Pirámide de Los Nichos
La Pirámide de los Nichos se encuentra en la zona arqueológica en El Tajín, y en la zona de Veracruz Norte, México y es parte de la Cultura Totonaca.
La pirámide está compuesta por siete plataformas superpuestas de manera escalonada y una escalinata en el lado norte para la ascensión a la cúspide.
La decoración de la fachada está compuesta por 365 nichos u hornacinas, sin incluir los que se hallan ocultos bajo la escalinata e incluyendo los que la dividen en dos mitades por su parte central. Se piensa que pueden representar los días del año. Precisamente, debido a estos nichos se produce un efecto decorativo de luces y sombras.
“Entre 800 y 1200 d.C., la llegada de Trece Conejo dio pie a la modificación de los edificios tempranos de la Plaza del Arroyo, de esa manera, en su parte superior les fueron montados un par de altares, aludiendo a la idea del ‘cerro de los mantenimientos’, y también se les agregaron más escalinatas”.
DIRECTORIO COVEVAPRO
“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.
5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.
Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com
EDITORES RESPONSABLES
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte Presidente COVEVAPRO
Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur
Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Coordinación de publicación
L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Diseño editorial
“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.
Carta del Presidente
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
Estimados Amigos del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales (COVEVAPRO),
Hoy me dirijo a ustedes con un nudo en la garganta, pero también con el corazón rebosante de gratitud y aprecio. Después de un tiempo lleno de bondades, esfuerzos y hasta sacrificios como presidente de nuestro querido colegio, ha llegado el momento de despedirnos.
Quiero expresar mi profundo agradecimiento por el compromiso inquebrantable que cada uno de ustedes ha demostrado hacia el COVEVAPRO. Su dedicación ha sido el pilar que ha sostenido nuestro crecimiento y éxito colectivo, en particular a mi consejo directivo, que fue la columna vertebral de este proyecto
Durante este viaje, juntos hemos impartido cursos de calidad excepcional, fortaleciendo nuestras habilidades y elevando el estándar de la valuación profesional. Cada sesión fue una oportunidad para aprender, crecer y consolidar nuestro prestigio en el ámbito.
No puedo pasar por alto los valiosos acuerdos que hemos forjado con instituciones, gremios y entes gubernamentales. Estas colaboraciones no solo han ampliado nuestra influencia, sino que también han colocado COVEVAPRO en una posición destacada en la escena regional., Somos el colegio de valuadores mas grande del estado de Veracruz.
Quiero que sientan mi profundo agradecimiento y reconocimiento. COVEVAPRO seguirá siendo un faro de excelencia gracias a cada uno de ustedes.
Con emociones encontradas, pero con la certeza de que seguiremos en el camino trazado, me despido.
Con afecto
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte Diciembre de 2023
CONSEJO DIRECTIVO 2021-2023
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte Presidente
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Vicepresidente general
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz
Vicepresidente de Representación 2
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano
Secretario General
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas
Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Tesorero
Arq. Bertha Sentíes González Subtesorero
Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría
Coordinador de temas Legislativos
Ing. Javier Martínez Ordoñez Coordinador de Consejo Técnico
Ing. Ruth Mirlany Morales Redondo Vocal General
Construcción sostenible
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez
La construcción sostenible es aquella que se realiza teniendo siempre en cuenta los factores y aspectos necesarios para reducir o eliminar todo aquel impacto negativo en el medioambiente. Además, trata de fomentar un impacto positivo no solamente en el clima, sino en el entorno. Todos los edificios que se realizan de esta manera ayudan a preservar nuestros recursos naturales y a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez
A raíz de distintas promulgaciones de leyes, tratos y cumbres de desarrollo sustentable, México ha tenido grandes e importantes acontecimientos desde hace más de 50 años. Para entenderlos, es necesario saber que el desarrollo sustentable plantea la satisfacción de las necesidades presentes y futuras; además, alcanzar un equilibrio entre aspectos sociales, económicos y ambientales, creando un modelo de desarrollo económico mundial/ nacional compatible con la conservación del medio ambiente y con la equidad social.
Desde 2009, el Gobierno Federal Mexicano ha impulsado el desarrollo de un modelo de vivienda sustentable. El precursor de esta iniciativa fue el programa de Hipoteca Verde (HV) del INFONAVIT (Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores), instituto en el que los trabajadores mexicanos ahorran una parte de su salario y otra aportación la hacen los empleadores, para generar una capacidad crediticia para adquirir una vivienda. La HV consiste en equipar a la vivienda de un paquete tecnológico para el uso sustentable de agua y el ahorro energético (electricidad y gas), que permite obtener hasta
un 48% de ahorro en el consumo de electricidad y gas. Los pagos en los recibos por concepto de luz, agua y gas, se reducen, lo que deriva en un ahorro promedio de 261 MXN para habitantes de viviendas sustentables económicas (nivel social bajo). En el caso de las emisiones de bióxido de carbono (CO2e), se estima que al año cada vivienda genera un ahorro de entre 1 y 1.5 toneladas. Aunado a lo anterior, el programa “Ésta es tu Casa”, mediante subsidios federales ha apoyado a que familias con bajos ingresos (< 2.6 VSM) que no son elegibles para un crédito de HV, puedan acceder a una vivienda sustentable. Con estos instrumentos, se pretende robustecer el compromiso del gobierno para ofrecer la alternativa de una vivienda sustentable al sector social bajo del país.
Entre las características de la construcción sostenible se encuentran las siguientes:
• La utilización eficiente de la energía, agua y otros recursos.
• Uso de energías renovables, como la energía solar.
• Empleo de medidas para reducir la contaminación y desechos. Uso de la reutilización y el reciclaje.
• Buena calidad del aire ambiental interior.
• Se trata de reducir la huella medioambiental en el diseño, construcción y gestión de la construcción.
• En todo momento, estos edificios se construyen pensando en la calidad de vida de las personas.
• Su diseño permite la adaptación a un entorno que cambia constantemente.
Algunos de sus principios
Entre los principios de la construcción
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sostenible, encontramos el hecho de que siempre consideran cuáles son las condiciones del entorno en el que se ubican. De esta manera, estas construcciones son más eficientes. Igualmente, se emplean materiales constructivos que permiten reducir la cantidad de energía que hay que consumir, y se fomenta de manera muy importante el uso de las energías renovables.
Los Objetivos de Desarrollo
Sostenible en México
1. Fin de la pobreza
2. Hambre cero
3. Salud y bienestar
4. Educación de calidad
5. Igualdad de género
6. Agua limpia y saneamiento
7. Energía asequible y no contaminante
8. Trabajo decente y crecimiento económico
9. Industria, innovación e infraestructuras
10. Reducción de las desigualdades
11. Ciudades y comunidades sostenibles
12. Producción y consumo responsables
13. Acción por el clima
14. Vida submarina
15. Vida de ecosistemas terrestres
16. Paz, justicia e instituciones sólidas
17. Alianzas para lograr los objetivos
ALGUNOS EJEMPLOS DE CONSTRUCCIÓN
SOSTENIBLE
La Biblioteca de Bishan, en Singapur
La ciudad de Bishan (Singapur) es el lugar elegido para escoger este edificio. El diseño responde al concepto de “casa en el árbol”, solo que esta construcción sostenible tiene una extensión de 4.000 metros.
La Biblioteca Comunitaria incide en la reducción de electricidad, ya que aprovecha al máximo la luz del sol. Para ello, se construyó en la zona más importante del edificio un patio muy grande que deja pasar la luz natural a la zona que más se usa.
Su orientación, sus muchos tragaluces y cristales de colores, permiten que la luz que entra a través de ellos cree un efecto muy atractivo y adecuado para la lectura, que es el objetivo principal del edificio.
El Hotel Stadthalle en Viena
El Hotel Stadthalle es un hotel sostenible en la ciudad de Viena, ya que, tras una rehabilitación energética completa y una ampliación en forma de edificio pasivo, tiene un consumo energético nulo. Tiene, además, una estética cuidada y cuenta con prestigiosos reconocimientos que lo avalan, como la etiqueta
Fachada Biblioteca de Bishan
Fachada Biblioteca de Bishan
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ecológica de la UE “European ECO Label”, un premio para las empresas turísticas que cumplen con criterios estrictos para limitar su impacto en el medio ambiente. Partiendo de un edificio de apartamentos del siglo XIX, se realizó una rehabilitación completa de las cuatro plantas originales y una ampliación para albergar 38 nuevas habitaciones con criterios bioclimaticos. Además se incorporaron nuevas instalaciones de energías renovables cuyo principal objetivo era conseguir un balance energético nulo impacto en el medio ambiente.
Biblioteca Vasconcelos en México.
Esta es una idea del arquitecto Alberto Kalach, quien soñaba con tener un espacio donde se unieran una biblioteca pública, un área de actividades culturales y un jardín botánico. Y todo esto en pleno centro de la ciudad de México.
En esta biblioteca se aprovecha al máximo la luz y ventilación natural, a la cual aportan muchísimo los jardines de alrededor. En ella, puedes conseguirte con una gran diversidad de árboles, arbustos, plantas herbáceas, pisos de vidrio y un increíble techo verde.
Torre de GSI en Cancún
Se trata de un mega edificio sustentable en Cancún, diseñado por Sanz Pont Arquitectura. Se ha previsto de dos puentes habitables para que conecten ambos cuerpos del edificio, además, de un impresionante jardín interior.
La ventilación natural viene de la fa-
Fachada Hotel Stadthalle en Viena
Vista aérea de la Biblioteca José Vasconcelos en la Ciudad de México
Interior Hotel Stadthalle en Viena
Fachada de la Biblioteca José Vasconcelos en la Ciudad de México
Interior Hotel Stadthalle en Viena
chada de alucobond hacia el occidente. Mientras que la luz directa, procede de las lamas horizontales de alrededor. En la parte oriental se puede ver el Mar Caribe y el campo de golf de Puerto Cancún, gracias a los cristales de la cubierta. Esto es fundamental para optimizar el consumo de energía.
La Torre GSI es un edificio de 20 niveles para uso comercial, hostelería y oficinas. El edificio está compuesto por dos cuerpos verticales que se unen en la parte superior por 2 puentes habitables con jardín interior formando un gran encuadre del paisaje natural.
En la fachada oriente, la piel del edificio está diseñada con un juego de cristales serigrafiados, sandblasteados y transparentes que aprovechan las vistas del campo de golf de Puerto Cancún y el Mar Caribe. Cuenta con dos niveles de estacionamientos integrados con vegetación en talud y una plaza pública
Torre de GSI en Cancún
Torre de GSI en Cancún
Torre de GSI en Cancún
Torre de GSI en Cancún
elevada que genera un gran balcón urbano.
Mejorando el desempeño empresarial a través de la Administración de la Capacitación con énfasis en la “Detección de necesidades de capacitación”
Ing. Hugo Reynaga Reynaga
La administración de la capacitación es un proceso esencial en cualquier organización moderna que busca mejorar el desempeño y desarrollo de su capital humano. Para asegurar que el personal operativo, administrativo y directivo adquieran las habilidades necesarias y se mantengan actualizados en un entorno competitivo en constante cambio, es fundamental identificar y abordar de manera efectiva las necesidades de capacitación. En este texto, exploraremos la detección de necesidades de capacitación, la importancia de las competencias y los estándares de competencia en este proceso de acuerdo al puesto o actividad que desarrolla laboralmente.
Ing. Hugo Reynaga Reynaga
Detección de Necesidades de Capacitación:
La detección de necesidades de capacitación es el punto de partida del proceso de administración de la capacitación. Consiste en analizar y evaluar las brechas existentes entre las habilidades actuales de los empleados y las habilidades requeridas para alcanzar los objetivos organizacionales. Este proceso se puede llevar a cabo a través de diversos métodos, como:
• Evaluación de Desempeño: Revisar el desempeño individual y del equipo para identificar áreas de mejora y determinar qué
habilidades son necesarias para alcanzar los resultados esperados.
• Encuestas y Entrevistas: Realice encuestas y entrevistas con los empleados para obtener su percepción sobre las áreas en las que necesitan capacitación y/o adiestramiento adicional.
• Análisis de Puestos: Examinar las competencias necesarias para cada puesto y compararlas con las habilidades actuales del personal.
• Evaluación de la Tecnología: En caso de implementación de nuevas tecnologías, identifique las habilidades necesarias para operar eficientemente con estas herramientas.
• Tendencias del Mercado: Analizar las tendencias de su entorno laboral y las demandas del mercado para adelantarse a las necesidades futuras.
Importancia de las Competencias:
Las competencias son un conjunto de conocimientos, habilidades, actitudes y comportamientos que un individuo debe poseer para llevar a cabo eficientemente una función laboral específica. Estas competencias pueden ser técnicas, relacionales o de gestión, y varían según la naturaleza del trabajo. Algunas de las ventajas de enfocarse en las competencias son:
• Mejora del Rendimiento: Al alinear las competencias con las responsabilidades la-
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borales, los empleados pueden mejorar su rendimiento y eficacia en sus roles.
• Eficiencia en la Capacitación: La identificación de competencias específicas permite diseñar programas de capacitación más enfocados y relevantes para las necesidades individuales y organizacionales.
• Crecimiento Profesional: Al desarrollar competencias, los empleados se vuelven más valiosos para la organización y aumentan sus oportunidades de crecimiento y desarrollo profesional.
• Adaptabilidad al Cambio: Las competencias actualizadas permiten a los empleados adaptados a las transformaciones en el entorno laboral, como avances tecnológicos o cambios en los procesos de trabajo.
Estándares de Competencia:
Los estándares de competencia son criterios específicos que definen el nivel de dominio que un individuo debe alcanzar en una competencia particular. Estos estándares concluyen una referencia clara para evaluar y medir la efectividad de la capacitación y el desarrollo. Algunos beneficios de establecer estándares de competencia son:
• Medición Objetiva: Los estándares brindaron una base objetiva para evaluar el desempeño de los empleados y determinar si han
alcanzado el nivel de competencia requerido.
• Identificación de brechas: Comparar el desempeño real con los estándares permite identificar brechas en las competencias y enfocar los esfuerzos de capacitación donde más se necesitan.
• Mejora continua: Los estándares de competencia son una herramienta para impulsar la mejora continua, ya que fomentarán la búsqueda de niveles más altos de mejora de habilidad y conocimiento.
• Estímulo a la Excelencia: Al establecer estándares ambiciosos, se motiva a los empleados a esforzarse por alcanzar un nivel de excelencia en su trabajo.
En conclusión, la administración de la capacitación es una práctica fundamental para el éxito y el crecimiento sostenible de cualquier organización. La detección de necesidades de capacitación, la identificación de competencias clave y la definición de estándares de competencia eficiente una base sólida para el diseño de programas de capacitación efectivos, sin omitir que la capacitación es una obligación contractual y en algunos casos se requiere para dar cumplimiento a los lineamientos que emite la S.T.P.S., todo esto da como resultado en un personal altamente calificado y adaptado a los desafíos actuales y futuros del entorno laboral.
Patrimonio Inmobiliario
Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica
En septiembre fue mes del testamento, fecha en que realizar un testamento se otorgan precios especiales para que los dueños de Patrimonios Inmobiliarios o Bienes Raíces, entre otros legados, no se vuelvan problemas con sus seres queridos cuando fallezcan.
Arq. Enrique Cervera
Muñoz
Pero ¿Qué pasaría si un vehículo fuera repartido de manera física a 3 personas en partes iguales?
Ya acertaron; a nadie le sirve así y para que realmente sea útil, o lo venden y se reparten el importe de la venta entre 3 partes, o el que desee el vehículo, lo manda a valuar con un valuador profesional, divide el importe del vehículo, entre 3 y a 2 de ellos le da su tercio económico que le corresponde
Este ejemplo que parece gracioso e inverosímil, es la similitud que en ocasiones existe con los Bienes Inmuebles a la hora de realizar un testamento, porque muy, pero muy contadas veces, nadie les explica a los interesados que esas divisiones físicas en los inmuebles NO deben ser llevadas a cabo.
Cuando uno consulta con las entidades que tienen que ver con estas decisiones, me responden “es la voluntad de los propietarios la que vale y por lo tanto así se manifiestan esas voluntades”
Lo anterior quiere decir, que si viene un propietario y me dice que para tener más
patio en su propiedad y cuenta con un tractor estacionado en su patio, que le ponga el tractor en el techo de su casa y como arquitecto debo decirle “está bien” porqué ¿es la voluntad del propietario?
Una persona recurre a un profesionista por sus conocimientos: sea médico, licenciado, arquitecto, ingeniero, etc., y esa persona podrá expresar las cosas más inverosímiles, razón que probablemente esté justificado, pero el profesionista tiene que tener la madurez, conocimiento, experiencia y tacto para expresar que el deseo o voluntad de esa persona, no es posible llevarla a cabo, ya que hay razones técnicas, administrativas, legales, fiscales y un sinnúmero de variables que ustedes gusten y manden que no es viable en un buen número de veces, llevar a cabo esas voluntades.
Volviendo a nuestro tema de Patrimonio Inmobiliario, independientemente de entre cuantos se van a repartir los Bienes, se debe expresar en el testamento que: “la repartición será únicamente de manera económica por venta, (renta o ingresos) de acuerdo a lo siguiente: persona 1 tal porcentaje, persona 2 tal porcentaje…”. (Hasta completar el 100% entre todos los que se deseen se reparta esa propiedad)
Lo anterior quiere decir que todo movimiento que se pretenda sobre la propiedad (es), siempre estará ligado a una cifra económica y el Bien será una cosa INDIVISIBLE con los DERECHOS Y OBLIGACIONES en el mismo porcentaje que está siendo repartido.
Ahora bien; que pasa cuando se desea dejar 3 construcciones existentes, dentro de
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un predio a 3 personas (no se busca el dinero, sino que sea repartido de manera física), a cada una de estas 3 personas.
Se deberá realizar primero, un DICTAMEN DE PATRIMONIO INMOBILIARIO, para establecer si aplica O No, un régimen de condominio de esa propiedad y si no es posible, entonces un proyecto de copropiedad con términos y reglas claras de un condominio para dar entrada a que la construcción 1 será para la persona 1 y así sucesivamente.
Sino se lleva a cabo un proyecto de condominio, entonces se dejará un problema como el ejemplo del coche ya que no habrá una certeza jurídica.
Estos comentarios aquí expuestos son cuando a una propiedad les corresponden a diferentes propietarios, ya que cuando el testamento de una propiedad recae en una sola persona, allí no aplica lo citado anteriormente a menos que haya alguna restricción de voluntad o de la misma propiedad restricción por otras causas.
Veamos ahora cómo se comporta un predio sin construcciones en una repartición física para 2 personas: Un predio vale $100 mil y es de 8 mts
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x 20 mts. ¿Cómo dividirlo? Figura 1
Si decimos al 50% ¿le tocará a cada uno 4 mts x 20 mts? Ó ¿10 mts por 8 mts? Figura 2
Si la voluntad del 50% no se aclara científicamente, es seguro que habrá disgusto entre los herederos por el “yo creí” y “todos tendrán razón” porque son partes iguales
Si se van por la respuesta de 4 mts por 20 mts. Para que a los 2 le toque calle, resulta que la Ley no permite que haya un predio con frente menores a 7 mts ni menos a 105 m2 por lo tanto, se viola una ley por apoyar una voluntad.
Si se van por la respuesta de 8 mts por 10 mts. O sea, una mitad al frente y otra mitad al fondo, suponiendo sin conceder que no aplicara los 105 m2, queda más complicado cuando no se aclara, porque el código civil obliga a una servidumbre de paso que de manera técnica serán 3 mts. Por 10 mts.
Es decir el predio del frente perderá 30 metros cuadrados por una servidumbre de paso y le quedaran entonces 50 metros cuadrados, cuando le heredaron 80 metros cuadrados; ¿que resuelven a veces para “mitigar el proble
Figura
Figura
ma”?, entonces le sugieren que dejen un pasillo de 1 mt para que nada más pierda 10 metros cuadrados.
Ahora bien, ya quedó que el frente del predio es de 70 metros cuadrados y el del fondo será de 80 m2 más 10 m2 de su pasillo, entonces tendrá un total de 90 metros cuadrados el predio del fondo. Figura 3
Ahora si se valuara ese predio haciendo a un lado lo legal, el del fondo con los deméritos valdrá $40 mil y sin opción a un crédito, el del frente $60 mil por el beneficio del frente; disgusto otra vez, porqué la voluntad fue de ¡50% para cada quien!!! ¿Pero en predio o en dinero?
Estas pérdidas o afectaciones se deben a que no hay una orientación correcta.
Conclusión:
Que todo interesado que desee dejar un inmueble, obtenga primero un Dictamen Patrimonial y posteriormente valuar la misma con un valuador profesional para que este seguro de realizar un buen legado a las personas que desea manifestar en un testamento, atendiendo lo mismo los profesionistas, Entidades Gubernamentales o Entidades Privadas que tienen que ver con una propiedad
Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx
Figura 2
¿Qué son los sitios Ramsar?
Mtro. Arq. Gilberto L.
Tovar Arizpe
Ramsar es el más antiguo de los modernos acuerdos intergubernamentales sobre el medio ambiente. El tratado se negoció en el decenio de 1960 entre países y organizaciones no gubernamentales preocupados por la creciente pérdida y degradación de los hábitats de humedales para las aves acuáticas migratorias. Se adoptó en la ciudad iraní de Ramsar en 1971 y entró en vigor en 1975.
Mtro. Arq. Gilberto L. Tovar Arizpe
La misión de la Convención es “la conservación y el uso racional de los humedales mediante acciones locales y nacionales y gracias a la cooperación internacional, como contribución al logro de un desarrollo sostenible en todo el mundo”.
Los humedales están entre los ecosistemas más diversos y productivos. Proporcionan servicios esenciales y suministran toda nuestra agua potable. Sin embargo, continúa su degradación y conversión para otros usos.
La Ley de Aguas Nacionales define a los humedales como zonas de transición entre los sistemas acuáticos y terrestres que constituyen áreas de inundación temporal o permanente, sujetas o no a la influencia de mareas, como pantanos, ciénegas y marismas, cuyos límites los constituyen el tipo de vegetación hidrófila de presencia permanente o estacional, las áreas en donde el suelo es predominantemente hídrico; y las áreas lacustres o de suelos permanentemente húmedos por la descarga natural de acuíferos.
Los atributos y las funciones de los humedales son fundamentales para el equilibrio ecológico y ambiental global, ya que son el
hábitat de muchas especies de fauna y flora, y elementos vitales en la estructura ecosistémica, sociocultural y económica de las naciones del mundo.
Los humedales son indispensables por los innumerables beneficios o “servicios ecosistémicos” que brindan a la humanidad, desde suministro de agua dulce, alimentos y materiales de construcción, y biodiversidad, hasta control de crecidas, recarga de aguas subterráneas y mitigación del cambio climático.
La Convención Ramsar hace uso de una definición más amplia ya que además de considerar a pantanos, marismas, lagos, ríos, turberas, oasis, estuarios y deltas, también considera sitios artificiales como embalses y salinas y zonas marinas próximas a las costas cuya profundidad en marea baja no exceda los seis metros, los cuales pueden incluir a manglares y arrecifes de coral
En México, la falta de criterios ecológicos en el diseño e implementación de las políticas públicas del siglo XX generó severos daños al ambiente: la deforestación y la erosión provocaron azolvamiento y disminución de los caudales de muchos ríos y desecación de manantiales; más de 70 por ciento de las principales cuencas están contaminadas por el uso excesivo e inadecuado de agroquímicos y por las descargas industriales y municipales; la contaminación de las descargas orgánicas industriales equivale a la de 100 millones de habitantes; las aguas residuales sin tratamiento son la principal causa de las enfermedades vinculadas con el agua; más de la cuarta parte de los acuíferos están sobreexplotados o en alto riesgo de llegar a esta situación; la biodiversidad de sistemas acuáticos se encuentra amenazada por prácticas de pesca no sustentables, por especies invasoras y por el desvío
de cauces de ríos, entre otros daños.
Es necesario generar acciones para la conservación de los humedales y que éstas se formulen desde el marco conceptual de la gestión de ecosistemas, lo cual implica reconocer la integración que existe entre la naturaleza y la cultura, siendo los seres humanos parte integrante de los mismos. En este contexto, un enfoque ecosistémico implica definir objetivos múltiples para los espacios geográficos en los cuales se posibilitan las funciones ambientales y los valores sociales de los humedales, al menos en tres escalas de aproximación:
• Nivel del paisaje. Este nivel corresponde a la cuenca de captación y se considera el ámbito en que se posibilita el mantenimiento o la gestión de los procesos dinámicos de creación/destrucción de los sistemas de humedales. En el caso de los sistemas acuáticos continentales es esencial rescatar el concepto de cuenca de captación como espacio ecosistémico para la aplicación de las políticas integradas y generales que promueven decisiones sobre la asignación del uso del agua dulce, que tengan en cuenta no sólo la demanda para usos humanos, sino que mejoren la atención a la conservación de los ecosistemas (IUCN-WWF, 1998).
• Nivel del sistema de humedal. Este nivel constituye una escala subregional en la cual se consideran los procesos y la dinámica espacial y temporal de sitios particulares, su heterogeneidad espacial y dinámica sucesional.
• Nivel de sitio. Corresponde a un sector de un sistema de humedales o a un humedal.
El Gobierno de México mostró su interés por adherirse a la Convención Ramsar, al aprobarse el 20 de diciembre de 1984 por el Senado de la República (D. O. F., el 24 de enero de 1985) y con plena vinculación y entrada en vigor para nuestro país a partir de su adhesión el 4 de julio de 1986 (al incorporar su primer sitio Ramsar), que con la promulgación publicada en el D. O. F., el 29 de agosto de 1986, será considerada Ley Suprema, de conformidad con lo establecido en el
Artículo 133 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Al asumir los compromisos contenidos en la Convención Ramsar, a través de su ratificación en 1986, nuestro País está convencido de que los humedales constituyen un recurso
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de gran valor económico, cultural, científico y recreativo, cuya pérdida sería irreparable; así como de que la conservación de los humedales y de su flora y fauna pueden asegurarse armonizando políticas nacionales previsoras con una acción internacional coordinada.
México es uno de los países firmantes del Convenio de Ramsar que busca preservar aquellos humedales de suma importancia a nivel mundial. Hasta el 15 de octubre de 2013 el país lleva declarados un total de 138 sitios Ramsar que protegen un total de 8 959 543 ha entre los que se cuentan varias zonas que tienen además la consideración de Parques Nacionales de México y/o de Reservas de la Biósfera en México.
Aunque después de 29 años de haber ratificado su compromiso y tras 138 sitios designados en su territorio, aún no se han hecho todas las adecuaciones legales y administrativas necesarias, la obligatoriedad del cumplimiento del tratado queda manifiesta desde la propia Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, posicionando el tratado como “Ley Suprema de toda la Unión” lo que quiere decir que debe cumplirse incluso ante la contradicción de otras leyes federales existentes. Esta necesidad radica en la importancia de conservar los ecosistemas para responder incluso a las garantías individuales en la constitución, que refiere en su artículo cuarto que
“toda persona tiene derecho a un medio ambiente sano para su desarrollo y bienestar”
La conservación de los humedales es hoy un tema de seguridad hídrica y alimentaria pues es el agua el elemento más importante para la existencia de la vida en la Tierra.
Definiciones en términos utilizados en la valuación de maquinaria y equipo
Ing. Raúl Bracamontes Zenizo
Avalúo: Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
Ing. Raúl Bracamontes Zenizo
Maquinaria y Equipo: se refiere a los elementos físicos disponibles para la producción, incluyendo las instalaciones y servicios accesorios y el equipo diseñado o necesario para sus propósitos de manufactura e industriales, independientemente del método de instalación e incluyendo aquellos artículos como mobiliario e instalaciones necesarias para la administración y correcta operación de la empresa.
Proceso para valuar maquinaria y equipo: (IMAGEN 1)
Las definiciones que pueden utilizarse en la valuación de la maquinaria y equipo son:
1. COSTO DE REPRODUCCIÓN NUEVO: Es el costo, a precios actuales, de la reproducción de una nueva réplica de un bien, utilizando materiales idénticos o muy similares.
2. COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO: Es el costo, a precios actuales, de un bien nuevo similar, con la utilidad equivalente más próxima al bien que se está valuando.
3. JUSTO VALOR DE MERCADO (VALOR COMERCIAL): Es la suma de dinero en términos de contado a cambio de la cual podría esperarse, de manera razonable, que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas, y sin que ninguno tuviera la compulsión de comprar o vender, donde ambos conocen toda la información pertinente.
4. JUSTO VALOR DE MERCADO EN USO: Es la suma de dinero estimada a cambio de la cual podría esperarse, de manera razonable, que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno tuviera la necesidad de comprar o vender, donde ambos conocen
(IMAGEN 1): Proceso para valuar maquinaria y equipo
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de toda la información pertinente, incluyendo lo relativo a su instalación y suponiendo que las ganancias confirman el valor considerado en el informe.
5. JUSTO VALOR DE MERCADO -
INSTALADO: La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría esperarse, razonablemente, que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien instalado, bajo condiciones equitativas, sin que ninguno tuviera en la necesidad de comprar o vender, donde ambos conocen de toda la información pertinente.
6. JUSTO VALOR DE MERCADODESMONTADO: La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría esperarse, razonablemente, que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas, y sin que ninguno tuviera en la necesidad de comprar o vender, donde ambos conocen toda la información pertinente y en el entendido de que el equipo se trasladará a otro sitio.
7. VALOR DE LIQUIDACIÓN EN
OBRA: El importe total de dinero que se espera obtener por una planta en quiebra, asumiendo que toda la planta se vendería intacta en el tiempo estipulado para llevar a término la transacción.
8. VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDE-
NADA: La suma bruta estimada en dinero que se esperaba obtener por concepto de una venta, contando con un plazo apenas suficiente para encontrar un comprador, donde el vendedor se ve en la necesidad de vender “tal como está y donde se ubica” el bien.
9. VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZO-
SA: La suma bruta estimada en dinero que podría percibirse, razonablemente, por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo, en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender de inmediato “tal como está y donde se ubica” el bien.
10. VALOR DE RESCATE: La suma de dinero que se espera obtener por concepto de la venta total de un bien, o de un componente del mismo, que se haya retirado de servicio para utilizarse en otra parte.
11. VALOR DE CHATARRA: La suma de dinero que podría obtenerse por un bien si éste fuera vendido sólo con base al tipo de material del que está compuesto y no para destinarse a un uso productivo.
12. VALOR ASEGURABLE DEPRECIADO: Es el costo de reproducción asegurable menos la depreciación que se haya considerado para fines de seguro.
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El color y la arquitectura
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
¿Qué es el COLOR?
El color según Sir Isaac Newton es una sensación que se produce en respuesta a una estimulación nerviosa del ojo, causada por una longitud de onda luminosa dentro del espectro. El ojo humano interpreta colores diferentes dependiendo de las distancias longitudinales.
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
El color como identificador
La visión humana distingue las longitudes de onda de tal manera que vemos el mundo en colores. La sensación de color, que sucede en el cerebro, es lo que nos estimula a experimentar con los tonos cromáticos de manera física, mental, emocional y comercial. Como resultado, los colores no solo tienen significados simbólicos, sino que también provocan determinados sentimientos en los visores como pueden ser la calma, el progreso, el hambre, la aventura, la elegancia, el deseo, la
ecología o el poder.
La teoría del color
• Se conoce como Teoría del color a un conjunto de reglas básicas que rigen la mezcla de colores para conseguir efectos deseados, mediante la combinación de colores o pigmentos. Es un principio de gran importancia en el diseño gráfico, la pintura, la fotografía, la imprenta y la televisión, entre otras áreas visuales.
• No existe una única Teoría del color, sin embargo, sino un conjunto de aproximaciones al color y a sus dinámicas. Muchas de ellas forman parte de la historia del arte o de la física (óptica), y poseen diferentes autores.
Uno de los principales insumos de toda Teoría del color es el círculo cromático. Se trata de una representación circular de todos los colores del espectro visual, organizados de manera tal que los colores contrarios se enfrenten y los colores complementarios estén próximos el uno al otro.
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Se dice que, para gustos, los colores, pero cuando se trata de emplearlos en un diseño, el simple gusto personal no es suficiente, así que hay que tener en cuenta lo que un color puede estar diciendo.
El Círculo Cromático
El círculo cromático o rueda de colores es una representación ordenada y circular de los colores de acuerdo con su matiz o tono, en donde se representa a los colores primarios y sus derivados. Permite identificar los colores primarios o puros, y aquellos que se consideran derivados, o sea, fruto de la mezcla de colores.
De acuerdo a este tipo de estudios del color, a cada uno se le pueden atribuir distintas características, como son:
CARACTERÍSTICAS DEL COLOR
• Matiz. - El matiz es la definición que
se le da a la diferencia de un color a otro: permite clasificarlos en términos de rojo y sus matices, verde y sus matices, azul y sus matices, etc. Se refiere a la ligera variación de tono que un color hace en la lista cromática. El término matiz hace referencia a la frecuencia dominante en la que se encuentra un color. Por ejemplo, un color rojizo tiene un matiz rojo. Un verde puede tener un matiz amarillo o un matiz azulado, dependiendo de la proporción que posea de cada uno de estos colores.
• Colores neutros(tonos). - Los tonos se crean cuando se le agrega gris a un matiz. Los tonos son generalmente opacos y de apariencia más suave que los matices puros. Los tonos son a veces fáciles de usar en el diseño. Tonos con más gris pueden darle un aspecto vintage.
• Saturación. - La saturación hace que los colores sean más vivos (menos color negro o blanco añadido). La desaturación hace que los colores sean más apagados (más color negro o blanco añadido).
• Luminosidad. - También llamada “valor”, se refiere a la cantidad de LUZ presente en el color, o sea, si es más claro o más oscuro, lo que equivale a decir si está más cerca del negro o del blanco.
EL COLOR SEGÚN LA LUZ
Obsérvese en las figuras que el color cambia a la vista, según la cantidad de luz que obtenga, también depende del tipo de luz.
COLORES PRIMARIOS
Dentro del círculo cromático, se co
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locan a 120º unos de otros: son el Magenta, el amarillo y el Cyan. Se denominan primarios porque no pueden obtenerse mezclando otros colores. Al contrario, sirven de base para las distintas mezclas, denominadas colores secundarios.
El modelo de color RGB se llama así debido a sus colores primarios: Rojo, Verde, y Azul, (Red, Green, Blue, en inglés).
El color luz: es una forma de energía que nos permite ver lo que nos rodea. Es toda radiación electromagnética que se propaga en formas de ondas en cualquier espacio. La luz también es conocida como energía luminosa, es intangible, son el azul, el magenta, el amarillo y el verde, el blanco es la suma de todos estos, y el negro es la ausencia total de color (RGB).
El color pigmento es el color en cuanto a materia, el que se puede tocar, son los colores físicos (pintura, tintas…) son el azul cian, el rojo magenta y amarillo medio con el blanco y el negro (CMYK).
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CONTRASTE
El término “contraste de color” se utiliza en la teoría del color para señalar la diferencia entre los distintos tonos o colores. El contraste de tonalidad es un tipo de contraste que determina la diferencia entre las tonalidades más claras y oscuras de la imagen.
ARMONÍA
Armonizar: significa coordinar los di-
ferentes valores que el color adquiere en una composición, de forma que todos los colores posean una parte común al resto de los que intervienen. En todas las armonías cromáticas se pueden observar tres colores: Tono dominante: es el neutro y de mayor extensión.
Se logra cuando todos los colores utilizados en la decoración producen una sensación agradable a la vista que transmite equilibrio y serenidad.
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PSICOLOGÍA DEL COLOR
Sabemos que la psicología del color juega un papel en la arquitectura muy importante en el diseño y creación de espacios. La combinación de los colores puede evocar diferentes sensaciones y emociones en las personas que habitan y transitan por esos lugares, desde armonía y calidez hasta claustrofobia y miedo.
¿Cómo influye el color en los espacios habitacionales?
Rojo: genera energía, exitación, impulso, pasión.
Anaranjado: intensidad, creatividad, euforia y entusiasmo.
Verde: Brinda calma, tranquilidad, serenidad, bienestar
Azul: Se percibe como un color de calma, que inspira confianza y seguridad.
Amarillo: es el que menos sensación de peligro genera, transmite alegría y a la vez capta la atención.
Los colores son capaces de ampliar o disminuir visualmente un espacio, refrescar lo angosto y dar variedad o lo repetitivo. Estancias como un dormitorio debe ir acompañada de colores suaves, con poco contraste para acercar la tranquilidad al habitante.
CONCLUSIÓN
¿COMO USAR LOS COLORES EN EL DISEÑO?
• Legibilidad.
• Los colores deben ser fáciles de leer y agradables a la vista.
• A veces, eso significa no agregar color a cada detalle.
• Tonos neutros como negro, blanco y gris pueden ayudarte a balancear un diseño, así cuando uses otro color, este realmente sobresaldrá.
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Cambios políticos en la provincia del Coatzacoalcos, hace 200 años
C. P. Renato P. Vázquez Chagoya Cronista Oficial de Minatitlán, Ver.
La política de colonización que abrazó el gobierno independiente de Guadalupe Victoria, fue la de poblar los vastos territorios desocupados de la antigua Nueva España, codiciados por las potencias extranjeras.
En la Provincia del Coatzacoalcos, destacaba el poblado de La Fábrica, llamado también El Paso de la Fábrica por su función como puerto natural donde se embarcaban distintos productos de la región y del sureste, exportadas hacia la cuenca del Papaloapan y Veracruz.
Hacia La Fábrica fue comisionado
Tadeo Ortiz de Ayala en el año de 1823 para realizar estudios que pudiesen determinar la posibilidad de colonizar la Provincia del Coatzacoalcos, dando, según sus informes, fruto tres años después -1826-, con la fundación de seis pueblos a los que adjudicó nombre de héroes patrios: Hidalgotitlán, Morelostitlán, Allendetitlán, Abasolotitlán, Barragantitlán y Minatitlán. Este último substituiría a La Fábrica o El Paso de la Fábrica y denominado así en honor a Francisco Martín Javier Mina y Larrea.
El comisionado promovió la ocupación de la Provincia del Coatzacoalcos y para el efecto, a través de una compañía francesa, Giordan y Cía, vinieron 856 franceses en 10 embarcaciones, cuya intención fue adversa por la excesiva humedad, calor, abundancia de insectos y fauna nociva, ausencia de condiciones físicas para establecerse y la confiscación de sus bienes por parte de las autoridades por
(Imagen 1) Censo de 1833 del pueblo de Minatitlán de 1833, realizado por el comisario Ignacio Hoyos.
concepto de impuestos.
Los primeros testimonios de las autoridades de Minatitlán, provienen de los colonizadores franceses, que pretendieron establecerse en la región del Coatzacoalcos en los años 1830 y 1831.
El francés Pierre Charpenne, indicaría que en Minatitlán existían como autoridades, un alcalde, un corregidor y un comisario. Sin embargo, el abate Baradere, señala que las au-
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(Imagen 2) Consulado norteamericano en Minatitlán, en 1831.
toridades se componían de un primer alcalde, un segundo alcalde, un capitán de caballería sin soldados y un secretario, todos sin trabajo.
Según Pierre Charpenne, conoció a dos ex alcaldes, ambos comerciantes, arrieros y hacendados. Uno de ellos, lo era don José de Torres y el otro, Emmanuel Montalvo. Desafortunadamente, Charpenne, no menciona quien de ellos fue el más antiguo en ejercer esa función en el nuevo Minatitlán.
También menciona Charpenne, que existía un comisario de la colonia, cargo que recaía en don Ignacio Hoyos, quien ejercía diversas funciones y, cuando no podía resolver los asuntos que se le presentaban, se los turnaba al jefe político de Veracruz y de quien se conoce un censo realizado en Minatitlán en 1833. (Imagen 01).
Según el abate Baradere, existía un consulado norteamericano, ocupado por míster Douglas y un viceconsulado francés, representado por Laisné de Villevëque. (Imágenes 02 y 03)
La población de Minatitlán apenas contenía a cerca de 300 habitantes, en ochenta casas de embarro o carrizo, con techo de palma, en dos colinas inmediatas al río Coatzacoalcos y en la segunda, más distante de la ribera del río, estaba establecida la iglesia, que
consistía en una cabaña, con una gran puerta, sobre la cual está suspendida una campaña pequeñita, que no tenía párroco. (Imagen 04)
Señalaría el Abate Baradere, que los únicos comerciantes lo eran don Leonardo López y Samuel Baldwin, éste último descendiente de ingleses.
El gobernador del Estado de Veracruz, lo era el General Miguel de Barragán, en cuyo honor, por su participación en la Guerra de Independencia, a la antigua Villa del Espíritu Santo, se le adjudicó en 1826 el nombre de Barragantitlán.
El territorio de Tehuantepec
Debemos suponer que la autoridad que se ejercía desde antes de la colonización en Minatitlán, el único puerto en la Provincia del Coatzacoalcos, se haya mantenido hasta que el Generalísimo Antonio López de Santa, entonces presidente de la República, decretó la creación del Territorio de Tehuantepec, el 28 de mayo de 1853. (Imagen 05)
Para el efecto, se nombraría al Coronel Máximo Ramón Ortiz, como primer gobernador del territorio y a Tomás Marín, como primer comandante político del mismo. Además, existía un encargado de la municipalidad, que se llamó Marcelino Sánchez.
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(Imagen 3) El cónsul francés Laisné de Villevëque.
Los cantones
El presidente Juan Álvarez, decretaría el cinco de febrero de 1857, la desaparición del Territorio de Tehuantepec y la creación de los Cantones, Minatitlán entre ellos, conservando la jerarquía de jefe político, como autoridad máxima en la nueva demarcación territorial y política.
Es conveniente mencionar que el primer jefe político del Cantón, lo sería don Luis G. Vidaña y el último, al desaparecer los Cantones, cuando se promulga la Constitución de
(Imagen 5) General Antonio López de Sana Anna.
1917, lo sería el coronel don Julio S. Novoa, que lo ejercería de 1914 a 1918.
El primer encargado de la municipalidad, durante la vigencia de los Cantones, lo sería Juan Filio Brown y el último, Ricardo Vidal Delgado.
La Constitución de 1917
La Constitución de 1917, desaparecería a los Cantones y crearía los municipios libres.
El primer presidente municipal de Minatitlán, electo en 1918, para un periodo de dos años, lo sería Margarito Ramos, apoyado por la Unión de Obreros Petroleros.
Y, el primer diputado a partir de la Constitución de 1917, lo sería el también trabajador petrolero, Antonio Ortiz Ríos.
Para esas fechas, el gobernador del Estado de Veracruz, lo era el General Cándido Aguilar Vargas.
(Imagen 4) La Villa de Minatitlán en 1831
¿Podríamos decir que estamos equivocados?
M. en I. Jorge Silva Midences
Actualmente se acepta que no tenemos problemas en completo aislamiento. Cada problema interactúa con otros y por lo tanto, es parte de un conjunto de problemas interrelacionados, es decir, un sistema de problemas.
Aún bajo esta óptica, paradigma, tanto en el sector público como en el privado, prevalecen directivos nuestros que no creen siquiera en el aspecto filosófico o de la planeación (de prospectiva por ejemplo: “Un futuro para el futuro” de W. Sachs) y cuyas posturas aunque varían ampliamente, Russel Ackoff (quien no dejó de sorprendernos con su pragmática agudeza en el Palacio de Minería) tipifica a nuestros líderes o directivos en cuatro clases: inactivistas, Reactivistas, Preactivos o Interactivos. Veamos pues.
M. en I. Jorge Silva Midences
Los Inactivistas están satisfechos con el modo y forma en que las cosas marchan. Consideran que cualquier intervención no mejorará nada y que muy probablemente las empeoren. Su posición es “ir en el sentido de la corriente”. Su filosofía es de conservación (normas, reglamentos, etc.) Buscan estabilidad y supervivencia.
En sus organizaciones se requiere de ciclópeos esfuerzos para que los cambios se realicen. Las decisiones importantes deben formarse en la “cúpula” y la ruta de comunicación está plagada de obstáculos y “gitanerías”.
FACTIBILIDAD es el criterio principal en la selección de los medios y es más probable
que los fines se ajusten a los medios que a la inversa. Tienden a desear lo que pueden obtener, más que esforzarse por obtenerlo. Innecesario decir que en el fondo se cree en la planeación y menos en la solución de problemas. ¿Podríamos decir que están equivocados?
Los Reactivistas sin saber, añoran los viejos tiempos y consideran que las cosas están de mal en peor. Se mueven más por sus odios que por sus amores. Su orientación es de infusiones no de aspiraciones. Evitan lo indeseable más que luchar por lo que se desea. Dada la acertada tasa de cambio tecnológico, prefieren el arte a la ciencia, el arte de confundir a través del liderazgo y con carisma, de acuerdo a Charles MacLuhan.
Al enfrentarse a los problemas se apoyan en el sentido común, intuición y el juicio basado en una larga experiencia. La mejor escuela: la de los golpes. Correspondencia biunívoca entre edad, inmovilidad con estatus y responsabilidad. Les disgusta y evitan la complejidad. Reducen toda problemática en problemas simples (enfoque analítico, paradigma causal). Con soluciones simples y “comprobadas”. ¿Podríamos decir que están equivocados?
Preactivistas. Estos no desean que las cosas continúen como alguna vez fueron en su comunidad, organización o empresa. Creen que el futuro será mejor que el presente o pasado y el qué tan bueno será, está en función de que tan bien están listos para ello. Tratan de predecir y prepararse. Desean más que supervivencia, desean crecer, ser mejores, más grandes, más poderío, más de muchas cosas.
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Quieren hacer las cosas mejor que suficientemente bien, tan bien como sea posible.
OPTIMIZACIÓN. Se enfocan no sólo en errores sino también en omisiones, por lo tanto, están tan ocupados con oportunidades potenciales como en peligros latentes (¿Suena conocido?) intuyen que el futuro es incontrolable pese a que es posible acelerar su llegada y controlar sus afectos, por consiguiente, planean para el futuro, no planifican el futuro por se.
Se apoyan más en la lógica, ciencia y experimentación que en el sentido común e intuición y a diferencia de los Reactivistas, los Preactivos tienden a dar crédito a la Ciencia por el crédito obtenido y culpan de abuso o subempleo de los avances científicos -en ciencias sociales sobre todo- de los problemas actuales. Buscan resolver los problemas y explotar las oportunidades más por la investigación y desarrollo que por los cambios en los individuos, organizaciones o sociedad.
Si la filosofía de liderazgo político o gerencial en los Reactivistas es reaccionaria, de los Inactivistas conservadora, la de los Preactivistas es prácticamente liberal. Buscan cambios dentro del sistema, no del sistema o del medio ambiente. De ahí que devienen su competitividad más que en cooperación, cuando otros sistemas u organizaciones están involucradas. ¿Podríamos decir que están equivocados?
Finalmente, los Interactivistas, no desean las cosas tal como marchan, tampoco añoran el pasado. Desean diseñar o inventar medios para obtenerlos. Creen en el control de una parte significativa del futuro, así como sus efectos en nosotros. Tratan de prevenir más que, simplemente prepararse, crear más que explotar oportunidades. Estos, al igual que los Preactivistas, emplean mucho tiempo tratando de predecir el futuro y argumentan que éste depende más de lo que hacemos hoy y mañana que en lo que se hace con respecto a lo sucedido hasta hoy. El principal obstáculo entre el Hombre y el futuro es el Hombre mismo.
Los Interactivistas no están deseosos de crecer, mucho menos de sobrevivir, buscan el autodesarrollo, autorrealización y autocontrol. Un incremento en sus habilidades de diseñar y controlar su propio destino. No son satis-
facedores ni optimizadores, son idealizadores (sin utopías pero con imaginación) y cuyos esquemas son -absolutos relativos- Objetivos cuya formulación queda a la luz del conocimiento actual tanto del ambiente como de si mismo (¿Lao Tse, Socrátes?), por consiguiente, requieren de una continua reformulación o actualización con lo que se aprende al acercarse a dichos objetivos.
Debido a la acelerada tasa de cambio tecnológico y social, los Interactivistas tratan de diseñar el sistema bajo control de modo tal que se incremente la habilidad de aprendizaje y adaptación. Sostienen que la experiencia no es ya el mejor maestro, es demasiado ambigua e imprecisa por consiguiente, intentan reemplazar la experiencia con experimentación, simulación, siempre que sea posible. ¿Podríamos decir que están equivocados?
Ningún aspecto del sistema está exento de cambio. Los Interactivistas están permanentemente abocados a revisar, adecuar o modificar la estructura del sistema, en funcionamiento, organización, el elemento humano y su distribución, así como el uso de los recursos disponibles.
Los Interactivistas son radicales, tratan de cambiar desde los cimientos hasta la superestructura abocados a revisar, adecuar o modificar la estructura del sistema, sin funcionamiento, organización. No desean oponerse, dejarse llevar o “ir con la corriente”. Trata de redirigirla. ¿Podríamos decir que están equivocados?
-Ackoff afirma que, a pesar de las obvias distorsiones en la caracterización de estas posturas, hay circunstancias en las cuales cada una es la más apropiada (un “deja vu” a posición ecléctica?) Planteándolo en forma simple:
Si la dinámica externa o interna (de corriente) nos lleva a donde nosotros queremos llegar y lo hace satisfactoriamente rápido, inactivismo es lo apropiado. Si la dirección del cambio es correcta pero el movimiento es demasiado lento, Preactivismo es lo apropiado. Si el cambio va hacia donde no es deseable y uno prefiere como están o fueron las cosas reactivistas sería la postura a defender. Si uno no desea asentarse en el ayer, en el hoy o en el mañana probable, Interactivismo es la posición deseable. La inclinación de esta última postura deriva de la creencia de que nuestra
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sociedad puede ser con mucho perfeccionada y que ésta no está tendiendo a ello, por consiguiente, nuestra participación es requerida.
No escapa a la perspicacia de nuestros lectores que el párrafo anterior descansa en un sí y que es ahí en donde se encuentra la conceptualización de una problemática dada, de la forma de “ver el mundo” de tu, de mí, de nuestro paradigma respectivo de lo cual ha-
blaremos la siguiente ocasión. Mientras tanto, acorde con los interactivistas, participación es el esquema a seguir por líderes, gerentes, ya sea en la toma de decisiones, o bien votar o se abucheados, pero con participación activa, no “dinámica estática”. Críticos positivos, críticos, pero formulando alternativas en forma honesta, es decir, señalando sus respectivas ventajas y desventajas en actitud autocrítica. ¿Podríamos decir que están equivocados?
“Actividades del primer Consejo Directivo de COVEVAPRO”
En el periodo de este primer Consejo Directivo COVEVAPRO 2021-2023, presidido por el Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte, este Colegio se afilió a la Federación Mexicana de Colegios de Valuación, A.C., además de que se logró la acreditación ante la Coordinación de Profesiones y fue dado de alta en la Secretaría de Educación de Veracruz.
Inicialmente este Colegio contó con 37 socios fundadores, posteriormente la familia COVEVAPRO creció, actualmente cuenta con 88 socios. El Colegio se ha distinguido por su unidad y solidaridad. Gozando de reconocimiento nacional e internacional.
Se han logrado convenios de colaboración con el Ayuntamiento de Boca del Río, con el Colegio de Estudios Veracruz, con la CMIC Veracruz Sur, con la Universidad de Sotavento, en Coatzacoalcos, Ver.; AMEX-
ME-CANIRAC-AMPI-AAIMAC-COVEVAPRO, se firmó también el convenio de colaboración AMPI, AAIMAC, COVEVAPRO, con la CMIC Veracruz, con CMIC Xalapa, en días pasados se firmó el convenio de colaboración con Cavbirmex, en la ciudad de Xalapa, entre otros.
COVEVAPRO ha dado capacitación continua, no solo a sus agremiados, sino a Valuadores nacionales e internaciones. Se hace mención que todos los cursos han sido impartidos por Maestros expertos en la materia.
Los cursos que se han impartido son: Curso de Formación de Instructores, Viabilidad de un proyecto de inversión inmobiliaria, Valuación de Maquinaria y Equipo, Método de Valuación de Inmuebles Históricos, Valuación de Predios Rústicos con Plantación de Caña, Introducción a la Valuación de Obras de Arte, Valuación de edificios verticales, horizontales y el cálculo de sus indivisos, Valuación de Ma
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quinaria y Equipo y Desechos metálicos diversos, Valuación de Naves Industriales, Bienes distintos a la tierra, el Impacto de las Normas Mexicanas en la Valuación y Operaciones Inmobiliarias y las Perspectivas del Sector. En los días 8 y 9 de diciembre se impartirá el curso de Avalúos Referidos.
La Secretaría de Educación de Veracruz y la Subsecretaría de Desarrollo Educativo otorgaron reconocimiento a COVEVAPRO,
por brindar asesoría y apoyo a sus asociados y promover actividades en beneficio del estado de Veracruz.
Gracias al Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte, Presidente del Primer Consejo Directivo de COVEVAPRO y a su Directiva, para que el Colegio sigua navegando a buen puerto.
COVEVAPRO. “Por la excelencia en Valuación”.
Técnicas residuales de Valuación
Mtro. Arq. Gilberto Tovar Arizpe
El método del valor residual permite conocer cuál es el valor de un inmueble o de un suelo para su edificación. En este método se tiene en cuenta el valor del mercado y se restan los costos necesarios del suelo o de posibles construcciones.
Mtro. Arq. Gilberto Tovar Arizpe
Dependiendo de si se trata de un método residual estático o de un método residual dinámico, será también necesario valorar el tiempo para la realización de la promoción.
Lo más característico del valor residual estático es que el factor del tiempo no es tenido en cuenta. Por ello, casi siempre suele aplicarse cuando las acciones se van a llevar a cabo de manera inmediata o próxima.
Si la operación va a suceder en un periodo de tiempo prolongado, el importe residual estático no tendría sentido puesto que es necesario tener en cuenta como el paso del tiempo puede afectar a dicho valor.
Según el Procedimiento Técnico PTRES IINDAABIN, define el Valor residual como:
Aquel que resulta del análisis de la diferencia entre los beneficios y los costos de un inversionista que adquiere un bien inmueble, ya sea un terreno con construcciones o bien un terreno en breña urbano, o con vocación urbana, para desarrollar en él un proyecto específico, considerando el mayor y mejor uso para el aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las características físicas del terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto, así como el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto.
El método del valor residual, es una metodología utilizada fundamentalmente para la valoración de suelo urbano o urbanizable y que tiene dos variantes:
• El modelo estático que no tiene en cuenta el tiempo, es decir es un análisis de inversiones con valores actuales.
• El modelo dinámico que sí que considera el tiempo, es un análisis de inversiones con valores esperados.
En esta edición estaremos comentando el método residual estático y en el siguiente número abordaremos el método residual dinámico.
Fundamentos del método.
El método del valor Residual sirve para calcular el valor del suelo. Este valor del suelo está en función de:
• De la calificación urbanística del terreno, que viene expresada por su mejor y mayor uso (industrial, residencial etc.).
• Por la edificabilidad (E = m2 construidos por m2 de suelo).
• Además, el valor del suelo puede expresarse de dos formas:
• Como Valor Unitario (Vu) que es el valor del suelo por m2 del mismo.
• O bien como valor de repercusión
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del suelo (VR) que es el valor del suelo por m2 construido, siendo la relación entre ambos:
Para la utilización del método residual es necesario:
a) La existencia de suficiente información para conocer cuál es el mayor y mejor uso de dicho suelo dentro de las posibilidades que la ordenación urbanística le permita.
b) La existencia de información suficiente que permita estimar los costes y gastos normales para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
En las Normas internacionales de valuación 2017, considera los siguientes elementos básicos en método residual, para estimar el valor de mercado una propiedad en desarrollo.
Además, este método es aplicable a la valoración de suelos, cuyas obras sean inmediatas o que como máximo vayan a realizarse dentro del año y también a la valoración de suelos edificados.
El cálculo del valor del suelo se realiza considerando el mayor y mejor uso que se le puede dar a dicho suelo según el plan urbanís-
tico.
Premisa de valor: mayor y mejor uso
De acuerdo a las Normas Internacionales de Valuación 2017, se menciona que la Premisa de Valor – Mayor y Mejor Uso, se toman en cuenta los siguientes aspectos:
1) El mayor y mejor uso es el uso, desde la perspectiva de un participante que produciría el valor más alto para un activo. Aun cuando el concepto se aplica más frecuentemente a activos no financieros dado que muchos activos financieros no tienen usos alternativos, puede haber circunstancias en las cuales debe considerarse el mayor y mejor uso de activos financieros.
2) El mayor y mejor uso debe ser físicamente posible (cuando ello sea aplicable), financieramente viable, legalmente permitido y resultar en el valor más alto. Si es diferente del uso actual, los costos de convertir el activo a su mayor y mejor uso impactarían al valor.
3) El mayor y mejor uso para un activo puede ser su uso actual o uso existente cuando está siendo usado de manera óptima. Sin embargo, el mayor y mejor uso puede diferir del uso actual o aún ser una liquidación ordenada.
4) El mayor y mejor uso de un activo valuado aisladamente y de manera independiente puede ser diferente de su mayor y mejor uso como parte de un grupo de activos, cuando su contribución al valor global del grupo debe ser considerada.
5) La determinación del mayor y mejor uso involucre la consideración de lo siguiente:
a. Para establecer si es físicamente posible, se tendrá en cuenta lo que los participantes consideran razonable,
b. Para reflejar el requisito de que sea legalmente permitido, cualesquiera restricciones legales sobre el uso del activo, v.gr., se necesitará tomar en cuenta las disposiciones de planificación/zonificación, así como la posibilidad de que esas restricciones habrán de cambiar.
c. El requisito de que el uso sea financieramente viable, toma en cuenta si un uso alternativo que es físicamente posible y
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legalmente viable generará suficiente retorno a un participante típico, después de tomar en cuenta los costos de conversión a ese uso, sobre y más allá del retorno que se produce por el uso existente.
La alternativa que produzca el mayor y mejor uso de un terreno considerado como baldío o de un terreno con edificaciones debe satisfacer cuatro requerimientos, los cuales deben de estudiarse en forma secuencial:
• Estar legalmente permitido,
• Ser físicamente posible,
• Ser económicamente viable y,
• Otorgar la máxima productividad.
(Imagen: Cuella y Medina (2016)
PROCEDIMIENTO Técnico PT-RES INDAABIN.
Es el análisis que considera la reparación, conclusión de las obras y la operación de compraventa del inmueble analizado.
Este análisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado genera en un momento dado.
Se presenta un concentrado de los elementos que intervienen en el análisis residual estático, deben estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos, se indican a continuación.
Se presenta el detalle de los elemen-
tos que intervienen en el análisis residual estático:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus características comerciales:
• Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva investigación de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deberá considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona.
• Número de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes.
b Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado:
I. Áreas de vialidades y donación
II. Coeficiente de Ocupación del Suelo
III. Coeficiente de Uso de Suelo
IV. Limitantes en cuanto áreas libres de construcción, altura, entre otros.
c) Características específicas del bien a valuar por el método residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en términos de:
I. Urbanización
II. Dotación de servicios
III. Acceso
IV. Movimiento de tierras
V. Obras de estabilización y protección
VI. Cimentación
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VII. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas)
VIII. Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanización, obras complementarias y edificaciones:
I. Urbanización
II. Dotación de servicios
III. Acceso
IV. Movimiento de tierras
V. Obras de estabilización y protección
VI. Cimentación
VII. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas)
VIII. Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimación de los plazos de venta de los mismos
f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados
g) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario
h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios
El valor residual por el procedimiento
estático del objeto de valuación se calculará aplicando la siguiente fórmula: En donde:
F = Valor del terreno o inmueble analizado.
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de producto terminado por vender.
b = Beneficio neto del promotor.
Ci = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.
Los datos anteriores, se utilizan para la construcción de una tabla como la siguiente, que permite conocer el valor residual del inmueble analizado.
De estos conceptos, el valuador habrá de incluir sólo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos.
Estos conceptos se incluirán únicamente si se considera que la venta no sea inmediata. El valuador deberá considerar la inclusión de estos factores en el análisis, a fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realización ordenada.
El valor obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra el terreno.
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Juicio Reivindicatorio
Mtro. Luis Alberto Aguirre Ocaña (Primera parte)
Conceptos básicos Derechos Reales
• El derecho real es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y un bien.
• Es el poder jurídico que permite aprovechar un bien de manera total o parcial y que
es oponible a terceros.
• Propiedad: Esta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto. (Rojina Villegas).
• El derecho de propiedad
Mtro. Luis Alberto Aguirre Ocaña
confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer sobre un bien: derecho de servirse de ella (ius utendi), el derecho de obtener sus frutos (ius fruendi) y el derecho de disponer del bien (ius abutendi).
El contrato
• El contrato es el medio más frecuente para adquirir la propiedad; todas las operaciones por las que se intercambian bienes y satisfactores son contractuales.
• El Código Civil regula diversos contratos por los que la propiedad de una cosa se adquiere: la compraventa, la permuta, la donación, el mutuo, etc.
Sucesiones
• Otro medio para adquirir la propiedad tiene lugar por la transmisión de bienes como consecuencia del fallecimiento de una persona; opera a favor de quienes son llamados a heredarle.
• Se trata de la sucesión mortis causae y su estudio, análisis y regulación corresponde al Derecho Sucesorio.
Prescripción
• La ley contempla y regula la posibilidad de que el mero transcurso del tiempo traiga consigo modificaciones en el patrimonio de una persona; concretamente la adquisición de un derecho o bien la liberación de una obligación.
• En los supuestos apuntados, se está ante la figura de la prescripción; ésta puede ser de dos especies, la positiva si con ella se adquiere un derecho y la negativa si trae consigo la liberación de una obligación.
La Adjudicación
La adjudicación tiene lugar en términos generales, cuando por el acto jurídico correspondiente los bienes de una herencia se
asignan en propiedad a los herederos, ya sean divididos o en partes alícuotas; tiene lugar también cuando la autoridad conocedora de un procedimiento contencioso-patrimonial, transmite al acreedor en el pago de su crédito o a un tercero que ha cubierto su precio, también para el Pago del crédito de aquél, la propiedad de un bien perteneciente al deudor y que por hipoteca, prenda, embargo, o en general, por cualquier otra figura adecuada, lo haga estar afecto a ese pago.
Accesión
• La accesión es un medio para adquirir la propiedad de una cosa accesoria por el propietario de una cosa principal, a la que la primera se le une o incorpora natural o artificialmente.
ARTICULO 886.- La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.
• La ley prevé diversas hipótesis en las cuales, ya sea por fenómenos simplemente naturales con exclusión de cualquier intervención humana o bien debido a esta intervención, una cosa se une a otra, de tal manera que ambas pasan a ser una sola. La cosa unida es la accesoria y la que a aquélla se une es la principal. El propietario de la cosa principal adquiere precisamente por accesión la propiedad de la cosa accesoria.
• El carácter de principal o accesoria de una u otra cosa depende de factores diversos, pero en todo caso, llegan a unirse para convertirse en una sola respecto de la que el propietario será quien lo es de la cosa principal. Su derecho de propiedad se extiende para comprender ambas cosas.
El Usufructo
Definición
Es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia. (R. Rojina Villegas).
COVEVAPRO
*Disfrutar = Hacer tuyos los frutos.
ARTÍCULO 980.- El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos.
ARTÍCULO 985.- El usufructo puede constituirse desde o hasta cierto día, puramente y bajo condición.
ARTÍCULO 986.- Es vitalicio el usufructo si en el título constitutivo no se expresa lo contrario.
Los frutos.
ARTICULO 887.- En virtud de él pertenecen al propietario:
I.- Los frutos naturales;
II.- Los frutos industriales;
III.- Los frutos civiles.
ARTICULO 888.- Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos de los animales.
ARTICULO 890.- Son frutos industriales los que producen las heredades o fincas de cualquiera especie, mediante el cultivo o trabajo.
ARTICULO 893.- Son frutos civiles los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no siendo producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella por contrato, por última voluntad o por la ley.
Características
• El derecho de usufructo se constituye cuando el dueño de un bien cede a otra persona el derecho de usar y disfrutar temporalmente el mencionado bien, conservando para sí el derecho de disponer.
• El derecho de usufructo que significa usar los frutos que produzcan los bienes ajenos, pueden ser gratuito y oneroso. Es gratuito cuando el dueño de los bienes no cobra al usufructuario por la cesión de este derecho y es oneroso cuando en el contrato de usufructo se establece la cantidad que el usufructuario tendrá que pagar por el goce de este derecho.
• El usufructuario deberá formular un inventario de los bienes que recibe y otorgar una fianza que garantice la devolución de los mismos, en caso de que el propietario lo solicite. En caso de que el usufructo sea gratuito, el usufructuario quedará obligado a efectuar las
reparaciones y demás gastos de conservación, para mantener la cosa o bien en el estado en que la recibió.
Uso y Habitación
Artículo 1049. El uso da derecho para percibir de los frutos de una cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque ésta aumente.
Artículo 1050. La habitación da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
Artículo 1053. Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y de habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo.
La posesión
Posesión
“La posesión implica la detentación directa de una persona respecto de una cosa, es decir, se presenta como la situación objetivamente apreciable, por la que alguien tiene algo en su poder, de tal manera que está consigo y lo usa con exclusividad porque lo tiene físicamente”
“Se puede poseer por la titularidad de un derecho, por la apariencia de esa titularidad o ante la ausencia de causa alguna” (JADM)
Artículo 790.- Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.
Artículo 791.- Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión derivada.
Recordemos…
• La posesión es la tenencia de una cosa o el goce de un derecho por nosotros mismos o por otro en nuestro nombre.
COVEVAPRO
• Código Civil Federal: es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho;
• La ley distingue la posesión originaria (La que tiene el propietario) y
• La posesión derivada, como es la del Usufructario, Arrendatario, Acreedor Pignoraticio, depositario, etcétera;
• La posesión da al que la tiene la presunción de propietario para todos los efectos legales;
Recordemos…
• Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer; entendiéndose por título la causa generadora de la posesión;
• Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción.
• La posesión se pierde según lo prevé el artículo 828 del Código Civil por:
• Abandono;
• Cesión a título oneroso o gratuito;
• Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar ésta fuera del comercio;
• Por resolución judicial;
• Por despojo, si la posesión del despojador dura más de un año;
• Por reivindicación del propietario; y
• Por expropiación por causa de utilidad pública.
Posesión a título de dueño
Artículo 826.- Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción. Suprema Corte de Justicia de la Nación Registro digital: 201559 Tipo: Aislada
USUCAPIÓN. LA POSESIÓN QUE ADQUIERE Y DETENTA EL QUE EJERCITA LA ACCIÓN DEBE SER EN CONCEPTO DE PROPIETARIO.
De una interpretación armónica de los artículos 735, 736, 752, 753, 754, y 699 del Código Civil del Estado de Guerrero, se desprende que, uno de los requisitos que debe cumplir el poseedor del bien inmueble que pretende usucapir, lo es que la posesión que adquiere y detenta sea en concepto de pro-
pietario, es decir, que sin serlo realice actos de posesión como tal; por tanto, una persona que tiene la posesión derivada como, entre otras cosas, lo es un arrendatario, la posesión que éste tiene no es apta para usucapir, porque se trata de una posesión que no adquirió ni detenta en concepto de dueño sino que posee el bien en virtud de esa calidad de arrendatario; y sólo será apta la posesión para prescribir desde que el poseedor comience a poseer a nombre propio en concepto de dueño, o sea, que el término para la usucapión comienza a correr desde el día en que haya cambiado la causa de la posesión.
Posesión pacífica
Artículo 823.- Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia.
“El carácter pacífico de la posesión refiere, en primer lugar, al modo en que se produce su adquisición. Considerado el momento inicial, es pacífica toda posesión que ha sido adquirida con arreglo a Derecho, sin lesionar otra posesión.
Por el contrario, no es pacífica la posesión que se adquiere en contra de la voluntad del anterior poseedor, en la que el acto de adquisición implica una lesión del orden posesorio. Basta este hecho; no es necesario que haya intervenido violencia material, aunque ésta en algunas ocasiones pueda existir.” (Morales Moreno)
Registro digital: 177884
Tipo: Aislada
POSESIÓN EN FORMA PACÍFICA. SE PRESUME QUE CONTINÚA ASÍ COMO CONSECUENCIA DEL TÍTULO GENERADOR DE LA POSESIÓN Y CORRESPONDE LA CARGA DE LA PRUEBA DE DESVIRTUARLA A QUIEN LA CUESTIONA.
Conforme a los artículos 823 y 827 del Código Civil para el Distrito Federal cuando la posesión se adquiere sin violencia se considera pacífica y se presume que continúa de esa forma a menos que se demuestre que ha cambiado la causa de la posesión; por tanto quien demanda la prescripción positiva de un inmueble y presenta como causa generadora de su posesión un título traslativo de dominio tiene a su favor la presunción de que la posesión continúa siendo en forma pacífica y corresponde
COVEVAPRO
a quien cuestiona tal calidad demostrar que la posesión no ha sido pacífica sino que se ha mantenido a través de la fuerza.
Nota: Esta tesis fue objeto de la denuncia relativa a la contradicción de tesis 12/2016 de la que derivó la tesis jurisprudencial: “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL JUSTO TÍTULO O TÍTULO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO ES SUFICIENTE PARA ACREDITAR PRESUNTIVAMENTE (PRESUNCIÓN HUMANA) QUE LA POSESIÓN SE ADQUIRIÓ EN FORMA PACÍFICA, PERO PARA DEMOSTRAR QUE SE HA CONSERVADO ASÍ POR EL TIEMPO QUE EXIGE LA LEY PARA QUE AQUÉLLA OPERE, ES NECESARIO ADMINICULARLO CON OTROS MEDIOS DE PRUEBA.”
Posesión continua
Artículo 824.- Posesión continua es la que no se ha interrumpido por alguno de los medios enumerados en el Capítulo V, Título VII, de este Libro.
I. Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por más de un año;
II. Por demanda u otro cualquiera género de interpelación judicial notificada al poseedor o al deudor en su caso;
III. Porque la persona a cuyo favor corre la prescripción reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien prescribe.
Posesión pública
Artículo 825.- Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos. También lo es la que está inscrita en el Registro de la Propiedad.
“Por lo que respecta a esta cualidad, la misma se justifica por la necesidad de dar oportunidad a terceros y principalmente al propietario del bien, de contradecir la posesión y de alegar y hacer valer las acciones procedentes en derecho, no dejándolos en estado de indefensión” (Ricardo Cuevas Miguel)
Posesión de buena/mala fe
Artículo 806.- Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que el que conoce los vicios de su título que le impiden
poseer con derecho. Entiéndese por título la causa generadora de la posesión.
Artículo 807.- La buena fe se presume siempre; al que afirme la mala fe del poseedor le corresponde probarla.
Artículo 808.- La posesión adquirida de buena fe no pierde ese carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor n ignora que posee la cosa indebidamente.
Marco legal de la posesión
ARTÍCULO 790.- Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.
ARTÍCULO 791.- Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria, el otro, una posesión derivada.
ARTÍCULO 793.- Cuando se demuestre que una persona tiene en su poder una cosa en virtud de la situación de dependencia en que se encuentra respecto del propietario de esa cosa, y que la retiene en provecho de éste, en cumplimiento de las órdenes e instrucciones que de él ha recibido, no se le considera poseedor.
Marco legal
ARTÍCULO 794.- Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.
ARTÍCULO 798.- La posesión da al que la tiene, la presunción de propietario para todos los efectos legales. El que posee en virtud de un derecho personal, o de un derecho real distinto de la propiedad, no se presume propietario; pero si es poseedor de buena fe tiene a su favor la presunción de haber obtenido la posesión del dueño de la cosa o derecho poseído.
ARTÍCULO 803.- Todo poseedor debe ser mantenido o restituído en la posesión contra aquellos que no tengan mejor derecho para poseer.
Es mejor la posesión que se funda en título y cuando se trate de inmuebles la que está inscrita. A falta de título o siendo iguales los títulos, la más antigua.
