OPPGAVE SA ML I N G
9
788215
076669
5. UTG.
ISBN 978-82-15-07666-9
E R L E N D H A A S K JO LD O G N I CO L A I V . S K JE R DAL
Nicolai V. Skjerdal er partner i advokat firmaet Fend. Begge har i en årrekke undervist ved Det juridiske fakultet i Oslo.
O PP G AV ES A M LI N G M ED VE IL ED N IN G ER
TREDJEMANNSVERN D Y N A M IS K TI N G SR ET T, K O N K U R SR ET T O G PA N TE R ET T ER LE ND HA A SK JO LD
OG NI CO L AI V. SK JE R DA L
5 .U TG A V E
Erlend Haaskjold er partner i advokatfirmaet Schjødt.
TR EDJEMANNSVER N
Denne boken inneholder 420 oppgaver med veiledning i faget tredjemannsvern (dynamisk tingsrett, panterett og konkursrett). Boken er nyttig for alle som studerer faget – både nye og viderekomne – og kan brukes til selvstudium, gruppearbeid og i undervisning.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 2
11.08.2026 13:52
Erlend Haaskjold og Nicolai V. Skjerdal
Tredjemannsvern Dynamisk tingsrett, konkursrett og panterett oppgavesamling med veiledninger 5. utgave
Juridika
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 3
11.08.2026 13:52
© Aschehoug AS ved Juridika 2026 1. utgave 1995 2. utgave 1999 3. utgave 2006 4. utgave 2013 ISBN 9788215076669 Papirbok ISBN 9788215077048 EPUB ISBN 9788294238064 Juridika Materialet er vernet etter åndsverkloven. Kopiering og tilgjengeliggjøring er ikke tillatt uten samtykke fra rettighetshaverne, avtale med Kopinor (www.kopinor.no) eller annen forvaltningsorganisasjon, eller hjemmel i lov. Forbudet gjelder også trening av og annen bruk av materialet i kunstig intelligens og innebærer et uttrykkelig forbehold mot tekst- og datautvinning etter digitalmarkedsdirektivet artikkel 4. Henvendelser om denne utgivelsen kan rettes til: Aschehoug ved Juridika Postboks 363 Sentrum 0102 Oslo www.juridika.no
N VA
E MERK
E T
S
Omslag: Nina Lykke Sats: ottaBOK Trykk og innbinding: Mediehuset Andvord AS Boken er satt med: Adobe Garamond Pro 11/13 Papir: 90 g Amber Graphic 1,25
Trykksak 2041 0013
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 4
11.08.2026 13:52
Forord
Oppgavesamlingen foreligger nå i femte utgave. Veiledningene tar høyde for ny lovgivning og er dessuten søkt oppdatert med henvisninger til nyere rettspraksis og litteratur. Vi retter en stor takk til alle dem som har tatt seg tid til å komme med tilbakemeldinger og forslag til forbedringer. Oslo, mai 2026 Erlend Haaskjold og Nicolai V. Skjerdal
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 5
11.08.2026 13:52
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 6
11.08.2026 13:52
Innhold
Forord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
DEL I DYNAMISK TINGSRETT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11
Kapittel 1 Konfliktidentifikasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
Kapittel 2 Rettighetskollisjon i fast eiendom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20
Kapittel 3 Rettighetskollisjon i løsøre og andre formuesverdier. . . . . . . . . . . .
33
DEL II KONKURSRETT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
45
Kapittel 4 Objektiv omstøtelse: gaver. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
47
Kapittel 5 Objektiv omstøtelse: ekstraordinær betaling. . . . . . . . . . . . . . . . . .
54
Kapittel 6 Objektiv omstøtelse: panterett for eldre gjeld. . . . . . . . . . . . . . . . .
64
Kapittel 7 Subjektiv omstøtelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
75
Kapittel 8 Omstøtelsens rettsvirkninger og enkelte fellesspørsmål om omstøtelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
82
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 7
11.08.2026 13:52
8
Innhold
Kapittel 9 Selgerens stansingsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
89
Kapittel 10 Skyldnerens kontraktsforhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
95
Kapittel 11 Konkurs og felles heftelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Kapittel 12 Motregning i konkurs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Kapittel 13 Panthavers dividenderett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Kapittel 14 Massekrav og fordringer likestilt med massekrav. . . . . . . . . . . . . . . 117 Kapittel 15 Dividendefordringer og prioritet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 Kapittel 16 Debitors beslagsfrie aktiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 Kapittel 17 Insolvensvurderingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 Kapittel 18 Debitors rådighet under konkursbehandlingen. . . . . . . . . . . . . . . . 135 DEL III PANTERETT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 Kapittel 19 Håndpant. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 Kapittel 20 Pant i driftstilbehør og driftsløsøre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 8
11.08.2026 13:52
Innhold
9
Kapittel 21 Salgspant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 Kapittel 22 Pant i enkle fordringer og fondsaktiver. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 Kapittel 23 Fellespant. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Kapittel 24 Pantefordringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 Kapittel 25 Panthavers dekningsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 DEL IV VEILEDNINGER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 Kapittel 26 Tredjepartskonflikter (dynamisk tingsrett) – en veiledning i metode og oppgaveteknikk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 Kapittel 27 Veiledninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 Litteraturliste. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400 Domsregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 9
11.08.2026 13:52
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 10
11.08.2026 13:52
Del I
Dynamisk tingsrett
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 11
11.08.2026 13:52
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 12
11.08.2026 13:52
Kapittel 1
Konfliktidentifikasjon (Oppgave 1–25) Meningen med oppgavene i dette innledende kapittelet er at det bare skal avgjøres om det foreligger en hjemmelskonflikt eller en suksesjonskonflikt. Oppgavene gir trening i å identifisere konflikttypen, og selve den materielle tvisten skal derfor ikke løses. Flere av de materielle problemstillingene dukker derimot opp i de to neste kapitlene. En generell redegjørelse for skillet mellom hjemmelskonflikter og suksesjonskonflikter er gitt i Haaskjold, Tredjepartsvern, s. 46–48. Se også kapittel 26 nedenfor, hvor det gis en ytterligere veiledning til problematikken (pkt. 26.9 og 26.10).
Oppgave 1 Arvingene Tom og Randi kommer ikke til enighet om hvem av dem som skal få overta foreldrenes landsted, og boet går derfor til offentlig skifte. Ved proklama melder en bank seg med et pengekrav som minst representerer landstedets verdi. Banken viser også til panterett i eiendommen for en del av sitt krav. Tom og Randi bestrider bankens krav under henvisning til at det aldri har vært kjent for dem.
Oppgave 2 Arne er kausjonist for Evas banklån. Lånet er sikret med pant i Evas bolig. Boligen overdras til Kristine, som også overtar gjeldsansvaret (med bankens samtykke). Senere tar en av Kristines øvrige kreditorer utlegg i eiendommen. Det oppstår tvist mellom banken og Kristines kreditor om 1. prioritets panterett.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 13
11.08.2026 13:52
14
Del I Dynamisk tingsrett
Oppgave 3 Lill selger bilen sin først til Ole, deretter til Søren. Ole pantsetter bilen til Nina, og han selger den så til Oscar. Det kommer til tvist om hvem som har best rett til bilen: Nina, Oscar eller Søren?
Oppgave 4 Trine låner ut et smykke til Guro. Guro avgår ved døden. I forbindelse med realisasjonen av Guros dødsbo blir smykket solgt til Nina. Nina pantsetter deretter smykket til sin bank. Det oppstår tvist om rett til smykket mellom Trine og banken.
Oppgave 5 Bjørn overskjøter proforma en hytte på Sørlandet til sin sønn Lillebjørn. Lillebjørn er innforstått med at han ikke skal være eier av hytten, og at overskjøtingen ikke skal ha betydning for arveoppgjøret med broren, Varg, etter Bjørns død. Altså skal Lillebjørn og Varg dele Bjørns senere dødsbo likt. Etter Bjørns død benytter Lillebjørn sin legitimasjon som hjemmelshaver og selger hytten til Stein. Salget til Stein blir tinglyst. Tvist Varg – Stein om Vargs sameierett.
Oppgave 6 Ti år etter at Jan solgte gården Skogtun til Gunda, gir Jan en jaktrett til Oscar i gårdens utmark. Da Gunda kommer hjem fra ferie, protesterer hun mot jaktretten og viser til at hun som eier av gården ikke har gitt sitt samtykke.
Oppgave 7 Anne leier ut en byleilighet til Dag. Dag leier ut videre til Cathrine. Anne protesterer overfor Cathrine under henvisning til at Dag ikke hadde rett til slik fremleie.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 14
11.08.2026 13:52
Kapittel 1 Konfliktidentifikasjon
15
Oppgave 8 Entreprise AS ved administrerende direktør Thorsen selger en heisekran først til Bygg AS, deretter til Kranutleie AS. Umiddelbart etter levering av kranen til Kranutleie AS, finner det sted en fullstendig utskifting av ledelsen i Entreprise AS. Da Kranutleie AS kort tid etter å ha mottatt kranen averterer den til salgs, slår den nye administrerende direktør i Entreprise AS til – uvitende om at kranen opprinnelig ble solgt av hans eget selskap. Det oppstår tvist mellom Entreprise AS og Bygg AS om rett til kranen.
Oppgave 9 Nora selger en hytte til Harry. Før overtakelse gjør Nora gjeldende at avtalen er ugyldig etter avtaleloven § 36, og det oppstår tvist. Under tvisten avgår Harry ved døden, og hans ektefelle overtar boet som enearving. Deretter tar en av enkens kreditorer utlegg i hytten. Tvisten fortsetter mellom Nora og kreditor.
Oppgave 10 Marie eide et skogsområde som var gjennomskåret av en fylkeskommunal vei fra vest til øst. Fylkeskommunen ønsket å utvide veien og kjøpte derfor av Marie et 5 meter bredt belte parallelt med og sør for veien. Ervervet ble imidlertid ikke tinglyst. Fylkeskommunekassen var slunken, og veiplanene ble lagt på is. Noen år senere fikk Marie fradelt en skogparsell sør for veien. Den nordligste delen av denne parsellen omfattet i ca. 50 meters bredde en del av det arealet fylkeskommunen allerede hadde kjøpt. Parsellen ble solgt til Thomas, som igjen solgte videre til Tor. Da fylkeskommunen etter hvert ville bygge ut veien, protesterte Tor og mente at han var rettmessig eier av hele den parsellen han hadde kjøpt.
Oppgave 11 Arne deler sin eiendom i to, og selger en del til Nils og en del til Nora. Ved en feil i målebrevets grensebeskrivelse blir Nils tildelt en større del enn han skulle ha (altså en del av Noras eiendom). Nils selger så til Beate. Salget ble tinglyst. Det kommer til konflikt mellom Nora og Beate.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 15
11.08.2026 13:52
16
Del I Dynamisk tingsrett
Oppgave 12 Annas to søstre har kausjonert for Anna. Kausjonsansvaret blir gjort gjeldende av kreditor. I regressomgangen mot Anna tar søstrene utlegg i Annas faste eiendom. Kort tid deretter blir den ene av søstrene slått konkurs. Det oppstår prioritetskonflikt mellom den andre søsteren og konkursboet.
Oppgave 13 B overfører proforma grunnbokshjemmelen til sin faste eiendom til A, slik at A har proforma hjemmel til Bs eiendom. A selger til C. Konflikt B – C.
Oppgave 14 B overfører proforma grunnbokshjemmelen til sin faste eiendom til A, slik A har proforma hjemmel til Bs eiendom. B selger til C. Konflikt A – C.
Oppgave 15 Marit kjøper en fast eiendom av Haraldsen. Ved en feil hos Kartverket blir overdragelsen tinglyst på feil grunnboksblad. Marit får dermed skjøte på Taraldsens eiendom. Deretter blir det tatt utlegg i Taraldsens eiendom. Hvilken type konflikt foreligger dersom: a) Utlegg tas av Marits kreditor, og tvisten oppstår mellom Taraldsen og kreditor? b) Utlegg tas av Taraldsens kreditor, og tvisten oppstår mellom Marit og kreditor?
Oppgave 16 Rolf selger sin eiendom til Håkon. Det avtales at 10 % av kjøpesummen skal betales kontant ved kontraktsunderskrift, mens de resterende 90 % skal betales gjennom avdrag fordelt over 5 år. Rolf forbeholder seg pant i eiendommen for restkjøpesummen. Håkon finansierer kontantdelen ved
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 16
11.08.2026 13:52
Kapittel 1 Konfliktidentifikasjon
17
lån i sin bank mot pant i eiendommen han har kjøpt. Det oppstår prioritetskonflikt mellom Rolf og banken.
Oppgave 17 Ola selger sin gård til Harald, men forbeholder seg fortsatt eiendomsrett til et område i det nordøstlige hjørne. Det foretas ingen fradeling slik delingsloven kapittel 3 foreskriver (og derfor blir heller intet tinglyst). Harald selger så eiendommen til Gudmund. Det oppstår tvist mellom Ola og Gudmund da Gudmund gjør krav på hele eiendommen.
Oppgave 18 Som ledd i et lånopptak stiftet Roger i 2025 en panterett til fordel for Lillevik bank i sin faste eiendom. Panteretten ble tinglyst. Etter noen år var lånet nedbetalt. Panteretten ble imidlertid ikke slettet fra grunnboken. Roger solgte senere eiendommen til Terje. Terje betalte kontant. I forbindelse med fusjon mellom Lillevik bank og Sparebanken gikk enkelte kundeopplysninger tapt, og Sparebanken var dermed uvitende om at Roger hadde gjort opp sitt lån overfor Lillevik bank. Sparebanken krevde lånet innfridd, om nødvendig gjennom tvangsrealisasjon av eiendommen. Terje protesterte. Det ville Sparebanken ikke godta, og banken begjærte tvangssalg under henvisning til sin panterett.
Oppgave 19 Per hadde kommet litt på etterskudd med betaling av regninger, og det ble derfor tatt utlegg i gården hans. Ola fra nabogården nedla protest mot utlegget og hevdet at det var han som var den egentlige eieren av gården. Som rettslig grunnlag viste han til en løsningsrett som han nå ville gjøre gjeldende. Denne løsningsretten bygget på en avtale inngått mellom Pers farfar og Olas far, og som tillå Ola-gården som sådan. Det oppsto tvist mellom Ola og utleggstaker. Stiller spørsmålet om konflikttype seg annerledes hvis Ola hadde benyttet løsningsretten før utlegget ble tatt?
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 17
11.08.2026 13:52
18
Del I Dynamisk tingsrett
Oppgave 20 Kirsten kjøpte en bil og ga den til Håkon. To uker senere gikk Kirsten konkurs. Boet ville omstøte gaven. Håkon bestred dette.
Oppgave 21 I forbindelse med Trygves overtakelse av gårdsdriften forbeholder hans foreldre seg rett til å bo på gården og til å motta diverse naturalytelser. Da Trygve senere går konkurs, nekter boet å respektere den påhvilende kårforpliktelsen.
Oppgave 22 Bruktbil AS solgte en bil på kreditt til Olav, men forbeholdt seg panterett i bilen for restkjøpesummen. Før bilen var fullt nedbetalt, solgte Olav bilen til Siri. Ettersom Olav nå ikke lenger hadde noen interesse i bilen, misligholdt han sin kredittforpliktelse. Da Bruktbil AS kom for å hente bilen, protesterte Siri.
Oppgave 23 Ved salg av sitt gårdsbruk forbeholdt Ola seg eiendomsrett til eiendommens skogsdel. I forbindelse med anskaffelsen opptok kjøper lån med pant i eiendommen. Da långiver senere gikk til dekningsaksjon på grunn av betalingsmislighold, oppsto tvist mellom Ola og långiver, idet långiver ville realisere hele eiendommen.
Oppgave 24 Marius kjøper en fast eiendom, men selger straks videre til ektefellene Hans og Grete. Hans og Grete betaler en halvpart hver idet de ønsker å eie eiendommen sammen. Kun Hans blir imidlertid oppført i grunnboken som hjemmelshaver. Senere selger Hans eiendommen til Trude, og Trude tinglyser sitt erverv. Trudes kreditor tar så utlegg i eiendommen. Det oppstår tvist mellom Grete og Trudes kreditor. Grete hevder at utlegget må begrenses til Hans’ halvdel, noe Trudes kreditor bestrider.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 18
11.08.2026 13:52
Kapittel 1 Konfliktidentifikasjon
19
Oppgave 25 Et kvarter før flyavgang fra Bardufoss til Oslo, gis Karl rett til det siste ledige flysetet på sin sjansebillett. Fem minutter før avgang møter den passasjer som egentlig skulle ha hatt plassen. Karl protesterer mot å gi fra seg plassen. Han har endelig fått perm og vil hjem til dama.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 19
11.08.2026 13:52
Kapittel 2
Rettighetskollisjon i fast eiendom (Oppgave 26–60) Oppgave 26 Ved svik får Hanne Petter til å selge henne sitt hus. Hanne tinglyser sin rett, og overdrar så huset til Gry. Også denne overdragelse blir tinglyst. Det oppstår tvist mellom Petter og Gry.
Oppgave 27 Else trenger penger til kjøp av båt. Hun får i sin bank innvilget et lån på kroner 300 000. Som sikkerhet for lånet får banken pant i Elses eiendom. Pantobligasjonen blir ikke tinglyst. Else får etter hvert likviditetsproblemer og selger huset sitt til Gunnar. Gunnar tinglyser ervervet. Da banken senere vil ta tvangsdekning i huset, protesterer Gunnar under henvisning til at bankens panterett har vært ukjent for ham.
Oppgave 28 Mens Lars holder en revolvermunning i nakken på Henry, undertegner Henry et skjøte utstedt til Lars. Lars tinglyser skjøtet og selger deretter eiendommen til Jan. Også Jan tinglyser sitt skjøte. Jan kjenner ikke til hvordan Lars har ervervet eiendommen. Da Henry får rede på videresalget til Jan, ønsker han ikke å ta affære umiddelbart fordi han vet at Jans far nettopp er avgått ved døden. Vel seks måneder senere krever Henry eiendommen tilbake fra Jan under henvisning til at overskjøtingen til Lars var ugyldig. Jan motsetter seg Henrys krav. Jan viser for det første til at ugyldighetsgrunnen var ukjent for ham, og for det andre til at Henrys eventuelle rett uansett er bortfalt ved passivitet.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 20
11.08.2026 13:52
Kapittel 2 Rettighetskollisjon i fast eiendom
21
Oppgave 29 Espen selger sitt hus først til Per, så til Pål. Verken Per eller Pål tinglyser sitt skjøte. Da Per gjør krav på huset, protesterer Pål og viser til at Pers erverv var ukjent for ham.
Oppgave 30 Hva er forskjellen mellom en kjøpekontrakt på fast eiendom og et skjøte?
Oppgave 31 Ved innlevering av et dokument til tinglysing blir det først registrert i tinglysingsregisteret (grunnboken). Dokumentet blir deretter kontrollert av tinglysingsmyndigheten, som tar stilling til om registreringen av dokumentet skal være endelig. Hva er forholdet mellom foreløpig og endelig registrering? Hva må til for at en rettighet skal være tinglyst?
Oppgave 32 Cecilie solgte sin faste eiendom til Ulf. Skjøte ble tinglyst. Etter ett år ble Ulf begjært konkurs, og noen dager senere ble konkurs åpnet. Før konkursåpningen hadde Cecilie gått til ugyldighetssøksmål mot Ulf med krav om at avtalen skulle settes til side etter avtaleloven § 36. Hun fikk medhold i tingretten, og dommen ble rettskraftig. Cecilie krevde i henhold til dommen eiendommen tilbakeført til seg, men bostyreren motsatte seg dette. Bobehandlingen var ennå ikke avsluttet. a) Det oppsto tvist mellom Cecilie og Ulfs konkursbo. Bostyreren hevdet at tvisten mellom Cecilie og Ulf var et internt anliggende som var boet uvedkommende. Under enhver omstendighet mente boet at Cecilie måtte gi tapt på grunn av manglende rettsvern. b) La oss tenke oss at boet, mens saken verserte i rettsapparatet, hadde solgt eiendommen til Trygve, og at Trygve hadde tinglyst sitt erverv i god tro. Hva hadde blitt løsningen på en tvist mellom Cecilie og Trygve om eiendomsretten til huset?
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 21
11.08.2026 13:52
22
Del I Dynamisk tingsrett
Oppgave 33 Thoralf er satt under vergemål med fratakelse av den rettslige handle evnen etter vergemålsloven § 22. Han selger landstedet sitt til Sol. Salget skjer til åpenbar underpris, og uten at vergen blir involvert. Etter at Sol har fått skjøte på landstedet, pantsetter hun eiendommen til sikkerhet for et større pengelån hun har tatt opp til finansiering av virksomheten sin. Ved en inkurie i banken blir panteretten ikke tinglyst. Thoralf påberoper seg ugyldighet og krever landstedet tilbakeført. Sol mener hun har vært i god tro, men ønsker ikke en tvist med Thoralf. Hun går derfor med på tilbakeføring av eiendommen. Det kommer deretter til tvist mellom Thoralf og banken. Banken nekter å gi slipp på panteretten. Det ble vist til at banken var ukjent med at Thoralf var fratatt den rettslige handleevnen, og til at den heller ikke hadde hatt noen praktisk mulighet for å gjøre seg kjent med forholdet.
Oppgave 34 Bente har proforma hjemmel til ektefellen Oles faste eiendom. Mens Ole er på forretningsreise i utlandet, inngår Bente avtale om salg av eiendommen til Gunn. Gunn kjenner ikke til at eiendommen tilhører Ole. Gunn kan ikke skaffe til veie kjøpesummen før om et par måneder, og partene blir derfor enige om at tinglysing av overdragelsen skal stilles i bero inntil kjøpesummen er betalt. Ole kommer hjem en uke senere og får nyss om avtalen mellom Bente og Gunn. Ole gir da straks beskjed til Gunn om at eiendommen er hans, og om at hun må se bort fra avtalen med Bente. Ole viser særlig til at avtalen ennå ikke er gjennomført. Gunn på sin side hevder at avtalen med Bente er endelig og bindende. Gunn påpeker dessuten at hun ikke har hatt grunn til å tvile på Bentes grunnbokshjemmel, og at hun derfor ved avtalen har utslettet Oles eventuelle eiendomsrett til eiendommen.
Oppgave 35 Bjørknes solgte skogteigen sin (gnr. 1, bnr. 10) til Fjelldal. Ved en feil i Kartverket ble overdragelsen tinglyst på skogteigen til Bøknes (gnr. 11, bnr. 10). Feilen gjorde at Fjelldal nå var legitimert som hjemmelshaver til Bøknes’ eiendom, som var mye større. Fjelldal oppdaget feilen og solgte etter kort tid eiendommen videre til Strand. Strand tinglyste sitt er-
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 22
11.08.2026 13:52
Kapittel 2 Rettighetskollisjon i fast eiendom
23
verv. Strand var ikke lokalkjent i området, men mente ut fra foreliggende kartmateriale at eiendommen var velegnet for utbygging som hyttefelt. Bjørknes, Bøknes og Strand var ikke klar over tinglysingsfeilen. Strand satte i gang et omfattende arbeid med omregulering av området, og han brukte betydelige beløp på konsulenter og arkitekter for å få på plass en ny reguleringsplan. I forbindelse med planprosessen kom det et større oppslag i lokalavisen, og Bøknes ble da klar over at den planlagte hyttebyggingen gjaldt hans eiendom. Det kom til tvist mellom Bøknes og Strand om eiendomsretten til gnr. 11, bnr. 10. Bøknes gjorde gjeldende at tinglysingsfeilen ledet til at avtalen om salg til Fjelldal var ugyldig. Strand måtte medgå at avtalen med Fjelldal gjaldt en annen eiendom, men dette kunne ikke medføre ugyldighet. Han måtte uansett vinne frem fordi han hadde vært i god tro. Strand viste dessuten til at han hadde innrettet seg i tillit til sin avtale med Fjelldal, og at tinglysingsfeilen uansett var et forhold som Bøknes måtte bære risikoen for. Løs tvisten.
Oppgave 36 Marit får lån i en bank mot pant i Marits bolig. Før banken får tinglyst panteretten, blir det tatt utlegg i boligen. Utlegget tinglyses to dager før banken tinglyser sin panterett, men utleggstaker kjenner til bankens panterett. Hvem får 1. prioritets panterett?
Oppgave 37 Barbara tar opp et banklån, og som sikkerhet for lånet får banken pant i boligen hennes. Avtalen om pantsettelse blir inngått den 3. januar. Den 5. januar får banken gjennom et oppslag på nettet rede på at kemneren begjærte utlegg i eiendommen den 4. januar. I en fart får banken inngitt pantedokumentet til elektronisk tinglysing samme dag og kommer dermed kemneren i forkjøpet. Utlegget blir tinglyst først den 7. januar. Hvem får førsteprioritets panterett?
Oppgave 38 Den 1. april tinglyser A en pantobligasjon. Den 5. april inngår B avtale om panterett i samme eiendom. Den 8. april avslutter C hevd av en veirett i eiendommen. Den 10. april får B tinglyst sin obligasjon. Samme
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 23
11.08.2026 13:52
24
Del I Dynamisk tingsrett
dag tinglyses det et utlegg til fordel for D. Hva blir prioritetsrekkefølgen? Begrunn med hjemmel.
Oppgave 39 En eiendom er verdt 10 millioner kroner. På eiendommen hviler det to panteretter på første og andre prioritet, pålydende henholdsvis kroner 7 000 000 og 4 000 000. Da eieren går konkurs, omstøter boet panteretten på 1. prioritet som pant for eldre gjeld. Den andre panteretten på kroner 4 000 000 må boet respektere. Hvordan blir fordelingen av eiendommens verdi ved en eventuell realisasjon?
Oppgave 40 En eiendom er verdt 10 millioner kroner. På denne hefter det et utinglyst avtalepant på kroner 4 000 000 til rettighetshaver A. Deretter følger B med en tinglyst pantobligasjon på kroner 5 000 000. B kjenner til As panterett. Til slutt tas utlegg i eiendommen på kroner 3 000 000 til fordel for C. Hvordan blir fordelingen av eiendommens verdi ved en eventuell realisasjon?
Oppgave 41 En eiendom er verdt kroner 1 million. Følgende heftelser hviler på denne: a) Kroner 600 000 i form av et utinglyst avtalepant. b) Kroner 300 000 i form av et tinglyst avtalepant. B kjenner til As panterett. c) Kroner 500 000 i form av et tinglyst avtalepant. C kjenner bare til Bs panterett. Hvordan blir fordelingen av eiendommens verdi ved en eventuell realisasjon?
Oppgave 42 Pernille solgte landstedet sitt til Nora. Overdragelsen ble ikke tinglyst. En stund senere utøvet Halvor grov tvang mot Pernille og presset henne til å selge landstedet til ham. Halvor tinglyste sitt erverv og solgte eien-
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 24
11.08.2026 13:52
Kapittel 2 Rettighetskollisjon i fast eiendom
25
dommen raskt videre til Kåre. Kåre tinglyste skjøtet, og han var på tinglysingstidspunktet aktsomt uvitende om hvordan Halvor hadde ervervet landstedet. Det oppsto tvist mellom Nora og Kåre om eiendomsretten til landstedet. Kåre hevdet prinsipalt at Halvor hadde ekstingvert Noras rettighet, ettersom Nora ikke hadde tinglyst, og subsidiært at Kåre selv ekstingverte da han tinglyste i aktsom god tro. Nora bestred at det var grunnlag for ekstinksjon og viste til Halvors tvang overfor Pernille.
Oppgave 43 Den 19. mai 2018 ble Selskapet AS begjært konkurs. Konkurs ble åpnet den 21. mai 2018. Hvilke av følgende panteretter i selskapets faste eiendom har rettsvern overfor konkursboet: a) Panterett 1: Avtalepant stiftet 10. mai 2018, foreløpig registrert i grunnboken 12. mai og endelig registrert 21. mai? b) Panterett 2: Avtalepant stiftet 3. januar 2018, foreløpig registrert i grunnboken 20. mai og endelig registrert 25. mai? c) Panterett 3: Legalpant for eiendomsskatt forfalt før konkursåpning? d) Panterett 4: Utleggspant stiftet 15. mars 2018, foreløpig registrert i grunnboken 20. mars og endelig registrert 7. april?
Oppgave 44 Gry har utlyst sin bolig til salgs. Ved rettsstridig tvang får Ørnulf en avtale om kjøp av eiendommen til betydelig underpris. Skjøte blir utstedt, og Ørnulf tinglyser straks. Gry vil ikke finne seg i underprisen. Hun kommer i kontakt med Dag og forklarer situasjonen for ham. Det blir deretter inngått avtale om salg av eiendommen til Dag på markedsmessige vilkår. Dag forsøker å tinglyse sitt erverv, men får skjøtet i retur fordi grunnbokshjemmelen allerede er overført til Ørnulf. Det oppstår tvist mellom Dag og Ørnulf. Dag hevder at Ørnulf må gi tapt fordi Ørnulfs avtale er ugyldig. Ørnulf viser på sin side til at Dag hele tiden har vært kjent med at Gry allerede hadde en avtale med Ørnulf, og til at Dag derfor ikke kan ekstingvere. Ørnulf mente dessuten at Gry ikke kunne gjøre gjeldende innsigelser mot avtalens gyldighet dersom han betalte differansen mellom underprisen og salgssummen i Grys avtale med Dag.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 25
11.08.2026 13:52
26
Del I Dynamisk tingsrett
Oppgave 45 Marit selger sin faste eiendom til Lars, men skjøte blir ikke tinglyst. Ved svikaktig atferd lurer Marit deretter Jakob til å kjøpe den samme eiendommen. Jakob er aktsomt uvitende om salget til Lars, og skjøte blir tinglyst i god tro. To uker senere kommer dobbeltsalget for en dag. Til tross for at Jakob har blitt utsatt for svik, viser det seg at avtalen er guns tig for ham, og han velger da å fastholde kjøpet. Det kommer til tvist mellom Jakob og Lars. Jakob mener at han har best rett til eiendommen fordi han har tinglyst. Lars peker på sin side på at Jakob ikke kan bygge rett på en ugyldig avtale. Jakob hevder at ugyldighet ikke er et tema og viser til den etterfølgende godkjennelsen av avtalen. Lars fremholdt at Jakob ikke hadde vært i god tro da avtalen ble godkjent, slik at det var utelukket med ekstinksjon.
Oppgave 46 I 2025 begynte Bjarnes virksomhet å gå dårlig. Hovedleverandøren hans, som i lengre tid hadde ventet på oppgjør, begjærte derfor utlegg for sitt utestående 2. august 2025. Utleggspant ble stiftet 8. desember 2025 og tinglyst 12. desember 2025 som heftelse på virksomhetens faste eiendom. Men leverandøren var ikke den eneste av Bjarnes kreditorer som ikke hadde fått oppgjør, og 7. mars 2026 ble Bjarne begjært konkurs. Konkurs ble åpnet 13. mars 2026. Konkursboet nektet å anerkjenne utleggspanteretten. Leverandøren var svært overrasket over dette og mente at utlegget måtte stå seg når det var stiftet av namsmannen, og dessuten tinglyst lenge før konkursåpning. Det måtte uansett tas hensyn til at utleggsbegjæring var sendt inn lang tid i forveien, og at saksbehandlingstiden hos namsmyndighetene ikke burde gå utover en enkelt kreditor.
Oppgave 47 Sissel får låne kroner 200 000 i banken for å kjøpe seg en båt. Til sikkerhet for lånet utsteder hun et pantedokument som gir banken panterett i boligen sin. Ved oppslag i elektronisk grunnbok har banken sett at Sissels bolig er uten andre heftelser, og hun får derfor lånebeløpet overført til bankkonto. Da Sissel senere på dagen er på postkontoret, ser hun en bunke ufrankerte brev med bankens logo liggende i en kasse. Sissel blir nysgjerrig og lurer på om et av brevene kan være hennes pantedokument.
9788215076669_Haaskjold og Skjerdal_Tredjemanssvern 5 utg.indd 26
11.08.2026 13:52
OPPGAVE SA ML I N G
9
788215
076669
5. UTG.
ISBN 978-82-15-07666-9
E R L E N D H A A S K JO LD O G N I CO L A I V . S K JE R DAL
Nicolai V. Skjerdal er partner i advokat firmaet Fend. Begge har i en årrekke undervist ved Det juridiske fakultet i Oslo.
O PP G AV ES A M LI N G M ED VE IL ED N IN G ER
TREDJEMANNSVERN D Y N A M IS K TI N G SR ET T, K O N K U R SR ET T O G PA N TE R ET T ER LE ND HA A SK JO LD
OG NI CO L AI V. SK JE R DA L
5 .U TG A V E
Erlend Haaskjold er partner i advokatfirmaet Schjødt.
TR EDJEMANNSVER N
Denne boken inneholder 420 oppgaver med veiledning i faget tredjemannsvern (dynamisk tingsrett, panterett og konkursrett). Boken er nyttig for alle som studerer faget – både nye og viderekomne – og kan brukes til selvstudium, gruppearbeid og i undervisning.