El Edificio Atarazanas se refiere principalmente al Centro Cultural Atarazanas ubicado en el Centro Histórico de Veracruz, México, un edificio del siglo XVIII que originalmente fue parte de las fortificaciones militares del puerto y que ahora alberga actividades artísticas y culturales, incluyendo talleres, exposiciones y eventos.
Construido a mediados del siglo XVIII como parte de la infraestructura militar del puerto de Veracruz, su nombre proviene de un vocablo árabe que significa “taller de artillería”. Inicialmente sirvió como almacén de mástiles, taller para reparar embarcaciones y bodega de artillería.
Hoy en día, el recinto es sede del Instituto Veracruzano de la Cultura y ofrece talleres de arte popular, exhibiciones de arte, ciclos de cine, conciertos y noches de fandango, además de albergar una sala de arte popular y diseño veracruzano, una tienda de artesanías y una cafetería con productos regionales.
Desde 1991, tras su restauración y bajo la administración del Instituto Veracruzano de la Cultura (IVEC), se convirtió en el Centro Cultural Atarazanas.
DIRECTORIO COVEVAPRO
“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.
5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.
Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com
EDITORES RESPONSABLES
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente COVEVAPRO
Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur
Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Coordinación de publicación
L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Diseño editorial
QR PÁGINA FACEBOOK QR PÁGINA WEB
“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.
Carta del Presidente
Estimados amigos y colegas.
Me es grato dirigirme a ustedes en esta onceava edición de la revista digital COVEVAPRO, un espacio que se ha consolidado como un verdadero punto de encuentro para el análisis técnico, la reflexión profesional y el fortalecimiento de nuestra comunidad profesional.
Durante estas once ediciones, COVEVAPRO ha contribuido significativamente a los objetivos fundamentales de nuestro Colegio: la capacitación continua, la defensa del ejercicio profesional y la promoción de buenas prácticas éticas y técnicas en todos los ámbitos donde ejercemos nuestra labor. Esta publicación ha sido una herramienta invaluable para compartir conocimiento, experiencias y perspectivas que trascienden nuestras fronteras estatales, generando vínculos de colaboración y amistad entre colegas de diversas regiones del país y del extranjero.
nerar líneas de análisis y abrir espacio a los temas que demandan reflexión, debate técnico y propuestas concretas.
En lo personal, tengo el firme propósito de participar próximamente con un artículo y análisis a conciencia del proyecto de la Ley Federal de Valuación recientemente presentado en la Cámara de Diputados. Se trata de un tema de vital interés para todos nosotros, que exige una lectura crítica, un análisis técnico serio y una respuesta responsable por parte del gremio valuador. Desde aquí, extiendo la invitación a quienes deseen sumarse a este esfuerzo colectivo.
Finalmente, si aún no participas como escritor, te propongo considerar en próximas ediciones algunos temas de actualidad que podrían enriquecer el contenido de nuestra revista digital y sumar al enaltecimiento de nuestra profesión:
• Valuación de inmuebles con valor histórico o patrimonial.
Hoy en día, la valuación enfrenta desafíos cada vez más complejos. Desde el impacto de las tecnologías emergentes —como la inteligencia artificial, el big data y la automatización de procesos— hasta la necesidad de adoptar nuevas metodologías que respondan con transparencia, rigor técnico y pertinencia al contexto inmobiliario, financiero y económico actual. Esta edición es reflejo de dicha evolución. En sus páginas encontrarán artículos de gran valor, experiencias profesionales, estudios de caso y avances normativos que enriquecen nuestro conocimiento colectivo. Quiero expresar mi más sincero reconocimiento a quienes han participado como autores, revisores y editores. Gracias a su compromiso, hemos logrado mantener un estándar editorial de alta calidad.
El compromiso con cada nueva edición crece, y cada publicación supera a la anterior. Esto es un claro indicio de que avanzamos con paso firme. No obstante, el reto sigue siendo identificar oportunamente nuevas problemáticas, ge-
• Impacto económico en los inmuebles estigmatizados.
• Inteligencia artificial aplicada a la valuación de bienes inmuebles.
• Actualización del marco normativo en valuación catastral y fiscal.
• Estándares internacionales IVS: retos y oportunidades para México.
• Perspectivas del valuador frente a conflictos de interés ético y profesional.
• La valuación en contextos de riesgo: zonas de desastre, alta criminalidad o conflicto legal. Agradezco profundamente su atención y el interés permanente en el fortalecimiento de nuestra profesión. Sigamos construyendo, desde el conocimiento y la colaboración, un Colegio cada vez más sólido y propositivo.
COVEVAPRO, por la excelencia en valuación.
Cordialmente,
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales COVEVAPRO
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
CONSEJO DIRECTIVO 2024-2025
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente general
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación 2
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero
Ing. Ruth Mirlany Morales Rendodon Subtesorero
Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de temas Legislativos
Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico
Arq. Bertha Sentíes González Vocal General
Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar
COVEVAPRO
Valuación de maquinaría y equipo con enfoque agropecuario
Mtro. Artemio Gómez
Vázquez, Especialista en la pericia y la valuación de bienes muebles
El sector agropecuario, es una parte fundamental de la economía de nuestro país y su importancia radica en la producción de alimentos. Muchos de ellos se producen a cielo abierto, por lo que para ello se necesita mucha maquinaria para la mecanización, desde la preparación del suelo, pasando por el cultivo, fumigación, deshierbe, etc., hasta llegar a la cosecha. En cada uno de estos procesos se usa maquinaria para facilitar y agilizar el trabajo y por ende bajar los costros de producción. En la actualidad también se produce muchas hortalizas bajo agricultura protegida y de igual manera existe maquinaria especializada para cada proceso. Aunque en la actualidad tanto la agricultura como la ganadería tiene muchas otras actividades, en este artículo trataremos solo sobre la maquinaria que se utiliza para mecanizar los procesos agropecuarios ya que son los activos que posee el agricultor o ganadero que puede echar mano de ello para poder dejarlos en garantía y así capitalizarse con recursos económicos para sus actividades.
Mtro. Artemio Gómez Vázquez
pezaba en la zona Bajío el auge en la mecanización agrícola, los gobiernos estatales con la participación federal apoyaban en la compra de maquinaria agrícola, así como tractores e implementos para las labores del campo. En estos años también empezó los apoyos para los equipos de la ganadería, como los molinos de granos y rastrojo, remolques para la carga del forraje, mezcladoras verticales y horizontales, palas cargadoras para el tractor, etc. Al igual que por estas fechas se empezó a popularizar la siembra bajo el concepto de “cero labranza”, también conocido como siembra directa, que no es más que un método agrícola que consiste en sembrar las semillas sin la necesidad de haber preparado previamente el suelo (barbechar y rastrear). Esto quiere decir que en lugar de arar volteando la capa arable del suelo, se siembra de forma directa una vez que la cosecha anterior se ha recogido, con instrumentos de siembra especial. Y para el control de malezas se utilizan agroquímicos ya sea previo a la siembra o una vez germinado la semilla.
Podré hablar de mi experiencia a partir del año 1999 cuando ingrese a la empresa Agroingeniería, una empresa Cubano–Mexicana pionero en la labranza de conservación del suelo con le tecnología “multiarado”; posteriormente en el año 2000 cuando ingrese a la empresa New Holland de México hoy CNH de México, empresa líder en la fabricación y venta de maquinaria agrícola y ganadera, el cual engloba las 4 marcas New Holland Agriculture, New Holland Construction, Case IH y Case Construcción1. En aquellos años em-
Este enfoque tiene varios beneficios, entre los que se encuentran: la conservación del suelo y la conservación de la humedad, la reducción de la erosión, la disminución del consumo de combustible en los trabajos mecánicos y la conservación de la estructura del suelo. Este concepto de “cero labranza”, también puede ayudar a reducir los costos de producción y a mejorar la eficiencia del trabajo agrícola. Sin embargo, después de varios años de no remover el suelo también tiene sus desventajas, ya que los microorganismos que no se mueven de su hábitat natural se vuelven plagas que hacen daño a la raíz del cultivo como al caso más visto de la gallina ciega
COVEVAPRO
(también conocida como “mayate de mayo”). Para estos suelos que se estuvieron manejando bajo este concepto se empezó a usar un implemento llamado “subsuelo”, que no hace más que rayar el suelo para el ingreso de aire-agua y mejorar la aireación y humedad del mismo. Al igual que por estos años se empezó a usar un implemento equipo llamado “multiarado”, este parecido al subsuelo solo que en su parte más baja tienen unas saetas para con un ángulo de ataque que rompe el suelo, pero no voltea el mismo. En la introducción de este equipo a México estuvimos colaborando de forma directa con la empresa Agroingeniería, empresa Cubano – Mexicana, que trajo la tecnología de Cuba, ya que originalmente se diseñó para la labranza de la resoca de la caña de azúcar, aunque posteriormente como sucede con muchas empresas empezaron a copiar el modelo y se empezó a fabricarlo en muchos lugares. Personalmente estuve de encargado para certificarse por OCIMA2, Organismo de Certificación de Implementos y Maquinaria Agrícola, donde se estuve realizando todas las pruebas en los campos de OCIMA–INIFAP en Chapingo Estado de México.
Bajo este concepto de “cero labranza” se empezaron a usar las sembradoras de cero labranza, el cual tiene un aditamento especial para romper el suelo duro, que no es más que un disco ondulado que rompe con facilidad el suelo, además de los restos de cosecha que quedan en el mismo.
Después de que todo esto que se ha popularizado, el agricultor tenía la necesidad de juntar los restos de la cosecha (paja de sorgo, trigo, maíz) y utilizarlos para la ganadería. E aquí donde surgió la necesidad de los implementos para la ganadería, como: los molinos de martillos para moler granos y rastrojo, las mezclaras de alimentos vertical y horizontal, remolques para el traslado de las pacas de rastrojo, remolque ganadero para el traslado de los becerros de la engorda, palas cargadoras para el tractor agrícola y muchos implementos más que se necesitan en el campo, aunque ya había algunos, más rudimentarios.
El libro “El Misterio del Capital” del economista Peruano, Hernando de Soto, habla sobre como muchos productores de la actividad primaria (de México y toda Latinoamérica) tienen su patrimonio, como: una granja, las tierras y toda la maquinaria que ahí posee pero
no hay capital de trabajo para las actividades y por muchos años no vieron el potencial que tienen con todos esos activos, pero que ade-
Primeros
COVEVAPRO
más las políticas públicas del Gobierno no permitían que con esos activos se puede generar capital o también que los intereses son muy caro. Así empezó a ver el agricultor que podía conseguir un crédito simplemente dejando en garantía dichos bienes, muebles o inmuebles.
Sin embargo, para dejar en garantía los inmuebles son un poco más complicados legalmente, ya que se tiene que grabar la propiedad y eso implica más gastos ante notario, como la ratificación de firmas, registros, etc. Pero los bienes muebles, la maquinaria, es más fácil dejarlos como garantía pues existe en los mismos, programas del Gobierno actualmente de dejarlos como garantía prendaria; para esto simplemente se endosan las facturas (firma en el reverso) y estas se dejan con quien presta los recursos, además que actualmente ya se registran en el RUG3 (Registro Único de Garantías Mobiliarias), para evitar que se dejen copias en algún otro lugar.
Es decir, basta dejar las facturas originales endosada con la Financiera quien va a prestar los recursos y se puede realizar el préstamo. Pero existe inconvenientes, la documentación legal existe, está en orden, pero hay que ver como está el equipo y a la fecha de visita en que condiciones se encuentra o muchas veces la maquinaria se adquiere por arrendamiento y por tanto se compra en una fecha anterior y se factura en unos años posteriores, así que ¿Cómo saber cuánto vale ese equipo al momento que se está quedando en garantía?
Y hay otra situación, muchos equipos se compran en arrendamiento, por lo que al momento de facturarlo solo aparece el valor de la opción de compra, por hablar de números, el equipo tiene un valor en venta nuevo de un millón de pesos, pagadero en 4 años con un 30% de enganche, digamos que al final de los 4 años el cliente pago un millón doscientos mil pesos, pero en su factura aparece facturado el equipo en 5 mil pesos. Cuando la financiera va a tomar ese equipo como garantía no sabe qué valor tiene, e aquí donde surge la necesidad de realizar un avalúo de dicha propiedad. También todos los equipos usados tienen deterioro, desgaste, obsolescencia tecnológica, obsolescencia económica, etc. y reparaciones para mejorar esa vida útil, de tal manera que al momento que se deje en garantía tendrá un valor “x” y solo lo sabremos si realizamos un avalúo de dicho equipo.
Por ello para poder asesorar tanto a la Financiera sobre el equipo que tomara en
Arado de tracción animal, de madera
Arado de tracción animal, de metal
Arado de discos
Rastra de discos dentados
Multiarado
garantía, así como el productor que dejará ese equipo con dicha Financiera, es bueno saber cómo se realizara el proceso de valuación de la maquinaria motivo de estos textos que se irán describiendo en cada apartado.
Antecedentes de la valuación
Mucha de la información de este apar-
COVEVAPRO
Sembradora de 4 y 6 surcos
tado está tomado del artículo del Colegio de Valuadores de Chihuahua, me pareció muy interesante, ya que hay pocos libros que hablan sobre la historia de cómo empezó la valuación. Aunque habla de la valuación en general de los inmuebles, es importante conocer como viene desde atrás este oficio de valuar bienes, pero más reciente con el avance de la ciencia y tecnología como valuar maquinaria y equipo, llegando hasta estas últimas fechas valuar aeronaves no tripuladas (drones) y las aeronaves comerciales y de la milicia, etc., con la reciente creación de la especialidad en valuación de aeronaves.
En el pie de página está referenciado, el cual también menciona que fue tomado del blog todosobrevalución. Solo se realizó algunas adecuaciones en el texto y corregir la ortografía, ya que tenía varios errores.
Al momento en que el hombre dejó de ser nómada y se convirtió en sedentario, desde ahí comenzó a valorar aquellos elementos que les resultaban indispensables para su sobrevivencia. El lugar donde vivía, su área de caza y recolección de víveres, sus armas, unido a la
1 http://www.cnhmexico.com.mx/
2 https://vun.inifap.gob.mx/portalweb/_ocimaX
seguridad que ellos le proporcionaban.
Esto constituye la forma más remota de valuar un bien y objeto.
Posteriormente se generó la necesidad de intercambiar bienes a los cuales era necesario asignarles un valor para efectos de su preferencia, acumulación o deseo, o simplemente por el hecho de cuantificar el tamaño de sus riquezas y bienes, esto contribuyó a identificar la importancia y valía de poseer un bien u objeto.
Aún cuando es posible que en las sociedades que ocupaban el territorio mexicano antes de la llegada de los europeos haya existido la necesidad y el servicio de valorar, desde un punto de vista económico, los bienes, no implica que los bienes no tuviesen en su medio personas que se ocuparán de fijar tal valor. Existiendo comercio, como lo había y contándose con órganos reguladores de esta actividad es del todo posible que en ello hubiera alguien con la responsabilidad de establecer el justo valor de las cosas con las que comerciaba. Los invito a leer dicho artículo el cual esta el link en la página anterior.
Finalmente, solo decir que desde 1935 se creó la Sociedad Mexicana de Valuadores, precursora del actual Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), que es la institución gubernamental encargada de regular y supervisar la actividad de los valuadores en México.
Hoy en día, la valuación en México es una actividad profesional sólidamente establecida, con un marco legal y normativo bien definido. Los valuadores en el país están sujetos a estándares éticos y técnicos, y juegan un papel crucial en diversas áreas, incluyendo bienes raíces, finanzas, seguros, expropiaciones y litigios.
En los próximos artículos hablaremos de todo lo que tiene que ver con la valuación de maquinaria y equipo, pero el que se usa en la agricultura y ganadería conocido como ma quinaria agropecuaria.
Este es el primero hablando de los antecedentes, una breve historia; los siguientes sobre los diferentes tipos de avalúos, usos del avalúo, proceso de realización de un avalúo, metodologías de valuación y de los diferentes tipos de valores. Por último, hablaremos de la importancia de la fotografía en la valuación de bienes muebles, seguido de una identificación y descripción correcta de
un bien mueble agropecuario. Aunque mucha de esta información estará detallada en un libro llamado “Valuación de maquinaria y equipo” con enfoque agropecuario, que muy pronto lo tendremos.
No es la idea de ahondar sobre historia de la valuación si no poner un preámbulo de como se ha iniciado este noble oficio de la valuación, que actualmente abarca una buena cantidad de personas en la actividad. Lo que si haremos es profundizar sobre el proceso de valuación y todo lo relacionado a ello, siempre en el sentido agropecuario.
Si alguien gusta conocer más sobre la historia, les recomiendo el artículo de INDAABIN.
Aspersora autopropulsada
COVEVAPRO
Una Herramienta de Precisión para el Futuro Tecnología de Drones en la Valuación Inmobiliaria
Mtro. Ing. José De Gasperín Salazar
Resumen
La incorporación de drones en la valuación inmobiliaria ha revolucionado el trabajo en campo. Su precisión, rapidez y capacidad de análisis han permitido mejorar tanto la recolección de datos como la presentación de resultados. Este artículo explora cómo esta tecnología se integra al trabajo del valuador, sus aplicaciones prácticas y los beneficios tangibles que aporta al sector.
Introducción
Mtro. Ing. José De Gasperín Salazar
Durante años, los métodos tradicionales de valuación se basaban en la inspección física, registros fotográficos manuales y cálculos topográficos rudimentarios. Sin embargo, el auge de los drones ha redefinido esta práctica. Gracias a su versatilidad y tecnología avanzada, hoy permiten un nivel de análisis impensable hace apenas una década.
Del Vuelo Militar al Levantamiento Catastral
Los drones, inicialmente usados en contextos militares, han sido adaptados con éxito al entorno civil gracias a su capacidad para captar imágenes aéreas, generar modelos 3D y realizar levantamientos georreferenciados. Apoyados por software especializado, se han convertido en aliados indispensables para el valuador moderno.
Dato curioso: Un solo dron equipado con cámara fotogramétrica puede cubrir hasta
100 hectáreas en menos de una hora.
Aplicaciones clave en el sector inmobiliario
1. Inspección de zonas inaccesibles: Laderas, techos, áreas de riesgo o propiedades rurales pueden ser evaluadas sin necesidad de ingreso físico.
2. Fotografía y ortofotografía aérea: Proveen imágenes de alta resolución que permiten observar el inmueble y su entorno urbano o natural.
3. Modelado 3D y topografía digital: Útiles para cálculos de área, análisis de desniveles y volumetría de construcciones.
4. Evaluación de vegetación y entorno: Especialmente valioso en predios rurales, donde el tipo de vegetación influye en el avalúo.
5. Precisión métrica y georreferenciación: El uso de drones reduce el margen de error en las mediciones del terreno y sus construcciones.
Beneficios para el valuador y el cliente
• Optimización del tiempo: Reducción significativa en los tiempos de inspección.
• Resultados más precisos y detallados: Menor margen de error y mejor toma de decisiones.
• Mayor seguridad en el trabajo de campo: Se evitan situaciones de riesgo físico.
• Información visual de alto impacto: Mejor comprensión del avalúo por parte de clientes y autoridades.
Imagen de un ortomosaico generado en un cultivo para saber sus medidas y sus instalaciones lo morado significa arboles u objetos ajenos al cultivo, las lineas rojas la linea eléctrica.
Conclusión
El uso de drones ha elevado el estándar de calidad en la valuación inmobiliaria. Su integración permite no solo optimizar recursos, sino también generar reportes más certeros y alineados con la realidad del objeto evaluado. En un entorno donde la precisión es clave, la tecnología aérea se presenta como
Imagen de un ortomosaico de sus Áreas por tablas según solicitado por el cliente.
una inversión necesaria y estratégica para el futuro del valuador.
“Valuar desde el cielo, con precisión en tierra.”
La exclusiva no se pide, se provoca
Lic. Jesús Gastelum Lage
Ah, la exclusiva… ese objeto de deseo más codiciado que el pastel de tres leches en bautizo mexicano. Todo asesor inmobiliario que se respeta ha sentido esa punzada de frustración cuando el propietario dice con su mejor sonrisa de vendedor de seguros: “No quiero dar exclusiva, prefiero trabajar con varios agentes para que se mueva más rápido”. Y uno, con cara de emoji confundido, asiente mientras por dentro piensa: “Hermano… así no funciona esto”.
Pero aquí va la verdad incómoda: si tú, estimado lector de esta honorable revista, sé que eres Valuador pero seguro trabajas con muchos Agentes Inmobiliarias y este artículo espero que se lo estés enviando ya. Si tu agente que tu amigo Valuador te compartió este artículo, sigues suplicando por exclusivas como quien pide fiado en la tiendita, entonces el problema no es del dueño… es tuyo.
La exclusiva no se mendiga. Se gana.
Y se gana, no con promesas vacías ni selfies en la propiedad, sino con estrategia, evidencia y una propuesta de valor brutalmente clara. Porque en un mercado donde el 80% de los agentes muestran y desaparecen como ex tóxicos, el que se presenta con método, análisis comparativo, plan de marketing, cronograma de visitas y una pizca de carisma profesional… ese es el que se queda con la firma.
¿Quieres exclusivas? Haz esto:
1. Haz un estudio de mercado serio. No el “yo creo que vale”, sino el de EasyBroker en mano, con evidencia de la zona, absorción de mercado y precios por metro cuadrado. El cliente necesita datos, no deseos. (cuando con-
sigas la exclusivas, haz el avalúo de la mano de tu amigo perito valuador)
2. Presenta un plan de acción. No es lo mismo decir “la subo a redes” que mostrarle al propietario en qué portales vas a anunciar, cómo vas a segmentar a su comprador ideal, qué fotos vas a tomar y en qué fechas planeas hacer tus eventos abiertos.
3. Educa al dueño. Sí, como maestro de secundaria con paciencia. Explícale qué es la sobreoferta, la canibalización de listados y el valor de un solo canal bien estructurado. El buen propietario quiere vender, no jugar al mercadólogo.
4. Cobra con dignidad. Porque si tú mismo regalas tu trabajo, no esperes que te respeten. La comisión es el precio justo por tu conocimiento, tu red y tu habilidad de cerrar. Y, por supuesto, todo esto envuelto en esa magia que no se aprende en cursos: tu credibilidad. Esa que se construye con seguimiento, con responsabilidad, con cada “te llamo mañana” que sí se cumple.
Así que, colega del sur, norte o centro de esta noble profesión: la próxima vez que vayas por una propiedad, no lleves solo tarjetas. Lleva argumentos. Lleva un PowerPoint que saque suspiros. Lleva seguridad. Porque tú no vendes casas… tú eres el arquitecto del patrimonio de alguien más.
Deja de pedir la exclusiva. Provócala. Y luego, consíguela.
El reto para ti perito valuador es que compartas este artículo con un Agente Inmobiliario. ¿El reto para ti Agente? Esta semana, presenta al menos tres propuestas de captación con estudio de mercado incluido. Y si te animas, grábate haciéndolo. Porque hoy, el
Lic. Jesús Gastelum Lage
asesor que educa… factura.
Jesús (Chuy) Gastelum Lage es director de eXp Realty México, la plataforma inmobiliaria más innovadora del mundo. Además, es fundador de Home & Investment, inmobiliaria líder con base en
CRUCIGRAMA
DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE UN BIEN, SIN USO O DISFRUTE
ACTO DE VENTA EN SUBASTA
INV. ESCTRUCTURA CURVA GENERALMENTE UTILIZADA EN VANOS
TIPO DE VALORACION PARA FINES FISCALES, UTILIZADO PARA COBRO DE PREDIAL Y OTROS
SIGLAS: PLATAFORMA QUE ALMACENA INFOMACION DE VIVIENDAS DISPONIBLES EN EL PAIS
Mérida, Yucatán. Si buscas consejos inmobiliarios, te sugiero que contactes a Chuy al +52(999)3666754. Si eres Asesor Inmobiliario búscalo, tiene un espacio para ti en eXp México como agente o dueño de inmobiliaria sin perder tu marca personal o de tu inmobiliaria.
Arq. Beatriz Espíndola Melgarejo
ELEMENTOS ESTRUCTURALES HORIZONTALES GENERALMENTE UTILIZADOS PARA SOSTENER LOSAS
INV ELEMENTO GENERALMENTE ORNAMENTAL QUE SIRVE PARA CUBRIR TECHOS
ENTIDAD JURIDICA DE PERSONAS QUE SE UNEN PARA UN FIN
INV. CODIGO VERIFICADOR DE UN CLIENTE, CON EL CUAL SE VERIFICA EL USUARIO
INV. PROYECCION DE LA LOSA QUE SIRVE PARA PROTEGER MUROS
INV. RELACION EXISTENTE ENTRE EL TAMAÑO DE UN OBJETO
BIENES FIJOS AL SUELO Y QUE NO PUEDEN TRASLADARSE E PARA TRATADA SIDO HA QUE AGUA
DERECHO O LEY LA A PERTENECIENTE LIMINAR IMPUEREZAS
PROCESO POR EL QUE SE ESTIMA EL VALOR DE UN BIEN
PREFIJO UTILIZADO PARA REFERIRSE A LA VENTA DE UN
INMUEBLE TAL Y COMO ESTA
LINEA QUE AYUDA A UBICAR ELEMENTOS ESTRUCTURALES EN UN PLANO ARQUITECTONICO
REPRESENTACION NUMERICA QUE SIRVEN PARA INDICAR MEDIDAS EN UN PLANO ARQUITECTONICO
TIPO DE VIVIENDA DE DOS UNIDADES QUE COMPARTE
ELEMENTOS ESTRUCTURALES
ACTO DE DISCUTIR O ACORDAR EL PRECIO FINAL DE UN BIEN EN VENTA
CLASIFICACION DE VIVIENDA DE ACUERDO A SU DOCUMENTACION Y USO
SIG. IMPUESTO QUE SE PAGA POR EL CONSUMO DE PRODUCTOS Y SERVICIOS
ALTURA DE UN ELEMENTO, RESPECTO A OTRO EN UN PLANO
EN
INSTITUCION FINANCIERA EN CARGADA DE REGULAR EL CREDITO A LA ADQUISICION DE VIVIENDA
ABREV. CODIGO NUMERICO PARA DIFERENCIAR ESTADOS Y MUNICIPIOS PARA DISTRIBUCION DE CORREO
Dragado
Ing. José Damián Huerta Tokutaira
Actividad consistente en remover material del fondo o corte superficial en presencia de agua, para general profundidad en un area determinada con el objetivo de que dicha area sea utilizada para la entrada de barcos con mayor calado.
Existe el dragado con finalidad de relleno, esto es, utilización del material dragado para depositar en tierra y generar áreas y éstas sean utilizadas hasta para construcción de ciudades enteras (Países Bajos, Campeche en México, etc).
El dragado es utilizado en la minería para la obtención de metales y minerales, asi como para la extracción de diamantes en presencia de agua (Africa)
Los tipos de dragado se púeden clasificar en:
Dragados de Mantenimiento.- Consistente en remover material producto del azolve provocado por los arrastres de los ríos, litorales y fuerza heólica, toda la actividad de dragado se desarrolla en presencia de agua,
Dragado de Construcción.- Consistente en realizar cortes de material en zonas donde no se han realizado dragados previamente, también es conocido como dragado capital (por su traducción del inglés).
Dragado Ecológicos.- Consistente en realizar movimientos de material con una finalidad medioambiental o deposito de material en zonas de tratamiento previo o viceversa.
En nuestro estudio requerimos tener un conocimiento más preciso de las características de dragado, para lo cual se presenta
la siguiente clasificación de las dragas:
Para comprender más claramente el concepto DRAGA, se presentan a continuación algunas definiciones más comunes y usos de las Dragas: Es una embarcación especialmente dispuesta para montar en ella las herramientas para extraer o excavar material del suelo en presencia de agua. Se clasifican en dos grandes grupos: Mecánicas e Hidráulicas.
MECÁNICAS: A este primer grupo pertenecen las de cangilones o de rosario, que representa a una de las dragas más antiguas y que aun existen varias en condiciones de operación, las de grúa con almeja, granada o garfios, asi como la draga de cuchara o Backöe.
HIDRÁULICAS: Combinan la extracción y el transporte del material, mezclándolo con agua y bombeándolo como un fluido. Son estacionarias y/o autopropulsadas (Dragas Grandes). Existen 2 grandes grupos de este tipo de Dragas: Draga estacioinaria con cortador (Cutter Suction Dredge (CSD) y Draga de Tolva Autopropulñsada (Trailer Suction Hopeper Dredge (TSHD))
DRAGAS MECÁNICAS
Draga de cangilones o rosario: Tiene una escala metálica que guía una cadena de cangilones. Estos se llenan al pasar por el fondo y descargan el material en barcazas acoderadas al equipo principal.
Draga de grúa con almeja o garfio: Una grúa montada en chalan, equipada con una cuchara de almeja, granada o garfio. Se usa para excavar y depositar material en una plataforma y/o barcazas dependiendo del material a extrtaer, por lo general son pedacerías de concreto y/o viguetas, piedras grandes, pedazos de embarcaciones sumergidas, etc.
Ing. José Damián Huerta Tokutaira
COVEVAPRO
Draga de Cangilones o Rosario
Las Dragas de Cuchara, Almeja y Garfíos de acuerdo al tipo de material:
- Granada: para rocas fragmentadas
- Garfio: para extraer objetos grandes
- Cucharón: recoge el material y lo descarga en la orilla o en chalanes
Estas dragas pueden ser estacionarias o autopropulsadas. Se usan donde las otras no pueden llegar, o en dragado frente a muelles y lugares muy localizados.
Draga de Cuchara (Bakhöe): Utilizada para extraer material con alta dureza y dragado capital o dragado de construcción, poco eficiente en mnaterial suelto, por lo general se requiere contar con barcazas para el desplazamiento del material a la zona asignada.
DRAGA HIDRAULICA:
Draga Estacionaria con Cortador (CSD): El sistema de succión, el cortador, los zancos y las bombas son las unidades básicas de una draga hidráulica.
Estas unidades deben ser lo suficientemente potentes para succionar el material en el cortador y descargarlo hasta el lugar designado para el depósito del material. El cor-
Draga Estacionaria con Cortador (CSD)
tador debe ser adecuado al tipo de material a dragar. Si uno de los componentes es desproporcionadamente potente en relación con su capacidad por lo cual el diseño de una draga es un factor básico para su economía y funcionamiento así como la decisión de evaluar el proyecto con el equipo adecuado.
Cuando trabajan con materiales pesados, se requiere que sus partes estén construidas con materiales resistentes.
El tubo de succión va montado en una estructura llamada escala, que se mueve verticalmente mediante un malacate.
En la punta lleva un cortador giratorio (con cuchillas o dientes helicoidales) según el tipo de
Draga de Almeja
Draga de Cuchara (Bakhöe)
COVEVAPRO
material.
Las dragas se identifican por el diámetro de su tubería (de 10 cm a 110 cm) y potencia de su cortador (50 a 6,000 HP).
Son ideales para excavaciones en construcción, minería o agregados. El 85% de su uso es en dragado de construcción.
Las fuentes de energía pueden ser:
- Motores eléctricos: confiables y limpios, pero dependen de la disponibilidad energética.
- Unidades diésel-eléctricas
- Motores diésel directos: son comunes por su autonomía y economía.
Draga de Tolva Autopropulsada (TSHD): Estas dragas recogen el material mientras navegan y lo depositan en una tolva a bordo. Pueden descargar por el fondo o sistema de apertura media (Sistema Split), Llevan uno o dos tubos de succión conectados a una bomba que recoge el material con una rastra en el fondo.
Tipos de rastras: Diseñadas según el tipo de suelo. Algunas incluyen chiflones, dientes o patines para romper materiales compactos.
Las rejillas evitan que piedras o escombros dañen las bombas o conductos.
Factores que afectan el dragado:
1. Tirante de agua (calado).
2. Condiciones climáticas.
3. Tipo de material (peso, dureza, granulometría).
4. Dificultad de corte.
5. Naturaleza del depósito.
Tubo Lateral de Succión: Tiene me-
Draga de Tolva Autopropulsada (TSHD)
Draga de Tolva Autopropulsada (TSHD)
nor peso que la escala estructural. Usa conexiones esféricas tipo cardán con manguitos de hule para absorber el oleaje. La capacidad de la tolva define el tamaño de la draga (300 m³ a 65,000 m³).
Actualmente todos los equipos llevan instrumentos para controlar la proporción de sólidos y evitar bloqueos.
De acuerdo con el tipo de Dragado (Construcción o Mantenimiento) y la disposición final del material a dragar (Depósito en Mar o depósito en tierra), podemos tener el siguiente cuadro: (Tabla 1)
APROVECHAMIENTO DEL MATERIAL DRAGADO
La mayoría de suelos dragados son útiles:
(Tabla 1) Nota: En cada uno de los casos se deberá evaluar el proyecto para determinar el equipo adecuado para su ejecución.
- Áreas verdes - Suelos agrícolas
- Patios industriales o portuarios
COVEVAPRO
El alcance de descarga depende de la bomba y el diámetro de la tubería.
Se deben prever puntos de descarga eficientes y tener refacciones suficientes para minimizar tiempos de paro.
Suelos suaves generan menos desgaste, y con material más abrasivo genera un desgaste importante en las tuberías, bombas y todos los materiales en contacto con el transporte del material.
EVALUACION DE PROYECTOS DE DRAGADO
1. Proyecto de dragado: Canales, Dársenas, Frentes de Muelles, en sus rubros de: Ancho, Largo, profundidad, taludes, etc.
2. Tipo de Material a Dragar (estudios del suelo: granulometría, golpes, sondeos varios y su localización en diversos lugares del proyecto, tipo de penetración de acuerdo al tipo de material (Método a rotación, Método SPT (Standar Penetration Test, etc), reportes fotográficos, etc).
3. Cantidad de material a dragar.
4. Determinación del equipo auxiliar para las actividades de armado del equipo y de la ejecución de los trabajos de dragado, como pueden ser: Grúas, camiones cama baja, camiones plataforma, excavadoras, tractores, remolcadores, multicat (Chalan con grúa autopropulsado), lanchas con motores fuera de
borda, lancha para batimetrías, etc.
5. Tiempo de ejecución del proyecto (cuantos días calendario para lograr la cantidad del material estipulado en el proyecto).
6. Temporada de ejecución del proyecto (lluvias, temporada de vientos fuertes, huracanes, corrientes, aportaciones rivereñas, etc).
7. Distancia de depósito de material a dragar.
8. Altura de la zona de depósito de material a dragar.
9. Batimetrías recientes de las áreas a dragar.
10. Obras auxiliares, preliminares o complementarias, para la ejecución del proyecto de dragado:
• Bordos de contención del material producto del dragado (Tarquinas), en áreas previamente asignadas.
• Cajas de desagüe para contención eficiente del material en zona de depósito.
• Obras complementarias de acuerdo con regulaciones medioambientales.
• Caminos o Rampas de maniobras para la ejecución de armado y acceso del equipo de dragado.
11. Tráfico marítimo (estadísticas).
12. Ocupación de Muelles (estadísticas)
13. Mareas durante la ejecución del proyecto.
COVEVAPRO
Diferencias técnicas entre maquinaria y equipo: Un enfoque desde la Valuación Profesional
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
En el ámbito de la valuación, particularmente en lo referente a activos físicos tangibles, los términos maquinaria y equipo suelen utilizarse de manera conjunta. Sin embargo, desde un enfoque técnico y normativo, es fundamental establecer una distinción clara entre ambos conceptos, especialmente cuando se aplican metodologías de valuación bajo estándares internacionales y lineamientos nacionales, como los de INDABIN, el Appraisal Institute, la American Society of Appraisers (ASA) y los principales colegios de valuadores en México.
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
Definiciones desde la perspectiva técnica
Maquinaria se define comúnmente como el conjunto de elementos mecánicos, hidráulicos, neumáticos o electrónicos ensamblados entre sí que interactúan mediante movimientos y mecanismos con el objetivo de realizar una o varias funciones de transforma-
ción, transporte, manipulación o procesamiento de materiales. Esta definición está respaldada por la Norma Internacional de Valuación (IVS 300 – Plant and Equipment) y es congruente con los criterios del Appraisal Institute y de la ASA.
Equipo, por su parte, se refiere a los bienes tangibles que auxilian a la maquinaria o al proceso productivo en general, sin ser necesariamente transformadores de materia prima. Incluye herramientas, instrumentos, mobiliario industrial, sistemas de apoyo (como compresores, montacargas, generadores eléctricos, equipos de cómputo industriales, entre otros). Su función es más bien de soporte o auxiliar en la operación principal.
Criterios de diferenciación técnica en la valuación
En la práctica valuatoria, y de acuerdo con los lineamientos técnicos del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDABIN), así como con los estándares de organismos internacionales como IVSC y ASA,
COVEVAPRO
se emplean los siguientes criterios para distinguir maquinaria de equipo: Implicaciones prácticas en la valuación
Distinguir entre maquinaria y equipo no solo tiene importancia conceptual, sino práctica:
• En la selección del enfoque de valuación: Para maquinaria se suele preferir el enfoque de costo depreciado o el de ingreso (cuando son unidades productivas), mientras que para equipo puede usarse con mayor frecuencia el enfoque de mercado.
• En la estimación de vida útil: La maquinaria, por su nivel de uso e integración técnica, tiene ciclos de vida distintos y con depreciación funcional más marcada que muchos equipos auxiliares.
• En los registros contables y fiscales: La correcta clasificación incide directamente en la depreciación fiscal, deducciones y asegurabilidad del activo.
Ventajas de Conocer la Diferencia entre Maquinaria y Equipo en la Práctica Cotidiana del Valuador
Conocer con claridad la diferencia entre maquinaria y equipo no es solo un tema
teórico, sino una herramienta fundamental en la práctica diaria del valuador profesional. Esta distinción permite realizar avalúos más precisos, aplicar los enfoques y técnicas adecuadas y cumplir con normativas fiscales, contables y legales
La maquinaria, por lo general, se valúa mediante el enfoque de costo depreciado, debido a su naturaleza especializada y al limitado mercado de comparables.
El equipo, especialmente el auxiliar o estándar, puede valuarse con mayor precisión por el enfoque de mercado al haber referencias directas y frecuentes de compraventa.
Cálculo adecuado de la depreciación
La maquinaria presenta una depreciación física, funcional y económica más compleja, que depende de su uso, configuración y mantenimiento.
El equipo, al ser menos complejo, puede presentar una vida útil distinta, más corta o más larga, dependiendo de su uso, movilidad y entorno.
Identificación de activos críticos en la operación
Permite detectar cuáles activos son esencia-
COVEVAPRO
les para el proceso productivo (maquinaria) y cuáles son complementarios (equipo). Esto es crucial en casos de valuación de unidades económicas o venta de activos por desmantelamiento.
Cumplimiento contable y fiscal
En contabilidad, los activos se clasifican y deprecian de acuerdo con su función y naturaleza. Una mala clasificación puede generar errores en los estados financieros y en la declaración fiscal del contribuyente.
Facilita el diálogo con el cliente y otros profesionales
Al explicar con claridad qué se está valuando, el profesional gana confianza y credibilidad, especialmente ante auditores, fiscales, aseguradoras o posibles compradores.
Ejemplos prácticos
Ejemplos de maquinaria:
Torno CNC: Máquina de control numérico para mecanizado de piezas metálicas, fundamental en la industria metalmecánica.
Molino de martillos: Utilizado en la industria alimenticia o minera para pulverizar materia prima.
Prensa hidráulica de 200 toneladas: Empleada en procesos de conformado de metales.
Inyectora de plástico: Máquina central en una planta de transformación de polímeros.
Cinta transportadora motorizada (cuando es parte integral del proceso): Considerada maquinaria si se encuentra conectada con otras fases del sistema productivo.
Ejemplos de equipo:
Montacargas: Apoya la logística interna, pero no transforma materia prima.
Compresor de aire: Suministra energía neumática a varias máquinas; no transforma materiales, pero es vital como equipo auxiliar.
Computadora industrial o HMI (interface hombre-máquina): Interfaz de control o monitoreo de la maquinaria, considerada equipo.
Banco de herramientas: Para ajuste o mantenimiento, no participa directamente en la producción.
Sistema de climatización o ventilación industrial: Garantiza condiciones óptimas, pero no forma parte del proceso de transformación.
Para el valuador profesional, dominar la diferencia entre maquinaria y equipo permite emitir avalúos técnicamente sólidos, con fundamentos normativos claros y utilidad práctica. Esta distinción impacta directamente en la precisión de los valores, en la toma de decisiones del cliente, en la interpretación contable y fiscal, y en la calidad del dictamen valuatorio. A mayor claridad conceptual, mayor es la credibilidad del valuador como experto técnico.
Valuando proyectos especiales
Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica
Amables lectores: Valuar una propiedad, no siempre es sencillo como muchos pretenden ver, en especial las instituciones y organismos que otorgan y regulan los proyectos para alguna gestión con ellos mismos y que en algunas ocasiones pretenden cuadrar a modo para cumplir sus expectativas sociales, empresariales o de riesgo
Arq. Enrique Cervera Muñoz
¿Cuándo identificamos que es un proyecto especial?
Cuando el Proyecto requiere un cambio de uso de suelo
Es ahí donde el avalúo debe tener otro matiz y la propiedad no se debe ver como un simple volumen de construcción bella o no, ni tampoco con un propósito sobre un territorio, sea proyecto que apenas se va a realizar, o una propiedad ya construida; en ambos casos, se tiene que cumplir las disposiciones y es ahí donde viene la pregunta:
¿Cuántos avalúos especiales se realizan sin considerar las disposiciones de Ley y sus reglamentos?
Los hay de diversos tipos, desde fraccionamientos habitacionales hasta industriales.
Se define como proyectos especiales las: “Estaciones de Servicios de Gasolineras o de Gas, Desarrollos Comerciales, Portuarios, Turísticos, Recreativos, Deportivos e Industriales y en general, cualquier otro que contenga uso distinto al Habitacional, siempre que la superficie del predio sea mayor de 2,000 metros cuadrados.
En superficies menores, aunque el uso persista, la licencia de uso de suelo se podrá emitir por la autoridad competente sin necesidad de contar con el dictamen correspondiente.
Todas las instalaciones que por su naturaleza representen riesgo a la población, ya sea por el almacenamiento, transferencia, expendio o destrucción de sustancias peligrosas, en forma independiente de la superficie del predio en que se lleve a cabo la actividad”.
Los 3 párrafos antes citados, están expresados en el artículo 150, Fracciones I; II y III del Reglamento de la Ley Número 241 del Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda para el Estado de Veracruz de Ignacio de Llave.
Otro aspecto a considerar en los Avalúos Especiales, tan importante como sus instrumentos públicos, es, si disponen de la información que cita la Ley 241 de Desarrollo Urbano y su Reglamento a que NO se debe construir el Proyecto Especial, sino cuenta con
COVEVAPRO
una cadena de anuencias cubiertas, ANTES de obtener la Licencia de Construcción si se tratara de un proyecto nuevo y si ya estuviera construido, verificar que tanto se cumplió con las disposiciones que la misma Ley 241 y su Reglamento señala.
Las disposiciones requeridas de manera enunciativa y no limitativa, citados en los artículos 152 al 155 del Reglamento de la Ley 241, son las siguientes:
“VI. Copia de la constancia de zonificación o el permiso de uso de suelo emitido por la autoridad competente.
VII. Copia de las factibilidades de servicios relativos a: agua potable, alcantarillado sanitario, pluvial y energía eléctrica emitidas por las Dependencias competentes.
VIII. Copia de estudio de impacto vial emitido por autoridad competente.
IX. Manifiesto de Impacto Ambiental emitido por la autoridad competente.
X. Dictamen de Riesgo y Vulnerabilidad por Uso de Suelo emitido por la Secretaría de Protección Civil.
XI. Constancia de no afectación o salvaguarda de los derechos generados por instalaciones de PEMEX, CFE, CNA y
Constancia de no afectación de vestigios ar-
queológicos emitido por el INAH.
XII. Las demás que resulten necesarias tomando en consideración las características del predio objeto de la solicitud y
DICTAMEN de Desarrollo Urbano Integral Sustentable o DICTAMEN de Factibilidad Regional Sustentable según el proyecto de construcción o construcción del inmueble aplicable”.
Siendo el DICTAMEN, elaborado por el Perito Urbano Estatal con registro vigente en la Dirección General de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Veracruz
Cabe citar que al igual que en un País, en el nuestro, cada Estado tiene sus propias leyes y disposiciones para Proyectos Especiales y valdría la pena revisar que aplica o procede en un Estado o País donde se encuentre un Proyecto Especial, para tener una correcta apreciación de la inversión de acuerdo a los premios o deméritos que le resulten.
EN CONCLUSIÓN: Hay mucho tema por pulir entre los expertos involucrados, ya que un documento que se omita en un proceso, de un proyecto especial, puede cambiar la expectativa de una propiedad o de una inversión de acuerdo al propósito del mismo.
Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx
Valor cultural de la Mona Lisa
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
La Mona Lisa, también conocida como La Gioconda, es una pintura al óleo sobre tabla de álamo, realizada por Leonardo da Vinci entre los años 1503 y 1519, durante el apogeo del Renacimiento italiano. La obra representa a una mujer sentada en un paisaje imaginario, famosa por su enigmática sonrisa y su innovadora técnica pictórica.
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
El modelo, según la mayoría de los historiadores, habría sido Lisa Gherardini, esposa de un comerciante florentino llamado Francesco del Giocondo, de ahí el nombre La Gioconda. Sin embargo, la verdadera identidad del retratado ha sido objeto de debate durante siglos.
Leonardo no entregó la pintura a su comitente, y la conservó consigo durante años, hasta llevarla a Francia, donde murió en 1519. Tras su muerte, la obra fue adquirida por el rey Francisco I y pasó a formar parte de la colección real francesa.
Leonardo empleó en La Mona Lisa su famosa técnica del sfumato, que consiste en difuminar los contornos mediante suaves gradaciones tonales, eliminando líneas duras. Este enfoque otorga profundidad, realismo y una atmósfera etérea al rostro de la modelo.
Además, la obra destaca por:
• El uso de la perspectiva atmosférica en el fondo.
• La posición del cuerpo de tres cuartos, que fue revolucionaria en el retrato.
• La interacción emocional entre espectador y retratada, a través de la mirada y la sonrisa.
Estos elementos marcaron un hito en
la historia del arte y sentaron las bases del retrato moderno.
La Mona Lisa ha estado en manos del Estado francés desde el siglo XVI. Durante la Revolución Francesa fue trasladada al Louvre, y más tarde a las habitaciones privadas de Napoleón Bonaparte, quien la colgó en su dormitorio en el Palacio de las Tullerías.
El episodio más famoso de su historia ocurrió en 1911, cuando fue robada por Vincenzo Peruggia, un nacionalista italiano que creía que la pintura debía volver a Italia. La obra desapareció durante más de dos años, y su recuperación en 1913 provocó una oleada mundial de fascinación. Desde entonces, se convirtió en ícono universal.
La Mona Lisa no solo es la pintura más famosa del mundo, sino también una de las más reproducidas, parodiadas, interpretadas y estudiadas. Su imagen ha sido utilizada en publicidad, caricatura, cine, arte pop y cultura digital, convirtiéndose en un símbolo de la cultura occidental.
Su presencia en el Museo del Louvre, resguardada tras un cristal blindado, atrae cada año a millones de visitantes. Es posiblemente la obra más vista de todos los tiempos, con un valor simbólico que trasciende el arte para insertarse en la memoria colectiva global.
Reconocimientos y protección
• Declarada Patrimonio Nacional Francés, forma parte del tesoro inalienable del Estado.
• Asegurada simbólicamente por más de 100 millones de dólares en 1962, lo que equivale a más de 950 millones hoy ajustado por inflación.
COVEVAPRO
• Resguardada con tecnología de seguridad de alto nivel: atmósfera controlada, vidrio antibalas, vigilancia constante.
El valor histórico de La Mona Lisa no reside únicamente en su antigüedad o autoría, sino en su papel como:
• Referencia cumbre del arte renacentista
• Símbolo de la genialidad de Leonardo da Vinci
• Ejemplo insuperado del retrato psicológico y estético
• Vehículo del diálogo entre arte, ciencia, misterio y emoción
Su legado no ha dejado de crecer en más de 500 años. La Mona Lisa es mucho más que una pintura: es el rostro eterno del arte, un testimonio de la condición humana, y la obra por excelencia con la que se mide todo el arte posterior.
La Mona Lisa, es sin lugar a dudas la pintura más famosa del mundo, esta obra maestra del Renacimiento ha despertado el interés de historiadores, científicos, artistas y economistas que se preguntan: ¿cuánto vale realmente la Mona Lisa?
En este artículo, abordamos el tema desde una perspectiva profesional de valuación artística, analizando las técnicas de tasación aplicadas, comparativos relevantes y las cifras estimadas de su valor actual.
¿Cuál es el valor estimado de la Mona Lisa?
Aunque la Mona Lisa está considerada invaluable por el gobierno francés y no está en venta, algunos especialistas han intentado estimar su valor para fines teóricos, aseguramiento y estudios de mercado.
La cifra más consensuada entre expertos en los últimos años es que su valor superaría los 850 millones de dólares en el mercado actual (ajustado por inflación), e incluso algunas casas de subastas como Christie’s o Sotheby’s sugieren que, si llegara a subastarse, podría alcanzar o superar los 1.000 millones de dólares (1 billón en escala anglosajona), lo que la convertiría en la obra de arte más cara jamás vendida o tasada.
Para determinar el valor teórico de la Mona Lisa, se han empleado diversos métodos
Imagen tomada de la página oficial del Museo del Louvre, París, Francia
profesionales de valuación:
a) Valor comparativo de mercado
Este método consiste en comparar la obra con otras de similares características vendidas en el mercado. Aunque ninguna otra obra puede compararse plenamente con la Mona Lisa, se han tomado como referencia:
• Salvator Mundi (atribuida a Leonardo), vendida en 2017 por 450,3 millones de dólares, la cifra más alta pagada por una pintura hasta hoy.
• Interchange de Willem de Kooning, vendida por 300 millones.
• Shot Sage Blue Marilyn de Warhol, que alcanzó 195 millones en 2022.
b) Valor histórico y cultural
La Mona Lisa no es sólo una obra artística, sino un símbolo cultural global, parte del imaginario colectivo. Su presencia en el Museo del Louvre genera un flujo turístico de más de 10 millones de visitantes anuales. Solo en ingresos indirectos, se estima que contribuye con más de 500 millones de euros anuales al museo y al turismo cultural en París.
c) Valor por singularidad y autoría
COVEVAPRO
Es una de las pocas obras firmadas por Leonardo da Vinci que se conservan en condiciones óptimas. Su técnica de sfumato, su expresividad y el misterio de la figura la convierten en un caso único e irrepetible.
d) Valor asegurado
En 1962, cuando fue llevada a Estados Unidos, fue asegurada en 100 millones de dólares, lo que ajustado a la inflación supera los 950 millones actuales. Esta es la única cifra oficial de valuación que se ha hecho pública.
Para establecer la excepcionalidad de su valor, la Mona Lisa ha sido comparada con otras obras de arte como son: Salvatore Mundi, Interchange, The Card Players y Nafea Faa Ipoop (Tabla 1).
Es importante subrayar que la Mona Lisa pertenece al patrimonio inalienable de Francia, y está protegida por leyes nacionales que impiden su venta o exportación. Por lo tanto, su “valor” permanece en el plano teórico o simbólico. No obstante, en el caso hipotético de que se privatizara, podría superar los 1.500 millones de dólares, según ciertos analistas.
Si tuviera la encomienda profesional de valuar la Mona Lisa de Leonardo da Vinci, aplicaría una metodología, interdisciplinaria y fundamentada en los estándares internacionales de valuación de obras de arte (como los principios de la IVS – International Valuation Standards y la TEFAF Art Market Report), adaptada a una obra de valor único y no sustituible.
Delimitación del Objeto de Valuación
Obra: La Mona Lisa (La Gioconda)
Autor: Leonardo da Vinci
Fecha estimada: 1503–1519
Técnica: Óleo sobre tabla de álamo
Medidas: 77 x 53 cm
Ubicación actual: Museo del Louvre, París
Condición legal: Patrimonio inalienable del Estado Francés
Definición del tipo de valor a estimar
Se establecería claramente si la valuación será:
• Valor de mercado justo (fair market value): hipotético, para su venta entre partes informadas.
• Valor asegurado: en caso de préstamo o traslado.
• Valor cultural/económico: vinculado al impacto turístico, museológico y simbólico.
En este caso, optaría por una estimación de valor teórico de mercado bajo condiciones de subasta internacional, sin restricciones legales, es decir, como si la obra pudiera ser vendida libremente en el mercado internacional.
Método Comparativo de Mercado
Este método busca estimar el valor en base a ventas previas de obras similares.
Referencias clave:
• Salvator Mundi (atribuida a Leonardo): 450.3 M USD (2017)
• Interchange de De Kooning: 300 M USD
• Les Femmes d’Alger de Picasso: 179 M USD
• Nafea Faa Ipoipo de Gauguin: 210 M USD
• Ajustes a realizar:
• Autor: Leonardo (máximo prestigio TABLA 1
y escasez de obra)
• Estado de conservación
• Época: Alto Renacimiento
COVEVAPRO
• Protagonismo icónico en la cultura occidental
Con base en estos parámetros y una escala de ponderación, se proyectaría un valor de 850–1.200 millones de USD como rango razonable.
Método del Costo de Reemplazo Histórico + Prima de Autoría
Aunque difícil de aplicar en obras únicas, este método analiza cuánto costaría “recrear” una obra equivalente en materiales, técnica, mano de obra y notoriedad.
Ejemplo:
Costo estimado de producción actual de una obra de técnica comparable: $50,000 (mínimo)
Prima de autoría (Leonardo): exponencialmente incalculable
Prima por escasez (solo 15 obras conocidas): muy alta
Este método es útil sólo como parámetro mínimo, no para fijar valor final.
Método de Capitalización del Retorno Económico
Este método valora la obra según su capacidad de generar ingresos o valor económico indirecto.
Ejemplo aplicado al Louvre:
Aportación turística atribuida a la obra: aprox. 20–25% de los visitantes del museo
Ingresos turísticos relacionados anuales: +500 M euros
Valor presente de ingresos a 20 años: >10 mil millones de euros
Este enfoque puede justificar un valor simbólico incluso superior al de mercado.
Método de Opinión de Expertos y Subasta Hipotética
Se consulta a curadores, subastadores (Sotheby’s, Christie’s), historiadores y valuadores senior para simular una subasta internacional sin restricciones legales.
Estimaciones recientes:
• Sotheby’s: entre 900 M y 1.200 M
USD
• Especialistas independientes: hasta 1.500 M USD considerando su singularidad absoluta.
A continuación, se explica en detalle el Método de Capitalización del Retorno Económico, aplicado al caso de una obra de arte como La Mona Lisa.
El método de capitalización del retorno (también conocido como método de ingresos o income approach) es una técnica de valuación que se basa en el principio económico de que un activo vale lo que puede generar en ingresos futuros.
Es ampliamente utilizado en valuación inmobiliaria, de empresas, activos intangibles y, en casos excepcionales, en obras de arte icónicas que generan externalidades económicas directas o indirectas, como ingresos por turismo, licencias, derechos de imagen o merchandising. Su objetivo pretende determinar el valor presente de una obra de arte a partir de los ingresos que genera o podría generar en el tiempo, capitalizados a una tasa que refleje el riesgo, liquidez y contexto del activo.
Fórmula general
O bien, para flujos variables a lo largo del tiempo:
Donde:
• I o It = ingresos generados por la obra en un año o periodo t
• r = tasa de capitalización o descuento
• n = número de años proyectados (vida útil económica proyectada)
Identificación de ingresos atribuibles
Aunque La Mona Lisa no se vende ni alquila, genera valor económico indirecto, principalmente a través de:
• Aumento del flujo de visitantes al Museo del Louvre
Ingreso atribuible anual estimado: 2.25 millones×20 EUR=45 millones de euros/año
(Nota: Esta cifra es conservadora; algunos analistas estiman más de 100 M EUR/ año atribuibles indirectamente).
Tasa de capitalización (r)
Debe reflejar:
• Riesgo país (Francia): bajo
• Estabilidad del activo: altísima
• Liquidez: nula (no vendible)
• Protección legal: muy alta
Tasa sugerida: entre 3% y 5% (para activos de riesgo mínimo)
Valor presente estimado (con ingresos perpetuos)
Usando la fórmula de capitalización perpetua:
Supuestos Clave
Se asume que el Louvre seguirá atrayendo visitantes al mismo ritmo.
No se considera depreciación cultural o desplazamiento por otras obras.
No se descuentan los costos operativos del museo (porque el análisis es sobre ingresos atribuibles netos a la obra).
Ventajas del Método
• Proporciona una base económica
objetiva al valor de la obra.
• Permite cuantificar externalidades no comerciales.
• Es útil cuando el valor de mercado directo es incalculable (caso de patrimonio cultural nacional).
Limitaciones
• Depende de muchas variables estimadas (visitantes, ingresos, tasas).
• Supone continuidad indefinida (o proyectada) de los flujos.
• No refleja el valor simbólico, cultural o emocional.
• No puede utilizarse como única base para una valuación completa.
Estimar una tasa de capitalización adecuada (capitalization rate o simplemente cap rate) es una de las decisiones más delicadas y críticas al aplicar el método de capitalización del retorno económico, especialmente para activos no tradicionales como una obra de arte icónica.
La tasa de capitalización representa el rendimiento esperado de una inversión, expresado como un porcentaje de los ingresos que genera el activo. Es usada para convertir ingresos futuros en valor presente:
• Una tasa más alta implica mayor riesgo o menor estabilidad.
• Una tasa más baja refleja menor riesgo y más previsibilidad.
En el caso del arte:
Las obras de arte contemporáneo suelen tener tasas implícitas de 6% a 12%, dependiendo del autor, liquidez y demanda.
En el caso de activos culturales públicos (como museos o monumentos), se consideran tasas de entre 3% y 5%, similares a inversiones seguras de largo plazo.
Adicionalmente, para el cálculo de la tasa, existe un Método ampliamente recomendado para activos no financieros como arte, cultura, propiedad intelectual o marcas.
Se construye la tasa sumando distin-
TABLA 2
TABLA 3
AJUSTES SEGÚN EL TIPO DE ACTIVO
TABLA 4
tos componentes de riesgo: (Tabla 2)
Ejemplo aplicado a la Mona Lisa: (Tabla 3)
Otra forma es calcular la tasa implícita en:
Pólizas de seguro de arte: suelen valorar el riesgo en el entorno del 1% al 3% anual del valor asegurado.
Rentabilidad exigida por fondos de inversión en arte: entre 6% y 12%.
Para la Mona Lisa (activo estatal, de valor emocional y nula liquidez), se elige la zona baja del rango: entre 3% y 5.5%. (Tabla 4)
CRITERIOS ESPECÍFICOS PARA LA MONA LISA
Factores que reducen la tasa (menor riesgo): • Alta demanda turística
COVEVAPRO
• Icono mundial del arte
• Seguridad legal y política
• Conservación estable
• Atractivo perpetuo
Factores que aumentan la tasa (mayor riesgo):
• Dependencia del turismo físico
• Riesgo de atentado, vandalismo o catástrofe
• No vendible = sin liquidez
• Sensibilidad cultural/política
Para el caso específico de La Mona Lisa, una tasa de capitalización razonable y profesionalmente sustentada se situaría entre 4% y 5.25%, dependiendo del grado de conservadurismo del análisis.
Recomendación estándar: r = 4.5%, como media razonable para capitalizar ingresos estables con bajo riesgo en el largo plazo.
Año: 1500
Autor: Leonardo da Vinci
Técnica: Óleo sobre nogal
Tamaño : 45.4 × 65.6 cm
Localización: Yate de lujo Serene (propiedad del príncipe heredero de Arabia Saudita, Mohamed bin Salmán)
Este valor representa una estimación teórica basada exclusivamente en el flujo de ingresos que la obra genera anualmente, capitalizado con una tasa adecuada al riesgo y estabilidad del activo.
No se trata de un “precio de venta” real (ya que la obra es inalienable), sino de una medición económica objetiva de su valor financiero sustentado.
Artista: Willem de Kooning
Año: 1955 ; hace 70 años
Medio: Pintura al óleo sobre lienzo
Dimensiones: 200,7 cm × 175,3 cm
Ubicación: Colección privada de Kenneth C. Griffin
Artista: Paul Gaugin
Año: 1892
Medio: Óleo sobre tela
Dimensiones: altura: 101 cm; ancho: 77 cm
Ubicación: Privada
COVEVAPRO
“Coatzacoalcos: entre la promesa industrial y el vacío urbano”
Arq.
Gilberto
Velásquez Hernández
Introducción: Coatzacoalcos como territorio de contrastes
Una lectura desde la historia urbana y el valor territorial
Coatzacoalcos no es simplemente un punto más en el mapa del sureste mexicano. Es un territorio donde convergen factores geográficos, históricos, industriales y sociales que han dejado huella en su configuración urbana y en la evolución del valor del suelo. Su ubicación estratégica en el Istmo de Tehuantepec, su vínculo natural con el río Coatzacoalcos y su papel como nodo logístico y energético le han conferido, desde hace siglos, un lugar clave en los procesos de intercambio comercial y transformación territorial.
Arq. Gilberto Velásquez Hernández
clase media profesional estrechamente ligada a PEMEX y sus contratistas. El Estado impulsó obras de conectividad, vivienda, salud y educación técnica, consolidando a Coatzacoalcos como un activo estratégico del país. Para el mercado inmobiliario, fue una etapa de crecimiento sostenido, con plusvalías respaldadas por el empleo formal, la certeza jurídica y la inversión pública.
Sin embargo, el modelo arrastraba vulnerabilidades estructurales. La dependencia de una sola industria, la falta de planificación social del crecimiento y una escasa diversificación económica concentraron el valor urbano en ciertas zonas y ampliaron las desigualdades territoriales. La omisión de estas fallas convirtió tales condiciones en factores de riesgo para el patrimonio construido y para los capitales invertidos en vivienda e infraestructura.
Desde tiempos prehispánicos, este espacio ha sido testigo de tránsito, disputa y cambio. El mito de Quetzalcóatl y el significado de su nombre —“lugar donde se esconde la serpiente”— evocan una fuerza ancestral, pero también aluden a un entorno fértil, complejo y en permanente mutación. La relevancia geoestratégica de Coatzacoalcos se potenció con la llegada del ferrocarril durante el Porfiriato, pero fue a mediados del siglo XX, con el auge del modelo desarrollista y la instalación de la infraestructura petrolera y petroquímica, cuando la ciudad vivió su transformación más profunda.
Los complejos industriales de Pajaritos, Cangrejera y Morelos redefinieron el perfil económico y urbano de la ciudad. Se aceleró la demanda de suelo urbano, surgieron fraccionamientos institucionales y se consolidó una
Hoy, Coatzacoalcos es un territorio tensionado entre su pasado industrial, un presente marcado por inseguridad, migración, abandono habitacional e informalidad, y un futuro incierto frente a megaproyectos como el Corredor Interoceánico. El deterioro urbano, el envejecimiento de la infraestructura, la fragmentación del tejido social y el debilitamiento del mercado de suelo en diversas zonas hacen urgente una nueva lectura del valor urbano: una que no solo considere el precio, sino también los riesgos, los usos, la legalidad y la sostenibilidad del territorio.
Mirar hacia atrás desde esta trayectoria urbana permite comprender mejor cómo ha evolucionado el valor del suelo y la edificación en Coatzacoalcos, y cuáles son los desafíos que plantea su recuperación.
COVEVAPRO
El auge urbano e industrial (1950s–1990s)
Capital territorial, crecimiento inducido y los fundamentos de la plusvalía urbana
El verdadero punto de inflexión en la historia reciente de Coatzacoalcos se dio a mediados del siglo XX, cuando el Estado mexicano, bajo el modelo de desarrollo estabilizador, impulsó la industrialización del sureste como parte de su estrategia nacional de crecimiento. Gracias a su posición geoestratégica en el Istmo de Tehuantepec, su salida al Golfo de México y su cercanía con los yacimientos de hidrocarburos, Coatzacoalcos fue elegida como sede clave del proyecto petroquímico del país.
La instalación de los complejos industriales de Pajaritos, Morelos y Cangrejera, así como el fortalecimiento de la Refinería de Minatitlán, detonaron una transformación territorial sin precedentes. Este desarrollo inducido atrajo a miles de trabajadores —técnicos, ingenieros, administrativos y obreros— que llegaron de diversas regiones del país, generando una demanda inmediata de vivienda, servicios e infraestructura urbana.
El capital inmobiliario vivió entonces una expansión significativa. Se construyeron fraccionamientos institucionales con estándares modernos: vialidades, escuelas técnicas, hospitales, áreas verdes y equipamiento comunitario. El Estado no solo urbanizaba; también garantizaba la habitabilidad, promoviendo un modelo de ciudad jerárquicamente ordenada y funcional.
Durante este periodo, la plusvalía urbana dejó de estar determinada solo por factores naturales o de mercado. Comenzó a ser
producida deliberadamente por decisiones de inversión pública y planeación estatal. La localización se convirtió en un atributo construido, una decisión política y técnica respaldada por infraestructura estratégica. Así, algunas zonas crecieron aceleradamente y captaron inversión, mientras otras quedaron rezagadas, sin competitividad ni atractivo urbano.
Coatzacoalcos vivió entonces una suerte de “edad dorada”, donde el valor del suelo estaba asociado al empleo estable y a la seguridad institucional que ofrecía el modelo PEMEX. Sin embargo, el mismo auge sembró sus propias fragilidades: una excesiva dependencia de la industria petrolera, la falta de previsión para el mantenimiento urbano y la exclusión sistemática de una parte importante de la población migrante de los circuitos formales de suelo y vivienda.
Mientras el centro y las zonas industriales se consolidaban con servicios, normativa y funcionalidad, la periferia crecía al margen, empujada por la necesidad habitacional y la falta de alternativas accesibles. Así emergió una urbanización informal que reflejaba la profunda desigualdad en la configuración del territorio: sectores plenamente integrados frente a otros densamente poblados, pero sin servicios, sin reconocimiento legal y con condiciones de vida precarias. Esta contradicción dejó al descubierto los límites de la política urbana para garantizar el derecho a la ciudad de manera equitativa.
En suma, esta etapa no solo estableció las bases físicas del crecimiento urbano de Coatzacoalcos. También instauró patrones de concentración, segmentación y desigualdad en el acceso al suelo que siguen vigentes. Comprender estos procesos fundacionales es esen-
COVEVAPRO
cial para interpretar las dinámicas actuales del territorio, cuestionar las lógicas históricas de inversión y exclusión, y repensar estrategias de gestión urbana más justas y sostenibles.
Desvalorización urbana, inseguridad y crisis territorial (2000–2022)
Desvalorización territorial, abandono inmobiliario y distorsión del mercado de suelo
A partir del año 2000, Coatzacoalcos entró en una etapa crítica de transformación negativa. La narrativa de crecimiento sostenido que había acompañado a la ciudad durante décadas comenzó a quebrarse, y con ella se resquebrajaron también los pilares que daban estabilidad al mercado inmobiliario. La paulatina desinversión en la industria petroquímica, las reestructuraciones en Petróleos Mexicanos y la ausencia de nuevos motores económicos marcaron el inicio de una desaceleración profunda, cuyos efectos pronto se hicieron visibles en el valor del suelo y los activos urbanos.
El cierre de plantas y la migración de técnicos y profesionistas redujeron la demanda efectiva de vivienda. Inmuebles antes codiciados por su cercanía a fuentes de empleo perdieron funcionalidad, liquidez y atractivo. El mercado formal se contrajo, y la falta de inversión pública y privada debilitó la capacidad institucional para conservar o revitalizar el tejido urbano existente.
A este deterioro económico se sumó, durante la década de 2010, un fenómeno aún más disruptivo: la inseguridad generalizada. Extorsiones, asaltos, violencia organizada y un clima creciente de miedo provocaron el retraimiento del capital privado y el colapso del comercio formal en muchas zonas. Los barrios se vaciaron, los parques se abandonaron y muchos locales quedaron en ruinas. Desde la óptica inmobiliaria, se trató de una pérdida severa de plusvalía acumulada: activos ociosos, en deterioro, con bajo rendimiento y alto riesgo de inutilización definitiva.
La crisis urbana también se manifestó en el abandono de infraestructura pública y en el crecimiento de asentamientos informales fuera de los límites del sistema urbano legal. En pendientes, márgenes de ríos o suelos de baja aptitud, surgieron nuevas formas de ocupación del territorio sin estructura de valor, sin servicios y sin garantías. Así emergió una economía informal del espacio, donde el suelo
ya no se valoraba por su ubicación estratégica, sino por su bajo costo inmediato y la posibilidad de acceder a él sin intermediación legal.
Este fenómeno se agravó en desarrollos habitacionales promovidos por empresas privadas como GEO, Homex o Roma Stronger. Respaldados inicialmente por subsidios federales, estos fraccionamientos prometían vivienda accesible para miles de familias. Pero la quiebra de estas compañías a mediados de la década dejó tras de sí conjuntos inconclusos, vandalizados o inhabitables. Lo que nació como solución, terminó como pasivo urbano, generando depreciación y afectando incluso a viviendas que sí fueron concluidas.
A este contexto ya frágil se sumó, entre 2020 y 2022, la pandemia por COVID-19, que representó un shock adicional de dimensiones sanitarias, económicas y sociales. Las restricciones de movilidad y el cierre de actividades agravaron el abandono del espacio público, aceleraron la caída del comercio y profundizaron la informalidad. Muchas viviendas se convirtieron en cargas insostenibles; aumentaron los desalojos silenciosos, la morosidad y la pérdida de patrimonio familiar. Al mismo tiempo, la migración interna, especialmente desde ciudades mayores, ejerció presión sobre zonas periféricas carentes de planificación, extendiendo aún más la ocupación informal.
En este escenario, el crecimiento urbano dejó de responder a criterios técnicos o normativos. Se impuso una lógica de sobrevivencia: ocupar donde se pueda, aunque sea informalmente. El suelo urbano dejó de ser un activo y se convirtió en un recurso de emergencia. En este proceso, el Estado perdió el control del territorio, y los profesionistas del sector fueron marginados de las decisiones que impactaban directamente el orden y el valor urbano.
A ello se sumaron las distorsiones en el marco de regularización urbana en Veracruz. Muchos procesos se desarrollaron fuera de la normatividad, impulsados por intereses políticos más que por criterios técnicos. Predios sin vocación urbana ni servicios básicos fueron regularizados sin ceder áreas de equipamiento o garantizar la municipalización. Surgieron así zonas reconocidas jurídicamente, pero invendibles en la práctica: sin funcionalidad, sin mercado, sin destino claro.
Esta omisión de principios urbanís-
COVEVAPRO
ticos generó una pesada carga fiscal para los municipios, que hoy enfrentan la responsabilidad de atender espacios nunca planificados, pero ya ocupados, y cuya regularización requeriría inversiones millonarias. Desde la perspectiva valuadora, esto ha derivado en una ciudad marcada por la desvalorización selectiva: mientras algunas zonas consolidadas conservan su valor, otras se transforman en “zonas grises” donde el mercado no opera, la infraestructura no llega y la institucionalidad se diluye.
Pese a este panorama, Coatzacoalcos no ha perdido del todo su capacidad de resiliencia. Hay profesionistas que han apostado por la defensa del interés público, la restauración del orden jurídico y una planeación más técnica y equitativa. Pero aún falta consolidar una gobernanza territorial que recupere la confianza en el suelo urbano como patrimonio, como inversión y como derecho.
4. El espejismo de la vivienda social masiva
Valuación inflada, desorden territorial y la burbuja habitacional de las desarrolladoras privadas
• Política nacional de vivienda y el impulso a las desarrolladoras privadas (2000–2012)
Durante la primera década del siglo XXI, la política de vivienda en México vivió un viraje estructural. Los gobiernos de Vicente Fox y Felipe Calderón adoptaron un enfoque expansivo que convirtió al sector privado en protagonista de la solución habitacional nacional. El nuevo modelo descansaba sobre tres pilares: la expansión del INFONAVIT y el FOVISSSTE como otorgantes de crédito masivo; el direccionamiento de subsidios a través de la CONAVI; y la alianza con grandes desarrolladoras inmobiliarias especializadas en vivienda de interés social.
Bajo esta lógica, el Estado dejó de ser productor para asumir un rol facilitador. La producción de vivienda se trasladó al mercado, con promesas de eficiencia, rapidez y cobertura nacional. En el papel, todo parecía funcionar. Pero en los hechos, se consolidó un modelo que generó una burbuja de plusvalía artificial, construida más sobre expectativas de crédito que sobre condiciones reales de ubicación, servicios o integración urbana.
• El modelo de negocio: industrialización, financiamiento bursátil y expansión acele-
rada (2002–2012)
Entre 2002 y 2012, las grandes desarrolladoras inmobiliarias como GEO, Roma, Homex, Urbi y SARE consolidaron un modelo de producción masiva de vivienda basado en esquemas repetitivos, estandarizados y fácilmente replicables. Durante este periodo, impulsadas por una política federal que privilegiaba el financiamiento masivo y la cobertura nacional, estas empresas construyeron miles de viviendas en terrenos periféricos de bajo costo, sin considerar criterios esenciales como conectividad, movilidad, vocación del suelo ni integración con la estructura urbana existente.
A partir de mediados de la década, entre 2005 y 2008, muchas de estas desarrolladoras ingresaron a la Bolsa Mexicana de Valores. Esto marcó un cambio clave: la vivienda dejó de verse como una necesidad social para convertirse en un activo financiero. Se institucionalizó un sistema de bursatilización del suelo y de los conjuntos habitacionales, que permitió financiar la expansión con deuda e inversión especulativa. Este proceso desancló por completo el crecimiento inmobiliario de la realidad territorial y de la demanda efectiva.
El resultado fue una sobreoferta especulativa: miles de casas fueron vendidas en papel gracias a los subsidios federales y los créditos hipotecarios disponibles, aunque muchas nunca fueron habitadas. El valor de la vivienda comenzó a calcularse no por su ubicación, habitabilidad o funcionalidad urbana, sino por su rendimiento financiero proyectado. Esta lógica creó un mercado inmobiliario distorsionado, insostenible y finalmente colapsado.
• Casos emblemáticos en Coatzacoalcos: expansión periférica y desequilibrio urbano (2005–2015)
Entre 2005 y 2015, el modelo de vivienda masiva se desplegó con particular intensidad en Coatzacoalcos y otras ciudades del sur de Veracruz. Empresas como GEO, Homex, Roma Stronger y otras desarrolladoras impulsaron fraccionamientos a gran escala en zonas periféricas de la ciudad, como Las Dunas, Ciudad Olmeca (en sus tres etapas), Villas Odlanor, Villas San Martín, Puerto Esmeralda, Punta Caracol y Maradunas. Estas urbanizaciones ofrecían viviendas de interés social con crédito Infonavit autorizado y subsidios federales canalizados a través de la CONAVI, lo que permitió atraer a miles de familias trabajadoras.
COVEVAPRO
El periodo más intenso de expansión se concentró entre 2007 y 2012, cuando la demanda artificial inducida por políticas de financiamiento y el ambiente de aparente bonanza industrial generaron una construcción acelerada. Sin embargo, muy pronto comenzaron a manifestarse las limitaciones estructurales del modelo: fraccionamientos mal localizados, falta de equipamiento urbano, vialidades inconclusas, viviendas en zonas con riesgo hidrometeorológico, ausencia de drenaje, inseguridad creciente y total desconexión con el tejido urbano consolidado.
En muchos de estos conjuntos se repitió el mismo patrón nacional: más de mil viviendas con apenas una escuela primaria, sin centros de salud, sin transporte público ni accesos adecuados. Lo que inicialmente se presentó como una solución habitacional terminó generando nuevas formas de vulnerabilidad urbana y social, con efectos duraderos en la calidad de vida de sus habitantes.
El resultado fue una sobreoferta especulativa: miles de casas fueron vendidas en papel gracias a los subsidios federales y los créditos hipotecarios disponibles, aunque muchas nunca fueron habitadas. El valor de la vivienda comenzó a calcularse no por su ubicación, habitabilidad o funcionalidad urbana, sino por su rendimiento financiero proyectado. Esta lógica creó un mercado inmobiliario distorsionado, insostenible y finalmente colapsado.
• Casos emblemáticos en Coatzacoalcos: expansión periférica y desequilibrio urbano (2005–2015)
Entre 2005 y 2015, el modelo de vivienda masiva se desplegó con particular intensidad en Coatzacoalcos y otras ciudades del sur de Veracruz. Empresas como GEO, Homex, Roma Stronger y otras desarrolladoras impulsaron fraccionamientos a gran escala en zonas periféricas de la ciudad, como Las Dunas, Ciudad Olmeca (en sus tres etapas), Villas Odlanor, Villas San Martín, Puerto Esmeralda, Punta Caracol y Maradunas. Estas urbanizaciones ofrecían viviendas de interés social con crédito Infonavit autorizado y subsidios federales canalizados a través de la CONAVI, lo que permitió atraer a miles de familias trabajadoras.
El periodo más intenso de expansión se concentró entre 2007 y 2012, cuando la demanda artificial inducida por políticas de financiamiento y el ambiente de aparente bonanza industrial generaron una construcción acele-
rada. Sin embargo, muy pronto comenzaron a manifestarse las limitaciones estructurales del modelo: fraccionamientos mal localizados, falta de equipamiento urbano, vialidades inconclusas, viviendas en zonas con riesgo hidrometeorológico, ausencia de drenaje, inseguridad creciente y total desconexión con el tejido urbano consolidado.
En muchos de estos conjuntos se repitió el mismo patrón nacional: más de mil viviendas con apenas una escuela primaria, sin centros de salud, sin transporte público ni accesos adecuados. Lo que inicialmente se presentó como una solución habitacional terminó generando nuevas formas de vulnerabilidad urbana y social, con efectos duraderos en la calidad de vida de sus habitantes.
Desde una perspectiva técnica, estos fraccionamientos representan activos con valor jurídico formal, pero deterioro funcional. La pérdida de plusvalía no deriva únicamente de la falta de ocupación, sino de su desconexión con la ciudad, el deterioro estructural de la vivienda y la imposibilidad de acceder a servicios básicos, lo cual ha desincentivado la inversión y profundizado la percepción de abandono.
• El colapso del modelo: crisis institucional y abandono habitacional
En 2013, con el inicio del gobierno de Enrique Peña Nieto, la política nacional de vivienda dio un giro. Se priorizó la vivienda vertical, bien ubicada, con criterios de densificación y sostenibilidad. Esto dejó fuera del esquema de subsidios a cientos de desarrollos periféricos y provocó una crisis estructural en las grandes desarrolladoras.
Empresas como GEO y Homex ya enfrentaban problemas financieros severos: se revelaron prácticas contables irregulares, ventas infladas, ingresos ficticios y sobreendeudamiento. Al suspenderse el flujo de capital, el modelo colapsó. Muchas compañías quebraron o entraron en procesos de reestructura, abandonando miles de viviendas, obras inconclusas y fraccionamientos sin servicios.
Este colapso dejó un paisaje de activos depreciados, sin valor de reventa, sin liquidez y con alta carga jurídica y fiscal, tanto para particulares como para municipios.
• Impacto urbano y social: informalidad legal y pérdida de valor
El resultado en el territorio fue de-
COVEVAPRO
vastador. Miles de casas quedaron vacías, vandalizadas o convertidas en guaridas delictivas. Fraccionamientos enteros quedaron incompletos o sin mantenimiento. Se aceleró la descomposición urbana en zonas que antes eran áreas de oportunidad, y se amplió la desconfianza hacia el modelo de vivienda social formal.
Muchas familias quedaron endeudadas con créditos hipotecarios que no correspondían al valor real del bien adquirido. Se consolidó así una nueva informalidad urbana: viviendas legales pero invivibles; escrituras en regla, pero entornos sin valor urbanístico o de mercado.
• Repunte económico temporal y colapso del modelo: el caso Etileno XXI como espejismo urbano-inmobiliario
El repunte económico asociado al proyecto Etileno XXI ocurrió principalmente entre los años 2011 y 2016, siendo el periodo más intenso de 2012 a 2014, durante la construcción del complejo petroquímico ubicado en el municipio vecino de Nanchital. Este megaproyecto, liderado por el consorcio Braskem-Idesa, se presentó como una promesa de reactivación regional y una nueva etapa de bonanza industrial. La planta comenzó su planeación en 2010, inició su construcción en 2012, concluyó formalmente en 2015 y entró en operación en abril de 2016.
Durante la fase de construcción, miles de trabajadores temporales fueron contratados, generando una alta demanda de vivienda en renta, así como un auge en los sectores de servicios, transporte, comercio y abasto en Coatzacoalcos, Nanchital y la zona conurbada. Esto provocó un incremento especulativo en el valor del suelo y de los inmuebles, una aceleración de proyectos de vivienda y una percepción generalizada de que la ciudad estaba entrando en un nuevo ciclo de expansión industrial sostenida.
Sin embargo, ese efecto fue efímero. La planta, una vez concluida, requirió una plantilla operativa mucho más reducida, y el modelo de negocio del complejo —basado en contratos preferenciales de suministro de etano por parte de PEMEX— pronto se vio envuelto en controversias legales y sociales. La vinculación de Braskem-Idesa con el caso Odebrecht, sumada a la falta de integración con la cadena productiva local, acabaron por transformar el optimismo inicial en un nuevo desencanto. Las
expectativas de reactivación duradera no se concretaron.
El fenómeno representó una valorización coyuntural y especulativa, sin respaldo en fundamentos estructurales ni en capacidad de absorción del mercado. El precio del suelo y los inmuebles aumentó por la presión de la demanda temporal, pero sin condiciones de sostenibilidad a largo plazo. Esto generó un desequilibrio: una sobreoferta posterior, especialmente en fraccionamientos periféricos construidos por desarrolladoras privadas bajo esquemas de interés social, que quedaron parcial o totalmente abandonados al terminar la obra.
Este espejismo de bonanza contribuyó a intensificar el colapso del modelo de vivienda masiva en la región. Muchas familias compraron propiedades pensando en una plusvalía futura, pero terminaron atrapadas en entornos deteriorados, mal conectados y sin servicios. El caso de Etileno XXI es, por tanto, una lección contundente para la valuación y la planeación urbana: los grandes proyectos pueden distorsionar el mercado si no se integran adecuadamente al territorio y si no se acompañan de políticas públicas coherentes y sostenidas.
• Lecciones aprendidas y desafíos actuales para el desarrollo urbano y la vivienda
El caso Coatzacoalcos deja claras lecciones. Delegar la política habitacional al mercado, sin un marco riguroso de planeación, supervisión y control técnico, genera efectos acumulativos de desvalorización y deterioro urbano. No basta con construir viviendas: es necesario construir ciudad.
Hoy, Coatzacoalcos enfrenta el reto de reconvertir, rehabilitar y regularizar vastas zonas con bajo o nulo valor inmobiliario, pero con fuerte valor social. El desafío no es menor: se requiere infraestructura, voluntad política, gestión interinstitucional y participación profesional.
El Estado y los gobiernos locales deben recuperar su papel como garantes del interés público en la producción de suelo urbano. Los profesionistas especialistas en la materia tienen la responsabilidad ética de no legitimar proyectos que no cumplen condiciones mínimas de sustentabilidad, funcionalidad y equidad.
Construir vivienda no debe ser solo
COVEVAPRO
negocio, sino un acto técnico con sentido social, que recupere el valor del suelo como bien común, y de la vivienda como derecho, no solo como activo financiero.
De la expansión desbordada a la corrección territorial: la mutación de la política de vivienda
Durante más de dos décadas, la política de vivienda en México osciló entre dos extremos: por un lado, la expansión masiva del periodo 2000–2012, centrada en el protagonismo del sector privado y el crecimiento horizontal acelerado; por otro, la corrección institucional que inició a partir de 2013, con un giro hacia modelos más compactos, verticales y orientados a la reestructuración del tejido urbano existente.
Los gobiernos de Vicente Fox y Felipe Calderón confiaron en que el mercado, apalancado por crédito público y subsidios federales, sería capaz de resolver el déficit habitacional. El resultado fue un crecimiento inmobiliario desanclado del ordenamiento territorial, que desembocó en un colapso sistémico: sobreoferta, abandono, pérdida de valor y deterioro urbano.
La administración de Enrique Peña Nieto intentó contener esa inercia, promoviendo lineamientos de densificación, ubicación estratégica y sustentabilidad. Sin embargo, lo hizo en un contexto de crisis del sector y desconfianza institucional, lo que limitó su alcance.
Finalmente, el actual gobierno federal ha impulsado un nuevo enfoque con el programa Vivienda para el Bienestar, orientado a la atención directa de poblaciones vulnerables y sin acceso al crédito formal. Este modelo, operado por la CONAVI y el INFONAVIT, ha recuperado la figura del Estado como actor central en la producción de vivienda, privilegiando la localización, la cercanía a servicios y la inclusión social.
No obstante, esta transición no ha estado exenta de tensiones. En muchas regiones del país —y particularmente en el sur de Veracruz— la implementación de estos nuevos esquemas ha confrontado la planeación urbana local, generando escenarios de conflicto entre lo proyectado por los instrumentos municipales y las acciones concretas de ejecución habitacional.
Es en este contexto que debe anali-
zarse la nueva ola de desarrollos sociales promovidos en zonas clasificadas como reservas habitacionales, recreativas o turísticas. No se trata solo de un cambio de política, sino de una reconfiguración del modelo territorial, cuyas implicaciones requieren una lectura crítica desde el ordenamiento urbano, el tejido social y el comportamiento del mercado inmobiliario.
Tensión entre modelos: vivienda social en zonas estratégicas y el impacto en la valorización territorial
En el contexto de los nuevos programas federales de vivienda impulsados por la CONAVI y el INFONAVIT, se han comenzado a configurar escenarios urbanos que requieren una lectura crítica desde el ordenamiento urbano, el tejido social y el comportamiento del mercado inmobiliario. En diversas ciudades del sur de Veracruz, particularmente en aquellas con vocación turística o residencial de alta plusvalía, se están insertando desarrollos habitacionales de interés social en zonas previamente clasificadas como reservas estratégicas.
Lo que en su momento fue concebido como un corredor con potencial para proyectos turísticos o de vivienda media-alta, hoy comienza a reconfigurarse ante la urgencia de colocar vivienda asequible. Este proceso ha derivado en propuestas de densificación que no siempre se ajustan a la normatividad local, generando solicitudes para modificar ciertos requisitos urbanos, como la dotación mínima de cajones de estacionamiento por vivienda, sin que medien estudios técnicos robustos que lo justifiquen ni reformas normativas formales.
Cuando tales excepciones se plantean mediante mecanismos políticos, como sesiones de Cabildo, se corre el riesgo de establecer precedentes que debilitan el marco regulatorio urbano y abren la puerta a una lógica de excepción permanente. Esto compromete no solo la gobernabilidad del suelo, sino la coherencia territorial de mediano y largo plazo.
La desconexión entre estas escalas de decisión genera implicaciones relevantes desde la perspectiva valuadora. La localización de vivienda social en zonas concebidas para otros fines —ya sea turísticos, recreativos o habitacionales de alto valor— puede derivar en:
• Desvalorización de terrenos colin-
COVEVAPRO
dantes, al modificarse la vocación percibida del entorno.
• Cambio en la imagen urbana, afectando expectativas de inversión y desarrollo.
• Sobrecarga en infraestructura existente, al no estar dimensionada para nuevas densidades.
• Fragmentación urbana y social, al superponerse modelos de ocupación y perfiles poblacionales sin integración previa.
Desde la óptica del mercado inmobiliario, esto obliga a replantear el análisis del valor del suelo no solo en términos estáticos, sino en función de las dinámicas institucionales, las decisiones de política pública y la transformación territorial inducida. La estimación del valor no puede desligarse de los procesos que lo afectan en el tiempo.
En resumen, el desafío no es solo construir más vivienda, sino garantizar que su ubicación, densidad y diseño respondan a una visión integral de ciudad. Si no se logra alinear la política habitacional federal con los instrumentos de planeación local, el riesgo es consolidar una nueva etapa de desarticulación urbana, depreciación patrimonial y pérdida de oportunidades territoriales.
Conclusión: Entre el espejismo y la reconstrucción del valor urbano
Coatzacoalcos es hoy el reflejo de una historia compartida por muchas ciudades intermedias del país: primero fue escenario del entusiasmo inmobiliario desbordado; después, víctima del colapso de un modelo de vivienda desanclado del territorio y del sentido común urbano. Las huellas de ese pasado —fraccionamientos desconectados, viviendas abandonadas, pérdida de valor— siguen presentes, pero también lo están las oportunidades de transformación.
El porvenir de Coatzacoalcos no debe basarse en la repetición de ciclos especulativos, sino en la reconstrucción del suelo urbano como plataforma para una vida digna, segura y
sostenible. El reto no es solo rehabilitar espacios físicos, sino reconfigurar el modelo de ciudad, priorizando la integración, la proximidad y la cohesión social.
Sin embargo, si las decisiones públicas y privadas en materia de vivienda continúan repitiendo el patrón documentado en este artículo —construcción en zonas mal localizadas, desvinculadas del tejido urbano, con densidades no reguladas y bajo esquemas de excepción normativa—, Coatzacoalcos enfrentará un escenario crítico: profundización de la fragmentación urbana, incremento del abandono habitacional, pérdida sistemática de valor inmobiliario y desconfianza generalizada en los instrumentos de planeación. El capital urbano acumulado se verá comprometido y se dificultará aún más la recuperación del centro de gravedad territorial de la ciudad.
Lo que aquí se ha vivido, y lo que hoy se intenta corregir, es replicable —en sus lecciones y advertencias— para muchas otras ciudades del país que enfrentan escenarios similares: crecimiento sin control, vivienda sin ciudad, mercado sin planeación.
La labor de los valuadores, urbanistas, arquitectos y tomadores de decisiones será fundamental para trazar ese nuevo rumbo. No se trata solo de estimar valores presentes, sino de proyectar futuros viables. En ese sentido, el caso de Coatzacoalcos ofrece una advertencia, pero también una posibilidad: demostrar que es posible construir vivienda con valor social, y ciudades con valor humano.
Referencias bibliográficas
• Braskem-Idesa. (2024). Historia del proyecto Etileno XXI. Recuperado de: https://www.braskemidesa.com.mx/historia
• El País. (2025). El gobierno de Sheinbaum promete construir 186,000 viviendas nuevas en 2025. Recuperado de: https:// elpais.com/mexico/2025-05-06/...
• INFONAVIT. (2025). Programas de Vivienda para el Bienestar. Recuperado de: https://portalmx.infonavit.org.mx
• Nájar, A. (2024). La crisis habitacional en las ciudades intermedias de México. Revista Nexos.
• ONU-Hábitat. (2022). Guía para la vivienda adecuada y la ciudad compacta.
• Rojas, C. (2023). Fragmentación urbana y el fracaso del modelo habitacional expansivo. Universidad Autónoma Metropolitana.
COVEVAPRO
Malala
Dr. en Derecho Flavino Ríos Alvarado
El 10 de octubre fue declarado por la ONU, el día Internacional de las Niñas; esto lo hace la Organización de las Naciones Unidades, con el objeto de llamar la atención de los gobiernos y la sociedad para que no se vulneren los derechos que tienen en todo el mundo del acceso a la educación y a la salud por solo mecionar, dos de muchos derechos fundamentales.
Ríos Alvarado
Coincidentemente, el día 7 le otorgan el Premio Nobel de la Paz a Malala, quien ya había gando el premio internacional infantil de la paz,además del premio internacional Cataluña 2013.
Así como el Premio Nacional de la Paz de Pakistán en 2011.
¿Pero quién es Malala?
Malala, es de una población llamada Mingora al noroeste de Pakistán enclavada en la provincia de Swat; hija de una madre dedicada a las labores del hogar y de un maestro, nació y creció en una región en la cual las mujeres no debe ni pueden ir a la escuela, afortunadamente para ella y el mundo, siempre ha contado con el apoyo de sus padres.
Por lo que creció en la escuela en que su padre ea maestro y director y a la que solo concurrían 5 niñas incluyéndola a ela.
Desde lo once años empezó a escribir y a luchar por la educación de las niñas de su comunidad y como era la vida en esa región en poder de los Talibanes.
Por lo que Malala se convirtió en objeto de éstos y un día de octubre del 2012 al volver de la escuela en autobús los Talibanes le dispararon en la cabeza, milagrosamente sobrevivió y a partir de este hecho lamentable el
mundo supo de su existencia y de su lucha por la educación de las niñas de su comunidad.
Malala Yousafzai se negó a ser silenciada y a que le negaran el derecho a la educación; Malala a sus diecisiete años, Premio Nobel de la Paz, es un símbolo global de la protesta pacífica, como lo fue Gandhi en su momento.
En julio del 2012 pronunció un discurso en las Naciones Unidad, donde entre otras cosas expresó: “Yo no hablo por mí, sino por aquellos cuya voz, no puede ser oída, aquellos que han luchado por sus derechos, su derecho a vivir en paz, su derecho a ser tratados con dignidad, su derecho la igualdad de oportunidades, su derecho a ser educados” continuó diciendo “, El 9 de octubre de 2012, los Talibanes me dispararon en el lado izquierdo de la frente, también dispararon contra dos amigas mías. Ellos pensaron que las balas nos iban a silenciar, pero fracasaron, y de ese silencio nacieron miles de voces”.
“Nada ha cambiado en mi vida, excepto esto: La debilidad, el miedo y la desesperanza murieron para siempre, nacieron la fuerza, el poder y el coraje”.
“Un niño o una niña, un profesor, un libro y un lápiz pueden cambiar el mundo”.
Tomado del libro “Yo soy Malala” escrito por la periodista inglesa Christina Lamb.
Le agradezco a mi hija Dulce María, que me haya obsequiado este interesante e importante libro.
Dr. en Derecho Flavino
Identificación, diagnóstico y cuantificación económica
Vicios ocultos en las edificaciones
Juan Antonio Gómez
Velázquez
Temas de actualización para reforzar el ejercicio profesional de la valuación. JAGV
En suelo con poca capacidad de carga y cuando las edificaciones no tienen la cimentación adecuada, son características predominantes en zonas urbanas y suburbanas en las que predomina la autoconstrucción, son causales que propician hundimientos de las construcciones y que en la mayoría de las ocasiones no son uniformes, causando la aparición de fisuras y grietas en muros y lo más grave en elementos estructurales de concreto armado. Una referencia obligada, es la Basílica de Guadalupe en la Ciudad de México.
Juan Antonio Gómez Velázquez
tica de fondo, por lo que se requiere de profesionales que tengan en su formación conocimientos de geología, criterios diseño y cálculo de elementos constructivos y estructurales con la finalidad de identificar objetivamente los efectos o causas que originaron la aparición de fisuras y grietas, o bien de humedades residuales por mala instalación hidráulica o sanitaria y si estas son consecuencia de sismos o hundimientos.
Las fallas habrán de clasificarse si están en el grupo de Elásticas o Plásticas
Los hundimientos de edificaciones son recurrentes en la zona lacustre de la Ciudad Capital de México, aunque es ostensible en las viviendas que se edificaron en diferentes momentos y en los que carecieron de dirección y supervisión técnica durante su construcción. Los hundimientos no son privativos de zonas habitacionales, porque también se tiene en el no habitacional.
Los hundimientos es una problemá-
Para tratar este tema, elaboré un manuscrito de apoyo que contiene conceptos generales sobre fallas geológicas con la descripción de qué son y para qué sirven los
Perfiles Estratigráficos, además de describir Tipos de Suelo e imágenes para mostrar comportamiento de fisuras y grietas. También cito los Tipos de Cimentación e inclusive, criterios y análisis que se consideran para Bajar Cargas hacia la cimentación.
El material bibliográfico que elaboré, pretendo compartirlo con el gremio de Valuadores y su distribución se hará del conocimiento de Asociaciones o Colegio del gremio en los ámbitos nacional e internacional.
Instrucciones: Encuentra las siguientes palabras relacionadas con la valuación.
Pueden estar en horizontal, vertical o diagonal, y en cualquier dirección.
