuentra asociada por un identificador común a los objetos gráficos de un mapa digital. De esta forma, señalando un objeto se conocen sus atributos e, inversamen-
te, preguntando por un registro de la base de datos se puede saber su localización en una cartografía
El Sistema de Información
Geográfica separa la información en diferentes capas temáticas y las almacena independientemente, permitiendo trabajar con ellas de manera rápida y sencilla, facilitando al profesional la posibilidad de relacionar la información existente a través de la topología de los objetos, con el fin de generar otra nueva que no podríamos obtener de otra forma
¿Qué quiere decir lo anterior en peras y manzanas?
Una ciudad por ejemplo, que tiene: calles pavimentadas, agua potable, energía eléctrica, Gasolineras, restaurantes, escuelas, etc. Etc. Cada uno de esos conceptos, son fuente de información que se recopilan en campo, se almacenan en una base de datos de acuerdo a los alcances del proyecto y se expresa en un mapa denominado cartografía digital para su proceso y análisis posterior.
En otro orden de ideas, cada vez son más las Oficinas Gubernamentales y Empresas Privadas, que su información ya lo disponen en cartografías, y que dan a conocer en sus portales del sitio WEB, para que los usuarios que tengan interés en un tema puedan ver donde se localiza la información buscada y entonces ese usuario completa la información en campo para terminar de realizar el análisis del objeto en estudio.
¿Qué información podemos ver en la Cartografía para realizar un avalúo?
Podemos ver si la propiedad está en
Arq. Enrique Cervera Muñoz
Figura 1
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una parte inundable, si cuenta con equipamiento o infraestructura urbana, sino está en algún ejido, aun cuando su instrumento público no lo exprese, sino está en una zona de riesgo, y toda la información que uds deseen conocer como, medio ambiente, sismos, etc.
En avalúos agropecuarios o agroindustriales, podemos ver el manejo de inventario y recursos forestales al igual que estudios de ecosistemas para los valores en el campo (fig 2)
2
Información sobre zonificación, usos de suelo, normatividad aplicable en cada área, niveles permitidos, áreas máximas de construcción, espacios que deben quedar libres, sobre un predio específico fig.3
Figura 3
Análisis de clientes, propiedades, comercios, o puntos de interés y principales rutas fig. 4
En síntesis: al iniciar el estudio para diseñar un SIG, deberán pensar que van a manejar objetos que existen
4
5
6
en la realidad, tienen características que los diferencian y guardan ciertas relaciones espaciales que se deben conservar. fig 5
Se pueden obtener Imagen raster de la costa como, este caso, del Golfo de México. Fig 6
Desarrollando acercamientos a medidas reales de imágenes de satélite ú ortofoto. fig 7
Figura
Figura
Figura
Figura
Con las imágenes de ciertas áreas, podemos visualizar propiedades que desde el nivel de tierra no es posible acceder. fig 8
Cabe citar que en el año 2007 elaboré un proyecto denominado Sis-
tema de Información Geográfica de Avalúos Nacionales Inmobiliarios, SIGANI y propuesto a la Federación de Valuadores en aquellos años, pero requería la participación de todos a nivel nacional viendo que nosotros los profesionistas somos los que generamos la información, pero por las razones que gusten, no se llevó a cabo y esa información fue procesada en corto tiempo por las instituciones de vivienda y el sistema financiero en sus propios sistemas, para uso de la propia entidad con información de los profesionistas que realizamos el trabajo
Conclusión:
El SIG es una herramienta que sirve para toma de decisiones en cualquier campo como Desarrollo Urbano, Desarrollo Territorial, Estudio de Mercado, así como un sinfín de Disciplinas como la Salud, la educación y todo lo que deseen conocer de un tema como impacta en un territorio.
Les dejo un portal para que vean como se ve un SIG en un territorio en la que pueden navegar abriendo las capas de interés.
https://sigmorelia.gob.mx/ Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx
Figura 6
Figura 8
Figura 7
Toma de Protesta Consejo Directivo COVEVAPRO 2024–2025
Boca del Río, Ver., 16 de diciembre de 2023.- El Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales, A. C., en el marco del acto protocolario de Toma de Protesta del Consejo Directivo –COVEVAPRO 2024-2025, recibe el cargo de presidente el Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe.
Contando con la distinguida presencia de las siguientes autoridades: Manuel Rivera Polanco, síndico único, en representación de la alcaldesa de Veracruz, Patricia Lobeira Rodríguez; Lic. Sergio G. Lavalle Garcés, presidente AMPI Veracruz, Arq. Avelino Gavito Sosa, presidente del Colegio de Arquitectos del Puerto de Veracruz; Mónica E. Miranda Pozos, presidente AAIMAC Veracruz. (Asociación de Agentes Inmobiliarios de México AC); Ing. Sergio Aguilar Rivera, presidente del Colegio de Ingenieros Civiles de Veracruz; Francisco Germán Revilla Aguilera, presidente de la Delegación en el Puerto de Veracruz de la Asociación Mexicana de la Industria de la Construcción (AMIC); Arq. Arturo Barragán Hermida, direc-
tor de la licenciatura en Arquitectura de la Universidad Cristóbal Colón; Mtra. Yolanda Murbartian Abijair, coordinadora de la licenciatura en Arquitectura de la Universidad Cristóbal Colón; Lic. Lizbeth Mora, en representación del Dr. Carlos Raúl Velázquez Hernández (Rector del Centro de Estudios Veracruz).
El Consejo Directivo queda conformado de la siguiente manera:
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente General
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero
Ing. Ruth Mirlany Morales Redondo Subtesorero
M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de Temas Legislativos
Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico
Arq. Bertha Sentíes González Vocal General
Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar
Ing. Moisés Raid Pineda Molina Comisión de Redes Sociales y Difusión
Unidad de vivienda turística con retorno de inversión por arrendamiento vacacional
Lic. Pedro Fernández
Una unidad de vivienda turística con retorno de inversión por arrendamiento vacacional se refiere a una propiedad que se adquiere con la intención de generar ingresos a través de su alquiler a corto plazo a visitantes y turistas. Este tipo de inversión inmobiliaria se ha vuelto popular debido a la creciente demanda de alojamientos alternativos y experiencias de viaje más personalizadas.
Lic. Pedro Fernández
El retorno de inversión en el arrendamiento vacacional depende de varios factores. En primer lugar, la ubicación de la propiedad desempeña un papel crucial en determinar su atractivo turístico y la demanda que puede generar. Las áreas con gran atractivo turístico, como destinos vacacionales populares, ciudades con eventos culturales o de negocios, o cerca de atracciones turísticas, tienden a tener una mayor demanda de vivienda.
Además, el tamaño y las comodidades de la propiedad también influyen en la capacidad de obtener un buen retorno de inversión. Las propiedades más grandes y equipadas con comodidades modernas, como piscinas, terrazas, gimnasios, estacionamiento y acceso a in-
ternet de alta velocidad, suelen atraer a más huéspedes y pueden cobrar tarifas más altas.
La gestión efectiva de la propiedad también es crucial para obtener un retorno de inversión exitoso. Esto puede implicar la promoción activa de la propiedad a través de plataformas de alquiler vacacional en línea, el mantenimiento adecuado de la propiedad, la atención a las necesidades de los huéspedes y la entrega de una experiencia satisfactoria en general.
El retorno de inversión en una unidad de vivienda turística puede ser bastante atractivo si se tiene en cuenta la demanda adecuada, se establecen tarifas competitivas y se gestiona eficientemente. Sin embargo, es importante tener en cuenta los costos asociados, como los impuestos, los servicios públicos, los gastos de mantenimiento y la gestión de la propiedad.
En resumen, una unidad de vivienda turística con retorno de inversión por arrendamiento vacacional es una propiedad que se adquiere con el propósito de generar ingresos a través de su alquiler a corto plazo a turistas. La ubicación, el tamaño, las comodidades y la gestión efectiva son factores importantes a considerar para obtener un retorno de inversión exitoso en este tipo de inversión inmobiliaria.
La muralla que circundaba la ciudad de Veracruz
Ricardo Cañas, historiador de la ciudad
La muralla que circundaba la ciudad de Veracruz se comenzó a construir el 17 de mayo de 1683 debido a los ataques de corsarios y piratas como Laurent de Graff, mejor conocido como Lorencillo. Fue terminada hasta 1790, después de un largo proceso de construcción y adaptación.
Medía cuatro varas castellanas de alto (1 vara = 83.59 cms), una de ancho y 3,174 varas de longitud, adosados a la misma nueve baluartes que la resguardaban. Todos éstos tenían nombres religiosos. Eran:
1.- Baluarte de La Concepción o Caleta.
2.- De San Juan.
3.- De San Mateo.
4.- De San Javier.
5.- De Santa Gertrudis.
6.- De Santa Bárbara.
7.- De San Fernando.
8.- De San José.
9.- De Santiago o del Polvorín, siendo éste último el único que todavía existe.
Los cuarteles militares en conjunto podían portar hasta cien cañones para su defensa. La muralla tenía para su acceso tres puertas de tierra y una de mar, las cuales se abrían a las seis de la mañana y se cerraban a las seis de la tarde.
La puerta más importante era la Puerta México, ubicada al noreste, en lo que hoy sería la calle de Constitución entre 5 de Mayo y Madero, casi frente a la escuela primaria Vicente Guerrero y a tan sólo unos pasos de la iglesia de la Divina Pastora. Prácticamente en esta puerta iniciaba el Camino Real.
Le seguían: la Puerta Nueva o Acuña al
oeste en lo que hoy es Zamora entre Degollado e Hidalgo y la Puerta Merced al sur en lo que hoy sería la entrada de la avenida Independencia esquina con Rayón. Del lado del mar estaba la hermosísima Puerta de Mar, o Del Muelle y frente a ésta -por el interior de la ciudad- se encontraba la Plaza del Muelle en la cual eran depositados al aire libre todas las mercancías que bajaban de los barcos, sin existir zona fiscal.
Afuera de la Puerta de Mar estaba el Muelle, que había sido reconstruido con piedra en 1843 y en donde se encontraban los aparejos de madera que servían para la carga y descarga de mercancías que traían las Falúas desde los barcos amarrados en San Juan de Ulúa y también de personas que llegaban por barco a Veracruz. La muralla encerraba 64 manzanas y 1106 casas.
La ciudad de Veracruz se encuentra trazada –por lo menos en su Centro Históricopor las Ordenanzas de 1573 del rey Felipe II para la construcción ciudades costeras de Indias. Por ello, podemos apreciar la Casa de Cabildo o Palacio Municipal, frente a ella la Plaza de Armas, hoy Zócalo, al lado soportales para mercaderías y una iglesia, hoy Catedral de Veracruz.
El drenaje era a base de caños a cielo abierto en medio de todas las calles con declive hacia el mar, las cuales eran limpiadas por personal del Ayuntamiento. La ciudad se abastecía de agua por medio de un antiguo acueducto subterráneo construido por un fraile franciscano de nombre Pedro de Buceta en 1723.
Traía el agua de la Laguna de Malibrán hasta la ciudad, para surtir las primeras cinco
fuentes públicas. Hasta los años sesentas del siglo decimonónico se pudo lograr la introducción de las aguas del río Jamapa y las fuentes públicas aumentaron a doce.
En 1868 se construyeron los Lavaderos Públicos para la población, ubicados en la Plazuela de Loreto, hoy parque de La Madre.
Las calles de Veracruz estaban empedradas desde 1780, y desde 1855 se alumbraba la ciudad por las noches con 250 lámparas de gas alimentadas por el “gasómetro”, que se encontraba a extramuros.
Tenía un mercado llamado Trigueros, inaugurado en 1841, un edificio para la carnicería y pescadería, así como tres iglesias intramuros las cuales eran La Divina Pastora, La Asunción de María (hoy catedral), la capilla de Nuestra Señora de Loreto y la iglesia del Santo Cristo del Buen Viaje, la cual tenía un “camposanto” a extramuros, clausurado en 1848.
En su lugar se abrió un nuevo Cementerio General muy bien hecho, bardeado, con una capilla al centro. Se encontraba en lo que
hoy es el Parque Ecológico. Fue clausurado en 1930.
La ciudad constaba, además, de seis conventos con escuela, cuatro hospitales, un teatro Principal, hoteles, mesones, comercios importantes, boticas, cafés, restaurantes y servicio de tranvías de tracción animal (mulitas), desde 1864 llamado Ferrocarril Urbano de Veracruz.
A extramuros, al sur, se encontraba el parque de La Alameda y a un lado de éste la Plaza de Toros, que era de madera. Muy cercano también estaba la primera estación del ferrocarril.
El Matadero o rastro se ubicaba muy al sur, cercano a la playa, seguido por los “Hornos” para cal y ladrillo. Había una Casa de Correos y desde 1855 se contaba con servicio de telégrafo.
Frente a la Puerta México estaban los almacenes de Las Californias, los cuales daban el servicio de hospedaje a los viajeros llegaban a la ciudad en horas en que las puertas estaban cerradas.
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La ciudad amurallada de Veracruz tuvo su primer cuerpo de bomberos desde 1873, siendo éste el primero de América Latina.
Su población fue variante debido al azote de epidemias y batallas sufridas. Los nombres de las calles de la ciudad amurallada variaban en cada tramo y se nombraban de acuerdo a algo que estuviera o que había sucedido ahí. Sólo la hoy avenida 5 de Mayo se llamaba en su totalidad Avenida de las Damas, ya que por ésta paseaban las damas que habitaban la ciudad.
El inicio de la demolición.
Desde mediados del siglo XIX se hablaba ya de la necesidad de saneamiento de la ciudad de Veracruz. Se hablaba también de que la muralla impedía el libre paso del aire por sus calles.
En la década de los sesentas del siglo XIX se rompió parte de la muralla para que pudiera entrar el ferrocarril a la ciudad. Esto se realizó en el tramo que correspondía entre el baluarte de San José y el de Santiago, justo atrás de lo que hoy es el IVEC.
Los vientos del norte formaban enormes montañas de arena que se acumulaba sobre la muralla y que en ocasiones la llegaban a cubrir en su totalidad. La gente de manera muy curiosa entraba a la ciudad caminando por esos arenales encima de la muralla, ya sin utilizar sus puertas vigiladas. Además, se erogaban grandes gastos en el retiro de esa arena.
En febrero de 1880, una carreta entró a la ciudad por la angosta Puerta de la Merced -la cual estaba abarrotada a sus lados por vendedores de fritangas y muchos otros productos- y por desgracia atropelló y dio muerte a una niña. Este hecho, registrado en el Boletín Municipal que emitía en Ayuntamiento de esa época, marcó la pauta para que las gestiones de la demolición de la muralla se acentuaran.
Se solicitó permiso primero para la ampliación de dicha puerta, siendo concedido. Los trabajos comenzaron de manera casi inmediata, pero el asunto no paró ahí.
Meses más tarde, una comitiva municipal conformada por el Alcalde de Veracruz, Don Domingo Bureau Vázquez, y los regidores Don
Francisco Canal y Don José González Pagés, partió hacia la ciudad de México a entrevistarse con el presidente Gral. Porfirio Díaz Mori, el cual terminaba su primer periodo de gobierno, para solicitarle el permiso para la demolición total de la muralla que circundaba a la ciudad de Veracruz, la cual pertenecía en tutela a la Secretaría de Guerra y Marina (hoy Secretaría de la Defensa Nacional).
Díaz concedió el permiso y también el beneficio de poder vender y utilizar por parte del Ayuntamiento la piedra que se sacara de la misma.
La demolición de la muralla comenzó el 14 de julio de 1880 con una solemne ceremonia. A las cuatro de la tarde salió del Palacio Municipal el Alcalde Bureau, acompañado del cuerpo edilicio, comerciantes, vecinos, la Banda de Música Municipal y unos “rallados” (presos de San Juan de Ulúa que vestían un uniforme de rallas). Caminaron por la calle de María Andrea (Zamora) hasta llegar a la Puerta Nueva o Acuña en donde, después de un emotivo discurso y muchas aclamaciones, se dio el primer barrenazo de la demolición de esa muralla que, completa, había durado menos de cien años.
Con su demolición se logró unir el interior de la ciudad con los crecientes barrios a “extramuros” como La Huaca, Mondonguero, Caballo Muerto y Californias. Así el Ayuntamiento podía también cobrar allí impuestos municipales.
La piedra fue vendida por el Ayuntamiento y en ocasiones sirvió también de paga para los colaboradores en la demolición, pues no había muchos fondos económicos para el pago del mismo trabajo.
Se ocuparon inclusive hasta sus cimientos, por lo que muchos edificios que están en el Centro, en lo que sería las cercanías de la muralla, están construidos con piedra de la misma.
La demolición del recinto amurallado duró también varios años, quedando solamente para servicio del ejército el Baluarte de Santiago y los cuarteles Hidalgo y Morelos, derrumbados alrededor de 1945, y que se encontraban en donde hoy está la tienda Casas Castilla, el Teatro de la Reforma y el Palacio Federal. (FUENTE Ricardo Cañas Montalvo)
La valuación y sus ámbitos de aplicación del CUS, CUS Normativo, CUS Descriptivo
Arq. Julia Aurora Centeno
Enríquez
En la actividad valuatoria frecuentemente se emplea el término CUS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) como sinónimo de porcentaje de áreas libres de una determinada propiedad; sin embargo, en estricto rigor, son dos categorías totalmente diferentes.
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez
En la valuación de vivienda, el término CUS se emplea generalmente en su sentido descriptivo para referir la proporción que existe entre área construida y área libre, ambos datos necesarios para homologar mediante el método comparativo o de mercado, a los comparables con el objeto a valuar.
En la valuación de terrenos baldíos o terrenos en breña, el CUS, en su sentido normativo de ocupación del suelo, podría llegar a tener un impacto importante en el valor de la tierra.
EL CUS NORMATIVO: El Coeficiente de Ocupación del Suelo (CUS) comprende una norma establecida en el Artículo 7, Fracción 10, de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal: “El coeficiente de utilización del suelo es la relación aritmética existente entre la superficie total construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del terreno.” (Gaceta Oficial del Distrito Federal, 29 de enero de 1996, Diario Oficial de la Federación: 7 de febrero de 1996).
En el Estado de México, el CUS está reglamentado en las tablas de uso de suelo en los planes municipales de desarrollo urbano y dentro de la terminología de la planeación urbana de la Entidad, bajo el nombre de intensidad máxima de construcción. Esta nor-
ma define la superficie total de construcción que se permite en un predio determinado y queda establecida en el documento denominado “Cédula informativa de zonificación”. De manera particular, el Artículo 5.62 del Código Administrativo del Estado de México señala que “las cédulas informativas de zonificación serán expedidas por los respectivos municipios y tendrán por objeto precisar usos del suelo, densidades e intensidades de su aprovechamiento u ocupación, así como restricciones aplicables a un determinado predio”.
EL CUS DESCRIPTIVO: Dentro de la actividad valuatoria también se emplea el CUS para referirse a la relación que existe entre superficie construida y áreas libres de los distintos sujetos que se valúan, partiendo de la premisa de que un inmueble, particularmente vivienda, que tenga una mayor proporción de áreas libres con relación a su superficie construida, será mejor apreciado que uno que no tenga espacios libres tan generosos. Aunque se trata de un indicador muy subjetivo, no son pocos los valuadores que emplean el CUS descriptivo en los métodos de homologación entre el sujeto y sus comparables.
El Coeficiente de Ocupación del Suelo (CUS) como norma de ocupación del suelo regulado en, los planes municipales de desarrollo urbano y como porcentaje de áreas libres de un determinado inmueble son dos categorías totalmente distintas que sin embargo pueden ser confundidas fácilmente. Por tal motivo, se propone el empleo de los términos CUS normativo y CUS descriptivo en la valuación inmobiliaria, ya que existen innumerables casos en que el valuador inmobiliario puede usar ambos conceptos en el análisis y valuación de un mismo inmueble. El CUS normativo es un importante elemento a considerar en la valua-
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ción de los terrenos baldíos y/o en breña, y el CUS descriptivo en la valuación de terrenos con construcción, particularmente en el caso de vivienda.
Consideramos muy cuestionables las metodologías para obtener el valor de mercado, que indiscriminadamente emplean al CUS como factor preponderante para la homologación entre sujeto y comparables, ya que si bien este tipo de metodologías sería ideal para la valuación de inmuebles en fraccionamientos o conjuntos urbanos muy homogéneos, conjuntos o fraccionamientos de’ interés social o de interés medio en donde algunas viviendas han sido ampliadas por ejemplo-el dar un valor tan alto al CUS sobre otros factores de homologación como la edad, el estado de conservación, la ubicación dentro de la manzana o la zona donde se encuentra la vivienda, puede causar distorsiones en el cálculo del valor de mercado.
¿CUÁL ES LA PREMISA PARA OBTENER EL VALOR COMERCIAL DE UN INMUEBLE?
1. El valor del suelo lo determina la oferta y la demanda, así como el beneficio económico que es capaz de producir la tierra; es decir, su renta. De ahí se desprende que, a diferentes usos de suelo y CUS normativo, obtendremos diferentes rentas.
2. En el Estudio de Caso 1, resulta claro que, para este proyecto específico, el terreno B tendría un menor valor que el terreno A para este inversionista en particular. Sin embargo, pudieran existir proyectos alternativos que generaran rentas equivalentes.
3. En este caso el inmueble C sería capaz de generar rentas adicionales a inmuebles similares que existen o que se puedan construir en el mismo uso del suelo, por lo que de alguna forma tendría un plusvalor en comparación con los otros inmuebles. 4. Esta metodología castiga a la alta intensidad de construcción y se basa en la premisa de que un inmueble, independientemente de su uso, tendrá mayor valor si cuenta con mayores porcentajes de áreas libres y superficie de terreno.
Merecido reconocimiento al Dr. Eduardo
Amet Ramos Vicarte por su destacada trayectoria y excelente dirigencia como primer presidente de Covevapro
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Análisis de los conocimientos, actitudes y prácticas de los habitantes de Actopan sobre el uso de bolsas de plástico
Ing. Luciano Salas Contreras Parte 1
Introducción
En la actualidad las bolsas de plástico están disponibles en todo el mundo en grandes cantidades y variedades. (Caballero-González, Pineda-Cifuentes, Arias-López, Gutiérrez-Florez, & Parra-Llanos, 2018)
Anualmente a nivel mundial se utilizan un trillón de bolsas de basura, para su fabricación.
Se utilizan alrededor de 100 millones de barriles de petróleo, se estima que cada minuto se usan 1 millón de bolsas. (Natura Medio Ambiental, 2014)
En nuestro país se estima que tan solo en la ciudad de México se tiran a la basura 150 millones de bolsas de plástico al año. (Nava, 2018)
Esta utilización generalizada se atribuye que son baratas y duraderas. (Fraire-Cervantes & Islas-Cortés, 2008)
La gran mayoría de estas bolsas se descartan como desechos por lo general después de un solo uso. (ONU Medio Ambiente, 2018).
Antecedentes históricos sobre la creación de las bolsas de plástico (Imagen 1)
1997. Charles Moore descubre la gran mancha de basura del Pacífico.
2002. Bangladesh fue el primer país del mundo en prohibir las bolsas de plástico delgadas, después de que se descubrió que desempeñaban un papel clave en la obstrucción de los sistemas de drenaje durante las inundaciones.
Impacto que causan al medio ambiente las bolsas de plástico
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Deterioro de la belleza natural del entorno.
Muerte de animales domésticos y salvajes.
Bloqueo del sistema de alcantarillado de las ciudades, lo cual origina malos olores y criaderos favorables para mosquitos y otros vectores que podrían propagar un gran número de enfermedades como la encefalitis, el dengue y el paludismo.
En los campos agrícolas, reducen la percolación del agua y la aireación adecuada en el suelo y por lo cual pueden reducir las cosechas de estos campos. (Albert, 2004)
Si se utilizan para transportar alimentos, puede causar graves problemas de salud, ya que algunos agentes cancerígenos se generan durante las reacciones químicas entre el plástico y los alimentos debido a las variaciones de temperatura. (Iraheta Rivera & Kuei, 2012)
En informes recientes, se ha mencionado que la reutilización de bolsas de plástico puede causar contaminación cruzada de los alimentos por microorganismos. (Tornese, Rossi, Coca, Cricelli, & Troncoso, 2008)
Medidas para reducir el impacto de las bolsas de plástico
Al menos en 127 países (de 192 revisados) han adoptado alguna forma de legislación para regular las bolsas de plástico a partir de julio de 2018. (ONU Medio Ambiente, 2018).
Estas políticas van desde prohibiciones directas en las Islas Marshall hasta la eliminación progresiva en lugares como Moldavia y Uzbekistán a las leyes de Rumania y Vietnam que incentivan el uso de bolsas reutilizables. (ONU Medio Ambiente, 2018).
Desde 2017, cinco municipios y 22 estados en México han adoptado leyes o iniciativas contra los plásticos de un solo uso, según la organización ambientalista Greenpeace México.
La mayoría de estas leyes se están implementando por etapas para darles a las empresas y residentes tiempo para buscar alternativas (Procuraduría Federal del Consumidor, 2019).
En mayo de 2019, en la Ciudad de México votó para prohibir las bolsas de plástico de las tiendas de la capital a partir del 1 de enero de 2020.
En mayo de 2019 en el estado de Quintana Roo, se aprobó una legislación que prohíbe las bolsas de plástico, utensilios y otros artículos de plástico de un solo uso dentro de los 12 meses. (Procuraduría Federal del Consumidor, 2019).
Estados que han aprobado la regulación del uso de las bolsas de plástico (Imagen 2)
Reforma a la Ley de Prevención y Gestión Integral de Residuos Sólidos Urbanos y de Manejo Especial para el Estado de Veracruz (Aprobada desde mayo del 2018, y
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entrada en vigor de 2020 .
Se prohíbe:
“La venta, dádiva y uso de las bolsas en supermercados, tiendas de autoservicio, tiendas de conveniencia, mercados y similares elaboradas con polietileno de baja densidad, polietileno lineal, polietileno de alta densidad, polipropileno, polímero de plástico y cualquier otra de sus derivados “.
“La venta, dádiva y uso de los popotes de material polietileno de baja densidad, polietileno lineal, polietileno de alta densidad,
polipropileno, polímero de plástico y cualquier otra de sus derivados en los restaurantes, bares, cafeterías o establecimientos comerciales similares”.
“La entrega, venta y, empaque de alimentos y bebidas en recipientes de unicel y/o envases de polietileno expandido (EPS)” (LXV Legislatura del Congreso del Estado de Veracruz, 2019).
Estudios sobre conocimientos, actitudes y prácticas del uso de bolsas de plástico (Imagen 3)
Inmuebles industriales
Ing Alfredo Ayala Moya
Los inmuebles industriales han cambiado radicalmente en los últimos años, de las industrias con chimeneas contaminantes a los actuales procesos con cuartos limpios y sistemas de distribución automatizados. Los productos industriales pasan por una serie de procesos, en los cuales cada uno de ellos incrementa su valor antes de pasar al siguiente paso. El tiempo del paso de materia prima a producto terminado es ahora menor que antes, al eficientizar los procesos con equipo moderno, también ahorran costos de materiales al tener menos merma. Los grandes fabricantes toman las ventajas de las relaciones internacionales comerciales, buscando ser más competitivos, trasladan ciertos procesos a países en desarrollo, con costos de mano de obra más baratos, creando las empresas “maquiladoras” , que tienen que seguir ciertos estándares respecto a su distribución, elementos de construcción y al mismo tiempo cumplir con las normas de seguridad del país de origen, teniendo ventajas competitivas con esto, ahorrando al mismo tiempo en los costos de seguros.
empaque y/o producto terminado, esto trae como consecuencia un ahorro en costos considerables en la construcción de las naves industriales.
La industria maquiladora en México surge por la necesidad de dar trabajo permanente a los trabajadores temporales que cruzaban la frontera para trabajar en los campos agrícolas de Estados Unidos de América. Durante el gobierno del Lic. Miguel de la Madrid, se expide el primer decreto para regular las operaciones de las maquiladoras en México, cuyos objetivos eran: Crear empleos, integrar la tecnología a la industria nacional, capacitar a la mano de obra, aprovechar la capacidad industrial ociosa y la captación de divisas.
Al utilizar equipo de producción moderno automatizado, pueden reducir las instalaciones industriales, con el consiguiente ahorro en superficies de construcción, así mismo, se han cambiado el diseño de las naves industriales, adoptando alturas libres de 9.15 metros (30 pies), las nuevas generaciones de montacargas se han modernizado para cumplir con estos requerimientos, aumentando considerablemente las alturas de maniobra, reduciendo con esto los espacios de almacenamiento, ya sea de materia prima, material de
Las maquiladoras son: Centros de trabajo cuya actividad se concentra en el ensamblaje, transformación de componentes destinados a la exportación, gozan de un régimen fiscal que les permite importar insumos sin pagar aranceles y exportar pagando solamente el arancel que fue agregado en México. Operan bajo el concepto de globalización, aprovechando las ventajas competitivas de una mano de obra barata y la cercanía al mercado estadounidense, considerado como el más importante. Estas empresas son principalmente de Estados Unidos de América, China y Japón, se ubican mayormente en la frontera norte, en los estados de Baja California Norte, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas.
Para los inversionistas extranjeros existen varias maneras de fabricar productos en México:
• El Subcontrato: Consiste en estable-
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cer una relación contractual, en la cual la empresa mexicana se encarga de la fabricación, utilizando muchas veces su propia maquinaria.
• Iniciar una corporación propia: La empresa extranjera mantiene el control sobre la totalidad de su operación en México, pero implica un gasto considerable.
• Joint – venture con un socio mexicano: Asociarse con un empresario mexicano es una tendencia que va en aumento y consiste, básicamente en establecer una alianza entre organizaciones de giro parecido o complementario e iniciar una operación especifica de maquila en el país.
En la región noreste de nuestro país, existen desarrollos de parques industriales especializados en dar servicio a la industria maquiladora, bajo diferentes esquemas, como son:
• Arrendamiento de naves industriales tipo llave en mano, (BTS Build to suite) diseñadas bajo las especificaciones del usuario, con contratos de renta con cláusulas de plazos forzosos, incrementos anuales en función, ya sea del Consumer Price Index de los Estados Unidos de América publicado por el Departamento del Trabajo o el Índice Nacional de Precios al Consumidor, publicado por el Banco de México, manejando incrementos mínimos y máximos, para reducir el nivel de incertidumbre del negocio.
• Arrendamiento de naves industriales con opción de compra, que es similar al punto anterior, solo que contempla la venta del inmueble, ya sea con un precio preestablecido en las cláusulas del contrato que puede variar en función de cuando hacen efectiva la opción de compra o mediante la valuación del inmueble realizado por un perito valuador profesional, designado en forma conjunta por las partes involucradas.
• Compra y arrendamiento (Sale and Lease back), es una forma de financiamiento, consiste en la venta del inmueble por parte de la empresa, teniendo la obligación de arrendarlo con contratos con cláusulas similares a las opciones anteriores.
• Shell Rent (renta del cascaron). El arrendador entrega el espacio a rentar con acabados mínimos. El arrendatario a su costo termina o modifica los acabados, que pueden incluir: muros, techos, pisos, instalaciones eléctrica e hidráulica. Se da en arrendamiento a largo plazo.
En la actualidad, se maneja un con-
cepto americano denominado “Net, Net, Net”, (TripleNET), que se refiere a un acuerdo entre Arrendador y el Arrendatario, el cual consiste en determinar quien cubre los gastos de la propiedad como son: impuestos inmobiliarios, seguro del edificio y el mantenimiento, además de la renta y los servicios públicos.
• En arrendamientos Net, el arrendatario paga los impuestos sobre la propiedad
• En arrendamientos Doble Net, incluye impuestos sobre la propiedad y seguro de propiedad
• En arrendamientos Triple Net, incluye impuestos sobre la propiedad, seguro de la propiedad y su mantenimiento.
Los arrendamientos Triple Net tienden a tener rentas más bajas porque el arrendatario asume los gastos continuos que de otro modo, serían responsabilidad del propietario. Las ventajas para el arrendador es que le facilita la administración de la propiedad y le evita tener los gastos de mantenimiento, estar cubierto en caso de ocurrir algún siniestro, lo cual se traduce a estar libre de responsabilidad de las obligaciones del propietario.
Para el caso del arrendatario, le ayuda al tener mayor control del inmueble al hacerse cargo del mantenimiento del inmueble y reparaciones que tengan un mayor impacto en sus procesos productivos.
En nuestro país, los desarrollos de parques industriales deben cumplir con la norma oficial mexicana NMX-R-046-SCFI-2015, que busca evitar la confusión e incertidumbre de los industriales, que desean establecerse dentro de los mismos, brindando condiciones favorables para la operación de las empresas que se establezcan. La función de los parques industriales es contribuir con la infraestructura del país, incrementando la competitividad de la planta industrial, fomentando la modernización, creación de fuentes de empleo, constituyéndose como una solución integral al problema de ordenamiento industrial.
Los parques industriales dan servicio a una variedad de actividades y tipos de producto, cada uno con requisitos específicos: almacén/distribución, fabricación, oficinas, hoteles y tiendas de conveniencia.
•Plan maestro flexible: Que anticipe el cambio para servir a diversos mercados a largo plazo: la flexibilidad es maximizada por
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un diseño de lote que permite subdividir parcelas de diferentes tamaños combinados en función de la demanda, por un sistema vial que da acceso a todas las porciones del sitio.
• Paisajismo y espacios públicos atractivos: Asegura que todo el desarrollo tengo una apariencia cohesiva similar. Se presta especial atención a las áreas visibles y estratégicas, como la construcción de entradas, lugares de reunión al aire libre y áreas de estacionamiento.
• Amenidades y servicios en el lugar: Expectativas de comodidades y servicios que contribuye a un ambiente de trabajo más interesante y deseable, las comodidades pueden ayudar a distinguir un proyecto en un mercado competitivo.
• Diseños de edificios flexibles: Cada tipo de edificio que se encuentra en los parques tiene requisitos de construcción distintivos, pero todo requiere en funcionalidad y flexibilidad para satisfacer las condiciones cambiantes del mercado y las necesidades de los ocupantes.
• Estacionamiento adecuado: Las proporciones de estacionamiento son consideraciones más importantes para los ocupantes de los parques industriales.
• Circulación eficiente: Ya sea vehicular o peatonal, la circulación en un parque industrial debe ser fluido y estar claramente señalizado.
Categorías de parques: muchos par-
ques empresariales ofrecen una combinación convencional de almacenes, espacio flexible y oficinas para satisfacer las necesidades de una amplia gama de ocupantes.
Durante los últimos 20 años, sin embargo, han surgido tipos de parques empresariales más especializados. Aunque cada uno de ellos se puede clasificar por una función distintiva y características de diseño y los tipos de productos.
• Parque industrial: Contiene instalaciones de fabricación, almacenamiento y una cantidad limitada o ninguna de espacios de oficinas.
• Parque de distribución: Contiene instalaciones de almacenamiento grandes, a menudo de poca altura, con facilidades para camiones de carga y patios de maniobra amplios. Puede incluir una pequeña sección de oficinas, ya sea como espacio terminado integrado en las áreas de almacenamiento u alojado en espacios separados.
• Parque logístico: Estos parques empresariales se centran en el valor añadido en función de logística y procesamiento en lugar de depósito y almacenamiento.
• Parque de investigación: También como conocido como investigación y desarrollo (R&D) están diseñados para aprovechar una relación con una universidad para fomentar la innovación y la transferencia de tecnología. Las instalaciones suelen ser multifuncionales,
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Parque corporativo
con una combinación de laboratorios, oficinas, espacios pequeños de fabricación y almacenamiento.
• Parque corporativo: Son el último paso en la evolución de parques empresariales, se ubican en zonas de buena deseabilidad, con oficinas, laboratorios de investigación, industria ligera, que cuentan con instalaciones recreativas, hoteles, centros de conferencia.
Algunas de las especificaciones constructivas de una nave industrial para uso de maquiladoras son:
Este tipo de construcciones se carac-
terizan por tener claros grandes, para optimizar el espacio aprovechable, ya sea para producción y/o almacenamiento.
Las características constructivas son con marcos rígidos construidos con tres placas de perfil variable, o con columnas IPR y H, largueros joist con perfiles omega y acero redondo, aislamiento en techo con colchoneta de fibra de vidrio, la iluminación ha cambiado, inicialmente utilizaban luminarias de aditivos metálicos, posteriormente cambiaron a fluorescentes ahorradoras y actualmente son led, con canalizaciones en tubería conduit galvanizada de pared gruesa. Las oficinas cuentan con entrepisos de losacero.
Dependiendo de la ubicación del inmueble, que puede ser en un parque industrial o en zona con uso mixto, donde predomina la vivienda y talleres, podemos encontrar bodegas cuyas características constructivas son muy diferentes a las naves de maquiladora, pudiendo tener muros de block o de lámina acanalada con acabados aparentes, piso con firme de concreto reforzado pulido, contracimiento,
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industrial 1
Parque industrial 2
Parque industrial 3
Parque industrial 4
columnas y cerramientos de concreto reforzado, techo de lámina acanalada galvanizada con secciones de lámina traslucida soportada con marco y largueros de polín, la instalación eléc-
trica es expuesta, aprovechando los polines, con luminarias fluorescentes. Las oficinas se pueden ubicar en el interior de la bodega o en exterior, si este ultimo es el caso, regularmente están en planta alta y se utiliza la planta baja como estacionamiento vehicular.
Los silos de concreto que se utilizan para el almacenamiento de granos están construidos con concreto reforzado, contando con sótanos de concreto para alojar los equipos para la extracción del material que pueden ser, dependiendo del proceso, bandas transportadoras, transportadores helicoidales y de paletas. En la sección superior cuenta con un cuarto o linternilla.
Para almacenar el producto, regularmente se cuenta con un volcador de camiones, para descargar a una tolva de acero subterránea y posteriormente un elevador de cangilones. En la linternilla, se ubican los equipos para distribuir el material al banco de silos.
La construcción de los silos es en base a una cimentación corrida, muros de carga, pisos, sótano y entrepiso de concreto reforzado, acabados de concreto fino, la instalación eléctrica es con canalizaciones de tubería conduit, iluminación de servicio con luminarias fluorescentes, de acuerdo con el proyecto puede ser a prueba de explosión y debe contar con ventiladores centrífugos o tubo axiales para la aeración de los granos.
En las recibas de granos, se pueden tener dos tipos de almacenamiento, uno con bodegas de block y concreto y otro con silos metálicos verticales.
En las recibas de granos, se pueden tener dos tipos de almacenamiento, uno con bodegas de block y concreto y otro con silos
Construcción de los silos
Parque
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metálicos verticales.
Para el primer caso, la construcción es con cimentación a base de zapatas aisladas, contracimiento, cerramientos y cartabones de concreto reforzado, muros de block de concreto o de concreto reforzado de acuerdo al diseño, el techo es con lamina galvanizada acanalada soportada con vigas tipo IPR o polin doble de acero, largueros de polin sencillo, el piso es de concreto reforzado, contando con un canal para alojar el transportador para descargar el silo, este puede ser tipo helicoidal o de paletas. La alimentación del material es a través de un elevador de cangilones, el cual descarga en un transportador helicoidal ubicado en la parte superior de la bodega, con varias descargas para distribuir el grano.
Este tipo de silo se utiliza para almacenar grandes cantidades de granos, por ejemplo, de 11,000 ton, diámetros de 32 m. y altura de 14 m., la cimentación es de concreto reforzado, cuenta con un túnel de servicio de concreto para alojar los equipos transportadores. Los muros son de lámina galvanizada corrugada, con refuerzos perimetrales de perfil de acero. La alimentación del material es similar a los silos de concreto, con tolva de acero, volcador de camiones y elevador de cangilones, aquí la diferencia, es que de acuerdo al diseño, puede contar con un distribuidor de material de varias vías. Para poder controlar las características específicas del grano, se cuenta con monitoreo de temperatura, humedad, inyección y extracción de aire, monitor de volumen de grano almacenado.
Si el inmueble de estudio es una procesadora de alimentos esta trabaja con una temperatura refrigerada de aproximadamente 10 °C por lo que los muros y techos deberán ser de lámina multypanel con un espesor apro-
ximado de 3”, para en el caso de los cuartos de conservación y congelación (ráfaga) con temperaturas de trabajo de - 20 °C y - 40 °C respectivamente, el aislamiento será de aproximadamente 6”. Los pisos para los cuartos de congelador y conservador deben ser de 6” de espesor con concreto reforzado de F’c=350 kg/cm2, contar con una plantilla de concreto pobre, una barrera de vapor de polietileno de alta densidad, cama de grava, tubos de aireación de PVC de 6” de diámetro a cada 1.80 m para proteger el subsuelo de una posible congelación. Estos cuartos dependiendo del diseño y de las condiciones atmosféricas donde se ubiquen podrá contar con una cubierta exterior de lámina pintro soportada con estructura de alma abierta de a base de ángulos, largueros de polín y columnas de vigas IPR.
Para una mejor valuación del inmueble industrial, se debe de analizar varios factores, como pueden ser: acceso al transporte, Acceso a negocios relacionados, Acceso a la oferta laboral, Acceso a recursos naturales, distancia de maniobra del camión, exceso y excedente de terreno, disposición del edificio, puertas y muelles para camiones, porcentaje de espacio de oficinas.
La capacidad de una instalación industrial para generar ingresos depende en gran medida de su capacidad para mover mercancías de manera eficiente dentro y fuera de las instalaciones. Factores relacionados con la ubicación como el acceso a las rutas de distribución principal, por ejemplo: avenidas, carreteras, ferrocarriles, aeropuertos pueden diferenciar propiedades industriales.
Los gastos de fletes son regularmente un costo comercial alto para cualquier tipo de operación, si el inmueble industrial no cuenta con una buena ubicación, sus costos pueden ser más altos que los de sus competidores, lo que resulta en una pérdida de competitividad, por lo que es conveniente realizar un ajuste de
Construcción de los silos
Procesadora de alimentos
valor por ubicación.
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Las concentraciones de negocios relacionados que se produce cuando los proveedores comerciales se ubican cerca de sus clientes se conoce como “HUB” este fenómeno típicamente ocurre con la fabricación o el montaje de componentes y procesos que minimiza los costos de transporte y retrasos en el envío, un ejemplo de esto son las armadoras automotrices las cuales tienen a sus proveedores cerca, lo que permite utilizar el “Just in time” minimizando sus costos de producción ya que traslada el inventario a sus proveedores.
El costo de la mano de obra también es un factor importante en la decisión sobre el lugar para las operaciones industriales, la ubicación de la fuerza laboral calificada disponible en la zona, así como el contar con rutas de transporte para el personal, promueve el crecimiento empresarial de la zona y por consiguiente el incremento de valor del inmueble industrial, al ser más deseado. En el diseño de un inmueble industrial es importante una buena planeación de los patios de maniobra para tener una adecuada distancia para la carga y descarga de camiones, contar con suficientes rampas autonivelables para un eficiente manejo de los materiales, al reducir los tiempos de carga / descarga.
El porcentaje de oficina en la propiedad industrial puede variar ampliamente dependiendo del espacio requerido por el proceso industrial, la operación puede requerir un espacio de oficinas mínimo para albergar personal de apoyo, regularmente este se mantiene al mínimo para un mayor aprovechamiento del área de producción y almacenamiento.
Dependiendo del tipo de proceso en el que se utiliza el inmueble industrial se requerirá de un sistema contra incendio el cual deberá contar con un tanque cilíndrico vertical o una cisterna de concreto con la capacidad suficiente para poder controlar un posible incendio. Además, debe contar con 2 bombas contra incendio, una de accionamiento eléctrico y otra con accionamiento mediante un motor de combustión interna, así como una bomba jockey para mantener la línea presurizada. Podrá contar con rociadores distribuidos en toda la nave industrial o con hidrantes y mangueras, de ser necesario también pudiera tener la protección denominada “In rack”.
Las instalaciones industriales incurren en obsolescencia de varias formas: obsoles-
cencia del edificio, obsolescencia del proceso industrial y obsolescencia del producto. Una propiedad industrial que ha sido renovada con todos los equipos de fabricación nuevos aún puede sufrir obsolescencia funcional si las instalaciones de carga eléctrica están por debajo de los estándares actuales para instalaciones similares.
Del mismo modo, una estructura completamente nueva que alberga equipos de fabricación ineficientes y envejecidos sufrirá una obsolescencia funcional, si las operaciones de fabricación no pueden seguir el ritmo de la demanda del mercado. Por último, una instalación que fabrica un producto que ya no es viable, sufrirá una obsolescencia externa que puede no ser curable si el edificio no puede reacondicionarse para producir un producto más comercializable. El análisis de mercado de una planta de fabricación debe tener en cuenta la vida útil del producto, así como del edificio en sí.
Por el efecto del “nearshoring” o relocalización de las empresas transnacionales por la pandemia del Covid, la disponibilidad de espacios industriales en el área metropolitana de Monterrey creció en un 11% el último año, contando con un inventario de 11,809,000 m2, teniendo una disponibilidad de 105,000 m2, que representa un 0.9 %, la demanda bruta acumulada es de 1,577,000 m2, con construcción total de 1,101,000 m2 y 998,000 m2 en proyecto.
Es importante mencionar, que la disponibilidad de espacios industriales en 3Q21 fue de 7.90%. La baja disponibilidad inmuebles industriales ha ocasionado que la renta mensual se haya incrementado en promedio de 4.1 usd/m2/mes a 6.40 usd/m2/mes, que representa un incremento del 56.1 %.
Bibliografía:
Appraisal Institute, Appraisal of real estate. Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular Única, de fecha 2 de diciembre del 2005
Michael D. McKinley & John A. Simpson, MAI, Appraising Industrial Properties. Business Park and Industrial Development Handbook, Urban land Institute
Industrial and Business Space Development, Stuart Morely
Quiroga Cantú Gonzalo E., Métodos para valuar predios urbanos (2006)
Quiroga Cantú Gonzalo E., Valuación de construcciones (2006)
Stephen F. Fanning, MAI, Market Analysis for Real Estate, Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use
Información Técnica Ternium
Blue-Book.mx Coldwell Banker Commercial México
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VALUACIÓN “A hombros de gigantes”
Mtro. César Baeza
“Lo que determina la magnitud de valor de un objeto no es más que la cantidad de trabajo socialmente necesario para su producción”, Karl Marx.
Carlos Enrique Marx conocido como Karl Marx es considerado precursor de la metodología crítico-histórica la cual ha sido fundamental para la elaboración de estudios ajustados acerca de las superestructuras ideológicas, en sus diversas teorías enmarca los factores fundamentales para el funcionamiento de una sociedad, desde la alienación entre otras cosas.
ser multidisciplinaria, tomar diversas herramientas y aplicar conocimientos variados dan certidumbre a cada dictamen, escribo estas líneas ya que como dijo el gran Isaac Newton “Si he logrado ver más lejos ha sido porque he subido a hombros de gigantes” es porque en estos tiempos de globalización, de incertidumbre económica en todo el mundo, el valuador al realizar su dictamen debe reflexionar, analizar y comprender todos aquellos factores sociales, jurídicos, físicos, naturales y económicos que inciden en la creación de un valor apoyado de las disciplinas que construyen este ejercicio.
Uno de los pensamientos del filósofo, economista, sociólogo e intelectual alemán que han trascendido a lo largo del tiempo y que se ha podido comprobar a través de diversos estudios es en el que reflexiona acerca de la generación de valor en las cosas al mencionar “lo que determina la magnitud de valor de un objeto no es más que la cantidad de trabajo socialmente necesario para su producción.”
Esta reflexión del considerado por la BBC de Londres en 1999 como el mayor pensador del milenio y como una de las figuras más influyentes de toda la historia, debe prevalecer siempre en nuestro actuar dentro de la valuación.
La valuación en su estructura metodológica en una de sus tantas virtudes es el
Isaac Newton dejo el plano terrenal en el año de 1727, Marx nació en 1818 y falleció en 1883, con ciertos años de diferencia, el filósofo y economista alemán para profundizar acerca del valor se subió a “hombros de gigantes”, siguiendo la reflexión del físico y teólogo británico.
Marx relaciono valor con trabajo y producción, hoy en día el valuador tiene mayores herramientas y corrientes de pensamiento para subirse siempre “a hombros de gigantes”, al momento de realizar su dictamen.
Que el acto de valuar sea siempre un viaje con la amplitud de la filosofía y que aterrice con la exactitud de las matemáticas.
Mtro. César Baeza
A propósito de Frida Khalo
Yolanda Ríos Moreno
La importante obra de esta pintora mexicana, no radica solamente en su producción artística, sino en reflejar a través de sus obras, la difícil realidad de lo que vivía. Ella misma alguna vez dijo “Yo no pinto sueños, yo pinto mi realidad”.
Aunque existen muchos documentos que revelan algunas situaciones de la vida de la artista, son pocos realmente los trabajos documentales completos que enfocan la sensibilidad de cada momento y el trabajo interpretativo. Sin embargo, la misma obra pictórica nos lleva de la mano con la historia de su vida, ya que en sus cuadros represente gran parte de lo que vive, teniendo como común denominador el dolor.
Dolor que no sólo proviene del trágico accidente sufrido entre el choque del tren y el tranvía que la deja con múltiples fracturas en la pelvis, hombro, costillas, espina dorsal, pierna y pie, sino también el dolor de una adolescente incomprendida por su familia en primera instancia y luego una joven esposa que enfrenta a la compleja personalidad de Diego Rivera, quien tenia 3 amores: Frida, su trabajo y las mujeres. La misma Frida decía que los dos accidentes que marcaron su vida fueron: el tranvía y Diego, su querido Diego, de quien dependía emocionalmente y nunca se desligo de él a pesar del divorcio.
Toda la serie de eventos que van ocurriendo en la vida de la pintora mexicana, van impactando de tal forma en su obra pictórica y en su propia sensibilidad que, ambas van evolucionando, ella siendo más independiente después de haber sido totalmente la sombra de su esposo en una primera etapa, después se sabe libre y decide su propio camino y finalmente, ya como pintora consolidada trabaja constantemente perfeccionando técnicas y colores, en todos los casos representa su vida, pero en su obra surrealista hay también una
evolución marcada que nos muestra el profesionalismo desarrollado a través del tiempo y la madurez adquirida de forma autodidacta.
Esta entrega a la pintura como su forma de vida y de trabajo es lo que para mi vale la pena resaltar, más allá de cuántos cuadros produjo o en qué tiempo los hizo, me parece que es muy rescatable la forma en que como persona fue tomando las riendas de su propia vida para convencerse de que el mundo no es tan fácil como uno lo ve desde joven. En todo caso, la vida se muestra como una serie de eventos que tenemos que aprender a sortear y quienes logran la capacidad para hacerlo son los que poco a poco se alejan del dolor y producen su propia felicidad.
Ésta, como todos sabemos no es fácil de lograr, no es algo que se encuentre, ni tampoco algo acabado, a veces los seres humanos creemos que es un lugar a donde llegar y luego descubrimos que siempre estuvo ahí y no nos dimos cuenta. Muchos enfocan a Frida como una victima de la vida, yo creo que todos nosotros lo somos alguna vez, lo importante es salir de ahí convencidos de que podemos seguir luchando a pesar de lo doloroso que pueda ser, como lo fueron para ella 32 operaciones en su vida.
Descubrir cada día una oportunidad de vivir, ya sea en los demás, en el trabajo o en cualquier forma, es la mejor actitud que puede dignificar al ser humano, y esto es lo que para mi nos deja la obra de Frida, esa actitud de enfrentarlo todo en nuestra realidad.
¿Cuáles son las 10 obras de arte más costosas del mundo?
Créditos: Revista Quién
El mercado del arte es uno de los más complejos a nivel mundial, seguir la pista, conocer sus detalles, tendencias y comportamientos escapa al entendimiento de quiénes somos ajenos; considerando que algunas de estas transacciones se celebran de manera privada y entre particulares.
Sin embargo, cuando se trata de artistas que, por sus contribuciones artísticas, legados o leyendas, forman parte del interés público, sus cifras salen de las casas de subastas para ocupar los medios de comunicación y celebrar algún récord de venta.
10. Les Femmes d’Alger
Autor: Pablo Picasso
Descripción: Se trata de una serie de 15 piezas y sus más de 100 bocetos previos que el español realizó a partir de la obra de Femmes d’Alger dans leur appartement del pintor Eugène Delacroix.
Dato curioso: Se dice que Picasso pintó estas piezas como respuesta al estallido de la Guerra de Independencia de Argelia. También el pintor visitó minuciosamente el Louvre para conocer, estudiar y admirar la obra de Delacroix y entonces poder realizar su serie.
Precio de venta: La casa de subastas Christie ‘s subastó una de las piezas de la serie por 179,3 millones de dólares en mayo de 2015.
Propietario: No se conoce el dueño, sin embargo se especula que se trata de un líder político Catarí. Desde hace años, en el Museo Berggruen, la Nationalgalerie es el único museo público de Europa con una de las obras de esta serie en exposición permanente.
9. Retratos de boda de Marten Soolmans y Oopjen Coppit
Autor: Rembrandt
Les Femmes d’Alger, Pablo Picasso
Descripción: Se trata de un díptico de retratos de la pareja formada por Marten Soolmans, hijo de un prospero comerciante de azúcar, y de Oopjen Coppit,integrante de una antigua familia relacionada con el comercio de cereales.
Dato curioso: Este es el único díptico de la carrera de Rembrandt también los únicos que se conocen que realizó de cuerpo completo y a tamaño natural.
Precio de venta: 160 millones de euros.
Propietarios: Hasta antes de 2015, las piezas estaban en manos de particulares pero en ese año. El díptico fue adquirido por el Rijksmuseum de Ámsterdam y el Museo del Louvre de París que se turnan para exhibirlas. La compra se efectuó con el apoyo de los estados de Holanda y Francia.
8. Shot Sage Blue Marilyn Autor: Andy Warhol
Descripción: Es una intervención a un retrato de la icónica actriz Marilyn Monroe que el artista tomó del cartel promocional de Niágara, la cinta de cultó. Son una serie de cinco serigrafías cada una por el color de su fon-
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do. La pieza en cuestión es la que se titula Shot Sage Blue.
Dato curioso: El nombre de las piezas responde a que la provocadora artista Dorothy Podber pidió permiso a Wharlos para “disparar” sus obras. Él entendió de qué se trataba tomar fotografías, pero el verbo era literal. La obra cobró peso simbólico dada la muerte de la estrella del cine norteamericano.
Precio de venta: 195 millones de dólares
Propietarios: La adquirió el importante galerista Larry Gagosian, en nombre de un comprador final desconocido.
7. Number 17A
Autor: Jackson Pollock
Descripción: Se trata de una pintura expresionista abstracta al óleo sobre un tablero de fibra con una técnica conocida como pintura de goteo. La cantidad de pintura y ejes de distribución de la misma hacen imposible distinguir el fondo del frente.
Dato curioso: Esta pieza se realizó un año después de que Pollock introdujera esta famosa técnica que definió su trabajo y lo consagró como el máximo representante del action painting.
Precio de venta: 200 millones de dólares.
Propietarios: Kenneth C. Griffin compró la pieza al magnate David Geffen. NO. 6
Autor: Mark Rothko
Descripción: Fechada en 1951, esta pieza consiste en grandes bloques de color que van del violeta al verde y rojo y que están delineadas de forma irregular.
Dato curioso: Esta pieza fue el gran material de disputa después de su venta en 2014, considerado como un presunto fraude aún no resuelto.
Precio de venta: 203 millones de dólares
Propietarios: El comerciante suizo ofreció al multimillonario ruso Dimitri Rybolovlev la pieza quien a su vez acusó al comerciante de llevarse mucho más del 2% de comisión acordado por su asesoramiento al magnate.
5. Wasserschlangen II
Autor: Gustav Klimt
Descripción: Serpientes de agua II, representa a dos ninfas luchando con una serpiente roja. Se trata de una pieza que incluye las técnicas del periodo de Klimt en el que empleó metales como el oro y por las que se le reconoce actualmente, Dato curioso: La pieza, estuvo bajo
custodia de los Nazis después de la Segunda Guerra Mundial. Después de pasar por varias manos, incluido un posible hijo ilegítimo de Klimt. Este año, la obra se expuso por primera vez en Austria después de 60 años.
Precio de venta: 204 millones de dólares
Propietarios: Su actual propietario es la colección HomeArt, fundada en Hong Kong por Rosaline Wong.
4. Nafea Faa Ipoipo
Autor: Paul Gauguin
Descripción: Dos mujeres tahitianas protagonizan esta pieza de colores vivos e intensos en un paisaje tropical. Se trata de un óleo sobre lienzo que se inscribe en la tradición postimpresionista.
Datos curiosos: El cuadro fue pintado en 1892 durante su primera estancia en Tahití, junto a otras obras que forman parte de ese periodo, influenciado por las estampas japonesas.
Precio de venta: 300 millones de dólares
Propietarios: La familia del empresario Rudolf Staechelin vendió la pieza a un comprador desconocido, a través de Museos de Catar en febrero de 2015.
3. Los Jugadores de Cartas
Autor: Paul Cézanne
Descripción: Cuadro postimpresionista, uno de los cinco con temática de juego de cartas del pintor francés . Es una escena cotidiana de dos jugadores con una botella de vino de por medio.
Dato curioso: En esta pieza, Cézanne emplea la técnica del facetado, características que adoptarán los cubistas 15 años después.
Precio de venta: 250 millones de dólares
Propietarios: La familia real de Catar.
2. Intercambio
Autor: Willem Kooning
Descripción: Óleo sobre lienzo del expresionista, uno de los primeros en explorar este movimiento. En esta pieza se nota una contundente transición temática sobre los paisajes abstractos llenos de color.
Dato curiosos: El cuadro presenta en su centro una masa carnosa de color rosa, que representa a una mujer sentada y debe su nombre a al barrio donde vivía en ese momento en la ciudad de Nueva York, por ejemplo, In-
PASA A LA PÁGINA
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terchange .
Precio de venta: 328 millones de dólares.
Propietarios: David Geffen era el propietario de la pieza desde la década de los años 90 hasta que en 2015 la venció al administrador de fondos de cobertura Kenneth C. Griffin.
1. Salvator Mundi
Autor: Leonardo Da Vinci
Descripción: Pintura atribuida a Leonardo Da Vinci debido a ciertos aspectos que corresponde al periodo y la técnica empleada por el autor de La Mona Lisa.
Dato curioso: Esta pintura ha desatado una polémica y todo un estudio sobre el mercado del arte ya que nunca se ha confirmado su autoría y desde el principio de la puja, diversos expertos advirtieron ciertas dudas sobre su catalogación. Una investigación de 2022 pone en duda la autoría. Existe un documental El Leonardo Perdido.
Precio de venta: 400 millones de dó-
lares.
Propietarios: El príncipe heredero de Arabia Saudita, Mohamed bin Salam.
Salvator Mundi, Leonardo Da Vinci
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Juicio Reivindicatorio
Mtro. Luis Alberto Aguirre Ocaña (Segunda parte)
Acciones Reales vs Personales
La acción en el CNPCyF
• Se regula la causa de pedir (no es necesario dar el nombre).
• Las divide en:
- Reales (12);
- Personales (13), y
- Del estado civil de las personas (14).
• Se regulan 3 interdictos:
- Retener la posesión (27);
- Recuperar la posesión (29); y
- Obra nueva y peligrosa (31).
• Llamamiento a juicio de un tercero (37).
• Principio de continencia de la causa (48).
• Prohibición de acumular acciones contrarias o contradictorias.
Artículo 12. Son acciones reales las que tienen por objeto:
I. La reclamación de un bien que pertenece a título de dominio;
II. La reclamación de gravámenes, de servidumbre o la declaración que un fundo está libre de ellas;
III. La reclamación de los derechos de usufructo, uso y habitación;
IV. Las hipotecarias;
V. Las de prenda;
VI. Las de herencia;
VII. Las de posesión, y
VIII. Las demás acciones que tiendan a ejercitar un derecho contra una persona a título de propietaria o poseedora y no de obligada.
Artículo 13. Las acciones personales se deducirán para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o no hacer determinado acto. Éstas no pueden ejercitarse sino contra la persona obligada, contra quien la haya garantizado y contra
quienes legalmente le sucedan en la obligación.
Acción Real vs Acción Personal
Instancia: Tercera Sala Suprema Corte de Justicia de la Nación
Registro digital: 803379
Sexta Época
ACCIÓN REIVINDICATORIA, PROCEDENCIA DE LA.
Cuando el causante de la posesión de un poseedor derivado pretende exigir de éste o de sus causahabientes la devolución o entrega de la cosa poseída, aquél no está legitimado para utilizar la acción real reivindicatoria, sino la acción personal correspondiente derivada del vínculo jurídico que haya dado origen a la posesión y así, el arrendador no puede reivindicar del arrendatario la cosa dada en arrendamiento, el depositante del depositario la cosa dada en depósito, el comodante del comodatario la cosa dada en comodato y en general en todos aquellos contratos o actos jurídicos en los que el poseedor debe restituir la cosa que ha recibido por virtud de los mismos. Sin embargo, cuando el poseedor derivado niega tener posesión de esta naturaleza y afirma disfrutarla en concepto de propietario, y de este modo niega el vínculo derivado de los contratos de arrendamiento, depósito, comodato, etcétera, el propietario de la cosa poseída puede intentar contra el poseedor la acción real reivindicatoria para que el órgano jurisdiccional decida sobre el derecho de propiedad que en su favor alega el reivindicante, frente a idéntico derecho de propiedad que para sí reclama el poseedor.
• Las acciones se dividen en: acciones reales, personales y mixtas, lo que se vincula directamente al derecho que se pone en movimiento con la pretensión procesal.
• La acción real proporciona al titular de un derecho real la facultad de dirigirse judi-
Mtro. Luis Alberto Aguirre Ocaña
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cialmente, y de manera directa, contra el bien o la cosa que es objeto de su derecho.
• En las acciones personales se busca la tutela de un derecho personal, es decir, de un crédito u obligación.
• El tratadista Eduardo J. Couture ha señalado que la mencionada clasificación no es la más precisa en relación con las acciones, sino de los derechos invocados en las pretensiones y que la misma permanece como un “resabio de la asimilación de derechos y acciones”.
Entre las características de las acciones personales, cabe señalar las siguientes:
1) Se ejercitan tan sólo contra el deudor de la obligación, es decir, contra quien está obligado al cumplimiento.
2) Se extinguen con el cumplimiento de la obligación.
3) No suponen preferencias de ninguna especie en cuanto al crédito o la obligación cuya satisfacción se persigue.
4) Se rigen por una regla de competencia determinada por el domicilio del deudor o el lugar del contrato.
Criterios relevantes
ACCIÓN REIVINDICATORIA. ES IMPROCEDENTE CUANDO SE PROMUEVE CONTRA QUIEN TIENE LA POSESIÓN DERIVADA DE UNA RELACIÓN DE CONCUBINATO. Registro digital: 161408
ACCIÓN REIVINDICATORIA. ES
IMPROCEDENTE SI SE INTENTA CONTRA QUIEN DETENTA LA POSESIÓN QUE DERIVA DEL VÍNCULO MATRIMONIAL CELEBRADO BAJO EL RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES, POR LO QUE DEBE EJERCERSE LA ACCIÓN PERSONAL BASADA EN LA DISOLUCIÓN DE ESE VÍNCULO. Registro digital: 173412
ACCIÓN REIVINDICATORIA. ES IMPROCEDENTE SI SE INTENTA CONTRA QUIEN DETENTA LA POSESIÓN QUE DERIVA DE LA UNIÓN DE HECHO ENTRE LOS CONCUBINOS, POR LO QUE DEBE EJERCERSE LA ACCIÓN PERSONAL BASADA EN LA TERMINACIÓN DEL CONCUBINATO. Registro digital: 165641
ACCIÓN REIVINDICATORIA. ES IMPROCEDENTE ENTRE QUIENES DEJARON DE SER CÓNYUGES, POR LO QUE DEBE
EJERCERSE LA ACCIÓN PERSONAL DERIVADA DE DISOLUCIÓN DEL VÍNCULO MATRIMONIAL CELEBRADO BAJO EL RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. Registro
digital: 174810
TERMINACIÓN DE COMODATO. LA ACCIÓN PROCEDE CONTRA LOS PARIENTES DEL COMODATARIO FALLECIDO. Registro digital: 191159
Acciones reales
Acción confesoria
SERVIDUMBRE, ACCIÓN CONFESORIA, PARA ESTABLECER EL DERECHO A LAS.
La doctrina extraída del derecho romano, se ha inclinado a conceptuar la acción confesoria como una acción real, por medio de la cual, aquel a quien pertenece un derecho de servidumbre o de alguna heredad, pide, contra quien lo perturba en el uso de esta servidumbre, que la heredad sea declarada con la inclusión de ese derecho y que se prohíba al demandado perturbarlo, o sea aquella que compete al que tiene derecho de servidumbre, como dueño del predio dominante, contra cualquier poseedor del predio sirviente, para que se declare por el Juez corresponderle la existencia de tal servidumbre, condenando al reo demandado en los perjuicios que haya ocasionado con su perturbación, y a que dé caución para no perturbarlo en adelante, señalándose, entre los objetos de la acción confesoria, la declaración de los derechos y obligaciones propios del gravamen. En estas condiciones puede concluirse, que el que pretende constituir una servidumbre, por estar colocado en las condiciones que la ley señala, puede valerse de la acción confesoria para obtener la declaración de su derecho y la constitución del gravamen correspondiente, circunstancia por la que la primera parte del artículo 11 del Código de Procedimientos Civiles, vigente en el Distrito Federal, establece que compete dichas acción al titular de derecho real inmueble, y al poseedor del predio dominante, que esté interesado en la existencia de la servidumbre; de lo cual se colige que la acción confesoria puede servir para demandar la constitución de una servidumbre legal, cuando para ello concurran los requisitos de la ley. Registro digital: 356252 Acción confesoria
Artículo 22. Compete la acción confesoria al titular del derecho real sobre el inmueble y a quien posea el fundo dominante interesado en la existencia de la servidumbre. Se da esta acción contra el tenedor o poseedor jurídico que contraría el gravamen, para que se obtenga el reconocimiento, la declaración de los derechos y obligaciones del gravamen y el pago de frutos, daños y perjuicios, en su caso, y
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se haga cesar la violación. Si fuere la sentencia condenatoria, la parte actora puede exigir de la demandada que garantice el respeto del derecho.
Acción negatoria
Se define como una acción protectora del derecho de propiedad que tiene por objeto la declaración de que el inmueble no está sometido a un derecho real del demandado (que, generalmente, suele ser una servidumbre), que se haga cesar en el mismo y, en su caso, que se restablezcan las cosas a su estado anterior.
Se trata, pues, de una acción que tiene como finalidad, conseguir una sentencia declarativa de la inexistencia de la servidumbre y de que la propiedad está libre de todo gravamen, siendo principio rector el que presume la libertad de fundos.
HIPOTECA, ACCIÓN DE INEXIS-
TENCIA DE LA. La acción negatoria … jurídicamente compete a los poseedores de bienes raíces, para obtener la declaración de libertad de gravámenes del bien poseído, consistentes en las servidumbres reales o personales, es improcedente para obtener la declaración de ineficacia o inexistencia de una hipoteca y la tildación de la inscripción respectiva en el Registro Público, porque para ello debe ejercerse la acción de nulidad o inexistencia … como una modalidad de la acción hipotecaria... Registro digital: 357164
Artículo 12. Son acciones reales las que tienen por objeto:
II. La reclamación de gravámenes, de servidumbre o la declaración que un fundo está libre de ellas;
Acción negatoria
Artículo 21. Procederá la acción negatoria para obtener la declaración de libertad o la de reducción de gravámenes de bien inmueble y la demolición de obras o señales que importen gravámenes, la cancelación o anotación en el Registro Público de la Propiedad, Oficina Registral o cualquier otra Institución análoga según la Entidad Federativa de que se trate, y conjuntamente, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios. Cuando la sentencia sea condenatoria, la parte actora puede exigir de la parte demandada que caucione el respeto de la libertad del inmueble. Sólo se dará esta acción a quien posea a título de dueño o que tenga derecho real sobre el bien.
Gravamen Es una carga de carácter real (hipote-
cas, prendas, servidumbres) o personal (embargo, obligaciones) que recae sobre un bien mueble o inmueble –según sea el caso-, el cual debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad, a fin de que surtan efectos contra terceros, en virtud de que se trata de una limitación a la disponibilidad del bien inscrito o de una disminución de su valor, lo cual depende del gravamen de que se trate.
Petición de herencia
PETICIÓN DE HERENCIA. SE EQUIPARÁ A UNA REIVINDICACIÓN.
El objeto y contenido de la acción de petición de herencia se finca en determinar el mejor derecho que afirma el actor para poseer a título de heredero; se intenta contra el albacea o el poseedor de las cosas hereditarias, contra el que tenga título de posesión de éstas o dolosamente haya dejado de poseerlas. De esa suerte, en la petición de herencia se resuelve no sólo el mejor derecho para poseer del heredero, sino también sobre su título para adquirir los bienes hereditarios. Se equipara a la acción reivindicatoria, porque ambas acciones son reales, en las dos se ejercita un derecho absoluto frente a cualquier tercero que perturbe o viole el derecho del heredero o del propietario, respectivamente, y en ellas funge como demandado aquel que se encuentra en posesión de los bienes hereditarios o de los bienes que son objeto de la propiedad. Registro digital: 178382
Petición de herencia
Artículo 24. La acción de petición de herencia se ejercitará para que sea declarado heredero quien demande, se le haga entrega de los bienes hereditarios con sus accesiones, sea indemnizado y le rindan cuentas.
Artículo 25. La petición de herencia se deducirá por la persona presunta heredera por testamento o sucesión legítima, así como la legataria, y se da contra quien tenga el cargo de albacea y contra quien posea los bienes hereditarios con carácter de heredera o cesionaria de ésta, y contra quien no alega título ninguno de posesión del bien hereditario, o dolosamente dejó de poseerlo.
Para el caso que el juicio sucesorio ya hubiera concluido, la acción de petición de herencia deberá formularse en contra de quienes tengan la calidad de causahabientes; y de no haberse formalizado en escritura la titularidad
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de los bienes, esta acción real se hará en contra de quien se haya adjudicado.
La acción reivindicatoria
Definición
• La acción reivindicatoria es aquélla en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello y, consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa, dicha acción en ciertos casos permite también la restitución o el valor de frutos y gastos.
• Artículo 15. La reivindicación compete a quien no está en posesión del bien del cual tiene la propiedad, y su efecto será declarar que la parte actora tiene dominio sobre este y ordenar la entrega con sus frutos y accesiones en los términos prescritos por el Código Civil.
• La acción reivindicatoria es la que tiene el propietario para ejercitar contra un tercero los derechos emergentes del dominio, a fin de constatar su derecho y lograr la restitución de la cosa. Contradicción de tesis 70/2006-PS. Primera Sala SCJN.
Regulación CNPCyF
Artículo 15. La reivindicación compete a quien no está en posesión del bien del cual tiene la propiedad, y su efecto será declarar que la parte actora tiene dominio sobre este y ordenar la entrega con sus frutos y accesiones en los términos prescritos por el Código Civil.
Artículo 16. El tenedor del bien puede declinar la responsabilidad del juicio designando a quien posee a título de dueño.
Artículo 17. El poseedor que niegue la posesión la perderá en beneficio del demandante.
Regulación CNPCyF
Artículo 18. Pueden ser demandadas en reivindicación, aunque no posean el bien, quienes para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejaron de poseer y quienes están obligadas a restituir el bien o su estimación si la sentencia fuera condenatoria. La parte demandada que paga la estimación del bien puede ejercitar a su vez la reivindicación.
Artículo 19. No pueden reivindicarse los bienes que están fuera del comercio, los géneros no determinados al entablarse la demanda, las cosas unidas a otras por vía de ac-
cesión según lo dispuesto por el Código Civil, ni los bienes muebles pérdidas o robadas que una tercera persona haya adquirido de buena fe en almoneda, o de comerciante que en mercado público se dedica a la venta de objetos de la misma especie, sin previo reembolso del precio que se pagó. Se presume que no hay buena fe del adquirente, si de la pérdida o robo la persona propietaria dio aviso oportunamente a la autoridad, institución, dependencia u organismo público que corresponda, y ello se hizo del conocimiento público a través de los registros respectivos, y éstos pudieron ser consultados por el adquiriente.
Bienes dentro del comercio
Artículo 1137.- Sólo pueden prescribirse los bienes y obligaciones que están en el comercio, salvo las excepciones establecidas por la ley.
Artículo 747.- Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.
Artículo 748.- Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley.
Artículo 749.- Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.
Registro digital: 2008082
Tipo: Jurisprudencia
PATRIMONIO DE FAMILIA. LOS BIENES QUE LO CONSTITUYEN ESTÁN FUERA DEL COMERCIO Y, POR ENDE, NO SON SUSCEPTIBLES DE PRESCRIBIR (LEGISLACIÓN DE LOS ESTADOS DE CHIHUAHUA Y NUEVO LEÓN).
…Ahora bien, en acatamiento a lo anterior, los Códigos Civiles para el Estado de Nuevo León y del Estado de Chihuahua organizan esta institución en los artículos 723 a 740, y 702 a 713, respectivamente, de los cuales deriva que el patrimonio familiar es un patrimonio de afectación, pues el bien del o los deudores alimentistas (como por ejemplo la casa habitación) queda afectado a fin de dar seguridad jurídica al núcleo familiar y así la familia tenga un lugar donde habitar, intocable para los acreedores de quien lo constituyó, pues no podrán embargarlo ni enajenarlo mientras esté afecto al fin de patrimonio de familia. Ahora bien, los numerales 1134 y 1139 de los códigos citados establecen, respectivamente,
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que sólo pueden prescribirse los bienes y las obligaciones que están en el comercio, salvo las excepciones establecidas en la ley. De ahí que, por mandato constitucional, mientras algún bien constituya el patrimonio de familia y no exista una declaración judicial o notarial que lo extinga, o bien, que esté dentro del caso de excepción de que se expropie, es inalienable, inembargable y no está sujeto a gravamen alguno, es decir, está fuera del comercio, entendiéndose como tal, aquel bien que por su naturaleza o por disposición de la ley no puede poseerse por algún individuo exclusivamente y, por tanto, al no estar dentro del comercio no es susceptible de prescribir. Contradicción de tesis 385/2012
Uso y finalidad.
• La acción reivindicatoria tiene por objeto que se declare que el que demanda es dueño de la cosa cuya reivindicación se pide, y que se condene al demandado a entregarla con sus frutos y accesiones.
• La acción reivindicatoria fue establecida para que el dueño de una cosa pueda reclamar la posesión que está en poder de otro, para que este se la restituya.
• En ese contexto se puede válidamente concluir que la acción reivindicatoria constituye la más propia y eficaz defensa ordinaria de la propiedad, pues tiene como finalidad el reconocimiento del derecho de dominio y, en consecuencia, la restitución de la cosa que indebidamente retiene un tercero con el cual no se mantiene ningún vínculo jurídico. Contradicción de tesis 70/2006-PS. Primera Sala SCJN
Requisitos para su ejercicio:
* La titularidad del propietario, que el que la ejerce la acción reivindicatoria sea efectivamente su propietario.
* Posesión injustificada de la cosa por la parte demandada, se debe demostrar que la posesión es indebida.
* La identidad de la cosa objeto de la acción.
* Además, debe atenderse a la situación personal de quien detenta la posesión del bien que se pretende reivindicar, o sea establecer la naturaleza del acto jurídico para saber qué tipo de posesión tiene aquel que posee el mueble o inmueble, así como la calidad de tercero, entendiéndose como tal a alguien completamente ajeno al propietario de la cosa, en los términos de la respectiva legislación civil que regula esos aspectos, en tratándose de
distinción entre posesión originaria y derivada.
Requisitos para su ejercicio:
• ACCIÓN REIVINDICATORIA, ELEMENTOS DE LA. Lo que debe acreditar la actora de un juicio reivindicatorio es lo siguiente: 1o. Que tiene la propiedad del bien; 2o. Que la demandada posee el inmueble que reclama; y 3o. Que lo amparado por su título de propiedad y lo que posee el demandado, se identifican perfectamente.
• ACCIÓN REIVINDICATORIA. SUS ELEMENTOS. La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa de la cual tiene la propiedad y su efecto es declarar que el actor tiene dominio sobre ella y se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones. Así, quien la ejercita debe acreditar: a) La propiedad de la cosa que reclama; b) La posesión por el demandado de la cosa perseguida y c) La identidad de la misma, o sea que no pueda dudarse cuál es la cosa que pretende reivindicar y a la que se refieren los documentos fundatorios de la acción, precisando situación, superficie y linderos, hechos que demostrará por cualquiera de los medios de prueba reconocidos por la ley.
Sentencia
De esa manera, la sentencia que se dicte en el proceso jurisdiccional en que se intente esa acción, si ésta se acredita, tiene un doble efecto, a saber:
1) Declarativo, en el sentido de que el actor tiene el dominio sobre la cosa.
2) Condenatorio, en tanto que el demandado debe de restituir la cosa con todos sus frutos y accesiones en los términos prescritos por el Código Civil aplicable.
Acción Posesoria Plenario de Posesión
Acción Publiciana
Plenario de Posesión
En esta acción se discute el mejor derecho a poseer (la posesión “mejor”, a diferencia de la reivindicación, donde se discute la propiedad).
Le compete a quien adquiere con justo título y de buena fe para que se le restituya el bien con sus frutos y accesiones en los términos de la reivindicación, incluso cuando no lo haya prescrito.
Se da contra el que, teniendo la posesión del bien, la haya poseído por menos tiem-
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po o tenga alguna posesión de inferior calidad que el actor.
JUICIO PLENARIO DE POSESIÓN. DEBE ATENDERSE A LA CALIDAD Y ORIGEN DE LOS TÍTULOS APORTADOS PARA DETERMINAR A QUIEN CORRESPONDE EL DERECHO DE POSEER.
Si bien en los juicios plenarios de posesión ; la buena o mala fe con que se posee un inmueble tiene relevancia; ello no es el único punto de referencia que el juzgador deba tener en cuenta para decidir a quién corresponde el derecho de poseer; sino que ha de atender, fundamentalmente a la calidad y origen de los títulos aportados por los contendientes.
Plenario de Posesión
POSESIÓN. ACCIÓN PLENARIA DE REQUISITOS.
La acción plenaria de posesión compete al adquirente de buena fe que no esté en posesión de la cosa que tiene derecho a poseer con justo título (aunque no lo acredite como propietario) y se ejercita en contra de quien posee con menor derecho y persigue como finalidad, obtener la restitución de la cosa con sus frutos y accesorios, consecuentemente, el actor tiene la obligación de acreditar que tiene justo título para poseer; que es de buena fe; que el demandado posee el bien a que se refiere el título y que es mejor su derecho para poseer que el alegado por aquél. De lo anterior se desprende claramente que en el juicio plenario de posesión debe estar plenamente identificado el bien que posee el demandado con aquel que reclama el actor, circunstancia que va implícita en la carga procesal que tiene este último, de justificar fehacientemente que el demandado posee el bien a que se refiere el título que a él le concede ciertos derechos.
Registro digital: 211721 Octava Época
Tesis Aislada
Regulación CNPCyF
Artículo 20. A quien adquiere con justo título y de buena fe, le compete la acción plenaria de posesión para que se le restituya el bien con sus frutos y accesiones en los términos del artículo 15 de este Código Nacional, incluso cuando no lo haya prescrito.
La acción se ejercitará contra el poseedor de mala fe o contra el que teniendo título de igual calidad al de la parte actora, ha poseído por menos tiempo el bien.
No procede esta acción en casos en que ambas posesiones fuesen dudosas, o la parte de-
mandada tuviere su título registrado y la parte actora no, así como contra quien sea legítima propietaria.
Plenario de posesión vs Reivindicación
Registro digital: 217194 Octava Época Tipo: Aislada
ACCIONES REIVINDICATORIA Y PLENARIA DE POSESIÓN O PUBLICIANA. CUANDO LA ACTORA TIENE TITULO DE PROPIEDAD PERFECTO, DEBE EJERCITAR LA PRIMERA.
Si bien es verdad que los artículos 723 y 735 del Código Civil, así como 686 del Código de Procedimientos Civiles, ambos ordenamientos del Estado de Michoacán, disponen por su orden, que el propietario es poseedor originario; que todo poseedor debe ser mantenido o restituido en la posesión contra aquellos que no tengan mejor derecho; y que el vencido en interdicto para retener o recuperar la posesión, puede después usar el juicio plenario de posesión o el de propiedad, también lo es que este último precepto debe interpretarse en el sentido de que tal sujeto está en condiciones de intentar la acción publiciana, si sólo es poseedor civil de buena fe, pero que si posee la cosa en concepto de propietario y cuenta con título de dominio perfecto, la única acción que le compete, en caso de despojo, es la reivindicatoria.
Interdictos posesorios
• En los interdictos o “acción posesoria interina” se discuten las dos posesiones, la del actor y la del demandado, pero con el carácter de provisional.
• Los interdictos no producen la cosa juzgada, mientras que la plenaria de posesión sí.
• Clases de interdictos:
* Interdicto de recuperar la posesión (29)
* Interdicto de retener la posesión (27)
* Interdicto de obra nueva (31)
* Interdicto de obra peligros (31)
Regulación de interdictos
Artículo 27. A quien se perturbe en la posesión jurídica, tanto originaria como derivada de un bien inmueble, compete el interdicto de retener la posesión contra quien le perturbe, mandó tal perturbación o que a sabiendas y directamente se aproveche de ella, y contra la sucesora de la despojante. El objeto de esta acción es poner término a la perturbación, indemnizar a la poseedora y que la parte conde-
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nada garantice no volver a perturbar. La procedencia de esta acción requiere que la perturbación consista en actos preparatorios tendientes directamente a la usurpación violenta, o a impedir el ejercicio del derecho. Que se reclame dentro de un año, y que la persona poseedora no haya obtenido la posesión de la contraria.
Artículo 28. Quien sea despojada de la posesión jurídica de un bien inmueble, tanto originaria como derivada, debe ser restituida, y le compete la acción de recobrar contra quien despoje o lo haya mandado hacer, contra quien a sabiendas y directamente se aprovecha del despojo y contra la sucesora de quien despojó.
• Artículo 29. El interdicto de recuperar la posesión tiene por objeto reponer a la persona despojada en la posesión, indemnizarla de los daños y perjuicios, obtener de la parte condenada que garantice su abstención y a la vez apercibirla con multa y arresto para el caso de reincidencia.
• Artículo 30. La acción de recuperar la posesión se deducirá dentro de los dos años siguientes a los actos violentos o vías de hecho causantes del despojo. No procede en favor de aquella persona que, con relación a la parte demandada, poseía clandestinamente, por la fuerza o a ruego; pero sí contra la persona propietaria despojante que transfirió el uso y el aprovechamiento del bien por medio de contrato.
• Artículo 31. A quien posea el fundo o derecho real sobre éste, compete la acción para suspender la conclusión de una obra perjudicial a sus posesiones, su demolición o modificación en su caso, y la restitución de las cosas al estado anterior a la obra nueva. Compete también a vecinos del lugar cuando la obra nueva se construye en bienes de uso común. Se da contra la persona que la mandó construir, sea poseedora o detentadora del bien donde se construye. Para los efectos de esta acción por obra nueva, se entiende por tal no sólo la construcción de nueva planta, sino también la que se realiza sobre edificio antiguo, añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta.
Artículo 32. La autoridad jurisdiccional que conozca del procedimiento podrá ordenar la suspensión de la construcción hasta que el juicio se resuelva, mediante garantía que otorgue la parte actora para responder de los daños y perjuicios que se causen al demandado por obra nueva. La suspensión quedará sin efecto, si la persona propietaria de la obra
nueva da a su vez, contragarantía bastante para restituir las cosas al estado que guardaban antes o paga los gastos que erogó la parte actora para garantizar la suspensión de la obra, así como los daños y perjuicios que le sobrevengan a éste en caso de que se declare procedente la acción, salvo que la restitución se haga físicamente imposible con la conclusión de la obra, o con ésta se siga perjuicio al interés social o se contravengan disposiciones de orden público.
Artículo 33. La acción de obra peligrosa se da a quien esté en la posesión jurídica o derivada de una propiedad contigua o cercana que pueda resentirse o padecer por la ruina o derrumbe de la otra, caída de un árbol u otro objeto análogo. Su finalidad es adoptar medidas urgentes para evitar los riesgos que ofrezca el mal estado de los objetos referidos, obtener la demolición total o parcial de la obra o la destrucción del objeto peligroso. Compete la misma acción a quienes tengan derecho privado o público de paso por las inmediaciones de la obra, árbol u otro objeto peligroso.
Artículo 34. La autoridad jurisdiccional que conozca del procedimiento podrá, previa garantía que otorgue la parte actora para responder de los daños y perjuicios que se causen a la demandada, ordenar desde luego y sin esperar la sentencia, que la persona demandada suspenda la obra o realice las obras indispensables para evitar daños a la actora.
