El Baluarte de Santiago, también conocido como el baluarte de la pólvora, se localiza en la calle de Francisco Canal S/N, entre las avenidas Gómez Farías y 16 septiembre, en la ciudad y puerto de Veracruz, Veracruz, México.
Es una edificación militar que se concluyó en el año 1635, en el siglo XVII. Iniciándose la construcción de una muralla integral circundante, que constaban de siete baluartes y conformaban el sistema defensivo amurallado de la ciudad,ubicándose en el extremo sur frente a la costa del golfo, cuyo propósito era contribuir al resguardo de la ciudad y evitar los constantes ataques que el Puerto de Veracruz sufría.
Es el único baluarte sobreviviente de los nueve que resguardaron al puerto de los ataques de piratas y corsario. Construcción defensiva militar de acceso restringido, gruesos y altos muros.
COVEVAPRO
DIRECTORIO COVEVAPRO
“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.
5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com. Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com
EDITORES RESPONSABLES
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte Presidente COVEVAPRO
Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur
L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Diseño de portada
“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.
Carta del Presidente
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
En esta ocasión me dirijo a mis colegas y compañeros del gremio y Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales
A.C. COVEVAPRO, para agradecerles el apoyo incondicional que he recibido a lo largo de mi gestión como presidente, que se ha traducido en un crecimiento sostenido impensable al inicio de la gestión y que al día de hoy hemos logrado que nuestro honorable agrupación, lidere regionalmente en el ámbito valuatorio, con el reconocimiento de Instituciones financieras, privadas, municipales, estatales y educativas.
Es conocimiento de todos, las participaciones de COVEVAPRO en eventos de carácter oficial, así mismo los exhorto a que sigamos por este rumbo, que sigamos creciendo y seguir manteniendo ese liderazgo con trabajo y probidad.
La valuación ha evolucionado con los cambios globales y México se mantiene a la vanguardia de los métodos y actualizaciones en la forma de valuar. La profesionalización es hoy en día una realidad y me honra pertenecer a este grupo de profesionistas y profesionales en la valuación, por la trayectoria de cada uno de ustedes, que han demostrado su valía ante la sociedad, poniendo muy en alto el nombre de nuestro colegio, por eso me atrevo a decir que somos el número 1, siéntanse como los mejores.
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte Presidente del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales
“Valora lo que tiene valor”
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
CONSEJO DIRECTIVO 2021-2023
Arq. Eduardo Amet Ramos Vicarte Presidente
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Vicepresidente general
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz
Vicepresidente de Representación 2
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano
Secretario General
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas
Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Tesorero
Arq. Bertha Sentíes González Subtesorero
Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría
Coordinador de temas Legislativos
Ing. Javier Martínez Ordoñez
Coordinador de Consejo Técnico
Ing. Ruth Mirlany Morales Redondo
Vocal General
Zona Arqueológica RANAS
Fotografía: L.D.I. Katia Yari Vásquez Lomelí
Ubicación:
Se localiza a 154 km al noroeste de la ciudad de Querétaro, Querétaro.
Esta zona arqueológica es de suma importancia y se encuentra enclavada al suroeste de la sierra gorda sitio donde hubo un desarrollo cultural durante la época prehispánica, Ranas fue construido de manera estratégica que le permitía controlar los accesos. Es un sitio asociado a la explotación de la riqueza minera de mayor envergadura de la Sierra Gorda: el cinabrio, que jugó un papel relevante por ser un pigmento de gran demanda entre los pueblos mesoamericanos.
Probablemente corresponde a una etapa teotihuacano-tolteca (entre los siglos VII y XI), y posiblemente como una extensión cultural del altiplano hacia la planicie costera de Veracruz. La economía de los pueblos que habitaron la Sierra Gorda se basó en una estrategia mixta, donde la minería, la caza-recolec-
ción y la agricultura de temporal eran componentes de la unidad productiva. La economía minera es un caso especial en Mesoamérica y en Ranas se evidencia por la distribución y cantidad de obras mineras en la región. Solo en el sitio arqueológico se concentran unas 14 bocaminas prehispánicas. Su cronología abarca desde el Preclásico Medio al Posclásico Tardío, del 400 al 1300 d. C.
Parte 1: La tragedia El comportamiento humano desde la perspectiva de los géneros literarios
Yolanda Ríos Moreno
Después de ver esta obra en el teatro, me he puesto a reflexionar sobre cómo a partir de distintas perspectivas es posible analizar al comportamiento humano. Tengo varios años estudiando e interrelacionando variables que sirven para explicar comportamientos de las personas en las organizaciones. Inclusive siempre se destaca la relevancia de la Cultura Organizacional como elemento clave en el éxito o fracaso de todo tipo de modelos enfocados a la mejora continua, pero a veces dejamos de lado el pensamiento filosófico centrado en preguntarse ¿Por qué las personas actúan de determinada forma en grupo? ¿Acaso están conscientes de sus motivaciones y limitaciones o más bien actúan sin pensar?
tido en tradición o ley ya que se le asocia en algunas culturas a lo que dictan los dioses, pero aún así, no siempre significarán lo mejor para todos.
Cualquiera que sea la respuesta, lo cierto es que existen algunos elementos que explican las conductas humanas, uno de los más relevantes es sin duda: las creencias. Trataré de explicarme un poco mejor.
Cuando una persona decime tomar un camino en su vida y realizar una serie de acciones que lo conducirán por ese rumbo hacia el destino, lo hace basado en una creencia, correcta o perfectible pero es una creencia que le marca un camino, una forma de hacer algo. Es posible que este modelo o paradigma funcione durante algún tiempo, más no necesariamente significa que funcione siempre, ni de igual manera. Una creencia puede haberse conver-
En el momento en que alguien desea cambiar, lo hace porque está dispuesto a cambiar de creencia, consciente o inconscientemente, la base de la nueva conducta es una creencia diferente. Por tanto, la conducta se va definiendo por medio de creencias que nosotros vamos utilizando en nuestra familia, trabajo o sociedad; muchas veces transmitidas de generación en generación sin cuestionarnos jamás u validez. Hasta que, un punto de quiebre nos coloca en una encrucijada y es preciso decidir. Por ello tomar decisiones es fuerte, a veces una decisión implica romper con una creencia de generaciones y esta parte duele, y se puede convertir en tragedia, pero la vida no nos da posibilidades de repetir nuestros actos, así que las consecuencias de las decisiones no siempre garantizan lo mejor para todos, por ello es relevante en el comportamiento humano, analizar desde varias perspectivas e incluir reflexiones filosóficas que ayuden a entender porque las personas toman ciertas decisiones.
Esto lo pretendo ejemplificar mediante la crónica de una obra representativa de Sófocles Antígona.
Esta obra es una tragedia ocurrida en Tebas, durante el reinado de Creonte y Eurídice, padres de Hemón.
Cabe recordar que Edipo procreó con su madre Yacasta cuatro hijos: dos varones de
COVEVAPRO
nombres Etéocles y Polinice, y dos mujeres llamadas Antígona es Ismena.
La obra inicia cuando Antígona entra a escena buscando a su hermana para avisarle que Etéocles y Polinice habían reñido y estaban muertos, pero por órdenes de Creonte Polinice no debía recibir el sepulcro de acuerdo a los cánones de la época dictados por los Dioses, como había hecho con el cadáver de Etéocles.
Ismena se sorprende pero le dice que si se trata de una orden de Creonte, ellas deben acatarla, pues él su gobernante. Antígona por su parte, argumenta que no está de acuerdo con su punto de vista porque son más poderosas las leyes de los Dioses que las de su gobernante, y que si ella que es su hermana no está dispuesta a darle sepultura a su hermano como lo manda la costumbre divina, entonces lo hará ella sola, sin importarle las represalias que pueda recibir por parte de su rey Creonte.
Así que sale Antígona decidida a realizar el sepulcro y en la obra no se alcanza a ver si lo culmina o no, pero es llevada a la presencia de Creonte quien la condena a muerte, ordenando a uno de sus guardias que la encierre. Y el guardia se la lleva.
Después llega Hemón, su hijo a suplicarle dar marcha atrás a la sentencia de su prometida Antígona y él no accede. Así que Hemón abandona el palacio para ir a buscarla y la encuentra muerta.
Posteriormente aparece Tiresias el ciego, para visarle de presagios que ocurrirán y Creonte no le hace caso. El coro exhorta al rey a perdonarle la vida la vida a Antígona y a dar sepultura a Polinice y él accede pero ya es demasiado tarde pues Hemón al ver a su amada muerta se suicida.
Eurídice al enterarse de la tragedia de su hijo, decide también suicidarse. Y Creonte llora por no haber sido prudente ni haber comprendido a tiempo su error y se lamenta de que por su necedad haya terminado con la vida de su familia.
Como podemos observar, lo que lleva a los seres humanos a actuar de una determinada manera son sus creencias y sus deseos basados en éstas, algunas veces se legítima diciendo que es por los hijos, la familia, el honor, los dioses, etc. Sin embargo, siempre hay presencia de una fuerza que lleva a actuar de un modo, y esa
fuerza es la creencia de algo. Ocasionalmente cuando dos o más creencias se enfrentan, surge un conflicto. En esta tragedia por ejemplo el conflicto es; a quien obedecer: A la tradición o al dictado del Rey ¿Acaso esto se parece con alguna situación vigente? Me temo que sí, pero lo más importante es analizar cómo actuamos, a partir de que creencias estamos tomando decisiones, lo hacemos para legitimarnos, o sólo por tradición. Sabemos qué representa o lo hemos copiado de alguien más.
El mensaje que nos puede dejar esta obra es que, definitivamente un rasgo de la madurez de una persona es la prudencia o la cordura y el saber escuchar. Porque otra cosa hubiera sido si él, al escuchar a los demás hubiese reflexionado y tomado una mejor decisión.
Por otro lado creo que muchas personas cuando tienen poder, se vuelven soberbias y pierden la capacidad de escuchar y de analizar y actúan como por capricho, haciendo daño a muchos inocentes. Esta tragedia de Sófocles muestra como las personas pueden convertirse fácilmente en tiranos y olvidarse por completo de su familia y de su propia persona a causa de la enfermedad de poder. Y cómo la creencia en que el poder es lo más importante puede cegar a una persona con respecto a todo un abanico de creencias ignoradas cuando no somos capaces de mirarnos a nosotros mismos.
Quisiera concluir con la reflexión de que, si deseamos cambiar el comportamiento de un grupo, antes tenemos que trabajar en cambiar nuestro propio comportamiento, revisando qué nos lleva a él. Este es el principio de actuar por convicción y no sólo por inercia.
En forma posterior se revisará otra obra más de un género literario distinto, por ello habrá una segunda parte.
COVEVAPRO
La importancia de la justificación del factor comercial en tasación
Doctor Eduardo Amet Ramos Vicarte, Dr.(h.c.).
Presidente del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales A.C. México.
RESUMEN
La tasación profesional es un ejercicio interdisciplinario que requiere de conocimientos en diferentes áreas tales como normas legislativas, contabilidad, arquitectura, ingeniería, entre otras, lo que con el paso del tiempo la ha convertido en una ciencia que requiere menos criterio del valuador, aunque de forma indubitable, éste siempre precisará del conocimiento y experiencia del tasador. Como bien se menciona, la actividad valuatoria es una ciencia que requiere de un correcto y exhaustivo análisis del comportamiento del mercado, que obliga a conocer primero qué se está ofertando para después seleccionar aquellas muestras que sean las más indicativas o parecidas al objeto de estudio y de esa manera poder analizarlas, una por una y compararlas, es decir, realizar una homologación para tratar de igualar las condiciones y características de cada una, sin embargo, el elemento “criterio” sigue siendo el punto neurálgico para cada valuador debido a que todos tienen diferentes perspectivas y enfoques del mundo que los rodea, lo que lleva a precisar que, lo que para una persona pudiera ser excelente, según su apreciación, para otra pudiera ser muy buena, para otros simplemente buena, y así sucesivamente.
La idea de este estudio es precisamente evitar al máximo los “criterios” y focalizar más a los números que justifican cada factor de tasación para una valuación de calidad.
Professional appraisal is an interdisciplinary exercise that requires knowledge in different areas such as legislative standards, accounting, architecture, engineering, among others, which over time has made it a science that requires less criteria from the appraiser, although undoubtedly, he will always require the knowledge and experience of the appraiser. As well mentioned, valuation activity is a science that requires a correct and exhaustive analysis of market behavior, which requires to know first what is being offered and then select those samples that are the most indicative or similar to the object of study and thus be able to analyze them, one by one and compare them, That is, to make an approval to try to match the conditions and characteristics of each one, however, the “criterion” element remains the neuralgic point for each appraiser because they all have different perspectives and approaches to the world around them, which leads to specify that, what for a person could be excellent, According to his estimation, for another it could be very good, for others simply good, and so on.
The idea of this study is precisely to avoid the “criteria” as much as possible and focus more on the numbers that justify each factor.
En la actualidad existen factores que se aplican con fórmulas o métodos y criterios para calificarlos de manera que la posibilidad de variación de valores finales entre dos tasa
COVEVAPRO
dores o valuadores debiera ser despreciable, sin embargo, el factor “criterio” sigue siendo fundamental. Al respecto, Delgado (2022, p. 4) menciona que “el valor de una tasación es un factor fundamental para determinar dos cosas: la cantidad del préstamo que se le concede a un hogar y las reservas de capital de la institución financiera que ofrece el préstamo para cubrir las pérdidas inesperadas de éste”. Por lo que es importante indicar que los valores de tasación deben realizarse de manera autónoma considerando el marco legal respectivo y la metodología adecuada para evitar el sesgo o “criterio” que puede cambiar el valor final del inmueble.
El documento es una propuesta para conocer la importancia de la justificación del factor comercial en tasación para una valuación de calidad; está dividido en tres apartados, en el primero se presenta la metodología que conlleva el desarrollo de la propuesta, el análisis de los factores para conocer su definición y la aplicación del factor comercial en distintos escenarios de diferentes procesos valuatorios. Posteriormente, se presentan los resultados para identificar la incidencia del factor comercial en este proceso de valuación para, finalmente, presentar las conclusiones.
METODOLOGÍA
La regulación de la tasación aplicada a propiedades inmobiliarias se ha usado para que los procesos valuatorios no pierdan su objetividad, de manera tal que se refuerce su independencia, así como el establecimiento de sistemas de supervisión para desincentivar las acciones que pudieran perjudicar las valoraciones y realizar un seguimiento basado en los estándares del mercado de tasaciones para, en su caso, corregir posibles conductas inapropiadas (Delgado, 2022), de ahí la importancia de considerar el marco legal que la sustente jurídicamente.
Por otro lado, si se considera que la tasación es una actividad (Bembibre, 2009) hay que tomar en cuenta su sensibilidad a las variaciones financieras y de mercado, ya que resulta esencial que el marco legal, la metodología y su aplicación en el proceso sean concordantes y precisos a esas variaciones para que puedan contribuir a mantener la estabilidad financiera dentro de los cambios u oscilaciones del mercado, pero sin agravar o aligerarlos (Martin, 2022).
La propuesta aquí presentada se basa en el costo del dinero a través del tiempo, es decir; si un inmueble se vendiera en esta fecha y el recurso obtenido se invirtiera en una institución de crédito “la que pagara la mejor tasa”,
esta cantidad generaría intereses durante un tiempo determinado, el mismo tiempo que estadísticamente demoraría dicho inmueble en comercializarse. Esta premisa, seduce a su venta inmediata considerando que, al término de ese lapso, se obtendría la misma cantidad que hoy se oferta con la ventaja de tener el dividendo en esta fecha. Para ello, es importante conocer los diversos factores que intervienen en el proceso valuatorio con el fin de establecer el factor comercial para la tasación adecuada, por lo que a continuación se analizarán algunos de estos factores para ubicar al lector el sentido de esta propuesta.
La Secretaría de Gobernación (SEGOB, 2012) en México, a través del Diario Oficial de la Federación (DOF) define los siguientes factores que influyen en el valor del bien inmobiliario a valuar:
• Factor de frente (Ffr): Factor que influye en el valor unitario de área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes, con los siguientes factores:
• Factor de zona (Fz): Está relacionado con el uso de suelo prevaleciente en la zona donde se ubica el inmueble que se está valuando
• Factor de ubicación (Fub): Factor que influye en el valor unitario medio, correspondiente al área o corredor de valor, en su aplicación a un predio en función de la posición de este en la manzana en que se ubica.
• Factor de obsolescencia (Fo): Se entiende como la contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un
COVEVAPRO
bien y puede ser técnico funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas adversas.
• Factor de Conservación (Fc): El factor de conservación, demerita el valor de las construcciones considerando el nivel de deterioro que presenta la edificación, en relación con el mantenimiento que se le ha proporcionado
• Factor de superficie (Fs): El factor de superficie es el que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda.
• Factor de edad (Fe): Es la depreciación que sufre un bien por concepto de edad, considerando su vida efectiva
• Factor de intensidad de construcción (Fic): Se aplicará cuando la información correspondiente a las superficies de los Comparables sea consistente y permita disminuir la diferencia entre el valor unitario máximo y mínimo. Podrá emplearse únicamente para el tipo de inmueble “casa habitación”, de acuerdo con la siguiente fórmula:
• Factor de proyecto (Fp): Es el castigo que recibe un inmueble por concepto de su carente funcionalidad.
De lo anterior, se deriva otro factor, llamado comercial que se aplicará a partir de la justificación normativa y que a continuación se presenta con los elementos y definiciones que son parte de la propuesta.
Factor Comercial: Es un rubro que normalmente se obtiene de una costumbre de poner 0.90 ó 0.95 y en algunas ocasiones 1.00, reitero, según criterio del valuador.
Con el siguiente análisis, se evita en gran medida “el criterio”, para dar paso a la ciencia y justificarlo lo más cercano a la realidad.
Elementos por considerar para obtener el Factor Comercial:
• Inversión
• Factor de contra oferta
• Tasa de instrumento de mayor rendimiento
• Posible tiempo de venta o que esté expuesta en el mercado
• Factor de valor presente
A continuación, se presentan las definiciones de cada uno de los elementos enlistados:
• INVERSIÓN (i): Es la cantidad de dinero que se necesitaría invertir en el inmueble para estar en óptimas condiciones de uso.
• FACTOR DE CONTRA OFERTA (fcf): Es el porcentaje de descuento que el vendedor estaría dispuesto a negociar, considerando que el comprador siempre buscara el mejor beneficio de descuento, caso contrario del vendedor.
• TASA DE INSTRUMENTO DE MAYOR RENDIMIENTO ACTUAL: Es el porcentaje de intereses que una institución de crédito pagaría al inversionista, está será la más alta en el mercado.
• POSIBLE TIEMPO DE EXPOSICIÓN: Es el tiempo en meses que se demoraría en venderse el inmueble, esto es según con la base de datos estadísticos de inmobiliarias o instituciones hipotecarias que tengan como actividad la comercialización de bienes inmuebles, o en su caso la experiencia del valuador.
• FACTOR DE VALOR PRESENTE (FVP): Se refiere a cuánto vale en este momento una determinada cantidad de dinero que recibirás en el futuro.
RESULTADOS
A continuación, se presentan los resultados aplicando factores en diferentes escenarios y considerando las variables del Factor Comercial propuesto.
Factor de inversión
Supóngase que a un inmueble hay que invertirle $ 110,000.00 por concepto de mantenimiento para dejarlo en condiciones óptimas para habitarlo, también se tiene que el valor de mercado o valor comercial del inmueble es de $ 3´085,746.59. Para saber qué factor le corresponde se tiene la fórmula siguiente:
Donde:
Factor de Contra Oferta (FCF)
Según la Gaceta Oficial del Distrito Federal (GDF, 2005) es el porcentaje de descuento que el vendedor estaría dispuesto a negociar.
EJEMPLO: Supóngase que el vendedor esté dispuesto a sacrificar su utilidad en 3%, entonces se tiene que:
Según la fórmula (1-% de oferta) = (1-.03) = 0.97
COVEVAPRO
Factor de contra oferta =0.97
Valor Presente (FVP)
El FVP se refiere a cuánto vale en este momento una determinada cantidad de dinero que se recibirá en el futuro. El objetivo de este valor es para descontar los posibles intereses que se generarían a futuro si el recurso se depositara en una institución financiera, por ejemplo, en certificados de la tesorería (CETTES).
Pero, según la fórmula se presenta el siguiente ejemplo:
Supóngase que este tipo de inmuebles se vende en 3 meses y una tasa de interés del 11.19%, anualizado, entonces se tiene:
Tasa mensual
Se considera una tasa a tres meses=11.19%. Se divide entre 12 meses para saber cuál es el interés mensual, se obtiene el 0.933 % mensual.
Tasa Mensual = 0.93%
FACTOR DE VALOR PRESENTE:
Según la fórmula de valor presente: 1 / (1+ intereses) ^n
Substituyendo: 1 / (1+0.093) ^3
Factor de valor presente = 0.95
En este escenario, como lo muestra la figura 1, la relación valor físico-valor de mercado, una vez aplicado el factor comercial, queda por debajo de la unidad, por consiguiente, se considera aceptable, toda vez que el standard de diferencia entre el valor físico y el valor de mercado, lo óptimo tendría que estar hasta un 10 %, en este caso la diferencia es de 0.91.
En este escenario, como lo muestra la figura 2, la relación valor físico-valor de mercado, una vez aplicado el factor comercial queda por debajo de la unidad, por consiguiente, se considera aceptable, toda vez que el standard
de diferencia entre el valor físico y el valor de mercado, lo óptimo tendría que estar hasta un 10 %, en este caso la diferencia es de 0.94.
En este escenario, como lo muestra la figura 3, la relación valor físico-valor de mercado, una vez aplicado el factor comercial, queda por arriba de la unidad, por lo tanto se considera de riesgo, toda vez que el standard de diferencia entre el valor físico y el valor de mercado, lo óptimo tendría que estar con factores entre 0.90 y 1.00, en este caso la diferencia es de 1.03, lo que significa que el valor físico esta por arriba del valor de mercado, si se considera la premisa que ningún comprador invertiría una cantidad de dinero del que no pudiera recuperar, quedando en una situación de riesgo.
RIESGO. Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el riesgo (Bembibre, 2009).
En este escenario, como lo muestra la figura 4, la relación valor físico-valor de mercado, una vez aplicado el factor comercial, queda por debajo de la norma, 0.88, pero se considera aceptable, toda vez que se trata de un inmueble en mejores condiciones de conservación. Tiene como particularidad que a este se suman las posibles mejoras que se realizarán a los comparables que se considera un promedio, por lo que aumenta el valor Físico.
CONCLUSIÓN
El razonamiento de este método, acerca cada vez más a evitar el uso del “criterio”, para hacerlo como ya se menciona, un documento más científico, con el uso de los datos
COVEVAPRO
estadísticos o base de datos documentados y sustentados por los profesionales inmobiliarios.
Con este método se obtienen factores razonables, justificados, si bien es cierto que sigue siendo un tanto subjetivo, también es cierto que el criterio aplicable es con una metodología con información estadística pero altamente probable, lo que lo hace más confiable considerando el estado de conservación de los inmuebles involucrados, incluyendo el costo de la cura.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Bembibre, V. (2009). Valoración. Definición ABC. https://www.definicionabc.com/economia/valoracion.pl
Delgado Tejero, M. (2022). El sistema de tasación hipotecaria en España. Jornada: “40 años del Mercado Hipotecario. Tendencias y Retos del Sector”. https://repositorio.bde.es/handle/123456789/23712
Gobierno del Distrito Federal (GDF). México. Gaceta Oficial del Distrito Federal. 30 de mayo de 2005. Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos. http://cgservicios.df. gob.mx/prontuario/vigente/999.htm
Martin, R. C. (2022). La tasación de inmuebles hipotecados: el sistema español en el contexto europeo. Valuation of properties for lending purposes: the Spanish system. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 789, págs. 227 a
“El Avalúo es la única forma de garantizar el valor justo de una propiedad para ambas partes”: Levet, A. 2023
255. https://www.revistacritica.es/
Secretaría de Gobernación. Estados Unidos Mexicanos; Diario Oficial de la Federación (DOF). 24 de febrero de 2012. Condiciones del mercado de créditos garantizados con garantía hipotecaria. Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. Recuperado de https://dof.gob. mx/nota_detalle.php?codigo=5235314&fecha=24/02/2012
“Usted no puede valuar algo que no conoce, que no ha visto o que no sabe como funciona”.
Juan Antonio Gómez Velázquez Especialista en Valuación Medalla al mérito por la UNAM
El despertar de una conciencia ecológica Vivienda sustentable
Arq. Gilberto Luis Tovar Airzpe
La sustentabilidad se refiere a la administración eficiente y racional de los recursos, de manera tal que sea posible mejorar el bienestar de la población actual sin comprometer la calidad de vida de las generaciones futuras. Uno de los principales retos que enfrenta México en materia de desarrollo sustentable es incluir al medio ambiente como uno de los elementos de la competitividad y el desarrollo económico y social. Entre los factores clave del desarrollo sustentable, se encuentra el crecimiento poblacional, la demanda energética, el cambio climático, la escasez de recursos y del agua, y el manejo de residuos.
alto contenido energético
• La reducción del consumo de energía para calefacción, refrigeración, iluminación y otros equipamientos, cubriendo el resto de la demanda con fuentes de energía renovables
• La minimización del balance energético global de la edificación, abarcando las fases de diseño, construcción, utilización y final de su vida útil.
La arquitectura sustentable, también denominada arquitectura sostenible, arquitectura verde, eco-arquitectura y arquitectura ambientalmente consciente, es un modo de concebir el diseño arquitectónico manera sostenible, buscando optimizar recursos natura les y sistemas de la edifi cación de tal modo que minimicen el impacto ambiental de los edificios sobre el medio ambiente y sus habitantes.
Los principios de la arquitectura sustentable incluyen:
• La consideración de las condiciones climáticas, drografía y los ecosistemas del en torno en que se construyen para obtener el máximo rendimiento con el menor impacto.
• La eficacia y moderación en el uso de materiales de construcción, premiando a los de bajo contenido energético frente a los de
En años recientes, hemos sido testigos de un despegue en tendencias ecológicas aplicadas a los mercados inmobiliarios, ha sido notorio el incremento de programas gubernamentales y disposiciones legales que refieren la actividad de la construcción de vivienda desde la perspectiva ambiental. El Programa Nacional de Vivienda Sustentable, las Hipotecas Verdes y Ecotecnologías lanzadas por el INFONAVIT y próximamente por él FOVISSSTE, así como los prograde ahorro de energía básica obligatoria de otros son un claro ejemplo. vivienda nueva que preadquirirse con créditos hipotecarios al menos de estos organismos, deberá estar diseñada desde una perspectiva de sustentabilidad, contando los elementos que permitan el uso eficiente de los recursos naturales, particularmente del agua y la energía eléctrica.
El sector inmobiliario y los grandes constructores de vivienda en México y el mundo deberían responder rápidamente a la imperante necesidad de realizar desarrollos que incluyan conceptos de planeación urbana sustentable, arquitectura bioclimática, eficiencia energética, ahorro de agua, materiales ambientalmente adecuados al entorno y a las condiciones cli
COVEVAPRO
máticas de cada zona y región.
El desarrollo sustentable trata de crear un equilibrio entre los aspectos económicos, ambientales y sociales. Así pues, impulsar la instalación de calentadores solares en las azoteas, ahorradores de agua y energía eléctrica, captación y utilización de agua de lluvia, pozos de absorción, ecoconcreto en los estacionamientos, el aprovechamiento de la luz natural, una ventilacion apropiada y el tratamiento de aguas residuales son solo algunas de las acciones primordiales a emprender buscando el cuidado del medio ambiente.
Las crecientes necesidades de vivienda en todo el país, generaron en años anteriores un aumento en la construcción de fraccionamientos y multifamiliares que buscaron satisfacer esa demanda, sin embargo, la premura con que se necesitaban las casas hizo que se dejaran de lado aspectos fundamentales como las áreas verdes y los espacios de recreo y convivencia. Además de lo anterior, los servicios básicos como el trasporte y comercio, tampoco se consideraron en los nacientes espacios de vivienda, hecho que resultó, años después, en fraccionamientos prácticamente abandonados en los que vivir era mejor dicho, sobrevivir.
Con el irremediable paso del tiempo los espacios disponibles para construir dentro de las ciudades se han agotado, ocasionando que los desarrolladores de vivienda opten por realizar vivienda vertical en los pocos predios intraurbanos disponibles o bien decidan salir a la periferia de la ciudad y construir ahí viviendas unifamiliares.
Quizá la tendencia futura sea irnos hacia arriba, con elevadísimos rascacielos, pero mientras ese tiempo llega, los edificios de departamentos y loft siguen siendo opción para un grupo reducido de personas, ya que sus costos no son tan accesibles.
Al ocupar los espacios vírgenes en la periferia de la ciudad para construir vivienda, irremediablemente se está modificando el entorno: Los espacios vitales de algunas especies animales ya no son tal, las zonas de infiltración a los mantos freáticos ya no están libres y por supuesto, la vegetación que ahí se encontraba desaparece durante el proceso constructivo.
Todo lo anterior suena a catástrofe y se realizó así durante mucho tiempo sin tomar muy en cuenta el futuro, ahora ya estamos en el futuro y afortunadamente las cosas están cambiando, el cuidado del medioambiente se pondera desde antes de que la construcción del fraccionamiento inicie.
Las más recientes legislaciones de los tres niveles de gobierno, han tomado en cuenta que ya no se puede hablar del cambio climático en tiempo futuro y por esto se han desarrollado nuevas políticas y perfeccionado las existentes en materia de desarrollo de vivienda y de cómo acceder a subsidios especiales para ofrecer a los compradores una mejor calidad de vida.
La definición de sustentabilidad solo no engloba la construcción de las viviendas, sino todo lo relacionado con las actividades cotidianas diarias de las personas. El desarrollo sustentable tiene que ver con todo lo social, lo económico y todo lo que tenga que ver con los recursos naturales, es decir con el medio
COVEVAPRO
Los nuevos diseños de fraccionamientos multifamiliares, de inicio toman en cuenta, la distribución de áreas verdes y de convipara que todos los habitantes puedan tener acceso fácil y rápia estos espacios en los que pueden disfrutar y convivir en un entorno más familiar y agradable.
Áreas verdes y de recreación, rutas de transporte, zonas comerciales, canchas deportivas y escuelas son algunos de los requerimientos mínimos que entidades como el INFONAVIT y la CONAVI, establecen para el otorgamiento de subsidios a la vivienda, todas estas características van encaminadas a generar espacios de vivienda integrales que ofrezcan a los compradores alternativas habitacionales en la que puedan encontrar verdadero hogar y no sólo el lugar al dormir después de cada día de
CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS
SUSTENTABLES
cerca de escuelas y hospitales, clínicas de salud, tiendas y mercados.
2. Tienen acceso a servicios públicos, como recolección de basura, alumbrado público, drenaje, abasto de agua.
3. Cuentan con un tamaño adecuado y tienen posibilidades de ampliarse a futuro.
4. Los materiales con los que están construidas son de buena calidad y hacen que la vivienda esté en buen estado.
5. Están cerca de centros de trabajo.
6. Cuentan con servicios básicos como agua, luz y gas.
7. En sus alrededores puedes encontrar acceso a transporte público.
8. Cuentan con espacios públicos de esparcimiento, por ejemplo, parques, jardines y canchas deportivas.
9. Quienes viven ahí se organizan en comunidades de vecinos, como comités de administración, vigilancia y mantenimiento. Los proyectos tipo de vivienda sustentable promueven la reducción de los servicios básicos de una casa-habitación, que son: la energía eléctrica, el uso de agua potable y gas L.P o gas natural; todo ello a través de un diseño arquitectónico eficiente y del correcto uso de materiales apropiados.
En cuanto a las diferencias que podemos encontrar entre una vivienda sustentable y una
común y corriente, encontramos las siguientes:
Disminución en la emisiones CO2, utilización de blocks térmicos que conservan el calor o aportan un ambiente más fresco, focos ahorradores de energía, recolección de agua de lluvia y aguas negras para hacerlas no potables con fines de riego, cambiar WC por cajas de 4 litros, utilizar pinturas anti reflejantes en muros y techos, utilización de celdas solares para calentar agua, separación de basura orgánica e inorgánica.
Se estima que existe un déficit de nueve millones de hogares en México y que en los próximos años por lo menos tres millones tendrán solución a través de programas asistenciales y créditos hipotecarios.
Hoy en día no sólo existe la preocupación por proveer de más vivienda a los mexicanos sino también que ésta sea sustentable y que permita ahorros significativos en agua y energía, en los últimos años se han construido alrededor de 600 mil viviendas sustentables y se espera que con el llamado “Despertar a la conciencia ecológica” este tipo de hogares siga en desarrollo.
Los hechos saltan a la vista: El entorno en el que nos desenvolvemos los habitantes de la Tierra es muy diferente al que existía hace apenas 200 años. Hoy, acudimos al encuentro con una debacle sin precedentes que nos enfrenta a cuestionamientos severos sobre nuestra conducta. Quizá, todo se resuma en la siguiente pregunta: ¿Por qué los seres humanos nos comportamos como si fuésemos la última generación sobre el planeta?
Depreciación
Ing. Raúl Bracamontes Zenizo
La depreciación es una pérdida de valor que proviene de todas las causas y que comprende factores como el deterioro físico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica.
DEPRECIACIÓN FÍSICA: Pérdida de valor causada por el uso y el desgaste, etc.
Condiciones físicas que afectan al valor:
1. Deterioro por edad
2. Desgaste y deterioro por uso
3. Fatiga y esfuerzos
4. Exposición a la intemperie
5. Falta de mantenimiento
El desgaste es una condición física que se proporciona al uso y no a la antigüedad cronológica. El aspecto externo de una máquina tal vez no refleje necesariamente su condición física y por eso la terminología subjetiva como “sucia, grasosa, polvosa”, etc. no es apropiada para describir la condición ni constituye indicación confiable de la vida útil de servicio inherente a la propiedad o a la longitud de servicio que ha prestado hasta la fecha.
Al inspeccionar una máquina, uno debe notar si es reconstruida, o si requiere reconstrucción o reparación. Muchas veces las piezas que se someten al desgaste quedan ocultas detrás de carcasas y tapas. Por ello, es obligatorio que el valuador se reúna con el supervisor o superintendente de mantenimiento y revise y comente sus hallazgos sobre cada artículo grande de equipo antes de salir de la propiedad. El deterioro físico no es más que desgaste, o el agotamiento de un activo debido a su uso.
La mejor regla que se debe seguir para determinar el deterioro físico y cualquiera otra opinión o conclusión a la que pudiera llegar el valuador, es apoyarse en los hechos y circunstancias pertinentes al equipo en cuestión.
¿Cuál sería la forma en que un valuador puede medir el deterioro físico lo más objetivamen-
te que sea posible? La respuesta simplista sería: la experiencia. Al hablar de deterioro físico, si es necesario asegurarse de que sea únicamente el desgaste físico el que se mida y no el desgaste físico sumado a algún factor de pérdida funcional o falta de utilidad.
Una medida del deterioro físico proviene de la incapacidad de una máquina para desempeñarse según su capacidad y tolerancias de diseño. Debe ejercerse extremo cuidado por parte del valuador para determinar si la incapacidad para cumplir con el diseño en cuanto a producción es función de la máquina o debido al programa de producción. Lo primero es incapacidad física; lo segundo es obsolescencia funcional o económica.
OBSOLESCENCIA FUNCIONAL: Esta es la pérdida de valor provocada por condiciones intrínsecas al activo o propiedad.
Concepto. – La obsolescencia funcional es un impedimento que reduce la capacidad o eficiencia funcional. Es provocada por factores de exceso de capacidad, inadecuación, cambios en el avance tecnológico que afecta a esa máquina en particular, o cambios en su relación con otras piezas de equipo dentro de la planta en general. Es la incapacidad de un elemento para desempeñarse adecuadamente en la función que se le requiere en la actualidad. La obsolescencia funcional puede ser “curable” o “incurable”.
Causas de Obsolescencia Funcional:
1. Falta de utilidad
2. Capacidad excesiva
3. Cambios de diseño 4. Eficiencia
El cálculo de la Obsolescencia Funcional, se realiza comparando las características de operación de la maquinaria valuada, a una nueva equivalente, siguiendo los siguientes pasos:
1. Determinar los costos de operación de la maquinaria valuada.
2. Determinar los costos de operación de la maquinaria nueva equivalente.
3. Establecer la diferencia en costos
COVEVAPRO
de operación entre ellas.
4. Establecer la diferencia en costos de operación anualizados.
5. Deducir de los costos de operación anualizados, el porcentaje correspondiente al Impuesto Sobre la Renta (I. S. R.) como resultado del incremento en el ingreso.
6. Estimar la vida útil remanente (económica) de la maquinaria valuada.
7. Determinar el valor presente del exceso de los costos de operación anualizados, utilizando una tasa de retorno adecuada durante la vida útil remanente.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA: Es una pérdida de valor provocada por condiciones externas al activo o propiedad.
Concepto. – La cantidad de la obsolescencia económica puede medirse por la reducción de la deseabilidad o vida útil de un activo, debida a fuerzas externas. Estas fuerzas inclu-
visítenos:
yen factores como la legislación, cambios en el uso, cambios sociales o cambios en la oferta y la demanda.
Causas de Obsolescencia Económica:
1. Reglamentaciones gubernamentales
2. Disponibilidad de materia prima
3. Disponibilidad de mano de obra 4. Acceso al mercado
5. Capacidad de generación de ingresos
6. Conceptos Gerenciales – Administrativos
Un camino utilizado para cuantificar la Obsolescencia Económica, es el de medir la inutilidad (v) derivada de la fórmula relación-costo-capacidad:
Riesgos a considerar en un avalúo
Arq. Enrique Cervera Muñoz
Especialista en Valuación de Bienes y
Especialista en Sistema de Información
Geográfica
Amables lectores: Hoy tocaremos un tema que interesa tanto para los que van a comprar, vender o valuar una propiedad a través de un crédito con alguna institución del sistema financiero ú organismo de vivienda, encontrándonos con la pregunta:
¿Califica la propiedad para obtener un crédito?
En una compraventa por conducto del Banco ú organismo de vivienda, no solo es suficiente el valor, sino que pasa por un proceso de Dictamen que debe considerar el valuador, que en algunas ocasiones no sale favorecido el interesado, dando motivo para rechazar la operación por parte de la institución principalmente
¿Cuáles son los puntos que se consideran?
1.-NO DEBE ESTAR EN ZONA DE RIESGO
Cerros. La propiedad no debe estar ubicada en lomas o cerros cuyos límites de la propiedad sean las pendientes del descenso al igual que al pie de los mismos. Figura 1
Ríos, Lagunas o Pantanos. Hoy en día las autoridades al igual que algunos Fedatarios, ya no le hacen caso a la franja federal al regularizar propiedades a las orillas de los cuerpos de agua, y por lo tanto no observan si son predios bajos, es una cuenca, etc.
El negocio desmedido de todos los actores, incluyendo los futuros propietarios, que piensan
Figura 1
que son propiedades para hacer negocio, se olvidan de todos los problemas, hasta que vienen las épocas de lluvia con pérdidas que en ocasiones no son nada mas materiales, sino lamentablemente humanas. Figura 2
Derechos de Vía. La propiedad no debe ser colindante con depósitos de combustibles, ductos subterráneos o líneas de alta tensión, debe respetar las restricciones y/o la zona de afectación establecida por PEMEX, la CFE o la autoridad local competente. Figura 3
COVEVAPRO
Fallas Geológicas. La vivienda no debe ubicarse sobre cavernas, hondonadas, fallas geológicas, rellenos sanitarios, terrenos sobrecargados, compresibles, arcillosos o contaminados. Figura 4
2. CONTAR CON INFRAESTRUCTURA URBANA.
Toda propiedad y en especial las destinadas a viviendas, es indispensable que cuente con energía eléctrica, agua potable, drenaje, pavimento, guarniciones, banquetas y alumbrado público EN OPERACIÓN. Figura 5
3. CONTAR CON CALIDAD D CONSTRUCCIÓN
Estructura. La cimentación, columnas, trabes, losas, muros y bardas, no deben presentar asentamientos, grietas, desplomes, flechas excesivas, salitre o humedades. Figura 6
Edad. El Inmueble debe estar construida con materiales que garanticen una vida útil remanente de 30 años.
Proyecto. En el caso de viviendas del género social principalmente, no debe contener negocio o local comercial, lo mismo que si en el predio existen accesorias como son cuartos en renta, otros departamentos o mas viviendas. Figura 8
Otro aspecto para tener en cuenta es que no debe tener el baño afuera de la vivienda, y…
4. CONTAR CON DOCUMENTOS LEGALES EN ORDEN.
Figura 3
Figura 2
Figura 4
Figura 5
Figura 6
COVEVAPRO
Escrituras. Son los documentos legales expedidos por un Notario Público que acreditan que eres dueño de la propiedad, deben estar libres de gravamen (trámite que se realiza en el Registro público de la Propiedad).
Las propiedades no se deben encontrar en intestado o litigios al igual que no deben ser derechos de posesión.
Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx
“Una buena valuación no se trata de simplemente ponerle un número a algo, sino de entender su valor intrínseco”
Figura 8
COVEVAPRO
Creación de una empresa Empresa de prevención de desastres
Arq. Luciano Salas
Con fecha 10 de agosto del 2021 se constituyó la empresa “Tratamiento, prevención, remediación y mitigación de desastres por combustibles en la zona marítima y terrestre S.A. de C.V”. Misma que fue protocolizada en la Notaria Número 34 de ciudad Cardel, municipio de La Antigua, estado de Veracruz, cuyo titular es la Lic. Rosana Rivadeneyra Marín.
Así mismo quedó debidamente registrada en el registro público de la propiedad y del comercio de la ciudad de Veracruz que es la zona registral a que corresponde en razón a su domicilio establecido.
El objeto social además del catálogo de actividades que son propias de personas morales, la actividad preponderante será: las actividades de prevención, remediación y mitigación de desastres que pudieran provocar el manejo de combustibles ya sea en la zona terrestre como marítima.
También se llevaron a cabo los trámites ante el SAT como el alta y firma electrónica a fin de expedir CFDI por los servicios prestados; también se procedió a tramitar su registro ante la secretaria del trabajo y previsión social por lo que hace a la norma 35, no se omite comentar que se abrió una cuenta de cheques en la sucursal BBVA Bancomer sucursal Cardel para el manejo fiscal y contable de dicha empresa.
El domicilio fiscal quedó registrado en calle
Rafael Hernández Ochoa Núm.25 casi esquina con calle Rafael Murillo Vidal de la colonia Nueva Generación, C.P. 91685 de la ciudad de José Cardel, municipio de La Antigua, estado de Veracruz.
Su RFC quedó así: TERE210810 l64.
También quedó debidamente registrada ante el IMSS, con su debido registro patronal para efecto de dar de alta a los trabajadores que se desempeñen en las actividades de la empresa.
Los socios son Luciano Salas Contreras 50% y Elvira Montero Vásquez 50%.
Para tal fin se han contratado los servicios de asesoría de los biólogos Fulgencio Moctezuma Domínguez, así como del biólogo René Altamirano Marín, ambos egresados de la facultad de biología de la Universidad Veracruzana, campus, Xalapa, Ver.
Se cuenta con equipos y maquinaria para realizar las actividades de diagnóstico, así como las tareas de mitigación de desastres para los cuales la empresa haya sido contratada.
En primera instancia se ofreció servicios a la gerencia del ingenio “La Gloria” para la prestación de nuestros servicios y se nos invitó a cotizar dichos trabajos consistente en el diagnostico del problema de explosión en la alcoholera.
https://covevapro.com/
Cómo es la relación entre constructores de vivienda y los intermediarios inmobiliarios según la NOM-247-SE-2021
MAVBR Mónica Eugenia Miranda Pozos
La Norma Oficial Mexicana establece los requisitos informativos para la comercialización de bienes inmuebles destinados a casa habitación, así como los elementos mínimos que deben contener los contratos de compraventa de dichos bienes inmuebles, y tiene como finalidad garantizar la protección efectiva de los derechos de los consumidores de estos servicios.
Es aplicable únicamente a los proveedores que sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación.
La Norma Oficial Mexicana es de observancia general y obligatoria para todas las personas físicas o morales que de conformidad con el párrafo anterior se dediquen directa o indirectamente a comercializar al público en general inmuebles destinados a casa habitación en la República Mexicana (NOM 247 SE2021, DOF 22/03/2022).
En el pasado, la relación entre constructores e intermediarios inmobiliarios a menudo era informal y basada en la confianza mutua. Los constructores confiaban en los intermediarios para promocionar sus propiedades y encontrar compradores, y los intermediarios confiaban en los constructores para proporcionar propiedades de alta calidad a precios competitivos.
Sin embargo, la NOM-247-SE-2021 ha establecido una serie de requisitos que los
constructores e intermediarios inmobiliarios deben cumplir para garantizar que los consumidores estén bien informados y protegidos. En particular, la norma exige que cualquier información comercial y publicidad relacionada con bienes inmuebles destinados a casa habitación sea precisa y detallada, y que los contratos relacionados con estos bienes contengan información minuciosa sobre las obligaciones y responsabilidades de las partes, así como las condiciones de pago y plazos.
En la práctica, esto significa que los constructores deben proporcionar a los intermediarios inmobiliarios información clara y precisa sobre las propiedades que están promocionando. Los intermediarios, a su vez, deben asegurarse de que cualquier publicidad o información que proporcionen a los consumi
COVEVAPRO
dores sea puntual y cumpla con los requisitos establecidos por la norma.
La norma NOM-247-SE-2021 establece una serie de requisitos que deben cumplir los anuncios publicitarios, promociones y contratos relacionados con la venta o renta de bienes inmuebles destinados a casa habitación. A continuación, se detallan algunos de los requisitos más importantes:
• Identificación del inmueble: se debe proporcionar información detallada sobre el inmueble, incluyendo la ubicación, medidas, características, servicios y equipamiento.
• Precios y formas de pago: se deben especificar claramente los precios de venta o renta del inmueble, así como las formas de pago disponibles.
• Datos del desarrollador o vendedor: se debe incluir información sobre el desarrollador o vendedor, incluyendo su nombre o razón social, domicilio, registro federal de contribuyentes y número de registro de la propiedad.
• Información legal: se debe incluir información legal relevante, como el número de registro de la propiedad, el régimen de propiedad (en condominio, en copropiedad, etc.), las restricciones de uso del inmueble, entre otros.
• Publicidad engañosa: se prohíbe cualquier tipo de publicidad engañosa o falsa sobre el inmueble o su venta o renta. La información de las características del inmueble debe ser veraz, clara y real, y no induzca al error o confusión,
• Contratos: los contratos relacionados
con la venta de bienes inmuebles deben incluir una serie de elementos mínimos, como la identificación de las partes involucradas, la descripción detallada del inmueble, el precio y las formas de pago, las garantías ofrecidas, penalizaciones, entre otros y la obligación que sean contratos de Adhesión de acuerdo al artículo 85 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
• Protección al consumidor: la norma establece una serie de medidas de protección al consumidor, como el derecho a recibir información clara y precisa sobre el inmueble y su venta o renta, así como el derecho a retractarse del contrato en ciertas circunstancias.
• Autorización del constructor/desarrollador: por escrito o con una credencial al Intermediario/promotor para promocionar y vender el inmueble destinado a casa habitación. Donde contenga de manera visible su nombre completo, logo del concesionario en su caso, logo del proveedor, cargo, vigencia de la identificación y un número telefónico de atención de quejas.
En general, la NOM-247-SE-2021 ha establecido un marco claro para la relación entre constructores e intermediarios en el mercado inmobiliario mexicano. Al cumplir con los requisitos establecidos por la Norma, pueden garantizar que los consumidores estén bien informados y protegidos, asimismo, también se protegen mutuamente ante cualquier queja o demanda por parte de los compradores (consumidores) y se logra que el mercado inmobiliario mexicano sea transparente y justo para todos los participantes.
El fideicomiso: recurso indispensable para el sector inmobiliario
Existen muchas herramientas con las que cuenta un agente inmobiliario para llevar a cabo con éxito una operación. El conocerlas hará que asesore con excelencia a su cliente, alejándole desde el inicio de riesgos innecesarios que podrían en el peor de los casos traducirse en una pérdida del patrimonio.
Una de estas herramientas poco aprovechadas es el contrato de FIDEICOMISO, el cual vale la pena conocer a fondo.
¿Qué es el fideicomiso?
Proviene de las raíces latinas fides y comissum. La primera significa fe, lealtad o fidelidad, la segunda, encargo de confianza o comisión, y aunque es difícil encontrar una definición unificada mencionaremos dos, la primera del Banco Nacional de Comercio Exterior, S.N.C., nos dice que es un “…Contrato mediante el cual una Persona Física o Moral transmite la titularidad de ciertos bienes y derechos a una institución fiduciaria, expresamente a expresamente autorizada para fungir como tal.” y la del Banco Inmobiliario Mexicano, el cual nos dice que “…es un servicio a través del cual una persona física o moral (fideicomitente) transmite a una institución (fiduciario) la propiedad o titularidad de bienes o derechos para destinarlos a un fin lícito y específico a favor de un fideicomisario (beneficiario). El fideicomiso garantiza el cumplimiento de las instrucciones estipuladas y se formaliza mediante la suscripción de un contrato… “ (BIM, 2021)
CENTRO DE ESTUDIOS
VERACRUZ. DIVISIÓN POSGRADOS
Investigación realizada por: Ing. Ricardo Nicolás Aguilar Gutiérrez, Lic. Ana Rebeca Cano Vargas, Lic. Adriana González Villanueva y Arq. Ingeborg Lara Arriola. Maestrantes de la Maestría en Administración y Venta de Bienes Raíces del Centro de Estudios Veracruz.
Se utiliza en planes de administración del patrimonio, y durante siglos ha sido utilizado apoyando el área financiera y protección de los activos de la familia de un sinfín de riesgos y para mitigar el pago de impuestos. En países anglosajones se utiliza una figura muy parecida que se llama Trust.
Partes del Fideicomiso (4)
Son 3 los elementos básicos que conforman un fideicomiso, éstos son:
FIDEICOMITENTE: Persona física o moral que constituye un fideicomiso para destinar ciertos bienes o derechos a la realización de un fin lícito y determinado y encarga dicha realización a una Institución de Crédito.
FIDUCIARIO: Es la persona encargada por el fideicomitente de realizar el fin del fideicomiso. El fiduciario se convierte en el titular del patrimonio constituido por los bienes
o derechos destinados a la realización de tal finalidad.
Sólo pueden ser fiduciarias las instituciones expresamente autorizadas para ello conforme a la Ley General de Instituciones de Crédito.
FIDEICOMISARIO: Persona física o moral que recibe el beneficio derivado de un fideicomiso.
Tipos de fideicomiso.
El fideicomiso es un contrato que cambia según el fin que se desea alcanzar, y como ésto lo decide la persona quien lo constituye pues serán tan amplios como la imaginación lo permita, ya que la ley en México solo impone que sean lícitos, lo cual según definición de la Real Academia Española significa que sea justo, permitido, según justicia y razón, lo cual entendemos como apegado a la Ley.
Los tipos de fideicomisos que existen son los siguientes:
1.De Garantía
2. Patrimonial
3. De Control Accionario
4. De Administración
5. De Depósito, también llamado Escrow
6. Inmobiliario
7. De Inversión
8. De Infraestructura y Bienes Raíces, llamados también FIBRAS
9. De Zona Restringida (FIFONAFE, 23 del 12 de 2014).
Otra característica de los fideicomisos es que pueden ser revocables o irrevocables. Un fideicomiso revocable puede ser creado por un otorgante para su propio beneficio durante la vida del otorgante. Puede redactarse de forma que pueda disolverse por completo, los términos puedan modificarse y los activos puedan ser retirados de él por el otorgante sin restricciones. Los términos del documento fiduciario indicarán al fideicomisario lo que puede o debe hacer con los bienes entregados al fideicomisario por el otorgante y mantenidos en el fideicomiso.
Si en caso contrario se opta porque sea irrevocable esto se declara en el contrato
desde el principio o porque el fideicomitente ha fallecido y ya no tiene la facultad para modificar o revocar el fideicomiso (GROUP, 2022).
Fines y Tipos de Fideicomisos Inmobiliarios
No existe definición jurídica o fiscal para el término de fideicomiso inmobiliario, sin embargo conforme a lo dispuesto en los artículos 381 al 414 de la LGTOC sabemos que, por virtud del contrato de fideicomiso, una persona que se denominará fideicomitente, entrega en propiedad los bienes o transmite los derechos a otra que se denominará fiduciaria, para que ésta los administre y realice con ellos el cumplimiento de finalidades lícitas, determinadas y posibles; una vez que éstos sean cumplidos, destine los bienes, derechos y provechos aportados y los que se hayan generado a favor de otra persona que se denomina fideicomisario, que puede ser el propio fideicomitente. Tomando en cuenta el fin al que se destinen los bienes aportados al fideicomiso, éste puede ser clasificado de diversas formas, así se puede hablar de fideicomisos de garantía, de administración de bienes, testamentario, traslativo de dominio de bienes, etc. Es importante comentar que El Fideicomiso carece de personalidad jurídica en nuestro derecho. Además del Código Fiscal de la Federación, las únicas dos leyes fiscales federales que hacen mención expresa al fideicomiso (Fideicomiso Empresarial) son: La Ley del Impuesto sobre la Renta y La Ley del Impuesto al Activo, pero únicamente se refieren a los fideicomisos a través de los cuales se realizan actividades empresariales.
Cada vez más son los empresarios y extranjeros que optan por esta forma de inversión, en especial en estados con altas tasas de Inversión Extranjera Directa (IED) como lo son Nayarit, Jalisco, Yucatán y Quintana Roo, así como la frontera norte del país.
Tiene la finalidad de tener con su uso la certeza de que los bienes se destinen a objetivos lícitos y establecidos en el contrato con el objeto de desarrollar un nuevo proyecto comercial, industrial, turístico o de vivienda.
Las ventajas varían según el tipo de fideicomi so que se constituya; sin embargo, en términos generales el utilizar un fideicomiso inmobiliario al proyectar un desarrollo inmobiliario va a contar con la experiencia, seguridad
e intervención imparcial si es el caso por parte de la empresa fiduciaria, la cual vigilará que los términos pactados en el contrato se cumplan, por lo que dará seguridad jurídica a las partes; además de que el patrimonio fideicomitido no podrá ser afectado por un tercero, solamente si en el contrato estuviera estipulado.
Otro beneficio general es la unificación de titularidad de los bienes fideicomitidos, es decir, lo que cada parte aporte es patrimonio del fideicomiso dedicado a un fin en específico; además de que la institución fiduciaria guarda el secreto fiduciario durante la vida del fideicomiso, lo que brinda confidencialidad y discreción, además de transparencia en el manejo de los negocios.
Dentro de los tipos de fideicomiso antes mencionados, los que son utilizados en el sector de los Bienes Raíces son los Inmobiliarios y los de Administración:
INMOBILIARIOS
· Desarrollos A + B inmuebles: vivienda, comercial, industrial y turístico. En este tipo de instrumento el fideicomitente A aporta el inmueble y el B aporta la construcción, los planos, etc. Como ventaja principal tiene que el patrimonio se mantiene autónomo e inembargable. Asegura a las partes que el reparto de contraprestaciones recíprocas se hará conforme a lo pactado y sirve para garantizar obligaciones contraídas con instituciones financieras.
· Desarrollos A + B inmuebles más recursos: En este tipo de instrumento el fideicomitente A aporta el inmueble y el B aporta la construcción, los planos, y recursos de venta, etc. Con él hay un control de los flujos y recursos que provienen de la venta del desarrollo inmobiliario. Asegura a las partes que el reparto de contraprestaciones recíprocas se hará conforme a lo pactado y sirve para garantizar obligaciones contraídas con instituciones financieras.
· Zona restringida. El cual es el mecanismo legal para que los extranjeros puedan adquirir el dominio (indirecto) de bienes inmuebles ubicados en zona restringida (100 kms de las fronteras y 50 kms. de las costas).
· Información fraccional. Figura que
se utiliza frecuentemente en complejos turísticos de lujo, el cual se fracciona la propiedad de un inmueble entre varias personas y porcentajes, con derechos de uso por un tiempo preestablecido. Al ser los usuarios personas físicas o morales extranjeras, es necesaria la constitución de un fideicomiso con características similares al fideicomiso de zona restringida, pero sólo respecto de un porcentaje del inmueble y en un período de tiempo determinado
DE ADMINISTRACIÓN
· Planeación patrimonial (Clausura Testamentaria). Sirve para la transmisión de bienes muebles, inmuebles, recursos o derechos que existan y estén en el comercio; éstos son administrados conforme a las instrucciones del fideicomitente en vida y, al momento de su fallecimiento, el patrimonio fideicomitido se distribuye entre los beneficiarios designados en los términos y condiciones por él establecidas. Con este fideicomiso no se requiere realizar juicio testamentario.
· Control accionario. Son aquellos fideicomisos en los que algunos accionistas (personas físicas o morales) afectan las acciones de cierta empresa con la finalidad de que el fiduciario ejerza los derechos derivados de dichas acciones en conjunto, de la manera en que pacten las partes.
· Fondos mixtos gobierno e iniciativa privada.
· Administración de rentas. En este fideicomiso se aportan como patrimonio los derechos al cobro de rentas o un inmueble para que sea rentado; el producto de dichas rentas (dinero) será distribuido entre los beneficiarios designados.
DE INVERSIÓN
Fideicomisos en los que el fideicomitente aporta solo recursos líquidos (dinero) al patrimonio del fideicomiso para destinarlos a un fin cierto y determinado. También conocidas como FIBRAS, son inversiones de capital para adquirir ganancias de bienes inmuebles como locales comerciales, oficinas, hoteles, etc.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria ofrecen la oportunidad de participar en el financiamiento de proyectos en bienes raíces a inversionistas, que reciben como beneficio el dinero de la renta mensual.
· Inversión simple. Fideicomisos con una inversión en moneda nacional, en los portafolios de inversión de Banco Inmobiliario Mexicano.
· Inversión estructurada. Fideicomisos con recursos en casas de bolsa y bancos extranjeros, con un portafolio de inversión más amplio y completo.
· Patrimoniales
DE GARANTÍA
El objetivo de este fideicomiso es garantizar al fideicomisario (acreedor) el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. Este tipo de fideicomiso tiene entre sus ventajas que es inembargable, el patrimonio se mantiene autónomo y hay un manejo eficiente de reservas. De acuerdo a sus fines los más usados son::
· Inversión estructurada
· Derechos al cobro (contratos de arrendamiento, TPVs, CFE, PEMEX, etc.)
· Fuente alterna de pago. Se utiliza como mecanismo para asegurar el cumplimiento de obligaciones frente a terceros: el fideicomitente afecta una fuente de riqueza (derechos al cobro de rentas, ventas o de algún contrato), que entra al patrimonio del fideicomiso para ser entregada al fideicomisario o acreedor en los términos y condiciones que se pacten. Dentro de sus beneficios tiene que se utiliza para conseguir el otorgamiento de créditos puente, empresariales, financiación. También para lograr la reestructuración de créditos o renegociaciones para asegurar el cumplimiento; y/o separar la fuente de riqueza del balance del deudor por estrategia fiscal o de negocio.
· Garantía Líquida. El fideicomitente aporta recursos líquidos a una cuenta aperturada a nombre del fideicomiso, con la finalidad de garantizar a un tercero (fideicomisario) el
cumplimiento de una obligación crediticia a su favor. Es el vehículo ideal para “cazar apuestas” sujetas al cumplimiento de una condición, un evento, una fecha determinada, etc. (compra de tierra a plazos, compra de tierra para liberar de ejidos o gravámenes, compra de maquinaria, etc). Se utiliza igual que el anterior para conseguir el otorgamiento de créditos puente, empresariales, financiación. Así como lograr la reestructuración de créditos o renegociaciones para asegurar el cumplimiento; y/o separar la fuente de riqueza del balance del deudor por estrategia fiscal o de negocio.
· Participaciones federales
MANDATOS Y COMISIONES
· Depósito condicionado (obligaciones de hacer, no hacer, pagos, etc.). Contrato en virtud del cual el cliente (depositante) entrega al fiduciario (depositario) una determinada cantidad de dinero, quien se obliga a recibirla, custodiarla y entregarla al beneficiario una vez que se cumpla una determinada condición. Si tal condición no se cumple en un plazo fijado, los recursos se regresan al depositante. Permite dar cumplimiento a obligaciones de pago. Por ejemplo: impuestos, honorarios, prestación de servicios. Otra ventaja que tiene es que se usa para aportar recursos de manera periódica a proyectos de construcción conforme a su avance.
Conclusiones
Después del análisis efectuado del fideicomiso en líneas anteriores, se reconoce que esta figura le aporta certeza y legalidad a las inversiones inmobiliarias y garantiza la seguridad jurídica para las partes por lo que es una herramienta que debe tener en cuenta el desarrollador inmobiliario y el profesional de los bienes raíces para darle la mejor asesoría a sus clientes que están pensando en invertir su patrimonio.
Las valoraciones de cualquier activo están vinculadas a la economía de mercado a nivel global y se basan en los derechos de propiedad, es decir, los valores de los activos están directamente relacionadas con el comportamiento del mercado, la oferta y la demanda, los precios y las tendencias existentes.
El Boom inmobiliario puede pensarse sorpresivo, debido a la actual crisis económica y los tiempos de pandemia. Sin embargo, todo se debe al aumento constante de las inversiones y de la plusvalía dentro del territorio nacional.
Entre los sectores de la economía se aplica una valuación, entre otros tenemos:
De activos financieros:
Se establece mediante los flujos de fondos, la valoración de los precios de mercado de los activos, el valor de las acciones y otra clase de activos, valores futuros y otros.
De Empresas:
Se refiere al proceso de auditoría para revisar los registros financieros o contables de una empresa que está haciendo una oferta pública de acciones. Intenta comprender el valor del activo en función de su costo o valor de repuesto.
Inmobiliaria:
Se enfoca en determinar el valor de mercado de varios tipos de inmuebles con un propósito determinado.
El sector inmobiliario de México podría tener un crecimiento de hasta 1% en 2023 e incluso la cifra podría ser mucho más alta en los 10 submercados donde predomina el turismo. Esto según Gene Towle, socio ejecutivo de Softec, firma que se dedica a la investigación de bienes raíces, 16 dic 2022
Invertir en bienes raíces se considera seguro, rentable y de bajo riesgo siempre y cuando se elija el mejor proyecto, considerando “el Mejor y Mayor Uso”.1 Según la revista Forbes, “si [la inversión] se elige correctamente, el beneficio es un rendimiento de hasta un 30% en promedio durante un período de tres años”.
1) “Mejor y Mayor Uso” Ser físicamente posible, Ser legalmente permitido, Ser económicamente viable y Lograr la máxima productividad
La importancia del río Coatzacoalcos
C.P. Renato Palemón Vázquez Chagoya
Cuesta creer que el río Coatzacoalcos es el origen de todo. Por sus características y sus facilidades de comunicación, aquí decidieron los antiguos establecerse.
La doctora en Arqueología Ann Cyperhs, en su obra “Retos y riesgos en la vida Olmeca”, a grandes rasgos nos ilustra que siempre ha habido inundaciones periódicas en nuestra región, pero que a diferencia de nuestro tiempo, hace cuatro mil años, cuando inicia la “Civilización Olmeca”, no había damnificados, sólo beneficiados. Ellos sabían cómo aprovechar el impacto de las inundaciones.
Fue por el río donde llegaría Diego de Ordaz en 1521, quien conferenció con los nativos, identificándolos como gente de paz y dispuestos a “negociar” con la gente de Hernán Cortés, allá en lo que fue el pueblo de Goazacoalco, en donde está el puente Antonio Dovalí Jaime (Coatza II).
Posteriormente, el río fue lo que permitió a Gonzalo de Sandoval, el 10 de junio de 1522 -previamente capturando a una importante cacique- someter militarmente a los rebelados del pueblo de Goazacoalco, imponiéndole el nombre de “Villa del Espíritu Santo”, para iniciar la Colonización en la región, desapareciendo el antiguo pueblo de Goazacoalco.
Antes de la Conquista y Colonización Española, fue por el río donde se comunicaban los 66 pueblos que existían cuando se fundó la Colonia en 1522, según la Relación Geográfica de 1580 signada por el alcalde mayor de la Provincia de Goazacoalco, Suero de Cangas y
Quiñones, auxiliado por el marino presuntamente italiano Stroza Gali. Dramáticamente señala que cuando se inició la Colonia Española en la región existían 50 mil habitantes y que para la fecha de la Relación Geográfica de 1580, sólo sobrevivían tres mil “indios”.
Entre los 66 pueblos que enumeró Suero de Cangas y Quiñones, aparecen tres ubicados en lo que hoy es Minatitlán: Tlacotenco, Thacoxalpan y Tilzapoapan.
Proyecto de un astillero y fuerte militar
Existe en el “Museo Naval de Madrid”, un plano de 1731 que indica un proyecto para la instalación de un astillero para la construcción de navíos y de un fuerte militar para su defensa. Trasciende que sólo se construyó el fuerte y en el plano aparece la ubicación de un aserradero denominado “La Fábrica”, en el lugar que ocupa hoy la ciudad de Minatitlán.
Para 1798, en el paraje de La Fábrica, es detenida la embarcación “Nuestra Señora de Guadalupe”, supuestamente por transportar mercancía ilegal. Después de las averiguaciones pertinentes, la embarcación fue liberada, comprobándose que traía mercadería legal para un comerciante de Chinameca.
Entre los años de 1802 a 1804, el sabio alemán Alejandro Von Humboldt recorre el país, toma nota de todo lo que ve y le cuentan, hace mediciones, logrando elaborar una obra importante para conocer la vida del país en esa época. Con base en su recorrido y en sus observaciones logra dar vida a su “Ensayo político sobre el Reino de la Nueva España”.
Destaca Humboldt que por La Fábrica “…por ese camino se conducía a Veracruz y a
COVEVAPRO
La Habana el tasajo de Tehuantepec, el añil de Guatemala y la cochinilla de Oaxaca… se desembarcan los géneros en el Paso de La Fábrica, y de allí se llevan a lomo de mula por el pueblo de Acayucan… para llevarlos, por la barra de Tlacotalpan al puerto de Veracruz”.
Ya para 1816, por el río, llegarían al puerto de La Fábrica, armas para los insurgentes mexicanos que se enfrentaban a los representantes de la corona española, buscando la Independencia. Manuel Mier y Terán había sido comisionado a recoger el armamento, sin que lo lograra, porque antes naufragó en el río San Juan.
La Independencia de México
Fue por el río en 1823, por el que llegaría Tadeo Ortiz de Ayala, para promover la colonización de la región del Coatzacoalcos, quien propuso al gobierno federal la instalación del puerto y la aduana de Minatitlán, que logró cristalizar en 1825, mediante decreto que expidió el presidente Guadalupe Victoria el 8 de octubre de ese año.
Fue también el río, el que permitió la llegada de 836 europeos, procedentes de Burdeos, Francia, en diez embarcaciones, que pretendieron colonizar la región del Coatzacoalcos, desde Minatitlán, entre 1829 y 1831.
Este propósito, promovido por Tadeo Ortiz de Ayala, fracasó rotundamente.
Las invasiones a Minatitlán
Fue por el río, donde llegaría el buque Stromboli un 21 de mayo de 1847, para tomar posesión de Minatitlán y las villas de Cosoleacaque y San Cristóbal Jáltipan, a consecuencia de que el gobierno de Antonio López de Santa Anna otorgara una concesión a José de Garay, para explotar durante 50 años el tránsito de personas y mercancías por el Istmo de Tehuantepec, concesión que De Garay enajenó a los ingleses Manning y Mackinstosh y a Juan Schneider. Transferencia que negó validez el gobierno mexicano, suscitándose entonces enfrentamientos diplomáticos y militares, como la ocupación que referimos. En esta incursión del Stromboli, a cañonazos se destruye el fortín que existía en la barra del Coatzacoalcos.
Fue también por el río, desde nuestro malecón, que durante el siglo XIX, salieron miles de trozas de maderas preciosas hacia Cuba y hacia Europa, a través de las embarcaciones de todos los países que tenían marina mercante en esa época. También se hicieron exportaciones de plátano, ganado y, posteriormente en el siglo XX, de crudo, gasolinas y arena sílica.
En el actual edificio del DIF municipal, antes Casa de Fierro, donde funcionó antiguamente Salubridad, fue el epílogo de la Invasión Francesa, que se dio en Minatitlán entre julio
COVEVAPRO
de 1863 y el 24 de marzo de 1864, cuando los franceses evacuaron Minatitlán y la región, y en donde se refugiaron los nativos que no participaron en el ultimátum que recibieron los franceses para abandonar Minatitlán.
Una fecha que deberíamos conmemorar con gran entusiasmo y alegría, es precisamente el 24 de marzo de 1864, cuando los franceses abandonaron territorio minatitleco, considerado como el PRIMER TERRITORIO mexicano libre de la invasión francesa, habiéndose trasladado por el río Coatzacoalcos hacia su patria.
Por su ubicación en el recorrido del río Coatzacoalcos que los hermanos Pearson ubicaron la refinería de petróleo en Minatitlán desde 1906, por sus colinas y por el calado que en esa época permitía el transporte del crudo y de las gasolinas.
¿Se nos olvidó el río?
Todavía se recuerdan los torneos del sábalo, las carreras de lanchas de turbo, que hasta el gobierno de Amado Guzmán se celebraban en el río.
No conocemos viajes en lanchas con fines turísticos y menos si el río Coatzacoalcos, nuestro río, fue utilizado alguna vez para el acuatizaje de hidroaviones.
No conocemos la instalación de “marinas” en las riberas para la navegación recreativa o deportiva.
No tenemos en la ribera del río centros de esparcimiento y de recreo.
Sabemos de la prodigalidad del río porque hay cientos de pescadores que reclaman afectaciones a la pesca, argumentando contaminación del cuerpo de agua.
Es tiempo de darle su importancia al río Coatzacoalcos.
La familia COVEVAPRO sigue creciendo
COVEVAPRO
Recorriendo México
Maestro José Inés Pérez Casteillejos
Tarímbaro, Michoacan. Tarímbaro es una palabra de origen purépecha que significa “lugar de sauces”. El valle donde se ubica Tarímbaro, perteneció antes de la conquista a la princesa tarasca doña Beatriz de Castillejo, hermana de Tanganxoán II último Caltzontzi de los tarascos. La propiedad, le fue confirmada después de la conquista por cédula real expedida por Carlos V en 1545. Los primeros pobladores, los trajo Doña Beatriz de la falda del cerro de San
Miguel, hoy cerro de Quinceo. Posteriormente la orden religiosa de los franciscanos edificó un templo para la evangelización de los naturales. En el templo es objeto de veneración una imagen pintada sobre la pared, perfectamente conservada, que representa a la virgen de la Escalera. El culto a la imagen fue promovido por Fray Juan Reina en 1757. El nombre original del poblado fue San Miguel Tarímbaro, por haber sido puesto bajo la protección de dicho arcángel. Desde la época de la conquista hasta 1835 perteneció a la intendencia de Valladolid.
Arq. Rosa González Rodríguez
La fuerza de ser MUJER VALUADORA
Entrevista realizada a la Arquitecta Rosa González Rodríguez
C.- ¿Cuál es su edad?
66 años, ¿acaso importa la edad? No es necesaria, si todavia te sientes capaz de hacer lo que mas te guste y disfrutes la vida al maximo día a día.
C.- ¿Qué carrera estudió?
Arquitectura, la carrera que siempre quise desde la preparatoria y lo logré.
C.- ¿Dónde estudió su carrera?
En la UAP, Universidad Autónoma de Puebla.
C.- ¿Dónde estudió su maestría?
No tengo maestria tengo Especialidad en Valuacion de Bienes, en la Universidad Veracruzana.
C.- ¿Cuantos años de experiencia tiene como profesionista?
38 años
C.- ¿Cuantos años de experiencia tiene como perito valuador?
Como perito valuador en los juzgados 30 años; como valuadora 25 años.
C.- Actualmente donde trabaja, ¿empresa o
COVEVAPRO
cuenta propia?
Por mi cuenta y por honorarios a Bancomer.
C.- ¿Cual es el costo personal más alto que ha pagado por estar donde está? ¿Valió la pena?
Ninguno, mientras hagas lo que más te guste pienso que no tiene ningún costo, posiblemente podrías haber viajado, disfrutar a tu familia, amigos, pero no lo considero como un costo.
C.- ¿Cual es la lección más valiosa que ha aprendido en la vida? ¿Qué testimonio le gustaría compartir con las mujeres valuadoras?
Antes que nada respetar a las personas sin importar su religión, su carácter y sus costumbres, que les aconsejaría a mis compañeras valuadoras, que sean firmes en sus valores y las metodologías que han aprendido que nada ni nadie les haga cambiar el valor que ya dieron por complacer a los clientes, no cambiar sus valores eso es algo muy importante y que va hablar muy bien toda la vida de la trayectoria
que lleves como valuadora.
C.- ¿Se considera exitosa?
C.- ¿A qué atribuye su éxito?
A la rectitud de mi trabajo y respeto a las personas como al amor que le tengo a mi profesión.
C.- ¿Cual es el factor de mayor valor que considera (aparte del económico) la ha puesto en el lugar que hoy ocupa en el mundo de la valuación?
El respeto a las personas y hacer mi trabajo lo mejor posible.
C.- ¿Cual sería su contribución para apoyar el crecimiento profesional de las mujeres valuadoras?
Posiblemente contarles una parte de mis experiencias como valuadora.
¿Cuánto cuesta tu outfit?
El impacto socio-ambiental de la industria textil
Autoras: F. Poulett López-Lara; Sofía González-Ríos
Al comprar nuestra ropa, quizá en lo último que pensamos es en el impacto ambiental que hay detrás de esas prendas. Quizá tampoco nos hemos detenido a pensar por qué cada año, las temporadas que marcan tendencias de moda en las tiendas son más cortas. Todo esto tiene relación con el actual modelo que rige a la industria textil: el fast fashion. La traducción del término significa “moda rápida”, y resume perfectamente la idea que hay detrás de ese modelo: la
producción masiva de ropa que se vende a un precio accesible y la cual constantemente se está renovando en función de las microtendencias que la misma industria va introduciendo (Rubio-Silva, 2021).
Actualmente, la industria del fast fashion produce anualmente 113 millones de toneladas métricas de fibras textiles, traducidas en más de 100 mil millones de prendas, y genera ganancias multimillonarias año con año. Tan solo en México el PIB de la Industria textil y de la confección aportó 3.2% del PIB de las Industrias manufactureras y ocupó la décima posición entre las
COVEVAPRO
actividades económicas manufactureras más importantes en 2019 (INEGI, 2020).
Conociendo estas cifras, es más sencillo imaginar que la industria de la moda genera un importante impacto ambiental. Y es que, dentro de todas las partes de los procesos para maquilar las prendas, se llevan a cabo acciones que dañan de alguna u otra manera al medio ambiente.
Por ejemplo, para el cultivo de algodón, que es de las principales materias primas para la ropa, se utilizan enormes cantidades de agroquímicos, insecticidas y pesticidas; la Agencia de Protección Medioambiental de Estados Unidos considera a 7 de los 15 insecticidas más utilizados en el cultivo de algodón en ese país como posibles carcinógenos. Por otro lado, los abonos químicos que suelen utilizarse, contienen sustancias nitrogenadas, que son una fuente de contaminación de aguas subterráneas y superficiales (Carrera-Gallissà, 2017).
Otro de los grandes problemas de esta industria es el consumo y contaminación de agua: el cultivo de algodón es el responsable del 2,6 % del consumo mundial de agua (Carrera-Gallissà, 2017). Además, en los procesos de tintura y acabados, también se utilizan grandes cantidades de agua; se estima que el volumen medio de consumo de agua en los procesos de descrudado, blanqueo, tintura, estampado y acabado es de 11,000 litros de agua para producir 1 kg de tejido de algodón, además el 20% de la contaminación industrial de las aguas dulces proviene del tratamiento y tintura de productos textiles (Chapagain et al., 2005).
Asimismo, esta sobreproducción de prendas a nivel mundial genera millones de toneladas de residuos anualmente. Esto es debido a que la misma industria da pauta para un consumo excesivo de ropa, misma que muchas veces es subutilizada y posteriormente desechada. Por ejemplo, en Europa, las personas consumen en promedio casi 26 kg de ropa al año y se desprenden de unos 11 kg. Y si bien, la ropa usada puede reutilizarse o exportarse fuera de la UE, la mayoría (87%) es incinerada o depositada en vertederos. A nivel mundial, menos del 1 % de la ropa se recicla (Julian et al., 2006).
En México, las cifras también son alarmantes: según la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales, en la Ciudad de México se desechan cerca de 3,700 millones de toneladas de residuos textiles por año,
sólo se recicla el 1% de esos residuos (Delgado, 2022). Todos estos textiles desechados alrededor del mundo aportan 500 mil toneladas de microplásticos al año que acaban en mares y océanos, y se estima que 73% de la ropa generada acaba siendo incinerada o en basureros, lo que causa la contaminación del suelo y aire (Pastrana y Chavez, 2021).
Además, para cumplir con las cantidades exuberantes que exigen las marcas, se necesitan millones de trabajadores en todo el mundo. Sin embargo, las grandes empresas de esta industria han aprovechado las pocas regulaciones laborales de algunos países para instalar sus talleres textiles, o acuden directamente a la subcontratación de trabajadores, dejándolos a la deriva en cuanto a derechos laborales. Los países en donde más abundan estos talleres textiles se encuentran en Asia, siendo China, Bangladesh, India, Vietnam, Indonesia y Turquía los principales productores de ropa.
Las legislaciones en esos países han permitido que los trabajadores -en su mayoría mujeres- laboren en jornadas de hasta 14 horas al día por sueldos miserables, sin contar con ningún tipo de prestaciones laborales. Además, suelen trabajar en lugares insalubres e inseguros (Hernández-Cicerchia, 2017). Debido al panorama tan gris de sus condiciones, muchos consideran estos “trabajos” como un tipo de esclavitud moderna.
Por si fuera poco, esta industria también fomenta el trabajo infantil: Theuws y Overeem (2014) encontraron que, en la India, el 60% de las trabajadoras de las fábricas que analizaron eran menores de 18 años, y que la mayoría de ellas comenzaron a laborar ahí antes de los 15 años, luego de ser estafadas por reclutadores que les prometieron un buen estilo de vida a cambio de trabajar ahí.
Dentro de la misma industria se han registrado cientos de incidentes laborales, siendo el más escandaloso el caso Rana Plaza. El edificio conocido como Rana Plaza era un inmueble que albergaba talleres textiles responsables de maquilar ropa para diversas marcas ubicado en Daca, la capital de Bangladesh. El 24 de abril de 2013, luego de que varios trabajadores denunciaron escuchar crujidos dentro del edificio, éste se derrumbó dejando más de 2500 heridos y 1134 muertos (Salvá, 2021).
Este suceso causó conmoción alrededor del mundo, y dentro de todo lo malo, sirvió para que varias empresas firmaran el Acuerdo jurídicamente vinculante sobre la seguridad de
COVEVAPRO
los edificios y contra incendios en Bangladesh («Acuerdo de Bangladesh»), en donde se comprometían a mejorar las condiciones de las instalaciones en donde laboran los trabajadores. Sin embargo, a 10 años del siniestro, los trabajadores de la industria en ese país denunciaron que su situación sigue siendo deplorable (Farcis y Tomic, 2023).
Debido a los múltiples problemas que el fast fashion trae consigo, se han ideado alternativas ante este modelo de consumo, siendo la moda sustentable una de las más destacadas. La moda sustentable tiene tres ejes principales: la producción bajo un modelo ecológico, en donde los materiales y los métodos de producción sean poco perjudiciales para el medio ambiente; la industria ética y socialmente responsable, el cual busca que se lleven a cabo buenas prácticas en dichos sectores; y el análisis del ciclo de vida de las prendas con el fin de encontrar áreas de oportunidad en donde mejorar para reducir los impactos de las prendas (Martínez-Barreiro, 2020).
Otra alternativa es realizar un consumo responsable, recordando que, al adquirir un producto, contribuimos económicamente en los procesos que hay detrás. Consumir responsablemente significa ser conscientes de estas implicaciones y tomar decisiones informadas a la hora de comprar.
Referencias
Dentro de Defensa Ambiental A.C. se han impulsado algunos proyectos destinados a contribuir ante la problemática del fast fashion. Uno de ellos es la campaña “Si no lo usas, ¡Dónalo!”, que incentiva a las personas a donar la ropa que ya no utilicen y que esté en buen estado, con el fin de venderla para adquirir fondos para la asociación. También se busca apoyar a las personas en estado de vulnerabilidad donándoles algunas prendas que puedan ser de su utilidad.
Por otro lado, actualmente hay un proyecto en curso en donde se está atendiendo el problema de la contaminación en la Cuenca Hidrológica Alto Atoyac, en los estados de Puebla y Tlaxcala. Dicha cuenca ha sido altamente afectada por la contaminación por parte de diversas industrias, entre ellas la textil. Defensa Ambiental, A.C. representa legalmente a una comunidad a través de un Juicio de Amparo, contra un total de 35 autoridades del gobierno mexicano; con el objetivo de implementar un Programa de Remediación ambiental de dicha cuenca hidrológica; supervisado por el Juez de la causa.
Se invita a los lectores a visitar la página web: defensa-ambiental.org, para conocer las demás acciones de la asociación, y a sumarse al cambio por medio de donativos que ayuden a sustentar estos y otros proyectos.
+ Carrera-Gallissà, E. (2017). Los retos sostenibilistas del sector textil. Revista de Química e Industria Textil, (220), 20-32.
+ Chapagain, A.K., Hoekstra, A.Y., Savenije, H.H.G., Gautam, R. (2005). The water footprint of cotton consumption. Value of Water Research Report Series. 18. UNESCO- IHE. Disponible en: http://doc.utwente.nl/58372/1/Report18.pdf Consultado el 25 de mayo de 2023.
+ Delgado, S. (2022). Residuos textiles, altos contaminantes. Gaceta UNAM. Disponible en https://www.gaceta.unam.mx/ los-residuos-textiles-altos-contaminantes/ Consultado el 25 de mayo de 2023.
+ Farcis, S. y Tomic, J. (24 de abril de 2023). Una década después de la tragedia del Rana Plaza, ‘siguen explotando a los trabajadores’. RFI. https://www.rfi.fr/es/asia-pacifico/20230424-bangladesh-rana-plaza-tragedia-industria-textil-accidente + Granados, M. L. P., & Chavez, M. T. A. (2021). Fast Fashion:¿ moda o contaminación?. Jóvenes en la ciencia, 12, 1-8. Hernández Cicerchia, P. (2017). El impacto social, ambiental y económico de la consolidación de multinacionales de Fast + Fashion en la industria de la moda actual a nivel global y nacional. [Tesis de Licenciatura] Universidad de la República de Uruguay
+ INEGI (2020) Colección de estudios sectoriales y regionales Conociendo la Industria textil y de la confección. Reporte técnico. Instituto Nacional de Geografía y Estadística.
+ Julian, M., Allwood, J.M., Laursen, S.E., Rodriguez, C.M. & Bocken, N.M.P. (2006). Well dressed?. The present and future sustainability of clothing and textiles in the United Kingdom. University of Cambridge. Institute for Manufacturing.
+ Martínez-Barreiro, A. (2020). Moda sostenible: más allá del prejuicio científico, un campo de investigación de prácticas sociales. Sociedad y economía, (40), 51-68. https://doi.org/10.25100/sye.v0i40.7934
+ Parlamento Europeo (2022). El impacto de la producción textil y de los residuos en el medio ambiente. Disponible en: https://www.europarl.europa.eu/news/es/headlines/society/20201208STO93327/el-impacto-de-la-produccion-textil-yde-los-residuos-en-el-medio-ambiente. Consultado el 25 de mayo de 2023.
+ Rubio Silva, T. C. (2021). El impacto de la industria de la moda fast fashion en las condiciones laborales y sociales de los trabajadores textiles en Bangladesh como evidencia de los límites de una visión de desarrollo basada en el crecimiento económico, en el periodo 2010-2018. Una crítica desde la perspectiva del postdesarrollo. Tesis de licenciatura. Pontificia Universidad Católica Del Ecuador.
+ Facultad de Comunicación, Lingüística y Literatura. Escuela Multilingüe de Negocios y Relaciones Internacionales.
+ Salvá, A. (15 de mayo de 2021). Rana Plaza: los trabajadores de la industria textil de Bangladés, de nuevo en peligro. El País. https://elpais.com/planeta-futuro/2021-05-16/los-trabajadores-de-la-industria-textil-de-banglades-de-nuevo-en-peligro.html
+ Theuws, M. y Overeem, P. (2014). Flawed Fabrics: The abuse of girls and women workers in the South Indian textile industry. Stichting Onderzoek Multinationale Ondernemingen (Centre for Research on Multinational Corporations). Disponible en http://www.indianet.nl/pdf/FlawedFabrics.pdf
