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Revista trimestral

Año 4 Núm. 15/2026

“Por la Excelencia en Valuación”

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"Mercado inmobiliario y tecnología"

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DIRECTORIO COVEVAPRO

“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales. 5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com. Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com EDITORES RESPONSABLES

Maestro Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Presidente COVEVAPRO

IGLESIA DE SAN JOSÉ

a Iglesia de San José es la más antigua de Xalapa. Se construyó en 1535, época cercana a la del desaparecido Convento de San Francisco. Se terminó de construir en 1770. En 1773 éste deja de funcionar como Iglesia para convertirse en un nuevo curato; es entonces cuando deja de ser una capilla o lugar de rezos, para convertirse en una parroquia.

Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Editor Jefe

Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Director de Publicidad/Social Media Manager

Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Editor de Sección

L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Director Creativo

Por las fechas se deduce que este templo fue hecho en las primeras épocas del virreinato, pero no fue hasta el siglo XVIII cuando se levantó el templo como actualmente se conoce. En cuanto a su movimiento arquitectónico, pertenece al colonial que es singular en América. Su estilo es una combinación de mudejar, gótico y barroco, ya que presenta aspectos y características representativos de esos tres movimientos: su estilo es mudejar por la presencia de tres naves, teniendo una común central y dos naves laterales. Cada una de éstas con menor jerarquía eclesiástica y por consiguiente de dimensiones menores también. Presenta al pie de la nave central un sotocorro y una pila bautismal a un costado del altar un sagrario además con esculturas y pinturas de característica gótico-mudejar-barroco. Se sitúa en un eje principal de norte a sur, al pie de un importante camino a la ciudad de Veracruz, el cual antiguamente se llamaba barrio Techacapan, que quiere decir “Rió cuyo nacimiento está en la piedra”.

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QR PÁGINA WEB “El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.

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Editorial del

Presidente PROFESIONALIZAR PARA TRASCENDER

Por ello, profesionalizar debe ser una tarea permanente.

urante décadas, nuestra actividad se ha desarrollado al ritmo de los cambios económicos, urbanos y sociales del país. Hemos visto transformarse los mercados, las ciudades y las formas de hacer negocios. También han cambiado las herramientas con las que trabajamos. Hoy contamos con una cantidad de información que hace algunos años habría resultado difícil de imaginar y disponemos de tecnologías capaces de procesarla en cuestión de segundos.

Lo que permanecerá será la necesidad de contar con profesionales capaces de analizar, interpretar y asumir la responsabilidad de sus conclusiones.

Mtro. Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano

Esa es la razón por la que la formación profesional debe permanecer abierta al cambio.

Como Colegio, tenemos la oportunidad de contribuir a ese proceso. Podemos generar conocimiento, compartir experiencia y construir espacios donde la profesión pueda reflexionar sobre su propio futuro.

El ejercicio profesional se ha vuelto, por ello, más dinámico y exigente.

Ahí adquiere pleno sentido la palabra trascender.

En este escenario, la preparación adquiere una importancia fundamental. El conocimiento que permitió ejercer correctamente hace veinte o treinta años constituye una base valiosa, pero las condiciones actuales demandan aprendizaje permanente. Nuevos métodos, fuentes de información, sistemas de análisis y herramientas digitales se incorporan continuamente a nuestra actividad.

Trascender es dejar conocimiento. Es formar profesionales. Es compartir experiencia. Es construir instituciones capaces de continuar su labor cuando nosotros ya no estemos al frente de ellas. Ese es el compromiso que debemos mantener.

El valuador debe estar preparado para comprenderlos, utilizarlos y, sobre todo, juzgar la calidad de la información que producen. Por esta razón, la existencia de los Colegios de Profesionistas tiene un significado especial. Son espacios destinados al encuentro, al aprendizaje y al intercambio de experiencias, pero también representan una oportunidad para fortalecer colectivamente la actividad que sus integrantes ejercen.

Esta edición especial refleja con precisión esa transformación. A través de los artículos seleccionados para este número, nuestros lectores encontrarán herramientas clave para enfrentar los desafíos actuales del mercado inmobiliario, de maquinaria e intangibles. Nuestro compromiso fundamental como Colegio sigue siendo el mismo: impulsar la excelencia profesional, la actualización continua y la ética inquebrantable, asegurando que cada avalúo brinde certeza jurídica y económica a la sociedad.

Cada curso impartido, cada conferencia, cada investigación, cada reunión técnica y cada experiencia compartida pueden parecer acciones independientes. Con el tiempo, sin embargo, todas ellas forman parte de algo mayor: una cultura profesional.

“Covevapro, por la excelencia en la Valuación”. Cordialmente,

Mtro. Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano

Esa cultura determina la manera en que entendemos nuestro trabajo y la responsabilidad con la que lo ejercemos.

Presidente del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales COVEVAPRO

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CONSEJO DIRECTIVO C. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Presidente

C. Luz del Alba Sánchez Cruz Secretario

C. Carlos Fernando Ruíz Rosas Vicepresidente

C. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente Zona Xalapa

C. Eduardo Amet Ramos Vicarte Tesorero

C. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente Zona Sur de Veracruz

INDICE Urbanismo táctico

Pág. 03

El valor de la vida, la razón y la educación

Pág. 05

Voronoi y Kriging en la Valuación Inmobiliaria

Pág, 07

La valuación del daño moral en México: del concepto jurídico al Quantum Indemnizatorio

Pág. 12

Calaveritas Literarias COVEVAPRO

Pág, 11

Calaveritas Literarias COVEVAPRO

Pág, 13

Calaveritas Literarias COVEVAPRO

Pág, 14

Aplicación del proceso analítico jerárquico para determinar el valor de un vino en el mercado

Pág. 16

Ajuste por Potencial Edificable: Propuesta de una Metodología Objetiva para la Homologación de Terrenos con Diferente Densidad Autorizada

Pág, 18

Emulando a Gauss: Fórmula Kasian para una progresión aritmética

Pág, 21

Factor de irregularidad en terrenos urbanos

Pág. 23

Prevención de lavado de dinero (PLD)

Pág. 28

Muebles por Naturaleza, Inmuebles por Destino Jurídico: La Valuación de Activos Navieros y Aeronáuticos

Pág. 34

Historia de la valuación en México

Pág. 36

Directorio COVEVAPRO

Pág. 40

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Urbanismo táctico Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica

tes de la Facultad de Arquitectura Xalapa de la Universidad Veracruzana (UV), realizaron una intervención de URBANISMO TÁCTICO en el cruce de las calles Xalapeños Ilustres y Arteaga, con la finalidad de mejorar la movilidad peatonal.

mables lectores: En esta ocasión, tocaremos un tema denominado URBANISMO TÁCTICO, disciplina que fue impulsada por la ONU-HABITAT como una metodología después de la Pandemia, siendo una herramienta útil para acciones emergentes de bajo costo y ágil implementación, que puede dar respuesta a las necesidades de los ESPACIOS PÚBLICOS para la nueva normalidad Urbana

Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica

Fueron cerca de 35 estudiantes que hicieron una recopilación de intersecciones donde podría hacerse una intervención de este tipo, detectando más de 30 puntos en la ciudad, para proponerlos al Departamento de Movilidad Urbana del Ayuntamiento de Xalapa.

Para la implementación generalmente participan voluntarios como estudiantes de arquitectura y de la sociedad civil, que pintan franjas en los espacios públicos para redistribuir el uso de vialidades, asignar o reasignar espacios en las aceras, andadores, ciclovías, y movilidad peatonal, sin dejar de participar en las áreas verdes y todo aquello que nos lleve a la sustentabilidad urbana.

En Coatzacoalcos, Ver se pretende elaborar un proyecto similar, aunque no como Urbanismo Táctico, sino como REGENERACIÓN URBANA con el mismo espíritu, pero en este caso es ACADÉMICO según los medios digitales publicados en julio de 2026 en la que un grupo de catedráticos del colegio de Arquitectos y en colaboración con 4 escuelas de arquitectura de la localidad, elaboraron el proyecto que denominaron “DISTRITO COATZACOALCOS”.

En junio del año de 2025 los Estudian-

En este proyecto participarán 54 es-

Voluntarios y Estudiantes de Arquitectura

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Estudiantes de Arquitectura en las calles de Xalapeños Ilustres y Arteaga tudiantes de arquitectura, cuya finalidad es realizar un laboratorio de ideas para revitalizar zonas que están deterioradas, abandonadas o sin uso sobre todo en edificios públicos y privados para mejorar el entorno urbano. El área propuesta, será el siguiente polígono:

Coatza Regenera 2026 Conclusiones 1.- Considero que hay bastante quehacer en otras disciplinas como la Salud, la Recreación, la Educación, la Vivienda, etc. Como para que una sociedad organizada se distraiga en una tarea académica y no vea otras disciplinas urgentes por atender Distrito Coatzacoalcos Debemos recordar siempre, que las universidades son para formar profesionistas y la participación de los universitarios serán para dar ideas conceptuales ya que, para atender estos temas, se tienen que contemplar: Leyes, Reglamentos, Derechos Económicos, Sociales, Culturales y Ambientales por citar parte de una gran lista para llevar a cabo un proyecto como los ya citados y

El Distrito está conformado por 9 manzanas, cuyas calles perímetro son: Zaragoza; Bvd. Ávila Camacho; Gral. Anaya y Morelos. Ante el impacto mediático estudiantil del proyecto escolar, que será calificado por el Colegio y Escuelas participantes en octubre de 2026 con el Simposio Urbanismo y Arquitectura con catedráticos externos de invitados, el medio digital publicó en el mes de agosto que el presidente de una Cámara, explicó otro proyecto denominado “COATZA REGENERA 2026” donde la idea surgió de las mesas de trabajo de las Cámaras, Clubes de Servicio, Comerciantes de pintura y materiales de construcción, con funcionarios de gobierno y Colegio de arquitectos para impulsar la renovación de la imagen urbana de la zona centro y el corredor del Malecón según la nota publicada.

2. Para el caso de la Valuación ver si la propiedad se localiza en los supuestos del Urbanismo Táctico para otorgar los premios o deméritos según corresponda Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx Fuente de información https://diariodelistmo.com/coatzacoalcos/ estudiantes-de-arquitectura-disenan-el-futuro-del-centro-de-coatzacoalcos-con-proyecto-de-regeneracion-urbana-20260717-0033.htm

El área en estudio comprenderá el polígono de la imagen siguiente:

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El valor de la vida, la razón y la educación Dr. Roberto de Jesús Olavarrieta Marenco

2030 de la ONU y se estableció la fecha límite del 2050 como el año en el que se acabarían las condiciones para la vida arece obvio señalar la humana si no éramos capaces importancia, es decir el de contener el calentamiento global, derivado de ese cambio valor, de la razón humana pero he descubierto climático. Pues bien, no parecen muy halagadoras las cifras de con un poco de sorpresa y cada vez con más preocupación, que cumplimiento de los 17 Objetivos del Desarrollo Sostenible, el mundo no va como pensaestablecidos en la mencionada ba que iría cuando estudiaba arquitectura y en los primeros agenda. Por ello, comprenderá amable lector, cómo es que la años de ejercicio profesional. Dr. Roberto de Jesús tranquilidad de un mundo que Tampoco en los años en que Olavarrieta Marenco estudié los cursos obligatorios parecía ir hacia mejores estadios de desarrollo con el entupara poder ser perito valuador siasmo de aquellos años, ha ido, cuando mecertificado por la Comisión Nacional Bancaria; nos, menguando. recuerdo que los tomé en varias partes de la república como Puebla, Acapulco y Ciudad de México, debido a que era parte de un pequeño grupo de arquitectos que, entusiasmados por ser valuadores más rápidamente, contra la oposición de los compañeros colegiados que en ese entonces acaparaban la valuación inmobiliaria de la región. Lo logramos y trabajamos intensamente en esa época, aunque sólo algunos siguen ejerciendo y uno de nosotros continúa hasta la fecha, en un negocio familiar de valuaciones profesionales.

El entusiasmo era grande, quizás la juventud ayudaba pero sobre todo, creo yo, era porque teníamos la impresión que el mundo iba siempre a mejor. Años después, el panorama se empezó a obscurecer, coincidiendo con mas estudios de posgrado y con la globalización de la economía de los años ochenta del siglo pasado, así como con la aparición de la internet y el progreso de las computadoras, que derivó, años después, en la aparición de los celulares y las redes sociales.

Aunado a esto, encontramos ahora que valores como la solidaridad, la hermandad, la colaboración, la amistad y el amor al prójimo han perdido terreno, en parte por la velocidad y la saturación de información y el paradójico distanciamiento humano dentro de una sociedad hiperconectada pero en una economía que obliga a que todos los miembros de una familia trabajen y no convivan en su hogar.

Se descubrió que el planeta era limitado (recuerdo la foto de La Tierra tomada desde el espacio, que la mostraba por completo en su redondez perfectamente delimitada). Asímismo se empezó a evidenciar el cambio climático antropogénico, por lo que apareció la Agenda

Se ven obligados a comer fuera, y a comprar comida rápida ultraprocesada, apa-

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optimista dentro de esta debacle para encontrar formas de ser felices todos. Recordando el concepto de autopoiesis* de Maturana, propongo algo, de valor quizás muy básico, sobre la vida: ¡Vive! Es una instrucción de tu naturaleza, no es necesario un propósito; vive lo mejor que puedas sin dañar a los demás ni al ambiente.

Templos de Arte https://sic.gob.mx/ficha.php?table=museo&table_id=420 (Recuperado el 29 de julio de 2026)

El ser humano, lo es, porque piensa y razona; Su evolución lo lleva inexorablemente al triunfo de la razón, es decir a la ciencia.

recen, entonces, la obesidad y la diabetes, haciendo estragos en la salud individual y social; el valor de la vida hogareña pausada que permite la convivencia, es destruido. Acompañado esto, por el uso excesivo e irreflexivo de las redes sociales, que por la cantidad de la información proveniente de cualquier parte del mundo y la inmediatez de las reacciones individuales, provocan emociones incontroladas que enrarecen la convivencia y los valores humanos.

El Arte, la manifestación más elevada de su cultura, le cuida y potencia sus emociones, así como la actividad física, su condición. Después de un largo pasado mágico religioso, sólo el amor lo podrá guiar a un destino glorioso y feliz, aquí en la Tierra. De aprender no dejes nunca.

¿En qué momento se desvió todo? Me he preguntado mientras he vivido estos años posteriores a aquel entusiasmo de antaño: muchas explicaciones científicas están surgiendo, aunque no son atendidas y muchas veces son despreciadas.

Referencias: *La autopoiesis, acuñada por el biólogo chileno Humberto Maturana y Francisco Varela en los años 70, define a los seres vivos como sistemas moleculares que se producen y regeneran a sí mismos de forma continua. Este neologismo, del griego “auto” (a sí mismo) y “poiesis” (creación o producción), postula que los organismos vivos son autónomos, auto-referenciales y estructuralmente cerrados: • Auto-mantenimiento: Una célula viva produce la misma red de moléculas que la constituyen, delimitando sus propios bordes (la membrana) y regenerando su estructura. • Sistemas cerrados a la información: Para Maturana, el entorno no determina los cambios internos del ser vivo; solo los detona o modula, dependiendo siempre de la estructura del sistema en ese momento. • El observador: La teoría argumenta que lo que distingue a los entes vivos de las máquinas artificiales (alopoéticas, creadas para un fin externo) es su propia autonomía, un fenómeno validado por el observador. El concepto original fue introducido en su icónica obra De máquinas y seres vivos y posteriormente ampliado en El árbol del conocimiento. Puedes explorar más sobre su impacto científico y filosófico en el artículo de la BBC Mundo Visión general creada por IA (recuperada el 28 de julio del 2026). Morin, Edgar 1999; Los siete saberes necesarios para la educación del futuro (UNESCO, 1999)

Las personas que basan su aprendizaje en la razón, en el pensamiento científico, reconocen que la incertidumbre es un oceano con archipiélagos de certezas (Morín 1999); el problema es que las personas que lo basan en la fe y en el creer que pensar y decir lo que piensan es un valor suficiente como argumento, cuando no es así. Además está creciendo su número y por eso ganan elecciones y colocan a líderes de extrema derecha en el poder, que cuando lo ejercen destruyen avances sociales y culturales, afectándoles incluso a ellos mismos pero, como llegaron demasiado lejos y no son capaces de reconocer y enmendar y, sobre todo, de aprender, de los errores, no cambian. Cuando platican, sueltan sus argumentos con autoridad pero acusan a quienes difieren de sus opiniones, de autoritarios y polarizantes. Se brincaron la educación formal cívica, social y cultural, vía la familia y la religión, lamentablemente. Ahora bien, ante tanto pesimismo siento la obligación de construir una visión

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Voronoi y Kriging en la Valuación Inmobiliaria Ing. Alfredo Ayala Acosta

Un diagrama de Voronoi es una partición del plano generada a partir de un conjunto de punDos enfoques tos (llamados semillas o genegeoespaciales radores), en la que cada región (celda) agrupa todos los puntos complementarios del espacio que están más cerca para la segmentación de su semilla que de cualquier otra semilla del conjunto. La de zonas de valor y la frontera entre dos celdas es, homologación de matemáticamente, la mediatriz del segmento que une a sus dos mercado generadores; el conjunto de toIng. Alfredo Ayala Acosta das las fronteras produce una a valuación inmobiliared de polígonos convexos que ria basada en el enfoque cubre por completo el área de comparativo de mercado depende, en estudio, sin traslapes ni huecos. última instancia, de una pregunta espa-

cial: ¿qué tan representativa es una muestra de oferta para el predio que se está valuando, dado el lugar donde ambos se ubican? Durante décadas, esa pregunta se ha resuelto mediante el trazo manual de “zonas homogéneas” a criterio del valuador. La estadística espacial ofrece dos alternativas rigurosas y complementarias para automatizar y objetivar ese trazo: los diagramas de Voronoi y el kriging. Ambas provienen de la geoestadística clásica (la primera de la geometría computacional, la segunda de la minería y las ciencias de la tierra), y ambas han encontrado un lugar creciente en la práctica valuatoria contemporánea.

Aplicado a la valuación, cada semilla es una muestra de oferta georreferenciada, y cada celda hereda automáticamente el uso de suelo, la superficie y el valor unitario de la muestra que la generó. El resultado es un mapa de zonas de influencia: en cualquier punto del territorio, la celda que lo contiene señala cuál es la muestra comparable más cercana. 1.1 Utilidad en la valuación inmobiliaria • Segmentación objetiva de zonas de mercado: sustituye el trazo manual de zonas homogéneas por fronteras derivadas matemáticamente de la posición real de las muestras. • Cobertura total del territorio: a diferencia de un radio de influencia fijo, asigna cada punto del municipio a la muestra comparable más cercana, sin dejar áreas sin criterio de referencia. • Detección de vacíos de información: celdas de gran tamaño señalan zonas con escasez de ofertas y orientan la investigación de mercado adicional. • Auditoría del uso de suelo declara-

Este artículo explica en qué consiste cada técnica, qué utilidad aporta a la valuación inmobiliaria, cuáles son sus fortalezas y debilidades, en qué se diferencian de fondo, y en qué escenarios conviene aplicar una u otra. Cierra con una revisión de los hallazgos más relevantes del estudio de mercado del municipio de Pesquería, Nuevo León, que sirvió de caso de aplicación práctica del diagrama de Voronoi. 1. El diagrama de Voronoi

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do: al comparar la celda de una oferta contra la zonificación oficial, se detectan inconsistencias entre el uso comercial declarado y el uso real de la zona. • Homologación asistida: el valor unitario de cada celda sirve como referencia inicial antes de aplicar factores de ajuste al predio sujeto.

ción espacial, el semivariograma, ajustado a los propios datos. A diferencia de una interpolación por distancia inversa, el kriging no asume arbitrariamente cómo decae la influencia con la distancia: la deduce estadísticamente de la manera en que varían entre sí los pares de muestras, y produce, además de la estimación puntual, una medida de la incertidumbre (varianza de kriging) asociada a cada estimación.

1.2 Fortalezas El método fue desarrollado

• Cálculo determinista, rápido y fácilmente reproducible incluso con software libre (d3-delaunay, scipy.spatial, QGIS). • Resultado intuitivo y fácil de comunicar a un cliente o a un perito revisor: cada celda es una zona de influencia visible de un vistazo. • No requiere supuestos sobre la estructura de correlación espacial del fenómeno ni un mínimo teórico de muestras para funcionar. • Se refina de forma local: añadir una nueva oferta subdivide su celda sin alterar el resto del mapa. 1.3 Debilidades

originalmente por el ingeniero El diagrama de Danie Krige para Voronoi responde sudafricano la estimación de leyes minera“¿cuál es la muestra les, y formalizado matemáticapor Georges Matheron comparable más cer- mente dentro de la teoría de las variacana?”. No responde bles regionalizadas. Su premisa es que el valor de una “¿cuál sería el valor central propiedad geoespacial en dos más probable en puntos cercanos tiende a estar correlacionado que en dos este punto, conside- más puntos lejanos, una intuición rando la influencia directamente trasladable al inmobiliario, donde el ponderada de todas mercado valor del suelo también exhibe las muestras cerca- autocorrelación espacial. nas?”. Esa segunda 2.1 Utilidad en la valuación inmobiliaria pregunta es el dominio del kriging. • Superficies continuas de valor: genera un mapa de valor unitario suave y continuo para todo el territorio, en vez de un mosaico de celdas con saltos abruptos. • Homologación ponderada: el valor estimado para un predio sujeto incorpora la influencia de varias muestras cercanas, ponderadas según su distancia y la fuerza de la correlación espacial observada, no solo de la muestra más próxima. • Cuantificación de la incertidumbre: entrega, junto con el valor estimado, una varianza de kriging que indica en qué zonas la estimación es más confiable y en cuáles se requiere ampliar el muestreo. • Detección de gradientes de valor: revela con precisión corredores de plusvalía (cercanía a vialidad, a parques industriales, a cuerpos de agua) como superficies continuas, útiles para justificar factores de ubicación. • Base para análisis actuariales y de portafolio: al producir una superficie estadísticamente fundamentada, es idónea para valuaciones masivas (mass appraisal) y para análisis de carteras territoriales completas.

• El valor asignado a cualquier punto dentro de una celda es idéntico al de la muestra generadora: no hay transición gradual ni ponderación de vecinos, lo que produce “saltos” de valor en las fronteras entre celdas. • Es sensible a valores atípicos: una muestra con precio fuera de mercado contamina toda su celda sin matización alguna. • No cuantifica la incertidumbre de la estimación: no informa qué tan confiable es el valor asignado en un punto alejado de la muestra generadora. • La forma de las celdas depende únicamente de la posición de los puntos, no de la intensidad de la correlación espacial real del fenómeno de valor. 2. El kriging El kriging es un método de interpolación geoestadística que estima el valor de una variable en puntos no muestreados como un promedio ponderado de los valores observados en las muestras cercanas, donde los pesos se calculan a partir de un modelo de correla-

2.2 Fortalezas

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• Es el mejor estimador lineal insesgado (BLUE, por sus siglas en inglés) bajo los supuestos del modelo: minimiza el error cuadrático medio de la predicción. • Suaviza el ruido y los valores atípicos moderados, al ponderar varias muestras en vez de heredar el valor íntegro de una sola. • Aporta una medida objetiva de confianza de la estimación, exigible en informes periciales de alto estándar técnico. • Se adapta a distintas estructuras de anisotropía (por ejemplo, cuando el valor cambia más rápido perpendicular a una vialidad que en paralelo a ella).

físico entre una zona industrial consolidada y una reserva agropecuaria colindante. 3. Diferenciación entre Voronoi y kriging Aunque ambas técnicas parten del mismo insumo, una nube de muestras georreferenciadas con valor unitario, resuelven el problema de interpolación espacial de forma fundamentalmente distinta. La tabla siguiente resume las diferencias clave. (Tabla 1) En términos matemáticos, Voronoi es un caso límite degenerado del kriging: si se realiza un kriging con un semivariograma de “efecto pepita puro” (nugget effect), es decir, sin correlación espacial alguna entre muestras distintas de sí mismas, el estimador de kriging colapsa exactamente en el vecino más próximo, reproduciendo el diagrama de Voronoi. Dicho de otro modo: Voronoi asume implícitamente que no existe correlación espacial entre muestras vecinas, mientras que el kriging modela explícitamente esa correlación y la aprovecha.

2.3 Debilidades • Requiere un número de muestras sustancialmente mayor que Voronoi para ajustar un semivariograma confiable; con menos de 30-50 puntos, el modelo suele ser inestable. • Exige supuestos estadísticos (estacionariedad de la media y de la varianza, isotropía o un modelo explícito de anisotropía) que rara vez se cumplen de forma perfecta en mercados de suelo urbano heterogéneos. • Es computacionalmente más exigente y menos transparente para un lector no técnico: el semivariograma y la matriz de covarianzas no se explican en una sola imagen tan intuitivamente como una celda de Voronoi. • Tiende a “suavizar en exceso” fronteras de valor abruptas y reales, como el límite

4. ¿Cuándo usar Voronoi y cuándo usar kriging? La elección entre ambas técnicas no es excluyente ni puramente teórica: depende del tamaño de la muestra disponible, del objetivo del entregable y del nivel de rigor estadís-

Criterio

Diagrama de Voronoi

Kriging

Naturaleza del resultado

Participación discreta en celdas poligonales

Superﬁcie continua de valor

Valor asignado a un punto

Idéntico al de la muestra más cercana (vecino más próximo)

Promedio ponderado de varias muestras cercanas

Base matemática

Geometría computacional (mediatrices, teselación)

Geoestadística (semivariograma, covarianza espacial)

Supuestos estadísticos

Ninguno

Estacionariedad, modelo de correlación espacial

Tamaño mínimo de muestra útil

Bajo (funciona incluso con pocas decenas de puntos)

Medio-alto (idealmente 30-50+ puntos por variable)

Incertidumbre de la estimación

No se cuantiﬁca

Se cuantiﬁca (varianza de Kriging)

Tratamiento de valores atípicos

Los propaga sin matizar dentro de su celda

Los suaviza al ponderarlos con vecinos

Fronteras abruptas reales

Las preserva de forma natural

Tiende a suavizarlas en exceso

Facilidad de comunicación

Alta: un mapa de polígonos se explica solo

Media-baja: requiere explicar el modelo de correlación

Costo computacional / técnico

Bajo

Medio-alto

Tabla 1. Comparación entre el diagrama de Voronoi y el kriging aplicados a la valuación inmobiliaria.

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5. El caso Pesquería: lo más relevante

tico exigido por el cliente, el perito revisor o la institución que recibirá el avalúo.

El estudio de mercado del municipio de Pesquería, Nuevo León, desarrollado por VALORUM a partir de 82 muestras de oferta de terreno georreferenciadas, constituye un caso de aplicación práctica del diagrama de Voronoi a un mercado municipal completo, un enfoque de “estudio de mercado universal” que recopila la totalidad de la oferta disponible en el municipio, en lugar de limitarse a una colonia o corredor específico.

Usar el diagrama de Voronoi cuando… • La muestra disponible es reducida (menos de 30 puntos) o está distribuida de forma muy irregular en el territorio. • El objetivo es una primera segmentación exploratoria de zonas de mercado, fácil de presentar y de auditar frente a la zonificación oficial. • Existen fronteras reales y abruptas de valor (límite de un parque industrial, límite ejidal, cambio de uso de suelo) que conviene preservar sin suavizar. • El entregable debe ser accesible para un público no técnico (un cliente, un tribunal, una asamblea ejidal) sin necesidad de explicar un modelo estadístico. • Se requiere una herramienta ágil para actualizar el mapa de valor conforme llegan nuevas ofertas al mercado, semilla por semilla.

5.1 Jerarquía de valor por uso de suelo El municipio mostró una jerarquía de valor unitario encabezada por los usos comercial ($2,671.52/m2 promedio) y mixto ($1,267.87/m2), seguidos del habitacional ($1,639.61/m2) e industrial ($1,265.53/m2), mientras que el uso agropecuario permaneció sistemáticamente en el extremo inferior ($412.01/m2). El uso industrial concentró el mayor número de muestras (27 de 82), reflejo directo de la instalación de parques industriales de gran escala y plantas armadoras automotrices en la zona.

Usar kriging cuando… • Se dispone de una base amplia de muestras (30-50 o más) razonablemente distribuida en el territorio de estudio. • El encargo exige una superficie continua de valor, por ejemplo, para un estudio de mass appraisal, un dictamen catastral o un análisis de portafolio territorial. • Es necesario cuantificar y comunicar la incertidumbre de la estimación en cada punto, y no solo el valor puntual. • El fenómeno de valor exhibe gradientes graduales y verificables (proximidad a vialidad, a cuerpos de agua, a infraestructura) más que fronteras discretas. • El estándar técnico o normativo del encargo exige un método estadísticamente fundamentado y replicable, con soporte en la literatura geoestadística.

5.2 Dispersión y heterogeneidad del mercado El coeficiente de dispersión (la desviación estándar del valor unitario entre su media) reveló que el uso campestre es el más heterogéneo del estudio (111.5%), seguido del agropecuario (71.7%) y el mixto (68.2%), mientras que el uso comercial resultó el más estable (49.7%). Esta alta dispersión en los usos campestre e industrial es exactamente el tipo de escenario donde un diagrama de Voronoi resulta preferible a un kriging: con muestras tan heterogéneas y fronteras de uso de suelo abruptas (predio rústico junto a nave industrial consolidada), suavizar estadísticamente el valor entre vecinos habría diluido información relevante para el valuador.

En la práctica profesional, ambas técnicas se complementan mejor de lo que compiten: un diagrama de Voronoi puede usarse como primer filtro exploratorio y como herramienta de auditoría del uso de suelo declarado, mientras que el kriging se reserva para la etapa de homologación fina cuando la base de muestras lo permite. Un flujo de trabajo robusto puede iniciar con Voronoi para identificar vacíos de información, dirigir la investigación de mercado hacia esas zonas hasta alcanzar una densidad de muestreo suficiente, y finalmente correr un kriging sobre la base ya densificada para producir la superficie de valor definitiva.

5.3 Cruce con la zonificación oficial y el RAN La aplicación más valiosa del diagrama en este caso no fue únicamente cartográfica, sino de auditoría: al comparar la celda de Voronoi de cada muestra contra la zonificación oficial del Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Pesquería 2022-2042 y contra el plano del Registro Agrario Nacional (RAN), fue posible confirmar la coherencia entre la oferta comercial y la planeación urbana vigente: las celdas industriales de mayor superficie se

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concentraron a lo largo del corredor Pesquería-Los Ramones, mientras que las celdas agropecuarias se ubicaron consistentemente hacia el oriente del municipio, en la franja de preservación ecológica. Cruzar la capa del RAN con las celdas de Voronoi permitió además identificar qué zonas de alto valor unitario aún dependen de un proceso de regularización de tenencia de la tierra, información crítica para dimensionar el riesgo jurídico de cada predio.

reservas macro habitacionales e industriales en expansión hacia el poniente, cercanas al Aeropuerto Internacional de Monterrey; y la franja agropecuaria y de preservación ecológica hacia el oriente, con los valores más bajos y estables. 6. Conclusiones Voronoi y kriging no son técnicas competidoras sino herramientas con dominios de aplicación distintos dentro del mismo objetivo: convertir una nube de ofertas puntuales en un modelo territorial de valor objetivo y reproducible. Voronoi ofrece rapidez, transparencia y preservación de fronteras reales con muestras modestas; el kriging ofrece continuidad, ponderación estadística y cuantificación de incertidumbre cuando la base de datos lo permite.

El caso Pesquería ilustra con precisión el criterio de selección expuesto en la sección 4: una muestra moderada (82 puntos) distribuida de forma irregular sobre un territorio con usos de suelo heterogéneos y fronteras administrativas relevantes (zonificación municipal, polígono ejidal) es el escenario natural del diagrama de Voronoi. Un estudio de seguimiento, una vez que la base de muestras se densifique por encima de las 150200 ofertas y se verifique la existencia de autocorrelación espacial significativa, sería candidato natural para incorporar un modelo de kriging que produzca una superficie continua de valor y cuantifique la incertidumbre de la estimación en cada corredor de plusvalía.

La práctica valuatoria más sólida no elige entre ambas de una vez y para siempre, sino que las secuencia según la madurez de la base de muestras disponible en cada mercado municipal, como lo demuestra el caso de Pesquería, Nuevo León.

5.4 Zonificación de valor resultante

En ningún caso estas herramientas sustituyen el juicio profesional del valuador: aportan un soporte geoespacial objetivo y reproducible que complementa, y en algunos casos permite corregir, la clasificación de uso de suelo declarada en la oferta comercial, pero la responsabilidad final de la homologación y el dictamen de valor sigue correspondiendo al perito.

El cruce de ambas fuentes permitió subdividir el municipio en cuatro grandes zonas de valor: el corredor industrial consolidado a lo largo de la vía Pesquería-Los Ramones y el Anillo Periférico, con los valores unitarios más altos y mayor dispersión; el núcleo urbano mixto alrededor de la cabecera municipal; las

CALAVERITA 2026 Arq. Ruth Morales Redondo Año tras año se espera por la mentada Calaca, y el festín que se prepara para esta gran ocasión; comidas, bebidas y altares por doquier se vislumbran, anunciando la llegada del que ya se adelantó. En consejo COVEVAPRO, decide participar, y convoca a sus catrinas para la pachanga organizar. Las ideas van surgiendo, entre flores y colores; hasta llegado el momento de los gastos contar, para ver si el presupuesto se puede considerar. Del inframundo retumba el temido tesorero, quien con voz profunda reduce el presupuesto; y las catrinas enojadas se quie-

ren amotinar, y preparan argumentos para la lucha dar. El presi se apresura para la calma lograr, y apacigua al del recurso con un tono angelical; este gesto tan afable ha logrado sensibilizar, a las furiosas catrinas que ahora quieren platicar. Uno a uno va cediendo y logrando conciliar un acuerdo ajustado para la ocasión celebrar. Las catrinas y calacas con sus trajes de colores, llegan a la pachanga que preparan los valuadores. Entre bailes, comidas y abrazos, celebran los bien llegados, al festejo que COVEVAPRO prepara todos los años.

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La valuación del daño moral en México: del concepto jurídico al Quantum Indemnizatorio Ing. Arnulfo Bugarin TorresPerito Valuador en Daño moral

honor, reputación, vida privada, configuración y aspecto físicos, o bien en la consideración que de sí misma tienen los demás. La propia Constitución Política, en sus Artículos 1° y 17°, establece la obligación del Estado de prevenir, investigar, sancionar y reparar las violaciones a los derechos humanos, entre ellos, el derecho a la integridad psíquica y al honor. Es importante distinguir: a) Daños Patrimoniales: Son cuantificables directamente. Comprenden el daño emergente y el lucro cesante.

(Parte I) Introducción

n la práctica valuatoria contemporánea, uno de los retos más complejos es ponerle valor económico a lo que no se ve. ¿Cuánto vale el honor, la angustia o la re- Ing. Arnulfo Bugarin Toputación? El Derecho Mexicano rres - Perito Valuador en lo resuelve a través de la figura Daño moral del Daño Moral. El daño moral no deja huella en el cuerpo, pero deja huella en el corazón y en la mente. Su vab) Daños Extrapatrimoniales: Son luación no busca enriquecer, sino compensar los que no tienen un valor de mercado directo. de forma justa y razonable. Aquí se ubica el daño moral, el daño a la salud y el daño a la vida. ¿Qué es el daño moral? ¿Objetivo de la valuación del daño moral? Nuestra legislación nacional lo define con claridad. De acuerdo al Artículo 1916 del Como se establece en la doctrina, el Código Civil Federal: Por daño moral se enobjetivo de la valuación no es tasar el sufritiende la afectación que una persona sufre en miento, sino: Determinar una cantidad justa sus sentimientos, afectos, creencias, decoro, y razonable para compensar al afectado por DAÑOS PATRIMONIAL LUCRO CESANTE

DAÑOS EMERGENTES

PERÍODO VENCIDO

ACTUAL

DAÑOS EXTRAPATRIMONIAL DAÑOS MORALES

DAÑOS A LA VIDA

SENTIMIENTOS

REPUTACIÓN

SALUD INTEGRAL FÍSICA

SALUD MENTAL Y EMOCIONAL

ESTABILIDAD SOCIAL

AFECTOS

VIDA PRIVADA

DOLOR FÍSICO

PAZ Y TRANQUILIDAD

ESTABILIDAD FAMILIAR

CREENCIA

CONFIGURACIÓN Y ASPECTOS FÍSICOS

LIMITACIONES O INCAPACIDAD TEMPORAL

DOLOR EMOCIONAL

ESTABILIDAD LABORAL

DECORO

CONSIDERACIÓN DE QUE SI MISMA TIENEN LOS DEMÁS

LIMITACIONES O INCAPACIDAD PERMANENTE

MIEDO O TEMOR

ESTABILIDAD ECONÓMICA

FUTURO PERÍODO FUTURO

DAÑOS A LA SALUD

HONOR

AUTOESTIMA

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Sí a la atención a las peculiaridades del caso, de la víctima y del victimario. Sí a la armonización de las reparaciones en casos semejantes. Sí a los placeres compensatorios como medida de reparación. Sí a la suma que pueda efectivamente pagarse, dentro del contexto económico del país y su estándar de vida.

el daño sufrido. Este proceso es utilizado comúnmente en casos legales, seguros y disputas contractuales para dar certeza jurídica al juzgador. El Quantum Indemnizatorio: ¿Cuánto vale? Del latín quantum, que significa “cuánto”, el quantum indemnizatorio es el monto final en dinero que fija el juez como reparación del daño moral. No existe en México una tabla tarifada oficial. El quantum se fija bajo el principio de prudente arbitrio judicial, considerando: Los derechos lesionados. El grado de responsabilidad (culpa o dolo). La situación económica de víctima y victimario La gravedad de la afectación La difusión y publicidad del hecho ilícito.

Propuestas metodologicas para valuación de daño moral AHP Proceso analítico Jerárquico (Thomas Saaty ) ANP Proceso Analítico de Red. (decisiones que representa problemas como redes de criterios y alternativas) Escala de Saaty Métodos basados en actualización de ingresos futuros: Fórmula de Vuotto/Méndez, Marshall y Las HerasRequena Baremos: métodos basados en tendencias sobre datos estadísticos

Las 10 reglas de oro para la cuantificación Siguiendo al jurista Jorge Mosset Iturraspe, todo perito valuador debe respetar estos principios para que su dictamen sea inobjetable:

Conclusión

No a la indemnización simbólica. No al enriquecimiento injusto. No a la tarifación con piso o techo. No a la determinación sobre la base de la mera prudencia. No a la determinación solo por la gravedad del hecho. Sí a la diferenciación según la gravedad del daño.

Valuar el daño moral es un acto de justicia. El perito valuador se convierte en el traductor técnico entre el dolor humano y el lenguaje económico que el derecho necesita para reparar. Un buen dictamen no infla cifras, las justifica con metodología, empatía y estricto apego a la ley.

Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Estaba la Parca sentada, revisando su libreta, buscando a los valuadores con su guadaña bien tiesa. Llegó al Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales, armando un gran alboroto entre peritos y avales.

toca el turno al nuevo presidente, Domingo Antonio, quien toma las riendas del gremio con gran entusiasmo. Domingo busca igualar las hazañas de su antecesor, valuando terrenos y fincas con gran empeño y honor.

“¡Vengo por el Consejo!”, gritó la Catrina formal, “que este cambio de directiva ya es un asunto inmortal”. El presidente Gilberto sabiendo que es saliente ya alista las maletas para partir, dejando un gran legado que todos van a aplaudir.

La Flaca le dice sonriente: “Te deseo mucho éxito, mi amigo, mientras tengas todo en regla, no te llevaré conmigo”.

Con un precio justo y exacto la Parca se lo llevó, pero en la silla presidencial un buen vacío dejó. Ahora le

Hoy el Colegio celebra esta nueva transición, mientras Gilberto descansa y Domingo entra en acción. ¡Que viva la nueva gestión en el panteón de los valuadores, que entre números y escrituras, siempre serán el mejor!

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CALAVERAS COVEVAPRO 2026 Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe

Mtra. Julia Aurora Centeno Enríquez

Estaba la Parca asombrada en las aulas del Colegio, viendo a los socios valuadores estudiar con gran alegría. Con un entusiasmo enorme y libros de gran formato, se aventaron a la especialidad de maquinaria y equipo en un acto. Tanto midieron motores, tornos, prensas y tractores, que terminaron fundiendo a sus propios profesores. De tanto trabajo y estudio, la cuenta les resultó exacta: ¡dejaron bien enterrados a los maestros con la Flaca! El maestro Gilberto ya descansa en el panteón, calculando depreciaciones desde su frío cajón. Artemio y Alfredo le siguen con libreta en la mano, valuando las catacumbas de todo el suelo herculano. Y el gran maestro Fernando, con su nivel tan genial, terminó dando las clases en el plano de lo inmortal. Sin duda fueron docentes de un calibre superior, que entregaron su saber con paciencia y con honor. Hoy los socios ya graduados celebran su gran victoria, mientras los cuatro maestros ya pasaron a la historia. ¡Felicidades al gremio por este logro alcanzado, que ni la misma Catrina les quita lo que han estudiado! Merodeaba la Catrina por las oficinas del gremio, buscando una buena lectura que le sirviera de premio. Se topó con la revista del Colegio Veracruzano, un documento de gran valía y diseño soberano. Detrás de cada página, con entrega y devoción, Marthita y Luz del Alba dejaron el alma en el panteón. Con un esfuerzo implacable y absoluta dedicación, diseñan, editan y escriben sin perder la inspiración. “¡Qué par de mujeres!”, dijo la Muerte admirada, “revisando cada artículo hasta la madrugada. Vaya que este documento tiene un valor excepcional, vale más que cualquier oro en este mundo terrenal”. La Flaca les dio un respiro y no se las quiso llevar, pues sabe que la revista nadie más la va a armar. Las dejó con sus carpetas, sus notas y su café, para que sigan publicando con todo el entusiasmo y fe. ¡Que sigan Marthita y Luz con su talento brillante, llevando nuestra revista siempre, siempre hacia adelante! Y que la Catrina espere sentada allá en el camposanto, mientras ellas sigan dándole a las letras tanto encanto.

Llegó la flaca a Veracruz, muy elegante y presumida, buscando a los valuadores para valuar su nueva vida. Al COVEVAPRO fue a parar, con su libreta y su bastón: —Vengo a pedir un avalúo de mi próxima mansión. Domingo Ibarra, al frente, la recibió con atención: —Aquí valuamos con criterio, ¡no hacemos magia ni adivinación! —Soy presidente del Colegio —le dijo con gran emoción—, y entre arquitectos expertos le daremos valuación. La Catrina, muy coqueta, les comenzó a cuestionar: —¿Cuánto vale mi panteón? ¡Lo quiero pronto, hay que valuar! Midieron terreno y muros, superficie y construcción; revisaron comparables y estudiaron la ubicación. La flaca ya impaciente comenzó a desesperar: —¡Llevo siglos esperando! ¿Ya me pueden cotizar? Domingo soltó una risa y le contestó al instante: —Para darte un buen avalúo ¡hay que ser muy detallista y constante! La Muerte pegó un grito y se quiso retirar: —¡Con tantos datos y papeles, mejor no vuelvo a valuar! Los arquitectos rieron, pues la vieron escapar: —¡Ni la Muerte se nos salva cuando toca demostrar! Y desde aquella visita quedó escrito en el Colegio: si la Catrina pide un precio, ¡que primero pague el avalúo! Desde entonces por Veracruz se escucha con gran humor: “¡Que venga la Muerte cuando quiera, pero que pague al valuador!”

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CALAVERAS COVEVAPRO 2026 Ya ronda la Flaca al acecho, buscando al más sonriente, y encontró al buen Jorge Sánchez con un festejo imponente. De tanta y tanta alegría que en el pecho no le cupo, el alma dejó en el camposanto en cuanto la nota supo. Paulina le dio el regalo más hermoso y esperado, ¡ser abuelo por segunda ocasión! lo dejó bien transformado. Fue tanta la algarabía de ver al nuevo integrante, que Jorge se fue al panteón con un orgullo gigante. La Catrina lo miraba bailar con gran emoción: “A este abuelito fiestero me lo llevo al callejón”. Pero Jorge le responde: “Espérate un poco, Muerte, que cambiar estos pañales es hoy mi fortuna y suerte”. Hoy en el camposanto se escucha la celebración, con un abuelo dichoso que desborda el corazón. ¡Felicidades a Jorge por este segundo nieto, que ni la misma Catrina le quita el amor completo!

Paseaba la Parca en la oficina con un ábaco en la mano, buscando a los financieros del Colegio Veracruzano. Allí encontró a Ruth y a Adalberto arrastrando bien el lápiz, dejando la vida entera entre balances y facturas gratis. Por llevar la contabilidad con un esmero tan puro, los dos vieron su suerte frente a un destino muy duro. Tanto estado financiero y conciliación bancaria les merecen un descanso en la fosa comunitaria. “¡Ya dejen las calculadoras!”, les gritó la fría Catrina, “que su brutal esfuerzo hoy en el panteón termina”. Ruth y Adalberto se van con el deber bien cumplido, dejando las cuentas claras y el presupuesto rendido. Ahora la pesada estafeta y este encargo tan brutal les tocan a Itzel y a Lalo en el mundo terrenal. Ya les toca sufrir con las altas, cuotas y facturas, mientras los antiguos contadores descansan en las alturas. ¡Que tengan un buen descanso Ruth y Adalberto en su fosa, y que Itzel junto con Lalo libren esta cuenta tan azarosa!

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Aplicación del proceso analítico jerárquico para determinar el valor de un vino en el mercado Mc. Ing. Francisco José Flores Ramos Universidad Autónoma de Baja California, Facultad de Economía y Relaciones Internacionales, Estudiante de Doctorado en Valuación, francisco. flores24@uabc.edu.mx

10 posibilidades de coeficientes. El vino tinto analizado es de la zona vinícola del Estado de Querétaro, es lo que se conoce como un ensamble, en este caso es Cabernet Sauvignon 70% con Malbec 30%, año 2024 con barrica.

Palabras Clave: (Proceso Analítico Jerárquico, Análisis multicriterio, variables cualitativas, Programación por metas)

La segunda parte de esta metodología es realizar una Cata Mc. Ing. Francisco José de vino donde se analizan los 7 Flores Ramos vinos, (1 sujeto y 6 comparables) Resumen por 10 Sommeliers que califican cada una de las 16 variables con n esta investigación se aplica la metopuntaje de 10, 30, 50, 70 o 90. dología Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process) para deUna vez que hemos realizado la cata, terminar el valor de un vino en el mertenemos la opinión de 10 personas respecto a cado a través de sus propiedades organoléplos 7 vinos. Es decir, tenemos 10 respuestas de ticas, estas propiedades son medidas con 16 desempeño del vino, más una respuesta que es variables que corresponden al modelo de Cata el vector que representa la opinión de los 10 de la Academia Mexicana de Sommeliers AMS. expertos y se obtiene por la media geométrica, para un total de 11 respuestas de desempeño Para determinar los coeficientes del del vino. modelo A.H.P. de las 16 variables, se aplicó una encuesta de 31 preguntas a 7 expertos, que Obtenidas las 11 calificaciones es son 7 Sommeliers de 10 años o más de expepara los 7 vinos, las podemos combinar con las riencia. 10 respuestas de coeficientes, para un total de 110 valores posibles para el vino. La metodología es ir transformando la opinión de cada experto en un eigen vector La manera del obtener cada uno de y mediante media geométrica se obtiene un los 110 valores es mediante el ratio ya que vector que representa a todas las opiniones, podemos proyectar en base al desempeño de mediante Goal Programming se obtiene un cada vino en las 16 variables analizadas y el segundo vector que representa a todas las opipeso dado a cada variable cual es el valor que niones, aunque este segundo vector no busca le corresponde al vino en el mercado de acuermaximizar el resultado en términos monetado a sus propiedades y los comparables que se rios, sino que usa la solución que deja satisofrecen en el mercado. fechos a la mayoría de los criterios. Además, obtenemos un vector por promedio, que es diUna vez que se tienen las 110 solucioferente a la media geométrica. Para un total de nes posibles, graficamos la distribución normal

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EXP-1 3.29% Color 1.00% Limpidez 1.81% Densidad 4.25% Intensidad 9.59% Carácter Ref. Olfativos 10.64% 32.45% Calidad 4.21% Ataque 10.56% Evolución Grado Alcohólico 2.15% 9.51% Duración Tanicidad 1.91% 4.27% Cuerpo Merchandising 0.78% Año 2.85% Denom. Origen 0.74% 100%

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EXP-2

EXP-3

EXP-4

EXP-5

EXP-6

EXP-7

M GEO PROM

0.31% 2.93% 0.45% 2.70% 0.73% 0.67% 7.77% 3.24% 22.50%

5.53% 0.87% 0.55% 10.64% 2.12% 2.12% 26.52% 5.43% 26.79%

2.06% 12.57% 13.76% 20.44% 1.98% 2.24% 5.67% 100%

2.00% 11.64% 0.59% 0.59% 0.59% 1.05% 2.98% 100%

6.66% 0.95% 0.95% 2.89% 3.20% 14.32% 20.40% 2.19% 19.37% 11.00% 13.04% 0.51% 0.44% 0.18% 1.92% 1.98% 100%

2.71% 0.72% 1.14% 4.04% 20.18% 27.75% 15.73% 0.67% 6.01% 1.18% 6.01% 6.47% 3.86% 1.06% 0.82% 1.66% 100%

1.14% 3.77% 0.35% 0.21% 2.24% 0.86% 2.65% 9.94% 3.07% 2.41% 28.97% 3.12% 1.33% 8.12% 15.08% 16.74% 100%

2.86% 0.47% 1.16% 3.47% 19.90% 19.90% 7.78% 7.03% 9.66% 5.48% 7.03% 2.44% 1.86% 3.38% 0.71% 6.86% 100%

3.32% 1.70% 1.15% 3.91% 6.65% 7.54% 17.92% 5.19% 16.22% 4.12% 16.24% 3.40% 3.12% 1.81% 2.85% 4.86% 100%

3.27% 1.71% 0.87% 4.12% 6.34% 9.39% 17.59% 4.28% 14.72% 3.46% 13.62% 4.39% 5.15% 2.12% 3.99% 4.96% 100%

GP 0.00% 0.00% 0.00% 4.06% 13.48% 14.60% 19.08% 0.00% 19.41% 3.21% 5.62% 10.31% 10.23% 0.00% 0.00% 0.00% 100%

Coeficientes de los 7 expertos con Media Geométrica, Promedio y Goal Programming. para observar que 80% de los datos se ubican entre 17 a 22 euros. El vino analizado se oferta en el mercado en 20 euros por lo que se estima que el modelo es consistente para calcular el valor de un vino en el mercado. Conclusiones La distribución de los resultados muestra una alta concentración y consistencia, con 87 de las 110 observaciones (79%) ubicadas dentro del rango de una desviación estándar. Dichas observaciones se sitúan mayoritariamente entre los $400.00 y $500.00 MXN, lo que representa una variación inferior al 10% respecto al precio de mercado, validando la precisión predictiva del modelo. El rango intercuartílico (Q1 a Q3) abarca el 54% de los datos, confirmando una estabilidad significativa en la zona central de la distribución. La media aritmética de las simulaciones se situó en $454.00 MXN, arrojando una desviación marginal de apenas el 0.88% ($4.00 MXN) respecto al valor de referencia. Estos indicadores estadísticos confirman la solidez del modelo AHP para la determinación del valor de mercado en activos de esta naturaleza. Referencias • Aznar J., (2012), Valoración de Activos Ambientales, Universitat Politécnica de Valencia • Cubillos Poblete, M. A., (2005). CUANDO EL VINO DICE ALGO MÁS SOBRE LA SOCIEDAD. OTRA VISIÓN DE ROMA IMPERIAL. Universum. Revista de Humanidades y Ciencias Sociales, 2(20), 12-23. • Moreno Jiménez, JM (1997), Priorización y Toma de Decisiones Ambientales, Actas del I Encuentro Iberoamericano de Evaluación y Decisión Multicriterio. • Moreno Jiménez, JM (2002) “El Proceso Analítico Jerárquico, Fundamentos, Metodología y Aplicaciones, Dpto.. Métodos Estadísticos. Facultad de Económicas. Universidad de Zaragoza. • SAATY, T.L. (1980): The Analytic Hierarchy Process. McGraw-Hill, New York

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Ajuste por Potencial Edificable: Propuesta de una Metodología Objetiva para la Homologación de Terrenos con Diferente Densidad Autorizada Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe

Esta situación genera uno de los principales problemas de la práctica valuatoria moderna: la subjetividad.

no de los problemas más recurrentes en la valuación de terrenos urbanos consiste en Es frecuente encontrar avadeterminar el ajuste aplicable lúos distintos para un mismo cuando los inmuebles comparainmueble, elaborados por dibles presentan diferentes denferentes profesionales, donde sidades autorizadas o distintos los ajustes por densidad varían niveles máximos de construcsignificativamente debido a la ción permitidos por la normaausencia de un procedimiento tividad urbana. En la práctica Arq. Gilberto Luis Tovar matemático uniforme. profesional, este ajuste suele Arizpe realizarse mediante criterios La necesidad de reducir la subjetivos sustentados en la exdiscrecionalidad y fortalecer la periencia del valuador, situación que introdutransparencia de los procesos valuatorios moce variabilidad en los resultados y dificulta la tiva el desarrollo de una metodología sustenreproducibilidad de los avalúos. tada en parámetros urbanísticos objetivos. Fundamento Teórico

El presente trabajo propone una metodología matemática basada en el potencial edificable de cada predio, expresado mediante la superficie máxima construible autorizada por la reglamentación urbana. La propuesta permite cuantificar de manera objetiva el impacto de la densidad autorizada sobre el valor del suelo y generar factores de homologación verificables y reproducibles.

La teoría económica del suelo establece que el valor de un terreno depende no solamente de sus características físicas, sino también de los derechos de desarrollo que pueden ejercerse sobre él. El concepto de Highest and Best Use o Mayor y Mejor Uso reconoce que el valor de un predio está directamente relacionado con el aprovechamiento legalmente permitido, físicamente posible, financieramente factible y económicamente más productivo.

La valuación profesional se encuentra permanentemente expuesta a un reto metodológico: la necesidad de homologar inmuebles comparables que presentan diferencias físicas, legales o económicas.

Diversos estudios internacionales han demostrado que la edificabilidad autorizada, comúnmente expresada mediante el Floor Area Ratio (FAR) o Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), influye significativamente en los precios del suelo.

Entre todas las variables que intervienen en la valuación de terrenos urbanos, la densidad permitida constituye una de las más importantes debido a su relación directa con el potencial de aprovechamiento del suelo. Sin embargo, a diferencia de otras variables como superficie, ubicación o frente, la influencia de la densidad suele ajustarse mediante porcentajes discrecionales establecidos por el valuador.

La literatura económica coincide en que el mercado capitaliza los derechos de construcción contenidos en la normatividad urbana. En consecuencia, dos terrenos idénti-

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cos en ubicación y superficie pueden presentar valores distintos cuando poseen diferente potencial de desarrollo.

Terreno Comparable: • Superficie: 200 m² • COS: 70% • Niveles: 7 PE = 200 × 0.70 × 7 = 980 m² Por lo tanto: FAE = 700 / 980 = 0.7143

Desarrollo Metodológico Se define el Potencial Edificable (PE) como: PE = S × COS × N Donde: • PE = Potencial edificable. • S = Superficie del terreno. • COS = Coeficiente de Ocupación del Suelo. • N = Número máximo de niveles autorizados.

El resultado indica que el terreno sujeto posee únicamente el 71.43% del potencial edificable del comparable. Consecuentemente, el precio del comparable deberá ajustarse mediante dicho factor para hacerlo equivalente al sujeto.

El potencial edificable representa la superficie máxima construible permitida por la normatividad.

Ventajas de la Metodología La principal aportación de esta propuesta consiste en transformar una apreciación subjetiva en una medición cuantificable.

Para homologar un comparable respecto al inmueble sujeto se propone el siguiente factor: FAE = PE_sujeto / PE_comparable Donde: FAE = Factor de Ajuste por Edificabilidad.

Las ventajas son: • Transparencia metodológica. • Reproducibilidad del cálculo. • Eliminación de criterios discrecionales. • Sustento técnico verificable. • Compatibilidad con modelos estadísticos y econométricos. • Fácil implementación en hojas de cálculo y sistemas automatizados.

Cuando ambos terrenos poseen la misma superficie y el mismo COS, la expresión se simplifica a: FAE = N_sujeto / N_comparable Caso de Aplicación

Además, el procedimiento permite que diferentes valuadores obtengan resultados consistentes al utilizar la misma información normativa. Limitaciones

Terreno Sujeto: • Superficie: 200 m² • COS: 70% • Niveles: 5 PE = 200 × 0.70 × 5 = 700 m²

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La metodología propuesta cuantifica exclusivamente el efecto de la edificabilidad autorizada.

trastar empíricamente esta formulación mediante bases de datos de mercado y modelos econométricos, la propuesta representa un primer paso hacia la construcción de herramientas valuatorias más transparentes, reproducibles y técnicamente sustentadas.

Factores como demanda inmobiliaria, absorción de mercado, costos de construcción, restricciones arquitectónicas, estacionamientos, impacto vial o factibilidad financiera deben analizarse de manera complementaria.

En una disciplina donde la credibilidad depende de la capacidad de justificar cada ajuste realizado, la transición desde criterios subjetivos hacia procedimientos matemáticos verificables constituye una evolución necesaria para el fortalecimiento de la práctica valuatoria contemporánea.

Por ello, el factor obtenido representa un ajuste normativo y no necesariamente la totalidad de la diferencia económica observada en el mercado. Conclusiones La subjetividad continúa siendo uno de los mayores desafíos de la valuación profesional. La ausencia de criterios uniformes para ajustar diferencias de densidad genera resultados inconsistentes y dificulta la defensa técnica de los avalúos. La metodología de Ajuste por Potencial Edificable propuesta en este trabajo constituye un mecanismo objetivo para cuantificar el impacto de la edificabilidad sobre el valor del suelo mediante parámetros urbanísticos verificables. Si bien futuros estudios deberán con-

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Emulando a Gauss

Fórmula Kasian para una progresión aritmética Kasian Valenzuela Sánchez DOI:10.5281/zenodo.22863835

término de la progresión aritmética.

100 (1 + 100) = 5050

S= 2 arl Friedrich Gauss es sin duda el príncipe de las matemáticas, nació Conociendo de la anécdota, en Brunswick Alemay sin conocer la formula aun de nia el 30 de abril de 1777. Hizo Gauss, una noche me puse a tragrandes contribuciones en vatar develar el razonamiento de rias áreas del vasto universo Gauss para resolver este prode las matemáticas, como en la blema, tendría alrededor de 18 teoría de números, la estadístiaños, 10 años mas que Gauss, mi ca, geometría diferencial, y ade- Kasian Valenzuela Sánchez determinación y autoestima me más también fue el astrónomo daba una voluntad de poder reque predijo con precisión la órsolverlo, era una prueba para saber mis alcanbita del planeta enano de Ceres, también físico ces de razonamiento matemático. con aportaciones en el desarrollo del magnetismo y la electricidad. Su amplia obra influyo Comencé por eso de las 10:00 pm enormemente en casi todas las ramas de las sobre una pequeña mesa del balcón, escribía matemáticas y la ciencia, murió en Gotinga la serie aritmética del 1 al 100 y sin saber de Alemania el 23 de febrero de 1855 a los 77 antemano la solución de Gauss me propuse años de edad, cabalísticamente la numerología encontrarla, pasaron varias horas hasta la ma77 lo acompaño en su nacimiento y muerte. drugada cuando pude desarrollar y comprobar mi formula de una progresión aritmética.

Cuando inicie con el estudio de las matemáticas financieras en mis inicios en la facultad de Economía de la Universidad Autónoma de Sinaloa leí una anécdota de Gauss muy famosa de su niñez y su genio para las matemáticas, se contaba que cuando Gauss tenía alrededor de 8 años de edad, el profesor para entretener a los alumnos durante toda la clase y tener tiempo libre, les planteo el problema de sumar los números del 1 al 100, esto es 1+2+3….+ 100, sin embargo el Gauss a los pocos minutos se levantó de su pupitre para entregarle el resultado a su profesor de nombre Johann Büttner, quien era un matemático poco congraciado, quedando asombrado del razonamiento matemático del niño.

S = nt1 + ( 2 0.5)(n)(d) S = 100 (1) +(

100 0.5)(100)(1) 2

S = 100 + (49.5)(100)(1) S = 100 + (4950) = 5050 Lo había logrado, después de 3 o 4 horas de estudiar el problema y tratar de resolverlo, no fue el mismo razonamiento que el planeo Gauss, yo encontré un patrón sistémico en todas las diferentes progresiones aritméticas que ensayaba, que son la suma de dos componentes, por un lado, la suma principal de los términos y en segundo término el incremento lineal aritmético correspondiente con respeto a los términos principales (nt1).

S = 2 (t1 + tn) Gauss pudo observar el patrón como pares de la suma del primer término y último

Me di cuenta tiempo después de la

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importancia de esta fórmula Kasian de progresión aritmética para el cálculo de intereses simples, donde el primer término de la formula n (nt1) es el principal del capital y ( 2 0.5)(n)(d) son los intereses acumulados del capital principal (nt1) a interés simple. La fórmula Kasian de la suma de una progresión aritmética nos sustituye la fórmula de Gauss, pero ofrece una descomposición útil al separar los incrementos lineales, lo que permite reinterpretar en contextos financieros el interés simple.

A través de los años me ha interesado leer libros de biografías, tuve la fortuna que mi padre tuviera un buen acervo de libros en su biblioteca personal, sin duda a quien admiras tratas de emular y eso en cierta forma define tu ser y destino, entre las biografías que tuve la fortuna de leer las que más recuerdo es la de Alejandro Magno, Napoleon, Evariste Galois el matemático autodidacta contemporáneo de la revolución francesa que revoluciono y adelanto las matemáticas por tres siglos, sus aportaciones son las bases fundamentales de la algebra abstracta moderna y que murió en un duelo a muerte a los 20 años, y el ámbito de las artes también hay genios, Vicent Van Gogh, que tras vivir una vida de desilusiones y desvalorización emocional y nulo reconociendo de su obra, nunca dejo de creer en sí mismo, y presentía que tal vez su arte no era de su tiempo, que algún momento del futuro su compresión y realización llegaría aunque ya no estuviera en este plano terrenal.

Aunque la formula Kasian surgió de la observación de los patrones de las series aritméticas que ensayaba aquella noche calurosa de Culiacán, Sinaloa, esta fórmula emergió de una conciencia cognoscitiva y de un razonamiento e interpretación distinta al Gauss, pero el hecho más profundo de las matemáticas reside no en coincidencias, se fundamenta en comprobaciones matemáticas, por eso en esencia algebraicamente son idénticas.

Quien te inspira modela la fuerza vital de la existencia de tu ser, siempre admire a mi padre, su vocación por la matemáticas, eso me condiciono un deseo de seguir sus pasos, por ello de mi fascinación de desarrollar fórmulas para resolver problemas, pero sin duda esta fórmula Kasian de progresión aritmética fue mi primer formula desarrollada y comprobada, inspirado en el gran príncipe de las matemáticas, agradezco a Gauss por todo lo que aporto a la humanidad y a mí me dejo una impronta indeleble para elegir con sabiduría los referentes que te inspiran a ser mejor, tratando de dejar un legado de tu paso por el mundo material, Gauss motivo el reto a la creación intelectual de mi primera fórmula matemática.

Fórmula Kasian:

S = nt1 + ( 2 0.5)(n)(d) n

1 )(n)(d) 2 n-1 S = nt1 + ( 2 )(n)(d)

S = nt1 + ( 2

Fórmula de Gauss:

S = 2 (t1 + tn) Pero como el último termino es:

tn = t1 + (n - 1)(d) Entonces tenemos que:

n (t1 + t1 + (n - 1)(d)) 2 n S = (2t1 + (n - 1)(d)) 2 (n - 1) S = nt1 + (n)(d)) 2 n S = nt1 + ( - 0.5) (n)(d) 2

Carl Friedrich Gauss

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Factor de irregularidad en terrenos urbanos Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe

multiplicativo, un terreno que no presenta afectación tendría un factor de 1.00; si la irregularidad genera un demérito comprobable, el factor será inferior a la unidad. Así, un factor de 0.95 representa una reducción del 5 %, mientras que uno de 0.85 supone un demérito del 15 %.

n la valuación de terrenos urbanos resulta habitual comparar un predio con otros de características semejantes y realizar ajustes por ubicación, superficie, frente, fondo, topografía, servicios, intensidad de construcción y forma. Dentro La lógica matemática es sende estos elementos, la irregucilla: laridad suele generar dudas Arq. Gilberto Luis Tovar VA=VR(Fi) porque parece evidente que un Arizpe donde VA representa el valor terreno rectangular es preferiajustado, VR el valor de refeble a uno triangular, trapezoidal rencia correspondiente a un o con múltiples quiebres. El problema aparece terreno de condiciones regulares y Fi el faccuando esa percepción se convierte, casi autotor atribuible a la irregularidad. Si el terreno máticamente, en un porcentaje de demérito. regular tiene un valor unitario de $5,000/m² y se justifica un factor de 0.90, el valor ajustado La geometría de un terreno importa, sería de $4,500/m². desde luego. Pero no debería confundirse una forma irregular con una pérdida de valor autoLa dificultad no está en efectuar esta mática. Desde una perspectiva valuatoria, lo multiplicación. Está en justificar por qué el facverdaderamente relevante es determinar hastor debe ser 0.90 y no 0.95, 0.85 o incluso 1.00. ta qué punto esa irregularidad reduce la utilidad, el aprovechamiento y la capacidad ecoAquí comienza propiamente el trabajo nómica del suelo. Dos predios con geometrías del valuador. igualmente extrañas pueden tener comportamientos completamente distintos: uno puede Durante mucho tiempo se han utilizapresentar importantes superficies residuales y do tablas, fórmulas y criterios empíricos que dificultades para construir, mientras que otro, relacionan la forma del predio con determinagracias a sus dimensiones, orientación y posidos factores. Estas herramientas resultan útiles bilidades de diseño, puede alcanzar un aprovecomo referencias técnicas, pero presentan una chamiento muy cercano al de un lote regular. limitación cuando se aplican mecánicamente: una figura geométrica no explica por sí sola la Esta diferencia obliga a mirar el factor capacidad de aprovechamiento del suelo. de irregularidad con mayor cuidado. La pregunta no debería limitarse a cuánto se aparta Un terreno triangular constituye un el terreno de un rectángulo perfecto, sino a buen ejemplo. Dos lotes pueden clasificarse cuánto valor pierde realmente como consecomo triangulares y tener la misma superficie; cuencia de esa condición. sin embargo, si uno presenta un frente amplio y una profundidad razonable, mientras que el En términos sencillos, puede entenotro posee un frente muy estrecho y termina derse el factor de irregularidad como el ajusen un ángulo extremadamente agudo, las posite que reconoce el efecto que produce una bilidades de desarrollo serán distintas. Aplicar geometría desfavorable sobre el valor unitario el mismo demérito a ambos solamente porque de un terreno. Cuando se utiliza como factor comparten una clasificación geométrica difícil-

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mente reflejaría su comportamiento en el mercado.

Supongamos dos terrenos de 300 m² ubicados en la misma calle y sujetos a idéntica normativa urbana. El primero mide 12 metros de frente por 25 de fondo y tiene forma rectangular. El segundo posee también 300 m², pero presenta numerosos quiebres y una zona que se estrecha considerablemente.

Por eso conviene separar dos conceptos que a veces se mezclan: irregularidad geométrica e irregularidad funcional. La primera puede observarse directamente en un plano. La segunda requiere análisis. ¿Por qué puede perder valor un terreno irregular?

Los dos tienen exactamente la misma superficie legal. No necesariamente tienen la misma superficie económicamente aprovechable.

Un terreno urbano adquiere valor por las posibilidades que ofrece. Su superficie importa, pero también importa qué puede hacerse con ella. Un comprador no adquiere metros cuadrados de manera abstracta; adquiere la posibilidad de construir una vivienda, desarrollar locales, levantar departamentos, establecer una industria o realizar cualquier otro uso permitido y económicamente viable.

En el segundo podrían aparecer áreas difíciles de construir, circulaciones innecesarias, espacios residuales o problemas para acomodar estacionamientos. Si además existen restricciones de frente, retiros o separaciones respecto de las colindancias, una porción aparentemente importante del terreno puede quedar fuera de la envolvente edificable.

Desde esta perspectiva, la irregularidad produce un demérito cuando interfiere con esas posibilidades.

La afectación puede aparecer también en los costos. Construir sobre una geometría

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sencilla facilita la modulación estructural y la ejecución de muros, cubiertas y cimentaciones. Una planta excesivamente irregular puede exigir soluciones especiales, generar mayores desperdicios de materiales o incrementar la complejidad del proyecto.

en el proyecto, mientras que los restantes 60 m² quedan reducidos a espacios residuales con escasa utilidad, existe una pérdida funcional que el valuador debería investigar. Esto no significa que los 60 m² carezcan totalmente de valor; pueden utilizarse como jardín, iluminación, circulación o área libre. Significa que su contribución económica probablemente sea distinta.

Pero tampoco debe exagerarse este argumento. Que una construcción sea arquitectónicamente más compleja no significa que su costo aumentará en la misma proporción que la irregularidad aparente del terreno. Una diferencia geométrica pequeña puede ser prácticamente irrelevante para determinado proyecto y muy importante para otro.

Esta distinción evita un error frecuente: asumir que la irregularidad puede medirse únicamente mediante la relación entre el área real y la de un rectángulo envolvente. Ese indicador describe la geometría, pero no necesariamente describe el mercado. La normativa urbana modifica todavía más el análisis. Coeficientes de ocupación y utilización del suelo, alturas máximas, restricciones frontales, laterales y posteriores, cajones obligatorios de estacionamiento, superficies permeables y dimensiones mínimas pueden provocar que una irregularidad aparentemente pequeña tenga consecuencias importantes. También puede ocurrir lo contrario: un terreno visualmente muy irregular puede conservar prácticamente intacto su potencial edificatorio.

Por eso, desde la valuación, conviene analizar una secuencia causal: Irregularidad limitación de efecto económico aprovechamiento impacto en valor Si el segundo elemento prácticamente no existe, resulta difícil justificar un gran ajuste en el tercero y, por consecuencia, en el cuarto. No toda superficie tiene necesariamente la misma utilidad.

La forma debe analizarse entonces junto con el uso permitido y el potencial de desarrollo. Esta idea se vincula directamente con el principio de mayor y mejor uso empleado en valuación. Si la configuración del lote impide materializar el uso que razonablemente maxi-

Este razonamiento permite introducir un concepto particularmente útil: la eficiencia de aprovechamiento. Imaginemos nuevamente un terreno de 300 m². Si debido a su configuración solamente 240 m² participan de manera eficiente

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mizaría su productividad, existe una afectación económica clara. Si permite desarrollarlo sin una pérdida relevante de superficie, funcionalidad o intensidad, la justificación de un demérito severo se debilita.

Existe además una situación especialmente interesante: ¿qué sucede cuando un excelente proyecto arquitectónico aprovecha un terreno muy irregular? La planta arquitectónica que acompaña este artículo ofrece un buen ejemplo. El predio presenta una geometría marcadamente irregular y una terminación muy aguda que, observada aisladamente, podría sugerir un terreno de difícil aprovechamiento. Sin embargo, el proyecto no intenta imponer una vivienda rectangular sobre una superficie que claramente no lo es. Hace justamente lo contrario: utiliza la geometría como punto de partida.

¿Cuánto debe demeritarse? Esta es probablemente la pregunta que más interesa en la práctica profesional y, al mismo tiempo, la que menos admite una respuesta universal. No resulta técnicamente sólido afirmar que un terreno triangular debe demeritarse siempre 10 %, que uno trapezoidal merece 5 % o que cualquier terreno irregular debe recibir automáticamente un factor de 0.90. Tales valores pueden funcionar como referencias en determinados manuales o metodologías institucionales, pero no sustituyen la evidencia del mercado.

Las áreas habitables se concentran donde las dimensiones permiten resolverlas adecuadamente; algunos espacios difíciles se transforman en patios y jardines; la circulación articula las habitaciones sin consumir una superficie desproporcionada y los dormitorios mantienen dimensiones funcionales. Incluso la punta del terreno, que podría convertirse fácilmente en superficie residual, participa en la composición paisajística.

La mejor fuente continúa siendo el propio mercado. Si existen suficientes operaciones u ofertas confiables de terrenos regulares e irregulares dentro de una misma zona, el valuador puede investigar si los compradores efectivamente pagan menos por estos últimos y en qué magnitud. El análisis mediante pares comparables, modelos de regresión o bases suficientemente amplias permite aislar, hasta cierto grado, el efecto de la forma respecto de otras variables.

El proyecto demuestra algo importante para el valuador: una irregularidad física puede permanecer intacta mientras disminuye considerablemente su irregularidad funcional. Aquí conviene ser precisos. El proyecto arquitectónico no cambia la forma del terreno y tampoco garantiza que desaparezca todo demérito. El lote seguirá ofreciendo menos alternativas de diseño que otro rectangular de dimensiones equivalentes; una futura ampliación podría resultar más complicada y probablemente el diseño inicial requirió mayor trabajo. Pero una vez demostrada una solución arquitectónica eficiente, resulta difícil sostener el mismo castigo que correspondería a un terreno cuya geometría realmente impide un aprovechamiento satisfactorio.

El reto consiste precisamente en esa expresión: hasta cierto grado. Los terrenos nunca son perfectamente idénticos. Cambian ubicación, superficie, frente, orientación, uso de suelo, infraestructura y condiciones comerciales. Por ello, atribuir toda diferencia de precio a la irregularidad sería tan incorrecto como ignorarla.

En otras palabras, la arquitectura puede compensar funcionalmente una parte importante de la irregularidad.

Cuando el mercado no ofrece información suficiente, el análisis técnico del aprovechamiento adquiere mayor peso. En esos casos, el valuador puede estudiar la superficie útil, la envolvente edificable, las restricciones urbanísticas, los costos adicionales y la capacidad del terreno para albergar el proyecto que corresponde a su mayor y mejor uso. El factor deja entonces de ser una cifra escogida de una tabla y se convierte en la conclusión de un razonamiento documentado.

Esto tiene consecuencias diferentes dependiendo de qué se esté valuando. Si se analiza exclusivamente el terreno como si estuviera libre, interesa su potencial y no solamente el proyecto actualmente construido. En cambio, cuando se valúa el inmueble integral —terreno y construcción— la funcionalidad alcanzada por el diseño tiene una presencia mucho más directa en la percepción del com-

Cuando la arquitectura cambia la ecuación

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prador. Esta diferencia evita otro error: reducir dos veces el valor por la misma causa. Si la irregularidad ya quedó reflejada en la menor capacidad edificatoria y esa condición se incorpora en otro ajuste, aplicar además un fuerte factor geométrico podría producir una duplicidad de deméritos. De la geometría al comportamiento del mercado El factor de irregularidad debería entenderse, finalmente, como una herramienta para representar una reacción económica y no como un castigo a una forma geométrica. El valuador puede comenzar observando el plano, pero no debería terminar allí. Necesita preguntarse cuánto terreno resulta realmente aprovechable, qué permite construir la normativa, cuál es el mayor y mejor uso, si aparecen áreas residuales, cuánto cuesta resolverlas y, especialmente, si el comprador típico de ese mercado considera esa condición suficientemente importante como para pagar menos. Esta última pregunta devuelve el análisis a su origen: el mercado.

Cuando el valuador puede responder y sustentar esa pregunta, el factor deja de ser una corrección arbitraria. Se convierte en lo que debería ser: la expresión cuantitativa de una condición física cuya verdadera importancia la determina su efecto sobre el aprovechamiento y el comportamiento del mercado.

Un terreno rectangular no vale más simplemente porque sus ángulos midan noventa grados. Vale más cuando esa configuración proporciona ventajas que los participantes reconocen y están dispuestos a pagar. De manera equivalente, un terreno irregular no debería valer menos únicamente porque su polígono resulte complicado. Debe existir una consecuencia económica. La arquitectura introduce además un elemento que el análisis valuatorio no debería ignorar. Un proyecto inteligente puede convertir una restricción física en jardín, iluminación, privacidad, circulación o incluso identidad arquitectónica. No hace desaparecer la irregularidad; hace que importe menos. Esta distinción cambia considerablemente la manera de aplicar el factor. En lugar de preguntarnos “¿qué porcentaje corresponde a un terreno irregular?”, resulta técnicamente más útil formular una pregunta distinta: ¿Qué pérdida real de utilidad y valor provoca esta irregularidad en este terreno, para este uso y dentro de este mercado?

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Análisis del Régimen Preventivo y Obligaciones Legales en México

Prevención de lavado de dinero (PLD) Lic. Luis Mario Hernández Peredo Rezk

los cuales se pretende ocultar o disimular el origen ilícito de determinados recursos y darles apariencia de legalidad, con la finalidad de incorporarlos o utilizarlos dentro de la economía formal.

Resumen: El lavado de dinero constituye un fenómeno de alcance nacional e internacional que ha impulsado la creación de mecanismos orientados no sólo a su persecución, sino tam2. Las Tres Etapas Clásicas bién a su prevención. En México, la Ley Federal para la Prevención El proceso tradicional de e Identificación de Operaciones blanqueo de capitales se comcon Recursos de Procedencia pone de tres fases fundamentaIlícita establece un régimen pre- Lic. Luis Mario Hernández les: ventivo aplicable a diversas Acti- Peredo Rezk • Colocación: Introducción vidades Vulnerables, sustentado de los recursos ilícitos en el sisen obligaciones de identificación tema financiero. y conocimiento del cliente, determinación del • Estratificación: Creación de múltiBeneficiario Controlador, presentación de Aviples capas de transacciones para distanciar los sos, restricciones al uso de efectivo y conservafondos de su origen. ción de información. • Integración: Reincorporación de los fondos limpios en la economía formal medianl presente artículo analiza los princite inversiones legítimas. pales elementos de este sistema y su evolución hacia un modelo basado en 3. Evolución Histórica y la gestión de riesgos, incorporando fiMarco Internacional guras como el Enfoque Basado en Riesgos, el Perfil Transaccional, las señales de alerta y la Durante el siglo XX, el lavado de diaplicación de medidas diferenciadas confornero no era considerado un delito autónomo me al nivel de riesgo. Asimismo, aborda las de manera generalizada. Sin embargo, en las consecuencias derivadas del incumplimiento décadas de 1960 y 1970, el crecimiento exy los principales retos que plantea la transponencial del tráfico de drogas obligó a las naformación del régimen preventivo, orientado ciones a reaccionar. Estados Unidos promulgó cada vez más hacia el conocimiento integral la Bank Secrecy Act, e Italia en 1978 mostró del cliente, el monitoreo de operaciones y el disposición para sancionar operaciones ilícitas fortalecimiento de una auténtica cultura de complejas. prevención. El fenómeno comenzó a reconocerse Palabras clave: Lavado de dinero; precomo un problema esencialmente internaciovención; LFPIORPI; Actividades Vulnerables; nal en la Convención de Viena de 1988, donEnfoque Basado en Riesgos; Beneficiario Conde se fortaleció el compromiso de los Estados trolador; Perfil Transaccional; señales de alerpara combatir las operaciones financieras ta; cumplimiento normativo. vinculadas al narcotráfico. Históricamente, el enfoque evolucionó de la siguiente manera: 1. Introducción al Lavado de Dinero primero se buscó perseguir el delito que generaba los recursos; posteriormente se comenzó El lavado de dinero, también conocido a vigilar el movimiento del dinero; después se como lavado de activos, consiste, en términos criminalizó propiamente su ocultamiento y, generales, en el conjunto de actos mediante finalmente, se comprendió que era necesario

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construir un sistema preventivo internacional.

la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), orientada a prevenir y combatir estos ilícitos y el financiamiento al terrorismo.

4. El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI)

El gran paso regulatorio ocurrió con la expedición de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), conocida como ‘Ley Antilavado’, publicada el 17 de octubre de 2012 y en vigor desde 2013. Su finalidad es proteger al sistema financiero y a la economía nacional estableciendo medidas para prevenir y detectar actos delictivos. Esta normativa fue objeto de una importante reforma el 16 de julio de 2025, fortaleciendo obligaciones y aproximando el régimen de actividades vulnerables a conceptos avanzados como el enfoque basado en riesgos, capacitación, auditoría y controles internos.

El GAFI es un organismo intergubernamental encargado de establecer estándares internacionales para prevenir y combatir el lavado de dinero, el financiamiento al terrorismo y, posteriormente, el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva. Para verificar el cumplimiento de los países miembros, evalúa dos vertientes: • Cumplimiento técnico: Determina si el país cuenta con las leyes, instituciones, facultades y procedimientos necesarios. • Efectividad: Evalúa si esas leyes e instituciones realmente están produciendo resultados prácticos.

6. Funciones de la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF)

El pilar de este organismo son las ‘40 Recomendaciones’, las cuales abarcan la tipificación y persecución del lavado de dinero, medidas preventivas (conocimiento del cliente, identificación del beneficiario final, conservación de información y reporte de operaciones sospechosas), supervisión de instituciones financieras y actividades vulnerables, facultades de las autoridades, transparencia corporativa, cooperación internacional y un enfoque basado en riesgos.

Entre las facultades centrales de la UIF se destacan: • Recibir reportes provenientes del sistema financiero y avisos de quienes realizan actividades vulnerables. • Analizar información financiera y económica detallada. • Generar productos de inteligencia estratégica. • Presentar denuncias ante las autoridades competentes cuando corresponda.

5. Evolución del Marco Legal en México

7. El Régimen Preventivo y las Actividades Vulnerables

En México, la transición normativa comenzó en 1989 con el surgimiento del artículo 115-Bis del Código Fiscal de la Federación. Posteriormente, en 1996, se incorporó el artículo 400-Bis del Código Penal Federal para sancionar las ‘Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita’. Para robustecer la estructura operativa, en 2004 se creó la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) dentro de

La regulación divide el entorno económico en dos grandes sectores preventivos: el sistema financiero y el sector de actividades vulnerables de carácter no financiero. Con la Ley Antilavado, la prevención dejó de ser responsabilidad exclusiva de los bancos e ins-

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tituciones financieras, alcanzando a diversos sectores profesionales y comerciales. Cabe destacar que el hecho de realizar una actividad vulnerable o que una operación deba reportarse no implica inherentemente la comisión de un delito.

e información soporte deben custodiarse por un periodo mínimo de diez años. 9. El Enfoque Basado en Riesgos Una de las principales transformaciones introducidas por la reforma a la LFPIORPI publicada el 16 de julio de 2025 es la incorporación del Enfoque Basado en Riesgos (EBR) dentro de las obligaciones de quienes realizan Actividades Vulnerables.

El artículo 17 de la LFPIORPI detalla el catálogo de Actividades Vulnerables, denominadas así porque sus características operativas permiten introducir, transformar, movilizar u ocultar recursos de procedencia ilícita. Entre las principales se encuentran: Z • Juegos con apuesta, concursos y sorteos. • Emisión o comercialización de tarjetas de servicios, crédito o prepagadas y cheques de viajero. • Préstamos, créditos u operaciones de mutuo extrafinancieras. • Construcción, desarrollo, intermediación inmobiliaria y constitución de derechos de uso o goce de inmuebles. • Comercialización de metales, piedras preciosas, joyas, relojes y subasta de obras de arte. • Comercialización y distribución de vehículos, servicios de blindaje, traslado o custodia de valores. • Servicios profesionales independientes, servicios de fe pública (notarios y corredores) y recepción de donativos por entidades sin fines de lucro. • Intercambio de activos virtuales (criptoactivos).

El artículo 18, fracción VII, establece la obligación de llevar a cabo una evaluación que permita identificar, analizar, entender y mitigar los riesgos, tanto de la propia actividad como de las personas clientes o usuarias. Por lo anterior, es que la prevención ya no se limita a identificar al cliente, integrar un expediente y presentar los Avisos correspondientes; exige además comprender las características particulares de los clientes y de las operaciones que realizan. La idea central es que no todos los clientes ni todas las operaciones representan el mismo nivel de riesgo. Por ello, el análisis puede considerar factores relacionados con el perfil y actividad económica del cliente, la naturaleza y monto de la operación, su frecuencia, la forma de pago, la ubicación geográfica, la intervención de terceros, la estructura jurídica utilizada y la identificación del Beneficiario Controlador. La presencia de alguno de estos elementos no significa por sí misma que exista lavado de dinero. El riesgo no debe confundirse con la comisión de un delito; su identificación permite determinar cuándo una relación u operación requiere mayor conocimiento, análisis, seguimiento o medidas de mitigación.

8. La Obligación de Identificación: ‘Conoce a tu Cliente’ El artículo 18 de la LFPIORPI exige identificar y conocer directamente a los clientes o usuarios, verificando su identidad con documentos oficiales y resguardando copia de estos. Un control deficiente impide mitigar los riesgos normativos. Se debe esclarecer quién es el cliente, a qué se dedica, qué actividad económica realiza, si actúa en nombre propio o de un tercero, y si la transacción guarda congruencia con su perfil.

En términos prácticos, el Enfoque Basado en Riesgos puede resumirse en cuatro acciones fundamentales: ANALIZAR IDENTIFICAR DER MITIGAR

ENTEN-

De esta manera, la reforma busca avanzar de un cumplimiento meramente formal hacia un verdadero sistema de prevención, en el que quienes realizan Actividades Vulnerables sean capaces no solamente de reunir documentación, sino también de conocer a sus clientes, comprender sus operaciones y adoptar medidas proporcionales a los riesgos identificados.

Cuando el usuario es una persona moral, fideicomiso o figura jurídica, se debe identificar plenamente a su Beneficiario Controlador. Asimismo, los clientes tienen la obligación legal de proporcionar la documentación requerida; de lo contrario, quien realiza la actividad vulnerable debe abstenerse de ejecutar la operación, quedando exento de responsabilidad legal por dicha negativa. Los expedientes

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10. Beneficiario Controlador

ca de las operaciones, sino también a las personas que finalmente se benefician o ejercen control sobre las estructuras utilizadas.

Otro de los elementos fundamentales del régimen preventivo es la identificación del Beneficiario Controlador, particularmente cuando en una operación intervienen personas morales, fideicomisos u otras figuras jurídicas.

11. Mecanismos de Control: Umbrales, Avisos y Acumulación El sistema preventivo descansa sobre una lógica secuencial clara:

La finalidad de esta obligación es evitar que la identificación se limite únicamente a conocer a la persona que aparece formalmente celebrando la operación. En materia de prevención de lavado de dinero resulta necesario determinar, cuando corresponda, qué persona física o grupo de personas físicas, se encuentra finalmente detrás de una estructura jurídica, obtiene el beneficio o ejerce el control sobre ella.

IDENTIFICAR DOCUMENTAR AVISAR. ANALIZAR Se debe precisar que un Aviso no equivale a una denuncia penal. Existen dos tipos de avisos: • Aviso ordinario: Deriva de los supuestos y umbrales de la ley, presentándose a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior. • Aviso de 24 horas: Se formula ante la presencia de sospechas, indicios o hechos inusuales de forma inmediata.

Por esta razón, el artículo 18 de la LFPIORPI obliga a quienes realizan Actividades Vulnerables a solicitar información acerca de la existencia del Beneficiario Controlador y, en su caso, obtener la documentación que permita identificarlo.

En operaciones inmobiliarias, por ejemplo, la intermediación, construcción y desarrollo generan obligación de Aviso cuando el acto alcanza 8,025 veces el valor de la UMA. Además, la ley contempla la acumulación de operaciones: si transacciones individuales son inferiores al umbral pero acumuladas en un periodo de seis meses lo superan, nace la obligación de reportar.

Tratándose de personas morales, el análisis implica seguir la cadena de propiedad y control hasta determinar la persona física o grupo de personas físicas, que finalmente satisface los criterios correspondientes. Cuando ello no pueda determinarse mediante la propiedad, deberán analizarse otras formas de control y, de manera subsidiaria, identificar a quien ejerza la administración superior.

El artículo 32 de la LFPIORPI prohíbe liquidar o aceptar el pago de obligaciones mediante monedas, billetes (nacionales o divisas) o metales preciosos al rebasar ciertos topes legales. Si una operación supera el límite, el excedente debe liquidarse obligatoriamente por medios bancarizados. Los umbrales máximos de efectivo vigentes (con referencia UMA 2026) incluyen:

Por ejemplo, si una sociedad mercantil adquiere un inmueble, conocer únicamente la denominación de la sociedad y la identidad de su representante legal puede resultar insuficiente. Será necesario analizar su estructura para determinar quién o quiénes son las personas físicas que finalmente ejercen el control o reciben el beneficio:

• Constitución o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles: Prohibido efectivo a partir de 8,025 UMA ($941,412.75 pesos). • Transmisión de propiedad de vehículos, joyas, relojes, obras de arte, blindaje, acciones sociales o apuestas: Límites fijados en 3,210 UMA. • Arrendamiento (uso o goce de bienes): Límite de 3,210 UMA mensuales.

SOCIEDAD A PERSONA FÍSICA SOCIEDAD B SOCIEDAD ADQUIRENTE INMUEBLE La existencia de varias sociedades dentro de una estructura corporativa no implica por sí misma una irregularidad. Las estructuras empresariales complejas pueden responder a razones jurídicas, fiscales, financieras o comerciales legítimas.

13. Señales de Alerta y Operaciones de Riesgo

El fortalecimiento de esta figura refleja la transición hacia un modelo de prevención que busca conocer no sólo la apariencia jurídi-

El Enfoque Basado en Riesgos implica

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que quienes realizan Actividades Vulnerables deben estar en posibilidad de identificar aquellas circunstancias que pueden requerir un mayor nivel de análisis respecto del cliente o de una operación. En este contexto adquieren especial importancia las denominadas señales de alerta.

las con aquellas que efectivamente realiza. Las desviaciones deberán ser detectadas, analizadas y documentadas para adoptar las medidas de diligencia correspondientes. Asimismo, el sistema contempla un tratamiento reforzado para determinados clientes de alto riesgo y para las Personas Políticamente Expuestas (PEP), respecto de quienes pueden resultar aplicables controles intensificados, información adicional y un seguimiento reforzado. Esto tampoco implica presumir la existencia de una conducta ilícita, sino aplicar medidas proporcionales al nivel de riesgo identificado.

Una señal de alerta puede entenderse como una circunstancia, comportamiento o característica que se aparta de lo razonablemente esperado respecto del cliente, su actividad o la operación que pretende realizar. Su presencia no significa por sí misma que exista lavado de dinero ni constituye prueba de la comisión de un delito; representa un elemento que debe ser analizado dentro del contexto particular de cada operación.

La detección de una señal de alerta debe conducir, por tanto, a una secuencia de análisis: DETECTAR TAR

Estas señales pueden estar relacionadas con la identidad y comportamiento del cliente, por ejemplo, cuando existe resistencia injustificada para proporcionar documentación, inconsistencias en la información proporcionada, dificultades para identificar al Beneficiario Controlador o intervención reiterada de representantes o terceros sin una explicación clara.

ANALIZAR DOCUMENADOPTAR MEDIDAS

Finalmente, debe distinguirse una señal de alerta de aquellos casos en los que existan hechos, indicios o sospechas respecto de la posible procedencia o destino ilícito de los recursos. En este último supuesto, la LFPIORPI contempla la presentación de un Aviso dentro de las 24 horas siguientes, incluso en los supuestos previstos por el nuevo régimen en que el acto u operación finalmente no llegue a celebrarse.

También pueden encontrarse en las características de la propia operación, particularmente cuando ésta resulta incongruente con la actividad económica o el perfil conocido del cliente, presenta una complejidad innecesaria, experimenta modificaciones constantes o aparentemente carece de una finalidad económica o comercial razonable.

En consecuencia, las señales de alerta son una herramienta preventiva que permite pasar de un cumplimiento meramente formal a un análisis sustantivo de las operaciones. 14. Infracciones, Sanciones y Consecuencias del Incumplimiento El incumplimiento de las obligaciones previstas en la LFPIORPI puede generar sanciones administrativas importantes. Entre las conductas sancionables se encuentran no atender los requerimientos de la autoridad, incumplir las obligaciones del artículo 18, presentar Avisos fuera de plazo o sin los requisitos correspondientes, omitir su presentación y participar en operaciones que contravengan las restricciones al uso de efectivo.

La forma de pago constituye igualmente un elemento relevante. La participación de terceros ajenos a la operación, la utilización de múltiples cuentas sin una justificación aparente, el fraccionamiento de operaciones, los cambios reiterados en la forma de pago o la insistencia en utilizar efectivo pueden justificar un análisis adicional. Ninguno de estos elementos, considerado aisladamente, permite concluir que existe una operación con recursos de procedencia ilícita. Sin embargo, la concurrencia de distintas señales puede incrementar el nivel de riesgo y justificar la aplicación de medidas de diligencia adicionales.

Las multas varían según la gravedad de la infracción. Determinados incumplimientos pueden sancionarse con 200 a 2,000 UMA y otros con 2,000 a 10,000 UMA. En los casos de omisión de Avisos o participación en operaciones prohibidas por el artículo 32, la sanción puede alcanzar de 10,000 a 65,000 UMA, o del 10% al 100% del valor del acto u operación, aplicándose la cantidad que resulte mayor.

El nuevo marco regulatorio profundiza esta lógica mediante el concepto de Perfil Transaccional, que busca determinar qué tipo de operaciones pueden considerarse razonablemente esperables de un cliente y comparar-

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La Ley también contempla mecanismos de regularización espontánea que, bajo determinadas condiciones y antes del inicio de las facultades de verificación de la autoridad, pueden permitir la abstención de la sanción por única ocasión o, en ciertos casos posteriores, la reducción de las multas.

mediante el cual se busca determinar qué operaciones pueden considerarse razonablemente esperables de cada cliente y detectar aquellas que se aparten de dicho comportamiento. Las desviaciones deberán ser analizadas y documentadas para adoptar las medidas de diligencia correspondientes.

Sin embargo, es necesario distinguir entre una infracción administrativa y una conducta delictiva. El incumplimiento de una obligación o la omisión de un Aviso no significan, por sí mismos, la comisión del delito de lavado de dinero. No obstante, la LFPIORPI sí contempla responsabilidad penal para determinadas conductas, como proporcionar o alterar información falsa destinada a incorporarse a los Avisos, con penas que pueden alcanzar de dos a ocho años de prisión, además de las multas correspondientes.

A ello se suman nuevas exigencias relacionadas con la clasificación de clientes en niveles de riesgo bajo, medio y alto; identificación y seguimiento de Personas Políticamente Expuestas (PEP); diligencia reforzada para clientes de alto riesgo; determinación del Beneficiario Controlador y seguimiento de las cadenas de propiedad y control; así como la elaboración de políticas internas y capacitación periódica del personal. Sin lugar a dudas, la tecnología también ocupará un lugar central. El nuevo régimen contempla mecanismos automatizados para acumular operaciones por cliente, monitorear comportamientos, identificar patrones, generar alertas y detectar desviaciones respecto del Perfil Transaccional. De esta manera, las operaciones dejarán de analizarse exclusivamente de forma aislada y podrán observarse como parte del comportamiento integral del cliente.

En consecuencia, el cumplimiento de la normativa antilavado no debe concebirse como una mera formalidad administrativa, sino como una responsabilidad preventiva cuyo incumplimiento puede producir importantes consecuencias económicas, administrativas y, en determinados casos, penales. 15. Nuevos Retos y Transformación del Modelo de Prevención

Finalmente, la incorporación de auditorías periódicas permitirá evaluar no sólo la existencia de políticas y procedimientos, sino también su efectividad, obligando a documentar y corregir las deficiencias que sean detectadas.

El régimen mexicano de prevención de lavado de dinero atraviesa una importante etapa de transformación. La reforma a la LFPIORPI de 16 de julio de 2025, la reforma a su Reglamento de 27 de marzo de 2026 y las nuevas Reglas de Carácter General publicadas mediante el Acuerdo 115/2026 han configurado un nuevo marco de obligaciones para quienes realizan Actividades Vulnerables, cuya implementación será progresiva durante los próximos años.

En este contexto, el principal reto para quienes realizan Actividades Vulnerables será adaptarse a una nueva cultura de cumplimiento. La prevención del lavado de dinero deja de concebirse únicamente como el cumplimiento de requisitos, integración de expedientes y presentación de Avisos, para convertirse en un proceso permanente de conocimiento del cliente, análisis de operaciones, identificación de riesgos, monitoreo y mejora de controles.

El cambio más relevante consiste en avanzar de un cumplimiento predominantemente documental hacia un modelo de gestión integral del riesgo. Ya no basta con identificar al cliente, integrar un expediente y determinar si una operación supera determinado umbral; el nuevo esquema exige conocer con mayor profundidad al cliente, evaluar y clasificar su nivel de riesgo y comprender si las operaciones que realiza resultan congruentes con su actividad y comportamiento esperado.

El futuro de la prevención no consiste solamente en tener más obligaciones, sino en comprender mejor los riesgos. El verdadero desafío será pasar del cumplimiento formal a una auténtica cultura de prevención, en la que conocer al cliente, entender sus operaciones e identificar oportunamente los riesgos constituya una responsabilidad compartida entre autoridades y quienes participan en las actividades económicas.

Dentro de este nuevo modelo adquiere especial importancia el Perfil Transaccional,

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Muebles por Naturaleza, Inmuebles por Destino Jurídico: La Valuación de Activos Navieros y Aeronáuticos Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe

FAA estadounidense arrastran consigo el marco legal de su origen sin importar las coordenadas geográficas donde operen. Esta estabilidad normativa es el cimiento que permite la creación de derechos reales sobre ellos.

Introducción

entro de la práctica profesional de la valuación, la línea que divide a los bienes muebles de los inmuebles suele En el comercio global, un acparecer evidente. Un terreno o tivo mueble ordinario pierde vaun edificio de oficinas permanelor con rapidez y es propenso a cen fijos en el espacio, mientras desaparecer, lo que limita su uso que la maquinaria pesada, las Arq. Gilberto Luis Tovar como colateral bancario de larlíneas de producción o los vehí- Arizpe go plazo. Los buques y aviones culos se desplazan y deprecian rompen este esquema mediante con velocidad. Sin embargo, dos herramientas institucionaexisten dos tipologías de activos que desafían les copiadas directamente del mercado inmoesta lógica física elemental: los buques de gran biliario: calado y las aeronaves comerciales. Aunque mecánicamente son estructuras móviles com• El Registro Público Registrable: A plejas, su tratamiento financiero, contable y diferencia de un camión o un torno industrial, legal se asimila de forma casi idéntica al de los cada buque cuenta con un Número de la Orgabienes raíces. Para un valuador, entender esta nización Marítima Internacional (IMO) y cada dualidad no es un mero ejercicio teórico, sino avión con un número de serie de matrícula inuna necesidad metodológica para estructurar alterable. Cualquier transferencia de dominio, garantías financieras sólidas y emitir dictámegravamen, embargo o modificación técnica nes técnicamente sustentados. debe inscribirse obligatoriamente en el registro central del Estado de abanderamiento, La razón fundamental de esta asimilaasegurando el tracto sucesivo y la publicidad ción inmobiliaria radica en el derecho internafrente a terceros. cional y el principio de soberanía. La bandera de un buque o la matrícula de un avión no re• La Hipoteca Naval y Aeronáutica: presentan simples marcas de origen; constiSe trata de figuras de derecho marítimo y aetuyen un nexo jurídico directo con un Estado ronáutico que facultan al propietario a consde abanderamiento. Legalmente, estas platatituir un gravamen real sobre el activo para formas se consideran una extensión flotante o respaldar créditos de gran magnitud. El banco volante del territorio de la nación bajo la cual o institución financiera adquiere un derecho están registradas. Cuando un buque navega preferente sobre el buque o avión, tal como en aguas internacionales, queda sometido de ocurriría con la hipoteca de un edificio de aparforma exclusiva a la jurisdicción, leyes y tributamentos. Si el deudor incumple, el acreedor nales de su bandera. puede promover la ejecución forzosa del bien y su venta en subasta pública internacional. Esta condición de territorialidad abstracta dota a estos activos de una certidumbre Implicaciones en la Metodología jurídica idéntica a la de una propiedad raíz. Al de Valuación igual que un lote urbano no puede ser movido de las fronteras de un país, un buque de bandeComo peritos valuadores, al abordar ra panameña o una aeronave registrada ante la estos activos dejamos de lado los criterios li-

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neales de depreciación de maquinaria común y adoptamos un enfoque tridimensional basado en los estándares internacionales de valuación (IVS), replicando los enfoques tradicionales del sector inmobiliario: 1. Enfoque de Costos (Cost Approach) Se parte del Costo de Reposición Nuevo (CRN), consultando las cotizaciones de los principales astilleros globales o plantas de ensamblaje aeronáutico. La clave aquí estriba en el análisis pormenorizado de la depreciación. No evaluamos únicamente el desgaste físico mecánico, sino que calculamos de forma milimétrica la obsolescencia funcional (cambios en regulaciones medioambientales de emisiones, eficiencia de combustible) y la obsolescencia económica (caídas estructurales en las tarifas de fletes internacionales o sobreoferta de rutas aéreas).

año de construcción y registro de mantenimiento. Conclusión La valuación de buques y aeronaves constituye un punto de convergencia único entre la ingeniería, el derecho internacional y las finanzas de alta especialidad. Al desvincular el concepto de ‘inmueble’ de su rigidez física y trasladarlo al plano de la certidumbre jurídica proporcionada por el abanderamiento, los mercados globales han logrado dotar de estabilidad a los activos más móviles del planeta. Para el perito valuador, dominar este ecosistema metodológico implica reconocer que el verdadero valor de un gigante del aire o del océano no reside únicamente en sus toneladas de acero o en la potencia de sus turbinas, sino en la sólida estructura legal y el flujo de capital internacional que navega junto a ellos bajo una misma bandera.

2. Enfoque de Ingresos (Income Approach) Gran parte de estas flotas operan bajo contratos de arrendamiento a largo plazo (conocidos como charter-parties en el sector marítimo o leasings operativos y financieros en el aeronáutico). Al igual que un valuador inmobiliario capitaliza las rentas de un centro comercial, nosotros proyectamos los flujos netos de caja generados por los fletes o cánones de arrendamiento durante el remanente de vida útil del activo, descontándolos a una tasa que refleje el riesgo país de la bandera y la volatilidad del sector (WACC). (Tabla 1) 3. Enfoque de Mercado (Market Approach) Consiste en la homologación de operaciones de compraventa recientes. Dado que no existe una ‘esquina física’ de comparación, el mercado de estos activos es estrictamente internacional. Recurrimos a plataformas de inteligencia de datos como Clarkson Research para el sector naval o Ascend para el aeronáutico, analizando transacciones de barcos o aviones de la misma clase, capacidad de carga, Identiﬁcación Principal

Clave catastral y escrituras

Mecanismo de Financiamiento

Hipoteca inmobiliaria tradicional

Ciclo de Vida Económica

Prolongado (30 a 50+ años)

Dinámica de Mercado

Fuertemente Local / Regional

(Tabla 1)

Número IMO / Matrícula y Bandera de origen Hipoteca naval o aeronáutica registrada Extenso (20 a 30+ años con overhaul regular) Global y sensible a variables macroeconómicas

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Historia de la valuación en México bién determinadas prácticas de valoración económica de bienes, aunque todavía no pudiera hablarse propiamente de una profesión de valuador.

Arq. Domingo Ibarra Mandujano

a historia de la valuación en México puede remontarse mucho más atrás de 1. El valor como necesidad lo que tradicionalmente económica anterior a la valuase reconoce. Aunque la valuación profesional ción profesional, entendida como una actividad técnica esAntes de la llegada de los pecializada sustentada en méeuropeos, las sociedades metodos, procedimientos, inforsoamericanas ya desarrollaban mación de mercado y criterios complejos sistemas de internormativos, es producto de una Arq. Domingo Ibarra cambio, tributación y distribuevolución mucho más reciente, Mandujano ción de bienes. El valor de dela necesidad de determinar el terminados productos podía valor de los bienes es tan antiestar relacionado con su disponibilidad, utiligua como el intercambio económico mismo. dad, importancia ceremonial, procedencia, dificultad de obtención o posición dentro de las En este sentido, resulta particularredes comerciales. mente interesante observar lo ocurrido en las costas de Veracruz a partir de 1519, con la La llegada de los españoles introdujo, llegada de la expedición encabezada por Hersin embargo, un sistema adicional de valoranán Cortés. El encuentro entre las estructuras ción basado en las prácticas económicas y juríeconómicas mesoamericanas y el sistema codicas de Castilla. Las mercancías comenzaron mercial, fiscal y jurídico de la Corona españoa ser consideradas no solamente por su utila generó, prácticamente desde los primeros lidad o significado social, sino también por su contactos, la necesidad de identificar, cuantiequivalencia monetaria, precio de intercamficar, registrar, valorar y eventualmente grabio, derechos fiscales y valor para efectos var bienes y mercancías. comerciales o patrimoniales. El Archivo General de Indias, conserLa propia organización de la Casa de la vado en Sevilla y actualmente accesible meContratación de las Indias permite comprendiante la plataforma PARES (Portal de Archider este fenómeno. Entre sus atribuciones se vos Españoles) del Ministerio de Cultura de encontraba el control de navíos, tripulaciones España, constituye una fuente fundamental y mercancías, así como el registro de los bienes para aproximarse a este proceso. La documenenviados hacia América y aquellos que regretación de la sección de Patronato contiene exsaban a la península. La institución también pedientes relacionados con la expedición de intervenía en materias relacionadas con el oro, Hernán Cortés desde 1519, mientras que la la plata, las piedras preciosas, las perlas y otros sección correspondiente a la Audiencia de Mébienes sujetos a control de la Real Hacienda. xico reúne documentación que se inicia precisamente en ese año y continúa durante todo el Esto resulta particularmente releperiodo colonial. vante para la historia de la valuación, porque demuestra que la determinación del valor no Por ello, puede sostenerse como hipóera una actividad aislada: formaba parte de un tesis histórica que al mismo tiempo que cosistema administrativo, comercial, fiscal y menzaba la presencia española permanente jurídico. en territorio mexicano, comenzaban tam-

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2. Veracruz y San Juan de Ulúa: el primer escenario americano de valoración de mercancías

1572, registra asuntos relativos al comercio, la aduana, el tesorero y contador de Veracruz y las “avaluaciones de las mercancías”.

En este contexto, Veracruz adquiere una importancia especial. San Juan de Ulúa se convirtió desde los primeros años de la presencia española en uno de los principales puntos de contacto entre las mercancías procedentes de Europa y los productos que salían de la Nueva España.

Otro documento del mismo virrey, fechado en 1576, vuelve a mencionar expresamente las “avaluaciones de mercancías”, relacionadas con la actividad comercial y aduanera. Estos documentos permiten advertir una evolución importante.

La documentación conservada en el Archivo General de Indias permite observar cómo las mercancías eran objeto de registros, cuentas, reclamaciones, operaciones comerciales y determinaciones económicas.

Durante los primeros años del contacto, la valoración aparece vinculada fundamentalmente con la necesidad práctica de establecer el valor económico de bienes concretos. Con el desarrollo del sistema colonial, esa actividad comienza a integrarse en procedimientos administrativos más complejos relacionados con aduanas, comercio, fiscalidad y control de mercancías.

Un documento del AGI correspondiente a 1528, por ejemplo, registra una Real Cédula relacionada con mercancías enviadas desde Burgos a los puertos de Medellín, San Juan de Ulúa y Villarrica. El documento señala que determinadas mercancías habían sido salvadas después del naufragio de una embarcación y que posteriormente fueron vendidas mediante almoneda pública, debiendo remitirse el valor obtenido a la Casa de la Contratación de Sevilla.

Por tanto, puede plantearse una línea evolutiva: Intercambio Identificación de bienes Cuantificación Valoración Registro Fiscalización Regulación Especialización.

Este tipo de documentación es particularmente significativo. Ante un bien que había sufrido una contingencia —en este caso un naufragio— era necesario determinar qué bienes habían sido recuperados, establecer su condición, proceder a su venta y registrar económicamente el resultado.

Esta secuencia constituye uno de los antecedentes históricos de la valuación profesional. 4. El papel del “quinto” y la determinación del valor de los metales

Aunque el procedimiento no corresponde todavía a un avalúo profesional en el sentido contemporáneo, sí contiene elementos fundamentales de una operación valuatoria: identificación del bien, determinación de sus características, apreciación económica y establecimiento de un valor para una operación determinada.

Un caso particularmente interesante corresponde a los metales preciosos. La Corona española desarrolló mecanismos específicos para controlar el oro y la plata procedentes de los territorios americanos. La Casa de la Contratación tenía entre sus funciones la recepción de los metales preciosos destinados a la Real Hacienda y el control del oro y la plata pertenecientes a particulares. La documentación institucional señala incluso la utilización de marcas relacionadas con el llamado quinto, es decir, la participación fiscal correspondiente a la Corona.

3. Del registro de mercancías a la determinación de valores La evolución administrativa de la Nueva España hizo cada vez más frecuente la necesidad de establecer valores económicos.

Aquí aparece una cuestión fundamental para la historia de la valuación: para determinar una obligación fiscal sobre un bien era necesario conocer qué bien era, cuánto pesaba, cuál era su ley o calidad y cuál era su valor económico.

El propio Archivo General de Indias conserva documentos posteriores en los que aparece expresamente el término “avaluaciones de mercancías”. Por ejemplo, una carta del virrey Martín Enríquez de Almansa, fechada en

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des de productos, metales preciosos, tributos, objetos de procedencia indígena, mercancías europeas y bienes que debían incorporarse a un nuevo sistema jurídico y fiscal.

La determinación del valor del oro tampoco era una cuestión meramente comercial. La documentación del Archivo General de Indias contiene referencias al valor del oro, su ley, su tratamiento y la intervención de ensayadores vinculados con la Casa de la Moneda de Sevilla.

La documentación posterior muestra cómo el sistema se fue perfeccionando. Aparecen oficiales reales, tesoreros, contadores, factores, comerciantes, jueces, ensayadores y otros participantes cuya actividad requería determinar o verificar valores.

En términos históricos, el ensayador representa una figura especialmente interesante. Su función implicaba determinar características físicas y de composición de un metal que tenían consecuencias directas sobre su valor monetario.

6. ¿Podemos hablar de los primeros valuadores? La respuesta debe ser cuidadosamente matizada.

Desde la perspectiva de la historia de la valuación, podría considerarse que estas actividades constituyen uno de los antecedentes más antiguos de la valoración especializada, pues el valor ya no dependía exclusivamente de una apreciación comercial, sino de la intervención de una persona con conocimientos técnicos específicos.

Desde una perspectiva contemporánea, sería incorrecto afirmar que Hernán Cortés o alguno de sus funcionarios fue un “valuador profesional” en el sentido actual. Tampoco sería correcto proyectar retrospectivamente la estructura moderna de la profesión hacia el siglo XVI.

5. La experiencia americana y la formación de una cultura de valoración

Sin embargo, sí es posible identificar funciones valuatorias.

El fenómeno tampoco se limitó a México. La documentación de la Casa de la Contratación demuestra que desde las primeras décadas de la expansión española existieron relaciones de precios, cuentas de mercancías, inventarios y procedimientos destinados a establecer valores económicos en distintos territorios americanos.

Cuando una autoridad, comerciante, factor, contador, tesorero, ensayador o funcionario debía establecer el valor de una mercancía para venderla, cobrar un impuesto, determinar un derecho, resolver una controversia o registrar un patrimonio, estaba realizando una actividad que conceptualmente pertenece al ámbito de la valoración.

Un ejemplo conservado en PARES corresponde a relaciones de precios de mercancías procedentes de la isla de la Mona, elaboradas entre 1515 y 1519 para comprobar las cuentas de un factor. El expediente demuestra que antes incluso de la llegada de Cortés a Veracruz ya existían en el ámbito americano procedimientos documentales relacionados con la determinación de precios y la comprobación económica de mercancías.

La diferencia fundamental consiste en que todavía no existía la especialización profesional de la valuación. El valuador moderno integra conocimientos de economía, ingeniería, arquitectura, estadística, mercado, derecho y métodos de valoración. En el siglo XVI, esas funciones se encontraban distribuidas entre diferentes actores de la administración colonial.

Esto permite hacer una precisión histórica importante: los antecedentes de la valuación en México no surgieron de manera completamente aislada en 1519, sino que formaron parte de un proceso económico que ya se estaba desarrollando en las primeras posesiones españolas del Caribe.

En consecuencia, más que hablar de “los primeros valuadores de México”, resulta históricamente más sólido hablar de los primeros antecedentes documentados de las prácticas valuatorias en México. Conclusión

Lo que ocurre en Veracruz es especialmente significativo porque, a partir de 1519, ese sistema se encuentra con una realidad económica mucho más compleja: grandes cantida-

La historia de la valuación en México puede ser interpretada como un proceso mu-

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cho más antiguo que la aparición de las instituciones modernas dedicadas a esta actividad.

toria de la valuación en México tiene uno de sus antecedentes más tempranos en las operaciones económicas y administrativas desarrolladas en las costas de Veracruz durante las primeras décadas del siglo XVI.

Los documentos conservados en el Archivo General de Indias permiten observar que desde los primeros años de la presencia española en América existieron procedimientos destinados a identificar, registrar, cuantificar, intercambiar y determinar económicamente el valor de diferentes bienes.

No se trataba todavía de la valuación profesional tal como hoy la conocemos, pero sí de una actividad esencial: determinar cuánto valía un bien y dejar constancia documental de ese valor.

En el caso particular de Veracruz, San Juan de Ulúa se convirtió en un espacio fundamental para este proceso. Allí confluyeron mercancías europeas, productos americanos, metales preciosos, comerciantes, funcionarios reales y mecanismos fiscales que hicieron indispensable la determinación de valores.

Desde esta perspectiva, la llegada de los españoles a Veracruz no solamente significó el inicio de una nueva etapa política y territorial. También significó la incorporación de un nuevo sistema de valoración económica de los bienes, sistema que progresivamente se institucionalizó mediante la Hacienda Real, las aduanas, los registros mercantiles, los ensayadores, los contadores, los funcionarios reales y, posteriormente, las instituciones y profesionales que darían origen a formas cada vez más especializadas de valuación.

La documentación de 1519 relativa a Hernán Cortés constituye el punto de partida de una serie documental que posteriormente permite encontrar referencias cada vez más explícitas a mercancías, comercio, aduanas y avaluaciones. PARES confirma que el fondo de la Audiencia de México comienza en 1519 y reúne documentación que llega hasta el siglo XIX, mientras que los expedientes específicos de Cortés forman parte de la documentación de Patronato Real relacionada con la conquista.

La investigación de estos documentos abre, por tanto, una línea historiográfica de gran interés: la reconstrucción de la genealogía de la valuación profesional mexicana a partir de sus antecedentes coloniales, teniendo a Veracruz y particularmente a San Juan de Ulúa como uno de sus primeros escenarios documentales.

Por ello, puede proponerse que la his-

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