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Master Thesis ǀ Tesis de Maestría submitted within the UNIGIS MSc programme presentada para el Programa UNIGIS MSc at/en

Interfaculty Department of Geoinformatics- Z_GIS Departamento de Geomática – Z_GIS University of Salzburg ǀ Universidad de Salzburg

Análisis retrospectivo a procesos de contribución de valorización en Bogotá D.C., Colombia Retrospective Analysis of Valorization Processes in Bogotá DC, Colombia by/por

Diana Alejandra Rozo Corona 01323693

A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements of the degree of Master of Science (Geographical Information Science y Systems) – MSc (GIS)

Bogotá - Colombia, agosto 2018

Compromiso de Ciencia Por medio del presente documento, incluyendo mi firma personal certifico y aseguro que mi tesis es completamente el resultado de mi propio trabajo. He citado todas las fuentes que he usado en mi tesis y en todos los casos he indicado su origen. _______________________________________________________________________ (Bogotรก D.C., 01 de agosto del 2018)

AGRADECIMIENTOS A mi familia que me ha acompañado a lo largo de este camino y me han apoyado en todas las decisiones tomadas y al Ingeniero Erick Medina quien me asesoró en los análisis requeridos para lograr culminar satisfactoriamente la investigación.

Y para el ingeniero y asesor externo Wilmer Ballén quien además de ser el precursor de la idea principal de la investigación, tuvo la paciencia y sacrificio necesarios para apoyar el proceso hasta finalizar con éxito el documento.

RESUMEN Este estudio es una aproximación analítica sobre el método impositivo de contribución por valorización, utilizado en la financiación de las obras viales 101 y 102, ejecutadas en Bogotá D.C., ciudad capital de la república de Colombia.

El Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), entidad que determina la contribución por valorización, ha aplicado durante cerca de 3 décadas una metodología sustentada en grados de beneficio (GB) y capacidad de pago del contribuyente para liquidación y cálculo del gravamen, y tal como lo afirma Borrero (2011), el modelo de cálculo actualmente no tiene en cuenta factores relevantes como las condiciones socioeconómicas de las zonas y sus posibles variantes.

Se establece un punto de partida para optimizar la metodología aplicada actualmente en la ciudad, realizando un análisis de los factores relevantes tenidos en cuenta para el cobro. Para ello se considera la obra pública una vez fue construida determinando una correlación entre contribución y mayor valor del inmueble.

La investigación está segmentada en tres fases metodológicas. La primera fase se compone de la colección y consolidación de datos históricos de valorización, catastrales, y el valor comercial de la tierra. La segunda fase se encarga del proceso de datos y creación de bases de datos geográficas. La última fase se ocupa del cruce de bases de datos y análisis comparativo de variables.

En los resultados de esta investigación son presentadas estadísticas históricas de aumentos de valores prediales en las zonas de estudio, validación de los límites de las zonas de influencia (ZI), GB y se establecen nuevas franjas de beneficio que a la postre son tomados como argumentos en la discusión de hipótesis planteadas.

Finalmente, el documento presenta hallazgos de interesante discusión como la utilización errónea del concepto Grado de Beneficio, irregularidades en la determinación de sus límites geográficos y en general una desproporción entre contribución y beneficio. Sin duda estos pueden ser argumentos de mejora al actual modelo de valorización.

Palabras claves: Valorización, Grado de Beneficio, Zona de Influencia, Predio, Colombia

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ABSTRACT This document is an analytical approach to the tax method of contribution by valuation, used in the financing of roadworks 101 and 102, executed in Bogotรก D.C., capital city of the Republic of Colombia.

The I.D.U. (Urban Development Institute), entity that determines the contribution by valorization tax, has applied for nearly 3 decades a methodology based on profit thresholds and the taxpayer's ability to pay for settlement and calculation of the tax, and as stated by Borrero (2011), the calculation model currently does not consider relevant factors such as the socioeconomic conditions of the different areas and their possible variations.

This study establishes a starting point to optimize the methodology currently applied in the city, performing an analysis of the relevant factors considered for the contribution by valorization tax. For this purpose, the public work is considered once built, determining a correlation between contribution and greater value of the property.

The research is divided into three methodological phases. The first phase consists of the collection and consolidation of historical valuation, cadastral data, and the commercial value of the land. The second phase is responsible for data processing and creation of geographic databases. The last phase deals with the crossing of databases and comparative analysis of variables.

In the research, results show historical statistics of increases in property values in the study areas, validations of influence area limits, and establishment of new profit fringe thresholds that are finally taken as support in the discussion of proposed hypotheses.

Finally, the document presents the findings of an interesting discussion such as the misuse of the profit thresholds concept, irregularities in the geographical limits determination, and in general, a disproportion between contribution by valorization tax and profit. However, these can be inputs for improving the current valorization model.

Key Words: special assessment, betterment levy, profit degree, influence zone, property, Colombia

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TABLA DE CONTENIDO RESUMEN ..........................................................................................................................4 ABSTRACT ..........................................................................................................................5 1.

INTRODUCCIÓN ........................................................................................................10 1. 1 ANTECEDENTES......................................................................................................11 1. 2 OBJETIVOS Y PREGUNTAS DE INVESTIGACION .......................................................13 1.2.1 Objetivo general ...............................................................................................13 1.2.2 Objetivos específicos ........................................................................................13 1.2.3 Preguntas de investigación ...............................................................................14 1.3 HIPOTESIS ...............................................................................................................14 1.4 JUSTIFICACIÓN........................................................................................................14 1.5 ALCANCE.................................................................................................................16

2.

REVISION DE LITERATURA .........................................................................................18 2.1 VALORIZACIÓN .......................................................................................................18 2.2 URBANISMO Y PLUSVALIA ......................................................................................22 2.2.1 Plusvalía ...........................................................................................................22 2.2.3 Urbanismo .......................................................................................................24 2.3 SIG APLICADO AL URBANISMO................................................................................26

3.

4.

2.3.1

Teledetección e impuestos .........................................................................26

2.3.2

Modelos econométricos aplicados a bienes raíces ......................................27

2.3.3

SIG aplicado al valor del suelo e impuesto a la propiedad ...........................28

2.3.4

Cartografía temática aplicada al valor del suelo en espacios verdes y azules 30

METODOLOGÍA .........................................................................................................32 3.1

AREA DE ESTUDIO ..............................................................................................32

3.2

METODOLOGIA DE ESTUDIO ..............................................................................36

3.2.1

Fase 1. Recopilación de información ...........................................................37

3.2.2

Fase 2. Creación bases de datos geográficas y alfanuméricas ......................41

3.2.3

Fase 3. Cruces bases de datos y coberturas geográficas ..............................51

RESULTADOS Y DISCUSIÓN........................................................................................55 4.1. RESULTADOS .........................................................................................................55

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4.1.1 Estadísticas históricas en los aumentos de valores prediales ............................55 4.1.2 Validez de los límites descritos en ZI y GB.........................................................57 4.1.3 Contribución consecuente con el incremento del valor del inmueble ...............61 4.1.4 Resultados encuesta ........................................................................................69 4.2 DISCUSIÓN..............................................................................................................71 4.2.1 Análisis expost de la plusvalía por el método de contribución ..........................71 4.2.2. Beneficio en el incremento en el valor del suelo..............................................72 4.2.3 Contribución proporcional a los aumentos del valor del suelo ..........................75 5.

CONCLUSIONES.........................................................................................................79

6.

REFERENCIAS ............................................................................................................82

7.

ANEXOS ....................................................................................................................87

8

INDICE DE MAPAS Mapa 1. Ubicación de Bogotá D.C. ...................................................................................33 Mapa 2. ZI y obras públicas. .............................................................................................39 Mapa 3. Contribución por predios ZI 1 .............................................................................43 Mapa 4. Contribución por predios ZI 2. ............................................................................44 Mapa 5. Valor m2 catastral ZI 1. Años 2006, 2009 y 2012. ................................................46 Mapa 6. Valor m2 catastral ZI 2. Años 2006, 2009 y 2012. ................................................47 Mapa 7. Zonas Comerciales Bogotá. .................................................................................48 Mapa 8. Valor m2 Comercial ZI 1. Años 2006, 2009 y 2012. .............................................49 Mapa 9. Valor m2 Comercial ZI 2. Años 2006, 2009 y 2012. .............................................50 Mapa 10. Comparación de límites de GB en ZI 1. .............................................................58 Mapa 11. Comparación de límites de GB en ZI 2. .............................................................59 Mapa 12. GB reales. ZI 1...................................................................................................60 Mapa 13. Aumento valor del suelo ZI 2. ...........................................................................61 Mapa 14. Aumento valor del suelo 2012 con respecto a 2009 (0%-20%) ZI 1. ..................64 Mapa 15. Aumento valor del suelo 2012 con respecto a 2009 (20%->50%) ZI 1 ...............65 Mapa 16. Aumento valor del Suelo 2012 con respecto a 2009 (0%-20%) ZI 2. ..................66 Mapa 17. Aumento valor del Suelo 2012 con respecto a 2009 (20%-50%) ZI 2. ................67

INDICE DE ILUSTRACIONES Ilustración 1. Metodología. ..............................................................................................37 Ilustración 2. Destino económico ZI 1. ..............................................................................55 Ilustración 3. Estrato socioeconómico ZI 1. ......................................................................56 Ilustración 4. Destino económico ZI 2. ..............................................................................56 Ilustración 5. Estrato socioeconómico ZI 2. ......................................................................57 Ilustración 6. Valor de la contribución vs. lo real aumentado por la obra de la ZI 1. .........68 Ilustración 7. Valor de la contribución vs. lo real aumentado por la obra de la ZI 2. .........69

INDICE DE TABLAS Tabla 1. ZI 1 - Obra código 101. ........................................................................................42 Tabla 2. ZI 2 – Obra código 112 ........................................................................................42 Tabla 3. Rangos establecidos del valor por m2 ................................................................45 Tabla 4. Aumentos valores año 2009, ZI 1 ........................................................................62 Tabla 5. Aumentos valores año 2009, ZI 2 ........................................................................62 Tabla 6. Rangos 2012 Valor m2 (%) ...................................................................................63 Tabla 7. Encuesta de Campo ............................................................................................70

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ACRONIMOS ANN

Artificial Neuronal Networks (Redes Neuronales Artificiales).

CCA

Código Contencioso Administrativo.

COP

Pesos Colombianos.

CV

Contribución de Valorización.

ETN

Estatuto Tributario Nacional.

FODA

Análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas.

GB

Grado de Beneficio.

IDU

Instituto de Desarrollo Urbano.

IGAC

Instituto Geográfico Agustín Codazzi

IPSB

Índice del Precio del Suelo Urbano en Bogotá.

SIG

Sistemas de Información Geográfica.

UAECD

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

ZI

Zona de Influencia.

1. INTRODUCCIÓN En Bogotá D.C. (Colombia), existe la necesidad de mejorar constantemente la malla vial y el espacio público para el desarrollo de la misma. Los gastos asociados a estas obras según la tributación en Colombia, no siempre se cubren con los impuestos recaudados por la ciudad, existen también las tasas y las contribuciones, por lo que se deben buscar diferentes fuentes de financiación para construir obras públicas (Ley 25, 1921). En la ciudad, existe un organismo encargado de planificar estos proyectos llamado el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) (Acuerdo 7, 1987, art. 3).

En el Proyecto de Acuerdo 269 (2010), se establece que el presupuesto usado para obras destinadas al bienestar general proviene de los aportes de la ciudadanía en donde sus inmuebles se verán beneficiados particularmente con éstas. Se recauda una contribución que hacen los propietarios de los predios que se ubican cerca de la obra pública a construir y este aporte es una pequeña parte del mayor valor del suelo que reciben los predios por la construcción de la obra cercana. A esta herramienta de financiación que permite el desarrollo urbanístico se le denomina contribución de valorización (CV) definida por el concejo de Bogotá (Proyecto de Acuerdo 269, 2010, art. 2).

Dicho aporte se calcula según diferentes variables que relacionan los predios con la obra.

Una de ellas es el grado de beneficio (GB), que consiste en un factor numérico determinado por la localización del predio en una franja de terreno que lo relaciona con la cercanía de la obra denominada zona de influencia (ZI).

El GB calculado por la entidad es una variable que actualmente no responde a un proceso estandarizado para su determinación, derivando en errores en el trazado de ZI y en los

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límites internos de dicha zona. Borrero (2011), en su evaluación del modelo de valorización en Bogotá concluye que uno de los principales déficits se encuentra en la cualificación del método del cálculo del GB lo cual genera contradicciones en la aplicación del método para definir los límites.

Sumado a lo anterior, no se encontró ningún estudio que sustente que el IDU realice un análisis retrospectivo de la plusvalía generada por la construcción de obras mediante CV, y por ende no posee el criterio cuantitativo para delimitar las ZI y se limita a seguir definiéndolas con análisis cualitativos.

De otro lado los ciudadanos incluidos en las ZI señalan el cobro como algo injusto o sobre dimensionado pues no perciben el beneficio obtenido por la obra pública.

1. 1 ANTECEDENTES Desde la época del imperio romano se encuentran antecedentes del método de contribución por valorización. Fernández (1981) comenta que en el siglo VI se encontraron textos donde se establece: “la obligación de los particulares de atender en común a la construcción y reparación de las calles inmediatas a sus predios” (p.40). Así mismo, expone Fernández (1981) que, en Inglaterra, el impuesto de mejoras se remonta al año 1250 cuando se cobraron contribuciones a los dueños de terrenos que se vieron beneficiados con la construcción de muros, puentes y otras mejoras. En años posteriores, se siguió cobrando valorización por canalización en los ríos Lea y Támesis y en 1667, después del gran incendio de Londres, se cobró contribución a los damnificados beneficiados por las obras de reconstrucción. Según Fernández (1981) es similar en países como Francia y Portugal, donde el cobro de contribución para mejoras es constante por obras que benefician a los ciudadanos.

En Estados Unidos, se ha ido propagando el procedimiento por todas las regiones, pero inició a finales del siglo XIX en la ciudad de Nueva York y se han establecido recomendaciones generales para tener presentes a la hora de generar acuerdos de contribuciones y beneficios locales de mejoras (Cubides y Araújo, 1999).

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Según exponen Cubides y Araújo (1999), en Latinoamérica, se empezó a usar años después está metodología, pero desde la época colonial, cuando los españoles invadieron la región nativa, ya se había establecido que los habitantes fueran los que contribuyeran con las mejoras de las calles de las cuales se verían beneficiados. En Argentina se ven los primeros indicios de contribución de mejoras, pero rápidamente esta ley se extiende a los demás países latinoamericanos.

Uno de los modelos usados en Perú y estudiado por Gamarra (2001) indica: “La experiencia de Recuperación de Inversión en el Perú está centrada a nivel municipal, por Decreto Legislativo N° 184 del (12-06-81). A partir de esta ley se crea el Tributo de Contribución de Mejoras y a través del Decreto Supremo N° 021-85, se reglamenta su aplicación. La Municipalidad de Lima Metropolitana es la primera institución del Estado que utiliza reglamentaria y técnicamente este valioso instrumento a fin de recuperar en parte o en su totalidad la inversión en obras públicas” (p.5).

El método de contribución por valorización, según Gamarra (2001), es usado en diferentes ciudades del territorio colombiano y en otros países como Perú, Brasil, Costa Rica, México, Argentina y los Estados Unidos, así como en países europeos. Este es fuente principal de ingresos para las mejoras de la infraestructura urbana de un territorio y es establecido para que los municipios o regiones de un país recuperen parte de la inversión hecha en obras públicas.

Según Borrero, Durán, Hernández y Montaña (2011), este tributo fue establecido desde 1921 por la Ley 25, bajo la concepción de un tributo municipal que grava la propiedad inmueble beneficiaria de obras públicas de interés local. Luego en el año 1966 se acogió un estatuto de valorización para todo el país, que permitía recaudar para todo tipo de obras y a todo nivel territorial: Nación, departamento y municipio.

En cuanto a los tipos de obras que generan la posibilidad de cobro del tributo de valorización, dicen Borrero et al. (2011): “las disposiciones de orden legal del año 1966 aún vigentes hoy señalan que la Contribución de Valorización (CV) puede implementarse para todo tipo de obras de interés público que ejecuten la Nación, los departamentos, el Distrito Capital o los municipios” (p.5).

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Al igual que en los demás países, en Colombia se requiere de una ley o acuerdo que determine la base gravable de la contribución y la distribución del costo de la obra se debería repartir entre los propietarios de los inmuebles beneficiados. Los parámetros por considerar para el valor gravamen son: El costo de la obra entre los beneficiados, el costo de inversiones, más un porcentaje prudencial de imprevistos, y un 30% adicional destinado a costos de distribución y recaudación (Borrero et al., 2011).

La CV se ha utilizado en Bogotá D.C. desde el siglo XX como instrumento de financiación de la construcción de obras de infraestructura, especialmente vías e intersecciones vehiculares. En los últimos acuerdos aprobados se han incluido andenes, parques públicos y puentes peatonales.

1. 2 OBJETIVOS Y PREGUNTAS DE INVESTIGACION 1.2.1 Objetivo general Desarrollar un análisis expost de la plusvalía generada por la construcción de obras de infraestructura, proveniente de la contribución de valorización en la ciudad de Bogotá D.C., Colombia.

1.2.2 Objetivos específicos ▪

Evaluar estadísticas históricas en los aumentos de valores prediales en las ZI de dos obras ya ejecutadas bajo la herramienta de valorización.

▪

Comprobar la validez de los límites descritos en ZI y GB ya construidas.

▪

Establecer si la contribución aportada fue consecuente con el incremento del valor del inmueble incluido en la ZI.

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1.2.3 Preguntas de investigación ▪

¿El análisis expost de la plusvalía generada por la construcción de obras de infraestructura en la ciudad de Bogotá D.C. se ha realizado mediante el método de contribución de valorización?

▪

¿El beneficio del incremento en el valor del suelo o valor comercial se refleja en todos los predios incluidos en una ZI del cobro de valorización?

▪

¿El aumento en el cobro de la contribución de valorización en Bogotá D.C. es proporcional a los aumentos del valor del suelo en los predios incluidos en la ZI?

1.3 HIPOTESIS Los valores de las contribuciones de valorización asignados a predios dentro de una ZI en la ciudad de Bogotá D.C., Colombia están acordes a los beneficios recibidos; entendidos los beneficios como el incremento en el valor del suelo por la(s) obra(s) construidas.

1.4 JUSTIFICACIÓN En la ciudad de Bogotá D.C., se ha usado el método de contribución por valorización por décadas, generando así ingresos que permiten la construcción y mantenimiento de obras de infraestructura urbana. Esto es sumamente importante para el desarrollo urbano de la ciudad y para garantizar la calidad de los servicios ofrecidos a la ciudadanía.

El IDU, según el análisis hecho por Borrero (2011), siendo la entidad encargada de recolectar dicha contribución, no tiene en cuenta factores relevantes para calcular el valor que debe ser pagado por los habitantes, lo que provoca fallas en los criterios de las ZI y los GB calculados. Debido a esto, se encuentra la necesidad de adelantar un estudio dirigido a analizar los valores de la contribución.

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Es necesario este análisis retrospectivo para definir un método estándar de delimitación de la ZI, optimizando el método de desestimación del valor. En esta forma se garantiza el beneficio posterior para cada propietario.

Además, los habitantes de Bogotá D.C. requieren entender los métodos aplicados por las entidades públicas para estimar este tipo contribuciones. Esta investigación busca aumentar la percepción de beneficio recibido por las obras financiadas bajo la metodología de valorización.

Debido a que el IDU en los acuerdos de valorización aprobados desde 1990 a la fecha no ha generado cambios significativos en los métodos usados, con respecto a la liquidación y cálculo del gravamen, genera subjetividad en el cálculo de los GB (Borrero, 2012).

Revisando modelos de liquidación en Colombia para estipular la contribución de valorización en la ciudad de Bogotá D.C., se encuentra que para calcular la capacidad de pago, varias ciudades colombianas, por ejemplo Bucaramanga, hacen encuestas en hogares, donde se tiene en cuenta las condiciones socioeconómicas, calidad de vida e ingresos y gastos de la población como único factor relevante (Borrero, 2012).

Con la metodología de encuestas se limitan los estudios realizados posterior a la construcción de la obra pública, ya que no tienen en cuenta características propias del predio que determinen si el valor contribuido por el ciudadano es coherente con el mayor valor del inmueble. Dice Borrero (2012), "No se han hecho estudios expost en Bogotá sobre las vías construidas en los últimos 20 años" (p. 11).

Adicional, Bogotá no hace partícipe a la ciudadanía en el proceso del cobro lo que genera en los contribuyentes un constante inconformismo con los valores asignados de la contribución (Borrero, 2012).

La planificación de un método que permita la organización urbana es fundamental para el desarrollo sostenible de la ciudad. Para contar con los espacios públicos adecuados que requiere la comunidad, la contribución por valorización es importante, y mejorar este método podría optimizar la relación entre urbanistas, las autoridades locales y la comunidad (Malca, 2004).

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1.5 ALCANCE En esta investigación, se pretende evaluar el cálculo de los GB hechos por el IDU utilizando diferentes métodos y procedimientos, entre los que están, analizar las bases de datos catastrales alfanuméricas de Bogotá D.C. del año 2008 a 2013, y las bases cartográficas de las obras de valorización de la fase 1 del Acuerdo 180 del 2005 sobre las cuales se seleccionarán las que se van a estudiar.

La escala de la investigación es a nivel local; se pretende realizar el estudio en la ciudad de Bogotá D.C. y enfatizar en la contribución por valorización de dos obras del acuerdo 180 de 2005 aprobado por el concejo de la capital.

La finalidad de la investigación es consolidar bases sólidas para mejorar el proceso actual del cálculo de la contribución por valorización y de la limitación de las ZI y GB en la ciudad de Bogotá D.C. Entre las posibles conclusiones de la investigación, esta determinar que no hay un método menos subjetivo para calcular dichas áreas y por ende el valor de la contribución, o por el contrario comprobar, que el método actual presenta falencias e inmuebles incluidos en el cobro se encuentran en un rango por fuera del área de beneficio.

Para la utilidad de la investigación, lo más relevante se encuentra en el hecho de que no hay estudios a priori y por tal motivo no hay punto de comparación para determinar la validez del método. Es por esto, que los resultados de la investigación son útiles principalmente para el IDU, debido a que se toman obras ejecutadas por la entidad en proyectos aprobados de valorización.

Teniendo un punto de partida es posible determinar si el método es el más aproximado a la no subjetividad del cálculo de la contribución o por si el contrario, se ve la necesidad de replantear el método actual para mejorar el sistema de cobro y dar mayor confianza a la población.

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En diferentes ciudades de Colombia el método es igualmente usado, por ello no solo sería útil para Bogotá D.C. sino ampliaría su utilidad a diferentes municipios que usen o requieran en un futuro aplicar dicho método de recolección de ingresos.

2. REVISION DE LITERATURA 2.1 VALORIZACIÓN La contribución de valorización según Hernández (2005) “es esencialmente una herramienta de captación de recursos para la construcción de obras públicas, captación que se justifica por los beneficios que dicha actuación de la colectividad, la construcción, ocasiona sobre los inmuebles particulares, sin que medie una actuación o un esfuerzo de sus propietarios” (p. 188).

El Acuerdo 7 de 1987 reglamenta la valorización en el Distrito Capital y el IDU (2005) la define como: “(…) un gravamen real sobre las propiedades inmuebles, sujeto a registro destinado a la construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés público que se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de las obras” (p.1).

En la exposición de motivos hecha por el IDU para el Acuerdo 180 de 2005 se concluye que la captación de valorización se caracteriza por: Tener una destinación específica para la ejecución de obras de interés público, construir un gravamen real que recae sobre los predios que se ven beneficiados con la ejecución del plan de obras, y el sujeto pasivo es el propietario o poseedor de cada inmueble.

Tres rasgos hacen de la contribución de valorización una política práctica: La claridad, la flexibilidad y la sensibilidad. El manejo administrativo permite mantener una política transparente en el desarrollo del método de valorización, la evolución del instrumento y la organización permiten una flexibilidad en la aplicación, el procedimiento y la sensibilidad política y social a la que se debe enfocar el desarrollo de este tipo de aplicaciones (Acosta, 2009).

Existen diferentes estudios realizados en Colombia, que explican la funcionalidad de la valorización en el país. Borrero (2011) realiza un estudio a dos ciudades principales de Colombia, Manizales y Bogotá D.C., las cuales usan constantemente modelos de cobro basándose en la ley que avala a cada una y detallando cómo fue aplicado en cada ciudad 20

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la metodología para el cobro por valorización, realizando una comparación entre métodos y el resultado del estudio en las dos ciudades. El estudio concluye que la contribución por valorización es un instrumento viable para el financiamiento del desarrollo urbano de las ciudades, y existe la necesidad de mejorar el método de cálculo de la contribución para fortalecer, lo que el autor llama, el vínculo claro entre la provisión de beneficios públicos y la voluntad de los propietarios a pagar la contribución.

La contribución por valorización es un método efectivo que permite el desarrollo sostenible de la ciudad, pero la metodología usada para el cálculo ha desvanecido la credibilidad por parte del ciudadano con el aporte hecho. Es fundamental recuperar está confianza para fortalecer el método y los beneficios que aporta a la comunidad (Borrero, 2011).

Se estipula que desde el año 1966 todas las entidades ejecutoras de obras tienen la potestad de establecer la contribución en cualquiera de los niveles, nacional, departamental o municipal y según la ley 128/94 y la Ley 99/93 autorizan el cobro del tributo a las áreas metropolitanas y a las Corporaciones Autónomas Regionales.

Se encuentran diversos elementos de la obligación que han de tenerse en cuenta en todos los casos. El hecho generador, en este caso el beneficio recibido por el inmueble, tipo de beneficio, beneficio económico directo e indirecto, componente del suelo, incidencia de la construcción, tipo de obra que genera la posibilidad de cobro, y reparación y mantenimiento de una obra nueva (Montaña, 2012).

Según Montaña (2012) la participación de la ciudadanía es fundamental; es por eso por lo que la Ley 850/03 (ley de veedurías ciudadanas), es la encargada de ejercer vigilancia sobre las autoridades encargadas de ejecutar un proyecto, programa o prestación de un servicio público. En todos los casos, está representada por la junta de representantes de los propietarios a verse beneficiados, excepto en Bogotá D.C., donde la encargada es la veeduría ciudadana.

Como se trata de un tributo cuya obligación surge por el beneficio que recibe un inmueble por la ejecución de una obra pública, es preciso identificar el tipo de obra respecto de la cual se ha establecido la posibilidad de generar el cobro del tributo. La

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determinación de la liquidación no está reglamentada por ninguna ley, sino se desarrolla bajo criterios del Decreto 1394 de 1970 para la contribución de valorización nacional y los municipios se han basado en esto como norma (Montaña, 2012).

El cobro de la contribución en términos generales queda concebido de manera primigenia en el Artículo 68 del Código Contencioso Administrativo (CCA). En el mismo sentido el Decreto Ley 1333 en su artículo 241 dispuso que para el cobro seguiría el proceso del CCA. En los casos de no pago por parte del contribuyente, solo en Bogotá D.C. se aplica el procedimiento especial del recurso de reconsideración del que trata el artículo 720 y del Estatuto Tributario Nacional (ETN). Los demás se valen de la reposición y la apelación como medios de discusión gubernativa (Montaña, 2012).

Colombia, desde 1966, bajo el Decreto Ley 1604, ha promulgado leyes que permiten a las entidades de los municipios gestionar y ejecutar obras a través de la contribución y bajo esta iniciativa se han logrado culminar obras públicas que benefician a la comunidad y la calidad de vida de la misma.

En Latinoamérica la presencia de la contribución por mejoras o valorización es cada vez más fuerte. Un ejemplo claro está dado en Perú. Gamarra (2001) considera que, para iniciar el proceso de contribución de mejoras, la mayor objeción es la decisión política que asume la autoridad municipal, debido a la inexperiencia de los aspectos técnicos, administrativos y normativos referidos a la aplicación del tributo. Por lo que se requiere sensibilizar el nivel político y la comunidad en general.

Debido a la poca experiencia del método en la ciudad de Lima y en general en el país se requiere un “recuento” de uso del tributo para el financiamiento de obras públicas y el beneficio sobre el territorio. Posteriormente se requiere también reunir un grupo de expertos a cargo del proyecto. Para establecer el costo de la obra pública se incluyen todas las inversiones y gastos que la misma requiera; Estudios, proyectos, presupuestos de construcción y ejecución, adquisición de predios, indemnizaciones a propietarios, gastos de administración, control y financiamiento y presupuesto para imprevistos hasta un 10% (Gamarra, 2001).

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La aceptación del proyecto es buena en los estratos bajos y medios basándose en los beneficios posteriores a la realización de la obra. Pero con la emisión de la resolución donde se aplica la contribución de mejoras a predios beneficiados con la construcción de la obra de estratos medios y altos, la aceptación tiene un impacto negativo, dando mala reputación a la obra y exagerando los costos de la misma. Debido a la mala reputación, se toma una decisión política errada al quitar sin amparo jurídico la financiación de algunas obras y se presenta una resistencia mayor de los vecinos a financiar la obra pública por lo que se ve la necesidad de cancelar la aplicación del tributo (Gamarra, 2001).

En la experiencia de contribución de mejoras hecha en Perú, se establece una metodología que consta de cuatro etapas: La primera etapa comprende una serie de decisiones políticas de las autoridades municipales. Estas se deben socializar a nivel político, para así divulgar las características del gravamen y la importancia de éste para la recolección de recursos de financiación con la finalidad de la construcción de obras públicas (Gamarra, 2001).

La segunda etapa consiste en la sanción del reglamento del tributo. Se consideran las obras que dan lugar a la construcción y que generan beneficio sobre inmuebles. Se tiene en cuenta si el beneficio es general o local y si son mejoras que alargarán la vida útil de la obra pública para generar el cobro por contribución. La contribución hecha no podrá superar el beneficio que recibirán los inmuebles ni el valor de la obra. Se deben hacer diferentes procesos: asambleas aprobatorias, estudios y diseños del lugar de la obra, análisis de beneficio global, aprobación de la resolución, entre otras. Y la zona de beneficio depende de diferentes criterios: Tipo y características de las obras a ejecutar, rango o magnitud de la obra, área o región en que se localiza la obra, entre otros (Gamarra, 2001).

La tercera etapa consiste en un amplio período de difusión del tributo. Se divulga la información del cobro de la contribución para buscar la aceptación de los contribuyentes y disminuir resistencia alguna al pago y en la última etapa se congrega un número de profesionales encargados de llevar los procesos como: Análisis de costos, análisis del mayor valor de las tierras, control de ejecución de obras y elaboración de catastro de

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zonas de beneficio entre otros. La subjetividad de la ZI y del GB causa molestias en los ciudadanos peruanos debido a los altos cobros, lo que provoca reacciones negativas a dicho estudio, no logrando la culminación de la obra (Gamarra, 2001).

2.2 URBANISMO Y PLUSVALIA 2.2.1 Plusvalía En Colombia, la plusvalía es un gravamen sobre el aumento del valor del suelo, es de aclarar que este mayor valor recae sobre el terreno más no sobre el propietario del terreno. Las bases jurídicas de la plusvalía inician desde 1989 con la ley novena, donde se crea la Contribución de Desarrollo Municipal, que consiste en un tributo de la plusvalía de los bienes urbanos y suburbanos generados de la acción urbanística de las entidades públicas o la sociedad en general. A pesar de esto, la plusvalía no tiene una naturaleza jurídica definida en la ley. Se considera un impuesto al inmueble ya que es un gravamen que afecta directamente al predio que ha adquirido un mayor valor gracias a una acción urbanística hecha por una entidad pública (Cubides y Araujo, 1999).

El gravamen a la plusvalía de bienes inmuebles se encuentra regulado actualmente por la ley 388 de 1997 y por el decreto reglamentario 1599 de 1998. Cubides y Araujo (1999) concluyen que existe una relación entre el gravamen de plusvalía y la contribución por valorización: “La base gravable en la contribución de valorización está señalada por el costo de la obra y su distribución conforme a coeficientes que permitan determinar el beneficio local o general de los inmuebles, en tanto que en la contribución de desarrollo municipal, la base se determina por el mayor valor del terreno, el cual no se establece por el costo de obras públicas realizadas, sino por la diferencia entre dos avalúos (uno inicial y otro final)”( p. 90).

Determinar la diferencia entre gravamen a la plusvalía y contribución de valorización, según Cubides y Araujo (1999), representa un paso fundamental para calcular el beneficio directo ejercido sobre el predio al mayor valor causado por la contribución por valorización.

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A pesar de las diferencias encontradas, ambos conceptos cumplen un mismo hecho generador pero el gravamen a la plusvalía no regía en el país, a diferencia de la contribución por valorización que es un excelente método de recaudo activo y usado por municipios desde años atrás.

Según Vejarano Alvarado (2007) la contribución por valorización actúa parcialmente como un instrumento de recuperación de plusvalías, aunque tiene un límite de cobro, establecido por el costo de la obra, que impide que la recuperación tenga como referente el mayor valor adquirido por el suelo. Vejarano Alvarado (2007) muestra en la ciudad de Bogotá D.C. la aplicación del instrumento diferenciado entre los años 2000 y 2004 de la participación en la plusvalía. Se pretende recuperar con este instrumento entre el 30% y 50% de la plusvalía generada por acciones del Estado. La ley de desarrollo territorial 388 de 1997 autoriza la recuperación de la plusvalía si se presenta alguno de los siguientes escenarios: Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano, la autorización de un cambio de uso, a uno más rentable, y la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación.

En el año 2003, se adoptó en Bogotá D.C., mediante el Acuerdo 118 de 2003, las normas para la aplicación de la participación en plusvalías. En el 2004, se presentó la primera experiencia de aplicación, ejecución, liquidación, notificación y cobro de la participación en la plusvalía en Bogotá D.C., y se consideró una experiencia exitosa gracias a diversos factores entre los que se encuentran el buen desempeño de las entidades públicas y la administración distrital.

La participación de la plusvalía está directamente relacionada con la contribución de valorización, pero no son gravámenes que puedan sustituirse entre sí. Ya que el primero pretende que el estado recupere parte de la financiación hecha en obras públicas y el segundo es un recaudo previo a la realización de la obra o restauración de la misma Vejarano Alvarado (2007).

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2.2.3 Urbanismo Se presenta un problema actual debido a la poca gestión de desarrollo urbano aplicado por las ciudades desde antaño y a la falta de independencia sostenible. Es por lo que el autor plantea una metodología sostenible que permita, mediante diferentes etapas, desarrollar espacios urbanos óptimos y crear una identidad cultural de la ciudad. Las etapas se describen principalmente en: Análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA), análisis dialéctico urbano, programación urbana cuantitativa y conceptualización Urbana (Malca, 2004).

Se realiza el análisis aplicado a un caso de estudio en donde se desarrollan todas las etapas de la propuesta y se identifican los puntos relevantes a mejorar o cambiar. Entre las conclusiones principales, el autor destaca la factibilidad de concebir espacios urbanos que favorezcan el desarrollo sostenible de una sociedad, además de “contagiar” para el modelo sostenible en ciudades subdesarrolladas la identidad cultural. La gestión sostenible requiere la aplicación del modelo de desarrollo social, basándose en una simbiosis entre los planificadores urbanistas, las autoridades locales y la sociedad organizada (Malca, 2004).

La ley 9 (1989) define el espacio público como “el conjunto de inmuebles públicos y los elementos arquitectónicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por su naturaleza, por su uso o afectación, a la satisfacción de necesidades urbanas colectivas que transcienden, por tanto, los límites de los intereses, individuales de los habitantes.” (art.5).

Según la definición anterior, las políticas urbanísticas aplicadas en las ciudades se centran en abordar uno de los elementos del espacio público generando el fracaso de estas, desconociendo, que el espacio público hace parte de un conjunto de elementos que se reúnen alrededor de las infraestructuras (Piamba, 2008).

La identidad cultural de los habitantes de la ciudad radica en la confianza que las autoridades locales logran obtener con la gestión brindada. Es por lo que la metodología

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para concebir espacios urbanos aptos para el desarrollo sostenible debe ser estudiada y aplicada (Piamba, 2008).

Colombia presenta un reconocimiento ante la administración pública y el medio académico concerniente a la financiación del desarrollo urbano gracias a la experiencia adquirida en el empleo de la contribución por valorización. Siendo así, para lograr una política urbana confiable se debe basar en un conjunto estructurado que combine el ámbito social, económico y ambiental buscando una elevación a la productividad de la ciudad, y así, un desarrollo sostenible de calidad (Piamba, 2008).

Mundialmente se experimentan crecimientos económicos significativos. En Vietnam este crecimiento se ha generado en la última década como resultado de la necesidad de desarrollar soluciones para la financiación de infraestructuras en sus ciudades. Los principales ingresos propios para las ciudades se basan en impuestos sobre la propiedad de la tierra agrícola y no agrícola donde la principal producción es arroz (McCluskey y Trinh, 2013) El trabajo hecho por McCluskey y Trinh (2013) en Vietnam analiza las fuentes de ingresos actuales con base en la tierra y determina que los recaudos hechos son insostenibles ya que carecen de bases estables y los ingresos van en declive. El impuesto a la propiedad propuesto por el gobierno presenta problemas estructurales que afectan directamente a los ingresos de la ciudad, pero dicho impuesto es un paso fundamental para el desarrollo de ingresos sostenibles para la ciudad y los gobiernos locales.

De los impuestos más relevantes basados en la propiedad en Vietnam se encuentra el denominado “Tierra de la Agricultura”, que se introdujo en el año 1993. Dicho impuesto está dirigido a todas las organizaciones e individuos que usan la tierra para producción agrícola. Otro impuesto es a la tierra y la vivienda el cual se introdujo en 1992 y se aplica a viviendas, suelo comercial e industrial. El Impuesto Territorial y de Vivienda se introdujo con el objetivo de recaudar ingresos para financiar el desarrollo de infraestructura y servicios públicos. Un problema significativo con este impuesto se da en la relación con el suelo comercial urbano. Durante los años 2007 y 2008 los precios inmobiliarios aumentaron significativamente, en cambio, durante el mismo período, el precio de arroz

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se mantuvo relativamente estático. Es por esto que el tratamiento de los impuestos no puede ser manejado de la misma forma en ambos casos, lo que genera falencias en el cálculo del valor del gravamen (McCluskey y Trinh, 2013).

En Vietnam, este recaudo es mínimo y no suple las necesidades básicas de las ciudades.

La ausencia de personal académico y técnicamente calificado hace que la tierra y la valoración de la propiedad se convierta más en una decisión administrativa y política. Las estimaciones oficiales de la tierra tienden a ser significativamente menores que el valor de mercado de la propiedad, los usos de índices anuales, para elevar los valores existentes, tienen poca relación a la inversión hecha en infraestructura o a la mejora de servicios públicos o con los cambios en los valores de propiedad de mercado abierto. El impuesto a la tierra tiene ingresos potenciales de fondo y se requiere que se dé un mayor peso de importancia. El ingreso es modesto, pero tiene espacio para el crecimiento futuro. Dicho impuesto es una base imponible local viable y puede ser económicamente eficiente, socialmente equitativo, y fiscalmente remunerativo (McCluskey y Trinh, 2013).

Toda contribución o gravamen dado por la ciudadanía es fundamental para el desarrollo sostenible de la zona. Es por lo que toca fomentar e incentivar a la población a cumplir con este recaudo generando un beneficio común (McCluskey y Trinh, 2013).

2.3 SIG APLICADO AL URBANISMO 2.3.1

Teledetección e impuestos

Jain (2008) presenta un estudio en donde se vinculan datos de teledetección con temas relacionados a impuestos de propiedad. Inicia analizando los principales atributos requeridos para impuestos sobre la propiedad y se evalúa la capacidad de la tecnología de teledetección para medir estos atributos con precisión a nivel de parcelas. La información derivada de diversos factores cuantifica el impuesto sobre la propiedad aportada por una unidad de la media de la vivienda entre los diferentes grupos de ingresos.

El contenido intrínseco de imágenes satelitales ayuda a procesar y producir significativamente información relacionada con la zonificación requerida para impuestos sobre el inmueble. Así, los datos obtenidos por teledetección integrados con Sistemas de

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Información Geográfica (SIG) mejoran la comprensión de la relación espacial y socioeconómica. La extracción de la información del satélite de alta resolución ayuda a cumplir con el requisito de las autoridades locales y a complementar la información obtenida de otras fuentes, es decir, los registros de permisos de construcción (Jain, 2008).

2.3.2

Modelos econométricos aplicados a bienes raíces

La valoración de las propiedades de vivienda se ha desarrollado en el análisis del mercado de bienes raíces, usando principalmente métodos econométricos. Los primeros modelos desarrollados por Rosen (1974) están basados en un enfoque de regresión lineal donde el precio del inmueble se determina con la suma ponderada de las diferentes características del predio. El modelo econométrico más usado en la actualidad está basado en redes neuronales y una de las principales ventajas es que esta técnica se ocupa de las relaciones no lineales o modelos desconocidos inicialmente y adicional al uso de Artificial Neuronal Networks (redes neuronales artificiales) (ANN).

Las ANN muestran la ventaja respecto de la Regresión Múltiple, y es la capacidad que tienen para estimar el valor de las propiedades con características diferentes entre sí, teniendo en cuenta los distintos atributos que presentan los predios en aspectos como su localización, servicios públicos y privados, comunicaciones, zonas verdes, entre otros. Lo cual obedece a que los Sistemas de Inteligencia Artificial someten las muestras a un proceso matemático mucho más complejo que el de la Regresión Múltiple, que se limita a construir una simple ecuación polinómica (Gallego, 2004). Se encuentran diversas aplicaciones en donde la combinación de ANN y SIG tienen resultados muy útiles.

Ejemplo de ello, se encuentra la metodología basada en ANN hecha por Casas (2014) para calcular el valor catastral de un predio utilizando las variables que se encuentran disponibles en el Sistema de Información Catastral del Instituto Geográfico Agustín Codazzy (IGAC), para mejorar los niveles de precisión del valor del suelo.

La metodología basada en ANN se ve mejorada con la integración de los SIG. Los grandes avances en los SIG permiten un tratamiento estadístico de datos georreferenciados,

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constituyendo una línea de investigación fundamental en materia de valoración (Casas, 2014) El sistema debe ser capaz de estimar el valor en el mercado de una propiedad, según características que incidan en el aumento del precio. Una vez el modelo ha sido estimado y validado, se combina con los SIG, de tal forma que con un clic en un punto del mapa se seleccione un inmueble y se compete en un editor las características principales del predio. Se debe poder incluir variables como zonas verdes, distancia a centros educativos, factores sociales y económicos (García, Gámez y Alfaro, 2008).

2.3.3

SIG aplicado al valor del suelo e impuesto a la propiedad

Se ha considerado durante largo tiempo que la imposición del valor del suelo puede aumentar la intensidad de capital de las mejoras a la tierra. El estudio de Lin y Jhen (2009) especifica que en Taiwán se ha empleado durante mucho tiempo un impuesto sobre la propiedad calificada con base en la creencia de que la tierra y el capital se tratan de manera diferente, con terrenos gravados a una tasa superior a la de la estructura. Esto quiere decir que los propietarios de un inmueble están obligados a pagar tanto impuesto al valor del suelo como a la estructura tributaria.

Taiwán ha diseñado sistemas fiscales y de valoración con diferentes tratamientos para la tierra y las mejoras. Es por ello por lo que se crea el impuesto a la propiedad mencionado con anterioridad y se grava anualmente (Lin, 2010).

Este impuesto a la propiedad busca separar el valor de la tierra del valor de la construcción. Esto se ve limitado debido al hecho de la falta de recolección de datos en predios baldíos para estimar el valor del suelo. En Taiwán se ha desarrollado un procedimiento sofisticado para evaluar la tierra y la construcción de manera masiva pero poco objetiva, logrando un sin fin de críticas por el método empleado. Existen modelos de regresión que separan los valores del suelo y la construcción, pero de forma intuitiva con los datos de ventas de los terrenos baldíos, es subjetivo por el pequeño número de terrenos libres. Se han intentado mejorar estos procesos y con una revisión de estos esfuerzos se revelan dos aproximaciones empíricas alternativas a lo largo de esta línea, y

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que son, respectivamente, el modelo lineal y el modelo no lineal. Se generan muestras en campo de propiedades y terrenos baldíos y la distancia a estaciones del tren, parques, centros educativos, a través de análisis de redes con el software SIG generando un mapa ilustrativo de las estadísticas encontradas (Lin, 2010).

Se determinó que la dirección y extensión de la diferencia de precio depende en gran medida de las condiciones del mercado. Inmuebles con características similares y cercanas en distancia que difieren en sus valores principalmente por que se encuentran en diferentes fases de desarrollo urbano (Lin y Jhen, 2009).

Por otro lado, los evaluadores públicos están valorando periódicamente bienes inmuebles con el fin de realizar ciertas funciones gubernamentales. Las limitaciones de tiempo y de recursos han llevado al gobierno a desarrollar normas de evaluación masivas con el fin de valorar rápidamente un gran número de propiedades. La relación de evaluación se ha convertido en una herramienta estándar en la detección de inequidad de valoración y ha demostrado ser útil a este respecto. Las prácticas han creado una brecha entre la legislación y el mercado efectivo (Lin, 2010).

Con el estudio hecho por Lin (2010) y la ayuda de los SIG se logra hacer un cálculo más objetivo del valor de la tierra y el valor de la construcción, permitiendo hacer un análisis por separado de cada uno de los precios y se estima que las entidades encargadas mejoren el método para bajar la subjetividad al procedimiento.

En Portugal, existe también un impuesto de urbanización municipal encargado de promover o desalentar nuevas construcciones para ciertos usos de la tierra o de las diferentes áreas de un municipio. El centro histórico y las zonas rurales se han sometido a pérdidas de población significativas, mientras que alrededor de la ciudad aumentan exponencialmente los suburbios. Debido a esto, se modifica la fórmula del cálculo del avaluó para corregir estas tendencias, lo que ocasionó fuertes críticas, debido a la ampliación de la brecha entre el costo real de la inversión y el valor recuperado a través del impuesto (Almeida, Condessa, Pinto, y Ferreira, 2013).

Para mejorar el método de cobro del impuesto, Almeida et al. (2013) proponen realizar cambios que reestructuren las variables a tener en cuenta. Refleja los costos reales de la

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infraestructura asociada a cada uno de los diferentes usos de la tierra y ubicación en el municipio; incluye una evaluación precisa de la inversión del municipio en infraestructuras, según su alcance local o municipal, y costos de mantenimiento promedio.

Entre los cambios principales está la inclusión en las variables del mapa de uso del Departamento de Obras Públicas, que es publicado anualmente y que muestra el valor depreciado en la inversión hecha en todos los municipios, el mapa refleja directamente inversiones reales y expresa su depreciación natural, lo cual es especialmente relevante en el caso de las infraestructuras de servicio limitado. También detalla la naturaleza de cada inversión y, en consecuencia, permite la identificación de inversiones realizadas específicamente en infraestructuras locales o generales, separándolos de otras inversiones municipales. Este mapa es la fuente principal de datos usados para el cálculo del impuesto, lo que permite dar un valor más cercano a la realidad, según la inversión en infraestructuras locales y general (Almeida et al.,2013) Otro método de cálculo para el impuesto municipal de urbanización permite una correlación más directa entre el valor recogido y la inversión directa en la infraestructura que lo justifique. Al permitir que los técnicos y el público perciban en tiempo real los efectos del cambio de ubicación o zona, la fórmula es más efectiva y verídica (Almeida et al., 2013).

2.3.4

Cartografía temática aplicada al valor del suelo en espacios verdes y azules

Las zonas con cuerpos de agua abundantes y espacios abiertos con vegetación son sitios óptimos urbanizables. La construcción de ciudades sostenibles requiere estudios de los factores que intervienen en la calidad de servicios sociales, económicos y ambientales que influyen en el bienestar humano (Sander y Zhao, 2015).

Con ayuda de cartografía temática, el estudio de Sander y Zhao (2015) identifica si los predios ubicados a corta distancia de zonas verdes o a cuerpos de agua aumentan o disminuyen el valor de la propiedad.

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Para predios residenciales ubicados cerca de bosques descuidados no se afecta considerablemente el valor de la propiedad, pero los predios ubicados cerca de parques aumentaron el valor de la construcciรณn al igual que en los barrios con zonas arborizadas con el debido cuidado y/o lagos cercanos, el valor de la venta del predio aumentรณ su valor en todos los casos (Sander y Zhao, 2015).

Las zonas con cuerpos de agua y espacios verdes son recursos clave para la construcciรณn de sistemas urbanizables que mejoran la sostenibilidad y habitabilidad en la ciudad (Sander y Zhao, 2015).

3. METODOLOGÍA 3.1 AREA DE ESTUDIO Bogotá D.C., Colombia se encuentra ubicada en el centro del país, y en ella se pueden encontrar aproximadamente 8 millones de habitantes (DANE, 2005). Según la Alcaldía Mayor de Bogotá (2015) la ciudad presenta una extensión de aproximadamente 33 km de Norte a Sur y 16 km de oriente a occidente. Está situada en la meseta Cundiboyacense en una ramificación de la cordillera de los Andes al occidente de los cerros orientales (Mapa 1), lo que permite la gran expansión urbana de la ciudad.

Cuenta con una división administrativa de 20 localidades que tienen todos los servicios públicos e infraestructura vial. Cada localidad agrupa un conjunto de barrios o sectores catastrales que a su vez contienen manzanas catastrales y predios (Secretaria de Cultura, Recreación y Deporte, 2015).

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Mapa 1. Ubicación de Bogotá D.C.

Los proyectos de infraestructura implantados por la ciudad cuentan con diversos métodos de financiación, entre los que están; el impuesto, tasa y contribución, aunque existe una estrecha relación entre ellos, según Cubides y Araújo (1999), ya que son de carácter obligatorio y todos deben ser establecidos bajo ley, ordenanza o acuerdo, en Bogotá las obras de vías principales y secundarias y el mejoramiento de malla vial y espacio público es financiado principalmente por la contribución de valorización.

La normatividad específica de la contribución de valorización de Bogotá D.C. fue adoptada por el Concejo de Bogotá D.C. (órgano de representación popular existente en cada municipio colombiano) (Acuerdo 7, 1987, art. 1). En vigencia de esta norma se han cobrado y ejecutado cuatro grandes planes de obras aprobados por el Concejo de Bogotá D.C., así como un programa implementado por el IDU, denominado “Obra por Tu Lugar”,

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para adelantar las obras puntuales solicitadas por la comunidad (Resolución 7405, 2005, art. 3).

El IDU calcula el valor de la contribución teniendo en cuenta diferentes características de los predios mencionadas en la memoria técnica del acuerdo 180, que son: Área de terreno, estrato socioeconómico o nivel geoeconómico, densidad o pisos, factor de explotación económica o usos y el GB (Acuerdo 180, 2005, art. 7).

La estratificación socioeconómica es la clasificación de los inmuebles residenciales de un municipio, que se hace en atención al Régimen de los Servicios Públicos Domiciliarios en Colombia (Ley 142, 1994, art. 14).

Según la Secretaria Distrital de Planeación (2004) se deben tener en cuenta diferentes aspectos para el entendimiento de la estratificación socioeconómica vigente en Bogotá, D.C. de los cuales son relevantes: 1) que sólo se estratifican viviendas (predios con uso residencial), 2) que sólo se estratifica en uno de seis estratos, es decir que no hay estrato 0 y tampoco 7, siendo 1 el más bajo y 6 el más alto y 3) que la asignación de estrato es de obligatoria aplicación, dentro de las empresas de servicios públicos domiciliarios, el impuesto predial, la valorización y las expensas de las Curadurías Urbanas.

Por otro lado, para entender el método de distribución del GB usado en Bogotá D.C. en el Acuerdo 180 (2005), se estipula: “Adoptase como método de distribución de la contribución de valorización que se establece en el presente Acuerdo, el de factores de beneficio, para lo cual el IDU liquidará el gravamen con base en los factores o coeficientes numéricos que califican las características diferenciales de los predios y las circunstancias que los relacionan con las obras” (art. 7).

Para los GB, se generan cuatro franjas de menor a mayor grado de importancia, entre más cercano a la obra, mayor valor de contribución, y se tiene en cuenta la reducción en tiempos de desplazamiento, seguridad peatonal, comodidad, aumento en la movilidad vehicular, impacto visual favorable, disminución de índices de accidentabilidad y todo ello se ve reflejado en el valor de la tierra (Borrero et al., 2011).

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La subzona 1 se considera de mayor valor, quiere decir que es la zona más cercana a la obra y la que mayor beneficio recibe, por tal razón tiene un mayor valor de contribución.

La subzona 2 tiene un beneficio medio, que reduce la contribución. La subzona 3 recibe un beneficio menor ya que se encuentra lejana a la obra y es menor el beneficio que recibe. La última subzona muestra un beneficio mínimo y la contribución hecha baja considerablemente con respecto a las otras tres subzonas.

Para la generación de proyectos de los acuerdos aprobados en Bogotá D.C., se han usado los mismos modelos de liquidación en los últimos 25 años y únicamente se han reutilizado los factores de liquidación. En el Acuerdo 25 de 1995 se aplicó un modelo similar al usado en el Acuerdo 14 del año 1992. Para el Acuerdo 180 de 2005 igualmente se mantuvo el método, pero se hizo una actualización de la información de los factores de liquidación, trabajo hecho en campo por el IDU directamente (Borrero, 2011).

Exponen Borrero et al. (2011), “No se observan cambios significativos en las metodologías utilizadas para la liquidación y cálculo del gravamen desde el año 1990 a la actualidad” (p.

97).

En el Acuerdo 180 de 2005 el plan de obras se distribuyó en 4 grupos de obras y en 4 fases, cada fase cobrada en un periodo de tiempo diferente. La fase I incluye las obras que son objeto de estudio en esta investigación y se asignó en el año 2007 incluyendo el total de costos del grupo 1 que comprende el costo de administración del recaudo, el costo de los estudios y diseños y su Interventoría, el costo de predios y las indemnizaciones sociales y el costo de la construcción de las obras.

Para la realización de la investigación se escogieron 2 de las 5 ZI incluidas en el grupo 1 del Acuerdo 180 de 2005, en razón a que las obras de este grupo fueron construidas en su totalidad en los plazos previstos y se siguió todo el esquema metodológico de asignación y cobro de valorización, lo que genera un escenario óptimo para el análisis de los resultados obtenidos. Además, se disponía de los datos prediales y catastrales para realizar la investigación.

En la ZI 1 se encuentra la primera obra objeto de estudio nombrada con el código 101 y el tramo de vía se encuentra entre la Avenida Laureano Gómez (AK 9) desde Avenida San

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Juan Bosco (AC 170) hasta Avenida de los Cedritos (AC 147). La segunda obra objeto de estudio está nombrada con el código 112 y el tramo de vía se encuentra entre Avenida José Celestino Mutis (AC 63) desde Avenida Ciudad de Cali (AK 86) hasta la Trasversal 93.

Las dos obras presentan diferentes características y localización diametralmente opuesta.

La ZI 1 corresponde a zonas residenciales de estratos medio altos (5 y 6), con corredores comerciales de gran impacto, mientras que la ZI 2 cuenta con sectores residenciales populares (estrato 3), con comercio vecinal disperso y zonas dotacionales importantes para la ciudad. Se deduce que esta diferencia y a su vez representatividad en el entorno, permiten confrontar el aumento en el valor del suelo posterior a la construcción de la obra y ser fácilmente aplicable a toda la ciudad.

Para confrontar el aumento del valor del suelo se requieren los valores de las áreas catastrales y comerciales de las ZI. Se cuentan con las bases de datos de los valores catastrales antes, durante y después de la construcción de la obra. Ahora bien, como los valores comerciales suministrados por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá solo están disponibles para algunos corredores o franjas de las ZI, se hace necesaria la extrapolación de los datos y posterior comparación con la información catastral para obtener una cobertura completa. Para hacer comparables los datos catastrales y los comerciales se usaron los mismos periodos de años: 2006, 2009 y 2012.

3.2 METODOLOGIA DE ESTUDIO El desarrollo de la investigación se divide en tres fases, las cuales se subdividen en diferentes procesos (Ilustración 1).

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Ilustración 1. Metodología.

3.2.1

Fase 1. Recopilación de información

3.2.1.1 Obtención de información primaria (terreno) ▪ Análisis estadístico de datos y generación del modelo Se generaron encuestas a los propietarios de los predios que se vieron beneficiados con las obras. Previo a dichas encuestas, se determinó el tamaño adecuado de muestreo basado en la investigación. Esto se hace para evitar costos innecesariamente elevados por el manejo de muestras grandes que no aporten mayor exactitud en los resultados. Por otro lado, si el tamaño de muestra es muy pequeño puede que los resultados del análisis no sean representativos.

Según Manzano (2009), el tamaño adecuado de la muestra depende de los siguientes factores técnicos: 1. Variabilidad del fenómeno.

2. Magnitud del error muestral.

3. Un grado de confianza tal, que el error de estimación no pase del máximo error permitido.

4. Análisis estadístico de datos y generación de modelo.

Manzano (2009) sugiere realizar una prueba piloto para evaluar la variabilidad del fenómeno. El análisis estadístico (media, varianza, desviación estándar, proporción) es realizado por medio del método de muestreo aleatorio simple en el cual se divide la

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población en grupos por ponderación. En este caso al estrato y GB del predio se les dio la misma probabilidad de ser escogidos, se generó uno o varios números aleatorios proporcionales al tamaño total del grupo. El o los escogidos son los que representan a dicho grupo.

▪

Aplicación prueba piloto y definición de la viabilidad del modelo

Se aplicó la prueba piloto a 70 predios escogidos aleatoriamente dentro de las dos ZI compuesta por 6 preguntas definidas en el Anexo 6. Con la información obtenida se verificó el error muestral para decidir si realmente es una muestra confiable y representativa. Para decidir si la muestra es confiable se usan estimadores e intervalos de confianza (Balmaceda, 2012).

Según explica Balmaceda (2012), un intervalo de confianza del 95% es una muestra representativa y confiable, por lo que con los estadísticos obtenidos en la prueba piloto se da viabilidad a aplicar las encuestas en campo.

3.2.1.2 Obtención de información secundaria 3.2.1.2.1 Información catastral y valorización ▪ Obtención coberturas geográficas ZI Las coberturas geográficas de las ZI fueron suministradas por el IDU y describen las obras incluidas en la fase 1 del Acuerdo 180 de 2005. En esta fase se construyeron vías, intersecciones, puentes peatonales y andenes y su costo fue asignado al total de predios incluidos en la ZI (IDU,2013).

Además, están comprendidos los GB calculados para dicho cobro, se encuentran los 4 polígonos que determinan los límites para cada GB y así mismo el cambio en el valor a contribuir.

En el grupo 1 y la ZI 1 se encuentran las obras públicas relacionadas en la tabla del Anexo 1 y en el grupo 1 y la ZI 2 se encuentran las obras públicas relacionadas en la tabla del Anexo 2.

En el Mapa 2 se localizan geográficamente las dos ZI con los respectivos GB de las obras de infraestructura que fueron objeto de cobro por contribución y la ubicación de los tramos de vías que son analizados.

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Mapa 2. ZI y obras públicas.

▪

Obtención bases de datos valorización

La base de datos de valorización es suministrada por el IDU y presenta la información de los atributos utilizada para el cálculo de la contribución. Contiene 787,621 predios exigibles de cobro que fueron incluidos en las dos ZI y el valor en pesos colombianos (COP) de la contribución aportada por cada predio (IDU, 2005).

Adicional se requiere tener en cuenta unidades prediales excluidas las cuales no tienen que aportar la contribución asignada. El Acuerdo 180 (2005), indica que “los recursos dejados de recaudar por este concepto serán incluidos dentro del presupuesto del IDU, en la vigencia correspondiente a cada fase, en el rubro de transferencias ordinarias…” (art.

11). De las 787,621 unidades prediales, 12,427 son excluidas del cobro de la contribución por valorización.

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Para realizar el cálculo final de la contribución, el IDU en la memoria Técnica del Acuerdo 180 del 2005, especifica las diferentes expresiones matemáticas explicadas en el Anexo 3.

▪

Obtención bases de datos catastrales

La información catastral con la que se cuenta es suministrada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro (UAECD, 2013), que es fuente oficial de la información predial y encargada de levantar y actualizar los valores del suelo en la ciudad. Las bases de datos presentan información de los años 2006, 2009 y 2012. De los años 2009 y 2012 cuenta con valor m2 del terreno catastral, valor m2 del terreno comercial, valor m2 de la construcción comercial, avaluó comercial y catastral del predio según cada vigencia. Los datos del valor comercial del año 2006 no fueron suministrados por la UAECD ya que no hacían parte de la funcionalidad de la entidad en aquel momento.

La información contiene: Una matriz de datos básicos catastrales de los predios incluidos en las ZI, donde las filas representan los predios que resultaron de la intersección espacial entre las bases suministradas de las ZI en estudio y la base de predios de la UAECD y las columnas con las características de variables y atributos. Se encuentran unidades prediales sin información que corresponden a los predios que no cuentan con información alfanumérica debido entre otros aspectos a cambios prediales o mutaciones prediales y un diccionario de datos donde se describe cada uno de los campos de variables y atributos.

Además, el IDU se basa en la información suministrada por la UAECD para actualizar la base de datos prediales que son objeto de contribución. La matriz suministrada por UAECD identifica los datos básicos prediales y el valor catastral de los inmuebles del año 2008 al 2012. Anexo a las tablas se cuenta con una geodatabase con información del sector, manaza, lote y construcción de todos los inmuebles de Bogotá D.C. con nomenclatura y atributos adicionales de apoyo.

3.2.1.2.2 Información valor comercial suelo La lonja de Bogotá cuenta con una base de datos geográfica de valores comerciales, distribuidas en zonas específicas de usos o explotación económica de los inmuebles.

Fueron facilitados los valores comerciales de polígonos incluidos dentro de las ZI, para así

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hacer un comparativo del aumento del valor comercial del metro cuadrado del suelo a través del tiempo.

3.2.1.3 Consolidación y unificación de bases de datos Una vez obtenida la información primaria y secundaria se debe proceder con la consolidación y unificación para lograr un estándar que permita crear las coberturas necesarias para la investigación.

Las bases de datos catastrales y los datos de valorización fueron estandarizados en archivos de la base de datos de Microsoft Access para su mejor disposición (Anexo 5).

Cada fuente de información correspondió a una tabla almacenada en una misma base de datos para facilitar manejo y consultas. Cada registro contiene datos sobre una instancia del asunto de la tabla. A cada tabla se le asignó una clave principal y los tipos de datos fueron idénticos para facilitar las consultas en vista de diseño.

Las tablas consolidadas y unificadas se denominaron según su fuente de la siguiente manera: ▪

Tabla valorización información IDU (Anexo 4)

▪

Tabla datos catastrales – Catastro Distrital – Año 2006.

▪

Tabla datos catastrales – Catastro Distrital – Año 2009.

▪

Tabla datos catastrales – Catastro Distrital – Año 2012.

▪

Tabla datos valores comerciales – Lonja de Bogotá, 2012.

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Tabla datos valores avalúos – Cámara de propiedad Raíz de Bogotá.

▪

Tabla datos encuestas campo.

3.2.2 Fase 2. Creación bases de datos geográficas y alfanuméricas 3.2.2.1 Creación Coberturas 3.2.2.1.1 Creación de coberturas gráficas de información fuente valorización De los 787,621 registros de la tabla valorización, 451,048 corresponden a la ZI 1 (obra código 101) y 336,573 a la ZI 2 (obra código 112) (IDU, 2005).

Posteriormente se procedió a hacer el cruce de bases de datos entre la base alfanumérica y la cobertura de predios de las ZI suministrada por el IDU, adjuntando a los atributos de

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la construcción los datos de la tabla de valorización información del IDU, lo que permite hacer las consultas y cruces de los demás procesos de la investigación.

3.2.2.1.2 Creación de coberturas de contribuciones por rangos Con la información de la contribución de la tabla de valorización se generaron rangos con los valores pagados por los contribuyentes en cada ZI. Los importes generados están desde cero COP hasta más de cien millones de COP, es mayor la cantidad de predios que pagaron una contribución menor a quinientos mil COP, razón por cual se distribuyeron los predios en grupos proporcionales al valor cancelado. En la tabla 1 se evidencia los rangos de la contribución para la ZI 1 y en la tabla 2 los rangos de la contribución para la ZI 2: Tabla 1. ZI 1 - Obra código 101.

ESTADISTICAS RANGOS CONTRIBUCIONES Rango Contribución Cantidad predios (COP) Zona 01 Mayor que Menor que igual a $ 0 7,870 $0 $ 500,000 330,650 $ 500,001 $ 5,000,000 104,335 $ 5,000,001 $ 50,000,000 7,942 $ 50,000,001 $ 100,000,000 169 $ 100,000,001 82 TOTAL PREDIOS 451,048 Tabla 2. ZI 2 – Obra código 112

ESTADISTICAS RANGOS CONTRIBUCIONES Rango Contribución Cantidad (COP) predios Zona Mayor que Menor que igual a $ 0 $0 $ 500,000 $ 500,001 $ 5,000,000 $ 5,000,001 $ 50,000,000 $ 50,000,001 $ 100,000,000 $ 100,000,001 TOTAL PREDIOS

02 173,942 130,351 30,373 1,683 117 107 336,573

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Es de aclarar que los predios que presentan una contribución de $0 son los excluidos del pago de la contribución y por ello no fueron tenidos en cuenta en la investigación.

Una vez obtenidos los rangos en la base de datos alfanumérica se procedió a reclasificar los atributos en la cobertura de predios de las zonas suministradas por el IDU con los 10 rangos definidos obteniendo los Mapas 3 y 4 para cada ZI.

Mapa 3. Contribución por predios ZI 1

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Mapa 4. Contribución por predios ZI 2.

Con la contribución se estableció si existió en realidad un aumento del valor comercial, o por el contrario si existió una minusvalía a raíz de la construcción de la obra y luego se determinó si este aumento o minusvalía es consecuente con la contribución aportada.

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Creación coberturas catastrales por rangos y por años

Al no contar con el valor comercial para el año 2006 se hizo un análisis comparativo de los porcentajes de valores catastrales contra valores comerciales de los años 2009 y 2012, y dicho porcentaje se aplicó para estimar el posible valor comercial en el año 2006.

Posteriormente se realizó un análisis de los valores comerciales y catastrales por m2 para establecer rangos. Los valores para cada año son variantes, pero se identifica que el

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máximo valor de diferencia se encuentra en el año 2012. Teniendo en cuenta esa información, se establecieron 8 rangos del valor en COP por m2 distribuidos como se muestra en la Tabla 3.

Tabla 3. Rangos establecidos del valor por m2

No 1 2 3 4 5 6 7 8

RANGOS VALOR m2 (COP) Mayor que Menor que igual a 0 $0 $ 20,000 $ 20,001 $ 50,000 $ 50,001 $ 100,000 $ 100,001 $ 500,000 $ 500,001 $ 700,000 $ 700,001 $ 1,000,000 $ 1,000,001

Con la Tabla 3 se procedió a elaborar la cobertura geográfica de cada rango para cada conjunto de predios de los años (2006, 2009 y 2012) en que se dispone la información y para los valores catastrales y comerciales, obteniendo el Mapa 5 para la ZI 1 y Mapa 6 para la ZI 2.

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Mapa 5. Valor m2 catastral ZI 1. AĂąos 2006, 2009 y 2012.

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Mapa 6. Valor m2 catastral ZI 2. Años 2006, 2009 y 2012.

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Irradiación de valores alfanuméricos comerciales a todas las ZI

Para realizar la irradiación se tomaron las zonas entregadas por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá con las características especiales determinadas por ellos como son: 1) Áreas centrales de comercio y servicios, 2) zonas comerciales y de servicios de estratos altos, 3) áreas comerciales populares, 4) zonas industriales y de bodegas, 5) residenciales estratos altos, 6) residenciales estratos medio alto, 7) residenciales estratos medio medio, 8) residenciales estratos medio bajo y 9) residenciales populares.

Posteriormente se digitalizaron las zonas creando una cobertura. Una vez realizado esto, se hizo la verificación de cuántas de ellas estaban inmersas en las dos ZI incluidas en la investigación (Mapa 7).

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Mapa 7. Zonas Comerciales Bogotá.

Con los 787,621 predios incluidos en las dos ZI, se procedió a extrapolar los datos para cada año. Se obtuvo el aumento o diferencia porcentual del valor catastral contra el valor comercial de las zonas que contaban con valores comerciales suministradas por la lonja.

Para los predios sin dato se clasificaron con la topología de la lonja y basándose en el destino económico y estrato de las bases entregadas por la UAECD. Una vez obtenida la tipología de la lonja para los predios sin dato, se aplica el porcentaje de incremento o diferencia. De esta forma se garantizó la irradiación del dato de valor del suelo comercial para todos los predios de la base.

Con la base poblada con el dato de valor comercial del suelo en cada año de la investigación se tuvo el insumo para la creación de las coberturas.

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Creación de coberturas valores comerciales por rangos y por años

Una vez completada la base de datos de los valores comerciales del suelo, se procedió a la creación de la cobertura por rangos y por años con la misma metodología usada para los valores catastrales en la Tabla 3.

Con esta información se procedió a elaborar la cobertura geográfica de cada rango para cada conjunto de predios de los años que fueron escogidos (2006, 2009 y 2012) y para los valores comerciales, obteniendo para cada ZI los Mapas 8 y 9.

Mapa 8. Valor m2 Comercial ZI 1. Años 2006, 2009 y 2012.

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Mapa 9. Valor m2 Comercial ZI 2. Años 2006, 2009 y 2012.

Con los datos calculados se generaron estadísticas históricas sobre el aumento del valor predial culminada la construcción de las obras publicas.

Se generaron en ambas ZI estadísticas con diversos destinos económicos del predio y con los estratos socioeconómicos de los sectores y comparando la sumatoria del valor comercial de los años 2006, 2009 y 2012 se manejan los datos en miles de millones y en COP para mayor comprensión de la información.

Para ambas ZI el destino económico residencial, residencial con comercio y comercio prevalece sobre el resto de los destinos por lo que son la fuente para hacer la comparación del valor entre años.

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3.2.2.1.2 Creación base de datos y coberturas de datos encuestas campo Una vez recopilada la información de la prueba piloto en campo según los requerimientos estadísticos y la selección de la muestra establecida, se procedió a la creación de la base de datos con los campos del cuestionario definido en el Anexo 6. Compilada la base de datos, se procedió a digitalizar la información creando la cobertura geográfica para mayor comprensión y análisis.

3.2.3 Fase 3. Cruces bases de datos y coberturas geográficas En esta etapa del proceso de análisis, se procedió a realizar cruces de bases de datos alfanuméricas y coberturas geográficas realizadas en la fase II, con el objetivo de obtener los insumos para la comparación de variables de la investigación y así poder obtener los resultados que resuelvan las hipótesis planteadas al inicio.

3.2.3.1 Unificación incrementos valores del suelo 3.2.3.1.1 Comparación de variación valor del suelo vs. variación índice precios del suelo.

El objetivo de este punto fue obtener el valor porcentual de incremento (o variación) de los predios incluidos en las ZI del estudio por la construcción de la obra de valorización.

Para ello se obtiene las variaciones de aumento del valor del suelo entre los rangos de años escogidos para la investigación. Posteriormente se hizo la corrección de estas variaciones con el índice del precio del suelo urbano en Bogotá (IPSB) que calcula el Banco de la República (Anexo 7), con el fin de descontar los aumentos normales del suelo por la dinámica inmobiliaria de la ciudad y así la diferencia corresponde al aumento o variación real del valor del suelo por la construcción de la obra pública financiada por la contribución de valorización.

El procedimiento fue el siguiente: 1. Usando las coberturas de la unificación de valores comerciales del suelo para cada año del estudio (2006, 2009 y 2012), se obtuvó la variación porcentual entre cada periodo: 2006 a 2009 = Variación 1(V1) 2009 a 2012 = Variación 2 (V2)

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2. Posteriormente y usando la serie del IPSB, se halló la variación porcentual anual del índice para los mismos periodos del punto anterior.

IPSB 2006 a 2009 = Variación 3 (V3) IPSB 2009 a 2012 = Variación 4 (V4) 3. Una vez con todos los valores, se procedió a hacer la comparación entre ellos (aumento o diferencia) con el fin de “descontar” a las variaciones del valor del suelo la variación de la dinámica inmobiliaria de la ciudad.

V1 – V3 =Valor de aumento por la obra de valorización en el periodo 2006 a 2009 (Valorización 1).

V2 – V4 =Valor de aumento por la obra de valorización en el periodo 2009 a 2012 (Valorización 2).

4. Ya obtenidos los valores de variación Valorización 1 y Valorización 2 se obtuvo el valor real total de aumento del valor del suelo comercial para cada predio en razón de la construcción de la obra pública financiada por la contribución de valorización.

En caso de ser positivo este valor, se demuestra la existencia de una plusvalía que obtendría el propietario del inmueble en razón a la actuación administrativa de la ciudad.

En caso de ser negativo este valor, se demuestra la minusvalía que afectó el valor comercial del inmueble por la construcción de la obra pública.

Valorizacion1 + Valorización 2 = +(x) plus valor por obra pública.

Valorizacion1 + Valorización 2 = -(x) minus valor por obra pública.

3.2.3.2 Cruce cobertura contribuciones vs. valores del suelo.

▪ Valores reales obtenidos por el propietario como consecuencia de la obra pública.

En este paso de la investigación se obtuvieron los valores reales en COP que cada predio obtuvo de incremento (diferencia) como consecuencia de la construcción de la obra pública mediante el esquema de la contribución de valorización.

Para ello se desarrollaron los siguientes pasos:

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1. Con los valores del punto anterior, para cada año del análisis de la investigación donde está demostrado el porcentaje de incremento o diferencia producido por la obra por m2 se multiplica por el área de terreno de cada predio.

Valorización Real (ValR) x área terreno = Valor real obtenido por el predio (en COP) (VR).

2. A continuación, se usó la cobertura de contribución de valorización real en COP asignado por el IDU para la distribución del año 2007, y se establece la diferencia entre los 2 valores.

VR - Contribución Valorización = COP real aportado por el propietario Este valor se ve reflejado de manera real en el valor del predio.

De esta forma se encontró el valor real e individual por predio capturado con el valor comercial como resultado de la construcción de la obra pública. Para determinar la ubicación geográfica de las variaciones en la contribución vs el incremento real en el valor del predio se vio la necesidad de crear intervalos para comprobar que porcentajes de lo contribuido representan.

3.2.3.3 Cruce de cobertura datos y encuestas de campo vs coberturas de incrementos de valores del suelo Por el teorema central del límite la población converge a una distribución normal.

Por lo tanto, después de la aplicación de la prueba piloto, con un nivel de confianza de 95% se aplicó el intervalo de confianza para una proporción poblacional en cada pregunta (Cepeda, 2015).

3.2.3.4 Comparación de los GB versus el incremento real del valor del suelo (valorización).

En este punto se demostró si la determinación de los límites de GB con los que se liquida la contribución de valorización en Bogotá están correctamente determinados partiendo del principio de que existen franjas de iso beneficio alrededor de la obra cobrada.

Para esta determinación se hizo el siguiente procedimiento:

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1. Con los resultados obtenidos donde se determinó el valor real total de aumento del valor del suelo comercial para cada predio en razón de la construcción de la obra pública financiada por la contribución de valorización, se crearon 4 rangos de aumento (diferencia) de esos resultados para asemejarlos a los 4 GB que existen en las ZI del componente de movilidad.

2. Estos rangos serán de la siguiente manera: Rango 1:

0 - 5%

Rango 2:

6-20%

Rango 3:

21-40%

Rango 4:

> 41%

3. Los 4 rangos anteriores se digitalizaron creando una cobertura, con la que se comparó los 4 GB, presentándose 3 escenarios de lectura de resultados.

4. RESULTADOS Y DISCUSIÓN 4.1. RESULTADOS 4.1.1 Estadísticas históricas en los aumentos de valores prediales Para la ZI 1, como se determina en la Ilustración 2, el aumento del valor predial del año 2006 al 2009 está acorde al IPSB y no se ve reflejado un plus valor considerable ya que la obra estaba en construcción.

Entre los años 2009 y 2012, lapso en que la obra ya estaba construida, se determina un aumento de casi el doble del valor predial y esto se ve reflejado positivamente en el valor comercial de los inmuebles. En los predios con uso mixto (residencial con comercio) el aumento del 2006 al 2012 es del 189% generando un beneficio representativo en el mercado.

Destino económico ZI 1 6,00E+11 5,00E+11 4,00E+11 Residencial

3,00E+11

Residencial con Comercio

2,00E+11

Comercio

1,00E+11 0,00E+00 Valor m² Comercial 2012

Valor m² Comercial 2009

Valor m² Comercial 2006

Ilustración 2. Destino económico ZI 1.

En la Ilustración 3 se determina el aumento del valor comercial por estrato socioeconómico. El estrato 6 es el de mayor concurrencia en la ZI, se clasifican predios en los 6 estratos socioeconómicos. El mayor aumento, entre los años 2006 a 2012 se presenta en los estratos 2 y 3 donde el valor comercial subió un 142% y un 163% respectivamente. Los predios aumentaron el valor del predio aproximadamente dos veces su valor inicial.

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Estrato socioeconómico ZI 1 2,50E+11 No Residencial

2,00E+11

Estrato 1 1,50E+11

Estrato 2

1,00E+11

Estrato 3 Estrato 4

5,00E+10

Estrato 5 0,00E+00 Valor m² Comercial 2012

Valor m² Comercial 2009

Valor m² Comercial 2006

Estrato 6

Ilustración 3. Estrato socioeconómico ZI 1.

Para la ZI 2 los datos reflejan el mismo comportamiento que la ZI 1. En la Ilustración 4 se evidencia un aumento en el valor predial con mayor relevancia entre el año 2009 y 2012 ya que en ese intervalo la obra pública es culminada.

Los predios residenciales presentaron un aumento de 171% en el lapso de tiempo del cobro a la terminación de la obra pública.

Destino económico ZI 2 9,00E+10 8,00E+10 7,00E+10 6,00E+10 5,00E+10 4,00E+10 3,00E+10 2,00E+10 1,00E+10 0,00E+00

Residencial Residencial con comercio Comercio

Valor m² Comercial Valor m² Comercial Valor m² Comercial 2012 2009 2006 Ilustración 4. Destino económico ZI 2.

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A diferencia de la ZI 1, en donde predomina el estrato 6, en la Ilustración 5 se refleja un mayor beneficio en la valorización de los predios en los estratos 2 y 3. En este sector no existen todos los estratos socioeconómicos pero el beneficio recibido por los inmuebles en el año 2012 presenta un aumento del valor del inmueble del 300% al valor del 2006.

El estrato 3 recibe un beneficio mayor a 8 veces el valor comercial previo a la construcción de la obra. Los estratos 2 y 4 igualmente reciben más de 2 veces del beneficio en el valor inicial predial.

Estrato socioeconómico ZI 2 5,00E+10 4,50E+10 4,00E+10 3,50E+10 3,00E+10 2,50E+10 2,00E+10 1,50E+10 1,00E+10 5,00E+09 0,00E+00

No Residencial Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Valor m² Comercial 2012

Valor m² Comercial 2009

Valor m² Comercial 2006

Ilustración 5. Estrato socioeconómico ZI 2.

4.1.2 Validez de los límites descritos en ZI y GB 4.1.2.1 Comparación GB ZI 1 y ZI 2 Partiendo de los valores reales capturados en el incremento del valor del predio a raíz de la construcción de la obra pública, se crearon 4 rangos de aumento del valor porcentual de 1 a 4 siendo 1 el de mayor beneficio y 4 el de menor, con el fin de asemejarlos a las 4 franjas de GB de la fase 1 del Acuerdo 180 de 2005, y posteriormente se compararon gráficamente para poder establecer si los limites oficiales estuvieron bien determinados acorde a los valores realmente percibidos como valorización en cada predio. Como resultado se obtuvieron los Mapas 10 y 11.

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Mapa 10. ComparaciĂłn de lĂ­mites de GB en ZI 1.

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Mapa 11. Comparación de límites de GB en ZI 2.

En el Mapa 10 existen zonas que presentan GB en todas las 4 franjas sin una clara delimitación gráfica. La mayoría de los predios cercanos a la obra aumentaron su valor comercial indistintamente, no se presenta una homogeneidad en la zona, sin embargo en áreas específicas se establecen aumentos proporcionales que permiten analizar el beneficio recibido posterior a la construcción de la obra.

Para el caso de la ZI 2, mostrado en el Mapa 11, se observa una total dispersión del GB indistintamente de la cercanía a la obra, por el contrario, se localizan predios distantes que tuvieron mayor impacto en el plus valor, lo que genera diversidad en los valores sin que la obra sea la directamente responsable.

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4.1.2.2. Generación nuevos GB según información obtenida Una vez hecha la comparación de los límites asignados en el Acuerdo 180 de 2005 versus lo capturado por los predios en el estudio, se muestran los límites oficiales de los GB con base en los resultados reales obtenidos (Mapa 12).

Se generaron nuevos grupos de GB para la ZI 1, donde se logra determinar el valor real ganado por cada predio y el beneficio obtenido por la obra. Como resultado importante se determina que solo se lograron establecer 3 franjas de beneficio y no cuatro como establece el Acuerdo.

Mapa 12. GB reales. ZI 1.

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Mapa 13. Aumento valor del suelo ZI 2.

Al hacer el mismo ejercicio para la ZI 2, no se obtienen límites claros que permitan establecer franjas de GB (Mapa 13) debido a que toda la región sufre un aumento en el valor del predio de forma homogénea.

4.1.3 Contribución consecuente con el incremento del valor del inmueble Se estableció si existió un aumento o minusvalía del valor del predio posterior a la construcción de la obra y se determinó si el incremento es consecuente con la contribución aportada.

4.1.3.1 ¿Valorización o minusvalías por la obra?

Se obtuvieron los valores de las 2 ZI, donde existían datos entregados por las diferentes entidades o existía coherencia y completitud de los mismos. Todos los predios obtuvieron una valorización, entendida como un plus valor por la construcción de la obra. En el año

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2009, donde aún no se iniciaba la construcción de la obra, el valor de aumento no fue tan significativo. En la Tabla 4 y 5 se identifican estos rangos.

Tabla 4. Aumentos valores año 2009, ZI 1

Aumentos valores en el predio año 2009, ZI 1 Número Porcentaje de Rangos % de predios Predios <=5% 38,126 12.64% 5 - 10 22,149 7.34% 10 - 20 110,338 36.58% 20 - 40 67,341 22.32% 40 - 50 38,724 12.84% > 50 24,962 8.28% Total 301,640 100.00%

El mayor porcentaje de predios está en los rangos del 10% al 40%, lo que significa un gran aumento del valor por el impacto de la obra, llegando a haber más del 8% de los predios con aumentos superiores al 50%, muy por encima de la dinámica inmobiliaria normal de la zona.

Tabla 5. Aumentos valores año 2009, ZI 2

Aumentos valores en el predio año 2009, ZI 2 Número Porcentaje de Rangos % de predios Predios <=5% 54,050 59.62% 5 - 10 20,013 22.08% 10 - 20 3,773 4.16% 20 -40 11,342 12.51% 40- 50 1,039 1.15% > 50 434 0.48% Total Predios 90,651 100.00% Para la ZI 2 los resultados son de menor impacto que en la ZI 1. Más del 80% de los predios tuvieron aumento hasta el 10%, estando la mayor porción en el rango de 0% a 5%, habiendo una muy pequeña fracción con aumentos superiores al 40%.

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Para hacer consistente la comparación sobre los predios y verificar el impacto de la construcción de la obra, para el año 2012, donde la obra ya está construida y se ve reflejado su verdadera valorización en los inmuebles cercanos a la misma, se tomaron los mismos predios que se encontraban en los rangos de las tablas 4 y 5 arrojando los resultados, que darán respuesta a la pregunta planteada.

4.1.3.2 ¿Qué tan importante fue el aumento del valor del predio?

Para lograr establecer una real comparación y poder así analizar un Plus valor generado por la obra pública, se tomaron como base los mismos predios incluidos en cada rango comparativo del año 2009, y comparándolos en el año 2012, arrojando los siguientes resultados: ▪

Aumento valor del suelo en el 2012 con respecto al 2009

Dichas comparaciones se realizaron bajo los siguientes parámetros para obtener los resultados: Se generaron 2 mapas (14 y 15) en la ZI 1 que corresponden a los rangos calculados donde se determina el incremento del valor del suelo en el año 2012 con respecto a la información encontrada en el año 2009.

Los mapas se generaron según el rango del 2009 comparando el valor con los rangos obtenidos en el 2012.

Se generan los rangos (Tabla 6) en el año 2012 teniendo en cuenta la distribución de los valores del m2 de los inmuebles, agrupándolos de forma equitativa para realizar la comparación con el aumento de los valores en los predios del año 2009.

Tabla 6. Rangos 2012 Valor m2 (%)

C 1 2 3

RANGOS VALOR m2 (%) Mayor o igual Menor o igual que que 0 5 Mayor que 5 20 20 40

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RANGOS VALOR m2 (%) Mayor o igual Menor o igual C que que 4 >40

Mapa 14. Aumento valor del suelo 2012 con respecto a 2009 (0%-20%) ZI 1.

La mayoría de los predios que venían con un aumento mínimo de 0 a 5% pasaron (más del 80%) a aumentos de más del 20%, y el restante a más del 40%. En el rango de 5 a 10% se observa un comportamiento similar, pasan de un aumento en el valor del suelo menor del 10% a más del 20%, para el 30% de los predios y a más de 40% de aumento al 32% de los predios. Para el rango de 10% a 20% el comportamiento es distinto a los anteriores, más del 60% de los predios se localizan en el aumento del valor del predio entre 5% y 20%, manteniendo el nivel de aumento.

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Mapa 15. Aumento valor del suelo 2012 con respecto a 2009 (20%->50%) ZI 1

El comportamiento en el rango de 20% a 40% difiere en el sentido que la mayoría de los predios se ubican en los aumentos del valor del suelo menores a 0%. Es decir, decrece su aumento, sin que esto signifique minusvalía.

Para los rangos de predios con mayores aumentos en el valor del inmueble (40% a 50% y mayor que 50%) el comportamiento es similar, existe un decrecimiento en el aumento para un número importante de predios (cercano al 50%), y existen aumentos entre el 5% al 40% para una franja de más del 40% de los predios.

Para la ZI 2, de igual forma, se generaron 2 mapas (16 y 17) que corresponden a los rangos calculados en donde se determina el incremento del valor del suelo en el año 2012

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con respecto a la informaciĂłn encontrada en el aĂąo 2009. Se mantienen los rangos usados para la ZI 1.

Mapa 16. Aumento valor del Suelo 2012 con respecto a 2009 (0%-20%) ZI 2.

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Mapa 17. Aumento valor del Suelo 2012 con respecto a 2009 (20%-50%) ZI 2.

Al igual que en la ZI 1 , la mayor parte de predios que venían con un aumento mínimo de 0 a 5% pasaron en su mayoría (más de 90% de los predios) a aumentos de más del 20%, y una gran porción más del 40%.

Para el rango de 5% a 10%, la mayor parte de predios que venían con un aumento moderado de 5% a 10% pasaron (más de 95% de los predios) a aumentos de más del 20% y una gran porción más del 40%.

Para el rango de 10% a 20% la mayoría de los valores del suelo de los predios (más del 70%) crece a un ritmo constate pasando a más de 20% y en casos puntuales a más del 40%.

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Del 20% al 40% decrece el aumento del valor del suelo (31%), para un grupo mayoritario de predios (60%) el aumento se mantiene constante.

Para los dos rangos de 40% a 50% y mayor que 50% la totalidad de predios decrecen en el valor del suelo, aun así, existen aumentos significativos ya que el gran número de predios se ubican entre el 20% y 40%.

4.1.3.3 Peso del valor de la contribución vs aumento real por la obra Una vez obtenidos los resultados del valor del aumento real (en COP) de cada predio por la construcción de la obra, se analizó cuanto de ese real valor capturado, fue aportado como contribución de valorización y posterior se hizo una comparación de lo aportado versus lo recibido (Ilustraciones 6 y 7):

Peso del valor de la contribución versus real aumentado por la obra 9,29%

0-1 1-2

26,76% 19,21%

2-3 3-5

10,18% 26,51% 8,05%

5 - 10 10 - 20

Ilustración 6. Valor de la contribución vs. lo real aumentado por la obra de la ZI 1.

Para la ZI 1, el 9.29% de los predios aportan como contribución de valorización únicamente entre el 0% y 1% del total obtenido como incremento del valor comercial por la obra, el 19.21% de los predios aportan solo entre el 1% y 2% y el 10.18% entre el 2% y 3%. Es decir en suma el 38.68% de los predios solo aportan entre el 0% y 3% de lo que percibieron como consecuencia de la actuación administrativa de la ciudad.

69

El restante 61.32% de los predios aportaron como contribución más que 3% (>3 a 5: 8.05%; 5 a 10: 26.51%; 10 a 20: 26.76%) de lo percibido como aumento del valor comercial de los predios.

Peso del valor de la contribución vs lo real aumentado por la obra 0-1

5,99% 9,13%

21,93%

10,31%

1-2 2-3 3-5

16,40%

23,93%

5 - 10

10 - 20 12,32%

20 - 50

Ilustración 7. Valor de la contribución vs. lo real aumentado por la obra de la ZI 2.

Para la ZI 2, el 21.93% de los predios aportan como contribución de valorización únicamente entre el 0% y 1% del total obtenido como incremento del valor comercial por la obra, el 23.93% de los predios aportan solo entre el 1% y 2% y el 12.32% entre el 2% y 3%, es decir en suma el 58.17% de los predios solo aportan entre el 0% y 3% de los que percibieron como consecuencia de la actuación administrativa de la ciudad.

El 35.84% de los predios aportaron como contribución entre el 3% y el 20% (3 a 5: 16.40%; 5 a 10: 10.31%; 10 a 20: 9.13%) de lo percibido como aumento del valor comercial de los predios.

4.1.4 Resultados encuesta Los resultados de la encuesta, cuyo modelo se encuentra relacionado en el Anexo 6, realizada a los 70 habitantes de las ZI y analizadas con intervalos de confianza se muestran en la tabla 7.

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Tabla 7. Encuesta de Campo

No Pregunta 1

2

3

4

Respuesta ¿De qué manera impactó Positivamente: 37 sobre su predio la obra Neutral: 28 Negativamente: 5 construida?

Movilidad: 70 Social (seguridad de la zona): 30 ¿Qué aspectos cree usted Ambiental Se estima que entre el 93% y el 100% de que se vieron impactados (contaminación en la población se vio afectada en la con la obra construida? mayor o menor movilidad con la obra construida.

Marque cuantos desee. medida): 17 Económico (ahorro en pasajes o gasolina): 29 En una escala de 0 a 4 Muy alto:12 El resultado a la pregunta 3 infiere indique el grado de Alto:19 intervalos imprecisos lo que no permite beneficio que considera Bajo:25 especificar la tendencia de la población su predio recibió con la hacia una respuesta especifica. obra construida Muy bajo:14 Respecto al valor que Muy satisfecho: 3 Del 1% al 12% de la población está muy usted canceló como Satisfecho: 35 satisfecha, del 38% al 61% está contribución de Poco satisfecho: 14 satisfecha, del 12% al 31% está poco valorización y la obra satisfecha y del 16% al 37% está nada Nada satisfecho: 18 construida, puede decir satisfecha respecto a la contribución que está

5

6

Observación Se afirma que entre un 2% y un 16% de la población considera que la obra construida impactó de forma negativa su predio.

Muy satisfecho: 3 Está cercana y me beneficia: 19 Está cercana pero no me beneficia: 1 Está medianamente cerca y me beneficia: Teniendo en cuenta la distancia entre su predio 16 y la obra construida, Está medianamente considera que cerca y no me beneficia: 2 Está lejana, pero me beneficia: 9 Está lejana y no me beneficia: 23 ¿Considera que su predio HOY tiene un mayor Si: 40 valor económico que antes de la obra construida? Escriba por qué No: 30

para la obra construida.

1. Para el total de predios cercanos a la obra construida entre 18% y 38% se vieron beneficiados, mientras entre 0% y 8% no. 2. Para el total de predios medianamente cerca de la obra construida entre 14% y 34% se vieron beneficiados, mientras entre 0% y 10% no. 3. Para el total de predios lejanos a la obra construida entre 6% y 22% se vieron beneficiados, mientras entre 23% y 44% no.

El resultado a la pregunta 6 infiere intervalos imprecisos lo que no permite especificar la tendencia de la población hacia una respuesta especifica.

71

4.2 DISCUSIÓN Una vez obtenidos los resultados de la investigación, se analizó la información obtenida, para esclarecer las preguntas planteadas al inicio del estudio.

4.2.1 Análisis expost de la plusvalía por el método de contribución Como lo indica Borrero (2012) “No se encontró ningún método para medir el grado de beneficio o valorización generada en los inmuebles en Bogotá. El grado de beneficio se debe medir en función de la valorización o plusvalía generada por la cercanía a la obra” (p.10).

En ese sentido la presente investigación se convierte en un paradigma de consulta y los resultados son útiles principalmente para el IDU, ya que se tomaron obras ejecutadas por la entidad en los proyectos aprobados de valorización. Teniendo esta investigación como punto de partida se puede determinar si el método es el más aproximado a la no subjetividad del cálculo de la contribución o si por el contrario, se ve la necesidad de replantear el método actual para mejorar el sistema de cobro y dar la confianza a las entidades que apoyan el procedimiento para generar de esta forma mayores acuerdos que financien obras de infraestructura en la ciudad.

Borrero (2012) señaló que “no se han hecho estudios expost en Bogotá sobre las vías construidas en los últimos 20 años. Medellín, Manizales, Bucaramanga y Cali han hecho estos estudios expost para determinar los cálculos del doble avalúo” (p. 11).

La investigación aporta un valor superlativo a la administración de la ciudad para tomar acciones sobre el esquema de asignación y cobro de la valorización y el replanteamiento de algunas metodologías y la ratificación de otras.

En respuesta a la primera pregunta de la investigación donde se plantea si se ha realizado análisis expost de la plusvalía generada por la construcción de obras de infraestructura en la ciudad de Bogotá D.C. mediante el método de contribución de valorización; No existen análisis expost por el IDU, entidad encargada de los estudios previos, asignación y cobro de la contribución de valorización en Bogotá y solo existen esfuerzos particulares o académicos por establecer aspectos reales sobre las consecuencias generadas con el cobro de la valorización.

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4.2.2. Beneficio en el incremento en el valor del suelo Una vez realizados los cruces geográficos y alfanuméricos con la información suministrada por las entidades competentes e idóneas, los resultados son evidentes en cuanto a la valorización de los predios.

En general la dinámica inmobiliaria de la ciudad en los periodos evaluados ha estado en constante crecimiento, pero se denota, según la investigación, que esta dinámica se incrementa ostensiblemente en las ZI de las obras escogidas y sobresalen del promedio normal de otras zonas de la ciudad con características similares urbanas e incluso con mejores condiciones.

Es evidente que la causa del aumento es la obra pública construida bajo la herramienta de financiación de valorización y es de mayor connotación en el año 2012 cuando la obra ya se encontraba materializada y fue puesta al servicio de la comunidad.

Aunque existen zonas con mayor valorización que otras, comportamiento que se esperaba dentro de la investigación, entran en juego muchas variables del entorno urbano o económico que influyen en el establecimiento de los diferentes rangos de aumento del valor del suelo, como la existencia de corredores comerciales, zonas netamente residenciales, zonas con entorno urbano en decadencia, cercanía a zonas verdes y de esparcimiento, zona con servicios dotacionales abundantes, etc. Además de las características propias de los predios que determinan sin duda parte del impacto de este crecimiento en los valores del predio.

En ese sentido Borrero et al. (2011) ratifican lo expuesto indicando que ”el criterio para establecer las ZI y los grados de beneficio es que los predios que se incluyen son aquellos que por su cercanía y accesibilidad al proyecto registran una mayor frecuencia de uso y que así mismo pueden beneficiarse directamente por la construcción de la infraestructura según el impacto en los avalúos y condiciones económicas de los inmuebles” (p.17).

En cuanto a la pregunta planteada con respecto al beneficio en el incremento en el valor del suelo en todos los predios incluidos en una ZI del cobro de valorización, se afirma con contundencia el beneficio en el aumento del valor comercial en todos los inmuebles de la ZI, generando valores por encima del promedio de aumento comercial del IPSB, dando a

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los propietarios de los predios una gran ventaja inmobiliaria y económica sobre las demás zonas de la ciudad.

Lo anterior enmarcado en la legislación nacional que resume de manera acertada Borrero et al. (2011), manifestando que “en la legislación reglamentaria para la contribución a nivel nacional se determina expresamente que el tipo de beneficio que genera el nacimiento de la obligación es el reflejado en la valorización al inmueble; es decir, entendido el beneficio como el mayor valor inmobiliario adquirido en virtud de la obra” (p.7).

Al ser el año 2006 la línea base, la primera comparación se hizo con respecto al año 2009, para medir el primer incremento. En ese año se observó para la ZI 1 que la mayoría de predios se localizaron en los rangos de aumento de 10% al 20% con 36,58% y 20% al 40% con 22,32%, lo que significa que el 58,90% de los predios están en aumentos que van del 10% hasta el 40 %, mientras que solo el 12,54% de los predios aumentaron entre el 0% y 5% para el año 2009.

Al hacer este mismo análisis para la ZI 2, se observó que la mayoría de predios se localizaron en los rangos de aumento de 0% al 5% con 59,62% y 5% al 10% con 22,08%, lo que significa que el 81,70% de los predios están en aumentos que van del 0% hasta el 10 %, mientras que solo el 1,62% de los predios aumentaron mayor al 40% para el año 2009.

En todos los predios de ambas ZI se produjo un plus valor debido a la obra pública. Este aumento es más notorio en la ZI 1, que corresponde a la zona norte de la ciudad, donde predominan las propiedades horizontales y estratos 4 y 5, y menos representativo en la ZI 2, que corresponden a barrios de autoconstrucción y con una menor demanda de propiedad inmobiliaria y estrato 3 predominante.

4.2.2.1 Límites geográficos de los GB contenidos en las ZI Tal y como manifiestan Borrero et al. (2011) que “para la relación de los predios con las obras se utilizan los grados de beneficio, que son franjas que relacionan cercanía y accesibilidad de los predios a las obras” (p.16).

Teniendo claro que el GB es un factor que relaciona al predio con la obra y debido al porcentaje de aumento del valor comercial, en la ZI 1, se compilaron predios en 4 grupos

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y posteriormente se compararon con los 4 GB aplicados dentro del modelo de liquidación del Acuerdo 180 de 2005 para las obras de la investigación.

Se infiere que algunos de los predios más cercanos a la obra se beneficiaron en el incremento de su valor pero no existe correlación clara entre los grados, siendo esta franja menor y no conformada por un isobeneficio equidistante como lo plantea el modelo de liquidación.

Los limites planteados en el cobro no se relacionan con la realidad de los beneficios obtenidos, lo que lleva a concluir que las características propias de los predios son muy relevantes al momento de capturar el plus valor, pero existen sectores con mayor predominancia en el impacto, delimitadas por grandes vías ya existentes.

Para la ZI 2, no se puede establecer ninguna franja de isobeneficio ya que existe una total dispersión de los datos lo que lleva a pensar que el entorno urbano y su cercanía al aeropuerto es lo que determina ese impacto.

Lo anterior contesta al interrogante si los límites geográficos de los GB contenidos en las ZI en Bogotá D.C. están correctamente delimitados. Esto siendo uno de los resultados de la investigación más representativos, y es el mal uso del concepto de GB en la liquidación, el concepto se debe reestructurar del modelo para determinar de otra manera el beneficio obtenido por la cercanía a la obra, se recomienda por ejemplo, tener en cuenta factores como la distancia a la obra relacionado por factores de usos o características propias de los predios.

Como aporte adicional a la investigación se elaboró un nuevo plano de GB para la ZI 1 donde se pueden establecer algunas franjas con los resultados obtenidos. Esta situación no fue posible adelantar para la ZI 2 donde la mayoría de predios de la ZI lograron un aumento similar y en ese sentido la mayoría están en “beneficio 1”, situación que arroja la no correspondencia del método establecido con la realidad obtenida en campo.

No existen métodos objetivos numéricos de estas delimitaciones de beneficio, esta investigación llena un vacío en avance de investigación, tal y como lo indican Borrero et al. (2011) “cuantificación de beneficios en mayor parte cualitativos que cuantitativos, lo

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que induce controversias acerca de la aplicación de metodologías para definir hasta dónde, cuándo y cuánto se extienden los beneficios, en términos espaciales, de tiempo y magnitud” (p. 24).

4.2.3 Contribución proporcional a los aumentos del valor del suelo Una vez establecidos los aumentos del valor del suelo para el año 2009, donde aún la obra no se encontraba construida y basados en los resultados se infiere que el tope del incremento o valorización de los predios a causa de la ejecución de la obra se logra cuando ya se encuentra en servicio.

Para hacer comparable el comportamiento de los predios al paso del tiempo y la entrada en servicio de la obra, se estableció para la investigación que a los mismos grupos de predios que se encontró su aumento en el año 2009, se les analizó su comportamiento para el año 2012.

Es así que para los 301,640 predios analizados de la ZI 1 se encontró que 38,126 predios solo aumentaron su valor del suelo entre el 0% y 5% para el año 2009, pero para estos mismos predios la investigación arrojó que el 78.94% aumentaron entre el 20% y 40% y mayor al 40%, lo que significa el cambio abrupto en el incremento del valor comercial del predio para el año 2012, indicando su tope por la obra construida.

Para los 22,149 predios que aumentaron entre el 5% y 10% para el año 2009, se establece que el 63.10% de ellos aumentaron el valor del suelo entre el 20% y 40% y la mitad de ellos (32.41%) más del 40%, lo que mostró una tendencia contundente de aumento significativo para el año 2012.

En los rangos que se logró un aumento en el valor del suelo en el año 2009, como fueron los 38,724 predios que se ubicaban entre el 40 y 50% de aumento y los 24,962 predios con aumentos mayores al 50%, se observó que el 38.42% de ellos lograron aumentos entre el 0% y 20%, y en el rango de mayor a 50% el 37,48% de los predios se ubicaron para el año 2012 en aumentos entre el 0% y 20%, indicando que los porcentajes del aumento fueron significativos en el 2009 (mayores a 40%) los aumentos para el 2012 fueron menos reveladores, pero teniendo en cuenta los dos aumentos del valor del suelo se determinó que es muy significativo en las zonas circundantes de la obra construida.

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Para la ZI 2, se evidencia que, del total de 90,615 predios analizados por la completitud y consistencia de su información, 54,050 de ellos aumentaron solo entre el 0% y 5% para el año 2009, situación diferente para el año 2012 donde el 20.52% de dichos predios aumentaron entre el 20% y 40% y el 73.51% de estos predios aumentaron en valores superiores al 40%. Esto significa que más del 94% de los predios tuvieron aumentos de más del 20%, al paso de estos años, decisiva comparación y demostración de la obtención del plus valor al entrar en servicio la obra construida.

En el siguiente rango los 20,013 predios que aumentaron entre el 5% y 10% para el año 2009, se determina que el 94.97% de ellos aumentaron el valor del suelo entre el 20% y 40% y la mayoría de ellos (74.51%) más del 40%, lo que sigue mostrando una tendencia contundente de aumento significativo para el año 2012.

Entre 10% y 20%, donde hay 3,073 predios, al hacer el estudio se encontró que el 79.46% de ellos se ubicaron para el año 2012 en los rangos de 20% y 40% y superiores al 40%, siguen marcándose la tendencia de gran aumento de valorización obtenidos por todos los predios.

En los rangos en que se logró un gran aumento en el valor del suelo en el año 2009, como los 1,039 predios que se ubican entre el 40% y 50% de aumento y los 434 predios con aumentos mayores al 50%, se obtuvo que el 74,69% del primer rango y el 56,68% del segundo lograron aumentos entre el 20% y 40% y superiores a 40%. Aunque es un porcentaje menor a la tendencia anterior, siguen siendo valores de aumento considerables y mayor aun teniendo en cuenta la suma de los dos aumentos en las épocas de medición del estudio (2009 y 2012).

Es de destacar que en la ZI 2 los aumentos fueron constantes para todos los rangos de medición con respecto al año 2009, a diferencia de la ZI 1, donde los rangos de mayor aumento del 2009 fueron los de menor aumento para el 2012, pero aclarando que para ambas ZI siempre hubo plus valor para todos los predios a causa de la obra pública.

4.2.3.1 Aumentos versus lo contribuido Teniendo claro que existe incremento en el valor comercial de los predios más allá del IPSB de la ciudad y así mismo en la valorización real por la ejecución de la obra, se

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estableció si el incremento es adecuado o proporcional al valor de la contribución pagado por cada propietario para la construcción de la obra, y establecer en valores reales este beneficio de manera económica.

Se analizaron los rangos de valores absolutos logrados en el aumento del valor por cada predio y se concluye que son superiores de lo contribuido por valorización.

Para la ZI 1, el 40% de los predios solo aportan entre el 0% y 3% de lo que percibieron como consecuencia de la actuación administrativa de la ciudad, mostrando un gran desbalance entro lo recibido versus lo aportado. El restante 60 % de los predios, aportaron como contribución entre el 3% y el 20% de lo percibido como aumento del valor comercial de los predios.

Para la ZI 2, el 58 % de los predios solo aportan entre el 0% y 3% como consecuencia de la actuación administrativa de la ciudad. El porcentaje restante de predios (62%) aportan entre 3% y 20% siendo este el tope máximo aportado. Del total del valor promedio recibido como beneficio económico, el aporte de cada propietario fue mayor a lo contribuido en la mayoría de los predios de las dos ZI, siendo más acentuado en la ZI 2 donde más predios están dentro de los rangos del 0% al 5% Para los predios más alejados de la obra, pero aun dentro de la ZI, el valor que aumentó por la obra es mucho menor que los que se encuentran circundantes a la misma. En algunos casos la diferencia fue hasta del 150% en el aumento del predio más cercano a comparación con el más lejano, lo que podría llevar a concluir que la ZI podría reducirse con el fin de que los predios más beneficiados aporten un porcentaje más equitativo con relación al aumento que perciben, y así generar que los propietarios sientan la percepción de beneficio debido a la cercanía, algo que hoy no ocurre y que se vio reflejado en las encuestas realizadas en la investigación.

Para ambas ZI hay un desbalance de lo contribuido versus el aumento del valor del predio, ya que muchos predios hacen aportes insignificantes en comparación con el beneficio económico recibido, mientras que otros predios hacen aportes importantes y más equitativos con respecto al uso de la herramienta de financiación.

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Basado en lo anterior se establece que no se ha venido cobrando la contribución de valorización en Bogotá D.C. de manera proporcional a los aumentos del valor del suelo en los predios incluidos en la ZI. Sin embargo, se estableció que fue en un sentido menor a lo percibido. Se ha capturado un menor valor del suelo con relación a los beneficios generados por la actuación administrativa.

5. CONCLUSIONES Las estadísticas históricas de aumentos de los valores prediales son muy significativas en ambas ZI, aunque presentan configuraciones urbanísticas y de entorno muy disimiles entre sí. Es evidente el aumento en el valor predial en todos los inmuebles muy por encima del incremento normal por el paso del tiempo y la dinámica inmobiliaria que está determinada por el IPSB, es aún más significativo en el periodo de 2009 a 2012, donde la obra fue construida y terminada y es más evidente el fenómeno de “valorización” por la construcción de la obra pública.

En la ZI 1 este mayor valor es evidente en los predios residenciales de estrato medio y alto, predominantes en la zona, así como en la ZI 2 el mayor incremento predial se presentó en las residenciales de estratos 2 y 3 (medio bajo). Es contundente la generación de un mayor valor en todos los predios de las ZI, reflejado en el incremento del valor comercial de manera significativa comparada con la contribución aportada.

En cuanto a los límites de las ZI y los GB, se puede concluir que estos no corresponden a franjas de iso beneficio como lo plantea el IDU en su metodología, de hecho en la ZI 2 no se lograron determinar zonas homogéneas de correspondencia en el aumento encontrado muy disperso por toda la zona, mientras que en la ZI 1 se logró determinar 3 GB y no 4 como lo plantea el IDU; por ello es claro que existe en la actualidad un mal uso al concepto de GB y están mal determinados sus límites geográficos, por ello se requiere reestructurar el modelo que determina los límites para definir con mayor precisión el beneficio real obtenido por la cercanía de la obra. Se debe tener presente la distancia a la obra relacionándolo por factores de usos o características propias de los predios y no solamente a características físicas o naturales que determinen dichos limites (avenidas, ríos, montañas, localidades, etc.).

En relación a determinar si la contribución aportada fue consecuente con el beneficio recibido, es importante tener en cuenta que para la ZI 1 las contribuciones del casi 40% de los predios estuvo entre el 0 y 3% del valor, mientras que para la ZI 2 el 60% de los predios contribuyeron entre el 0 y 3%. Ahora bien, al comparar el valor incrementado 79

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en razón a la obra pública, arrojan porcentajes de aumento entre el 20% y 40% en el peor de los casos. Para los predios más alejados de la obra, pero aun dentro de la ZI, el valor que aumentó es menor a los que se encuentran circundantes a la misma, en algunos casos la diferencia fue hasta del 150% en el aumento del predio más cercano con el más lejano, concluyendo que la ZI podría reducirse con el fin de que los predios más beneficiados aporten un porcentaje más equitativo con relación al aumento del valor que perciben, y así poder hacer que los propietarios sientan una alta percepción de beneficio debido a la cercanía.

Las encuestas realizadas a los habitantes que viven dentro de la ZI muestran el inconformismo causado por los altos valores de la contribución aportada y demuestran la necesidad de una mayor precisión al calcular los límites de los GB y de la ZI, donde se demuestre el beneficio real que obtendrá el predio con la construcción de la obra pública.

Basado en lo anterior, y analizando si se ha venido cobrando la contribución de valorización en Bogotá D.C. de manera proporcional, a los aumentos del valor del suelo en los predios incluidos en la ZI, se concluye que en la mayoría de los casos ha sido desproporcionado, pero en sentido menor a lo percibido, se ha capturado un menor valor del suelo con relación a los beneficios generados por la actuación administrativa.

Arrojando como alternativas de solución la reducción de las ZI para equiparar las contribuciones y además crear pertenencia y claridad sobre la obra pagada y ayudar así a la correcta percepción de la comunidad sobre la herramienta.

Falta de esta claridad se debe a que el IDU no cuenta con estudios previos relacionados con el beneficio real obtenido en los predios que fueron objeto de cobro por valorización, generando un proceso confuso y poco claro, generando incomodidades en la comunidad involucrada.

Es por ello que agentes externos han realizado documentos con fines particulares o académicos haciendo un esfuerzo por establecer aspectos reales sobre lo ocurrido en el cobro de la valorización en Bogotá y otras ciudades de Colombia, pero no son suficientes para esclarecer el procedimiento llevado a cabo en todos los acuerdos de valorización.

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Esta investigación aporta claridad sobre las oportunidades de mejora que tiene el modelo de liquidación para ser una herramienta más equitativa y eficiente de financiación de obras públicas en Bogotá D.C.

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▪

Ley N° 9 Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Congreso de Colombia, Colombia, 11 de enero de 1989.

▪

Ley N° 99 Por la cual se crea el Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones. Congreso de Colombia, Colombia, 22 de diciembre de 1993.

85

▪

Ley N° 128 Por la cual se expide la Ley Orgánica de las Áreas Metropolitanas.

Secretaria Jurídica Distrital, Bogotá, Colombia, 23 de febrero de 1994.

▪

Ley N° 142 Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones. Congreso de Colombia, Colombia, 11 de julio de 1994.

▪

Ley N° 142 Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones. Congreso de Colombia, Colombia, 11 de julio de 1996.

▪

Ley N° 388 Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones. Congreso de Colombia, Colombia, 18 de julio de 1997.

▪

Ley N° 850 por medio de la cual se reglamentan las veedurías ciudadanas.

Congreso de Colombia, Colombia, 18 de noviembre de 2003.

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7. ANEXOS Anexo 1. Grupo 1, zona de influencia 1 CÓDIGO DE OBRA 107

SUBSISTEMA

OBRA

Vías

101

Vías

103

Vías

102

Intersección vial

160

Intersección vial

104

Intersección vial

Avenida San José (AC 170) desde Avenida Boyacá hasta Avenida Cota (AK 91) Avenida Laureano Gómez (AK 9) desde Avenida San Juan Bosco (AC 170) hasta Avenida de los Cedritos (AC 147) Avenida Germán Arciniegas (AK 11) desde Calle 106 hasta Avenida Laureano Gómez (AK 9) Avenida Germán Arciniegas (AK 11) por Avenida Laureano Gómez (AK 9) Avenida Paseo del Country (AK 15) por Avenida Carlos Lleras Restrepo (AC 100) Avenida Laureano Gómez (AK 9) por Calle 94

302

Puente Peatonal

Avenida Alberto Lleras Camargo (AK 7) por Calle 182

305

Puente Peatonal

Avenida Laureano Gómez (AK 9) por Calle 130B

306

Puente Peatonal

Avenida Laureano Gómez (AK 9) por Calle 123

404 411

Andenes Andenes

403

Andenes

410

Andenes

402

Andenes

412

Andenes

406

Andenes

414

Andenes

Andenes Avenida 19 entre Calle 134 y Calle 161 Andenes Calle 127 entre Avenida Alberto Lleras Camargo (AK 7) y Avenida Santa Bárbara (AK 19) Andenes Calle 122 entre Avenida Paseo del Country (AK 15) y Avenida Santa Bárbara (AK 19) Andenes Avenida Paseo del Country (AK 15) entre Avenida Carlos Lleras Restrepo (AC 100) a Avenida Callejas (AC 127) Andenes Avenida Carlos Lleras Restrepo (AC 100) entre la Avenida Santa Bárbara (AK 19) y Avenida Paseo de los Libertadores (Autopista Norte) Andenes Avenida España (AK 68 - AC 100) entre Avenida Medellín (AC 80) y Avenida Paseo de los Libertadores (Autopista Norte) Andenes sector 1 (faltantes Zona Rosa Calle 77 y Avenida Calle 85 - Avenida Paseo del Country (AK 15) y Avenida Germán Arciniegas (AK 11) Andenes Calle 76 entre Avenida Paseo del Country (AK 15) y Avenida Caracas (AK 14)

87

88

Anexo 2. Grupo 1, zona de influencia 2 CÓDIGO DE OBRA 113

SUBSISTEMA

OBRA

Vías

Avenida El TAM (AK 129) desde Avenida Luis Carlos Galán Sarmiento (AC 24) hasta Avenida Centenario.

114

Vías

Avenida Luis Carlos Galán Sarmiento (AC 24) desde Avenida Fontibón (AK 97) hasta Avenida El TAM (AK 129)

112

Vías

Avenida José Celestino Mutis (AC 63) desde Avenida Ciudad de Cali (AK 86) hasta Trasversal 93

154

Intersección vial Puente Peatonal Puente Peatonal Puente Peatonal Puente Peatonal Puente Peatonal Puente Peatonal Puente Peatonal

312 313 315 314 317 316 318

Avenida José Celestino Mutis (AC 63) por Avenida Ciudad de Cali (AK 86) Avenida Centenario por Carrera 124 Avenida Centenario por Carrera 111 Avenida Centenario por Avenida Ciudad de Cali (AK 86) Norte Avenida Ciudad de Cali (AK 86) por Avenida Centenario Occidente Avenida Boyacá (AK 72) por Calle 21 Avenida Centenario por Carrera 75A Avenida Centenario por Avenida Boyacá (AK 72)

89

Anexo 3. Formulas calculo contribuciĂłn đ??š = đ?&#x2018;&#x201C;đ?&#x2018;&#x2019; â&#x2C6;&#x2014; đ?&#x2018;&#x201C;đ?&#x2018;? â&#x2C6;&#x2014; đ?&#x2018;&#x201C;đ?&#x2018;˘ â&#x2C6;&#x2014; đ?&#x2018;&#x201C;đ?&#x2018;&#x201D; EcuaciĂłn 1 â&#x2013;Ş

F: Factor Definitivo

â&#x2013;Ş

fe: Factor Estrato o nivel geoeconĂłmico

â&#x2013;Ş

fp: Factor densidad o pisos

â&#x2013;Ş

fu: Factor uso o explotaciĂłn econĂłmica

â&#x2013;Ş

fg: Factor GB đ??´đ?&#x2018;Ł = đ??´đ?&#x2018;&#x153; â&#x2C6;&#x2014; đ??š EcuaciĂłn 2

â&#x2013;Ş

Av: Ă rea Virtual

â&#x2013;Ş

Ao: Ă rea Terreno de cada inmueble (ExtensiĂłn superficiaria)

â&#x2013;Ş

Fc: Factor ConversiĂłn đ??šđ?&#x2018;? =

đ?&#x2018;&#x20AC; â&#x2C6;&#x2018;đ??´đ?&#x2018;Ł EcuaciĂłn 3

â&#x2013;Ş

M: Monto Distribuible por eje

â&#x2013;Ş

â&#x2C6;&#x2018;Av: Sumatoria de ĂĄreas virtuales de la totalidad de los predios que conforman la liquidaciĂłn

â&#x2013;Ş

Cp: ContribuciĂłn Predial , gravamen de cada predio đ??śđ?&#x2018;? = đ??šđ?&#x2018;? â&#x2C6;&#x2014; đ??´đ?&#x2018;Ł EcuaciĂłn 4 đ??śđ?&#x2018;˘ = đ??šđ?&#x2018;? â&#x2C6;&#x2014; đ??š EcuaciĂłn 5 â&#x2013;Ş

Cp: ContribuciĂłn total para cada inmueble

â&#x2013;Ş

Cu: ContribuciĂłn unitaria (valor metro cuadrado de terreno)

90

Anexo 4. Factores de cálculo FACTOR DE EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Explotación Económica RESIDENCIALES Residencial Residencial con comercio o servicios de escala vecinal o industria Residencial con Dotacional COMERCIALES Y DE SERVICIOS Comercial o servicios de escala metropolitana Comercial o servicios de escala zonal Comercial o servicios de escala vecinal Comercio o servicios con residencial INDUSTRIALES Industria zonificada micro Industria zonificada pequeña Industria zonificada mediana Industria zonificada grande Industria no zonificada micro Industria no zonificada pequeña Industria no zonificada mediana Industria no zonificada grande MINEROS Minero en Parque Minero Industrial Minero en Área de suspensión de Actividad Minera DOTACIONALES Dotacional privado administrativo Dotacional privado educativo 1 Dotacional privado educativo 2 Dotacional privado educativo 3 Dotacional privado recreativo 1 Dotacional privado recreativo 2 Dotacional privado otras Dotacional Privado Zonas Verdes Metropolitanas.

Dotacional público administrativo Dotacional público otros CONSERVACIÓN Inmuebles de conservación histórica, artística o arquitectónica LOTES Lotes con área de terreno inferior a 100 metros cuadrados Lotes Tratamiento de Desarrollo Lotes Tratamiento de actualización de actividad múltiple

Factor 1 1.16 1.05 3.6 2.4 1.9 1.48 4.08 5.1 6.12 7.14 2.88 3.6 4.32 5.04 1.44 0.22 1.3 0.9 1.2 1.5 0.88 1.21 1.15 0.6 0.9 0.6 0.22

1 1.75 3.25

91

FACTOR DE EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Lotes Tratamiento de actualización de actividad industrial

4.5

Lotes Tratamiento de actualización de actividad residencial

3

Lotes Tratamiento de actualización de actividad dotacional

2.1

Lotes Tratamiento de conservación de actividad múltiple

2.5

Lotes Tratamiento de conservación de actividad industrial

3.3

Lotes Tratamiento de conservación de actividad residencial

3.03

Lotes Tratamiento de conservación de actividad dotacional

2.75

Lotes Tratamiento de conservación de actividad comercio y servicios Lotes Tratamiento de conservación de actividad central

2.5

Lotes Tratamiento de conservación área urbana integral

2.5

Lotes Tratamiento de conservación de actividad minera

2.75

Lotes Tratamiento de Habilitación Lotes de Preservación Urbana Lotes Tratamiento de consolidación de actividad industrial

2.25 0.22 4.5

Lotes Tratamiento de consolidación de actividad residencial Lotes Tratamiento de consolidación de actividad dotacional

3

2.5

2.1

Lotes Tratamiento de consolidación de actividad comercio y servicios Lotes Tratamiento de consolidación de actividad central

3.25

Lotes Tratamiento de consolidación área urbana integral

3.25

Lotes Tratamiento de consolidación de actividad minera

2.1

Lotes Tratamiento de renovación urbana Lotes Tratamiento de mejoramiento integral Lotes en áreas de manejo especial nacionales

2.25 2.25 0.22

Lotes en áreas de manejo especial regionales

0.22

Lotes en Santuario Distrital de flora y fauna Lotes en Área forestal Distrital Lotes en Parque Ecológico Distrital Lotes en Parques urbanos

0.1 0.22 0 0

3.25

92

FACTOR DE EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Lotes en ronda de río o canal Lotes en Corredor ecológico de ronda Lotes en Corredor ecológico vial Lotes en Corredor ecológico del borde Lotes en Corredor Ecológico regional Lotes en ronda Hidráulica del Río Bogotá Lotes en zona de manejo y preservación ambiental del Río Bogotá Lotes en áreas reservadas para las plantas de tratamiento de los ríos Fucha y Tunjuelito Lotes en áreas de los 130 hectáreas para expansión del relleno sanitario Doña Juana Lotes de expansión urbana

FACTOR PISOSUSO RESIDENCIAL Número Factor Pisos 1 1 2 1 3 1 4 2.021 5 2.352 6 2.682 7 3.013 8 3.344 9 3.674 10 4.005 11 4.335 12 4.666 13 4.997 14 5.327 MAS 5.327 DE 14

FACTOR PISOS USO COMERCIAL Número Factor Pisos 1 1 2 1.785 3 2.571 4 2.918 5 3.265 6 3.611 7 3.958 8 4.305 9 4.652 10 4.998

0 0 0 0 0 0 0.1 0.22 0.22 0.5

93

FACTOR PISOS USO COMERCIAL 11 5.345 12 5.692 13 6.038 14 6.385 15 6.732 16 7.079 17 7.425 18 7.772 19 8.119 20 8.466 21 8.812 22 9.159 MAS DE 22 9.159

FACTOR GRADO BENEFICIO SISTEMA DE MOVILIDAD Grado Beneficio Factor MAYOR 1 2.50 MEDIO 2 1.80 MENOR 3 1.30 MÍNIMO 4 1.00

FACTOR GRADO BENEFICIO SISTEMA DE PARQUES Grado Beneficio Factor MAYOR 1 1.50 MENOR 2 1.00

Estrato 1 2 3 4 5 6

NIVEL 1 2 3 4 5 6

FACTOR ESTRATO Para predios Residenciales Factor 1.0 2.5 5 9 14 20

FACTOR GEOECONÓMICO* para predios No Residenciales RANGO Valor m2 Terreno (DACD) Mínimo Máximo FACTOR $0 $89,000 1.0 $89,001 $175,000 2.8 $175,001 $350,000 5.4 $350,001 $520,000 9.5 $520,001 $860,000 14.6 MAS DE $860,000 22.4

94

Anexo 5. Consolidaciรณn de tablas

95

Anexo 6. Modelo Encuesta Las encuestas fueron realizadas a los predios seleccionados en la prueba piloto para demostrar la viabilidad del mecanismo haciendo las siguientes preguntas:

1. ¿De qué manera impactó sobre su predio la obra construida?

A. Positiva B. Negativa C. Neutral 2. ¿Qué aspectos cree usted que se vieron impactados con la obra construida?

Marque cuantos desee.

A. Ambiental B. Movilidad C. Económico D. Social 3. En una escala de 0 a 4 indique el grado de beneficio que considera su predio recibió con la obra construida: Muy Alto Alto Medio Bajo 4. Respecto al valor que usted canceló como contribución de valorización y la obra construida, puede decir que está: A. Muy satisfecho B. Satisfecho C. Algo satisfecho D. Poco satisfecho E. Nada satisfecho 5. Teniendo en cuenta la distancia entre su predio y la obra construida, considera que:

96

A. Está lejana y no me beneficia B. Esta lejana, pero me beneficia C. Está medianamente cerca y no me beneficia D. Está medianamente cerca, pero me beneficia E. Está cercana y no me beneficia F. Está cercana y también me beneficia 6. ¿Considera que su predio HOY tiene un mayor valor económico que antes de la obra construida? Escriba por qué.

A. Si B. No

97

Anexo 7. Índice del precio del suelo en Bogotá D.C. (IPBS)

Índice del Precio del Suelo en Bogotá (IPSB)1 1960=100 Año

1

IPSB

VARIACION % ANUAL

1960

100.00

1961

101.56

1.56

1962

103.15

1.56

1963

104.76

1.56

1964

109.00

4.05

1965

113.41

4.05

1966

118.00

4.05

1967

123.28

4.48

1968

128.81

4.48

1969

134.58

4.48

1970

142.97

6.23

1971

151.89

6.23

1972

161.36

6.23

1973

169.93

5.32

1974

178.96

5.32

1975

188.48

5.32

1976

205.08

8.81

1977

223.14

8.81

1978

242.79

8.81

1979

271.85

11.97

1980

304.38

11.97

1981

310.95

2.16

1982

317.66

2.16

1983

324.52

2.16

1984

402.90

24.15

1985

347.80

1986

383.09

10.15

1987

421.96

10.15

1988

402.90

1989

410.44

1990

399.14

1991

410.65

2.89

1992

459.36

11.86

1993

566.35

23.29

-

-

13.68

4.52 1.87

-

2.75

Relativo al IPC total Bogotá. Para el periodo 1960-1980 se empalma con las variaciones del IPC total nacional

98

Índice del Precio del Suelo en Bogotá (IPSB)1 1960=100 Año

IPSB

VARIACION % ANUAL

1994

692.81

22.33

1995

797.88

15.17

1996

749.90

-

6.01

1997

672.45

-

10.33

1998

578.47

-

13.98

1999

528.14

-

8.70

2000

508.29

-

3.76

2001

491.76

-

3.25

2002

488.96

-

0.57

2003

519.47

6.24

2004

532.35

2.48

2005

547.00

2.75

2006

609.83

11.49

2007

679.87

11.49

2008

757.96

11.49

2009

869.42

14.70

2010

927.74

6.71

2011

1,005.18

8.35

2012

1,301.00

29.43

2013

1,533.86

17.90

Fuente: Banco de la República, 2011