Eierseksjonsloven

Den nye eierseksjonsloven fra 2017 bygger i stor grad på tidligere lov. Nye paragrafnummer og mange viktige nye regler har imidlertid gjort det nødvendig med en gjennomgripende revisjon og betydelig nyskriving. Denne gangen har Wyller vært alene om arbeidet, men han har fått betydelig bistand av Christer Bjørnevik – de to var henholdsvis formann og sekretær for eierseksjonsutvalget som utarbeidet NOU 2014: 6, som den nye loven bygger på.

Boken tar sikte på å fortsatt være et nyttig verktøy for dommere, forvaltningen, advokater og andre rådgivere, samt organisasjoner som arbeider med juridiske problemstillinger knyttet til seksjonering og forvaltning av seksjonerte eiendommer.

Boken er à jour med lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2020.

Christian Fr. Wyller (f. 1948) har vært førsteamanuensis ved Institutt for privatrett i Bergen, privatpraktiserende advokat i samme by og sorenskriver i Ryfylke fra 1994 til 2007. Han var dommer frem til 2019 og er nå advokat i Stavanger. Han har blant annet utgitt Boligrett (5. utgave 2009) og Borettslovene med kommentarer (2. utgave 2018 – sammen med Kåre Lilleholt).

Christer Bjørnevik (f. 1978) er partner i Haver Advokatfirma AS i Stavanger og jobber hovedsakelig med fast eiendom. Han har i en årrekke bistått utbyggere med organisering og seksjonering av et stort antall utbyggingsprosjekter knyttet både til bolig- og næringseiendom, og har betydelig erfaring med den praktiske håndteringen av seksjoneringssaker. Han har tidligere vært dommerfullmektig i Jæren tingrett.

Denne utgivelsen finnes også på www.juridika.no

isbn 978-82-15-03579-6

Eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven regulerer når en eiendom kan seksjoneres, hvordan det gjennomføres og rettsstillingen til seksjonseierne når kommunen har truffet et seksjoneringsvedtak. Denne boken gir en grundig fremstilling av alle reglene i loven på bakgrunn av lovens forarbeider, rettsavgjørelser og andre rettskilder. Den bygger i noen utstrekning på tilsvarende kommentarutgave til den tidligere lov som var skrevet av Ørnulf Hagen, Kåre Lilleholt og Christian Fr. Wyller. Boken etablerte seg raskt som et sentralt verktøy for alle som arbeider med seksjonssameier. Den kom i ny utgave i 2008 og ble publisert elektronisk på Juridika i 2015.

Christian Fr. Wyller i samarbeid med Christer Bjørnevik

Eierseksjonsloven Lovkommentar Denne utgivelsen finnes også på www.juridika.no

Eierseksjonsloven

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 1

07.01.2020 15:07

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 2

07.01.2020 15:07

Christian Fr. Wyller

Eierseksjonsloven Lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65

med kommentarer I samarbeid med Christer Bjørnevik

Universitetsforlaget

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 3

07.01.2020 15:07

© Universitetsforlaget 2020 ISBN 978-82-15-03579-6 Materialet i denne publikasjonen er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med rettighetshaverne er enhver eksemplarfremstilling og tilgjengeliggjøring bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning og kan straffes med bøter eller fengsel.

Henvendelser om denne utgivelsen kan rettes til: Universitetsforlaget AS Postboks 508 Sentrum 0105 Oslo www.universitetsforlaget.no Omslagsdesign: ANTI / Erik Johan Worsøe Eriksen Omslag: Universitetsforlaget Sats: ottaBOK Trykk: 07 Media – 07.no Innbinding: Bokbinderiet Johnsen AS Boken er satt med: Times LT Std 10,5/12,5 Papir: 90g Amber Graphic 1,25

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 4

07.01.2020 15:07

Was sich überhaupt sagen lässt, lässt sich klar sagen; und wovon man nicht reden kann, darüber muss man schweigen – Ludwig Wittgenstein

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 5

07.01.2020 15:07

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 6

07.01.2020 15:07

Forord

Denne boken er en sterkt revidert utgave av bøker med samme tittel utgitt først i 1998 og i revidert utgave i 2008. De var kommentarer til eierseksjonsloven av 23. mai 1997.

Den nye loven fra 2017 har gjort det nødvendig med en total gjennomgang av hele ­boken. For selv om loven av 2017 viderefører prinsippene og mange enkeltregler fra den tidligere lov, har det vært nødvendig med nyskriving på en rekke punkter. Det skyldes for det første nye regler, og dessuten at mange bestemmelser er omredigert og har også fått nye paragrafnummer. Men deler av det tidligere verk har også latt seg gjenbruke, og jeg skylder en stor takk til mine tidligere medforfattere – Ørnulf Hagen og Kåre Lilleholt – som generøst har gitt meg anledning til å bruke alt stoff fra tidligere utgaver.

Jeg var leder av utvalget som utredet revisjon av den tidligere lov – et arbeide som materialiserte seg i NOU 2014:6. Forslagene i utredningen fikk en blandet mottakelse i høringen. Mange ble videreført i proposisjonen og loven, men det var også mange som ble forkastet. Jeg er fortsatt uenig i noen av de løsninger som ble valgt, men jeg håper jeg har lykkes med å la være å polemisere mot dem – det har ikke alltid vært lett!

Advokat Christer Bjørnevik, som var utvalgets sekretær, har vært en viktig medarbeider i prosjektet. Det var opprinnelig meningen at han skulle være medforfatter, men en travel advokathverdag gjorde det umulig. Han har imidlertid lest kritisk – noen ganger svært kritisk – gjennom hele manus, påpekt feil, kommet med en rekke innspill og også skrevet utkast til nye avsnitt. Vi har hatt lange og nyttige diskusjoner, og jeg er ikke i tvil om at det er kommet boken til gode. Er det fortsatt feil eller uklarheter, hviler ansvaret for dette fullt ut på meg.

Teksten er à jour pr. august 2019, men de endringer som er vedtatt og som trer i kraft 1. januar 2020, er innarbeidet. Det kommer trolig flere i nær fremtid. Siden det er en krevende oppgave å operere en pasient som beveger seg, har jeg ikke forsøkt å foregripe slike endringer, men nøyd meg med å påpeke hvor det kan komme endringer.

Forrige utgave ble lagt ut digitalt på Universitetsforlagets nettbibliotek www.juridika. no i 2015, og denne utgaven vil også bli digitalisert på samme måte. Det gir bedre muligheter til å få rettet feil og til løpende ajourføring. I et så omfattende arbeide som dette har vært, er det ikke til å unngå at det sniker seg inn små og større feil – både språklige og faglige. Jeg er derfor svært interessert i å bli gjort oppmerksom på slike. Det samme gjelder om du har andre oppfatninger eller konklusjoner enn de som forfektes her. Send gjerne en e-post til post@wyller.no.

Skiftun i Ryfylke, august 2019 Christian Fr. Wyller

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 7

07.01.2020 15:07

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 8

07.01.2020 15:07

Innhold

Forord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Eierseksjoner – en introduksjon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1 Kort historikk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 2 Den første eierseksjonslov. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 3 Eierseksjonsloven av 1997. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 4 Eierseksjonsloven av 2017 – Forarbeider, tolkning, språk . . . . . . . . . . . 26 5 Eierseksjoner i andre land. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 6 Boligsameier og borettslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Kapittel I Innledende bestemmelser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 § 1. Lovens formål. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 § 2. Lovens virkeområde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1 Lovens virkeområde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2 Eldre eierseksjoner av den danske typen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 3 Irregulære seksjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 4 Loven gjelder på Svalbard. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5 Forholdet til sameieloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 § 3. Andre sameieformer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 1 Hovedinnhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 2 Begrunnelsen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 3 Forbudet mot langvarige bruksretter for sameiere. . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4 Forbudet mot pantsettelse av sameieandel hvor sameieren

har bruksrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 5 Bortfall av panterett fordi sameier får bruksrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 6 Erverv av pantobligasjon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 7 Ansvarlig selskap m.m.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 8 Overgangsregler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 9 Tidligere etablerte sameieforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 10 Andre sameieformer for annet enn bolig. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 9

07.01.2020 15:07

10

Innhold

11 Fritidsboliger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 12 Landbrukseiendommer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 13 Sameie i eierseksjon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 14 Forbud mot eierseksjoner av den danske type. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 § 4. Definisjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 1 Oversikt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 2 Eierseksjon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 3 Bruksenhet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 4 Hoveddel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 5 Tilleggsdel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 6 Fellesareal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 7 Boligseksjon – Fritidsbolig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 8 Næringsseksjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 9 Samleseksjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 10 Sameiebrøken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 11 Seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 12 Reseksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 13 Sameiet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 § 5. Fravikelighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 § 6. Forbud mot diskriminering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 2 Omhandlede situasjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 3 Nødvendig forskjellsbehandling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Kapittel II Vilkår for seksjonering. Seksjoneringstidspunktet.

Rett til å kreve seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 § 7. Vilkår for seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 2 Hver seksjon må ha enerett til en bruksenhet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 3 Bruksenhetenes hoveddel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 4 Flere boliger i en bruksenhet?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 5 Bruksenhetens tilleggsdeler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 6 Sameiebrøken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 7 Krav om parkeringsareal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 8 Krav om full oppdeling – Samleseksjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 9 Særlig om anleggseiendommer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 10 Seksjoneringen må omfatte én eiendom og hele

eiendommen – Unntak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 11 Bruksenhetens formål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 10

07.01.2020 15:07

Innhold

11

12 Areal som må være fellesareal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 13 Midlertidig enerett til å bruke deler av fellesarealene – Utleie. . . . . . . . 80 14 Tilleggskrav for boligseksjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 14.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 14.2 Boligseksjonen må være en lovlig etablert boenhet . . . . . . . . . . . . 82 14.3 Boligseksjoner må ha kjøkken, bad og wc i hoveddelen. . . . . . . . . 83 § 8. Seksjoneringstidspunktet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 § 9. Rett til å kreve seksjonering for sameiere med bruksrett til bolig i sameier som ikke er seksjonert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 2 Hvilke sameier kan kreves seksjonert? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 3 Hvem kan kreve seksjonering? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 4 Manglende standard hindrer ikke seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 5 Unntak fra seksjoneringsretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 6 Fremsettelse av kravet – Tingrettens behandling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 6.1 Varsel til de øvrige sameiere. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 6.2 Tingrettens behandling og avgjørelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 6.3 Oppnevning av medhjelper og hans oppgaver. . . . . . . . . . . . . . . . . 92 6.4 Sakskostnader og honorar til medhjelperen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 7 Ny eiers plikt til å oppfylle standardkravene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 8 Videreføring av etablerte ordninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 8.1 Fastsetting av sameiebrøk og avgrensning av bruksenheten. . . . . . 94 8.2 Videreføring av vedtekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 8.3 Videreføring av enebruksrett til fellesareal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 8.4 Videreføring av stemmerettsregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 8.5 Fordelingsnøkkel for felleskostnader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 8.6 Videreføring av panteretter og andre heftelser . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Kapittel III Fremgangsmåten ved seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 § 10. Hvordan en eierseksjon opprettes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 § 11. Krav til søknaden om seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 2 Søknadens innhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 3 Vedlegg til søknaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 3.1 Vedtekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 3.2 Situasjonsplan og tegninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 3.3 Egenerklæring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 3.4 Oppmålingsforretning for utvendige tilleggsdeler . . . . . . . . . . . . . 106 4 Søkeren må bruke fastsatt skjema. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 11

07.01.2020 15:07

12

Innhold

§ 12. Kommunens behandling av søknaden om seksjonering . . . . . . . . . . . . . 108 § 13. Kommunens vedtak om seksjonering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 2 Seksjoneringsvedtaket. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 3 Foreløpig matrikkelføring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 4 Innhenting av opplysninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 § 14. Saksbehandlingstid for kommunens behandling av søknaden om seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 § 15. Gebyrer for kommunens behandling av søknaden om seksjonering. . . . 114 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 2 Seksjoneringsgebyr – Fastsettelse og betaling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 3 Gebyr for oppmåling og matrikkelbrev. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 4 Tinglysingsgebyr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 § 16. Klage på kommunens vedtak om seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 § 17. Oversendelse til tinglysing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 § 18. Utsteding av matrikkelbrev. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 § 19. Registrering i Foretaksregisteret. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 2 Registrering i Foretaksregisteret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 3 Registrerte sameier kan være hjemmelshaver i realregistre. . . . . . . . . . . 124 Kapittel IV Reseksjonering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 § 20. Reseksjonering ved deling og sammenslåing av seksjoner. . . . . . . . . . . 126 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 2 Fremgangsmåten – Vilkår for reseksjonering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 3 Reseksjonering som krever samtykke fra styret eller årsmøtet. . . . . . . . 128 4 Sameiebrøkene og kostnadsfordeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 5 Samtykke fra panthaverne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 6 Klagerett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 § 21. Reseksjonering i andre tilfeller. Sammenslåing av eierseksjonssameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 2 Innledning – Virkeområde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 3 Styrets kompetanse til å reseksjonere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 12

07.01.2020 15:07

Innhold

13

4 Sameiebrøkene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 5 Særlig om formålsendring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 6 Samtykke fra panthaverne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 7 Klagerett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 8 Sammenslåing av seksjonssameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 § 22. Kommunens rett til å kreve reseksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 2 Reseksjonering ved avvik av betydning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 3 Fremgangsmåten ved pålegg til seksjonseierne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 4 Reseksjonering (sletting) når bygningen ikke blir oppført . . . . . . . . . . . 142 5 Reseksjonering ved formålsendring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 Kapittel V Disposisjonsretten over seksjonene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 § 23. Begrensninger i muligheten til å kjøpe boligseksjoner. . . . . . . . . . . . . . 146 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 2 Forbudet retter seg mot å erverve en tredje boligseksjon. . . . . . . . . . . . . 147 3 Forbudet rammer visse indirekte erverv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 4 Unntak for visse ervervsmåter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 5 Unntak for visse erververe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 6 Virkningen av at forbudet er overtrådt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 7 Overgangsregler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 § 24. Seksjonseierens rettslige disposisjonsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 2 Hovedregelen: En eiers rettslige rådighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 2.1 Salg og pantsettelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 2.2 Utleie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 2.3 Andre rettslige disposisjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 3 Vedtekter som begrenser den rettslige råderetten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 3.1 Utgangspunktet: Vedtektene kan begrense råderetten. . . . . . . . . . . 157 3.2 Hva slags rådighetsbegrensninger kan innføres? . . . . . . . . . . . . . . 158 3.3 Kravet om samtykke fra dem som berøres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 3.4 Særregler om godkjenningsordninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 3.5 Særregler om offentlige organer som erverver. . . . . . . . . . . . . . . . 162 3.6 Unntak for leier som kjøper av offentlige organer . . . . . . . . . . . . . 165 3.7 Overgangsspørsmål. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 4 Særlig om korttidsutleie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 § 25. Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer . . . . . . . . 169 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 2 Faktisk rådighet over bruksenheten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 13

07.01.2020 15:07

14

Innhold

3

2.1 Hovedregel: Enerett til bruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 2.2 Bruken må være i samsvar med formålet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 2.3 Generalklausulen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 2.4 Bruk av boligseksjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 2.41 Hvem kan bruke boligen?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 2.42 Særlig om næringsvirksomhet i boligseksjoner . . . . . . . . . 175 2.5 Bruk av næringsseksjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 2.6 Særlig om bruk av tilleggsdeler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 Faktisk rådighet over fellesarealer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 3.1 Utgangspunktet: Ordinær sameierett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 3.2 Hvor mye fellesareal kan den enkelte bruke?. . . . . . . . . . . . . . . . . 178 3.3 Hva kan fellesareal brukes til? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 3.4 Enerett til bruk av fellesareal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 3.41 Boligsameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 3.42 Næringssameier og kombinerte sameier. . . . . . . . . . . . . . . 183 3.43 Overgangsregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 3.5 Særlig om ladestasjon til elbil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

§ 26. Parkering og andre tiltak for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 2 Rett til fysiske tiltak på fellesareal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 3 Parkering for funksjonshemmede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 § 27. Vedtekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 2 Ulike typer vedtekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 2.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 2.2 Vedtekter fastsatt med flertall på årsmøtet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 2.3 Vedtekter som krever samtykke (tilslutning) fra de berørte . . . . . . 196 2.4 Vedtekter som krever tilslutning fra alle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 2.5 Fastsettelse og endring av vedtekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 3 Plikten til å ha vedtekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 4 Registrering i Foretaksregisteret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 4.1 Registreringsplikt og registreringsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 4.2 Registrerte vedtekter har rettsvern uten tinglysing. . . . . . . . . . . . . 199 5 Kommunal vetorett i enkelte omsorgsboliger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 § 28. Ordensregler og dyrehold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 2 Vanlige ordensregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 3 Dyrehold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 § 29. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 14

07.01.2020 15:07

Innhold

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

15

Hva er felleskostnader? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 Ulike typer felleskostnader – Ulike fordelingsnøkler . . . . . . . . . . . . . . . 208 Hovedregelen om fordeling av felleskostnader. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 Fordeling etter nytte eller forbruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Annen fordelingsnøkkel fastsatt ved stiftelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 Endring av fordelingsnøkkelen senere. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 Innkreving av bidrag til å dekke felleskostnader. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 Ansvaret for felleskostnader ved overføring av seksjonen . . . . . . . . . . . 215 9.1 Forholdet mellom partene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 9.2 Forholdet til de andre seksjonseierne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Opparbeidelse av fond. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 Avvikende vedtekter i gamle sameier – Overgangsregler. . . . . . . . . . . . 219 Regress for den som har betalt for meget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 Felles inntekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

§ 30. Seksjonseierens heftelse for sameiets ansvar og forpliktelser utad. . . . . 222 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 2 Hvilke krav omfattes av pro rata-ansvaret. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 3 Ansvaret ved eierskifte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 4 Nærmere om innholdet i pro rata-ansvaret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 § 31. Panterett for seksjonseiernes forpliktelser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 2 Hvilke krav er sikret gjennom legalpanteretten?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 3 Hvem kan gjøre legalpanteretten gjeldende?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 4 Beløpsbegrensningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 5 Foreldelse av legalpanteretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 6 Legalpanteretten brukes – Litt om dekningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 7 Avtalt panterett utover legalpanteretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 8 Legalpanterett i eldre sameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 § 32. Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten . . . . . . . . . . . . . . 233 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 2 Seksjonseierens plikt til innvendig vedlikehold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 3 Grensen mellom bruksenhet og fellesareal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 4 Reparasjon og utskifting – Tilfeldige skader. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 5 Vedtekter om avvikende vedlikeholdsplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 6 Vedlikeholdsplikten ved eierskifte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 § 33. Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m. . . . . . . . 240 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240 2 Hovedregelen om sameiets vedlikeholdsplikt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 3 Avvikende bestemmelser i vedtektene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 4 Særlig om felles installasjoner i bruksenheten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 5 Selvhjelpsvedlikehold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 15

07.01.2020 15:07

16

Innhold

§ 34. Seksjonseierens erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold . . . . . . . 246 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 2 Kontrollansvar for tap som skyldes vedlikeholdsmangler. . . . . . . . . . . . 247 3 Skyldansvar for tap som skyldes vedlikeholdsmangler. . . . . . . . . . . . . . 250 4 Ansvar ved eierskifte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 5 Ansvar når seksjonseiere har vedlikeholdsplikt for fellesareal. . . . . . . . 251 § 35. Sameiets erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold. . . . . . . . . . . . . 253 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 2 Sameiets kontrollansvar for vedlikeholdsmangler. . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 3 Sameiets skyldansvar for vedlikeholdsmangler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 4 Krav rettes til styret – Erstatningen er en felleskostnad. . . . . . . . . . . . . . 255 § 36. Fellesregler om omfanget av erstatning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 2 Direkte og indirekte tap. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 3 Tapet må være påregnelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 4 Tapsbegrensningsplikt og lemping. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 § 37. Krav mot tidligere avtalepart. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 2 Nærmere om vilkårene for direktekrav. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 § 38. Pålegg om salg av seksjonen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 2 Kravet om advarsel – Form og innhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 3 Kravet om vesentlig mislighold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 4 Salgspåleggets form og innhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 5 Når er salgspålegget etterkommet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 6 Gjennomføring av salgspålegget ved namsmyndighetene. . . . . . . . . . . . 270 6.1 Forholdet til tvangslovens kapittel 11. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 6.2 Kravet om tvangssalg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 6.3 Foreløpig prøving og videre behandling av kravet. . . . . . . . . . . . . 272 6.4 Ingen eller klart grunnløse innvendinger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 6.5 Innvendinger som ikke er klart grunnløse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 6.6 Nærmere om gjennomføringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 7 Særregler i sameier med to seksjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 § 39. Fravikelse av bruksenheten (utkastelse) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 2 Hvem kan kreves utkastet?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 3 Hvilke misligholdstyper kan begrunne krav om fravikelse?. . . . . . . . . . 278 4 Styrets behandling av fravikelsessaken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 5 Behandlingen i tingretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 5.1 Kravet behandles etter reglene i tvangslovens kapittel 13. . . . . . . . 280

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 16

07.01.2020 15:07

Innhold

6

17

5.2 Fremsettelse av kravet – Verneting – Foreløpig prøving. . . . . . . . . 281 5.3 Ingen eller klart grunnløse innvendinger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 5.4 Innvendinger som ikke er klart grunnløse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 5.5 Nærmere om gjennomføringen av fravikelsen . . . . . . . . . . . . . . . . 282 Fravikelse i andre tilfeller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

Kapittel VI Årsmøtet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 § 40. Årsmøtets myndighet. Mindretallsvern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 2 Årsmøtet er den øverste myndighet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 3 Årsmøtets adgang til å omgjøre styrets og egne vedtak. . . . . . . . . . . . . . 287 4 Delegasjon av årsmøtets myndighet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 5 Mindretallsvernet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 5.1 Innledning – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 5.2 Hvilke beslutninger rammes av misbruksregelen?. . . . . . . . . . . . . 289 5.3 Tilsidesettelse av vedtekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 § 41. Ordinært årsmøte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 2 Varsel og frist for å fremme saker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 § 42. Ekstraordinært årsmøte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 2 Styrets rett til å holde ekstraordinært årsmøte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 3 Seksjonseiers rett til å kreve ekstraordinært årsmøte. . . . . . . . . . . . . . . . 295 4 De vanlige regler gjelder også ekstraordinære årsmøter. . . . . . . . . . . . . 296 § 43. Innkalling til årsmøte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 2 Styret kaller inn til årsmøter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 3 Tingrettens adgang til å innkalle til årsmøte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 4 Formkrav til innkallingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 5 Innholdskrav til innkallingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 § 44. Saker årsmøtet skal behandle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 2 Saker som årsmøtet skal behandle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 3 Særregler for det ordinære årsmøtet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 § 45. Saker årsmøtet kan behandle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 2 Årsmøtet kan bare gjøre vedtak i saker på sakslisten . . . . . . . . . . . . . . . 303 3 Unntak: Enighet om å behandle andre saker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 17

07.01.2020 15:07

18

Innhold

§ 46. Hvem som kan delta på årsmøtet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 2 Rett og plikt til å delta på årsmøtet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 3 Fullmektig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 4 Rådgiver. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 § 47. Ledelse av årsmøtet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 § 48. Inhabilitet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 2 Generelt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 3 De enkelte inhabilitetsgrunner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 4 Virkningen av inhabilitet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 § 49. Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet. Særlige begrensninger i årsmøtets myndighet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 2 Hovedregelen: Vanlig flertall. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 3 Krav om tilslutning fra berørte seksjonseiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 4 Krav om to tredjedels flertall. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317 4.1 Endringer av bebyggelsen eller tomten – bokstav a. . . . . . . . . . . . 318 4.2 Etablering eller utvidelse av bruksenheter – bokstav b. . . . . . . . . . 319 4.3 Kjøp, salg og leie av fast eiendom – bokstav c. . . . . . . . . . . . . . . . 320 4.4 Formålsendring – bokstav d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321 4.5 Reseksjonering som øker stemmetallet – bokstav e . . . . . . . . . . . . 321 § 50. Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 2 Bomiljøtiltak m.m.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 3 Maksimumsutlegg for den enkelte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 § 51. Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere. . . . . . . . . . . . . . 325 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325 2 Salg/bortfeste av en vesentlig del av tomten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325 3 Oppløsning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 4 Vesentlig endring av sameiets karakter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327 5 Tiltak utover seksjonseiernes bo- og bruksinteresser. . . . . . . . . . . . . . . . 327 § 52. Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøtet. . . . . . . . . . 329 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 2 Stemmerettsregler i boligsameier og andre sameier . . . . . . . . . . . . . . . . 329 3 Ikke stemmerett for boligseksjoner ervervet i strid med § 23. . . . . . . . . 330 4 Blanke stemmer – Stemmelikhet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 18

07.01.2020 15:07

Innhold

19

§ 53. Protokoll fra årsmøtet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 2 Plikt til å føre årsmøteprotokoll. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 3 Innsyn i årsmøteprotokollen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 Kapittel VII Styret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 § 54. Plikt til å ha et styre. Styrets sammensetning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 2 Plikt til å velge styre og styreleder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 3 Særregler for små sameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 § 55. Valg av styret, tjenestetid og vederlag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 2 Årsmøtet velger styre og styreleder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 3 Krav til styremedlemmer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339 4 Varamedlemmer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 5 Funksjonstid – Tilbaketreden – Avsettelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 6 Vederlag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 § 56. Styremøter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 2 Innkalling til styremøter – Gjennomføring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 3 Beslutningsdyktighet – Flertallskrav. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343 4 Særregler i små sameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 5 Styreprotokoll – Taushetsplikt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 § 57. Styrets oppgaver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 2 Styrets oppgaver. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 § 58. Styrets beslutningsmyndighet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 2 Oversikt over saker styret ikke kan avgjøre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 3 Særlig om forholdet til årsmøtet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348 4 Myndighetsmisbruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348 § 59. Inhabilitet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 2 Hvem gjelder habilitetsreglene for?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 3 Nærmere om habilitetskravet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 4 Behandlingen av habilitetsspørsmålet – Virkning av inhabilitet. . . . . . . 351

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 19

07.01.2020 15:07

20

Innhold

§ 60. Styrets representasjonsadgang og ansvar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer – Andre regler. . . . . . . . . . . . . 353 2 Styrets rett til å representere seksjonseierne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 2.1 Styret kan binde alle i saker om felles rettigheter og plikter. . . . . . 354 2.2 Styret kan undertegne dokumenter til tinglysing . . . . . . . . . . . . . . 354 3 Signaturrett for to eller flere styremedlemmer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355 4 Sameiets partsevne – Styreleders prosessuelle kompetanse . . . . . . . . . . 356 4.1 Innledning – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 4.2 Partsevne og søksmålskompetanse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 4.21 Sameiet har partsevne og styrelederen har søksmålskompetanse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 4.22 Sameiets partsevne er ikke eksklusiv . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 4.23 Formelle vilkår for styreleders søksmålskompetanse. . . . . 358 4.3 Styreleders aktive søksmålskompetanse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 4.31 Saker mot andre seksjonseiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 4.32 Saker mot andre enn seksjonseierne. . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 4.33 Særlig om misligholdskrav mot utbyggeren. . . . . . . . . . . . 360 4.4 Styreleders passive søksmålskompetanse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 4.41 Saker reist av andre seksjonseiere. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 4.42 Saker reist av andre enn seksjonseiere . . . . . . . . . . . . . . . . 364 4.5 Særlig om rettskraft og tvangskraft. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364 5 Virkningen av at kompetansen overskrides. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367 6 Erstatningsansvar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 Kapittel VIII Forretningsfører. Gebyr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 § 61. Ansettelse eller engasjement av forretningsfører. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 2 Ansettelse – Instruksjonsmyndighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 3 Begrenset adgang til uoppsigelig forretningsførsel. . . . . . . . . . . . . . . . . 371 § 62. Forretningsførerens beslutningsmyndighet og representasjonsrett. . . . . 373 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 2 Forretningsførers kompetanse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 3 Overskridelse av myndighet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 4 Myndighetsmisbruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 § 63. Inhabilitet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 2 Hvem gjelder habilitetsregelen for?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 3 Nærmere om habilitetskravet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 20

07.01.2020 15:07

Innhold

21

§ 63 a. Eierskiftegebyr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 2 Sameiet kan innføre eierskiftegebyr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 3 Hvilke transaksjoner kan gebyrbelastes?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 4 Gebyrets størrelse – Legalpanterett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 Kapittel IX Regnskap og revisjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 § 64. Plikt til å føre regnskap. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382 2 Regnskapsplikten i små sameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382 3 Regnskapsplikten i store sameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 § 65. Plikt til å ha revisor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 1 Oversikt – Tidligere rett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 2 Revisjonsplikten i små sameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 3 Revisjonsplikten i store sameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 Kapittel X Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser og endringer i andre lover. . . . . . . . 387 § 66. Ikrafttredelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 § 67. Overgangsbestemmelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389 1 Oversikt – Tidligere rett – Lovendringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390 2 Andre sameieformer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390 3 Seksjoneringsbegjæringer fremsatt før ikrafttredelsen . . . . . . . . . . . . . . 391 4 Påbudte vedtekter om HC-parkering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391 5 Legalpanteretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 6 Stemmerettsregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 7 Kjøperett etter den tidligere lov. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 8 Erstatning for vedlikeholdsmangler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 9 Andre avtaler eller bestemmelser (vedtekter) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 § 68. Endringer i andre lover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395 1 Oversikt over lover som ble endret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395 2 Endringer i andre lover som følge av endringer i eierseksjonsloven. . . . 395

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 21

07.01.2020 15:08

22

Innhold

Forkortelser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397 Viktige forkortelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397 Litteratur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397 Lover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398 Domsregister. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401 Stikkordregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 22

07.01.2020 15:08

Eierseksjoner – en introduksjon

1

Kort historikk

[1.1] Siden vi fikk den første lov om eierseksjoner i 1983, har det vært betegnelsen på en særlig form for bruksdeling i sameier med boliger og næringslokaler. Men at to eller flere sameiere deler bruken av en eiendom mellom seg, er ikke et nytt fenomen.

Den eieformen var kjent tidligere – særlig i horisontaldelte bygninger der man ikke kan gjennomføre en fysisk deling. Både i to-, tre- og firemannsboliger har det vært utbredt med bruksdeling der sameierne disponerer en leilighet hver.1 Boformen skapte ingen spesielle juridiske problemer. Før vi fikk sameieloven i 1965, måtte juridiske spørsmål løses ut fra avtalen og ulovfestet sameierett. Sameielovens regler om bruk og utnytting, utgiftsdeling, forkjøpsrett, utløsning av misbruker og oppløsning, gir stort sett balanserte løsninger. Når loven i tillegg er deklaratorisk, gir den også muligheter til individuell tilpasning i en sameieavtale.

[1.2] På 1960-tallet skjedde det en utvikling der sameiemodellen ble tatt i bruk ved bygging av store boligblokker med langt flere boenheter.2 Frem til da hadde slike bygg nesten uten unntak vært borettslag, men etterhvert ønsket markedet blokkleiligheter som var organisert mest mulig likt en ordinær eierbolig. Bakgrunnen for dette var det juridiske rammeverk rundt borettslagene den gangen. Salg av borettsleiligheter var strengt prisregulert, og siden det oftest var forkjøpsrett i vedtektene, ble prisreguleringen effektivt håndhevet. Videre var det en tvungen fellesfinansiering – den som hadde kapital, kunne ikke betale det hele, men måtte være med på avdragsbetaling gjennom husleien. Til dette kom det at andelseiere i borettslag ikke fikk skattefradrag for sin del av borettslagets renter. Borettslagsformen kunne heller ikke brukes hvis det skulle være butikker, kontorer eller annen næringsvirksomhet i bygget, og disse ønsket å være medeiere. Endelig var det et psykologisk moment som ikke skal undervurderes: Man var ikke eier av boligen, men leide den av borettslaget gjennom en husleiekontrakt. Siden kontrakten bare kunne sies opp ved vesentlig mislighold, hadde det liten eller ingen praktisk betydning, men det bidro nok til en oppfatning om at det var noe annenrangs.3 [1.3] Disse tidligste store eierleilighetskompleksene bygget stort sett på ordinær sameie­ rett. Men det var også eksempler på at man eide en fysisk del av bygningen (leilig­heten) 1 2 3

Fra 70- og 80-tallet har vi tre høyesterettsdommer som gjelder horisontaldelte tomannsboliger i tre ulike byer – Rt-1971-730 (Bergen), Rt-1979-1470 (Odda) og Rt-1980-215 (Notodden).

Om den tidligste fasen, se særlig Bruvoll i LoR-1973-387, Torkildsen i LoR-1970-417 og NOU 1980:6 s. 10–16.

Kanskje burde man kalt borettslagene eierlag – det var det som var realiteten.

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 23

07.01.2020 15:08

24

Eierseksjoner – en introduksjon

og var sameier i resten. Den enkelte var sameier i det hele med en brøk som stort sett svarte til leilighetens andel av det totale boareal og denne leiligheten hadde man enebruksrett til. Annet areal inne og ute – fellesareal – disponerte man sammen med de andre.

Forholdet ble regulert i egen sameiekontrakt, og der var det også vanlig at sameieloven var fraveket: Verken forkjøpsretten eller oppløsningsretten skulle gjelde i slike boligsameier.

[1.4] Det ble utstedt skjøter på den ideelle andel hver beboer eide av eiendommen. Og siden det alltid har vært adgang til å pantsette ideelle andeler, kunne disse andeler sikre lån som den enkelte sameier tok opp. Det sier seg selv at det skapte vansker med å holde orden i grunnboken når over hundre eiere skulle registreres, og hver av disse kunne pantsette sin eierandel. Byskriverne i Oslo tok derfor opp med departementet spørsmålet om det kunne opprettes egne grunnboksblad for hver sameieandel – på samme måte som man gjorde når det var mange festeretter på en eiendom. Svaret fra departementet var positivt, og dermed fikk vi på sett og vis en ny eieform – eierleilighetene.4 [1.5] Det ble utarbeidet retningslinjer for hvordan dette skulle gjøres i praksis; man laget en oppdelingsbegjæring som beskrev de enkelte leiligheter – deres areal og sameiebrøk.

Begjæringen ble tinglyst på eiendommens grunnboksblad, og deretter ble det opprettet ett grunnboksblad for hver leilighet og med dennes eier som hjemmelshaver. Salg og pantsettelse av den enkelte sameiepart kunne deretter tinglyses på samme måte som en annen eiendom.

[1.6] Hadde eierleilighetsmodellen bare blitt brukt på nye prosjekter, ville det neppe blitt den politiske strid om fenomenet som vi opplevde på 1970-tallet. Bakgrunnen var at noen kreative gårdeiere fant ut at denne eierformen også kunne brukes i eldre leiegårder.

Igjen må vi kjenne datidens juridiske rammeverk for utleieboliger for å skjønne hvorfor det skjedde. I de største byene var utleie av boliger prisregulert gjennom ulike husleiereguleringslover i årene etter krigen. Særlig streng var reguleringen i gamle leiegårder, dvs. bygninger som var tatt i bruk før krigsutbruddet i 1940. Denne reguleringen hadde også innvirkning på salgsprisen – den som kjøpte slike eiendommer, måtte ta hensyn til at det var begrenset hva som kunne oppnås ved utleie. Løsningen var å selge de enkelte leiligheter som eierleiligheter når de ble ledige. Hadde gården ti leiligheter, ble den ledige solgt som eierleilighet med en eierpart på en tiendedel. I andre tilfeller foretok man en fullstendig oppdeling slik at også de utleide leiligheter ble egne eierleiligheter, og kanskje solgt til andre enn beboeren.

[1.7] Det var flere ulemper med denne praksis. Den reduserte tilgangen på prisregulerte boliger i markedet, den gav en usikker bosituasjon for leiere i eiendommer som ble solgt stykkevis, og manglende medbestemmelsesrett der gårdeieren eide et flertall av boligene. Dette var bakgrunnen for at vi fikk en lov som satte forbud mot oppdeling av eierleiligheter i 1976.5 Loven gjaldt eiendommer med mer enn fire boliger, og den 4

5

Terminologien varierte: Eierleiligheter var vanligst, og det svarer til ejerlejligheder i Danmark og Wohnungseigentum i Tyskland. Men også selveierleiligheter, eiendomsleiligheter og eier­ seksjoner ble brukt.

Lov nr. 36/1976 – gjerne kalt forbudsloven. Loven finnes ikke i Lovdatas base.

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 24

07.01.2020 15:08

Eierseksjoner – en introduksjon

25

skulle håndheves av tinglysingsdommerne. Noe tidligere ble det oppnevnt en komité6 for å vurdere om eierleiligheter skulle tillates, og i så fall på hvilken måte.

[1.8] Forbudsloven var imidlertid ikke effektiv: Istedenfor å tinglyse en oppdelingsbegjæring solgte man en ideell andel av eiendommen uten å opplyse at det var en underliggende avtale om enebruksrett til en bestemt leilighet. Det var omstridt om dette ble rammet av forbudsloven, og uansett var kontrollen i tinglysingen utilstrekkelig fordi det var en ren dokumentkontroll der det vanskelig kunne fastslås hva som ellers måtte være avtalt. I ettertid er disse sameiene kalt irregulære seksjonssameier, og de er ikke omfattet av dagens eierseksjonslov.7 [1.9] Sollie-komiteen leverte sin innstilling i 1980,8 og det var sterk dissens med hensyn til om det skulle være adgang til å opprette eierseksjoner. Et flertall på fire ville tillate det i nybygg, mens mindretallet (tre) ville at bare næringslokaler ble organisert på denne måte. For eksisterende bygg var det et flertall på fem som ville holde på forbudet – unntatt for tomannsboliger – mens mindretallet gikk inn for å tillate oppdeling.

2

Den første eierseksjonslov

[2.1] Spørsmålet om å tillate oppdeling i eierseksjoner var høyt på den politiske agenda og det var stortingsvalget i 1981 som avgjorde. Før dette hadde Brundtland-regjeringen laget et lovforslag,9 men det ble trukket tilbake da Willoch-regjeringen overtok høsten 1981. Det ble erstattet med Ot.prp. nr. 48 (1981–82), som dannet grunnlaget for 83-loven.

Hovedtrekkene i den loven var at alle eiendommer kunne oppdeles etter sameiemodellen, mens den danske modellen ikke var tillatt. Den bygget på den etablerte ordning der tinglysingsdommeren behandlet og tok stilling til oppdelingsbegjæringen – det var ingen annen offentlig kontroll. Loven stilte standardkrav til boligene som ble oppdelt – dersom de ikke hadde en viss minstestandard, var oppdeling utelukket. Det var også krav om full oppdeling slik at alle bruksenhetene ble egne seksjoner (og måtte fylle standardkrav­ ene). Leierne i eksisterende bygninger ble tilgodesett ved kjøperett til «sin» leilighet.

Loven hadde forbud mot løsningsretter av ethvert slag og en grunnleggende regulering av sameiernes organisering og drift av eiendommen.

3

Eierseksjonsloven av 1997

[3.1] Loven fra 1983 bar preg av hastverksarbeid og etterlot mange ubesvarte spørsmål.10 Kommunaldepartementet forberedte gjennom flere år en revisjon av reglene, og i 1994 6 7 8 9 10

Kalt Sollie-komiteen etter dommer Erik W. Sollie, som var leder.

Med unntak av regelen om seksjoneringsrett i § 9.

NOU 1980:6 Eierleiligheter. I utvalgets lovforslag ble begrepet eierseksjon innført fordi det dekker både boliger og lokaler.

Ot.prp. nr. 76 (1980–81). Proposisjonen finnes ikke i Lovdatas base.

Det var bl.a. uklart om den omfattet de irregulære seksjoner, jf. Rt-1998-1933, og regelen om endring av utgiftsfordelingen ble tilsidesatt i Rt-1991-892. Det var heller ingen regler om tvangsfullbyrdelse overfor en misligholdende sameier – noe som ble rettet ved en lovendring i 1991.

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 25

07.01.2020 15:08

26

Eierseksjoner – en introduksjon

ble det sendt ut et høringsnotat med utkast til en ny lov.11 På grunnlag av dette utkastet og reaksjonene på det la departementet i 1996 frem en odelstingsproposisjon med forslag til en ny og langt mer omfattende lovregulering.12 I stortingskomiteen ble det foretatt flere endringer i forhold til proposisjonen.13 I første rekke gjaldt endringene kommunens medvirkning ved seksjoneringen, området for flertallsavgjørelser og adgangen til å erverve mer enn to helårsboliger i hvert sameie.14 [3.2] Blant de viktigste nyheter var et forbud mot irregulære seksjonssameier, og de skulle heller ikke være omfattet av eierseksjonsloven. Forbudet fikk ikke tilbakevirkende kraft, slik at de eksisterende irregulære sameier kunne leve videre. En annen nyhet var kommunal behandling av seksjoneringssaker. Kommunen skulle kontrollere at lovens vilkår var oppfylt, treffe et seksjoneringsvedtak, tinglyse det og føre det i matrikkelen.

En tredje nyhet var adgangen til å la seksjonen bestå av en eller flere tilleggsdeler – f.eks. en bod eller et uteareal.

[3.3] Vilkårene for seksjonering ble i hovedtrekk videreført – det var fortsatt et krav om fullstendig seksjonering og de samme standardkrav til boligseksjoner. Kjøperetten for leierne ble også videreført. Stemmerettsreglene ble noe annerledes utformet, og det ble satt krav om tilslutning fra de berørte for mange viktige beslutninger.

[3.4] Det ble foretatt en rekke endringer i de tyve årene loven gjaldt, men de fleste var mindre tilpasninger til andre lover. Den eneste det er grunn til å nevne spesielt, er endringene som kom med matrikkelloven i 2005. Da ble det innført et krav om oppmåling av utvendige tilleggsdeler – tidligere kunne det skje ved en markering på situasjonsplanen som skulle følge oppdelingsbegjæringen.

4

Eierseksjonsloven av 2017 – Forarbeider, tolkning, språk

[4.1] I det store og hele har 97-loven gitt rimelige løsninger på de fleste spørsmål, men etterhvert oppstod det behov for endringer. Sommeren 2013 ble det nedsatt et utvalg15 som ble bedt om å vurdere mulige endringer i loven. I mandatet var det listet opp en rekke problemstillinger, og utvalget ble dessuten bedt om å ta opp andre spørsmål der det kunne være behov for endringer. Det var ikke utvalgets mandat å lage en ny lov.

11 12 13 14

15

Høringsutkastet er ikke publisert.

Ot.prp. nr. 33 (1995–96) – her kalles den 97-prp.

Innst. O. nr. 57 (1996–97) – her kalles den 97-innst.

Komiteen støttet seg blant annet til et notat fra Gert-Fredrik Malt («spesialist i bolig- og eier­ seksjonsrett ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo»), som i Odelstinget ble betegnet som «en del av forarbeidene». Sammen med et tilleggsnotat er det publisert som Gert-Fredrik Malt: Notater om forslaget til ny eierseksjonslov 1996 (Institutt for privatrett. Universitetet i Oslo. Stensilserie nr. 154).

Bokens forfatter var leder i utvalget og hans medarbeider utvalgets sekretær.

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 26

07.01.2020 15:08

Eierseksjoner – en introduksjon

27

[4.2] Utvalget avgav innstilling i august 2014 og foreslo først og fremst en klarere markering av lovens privatrettslige karakter. I tillegg foreslo utvalget flere forenklinger, bl.a. å reversere kravet om oppmåling av utvendige tilleggsdeler. Både på disse og andre punkter fikk forslagene motbør fra høringsinstansene, og mange av dem ble forkastet eller omarbeidet i departementets lovforslag fra desember 2016.16 [4.3] Under sitt arbeide med endringsforslagene bestemte departementet seg for å fremme forslag til en ny lov. Selv om det var et forslag til ny lov med ny paragrafnummerering og til dels ny lovtekst, var det likevel på svært mange punkter en videreføring av 97-loven.

Det var også et ønske å få en enklere lovtekst som ledd i et prosjekt med navnet Klart språk. Det har ført til at det ofte er en ordlyd som er litt forskjellig fra 97-loven, samtidig som det fremgår av proposisjonen at det er den tidligere regel som skal videreføres. På dette viset får man også et dobbelt sett med forarbeider der det kan være nødvendig å gå til 97-lovens forarbeider. Et resultat av det samme prosjektet er også at terminologien er endret – nå heter det seksjonseier istedenfor sameier, og sameiermøte er omdøpt til årsmøte. Ordet tilslutning er bannlyst; nå heter det at seksjonseieren må samtykke til visse vedtak, eller at seksjonseierne må være enige i slike tilfeller.17 [4.4] Lovforslaget ble ikke meget endret i innstillingen fra Stortingets kommunal- og forvaltningskomité,18 men departementet ble bedt om å arbeide videre med noen spørsmål som et stort mindretall ønsket regulert.19 Den nye loven har fått samme navn som sine forgjengere, og med et lite unntak (§ 9) trådte den i kraft 1. januar 2018.

5

Eierseksjoner i andre land

[5.1] Lovgivning i andre land om tilsvarende eieformer skal vi ikke si mye om, men her og der kommer vi til å sammenligne med utenlandsk rett. Vi skal derfor ta med noen generelle opplysninger: [5.2] Av de nordiske landene var Island først ute med lovgivning om eierleiligheter,20 men det er de danske reglene som har hatt størst betydning for norsk rett. Den danske lov om ejerlejligheder er fra 1966. En viktig formell forskjell mellom dansk og norsk rett er at de danske eierleilighetene eies «særskilt», dvs. at den enkelte deltaker er eneeier av sin bruksenhet og sameier bare i grunn og fellesarealer, mens det for norsk rett er tale om sameie i hele eiendommen og enerett til bruk av den enkelte bruksenhet. Eierne 16 17 18 19

20

Prop. 36 L (2016–2017) – her forkortes den prop.

Ordet tilslutning vil likevel bli brukt i denne fremstillingen.

Innst. 308 L (2016–2017) – her forkortes den innst.

Det gjaldt først og fremst begrensning av retten til korttidsutleie (Airbnb), en skjerping av forbudet mot å erverve flere boligseksjoner og forbud mot utleie av boligseksjoner oppdelt i hybler. De to første anmodningene har allerede ført til at loven ble endret i 2019 med virkning fra 1. januar 2020.

Island fikk en lov i 1959 om sameign fjölbýlishúsa (sameie i flerbolighus). Den någjeldende loven om fjöleignarhús (flereiehus) er fra 1994. – For opplysninger om boligrett i de nordiske land viser vi generelt til Nordisk ministerråds rapport Nordisk bustadrett (1997).

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 27

07.01.2020 15:08

28

Eierseksjoner – en introduksjon

av danske eierleiligheter er dessuten medlemmer av en eierforening, som har viktige oppgaver i forvaltningen av eiendommen.21 [5.3] Frem til 2009 hadde Sverige ingen lovgivning om eieformer som svarer til eierseksjoner. Sameie i småhus var vanlig, og sameieformen var også brukt for flerfamiliehus.

Men noen stor utbredelse har ikke denne formen fått, blant annet fordi en sameieandel i fast eiendom ikke kunne pantsettes. Fra 2009 kan det etableres ägarlägenheter etter det danske mønster, der man eier en tredimensjonal del av en bebygd eiendom, men denne eierformen er blitt svært lite brukt.22 I Finland er det aksjeleilighetene som dominerer; landet har ikke lovgivning om eierseksjoner.

[5.4] Utenfor Norden finnes eierseksjonslignende eieformer i mange land. Disse blir ikke berørt her.

6

Boligsameier og borettslag

[6.1] Etter at vi fikk ny lov om borettslagsboliger, er likheten med boligseksjoner blitt større enn tidligere. Fortsatt er det den viktige forskjell at borettslaget er formell eier av eiendommen, mens en seksjonert eiendom tilhører seksjonseierne i fellesskap. Videre tillater borettslagsformen at det tas opp fellesgjeld, med borettslaget som låntaker og ofte med sikkerhet i eiendommen. Det er ikke vanlig at seksjonseiere tar opp felleslån, og en seksjonert eiendom kan ikke pantsettes under ett. Andelseierne i et borettslag er ikke ansvarlige for lagets forpliktelser, mens en seksjonseier er ansvarlig for sin brøkdel av eventuelle fellesforpliktelser. For borettslagsboliger gjelder brukereieprinsippet; andelseierne skal som hovedregel bruke boligen selv. For boligseksjoner er utgangspunktet det motsatte; boligen kan fritt leies ut om ikke annet følger av vedtektene. Men for mange andre spørsmål er reglene nokså like. Det gjelder reglene om bruken av boligen, om vedlikeholdsplikt, felleskostnader og erstatningsansvar. For mange slike spørsmål kan borettslagsloven gi holdepunkter også for hva som gjelder i seksjonssameier, og rettspraksis med tilknytning til den ene boformen har interesse for tolkningen av reglene om den andre.

21 22

Den sentrale fremstillingen om danske eierleiligheter er Blok, Ejerlejligheder. Det foreligger forslag om en ny lov.

Se Jordabalken 1 a § første ledd nr. 3.

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 28

07.01.2020 15:08

Kapittel I

Innledende bestemmelser

[1] Kapitlet har bestemmelser om lovens formål, virkeområde og om andre sameieformer. Her er også en rekke begreper definert, det er et forbud mot diskriminering og en bestemmelse om adgangen til å fravike loven.

[2] Lovens formål fremgår av § 1 – den skal ivareta og balansere interessene til de ulike grupper som er involvert i oppretting og drift av seksjonssameier. Lovens virkeområde er angitt i § 2 – den gjelder bare eierseksjoner som er opprettet ved tinglysing av et seksjoneringsvedtak (oppdelingsbegjæring) og etablering av egne grunnboksblad, enten etter loven her eller etter tidligere regler. Den gjelder også for eldre seksjoner hvor bruks­ enheten eies særskilt, men det kan ikke opprettes nye boligseksjoner av denne typen.

Loven gjelder ikke for irregulære seksjoner («leilighet med eierpart» e.l.), men det er lagt til rette for at disse skal kunne seksjoneres og bli regulert av loven, jf. § 9. Loven gjelder også på Svalbard.

[3] I likhet med den tidligere lov er det tatt sikte på at det ikke skal kunne etableres andre sameieformer som gir bruksrett til bolig (irregulære boligseksjoner). Avtale om at en sameier skal ha varig bruksrett til bolig, er ikke gyldig, og en sameieandel i eiendom hvor sameieren har bruksrett til bolig, kan ikke pantsettes. Panterett i sameieandel kan, etter nærmere regler, falle bort hvis slik bruksrett etableres etter pantsettelsen, jf. § 3.

Irregulære boligseksjoner som er etablert før den tidligere lov trådte i kraft (1. januar 1998), kan selges og pantsettes etter de regler som gjaldt tidligere, men reglene om pantsettelsesforbud og panterettsbortfall kan komme inn blant annet hvis bruksretten til boligen forlenges eller utvides. For andre bruksenheter enn boliger er det ikke forbud mot avvikende sameieformer.

[4] I § 4 har loven en bestemmelse med legaldefinisjon av tolv sentrale begreper i loven.

[5] Loven kan som hovedregel ikke fravikes uten når dette er uttrykkelig fastslått eller fremgår av sammenhengen – § 5.

[6] Det kan ikke vedtektsfestes vilkår for å være seksjonseier som innebærer diskriminering på etnisk, nasjonalt, språklig og visse andre grunnlag – § 6.

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 29

07.01.2020 15:08

30

Kapittel I Innledende bestemmelser

§ 1. Lovens formål Loven skal sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet når et eierseksjonssameie opprettes og ved den senere driften.

[1] I de tidligere eierseksjonslover var det ingen formålsparagraf, og slike finnes heller ikke i andre boligrettslige lover som borettslagsloven og husleieloven. Siden de grupper som er nevnt, og hvis interesser loven skal ivareta, ofte vil ha motstridende interesser, er det vanskelig å se at bestemmelsen vil ha noen selvstendig betydning ved fortolkningen.

I proposisjonen23 er den kommentert slik: «Paragrafen er ny og gir uttrykk for lovens målsettinger. Gjennom å beskrive lovens formål synliggjør paragrafen alle de ulike interessene loven skal ivareta. Paragrafen slår fast at loven skal sikre interessene til ulike oppregnede aktører både ved opprettelsen av eierseksjonssameiet og ved den senere driften. At loven skal sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap og de enkelte seksjonseierne, viser at loven må balansere ulike interesser. Noen ganger vil fellesskapets interesser være sammenfallende med de enkelte seksjonseiernes interesser, andre ganger kan de være motsatte. Når loven i tillegg til «seksjonseierne» trekker frem «brukerne» siktes det både til seksjonseiernes eventuelle husstandsmedlemmer og mulige leiere av seksjoner.

Kunder til eierne av næringsseksjonene og naboer er ikke brukere av eiendommen i lovens forstand.

Loven skal sikre «samfunnets» interesser. I dette ligger at loven skal legge til rette for gode oppvekst- og bomiljøer for beboerne. Samtidig skal loven bidra til å sikre forutsigbare rammevilkår for de som eier bygninger sammen, og legge til rette for beslutninger om å iverksette tiltak for at bygninger blir godt vedlikeholdt.

Loven skal også sikre interessene til utbyggere av eierseksjonssameier. Med dette menes at loven så langt som mulig, og såfremt ikke andre interesser blir skadelidende, skal legge til rette for at utbyggere kan drive god og effektiv eiendomsutvikling.»

23

Jf. prop. s. 145–46.

9788215035796_Wyller_Eierseksjonsloven 051219.indd 30

07.01.2020 15:08

Den nye eierseksjonsloven fra 2017 bygger i stor grad på tidligere lov. Nye paragrafnummer og mange viktige nye regler har imidlertid gjort det nødvendig med en gjennomgripende revisjon og betydelig nyskriving. Denne gangen har Wyller vært alene om arbeidet, men han har fått betydelig bistand av Christer Bjørnevik – de to var henholdsvis formann og sekretær for eierseksjonsutvalget som utarbeidet NOU 2014: 6, som den nye loven bygger på.

Boken tar sikte på å fortsatt være et nyttig verktøy for dommere, forvaltningen, advokater og andre rådgivere, samt organisasjoner som arbeider med juridiske problemstillinger knyttet til seksjonering og forvaltning av seksjonerte eiendommer.

Boken er à jour med lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2020.

Christian Fr. Wyller (f. 1948) har vært førsteamanuensis ved Institutt for privatrett i Bergen, privatpraktiserende advokat i samme by og sorenskriver i Ryfylke fra 1994 til 2007. Han var dommer frem til 2019 og er nå advokat i Stavanger. Han har blant annet utgitt Boligrett (5. utgave 2009) og Borettslovene med kommentarer (2. utgave 2018 – sammen med Kåre Lilleholt).

Christer Bjørnevik (f. 1978) er partner i Haver Advokatfirma AS i Stavanger og jobber hovedsakelig med fast eiendom. Han har i en årrekke bistått utbyggere med organisering og seksjonering av et stort antall utbyggingsprosjekter knyttet både til bolig- og næringseiendom, og har betydelig erfaring med den praktiske håndteringen av seksjoneringssaker. Han har tidligere vært dommerfullmektig i Jæren tingrett.

Denne utgivelsen finnes også på www.juridika.no

isbn 978-82-15-03579-6

Eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven regulerer når en eiendom kan seksjoneres, hvordan det gjennomføres og rettsstillingen til seksjonseierne når kommunen har truffet et seksjoneringsvedtak. Denne boken gir en grundig fremstilling av alle reglene i loven på bakgrunn av lovens forarbeider, rettsavgjørelser og andre rettskilder. Den bygger i noen utstrekning på tilsvarende kommentarutgave til den tidligere lov som var skrevet av Ørnulf Hagen, Kåre Lilleholt og Christian Fr. Wyller. Boken etablerte seg raskt som et sentralt verktøy for alle som arbeider med seksjonssameier. Den kom i ny utgave i 2008 og ble publisert elektronisk på Juridika i 2015.

Christian Fr. Wyller i samarbeid med Christer Bjørnevik

Eierseksjonsloven Lovkommentar Denne utgivelsen finnes også på www.juridika.no