REVISTA 14va EDICIÓN

COVEVAPRO Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales A.C.

COVEVAPRO

Revista trimestral

Año 4 Núm. 14/2026T 14/2026

“Por la Excelencia en Valuación”

“Por la Excelencia en Valuación”

Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales A.C.

"MÁS ALLÁ DE LO TANGIBLE"

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COVEVAPRO “Por la Excelencia en Valuación”

DIRECTORIO COVEVAPRO

“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.

5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.

Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com EDITORES RESPONSABLES

Maestro Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Presidente COVEVAPRO

CASA DE LOS CONDES DE ZEVALLOS El Portal de Zevallos en Córdoba, Veracruz, es un icónico monumento histórico del siglo XVII (circa 1687), famoso por ser el lugar donde Agustín de Iturbide y Juan O’Donojú firmaron los Tratados de Córdoba el 24 de agosto de 1821, sellando la independencia de México.

Actualmente, este edificio de estilo colonial alberga restaurantes y cafés, funcionando como el centro social y comercial más importante de la ciudad.

Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Editor Jefe

Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Director de Publicidad/Social Media Manager

Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Editor de Sección

L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Director Creativo

Fundación: Construido hacia finales del siglo XVII (algunas fuentes señalan 1687) por el capitán José Manuel de Zevallos.

Importancia Histórica: Aquí se firmaron los Tratados de Córdoba el 24 de agosto de 1821, documento que reconoció la independencia de la Nueva España (México) frente a España.

QR PÁGINA FACEBOOK

Arquitectura: Es un claro ejemplo de la arquitectura virreinal con arcos de medio punto y columnas de piedra, diseñado originalmente como parte de las “Casas Consistoriales”.

QR PÁGINA WEB Uso Histórico: Durante el siglo XIX, sirvió como hotel y descanso para viajeros en la ruta entre la Ciudad de México y el puerto de Veracruz.

“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.

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Editorial del

Presidente La valuación frente a una nueva era

que la actualización permanente constituye una obligación ética.

La capacitación continua, la investigación, el intercambio de experiencias y la incorporación responsable de nuevas tecnologías forman parte del compromiso que asumimos con la sociedad y con nuestra propia profesión.

E

stimados asociados del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales COVEVAPRO A.C., colegas, académicos, estudiantes y apreciables lectores:

Cada época presenta deLa presente edición reúne safíos que transforman la manera investigaciones y artículos que en que las profesiones evolucio- Mtro. Arq. Domingo reflejan el compromiso de nuesnan. La nuestra no es la excep- Antonio Ibarra tros autores con el desarrollo del conocimiento valuatorio. Cada ción. Hoy somos testigos de una Mandujano revolución tecnológica impulsauno aporta elementos que enrida por la inteligencia artificial, el quecen el análisis técnico y foranálisis masivo de datos, la automatización y talecen el ejercicio profesional desde distintas la digitalización de los procesos. Estas herraespecialidades. Mi reconocimiento a quienes mientas están modificando la forma en que se generosamente comparten su experiencia y obtiene, procesa y analiza la información, gecontribuyen a consolidar esta revista como un nerando cambios profundos en prácticamente espacio de difusión académica y profesional. todas las disciplinas.

Estoy convencido de que el futuro perAnte este escenario surge una pretenecerá a los valuadores que combinen tres gunta inevitable: ¿está preparada la valuación fortalezas: conocimiento técnico, pensamiento profesional para esta nueva realidad? crítico y dominio de las nuevas herramientas tecnológicas. Esa combinación permitirá resLa respuesta, desde mi perspectiva, es ponder con mayor precisión a las necesidades sí; pero con una condición fundamental: debede una sociedad que exige cada vez más transmos comprender que la tecnología no sustituparencia, certeza y profesionalismo. ye al conocimiento, sino que amplía nuestras capacidades.

En COVEVAPRO seguiremos trabajando para impulsar una comunidad profesioLa inteligencia artificial podrá consulnal preparada para afrontar los retos del pretar miles de operaciones de mercado en sesente y construir las oportunidades del futuro. gundos, identificar patrones estadísticos, anaNuestra misión continúa siendo la misma deslizar imágenes satelitales, interpretar bases de de nuestra fundación: promover la excelencia, datos y generar modelos predictivos con una fortalecer la ética y dignificar el ejercicio provelocidad antes impensable. Sin embargo, aún fesional de la valuación. existe un elemento insustituible: el criterio profesional.

Sigamos construyendo juntos el futuro de nuestra profesión.

Detrás de cada avalúo existe una realidad que ninguna plataforma puede com“COVEVAPRO, por la Excelencia prender por sí sola. Cada inmueble, cada emen la Valuación.” presa, cada maquinaria, cada activo ambiental o intangible posee características particulares Mtro. Arq. Domingo Antonio que exigen interpretación técnica, experienIbarra Mandujano cia, responsabilidad y, sobre todo, juicio profePresidente sional.

Colegio Veracruzano de Desde el Colegio Veracruzano de VaValuadores Profesionales A.C. luadores Profesionales creemos firmemente

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CONSEJO DIRECTIVO C. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Presidente

C. Luz del Alba Sánchez Cruz Secretario

C. Carlos Fernando Ruíz Rosas Vicepresidente

C. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente Zona Xalapa

C. Eduardo Amet Ramos Vicarte Tesorero

C. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente Zona Sur de Veracruz

INDICE Análisis del Incremento de los precios de la vivienda en México 2021-2025

Pág. 03

Reflexiones sobre los inmuebles históricos o catalogados

Pág. 05

La accesibilidad universal no está reñida con la estética y tiene un valor

Pág, 07

Entorno inmediato y avalúos inmobiliarios

Pág. 09

Tipología de las construcciones e impacto en la ciudad

Pág, 13

¿Qué es el RATIO y para qué sirve?

Pág, 22

Polymarket una plataforma de valuación para escenarios futuros

Pág, 26

El debate de la valoración contingente

Pág. 30

Enfoque de Valuación y método de valuación: una distinción fundamental en la práctica valuatoria moderna

Pág, 33

Toma de protesta al tercer consejo Directivo del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales, AC COVEVAPRO

Pág, 37

Directorio COVEVAPRO

Pág. 40

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Análisis del Incremento de los precios de la vivienda en México 2021-2025 Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe

tiva de bienes y servicios en un periodo determinado.

Tendencia del mercado inmobiliario según el Índice SHF

Para 2025, el INPC registró una variación anual de aproximadamente 3.7%, lo que signil Índice SHF de Precios fica que los precios generales de de la Vivienda, calculabienes y servicios aumentaron do y publicado por la Soen ese orden. ciedad Hipotecaria Fe• El Índice SHF crece sustanderal (SHF), mide la evolución cialmente más rápido que el de los precios de las viviendas INPC. adquiridas con crédito hipoteMientras la inflación general cario en México con base en un Arq. Gilberto Luis mostró incrementos cercanos año base uniforme y compara- Tovar Arizpe al 3.7% anual, los precios de la bles por periodos (generalmenvivienda crecieron alrededor te trimestrales o anuales). del 8.7% anual.

• Esto indica que el mercado de Los resultados más recientes disponivivienda no solo acompaña a la inflación bles muestran que: general, sino que se aprecia a un ritmo signi• En el 2025 el índice acumulado ficativamente mayor, reflejando factores esanual de precios de vivienda creció aproxitructurales propios del sector inmobiliario y madamente 8.7% a nivel nacional respecto a del crédito hipotecario.

2024.

• Este incremento se observa tanto Como valuador profesional, al analien vivienda nueva (aprox. 8.5%) como en vizar tendencias de mercado y determinar valovienda usada (aprox. 8.7%). res razonables de propiedad, conviene consi• Tipologías específicas, como vivienderar lo siguiente: da económica-social, se apreciaron aún más (en torno al 11%).

1. Especifidad sectorial • Existen variaciones importantes por El INPC mide bienes y servicios en geregión y zona metropolitana: por ejemplo, en neral; no refleja las dinámicas particulares Guadalajara y Tijuana las tasas de crecimiendel mercado inmobiliario (costo de materiato del índice superaron el promedio nacional les, financiamiento, oferta/demanda, condicio(10% +). nes crediticias). El Índice SHF sí lo hace.

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2. Representatividad de transacciones reales El índice SHF incorpora datos de avalúos y precios observados en operaciones de crédito hipotecario, ofreciendo una medida más precisa del comportamiento real de los precios en el sector vivienda, mientras que el INPC no está diseñado para bienes raíces.

Este patrón se repite durante varios años: el índice ha mostrado crecimientos sostenidos desde 2021 hasta 2025, con cifras superiores a los aumentos promedio de la economía.

Por otro lado, El INPC es el indicador oficial de inflación general en México, calculado por el INEGI, y refleja cómo varían en promedio los precios de una canasta representa-

3. Uso en ajustes y estimaciones de valor

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En trabajos de valuación, especialmente para fines hipotecarios, fiscales o de aseguramiento, el Índice SHF permite: • Ajustar valores históricos de propiedad.

• Estimar tendencias de plusvalía por segmento o región.

• Comparar resultados por tipología (nueva vs usada).

Esto aporta una base estadística que complementa la experiencia y análisis comparativo de mercado.

cruz–Boca del Río–Medellín–Alvarado, en el estado de Veracruz, ha experimentado un crecimiento sostenido en los precios, aunque con un desempeño ligeramente inferior al promedio nacional. Este artículo analiza la evolución del valor habitacional utilizando como fuente principal el Índice SHF de Precios de la Vivienda, y contrasta sus resultados con la segmentación de mercado del Infonavit y la información sectorial de CANADEVI. La zona conurbada integrada por los municipios de Veracruz, Boca del Río, Medellín y Alvarado constituye el principal mercado inmobiliario del litoral veracruzano. Su dinamismo responde a factores como: • Crecimiento urbano horizontal y vertical.

• Desarrollo turístico y residencial costero.

• Mayor participación de vivienda media y residencial.

• Condiciones de financiamiento hipotecario relativamente estables en la década.

Aunque el Índice SHF es una herramienta robusta, su uso requiere criterio profesional: 1. Debe complementar, no sustituir, una valuación integral.

No debe reemplazar el análisis de comparables, condiciones físicas del inmueble, ubicación ni restricciones de mercado local.

2. Verificar periodo y cobertura geográfica.

El índice puede mostrar promedios nacionales o por zona metropolitana; es importante elegir la serie más relevante para el inmueble valuado.

3. Ajuste por inflación real.

Aunque la apreciación supera el INPC, no todas las regiones o tipos de vivienda crecerán al mismo ritmo; aplicar promedios sin justificación técnica puede sesgar resultados.

4. Evitar extrapolaciones exageradas.

Indicador Variación anual 2025 Índice SHF de Precios ~8.7% ++ anual de la Vivienda Inflación general ~3.7% anual (INPC)

Los precios de vivienda crecieron considerablemente más que la inflación general, lo que sugiere que el fenómeno responde a factores específicos del mercado (demanda, financiamiento, escasez relativa de oferta, segmentación geográfica).

Usar el índice para prever precios futuros requiere prudencia y debe considerarse junto con factores macroeconómicos, tasas de interés hipotecario, políticas de vivienda y oferta disponible.

Para valuadores, el Índice SHF representa una herramienta técnica fundamental para medir tendencias, justificar ajustes y analizar escenarios, siempre combinándolo con práctica profesional y otros indicadores relevantes del mercado.

Durante la última década, el mercado de vivienda en la zona conurbada de Vera-

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Reflexiones sobre los inmuebles históricos o catalogados Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica

origen a la arquitectura virreinal”.

Posteriormente expresa el medio de comunicación en su nota: “El Colegio de Arquitectos en el Estado de Veracruz, señaló que los trabajos que se realizan en la Catedral de Xalapa cuentan con un seguimiento técnico puntual y no corresponden a intervenciones improvisadas”.

A

mables lectores: En el mes de enero del 2026, salió publicado en un medio digital en Xalapa, Ver., la siguiente nota: “Remodelación de la Catedral de Xalapa desata debate por uso de materiales”

Y continua la nota “que las acciones se desarrollan bajo criterios profesionales, considerando la compatibilidad de materiales y el uso de sistemas constructivos tradicionales, con la asesoría de especialistas en la materia”.

Arq. Enrique Cervera Muñoz

La nota surgió porqué un distinguido Académico y Doctorado en arquitectura, cuestionó en un post de la red social, el uso del Cemento en la restauración del inmueble, y cuestionaba ¿dónde estaba el INAH? lo mismo que ¿dónde estaba el colegio de arquitectos restauradores?

Imagen de Crónica de Xalapa El académico expuso en su post “En la restauración de aplanados en edificios patrimoniales en México, el material no es un simple medio técnico, sino un componente ontológico del edificio: forma parte de su modo de existir en el tiempo. Sustituir los morteros de cal viva y baba de nopal por cemento Portland no es una neutral actualización tecnológica, sino una ruptura radical con la lógica física, química y cultural que dio

Mucilago de baba de nopal

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En sí, este tema que les expongo, va dirigido al campo de la valuación, y quienes ejercen avalúos de patrimonios históricos y/o catalogados, y es para considerar las discrepancias, en las que se van encontrar sino fundamentan correctamente un avalúo de esta naturaleza y que les dejo aquí como reflexión.

1. El INAH es la responsable del mantenimiento según el art. 30 de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos debiendo observar, el artículo 9 de la Norma de Investigación Arqueológica y en consecuencia, si el trabajo es delegado a un tercero, quien resulte, debe tener la certificación para realizar dichos trabajos.

2. El arquitecto Académico, emitió una observación personal que, si se cumplieran todas las disposiciones relativos a este tipo de Inmuebles, pues tiene la razón. municación publicado en enero

3. Por otra parte, si vemos la restauración como lo expresa el colegio, según la nota “bajo criterios profesionales, considerando la compatibilidad de materiales” es decir lo existente para 2026, pues también tendrán razón

El INAH debe mostrar al valuador su bitácora de restauración al igual que sus dictámenes técnicos, o cambios de manera adicional para considerarse en la metodología de un avalúo histórico y/o catalogado, que sustenta los premios o deméritos, entre otros conceptos que le apliquen, según el propósito del avalúo.

Es conveniente tener en cuenta, que el medio ambiente de hace 200 años al igual que la densidad poblacional no es la misma que tenemos hoy, independientemente que los materiales de esa época, hoy, pueden no existir, o estar restringidos como la misma cal, al que le atribuyen alto índice cancerígeno y generador de salitres, la baba de nopal de manera natural, producto mayormente usado para alimentación, nutrición y salud en nuestro país, sin quitar la propiedad de ser un elemento para la construcción y que las entidades ambientales también han de tener alguna norma.

Queda mucho tema por desarrollar y las autoridades competentes con sus especialistas temáticos, deben homologar los criterios de restauración para estos inmuebles a nuestros tiempos, para no dar pie a las discrepancias.

Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx

Algunos dirán, “la baba de nopal ya está industrializada en cubetas para competir con los aditivos que conocemos en el mercado de la construcción”, entonces ya no estamos hablando de lo mismo y por lo tanto, hasta podría haber otros productos de mayor responsabilidad ambiental y mayor durabilidad, para evitar una contaminación por estar restaurando cada corto tiempo un inmueble histórico.

Fuente de información https://lasillarota.com/veracruz/local/2026/1/10/remodelacion-de-la-catedral-de-xalapa-desata-debate-por-uso-de-materiales-579192.html

EN CONCLUSIÓN: valuar este género de inmuebles, el INAH es la entidad responsable, y no debe prestarse a indicaciones de una administración de cambiar el color de la catedral para “estar a tono con el palacio de gobierno” según un post de otro medio de co-

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La accesibilidad universal no está reñida con la estética y tiene un valor ODS ONU 11.

Lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles

pacidad, es frecuente escuchar, con indolencia, cosas como: “ni que fueran tantos”; quienes así se expresan, simplemente ignoran que no se ven “tantos”, precisamente porque no pueden salir ni acompañados y menos de manera autónoma. No les es Meta 11.7. posible superar el enorme reto De aquí a 2030, proporde sortear la gran cantidad de cionar acceso universal a barreras arquitectónicas, algunas ni los atletas paralímpicos zonas verdes y espacios pueden, como, por ejemplo, públicos seguros, inclusivos Roberto de Jesús subir las rampas que se ponen y accesibles, en particular Olavarrieta Marenco en banquetas o edificios, señapara las mujeres y los niños, lizadas con el símbolo universal las personas de edad y las azul con la silla de ruedas. He personas con discapacidad escuchado, también con demasiada frecuencia, aún entre arquitectos “la rampa ideal es Meta 11n.1 del 12 %”, cuando en realidad, “la peor” es de Acceso efectivo de las personas a 6% en rampas largas y que “la mejor” sería la de viviendas y servicios básicos bajo una 0% -o inexistente, más bien-. De las facilidades para invidentes u otras discapacidades casi ni perspectiva de derechos, adecuados, se consideran. Por otra parte, esta problemáseguros y asequibles con énfasis en los tica no sólo es de personas enfermas, puede grupos en desventaja ser una mujer embarazada, un anciano o, uno Roberto de Jesús Olavarrieta Marenco mismo, de viejo. También es, lamentablemente, frecuente observar banquetas en las que a accesibilidad universal debe ser enen una esquina existe una rampa o un señalatendida y valorada en los proyectos miento en piso para invidentes y en la siguienurbanos y arquitectónicos, ya que, deste ya no, es decir no hay circuitos pertinentes, graciadamente, con frecuencia se mencon lógica utilidad de conectar espacios que ciona en el discurso pero no se aplica en la reapermitan un uso útil y racional que permita la lidad y cuando se hace, frecuentemente sólo independencia de las personas con necesidase hace como una forma de lavar conciencias des diferentes. y sin eficacia -es decir no se logra lo requeri-

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do- porque no se conocen las normas oficiales ni se reconoce la dimensión de la problemática. Se estima que hasta un 17% de la población del estado de Veracruz padece algún tipo de discapacidad, limitación, problema o condición mental; por otra parte, el envejecimiento de la población y la alta prevalencia de la diabetes y la hipertensión arterial, elevan el riesgo de discapacidad.

También se observa el falso dilema entre belleza o estética y la accesibilidad universal. Se tiende a considerar que los cambios de nivel del piso son más atractivos o “bellos”, que los pisos planos. Y así, esa “sala hundida,” ese “acceso elevado” con varios escalones o ese escalón entre sala y comedor que se pensaron como “un gran detalle”, con el paso del tiempo y la vejez o cuando se sufren secuelas de un accidente, se vuelven como barreras indeseables,

En relación a las personas con disca-

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muy difíciles o imposibles de franquear de manera independiente.

norancia acerca de la problemática y soluciones de la discapacidad, es necesario, como en otros temas tratados con anterioridad, construir colectivamente metodologías claras de evaluación en general, y de valuación profesional en particular; así como realizar campañas de concientización, hacia los clientes, usuarios de las edificaciones y hacia las autoridades que están involucradas en los procesos de diseño, construcción y supervisión. Y esto, claro, de la mano de los colegios de profesionales y de las universidades relacionadas a ellos, de tal manera que se premien a los inmuebles que logren la sostenibilidad con la accesibilidad universal de manera eficaz y bella.

Ello nos hace reflexionar en que hay otras maneras estéticas de resolver, de remarcar o jerarquizar espacios, por ejemplo, recurriendo a cambios de altura de techos o plafones, cambios de aspecto de pavimentos y una larga lista de soluciones que podrían proporcionarnos la creatividad y la eficacia del diseñador urbano-arquitectónico. Con ello se sumaría, también, a la anhelada sostenibilidad humana.

Ahora bien, como enfrentamos esa ig-

Referencias INEGI. Censo de Población y Vivienda 2020. https://www.inegi.org.mx/app/tabulados/interactivos/?px=Discapacidad_01&bd=Discapacidad&utm_source=copilot.com (recuperado el 3 de abril de 2026). https://agenda2030.mx/ODSGoalSelected.html?ti=T&cveArb=ODS0110&goal=0&lang=es#/ind (recuperado el 4 de abril de 2026) http://www.data.seduvi.cdmx.gob.mx/portal/images/banners/banner_derecho/documentos/Manual_Normas_Tecnicas_ Accesibilidad_2016.pdf (recuperado el 27 de marzo 2026). https://www.archdaily.mx/mx/874787/descarga-esta-didactica-interpretacion-grafica-de-la-normativa-de-accesibilidad-universal-en-chile?ad_source=search&ad_medium=projects_tab&ad_source=search&ad_medium=search_result_all (recuperado el 27 de marzo 2026). https://www.inegi.org.mx/app/tabulados/interactivos/?px=Discapacidad_01&bd=Discapacidad&utm_source=copilot.com (recuperado el 2 de abril 2026).

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Entorno inmediato y avalúos inmobiliarios Dra. Ana Aurora Fernández Mayo ¹

valuación precisa y de calidad.

Desarrollo

Introducción En México, el valor de una vivienda puede estar influido por a actividad valuatoria es el entorno urbano, el cual conuna ciencia sustentada sidera componentes de infraesen un análisis preciso del tructura, equipamiento urbano mercado que obliga a y calidad ambiental principalquien se dedica a ello, conocer mente, sin dejar de mencionar la oferta para seleccionar posla seguridad y accesibilidad que teriormente los modelos más en la actualidad pueden impaccercanos al objeto de estudio tar positiva o negativamente en y examinarlas, una por una ha- Dra. Ana Aurora el valor de un inmueble. ciendo una comparación que Fernández Mayo determine la homologación a través de identificar la igualdad Al realizar un avalúo, es imde condiciones y características de cada una. portante considerar una serie de aspectos En la práctica de la valuación inmobiliaria se operativos y metodológicos para un resultado consideran diversos factores para determinar eficaz, es decir, se requiere apegar a un proel valor de un inmueble, entre ellos, el entorno ceso científico que permita principalmente la en donde se ubica, lo cual debe garantizar que identificación del bien, objeto de estudio del el valor de los bienes esté acorde al valor de avalúo, así como el reconocimiento del terreno la tierra en el mercado y en caso de una trany analizar la zona donde se ubica el bien para la sacción particular o bancaria de compraventa, correcta determinación del valor. Cada una de traslado de dominio o hipoteca responda a la estas acciones permite reconocer las caractenegociación justa para ambas partes. rísticas físicas del bien ya que son parte del entorno que determinarán los valores en la zona Lo anterior nos lleva a reflexionar de estudio a través del proceso metodológico acerca de la apreciación que puede llegar a aplicado. tener cada valuador con relación a los elementos del entorno que intervienen en el proceso En este sentido, es importante una valuatorio, es decir, todos quienes realizan un adecuada identificación del bien que se desea avalúo pueden tener diferentes perspectivas valuar para evitar la realización de un análisis y enfoques del entorno que rodea al inmueerróneo, es decir, en ocasiones se puede hacer ble, lo que según la opinión personal de cada un estudio sobre un predio distinto o se convaluador pudiera ser de mayor valor, para alsideran datos distintos, lo que muchas veces guien más pudiera ser muy buena, para otros sucede al confundir la ubicación correcta o buena, lo que impactaría en el resultado final que los datos otorgados por el solicitante sean al no haber un factor que determine estas conerróneos. Para evitar esto es imprescindible sideraciones. contar con los documentos oficiales: planos con la referencia geográfica, cédula catastral o La idea de este estudio es focalizar un mapa de geolocalización que indiquen con la justificación de cada factor a considerar en exactitud la ubicación del bien a valuar. todo proceso valuatorio, que conlleve a una

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y género arquitectónico, caminos y minas, que incluyen los complementos y obras que determinan su mayor y mejor funcionalidad.

El proceso de visita para el reconocimiento del sitio debe realizarse con el objetivo de constatar la información recopilada anteriormente y/u obtener una nueva información cuando no aparecen en los documentos los aspectos relevantes del bien o del entorno inmediato, por lo que se precisa resaltar la importancia de estudiar el entorno inmediato para establecer aquellos aspectos que favorecen o no el valor del bien inmueble. A continuación, se abordan los temas de entorno y la metodología del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN, 2017) para ubicar las condicionantes de cada aspecto y su relación a considerar en un avalúo.

Lo anterior es una referencia de análisis para comprender el significado del entorno y sus componentes para realizar el análisis respectivo que conlleve a obtener las consideraciones respectivas dentro de un proceso valuatorio de un bien inmueble.

Metodología El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) establece en el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por y demás disposiciones aplicables fundamenta “las bases que permiten la utilización de conceptos, técnicas, principios básicos, enfoques establecidos, así como las directrices básicas a seguir para el cálculo y demás actividades y técnicas aplicadas para la estimación de valores utilizadas en la información financiera de bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios) bienes muebles: maquinaria y equipo o propiedad personal y negocios” (SHCP, 2017).

Entorno Según la RAE (2026) entorno es “lo que rodea a un ambiente”, también se refiere a “un conjunto de características que definen el lugar y la forma de ejecución de una aplicación” Respecto al entorno urbano, Kevin Lynch en su libro (1960) define el entorno urbano “a partir de la manera en que los habitantes perciben y se orientan dentro de la ciudad”.

Lynch menciona que la clave está en la imagen urbana y en la legibilidad del espacio: “un entorno urbano es comprensible y significativo cuando sus elementos físicos permiten que las personas construyan mapas mentales claros y se desplacen con facilidad”.

Condicionantes del entorno • Proximidad urbana: o Céntrica o Intermedia o Periferia o Rural • Vías de acceso, recubrimientos e importancia de las mismas • Tipos de construcción predominante

o Vivienda, comercio, industria • Topografía • Contaminación ambiental

o Basureros, arroyos/ria

chuelos de aguas negras, au ditiva • Uso del suelo o Habitacional o Industrial o Comercio

Desde la perspectiva de la autora, entorno se refiere a las características o cualidades privativas del medio ambiente Natural y/o Urbano que afectan o favorecen al bien inmueble en estudio.

En otra vertiente correspondiente a la metodología de valuación, abordar el tema de los bienes inmuebles se refiere a aquellos bienes que no se pueden mover y pueden ser urbanos, agropecuarios, mixtos y, dependiendo de su uso pueden ser: tierras, construcciones públicas, parques, edificios de diverso tipo

1 Doctora en Educación por la Universidad de Xalapa, Maestra en Administración Educativa por la Universidad Veracruzana y en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales por el Instituto Tecnológico de la Construcción de México, Especialista en Valuación de Biens por la Universidad Veracruzana. Profesora de Tiempo Completo en la Universidad Veracruzana. Miembro del Sistema Nacional de Investigadores, SECIHTI. Perfil PRODEP. Miembro del Cuerpo Académico consolidado UV-CA-363 “Filosofía y Educación en Arquitectura y Construcción”, coordinando la LGAC Historia, Cultura y Medio Ambiente. Vicepresidenta y miembro fundador del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales (COVEVAPRO).

Se le llama “homologación” al proceso mediante el cual una autoridad, institución o persona compara un objeto, proceso o documento para obtener un resultado estándar. En México y en otros países, se aplica en ámbitos como títulos académicos, productos, vehículos o actos jurídicos (LEGSA, 2026).

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Área de influencia máxima.

Frente Total (ambas calles) n= Frente tipo

Influencia máxima por esquina 3 veces el frente tipo a cada lado.

1.00 n 6.00 y se toma el valor de calle más alto.

A = Comercial lujo 25 x 25 (Sólo en ciudades muy grandes)

1.- Zona céntrica y comercial de lujo y = 0.07n + 0.08

15 % a 50 % máximo (Caso A).

B = Comercial 20 x 20

2.- Zona comercial de 1* y = 0.04n + 0.06

10 % a 30 % máximo (Caso B).

C = Habitacional 10 x 10

3.- Comercial de 2da. y residencial y = 0.03n + 0.02 4.- Habitacional y = 0.04n - 0.04

Esquina:

5 % a 20 % máximo (Caso B).

0 % a 20 % máximo (Caso C).

Imagen 1.- Factores de zona a considerar en un avalúo Clasificación de zona:

Habitacional de segundo orden (buena).

Referencia de proximidad urbana SHF:

Intermedia

Tipo de construcción predominante en calles circundantes: Índice de saturación en la zona:

Tipo

Moderno

1 Número de Niveles

Calidad

Mediana

5

Uso de Construcciones

Mixta

De 3 a 5

Comercial, predominando el coemcio y las oficinas

98.00%

Densidad de población:

Normal

Nivel socioeconómico:

Medio.

Vías de acceso e importancia de las mismas:

Por el Boulevard Miguel Alemán, vialidad en la zona, a la altura del Hospital Regional de Boca del Río, Calle Francisco Villa, vialidad secundaria en la zona

Infraestructura disponible en la zona Agua Potable:

Red mpal. con suministro al inmueble.

Drenaje:

Red mixta (drenaje y pluvial) con conexión.

Transporte:

Alcantarillado:

Red mixta (drenaje y pluvial) con conexión.

Basura:

Electrificación:

Aérea con acometida al inmueble.

Alumbrado Público:

Sistema de cableado aéreo.

Vialidades: Banquetas:

De concreto asfáltico.

De concreto.

Guarniciones:

De concreto sección trapezoidal.

Proximidad urbana:

Intermedia

Nivel socioeconómico: Medio bajo y medio

Telefónia:

Vigilancia: Gas: Señalización:

Red aérea sin acometida al inmueble Urbano, se aborda entre 300 y 600 m.

Servicio municipal con frecuencia.

Municipal.

No existe suministro.

Completa en calles y avenidas.

IGLESIA: entre 300 y 600 m.

PLAZA PÚBLICA:

entre 900 y 1,200 m.

MERCADO: a más de 2,000 m.

PARQUE/JARDÍN:

entre 1,200 y 1,500 m.

ESCUELA: entre 300 y 600 m.

HOSPITAL:

a más de 2,000 m.

EST. TRANSPORTE:

entre 300 y 600 m.

BANCO: entre 900 y 1,200 m.

Imagen 2.- Factores de zona a considerar en un avalúo Como ejemplo se puede mencionar que, en ciudades como Xalapa, capital del Estado de Veracruz, México y Banderilla, ciudad

o Agropecuario / forestal o Servicios o Mixtos • Equipamiento urbano • Servicios públicos (redes de infraestructura) • Riesgos

Xalapa: Alto valor: Centro Histórico, Universidad Veracruzana, Plaza Américas, cercanas a servicios, comercio y vialidades.

En las siguientes imágenes se pueden apreciar los parámetros que se consideran en un avalúo para obtener los factores con relación a la zona donde se inserta el inmueble, así como las características del entorno que serán parte importante en el resultado final:

Imagen 1: Barrio de Xallitic, Centro Histórico, Xalapa, Veracruz

Asimismo, también se consideran las características del entorno. (Imagen 2) Lo anterior muestra que las características del entorno son de vital importancia en el valor final de un proceso valuatorio y que, la toma de decisiones del valuador dependerá de su análisis y precisión en la obtención de los factores.

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Banderilla:

Menor valor: Colonias populares y zonas de inundación, falta de servicios y riesgos ambientales.

Alto valor: Fraccionamientos residenciales y zonas cercanas a la vía hacia CDMX, autopista de conectividad y urbanización planificada.

Imagen 3: Entorno colonia popular en Xalapa, Veracruz

Imagen 2: Palacio Municipal, Centro de Banderilla, Veracruz.

Conclusiones El entorno urbano impacta fuertemente el valor de una vivienda, ya que está influido por factores de servicios públicos, infraestructura, accesibilidad, seguridad y calidad ambiental que incluye focos de contaminación olfativa y visual.

Menor valor: Colonias populares, asentamientos irregulares y contaminación olfativa o visual.

Imagen 4: Entorno colonia popular en Banderilla, Veracruz.

Las condicionantes del entorno pueden aumentar o disminuir significativamente el precio de un inmueble.

Como ejemplo se mencionó que, en ciudades como Xalapa y Banderilla, la cercanía a vialidades principales, escuelas y espacios verdes pueden elevar el valor de un inmueble, considerando también que, si existen problemas de inseguridad, contaminación o falta de servicios e infraestructura, pueden reducirlo.

Puesto que el factor de zona es el reflejo de cómo el contexto urbano y social influyen directamente en el valor de un inmueble ¿de qué manera tomar la decisión de considerar el factor de la zona en estudio para que el resultado no difiera de manera positiva o negativa al obtener el valor final? ¿realmente el factor de zona que se aplica en cada proceso valuatorio corresponde al sitio en donde se emplaza el inmueble en estudio?

valor de una vivienda obtenido después del estudio debe corresponder tanto a sus características físicas como a su relación dentro del barrio y la ciudad en donde está ubicada.

Referencias LEGSA (2026). Plataforma Educativa y de Consulta. https://legsa.com.mx/ LYNCH Kevin (1960). The Image of the City. Cambridge, MA: MIT Press. https://urbandesigner.org/la-imagen-dela-ciudad-de-kevin-lynch/ SECRETARÍA DE HACIENDA Y CRÉDITO PÚBLICO (SHCP, 2017). Diario Oficial. Metodología de los servicios valuatorios del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN). https://www.gob.mx/ cms/uploads/attachment/file/976342/89-_METODOLOG_A_INDAABIN_-_informaci_n_financiera.pdf

Es importante señalar que dentro de este proceso no es suficiente valuar la construcción, también se requiere del análisis del entorno para determinar el valor justo de mercado al concluir el proceso valuatorio y de esta manera, se pueda hacer un análisis preciso del impacto del entorno urbano en el valor del inmueble, objeto de estudio, destacando que el

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Tipología de las construcciones e impacto en la ciudad Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe, C. P. Alberto Gabriel Saldívar Lugo y Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano

Análisis reflexivo de la conurbación Veracruz-Boca del Río-Medellín-Alvarado, así como la zona conurbada de la Ciudad de Xalapa

ineficiente, presión ambiental y comportamientos diferenciados en el valor del suelo.

Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe

L

as ciudades no se construyen únicamente a partir de edificios, sino a partir de decisiones, explícitas o implícitas, sobre cómo se organizan sus funciones en el territorio. Detrás de cada zona habitacional, corredor comercial o área industrial existe una lógica que no solo define la forma urbana, sino también la manera en que las personas viven, se desplazan y acceden a oportunidades.

En este contexto, el estudio de las tipologías de construcción adquiere una relevancia particular. Más allá de su clasificación formal, su distribución dentro del territorio permite comprender cómo se estructura la ciudad y cómo se generan sus dinámicas internas. La forma en que estas tipologías se combinan o se fragmentan determina si la ciudad opera de manera integrada o si, por el contrario, presenta desequilibrios que afectan su funcionamiento.

El presente trabajo aborda esta problemática a partir de un análisis que vincula teoría urbana, casos internacionales y estudio territorial aplicado. Se examina el papel de la mezcla tipológica en la configuración de ciudades eficientes, para posteriormente contrastarlo C. P. Alberto Gabriel con el caso de la conurbación Saldívar Lugo Veracruz–Boca del Río–Medellín–Alvarado, así como con la conurbación de la ciudad de En las últimas décadas, el crecimiento Xalpa, donde el crecimiento reciente permite urbano en muchas ciudades latinoamericanas observar con claridad los efectos de una distriha estado marcado por una expansión acelebución desigual. rada que, en numerosos casos, ha carecido de una visión integral. Este proceso ha dado lugar A partir de este enfoque, el documena configuraciones territoriales donde las actito propone una lectura de la ciudad no solo vidades se encuentran separadas, los servicios como espacio físico, sino como un sistema diconcentrados y la vivienda desplazada hacia námico en el que la organización del territorio la periferia. Como consecuencia, emergen influye directamente en su funcionamiento problemáticas que trascienden lo físico, refley en la generación de valor. Esta perspectiva jándose en desigualdad territorial, movilidad permite establecer un puente entre el análisis

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económica global, pero que la congestión, la contaminación y la expansión urbana reducen los beneficios de esa concentración.

urbano y la valuación inmobiliaria, aportando elementos para comprender no solo la situación actual, sino también las tendencias futuras del desarrollo urbano.

La tipología de las construcciones clasifica los edificios según su uso, forma, escala, densidad, relación con la calle y función urbana. No solo describe edificios, ayuda a entender cómo una ciudad produce movilidad, valor del suelo, actividad económica, vida social, servicios y desigualdades.

3. Tipología industrial y logística Incluye fábricas, bodegas, parques industriales, centros de distribución, talleres y plataformas logísticas. Requiere lotes amplios, accesibilidad a transArq. Domingo Antonio porte de carga, conexión con Ibarra Mandujano carreteras, ferrocarril, puertos o periferias urbanas.

Su impacto positivo es la creación de empleo, productividad y redes económicas. Su impacto negativo aparece cuando se mezcla de forma incompatible con vivienda: contaminación, ruido, tráfico pesado, riesgos ambientales y fragmentación urbana. Por ello, la planeación debe equilibrar accesibilidad productiva con protección ambiental y calidad de vida.

1. Tipología residencial Incluye vivienda unifamiliar, dúplex, vivienda multifamiliar, departamentos en altura, conjuntos cerrados y vivienda social. Su impacto urbano depende principalmente de la densidad y de su cercanía a transporte, empleo y servicios.

La vivienda de baja densidad suele expandir la mancha urbana, aumenta viajes en automóvil y encarece la provisión de infraestructura. En cambio, la vivienda multifamiliar bien localizada puede reducir distancias, sostener comercio local y hacer más viable el transporte público. ONU-Hábitat señala que las ciudades compactas reducen tiempos y costos de viaje, además de disminuir el costo de servicios urbanos como agua, alumbrado, recolección de residuos y seguridad.

La OCDE señala que los sistemas de planeación del suelo son clave para ordenar usos, reducir conflictos y evaluar efectos económicos y ambientales de las políticas territoriales.

4. Equipamiento público e institucional Agrupa escuelas, hospitales, universidades, bibliotecas, centros deportivos, edificios gubernamentales, estaciones de policía, estaciones de bomberos y centros comunitarios.

2. Tipología comercial y de servicios

Su impacto principal es social: mejora acceso a derechos urbanos, reduce desigualdad territorial y estructura barrios completos.

Cuando está bien distribuido, evita que la población tenga que desplazarse largas distancias para educación, salud o trámites. Cuando está concentrado solo en zonas centrales, aumenta la segregación urbana.

Comprende locales, oficinas, centros comerciales, mercados, hoteles, bancos, restaurantes y equipamientos de intercambio económico. Suelen ubicarse en corredores de alta conectividad, avenidas principales, centros urbanos o nodos de transporte.

Su impacto es fuerte en la formación de centralidades: atrae flujos peatonales, genera empleo, incrementa el valor del suelo y puede revitalizar zonas degradadas. Sin embargo, cuando se concentra sin planeación puede causar congestión, presión inmobiliaria, ruido, saturación de estacionamientos y desplazamiento de residentes o comercios pequeños.

ONU-Hábitat promueve una planeación más compacta, inclusiva y conectada, donde el diseño urbano y la localización de servicios ayudan a mejorar la sostenibilidad de las ciudades.

5. Tipología mixta o de usos combinados

El Banco Mundial destaca que las ciudades concentran gran parte de la actividad

Combina vivienda, comercio, oficinas, servicios y equipamientos en un mismo

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usos dispersos aumentan dependencia del automóvil.

edificio, manzana o barrio. Ejemplos: edificios con comercio en planta baja y vivienda arriba; corredores urbanos con oficinas, vivienda y transporte; desarrollos orientados al transporte público.

Economía urbana: comercio, oficinas e industria generan empleo y valor del suelo; la concentración bien planeada produce economías de aglomeración.

Valor inmobiliario: la accesibilidad, servicios, seguridad, parques y conectividad elevan precios; contaminación, riesgo o falta de infraestructura los reducen.

Esta tipología es una de las más importantes para la ciudad contemporánea porque reduce desplazamientos, activa la calle durante más horas, mejora seguridad natural por presencia de personas y favorece economías locales. La planeación basada en usos mixtos, densidades adecuadas y conectividad es reconocida como una intervención efectiva para mejorar ingresos públicos, eficiencia urbana y desarrollo económico.

Cohesión social: vivienda diversa y equipamientos cercanos favorecen integración; zonificación rígida y conjuntos cerrados pueden reforzar segregación.

Sostenibilidad: ciudades compactas y mixtas consumen menos suelo y hacen más eficiente la infraestructura; expansión periférica aumenta costos ambientales.

6. Tipología de alta densidad y verticalidad Incluye torres habitacionales, edificios de oficinas, conjuntos verticales y desarrollos de alta intensidad. Su impacto depende de la infraestructura disponible. Si hay transporte público, espacio público, drenaje, agua y equipamientos suficientes, puede aprovechar mejor el suelo urbano. Si no, produce saturación vial, sombra excesiva, presión sobre servicios y pérdida de escala barrial.

Las tipologías de construcción no son decisiones aisladas de arquitectura, son piezas que organizan la ciudad. La vivienda define densidad y demanda de servicios; el comercio crea centralidades; la industria estructura empleo y logística; el equipamiento público sostiene la vida social; y los usos mixtos conectan funciones urbanas. Una ciudad equilibrada requiere combinar tipologías, evitar incompatibilidades y planear con criterios de densidad, conectividad, accesibilidad, sostenibilidad y justicia social.

El Banco Mundial indica que mayores densidades pueden generar ventajas económicas, reducir costos de transporte y energía, y mejorar acceso a empleo y servicios, siempre que estén bien gestionadas.

La distribución de tipologías dentro de una ciudad no es solo un tema de ordenamiento espacial, define cómo se vive, se mueve, se produce y se relaciona la sociedad urbana. Cuando esta distribución falla, aparecen múltiples problemáticas estructurales; cuando se logra un equilibrio, la ciudad se vuelve más eficiente, equitativa y sostenible.

7. Tipología periférica o expansiva Se refiere a fraccionamientos suburbanos, vivienda aislada, parques industriales periféricos y desarrollos dependientes del automóvil. Su impacto suele ser la expansión de la mancha urbana, consumo de suelo, pérdida de áreas agrícolas o naturales, altos costos de infraestructura y dependencia del vehículo privado.

Cuando las tipologías se concentran de forma excluyente, por ejemplo, zonas solo residenciales de bajo ingreso alejadas de servicios y empleo, se genera segregación socioespacial.

La literatura sobre uso del suelo señala que el patrón de desarrollo urbano influye en contaminación, congestión, pérdida de espacios abiertos, alteraciones hidrológicas y fragmentación de hábitats.

Esto genera la aparición de barrios dormitorio sin servicios ni empleo, zonas de alta plusvalía con todos los equipamientos, brechas en acceso a educación, salud y oportunidades dando como resultado desigualdad estructural y menor movilidad social.

Impactos principales en la ciudad La tipología constructiva afecta directamente cinco dimensiones urbanas:

Otro problema que suele presentarse es una movilidad ineficiente y congestión. La separación rígida de usos (vivir lejos de traba-

Movilidad: edificios densos y mixtos cerca del transporte reducen viajes largos;

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jar o estudiar) provoca aumento de desplazamientos diarios, dependencia del automóvil, saturación de vías principales, mayor tiempo de traslado y todo esto incrementa costos económicos, estrés y contaminación.

y mayor eficiencia.

La ciudad funciona como un sistema interdependiente. Una mala distribución de tipologías rompe ese equilibrio y genera problemas en cascada: movilidad, desigualdad, contaminación y pérdida económica. En cambio, una correcta combinación, especialmente con usos mixtos, densidades adecuadas y buena conectividad, produce ciudades más justas, eficientes, productivas y sostenibles.

La concentración inapropiada de tipologías provoca una expansión urbana descontrolada, la mala distribución, especialmente con vivienda de baja densidad en periferias, genera consumo excesivo de suelo, destrucción de áreas naturales o agrícolas y un mayor costo de infraestructura (agua, luz, transporte.

Con esto las ciudades se vuelven más caras de mantener y menos sostenibles.

El modelo más exitoso es el conocido como Ciudad compacta + usos mixtos + transporte estructurante.

Este modelo se basa en la mezcla de funciones + densidad + conectividad + diversidad urbana.

Suelen presentarse también conflictos entre usos incompatibles. Cuando no hay una correcta zonificación o planificación se puede generar la existencia de industria cerca de vivienda, lo que trae consigo ruido, contaminación y riesgos potenciales para la sociedad que habita en ella. Cuando existe comercio intensivo en zonas residenciales, suele incrementarse de manera drástica el tráfico y la saturación de las vías de comunicación y esto deteriora la calidad de vida urbana.

El análisis comparativo de distintas ciudades a nivel internacional permite identificar que no todas las configuraciones urbanas generan los mismos resultados en términos de eficiencia, calidad de vida y valorización del suelo. A lo largo de las últimas décadas, diversos estudios han demostrado que el modelo urbano que ha presentado mejores resultados es aquel basado en la ciudad compacta con usos mixtos y un sistema de transporte estructurante.

Una mala distribución genera zonas sobrevaloradas (bien conectadas, con servicios) o subvaloradas (aisladas, inseguras o contaminadas). Esto provoca especulación inmobiliaria y desplazamiento (gentrificación) es decir, desigualdad en el valor del suelo.

Este modelo no surge de manera casual, sino que responde a principios teóricos ampliamente desarrollados por autores como Jane Jacobs, quien planteó que la vitalidad urbana depende directamente de la diversidad de funciones, la densidad adecuada, la conectividad y la interacción social constante. En este sentido, una ciudad funcional no es aquella que separa sus actividades, sino aquella que logra integrarlas de manera equilibrada dentro de su estructura territorial.

Cuando no se distribuyen correctamente escuelas, hospitales o espacios públicos, se genera un impacto directamente en bienestar y desarrollo humano, esto debido al aumento de los tiempos de traslado para acceder a los servicios básicos de salud.

Zonas mal planificadas pueden perder funcionalidad, degradación urbana y obsolescencia, Centros industriales abandonados, Áreas comerciales vacías, Barrios deteriorados por falta de actividad, lo que genera inseguridad, pérdida económica y deterioro del entorno. Además, las ciudades se vuelven menos resilientes al cambio climático, existe mayor contaminación por transporte, pérdida de biodiversidad y aumento de emisiones de CO2.

Desde un punto de vista técnico, este modelo se compone de varios elementos fundamentales. En primer lugar, la presencia de vivienda de densidad media a alta, la cual permite concentrar población sin generar expansión descontrolada. En segundo término, la integración de comercio en planta baja o en proximidad inmediata, lo que favorece la activación del espacio público y reduce la necesidad de desplazamientos largos. Asimismo, la incorporación de oficinas y fuentes de empleo dentro del tejido urbano evita la segregación funcional entre zonas habitacionales y productivas.

Por otro lado, los beneficios de una correcta distribución y combinación de tipologías propicia Ciudades compactas y eficientes.

Una adecuada mezcla de usos permite reducir distancias, optimizar infraestructura y mejor uso del suelo, con ello un menor costo urbano

A estos elementos se suma la distri-

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dad de vida y una reducción significativa en los niveles de contaminación.

bución estratégica del equipamiento público, como escuelas, hospitales y espacios recreativos, así como la existencia de un sistema de transporte público eficiente, capaz de articular los distintos componentes de la ciudad.

Finalmente, la presencia de espacios públicos activos permite consolidar la vida urbana, generando entornos más seguros y dinámicos.

Por su parte, Tokio, Japón, constituye un ejemplo de alta densidad combinada con una mezcla intensiva de usos. A diferencia de modelos más rígidos, Tokio permite la coexistencia de actividades residenciales, comerciales y productivas en espacios reducidos, apoyándose en un sistema de transporte altamente eficiente. Esta configuración ha permitido minimizar la dependencia del automóvil y maximizar la eficiencia económica del territorio.

El resultado de esta combinación es lo que se denomina “vitalidad urbana”, entendida como la capacidad de una ciudad para mantener actividad constante a lo largo del día, favoreciendo tanto la economía local como la cohesión social.

En contraste con los casos anteriormente mencionados, existen ciudades cuya configuración tipológica ha generado problemáticas significativas.

Diversas ciudades a nivel internacional han logrado implementar con éxito este modelo, convirtiéndose en referentes dentro del ámbito del urbanismo contemporáneo.

Un ejemplo claro es Los Ángeles, Estados Unidos, donde la zonificación rígida y la separación de usos han dado lugar a una ciudad extensiva y dependiente del automóvil.

La baja densidad y la dispersión territorial han provocado altos niveles de congestión, largos tiempos de traslado y un impacto ambiental considerable. Este modelo representa precisamente lo que los teóricos del urbanismo han criticado como una planificación ineficiente.

Uno de los ejemplos más representativos en América Latina es la ciudad de Curitiba, Brasil, la cual ha sido reconocida por su innovador sistema de planeación urbana. En este caso, el desarrollo de un sistema de transporte público tipo BRT (Bus Rapid Transit) permitió estructurar el crecimiento de la ciudad a lo largo de corredores específicos. En torno a estos ejes se concentró la densidad habitacional y se promovió la mezcla de usos, integrando vivienda, comercio y servicios. Este enfoque permitió reducir la congestión vehicular, mejorar la accesibilidad y generar un modelo urbano altamente eficiente.

De manera similar, la Zona Metropolitana del Valle de México ha experimentado un crecimiento periférico caracterizado por la construcción de vivienda alejada de los centros de empleo y servicios. Esta situación ha generado traslados prolongados, saturación del transporte público y una marcada desigualdad territorial.

De manera similar, la ciudad de Medellín, Colombia, ha destacado por su capacidad de integrar territorios previamente marginados mediante la implementación de infraestructura de transporte y equipamiento urbano.

La incorporación de sistemas como el metro y el metrocable permitió conectar zonas periféricas con el resto de la ciudad, mientras que la instalación de bibliotecas, parques y centros comunitarios fortaleció la cohesión social. En este caso, la mezcla tipológica no solo tuvo un impacto urbano, sino también social, contribuyendo a la reducción de la desigualdad.

Otro caso relevante es Brasilia, Brasil, cuya planificación modernista priorizó la separación de funciones urbanas. Aunque su diseño es ordenado desde un punto de vista formal, la falta de mezcla tipológica ha limitado la vida urbana, generando espacios poco dinámicos y una fuerte dependencia del automóvil.

El análisis de estos casos permite establecer una conclusión fundamental: la eficiencia urbana no depende de la forma de la ciudad, sino de la manera en que se integran sus funciones.

En el contexto europeo, Copenhague, Dinamarca, representa un modelo de ciudad compacta orientada a la sostenibilidad. Su estructura urbana, organizada a partir del denominado “plan de los dedos”, permite articular distintas zonas a través de transporte público, manteniendo una alta mezcla de usos y priorizando la movilidad peatonal y ciclista. Este enfoque ha resultado en altos niveles de cali-

Las ciudades que han logrado una adecuada mezcla tipológica presentan características comunes, tales como la integración de usos, la densidad equilibrada y la existencia de sistemas de transporte estructurantes.

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En contraste, aquellas que han optado por la segregación funcional y la expansión descontrolada enfrentan problemas de movilidad, desigualdad y deterioro ambiental.

En contraste, el municipio de Boca del Río ha consolidado una tipología comercial y de servicios de alta intensidad, caracterizada por la presencia de centros comerciales, desarrollos verticales, hoteles y oficinas corporativas. Esta zona funciona como el principal nodo económico contemporáneo de la conurbación, concentrando inversión pública y privada.

Desde una perspectiva técnica y profesional, puede afirmarse que la mezcla tipológica constituye un factor determinante tanto en la funcionalidad urbana como en la generación de valor inmobiliario.

Por su parte, el municipio de Veracruz mantiene una tipología mixta tradicional, donde coexisten funciones habitacionales, comerciales, administrativas y portuarias. Esta mezcla, heredada de su desarrollo histórico, le otorga un cierto grado de equilibrio funcional, aunque su crecimiento reciente ha sido más limitado en comparación con Boca del Río.

Cuando la combinación de usos se realiza de manera estratégica, la ciudad funciona como un sistema integrado, donde la proximidad entre vivienda, empleo y servicios reduce costos, mejora la calidad de vida y fortalece la economía local. Este contexto genera condiciones favorables para el incremento de la plusvalía, ya que los inmuebles se insertan en entornos dinámicos y accesibles.

Finalmente, Alvarado conserva una tipología rural-ambiental, aunque en los últimos años ha comenzado a experimentar presiones de urbanización, particularmente en zonas cercanas a cuerpos de agua y ecosistemas sensibles.

Por el contrario, cuando la distribución de tipologías es inadecuada, la ciudad se fragmenta, aumentan los costos de vida y se reduce la calidad urbana. En estos casos, el valor inmobiliario tiende a estancarse o crecer de manera desigual, reflejando las deficiencias del entorno urbano.

A diferencia de los modelos urbanos compactos observados en ciudades como Curitiba o Copenhague, la conurbación presenta una estructura fragmentada, en la cual cada municipio ha desarrollado una especialización funcional relativamente independiente. Esta configuración ha dado lugar a una distribución desigual de las tipologías urbanas, generando efectos directos en la eficiencia territorial, la movilidad y el comportamiento del valor inmobiliario.

En consecuencia, para efectos de valuación inmobiliaria, resulta indispensable considerar la estructura tipológica de la ciudad como un elemento central en la determinación del valor, ya que este no depende únicamente de las características físicas del inmueble, sino del sistema urbano en el que se encuentra integrado.

Desde una perspectiva comparativa con los modelos urbanos exitosos, la conurbación analizada presenta una mezcla tipológica insuficiente e ineficiente. En lugar de integrar funciones dentro de un mismo tejido urbano, el crecimiento ha seguido una lógica de segregación espacial, la vivienda se desplaza hacia la periferia, el comercio y los servicios se concentran en zonas específicas y el empleo se mantiene centralizado.

La conurbación Veracruz–Boca del Río–Medellín–Alvarado constituye uno de los sistemas urbanos más relevantes del Golfo de México, caracterizado por un crecimiento acelerado y una expansión territorial significativa en las últimas dos décadas. Este proceso ha estado influenciado tanto por factores económicos como la actividad portuaria y turística, así como por dinámicas inmobiliarias que han promovido el desarrollo de vivienda en zonas periféricas.

Esta separación de funciones genera una ciudad que no opera como un sistema integrado, sino como un conjunto de piezas desconectadas. Como consecuencia, se incrementan los desplazamientos diarios, se reduce la eficiencia del transporte y se generan desequilibrios territoriales.

El análisis territorial permite identificar que la tipología predominante en la conurbación es la residencial periférica de baja densidad, especialmente en el municipio de Medellín de Bravo. Este patrón responde a la necesidad de atender la demanda de vivienda a bajo costo, lo que ha derivado en la construcción de fraccionamientos extensivos alejados de los centros de empleo y servicios.

La configuración actual ha producido una serie de problemáticas estructurales que

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afectan tanto la funcionalidad urbana como la calidad de vida de la población.

Asimismo, la expansión hacia zonas periféricas ha provocado un crecimiento urbano desordenado, con altos costos en la provisión de servicios básicos como agua, drenaje y transporte. Este fenómeno se agrava en áreas ambientalmente sensibles, particularmente en Alvarado, donde la urbanización representa un riesgo tanto ecológico como económico.

En primer lugar, se observa una movilidad deficiente, derivada de la necesidad de trasladarse largas distancias entre vivienda, trabajo y servicios. Esta situación ha incrementado la dependencia del automóvil y ha generado saturación en los principales corredores viales que conectan Veracruz con Boca del Río.

En segundo término, la conurbación presenta un alto grado de segregación socioespacial, donde las zonas con mayor inversión y servicios (principalmente Boca del Río) contrastan con áreas periféricas que carecen de infraestructura adecuada. Esta desigualdad se refleja no solo en la calidad urbana, sino también en las oportunidades económicas de la población.

Por otro lado, realizando un análisis similar de la zona conurbada de Xalapa, esta presenta una configuración urbana distinta a la del sistema Veracruz–Boca del Río, tanto por su origen como por su función dentro del estado de Veracruz. Mientras que la zona costera se estructura a partir de actividades portuarias y turísticas, Xalapa se ha consolidado como un centro administrativo, educativo y cultural, lo cual ha influido directamente en la distribución de sus tipologías urbanas.

Desde el enfoque de la valuación profesional, la distribución tipológica de la conurbación tiene un impacto directo en el comportamiento del valor inmobiliario. La evidencia empírica muestra que la plusvalía se concentra en aquellas zonas que presentan una mayor integración funcional, accesibilidad y calidad urbana.

El crecimiento de la ciudad en las últimas décadas ha estado marcado por una expansión progresiva hacia municipios colindantes como Banderilla, Coatepec y Emiliano Zapata. Sin embargo, a diferencia de modelos más ordenados, esta expansión ha ocurrido de manera parcialmente desarticulada, generando una mezcla tipológica que combina áreas relativamente consolidadas con zonas periféricas en proceso de integración.

En este sentido, las áreas ubicadas en Boca del Río han registrado los mayores incrementos de valor, debido a su carácter como centro de servicios, su conectividad y su atractivo turístico. Estas zonas reúnen las condiciones ideales para la valorización: infraestructura, actividad económica y percepción positiva del entorno.

En el caso de Xalapa, la tipología predominante puede definirse como una mezcla intermedia entre modelo compacto y expansión periférica, con predominio de Vivienda de densidad media en zonas centrales, Tipología mixta (residencial + comercio + servicios) en el núcleo urbano y expansión residencial periférica en municipios conurbados

En un segundo nivel se encuentran las zonas mixtas del municipio de Veracruz, donde la combinación de usos y la centralidad histórica permiten mantener un crecimiento sostenido, aunque más moderado.

El centro de Xalapa y sus zonas inmediatas presentan una configuración relativamente equilibrada, donde coexisten vivienda, comercio, servicios, oficinas gubernamentales y equipamiento educativo. Esta mezcla genera una ciudad más activa en comparación con modelos altamente segregados.

Por el contrario, los desarrollos residenciales periféricos en Medellín de Bravo han mostrado el menor incremento de plusvalía, e incluso en algunos casos una depreciación relativa. Este comportamiento se explica por factores como la lejanía, la falta de servicios y la sobreoferta de vivienda.

No obstante, conforme se avanza hacia la periferia, particularmente hacia Emiliano Zapata y ciertas zonas de Banderilla, predomina una tipología residencial extensiva, con menor presencia de servicios y equipamientos, replicando patrones comunes del crecimiento urbano latinoamericano.

En el caso de Alvarado, el valor del suelo presenta un comportamiento más incierto, ya que depende en gran medida de procesos especulativos y de las regulaciones ambientales, lo que introduce un alto nivel de riesgo en términos de inversión.

Desde una perspectiva urbana, la conurbación de Xalapa puede clasificarse como

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Xalapa permite identificar un modelo urbano en transición, donde aún persisten elementos de una ciudad relativamente integrada, pero que comienza a mostrar signos de fragmentación derivados de su expansión reciente.

un sistema en transición, que no es completamente fragmentado, pero tampoco plenamente integrado.

A diferencia de Veracruz–Boca del Río, donde existe una fuerte especialización funcional por municipio, en Xalapa aún se conserva una cierta mezcla de usos en el núcleo urbano. Sin embargo, esta condición se debilita progresivamente hacia la periferia, donde la vivienda tiende a separarse de las actividades económicas.

Desde la perspectiva de la valuación inmobiliaria, este contexto genera un comportamiento diferenciado respecto a otras ciudades del estado. La plusvalía no se concentra de manera tan marcada, sino que se distribuye de forma más equilibrada en aquellas zonas que mantienen una adecuada relación entre accesibilidad, servicios y mezcla de usos.

Esto genera un modelo híbrido con un Centro relativamente compacto y funcional y una periferia en expansión con baja integración. Aunque Xalapa no presenta la escala de congestión de grandes metrópolis, sí enfrenta problemas de movilidad derivados de un crecimiento sin estructura vial suficiente, una concentración de actividades en el centro de la ciudad y un necesario desplazamientos diarios desde las periferias, teniendo como resultado una gran saturación vial en horas pico y una dependencia creciente del transporte motorizado.

Sin embargo, las tendencias actuales apuntan a un posible deterioro de esta condición si la expansión periférica continúa sin una integración efectiva. En este sentido, las zonas que hoy presentan estabilidad en su valor podrían enfrentar presiones futuras si no se fortalecen los mecanismos de planeación urbana.

Para el valuador profesional, este caso resulta particularmente relevante, ya que evidencia la importancia de identificar no solo el estado actual del entorno urbano, sino su dirección de crecimiento. La valoración de un inmueble en Xalapa no debe limitarse a su ubicación presente, sino considerar su posición dentro de un sistema urbano en transformación.

La concentración de Oficinas gubernamentales, Universidades y Comercio, genera una sobrecarga en ciertas zonas, provocando congestión, deterioro del espacio público y el incremento en costos del suelo.

Xalapa se ubica en una región con alto valor ecológico, por lo que la expansión hacia los municipios de Emiliano Zapata y Coatepec, esto ha generado presión sobre Áreas verdes y Zonas de recarga hídrica con los riesgos ambientales y restricciones futuras al desarrollo de la ciudad al corto y mediano plazo. Aunque menos marcada que en Veracruz, ya se observa una diferenciación entre zonas consolidadas y periféricas, así como desigualdad en acceso a servicios.

En última instancia, la experiencia de Xalapa confirma que la mezcla tipológica no solo influye en la calidad urbana, sino que define la estabilidad y proyección del valor inmobiliario, convirtiéndose en un elemento central para la toma de decisiones tanto públicas como privadas.

El análisis conjunto de las conurbaciones Veracruz–Boca del Río–Medellín–Alvarado, así como de la conurbación de la ciudad de Xalapa permite confirmar que la estructura urbana y la distribución de las tipologías no solo condicionan el funcionamiento de la ciudad, sino que determinan de manera directa la forma en que se genera, concentra y distribuye el valor inmobiliario.

Desde el punto de vista de la valuación profesional, la zona conurbada de Xalapa presenta un comportamiento más heterogéneo y menos polarizado que Veracruz, pero con tendencias claras. A diferencia de Veracruz, donde la plusvalía se concentra fuertemente en un corredor, en Xalapa el valor inmobiliario está más distribuido, pero sigue una lógica clara: La mezcla tipológica eficiente genera estabilidad, no necesariamente explosión de valor y esto se debe a que Xalapa no es ciudad turística masiva, no tiene nodos económicos extremos y funciona más como ciudad de servicios.

Ambos casos, aunque pertenecientes al mismo contexto regional, evidencian dinámicas distintas. En la conurbación Veracruz– Boca del Río, el crecimiento ha derivado en una estructura altamente fragmentada, donde la especialización funcional ha provocado una concentración marcada de la plusvalía en zonas específicas, particularmente en corre-

El análisis de la zona conurbada de

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dores comerciales y de servicios. Este modelo, si bien eficiente desde el punto de vista económico en ciertos sectores, genera desequilibrios territoriales, incrementa la dependencia del automóvil y amplía la brecha entre zonas consolidadas y periféricas.

Para el ejercicio profesional de la valuación, este análisis implica una lectura más profunda del territorio. No basta con identificar zonas de alto valor; es necesario comprender las dinámicas que lo producen y, sobre todo, aquellas que pueden modificarlo en el futuro. En este sentido, tanto Veracruz como Xalapa evidencian que el valor inmobiliario es un fenómeno dinámico, estrechamente vinculado a la evolución urbana.

Por su parte, la zona conurbada de Xalapa presenta una configuración más equilibrada en su núcleo urbano, donde la mezcla tipológica aún permite una relativa integración entre vivienda, servicios y actividades económicas. Sin embargo, su expansión reciente comienza a reproducir patrones de dispersión similares, lo que sugiere una transición hacia modelos más fragmentados si no se establecen mecanismos de planeación adecuados.

Asimismo, el estudio comparativo pone en evidencia que la planeación urbana y el mercado inmobiliario están intrínsecamente relacionados. Las decisiones sobre localización de vivienda, concentración de servicios y estructura de movilidad generan efectos acumulativos que, con el tiempo, se traducen en procesos de valorización o estancamiento.

Desde la perspectiva de la valuación inmobiliaria, estas diferencias se reflejan claramente en el comportamiento del mercado.

Mientras que en Veracruz la plusvalía tiende a concentrarse de manera intensiva en áreas con alta actividad económica, generando procesos de polarización, en Xalapa se observa una distribución más estable del valor, aunque con menor dinamismo en términos de crecimiento acelerado.

En este contexto, la correcta mezcla de tipologías deja de ser un ideal teórico para convertirse en una herramienta estratégica de desarrollo. Las ciudades que integran sus funciones, reducen distancias y optimizan su estructura territorial no solo ofrecen mejores condiciones de vida, sino que también generan entornos más atractivos para la inversión.

Este contraste permite identificar un principio fundamental: la generación de valor no depende únicamente de la presencia de actividad económica, sino de la calidad de la integración urbana. Las ciudades que logran equilibrar densidad, accesibilidad y mezcla de usos no solo mejoran su funcionamiento, sino que generan mercados inmobiliarios más estables y sostenibles en el tiempo.

Finalmente, el análisis de ambos casos permite concluir que el valor inmobiliario no debe entenderse como una condición estática, sino como el resultado de un sistema urbano en constante transformación. Para el valuador profesional, esta comprensión resulta esencial, ya que permite no solo estimar el valor presente de un inmueble, sino anticipar su comportamiento futuro en función de la di-

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¿Qué es el RATIO y para qué sirve?

Dr. Arq. Eduardo Amet Ramos Vicarte

rías según lo que miden: (Tabla Ratios Financieros)

E

3. ¿Para qué sirven?

n términos simples, los ratios (o razones) son indicadores matemáticos que comparan dos cifras para mostrar la relación que existe entre ellas. Aunque se originan en las matemáticas, su uso más común y potente es en el mundo de las finanzas y los negocios.

• Evaluar el desempeño: Permiten saber si una empresa es rentable, eficiente o si tiene demasiada deuda.

• Comparación: Ayudan a comparar a una empresa con sus competidores o con el promedio de su industria.

• Detección de tendencias: Dr. Arq. Eduardo Amet 1. ¿Qué son los ratios financie- Ramos Vicarte Al observar ratios a lo largo ros? del tiempo, se pueden anticipar problemas financieros antes de que sean graSon herramientas que permiten anaves. lizar la salud económica de una empresa al comparar datos de sus estados financieros.

4. Ejemplo matemático sencillo En lugar de mirar un número aislado (como las ventas), un ratio te dice qué tan buenos son Si en un salón hay 10 hombres y 20 esos números en relación con otros (como las mujeres, el ratio de hombres a mujeres es 1:2 ventas frente a la inversión). (por cada hombre, hay dos mujeres). En finanzas, si tienes $200 en efectivo y debes $100, tu 2. Tipos principales de Ratios: Los ratio de liquidez es 2, lo que significa que tieanalistas suelen agrupar los Ratios en categones el doble de lo que debes.

RATIOS FINANCIEROS: CLAVES PARA EVALUAR TU EMPRESA

SI COMPRE HACE 5 AÑOS UN CASA EN 2.5 MILLONES Y HOY LA VENDO EN 3 MILLONES, CUAL ES EL RATIO ?

Un ratio financiero es la relación entre dos variables contables que permiten analizar la salud económica de una empresa y compararla con los estándares del sector.

RATIOS DE LIQUIDEZ Miden la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones a corto plazo. A mayor líquidez, mayor solvencia y menor riesgo de impago.

RATIOS DE ENDEUDAMIENTO Indican el nivel de dependencia del crédito o financiamiento externo.

Ayudan a entender cuánto del negocio se sostiene con recursos propios y cuánto con deuda.

RATIOS DE GESTIÓN O EFICIENCIA

Para analizar esta operación, existen tres formas principales de expresar ese ratio según lo que quieras medir: la relación de valor, la rentabilidad total o el crecimiento anual.

Evalúan cómo se administran los recursos de la empresa: inventarios, cuentas por cobrar o activos.

RATIOS DE RENTABILIDAD

El Ratio de valor final sobre inicial es de 1.2, lo que significa que la propiedad vale hoy un 20% más que cuando la compraste.

Miden el rendimiento real del negocio, comparando las utilidades con las ventas, activos o patrimonio.

Permiten saber si la empresa realmente está generando valor.

1. Ratio de Valor (Múltiplo) Este indica cuántas veces cabe el precio original en el precio actual.

Interpretación: Por cada peso que invertiste, hoy tienes .

Conclusión: Los ratios financieros son la brújula de toda empresa.

Con ellos puedes medir, comparar y tomar decisiones estratégicas basadas en datos, no en suposiciones.

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2. Ratio de Rentabilidad (ROI)

2. El “Ratio Real” (Inflación vs. Inversión)

Este mide la ganancia neta en comparación con la inversión inicial, expresado normalmente como porcentaje.

Interpretación: Has obtenido un 20% de rendimiento total en los 5 años.

Para calcular tu ganancia real, no basta con restar los porcentajes. Se usa la fórmula de Retorno Ajustado por Inflación: Para calcular la inflación acumulada, se multiplican las tasas anuales reportadas por el INEGI o BANXICO:

3. Tasa de Crecimiento Anual Compuesto (CAGR)

• 2021: 7.36 % • 2022: 7.82% • 2023: 4.66% • 2024: 4.90% • 2025: 3.69%

Como han pasado 5 años, es útil saber cuánto “creció” el valor de la casa cada año de forma constante.

Evolución del Valor de la Propiedad (5 años)

3.2

Al combinar estos valores (usando interés compuesto), el dinero ha perdido aproximadamente un 28% a 29% de su valor en este periodo. Es decir, necesitas $1.28 pesos hoy para comprar lo mismo que comprabas con $1.00 peso en 2021.

3.1 Valor Hoy: $3.0M

Millones ($)

3.0 2.9 2.8 2.7 2.6 Compra: $2.5M

2.5 2.4

3. Tu Ratio de Inversión (El “Resultado”) 0

1

2

3

Años transcurridos

4

5

Tu casa pasó de 2.5 M a 3.0M. • Ganancia Nominal: $500,000.00 pesos • Ratio de Crecimiento: 3´000.00 /2´5000.00=1.20 (un 20% de aumento).

El ratio de crecimiento simple de tu inversión es de 1.2, lo que equivale a una plusvalía total del 20% en un periodo de 5 años.

Para saber si realmente ganaste dinero, debemos comparar tu rendimiento del 20% con la inflación acumulada de los últimos 5 años (estimada de 2021 a 2026). La inflación es el “ratio” que mide cuánto valor pierde tu dinero con el tiempo.

Rentabilidad Real =

1 + Rentabilidad Nominal -1 1 + Inflación

Rentabilidad Real =

1 + 0.20 1.20 -1 = -1 = -0.0661 1 + 0.285 1.285

• Si la inflación fue del 30% (como en México): Tu “ganancia” del 20% es en realidad una pérdida del 7.7% en términos de lo que puedes comprar hoy con ese dinero.

• Si la inflación fue del 15%: Tu ganancia real sería de un 4.3%.

Dependiendo de tu país, el resultado cambia drásticamente: (Comparativa por Países).

1. Comparativa por Países (Estimados 5 años) País

Inflación Acumulada Estimada (5 años)

¿Ganaste poder adquisitivo?

México

~28% - 30%

No. La casa subió menos que el costo de vida.

España

~18% -21%

Igual. Mantuviste tu valor justo al nivel del mercado.

Colombia

~45% -50%

No. Perdiste casi un 25% de poder de compra real.

Argentina

>1,000%

No. En pesos, la pérdida es total (requiere análisis en USD)

EE. UU.

~22%

Igual. Estás ligeramente por debajo del promedio.

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Explicación:

que el ratio de la inflación (1.30), tu riqueza real está disminuyendo.

Escenario A: Inflación del 30% (El caso de México)

Tener más dinero no siempre significa ser más rico; lo que importa es qué puedes comprar con ese dinero.

Imagina que, en 2021, con tus $2500,000, podías comprar exactamente 100 carritos de súper llenos de mercancía (cada uno costaba $25,000).

4. ¿Por qué el ratio de 1.2 puede ser engañoso?

1. Tu dinero creció: Hoy vendes la casa y tienes $3,000,000. ¡Tienes más billetes!

2. Los precios subieron más: Como la inflación fue del 30%, esos mismos carritos que antes costaban $25,000, hoy cuestan $32,500.

3. La prueba de fuego: ¿Cuántos carritos puedes comprar hoy con tus $3 millones?

3´000,000 / 32,500= 92.3 carritos.

Aunque el número es mayor a 1 (lo que indica crecimiento), en economía existe el concepto de valor real vs. valor nominal: • Valor Nominal: Los $3 millones que ves hoy.

• Valor Real: Lo que esos $3 millones compran en comparación con lo que compraban $2.5 millones hace 5 años.

Conclusión: Si vives en un país con inflación superior al 4% anual, vender tu casa por un 20% más después de 5 años significa que, aunque tienes más billetes, puedes comprar menos cosas que antes.

Resultado: Antes tenías 100 carritos, hoy tienes 92.3. Perdiste el 7.7% de tu capacidad para comprar cosas, aunque tengas más dinero en la mano.

Escenario B: Inflación del 15% (Si los precios hubieran subido poco)

En México, para determinar si tu inversión fue exitosa, debemos comparar ese 20% de plusvalía (el ratio de 1.2 que calculamos) contra la inflación acumulada de los últimos 5 años.

Usemos los mismos 100 carritos iniciales de 2021.

1.¿Ganaste o perdiste?

1. Tu dinero creció igual: Tienes los mismos $3,000,000.

2. Los precios subieron poco: Con una inflación del 15%, el carrito ahora cuesta $28,750.

3. La prueba de fuego: 3´000,000 / 28,700=104.3 carritos.

Basado en datos del INEGI y Banxico, la inflación acumulada en México desde febrero de 2021 hasta febrero de 2026 es de aproximadamente 28.5%.

• Tu Rentabilidad (Nominal): 20% • Inflación (Costo de vida): 28.5% • Rentabilidad Real: -6.6%

Resultado: ¡Felicidades! Ahora puedes comprar 104.3 carritos. Tu ganancia real es de 4.3 carritos extra (4.3%).

Conclusión: En términos de poder adquisitivo, tu casa hoy vale menos que cuando la compraste. Aunque tienes 500 mil pesos “más” en la cuenta, esos 3 millones de hoy compran menos cosas que los 2.5 millones de hace 5 años.

¿Por qué no es una resta simple?

Porque la inflación y la rentabilidad actúan sobre bases distintas. La fórmula financiera correcta es una división:

2. Análisis del Ratio Real Para que tu inversión hubiera “salido tablas” (ni ganar ni perder poder de compra), tu casa debería valer hoy al menos $3,212,500 MXN.

Lo que tengo hoy (1.20) =0.923 Lo que cuestan las cosas hoy (1.30)

Ese 0.923 significa que tu dinero ahora vale el 92.3% de lo que valía antes. La diferencia para llegar al 100% es tu pérdida: -7.7%.

Concepto

En resumen: • Si el ratio de tu casa (1.20) es menor

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Valor

Inversión inicial (2021)

$2,500,000

Plusvalia necesaria para empatar inflación

+$712,500

Valor actual real (en pesos de 2021)

$2,334,630

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Si vendes en $3 millones, tu ratio de rentabilidad anual (CAGR) es del 3.7%. En México, durante este mismo periodo, una inversión segura en CETES (Bonos del Gobierno) ha dado rendimientos promedio de entre 9% y 11% anual.

3. Factores que “salvan” tu inversión” No todo es negativo. En bienes raíces, el ratio de rentabilidad suele mejorar si consideras estos puntos: • Ahorro de renta: Si viviste en la casa, te ahorraste 5 años de alquiler. Ese flujo de dinero “invisible” suele ser del 4% al 6% anual sobre el valor de la propiedad.

• Rentas percibidas: Si la rentaste, esos ingresos mensuales probablemente pusieron tu rentabilidad total por encima del 50%, superando con creces la inflación.

Esto significa que, financieramente, el dinero estuvo “atrapado” en un activo que creció más lento que el mercado de deuda nacional.

Para lograr una ganancia real del 10% por encima de la inflación en México, tendrías que vender la propiedad en $3,533,750 MXN, lo que representa un aumento total del 41.3% sobre tu precio de compra original.

Para que tu inversión sea realmente exitosa y no solo “empate” a la inflación, el precio de venta debe cubrir tres capas: la inversión inicial, la pérdida de valor del dinero (inflación) y tu ganancia neta deseada.

Formulario de RATIOS 1. Ratios de Liquidez Miden la capacidad de pagar deudas inmediatas.

Para obtener una ganancia real del 10% sobre tu inversión original de $2.5 millones en México, el precio de venta hoy debería ser de: $3,533,750 MXN

· Liquidez Corriente:

· Prueba Ácida: Activo Corriente - Inventarios Pasivo Corriente

1. Desglose del cálculo (Los tres pasos)

2. Ratios de Endeudamiento Miden el nivel de apalancamiento y riesgo financiero.

Para llegar a este número, usamos la fórmula del valor futuro ajustado por dos ratios: el de inflación acumulada (28.5%) y el de tu ganancia esperada (10.0%): 1. Ajuste por Inflación (Poder de compra): Para que tus $2.5 millones de 2021 valgan lo mismo hoy, necesitas:

Ratio de Crecimiento

Precio actual (Tu dato)

$3,000,000

1.20 (Perdiendo vs inflación)

Punto de Equilibrio

$3,212,500

1.28 (Empate con inflación)

Ganancia Real del 10%

$3,533,750

1.41 (Inversión exitosa)

Pasivo Total Activo Total

· Endeudamiento Patrimonial:

Pasivo Total Patrimonio Neto

· Rotación de Inventario:

2. Comparativa de Escenarios Precio de Venta Necesario

· Grado de Endeudamiento:

3. Ratios de Gestión o Eficiencia Miden qué tan bien usas tus recursos operativos.

2. Aplicación de la Ganancia Real (10%): Sobre ese valor ya ajustado, aplicamos el margen de utilidad que deseas: Objetivo

Activo Corriente Pasivo Corriente

Costo de Ventas Inventario Promedio

· Periodo Promedio de Cobro: Cuentas por Cobrar x 365 Ventas a Crédito

4. Ratios de Rentabilidad Miden la eficiencia para generar ganancias.

Comparativa: Precio Actual vs. Objetivos de Rentabilidad 4.0

Millones de Pesos (MXN)

3.0

· Margen de Utilidad Neta:

--- Inversión Original ($2.5M)

$3.53M

3.5

$3.21M

Utilidad Neta Patrimonio Neto Utilidad Neta · RO1 (Rentabilidad sobre Activos): Activo Total

$3.0M

· ROE (Rentabilidad sobre Capital):

2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0

Actual

Utilidad Neta Ventas Totales

Equilibrio (Inf)

Ganancia 10%

3. Consideración Final: El “Costo de Oportunidad”

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Polymarket una plataforma de valuación para escenarios futuros Mtro. En Valuación Arq. José Pablo Sesin Mir

El fundamento conceptual de este artículo reside en dos teorías o corrientes principales: la teoría de los escenarios y la teoría de la performatividad económica de Michel Callon y Mckenzie.

Introducción

A

lo largo del tiempo la finalidad de la valuación ha sido estimar el valor de activos En cuanto a la teoría de los escenarios Metz y Harley, en su tangibles e intangibles a partir de metodologías estructuradas, artículo Scenario development as valuation: Opportunities for análisis de mercado y supuestos probables claramente identifireflexivity proponen que un desarrollo de escenarios no es solo cados. Sin embargo, en la eco- Mtro. En Valuación nomía actual surge una nueva Arq. José Pablo Sesin Mir un ejercicio descriptivo si no, un dimensión: la valuación de esceacto de valuación. Cuando se narios futuros. Los mercados predictivos nos seleccionan variables críticas, se analizan inmuestran un espacio donde la probabilidad se certidumbres y se narran futuros posibles, los analistas pueden jerarquizar riesgos y oportutransforma en valor. En estos mercados cada nidades. En este proceso el futuro toma una contrato refleja una expectativa agregada sobre si un evento va a ocurrir o no. Mas que forma y peso relativo mucho antes de materializarse. Desde la perspectiva de los autores el un ejercicio de especulación, se trata de comhecho de proyectar es valuar. prender a estos mercados como laboratorios vivientes donde la incertidumbre se transforPor otro lado, la teoría de performama en un objeto de análisis técnico. tividad económica de Callon y Mckenzie, nos Las plataformas como Polymarket nos dice que los modelos no solo llegan a describir permiten observar cómo el mercado asigna la realidad, sino que ayudan y contribuyen a su valores a eventos binarios, esto hace que exconfiguración o pueden influir en el resultapectativas colectivas se conviertan en valores do de lo que se está analizando o estudiando. asignados. La propuesta es realizar una reCuando un modelo financiero es adoptado por flexión sobre como la lógica de la valuación se muchas personas, llega a influir en los comporpuede aplicar a mercados predictivos. tamientos, decisiones y precios; por consecuencia lógica la línea entre describir y produLa aparición de mercados predictivos cir una realidad se torna difusa. En el momento digitales nos obliga a una transformación neen que se integran estas perspectivas surge cesaria: la posibilidad de que miles de usuarios una idea central: todo mecanismo que cuantifiasignen valores monetarios a eventos futuque expectativas futuras no es neutral, ya que ros, generando precios que funcionan como participa en la construcción de la realidad que probabilidades en tiempo real. Los mercados pretende medir. binarios, pueden llegar a entenderse como un instrumento para valuar el futuro. No se prediNormalmente, en la práctica de la ce el mañana de una manera determinista, más valuación, el proceso inicia con identificar lo bien lo cuantifica provisionalmente a través de que se va a valuar, la definición del propósito expectativas. y la delimitación o alcance. Posteriormente, se selecciona una metodología adecuada a este Andamiaje conceptual

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ciones que genera el mercado influyen en las decisiones que tomamos en el presente y por lógica alteran los mismos resultados que se intentan predecir.

objeto, bien o activo (enfoque de mercado, ingresos, costos, etc.) En un mercado predictivo binario, el objeto de la valuación no es un activo físico, sino el que un evento suceda o no. El contrato paga una cantidad fija si la predicción sucede.

El combinar estos elementos, la plataforma de Polymarket se vuelve un sistema donde el valor del futuro se actualiza a cada segundo y a cada interacción.

Transformando la incertidumbre en valor Desde el resultado de una elección presidencial hasta el resultado de una guerra, el futuro está lleno de escenarios que influyen directamente en la toma de decisiones actuales. Aquí es donde entran los mercados predictivos, específicamente Polymarket, proponiendo una gran innovación: asignar valor a lo contingente. En lugar de ver estas plataformas como simples sitios de apuestas, sería congruente interpretarlas como una herramienta para la valuación de escenarios futuros.

De la pregunta a la resolución Para entender cómo se construye este valor, podemos desglosar el funcionamiento de Polymarket en seis pasos que podrían permitir una valuación estructurada.

Todo comienza así: a) Se define el evento. No puede ser aleatorio, se necesita una pregunta clara, que se pueda verificar y que tenga una resolución de tipo binaria (si/no).

Estos mercados operan como sistemas de valuación colectiva. En ellos las narrativas, la información dispersa entre miles de personas y los incentivos económicos, mismos de la plataforma convergen para producir algo que la valuación tradicional rara vez logra con tanta agilidad: valores que representan probabilidades implícitas. Básicamente, Polymarket es un laboratorio experimental donde la incertidumbre se convierte en información cuantificable.

b) Se construye la narrativa: los actores del mercado empiezan a recibir y procesar la información que se dispone y así empiezan a definir su postura. c) Conmensuración: es donde el comprar o vender, transforma o cambia opiniones en posiciones financieras. d) Se forma el valor: el valor del contrato nos refleja una probabilidad. Por ejemplo, si un contrato se cotiza en .70 el mercado nos está diciendo que existe un 70% de probabilidades que este escenario se cumpla.

La estructura que hace funcionar ¿Cómo es que un grupo de personas apostando sobre un resultado logra generar un valor? Este proceso no es un proceso aleatorio; se sostiene sobre una estructura que transforma la opinión en mercado.

e) Actualización constante: a diferencia de un avaluó inmobiliario, en el que el valor queda estático en la fecha del reporte, la valuación en Polymarket, se va ajustando al instante cada que existe nueva información.

• La narrativa es un insumo: los participantes construyen aproximaciones sobre el futuro, se basan en experiencia, intuición o medios de comunicación. Estas narrativas sirven como combustible para el mercado y lo son porque alguien cree que este evento va a ocurrir.

f) Resultado: es donde la fecha límite se cumple y se sabe si el evento ocurrió o no y de esta manera se liquida. El tener este resultado nos indica en retrospectiva que tan buena fue la valuación colectiva inicial. (Imagen 1)

• La conmensuración: Este es quizá el paso más técnico e interesante. Se trata de traducir todas las interpretaciones subjetivas a una escala medible y común: el valor. La conmensuración nos va a permitir hacer una comparativa de escenarios que antes no se podían comparar.

Ejemplo: En el siguiente ejemplo, se analiza la posibilidad de que Estados Unidos entre en territorio de Irán en diferentes fechas.

• La performatividad: ésta nos dice que no somos observadores pasivos; las valua-

En este caso, existían tres diferentes publicaciones sobre predicciones de escena-

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Imagen 1

Imagen 2: El que Estados Unidos ingrese a territorio iraní tiene un valor de $34.48 dólares

Imagen 3: El que Estados Unidos ingrese a territorio iraní antes del 31 de marzo de 2026 tiene un valor de $2.50 dólares.

última antes del 31 de diciembre del 2026. La que menos probabilidades tiene es la de fecha más cercana y por lo tanto, es la que tiene más valor, la que más probabilidades representa es

rios acotadas a diferentes fechas, el primero indica que Estados Unidos entrará a Irán antes del 14 de marzo del 2026, la segunda nos indica que será antes del 31 de marzo del 2026 y la

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Imagen 4: El que Estados Unidos ingrese a territorio iraní tiene un valor de $1.49 dólares. la de la fecha más lejana y por lo tanto menor valor, lo que nos dice que el hecho de que Estados Unidos ingrese a Irán antes del 14 de marzo de 2026 tiene un valor de $34.48 dólares.

(Imágenes 2, 3 y 4)

rrativas, por ejemplo, de los medios de información o de los lideres, sesgan demasiado la valuación, creando ecos que distorsionan la realidad en lugar de predecirla. Además, surge la pregunta de que si estos mercados son herramientas de análisis estratégico viables para instituciones que requieren una estabilidad que el mercado, por naturaleza, no siempre ofrece.

Aplicaciones estratégicas Si aceptamos que Polymarket es una plataforma para asignar valor, sus aplicaciones saltan de la pantalla, al mundo real de la estrategia. Los gobiernos, por ejemplo, podrían dejar de depender únicamente de encuestas estáticas para anticipar el éxito o fracaso de una política pública, utilizando en su lugar la capacidad de los mercados predictivos para agregar conocimiento. Las empresas inmobiliarias podrían usar estas herramientas para medir riesgos regulatorios o la probabilidad de una crisis o una burbuja inmobiliaria antes de que ocurra.

Si el mercado asigna una probabilidad, la percepción puede alterar decisiones de inversión, estrategias políticas, aumentando la probabilidad de que el evento suceda.

Nuevamente, el elemento performativo: el mercado no solo anticipa, también interviene.

Comprendiendo esto, Polymarket únicamente funciona como un escenario dinámico que cuantifica. No relata futuros extensos ni complicados, fija temporalmente la creencia colectiva sobre eventos específicos y le determina un valor.

Lo que realmente estamos viendo es el nacimiento de una inteligencia colectiva que asigna valor. Al incentivar económicamente a quienes tienen mejor información, se crea un sistema que depura el ruido y extrae señales valiosas de un universo de datos aparentemente caótico.

Conclusión Las plataformas como Polymarket representan una evolución en la forma en que nuestras sociedades entienden y cuantifican el riesgo. Al transformar expectativas en valores, nos permiten observar cómo las distintas visiones del mundo compiten y se sintetizan en una cifra que todos podemos entender.

Reflexiones críticas y riesgos

No debemos ver a estos mercados solo como espacios de predicción o juego, sino como posibles sistemas de valuación de escenarios futuros. Son herramientas que convierten la incertidumbre, en información estructurada y útil para la toma de decisiones estratégicas. El reto será entender cómo convivir con estas probabilidades colectivas y cómo utilizarlas como apoyo en la práctica valuatoria.

A pesar del optimismo tecnológico, el uso de estos mercados como herramientas de valuación formal, no está exento de dudas que debemos plantearnos seriamente.

Primero, cabe preguntarse hasta qué punto el precio de un contrato refleja una probabilidad real o simplemente el sentimiento de una burbuja especulativa. Existe un riesgo latente cuando los entes que manejan las na-

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El debate de la valoración contingente Kasián Valenzuela Sánchez

danos y consumidores a título personal.

E

l método de valoración Los orígenes de la valoración contingente es una de contingente tienen tres molas técnicas que existe mentos, primeramente Cirianpara estimar el valor de cy-Wanntrup en 1947 con su bienes, productos y servicios, estudio para estimar los benepara los que no existe mercado, ficios de prevenir las erosiones mediante la simulación hipode suelo, en 1963 Davis para estética de construcción de mertimar el valor mediante encuescados, por medio de encuestas tas del valor de áreas recreatia los consumidores potenciavas que contrastándolo con el les. Se les pregunta la cantidad método de costos de localizamáxima expresada en términos Kasián Valenzuela ción y del excedente del consumonetarios que pagarían por el Sánchez midor encontró notables similibien si tuvieran que comprarlo, tudes del valor mediante ambos métodos, por como los hacen con los demás bienes en un último la publicación de Krutilla 1967, donde mercado real, de ahí se deduce el valor medio se estableció el principio del concepto de valor que se tiene del objeto sujeto a valoración. de existencia de los recursos naturales, lo que sin duda represento un salto cuántico en la vaPara valorar bienes sin mercado, la loración de los recursos naturales, el valor de economía cuenta básicamente con tres técniexistencia se usa en gran número de políticas y cas, el método de costo de desplazamiento, el programas del ámbito ambiental y no ambienmétodo de precios hedónicos y el método de tal hoy en día. valoración contingente.

El método se había ensayado en el ámEl método de valoración contingente bito académico, no fue hasta los 80, que se emes un método directo para descifrar el valor y pezó a utilizar en juicios de las cortes estadunies ampliamente aceptado como el más utilizadenses como prueba pericial de valoración de do en valores de existencia, donde no existe un daños, principalmente daño ambiental que el marco teórico consolidado de la teoría económétodo se puso en medio del ojo de huracán, mica para estimar valores de no uso o de uso político, económico, mediático y grupos de inpasivo mediante funciones de valor de variaterés empezaron un debate sobre su validez y bles explicativas indirectas del valor de exisobjetividad. tencia, de no uso o uso pasivo. Así decimos que la valoración de la existencia perdida, los efecLas remanencias e inercias a la legititos sobre los no usuarios, la valoración continmidad científica del método vienen de los pagente es el único método razonable para medir radigmas que los economistas tiene sobre la la perdida de utilidad en personas que no van a estimación de valor basados en la evidencia disfrutar en forma inmediata de un bien singureal de los mercados y definición de funciones lar, pero que estarían dispuestos a pagar por la de valor para estimar el mismo indirectamenexistencia del bien. te, por eso se tienen dudas sobre la objetividad metodológica y el sustento teórico del hecho En términos generales el debate plande utilizar el método de valoración contingentea amplias preguntas sobre lo que los econote donde los valores se infieren de respuestas mistas tienen que decir sobre los valores que de los individuos a situaciones de construcción los individuos asignan a los bienes públicos y de mercados hipotéticos. privados, su relación con el marco teórico de la economía y el papel que tenemos como ciudaLo que catapulto a la valoración con-

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Fue tanto la presión del cabildeo del cartel petrolero que la NOAA se vio obligada a convocar un panel de expertos en la materia de valuación económica, con el objetivo de definir si la valoración contingente era fiable para medir en términos monetarios los valores de no uso o existencia en las valoraciones de daños a los recursos naturales, también las mejoras a este método y alternativas metodológicas , para legitimar con ello, su decisión sobre la aplicación o no aplicación práctica del método en los juicios ambientales previstos en la ley ambiental estadunidense.

tingente fue la ley del superfondo (CERCLA), ley normativa ambiental estadunidense, de así llegaron los valores de existencia y métodos de valoración contingente al mundo real.

En 1986 el departamento del interior emitió reglas de operación del método de valoración contingente, limitando su uso a valoración de valores de uso si estos no eran medibles por métodos más ortodoxos y aceptados en el paradigma de la teoría de la valoración económica.

Pero en 1889 un tribunal federal de apelaciones ordeno al departamento del interior de los Estados Unidos de América que se volvieran a redactar los reglamentos de operación, dando pie a darle un peso igual a los valores de uso y no uso en las valoraciones de daño y establecer el método de valoración contingente mucho más seriamente como una técnica de valoración objetiva y valida.

El panel estuvo presidido por dos premios nobel de economía, Kenneth Arrow y Robert Solow, el informe de la comisión NOAA se publicó en 1993 , siendo favorable a la utilización del método de valoración contingente como fórmula razonable para calcular el valor de existencia y no existencia en daño ambiental.

Sin embargo recomienda procesos metodológicos para su diseño y aplicación para lograr mayor objetividad: entrevistas directas, reducir el sesgo estratégico de pago máximo contra compensación mínima, formato de referéndum, describir ampliamente el programa y sus efectos al entrevistado y señalar los costos de oportunidad de los entrevistados al momento de decidir una opción de elegibilidad.

Hay un hecho que marcó un hito en el debate del método de valoración contingente , el derrame de petróleo en Alaska, del buque carguero propiedad del multinacional petrolera Exxon, debido a que se utilizó el método en cuestión para definir la cuantía del daño ambiental para este catástrofe ambiental, lo que sin duda despertó las animadversión decida del cartel petrolero en contra del método y los valores de existencia, el cabildeo político de los grandes interés creados a la utilización del método en juicios ambientales y en contra de la ley de contaminación por petróleo de 1990, redactada por la Oceánica Nacional y Administración Atmosférica (NOAA).

Muchos defensores del método ven en las reglamentaciones de la NOAA, una medida para llegar a valores subestimados de los valores de existencia perdidos y además de hacer del método una técnica muy costosa en su aplicación práctica por las entrevistas directas

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y condiciona su aplicación a valoración de análisis de sensibilidad de alcance.

contingente está afectando a la teoría económica y la práctica de la economía empírica, en la discusión si es el único método para calcular valores de existencia, si preguntar directamente a las personas el valor de existencia tiene el potencial de inferir sobre la naturaleza, profundidad y significadito económico de estos valores, y como llevar su aplicación a un entorno multidisciplinario de mayor rigor científico.

Pero a pesar de todas estas restricciones el método se ha ido ganando su lugar, consolidando esta técnica para muchas más aplicaciones que escapan del ámbito de la valoración ambiental, esta dialéctica del método le ha permitido que sea una buena opción en la valuación de regulaciones gubernamentales, el análisis de equilibrio de enfoque dual de costo beneficio de los valores de existencia de la toma de decisiones de políticas públicas, lo que reviste una ampliación a solo el caso de estimar un valor en solo sentido, si no que se pretende ver las dos caras de la moneda como una valoración a priori de tomar decisiones mediante valoración del costo beneficio de las decisiones de política económica y administración pública.

Esto ha llevado a economistas a presentar nuevas teorías sobre las preferencias del consumidor, la economía conductual, la toma de decisiones, la economía experimental.

Es necesario seguir debatiendo sobre el método de valoración contingente, guste o no guste a muchos economistas, parece inevitable que este método seguirá mejorando su posición en la formulación de políticas públicas, por ello los economistas no debemos sustraernos y debemos participar activamente en la dialéctica del conocimiento y nuevos paradigmas de la teoría del valor y de la práctica de la valuación.

El debate continua , los economistas deben participar activamente en el mismo, en principio el fenómeno de como la valoración

Referencias • 1. Paul R. Portney. (1994). The Contingent Valuation Debate: Why Economists / Should Care. Journal of Economic.

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Enfoque de valuación y método de valuación: una distinción fundamental en la práctica valuatoria moderna Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe

La valuación profesional no consiste simplemente en “poner precio” a un bien. Se trata de un proceso analítico orientado a estimar un valor bajo determinadas condiciones, supuestos y bases de valor. Toda valuación parte de preguntas fundamentales: • ¿Qué se está valuando?

• ¿Para qué se está valuando?

• ¿Bajo qué condiciones de mercado?

• ¿Qué comportamiento tendría un participante típico del mercado?

Introducción

D

entro de la práctica profesional de la valuación existe una confusión frecuente incluso entre especialistas experimentados: utilizar como sinónimos los términos enfoque de valuación y método de valuación. Aunque ambos conceptos Arq. Gilberto Luis están estrechamente relaciona- Tovar Arizpe dos, técnicamente representan niveles distintos del proceso valuatorio. La La respuesta a estas preguntas deterfalta de claridad conceptual provoca errores mina la selección del enfoque y posteriormenmetodológicos, reportes inconsistentes y, en te del método. algunos casos, conclusiones de valor deficientemente sustentadas.

En términos conceptuales, puede afirLos estándares internacionales de vamarse que el enfoque representa la “forma de luación han buscado corregir esta situación. pensar” el valor, mientras que el método reEl International Valuation Standards Council presenta la “forma de calcularlo”.

(IVSC), mediante la norma IVS 105, define el enfoque como una categoría general basada ¿Qué es un enfoque de valuación? en principios económicos, mientras que el método constituye la técnica específica aplicada Los estándares internacionales defidentro de dicho enfoque. nen un enfoque de valuación como una categoría general de análisis basada en principios Comprender esta diferencia no es únieconómicos fundamentales. camente una cuestión semántica. En realidad, implica entender cómo se construye el razoLos enfoques representan las grandes namiento valuatorio. El enfoque representa la perspectivas desde las cuales puede interprelógica económica general mediante la cual se tarse el valor de un activo. Cada uno responde interpreta el valor; el método, por su parte, es a una lógica económica distinta y observa el la herramienta operativa utilizada para cuantiactivo desde un ángulo diferente. ficarlo.

Internacionalmente se reconocen tres enfoques principales: 1. Enfoque de mercado 2. Enfoque de ingresos 3. Enfoque de costos

Este artículo desarrolla una explicación técnica, clara y estructurada de ambos conceptos, así como del significado económico de cada enfoque valuatorio reconocido internacionalmente.

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• método de ventas comparables, • análisis de múltiplos, • método de homologación, • método de capitalización bursátil comparativa.

Estos enfoques no son fórmulas matemáticas específicas; son marcos conceptuales.

La diferencia es importante. Por ejemplo, afirmar que un inmueble fue valuado “por el método comparativo” es técnicamente incompleto si no se aclara que dicho método pertenece al enfoque de mercado. Del mismo modo, el flujo descontado no es un enfoque; es un método perteneciente al enfoque de ingresos.

Todos estos son métodos diferentes, pero pertenecen al mismo enfoque porque comparten la misma lógica económica: inferir valor a partir del mercado.

El enfoque de ingresos interpreta el valor desde una perspectiva financiera. Aquí el activo vale por los beneficios económicos futuros que puede generar.

El enfoque de mercado parte de un principio económico esencial: un activo vale lo que el mercado está dispuesto a pagar por bienes similares.

Su fundamento económico es el principio de anticipación: los inversionistas compran activos esperando ingresos, rentas, utilidades o beneficios futuros.

Este enfoque representa el comportamiento colectivo de compradores y vendedores en condiciones normales de mercado.

Su fundamento económico es el principio de sustitución: ningún comprador racional pagaría más por un activo que el costo de adquirir otro equivalente con utilidad similar.

En este caso, el valor no se explica por el costo de construir el activo ni por lo que otros pagaron por activos similares, sino por la capacidad del bien para producir riqueza futura.

Este enfoque nos dice: • cuánto beneficio económico puede generar el activo, • cuánto vale hoy ese beneficio futuro, • cuál es la rentabilidad esperada por el inversionista, • y qué nivel de riesgo implica dicha inversión.

En otras palabras, el enfoque de mercado interpreta el valor como un fenómeno de intercambio observable.

Bajo este enfoque, el valuador analiza operaciones comparables, ofertas, transacciones recientes y evidencia de mercado para inferir el valor del activo sujeto.

Lo importante aquí es entender qué “nos dice” este enfoque: • Nos dice cuánto está pagando el mercado.

• Representa el consenso económico entre participantes reales.

• Refleja condiciones actuales de oferta y demanda.

• Es el enfoque más relacionado con el concepto de valor comercial o valor de mercado.

Por ello representa una visión financiera y prospectiva del valor.

El enfoque de ingresos es especialmente utilizado en: • inmuebles productivos, • hoteles, • centros comerciales, • industrias, • valuación de negocios, • activos intangibles, • proyectos de inversión.

Por ello suele considerarse el enfoque más directo y objetivo cuando existe suficiente información comparable.

Dentro de este enfoque existen múltiples métodos, tales como: • flujo de efectivo descontado (DCF), • capitalización directa, • capitalización de rentas, • método de utilidades, • método residual financiero.

Sin embargo, su confiabilidad depende de la existencia de mercados activos, transparentes y comparables adecuados. Cuando no existen suficientes datos, el enfoque pierde fortaleza.

Dentro de este enfoque pueden utilizarse diversos métodos, entre ellos: • método comparativo de mercado,

Todos ellos pertenecen al enfoque de ingresos porque convierten beneficios futuros

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• valuaciones fiscales.

en valor presente.

V ∑

n Ft t 1 (1+r) t

Dentro de este enfoque se encuentran métodos como: • costo de reposición nuevo, • costo de reproducción, • costo depreciado, • método de depreciación física, • método de costo unitario.

La esencia matemática del enfoque puede expresarse mediante el principio financiero del valor presente:

Todos comparten la misma lógica económica: el valor deriva del costo de sustitución.

Donde el valor actual depende de los flujos futuros esperados y de una tasa de descuento asociada al riesgo.

La diferencia conceptual entre enfoque y método

Este enfoque suele considerarse más analítico y financiero que el enfoque de mercado, pero también más sensible a supuestos, proyecciones y estimaciones.

La diferencia central puede resumirse de la siguiente manera: El enfoque es la teoría económica general que explica el origen del valor; el método es la técnica específica utilizada para cuantificarlo.

El enfoque de costos parte de otro principio económico fundamental: un comprador racional no pagaría más por un activo que el costo de adquirir o construir uno equivalente.

Por tanto, existe una relación jerárquica entre ambos conceptos.

Este enfoque interpreta el valor desde la perspectiva de la reposición física o funcional del activo.

Primero se selecciona el enfoque y posteriormente el método.

Aquí el valor representa: • el costo de reproducir o reemplazar el bien, • menos las pérdidas derivadas por depreciación, • obsolescencia o deterioro.

Desde una perspectiva técnica, el enfoque responde a la pregunta: ¿Desde qué lógica económica voy a interpretar el valor?

Mientras que el método responde:

A diferencia del enfoque de mercado, el enfoque de costos no depende necesariamente de transacciones comparables. Y a diferencia del enfoque de ingresos, no depende de beneficios futuros.

¿Qué procedimiento específico utilizaré para calcularlo?

La confusión entre ambos conceptos ocurre porque muchos valuadores mencionan directamente el método sin identificar previamente el enfoque que lo sustenta.

Lo que nos dice este enfoque es: • cuánto costaría reemplazar la utilidad del activo, • cuál es el sacrificio económico necesario para reproducirlo, • y cuánto valor ha perdido por desgaste o envejecimiento.

Por ejemplo: • “Flujo descontado” no es un enfoque; es un método.

• “Capitalización directa” no es un enfoque; es un método.

• “Comparativo de mercado” no es un enfoque; es un método.

• “Costo de reposición” no es un enfoque; es un método.

Es particularmente útil en: • inmuebles especiales, • hospitales, • escuelas, • infraestructura, • maquinaria, • activos especializados, • seguros,

Los enfoques verdaderos siguen siendo únicamente:

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• mercado, • ingresos, • costos.

la credibilidad técnica del valuador. La práctica moderna exige no solamente calcular valores, sino justificar racionalmente el proceso utilizado.

Esta estructura conceptual es reconocida internacionalmente por las IVS y por organismos profesionales como Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

La valuación profesional moderna requiere mucho más que dominio matemático.

Requiere comprensión económica.

La correcta diferenciación entre enfoque y método tiene implicaciones profesionales importantes.

Los enfoques de valuación representan las grandes teorías mediante las cuales el mercado interpreta el valor de los activos. Los métodos, en cambio, son las herramientas específicas que permiten transformar esas teorías en resultados cuantificables.

En primer lugar, mejora la calidad técnica de los reportes de valuación. Un informe correctamente estructurado explica primero el enfoque seleccionado y posteriormente justifica el método aplicado.

Confundir ambos conceptos equivale a confundir la estrategia con la herramienta.

En segundo lugar, permite entender las limitaciones del análisis. Cada enfoque observa una dimensión distinta del valor: • el mercado observa intercambio, • el ingreso observa rentabilidad, • el costo observa sustitución.

El enfoque define la lógica económica del análisis; el método define la mecánica de cálculo.

Entender esta diferencia permite desarrollar valuaciones más sólidas, transparentes y técnicamente defendibles, alineadas con los estándares internacionales y con las necesidades actuales de los mercados financieros e inmobiliarios.

Por ello, los resultados pueden diferir sin que necesariamente alguno sea incorrecto.

En tercer lugar, facilita la conciliación de valores. En muchas valuaciones profesionales se aplican dos o más enfoques simultáneamente para contrastar resultados y fortalecer la conclusión final.

En un entorno donde la valuación participa en decisiones de inversión, financiamiento, litigio, aseguramiento y desarrollo económico, la claridad conceptual deja de ser un asunto académico y se convierte en una necesidad profesional indispensable.

Finalmente, esta distinción fortalece

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Toma de protesta al tercer consejo Directivo del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales, AC COVEVAPRO

E

l pasado 8 de mayo, se llevó a cabo la protesta del Tercer Consejo Directivo del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales, A. C. (COVEVAPRO).

mingo Ibarra Mandujano, Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas, vicepresidente; Arq. Eduardo Amet Ramos Vicarte, tesorero; Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz, Secretaria y vicepresidente zona Sur de Veracruz; Arq. Ana Aurora Mayo, vicepresidenta zona Xalapa.

Nuestro nuevo presidente el Arq. Do-

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