Issuu

Academiejaar 2020-2021

Vastgoed Vastgoed: juridische en fiscale aspecten

Vastgoed Blend ISBN 978-11-1004-097-1 Samengesteld door Inge De Winter De Boeck Hogeschool Bedrijfsmanagement Vastgoed © Dit werk werd samengesteld door bovenvermelde docent(en), met respect voor de auteursrechten van VAN IN en de afzonderlijke auteurs. Wommelgem, 2020 Fotokopieerapparaten zijn algemeen verspreid en vele mensen maken er haast onnadenkend gebruik van voor allerlei doeleinden. Jammer genoeg ontstaan boeken niet met hetzelfde gemak als kopieën. Boeken samenstellen kost veel inzet, tijd en geld. De vergoeding van de auteurs en van iedereen die bij het maken en verhandelen van boeken betrokken is, komt voort uit de verkoop van die boeken. ln België beschermt de auteurswet de rechten van deze mensen. Wanneer u van boeken of van gedeelten eruit zonder toestemming kopieën maakt, buiten de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen, ontneemt u hen dus een stuk van die vergoeding. Daarom vragen auteurs en uitgevers u beschermde teksten niet zonder schriftelijke toestemming te kopiëren buiten de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen. Verdere informatie over kopieerrechten en de wetgeving met betrekking tot reproductie vindt u op www.reprobel.be. De uitgever en de auteurs streven permanent naar een volledige betrouwbaarheid van de gepubliceerde informatie, zij kunnen voor die informatie en de toepassing ervan echter niet aansprakelijk gesteld worden. Dit boek op maat bevat hoofdstukken uit volgende oorspronkelijke werken: •

Jan Van Doorslaer, e.a, Beleggingsleer. ISBN 978-90-3069-014-6. 2019, hoofdstuk 19. Wommelgem: Uitgeverij VAN IN.

•

Inge Cleymaet, e.a, Praktisch administratief recht. ISBN 978-90-3069-235-5. 2019, hoofdstuk 14. Wommelgem: Uitgeverij VAN IN.

•

Carine Danau, e.a, Praktisch burgerlijk recht uitgediept. ISBN 978-90-3069-221-8. 2019, hoofdstukken 2, 3, 4, 5, 6, 13, 14, 15. Wommelgem: Uitgeverij VAN IN.

•

Sophie Hugelier, Praktisch personenbelasting. ISBN 978-90-3069-226-3. 2019, hoofdstuk 13. Wommelgem: Uitgeverij VAN IN.

•

Sven Talboom, e.a, Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. ISBN 978-90-3069-448-9. 2019, hoofdstukken 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15. Wommelgem: Uitgeverij VAN IN.

•

Herman Cools, e.a, Praktisch registratie- en erfbelasting basisbeginselen. ISBN 978-90-3069-227-0. 2019, hoofdstukken 9, 11. Wommelgem: Uitgeverij VAN IN.

Inhoudsopgave Toegevoegd door docent

Hoofdstuk 1: Vastgoed: inleiding

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

131

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

147

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

185

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 11: Huur: huurovereenkomst voor studenten

211

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

215

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 13: Huur: pacht en veepacht

243

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 14: Aanneming

247

Uit: Sven Talboom, e.a. Praktisch recht - Bijzondere overeenkomsten. 2019

Hoofdstuk 15: Lastgeving

275

Uit: Inge Cleymaet, e.a. Praktisch administratief recht. 2019

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

295

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

331

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

341

Uit: Carine Danau, e.a. Praktisch burgerlijk recht uitgediept. 2019

Hoofdstuk 19: Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

377

Uit: Sophie Hugelier. Praktisch personenbelasting. 2019

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning) Uit: Herman Cools, e.a. Praktisch registratie- en erfbelasting basisbeginselen. 2019

Hoofdstuk 21: Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in BelgiĂŤ gelegen onroerende goederen 459 Uit: Herman Cools, e.a. Praktisch registratie- en erfbelasting basisbeginselen. 2019

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in

385

BelgiĂŤ gelegen onroerende goederen

467

Uit: Jan Van Doorslaer, e.a. Beleggingsleer. 2019

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

479

Toegevoegd door docent

Hoofdstuk 24: Gezocht: vastgoedbeheer

509

1 Dit is een voorbeeld van een zelf toegevoegde tussentitel

511

2 Bent u de persoon die we zoeken?

511

1 Vastgoed: inleiding

Hoofdstuk 1: Vastgoed: inleiding

Vastgoed: een inleiding Beste docent

Als uitgever voor het hoger onderwijs hebben wij in ons aanbod heel wat titels in de domeinen recht, accountancy, fiscaliteit, handel en nog veel meer.

Voor ‘Vastgoed’ bieden we momenteel geen specifieke uitgave aan. Toch biedt ons portfolio heel wat theorie en praktijk over dit onderwerp. Wij maakten voor u in de komende pagina’s een selectie van mogelijk interessant studiemateriaal voor uw studenten, en dit in de vorm van een ‘Blend’-boek.

Dankzij ons platform Blend kunt u immers een volledig eigen boek samenstellen, op maat van uw vak. Ontbreekt er nog iets, wilt u eigen oefeningen toevoegen, wenst u extra tussenbladen om de structuur te optimaliseren …? Dat kan heel eenvoudig!

Vraag uw gratis account aan op http://blend.deboeck.com en ga vrijblijvend aan de slag.

Of contacteer onze accountmanagers: Asella De Vos +32 (0)472 40 39 55 (dinsdag tot vrijdag) Kelly Bosschaerts +32 (0)476 80 01 42 (maandag) accountmanager@vanin.be

Wij horen graag van u!

Toegevoegd door docent

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 1: Vastgoed: inleiding

In de volgende pagina’s komen o.a. deze onderwerpen aan bod:

Juridische aspecten van vastgoed: -

Inleiding tot het recht Juridische aspecten van koop en verkoop Juridische aspecten van huur en verhuur Aanneming Lastgeving Goederenrecht Omgevingsrecht

Fiscale aspecten van vastgoed: -

Registratierechten en -belasting Personenbelasting: hypothecaire kredieten Beleggen in onroerend goed

Gebruik in Blend zeker de functie ‘Catalogus’ > ‘Zoeken in tekst’ om snel de meest interessante titels te vinden.

Toegevoegd door docent

Academiejaar 2020-2021

2 Inleiding tot het recht: algemene inleiding

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

Verantwoording 1 Recht speelt een belangrijke rol zowel in het privé- als in het beroepsleven van eenieder. Het is daarbij niet enkel een zaak van juristen, maar van alle burgers. Daarom is het wenselijk dat elkeen minstens een inzicht heeft in de grote beginselen van het recht. Eenieder wordt overigens verondersteld de wet te kennen. Als dusdanig behoort het recht tot de algemene ontwikkeling van elke mens. 2 Dat iedereen in de loop van zijn leven met diverse takken van het recht geconfronteerd wordt, mag overigens blijken uit de volgende voorbeelden uit het dagelijks leven. VOORBEELDEN

- Wie ‘geflitst’ wordt wegens overdreven snelheid, kan strafrechtelijk vervolgd worden omdat een inbreuk gepleegd werd op de verkeerswetgeving. - Als twee echtgenoten willen scheiden, dan moeten hun goederen verdeeld worden. De verdeling gebeurt volgens de regels van het huwelijksvermogensrecht, een onderdeel van het burgerlijk recht. Eventueel hebben zij een huwelijkscontract dat bepaalt van wie de goederen zijn. - Als iemand gaat werken en een beroepsinkomen heeft, dan moet hij op dat inkomen personenbelasting betalen en komt hij dus in contact met het fiscaal recht. - Wie als werknemer gaat werken, moet een geldige arbeidsovereenkomst hebben om in orde te zijn met de regels van de sociale wetgeving.

Kennis van het Belgisch recht, of minstens het aanvoelen van mogelijke juridische problemen, is dus onontbeerlijk voor iedereen die in België woont. 3 Vooraleer in deze handleiding de regels van het burgerlijk recht te verduidelijken, is het van belang het onderzoeksterrein af te bakenen en aan te geven wat recht is. Naast de rechtsregels, beschreven in dit hoofdstuk, gelden in onze samenleving namelijk nog andere normenstelsels zoals godsdienst en moraal. Zij behoren niet (noodzakelijk) tot ons rechtssysteem. 4 Moraal is het geheel van normen die de bedrijvigheid van de individuele mens beheersen, en hem leiden naar geestelijk welzijn. Moraal is dus gericht op de geestelijke vervolmaking van de mens als individu en streeft niet naar een ordening van het maatschappelijke leven. Ze vindt dan ook haar oorsprong in de mens en niet in de gemeenschap. De moraal bestaat uit algemene richtlijnen die bij niet-naleving gesanctioneerd worden door een slecht geweten.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

VOORBEELD

Als je met een vriend afgesproken hebt om samen naar de film te gaan, maar je bedenkt je en gaat niet, dan kan dat niet afgedwongen worden. Het is immers geen rechtsregel maar een fatsoensregel. De regel werd niet opgelegd door de overheid en is al evenmin afdwingbaar.

Ondanks de verschillen raken recht en moraal elkaar op meerdere punten. Zo zijn sommige normen zowel juridisch als moreel: niet doden, niet stelen. In andere gevallen verwijst de wet naar morele begrippen als goede zeden (art. 2 BW) en goede trouw (art. 1134 BW). Soms houdt het recht rekening met de morele of innerlijke gezindheid, zoals bij de toerekening van strafbare feiten (art. 398 Sw.). Conflicten tussen de wet en onze morele normen zijn echter niet uit te sluiten. Denk maar aan de abortuswet, de euthanasiewet, de belastingwet waarbij een deel van het belastinggeld gebruikt wordt voor militaire doeleinden … 5 Er zijn ook verschillen tussen godsdienstige regels en het recht. Godsdienst beoogt de eeuwige zaligheid van de mens. De regels werden geopenbaard door het Opperwezen (onder meer de tien geboden) en regelen de relatie tussen de godheid en de mens. Geloof treft zowel de innerlijke als de uiterlijke gedragingen (Ex. 20, Mt. 5,17-48). Moraal daarentegen kijkt enkel naar het innerlijke terwijl het recht ook gericht is op het uiterlijke. Toch is het duidelijk dat religie het recht beïnvloedt. Het is niet toevallig dat de zondag onze wekelijkse rustdag is en dat vele betaalde feestdagen christelijk-kerkelijke feestdagen zijn zoals Kerstmis, Onze-Heer-Hemelvaart … Toch is het recht principieel neutraal tegenover geloofsaangelegenheden. Dat blijkt uit artikelen 19 en 181 van de Grondwet. 6 In wat volgt, wordt vooreerst omschreven wat recht is. Het uitgebreide toepassingsgebied van het recht wordt overzichtelijker wanneer het in verschillende delen onderverdeeld wordt. In deze indeling neemt het burgerlijk recht een belangrijke plaats in. Daarna behandelen we de wijzen waarop het recht ontstaat. Dat zijn de zogenaamde bronnen van het recht. Ten slotte bekijken we de verschillende instellingen die bij de totstandkoming en de handhaving van het recht tussenkomen.

Het begrip recht

2.1

Algemeen 7 Het begrip ‘recht’ is moeilijk eenduidig te definiëren. Het kan immers in verschillende betekenissen gebruikt worden. In het Groot Woordenboek der Nederlandse taal (van Dale) staan meer dan tien omschrijvingen voor het juridisch begrip ‘recht’. In dit hoofdstuk wordt het objectieve recht behandeld, namelijk de rechtsregels in hun geheel. In subjectieve zin heeft het woord ‘recht’ een andere betekenis. Meer bepaald duidt het woord dan op een bevoegdheid die een rechtssubject in een objectieve rechtsregel vindt in de zin van “Ik heb het recht om ...”. Het is dus het geheel van aanspraken die een persoon tegenover een ander laat gelden en waaruit voor die ander plichten ontstaan.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

VOORBEELDEN

Subjectieve rechten zijn onder meer het recht om te trouwen, om eigenaar te zijn van een bromfiets, om een schadevergoeding te vorderen omdat er iemand tegen je wagen gereden is …

8 Uit de talloze omschrijvingen van het begrip ‘recht’ kunnen we een aantal gemeenschappelijke kenmerken distilleren. Als bruikbare werkhypothese kan ‘recht’ als volgt omschreven worden: Het (objectieve) recht is: – een geheel van algemeen geldende normatieve regelen, – opgelegd of ontvangen en bekrachtigd door de staat, – waarvan de naleving afdwingbaar is, – en die de ordening van het maatschappelijke leven beogen.

2.2

Een geheel van algemeen geldende normatieve regels 9 Het recht is een geheel van regels. Het merendeel van deze normen zijn gedragsregels. Dat betekent dat zij betrekking hebben op het gedrag van de rechtssubjecten.

Verbods-, gebods-, toelatings- en organieke regels

10 Regels kunnen bevelen, verbieden, of laten een handelwijze toe. 11 In geval van gebods- of verbodsregels zegt de regel tot de rechtssubjecten: “Je moet” (bv. art. 203 BW, art. 213 BW) of “Je mag niet” (bv. art. 144 BW, art. 215 BW). VOORBEELDEN

Artikel 1604 BW: De verkoper moet aan de koper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is. Artikel 161 BW: Het huwelijk is verboden tussen alle bloedverwanten in de rechte opgaande en nederdalende lijn en de aanverwanten in dezelfde lijn.

12 Andere normen bevatten een toelating: “Je mag”. Het geven van zo’n toelating houdt dan impliciet voor de anderen het verbod in om de uitoefening van deze bevoegdheid te beperken. Het soort gedrag kun je meestal afleiden uit het gebruikte werkwoord (moeten, dienen, is toegestaan …). VOORBEELD

Artikel 544 BW: Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen. Als je eigenaar bent van een goed, dan bepaal jij alleen wat je met dat goed doet. Iedereen moet jouw beslissingen respecteren. Je mag een huis waarvan jij eigenaar bent verhuren, verkopen, maar ook weggeven of afbreken. Men mag niets ondernemen waardoor je gehinderd wordt je eigendomsrecht vreedzaam uit te oefenen.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

13 Andere rechtsregels daarentegen hebben niets te maken met enige gedraging. Het zijn meestal regels die iets organiseren, zoals het aantal volksvertegenwoordigers (art. 63, § 1 Gw.) en senatoren (art. 67, § 1 Gw.), de soorten rechtbanken die worden opgericht (art. 156 Gw. en 157 Gw.) … We noemen ze daarom organieke regels.

Aanvullend of dwingend recht

14 Voor zowel gebiedende, verbiedende, toelatende als organieke regels is het van belang te weten of je deze regels moet naleven of ervan mag afwijken. Een onderscheid moet dus gemaakt worden tussen regels van aanvullend en van dwingend recht. 15 Dwingende bepalingen moeten nageleefd worden door elk rechtssubject. De wetgever laat hen geen keuze. Bij niet-naleving volgt een sanctie. Deze regels zijn van dwingend recht. VOORBEELD

Artikel 213 BW: Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht; zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd. In artikel 212 BW staat dat de rechten, verplichtingen en bevoegdheden van de echtgenoten geregeld worden door de bepalingen van dit hoofdstuk. Zij worden bovendien geregeld door de bepalingen betreffende het huwelijkscontract, welke niet mogen afwijken van de bepalingen van dit hoofdstuk. Echtgenoten mogen bijgevolg niet overeenkomen om niet samen te wonen.

Binnen het dwingend recht is er een verdere opdeling: – de regels die de openbare orde en de goede zeden aanbelangen (onder meer art. 2 BW, art. 161 BW); – de regels die sommige groepen zwakkere personen beschermen (onder meer art. 1596 BW). 16 In dit verband is de openbare orde het geheel van beginselen en voorschriften die de essentiële belangen van de staat of van de gemeenschap raken, of die in het privaatrecht de fundamentele rechtsgrondslagen leggen waarop de politieke, sociale, economische en morele orde van de maatschappij rust. Het gaat zodoende om de voorschriften die voor onze samenleving zo fundamenteel zijn dat ze beschermd dienen te worden. Het zal de rechter, het openbaar ministerie of andere vertegenwoordigers van het algemeen belang toekomen om de overtreding van deze regel te sanctioneren. VOORBEELD

Je kunt geen arbeidsovereenkomst sluiten waarin je belooft tot aan je dood bij dezelfde werkgever te blijven omdat dit in strijd is met een fundamenteel beginsel uit ons recht, namelijk de vrijheid van de persoon.

17 De goede zeden zijn de fundamentele principes van een in een bepaalde maatschappij algemeen aanvaarde moraal. Ook daartegen mogen de rechtsonderhorigen niet ingaan door hiervan afwijkende overeenkomsten te sluiten.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

VOORBEELD

De contracten in verband met prostitutie of overeenkomsten met een huurmoordenaar zouden zodoende nietig zijn.

Merk op dat deze regels in de loop van de tijd kunnen wijzigen. Denk bijvoorbeeld aan (het gebrek aan) kleding op het strand nu tegenover 50 jaar geleden, ongehuwd samenwonen, het homohuwelijk … 18 Ten slotte is er nog één groep van dwingende regels, met name deze waarmee de wetgever sommige zwakkere personen heeft willen beschermen. Deze rechtsregels moeten evenzeer nageleefd worden maar de sanctionering ervan hangt af van de vraag of de beschermde persoon de nietigheid vraagt. Als deze hier niet om vraagt, zal de rechter de overtreding van deze regels niet sanctioneren. Het gaat in concreto om de minderjarigen (art. 488 BW), de onbekwaamverklaarde geesteszieken (art. 488/1 en art. 489 BW), diegenen die onder invloed van dwaling of dwang een overeenkomst hebben afgesloten (art. 1110 BW en art. 1116 BW), de consument (art. VI.85 WER) enzovoort. Ook heel wat regels inzake (woning)huur en arbeidsovereenkomsten zijn voorbeelden van dwingend recht. 19 Daarnaast heeft de wetgever ook regels van aanvullend recht gecreëerd. Dat betekent dat ze voor de rechtssubjecten enkel gelden voor zover zij geen andere regeling getroffen hebben. Ze vullen de overeenkomst van de partijen aan als deze hier niets over bepaald hebben. Je hebt dus als rechtssubject de keuze om de aanvullende bepalingen van de wet te volgen of om een afwijkende overeenkomst te sluiten. VOORBEELD

Artikel 1651 BW: Indien bij het aangaan van de koop niets daaromtrent bedongen is, moet de koper betalen op de plaats en op het tijdstip voor de levering bepaald. Hieruit blijkt duidelijk dat de bepalingen met betrekking tot de plaats en het tijdstip van betaling van aanvullend recht zijn. De wet voorziet een standaardplaats en -tijdstip, namelijk de plaats en het tijdstip die van toepassing zijn bij de levering. Ze hoeven dan niets te doen. Ze mogen ook beslissen om bijvoorbeeld betalingsuitstel te verlenen.

20 Het onderscheid tussen deze twee soorten normen is zeer belangrijk. Wanneer rechtssubjecten immers tegen een regel van dwingend recht in, een andersluidende overeenkomst zouden afsluiten, dan wordt deze afwijking van het dwingend recht gesanctioneerd met de nietigheid van genoemde overeenkomst. Het is dus van praktisch belang te kunnen uitmaken welk voorschrift dwingend, en welk aanvullend van aard is.

Algemene of individuele normen

21 Als laatste kenmerk van de rechtsnormen dienen we nog te vermelden dat deze regels “algemeen” zijn. Zij gelden voor alle rechtssubjecten die zich in dezelfde feitelijke omstandigheden bevinden.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

22 Als een regel algemeen is, betekent dat ook dat in een aantal gevallen de wet vaag blijft zodat het aan de rechter is om te bepalen of de wet al dan niet van toepassing is. Zo spreekt de wet soms over een fout (daad waardoor schade wordt veroorzaakt: art. 1382 BW), soms over “zware schuld” (art. 18 W. Arbeidsovereenkomsten) en op andere plaatsen zelfs over een “kennelijk grove fout” (art. XX.225 WER). Het is aan de rechter om deze begrippen concreet in te vullen. Er zijn slechts weinig individuele normen die betrekking hebben op een bepaald rechtssubject. VOORBEELD

Normen die bijvoorbeeld een aanstelling in het parlement of als notaris betreffen.

2.3

Door de staat opgelegde of ontvangen en bekrachtigde normen 23 Waar meerdere mensen samenwerken, heeft men regels nodig om goed te kunnen functioneren. Dat geldt zowel in een kleine groep waar twee mensen samenwonen (het gezin), als in grotere entiteiten zoals een sportvereniging of een school. Het is dus zeker het geval in een staat waar miljoenen mensen samenleven. Het recht vormt het normenstelsel van de staat. 24 Een staat kan omschreven worden als een entiteit die beschikt over een bevolking, een grondgebied en een regering die gezag uitoefent en die bovendien soeverein en onafhankelijk is. Bovendien kunnen er op verschillende niveaus binnen de overheid regels uitgevaardigd worden. Zo zal de federale overheid regels uitvaardigen over de maximale intrestvoeten van een lening, kan de Vlaamse Gemeenschap de voorwaarden opleggen waaraan je moet voldoen om een diploma te krijgen, kan de gemeente sommige belastingen heffen … Aangezien de staat soeverein is, geldt het recht boven elk ander normenstelsel. 25 Wanneer wij nu vooropstellen dat het recht opgelegd is door de staat, dan betekent dat dat het merendeel der rechtsregels door de overheid uitgevaardigd is. De wet is voor de overheid het meest voor de hand liggende middel om normen uit te vaardigen. We bedoelen hier de wet in de ruime zin van het woord. Iedere rechtsregel die een norm inhoudt, valt onder deze noemer. VOORBEELD

Het Wetboek van de Belgische nationaliteit is een duidelijk normerende wet. In deze wet wordt bepaald welke personen in aanmerking komen voor het verkrijgen van de Belgische nationaliteit en welke voorwaarden er nageleefd moeten worden.

26 Sommige normen echter ontstaan door toedoen van de rechtssubjecten zelf, namelijk door gewoonte, en niet via de overheden. Om van een gewoonte te kunnen spreken moeten er twee elementen aanwezig zijn: een herhaaldelijke gedraging van rechtssubjecten en een door de overheid erkende of opgelegde sanctie. Hierbij kan het zijn dat de gewoonte ontstaat omdat de wet ergens onvolledig is en dat deze leemte opgevuld moet worden. De gewoonte kan ook ontstaan doordat zij de algemene regel concretiseert.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

VOORBEELD

Artikel 931 BW bevat de stelling dat een schenking slechts geldig is als er een notariële akte wordt opgesteld. Nochtans is het zo dat een handgift kan gebeuren zonder notariële akte en dat deze handgift algemeen als geldig beschouwd wordt. De twee noodzakelijke elementen zijn hier aanwezig: een herhaaldelijke gedraging van rechtssubjecten (van oudsher worden handgiften gedaan) en een door de overheid erkende sanctie (zij zijn geldig voor de overheid).

27 Daarnaast blijkt ten slotte dat er eveneens rechtsregels gecreëerd worden door de rechtspraak, doordat de rechterlijke macht op haar terrein een deel van de openbare macht uitoefent. VOORBEELD

Artikel 1382 BW bevat de juridische vertaling van een algemeen principe dat in verschillende gezegdes aan bod komt: “Wie het potje breekt, moet het betalen.” Elk van de juridische begrippen: fout, schade en oorzakelijk verband moest nochtans door de rechtspraak geïnterpreteerd worden. Deze interpretatie is nu vaststaande rechtspraak die als rechtsregel geldt. De betekenis van rechtspraak als rechtsbron bespreken we in het hoofdstuk ‘Bronnen van het recht’.

2.4

Afdwingbare normen 28 De rechtsregels hebben tot doel om een bepaald gedrag af te dwingen van rechtssubjecten. Meestal worden de rechtsregels vrijwillig nageleefd. Toch is het voor de overheid noodzakelijk om een systeem van afdwingbaarheid op te stellen. In een moderne maatschappij is het ontoelaatbaar dat de rechtssubjecten zelf instaan voor het afdwingen van de rechtsregels. Dit is de opdracht van de staat, die beschikt over het monopolie om geweld te gebruiken. Zodoende moet de staat én sancties voorzien, gesteld op het niet naleven van de rechtsnormen, én de nodige structuren organiseren die over de naleving van het recht oordelen en de sanctie eventueel uitvoeren (rechtbanken, politie, gevangenis). 29 Rechtssubjecten die hun verplichtingen niet vrijwillig nakomen, worden door de overheid gedwongen om deze alsnog na te leven. Deze gedwongen uitvoering is nochtans een moeilijke opdracht van de overheid. Iemand dwingen om iets te doen, is niet gemakkelijk en bovendien is het onzeker of de kwaliteit van de uitvoering nog aanvaardbaar is. VOORBEELD

Een aannemer die gedwongen wordt om een ruwbouw te plaatsen, is misschien niet erg gemotiveerd om die te plaatsen volgens de regels van de kunst. De bouwheer staat dan nog meer in de kou. Daarom is het mogelijk om wanneer de gedwongen uitvoering niet meer aangewezen is, een uitvoering bij equivalent te eisen. Dat is een louter pecuniaire sanctie waarbij de schade van de schuldeiser wordt vergoed. Daarnaast kunnen nog andere sancties opgelegd worden zoals het herstel in de vorige toestand, de ontbinding van de overeenkomst, dwangsommen …

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 2: Inleiding tot het recht: algemene inleiding

30 Deze herstellende beteugeling is kenmerkend voor het privaatrecht en dient dus om de schade te vergoeden. Worden er inbreuken gepleegd op strafrechtelijk sanctionerende regels, dan geldt een bestraffende beteugeling die van publiekrechtelijke aard is. Denk maar aan de verkeersboetes bij snelheidsovertredingen, gevangenisstraf bij moord …

2.5

Normen die de ordening van het maatschappelijke leven beogen 31 In tegenstelling tot de afdwingbaarheid is de ordening van het maatschappelijke leven het wezenlijke kenmerk van het recht dat het onderscheidt van alle andere normen voor menselijk gedrag. 32 De mens is een individueel én sociaal wezen: – individueel omdat hij in eerste instantie zo veel mogelijk van zijn eigen materiële en geestelijke aspiraties tracht te bereiken, waardoor hij in conflict komt met zijn medeburgers, die, elk voor zich, dezelfde doeleinden nastreven; – sociaal omdat de mens voor het bereiken van zijn zelfontwikkeling, de anderen nodig heeft. De taak van het recht ligt in het scheppen van orde. Het moet verhinderen dat de ‘wet’ van de sterkste geldt. Stel je maar eens voor dat er geen verkeersreglement zou zijn! Het recht garandeert elke burger de mogelijkheid om zijn individuele betrachtingen na te streven. Het moet ook die openbare diensten inrichten die de gemeenschap aan de burgers moet geven en waarvoor het privé-initiatief ongeschikt is (bv. rechtspraak). 33 We kunnen ons afvragen of het recht rechtvaardig moet zijn. Een rechtsorde die door het merendeel der rechtssubjecten als onrechtvaardig ervaren zou worden, zou geen lang leven beschoren zijn. Bij een keuze tussen rechtvaardigheid of orde zal het recht evenwel voor dit laatste streefdoel kiezen. VOORBEELD

Verjaring kan principieel onrechtvaardig zijn maar is omwille van rechtszekerheid te verantwoorden. Rechtszekerheid betekent dat de rechtssubjecten mogen verwachten hoe een rechtsregel zal toegepast worden, waardoor er stabiliteit in de rechtsbetrekkingen heerst.

Daaruit blijkt reeds dat ordening het hoofddoel van het recht is. Een juridisch probleem zal dus in principe rechtmatig, d.i. volgens het toepasselijke recht, opgelost worden.

2.6 Casus 1 In het interne reglement van een voetbalvereniging staat dat je wordt uitgesloten als je in een bepaald seizoen twee of meerdere keren niet naar de training komt zonder te verwittigen. Is dit een voorbeeld van een rechtsregel? Waarom (niet)? Pas de kenmerken van het objectief recht hierop toe (indien mogelijk).

Academiejaar 2020-2021

3 Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

Algemeen Uit het vorige hoofdstuk is reeds gebleken dat het recht een grote verscheidenheid van regels kent. Elke rechtstak heeft ook een aantal eigen principes. Een bewijs daarvan zijn onder meer de verschillende soorten rechtbanken die elk hun specialiteit hebben. Een indeling van het objectief recht dringt zich dan ook op.

Privaatrecht â€“ Publiekrecht 1 Traditioneel maakt men een onderscheid tussen privaatrecht en publiekrecht. Er zijn andere indelingen mogelijk maar deze zijn niet algemeen toepasselijk. We vermelden bij wijze van voorbeeld het onderscheid tussen patrimoniale en extrapatrimoniale rechten. 2 Tot het publiekrecht behoren de objectieve rechtsnormen die het algemeen belang betreffen. Dit deel van het recht regelt de inrichting, organisatie en werking van de staat, zijn onderdelen en organen, en bepaalt de rechtsbetrekkingen van de staat, zijn onderdelen en organen tegenover elkaar, de burgers, de andere staten en internationale rechtspersonen. Telkens moet ervan uitgegaan worden dat in het publiekrecht het openbaar gezag aan bod komt en toegepast wordt. 3 Het privaatrecht daarentegen heeft betrekking op private belangen. Het ordent de rechtsverhoudingen tussen burgers onderling (natuurlijke personen en privaatrechtelijke rechtspersonen), en tegenover publiekrechtelijke rechtspersonen, indien deze laatste op voet van gelijkheid met de burgers en dus niet als dragers van (een deel van) het staatsgezag aan het rechtsverkeer deelnemen. VOORBEELD

Als de gemeente een stuk grond koopt dan behoort deze rechtshandeling tot het privaatrecht. Zij treedt dan niet op als behoeder van het algemeen belang, maar wel als rechtssubject. Verwerft ze het eigendomsrecht door toepassing van de onteigeningsprocedure, dan behoort de handeling tot het publiekrecht. Onteigening gebeurt immers slechts indien het algemeen belang dit vereist. Alleen de overheid heeft immers het prerogatief om de speciale procedure van de onteigening toe te passen (art. 16 Gw.).

4 Een scherpe scheiding tussen publiek- en privaatrecht is niet te trekken. Sommige rechtstakken vertonen kenmerken van beide categorieĂŤn en worden eerder op grond van een gradueel dan wel van een intrinsiek verschil als publiek- of privaatrechtelijk geklasseerd. Andere takken kunnen zelfs helemaal niet gecatalogeerd worden: zij hebben werkelijk een gemengd karakter.

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

2.1

Het publiekrecht 5 Tot het publiekrecht behoren het grondwettelijk recht, het administratief recht, het strafrecht, het sociale zekerheidsrecht en het fiscaal recht. 6 Het grondwettelijk of constitutioneel recht is het recht dat de regels omvat die de vestiging, de structuur en de uitoefening van het soevereine gezag betreffen. Het regelt de inrichting van de staatsmachten, hun onderlinge verhoudingen en de grondrechten die aan de burgers zijn toegekend. Het Belgisch constitutioneel recht ligt hoofdzakelijk in de Grondwet maar ook in een aantal bijzondere wetten zoals de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen (BS 15 augustus 1980). 7 Het administratief recht (of bestuursrecht) omvat de regels betreffende de inrichting en de werking van de organen van de uitvoerende macht (de regering, de ambtenaren), waarvoor de principes in het grondwettelijk recht zijn neergelegd. Het bepaalt hoe de staat en zijn onderverdelingen (provincies, gemeenten, openbare instellingen) functioneren. De overheid fragmenteert deze rechtstak in verschillende deelmateries waarin zij meer en meer zeggenschap en procedures uitwerkt. Het administratief recht is de laatste jaren uitgebreid met diverse rechtstakken. Materies zoals onteigening en ruimtelijke ordening en stedenbouw behoren traditioneel tot deze tak van het recht. Het invoeren van het systeem van vergunningen is hier van groot belang, in die zin dat op deze manier de overheid vooraf kan uitmaken of een bepaald bouwwerk toelaatbaar is. Zij hanteert hierbij criteria van algemeen belang. Andere onderdelen van het administratief recht zijn het milieurecht, het energierecht, het recht op het natuurbehoud, het ambtenarenrecht, het mediarecht en het onderwijsrecht. Het bepaalt tevens de rechtsbescherming die de particulier kan inroepen ten overstaan van handelingen van het bestuur. Hiertoe is een speciale administratieve rechtbank ingevoerd op basis van artikel 160 Gw., namelijk de Raad van State (Gecoördineerde wetten op de Raad van State van 12 januari 1973, BS 21 maart 1973). 8 Het strafrecht bestaat uit twee takken: het materiële en het formele strafrecht. 9 Het materiële strafrecht beschrijft de strafbare feiten (= misdrijven) en de eraan verbonden straffen (art. 7 Sw.). Afhankelijk van de zwaarte van het strafbaar feit onderscheidt het Belgisch Strafwetboek drie soorten misdrijven: – de overtredingen worden beteugeld met een politiestraf nl. een gevangenisstraf van 1 tot 7 dagen (art. 28 Sw.), een werkstraf van 20 tot 45 uren (art. 37quinquies, § 2 Sw.) en een geldboete van ten minste 1 EUR en ten hoogste 25 EUR (art. 38, eerste lid Sw.); – de wanbedrijven worden gesanctioneerd met een correctionele straf nl. een gevangenisstraf van ten minste 8 dagen en ten hoogste 40 jaar (art. 25 Sw.), een werkstraf van meer dan 45 uren en ten hoogste 300 uren (art. 37quinquies, § 2 Sw.) en een geldboete van ten minste 26 EUR (art. 38, tweede lid Sw.); – de misdaden worden bestraft met criminele straffen nl. opsluiting (art. 8-9 Sw.) of hechtenis (voor politieke misdrijven art. 10-11 Sw.) allebei levenslang of tijdelijk, maar ten minste 5 jaar en niet langer dan 40 jaar en een geldboete van ten minste 26 EUR.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

De laatste jaren zijn er diverse alternatieve straffen in het Strafwetboek ingevoegd. Zo kan de rechter de veroordeelde met een gevangenisstraf van ten hoogste één jaar onder elektronisch toezicht plaatsen via een enkelband (art. 37ter Sw.). In bepaalde gevallen kan de politierechtbank of de correctionele rechtbank een probatiestraf uitspreken (van minstens 6 maanden tot ten hoogste 2 jaar). Die bestaat uit de verplichting om tijdens de probatietermijn bijzondere voorwaarden na te leven (art. 37octies Sw.). VOORBEELD

Mogelijke voorwaarden die de rechter kan uitspreken zijn: een therapie volgen, een baan zoeken, geen alcohol of drugs gebruiken, niet langer contact met het slachtoffer hebben, een opleiding volgen, de verplichting een vorming te volgen, het verbod om bepaalde plaatsen te bezoeken, het slachtoffer vergoeden ...

Naast de hierboven vermelde hoofdstraffen kan de rechter bijkomende straffen opleggen. Zo kunnen de zaken waarmee een misdrijf werd gepleegd of de vermogensvoordelen die het misdrijf heeft opgeleverd verbeurdverklaard worden. (art. 42 Sw.). De veroordeelde kan in sommige gevallen ontzet worden van het recht om: – openbare ambten te vervullen; – verkozen te worden en/of om te kiezen; – voogd, curator of bewindvoerder te zijn (art. 31 Sw.). De rechter kan rechtspersonen verbieden hun werkzaamheden verder te zetten of verplichten om één of meer inrichtingen te sluiten (art. 36-37 Sw.). De rechter kan ook bevelen dat het vonnis of arrest bekendgemaakt moet worden (art. 37bis Sw.). Uit het vorige blijkt dat de meeste straffen en strafbare feiten opgesomd worden in het Strafwetboek. Daarnaast zijn er ook diverse wetten die strafbare handelingen en de eraan verbonden straffen voorschrijven. In boek XV WER vinden we een volledige titel 3 (art. XV.69131/2 WER) met strafrechtelijke bepalingen. 10 Naast het materiële strafrecht is er ook het formele strafprocesrecht. Dat bevat de regels over de wijze waarop een onderzoek naar eventuele misdrijven gevoerd moet worden, hoe de procedure voor de bevoegde rechtbank verloopt, en op welke wijze de uitgesproken straffen dienen uitgevoerd. Dat alles vinden we in het Wetboek van Strafvordering. Om de burgers tegen mogelijke willekeur te beschermen, steunt het strafrecht op een aantal onaantastbare principes. Niemand kan een veroordeling oplopen voor een daad waarvoor – toen zij gepleegd werd – nog geen wettelijke straf voorzien was: geen misdrijf en geen straf zonder wet! Dat kan dus alleen door de wetgevende macht. Dat is wat men verstaat onder het legaliteitsbeginsel. Dat dit fundamentele principes zijn, blijkt uit het feit dat we ze niet alleen terugvinden in artikel 2, eerste lid Sw., maar ook in artikel 14 Gw. We vinden ze ook terug in diverse verdragen die België mee heeft goedgekeurd, zoals artikel 7 EVRM. 11 Het fiscaal recht is het geheel van regels betreffende het heffen en innen van belastingen. De belastingen zijn door de staat eenzijdig opgelegde heffingen. Zij worden verdeeld in directe en indirecte belastingen. De eerste categorie slaat op een min of meer voortdurende toestand der personen (bv. inkomstenbelasting). De laatste soort daarentegen treft gebeur-

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

tenissen van toevallige of voorbijgaande aard (bv. erf- en registratiebelasting, btw). Ook hier geldt het legaliteitsbeginsel (art. 170 Gw.).

2.2 Het privaatrecht 12 Het privaatrecht, dat de verhoudingen tussen de burgers regelt, kunnen we indelen in burgerlijk recht en internationaal privaatrecht. Het ondernemings- en economisch recht, het vennootschapsrecht en het gerechtelijk recht hebben ook een aantal regels die aanleunen bij het privaatrecht maar zij moeten eerder als ‘gemengd’ worden beschouwd. 13 Het burgerlijk recht is het “gemeen” privaatrecht: het is gemeenschappelijk voor alle burgers, zonder onderscheid. Het ligt hoofdzakelijk neergeschreven in het Burgerlijk Wetboek en regelt de courante verhoudingen tussen mensen. Het Burgerlijk Wetboek bestaat uit drie boeken. Boek I regelt het personen- en familierecht. Boek II bevat normen over goederen en de verschillende beperkingen van het eigendomsrecht, zoals onder meer het vruchtgebruik en de erfdienstbaarheden. Boek III bepaalt op welke wijze eigendom verkregen wordt, bijvoorbeeld door erfenissen of contracten. Het burgerlijk recht is momenteel in volle evolutie. Er komt op korte termijn een volledig nieuw Burgerlijk Wetboek, waarbij o.a. het verbintenissenrecht, het goederenrecht enz. grondig aangepast zullen worden. De wet van 13 april 2019 tot invoering van een Burgerlijk Wetboek en tot invoeging van boek 8 ‘Bewijs’ in dat Wetboek geeft alvast aan dat er een Burgerlijk Wetboek wordt ingevoerd dat uit 9 boeken bestaat, met name: – Boek 1: Algemene bepalingen – Boek 2: Personen-, familieen relatievermogensrecht – Boek 3: Goederen – Boek 4: Nalatenschappen, schenkingen en testamenten – Boek 5: Verbintenissen – Boek 6: Bijzondere overeenkomsten – Boek 7: Zekerheden – Boek 8: Bewijs – Boek 9: Verjaring De invoering van dit nieuw Burgerlijk Wetboek gebeurt op 1 november 2020. Vanaf dan zal het nu nog bestaande Burgerlijk Wetboek het opschrift ‘oud Burgerlijk Wetboek’ krijgen. 14 In de rechtsleer worden de volgende rechtstakken vernoemd als onderdeel van het burgerlijk recht: – Het personenrecht is het geheel van regels met betrekking tot de persoon als enkeling in de maatschappij. Onderdelen die hierbij horen zijn de naamgeving, het opmaken van aktes van de burgerlijke stand en de bekwaamheid van personen. Deze materie vind je grotendeels in boek I van het Burgerlijk Wetboek. – Het goederenrecht bevat de regels die de verhouding van rechtssubjecten ten aanzien van rechtsobjecten behandelt. Het meest volledige zakelijk recht is het eigendomsrecht, maar verder is er ook het vruchtgebruik, de mede-eigendom … Deze regels vind je grotendeels terug in boek II van het Burgerlijk Wetboek.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

– Het familierecht regelt de verhoudingen van personen die met elkaar verwant zijn (via het huwelijk, wettelijke samenwoning of via geboorte). Hiermee is duidelijk dat onderwerpen als afstamming, ouderlijk gezag, huwelijk en echtscheiding tot deze rechtstak behoren. De regels hiervan vind je grotendeels terug in boek I van het Burgerlijk Wetboek en boek III wat de wettelijke samenwoning betreft. – Het familiaal vermogensrecht groepeert twee onderdelen: enerzijds het erfrecht, de schenkingen en testamenten en anderzijds het huwelijksvermogensrecht. Het bevat de regels die van toepassing zijn op de vermogens, de goederen van echtgenoten tijdens en na het huwelijk en de regels die van toepassing zijn wanneer iemand overlijdt. Deze rechtstakken vind je terug in boek II en III van het Burgerlijk Wetboek. – Het verbintenissenrecht beschrijft de diverse wijzen waarop vrijwillig aangegane verplichtingen ontstaan en tenietgaan en welke gevolgen deze met zich meebrengen. Deze regels vinden we terug in titel III van boek III. – De meest voorkomende contracten (koop, huur, lening) zijn door de wetgever verder in voornamelijk aanvullende regels uitgewerkt om problemen door gebrek aan uitdrukkelijke overeenkomsten tussen partijen te voorkomen. De benoemde contracten worden behandeld in boek III vanaf titel VI van het Burgerlijk Wetboek. 15 Het internationaal privaatrecht regelt voor grensoverschrijdende gevallen de bevoegdheid van de Belgische rechters en de aanwijzing van het toepasselijk recht. VOORBEELD

Een Belg huwt een Spaanse schone, aan boord van een Italiaanse boot, varende in de Griekse territoriale wateren. Zullen het huwelijk en zijn gevolgen volgens Belgisch, Spaans, Italiaans of Grieks recht geregeld worden? Zo’n situatie kan aanleiding geven tot ‘wetsconflicten’ of collisie.

Elke staat heeft zijn eigen internationaal privaatrecht (IPR) dat de collisieregels bevat. Deze bepalen volgens welk intern recht een conflict opgelost moet worden. Het IPR is dus slechts ‘internationaal’ in de mate dat de betrokken rechtsverhouding aanknopingspunten heeft met meer dan één rechtsorde. De regeling zelf is zuiver nationaal recht. Elke staat heeft dus zijn eigen ‘internationaal privaatrecht’, wat in de praktijk soms tot onoplosbare tegenstrijdigheden kan leiden. Zo kunnen in twee staten verschillende regelingen gelden inzake het verkrijgen van de nationaliteit, waardoor een persoon een dubbele nationaliteit kan verwerven. Dit kan meebrengen dat deze persoon onder twee verschillende belastingstelsels valt, tweemaal politieke rechten kan uitoefenen enzovoort. Voor deze en andere aspecten van het internationaal privaatrecht werden daarom internationale verdragen gesloten die het internationaal privaatrecht ten dele uniformiseren, zoals het Verdrag van Den Haag uit 1930 en het Verdrag van Rome van 19 juni 1980. Verdragen hebben voorrang op het nationale recht. Als voornaamste IPR-bronnen kunnen vermeld worden: de nationale en internationale gewoonten, internationale verdragen en rechtspraak. In België is er een Wetboek van Internationaal Privaatrecht.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

2.3 Enkele ‘gemengde’ takken 16 Sommige takken van het objectief recht kunnen niet zonder meer onder het publiek- of privaatrecht gerangschikt worden, omdat zij (of hun onderdelen) kenmerken vertonen van beide categorieën. 17 Zo is er vooreerst het ondernemings- en economisch recht. Dat bevat een aantal regels die nauw aansluiten bij het publiekrecht waarbij het ingrijpen van de overheid op het economisch leven geregeld wordt. Het bevat normen in verband met prijsbeleid, strijd tegen economisch machtsmisbruik en dergelijke. Economisch recht ordent dus de aan de vrije mededinging onttrokken economische verhoudingen. In die zin treedt de overheid op als beheerder van het algemeen belang omdat de zuivere toepassing van het liberalisme ongelijkheid tussen de ondernemers tot gevolg zou hebben. Het regelt daarnaast de vrije rechtsbetrekkingen in verband met ondernemers. Voor de rechtsverhoudingen waarvoor het ondernemingsrecht niet in een afwijkende regeling voorziet, blijft voor ondernemers het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Zo beschouwd sluit het ondernemingsrecht nauw aan bij het privaatrecht. We vinden deze regels voornamelijk terug in het Wetboek van Economisch Recht. Het ondernemings- en economisch recht staat onder toenemende invloed van het Europees recht. VOORBEELD

Boek VI van het Wetboek van economisch recht, dat handelt over de marktpraktijken en consumentenbescherming, is sterk gebaseerd op richtlijn 2005/29/EG van 11 mei 2005, betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt (Pb. L. 149). De wet bevat een reeks strafsancties (art. XV.83-86) en de mogelijkheid voor de overheid om inbreuken op die wet op te sporen en vast te stellen (Boek XV, Titel 1). Dat zijn de publiekrechtelijke kenmerken. Anderzijds regelt de wet ook de verhouding tussen de onderneming en de consument, wat privaatrechtelijke kenmerken zijn. Als bijvoorbeeld, de verkoper een goed ongevraagd naar de consument stuurt, mag de consument het goed houden zonder ervoor te betalen.

18 Het vennootschapsrecht is sinds enkele jaren een afzonderlijke rechtstak. Het regelt de oprichting, structuur, werking en verantwoordelijkheden van vennootschappen en hun organen. De wetten met betrekking tot vennootschappen werden op een gestructureerde wijze samengevoegd in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. 19 De regels betreffende de organisatie van de rechterlijke macht, de bevoegdheid der rechtbanken en de rechtsplegingsprocedure in verband met privaatrechtelijke geschillen vormen samen het burgerlijk procesrecht. Het burgerlijk procesrecht is publiek, voor zover het de organisatie en bevoegdheid van de rechterlijke macht regelt en privaat voor wat de spelregels betreft volgens dewelke de rechtssubjecten via de rechtbank hun subjectieve rechten verdedigen. Het wordt gedeeltelijk door de Grondwet, maar hoofdzakelijk door het Gerechtelijk Wetboek geregeld.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

20 Het sociaal recht bestaat uit twee takken: het arbeidsrecht en het socialezekerheidsrecht. Het eerste is samengesteld uit de normen die de individuele en collectieve relaties tussen werknemers en werkgevers regelen, voor zover het gaat over prestaties geleverd in ondergeschikt dienstverband. Het individuele arbeidsrecht betreft de relatie van werkgever tot werknemer en is privaatrechtelijk van aard. Het omvat normen in verband met arbeidsovereenkomst, zondagsrust ... De verhoudingen tussen de werkgevers en werknemers als groep vormen het voorwerp van het collectief arbeidsrecht. Dat bevat voorschriften over de syndicale vrijheid, de vakorganisaties, de ondernemingsraden, de paritaire comités, de staking enzovoort. Het socialezekerheidsrecht bevat de regels waarbij de overheid als behoeder van het algemeen belang sociale maatregelen voorziet waar de burgers in onze welvaartsstaat kunnen van genieten. De rechten waar de rechtssubjecten kunnen van genieten zijn onderworpen aan duidelijke procedures en vaststaande reglementen. Het bestaat uit de rechtsregels waardoor op grond van allerlei technieken en solidariteit alle aangeslotenen beschermd worden tegen de risico’s van het leven. Hieronder vallen: de regeling van arbeidsongevallen, ziekte, werkloosheid, pensioen enzovoort. Het sociaal recht heeft dus een gemengd karakter: het arbeidsrecht is, hoewel dwingend, overwegend privaatrechtelijk; het socialezekerheidsrecht daarentegen is publiekrechtelijk. De regels met betrekking tot het sociaal recht vinden we verspreid in diverse wetten (onder meer de wet van 3 juli 1978 betreffende de arbeidsovereenkomsten) en koninklijke besluiten (onder meer het Koninklijk Besluit van 28 mei 2003 betreffende het gezondheidstoezicht op de werknemers) maar ook in cao’s.

Supranationaal recht versus nationaalrecht 21 De vorige indeling behandelde enkel het nationaal recht dat de rechtsregels bevat die tot stand komen zowel door het wetgevend optreden van de federale overheid als van de regionale overheden (gemeenschappen en gewesten) en de ondergeschikte besturen (provincies en gemeenten). In onze globale economie kan het moeilijk anders of er ontstaan ook regels die de grenzen van een staat overschrijden. We hebben dan te maken met supranationaal recht. 22 Het internationaal publiekrecht of volkenrecht wordt gevormd door de rechtsnormen die de verhoudingen ordenen tussen de staten onderling en tegenover de andere tot het internationaal rechtsverkeer toegelaten rechtssubjecten (zoals de internationale en supranationale organisaties als UNO, NATO, EU) en die de structuur en bevoegdheden van deze organisaties regelen. In de loop van de 20ste eeuw zijn geleidelijk aan internationale politieke instellingen gecreëerd die de bevoegdheid hebben gekregen zelf rechtsregels tot stand te brengen. Binnen het internationaal publiekrecht zien we de opkomst van nieuwe rechtstakken zoals het Europees recht. Bijzonder hieraan is dat dit recht niet enkel de verhouding tussen de lid-

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

staten van de Europese Unie en de verhoudingen tussen de Europese instellingen regelt (zoals beschreven in het Verdrag tot oprichting van de Europese Gemeenschap van 25 maart 1957), maar dat de lidstaten een deel van hun bevoegdheden hebben afgestaan aan de EU. De EU kan zelf regels uitvaardigen die de verhouding tussen onderdanen van de lidstaten en de Europese instellingen en zelfs zuiver privaatrechtelijke verhoudingen tussen onderdanen van de lidstaten regelen. Aldus is een deel van het Europees recht privaatrecht. Deze regels hebben de vorm van verordeningen, richtlijnen, besluiten, aanbevelingen en adviezen (art. 249 EG-Verdrag). Internationaal Grondwettelijk recht

Publiekrecht Nationaal

Administratief recht Strafrecht Fiscaal recht

Internationaal Objectief recht

Privaatrecht

Burgerlijk recht Nationaal IPR Ondernemings- en Economisch recht Burgerlijk procesrecht

Gemengd

Sociaal recht Vennootschapsrecht

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

Objectief recht versus subjectief recht 23 Tot hiertoe hebben we een indeling gemaakt van het objectieve recht, namelijk van de rechtsregels die op algemene, abstracte wijze geformuleerd zijn. Dat betekent dat de regels voor álle personen (of rechtssubjecten) van toepassing zijn. VOORBEELD

Op grond van artikel 1654 BW hebben alle onbetaalde verkopers het recht om, ten nadele van de nalatige kopers, de ontbinding van het contract te vorderen. Precies omwille van hun algemene draagwijdte worden de rechtsregels daarom ‘objectieve’ normen genoemd, en het recht als geheel van deze normen, het ‘objectief recht’.

24 Het is duidelijk dat elke objectieve rechtsregel uiteindelijk dient om een concreet probleem te regelen. De algemeen geformuleerde regel zal immers op bepaalde personen van toepassing zijn. Daardoor komen deze in een of andere rechtsbetrekking terecht, zodat zij werkelijke rechten en/of plichten krijgen ten aanzien van andere personen. VOORBEELD

De heer X die een goed verkocht aan mevrouw Q, maar de afgesproken som geld niet ontvangt, heeft het recht om, op grond van artikel 1654 BW, de ontbinding van het contract te vragen. Deze bevoegdheid van de heer X is het subjectieve recht dat hij put uit de objectieve norm van artikel 1654 BW

Het subjectieve recht is dus het objectieve recht beschouwd in de persoon van het rechtssubject in het voordeel van wie men regelingen treft; het is de individualisering van de rechtsregel. Je kunt het subjectieve recht als het ‘toegepaste objectieve recht’ beschouwen.

4.1

Publieke subjectieve rechten 25 De publieke subjectieve rechten zijn die welke voortvloeien uit het objectieve publiekrecht. Zij bestaan in hoofde van de publiekrechtelijke rechtspersonen (staat, provincie, RSZ …). Deze hebben het recht het bestuur waar te nemen, belastingen te heffen, strafvervolgingen in te stellen enzovoort. 26 Natuurlijke personen hebben publieke subjectieve rechten, zoals het politieke recht om mee te doen aan verkiezingen (als kandidaat en kiezer), om lid te zijn van een jury, om soldaat te zijn …

4.2

Burgerlijke subjectieve rechten 27 De burgerlijke subjectieve rechten daarentegen volgen uit diverse takken van het privaatrecht. Zij worden traditioneel onderverdeeld in vermogensrechten en persoonlijkheidsrechten. 28 De vermogensrechten van elke persoon maken deel uit van zijn vermogen en hebben een geldwaarde. Het vermogen van een persoon is immers het geheel van de in geld uitgedrukte rechten en plichten. De rechten maken het actiefelement van het vermogen uit, de schulden het passief.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

De vermogensrechten tellen drie subgroepen: de vorderingsrechten, de zakelijke en de intellectuele rechten. 29 De vorderingsrechten bestaan hierin dat een persoon (de schuldeiser) van een of meer bepaalde andere personen (de schuldenaar) een prestatie mag eisen. Deze prestatie ligt in een doen, een geven of een niet-doen door de schuldenaar. VOORBEELD

Een werkgever heeft het subjectieve recht – een vorderingsrecht – om van de arbeider een ‘doen’ (de arbeid) te eisen; deze laatste mag daardoor van zijn werkgever een ‘geven’ (betaling van loon) vragen.

30 De zakelijke rechten zijn subjectieve rechten waardoor een persoon een algemene of een bepaalde bevoegdheid over een zekere zaak krijgt. Alle andere personen moeten dit recht eerbiedigen. Zij mogen de titularis niet storen in de uitoefening ervan. VOORBEELDEN

Het eigendomsrecht (algemene bevoegdheid), het vruchtgebruik, de erfdienstbaarheden (bepaalde bevoegdheid).

31 Als laatste groep van vermogensrechten zijn er de intellectuele rechten. Hierdoor heeft de schepper van een artistieke, literaire of industriële nieuwigheid recht op bescherming van zijn creatie. Het zijn onder meer auteursrechten, octrooien en merken. Sommigen beschouwen de intellectuele rechten als een eigendomsrecht op onstoffelijke goederen, en klasseren ze daarom bij de zakelijke rechten. Alle soorten vermogensrechten hebben als gemeenschappelijk kenmerk dat zij een financiële waarde vertegenwoordigen, en het voorwerp van een overeenkomst kunnen vormen. Dat laatste betekent dat de houder van zulke subjectieve rechten ze kan vervreemden, verhuren enzovoort. 32 De persoonlijkheidsrechten (sensu lato) vormen de tweede groep van burgerlijke subjectieve rechten. Zij zijn extrapatrimoniaal, hetgeen betekent dat zij geen deel van het vermogen vormen en dus geen geldelijke waarde hebben. Typisch voor de persoonlijkheidsrechten is dat zij niet het voorwerp van een overeenkomst mogen uitmaken. We verdelen deze categorie in twee subgroepen: de persoonlijkheidsrechten sensu stricto, en de familierechten. – Tot de eerste groep behoren de subjectieve rechten die elk individu kan doen gelden tegenover alle anderen in verband met zijn fysieke, morele en psychische integriteit. Hieronder vallen onder meer de mensenrechten (leven, lichamelijke integriteit, eer, meningsuiting, onderwijs). – De familierechten zijn de subjectieve rechten waarover een natuurlijke persoon beschikt als lid van de familie waartoe hij behoort of die hij zal stichten: het recht om te huwen en te scheiden, rechten als echtgenoot, ouder en kind.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

Burgerlijke rechten

Persoonlijkheidsrechten sensu lato

Vermogensrechten

Zakelijke rechten

Vorderingsrechten

Intellectuele rechten

Familierechten

Persoonlijkheidsrechten sensu stricto

33 Het belang van het onderscheid tussen politieke rechten en burgerlijke rechten ligt in de bevoegdheid van de rechtbanken. In principe zijn de gewone rechtbanken en hoven bevoegd voor het oplossen van alle geschillen, maar voor politieke rechten kan de wet een speciale rechtbank oprichten (art. 145 Gw.), hetgeen ook gebeurd is, namelijk de Raad van State.

4.3

Rechtsmisbruik 34 Het bezit van bepaalde subjectieve rechten betekent nog niet dat men deze onbeperkt mag aanwenden. De rechtspraak heeft een belangrijke rem ingevoerd voor het gebruiken van subjectieve rechten door de figuur van het rechtsmisbruik. 35 Het verbod tot toepassen van rechtsmisbruik wordt als een algemeen rechtsbeginsel beschouwd. Rechtsmisbruik kan zich uiten: – doordat men zijn recht uitoefent met de bedoeling anderen te schaden; – doordat men zijn recht uitoefent zonder enig nut of redelijk belang voor zichzelf; – doordat men verschillende manieren heeft om zijn recht uit te oefenen en die manier kiest die het schadelijkst is voor de andere; – doordat men zware schade toebrengt aan een ander terwijl men slechts een gering voordeel voor zichzelf heeft (onevenredigheidscriterium). VOORBEELD

Na 20 jaar wil ik een bijkomende garage bouwen. Als ik de werken wil aanvatten, blijkt dat het huis van mijn buur 30 cm op mijn grond staat. De onschendbaarheid van eigendom indachtig, daag ik mijn buur voor de rechtbank om zijn huis te laten afbreken. De rechtbank oordeelt dat de schade die hierdoor aan mijn buur wordt aangebracht, onevenredig groot is ten opzichte van het voordeel dat ik uit de afbraak verkrijg. De rechter beslist dat het huis mag blijven staan maar dat mijn buur de waarde van de grond die hij van mij heeft ingepalmd moet terugbetalen.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 3: Inleiding tot het recht: indelingen van het recht

Materieel versus formeel recht 36 We kunnen nog een andere indeling gebruiken, namelijk volgens het criterium materieel of formeel recht. 37 Het materieel recht bevat daarbij de regels die rechten en plichten opleggen. VOORBEELDEN

De regels die bepalen wie welk deel van een erfenis verkrijgt (het materieel erfrecht) of de regels die het belastbaar inkomen bepalen en daaruit het verschuldigde bedrag aan belasting bepalen (materieel fiscaal recht).

38 Het formeel recht geeft aan hoe de naleving van het materieel recht verzekerd kan worden. Formeel recht is dus dat deel van het recht dat de spelregels bepaalt wat er moet gebeuren bij niet-naleving van het materieel recht opdat het recht gehandhaafd wordt. VOORBEELD

Je slaagt er niet in om samen met je mede-erfgenamen de erfenis te verdelen. In dat geval bestaat er een procedure die je moet naleven om tot een vereffening-verdeling te komen. Zo dien je aan de rechtbank te vragen om een notaris aan te stellen, die dan op zijn beurt een hele procedure dient na te leven.

5.1 Casus 1 Op 21 maart 2018 bevalt Carine Dhont van een flinke zoon Jan. Aangezien Carine al lang gescheiden (1) is van de vader van Jan, krijgt Jan haar familienaam (2). Vanaf de geboorte heeft Carine recht op kinderbijslag (3). Ze heeft ook recht op alimentatiegeld (4) van haar ex-echtgenoot. Omdat die dat echter systematisch nalaat te betalen, dient Carine een klacht in met burgerlijke partijstelling (5) bij de rechtbank. Uiteindelijk krijgt ze gelijk: haar ex-echtgenoot wordt veroordeeld tot een gevangenisstraf van acht dagen op grond van het misdrijf van familieverlating (6). In welke rechtstak horen de onderstreepte feiten thuis? Licht kort toe.

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

4 Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

Inleiding 1 Bij de bronnen van het recht moeten we een onderscheid maken tussen de materiële en de formele bronnen. 2 Bij de materiële rechtsbronnen gaan we op zoek naar de inspiratiebron die de inhoud van de rechtsregels bepaalt. Waarom is de meerderjarigheid op 18 jaar gebracht terwijl men vroeger 21 jaar moest zijn? Waarom staat in het verkeersreglement dat we rechts moeten rijden? Waarom moeten we de zondag niet werken? ... Zo kunnen volgende factoren vermeld worden: – Uitwendige factoren zoals biologische feiten, geografische, klimatologische, economische en etnografische factoren, sociologische en economische gegevens. VOORBEELD

Dat meisjes volgens het vroegere burgerlijk recht mochten huwen vanaf 15 jaar en jongens pas vanaf 18 jaar, kan verklaard worden door het biologische gegeven dat meisjes vroeger seksueel rijp zijn dan jongens.

– Rationele en intellectuele factoren: de zeden, godsdienst, opvattingen van de bevolking. VOORBEELD

De zondagsrust is geïnspireerd op de godsdienst. Dat men niet mag doden kan eveneens gebaseerd zijn op godsdienstige overwegingen maar kan eveneens gebaseerd worden op de algemene moraal (ook een atheïst vindt dat doden niet mag).

– Gewoonten en gebruiken: een rechtsnorm kan bijvoorbeeld een reeds bestaande gewoonte overnemen. Let wel: de gewoonte kan ook een formele rechtsbron zijn. VOORBEELD

Een groot deel van het volkenrecht is gebaseerd op gewoonten.

– Juridische inspiratiebronnen: rechtsleer, rechtspraak, de rechtsgeschiedenis en de rechtsvergelijking.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

VOORBEELD

Dat men de schade moet vergoeden die men heeft aangericht, is een principe dat al eeuwen oud is. Men spreekt trouwens over de aquiliaanse aansprakelijkheid.

– De (ideologische) wil van diegenen die de norm vormen. VOORBEELD

Het is niet toevallig dat de euthanasiewet en de abortuswet er gekomen zijn met liberalen in de regering, terwijl de snel-Belg-wet een meer sociale grondslag heeft.

3 Het werkelijke voorwerp van dit hoofdstuk vormen echter de formele bronnen van het recht. Bij de formele rechtsbronnen zoeken we de reden waarom sommige regels als rechtsregels te beschouwen zijn. Het gaat met andere woorden over de vorm waaronder de norm zich aan de rechtssubjecten voordoet, de diverse manieren waarop een rechtsregel ontstaat. Meestal worden volgende formele rechtsbronnen vermeld: de gewoonte, de wet, de rechtspraak, de rechtsleer en de algemene rechtsbeginselen.

Wetgeving sensu lato (materiële wet)

2.1

Onderscheid tussen formele en materiële wet 4 Bij de beschaafde volkeren is de wet de belangrijkste formele rechtsbron. In deze vaststelling moet ‘wet’ begrepen worden in zijn materiële betekenis (algemeen bindend voorschrift), die staat tegenover het begrip formele wet. 5 De formele wetten zijn alle handelingen gesteld door de federale wetgevende macht (in België: Kamer, Senaat en Koning samen, art. 36 Gw.), ongeacht de inhoud van deze handeling. VOORBEELD

De beslissing waarbij de wetgevende macht beslist een bepaalde buitenlander door naturalisatie Belg te verklaren is evenzeer een formele wet als de jaarlijkse begrotingswet. Beide zijn echter geen materiële wetten. De wet van 22 juli 2018 waarbij het ‘nieuwe’ huwelijksgoederenrecht werd ingevoerd is een formele wet en bovendien een materiële wet. Determinerend is hier de hoedanigheid van het publiekrechtelijk orgaan dat de kwestie tot stand brengt.

6 De materiële wetten daarentegen – die tot de formele rechtsbronnen worden gerekend – zijn alle algemeen bindende voorschriften uitgevaardigd door de in de staat daartoe bevoegde overheid en beantwoordend aan de omschrijving van het begrip rechtsnorm. Het is een verscheidenheid van regels zoals de federale wetten, de gemeenschaps- of gewestdecreten, besluiten en de algemeen bindende voorschriften uitgevaardigd door de lokale overheden … VOORBEELD

Het Burgerlijk Wetboek van 21 maart 1804, het Wetboek Economisch Recht, het decreet van 4 april 1990 inzake bijzondere jeugdbijstand, het Koninklijk Besluit tot uitvoering van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 …

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

7 De materiële normen hebben een algemene, abstracte draagwijdte, dat wil zeggen dat ze van toepassing zijn op alle rechtssubjecten die zich in de omstandigheden bevinden die door de materiële wet worden aangeduid. Deze normen moeten schriftelijk vastgesteld worden door de daartoe bevoegde overheden en op de juiste wijze afgekondigd en bekendgemaakt. De nadruk bij dit criterium ligt eerder op de inhoud van de rechtsregel (algemeen bindend voorschrift) gesteld door een staatsorgaan, dan op de vorm. 8 Merken we hierbij op dat niet elke materiële wet een formele wet is. De algemeen bindende regel die opgesteld is door bijvoorbeeld het Vlaams Parlement (een decreet) is wel een algemeen bindend voorschrift (dus een materiële wet) maar is geen formele wet (want niet opgesteld door het federale Parlement en heeft dus niet als opschrift ‘wet’). Hetzelfde geldt bij gemeentelijke verordeningen die uitgevaardigd worden door de lokale besturen, of een koninklijk besluit dat uitgevaardigd wordt door de uitvoerende macht. Ook een formele wet hoeft niet altijd een materiële wet te zijn. We hebben al gewezen op een naturalisatiewet die enkel geldt voor de tot Belg genaturaliseerde personen en dus niet algemeen bindend is of de begrotingswetten die slechts gelden voor één bepaald jaar. 9 Het belang van het onderscheid tussen materiële en formele wet mag blijken uit volgende tekst. In het Staatsblad van 30 september 1999 is het decreet van 18 mei 1999 gepubliceerd houdende aanpassing van de middelenbegroting voor het begrotingsjaar 1999. Dat decreet bevat naast een aantal budgettaire regels eveneens een fiscale bepaling, namelijk het nultarief in de successierechten voor de overdracht van familiale ondernemingen. Het eerste gebrek bestaat erin dat een fiscale bepaling opgenomen is in een decreet met een beperkte rechtskracht. Begrotingswetten en -decreten zijn wel normen in de formele, maar niet in de materiële zin. Begrotingswetten en -decreten worden door het bevoegde parlement goedgekeurd en worden daarom beschouwd als wetten of decreten in de formele zin. Juridisch-technisch zijn het echter geen materiële wetsbepalingen. Om die reden worden ze trouwens niet voorgelegd voor advies aan de Raad van State. Het tweede gebrek in deze zaak betreft het feit dat een begrotingswet en -decreet gebonden is aan het annaliteitsbeginsel (art. 174 Gw.). De bepalingen in een begrotingswet of -decreet verliezen met andere woorden na één jaar hun rechtskracht. Dat betekent dat het nultarief ophoudt te bestaan op 31 december 1999. Die aanpassing van de begroting door het parlement treedt onmiddellijk in werking na de goedkeuring door het bevoegde parlement. Een gewone wet treedt pas in werking 10 dagen na publicatie in het Staatsblad.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

10 We behandelen achtereenvolgens de internationale verdragen en beslissingen van supranationale organisaties, de Grondwet, de wet (sensu stricto), decreten, koninklijke besluiten, besluiten van gemeenschaps- of gewestregering en de lokale verordeningen.

2.2

Internationale verdragen en secundair internationaal recht 11 Bepaalde rechtsregels van internationale aard kunnen geldingskracht hebben binnen het Belgisch grondgebied en voor Belgische onderdanen, ook al zijn de regels niet gemaakt door Belgische overheidsorganen. Dat is vooreerst het geval wanneer de Belgische staat, via de daartoe bevoegde organen, een verdrag sluit met een of meer andere staten dat een weerslag heeft op binnenlandse materies (bv. het Verdrag van 16 mei 1972 waarbij voorzien werd in een eenvormig stelsel van registratie van testamenten). Voorts kan de Belgische staat via een verdrag lid worden van een internationale organisatie die een bepaalde bevoegdheid toegewezen kreeg inzake binnenlandse materies. De regels van het verdrag zelf, waarbij deze internationale organisatie werd opgericht, en de normen uitgevaardigd door de bevoegde organen van de organisatie verkrijgen dan eveneens geldingskracht in België. 12 Dit is voornamelijk het geval met de EG-verdragen en de verordeningen van de Raad van de Europese Unie en van de Europese Commissie. Het gaat dan voornamelijk om verordeningen, richtlijnen en besluiten. – Een verordening heeft een algemene strekking. Ze is verbindend in al haar onderdelen en is rechtstreeks toepasselijk in elke lidstaat. – Een richtlijn is verbindend enkel ten aanzien van het resultaat voor elke lidstaat waarvoor zij bestemd is. De nationale instanties moeten de manier en de middelen kiezen om dit resultaat te bereiken. – Een besluit is verbindend in al zijn onderdelen. Men kan evenwel besluiten maken die enkel voor bepaalde lidstaten bestemd zijn. Ze zijn dan alleen voor hen bindend (art. 249 EG-Verdrag.) 13 Bij tegenstrijdigheid tussen dergelijke regels en een Belgische wet hebben deze supranationale regels voorrang. De rechter mag bijgevolg een met het Europees verdrag of Europese verordening strijdige wet terzijde schuiven en de desbetreffende Europese regel toepassen. 14 Vaak worden ook verdragen gesloten tussen twee of meer landen. Denk maar aan de bilaterale dubbelbelastingverdragen, of het Benelux-merkenverdrag uit 2005. 15 Al is de materie van het supranationaal recht in de materie van het burgerlijk recht minder belangrijk dan onder meer in de materie van het ondernemings- en economisch recht, het blijft voor sommige aspecten toch van belang. We denken hierbij onder meer aan de interlandelijke adoptie (art. 360-367 BW) waar verwezen wordt naar het Verdrag inzake de internationale samenwerking en de bescherming van kinderen op het gebied van de interlandelijke adoptie, gedaan te ’s Gravenhage op 29 mei 1993.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

2.3 De Grondwet (Gw.) 16 De Grondwet kan beschouwd worden als de meest fundamentele van alle nationale wetten. Zoals gezegd regelt zij de inrichting van de machten binnen de staat en waarborgt ze de fundamentele rechten en vrijheden van de burgers. 17 De oorspronkelijke tekst van de Grondwet dateert van 7 februari 1831. De belangrijkste wijzigingen die sindsdien werden aangebracht betreffen enerzijds de democratisering van het kiesstelsel en anderzijds de thans nog aan de gang zijnde regionalisering van de staat. We kunnen hier ook de evolutie van de rechten en vrijheden vermelden. 18 De Grondwet wordt zo fundamenteel geacht dat het wijzigen ervan slechts mogelijk is via een ingewikkelde procedure (art. 195 Gw.). Het parlement en de Koning duiden ieder aan welke artikelen voor herziening in aanmerking komen. Nadien wordt dit parlement ontbonden en worden er verkiezingen uitgeschreven. Het nieuwe parlement is dan een constituante, dat wil zeggen een parlement met de bevoegdheid om de Grondwet te wijzigen (doch enkel de door het voorgaande parlement aangewezen artikelen). Deze wijzigingen gebeuren mits goedkeuring door twee derde van de stemmen zowel in de Kamer als de Senaat. Bovendien moet minstens twee derde van de leden in elke kamer aanwezig zijn (dubbele bijzondere meerderheid).

2.4

De wet (sensu stricto) 19 Als we hier spreken over de wet, dan bedoelen we hiermee de formele wetten. De Grondwet regelt de samenstelling en de bevoegdheid van de wetgevende macht. Ze bepaalt dat de federale wetgevende macht wordt uitgeoefend door de Koning, de Kamer van Volksvertegenwoordigers en de Senaat (art. 36 Gw.). Naargelang het onderwerp van het wetsvoorstel/wetsontwerp moet een andere procedure gevolgd worden (zie de bespreking van art. 74-79 Gw.).

Standaard wetgevingsprocedure

1 Het wetgevend initiatief 20 Elke tak van de wetgevende macht kan het initiatief nemen om een wet te maken. Zowel een individuele volksvertegenwoordiger als een senator kan een wetsvoorstel indienen. Als de Koning (= de regering) het initiatief neemt, spreekt men van een wetsontwerp. De Senaat heeft evenwel enkel het recht van initiatief in de aangelegenheden die vermeld zijn in art. 77 Gw. In de gevallen waarbij de Senaat over het evocatierecht beschikt (art. 78 Gw.), kan ze niet langer wetsvoorstellen indienen (art. 75 Gw.). 21 Voordat het wetsontwerp door de Koning getekend is, spreken we van een voorontwerp van wet. Zodra één kamer het voorstel aangenomen heeft, wordt het ook wetsontwerp genoemd. Bij wetsontwerpen moet, en bij wetsvoorstellen kan het advies gevraagd worden van de Raad van State.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

22 Wanneer een Kamerlid een wetsvoorstel ingediend heeft en wenst dat het besproken wordt, moet hij de vergadering verzoeken om het in overweging te nemen. In de meeste gevallen is dat maar een formaliteit. Wetsvoorstellen die bijvoorbeeld enkel gesteund worden door één kleine partij en duidelijk geen enkele kans maken, worden aldus niet nader onderzocht en meteen afgewezen. Daarna zendt de voorzitter het voorstel over naar een commissie. 2 De rol van Kamer en Senaat 23 Alhoewel het initiatief voor de wetgevende procedure toekomt aan de Kamer en (soms) de Senaat, hebben beide kamers een verschillende rol in deze procedure. 24 Indien het wetsontwerp of wetsvoorstel werd neergelegd bij de Kamer, dan zal de Kamer dit eerst behandelen en na goedkeuring ervan overzenden naar de Senaat. Op verzoek van de meerderheid van zijn leden met ten minste een derde van de leden van elke taalgroep, onderzoekt de Senaat het wetsontwerp. Dat verzoek wordt geformuleerd binnen de vijftien dagen na de ontvangst van het wetsontwerp. Dit evocatierecht moet geschieden binnen de 15 dagen na ontvangst van het wetsontwerp. De Senaat wordt dus een reflectiekamer. Binnen de 30 dagen na het verzoek kan de Senaat het wetsontwerp amenderen. Is dat het geval, dan neemt de Kamer een definitieve beslissing over het al dan niet aanvaarden van de amendementen van de Senaat. Het laatste woord blijft uiteindelijk bij de Kamer. Indien de Senaat niet geamendeerd heeft, of geen gebruik gemaakt heeft van zijn evocatierecht, dan zendt de Kamer het wetsontwerp naar de Koning (art. 78 Gw.). 3 De parlementaire commissies 25 Wordt het ontwerp of voorstel van wet door de betrokken Kamer in overweging genomen, dan wordt het niet meteen in algemene vergadering besproken, maar eerst verzonden naar de bevoegde parlementaire commissie. De commissies spelen een belangrijke rol in de parlementaire werkzaamheden. Hierdoor wordt de grondige bestudering en bespreking van de ontwerpen en voorstellen van wet overgelaten aan een beperkte groep van parlementsleden die in de betrokken materie min of meer gespecialiseerd zijn. Er is een commissie van justitie, van landsverdediging, financiën … Daarnaast zijn er ook nog vaste commissies voor naturalisaties en dergelijke. Naargelang de noodzaak worden nog bijzondere commissies opgericht (art. 56 Gw.). Denken we even terug aan het Heizeldrama, de affaire Dutroux, het treinongeval in Buizingen in het voorjaar van 2010 … 26 Wanneer de bespreking van het ontwerp of voorstel van wet in de parlementscommissie afgerond is, wordt er een verslag opgemaakt dat gepubliceerd wordt in de ‘Gedrukte Stukken’ en dat de basis vormt voor de bespreking in de plenaire vergadering van de betrokken Kamer. Deze zijn terug te vinden op respectievelijk www.dekamer.be en www.senate.be. 4 De plenaire vergadering 27 Alle parlementsleden ontvangen het verslag van de betrokken parlementscommissie met betrekking tot het ontwerp of voorstel dat ter bespreking naar de plenaire vergadering van de Kamer (of Senaat) wordt doorgezonden.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

Eerst wordt over dit ontwerp of voorstel een algemene bespreking gehouden, nadien volgt een bespreking per artikel. Tijdens deze bespreking worden vaak amendementen ingediend. Dat zijn voorstellen om de tekst te wijzigen. Wanneer alle artikelen, al dan niet geamendeerd, goedgekeurd zijn, wordt nog eens over het wetsvoorstel of wetsontwerp in zijn geheel gestemd. Geen ontwerp of voorstel wordt aangenomen indien het niet de meerderheid van de stemmen verwerft en niet de meerderheid van de leden aanwezig is (= gewone meerderheid). Bij staking van stemmen, d.i. indien evenveel ja- als nee-stemmen worden uitgebracht, is het voorstel verworpen (art. 53 Gw.). Sommige wetten vereisen bijzondere meerderheden (cf. art. 4 laatste lid Gw.) 5 Bekrachtiging, afkondiging en bekendmaking 28 Een wetsontwerp dat volgens de hierboven geschetste parlementaire procedure goedgekeurd is, heeft nog geen kracht van wet. Daarvoor is vereist dat het door de Koning bekrachtigd en afgekondigd wordt en in het Staatsblad bekendgemaakt wordt. 29 De bekrachtiging is een schriftelijke verklaring van de Koning, optredend als lid van de wetgevende macht, waarbij hij de door de kamers gestemde tekst aanneemt en goedkeurt. In beginsel is de Koning vrij een ontwerp te verwerpen. Hij beschikt dus over een vetorecht. Deze bekrachtiging gebeurt, net zoals alle politieke daden van de Koning, onder de verantwoordelijkheid van een of meer ministers, die de bekrachtiging mede ondertekenen. Door de bekrachtiging wordt de wet in leven geroepen. De drie takken van de wetgevende macht (Kamer, Senaat en Koning) hebben er dan hun instemming mee betuigd. Na de bekrachtiging bestaat de wet. 30 De afkondiging is de plechtige handeling van de Koning, die nu optreedt als hoofd van de uitvoerende macht en de bestaande wet authentiek en uitvoerbaar verklaart. De afkondiging is niets anders dan de plechtige formule: “Kondigen deze wet af, bevelen dat zij met ’s Lands zegel zal worden bekleed en door het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt”. De wet krijgt de datum van de afkondiging. 31 De bekendmaking is de verrichting waarbij de afgekondigde wet ter kennis wordt gebracht van de rechtsonderhorigen zodat ze tegenstelbaar wordt aan eenieder. Deze bekendmaking geschiedt door het opnemen van de tekst in het Staatsblad (www.staatsblad.be) in de beide landstalen. In beginsel is de wet bindend over heel het grondgebied tien dagen na de bekendmaking, tenzij de wet zelf een andere datum bepaalt of het bepalen van een andere datum overgelaten wordt aan de Koning (art. 4, Wet van 31 mei 1961, BS 21 juni 1961).

Andere technieken

32 Naast de hierboven beschreven methode van artikel 78 Gw. zijn er nog twee andere manieren waarop een wet tot stand kan komen. Artikelen 74 en 77 Gw. wijken af van de normale wetgevingsprocedure doordat de Senaat bij de aangelegenheden van art. 74 Gw. geen enkele bevoegdheid heeft in het wetgevend proces. Als gevolg daarvan heeft de grondwetgever de mogelijkheid van een tweede lezing

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

door de Kamer voorzien (art. 76, derde lid Gw.). Door de beperkte macht van de Senaat zal dat voortaan de meest gebruikte procedure zijn. Voor de bevoegdheden van art. 77 Gw. beschikt de Senaat over dezelfde bevoegdheden als de Kamer. We verwijzen naar het hoofdstuk ‘Structuren en instellingen’, waar de bevoegdheden van het parlement worden beschreven. Meestal zal het eerste artikel van een wet aangeven volgens welke techniek ze tot stand is gekomen. Op die manier kan het Grondwettelijk Hof controle uitoefenen op de juiste wijze van totstandkoming en aldus de burgers hierover rechtszekerheid verschaffen.

2.5

Decreten en ordonnanties 33 Decreten worden uitgevaardigd door het Vlaams Parlement, het Parlement van de Franse Gemeenschap, het Parlement van het Waals Gewest en het Parlement van de Duitse Gemeenschap. Deze rechtsbron situeert zich dus op het regionale niveau. Ze worden in het betrokken parlement goedgekeurd bij gewone meerderheid en bekrachtigd en afgekondigd door de overeenstemmende deelregering en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. 34 Decreten hebben binnen het grondgebied van de betrokken regio en binnen de door de Grondwet aan het betrokken parlement toegekende bevoegdheden, kracht van wet zoals een federale wet (art. 127-130, telkens § 2 Gw. en art. 134 Gw.). Belangrijk is te weten dat decreten hiërarchisch op hetzelfde niveau staan als federale wetten. Een wet staat dus niet boven een decreet. Indien er conflicten zijn tussen een wet en een decreet dan zal het Grondwettelijk Hof zich hierover moeten uitspreken (art. 142 Gw.). Op termijn zou volgens artikel 35 Gw. de volheid van bevoegdheid moeten gegeven worden aan de Gemeenschappen en Gewesten. 35 Ordonnanties worden uitgevaardigd door het Brussels Hoofdstedelijk Parlement. Ook zij moeten bij gewone meerderheid worden goedgekeurd, nadien bekrachtigd en afgekondigd door de Brusselse Hoofdstedelijke Gewestregering en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Zij hebben kracht van wet binnen het Brusselse Gewest.

2.6 Koninklijke besluiten 36 Naast de wetgevende macht is ook de uitvoerende macht belast met het opmaken van bindende regels. De wetten die uitgevaardigd worden, zijn doorgaans erg algemeen en behoeven verdere uitwerking en precisering. Talrijke rechtsnormen worden dan ook uitgevaardigd door de regering onder de vorm van koninklijke besluiten en ministeriële besluiten. Aangezien het koninklijk besluit ondergeschikt is aan de wet, kan het een wet niet wijzigen of opheffen (art. 108 Gw.). Toezicht daarop gebeurt door de Raad van State en door de rechterlijke macht (art. 159 Gw.). 37 Het initiatief komt toe aan de Koning als hoofd van de uitvoerende macht. Die koninklijke besluiten worden door de minister voorbereid en worden door de Koning en de minister ondertekend. Evenals de wet wordt het koninklijk besluit van kracht tien dagen na zijn bekendmaking, behoudens andersluidende bepalingen van het besluit zelf.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

Aangezien de Koning geen andere macht heeft dan die welke de Grondwet en de bijzondere wetten krachtens de Gondwet zelf uitgevaardigd, hem uitdrukkelijk toekennen (art. 105 Gw.), moet elk koninklijk besluit een wettelijke basis hebben.

2.7

Ministeriële besluiten 38 Een ministerieel besluit wordt uitgevaardigd door een of meer ministers en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Het gaat meestal om een verdere detaillering van bij koninklijk besluit uitgewerkte regels. Het is bijgevolg ondergeschikt aan wetten en koninklijke besluiten.

2.8

Besluit van een deelregering 39 Zoals een (federale) wet wordt uitgevoerd door een koninklijk of ministerieel besluit, zo wordt een regionaal decreet of een ordonnantie uitgewerkt in een besluit. De Koning komt hier niet tussen, enkel de regionale regering. Een besluit kan dus worden uitgevaardigd door: – de Vlaamse Regering; – de Franse Gemeenschapsregering; – de Waalse Gewestregering; – de Duitse Gemeenschapsregering; – de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. Zij worden eveneens gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Hiërarchisch staan ze op hetzelfde niveau als een koninklijk besluit.

2.9

Provinciaal en gemeentelijk reglement 40 Een provinciaal reglement wordt meestal uitgevaardigd door de provincieraad en gepubliceerd in het Bestuursmemoriaal van de betrokken provincie. Deze reglementen zijn materiële wetten, voor zover zij algemeen bindend zijn op het grondgebied van de provincie en krijgen dwingende kracht acht dagen na publicatie. Een gemeentelijk reglement wordt uitgevaardigd door de gemeenteraad. Het wordt bekendgemaakt door aanplakking in de gemeente. Het krijgt dwingende kracht vijf dagen na de bekendmaking.

Rechtspraak 41 Rechtspraak of jurisprudentie kan eenvoudig omschreven worden als het geheel van de uitspraken van de verschillende rechtscolleges. Ondanks de grote hoeveelheid wetgeving die elk jaar geproduceerd wordt, neemt het aantal geschillen niet af. Wanneer een geding voor de rechtbank wordt aangespannen, zal de rechter het probleem met de huidige wetgeving niet altijd kunnen oplossen. De (materiële) wetten zijn, zoals in het hoofdstuk ‘Indelingen van het recht’ wordt besproken, algemene normen. Welnu, de wet kan niet alle concrete problemen voorzien.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

Toch moet de rechter, wanneer hem een concreet geval wordt voorgelegd, uitmaken wát recht is in die gegeven situatie. De rechter vindt het concrete recht dus niet steeds door loutere wetstoepassing. Het komt vaak voor dat de wet niet duidelijk is, zodat interpretatie nodig blijkt. 42 De rechter kan door analogie en rechtsverfijning de toepasselijke rechtsnorm helpen vastleggen. Analogie bestaat hierin dat een wet ook toegepast wordt op een geval waarvoor ze oorspronkelijk niet geschreven is. Rechtsverfijning daarentegen veronderstelt de omgekeerde beweging: het vormen van uitzonderingen op algemeen gehouden rechtsregels. Hierdoor draagt de rechter bij tot de vorming van de rechtsregel. Zo kan hij bovendien wetteksten ‘aanpassen’ aan de behoeften en gewijzigde omstandigheden van het maatschappelijke leven. 43 Nog duidelijker is zijn creatieve functie in die gevallen waarin hij recht moet spreken zonder dat er een bestaande rechtsnorm voorhanden is. Hij moet dan zelf een toepasselijke regel scheppen, op grond van de algemene rechtsprincipes en de noodwendigheden van het maatschappelijke verkeer. Tot deze creatieve rechtsvinding wordt de rechter wettelijk verplicht door artikel 5 Ger.W. dat stelt dat er “rechtsweigering bestaat wanneer de rechter weigert recht te spreken onder enig voorwendsel, zelfs van het stilzwijgen, de duisterheid of de onvolledigheid van de wet”. 44 Dat een rechtssubject met een vonnis of arrest in de hand zijn rechten kan afdwingen, is vanzelfsprekend. Betekent dat anderzijds ook dat deze rechtspraak een ruimere gelding heeft en ook andere rechtssubjecten dan de betrokken partijen kan binden? Deze vraag schijnt afdoende beantwoord te worden door artikel 6 Ger.W.: “De rechters mogen in de zaken die aan hun oordeel onderworpen zijn, geen uitspraak doen bij wege van algemene en als regel geldende beschikking.” Dit artikel is een logisch uitvloeisel van het principe van de ‘scheiding der machten’ dat ook in onze Grondwet neergelegd is. Artikel 6 Ger.W. betekent dus dat noch de rechtssubjecten noch de rechters gebonden zijn door precedenten. Elke rechter aan wie een bepaald juridisch geschil voorgelegd is, oordeelt dus naar eigen juridisch inzicht. 45 Hoewel een uitspraak dus wettelijk geen algemene gelding kan hebben, en slechts het recht tussen de betrokken partijen vastlegt, blijkt dat de zogenaamde ‘constante’ of ‘gevestigde’ rechtspraak toch een groot feitelijk gezag heeft. Er is sprake van constante of vaste rechtspraak wanneer een gelijkaardige casus door een reeks uitspraken op gelijkaardige manier werd opgelost. Doordat een rechter, op grond van artikel 6 Ger.W., geen rekening dient te houden met precedenten, kan hij wanneer hem een zaak voorgelegd wordt waarvoor reeds vaste rechtspraak geldt, een afwijkende uitspraak doen. Aangezien het nochtans ook zijn sociale taak is te zorgen voor rechtszekerheid, zal hij veelal verkiezen zich aan te sluiten bij de geldende rechtspraak dan zijn eigen standpunt door te drukken, tenzij hij zou menen dat de constante rechtspraak verkeerd of voorbijgestreefd is, en correctie behoeft.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

Hierbij is het duidelijk dat de uitspraken van de hogere rechtscolleges (hoven van beroep, maar vooral Hof van Cassatie) een grotere invloed uitoefenen op het ontstaan van de vaste rechtspraak, dan deze van de lagere rechtbanken. Wij besluiten zodoende: hoewel de rechter wettelijk geen rekening moet houden met precedenten, erkent hij het feitelijke gezag van constante rechtspraak, waaruit een feitelijk algemeen bindende rechtsnorm wordt afgeleid. Zo is de rechtspraak een formele bron van recht.

De rechtsleer 46 De rechtsleer of doctrine is het geheel van standpunten van de rechtsgeleerden, zoals die blijken uit handboeken, proefschriften, artikels en commentaren bij rechtspraak in juridische tijdschriften enzovoort. Het is met andere woorden de wetenschap van het recht. 47 Ook hier kunnen we de vraag stellen of de rechtswetenschap een formele bron is. Kunnen de rechtsgeleerden hun visie als rechtsregel opleggen? Moeten de rechtssubjecten en rechtbanken zich bij het gezag van de rechtsleer neerleggen? Het antwoord is duidelijk negatief: een juridisch-wetenschappelijk standpunt, zelfs ingenomen door een eensgezinde meerderheid van gezaghebbende auteurs, heeft geen dwingende kracht. Rechtssubjecten en rechtbanken mogen zo’n standpunt gewoon naast zich neerleggen. 48 Het blijft nochtans een feit dat niet enkel de rechtssubjecten en rechters, maar ook de (materiële) wetgevers terdege rekening houden met de visie van belangrijke rechtsgeleerden. In de rechtspraak wordt de auteur vaak in de tekst zelf vermeld als aanduiding van de inspirerende en gezaghebbende rechtsbron. Zodoende zal de rechtsleer wél een belangrijke indirecte of materiële rechtsbron zijn. Zij beïnvloedt immers de inhoud van materiële wetten en de rechtspraak.

De gewoonte 49 Het gewoonterecht bestaat uit de normen ontsproten uit een lang en eenvormig gebruik door de gemeenschap nageleefd met rechtsovertuiging, zonder dat zij hun neerslag vinden in een of andere geschreven rechtsregel. 50 Uit deze definitie kunnen we twee factoren afleiden: een feitelijk en een psychologisch element. Het materiële of feitelijke bestanddeel (usus) bestaat uit het concrete gebruik, de werkelijke handelwijze, die algemeen aanvaard, duurzaam en openbaar moet zijn. Het psychologisch element bestaat uit de rechtsovertuiging (opinio iuris). De rechtssubjecten, behorend tot de gemeenschap voor wie de gewoonte de waarde van een norm heeft, moeten ervan overtuigd zijn dat het ook zo hoort. Volgens hen is naleving van deze gewoonte juridisch afdwingbaar. Hierin verschilt de gewoonte, als formele bron van rechtsnormen, van de zeden.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

51 De meeste gewoonten werden als een wettelijke regel in een wet opgenomen. Zo gaat hun ongeschreven karakter verloren en worden ze gewone wetten. VOORBEELD

Het Burgerlijk Wetboek is grotendeels de omzetting in formele wetgeving van wat gewoonterechtelijk reeds bestond.

52 Soms heeft de wetgever de gewoonte niet willen vastleggen, maar wil hij juist rekening houden met de veranderbaarheid van de gewoonte of het lokale karakter ervan. VOORBEELD

Artikelen 674, 1135, 1648 en 1757 BW: in deze gevallen geldt de gewoonte (in de wet ‘gebruiken’ genoemd) niet als primaire of formele rechtsbron, maar heeft zij slechts gelding uit kracht van de wetsbepaling die ernaar verwijst.

53 De gewoonte heeft soms een aanvullende rol en regelt dan materies waarvoor de wetgever niet in een norm heeft voorzien. Zulke gewoonten gelden in diverse takken van het recht. VOORBEELD

Alhoewel hier geen wettelijke basis voor bestaat, is het de gewoonte dat de Koning bij de vorming van een nieuwe regering eerst een formateur aanstelt.

54 Traditioneel wordt als een van de grote voordelen van het gewoonterecht zijn spontaniteit vermeld. Verder legde men vroeger nogal de nadruk op de soepelheid: het gewoonterecht zou de maatschappelijke realiteit sneller volgen dan de wetgever. Tegenwoordig realiseert men zich dat de gewoonte het qua snelheid vaak moet afleggen tegen de moderne wetgevingstechnieken. 55 Door haar ontstaanswijze brengt de gewoonte enkele typische moeilijkheden met zich. Haar bestaan is vaak moeilijk te bewijzen. Haar juiste formulering is niet zo gemakkelijk vast te leggen. Hierdoor kan zij de rechtszekerheid aantasten. Wanneer eenzelfde materie geregeld wordt door verschillende plaatselijke gewoonten kan zo’n situatie het rechtsverkeer bemoeilijken.

Algemene rechtsbeginselen1 56 Een algemeen rechtsbeginsel is een formele bron van recht die een rechtsregel vormt welke niet in geschreven teksten neergelegd is, maar die een beginsel uitmaakt die samen met de andere algemene rechtsbeginselen het moreel en institutioneel geraamte vormen waarop de maatschappelijke organisatie berust. VOORBEELDEN

– Het recht van verdediging, de onpartijdigheid van de rechter, rechtsmisbruik … – Een belangrijk beginsel in het administratief recht is het beginsel van behoorlijk bestuur waartoe elke overheid gehouden is. Dit betekent bijvoorbeeld dat elke beslissing gemotiveerd moet worden …

1 Uit www.elfri.be, zoekterm ‘algemene rechtsbeginselen’. © VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 4: Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

57 Soms heeft men de indruk dat bepaalde regels algemene rechtsbeginselen zijn hoewel dat niet het geval is. Zo is er geen algemeen rechtsbeginsel van ‘recht op beroep’. Er is ook geen algemeen rechtsbeginsel dat in fiscale zaken verbod zou opleggen om tweemaal belastingen te betalen op eenzelfde inkomen. In strafzaken is het ‘non bis in idem’beginsel wel algemeen aanvaard. 58 Het voornaamste nut is dat het toelaat het stilzwijgen, de duisterheid en de onvolledigheid van de wet aan te vullen. De erkenning en de toepassing van de algemene rechtsbeginselen zorgen ervoor dat het recht op een soepeler wijze wordt toegepast, met meer aandacht voor de geest dan voor de letter van de wet en dat een grotere samenhang tussen diverse rechtstakken of in het recht in het algemeen tot stand kan komen.

6.1 Casus 1 Het gemeentebestuur van Wemmel kondigde onlangs een gemeentelijk reglement af op basis waarvan de gemeentelijke basisscholen vanaf december vrij bepalen welke schoolkosten zij aanrekenen aan de ouders. Het oudercomité van de basisschool van Wemmel kan zich absoluut niet vinden in dit reglement en wenst dit aan te vechten. Na een grondig onderzoek hebben zij heel wat – helaas tegenstrijdige – informatie over de schoolkosten gevonden. 1 Het gemeentelijk reglement van Wemmel dat scholen voortaan vrijlaat in het aanrekenen van kosten “om een divers en kwalitatief schoolaanbod te kunnen realiseren”. 2 De wet van 29 mei 1959 tot wijziging van sommige bepalingen van de onderwijswetgeving bepaalt dat het kleuter- en lager onderwijs kosteloos moeten zijn. 3 Ook de Vlaamse minister van Onderwijs schreef dat in een omzendbrief gericht aan de gemeentelijke en provinciale scholen. 4 Professor R. Verstegen van de K.U.L. publiceerde in 2005 een aantal onderzoeksresultaten omtrent de stijging van de schoolkosten en sprak zich kritisch uit over deze evolutie. 5 In het verleden waren er al rechtszaken over de schoolkosten. Op 14 september 2005 wees het vredegerecht van Berchem de vordering af van een ouder die de school voor de rechtbank daagde omwille van het feit dat er buitensporige schoolrekeningen werden aangerekend. Geef nauwkeurig weer welke bronnen van het recht in deze casus ter sprake komen en plaats ze in een hiërarchie. Welke normen zullen in dit concrete geval voorrang krijgen?

Academiejaar 2020-2021

Inleiding tot het recht: bronnen van het recht

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

5 Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

Algemene beginselen 1 Elk land is georganiseerd volgens een aantal fundamentele staatkundige principes. Deze zijn meestal terug te vinden in de Grondwet. In wat volgt, worden de fundamentele staatkundige principes aangegeven die voor België van toepassing zijn.

1.1

Parlementaire democratie 2 België is een democratisch land. Democratie betekent letterlijk macht door/voor het volk. Dat betekent evenwel niet dat de soevereiniteit bij het volk ligt. Artikel 33 Gw. bepaalt dat alle machten uitgaan van de natie. Bovendien moeten die machten uitgeoefend worden op de wijze bepaald bij de Grondwet. Het zijn de verkozen vertegenwoordigers van het volk namelijk de parlementsleden (= volksvertegenwoordigers en senatoren) die de machten uitoefenen. We hebben dus een parlementaire democratie. Om hun vertegenwoordiging te legitimeren is er in België stemplicht. Onze democratie is dus niet rechtstreeks. De burgers maken niet zelf de wetten maar kiezen voor vertegenwoordigers die in hun plaats optreden. We spreken van een representatieve democratie. 3 Deze vertegenwoordiging speelt ook mee bij het aanstellen van de uitvoerende macht. In tegenstelling tot een presidentieel regime waar de president rechtstreeks verkozen wordt door het volk, is de regering in een parlementair stelsel de emanatie van het parlement. De regering moet het vertrouwen krijgen van het parlement. De ministers worden door het parlement gekozen uit degenen die het vertrouwen hebben van een meerderheid in het parlement. Via de regeringsverklaring vraagt de regering het vertrouwen van het parlement.

1.2

Scheiding van machten 4 Dit beginsel is geponeerd door Montesquieu in zijn werk De l’esprit des lois uit 1748. Het boek heeft tot op de dag van vandaag een enorme invloed op het denken over recht en politiek. Vele grondwetten zijn op dit principe gebaseerd. Montesquieu zocht naar manieren om de vrijheid van de burgers te vergroten en tirannie te voorkomen. In zijn leer van de trias politica gaat het om het drietal van de wetgevende macht, de uitvoerende macht en de rechterlijke macht. De drie machten moeten elkaar controleren om te voorkomen dat één macht de bovenhand krijgt. 5 Als de wetgevende macht verenigd is met de uitvoerende macht, dan is er geen vrijheid, omdat men moet vrezen dat dezelfde persoon die tirannieke wetten uitvaardigt ze ook tiranniek zal uitvoeren.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

Er is ook geen vrijheid als de rechterlijke macht niet gescheiden is van de wetgevende en de uitvoerende macht. Als deze samengaat met de wetgevende macht, dan wordt de macht over leven en vrijheid van de burgers willekeurig, want de rechter zou wetgever zijn. Als deze samengaat met de uitvoerende macht, dan kan de rechter de macht verwerven van een tiran. 6 In de Belgische Grondwet is dit principe strikt gehandhaafd. Zo heeft de Koning op grond van artikel 105 Gw. geen andere macht dan die welke de Grondwet hem uitdrukkelijk toekent. Een regering valt als ze geen steun krijgt van het parlement. De onafhankelijkheid van de rechterlijke macht vinden we terug in artikel 151 Gw. Om dit te garanderen worden de rechters voor het leven benoemd (art. 152 Gw.). VOORBEELD

Dat het principe van de scheiding der machten ook vandaag nog als fundamenteel wordt geacht, blijkt uit de commotie die is ontstaan naar aanleiding van de Fortis-zaak. Daarbij werd onderzocht of de politiek gepoogd heeft om de rechterlijke macht te beïnvloeden, wat geleid heeft tot de val van de regering-Leterme.

1.3

Rechtsstaat 7 Onze staat is tevens een rechtsstaat. Daardoor is de macht van de verschillende staatsinstellingen beperkt door het recht. Die machtsbeperking gebeurt op twee manieren: – door de verdeling van de macht (de scheiding der machten, zoals hiervoor bepaald); – door het toekennen van fundamentele rechten en vrijheden aan de burgers.

1.4

Erfelijke constitutionele monarchie 8 België kent een monarchie, waarbij een Koning aan het hoofd van het land staat. De Koning wordt niet door verkiezingen gekozen, maar wordt erfelijk aangeduid volgens het eerstgeboorterecht (art. 85 Gw.). Een monarchie is van origine een regeringsvorm waarbij alle macht bij één persoon berust (letterlijk één heerser). Aangezien onze Grondwet wilde voorkomen dat de macht van het staatshoofd bij één persoon lag, werd deze macht beperkt door de techniek van de scheiding der machten. In een constitutionele monarchie is de rol van de monarch vastgelegd in de Grondwet, waardoor de hoogste macht bij het parlement ligt.

1.5

Federale staat 9 Bij de onafhankelijkheid in 1830 was België een eenheidsstaat waar de beslissingsmacht bij het nationale parlement en de nationale regering lag. Zes staatshervormingen (1970, 1980, 1988-1989, 1993, 2001-2003 en 2011-2014 (Vlinderakkoord)) hebben België hertekend tot wat het nu is: een federale structuur die de gewestelijke en de culturele identiteiten met elkaar verzoent. Dat dit nu een fundamenteel principe is van onze staatsstructuur, blijkt uit het eerste artikel van de Grondwet: “België is een federale staat, samengesteld uit de gemeenschappen en de gewesten.”

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

10 Het unitaire België van 1830 heeft thans een complexe structuur op drie niveaus: – Het hoogste niveau bestaat uit de federale overheid, de gemeenschappen en de gewesten. Naast de drie gewesten – Vlaanderen, Wallonië en Brussel – (art. 2 Gw.) erkent de Grondwet drie gemeenschappen – de Vlaamse, de Franse en de Duitstalige Gemeenschap (art. 3 Gw.). Samen vormen gewesten en gemeenschappen het federale België. Federalisme betekent immers het samenbrengen van deelstaten en volkeren die vrijwillig aanvaarden samen te leven in één staatsverband. De gemeenschappen en gewesten hebben, zoals de federale staat, rechtspersoonlijkheid (art. 3 BWHI). – Het middelste niveau omvat de provincies. – Het laagste niveau ten slotte omvat de gemeenten. Elk van deze niveaus beschikt over eigen bevoegdheden, financiële middelen en democratische instellingen (wetgevende en uitvoerende macht). De provincies en gemeenten noemt men ook de ondergeschikte besturen. Zij zijn ondergeschikt aan de federale overheid en de deelstaten. Dit heeft ook tot gevolg dat gemeenschappen en gewesten evenwaardig zijn aan de federale overheid. 11 Door deze structuur kunnen problemen ontstaan. De beslissingsmacht ligt immers niet meer uitsluitend in handen van de federale Regering en het federale Parlement. Het land wordt bestuurd door verschillende overheden die autonoom beslissen over de aangelegenheden waarvoor ze zijn aangesteld. Inzake de bevoegdheden gelden complexe regels: zo kan er sprake zijn van exclusieve bevoegdheden (waarbij slechts één overheid bevoegd is voor een materie), concurrerende bevoegdheden of parallelle bevoegdheden (zie verder). Instellingen die vroeger omschreven werden als ‘nationaal’ worden nu met hun juiste term genoemd: federaal. België is een federatie van deelstaten en de Belgische instellingen zijn dus federale instellingen. De Belgische Regering wordt dus federale Regering genoemd; het Belgische Parlement is het federale Parlement.

Federale politieke instellingen 12 Onder politieke instellingen verstaan we de organen die instaan voor het creëren en uitvoeren van de rechtsregels. We behandelen dus achtereenvolgens het federale Parlement (wetgevende macht) en de federale Regering (uitvoerende macht). De derde macht van de zogenaamde trias politica, de rechterlijke macht wordt in een afzonderlijke titel behandeld aangezien ze door haar onafhankelijkheid geen politieke instelling is.

2.1

Het parlement A Samenstelling 13 Het federale Parlement is een onderdeel van de federale wetgevende macht die bestaat uit de Koning, de Kamer van Volksvertegenwoordigers (of kortweg de Kamer) en de Senaat (art. 36 Gw.).

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

14 De Kamer bestaat uit 150 leden. Zij worden om de vijf jaar rechtstreeks verkozen door alle burgers die de Belgische nationaliteit hebben en die ten minste 18 jaar oud zijn (art. 61 en 63 Gw.). Deze verkiezingen vinden plaats op dezelfde dag als de verkiezingen voor het Europese Parlement (art. 65 Gw.). Volgens art. 64 Gw. moeten de verkozen volksvertegenwoordigers Belg zijn en in België wonen, het genot hebben van de burgerlijke en politieke rechten en 18 jaar oud zijn. De rechtstreeks gekozen parlementsleden worden gekozen volgens het stelsel van de evenredige vertegenwoordiging. De verkiezingen voor de Kamer van Volksvertegenwoordigers gebeuren per kieskring, d.i. per provincie met uitzondering van Vlaams-Brabant dat verdeeld is in de arrondissementen Leuven en Halle-Vilvoorde. De gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vormen een eigen kieskring omdat Brussel niet tot een provincie behoort. Per kieskring krijgt elke lijst een aantal zetels in verhouding tot het behaalde aantal stemmen. Er geldt een kiesdrempel van 5 %. 15 Vermits het parlement een afspiegeling van de federale staatsstructuur is en de Kamer het federale niveau vertegenwoordigt, is de Senaat een afspiegeling van de gemeenschappen en gewesten. Het aantal senatoren is verminderd tot 60 (art. 67, § 1 Gw.) en zij worden niet meer rechtstreeks verkozen. De samenstelling van de Senaat als kamer van de deelstaten is ingewikkelder. Zo zijn er 29 senatoren aangewezen door en uit het Vlaams Parlement (waarbij er ook mag gekozen worden voor personen in de Nederlandse taalgroep van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest), tien senatoren aangewezen door en uit het Parlement van de Franse Gemeenschap, acht senatoren aangewezen door en uit het Parlement van het Waalse Gewest, twee senatoren aangewezen door en uit de Franse taalgroep van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, één senator aangewezen door en uit het Parlement van de Duitstalige Gemeenschap. Bovendien kiezen de 29 senatoren van de eerste groep nog eens zes senatoren. De twintig senatoren van groep twee tot vier mogen ook nog vier senatoren coöpteren. Die hoeven dus niet afkomstig te zijn uit de verschillende parlementen. Vereist is dat ook Brussel in de Senaat wordt vertegenwoordigd (art. 67, § 2 Gw.) en men heeft gekozen dat er voldoende vrouwen moeten zetelen (art. 67, § 3 Gw.). Om een zitje in de Senaat te krijgen moet je voldoen aan de voorwaarden waar ook Kamerleden aan moeten voldoen (art. 69 Gw.). 16 Parlementsleden worden ook ingedeeld in taalgroepen. Dat is onder meer van belang bij: – het aannemen van wetten met de bijzondere meerderheid van artikel 4 Gw.; – het toepassen van de communautaire alarmbelprocedure (art. 54 Gw.). Deze motie schort de parlementaire procedure op en verwijst de motie naar de paritaire ministerraad die aan de betrokken kamer een amendement voorstelt ofwel een advies geeft waarin de motie wordt weerlegd. Hierover wordt gestemd met een gewone meerderheid; – het vragen van advies aan de afdeling Wetgeving van de Raad van State (art. 2 RvSt-wet).

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

17 Er zijn voor de parlementsleden enkele onverenigbaarheden voorzien: – Men kan niet tegelijkertijd lid zijn van Kamer en Senaat (art. 49 Gw.). – Een Kamerlid of een gecoöpteerd senator kan niet tegelijk lid zijn van een Gemeenschaps- of Gewestparlement (art. 119 Gw.). – Het lidmaatschap van Kamer en Senaat is tevens onverenigbaar met het ambt van minister of staatssecretaris (art. 50 en 51 Gw.). Tegelijk minister en parlementslid zijn, kan dus niet. Op die manier wordt de onafhankelijkheid van het parlement tegenover de regering versterkt. 18 Parlementsleden zijn onverantwoordelijk voor de meningen die zij in de uitoefening van hun functie in het parlement hebben geuit (art. 58 Gw.). Het waarborgt de volledige vrijheid van meningsuiting. Bovendien zijn parlementsleden ook parlementair onschendbaar waardoor zij niet strafrechtelijk (wel in burgerlijke, fiscale of handelszaken) kunnen vervolgd worden tenzij bij betrapping op heterdaad of wanneer de betreffende kamer daartoe de toestemming geeft (art. 59 Gw.).

Bevoegdheden

19 De belangrijkste taak van het parlement is het maken van wetten. Voor wat de totstandkoming van wetten in het algemeen betreft, wordt deze bevoegdheid in de eerste plaats uitgeoefend door de Kamer samen met de Koning, terwijl de Senaat slechts zijn evocatierecht kan uitoefenen en de rol van reflectiekamer vervult. 20 Kamer en Senaat hebben daarentegen wel dezelfde bevoegdheid voor de aangelegenheden opgesomd in artikel 77 Gw. Het betreft 1° de verklaring tot herziening van de Grondwet, alsook de herziening zelf, 2° de aangelegenheden die krachtens de Grondwet door beide wetgevende kamers dienen te worden geregeld, 3° de bijzondere meerderheidswetten zoals bedoeld in art. 4, laatste lid Gw., 4° de wetten m.b.t. de instellingen van de Duitstalige Gemeenschap en de financiering ervan, 5° de wetten m.b.t. de financiering van de politieke partijen en de controle op de verkiezingsuitgaven en 6° de wetten m.b.t. de organisatie van de Senaat en het statuut van senator. Die lijst kan via een bijzondere meerderheidswet nog worden uitgebreid. De beide kamers moeten het voor deze onderwerpen eens zijn over dezelfde tekst. Men noemt dit het obligatoir of verplicht gelijkwaardig tweekamerstelsel. 21 Vermits de Senaat een ontmoetingsplaats van gemeenschappen en gewesten geworden is, ligt het zwaartepunt van de wetgeving bij de Kamer van volksvertegenwoordigers. Met uitzondering van de aangelegenheden die zijn opgenomen in art. 77 (obligatoir tweekamerstelsel) en 78 Gw. (gewone wetgevingsprocedure met evocatierecht door de Senaat) zal de wetgeving enkel door de Kamer en de Koning gemaakt worden, dus zonder evocatierecht van de Senaat (art. 74 Gw.). Daar geldt dus het eenkamerstelsel. Dat de senaat aan belang verliest, blijkt ook uit het feit dat het geen permanent orgaan meer is (art. 44, tweede lid Gw.). Hij komt maar acht keer per jaar in gewone zitting samen. We willen hier nog verwijzen naar de rol van de Kamer in de gewone wetgevingsprocedure die in het hoofdstuk ‘Bronnen van het recht’ besproken werd. De residuaire wetgevende bevoegdheid wordt met andere woorden aan de Kamer van volksvertegenwoordigers en de Koning toevertrouwd. 22 De Senaat krijgt de exclusieve bevoegdheid voor de regeling van belangenconflicten op het niveau van de gemeenschaps- en gewestraden (art. 143, § 2 Gw.).

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

23 Naast deze wetgevende taak heeft het parlement als tweede belangrijke taak om controle uit te oefenen op de regering. – Aangezien elke politieke of juridische daad van de Koning door een of meer ministers meeondertekend moet worden, kan men stellen dat uiteindelijk de regering verantwoordelijk is voor alle politieke of juridische daden van de uitvoerende macht. – Vermits het opstellen van een begroting niet in art. 77 of 78 Gw. voorzien wordt, is alleen de Kamer van volksvertegenwoordigers bevoegd om de begrotingswet te stemmen volgens de procedure opgenomen in art. 74 Gw. Dat is de belangrijkste vorm van controle die het parlement op de regering kan uitoefenen op het ogenblik dat over de jaarlijkse begroting wordt gestemd. Daarbij wordt beslist hoeveel geld de regering krijgt en voor welke doeleinden die middelen gebruikt moeten worden. – De Kamer van volksvertegenwoordigers heeft een onbeperkt recht om de aanwezigheid van ministers te vorderen. De Senaat behoudt slechts zijn recht om schriftelijke vragen te stellen in het kader van de aangelegenheden bedoeld in de artikelen 77 of 78 Gw. (art. 100 Gw.). De Senaat kan geen interpellatie met een motie tot de regering richten. – De leden van de Kamer van Volksvertegenwoordigers daarentegen kunnen de politieke verantwoordelijkheid van een minister of zelfs van de hele regering ter discussie stellen. Hiertoe kunnen ze een vertrouwensstemming uitlokken. Dat gebeurt meestal door het interpelleren van de (eerste) minister. Een interpellatie houdt in dat een minister door het parlement ter verantwoording geroepen wordt over zijn beleid of een onderdeel ervan. De minister moet op de opmerkingen van de interpellant antwoorden. Na de interpellatie legt de interpellant een motie neer waarover gestemd wordt. De federale Regering kan slechts tot ontslag worden gedwongen wanneer de Kamer ofwel een motie van wantrouwen aanneemt, ofwel een motie van vertrouwen verwerpt, en tegelijkertijd een nieuwe eerste minister voor benoeming aan de Koning voordraagt (art. 96 Gw.). – Anders dan de interpellatie brengt een parlementaire vraag aan een bepaalde minister niet de verantwoordelijkheid van de hele regering met zich mee. De vraag wordt dan ook niet gevolgd door een parlementair debat. Elk parlementslid heeft het recht aan een minister vragen te stellen. De ministers zijn verplicht om binnen de twee weken te antwoorden op de vragen die hen door een parlementslid zijn gesteld. De schriftelijk gestelde vragen en het antwoord erop worden gepubliceerd in het Bulletin van Vragen en Antwoorden, op te vragen op www.dekamer.be.

Vragen zijn louter informatief van aard. Men wil informatie krijgen over bepaalde toestanden die onder de bevoegdheid van deze minister vallen, of men wil praktische moeilijkheden voorleggen die gerezen zijn bij de toepassing van de wetgeving.

23bis De Kamer van volksvertegenwoordigers heeft het recht van onderzoek (art. 56 Gw.). De laatste decennia heeft de Kamer meermaals van dat recht gebruik gemaakt. Denk maar aan het Heizeldrama, de zaak-Dutroux, het seksueel misbruik in de Kerk, de Fortiszaak en de aanslagen in Brussel. In al die gevallen werd een onderzoekscommissie opgericht om na te gaan of er uit die gebeurtenissen lessen kunnen worden getrokken die eventueel tot wets initiatieven kunnen leiden.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

De Senaat kan dergelijk onderzoek alleen doen voor vraagstukken die eveneens gevolgen hebben voor de gemeenschappen of de gewesten.

2.2

De regering 24 Alhoewel de uitvoerende macht vaak vereenzelvigd wordt met de regering, berust zij volgens artikel 37 Gw. bij de Koning. Vooraleer de regering te bespreken, staan we eerst stil bij de Koning als politieke figuur.

De Koning

1 De koninklijke functie 25 De Koning is zowel lid van de wetgevende macht als hoofd van de uitvoerende macht. Toch heeft hij als persoon geen enkele politieke macht. De Koning is politiek onbekwaam: elke akte die van hem uitgaat, moet meeondertekend worden door een of meer ministers (art. 106 Gw.). 26 De Koning is tevens politiek onverantwoordelijk: het is de minister die de akte meeondertekent, die er de volledige politieke verantwoordelijkheid voor draagt. De Koning heeft dus in principe geen enkele persoonlijke inbreng in het politieke leven. 27 Om zijn functie vrij van alle druk te kunnen uitoefenen, is de Koning tevens onschendbaar. Anders dan bij parlementsleden of ministers is deze koninklijke onschendbaarheid absoluut. Ze geldt zowel op juridisch als op politiek vlak. De Koning kan dus in geen geval voor een rechtbank gedagvaard en dus a fortiori niet veroordeeld worden (art. 88 Gw.). 2 Bevoegdheden van de Koning 28 Aangezien de Koning al zijn bevoegdheden uitoefent onder ministeriĂŤle verantwoordelijkheid, zijn de bevoegdheden van de Koning in feite de bevoegdheden van de regering. Ze worden dan ook verder behandeld bij de bevoegdheden van de regering. In de praktijk is de regering het hoofd van de uitvoerende macht. Hier beperken we ons tot de opsomming van de machten die door de Grondwet aan de Koning zijn toegekend. 29 Zoals reeds werd uiteengezet is de Koning lid van de wetgevende macht: hij heeft het recht om bij het parlement wetsontwerpen in te dienen (art. 75 Gw.), hij bekrachtigt de wetten (art. 109 Gw.) en bij grondwetsherzieningen beslist hij, in overeenstemming met de kamers, welke grondwettelijke bepalingen voor herziening vatbaar zijn (art. 195 Gw.). 30 Als hoofd van de uitvoerende macht heeft de Koning een aantal bevoegdheden die verband houden met het wetgevend werk: hij kondigt de wetten af (art. 109 Gw.) en maakt ze bekend (art. 190 Gw.). Hij heeft het recht de kamers in buitengewone zitting bijeen te roepen (art. 44 Gw.), ze te verdagen (art. 45 Gw.) of te ontbinden (art. 46 Gw.). De uitvoerende macht is door de Grondwet aan de Koning opgedragen (art. 37 Gw.). In deze hoedanigheid maakt de Koning de verordeningen en de besluiten die nodig zijn voor de uitvoering van de wetten (art. 108 Gw.); hij benoemt en ontslaat zijn ministers (art. 96 Gw.); hij verleent de graden in het leger en benoemt de ambtenaren bij het algemeen bestuur en bij de buitenlandse betrekkingen (art. 107 Gw.); hij voert het bevel over de krijgsmacht, verklaart

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

de oorlog en sluit de vredesverdragen; hij heeft de leiding over de buitenlandse betrekkingen (art. 167 Gw.). 31 Bij dit alles hoort een belangrijke beperking. De Koning heeft namelijk geen andere macht dan die welke de Grondwet en de bijzondere wetten, krachtens de Grondwet zelf uitgevaardigd, hem uitdrukkelijk toekennen (art. 105 Gw.).

Samenstelling van de regering

32 De regering wordt geleid door een eerste minister. Hij zit de vergaderingen van de ministers voor, hij is woordvoerder van de regering in het parlement en wanneer hij ontslag neemt, impliceert dit doorgaans het aftreden van de volledige regering. Naast de eerste minister tellen de huidige regeringen ook vice-eersteministers, die als ondervoorzitters van de regering de eerste minister vervangen wanneer dat nodig is. Er wordt hier een bepaalde hiërarchie vastgelegd. 33 De ministers zijn volwaardige leden van de regering die in de regel een bepaald departement (ministerie, federale overheidsdienst) beheren. Is dat niet het geval, dan noemt men ze ministers zonder portefeuille. Alleen tijdens de twee wereldoorlogen zijn er in België ministers zonder portefeuille geweest. 34 De staatssecretarissen hebben tegenover het publiek en tegenover het parlement dezelfde bevoegdheden als een minister. Ze beheren hun departement niet volledig zelfstandig maar onder gezag van een minister aan wie ze zijn toegevoegd. 35 De regering is georganiseerd in verschillende raden en comités. De belangrijkste vergadering is de ministerraad die samengesteld is uit alle ministers. De staatssecretarissen maken er geen deel van uit. De ministerraad bepaalt het algemeen beleid van de regering en coördineert de werking van de verschillende departementen. Bovendien bepaalt de wetgever meer en meer dat koninklijke besluiten vooraf in de ministerraad besproken moeten worden. Hierdoor wordt in feite de bevoegdheid van de afzonderlijke ministers beperkt. Door artikel 99 Gw. wordt vastgelegd dat de ministerraad ten hoogste 15 leden mag tellen. Over het aantal staatssecretarissen wordt niets gezegd. Met die grondwettelijke bepaling moet een einde komen aan de Belgische kwaal van ‘mastodontregeringen’. 36 Wel blijft de taalpariteit binnen de federale Regering behouden: op de eerste minister na moeten er evenveel Vlaamse als Franstalige ministers zijn. Gezien het belang van de ministerraad drong een dergelijke regel zich op om een overheersing van de ene taalgroep door de andere te voorkomen. De taalpariteit geldt echter niet voor de staatssecretarissen.

C Bevoegdheden 37 Aangezien het parlement de ‘volheid van bevoegdheid’ heeft, zijn de bevoegdheden van de regering beperkt tot diegene die haar uitdrukkelijk zijn toegekend door de Grondwet of door bijzondere wetten (art. 105 Gw.). Aangezien enkel de ministers politiek verantwoordelijk zijn voor de akten die de Koning ondertekent (en die zij mee moeten ondertekenen), zijn de bevoegdheden van de regering in feite de bevoegdheden van de Koning.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

38 De bevoegdheden van de regering zijn de volgende: – Een eerste bevoegdheid van de regering is de uitvoering van de wetten door het maken van koninklijke besluiten (art. 108 Gw.). Elk koninklijk besluit zal een verwijzing moeten bevatten naar de regel die de regering bevoegd maakt. Deze functie is zeer belangrijk aangezien de rechtbanken en hoven de besluiten maar mogen toepassen in zover ze met de wetten overeenstemmen (art. 159 Gw.). VOORBEELD

- De verkeerswet (Wet van 16 maart 1968 betreffende de politie over het wegverkeer, BS 27 maart 1968) bevat een aantal algemene bepalingen. Art. 1 geeft de Koning het recht die bepalingen uit te voeren. Dat is ook gebeurd via het KB van 1 december 1975 houdende algemeen reglement op de politie van het wegverkeer en van het gebruik van de openbare weg, BS 9 december 1975. Daarin kan je onder andere de betekenis van alle verkeersborden terugvinden. - Het wetboek inkomstenbelasting legt de regels vast om het belastbaar inkomen en de belastingen te bepalen, maar het formulier om de inkomsten in te vullen wordt opgesteld door de Koning (art. 307, § 1 WIB).

– Ook los van de eigenlijke uitvoering van wetten beschikt de regering over een beperkte zelfstandig verordenende bevoegdheid, onder meer voor de handhaving van de openbare orde. – Een derde bevoegdheid van de regering betreft het beheer van de openbare diensten met de benoeming van de ambtenaren, magistraten en andere. – Een vierde bevoegdheid betreft het buitenlands beleid, met inbegrip van de landsverdediging. De verdragen met het buitenland worden door de regering (de Koning) gesloten. Deze verdragen hebben pas gevolg nadat zij de instemming van de kamers hebben gekregen (art. 167, § 2 Gw.). 39 De ministers dragen de volle politieke verantwoordelijkheid voor alle ministeriële of regeringsbeslissingen (met inbegrip van alle akten die uitgaan van de Koning). Elke minister is verantwoordelijk ten aanzien van de Kamer van Volksvertegenwoordigers, die hem ook op elk ogenblik ter verantwoording kan roepen en desnoods tot aftreden kan dwingen (art. 101 Gw.). Als tegenhanger van de politieke verantwoordelijkheid genieten de ministers een zekere strafrechtelijke onschendbaarheid. Een minister kan niet zonder meer vervolgd worden. Dat is enkel mogelijk nadat de Kamer van Volksvertegenwoordigers hem in staat van beschuldiging heeft gesteld. Bovendien kunnen de ministers enkel vervolgd worden voor het hof van beroep (art. 103 Gw.).

Regionale politieke instellingen

3.1

De gemeenschappen A

Structuren

40 De Grondwet bepaalt dat het federale koninkrijk België uit drie gemeenschappen bestaat: de Vlaamse, de Franse en de Duitstalige Gemeenschap. De gemeenschappen zijn de oudste instellingen van het federale België. In 1970 kende ons land, vooral onder druk van de

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

Vlamingen, reeds de ‘cultuurgemeenschappen’. In 2011 heeft de Franse Gemeenschap zich omgedoopt tot Fédération Wallonie-Bruxelles. 41 Aangezien de Belgische staatshervorming ontstaan is vanuit de unitaire staat, is het logisch dat de instellingen van de deelstaten dezelfde kenmerken vertonen als deze van de federale overheid. Belangrijk is evenwel dat de regionale instellingen enige constitutieve autonomie werd toegekend. Zo merken we dat de Vlaamse Gemeenschap, de Franse Gemeenschap en het Waalse Gewest hun instellingen gedeeltelijk zelf kunnen regelen, onder meer wat bepaalde aspecten van de verkiezingen betreft, de samenstelling en de werking van het parlement (art. 118, § 2 Gw.), alsook de werking en samenstelling van de regeringen van diezelfde gemeenschappen en gewesten (art. 123, § 2 Gw.). Deze autonomie is niet van toepassing op de Brusselse instellingen en evenmin op de instellingen van de Duitse Gemeenschap. 42 De regelgever in de gemeenschappen is het rechtstreeks verkozen parlement. De werking van de gemeenschapsinstellingen van de Vlaamse en de Franse Gemeenschap wordt behandeld in een bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming van de instellingen (art. 115, § 1 Gw. voor de parlementen en art. 121, § 1 Gw. voor de regeringen). De werking van de instellingen van de Duitstalige Gemeenschap wordt geregeld door een gewone wet van 31 december 1983 tot hervorming van de instellingen voor de Duitstalige Gemeenschap. 43 De werking van de gemeenschappen vertoont veel gelijkenis met de federale structuren. De wetgevende macht van de gemeenschappen wordt uitgeoefend door de parlementen samen met hun regering. De Koning maakt er geen deel van uit. In tegenstelling tot het federale Parlement bestaan de regionale parlementen uit slechts één kamer. Er is dus geen senaat. 44 Het Vlaams Parlement telt 118 rechtstreeks verkozen parlementsleden in het Vlaams Gewest en 6 Brusselse leden die rechtstreeks in die hoedanigheid worden gekozen door de kiezers die hun stem uitbrengen op een Nederlandstalige lijst van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement (art. 116 Gw. en art. 24 BWHI). De rechtstreeks gekozen leden worden verkozen voor een periode van 5 jaar op dezelfde dag als de verkiezingen voor het Europees Parlement (art. 117 Gw.). – Het betreft een legislatuurparlement, hetgeen betekent dat het de volledige termijn van 5 jaar zal uitdoen en vervroegde verkiezingen uitgesloten zijn. – Het Vlaams Parlement werkt ongeveer op dezelfde wijze als het federaal Parlement. Zowel de gemeenschapsministers als de leden van het parlement kunnen een wetgevend initiatief nemen (art. 132 Gw.) waarbij hetzelfde onderscheid geldt in terminologie, namelijk ontwerp versus voorstel. Zoals in het federaal Parlement wordt ook in het Vlaams Parlement gewerkt met parlementaire commissies. Eenmaal decreten goedgekeurd zijn door het Parlement moeten ze nog worden bekrachtigd en afgekondigd door de Vlaamse Regering. De decreten worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Als compensatie voor het ontbreken van een tweede kamer, is er een procedure van tweede lezing. De parlementsleden hebben dezelfde immuniteiten als de federale parlementsleden (art. 120 Gw.). – Voor al de materies waar ze bevoegd voor zijn, kunnen de gemeenschapsparlementen regels uitvaardigen. Om een duidelijk onderscheid te maken tussen een federale en een regionale regel hebben ze ook andere namen. De term ‘wet’ in de formele betekenis wordt enkel gebruikt voor regels van het federale Parlement. De gemeenschappen vaardigen decreten uit die kracht van wet hebben (art. 128 Gw.). De regionale decreten en federale wetten staan dus op voet van gelijkheid.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

Omwille van deze gelijkwaardigheid worden conflicten tussen wetten, decreten en ordonnanties niet geregeld via de hiërarchie van de ene boven de andere, maar worden de bevoegdheden van de deelstaten beschermd door een bijzonder rechtscollege, het Grondwettelijk Hof (zie hoofdstuk ‘Rechtshandhaving’). 45 De Vlaamse Regering vervult een gelijkaardige functie als de regering op het federale vlak. Zij heeft de uitvoerende bevoegdheid en haar besluiten worden eveneens in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. De gemeenschapsministers zijn verantwoording verschuldigd aan het Vlaams Parlement dat hen aanwijst. Ze worden niet benoemd door de Koning. Alleen de minister-president legt de eed af in handen van de Koning. De ministers hebben hetzelfde strafrechtelijk statuut dan hun federale collega’s (art. 124 en 125 Gw.). De Vlaamse Regering bestaat momenteel uit 9 leden, minder dan de 11 die wettelijk toegelaten zijn (art. 63, § 1 BWHI). Er moet minstens één minister uit het tweetalige gebied BrusselHoofdstad komen. De ministers worden gekozen door het Vlaams Parlement (art. 122 Gw. en art. 59, § 1 BWHI). Ze hoeven geen lid te zijn van hun parlement. In tegenstelling tot bij de federale wetten moet niet de Koning zijn handtekening plaatsen onder decreten en ordonnanties, maar de minister-president. Ook besluiten die in uitvoering van decreten worden genomen, moeten geen koninklijke handtekening dragen. Daarom spreken we van ‘besluiten’ en niet van ‘koninklijke besluiten’. De besluiten van de regeringen van de gemeenschappen en de gewesten hebben dezelfde rechtskracht als de koninklijke besluiten.

B Bevoegdheden 46 De gemeenschappen en de gewesten zijn enkel bevoegd inzake de aangelegenheden die door de Grondwet of een bijzondere meerderheidswet aan het betrokken gewest of de betrokken gemeenschap zijn toegewezen (art. 38 Gw.). 47 De bevoegdheden van de gemeenschappen omvatten het volgende (art. 127-129 Gw.): – culturele aangelegenheden: taal, schone kunsten, cultureel patrimonium, musea, bibliotheken, radio en televisie, jeugdbeleid, hulp aan de geschreven pers, sport en openluchtleven, vrijetijdsbesteding, permanente vorming, artistieke vorming, voor- en naschoolse vorming, sociale promotie, beroepsomscholing en -bijscholing en alternerend leren (art. 4 BWHI); – onderwijs: alle onderwijsvormen en -instellingen zijn een zaak van de gemeenschappen, met uitzondering van enkele specifieke aspecten, namelijk het begin en het einde van de leerplicht, de minimale voorwaarden voor het verkrijgen van de diploma’s en de pensioenen van de leerkrachten die in handen blijven van de federale overheid; – persoonsgeboden materies: dat is een specifiek Belgische term die de bevoegdheden die de burger rechtstreeks aanbelangen omschrijft en waarvoor de taal van belang kan zijn. Het gaat over gezondheidsbeleid (met uitzonderling van onder andere de ziekte- en invaliditeitsuitkering die federaal geregeld blijft), gezinsbeleid, welzijn (met uitzondering van de meeste OCMW-maatregelen), onthaal- en integratiebeleid van inwijkelingen, gehandicapten- en bejaardenbeleid, jeugdbescherming en gezinsbijslagen (art. 5 BWHI); – gebruik van talen: in bestuurszaken, onderwijs en arbeidsbetrekkingen wordt het taalgebruik geregeld door de gemeenschappen (de federale Regering blijft wel bevoegd voor het taalgebruik in Brussel-Hoofdstad); – de samenwerking tussen de gemeenschappen en de internationale samenwerking betreffende culturele en persoonsgebonden zaken.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

48 De reikwijdte van de bevoegdheden van de parlementen is bijzonder gezien de situatie van Brussel. Hun bevoegdheid is territoriaal afgebakend voor zover zij samenvalt met respectievelijk het Nederlandse, het Franse en het Duitse taalgebied. Brussel zit niet in één bepaalde gemeenschap, aangezien er zowel Nederlandstaligen als Franstaligen wonen. Daarom voorziet artikel 127, § 2 Gw. dat elke gemeenschap er regelgevende bevoegdheid heeft ten aanzien van de instellingen die wegens hun activiteiten beschouwd moeten worden als uitsluitend behorend tot de ene of andere gemeenschap. Zo zal de Vlaamse Gemeenschap decreten kunnen uitvaardigen die betrekking hebben op het Nederlandstalig onderwijs in Brussel, de VRT en de KVS en de Franse Gemeenschap met betrekking tot het Franstalig onderwijs. Hetzelfde geldt voor rusthuizen, kinderbewaarplaatsen … Het betreft de zogenaamde eentalige of unicommunautaire instellingen. 49 In Vlaanderen worden de gemeenschapsbevoegdheden en de gewestelijke bevoegdheden uitgeoefend door dezelfde instellingen (art. 1, § 1 BWHI): het Vlaams Parlement op wetgevend vlak en de Vlaamse Regering op uitvoerend vlak, dit in overeenstemming met artikel 137 Gw. Het Vlaams Parlement en de Vlaamse Regering zijn in de Vlaamse Gemeenschap dus bevoegd voor de Vlaamse uniculturele, onderwijs- en persoonsgebonden instellingen in Brussel. 50 In Wallonië worden de gemeenschapsbevoegdheden uitgeoefend door het Frans Gemeenschapsparlement op wetgevend vlak (dat bestaat uit de 75 leden van het Parlement van het Waals Gewest en 19 Franstalige leden van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). De Franse Gemeenschapsregering is de uitvoerende macht van de Franse Gemeenschap. Zij is ook bevoegd voor zuiver Franstalige culturele, onderwijs- en persoonsgebonden instellingen in Brussel. De Franse Gemeenschap kan evenwel bevoegdheden overdragen aan het Waals Gewest en de Franse Gemeenschapscommissie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (art. 138 Gw.). Zij heeft hiervan gebruikgemaakt onder meer in de aangelegenheden inzake schoolgebouwen, beroepsopleiding en sommige aspecten van het gezondheidsbeleid en de bijstand aan personen. Voor Brussel is de Franse Gemeenschapscommissie bevoegd. Deze commissie (COCOF) is daardoor een soort Franstalige Gemeenschap in Brussel geworden, een deelstaat met decreetgevende bevoegdheid. Er bestaat ook een Nederlandstalige tegenhanger, namelijk de Vlaamse Gemeenschapscommissie die kan optreden als inrichtende macht ten aanzien van de eentalig Nederlandstalige instellingen in Brussel. De verordeningen van de Gemeenschapscommissies staan hiërarchisch lager dan wetten, decreten en ordonnanties. 51 Anderzijds is de gemeenschappelijke gemeenschapscommissie bevoegd inzake bicommunautaire persoonsgebonden instellingen, zoals inzake gezondheidsbeleid en bijstand aan personen zoals de openbare ziekenhuizen van de OCMW’s van de Brusselse gemeenten, de bicommunautair georganiseerde instellingen voor bijzondere jeugdzorg … Zij vormt als het ware een ‘vierde’ gemeenschap (art. 63 en art. 64, § 2 BWBI). Deze gemeenschappelijke gemeenschapscommissie heeft als wetgevend orgaan een verenigde vergadering bestaande uit de leden van de taalgroepen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement en als uitvoerende macht een verenigd college bestaande uit de leden van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering (art. 60, lid 4 BWBI). De verenigde vergadering vaardigt ordonnanties uit (art. 69 BWBI). Inzake taalgebruik, bicommunautaire culturele instellingen (bijvoorbeeld de musea en de Muntschouwburg) en onderwijsinstellingen in Brussel, blijft de federale overheid bevoegd. Brussel is met andere woorden een ingewikkeld kluwen!

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

3.2

De gewesten A Structuren 52 Zoals hoger gesteld, hebben voornamelijk de Vlamingen, door hun verlangen naar meer autonomie inzake taal en cultuur, bijgedragen tot de eerste staatshervorming. Anderzijds stonden ook de Walen niet afkerig tegenover een verdere federalisering maar om totaal andere redenen. Zij hadden meer financiële middelen nodig voor hun wegkwijnende steenkoolen staalindustrie. Naast de drie gemeenschappen zijn er in het federale België ook drie gewesten: Vlaanderen, Wallonië en Brussel. De grenzen ervan worden in de Grondwet vastgelegd. In artikel 5 wordt gezegd dat het Vlaams Gewest bestaat uit de vijf Vlaamse provincies. Het Waals Gewest omvat de overige vijf Waalse provincies. Het Brussels Gewest, dat als officiële naam ‘Brussels Hoofdstedelijk Gewest’ meekrijgt, bestaat uit de 19 Brusselse gemeenten. 53 Het Vlaams Parlement dat optreedt in gewestaangelegenheden telt 118 rechtstreeks verkozen leden. Het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat uit 89 rechtstreeks verkozen leden: 17 Nederlandstaligen en 72 Franstaligen. Het Waals Parlement bestaat uit 75 rechtstreeks verkozen leden. Aangezien al deze leden ook zetelen in het Parlement van de Franse Gemeenschap vervullen zij dus een dubbel mandaat. Hetzelfde kan gezegd worden van de 19 Franstalige leden van het Brussels Parlement die in het Parlement van de Franse Gemeenschap zetelen. 54 Zoals vermeld bij de bespreking van de gemeenschappen worden in Vlaanderen de gewestelijke bevoegdheden uitgeoefend door hetzelfde Vlaams Parlement op wetgevend vlak en dezelfde Vlaamse Regering op uitvoerend vlak. In Vlaanderen zijn er dus geen gewestelijke instellingen. In Wallonië worden de gewestelijke bevoegdheden uitgeoefend door respectievelijk het Waalse Gewestparlement en de Waalse Gewestregering. De gewestelijke bevoegdheden voor Brussel worden respectievelijk uitgeoefend door het Brussels Hoofdstedelijk Parlement en de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. Brussel is immers een eigen gewest (met rechtspersoonlijkheid: artikel 3 van de bijzondere wet van 12 januari 1989 met betrekking tot de Brusselse instellingen) en heeft voor de uitvoering van zijn bevoegdheden ook eigen instellingen. Wanneer de Vlaamse Regering beraadslaagt over aangelegenheden die tot de bevoegdheid van het Vlaams Gewest behoren, heeft het Brussels lid van de Vlaamse Regering slechts zitting met raadgevende stem (art. 76 BWHI). Het Waals Gewest kan bevoegdheden overdragen aan de Duitstalige Gemeenschap (art. 139 Gw.) Dit is onder meer gebeurd voor het tewerkstellingsbeleid en voor monumenten en landschappen. Onder Vlaamse druk, om van Brussel geen volwaardig gewest te maken, is daar sprake van ordonnanties. Juridisch staan ordonnanties een klein trapje lager dan decreten.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

Bevoegdheden

55 De gewesten hebben een hele reeks bevoegdheden. Ze zijn hoofdzakelijk economisch van aard en kunnen slechts binnen hun territoriale grenzen worden uitgeoefend. Samengevat zijn de gewesten bevoegd voor de materies opgenomen in art. 6 BWHI. Dat zijn: – ruimtelijke ordening: stedenbouw, stadsvernieuwing, monumenten en landschappen; – leefmilieu en het waterbeleid: bescherming van onder meer de bodem, de ondergrond, het water en de lucht tegen verontreiniging, strijd tegen de geluidshinder, afvalstoffenbeleid, waterproductie en watervoorziening, zuivering van het afvalwater en de riolering; – landinrichting en het natuurbehoud: ruilverkaveling, natuurbescherming en natuurbehoud; – huisvesting: beleid van woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare reinheid en de gezondheid en regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen; – landbouwbeleid, inclusief zeevisserij, pacht en tegemoetkomingen bij landbouwrampen; – economie: economisch beleid, kredietbeleid, vestigingsvoorwaarden, regels betreffende de handelshuur, toerisme; – energiebeleid: distributie van gas en elektriciteit, nieuwe energiebronnen en rationeel energieverbruik; – ondergeschikte besturen: organisatie en toezicht op de werking van provinciale en gemeentelijke instellingen, gemeente- en provinciegrenzen, verkiezingen van provinciale en gemeentelijke organen, financiering van gemeenten en provincies; – tewerkstellingsbeleid: arbeidsbemiddeling, tewerkstellingsprogramma’s, doelgroepenbeleid, PWA, outplacement; – openbare werken en vervoer: wegen, waterwegen, haven-, stads- en streekvervoer, uitrusting en uitbating van de luchthavens (maar niet Brussel-nationaal); – dierenwelzijn; – verkeersveiligheidsbeleid: snelheidsbeperkingen, scholing en examens rijvaardigheid. – in al de hiervoor vermelde gebieden zijn de gewesten ook bevoegd voor het wetenschappelijk onderzoek (art. 6bis BWHI). Voor al die bevoegdheden beschikken de gewesten ook over het internationaal verdragsrecht. De Vlaamse overheid kan dus verdragen afsluiten met andere landen. 56 Terwijl elke gemeenschap en elk gewest een eigen wetgevende en een eigen uitvoerende macht heeft, blijft de federale rechterlijke macht bevoegd om geschillen te beslechten. Wat de economie betreft, blijft de federale overheid bevoegd om de algemene regels inzake de overheidsopdrachten, de bescherming van de verbruiker en de organisatie van het bedrijfsleven vast te stellen. Bovendien is alleen de federale overheid bevoegd voor het muntbeleid, de bescherming van het spaarwezen (inclusief de reglementering en de controle op de kredietinstellingen en andere financiële instellingen), het prijs- en inkomensbeleid, het mededingingsrecht en het recht inzake de handelspraktijken, het handels- en vennootschapsrecht, het arbeidsrecht en het sociale zekerheidsrecht.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

3.3

Beginselen van de bevoegdheidsverdeling2 A

Residuaire bevoegdheden voor de federale staat

57 Zoals hoger is vastgesteld, bepalen de Grondwet en een aantal bijzondere wetten welke de bevoegdheden zijn van de gemeenschappen en de gewesten. De deelstaten beschikken dus over toegewezen bevoegdheden. Doordat de overgangsbepaling van artikel 35 Gw. nog steeds van toepassing is, berusten de niet-toegewezen bevoegdheden, de residuaire bevoegdheden, bij de federale overheid. Dat is historisch te verklaren door het federaliseringsproces. Door de toepassing van het eigenlijke artikel 35 Gw. zou een omkering van het systeem van de residuaire bevoegdheden moeten plaatsvinden naar de gemeenschappen en de gewesten. Op termijn zou de federale overheid nog slechts over toegewezen bevoegdheden beschikken.

Exclusieve bevoegdheden van gemeenschappen en gewesten

58 De bevoegdheden die de Grondwet en de bijzondere wetten aan de deelgebieden toewijzen, hebben een exclusief karakter. Hiermee wordt bedoeld dat uitsluitend die deelstaat (de gemeenschap of het gewest) die bevoegdheid mag regelen met uitsluiting van de andere deelstaat. Eenzelfde aangelegenheid kan dus niet binnen de bevoegdheidssfeer van twee overheden vallen. 59 Als twee verschillende wetgevers eenzelfde aangelegenheid regelen, heeft dit als gevolg dat een van beide zijn bevoegdheid heeft overschreden. Het systeem van bevoegdheidsverdeling is met andere woorden een sluitend d.i. een gesloten systeem. In de praktijk zijn deze bevoegdheden niet duidelijk af te bakenen zodat er tal van ‘grijze zones’ bestaan die aanleiding geven tot onduidelijkheden. VOORBEELD

Behoort de mestproductie van de landbouwer tot het domein van het leefmilieu, de landbouw, de economie of de volksgezondheid? Een concreet geval vinden we terug in GwH 15 januari 2009, arrest nr. 2-2009, waar de vraag werd behandeld wie bevoegd is voor de regelgeving met betrekking tot gsm-masten. Betreft het hier een aspect van het leefmilieu (bevoegdheid van gewesten), de volksgezondheid (bevoegdheid van gemeenschappen) of de telecommunicatie (federale residuaire bevoegdheid)?

60 In een federale staat kunnen er uitzonderingen bestaan op het principe van de exclusieve bevoegdheden, namelijk de concurrerende en de parallelle bevoegdheden.

Concurrerende bevoegdheden

61 Dit zijn bevoegdheden die aan meerdere overheden toekomen, zodat beide tot bevoegdheidsuitoefening kunnen overgaan. Dat is eigenlijk een ontkenning van de exclusieve bevoegdheden. Hier zal dus een collisieregel moeten bestaan die bepaalt welke regel er uiteindelijk toegepast moet worden. Meestal geldt als collisieregel dat de federale regel de deelstatelijke regel opheft. Aangezien onze Grondwet werkt op basis van exclusieve bevoegdheden geldt in België geen systeem van concurrerende bevoegdheden.

2 Zie ook http://zakelijk.infonu.nl, zoektermen bevoegdheden deelstaten.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 5: Inleiding tot het recht: structuren en instellingen

62 Enkel artikel 170, § 2 Gw. bepaalt een concurrerende bevoegdheid inzake fiscaliteit en de collusieregel die er wordt toegepast. Artikel 170, § 2 Gw.: “Geen belasting ten behoeve van de gemeenschap of het gewest kan worden ingevoerd dan door een decreet of een in artikel 134 bedoelde regel. De wet bepaalt ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde belastingen, de uitzonderingen waarvan de noodzakelijkheid blijkt.” Principieel kan een gemeenschap of een gewest dus eigen belastingen invoeren via een decreet. Wanneer het noodzakelijk is, kan de wet hierop uitzonderingen stellen, met andere woorden bepaalde belastingen van de gemeenschap of het gewest verbieden. Ook artikel 10 BWHI bevat een voorbeeld van een concurrerende bevoegdheid: “De decreten kunnen rechtsbepalingen bevatten in aangelegenheden waarvoor de parlementen niet bevoegd zijn, voor zover die bepalingen noodzakelijk zijn voor de uitoefening van hun bevoegdheid.”

Parallelle bevoegdheden

63 We spreken van een parallelle bevoegdheid wanneer voor eenzelfde aangelegenheid meer dan één overheid bevoegd is, maar alle overheden telkens naast elkaar. Parallelle bevoegdheden zijn mogelijk wanneer de bevoegdheidsuitoefening van de verschillende overheden naast elkaar kunnen bestaan, zonder met elkaar in conflict te raken. VOORBEELD

De bevoegdheid voor het wetenschappelijk onderzoek: Artikel 6bis BWHI bepaalt dat elke overheid bevoegd is voor wetenschappelijk onderzoek binnen haar bevoegdheidsdomein. Met andere woorden, elke overheid is bevoegd, maar nooit twee overheden voor hetzelfde.

Academiejaar 2020-2021

6 Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Inleiding 1 In de vorige hoofdstukken hebben we besproken hoe recht tot stand komt. De uitgevaardigde regels zouden hun doel missen wanneer ze niet afgedwongen kunnen worden. Deze afdwingbaarheid is eveneens gebonden aan rechtsregels. Er is immers een verbod van eigenrichting. Het gerechtelijk recht is de rechtstak die de regels bevat die het voor de rechtssubjecten mogelijk maken hun subjectieve rechten af te dwingen. We vinden ze voornamelijk terug in het Gerechtelijk Wetboek wat het privaatrechtelijk procesrecht betreft. 2 Om de juridische strijd tussen de juridische opponenten (eiser en verweerder) te beslechten, zijn er ook speciale instanties voorzien, de rechtbanken en hoven. Tevens zijn er bijzondere rechtbanken die bevoegd zijn in geval van bepaalde geschillen met de overheid.

Privaatrechtelijk procesrecht

2.1

Procedure in eerste aanleg A

De rechtsingang op tegenspraak

3 De rechtbank komt in beginsel slechts in actie wanneer een partij hiertoe het initiatief neemt. Dat is een gevolg van het zogenaamd accusatoir karakter van de burgerlijke rechtspleging. De partijen nemen zelf de touwtjes in handen. Ze bepalen de eis(en), de voortgang van de procedure, de bewijsmiddelen … 4 De normale manier om een vordering voor de rechter te brengen is de dagvaarding (art. 700 Ger.W.). Dat is het processtuk dat door een gerechtsdeurwaarder wordt betekend en waarbij de wederpartij wordt opgeroepen om voor de rechter te verschijnen. Het moet verplicht een aantal essentiële vermeldingen bevatten. VOORBEELD

Zo moet een dagvaarding de identiteit van de eiser en verweerder, het onderwerp en een korte samenvatting van de middelen van de vordering bevatten alsmede de rechter voor wie de vordering aanhangig wordt gemaakt en de plaats, de dag en het uur van de terechtzitting (art. 702 Ger.W.). Om de verweerder de tijd te geven zijn verdediging voor te bereiden, is de termijn om voor de rechtbank te verschijnen ten minste 8 dagen (art. 707 Ger.W.). Deze termijn kan worden ingekort in spoedeisende gevallen.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

5 Naast de dagvaarding zijn er volgens artikel 700 Ger.W. nog twee andere manieren om een vordering voor de rechter te brengen, namelijk het verzoekschrift en de vrijwillige verschijning. – Het verzoekschrift wordt aan de griffier gezonden die de partijen zal oproepen om te verschijnen op de zitting die de rechter bepaalt (art. 1034bis tot 1034sexies Ger.W.). Deze oproeping gebeurt via een gerechtsbrief. Hierdoor spaart men de kosten van de deurwaarder uit. De procedure is evenwel enkel mogelijk wanneer de wet hierin voorziet. VOORBEELD

Zo voorziet artikel 229, § 3 BW dat een echtscheiding wegens onherstelbare ontwrichting door een van de echtgenoten aangevraagd kan worden via een verzoekschrift (art. 1254, § 1 Ger.W.).

– Bij een vrijwillige verschijning kunnen de partijen zelfs vermijden dat ze worden opgeroepen. Ze stellen een verklaring op die ze op een vastgestelde inleidingszitting voorleggen aan de rechter. In een aantal gevallen moet het Openbaar Ministerie van de vorderingen op de hoogte gebracht worden (art. 764 Ger.W.).

De inleidende zitting

6 Vooraleer de rechter aan de zaak begint, moet de rechtbank eerst gevat worden. Dat gebeurt door inschrijving van de zaak op de algemene rol uiterlijk de dag vóór de zitting waarvoor de dagvaarding is gedaan (art. 716-717 Ger.W.). Er is een griffierecht (rolrecht) verschuldigd op datum van de veroordeling. 7 Bij elke rechtbank wordt een algemene rol bijgehouden waarop iedere zaak in volgorde van binnenkomst wordt ingeschreven door de griffier. Voor elke kamer van een gerecht bestaat ook een bijzondere rol, die eveneens door de griffier wordt bijgehouden en die de lijst omvat van alle aan een bepaalde kamer toegewezen zaken (art. 714, eerste lid Ger.W). Ten slotte is er nog de zittingsrol, namelijk de rol waarop iedere zaak die op een bepaalde zitting behandeld wordt, in de volgorde van de inschrijving op de algemene rol wordt ingeschreven (art. 714, tweede lid Ger.W.). 8 Op de datum vermeld in de dagvaarding of de gerechtsbrief verschijnen de partijen in persoon of vertegenwoordigd door hun advocaat voor de rechter (art. 727-728 Ger.W.). In fiscale zaken kan men zich ook laten bijstaan door een accountant, beroepsboekhouder of bedrijfsrevisor om mondelinge of schriftelijke toelichting te geven wanneer de rechter dit opportuun acht. 9 Voor zaken waarvoor slechts korte debatten nodig zijn, kan de akte van rechtsingang of de verweerder verzoeken dat ze worden behandeld op de inleidingszitting. Ook beide partijen samen kunnen dat vragen (art. 735, §§ 1-2 Ger.W.). Korte debatten zijn er wanneer de zaak weinig discussies oplevert, en het dus niet vereist is om schriftelijke middelen aan te voeren of lang te pleiten.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

De zaak kan dan meteen ten gronde behandeld worden of de rechter kan de zaak verdagen naar een nabije datum. VOORBEELD

De vraag van de partijen voor het aanstellen van een deskundige om de schade vast te stellen of het verzoek van de koper om uitstel van betaling te verkrijgen, kan op de inleidende zitting behandeld worden.

10 In de meeste gevallen wordt de zaak niet op de inleidende zitting behandeld en wordt die hetzij uitgesteld, hetzij worden conclusietermijnen bepaald, hetzij wordt de zaak naar de rol verzonden.

C Conclusies 11 In de zaken die op de inleidende zitting niet behandeld zijn, dus waarvan de behandeling tijdelijk uitgesteld is, nemen de partijen conclusies. Een conclusie is een geschreven akte waarin een procespartij haar eis of verweer formuleert ten aanzien van de andere partij en ten aanzien van de rechter. De wet (art. 744 Ger.W.) geeft aan wat er in de conclusie moet staan. Meer bepaald bevatten de conclusies achtereenvolgens de uiteenzetting van de relevante feiten, de aanspraken van de concluderende partij, de middelen die worden ingeroepen ter ondersteuning van de vordering of het verweer en het gevraagde beschikkend gedeelte van het vonnis. Het volstaat niet te verwijzen naar een conclusie genomen in een andere zaak of in een andere aanleg. Dit alles wordt zowel op de griffie neergelegd (art. 742 Ger.W.) als aan de tegenpartij bezorgd (art. 745 Ger.W.). 12 De verplichting om de tegenpartij hiervan een kopie te bezorgen, geldt voor alle stukken die een partij wil gebruiken (art. 736 Ger.W.). Dat is een essentieel onderdeel van het recht van verdediging en van de rechtspleging op tegenspraak. Bovendien geldt het als middel om de rechter te dwingen te antwoorden op de door de partij aangevoerde middelen. Dat is een onderdeel van de motiveringsplicht die de Grondwet voorschrijft (art. 149 Gw.). Een verweerder die vindt dat hij volkomen onterecht gedagvaard is, kan in zijn conclusie via een tegeneis een schadevergoeding vorderen wegens tergend en roekeloos geding (art. 780bis Ger.W.). Hij moet de oorspronkelijke eiser dan niet dagvaarden. Overigens kan een verweerder die op zijn beurt een ‘tegenvordering’ heeft tegen de eiser, deze in beginsel ook in zijn besluiten formuleren.

D Instaatstelling 13 De partijen kunnen zelf overeenkomen binnen welke termijnen ze conclusies moeten nemen en hoeveel conclusies ze mogen nemen. De rechter zal deze overeenkomst in een beschikking bekrachtigen (art. 747, § 1 Ger.W.). In deze beschikking wordt meestal ook de pleitdatum vastgelegd (= rechtsdag) en de duur van de pleidooien. Aangezien deze beschikking afdwingbaar is, zijn de partijen hierdoor gebonden en draagt dit bij tot het wegwerken van de gerechtelijke achterstand. Wanneer de partijen geen overeenkomst bereiken over het verloop van de procedure, zal de rechter zelf een kalender opstellen met conclusietermijnen en pleitdatum.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

E Terechtzitting 14 De pleidooien zijn in beginsel openbaar (art. 757 Ger.W.). Het openbaar karakter van de terechtzittingen is ook een grondwettelijk principe (art. 148 Gw.) dat verder in internationale verdragen opgelegd wordt (art. 6 EVRM), behalve bij de in de wet voorziene uitzonderingen. 15 Bij de pleidooien lichten (de advocaten van) zowel de eiser als de verweerder hun standpunt toe. Enkele uitzonderingen niet te na gesproken moeten de partijen zelf niet aanwezig zijn op deze zitting.

F Vonnis 16 Na de pleidooien worden de debatten gesloten (art. 769 Ger.W.). De rechter neemt de zaak dan in beraad om een vonnis uit te werken. 17 De uitspraak moet gebeuren binnen de maand na de sluiting van de debatten (art. 770 Ger.W.). Deze termijn wordt niet altijd nageleefd. Deze termijn wordt verlengd met een maand als de debatten worden gesloten gedurende de maand voor de gerechtelijke vakantie. Bij een vertraging van meer dan drie maanden kan de rechter een tuchtsanctie oplopen. Bij een te lange termijn van beraad kan de rechter van de zaak onttrokken worden (art. 652 Ger.W.). De uitspraak is zoals de terechtzitting openbaar (art. 149 Gw.). Het vonnis moet gemotiveerd worden (art. 780 Ger.W.). Een vonnis bestaat steeds uit een redengeving (overwegend gedeelte) en een beschikkend gedeelte dat de eigenlijke beslissingen van de rechter bevat. Men spreekt van een vonnis wanneer een beslissing genomen werd door een lagere rechtbank op het niveau van een gerechtelijk arrondissement of een kanton. Een arrest is een beslissing van een hof (art. 22 Ger.W.). 18 De griffier zendt een afschrift van het vonnis aan de partijen (art. 792 Ger.W.). Dat is voor de partij in wiens voordeel de uitspraak geveld is, onvoldoende om ze uit te voeren. Hij moet de uitspraak eveneens aan de andere partij betekenen, hetgeen gebeurt door een gerechtsdeurwaardersexploot. Door de betekening van het vonnis begint in beginsel de termijn van verzet en beroep te lopen. De rechtsmiddelen dienen binnen deze termijn ingesteld te worden (art. 57 Ger.W.).

2.2

Rechtsmiddelen A

Begrip en kenmerken

19 Rechtsmiddelen zijn de middelen die de wet aan de partijen of aan derden toekent om een nieuwe beslissing te verkrijgen in een geschil waarin een rechter reeds uitspraak heeft gedaan. De wet maakt een onderscheid tussen gewone rechtsmiddelen (verzet, hoger beroep) en buitengewone rechtsmiddelen (voorziening in cassatie, derdenverzet, herroeping van gewijsde, verhaal op de rechter) (art. 21 Ger.W.). Bovendien is er het buitengewone middel van de intrekking van het vonnis ingevolge een arrest van het Grondwettelijk Hof (art. 16 Bijz.Wet GwH).

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

In dit werk behandelen we alleen de gewone rechtsmiddelen en de voorziening in cassatie. 20 De gewone rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld door de verliezende partij, d.i. de partij die in de einduitspraak niet alles gekregen heeft wat ze gevorderd heeft. Indien een partij verzet aantekent tegen een verstekvonnis, dan schorst dat in de regel (tenzij een afwijkende regel in de wet staat of de rechter anders beveelt) de tenuitvoerlegging. Vonnissen zijn in principe wel uitvoerbaar als hoger beroep wordt aangetekend. Dit geldt tenzij de wet anders bepaalt of de rechter anders beveelt. De uitvoerbaarheid bij voorraad is dus thans, in tegenstelling tot vroeger, de regel en niet meer de uitzondering (art. 1397 Ger.W.). 21 In principe kunnen alle vonnissen aangevochten worden. Toch is het niet altijd mogelijk om gewone rechtsmiddelen aan te wenden, zo bijvoorbeeld als de inzet van de discussie bepaalde bedragen niet te boven gaat (bv. bij een vonnis voor de rechtbank van eerste aanleg beneden de 2 500 EUR). Om er beroep tegen te kunnen aantekenen mag het vonnis bovendien niet louter een tussenvonnis zijn. Tegen een gemengd tussenvonnis (wat ook een stuk een eindvonnis omvat – m.a.w. waar een bepaald geschilpunt definitief werd beoordeeld) kan wel hoger beroep worden aangetekend. De mogelijkheden om verzet aan te tekenen tegen een verstekvonnis werden zeer sterk beperkt. Verzet is in principe enkel nog mogelijk tegen een verstekvonnis waartegen geen hoger beroep ingesteld kan worden. 22 Rechtsmiddelen moeten binnen een bepaalde termijn aangewend worden. Die termijn bedraagt in beginsel wat betreft hoger beroep en verzet één maand na de betekening van het vonnis. Na het verstrijken van die termijn kunnen ze dus niet meer aangewend worden. 23 Als partijen hun geschil dat bij een rechter aanhangig gemaakt is, onderling oplossen door een overeenkomst, kunnen ze aan de rechter vragen deze overeenkomst te bekrachtigen. Tegen dat akkoordvonnis is geen rechtsmiddel mogelijk (art. 1043 Ger.W.). 24 Beslissingen of maatregelen van inwendige aard, zoals bepaling van de rechtsdag, uitstel, weglating van de rol en doorhaling, alsmede vonnissen waarbij wordt bevolen dat partijen in persoon moeten verschijnen, zijn niet vatbaar voor verzet of hoger beroep (art. 1046 Ger.W.).

B Verzet 25 Wanneer een partij niet op de inleidende zitting verschijnt, kan op die zitting tegen haar verstek worden gevorderd (art. 802 Ger.W.). De wet laat echter toe om tegen dat verstekvonnis verzet aan te tekenen (art. 1047 Ger.W.). Maar dat kan enkel in gevallen waar geen beroep aangetekend kan worden (omdat de inzet van het geschil te laag is). Dat verzet wordt voor dezelfde rechter gebracht. Hij zal het geschil opnieuw volledig behandelen.

Hoger beroep

26 Het beroep is een gewoon rechtsmiddel waarbij de verliezende partij de herziening vraagt van het gewezen vonnis door de onmiddellijk hogere rechtsmacht. Aldus kan een partij die wegens een schadegeval een schadevergoeding vorderde van 5 000 EUR, maar van de rechter in eerste aanleg slechts een vergoeding kreeg van 3 000 EUR, hoger beroep instellen.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

27 Artikel 616 Ger.W. bepaalt dat tegen ieder vonnis hoger beroep kan ingesteld worden, tenzij de wet anders bepaalt. Het hoger beroep is dus geen algemeen rechtsbeginsel. Bij de algemene uitleg over het begrip rechtsmiddelen werden reeds een aantal beperkingen opgenomen (bv. het laten voorbijgaan van de termijn om het rechtsmiddel in te stellen). Daarenboven zijn er ook proceseconomische redenen die het instellen van hoger beroep beperken. Zo kan er geen beroep worden ingesteld tegen een vonnis (art. 617 Ger.W.): – van de vrederechter wanneer de waarde van het geschil 2 000 EUR niet overschrijdt; – van de politierechter wanneer de gevorderde schadevergoeding van het verkeersongeval 2 000 EUR niet overschrijdt. In strafzaken geldt deze beperking van de beroepsmogelijkheden echter niet (art. 172 Sv.); – van de rechtbank van eerste aanleg en de ondernemingsrechtbank wanneer uitspraak wordt gedaan over een vordering waarvan het bedrag 2 500 EUR niet overschrijdt. Vonnissen van de arbeidsrechtbank en de rechtbank van eerste aanleg die een uitspraak doet over de toepassing van de belastingwetgeving, komen steeds in aanmerking voor hoger beroep. Tegen beslissingen alvorens recht te doen – met onderzoeks- en provisionele maatregelen – is in principe geen onmiddellijk hoger beroep mogelijk. Het hoger beroep tegen deze beslissingen kan enkel samen met het hoger beroep tegen het eindvonnis worden ingesteld. Ook tegen loutere tussenvonnissen (die geen gemengd oordeel inhouden en deels een eindvonnis zijn) kan niet zomaar hoger beroep worden aangetekend. 28 De eiser in hoger beroep wordt de appellant genoemd, de gedaagde in hoger beroep de geïntimeerde. De regels van het geding (in eerste aanleg) zijn ook van toepassing op de rechtsmiddelen, zodat de procedure in beroep quasi dezelfde is als in eerste aanleg (art. 1042 Ger.W.).

D Cassatie 29 Alhoewel het Hof van Cassatie vaak wordt betiteld als ‘hoogste rechtscollege’ is het geen gewone rechtbank. Het doet immers geen uitspraak over het geschil als dusdanig (art. 147 Gw.). Daarom kan men een voorziening in cassatie niet als een derde aanleg beschouwen. Men kan slechts om twee redenen een beroep doen op het Hof van Cassatie: enerzijds wegens overtreding van de wet en anderzijds wegens schending van substantiële of op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen (art. 608 Ger.W.). Aldus oefent het Hof toezicht uit op de wettigheid van rechterlijke beslissingen. Bovendien is het Hof van Cassatie slechts bevoegd om uitspraak te doen over beslissingen die in laatste aanleg (dus in beroep of in eerste en laatste aanleg) gewezen zijn. Het Hof is niet bevoegd om feitelijke gegevens vast te stellen. Het kan enkel rekening houden met de feiten zoals die door de feitenrechter vastgesteld werden. 30 Wanneer het Hof van Cassatie schendingen van de wet of procedurefouten vaststelt, verbreekt het Hof het aangevochten vonnis of arrest en verwijst het de zaak naar eenzelfde rechtscollege als datgene dat het verbroken vonnis of arrest geveld heeft (art. 1110 Ger.W.). Dat laatste rechtscollege behandelt en beoordeelt de zaak dan weer in al zijn aspecten. Het rechtscollege moet verplicht rekening houden met de beslissing van het Hof van Cassatie alvast wat dat rechtspunt betreft.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

De termijn om cassatie aan te tekenen bedraagt in principe drie maanden vanaf de betekening van het vonnis of arrest waartegen cassatie wordt aangetekend.

Gewone gerechtelijke instellingen: rechtbanken en hoven

3.1 Bevoegdheid van de rechtbanken 31 De omvang van de wetgeving, de ingewikkeldheid van het recht en de behoefte aan eigen procedures voor bepaalde takken van het recht, brengen met zich mee dat voor een aantal domeinen van het recht eigen rechtbanken bestaan of eigen afdelingen binnen eenzelfde rechtbank. Deze domeinen zijn: het strafrecht, het familieen jeugdrecht, het ondernemingsrecht, het sociaal recht, het burgerlijk recht en het fiscaal recht. Ook binnen deze domeinen kan men nog een onderverdeling hebben: bijvoorbeeld in het strafrecht is naargelang van de ernst van het misdrijf de politierechtbank of de correctionele rechtbank (en uitzonderlijk het assisenhof) bevoegd om in eerste aanleg recht te spreken. Men kan immers van een rechter niet verwachten dat hij specialist is op al deze vlakken. Daarvoor is het recht te uitgebreid. 32 De specialisatie van de rechtbanken laat ook toe de samenstelling van de rechtbank aan te passen aan de aard van de geschillen die ze dient te beslechten: een of meer rechters, beroepsrechters, lekenrechters of een jury. De ondernemingsrechtbank (tot 31 oktober 2018 sprak men van de rechtbank van koophandel) bijvoorbeeld bestaat uit één jurist, beroepsrechter, en twee lekenrechters (rechters in ondernemingszaken) (art. 84 en 203-205 Ger. W.). 33 Elke rechtbank is slechts bevoegd voor geschillen in een bepaald domein van het recht: dat noemt men de materiële bevoegdheid van een rechtbank. Daarnaast is elke rechtbank tevens bevoegd over een bepaald grondgebied: dat is de territoriale bevoegdheid. 34 De laagste rechtbanken staan het dichtst bij de bevolking. Je vindt een vredegerecht in je onmiddellijke buurt, namelijk één per gerechtelijk kanton (art. 59 Ger. W.). Het tweede niveau is dat van het arrondissement. Er zijn voortaan 13 arrondissementen gekoppeld aan de provincie waar een rechtbank van eerste aanleg is gevestigd. Er zijn evenwel aparte rechtbanken voor Eupen (ten behoeve van de Duitstalige gebieden) en in Brussel waar een Nederlandstalige en Franstalige rechtbank van eerste aanleg is (Wet van 1 december 2013 tot hervorming van de gerechtelijke arrondissementen en tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op een grotere mobiliteit van de leden van de rechterlijke orde, BS 10 december 2013). Er blijven nog wel een groter aantal lokale afdelingen bestaan. Politierechtbanken vinden we ook in Halle en Vilvoorde zodat er 15 politierechtbanken zijn. Arbeidsrechtbanken en ondernemingsrechtbanken zijn gekoppeld aan de zones van het Hof van Beroep met ook hier enkele uitzonderingen (Brussel (N+Fr), Waals-Brabant en Eupen), waardoor er 9 overblijven. Het ambtsgebied van die rechtbanken is opgenomen in de bijlage bij het Gerechtelijk Wetboek.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Een derde niveau is dat van de provincies waar men enkel de assisenhoven aantreft. Aangezien Brussel niet tot een provincie behoort, moet de wet uitdrukkelijk voorzien dat hiervoor ook een assisenhof bestaat (art. 114 Ger.W.). Op het vierde niveau situeren zich de hoven van beroep en de arbeidshoven. Hiervoor is het Belgisch grondgebied volgens de Grondwet in vijf delen verdeeld. Er is een hof te Antwerpen, met bevoegdheid voor de provincies Antwerpen en Limburg, te Gent, met bevoegdheid voor Oost- en West-Vlaanderen, te Brussel, voor de provincies Brabant en het tweetalige gebied Brussel-Hoofdstad, te Luik, voor de provincies Luik, Luxemburg en Namen, en te Bergen, voor de provincie Henegouwen (art. 156 Gw.). Op het hoogste nationale niveau situeert zich het Hof van Cassatie, met bevoegdheid voor het hele Belgische grondgebied. Er is dus maar één Hof van Cassatie (art. 147 Gw. en art. 128 Ger.W.), in Brussel. Op supranationaal niveau treffen we dan nog diverse rechtbanken aan, onder meer het Benelux-Gerechtshof, het Europees Hof van Justitie (in Luxemburg) en het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (in Straatsburg). Op 15 mei 2018 werd in de Kamer een wetsontwerp ingediend over de oprichting van de Brussels International Business Court (afgekort BIBC), een rechtbank die internationale geschillen tussen ondernemingen in het Engels zal behandelen. 35 Gezien de brede basis (vele vredegerechten) en de smalle top (één Hof van Cassatie) zegt men dat de gerechtelijke organisatie piramidaal is opgebouwd. Dat bevordert ook de rechtszekerheid door de eenheid van rechtspraak. Wanneer een hogere rechtbank of hof een vonnis van een lagere rechtbank verbreekt, zal de lagere rechter, wanneer hij later een gelijkaardig probleem moet oplossen, waarschijnlijk rekening houden met de argumentatie van de rechter in beroep. Doet hij dat niet, dan is de kans groot dat zijn uitspraak hervormd zal worden als de verliezende partij in beroep gaat. Hetzelfde geldt voor de rechters in beroep die uiteindelijk rekening zullen houden met wat het Hof van Cassatie heeft beslist. Aldus zal het recht in heel België op een eenvormige manier worden toegepast.

3.2 Organisatie van de rechtbanken over het Belgisch grondgebied A Vredegerecht 36 De vrederechter neemt kennis van alle vorderingen waarvan het bedrag niet meer dan 5 000 EUR bedraagt (art. 590 Ger.W.). Deze bepaling geldt echter slechts tenzij de wet een andere rechtbank bevoegd maakt, bijvoorbeeld voor commerciële geschillen. VOORBEELDEN

– Als koper van een grasmachine (een robotmaaier) van 999,00 EUR weiger je te betalen omdat je vindt dat het toestel niet voldoet. De verkoper zal je voor het vredegerecht dagen. – Wanneer je je nieuwe Volvo niet wilt betalen, zal de vrederechter niet bevoegd zijn omdat de prijs meer is dan 5 000 EUR. – Een handelaar weigert de levering van 850,00 EUR te betalen omdat de goederen beschadigd zouden zijn. Ook in dit geval zal niet de vrederechter maar de ondernemingsrechtbank bevoegd zijn omdat het een geschil tussen ondernemingen betreft.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Daarnaast heeft de vrederechter specifieke bevoegdheden ongeacht het bedrag. Zo is hij bv. bevoegd voor huurconflicten.

B Politierechtbank 37 Er zijn 15 politierechtbanken. Een arrondissement voor de vestiging van een politierechtbank is evenwel niet hetzelfde als voor een rechtbank van eerste aanleg of een arbeidsrechtbank. VOORBEELD

– Hoewel er in principe één rechtbank van eerste aanleg per provincie is, zijn er voor de rechtbank van eerste aanleg in Oost-Vlaanderen drie afdelingen: in Dendermonde, Gent en Oudenaarde. – Hoewel de arbeidsrechtbanken gekoppeld zijn aan de zones van de Hoven van Beroep (zo zijn er 5 voor heel België), zijn er voor Gent 10 afdelingen: in Aalst, Brugge, Dendermonde, Gent, Ieper, Kortrijk, Oudenaarde, Roeselare, Sint-Niklaas en Veurne. – Daarentegen zijn er maar 8 afdelingen van de ondernemingsrechtbank voor hetzelfde rechtsgebied: in Brugge, Dendermonde, Gent, Ieper, Kortrijk, Oostende, Oudenaarde en Veurne. – Zo zijn er afzonderlijke politierechtbanken in Halle en in Vilvoorde, terwijl heel de provincie Oost-Vlaanderen als één arrondissement beschouwd wordt. Al zijn er wel afdelingen in Aalst, Dendermonde, Gent, Oudenaarde en Sint-Niklaas.

38 In strafzaken is de politierechtbank in eerste aanleg onder meer bevoegd voor de kleinere strafzaken, overtredingen genoemd (art. 137 Sv.). Je vindt de mogelijke straffen terug in het hoofdstuk ‘Indelingen van het recht’ onder randnummer 9. De bedragen in euro moeten nog worden vermenigvuldigd met een factor 8 (en dat ten gevolge van de programmawet van 25 december 2016). De politierechtbank uit zich in hoofdzaak door de uitbreiding van de bevoegdheid waardoor deze de ware ‘verkeersrechtbank’ wordt. Zij beslecht onder meer alle misdrijven inzake verkeersovertredingen met inbegrip van de onopzettelijke slagen en verwondingen en doding indien zij het gevolg zijn van een verkeersongeval, een vluchtmisdrijf en het ontbreken van een verplichte aansprakelijkheidsverzekering (art. 138 Sv.). 39 Fundamenteel is de hervorming van 1995 inzake de bevoegdheid in burgerlijke zaken. De politierechtbank neemt kennis ongeacht het bedrag van alle vorderingen tot schadevergoeding ontstaan uit een verkeersongeval (art. 601bis Ger.W.). Recentelijk is de bevoegdheid van de politierechtbank nog uitgebreid door haar de mogelijkheid te geven om te beslissen over het bedrag van de lichamelijke schade en van de daarmee samenhangende materiële schade, zelfs zonder dat die een gevolg is van een verkeersongeval.

Rechtbank van eerste aanleg

40 De rechtbank van eerste aanleg bestaat uit vier kamers, die men respectievelijk de familieen jeugdrechtbank, de burgerlijke rechtbank, de correctionele rechtbank en de strafuitvoeringsrechtbank noemt. Deze laatste is enkel aanwezig op plaatsen waar de zetel van een hof van beroep gevestigd is (art. 76 Ger.W.). Door de wet op de nieuwe fiscale procedure (wet van 23 maart 1999) werden daarnaast een of meerdere fiscale kamers ingericht.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

41 De wet van 30 juli 2013 betreffende de invoering van een familieen jeugdrechtbank, BS 27 september 2013, heeft een familieen jeugdrechtbank in het leven geroepen. Daar waar voordien diverse rechtbanken bevoegd konden zijn voor bepaalde aspecten van het familiale leven (jeugdrechtbank, vredegerecht, rechtbank van eerste aanleg ...), heeft men gepoogd de transparantie te verhogen en de rechtspleging te vereenvoudigen door een familieen jeugdrechtbank op te richten. Die bestaat uit een aantal kamers en de kamer(s) voor minnelijke schikking. Om te pogen een geschil op te lossen zonder ruzie, zal in familiezaken de familierechtbank de partijen tijdens de inleidende zitting inlichten over de mogelijkheid hun geschil te beslechten via verzoening, bemiddeling of elke andere vorm van minnelijke oplossing van conflicten (art. 731 Ger.W.). Dat de bevoegdheden van deze rechtbank zeer ruim zijn, mag blijken uit art. 572bis Ger.W. De familierechtbank neemt kennis van: 1° vorderingen betreffende de staat van personen; 2° vorderingen tot nietigverklaring van de wettelijke samenwoning; 3° vorderingen tussen echtgenoten en wettelijk samenwonenden betreffende de uitoefening van hun rechten of betreffende hun goederen, alsook de voorlopige maatregelen die daarop betrekking hebben; 4° vorderingen betreffende het ouderlijk gezag, de verblijfsregeling of het recht op persoonlijk contact ten aanzien van minderjarige kinderen; 5° de vaststelling van de voortdurende onmogelijkheid om het ouderlijk gezag uit te oefenen; 7° vorderingen met betrekking tot onderhoudsverplichtingen; 8° vorderingen met betrekking tot het huwelijksvermogensrecht, de erfopvolging, schenkingen onder levenden of testamenten. Algemeen geformuleerd vormen ze allemaal burgerrechtelijke gezinsgeschillen. VOORBEELD

De vordering van de grootouders die aanspraak maken op omgangsrecht met hun kleinkind, zal door de familierechtbank behandeld worden (art. 375bis BW).

De vorderingen tussen partijen die ofwel samen een minderjarig kind hebben, ofwel gehuwd zijn of waren, ofwel wettelijk samenwonenden zijn of waren, worden samengevoegd in één dossier, dat het familiedossier genoemd wordt (art. 725bis Ger.W.). Als de zaak naar een andere familierechtbank verwezen wordt, wordt het familiedossier mee overgedragen. De jeugdkamers zijn minder vernieuwend. Zij zijn bevoegd voor de bescherming van het kind en de reactie op strafbare daden van minderjarigen en de maatregelen t.a.v. de ouders van deze minderjarigen. 42 De burgerlijke rechtbank is de rechtbank van eerste aanleg die volheid van bevoegdheid heeft. Ze neemt kennis van alle vorderingen, met uitzondering van de eisen die rechtstreeks voor het hof van beroep of het Hof van Cassatie moeten komen en evenmin wanneer de toewijzing van bevoegdheid aan een bepaald rechtscollege moet gebeuren bij uitsluiting van alle andere (art. 568 Ger.W.). Ze doet uitspraak over zowat alle geschillen in verband met het burgerlijk recht zoals schadevergoedingen … (art. 569 Ger.W.).

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Ondanks haar naam is de rechtbank van eerste aanleg eveneens bevoegd om in beroep uitspraak te doen over burgerlijke zaken die in eerste aanleg door de vrederechter behandeld werden (> 2 000 EUR en ≤ 5 000 EUR) (art. 577, eerste lid Ger.W.), bv. inzake huur, of door de politierechter. In dat geval is het dus een rechtbank in tweede (en laatste) aanleg. 43 Alle vorderingen betreffende bewarende beslagen (burgerrechtelijk), betreffende de tenuitvoerlegging van vonnissen en tegemoetkomingen van de Dienst voor alimentatievorderingen worden door de beslagrechter behandeld (art. 1395 Ger.W.). Deze wordt door de Koning aangewezen uit de rechters in de rechtbank van eerste aanleg (art. 79 Ger.W.). 44 De correctionele rechtbank is bevoegd om in eerste aanleg te oordelen over de meeste misdrijven. Misdaden worden voortaan nog maar uitzonderlijk door het hof van assisen behandeld. Door de tweede Potpourriwet zijn alle misdaden correctionaliseerbaar. Dit gaat gepaard met wijzigingen in de straftoemeting. Zo wordt onder andere voorzien in een nieuwe strafcategorie met opsluiting/hechtenis van 30 tot 40 jaar. De correctionele rechtbank zal dus voortaan bevoegd zijn voor veruit de meeste misdrijven. 45 De strafuitvoeringsrechtbanken zijn in het leven geroepen door de wet van 17 mei 2006 houdende oprichting van strafuitvoeringsrechtbanken (BS 15 juni 2006). Ze moeten waken over de uitvoering van de straffen uitgesproken door de hoven en rechtbanken. Voorlopig oordelen ze enkel over straffen van meer dan 3 jaar. Ze oordelen dus niet over de vraag of iemand al dan niet gestraft moet worden, maar wel over het al dan niet toekennen van de in de wet voorziene strafuitvoeringsmodaliteiten, onder meer elektronisch toezicht en voorwaardelijke invrijheidstelling. Er zijn zes strafuitvoeringsrechtbanken, namelijk één per rechtsgebied van het hof van beroep, uitgezonderd in Brussel waar er twee zijn. Tegen de uitspraken van deze rechtbanken is geen beroep mogelijk, wel cassatie. 46 Elk fiscaal geschil ongeacht de waarde kan steeds voor de rechtbank van eerste aanleg, fiscale kamer, gebracht worden (art. 632 Ger.W.). Hiertegen is steeds beroep mogelijk (art. 617 Ger.W.). 47 De voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg (en ook van de arbeidsrechtbank en ondernemingsrechtbank) heeft een bijzondere bevoegdheid. Hij doet in de gevallen die hij spoedeisend acht, bij voorraad uitspraak in alle zaken (art. 584, eerste lid Ger.W.). Het betreft een procedure in kort geding waar een voorlopig vonnis geveld wordt in afwachting van een behandeling ten gronde. Specifiek met betrekking tot het familierecht neemt de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg, in iedere stand van een echtscheidingsprocedure, kennis van de voorlopige maatregelen die betrekking hebben op de persoon, op het levensonderhoud en op de goederen zowel van de echtgenoten als van de kinderen (art. 1280, eerste lid Ger.W.).

D Ondernemingsrechtbank 48 De ondernemingsrechtbank (tot 31 oktober 2018 ‘rechtbank van koophandel’) neemt kennis van alle geschillen tussen ondernemingen ongeacht de waarde van het geschil (art. 573 Ger.W.). Daarom spreekt men nu van de ‘natuurlijke rechter’. Ook geschillen in verband met

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

wisselbrieven en orderbriefjes zullen door de ondernemingsrechtbank worden behandeld. Verder is de rechtbank ook bevoegd voor geschillen in verband met faillissement (art. 574 Ger.W.). 49 Ook een niet-onderneming kan een geschil voor de ondernemingsrechtbank brengen als de verweerder de handeling in het kader van de verwezenlijking van zijn economisch doel verricht (art. 573 Ger.W.).

E Arbeidsrechtbank 50 De arbeidsrechtbank is bevoegd om ongeacht het bedrag van de eis in eerste aanleg kennis te nemen van alle geschillen die betrekking hebben op het arbeidsrecht en het socialezekerheidsrecht. Het gaat onder meer om geschillen tussen werkgevers en werknemers inzake arbeidsovereenkomsten, gelijke behandeling van mannen en vrouwen, de toepassing van cao’s, de vergoedingen voor arbeidsongevallen, kinderbijslagen … Ze worden opgesomd in art. 578-583 Ger.W. Bijzonder aan de arbeidsrechtbank is dat ze in beginsel bestaat uit één jurist, beroepsrechter en twee ‘rechters in sociale zaken’, vertegenwoordigers van de representatieve organisaties van werkgevers, werknemers en zelfstandigen. De arbeidsrechtbank zetelt nooit in beroep omdat de vrederechter in sociale zaken geen bevoegdheid heeft. Tegen haar uitspraak is altijd beroep mogelijk.

F Arrondissementsrechtbank 51 De arrondissementsrechtbank is een bijzondere rechtbank. Ze doet geen uitspraak over de grond van het geschil maar heeft als enige taak uitspraak te doen in bevoegdheidsgeschillen. Wanneer de partijen in een geding het er niet over eens zijn welke rechtbank bevoegd is om over het geschil een uitspraak te doen, dan kan een partij of de rechter zelf vragen dat de arrondissementsrechtbank de juiste rechtbank bepaalt (art. 639-640 Ger.W.). Deze zendt de zaak voor verdere behandeling naar de bevoegde rechtbank. Tegen beslissingen van de arrondissementsrechtbank is geen hoger beroep mogelijk (art. 642 Ger.W.). Het zijn de voorzitters van de rechtbank van eerste aanleg, de ondernemingsrechtbank en de arbeidsrechtbank die zetelen in de arrondissementsrechtbank samen met de voorzitter van de vrederechters en rechters in de politierechtbank (art. 74 Ger.W.).

Hof van beroep

52 De structuur van de rechtbank van eerste aanleg werd ook in de hoven van beroep toegepast. Zo zijn er in het hof van beroep kamers voor burgerlijke zaken, kamers voor correctionele zaken, familiekamers, jeugdkamers en kamers voor minnelijke schikking (art. 101, § 1 Ger.W).

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Tegen vonnissen die in eerste aanleg geveld werden door de ondernemingsrechtbank of de rechtbank van eerste aanleg kan hoger beroep worden ingesteld bij het hof van beroep (art. 602 Ger.W.). De fiscale kamers van de hoven van beroep oordelen in hoger beroep over alle belastinggeschillen waarover de fiscale rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan, ongeacht de waarde van het geschil. De strafkamers van de hoven van beroep oordelen in hoger beroep over de misdrijven waarover de correctionele rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Voor het hof van beroep kan een zaak in principe dus nooit in eerste aanleg aanhangig gemaakt worden. Nochtans kunnen ministers voor misdrijven die ze in uitoefening van hun ambt gepleegd hebben, in eerste aanleg berecht worden door het hof van beroep (art. 103 Gw.). Op 9 januari 2017 is in het hof van beroep van Brussel het Marktenhof in werking getreden dat steeds een uitspraak doet in eerste en laatste aanleg (art. 101, § 1, lid 4 Ger.W). Het is exclusief bevoegd voor het volledige Belgische grondgebied voor o.a. beroepen tegen beslissingen van de Mededingingsautoriteiten, het BIPT, de CREG en de FSMA.

Arbeidshof

53 Elke kamer in een arbeidshof bestaat uit één raadsheer, beroepsmagistraat, en twee raadsheren in sociale zaken, vertegenwoordigers van de representatieve organisaties van werkgevers, werknemers en zelfstandigen (art. 103 Ger.W.). Het arbeidshof heeft enkel een algemene bevoegdheid als appelrechter tegen vonnissen die in eerste aanleg door de arbeidsrechtbank beslecht werden (art. 607 Ger.W.).

Hof van assisen

54 Ten gevolge van de tweede Potpourriwet is een procedure voor het hof van assisen zeer uitzonderlijk. Bij alle misdaden is immers correctionalisering mogelijk. Het openbaar ministerie zal oordelen of een misdaad nog voor assisen moet worden gebracht. Dit zal het geval zijn bij ernstige criminele feiten tegen politiemensen en bij misdaden waarin minderjarigen betrokken zijn en waarbij de familie zich verzet tegen correctionalisering. Deze uitholling van de bevoegdheid van het hof van assisen werd door het Grondwettelijk Hof niet gesmaakt en werd samen met de verhoging van de strafbevoegdheid van de correctionele rechtbank tot 40 jaar vernietigd (zie GwH 21 december 2017, nr. 148/2017, overw. B2-B17). 55 Het hof van assisen is een tijdelijk rechtscollege. Het wordt pas samengesteld als een beschuldigde naar het assisenhof wordt verwezen. Het hof zetelt in elke provincie (art. 114 Ger.W.). Het hof bestaat uit een voorzitter en twee assessoren. Het hof houdt zitting bijgestaan door een jury met twaalf gezworenen. 56 Tegen een beslissing van het hof van assisen is geen beroep mogelijk. Er kan wel cassatieberoep tegen ingesteld worden.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Hof van Cassatie

57 Er is in België één Hof van Cassatie, gevestigd te Brussel (art. 147 Gw.). De taak van het Hof van Cassatie werd hoger reeds toegelicht bij de bespreking van de rechtsmiddelen. De normale termijn om zich in cassatie te voorzien bedraagt drie maanden te rekenen vanaf de dag waarop de bestreden beslissing werd betekend (art. 1073 Ger.W.). Het gebeurt door een verzoekschrift neer te leggen op de griffie van het Hof van Cassatie (art. 1079 Ger.W.), dat de titel meekrijgt van ‘voorziening in cassatie’. Je kunt jezelf niet verdedigen bij het Hof van Cassatie. Het is ook niet zonder belang welke advocaat je kiest. Het verzoekschrift waarmee men zich in cassatie voorziet, moet in burgerlijke zaken ondertekend zijn door een zogenaamde ‘advocaat bij het Hof van Cassatie’ (art. 478-479 Ger.W.). Ook in strafzaken moet je een beroep doen op een advocaat die een speciaal attest heeft.

Bijzondere instellingen: Raad van State – Grondwettelijk Hof 58 We hebben reeds gezegd dat België een rechtsstaat is, een staat waarvan de macht gereguleerd en beperkt wordt door het recht. Dat wordt onder meer belichaamd door het principe van de scheiding der machten. Elke macht heeft slechts die bevoegdheden die haar door de Grondwet of door wetten krachtens de Grondwet uitgevaardigd, zijn toegekend. Dat betekent ook dat elke macht binnen de regels van het recht moet handelen. VOORBEELD

Zo behoort het tot de primaire taak van de wetgevende macht om wetten te maken, maar moet ze bij het maken van de wetten rekening houden met een aantal wettelijke regels opdat de wetten rechtmatig tot stand zouden komen. Zo moet de wet via de juiste wetgevende procedure tot stand komen (art. 74, 77 of 78 Gw.), moet de juiste wetgever de bevoegdheid hebben om die aangelegenheid te regelen (federale, gemeenschaps- of gewestwetgever) …

59 Om de burger te beschermen tegen een onwettig optreden van de overheid is een rechterlijke toetsing mogelijk van de regels. Het zal misschien verwondering wekken dat een rechter niet automatisch een wet die indruist tegen de Grondwet nietig kan verklaren. Ook de rechterlijke macht kan slechts die bevoegdheid uitoefenen die haar toebedeeld is. We moeten dus zoeken naar de rechtsregels waardoor de rechter de bevoegdheid heeft om wetten of administratieve verordeningen te vernietigen. Hiertoe zijn voornamelijk twee bijzondere rechtscolleges opgericht, namelijk het Grondwettelijk Hof (art. 142 Gw.) en de Raad van State (art. 160 Gw.). 60 Merken we ten slotte op dat geen enkel rechtscollege bevoegd is om de regelmatigheid van een grondwettelijke regel te beoordelen. De Grondwet is immers de hoogste normatieve akte in de interne rechtsorde.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

4.1

Grondwettelijk Hof 61 Het Grondwettelijk Hof doet bij wege van arrest, uitspraak over de beroepen tot gehele of gedeeltelijke vernietiging van een wet, een decreet of een ordonnantie wegens schending van: – de regels die door of krachtens de Grondwet vastgesteld zijn voor het bepalen van de onderscheiden bevoegdheid van de staat, de gemeenschappen en de gewesten; – de artikelen van titel II “De Belgen en hun rechten”; – de artikelen 170, 172 en 191 van de Grondwet (art. 1 Bijz.Wet GwH en art. 142 Gw.). De bevoegdheid van het Grondwettelijk Hof is het vernietigen van rechtsregels die een federaal of regionaal parlement uitgevaardigd heeft maar in strijd zijn met haar bevoegdheden. VOORBEELD

Zo heeft onder meer de federale ministerraad een beroep ingediend tot vernietiging van een ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 1 maart 2007 betreffende de bescherming van het leefmilieu tegen de eventuele schadelijke effecten en hinder van nietioniserende stralingen (Grondwettelijk Hof 15 januari 2009, arrest nr. 2/2009, BS 9 februari 2009). Deze regeling is een logisch gevolg van de staatshervorming aangezien er conflicten mogelijk zijn tussen de wet, het decreet en de ordonnantie. Als gevolg van de exclusieve bevoegdheden zal maar één wetgevende instantie regels mogen opstellen met betrekking tot een bepaald rechtsdomein.

62 Daarnaast is het Grondwettelijk Hof, zoals de naam het aangeeft, het Hof dat nagaat of regels niet indruisen tegen de Grondwet. Er is evenwel geen algemene toetsingsbevoegdheid. De rechter mag alleen nagaan of een wet, een decreet of een ordonnantie in strijd is met de artikelen van titel II van de Grondwet en enkele andere grondwettelijke bepalingen, namelijk artikelen 170, 172 en 191. Titel II bevat alle grondrechten zoals de onschendbaarheid van eigendom, de vrijheid van onderwijs … met als voornaamste artikelen 10 en 11 die het gelijkheids- en niet-discriminatiebeginsel verwoorden. Artikelen 170 en 172 hebben betrekking op fiscale aangelegenheden en artikel 191 Gw. heeft betrekking op de rechten van vreemdelingen in België. Het Hof onderzoekt dus geen geschil ten gronde en behoort daarom ook niet tot de rechterlijke macht. Merk op dat artikel 142 Gw. enkel spreekt over de toetsing van wetten, decreten en ordonnanties aan artikelen 10, 11 en 24 Gw. De uitgebreidere bevoegdheid zoals blijkt uit artikel 1 Bijz.Wet GwH tot alle bepalingen van titel II heeft natuurlijk ook een grondwettelijke basis. Immers, artikel 142 Gw. bepaalt dat een bijzondere wet de toetsingsbevoegdheid van het Grondwettelijk Hof kan uitbreiden. Dat is gebeurd bij artikel 2 van de bijzondere wet van 9 maart 2003 (BS 11 april 2003). Merk tevens op dat het Grondwettelijk Hof tot in 2007 Arbitragehof heette. De zesde staatshervorming biedt de mogelijkheid om een volksraadpleging te houden voor bepaalde gewestelijke materies (art. 39bis Gw.). Vooraleer de volksraadpleging gehouden wordt, kan het Grondwettelijk Hof een uitspraak doen over deze volksraadpleging (art. 142, vierde lid Gw.). Op die manier kan het Grondwettelijk Hof verhinderen dat een volksraadpleging die in strijd zou zijn met de wet gehouden wordt. © VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

63 De beroepen tot vernietiging kunnen ingesteld worden door de ministerraad of de regering van een gemeenschap/gewest, een natuurlijk persoon of een rechtspersoon die doet blijken van een belang of door de voorzitters van de wetgevende vergaderingen op verzoek van twee derde van hun leden (art. 2 Bijz.Wet GwH). Deze beroepen kunnen slechts ingesteld worden binnen de 6 maanden na de bekendmaking van de te vernietigen regels (art. 3 Bijz.Wet GwH). VOORBEELD

Wanneer er een wet wordt gemaakt die iets zou wijzigen aan het pensioenstelsel, en dat zou een invloed hebben op je later pensioen, dan kun je een verzoek indienen om die wet te vernietigen. Deze mogelijkheid ontstaat dus voordat er een geschil tot stand komt. Het ‘geschil’ dat ontstaat, is een geschil met betrekking tot het objectief recht, niet met betrekking tot je subjectieve rechten. Daarom spreekt men ook wel over het objectief contentieux.

64 Het spreekt vanzelf dat de vernietiging van een wet, een decreet of een ordonnantie een wijziging van de toepasselijke wetgeving veroorzaakt. Daarom moeten deze vernietigingsarresten in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt worden (art. 9 Bijz.Wet GwH), zodat de rechtssubjecten er zich kunnen van vergewissen dat de regel uit de rechtsorde verdwenen is. 65 Wanneer de periode om een vernietigingsberoep in te stellen verstreken is, blijven de rechtsregels van toepassing. Maar dat maakt de onwettige regels niet automatisch wettig. Daarom dat de partijen naar aanleiding van een geschil met betrekking tot hun subjectieve rechten, de onwettigheid van een wet, een decreet of een ordonnantie kunnen inroepen als verdedigingsmiddel. Het is dan de rechtbank waar het geschil aanhangig is, die het opgeworpen probleem moet voorleggen aan het Grondwettelijk Hof. Dat is een prejudiciële vraag die hetzelfde voorwerp heeft als wanneer een beroep tot nietigheid ingesteld wordt (art. 26 Bijz.Wet GwH).

4.2

Raad van State 66 Is de burger via het Grondwettelijk Hof beschermd tegen onwettige wetten, decreten of ordonnanties, dan blijft hij in de kou staan tegen onwettige beslissingen van de uitvoerende macht. Hiertoe zijn andere beschermingsmiddelen in het leven geroepen. 67 Artikel 159 Gw. verplicht de rechterlijke macht om de algemene, provinciale en plaatselijke besluiten en verordeningen enkel toe te passen in zover zij met de wetten overeenstemmen. Wanneer een rechter dus in een geschil een koninklijk besluit moet toepassen dat op een onwettige manier tot stand gekomen is, bijvoorbeeld doordat geen advies werd gevraagd aan de Raad van State, dan mag hij dit niet toepassen. 68 De Raad van State heeft volgens artikel 160 Gw. twee belangrijke taken: – hij doet bij wege van arrest uitspraak als administratief rechtscollege en – hij geeft advies in de door de wet bepaalde gevallen. Daarom bestaat de Raad van State uit twee afdelingen: de afdeling bestuursrechtspraak en de afdeling wetgeving. Deze laatste werd reeds behandeld bij de wetgevingsprocedure. In dat geval geeft ze trouwens maar een advies dat niet afdwingbaar is.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

69 De Raad van State is echter ook een rechtscollege dat arresten kan vellen. De afdeling bestuursrechtspraak doet uitspraak, bij wijze van arresten, over de beroepen tot nietigverklaring wegens overtreding van hetzij substantiële, hetzij van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, overschrijding of afwending van macht, ingesteld tegen de akten en reglementen van de onderscheiden administratieve overheden (art. 14 RvStW.). Het begrip ‘akte van overheden’ is heel ruim. Het betreft niet alleen de koninklijke en ministeriële besluiten van de federale overheid en de besluiten van de gemeenschaps- en gewestregeringen, maar ook van alle andere administratieve overheden zoals de provincie en de gemeente. De onwettigheden die beteugeld worden door de nietigheid is de niet-naleving van substantiële of op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen. Zo is het vaste rechtspraak dat het inwinnen van het advies van de afdeling wetgeving van de Raad van State als substantieel beschouwd moet worden. Overschrijding van macht is de schending van bevoegdheidsrechtelijke regels en inhoudelijke strijdigheid met hoger recht. Zo weten we dat elke verordening van een uitvoerende macht gebaseerd moet zijn op de Grondwet of een wettekst (zie art. 105 Gw., art. 20 en 78 BWHI). Het verzoek tot nietigheid is ook een vorm van objectief contentieux waarvan de inzet dus niet de erkenning of bescherming is van een subjectief recht, maar wel de vaststelling van de wettigheid of onwettigheid van de bestreden rechtshandeling. Zonder dat er een concreet geschil is, vraagt een partij die er belang bij heeft de vernietiging van de administratieve akte (art. 19 RvStW.). De termijn waarbinnen het verzoek tot nietigheid ingesteld moet worden bedraagt 60 dagen nadat de bestreden beslissingen, reglementen of besluiten werden bekendgemaakt of betekend (art. 4 ProcRvSt.). 70 De afdeling bestuursrechtspraak kan tevens optreden als cassatierechter voor beroepen ingesteld tegen de door de administratieve rechtscolleges in laatste aanleg gewezen beslissingen in betwiste zaken wegens overtreding van de wet of wegens schending van substantiële of op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen. Zoals bij het Hof van Cassatie treedt ze dan niet in de beoordeling van de zaken. Er wordt met andere woorden geen uitspraak gedaan over het geschil als dusdanig maar over de juiste toepassing van de wetgeving. Als dusdanig is de Raad van State het hoogste administratieve rechtscollege. Bij het onlinemateriaal (www.knooppunt.net) vind je een overzicht van de bronnen van het recht op internet met links en omschrijvingen.

4.3

Casussen Welk rechtscollege heeft onderstaande uitspraak gedaan of zal geldig een beslissing kunnen nemen over het voorgelegde probleem? Verklaar waarom dit rechtscollege bevoegd was. 1 De Vlaamse Codex Fiscaliteit houdt geen schending in van het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie (art. 10 en 11 Gw.) in zoverre de bepaling inzake het verschuldigde verdeelrecht enkel in een verlaagd tarief en een vermindering van de belastbare grondslag voorziet voor de verdeling of de afstand van onroerende goederen naar aanleiding van een echtscheiding of een beëindiging van de wettelijke samenwoning, maar niet bij de

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

beĂŤindiging van een feitelijke samenwoning. De decreetgever heeft redelijkerwijze kunnen oordelen dat de samenwonende partners die ervoor kiezen niet door de wettelijke samenwoning of door het huwelijk te worden verbonden, de voor- en nadelen van de ene en de andere samenlevingsvorm kennen en de juridische gevolgen van hun keuze aanvaarden. 2 De oorspronkelijke vordering van de huidige appellante werd ingesteld bij dagvaarding betekend op 10 december 2012 en had als voorwerp: (1) te zeggen voor recht dat de door haar geformuleerde huurhernieuwing m.b.t. het onroerende goed gelegen te Gent, rechtsgeldig is geschied; (2) te zeggen voor recht dat de handelshuurovereenkomst tussen de partijen wordt hernieuwd voor een nieuwe negenjarige periode. In de syntheseconclusie werd door de appellante in deze vorderingen volhard. 3 Een schadevergoeding wegens bezetting zonder recht of titel, behoort slechts tot de bevoegdheid van de vrederechter als de waarde van die vordering beneden de grens blijft van de bevoegdheid van de vrederechter ratione summae (d.w.z. bevoegdheid volgens het bedrag van de vordering). 4 Mevr. L.H. (werknemer bij Bpost) heeft haar voet verzwikt toen zijn een krant bezorgde. Om de krant in de brievenbus te deponeren moest ze haar postvoertuig verlaten en in de richting van de brievenbus te stappen. Het verzwikken van een voet op gemeentegrond is een verkeersongeval in de zin van art. 29bis W.A.M. 5 Verweerster is eigenaar van een woning. Op 28 januari 2015 is een deel van een naaldboom vanaf het perceel van de verweerster afgekraakt en omgevallen. De boom beschadigde het tuinhuis en de carport van de woning ernaast van de eiseres. Zij vordert een schadeloosstelling van 6 576 EUR.

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 6: Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

Het Belgisch rechtsbestel NATIONAAL GRONDWETTELIJK HOF Waakt over de inachtne ming van de grondwet door de wetgevers in België en kan o.a. wetten vernieti gen en schorsen.

HOF VAN CASSATIE Hoogste rechtscollege. Oor deelt niet in feite, gaat na of de wet juist is geïnterpreteerd en of er geen procedurefouten werden gemaakt. Kan beslis sen dat een proces opnieuw moet worden gevoerd.

RAAD VAN STATE Hoogste administratief rechtscollege. Twee afdelingen: 1. W etgeving: geeft adviezen bij voorontwerpen van wet, decreet of Koninklijk Besluit. 2. A dministratie: kan administratieve beslissingen van nationale en lokale overheden vernietigen.

RECHTSGEBIED HOF VAN BEROEP Behandelt alle beroepen tegen vonnissen van de rechtbank van eerste aanleg en de rechtbank van koophandel (vanaf 1 no vember 2018 ondernemingsrechtbank). Jeugdkamer / Familiekamer / Kamer voor minnelijke schikking / Burgerl. kamer / Correctionele kamer / Fiscale kamer • Kamer van inbeschuldigingstelling

ARBEIDSHOF Buigt zich over de beroepen tegen uitspraken van de arbeidsrechtbank. Beroepsrechters worden bijgestaan door vertegenwoordigers van vakbonden en werkgeversorganisaties.

PROVINCIE HOF VAN ASSISEN Geen permanente rechtsmacht. Wordt uitzonderlijk samengesteld voor de berechting van misdrijven. Tegen een arrest van het assisen hof is geen beroep mogelijk, wel cassatie. GERECHTELIJK ARRONDISSEMENT Rechtbank van eerste aanleg

•Raadkamer •Beslagrechter •Arrondissementsrechtbank

FAMILIE EN JEUGDRECHTBANK Beslist respec tievelijk over burgerrechter lijke gezins geschillen en over het lot van minderjarigen zonder te straf fen. Neemt wel opvoedende en beschermende maatregelen.

CORRECTIONELE RECHTBANK Behandelt de meeste misdrijven.

BURGERLIJKE RECHTBANK Bevoegd voor alle bur gerlijke geschillen boven de 5 000,00 EUR. Daar naast ook een aantal specifieke bevoegdheden zoals beroep tegen be slissingen van het vrede gerecht.

FISCALE RECHTBANK Bevoegd voor alle fiscale geschillen.

ONDERNEMINGSRECHTBANK Bevoegd voor commerciële geschillen tussen ondernemers. Naast beroepsrechters zetelen er ook vertegenwoordigers uit de economische sector.

ARBEIDSRECHTBANK Buigt zich over con flicten tussen werk nemers en werkgevers én over geschillen rond de sociale zekerheid. Beroepsrechters wor den bijgestaan door vertegenwoordigers van vakbonden en werkgeversoganisaties.

KANTON POLITIERECHTBANK Behandelt verkeerszaken en lichte strafza ken: de overtredingen, waar een celstraf op staat van 1 tot 7 dagen en/of boete van 1 tot 26,00 EUR. Beroep is mogelijk bij de cor rectionele rechtbank. Strafprocedure

VREDEGERECHT Beslecht alle burgerlijke geschillen tot 5 000,00 EUR. Onder meer bevoegd voor huurconflicten.

Burgerlijke procedure

Ontwerp: Jeroen Van Vaerenbergh. © VAN IN

Academiejaar 2020-2021

Inleiding tot het recht: rechtshandhaving

ÂŠ VAN IN

Academiejaar 2020-2021

7 Koop: algemene bepalingen

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

1 Definitie en constitutieve bestanddelen 1.1 Definitie en kenmerken 1.1.1 Definitie Artikel 1582 BW geeft een wettelijke definitie van wat een koop is. Volgens de wettekst is het een overeenkomst waarbij de ene partij zich ertoe verbindt om een zaak te leveren en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Diegene die zich ertoe verbindt om de zaak te leveren, is de verkoper. Wie zich verbindt om de prijs te betalen, is de koper. De wettekst vervolledigt dat de partijen de koop bij authentieke of bij onderhandse akte kunnen aangaan. De wettelijke definitie van wat een koop is, is evenwel niet volledig. Ze geeft niet aan wat de essentiële bestanddelen ervan zijn. Meer bepaald zijn de eigendomsoverdracht van de zaak en de betaling van de geldprijs de twee wezenlijke bestanddelen van de koop-verkoopovereenkomst. Zonder die twee bestanddelen kan er dus geen koop zijn. Nochtans staan die essentiële bestanddelen van de koop niet in de wettelijke definitie. VOORBEELD 1

Als iemand gratis een goed ‘weggeeft’, kan er geen sprake zijn van een koop. Men betaalt dan immers geen prijs. Er kan dan wel sprake zijn van een schenking of een handgift.

VOORBEELD 2

Als men alleen het gebruiks- en genotsrecht van een zaak overdraagt tegen een geldprijs is er ook geen sprake van een koopovereenkomst. Het eigendomsrecht wordt dan immers niet overgedragen. In dat geval kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een huurovereenkomst.

Rekening houdend met die twee essentiële bestanddelen van een koop is het dan ook beter om een koop-verkoop te definiëren als een overeenkomst waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe verbindt om de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper) die zich ertoe verbindt daarvoor een prijs in geld te betalen.

1.1.2 Kenmerken Een koopovereenkomst heeft volgende kenmerken: – men gaat de overeenkomst aan onder bezwarende titel: dat betekent dat er tegenover de overdracht van de eigendom een tegenprestatie staat, met name de betaling van een prijs; – de overeenkomst is wederkerig: dat houdt in dat er wederzijdse prestaties zijn van de koper en de verkoper. Zo draagt de verkoper onder andere de eigendom over en betaalt de koper onder andere de prijs van het gekochte goed; – de overeenkomst is consensueel: dat betekent dat de koop in principe tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming (‘solo consensu’) van de koper en de verkoper en dat daarvoor geen zakelijk of plechtig contract vereist is. Dat geldt zelfs bij de verkoop van een onroerend goed waar de koop tot stand komt van zodra een wederzijds akkoord bestaat tussen partijen over de

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

eigendomsoverdracht van de zaak en de verschuldigde koopprijs. Een geschrift kan wel nodig zijn om het bewijs te kunnen leveren van het bestaan van de overeenkomst. Bij de verkoop van een onroerend goed moet de verkoopovereenkomst bovendien een aantal bijzondere bepalingen bevatten om geldig te zijn. Verder binnen dit hoofdstuk wordt hierop uitvoeriger ingegaan (zie onder 3.2.1 in dit hoofdstuk); – de koopovereenkomst gaat over een goed en niet over een dienst. Een overeenkomst over een dienst kan bijvoorbeeld een aannemingsovereenkomst zijn.

1.2 Constitutieve bestanddelen Er zijn dus twee essentiële bestanddelen nodig voor het bestaan van een koopovereenkomst: er moet een eigendomsoverdracht zijn van de verkochte zaak en de koper moet een prijs betalen. Omdat artikel 1582 BW van aanvullend recht is, kunnen de partijen als ze willen, overeenkomen om een of meer bijkomende bestanddelen te weerhouden die zij essentieel achten om de koop tot stand te brengen. Concreet kunnen de partijen het bestaan van de koopovereenkomst afhankelijk maken van bijkomende essentiële bestaansvoorwaarden, zoals de levering binnen een bepaalde termijn, het vereiste van een authentieke akte …

1.2 .1 Eigendomsoverdracht Bij een koop is er sprake van een eigendomsoverdracht van het verkochte goed. Dat onderscheidt de koop bijvoorbeeld van een huurovereenkomst of een overeenkomst van bruikleen. In die gevallen is er namelijk alleen sprake van een tijdelijke terbeschikkingstelling van het genot van een goed aan de huurder of de bruiklener.

1.2 .1.1

Wanneer gaat de eigendom over?

De eigendom van het verkochte goed gaat in principe op de koper over zodra de koopovereenkomst tot stand komt, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is (art. 1583 BW). De betalings- en leveringsverplichting zijn slechts gevolgen van een koopovereenkomst die rechtsgeldig tot stand is gekomen. Op die regel bestaan wel een aantal uitzonderingen. Zo kunnen de partijen onderling overeenkomen om de eigendomsoverdracht uit te stellen. Een dergelijke afspraak is in beginsel zonder meer geldig. VOORBEELD 1

Zo bepaalt men bij de verkoop van een onroerend goed bijna altijd dat de eigendom van het onroerend goed pas wordt overgedragen op het moment van het verlijden van de notariële akte en het effectief betalen van de hele koopprijs.

VOORBEELD 2

Bij de verkoop van roerende goederen door een ondernemer komt men vaak overeen dat de eigendom pas overgaat op het moment dat de koper de prijs integraal betaalt aan de verkoper. In dat geval wordt met andere woorden een clausule van eigendomsvoorbehoud overeengekomen.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Daarnaast stelt men de eigendomsoverdracht soms uit op grond van de aard van het goed dat wordt verkocht. Zo gaat bij de verkoop van soortzaken of vervangbare zaken de eigendom pas over op het moment van het individualiseren (art. 1585 BW: de koop komt tot stand als de koopwaren zijn gewogen, geteld of gemeten). VOORBEELD

Als de koper 20 m³ brandhout koopt, gaat de eigendom pas over op het moment dat de verkoper die 20 m³ aan brandhout uit zijn stock haalt.

Als er sprake is van een alternatieve koop gaat de eigendom pas over op het moment dat de koper of de verkoper de keuze maakt welk goed verkocht wordt. Wordt een nog niet bestaand goed verkocht, dan gaat de eigendom pas over op het moment dat dit goed bestaat. VOORBEELD

De koper koopt van de verkoper een machine die nog vervaardigd moet worden.

Een ‘oudere bepaling’ staat in artikel 1587 BW en stelt dat er bij wijn, olie en andere zaken die men gewoon is te proeven voor ze te kopen, geen koop bestaat zolang de koper die niet heeft geproefd en aanvaard.

1.2 .1.2

Uitvoering van de koopovereenkomst

Om de eigendom te laten overgaan, moeten de koper en de verkoper geen specifieke formaliteiten vervullen. De eigendom gaat over van zodra de koopovereenkomst tot stand komt. Dat de levering nog niet heeft plaatsgevonden, is daarbij niet van belang. Als de verkoop plaatsvindt onder een opschortende voorwaarde betekent dit dat de koop al tot stand komt, maar de uitvoering (of opeisbaarheid) ervan maar plaatsvindt van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis plaatsvindt (of heeft plaatsgevonden voor zover de partijen er nog geen kennis van hebben) (art. 1181, eerste lid BW). De partij die zich verbonden heeft, mag uiteraard geen opschortende voorwaarde foutief verhinderen (art. 1178 BW). Een zuiver potestatieve opschortende voorwaarde, waarvan de vervulling dus volledig afhangt van één partij, is nietig. Van zodra de opschortende voorwaarde vervuld is, is de al tot stand gekomen koop ook uitvoerbaar (en afdwingbaar). VOORBEELD 1

Iemand koopt een tweedehandswagen onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering bij een bank. In dat geval is de koop pas uitvoerbaar op het moment dat de bank de financiering aan de koper toekent en de opschortende voorwaarde wordt vervuld. Als men de voorwaarde niet kan vervullen, vervallen de verbintenissen.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

VOORBEELD 2

Men neemt het verkrijgen van een hypothecaire lening, bouwvergunning of verkavelingsvergunning vaak als een opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst op.

Naast de opschortende voorwaarde kan men ook een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst inlassen (art. 1584 BW). Van zodra die in vervulling gaat, heeft de ontbinding van een overeenkomst op grond van artikel 1184 BW een terugwerkende kracht tot op het ogenblik van contractsluiting. VOORBEELD

Een wettelijke ontbindende voorwaarde is voorzien in artikel 1658 ev BW (recht van wederinkoop).

1.2 .1.3

Het belang van het moment van de eigendomsoverdracht

Door de overdracht van het eigendomsrecht gaat ook het zakelijk recht op het verkochte goed over op de koper. Die krijgt hierdoor het beschikkingsrecht over het goed, zelfs als de levering nog niet gebeurd is. Op het moment dat de eigendom van een goed overgaat op de koper, gaat daarnaast in principe ook het risico van het goed op hem of haar over. Dat betekent dat de koper vanaf dat moment instaat voor bijvoorbeeld een beschadiging van het goed door overmacht, ook al bevindt het goed zich nog bij de verkoper. VOORBEELD

De koper koopt een televisie die zich bij de verkoper bevindt. De verkoper belooft het toestel de week nadien te komen leveren. Als tussen de koop van de televisie en de levering er door een blikseminslag brand uitbreekt in het magazijn van de verkoper en de televisie wordt beschadigd, dan staat de koper (op wie het risico rust) daar in beginsel voor in. Contractueel kunnen de partijen wijzigingen aanbrengen aan die regel. Dat gebeurt ook vaak in gevallen waarin een verkoper een eigendomsvoorbehoud inlast in zijn contract of in zijn algemene voorwaarden. VOORBEELD

Heel wat ondernemers nemen in hun algemene voorwaarden een clausule van eigendomsvoorbehoud op. Volgens die bepaling behouden zij ook na levering de eigendom van de verkochte zaken tot het moment dat de koper de prijs betaalt. Vaak wordt in die clausule van eigendomsvoorbehoud aangegeven dat hoewel de eigendom bij de verkoper blijft tot de integrale betaling van de prijs, het risico intussen toch al overgaat op de koper.

Tussen de koper en de verkoper is zo’n clausule van eigendomsvoorbehoud volledig geldig. De koper kan met die bepaling niet beschikken over de gekochte zaak tot aan de gestelde voorwaarde voldaan is, ook al zijn de goederen in zijn bezit.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

De wet bevat overigens een regeling rond het eigendomsvoorbehoud. Ze zegt onder andere dat als de verkochte goederen onroerend geworden zijn door incorporatie, het eigendomsvoorbehoud behouden blijft. Daarbij moet men die clausule wel in het pandregister registreren (art. 71 Wet zakelijke zekerheden).

1.2 .1.4

Verkoop van andermans zaak

Doordat een koop een eigendomsoverdracht met zich meebrengt, is de verkoop van andermans zaak nietig. Dat wordt bevestigd in artikel 1599 BW. Bij zo’n verkoop kan de koper een schadevergoeding vragen van de verkoper als hij niet wist dat de aan hem of haar verkochte zaak aan een ander toebehoorde. Die regel is alleen van toepassing als iemand in eigen naam het goed van een ander verkoopt. Artikel 1599 is dus niet toepasbaar als iemand in andermans naam verkoopt, maar daar eigenlijk niet toe bevoegd is. VOORBEELD

Verkoopt men bijvoorbeeld een goed van een vennootschap en treedt men op namens de vennootschap zonder daarvoor over een correcte vertegenwoordigingsbevoegdheid te beschikken, dan is er geen sprake van een toepassing van artikel 1599 BW.

Hetzelfde geldt bijvoorbeeld als men zich sterk maakt dat een ander een goed zal verkopen. Ook dan vindt artikel 1599 BW geen toepassing. VOORBEELD

Bij de verkoop van onroerende goederen waar meerdere mede-eigenaars zijn (bv. als het onroerend goed deel uitmaakt van een nalatenschap) gebeurt het maar al te vaak dat bepaalde erfgenamen zich sterk maken dat ook de andere erfgenamen akkoord zullen gaan met de verkoop. Als dat uiteindelijk niet gebeurt, kan de koper diegene die zich sterk maakte aanspreken in betaling van een schadevergoeding.

Artikel 1599 BW is al evenmin toepasbaar als iemand zich ertoe verbindt om het goed van een ander eerst te verwerven en het daarna opvolgend aan iemand te verkopen. De regel dat de verkoop van andermans zaak nietig is, vindt toepassing zowel op een vrijwillige als een gedwongen verkoop. Artikel 1599 BW geeft aanleiding tot een relatieve nietigheid. Dat betekent dat alleen de koper de nietigheid kan vorderen. Hierbij is het niet van belang of de koper al dan niet te goeder trouw was. Om ook een schadevergoeding te kunnen vragen van de verkoper, moet de koper wel te goeder trouw zijn. De werkelijke eigenaar kan het goed revindiceren.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

1.2 .2 Betaling van de prijs Een van de wezenlijke bestanddelen van een koop gaat over de betaling van een prijs. Die betaling moet in geld gebeuren. Op dat vlak onderscheidt een koop zich bijvoorbeeld van een ruil. In dat laatste geval wordt er namelijk iets anders dan geld ‘in ruil gegeven’ voor het verwerven van een goed. VOORBEELD

Er is sprake van een ruil en geen koop als de eigendom van een televisietoestel wordt overgedragen aan een andere partij die op zijn beurt de eigendom van een horloge aan de overdrager van de televisie overdraagt.

De prijs hoeft niet noodzakelijk in euro te zijn, maar kan ook in een andere munteenheid (zoals dollar of yen). De prijs die de koper moet betalen, moet verder bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 BW). De prijs is bepaalbaar als men hem kan vaststellen aan de hand van de objectieve gegevens van het contract. De prijs is eveneens bepaalbaar als men hem kan vaststellen op basis van een aantal berekeningen, zonder dat er daarbij ruimte is voor ‘appreciatie’. VOORBEELD 1

De prijs is niet voldoende bepaald of bepaalbaar als de koop gebeurt tegen ‘een nader vast te stellen prijs’. Men kan bijvoorbeeld wel volstaan met te verwijzen naar de marktprijzen die gelden op het moment van de levering. Het volstaat eveneens om bijvoorbeeld te verwijzen naar een bepaalde beurskoers uit het verleden of in de toekomst.

VOORBEELD 2

Als de overeenkomst waarbij de ene partij verklaart een zaak te verkopen en de andere verklaart die zaak aan te kopen tegen een door deskundigen vast te stellen prijs, niet de basiselementen bevat ter berekening van de prijs en evenmin de gegevens waarmee de deskundigen de prijs kunnen vaststellen, dan is de koop niet voltrokken. In dit geval is de prijs nl. niet bepaald in de zin van artikel 1591 BW.

Een bijzondere regel geldt bij de verkoop door een ondernemer aan een consument. Artikel VI.3 van het Wetboek van Economisch Recht (zie hierna ook WER) bepaalt dat elke onderneming die aan de consument goederen te koop aanbiedt, de prijs hiervan schriftelijk en ondubbelzinnig moet aanduiden. Als de goederen te koop zijn uitgestald, moet de prijs bovendien leesbaar en goed zichtbaar zijn. Voor bepaalde categorieën van producten kan men wel van die regel afwijken. VOORBEELD

Zo’n afwijking is bijvoorbeeld van toepassing op juwelen waarvan de verkoopprijs hoger ligt dan 870,00 EUR.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

De prijs moet ook voldoende ‘ernstig’ zijn. Als dat niet het geval is, kan er eventueel sprake zijn van een schenking. Opdat er sprake zou zijn van een schenking moet men wel een animus donandi (dat is een intentie om te schenken) aantonen. Wordt bij de verkoop van een onroerend goed, in de koopakte een lagere prijs vermeld dan de werkelijk overeengekomen prijs (om registratierechten te ontduiken), dan is er sprake van prijsbewimpeling: dergelijke afspraak is in strijd met de openbare orde en dus nietig. Hoewel de koopovereenkomst daardoor niet door nietigheid getroffen wordt, bestaat er discussie in de rechtspraak en rechtsleer of de verkoper alsnog recht heeft om de werkelijke verkoopprijs te eisen. De partijen moeten de prijs vaststellen (art. 1591 BW). Maar men kan de bepaling van de koopprijs ook aan een derde overlaten. Als de derde de waardering vervolgens niet wil of niet kan doen, is er geen koop (art. 1592 BW). De wet bepaalt ook dat de kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop ten laste komen van de koper (art. 1593 BW). De partijen bij de koop zijn in principe vrij om de prijs overeen te komen. Op die regel bestaan wel een aantal uitzonderingen. In een aantal gevallen bepaalt de overheid immers de prijs of legt ze beperkingen op aan de vrije vaststelling van de prijs. VOORBEELD

De prijs van brandstof is in België gereglementeerd. De overheid legt via programmaovereenkomsten maximumprijzen vast.

Wettelijke voorschriften over prijsreglementering en inzake verkopen met verlies raken zelfs de openbare orde.

2 Geldigheidsvoorwaarden Opdat een verkoopovereenkomst geldig is, moeten er – net als voor andere overeenkomsten – vier voorwaarden vervuld zijn (art. 1108 BW). De toestemming van de partijen die zich verbinden moet voorliggen, en die partijen moeten ook bekwaam zijn om de koopovereenkomst aan te gaan. Bovendien moet het voorwerp van de overeenkomst bepaald zijn en moet de oorzaak van de overeenkomst geoorloofd zijn. In wat volgt, wordt dieper ingegaan op die voorwaarden en worden ze specifiek voor wat betreft een koop-verkoopovereenkomst ‘ingevuld’. Op de ‘oorzaak’ wordt niet ingegaan, aangezien dat bij een koop-verkoop niet voor specifieke problemen zorgt.

2 .1 De bekwaamheid 2 .1.1 De algemene regel De wet geeft als uitgangspunt aan dat al degenen aan wie de wet het niet verbiedt, kunnen kopen of verkopen (art. 1594 BW). De algemene regel is dus dat iedereen wel degelijk een koop-verkoopovereenkomst kan afsluiten, en dat zowel als koper of als verkoper.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

2 .1.2 De uitzonderingen Op die algemene regel bestaan een aantal uitzonderingen. Een eerste uitzondering geldt voor minderjarigen en voor personen die onder het beschermingsstatuut van het bewind staan (bv. mensen die lijden aan dementie). Zij kunnen niet onbeperkt goederen kopen of verkopen. De bekwaamheid van minderjarigen om overeenkomsten aan te gaan, wordt bekeken in het boek Praktisch burgerlijk recht uitgediept. Bovendien bevat de wet nog een aantal specifieke gevallen waarin er een onbekwaamheid voorligt om te kopen of te verkopen. 1 Zo bepaalt artikel 1596 BW dat bij een openbare verkoping, op straffe van nietigheid, volgende personen niet mogen kopen (en dat noch zelf, noch via een tussenpersoon): – voogden, wat betreft de goederen van hen over wie zij de voogdij hebben; – lasthebbers, wat betreft de goederen met de verkoop waarvan zij belast zijn; – bestuurders, wat betreft de goederen van de gemeenten of van de openbare instellingen, die aan hun zorg zijn toevertrouwd; – openbare ambtenaren, wat betreft de goederen van de Staat, waarvan de verkoop door hun tussenkomst geschiedt. Dat alles is een toepassing van het algemeen rechtsbeginsel dat verbiedt dat een persoon in eenzelfde akte in twee verschillende hoedanigheden twee tegenstrijdige belangen behartigt. Voor wat betreft de voogd is ook artikel 411 BW van belang. Dat artikel bepaalt dat de voogd en de toeziende voogd geen goederen van de minderjarige kunnen verkrijgen, noch rechtstreeks, noch door een tussenpersoon, behalve op grond van de wet van 16 mei 1900 tot wijziging van het erfstelsel voor de kleine nalatenschappen, van de wet van 29 augustus 1988 op de erfregeling inzake landbouwbedrijven met het oog op het bevorderen van de continuïteit of bij een gerechtelijke of minnelijke verdeling overeenkomstig artikel 1206 Ger.W. 2 Daarnaast bepaalt artikel 1597 BW dat ‘rechters, rechters-plaatsvervangers, ambtenaren van het openbaar ministerie, (referendarissen, parketjuristen,) griffiers, deurwaarders, (...) advocaten en notarissen de processen, de betwiste rechten en rechtsvorderingen, die behoren tot de bevoegdheid van de rechtbank binnen wier rechtsgebied zij hun ambt uitoefenen, niet mogen overnemen, en dit op straffe van nietigheid, betaling van kosten en schadevergoeding’. 3 Los hiervan voerde men ook in een aantal specifieke wetten onbekwaamheden om te kopen/verkopen in. VOORBEELD 1

Zo bepaalt artikel 1591 Ger.W. dat bij een uitvoerend beslag de notaris bepaalde personen niet als bieders mag aannemen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de rechters die hebben meegewerkt aan de vonnissen en beschikkingen die voor het beslag werden geveld, de beslagene, de echtgenoot van de beslagene en de voogd of de curator van de beslagene.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

VOORBEELD 2

Een ander voorbeeld is dat na faillissement de gefailleerde zijn goederen niet meer mag verkopen. Alleen de curator mag het vermogen van de gefailleerde dan nog verder te gelde maken en dat onder toezicht van de rechter-commissaris.

Tot voor kort bevatte de wet ook een specifieke regeling voor echtgenoten. Ze konden, enkele uitzonderingen niet te na gesproken, niet van elkaar kopen. In 2018 werd die regel afgeschaft. Voortaan kunnen echtgenoten dus wel degelijk koop-verkoopovereenkomsten met elkaar afsluiten. Het toelaten van het afsluiten van zulke overeenkomsten zou ertoe kunnen leiden dat een echtgenoot zich onvermogend maakt ten nadele van zijn schuldeisers. Als dat gebeurt, beschikken de schuldeisers over wettelijke middelen om de koop alsnog in vraag te stellen. Ze kunnen in dat geval eventueel een beroep doen op de zijdelingse (art. 1166 BW) of de pauliaanse vordering (art. 1167 BW). Bovendien zouden ze ook kunnen inroepen dat er sprake is van een misdrijf (bedrieglijk onvermogen).

2 .2 Voorwerp Opdat men iets zou verkopen, moet het bestaan of kunnen bestaan, in de handel zijn en bepaald of bepaalbaar zijn.

2 .2 .1 De zaak moet bestaan Opdat een verkoper een zaak kan verkopen, moet die (kunnen) bestaan. Dat brengt ook met zich mee dat als de verkochte zaak op het ogenblik van de koop al geheel was tenietgegaan, de koop nietig is (art. 1601 BW). VOORBEELD 1

Een verkoper verkoopt een schilderij dat enkele dagen eerder bij een brand vernield werd. In dat geval is de koop nietig.

VOORBEELD 2

Een verkoper verkoopt een hond die al overleden is.

VOORBEELD 3

Een verkoper verkoopt een voorraad bieten die rot zijn door de vorst.

VOORBEELD 4

Een verkoper verkoopt een schuldvordering die verjaard is.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Is maar een gedeelte van de zaak tenietgegaan, dan heeft de koper de keuze. Hij kan dan of van de koop afzien, of de uitvoering van de koop van het behouden gebleven gedeelte eisen. In dat geval moet men de prijs van het resterend gedeelte wel vaststellen. De wet zegt daarover (art. 1601 BW) dat de koper dan de prijs ‘bij vergelijkende waardering’ doet bepalen. De wetgever geeft die keuze aan de koper, omdat men ervan uitging dat de koper allicht het contract niet was aangegaan als hij geweten had dat de zaak deels was tenietgegaan. De voorgaande regel speelt niet als een zaak na de verkoop (en voor de levering) tenietgaat. In dat geval is de koop niet nietig, maar rijst de vraag wie ‘het risico’ over de goederen in kwestie draagt. Het uitgangspunt daarbij is dat het risico over het verkochte goed overgaat op het moment van de overdracht van de eigendom (zie daarover eerder meer). Het is niet nodig dat de zaak al bestaat op het moment van de verkoop. Ook een toekomstig goed kan het voorwerp uitmaken van een koopovereenkomst. De koop is slechts uitvoerbaar zodra de zaak bestaat. VOORBEELD

Een machine die nog moet worden vervaardigd, kan wel degelijk het voorwerp uitmaken van een koopovereenkomst. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor een woning of appartement op plan die/dat men nog moet bouwen.

Een zaak kan ook ‘toekomstig’ zijn, omdat de verkoper er op het moment van de verkoop nog geen eigenaar van is. Op de regel dat een toekomstig goed ook het voorwerp kan uitmaken van een koopovereenkomst bestaat wel een uitzondering. De wet zegt dat men de nalatenschap van een nog levend persoon niet kan verkopen, zelfs niet met zijn toestemming (art. 1600 BW).

2 .2 .2 Het voorwerp moet in de handel zijn Het voorwerp van een koopovereenkomst moet verder in de handel zijn. Men kan alles wat in de handel is, verkopen als geen bijzondere wetsbepalingen de vervreemding ervan verbieden (art. 1598 BW). Een zaak is in de handel als ze in het rechtsverkeer opgenomen is en het voorwerp kan uitmaken van een rechtshandeling. Deze bepaling sluit om te beginnen de verkoop uit van zaken die niet in de handel zijn. VOORBEELD

Zo is de verkoop van goederen die deel uitmaken van het publiek openbaar domein niet mogelijk. Het gaat bijvoorbeeld om de zee, rivieren, stations, spoorwegen, stadhuizen …

Ook goederen waarvan de wet de verkoop verbiedt, zijn niet in de handel.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

VOORBEELD

Hierbij gaat het bijvoorbeeld om verdovende middelen, wild buiten het jachtseizoen ...

Ook bepaalde aan de persoon verbonden rechten zijn daarnaast niet in de handel. VOORBEELD

Hierbij kan men bijvoorbeeld denken aan een recht van bewoning op een onroerend goed, het ouderlijk vruchtgenot dat men heeft op goederen van minderjarige kinderen ...

2 .2 .3 Het voorwerp moet bepaald of bepaalbaar zijn De verkochte zaak moet ook bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1129 BW) aan de hand van de elementen van de overeenkomst. De koper moet immers weten wat hij precies gekocht heeft en de verkoper moet weten wat hij precies moet leveren om aan zijn verplichtingen te voldoen. Is om het voorwerp te bepalen een bijkomende wilsovereenstemming van de partijen nodig, dan is de overeenkomst nietig wegens gebrek aan voorwerp. Het gaat hier om een relatieve nietigheid. VOORBEELD

De verkoop van ‘een hond’ is ongeldig. Hierbij weet men niet welk soort hond de verkoper moet leveren.

Een verkoop bij de hoop betekent niet noodzakelijk dat de zaak zelf onbepaald is (art. 1586 BW). Als men koopwaren bij de hoop verkoopt, is de koop voltrokken, hoewel de koopwaren nog niet zijn gewogen, geteld of gemeten. VOORBEELD

De verkoop van een hoop hout die men ziet liggen, is een duidelijk bepaalde zaak, ook al heeft men die hoop nog niet gewogen of gemeten.

De koop kan ook twee of meer alternatieve zaken tot voorwerp hebben (art. 1584 BW). De keuze van wat dan uiteindelijk wordt verkocht/gekocht, kan hetzij aan de verkoper, hetzij aan de koper worden overgelaten.

2 .3 Toestemming 2 .3.1 Wat houdt de toestemming in? Opdat een koop-verkoop geldig zou zijn, moeten de partijen hun toestemming daarin geven. Ze moeten akkoord zijn over dezelfde zaak. De toestemming is de wilsovereenstemming van de partijen over de essentiële en substantiële elementen van de overeenkomst.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

– Zo moet er eerst een wilsovereenstemming zijn van de partijen over het goed en de prijs. Zonder akkoord over die twee essentiële bestanddelen van de koopovereenkomst is er geen koop. – Bovendien moeten de koper en de verkoper het eens zijn over alle bestanddelen van de koop die voor hen substantieel zijn. Het gaat daarbij om voorwaarden en modaliteiten die van doorslaggevend belang zijn voor een partij om de overeenkomst aan te gaan. De andere partij moet voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte zijn van het belang dat de partij aan die voorwaarde of modaliteit hechtte. VOORBEELD 1

Zo kan het tijdstip van de levering bijvoorbeeld een substantieel bestanddeel zijn van de overeenkomst.

VOORBEELD 2

Voor de verkoper kan het verder bijvoorbeeld substantieel zijn dat een authentieke akte van de koop voor de notaris verleden wordt.

2 .3.2 Afwezigheid van toestemming – wilsgebreken De toestemming kan om te beginnen volledig ontbreken. Dan is de overeenkomst nietig. VOORBEELD

Zo ontbreekt de toestemming als de koopovereenkomst wordt gesloten terwijl een van de partijen zwaar dronken is of onder de invloed van drugs.

Daarnaast kan er ook sprake zijn van wilsgebreken in hoofde van een van de partijen. Er zijn vier mogelijke wilsgebreken: dwaling, bedrog, geweld en benadeling. De eerste drie wilsgebreken staan in artikel 1109 BW. Voor ‘de benadeling’ kan men onder andere kijken naar artikel 1118 BW.

2 .3.2 .1 Dwaling Dwaling is een onvrijwillig verkeerde voorstelling van de werkelijkheid die een persoon ertoe brengt om een overeenkomst af te sluiten. Om tot nietigheid te kunnen leiden, moet de dwaling gaan over de zelfstandigheid van de zaak die het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst (art. 1110 BW). Hieronder verstaat men elk element dat de betrokken partij als essentieel beschouwde en waarvan zij op een voor de wederpartij kenbare wijze, het sluiten van de overeenkomst afhankelijk maakt. VOORBEELD

De koop van een bouwgrond waarbij later blijkt dat men geen bouwvergunning kan krijgen.

De dwaling wordt maar in aanmerking genomen als ze verschoonbaar is. Een dwaling is onverschoonbaar als ze niet zou zijn begaan door een redelijk, voorzichtig en zorgvuldig persoon, geplaatst in dezelfde omstandigheden.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

2 .3.2 .2 Bedrog Er is sprake van bedrog als een contractant een list of een kunstgreep aanwendt om de andere partij te brengen tot het sluiten van de overeenkomst. Ook het verzwijgen van informatie kan men onder bepaalde omstandigheden als bedrog beschouwen, bijvoorbeeld als de ene partij de plicht had de andere in te lichten. VOORBEELD 1

Er is sprake van bedrog als de verkoper van een huis een aantal zware gebreken aan een woning verdoezelt door opsmukwerkzaamheden (bv. een laag verf erover).

VOORBEELD 2

Er kan sprake zijn van bedrog als er een stedenbouwkundige overtreding op het huis rust waarvan de verkoper dat weet, maar dat verzwijgt voor de koper van het pand. Om bedrog te kunnen inroepen als grond van nietigheid van de koopovereenkomst moeten drie voorwaarden vervuld zijn. Zo moet de medecontractant kunstgrepen aanwenden. Verder moet het de bedoeling zijn de wederpartij tot het sluiten van de overeenkomst te bewegen. Ten slotte moeten de gebruikte kunstgrepen doorslaggevend zijn geweest voor het sluiten van de overeenkomst. Als de kunstgrepen alleen tot gevolg hadden dat tegen meer bezwarende voorwaarden werd gecontracteerd, kan men de nietigverklaring niet vorderen. In dat geval kan men alleen een schadevergoeding vragen. Specifieke wetgeving over bedrog bij een koop-verkoopovereenkomst bestaat voor de verkoop van tweedehandsvoertuigen (wet 11 juni 2004). Die wet zegt in essentie dat het verboden is de op de kilometerteller van een voertuig aangegeven kilometerstand te wijzigen of de correcte registratie van de kilometers te vervalsen of te verhinderen. De wet geeft meteen ook aan wat de sanctie is als de verkoper zich daar niet aan houdt. In dat geval kan de koper de ontbinding van de koop vragen. Hij kan dus zijn geld terugvragen en eventueel ook een bijkomende schadevergoeding.

2 .3.2 .3 Geweld Geweld is het uitoefenen van of het bedreigen met een fysieke of morele dwang om iemand te laten contracteren. Het geweld kan daarbij zowel van fysieke aard zijn (bv. slagen toebrengen …) dan wel van morele aard (bv. zware bedreigingen). Het geweld kan ook gericht zijn tegen bepaalde naaste verwanten. Om tot een nietigheid van de overeenkomst te kunnen leiden, moet het geweld waarvoor wordt gevreesd, aanzienlijk zijn. Het moet van dien aard zijn dat het indruk maakt op een redelijk mens en hem kan doen vrezen dat hij zelf of zijn vermogen aan een aanzienlijk en dadelijk kwaad blootgesteld zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met de leeftijd, het geslacht en de stand van de personen.

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

2 .3.2 .4 Benadeling Er is sprake van benadeling als er bij een overeenkomst onder bezwarende titel een onevenwicht bestaat tussen de wederzijds bedongen prestaties. Benadeling is maar zeer uitzonderlijk een grond tot nietigheid van de overeenkomst. Bij overeenkomsten waarbij een onroerend goed wordt verkocht, kan dat wel zo zijn, meer bepaald als er bij de verkoop van een onroerend goed een benadeling is van meer dan zeven twaalfden (art. 1674 ev BW). Om te weten of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, moet men het onroerend goed schatten volgens zijn staat en waarde op het ogenblik van de koop. De eis tot nietigverklaring op die basis is niet meer ontvankelijk na verloop van 2 jaar te rekenen van de dag van de koop.

2 .3.3 Aanbod en aanvaarding Voorafgaand aan een eigenlijke koop-verkoop gebeurt het geregeld dat een van de partijen (al dan niet na eventuele onderhandelingen) aan de andere een aanbod doet om te contracteren. Het volstaat dan dat de andere partij dat bod aanvaardt om een koop tot stand te brengen.

2 .3.3.1 Aanbod Bij een aanbod doet een van de partijen een voorstel aan de andere dat alle elementen bevat om een koopovereenkomst af te sluiten. VOORBEELD

De kandidaat-koper van een onroerend goed doet een bod om dat te kopen en geeft daarbij aan tegen welke prijs en welke voorwaarden (bv. de opschortende voorwaarde van het krijgen van een lening) hij het goed in kwestie wil kopen.

VOORBEELD

Een winkelier plaatst goederen in zijn uitstalraam die geprijsd zijn.

Als de verkoper een vraagprijs vooropstelt (bv. op een immo-website) is dat geen aanbod, maar louter een uitnodiging tot onderhandelen. De verkoper kan dan nog altijd weigeren om te verkopen, zelfs als iemand de vraagprijs biedt. Hij kan het goed dan zelfs verkopen aan iemand anders die uiteindelijk een lager bod doet. Het bod is bindend. Het volstaat dat de andere partij het bod aanvaardt opdat diegene die het bod doet erdoor gebonden is. Honoreert diegene die het bod deed dat na een aanvaarding niet, dan riskeert hij een schadevergoeding te moeten betalen. Een kandidaat-koper kan een bod mondeling of schriftelijk uitbrengen. Om discussies over het bestaan en de inhoud van het bod te vermijden, geniet een schriftelijk bod de voorkeur. Het is aangewezen om ook een geldigheidsduur te koppelen aan het bod. Gebeurt dat niet, dan geldt dit voor een redelijke termijn. Die termijn moet lang genoeg zijn om de aanvaarding toe te laten. Bij een discussie heeft de rechtbank het laatste woord over wat de redelijke termijn precies inhoudt.

100

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

2 .3.3.2 Aanvaarding De aanvaarding is een wilsverklaring die overeenstemt met het aanbod of met de hoofdbestanddelen ervan. Door de aanvaarding is de overeenkomst gesloten. De koopovereenkomst komt dan tot stand op het moment dat de aanbieder kennisneemt van de aanvaarding of hiervan redelijkerwijze kennis kon nemen. Als men in de ‘aanvaarding’ de voorwaarden van het aanbod niet volledig aanvaardt, maar bepaalde zaken aanpast (bv. de prijs of bepaalde modaliteiten), dan is er sprake van een tegenbod. Diegene die het aanvankelijke bod deed, moet dat tegenbod dan aanvaarden opdat er een koopovereenkomst zou zijn. De aanvaarding kan eveneens stilzwijgend of uitdrukkelijk zijn.

2 .3.4 Aan- en verkoopopties Een kandidaat-koper (een kandidaat-verkoper) kan ook een verkoop- (een aankoop-)optie verlenen. Dat is een verbintenis waarbij een persoon zich tegenover een andere persoon verbindt om een goed te kopen of te verkopen tegen een bepaalde of bepaalbare prijs. Een aankoopoptie (ook genoemd een call-optie) gaat uit van de verkoper. Die neemt de eenzijdige belofte op zich om te verkopen aan de begunstigde van de optie. De verkoopoptie (ook genoemd een put-optie) gaat uit van de koper. Hij verbindt zich ertoe om te kopen van de begunstigde van de optie. VOORBEELD

Put- en callopties komen bijvoorbeeld voor in aandelenovereenkomsten, bij onroerende goederen, in de beleggingssfeer ...

Door het verlenen van de optie is de belover onherroepelijk verbonden. Gedurende de optietermijn kan de belover de optie niet eenzijdig intrekken. De begunstigde van de optie is niet verplicht om die te lichten. De begunstigde van de optie moet soms een vergoeding betalen voor het verkrijgen van de optie. Die vergoeding noemt men de ‘immobilisatiepremie’. Men kan meteen overeenkomen wat er met de premie gebeurt als de optie al dan niet wordt gelicht. VOORBEELD

Als de verkoper van een onroerend goed een aankoopoptie verleent aan een kandidaat-koper wordt daar soms een vergoeding voor gevraagd. Veelal wordt overeengekomen dat de verkoper die kan behouden als de kandidaat-koper de optie niet licht. Licht hij of zij de optie wel, dan wordt de betaalde vergoeding meestal in mindering gebracht op de koopprijs.

101

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Door het lichten van de optie, komt de koopovereenkomst tot stand. Op het moment van het lichten van de optie gaan in principe eigendom en risico over. De partijen kunnen wel andere afspraken maken. Een ander woord voor een optie is een belofte. In onroerendgoedtransacties wordt ook weleens gewerkt met een wederkerige koop-verkoopbelofte. Dat gebeurt bijvoorbeeld om de eigenlijke verkoop uit te stellen. Als de koper en verkoper immers een compromis sluiten, begint een termijn van vier maanden te lopen waarbinnen men de verkoop moet registreren. Een wederkerige aankoop-verkoopbelofte bestaat uit een verkoopbelofte voor de verkoper en een aankoopbelofte voor de koper. Verder wordt bepaald dat de eigendom maar overgaat bij het verlijden van de akte. De verkoper belooft om gedurende een welbepaalde termijn te verkopen aan een kandidaat-koper. De kandidaat-koper betaalt hiervoor eventueel een optievergoeding. Er wordt verder voorzien dat als de koper de optie niet licht, de verkoper de mogelijkheid krijgt om de eigendom tegen dezelfde voorwaarden te verkopen aan de koper. De verkoper kan dan kiezen om de optie al dan niet te lichten of integendeel bijvoorbeeld te kiezen voor de optievergoeding, als die voorzien werd.

2â€‰.3.5 Voorkooprecht en voorkeurrecht De begunstigde van een voorkooprecht krijgt voorrang op alle andere kandidaat-kopers om het goed in kwestie te kopen. Hij moet als eerste de kans krijgen om het pand te kopen tegen de prijs en voorwaarden waaraan een andere koper het onroerend goed heeft gekocht (weliswaar onder de opschortende voorwaarde dat men geen voorkooprecht uitoefent). Het voorkooprecht kan voortvloeien uit de wet of uit een overeenkomst. VOORBEELD 1

Zo heeft een pachter onder bepaalde voorwaarden een voorkooprecht op het gepachte onroerend goed. Dat recht vloeit voort uit de wet. Een huurder heeft integendeel geen voorkooprecht, tenzij dat contractueel is overeengekomen.

VOORBEELD 2

Verder hebben bepaalde overheidsinstanties een voorkooprecht bij de verkoop van een onroerend goed, zoals bijvoorbeeld in de Vlaamse Wooncode.

Als het recht aan een derde wordt verleend om een goed bij voorrang aan te kopen zonder dat er al een verkoopovereenkomst is afgesloten, dan is er sprake van een recht van voorkeur. Bij een voorkeurrecht krijgt de begunstigde daarvan alleen als eerste de mogelijkheid om een bod uit te brengen of om te onderhandelen met een eigenaar die van plan is om zijn onroerend goed te verkopen. De verkoper moet hier dus de begunstigde van het voorkeurrecht eerst benaderen als hij de bedoeling heeft om de goederen waarop het voorkeurrecht rust te verkopen.

ÂŠ VAN IN

102

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

3 Vormvereisten en enkele specifieke soorten koopovereenkomsten 3.1 Vormvoorwaarden, bewijs en publiciteit Een koop-verkoop is in beginsel niet aan bepaalde vormvoorwaarden onderworpen om geldig te zijn. De koop is in de regel voltrokken zodra de partijen het eens zijn over (de eigendomsoverdracht van) de zaak en de (betaling van de) prijs (art. 1583 BW). Die regel is evenwel van aanvullend recht, wat betekent dat de partijen ervan kunnen afwijken. Zo kunnen de koper en de verkoper bijvoorbeeld overeenkomen dat ze de totstandkoming van de koopovereenkomst afhankelijk maken van de opmaak van een geschrift. Toch zal er vaak een geschrift nodig zijn om het bewijs te kunnen leveren van het bestaan van de overeenkomst. Dat geschrift is dan geen voorwaarde voor de geldigheid van de overeenkomst, maar wel een formaliteit die de overeenkomst tussen de partijen bewijst. Dat geldt zeker in de relatie met particulieren. Het burgerlijk recht bepaalt immers dat een geschrift in beginsel vereist is om het bewijs te kunnen leveren van een overeenkomst met een waarde van meer dan 375,00 EUR. Dat bedrag wordt vanaf 1 november 2020 aangepast naar 3500,00 EUR (overeenkomstig de nieuwe wetgeving) en dat voor overeenkomsten die vanaf die datum worden aangegaan. In de relatie tussen ondernemers zijn de bewijsregels soepeler en kan men het bewijs leveren met alle middelen van recht. Een koop bindt normaal alleen de contracterende partijen (art. 1165 BW). Om de koop aan derden te kunnen tegenwerpen, moet men terugvallen op de volgende publici teitsvereisten. Wat onroerende goederen betreft, zal men noodzakelijk een authentieke akte moeten verlijden om de koop tegenstelbaar (= tegenwerpelijk) te maken aan derden te goeder trouw (art. 1 Hyp.W.). Dat omdat men alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor notaris erkende onderhandse akten ter overschrijving kan aanbieden op het bevoegde kantoor rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere hypotheekkantoor) (Art. 2 Hyp.W.). De datum van overschrijving is van cruciaal belang omdat de koop maar vanaf die datum tegenstelbaar is aan derden, zoals bijvoorbeeld schuldeisers. In geval van beslag op een onroerend goed, zal dat uitwerking hebben op derden te goeder trouw vanaf de datum van overschrijving ervan (art. 1444 en 1577 Ger.W.). De wijze van publiciteit bij onroerende goederen is dus de overschrijving van de eigendomstitel. Is de eigendomstitel niet overgeschreven, dan kan een derde te goeder trouw met succes de exceptie van niet-overschrijving inroepen tegen degene die beweert eigenaar te zijn van het onroerend goed. Als een van de partijen onterecht weigert om een authentieke akte te verlijden, kan de rechter een vonnis vellen dat als titel van eigendomsoverdracht zal gelden. Dat vonnis kan men overschrijven op het bevoegde kantoor rechtszekerheid. Een andere mogelijkheid is dat de rechter bij een weigering een tweede notaris aanduidt die de eventuele niet-verschijnende of weigerende partij zal vertegenwoordigen bij het verlijden van de akte. Die weigering wordt aanzien als een tekortkoming aan de leveringsverplichting van de verkoper. Wat roerende goederen betreft, is de koop aan derden tegenstelbaar door het bezit te goeder trouw van de aangekochte zaak (art. 1141 BW juncto art. 2279 BW – vertrouwensleer). De wijze van

103

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

publiciteit voor roerende goederen is dus wezenlijk verschillend. Een beding van eigendomsvoorbehoud kan mogelijk problematisch zijn, omdat het tussen de partijen uitwerking heeft maar derden hiervan veelal niet op de hoogte zijn (tenzij bij een algemene erkend gebruik of verkoop op proef ). Artikel 69 van de Pandwet stelt dat bij een samenloop van schuldeisers, terugvordering maar mogelijk is voor zover dat eigendomsvoorbehoud schriftelijk is opgesteld, uiterlijk op het ogenblik van de levering van het goed. Tot slot kan iemand die een (roerend of onroerend) goed op deugdelijke wijze bezit, na een bepaalde termijn, zich eveneens als eigenaar opwerpen (op grond van de verkrijgende verjaring). Dat is na een termijn van 30 jaar (in alle gevallen, zelfs te kwader trouw), 10 of 20 jaar (naar gelang waar de ware eigenaar woont) (art. 2262 en 2265 BW).

3.2 Enkele bijzondere soorten koopovereenkomsten In wat volgt, wordt dieper ingegaan op enkele specifieke soorten koopovereenkomsten. Hierbij wordt kort aandacht besteed aan de verkoop van onroerende goederen, openbare verkopingen, de overdracht van schuldvorderingen, de verkoop met commandverklaring, de verkoop op proef en de verkoop op afstand.

3.2 .1 Verkoop van onroerende goederen Bij een verkoop van onroerende goederen moet de notaris een authentieke akte opmaken. De opmaak van die akte is evenwel geen geldigheidsvoorwaarde voor de overeenkomst. De koopovereenkomst is namelijk geldig gesloten door de opmaak van een onderhandse koopovereenkomst, vaak ook ‘(koop)compromis’ genoemd. De opmaak van de notariële akte is alleen nodig om de verkoop tegenstelbaar te maken aan derden. De verkoopakte wordt via de notaris overgeschreven op het bevoegde kantoor rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere hypotheekkantoor). Bij de opmaak van een compromis bij de verkoop van een onroerend goed moet men in de tekst een aantal vermeldingen verplicht opnemen. Die zijn deels verschillend naargelang het gewest waar het onroerend goed is gelegen. Het gaat hierbij onder andere om stedenbouwkundige documenten, een bodemattest ... Liggen de vermeldingen en documenten niet voor, dan kan dat zelfs leiden tot de nietigheid van de overeenkomst. Het is dan ook aangewezen om een compromis niet zelf op te stellen, maar dat over te laten aan een vastgoedmakelaar of een notaris.

3.2 .2 Openbare verkoping De openbare verkoping van een onroerend goed gebeurt door een notaris. Bij een dergelijke verkoop krijgt iedere geïnteresseerde de mogelijkheid om een bod uit te brengen op het te koop aangeboden goed. Op het einde van de openbare verkoping wordt het onroerend goed (tenzij het niet wordt toegewezen) verkocht aan de hoogste bieder. Een openbare verkoping kan vrijwillig of gedwongen zijn. Bij een vrijwillige openbare verkoping kiest de verkoper er zelf voor om zijn woning te verkopen door een openbare verkoping (in de plaats

104

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

van de woning onderhands te verkopen). De openbare verkoping kan ook ‘gedwongen’ of ‘gerechtelijk’ gebeuren. Dat kan bijvoorbeeld als een schuldeiser de woning laat verkopen bij een beslag of als men een woning moet verkopen bij een procedure ‘uitonverdeeldheidstreding’ tussen erfgenamen of een koppel dat uiteenging. De openbare verkoping kan fysiek (bv. in een notarishuis of in een café in het kanton waar het onroerend goed gelegen is) en sinds 1 mei 2018 ook online gebeuren via de website www.biddit.be. De verkoper kan ervoor kiezen om een instelprijs te bepalen, vanaf welk bedrag de biedingen kunnen starten. Als bij een onlineverkoop het bod wordt gedaan in de laatste tijdspanne van 5 minuten voor het einduur, wordt het einduur met 5 minuten verlengd (tot maximaal 24 uur). Een onlineverkoop heeft voor de koper als voordeel dat men op een termijn van 8 dagen kan bieden (startend tussen 9 uur en 15 uur), waardoor de tijdsdruk van een fysieke openbare verkoping om snel te beslissen, verdwijnt. Bovendien zijn de forfaitaire kosten voor de koper iets lager. Voor de verkoper zijn de kosten daarentegen iets hoger, maar het voordeel is dat hij een groter doelpubliek bereikt. De eerste bieder die de instelprijs biedt, krijgt een korting van 1 % op de aankoopprijs (art. 1193 Ger.W.). Uiteraard is het nodig om via e-ID of Itsme in te loggen op de website van biddit (of via tussenkomst van de notaris, als de koper geen Belgische identiteitskaart heeft). Van rouwkoop is sprake als de koper bij een openbare verkoping nalaat om de volledige koopprijs te betalen, zodat een herveiling plaatsvindt van het betrokken goed (art. 1600 ev Ger.W.). Dan zal de herveiling gebeuren op kosten en voor risico van de in gebreke gebleven koper, nadat een betalingsbevel na 8 dagen zonder nuttig gevolg is gebleven. De in gebreke gebleven koper moet het verschil tussen de initieel geboden aankoopprijs en de prijs behaald bij de nieuwe verkoop betalen. Bovendien is deze koper een forfaitaire schadevergoeding van 10 % van de geboden koopprijs verschuldigd. Tot slot is de koper verplicht intresten te betalen vanaf het moment waarop de initiële toewijzing definitief is geworden tot het moment waarop de nieuwe toewijzing definitief is.

3.2 .3 Overdracht van schuldvorderingen In het Burgerlijk Wetboek worden heel wat artikelen gewijd aan de overdracht van schuldvorderingen. Dat gebeurt meer bepaald in artikel 1689 ev BW. Onder punt 7 gaan we dieper in op de overdracht van schuldvordering.

3.2 .4 Verkoop met commandverklaring Een clausule van commandverklaring houdt in dat de koper zich het recht voorbehoudt om binnen een bepaalde termijn na het sluiten van de koop-verkoop een ander persoon aan te duiden die de werkelijke koper zal zijn. De koper verklaart met andere woorden niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, die onbekend wenste te blijven tot bij de verkoop. De reden daarvoor kan bijvoorbeeld zijn dat de kandidaat-koper wil vermijden dat andere bieders zien dat hij of zij meebiedt en daarom de prijs willen opdrijven.

105

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

VOORBEELD

Na een echtscheiding wordt een onroerend goed openbaar verkocht. De ex-echtgenote is geïnteresseerd in de aankoop, maar om te vermijden dat haar ex dat weet, laat zij iemand anders in haar plaats bieden, om te vermijden dat haar ex opbiedt om de prijs op te drijven.

Kopen met een commandverklaring kan zowel bij een openbare verkoping als bij een onderhandse verkoop. De verkoper moet zich akkoord verklaren met de mogelijke commandverklaring. Men moet het recht op commandverklaring uitdrukkelijk vermelden in het koopcontract (bij een onderhandse verkoop) of in de akte van toewijzing of het lastenkohier van een openbare verkoping. Bij een verkoop na beslag op een onroerend goed is het recht op commandverklaring voorzien in de wet (art. 1590 Ger.W.).

3.2 .5 Koop op proef Bij een koop op proef wordt de verkoop afhankelijk gemaakt van een proef. Die moet uitwijzen of de verkochte zaak voldoet aan het gebruik waarvoor ze is bestemd. Als dat het geval is, komt de koopovereenkomst tot stand. Het is dus de proef die beslist of de koop tot stand komt. De koper mag niet naar zijn eigen willekeur beslissen of de koop al dan niet tot stand komt. Artikel 1588 BW bepaalt overigens dat de koop op proef altijd vermoed wordt te zijn aangegaan onder een opschortende voorwaarde.

3.2 .6 Verkoop op afstand Het Wetboek van Economisch Recht (WER) bevat een specifieke regeling voor het geval een beroepsverkoper goederen op afstand (bv. online) verkoopt aan een consument (art. VI.44/1 ev WER). Bij een dergelijke overeenkomst moet de beroepsverkoper voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heel wat informatie verstrekken aan de koper. De onderneming moet verder aan de consument op een duurzame gegevensdrager de bevestiging van de gesloten overeenkomst bezorgen. Dat moet gebeuren binnen een redelijke periode na sluiting van de overeenkomst en uiterlijk bij de levering van de goederen of voordat de uitvoering van de dienst begint. Verder binnen dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de verkoop op afstand en op de specifieke regels die daarbij gelden.

4 Verplichtingen van de verkoper Op de verkoper van een goed rusten twee hoofdverplichtingen, zoals aangegeven in artikel 1603 BW. De verkoper moet de door hem verkochte zaak om te beginnen leveren. Bovendien rust er op de verkoper ook een vrijwaringsverplichting. Die is dubbel en houdt een vrijwaring voor uitwinning en een vrijwaring voor verborgen gebreken in.

106

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Los van die twee hoofdverplichtingen kunnen er ook andere verplichtingen op de verkoper rusten. Die kunnen bijvoorbeeld voortvloeien uit de wet, of de koper en de verkoper kunnen ze contractueel vastleggen. VOORBEELD

Zo moet de verkoper van een onroerend goed een attest van elektrische keuring bezorgen.

VOORBEELD

De koper en de verkoper van een handelszaak kunnen contractueel afspreken dat de verkoper de koper binnen een bepaalde regio en binnen een bepaalde termijn geen concurrentie zal aandoen.

De wet bepaalt overigens dat de verkoper verplicht is om duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt. Ieder duister of dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd (art. 1602 BW).

4.1 Leveringsplicht 4.1.1 Wat is de levering? De levering is de overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper (art. 1604, tweede lid BW). De levering is dus niet hetzelfde als de eigendomsoverdracht. Het eigendomsrecht werd in de regel immers al overgedragen bij het sluiten van de overeenkomst (zie eerder binnen dit hoofdstuk) en is een constitutief bestanddeel van de koop. De levering is integendeel een gevolg van de koopovereenkomst. Het is een verbintenis die uit het sluiten van een koopovereenkomst voortvloeit.

4.1.2 Wat moet men leveren? 4.1.2 .1

De levering moet conform zijn

De verkoper moet aan de koper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is (art. 1604 BW). De levering moet met andere woorden ‘conform’ zijn. Ze moet gebeuren volgens wat afgesproken was qua omvang, oppervlakte en hoeveelheid. Men kan de koper niet verplichten om genoegen te nemen met een gespreide levering, tenzij dat uitdrukkelijk werd overeengekomen. Als het gaat om een welbepaalde zaak die verkocht wordt, moet de verkoper die leveren in de staat waarin zij zich op het ogenblik van de koop bevindt (art. 1614 BW). De verkoper mag het verkochte goed dan ook niet meer wijzigen na de verkoop. Doet hij dat wel, dan is er geen conforme levering. De verkoper moet als een goede huisvader zorgen voor het behoud van de zaak in de periode tussen de koop en de levering. Als de zaak in die periode tenietgaat of beschadigd wordt, zal de verkoper moeten bewijzen dat hij gehandeld heeft als een goede huisvader en dat hem vanuit dat oogpunt niets

107

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

te verwijten valt. Hij moet bij een beschadiging of bij het tenietgaan van de zaak dus geen toeval of overmacht aantonen. Als er aan het behoud van de zaak in die periode kosten verbonden zijn, moet de verkoper ze dragen. Als de verkochte zaak tussen de koop en de levering wijzigingen ondergaat die inherent zijn aan het goed, dan is dat geen probleem. De levering blijft dan wel conform. VOORBEELD

Als de verkoper een machine verkoopt en die tussen de koop en de levering nog verder gebruikt, kan de koper de gebruikelijke slijtage die zich nog voordoet in die periode niet als een reden van niet-conformiteit inroepen.

Gaat het om soortzaken dan hoeft de verkoper niet de beste kwaliteit te leveren, maar mag hij evenmin de slechtste kwaliteit aanbieden (art. 1246 BW). Hij zal dus goederen van een gemiddelde kwaliteit moeten leveren. Om problemen met de vereiste kwaliteit te voorkomen kan de verkoper ook vooraf een staal aan de koper overmaken. In dat geval moet de verkoper een zaak leveren die precies beantwoordt aan de kenmerken van het aan de koper verstrekte staal.

4.1.2 .2

Toebehoren en vruchten

De verkoper moet niet alleen de zaak zelf leveren, maar ook het toebehoren daarvan en alles wat voor haar blijvende gebruik bestemd is (art. 1615 BW). VOORBEELD 1

Voor onroerende goederen zijn die ‘toebehoren’ bijvoorbeeld de goederen die onroerend zijn geworden door bestemming.

VOORBEELD 2

Een voorbeeld van het toebehoren bij een roerend goed is een certificaat van echtheid dat bij een schilderij hoort.

Deze regel is evenwel van aanvullend recht, wat betekent dat de partijen er contractueel van kunnen afwijken. Niettemin bestaan er een aantal wettelijke bepalingen die de verkoper verplichten bepaalde soorten toebehoren aan het verkochte goed af te leveren (en waarbij men niet van die verplichting kan afwijken). VOORBEELD

De verplichting van de verkoper van een onroerend goed om een bodemattest af te leveren.

De verkoper draagt aan de koper ook de kwalitatieve rechten over die aan het goed zijn gekoppeld.

108

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

VOORBEELD 1

Bij de verkoop van een recent gebouwd onroerend goed gaat de vordering met betrekking tot de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect mee over op de koper van het onroerend goed.

VOORBEELD 2

Bij de verkoop van een recente tweedehandswagen gaat de vordering met betrekking tot de fabrieksgarantie in principe over van de verkoper op de koper.

Ook de vruchten die het goed met zich bracht vanaf de datum van de verkoop moet de verkoper meeleveren aan de koper (art. 1614 BW). VOORBEELD

Bij de verkoop van een onroerend goed dat verhuurd is, moet de verkoper de huuropbrengsten vanaf datum van de verkoop in principe overmaken aan de koper. In de praktijk worden nagenoeg altijd andere afspraken gemaakt en krijgt de koper de huuropbrengsten pas vanaf het moment van het verlijden van de notariële akte.

4.1.2 .3

Specifieke regels voor onroerende goederen

De wet geeft een aantal specifieke regels aan voor de verkoop van onroerende goederen. Die regels in kwestie worden opgenomen in artikel 1617 ev BW. Deze bepalingen geven aan wat het gevolg is van mogelijke verschillen tussen de oppervlakte van het onroerend goed zoals vermeld in de akte en de effectief geleverde oppervlakte. Vooreerst geeft de wet aan wat er gebeurt in geval van een verkoop met een aanduiding van oppervlakte en waarbij de prijs berekend wordt per meeteenheid. In dat geval is de verkoper verplicht om aan de koper, als die dat eist, de bij de overeenkomst bepaalde grootte te leveren. Als dat onmogelijk is of als de koper het niet eist, moet de verkoper met een evenredige vermindering van de prijs genoegen nemen. Is de omvang groter dan in het contract is uitgedrukt, dan heeft de koper de keuze om de prijs aan te vullen of van het contract af te zien, als de overmaat een twintigste gedeelte bedraagt van de opgegeven omvang (art. 1617 en 1618 BW). Als de verkoop gebeurt met aanduiding van de oppervlakte maar voor een globale prijs, dan vinden de artikelen 1619 en 1620 BW toepassing. De uitdrukking van de oppervlakte levert dan geen grond op tot enige aanvulling van de prijs ten voordele van de verkoper wegens overmaat, of tot enige vermindering van de prijs ten voordele van de koper wegens ondermaat, dan voor zover het verschil tussen de werkelijke maat en die welke in de overeenkomst is uitgedrukt, een twintigste meer of minder bedraagt, berekend naar de waarde van het geheel van de verkochte zaken. Als er grond bestaat tot vermeerdering van de prijs wegens overmaat, heeft de koper de keuze om van het contract af te zien of de prijs aan te vullen, en dat met intrest, als hij het onroerend goed behouden heeft. Men moet de vordering van de verkoper tot aanvulling van de prijs, en die van de koper tot vermindering van de prijs of tot ontbinding van het contract, op straffe van verval, instellen binnen 1 jaar te rekenen van de dag waarop het contract is aangegaan (art. 1622 BW).

109

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

4.1.3 Hoe moet de levering gebeuren? Bij de levering is het alleszins belangrijk dat de koper in het bezit wordt gesteld van de verkochte zaak. De levering moet daarbij volledig zijn. De koper moet het verkochte goed met andere woorden volledig en absoluut te zijner beschikking hebben. De wet geeft een aantal voorbeelden aan van hoe de levering kan gebeuren. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een onroerend goed, een lichamelijk roerend goed, en een onlichamelijk recht. – Wat betreft onroerende goederen wordt de verplichting tot levering door de verkoper vervuld door de sleutels af te geven als het gaat om een gebouw. Gaat het om een ander onroerend goed dan een gebouw (bv. een perceel bouwgrond) dan wordt de leveringsplicht vervuld door het afgeven van de titels van eigendom (art. 1605 BW). Men moet er wel rekening mee houden dat alleen de overschrijving van de verkoop in de hypotheekregisters de verkoop tegenstelbaar maakt aan derden. – De levering van roerende goederen gebeurt door de werkelijke afgifte ervan, dan wel door afgifte van de sleutels van de gebouwen waarin zij zich bevinden. De levering kan ook gebeuren door de enkele toestemming van de partijen, als de overgave niet kan geschieden op het ogenblik van de koop, of als de koper de goederen al in een andere hoedanigheid in zijn macht had (art. 1606 BW). – De overgave van onlichamelijke rechten geschiedt ofwel door de afgifte van de titels, ofwel door het gebruik dat de koper, met toestemming van de verkoper, daarvan maakt. In de praktijk zijn dat maar voorbeelden. In de meeste gevallen maken de partijen zelf afspraken over hoe de levering moet gebeuren. Die afspraken zijn in beginsel ook geldig.

4.1.4 Waar en wanneer moet de levering gebeuren? 4.1.4.1

De plaats van de levering

Over de plaats van de levering stelt de wet voorop dat ze moet gebeuren op de plaats waar het verkochte goed zich ten tijde van de koop bevond (art. 1609 BW). Die bepaling geldt evenwel alleen voor een bepaalde en zekere zaak die geleverd wordt. Als het niet gaat om een bepaalde en zekere zaak heeft de levering plaats in de woonplaats van de verkoper. Ook deze regeling is van aanvullend recht, zodat de koper en verkoper perfect andere afspraken kunnen maken.

4.1.4.2

Het tijdstip van de levering

De wet bevat geen specifieke regeling over het tijdstip van de levering van de verkochte zaak. De wetgever ging er klaarblijkelijk van uit dat de partijen het tijdstip van de levering wel onderling zouden overeenkomen.

110

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Als er geen andersluidende afspraken zijn, moet er dan ook in principe bij het sluiten van de overeenkomst worden geleverd. Er kunnen uitzonderingen bestaan op die regel, bijvoorbeeld als de aard van het goed een onmiddellijke levering uitsluit. VOORBEELD

Een onmiddellijke levering is onmogelijk als een koper een lederen salon bestelt dat men nog moet produceren met de kleur en het leder dat hij gekozen heeft.

In dat geval moet de verkoper leveren binnen een redelijke termijn. Wat daarbij redelijk is en wat niet hangt onder andere af van de aard van de verkochte zaak en van de tijd die nodig is om de zaak te vervaardigen. Zoals al werd aangegeven, kunnen de koper en verkoper perfect andere afspraken maken. In de praktijk zal het vaak gebeuren dat de koper wenst dat er een uiterste leveringstermijn wordt overeengekomen. De partijen kunnen meteen ook een sanctie overeenkomen voor het geval de verkoper zich niet aan de leveringstermijn houdt. VOORBEELD

Zo zouden de partijen bijvoorbeeld een uitdrukkelijk ontbindend beding kunnen opnemen in de overeenkomst waarin staat dat de overeenkomst van rechtswege en zonder ingebrekestelling wordt ontbonden als de levering niet plaatsvindt op de uiterlijk vermelde datum.

Specifiek voor de verkoop door ondernemingen aan consumenten geeft de wet (art. VI.83, 5° WER) aan dat het een verboden beding is als de onderneming zich het recht voorbehoudt om de leveringstermijn van een product eenzijdig te bepalen of te wijzigen. Het Wetboek van Economisch Recht geeft verder ook aan binnen welke termijn de verkoper goederen die de koper online koopt, moet leveren. Dat mag niet later dan 30 dagen na de sluiting van de overeenkomst gebeuren, tenzij er een ander tijdstip voor de levering werd overeengekomen (art. VI.43 WER). In bepaalde wetten wordt overigens ‘dwingend’ aangegeven wat het gevolg is van een laattijdige levering, waarvan de partijen bij de koopovereenkomst niet zomaar kunnen afwijken. VOORBEELD 1

Als een overeenkomst wordt gesloten voor de aankoop van een appartement op plan (Wet Breyne, zie verder inzake de aanneming) moet die aangeven binnen welke termijn men de overeenkomst moet uitvoeren, alsook wat de vergoedingen zijn bij vertraging. Die vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs van het afgewerkte goed overeenstemmen.

VOORBEELD 2

Het koninklijk besluit van 5 april 2019 over de verkoopovereenkomsten voor autovoertuigen (BS 8 mei 2019) verplicht garagisten in hun verkoopsvoorwaarden een aantal verplichte vermeldingen

111

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

op te nemen. Zo moet er onder andere in staan dat als de leveringsdatum voor de koper essentieel is en de wagen op die datum niet geleverd werd de koper het recht heeft de overeenkomst te beëindigen.

4.1.5 De kosten van de levering De kosten van de levering zijn ten laste van de verkoper (art. 1608 BW). Het gaat daarbij onder andere om de kosten van het transport van het goed vanuit de magazijnen van de verkoper tot bij de koper. De kosten van de afhaling zijn daarentegen ten laste van de koper. De kosten van afhaling zijn bijvoorbeeld de kosten die de koper moet doen om een bestelwagen te huren om het gekochte goed bij de verkoper af te halen. Ook hier kunnen de partijen andere afspraken maken.

4.1.6 De Incoterms Bij internationale verkopen wordt er vaak gewerkt met zogenaamde ‘Incoterms’. Dat zijn gestandaardiseerde internationale leveringsvoorwaarden die dienen als contract tussen een verkoper en een koper. Ze geven aan wie welke taken heeft bij de transactie van goederen en wie de risico’s en kosten daaraan verbonden draagt. Zo geven de Incoterms bijvoorbeeld aan welke partij verantwoordelijk is voor de verzendkosten, wie de verzekeringskosten en/of de importkosten draagt, wie verantwoordelijk is voor het transport en waar dat naartoe gaat, en welke partij aansprakelijk is voor de goederen en tot wanneer. VOORBEELD

Enkele voorbeelden van Incoterms zijn de volgende: EXW – Ex Works (af fabriek): de verkoper moet de koper dan toegang geven tot goederen op een afgesproken locatie. De koper draagt bijna alle kosten en risico’s tijdens het gehele verzendproces. DAP – Delivered At Place (franco ter plaatse): de verkoper draagt dan de kosten en risico’s tijdens het transport van de goederen tot een afgesproken adres. Zodra de goederen op dat adres zijn aangekomen en gereed zijn om te lossen, gaat het risico over naar de koper.

4.1.7 Sanctie bij niet-naleving van de leveringsplicht 4.1.7.1

De wettelijke regeling

Als de verkoper niet levert of iets anders levert dan datgene wat overeengekomen is (= niet-conforme levering), dan moet de koper de verkoper in principe in eerste instantie in gebreke stellen wegens schending van de leveringsplicht. Deze aanmaning laat het risico voor het tenietgaan van de zaak weer naar de verkoper overgaan.

112

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Als de verkoper dan nog verder in gebreke blijft om de levering te doen heeft de koper de keuze om hetzij de ontbinding van de koop, hetzij de inbezitstelling te vorderen, als de vertraging alleen aan de verkoper te wijten is (art. 1610 BW). De keuze van de koper mag evenwel geen rechtsmisbruik uitmaken. De koper zal zich voor het vragen van die sancties wel tot de rechtbank moeten wenden. De koper heeft bovendien recht op een schadevergoeding als hij schade lijdt doordat de levering niet op tijd heeft plaatsgehad (art. 1611 BW).

4.1.7.2

Contractuele sancties

De koper en verkoper zouden ook contractueel afspraken kunnen maken over wat de gevolgen zijn van een laattijdige levering. Zo kunnen zij bijvoorbeeld een uitdrukkelijk ontbindend beding voorzien of een forfaitaire schadevergoeding overeenkomen voor het geval van een laattijdige levering. VOORBEELD

De partijen zouden kunnen overeenkomen dat de verkoper bij de laattijdige levering van een machine aan de koper een schadevergoeding verschuldigd is van 50,00 EUR per dag vertraging. Ze zouden meteen kunnen afspreken dat die vergoeding van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd is. De koper moet dan niet eerst een aanmaning sturen, wil hij op de vergoeding gerechtigd zijn.

4.1.7.3

De buitengerechtelijke ontbinding

Een koper die geen levering krijgt en die zich niet kan beroepen op een uitdrukkelijk ontbindend beding zou weleens kunnen overwegen om de overeenkomst zelf als ontbonden te beschouwen (en dus geen ontbinding aan de rechtbank te vragen). Dat is niet zonder gevaar. Zo’n buitengerechtelijke ontbinding vaststellen, kan alleen als een aantal strikte voorwaarden vervuld zijn. De koper moet de verkoper onder andere in gebreke hebben gesteld en hem er op hebben gewezen dat hij de overeenkomst als ontbonden zou beschouwen als hij niet alsnog het nodige deed. Bovendien moest de tekortkoming voldoende ernstig zijn en moest het zo dringend zijn dat hij geen rechterlijke uitspraak kon afwachten. Als een koper de buitengerechtelijke ontbinding ten onrechte vaststelt, kan de verkoper een schadevergoeding van de koper vragen.

4.1.7.4

Bevrijding van de verkoper van zijn leveringsplicht

De verkoper is niet verplicht om de zaak te leveren tot zolang de koper de prijs niet betaalt en voor zover de verkoper hem geen termijn voor de betaling heeft toegestaan (art. 1612 BW). Hij kan al evenmin tot levering worden gedwongen als de koper sinds de koop failliet gegaan is of in staat van onvermogen is geraakt, zodat de verkoper in het dreigend gevaar verkeert de prijs te verliezen en dat tenzij de koper borg stelt voor de betaling op het bepaalde tijdstip (art. 1613 BW). Bovendien is de verkoper bevrijd van zijn leveringsverplichting als hij bewijst dat hij, zonder enige fout van zijnentwege, maar door een vreemde oorzaak, in de onmogelijkheid verkeert om de verkochte zaak te leveren op de overeengekomen plaats en tijd. Dat geldt evenwel alleen voor bepaalde zaken. Voor soortzaken waarbij de levering pas gebeurt bij de individualisatie, blijft het risico voor de verkoper. Hij kan immers altijd zorgen dat er een ander goed van dezelfde soort geleverd wordt.

113

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

4.2 Vrijwaringsplicht Naast de leveringsplicht rust er op de verkoper ook een verplichting om de koper te vrijwaren. Die vrijwaring heeft een dubbel voorwerp: zij betreft ten eerste het ongestoorde bezit van de verkochte zaak en ten tweede de verborgen gebreken van die zaak of de koopvernietigende gebreken (art. 1625 BW). In wat volgt, worden die beide vrijwaringsverplichtingen besproken. Hierbij wordt in eerste instantie aandacht besteed aan de vrijwaring voor uitwinning, waarna dieper wordt ingegaan op de vrijwaring voor verborgen gebreken.

4.2 .1 Vrijwaring voor uitwinning De verkoper van een goed is verplicht om de koper te vrijwaren voor de uitwinning die deze laatste ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet zijn opgegeven (art. 1626 BW). Concreet houdt dit in dat de verkoper ervoor moet zorgen dat het aan de koper bezorgde bezit vreedzaam en ongestoord blijft. Er is sprake van uitwinning als men aan de koper het eigendomsrecht of het vreedzame bezit van het goed deels of volledig ontneemt. Die verplichting is grotendeels van aanvullend recht. De koper en de verkoper kunnen in onderling akkoord deze wettelijke verplichting uitbreiden of beperken. VOORBEELD

Zo kunnen de partijen bij de verkoop van een handelszaak een niet-concurrentiebeding overeenkomen waarbij de verkoper zich ertoe verbindt om gedurende een welbepaalde periode en binnen een welbepaalde straal geen concurrerende activiteiten uit te oefenen.

Toch geldt de regel van de contractsvrijheid niet absoluut. VOORBEELD 1

Zo kan men de vrijwaring voor eigen daad niet zomaar contractueel uitsluiten. Dat blijkt uit artikel 1628 BW dat stelt dat zelfs als bedongen is dat de verkoper tot geen vrijwaring zal zijn gehouden, hij toch gehouden blijft tot die welke volgt uit zijn eigen daad en dat elke hiermee strijdige overeenkomst nietig is.

VOORBEELD 2

Verder bepaalt artikel 1629 BW dat bij een beding van niet-vrijwaring, bij uitwinning, de verkoper toch verplicht is om de prijs terug te geven, tenzij de koper het gevaar van uitwinning heeft gekend ten tijde van de koop, of op eigen risico heeft gekocht.

Concreet moet de verkoper de koper vrijwaren zowel voor zijn eigen daad als voor die van derden.

114

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

4.2 .1.1

Vrijwaring voor de eigen daad

De vrijwaring voor de eigen daad van de verkoper impliceert voor de verkoper de verbintenis om iets niet te doen. De verkoper moet zich onthouden van elke feitelijke stoornis of rechtsstoornis. Hij moet zich onthouden van elke daad die een vermindering van het eigendomsrecht of het bezit van de koper zou inhouden. De verkoper mag de uitoefening van het recht dat hij overgedragen heeft met andere woorden dus niet belemmeren. Zijn er meerdere verkopers, dan rust die verplichting op elk van hen. De verplichting is namelijk, wat men noemt, ondeelbaar. De stoornis die men kan doen, kan feitelijk of juridisch zijn. VOORBEELD 1

Zo is er bijvoorbeeld een feitelijke stoornis als de verkoper van een handelszaak vlak bij die zaak een nieuwe soortgelijke zaak opent en het cliënteel van de verkochte zaak zo probeert terug te winnen.

VOORBEELD 2

Er is ook een feitelijke stoornis als de verkoper van een woning een sleutel hield en na de verkoop en levering van het onroerend goed de sleutel nog gebruikt om daarmee de woning binnen te gaan.

VOORBEELD 3

Er is sprake van een rechtsstoornis als de verkoper na de verkoop het verkochte goed probeert te revindiceren, op welke rechtsgrond dan ook, of als die bijvoorbeeld komt te gewagen van een niet-zichtbare erfdienstbaarheid in het voordeel van zijn erf op het verkochte goed.

De stoornis moet wel actueel zijn. Een toekomstige stoornis volstaat dus niet. Ook een louter potentiële stoornis is niet voldoende.

4.2 .1.2

Vrijwaring voor de daad van een derde

De verkoper moet de koper niet vrijwaren tegen elke daad van een derde. Hij moet de koper integendeel alleen vrijwaren voor een rechtsstoornis door een derde. Die moet ook actueel zijn en voortvloeien uit een oorzaak die aan de koop voorafging. Er is bijvoorbeeld sprake van zo’n rechtsstoornis als de derde beweert een zakelijk of persoonlijk recht te hebben op het goed dat werd verkocht en de verkoper de koper daarvan niet op de hoogte bracht. VOORBEELD

Een verkoper verkoopt een onroerend goed. Hij maakt geen melding van een erfdienstbaarheid die op het onroerend goed rust. Nadien komt de eigenaar van het heersende erf de erfdienstbaarheid opeisen tegenover de koper van het pand.

115

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

De verkoper moet de koper integendeel niet vrijwaren voor een feitelijke stoornis van een derde. Hij moet die ook niet vrijwaren voor een rechtsstoornis die ontstaat na de verkoop, zo bijvoorbeeld als er een beslissing tot onteigening over het verkochte onroerend goed komt na de verkoop. VOORBEELD

De verkoper van een onroerend goed staat op grond van de vrijwaringsplicht niet in voor eventuele lawaaihinder die de koper ondervindt van buren.

Het is aangewezen dat de koper zodra die door een derde in rechte wordt aangesproken onmiddellijk de verkoper in de procedure laat tussenkomen ter vrijwaring van diens rechten. Doet de verkoper dat niet spontaan (door vrijwillig tussen te komen), dan kan de koper de verkoper dagvaarden in tussenkomst en vrijwaring. Werd het goed intussen meermaals doorverkocht, dan kan de uiteindelijke koper ook de eerste verkoper aanspreken. Hij moet dus niet noodzakelijk zijn eigen verkoper aanspreken De verkoper moet de vrijwaring geven ongeacht of hij te goeder dan wel te kwader trouw was. Men gaat er namelijk van uit dat hij de volledige koopprijs ontving, hoewel hij daar eigenlijk geen recht op had.

4.2 .1.3

Sanctie – gevolgen van de uitwinning

De vrijwaring voor eigen daad Als er sprake is van een feitelijke stoornis door de verkoper zelf, dan kan de koper veelal het herstel in natura vragen. Zo zou de koper bijvoorbeeld bij een verkoop en het starten van een handelszaak in de onmiddellijke nabijheid door de verkoper de sluiting kunnen vragen van de nieuw geopende zaak. De koper zou dus kunnen eisen dat de feitelijkheden die de stoornis uitmaken, ophouden, eventueel ook onder verbeurte van een dwangsom. Ook het vragen van een schadevergoeding en het vorderen van een ontbinding van de koop kunnen aan de orde zijn. Bij een rechtsstoornis kan de koper voor de rechtbank de exceptie van uitwinning inroepen en op basis daarvan de vordering van de verkoper laten afwijzen. De koper kan ook eventueel een schadevergoeding vragen en/of de ontbinding van de koop.

De vrijwaring voor andermans daad Als de verkoper verontrust wordt door een derde die een vordering voor de rechtbank instelt, dan kan de koper de verkoper in het proces roepen, en dat in tussenkomst en vrijwaring. Hij kan er daarnaast ook voor kiezen dat niet te doen, zichzelf te verdedigen en pas als hij veroordeeld wordt de verkoper aan te spreken. Die werkwijze is evenwel niet zonder gevaar. De verkoper moet de koper namelijk niet meer vrijwaren voor uitwinning als de koper, zonder de verkoper op te roepen, zich heeft laten veroordelen bij een vonnis dat in laatste aanleg is gewezen of waartegen geen hoger beroep meer ontvankelijk is, als de verkoper bewijst dat er voldoende middelen aanwezig waren om de eis te doen afwijzen (art. 1640 BW). De verkoper zou met andere woorden dus

116

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

moeten bewijzen dat de koper zich niet naar behoren heeft verdedigd voor de rechtbank. Als er effectief een uitwinning plaatsvindt, heeft de verkoper de keuze. Zo kan hij van de verkoper volgende zaken vragen (art. 1630 BW): – teruggave van de prijs; – teruggave van de vruchten, wanneer hij verplicht is die aan de uitwinnende eigenaar uit te keren; – de kosten van de vordering tot vrijwaring door de koper ingesteld, en de kosten door de oorspronkelijke eiser gemaakt; – de schadevergoeding, alsook de wettig gemaakte kosten van het contract. Als de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning in waarde verminderd blijkt te zijn of aanmerkelijk beschadigd is, hetzij door de nalatigheid van de koper, hetzij door overmacht, is de verkoper niettemin verplicht de hele prijs terug te geven. Als de koper uit de door hem aangerichte beschadiging voordeel heeft getrokken, heeft de verkoper het recht om van de prijs een bedrag, gelijk aan dat voordeel, af te houden (art. 1631-1632 BW). Als de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning in waarde blijkt te zijn vermeerderd, zelfs buiten het toedoen van de koper, is de verkoper verplicht aan de koper te betalen hetgeen de zaak boven de koopprijs waard is (art. 1633 BW). De verkoper is verder verplicht aan de koper alle herstellingen en nuttige verbeteringen die deze aan het goed heeft aangebracht, te vergoeden, of door de uitwinner te doen vergoeden (art. 1634 BW). De wet bevat nog een aantal andere bepalingen die aangeven hoever de vrijwaring tot uitwinning van de verkoper gaat. VOORBEELD 1

Als de verkoper te kwader trouw andermans erf verkocht heeft, is hij verplicht aan de koper alle uitgaven te vergoeden die hij aan het erf besteed heeft, zelfs uit weelde of tot verfraaiing (art. 1635 BW)

VOORBEELD 2

Als maar een gedeelte van de zaak tegen de koper wordt uitgewonnen, en dat gedeelte, in verhouding tot het geheel, zo belangrijk is dat de koper zonder het uitgewonnen gedeelte niet zou hebben gekocht, kan hij de koop doen ontbinden (art. 1636 BW). Als, bij uitwinning van een gedeelte van het verkochte erf, de koop niet wordt ontbonden, wordt het uitgewonnen gedeelte aan de koper vergoed volgens de geschatte waarde ten tijde van de uitwinning, en niet naar evenredigheid van de gehele koopprijs, onverschillig of de verkochte zaak in waarde vermeerderd of verminderd is (art. 1637 BW).

VOORBEELD 3

Als het verkochte erf blijkt bezwaard te zijn met niet-zichtbare erfdienstbaarheden, zonder dat zulks was opgegeven, en die zo gewichtig zijn dat er reden is om te vermoeden dat de koper niet zou hebben gekocht als hij die gekend had, kan hij de ontbinding van het contract vorderen, tenzij hij verkiest met schadevergoeding genoegen te nemen.

117

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

4.2 .2 Vrijwaring voor verborgen gebreken De verkoper moet de koper niet alleen vrijwaren voor uitwinning. Hij moet de koper ook vrijwaren voor verborgen gebreken aan en in het verkochte goed, en dat binnen bepaalde grenzen. In wat volgt, wordt deze gemeenrechtelijke vrijwaringsplicht toegelicht. Verder in dit hoofdstuk wordt gewezen op een aantal specifieke vrijwaringsverplichtingen voor bijzondere soorten koopovereenkomsten. Daarbij staan we onder andere stil bij de garantieplicht bij de verkoop van consumptiegoederen, kortweg de Wet Consumentenverkoop (zie punt 7.1).

4.2 .2 .1 Het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken Er geldt een verschillende vrijwaringsplicht van de verkoper naargelang er sprake is van zichtbare dan wel verborgen gebreken. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat men onmiddellijk na de levering door een aandachtig maar normaal gebruik van het goed kan opmerken. VOORBEELD

Bij de verkoop van een nieuwe wagen blijkt er op het moment van de levering een grote kras te staan op een van de deuren van het voertuig.

Het onderzoek dat de koper moet doen om te zien of er al dan niet een zichtbaar gebrek is, varieert naargelang de aard van het geleverde goed, de graad van professionaliteit van de verkoper, de gebruiken en de contractuele clausules. Het is daarbij niet vereist om tot een deskundigenonderzoek of tot een chemische analyse over te gaan. Men kan een onervaren koper die geen beroep doet op ‘hulp’ bij de aankoop weleens verwijten dat hij geen aandachtig en normaal onderzoek heeft gedaan. Hij riskeert dan ook dat men zegt dat een gebrek waarvan hij beweert dat het verborgen is, eigenlijk wel degelijk zichtbaar was. Een verborgen gebrek is daarentegen een gebrek dat niet zichtbaar is. Het gaat om een gebrek dat de koper niet kon vaststellen door een aandachtig maar normaal onderzoek dadelijk ten tijde van, of kort na de levering. Het gaat om een gebrek dat bv. maar aan het licht komt door het gebruik van het goed. VOORBEELD

Enkele weken na de aankoop van een machine blijkt de motor daarvan vast te lopen, omdat een onderdeel een lichte scheur bevatte en daardoor afbrak.

4.2 .2 .2 De aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken De koper moet zichtbare gebreken in beginsel inroepen op het moment van de levering. Doet hij dat niet, dan wordt hij geacht de levering te hebben aanvaard en kan hij dergelijke gebreken nadien niet meer inroepen. De wet is hierover duidelijk. De verkoper moet immers geen verdere vrijwaring geven voor zichtbare

118

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

gebreken. Zo stelt artikel 1642 BW dat de verkoper niet moet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen. De wetgever heeft geen specifieke termijn bepaald waarbinnen de aanvaarding of de niet-aanvaarding van de zaak moet gebeuren. Die aanvaarding kan trouwens zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend zijn. Het niet-reageren van de koper kan dan ook als een stilzwijgende aanvaarding worden aanzien. Men moet de stilzwijgende aanvaarding wel bekijken in het licht van de concrete omstandigheden. De koper bevindt zich namelijk soms in de onmogelijkheid om onmiddellijk na de levering over te gaan tot een aandachtig maar normaal onderzoek. VOORBEELD

Een winkelier krijgt van zijn leverancier een levering van enkele palletten goederen die allemaal zijn ingewikkeld in plastiek. De aard van de geleverde zaak laat het hem dan niet toe elk individueel product dadelijk bij de levering te controleren op het al dan niet voorhanden zijn van zichtbare gebreken.

Als een koper zichtbare gebreken ontdekt, is het alleszins heel belangrijk dat hij dadelijk zijn bezwaren aan de verkoper meedeelt. Doet hij dat niet, dan riskeert hij dat hij geacht wordt de levering stilzwijgend te hebben aanvaard. In de algemene voorwaarden van de verkoper of in het contract dat afgesloten wordt met de verkoper zou men trouwens een termijn kunnen aangeven waarbinnen de koper zichtbare gebreken moet inroepen. De kans is reëel dat een dergelijke clausule bij een discussie ook als geldig wordt beschouwd.

4.2 .2 .3 De vrijwaring voor verborgen gebreken De verkoper is gehouden tot vrijwaring van de koper voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dat gebruik zodanig verminderen dat de koper, als hij de gebreken gekend had, de zaak niet of maar voor een mindere prijs zou hebben gekocht (art. 1641 BW). De vrijwaring voor verborgen gebreken speelt overigens niet voor alle verkopen. Men kan die vordering namelijk niet instellen wat betreft verkopen die op rechterlijk gezag gebeuren (art. 1649 BW) VOORBEELD

Zo kan de koper van een onroerend goed dat wordt verkocht op een gedwongen openbare verkoping zich niet beroepen op een vrijwaringsplicht van de verkoper voor verborgen gebreken die er aan het verkochte onroerend goed zijn.

Voorwaarden Opdat er sprake zou kunnen zijn van een vrijwaring voor verborgen gebreken moeten er een aantal voorwaarden vervuld zijn. Zo moet er sprake zijn van een gebrek dat verborgen is. Bovendien moet het voldoende ernstig zijn en al bestaan op het ogenblik van de koop.

119

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

1 Gebrek Het gebrek aan het verkochte goed kan intrinsiek of functioneel zijn. Er is sprake van een intrinsiek gebrek als de verkochte zaak op zich gebrekkig is. Dat kan men vaststellen door de verkochte zaak te vergelijken met een typemodel van dat product. Er is sprake van een functioneel gebrek als de zaak ongeschikt is voor het gebruik waartoe de verkoper ze bestemde en als de verkoper op de hoogte was van het gebruik dat de koper van het gekochte goed wilde maken. VOORBEELD 1

De verkoop van een horloge dat waterdicht zou moeten zijn. In het concreet verkochte exemplaar is een dichting gebrekkig zodat het verkochte exemplaar niet waterdicht is. In dat geval is er sprake van een intrinsiek gebrek.

VOORBEELD 2

De verkoper van een boormachine wist dat de koper die wilde gebruiken om door beton te boren. Niettemin verkocht hij hem een boormachine die daarvoor niet geschikt is. In dit geval is er sprake van een functioneel gebrek. De koper kan zich alleen op dat gebrek beroepen als de verkoper op de hoogte was van het gebruik dat de koper van het goed wilde maken.

Opdat er een vrijwaring zou kunnen zijn voor verborgen gebreken moet het gebrek ook verborgen zijn. Dat is niet het geval als het zichtbaar was (zie eerder voor wat betreft het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken). Er is al evenmin sprake van een verborgen gebrek als de koper het gebrek kende (of dat moest kennen op het moment van de levering) of als het gebrek inherent is aan het verkochte product. VOORBEELD

Zo kan men het verkleuren van hardhout dat wordt gebruikt om een terras aan te leggen niet als een verborgen gebrek beschouwen, omdat dat nu eenmaal inherent is aan het product. 2 Het gebrek moet voldoende ernstig zijn Bovendien komen niet alle verborgen gebreken voor vrijwaring in aanmerking. Het gebrek moet immers voldoende ernstig zijn. De rechtbank heeft het laatste woord en bepaalt of een gebrek inderdaad al dan niet voldoende ernstig is. Concreet moet â€“ om voldoende ernstig te zijn â€“ de verkochte zaak min of meer lange tijd ongeschikt zijn voor het gebruik waartoe ze is bestemd. Gebreken die gemakkelijk te herstellen zijn, geven dan ook geen aanleiding tot vrijwaring. Anderzijds is dan weer niet vereist dat het gebrek het goed definitief onbruikbaar maakt. 3 Het gebrek moet bestaan op het ogenblik van de koop Om tot een vrijwaring voor verborgen gebreken aanleiding te kunnen geven, moet het gebrek ook al bestaan op het moment van de verkoop. Hierbij volstaat het dat het gebrek in de kiem aanwezig was bij de eigendomsoverdracht en dat het zich daarna verder ontwikkelt.

ÂŠ VAN IN

120

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Een gebrek dat pas ontstaat na de overdracht van het risico op de koper valt in beginsel niet onder de vrijwaringsplicht. De koper moet het bewijs van die anterioriteit leveren, wat in de praktijk niet altijd even eenvoudig zal zijn. Bij betwisting zal men dan ook vaak een deskundige aanstellen die moet onderzoeken of de voorwaarde van de anterioriteit al dan niet vervuld was. Soms aanvaarden rechtbanken een vermoeden van anterioriteit als de koper een normaal gebruik maakte van het gekochte goed. Deze voorwaarde is niet van toepassing als men er contractueel van afwijkt of als het gaat om een verkoop van toekomstige goederen.

Actiemiddelen van de koper – hoe vrijwaren? Als een koper met een verborgen gebrek wordt geconfronteerd, heeft hij de keuze. Hij kan vooreerst het goed teruggeven en van de verkoper de door hem betaalde prijs én ook de door de koop veroorzaakte kosten terugvragen. Dit is een eis tot ontbinding van de koop. Een alternatief bestaat erin dat hij ervoor opteert om het gekochte goed te behouden en een deel van de prijs terug te krijgen (art. 1644 BW). Dit is een eis tot prijsvermindering. De keuze rust daarbij op de koper. Bij dat alles is het irrelevant of de verkoper al dan niet kennis had van het verborgen gebrek op het moment van de verkoop. De koper kan de keuze niet meer uitoefenen als hij de zaak niet meer kan teruggeven omdat ze tenietgegaan is. De eerste optie (ontbinding van de koop) is dan immers niet meer mogelijk. De wet voorziet dus niet dat de koper de herstelling of de vervanging van de gekochte zaak kan vragen. Toch betekent dit niet dat de partijen het niet minnelijk zouden kunnen overeenkomen. Als de koper op zijn beurt het goed verkoopt, kan de tweede koper zich tot de oorspronkelijke verkoper richten. Hij neemt bij de koop de vordering tot vrijwaring wegens verborgen gebreken over. Dat is nu eenmaal een kwalitatief recht als toebehoren van de koop (zie eerder). De koper kan eventueel ook een schadevergoeding vragen. Daarvoor is wel vereist dat de verkoper te kwader trouw was en het gebrek dus kende (art. 1645 BW). Hij moet dan bijvoorbeeld instaan voor de schade die de gebrekkige zaak aan de koper veroorzaakte. De koper moet bewijzen dat de verkoper te kwader trouw was. Niettemin bestaat er een vermoeden dat de beroepsverkoper (= fabrikant of gespecialiseerd verkoper) geacht wordt het gebrek in het door hem verkochte goed te kennen. Dat vermoeden is evenwel weerlegbaar. De beroepsverkoper zal dan ook moeten bewijzen dat hij alle redelijke voorzorgsmaatregelen heeft genomen om eventuele gebreken van het goed op professionele wijze te onderzoeken en uit te sluiten, waardoor bij hem dus een onoverwinnelijke onwetendheid bestond om het gebrek te ontdekken.

Korte termijn De vordering van de koper tot vrijwaring wegens verborgen gebreken moet ingesteld worden binnen een korte termijn (art. 1648 BW). Wat een korte termijn is, wordt beslist door de rechter.

121

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de aard van het verkochte goed, de aard van het gebrek ... In de overeenkomst die de koper en de verkoper afsluiten (of in de algemene voorwaarden van de verkoper) kunnen ze de korte termijn verduidelijken. Een dergelijke bepaling is niet altijd geldig. VOORBEELD

Naar consumenten toe voorziet artikel VI.83, 14° WER dat een clausule in de algemene voorwaarden van de verkoper waarin de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken, bepaald bij de artikelen 1641 tot 1649 BW, of de wettelijke verplichting tot levering van een goed dat met de overeenkomst in overeenstemming is, bepaald bij de artikelen 1649bis tot 1649octies BW, wordt opgeheven of verminderd niet geldig is.

VOORBEELD

Bovendien kan men een dergelijke bepaling eventueel in vraag stellen, als er sprake is van een verkoper die te kwader trouw is. Concreet moet men binnen deze korte termijn de vordering voor de rechtbank instellen. Een louter in gebreke stellen van de verkoper binnen deze korte termijn volstaat dus niet. De korte termijn begint overigens niet te lopen bij de verkoop, maar wel bij het ontdekken van het gebrek (of het behoren vast te stellen van het gebrek). Men aanvaardt wel dat men de termijn kan schorsen als er ernstige onderhandelingen zijn met het oog op een regeling. De verkoper die met zo’n vordering geconfronteerd wordt, kan eventueel op zijn beurt zijn verkoper aanspreken. Hij moet dat dan doen binnen een korte termijn nadat hij zelf door zijn koper werd aangesproken.

Verval van de vordering Als de koper de gekochte zaak verandert (hij werkt er zelf aan) of als hij een herstelling laat doen door een derde zonder goedkeuring van de verkoper, kan hij de verkoper nadien niet meer aanspreken voor verborgen gebreken. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld als de koper een beroep doet op een eenzijdig door hem aangestelde deskundige die het goed demonteert om het te onderzoeken. Als de zaak intussen tenietgaat bij de koper is dat ook diens probleem, tenzij het gebeurt na het instellen van de vordering tot vrijwaring voor gebreken. Een uitzondering bestaat als de zaak tenietgaat door het gebrek. In dat geval is het verlies voor rekening van de verkoper (art. 1647 BW).

Exoneratie De verkoper kan zich in principe exonereren voor verborgen gebreken. Een dergelijke bepaling is dan ook in beginsel geldig.

122

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

VOORBEELD 1

Een particulier die een tweedehandswagen verkoopt, zal vaak in de verkoopovereenkomst een clausule opnemen dat hij niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Een dergelijke bepaling is in beginsel ook perfect geldig. Om discussies te vermijden over de draagwijdte van de bepaling is het beter expliciet aan te geven dat de verkoper niet gehouden is voor eventuele verborgen gebreken in plaats van alleen maar te zeggen dat de koper de wagen koopt in de staat waarin die zich bevindt.

VOORBEELD 2

De verkoper van een woning zal in de koopovereenkomst vaak opnemen dat die niet instaat voor verborgen gebreken die aan de woning zouden zijn. Ook een dergelijke clausule is in beginsel perfect geldig.

Op de regel dat zulke exoneratieclausules in principe geldig zijn, bestaan wel een aantal uitzonderingen. VOORBEELD

Artikel VI.83, 14° WER waarnaar eerder al werd verwezen. De verkoper die het gebrek kent en dat ‘verzwijgt’, kan zich niet exonereren. De goede trouw wordt vermoed. Dat betekent dan ook dat een koper die beweert dat de verkoper te kwader trouw was dat zal moeten bewijzen. Voor gespecialiseerde verkopers of fabrikanten bestaat een uitzondering op die regel. Zij worden (weerlegbaar) vermoed het gebrek te kennen. Men gaat er dan ook van uit dat beroepsverkopers zich niet op een exoneratieclausule kunnen beroepen tenzij zij het tegenbewijs leveren van een onoverwinnelijke onwetendheid of het onnaspeurbare karakter van het gebrek.

Bijkomende garantie De verkoper kan perfect zijn aansprakelijkheid voor gebreken uitbreiden en aan de koper een extra garantie geven. Die kan zowel gaan over zichtbare als over verborgen gebreken. De voorwaarden en modaliteiten daarvan hangen dan af van datgene waartoe de verkoper zich precies verbond. VOORBEELD

Zo kan de verkoper bijvoorbeeld perfect een garantie geven van 10 jaar op alle mogelijke gebreken die zich aan het verkochte goed voordoen. De uitgebreide garantie kan daarnaast ook beperkt zijn tot bepaalde gebreken of bijvoorbeeld alleen slaan op de onderdelen die men moet vervangen en niet op de werkuren die nodig zijn voor de herstelling. Soms wordt dergelijke commerciële (meer uitgebreide) garantie aan de koper aangeboden bij betaling van een beperkte vergoeding.

123

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

5 Verplichtingen van de koper Op de koper van een goed rusten twee essentiële verplichtingen. Hij moet de gekochte zaak in ontvangst nemen en de overeengekomen prijs en de kosten betalen. In wat volgt, wordt verder ingegaan op beide verplichtingen.

5.1 De gekochte zaak in ontvangst nemen In eerste instantie moet de koper de gekochte zaak in ontvangst nemen. Die verplichting is de tegenhanger van de verplichting van de verkoper om de verkochte zaak aan de koper te leveren.

5.1.1 Waar en wanneer in ontvangst nemen? De koper moet het goed in ontvangst nemen op de plaats die voor de levering werd overeengekomen (omtrent de leveringsplicht van de verkoper, zie eerder onder ‘Verplichting van de verkoper, punt ‘Leveringsplicht’). De partijen kunnen hierover wel andere afspraken maken. De inontvangstneming kan gebeuren op het tijdstip van de levering zelf of op een later moment. Zo kunnen de gebruiken of een contractuele bepaling in de verkoopovereenkomst aan de koper een bepaalde termijn gunnen om het goed in ontvangst te nemen. VOORBEELD

Als een goed online wordt gekocht en wordt geleverd in een afhaalpunt, kan het zijn dat de koper het gaat afhalen op een later moment dan waarop de levering gebeurde.

Als er kosten zijn verbonden aan de afhaling van het gekochte goed zijn die, tenzij ook hier andere afspraken werden gemaakt, ten laste van de koper.

5.1.2 Kan de koper de inontvangstneming weigeren? De koper moet de zaak maar in ontvangst nemen als de verkoper zijn leveringsplicht correct is nagekomen. Zo kan men de koper bijvoorbeeld niet verplichten om een niet-conforme zaak in ontvangst te nemen of om een zaak in ontvangst te nemen die op een verkeerde locatie werd geleverd.

5.1.3 De aanvaarding van de goederen Het louter in ontvangst nemen van de zaak is iets anders dan de aanvaarding daarvan. Er is sprake van een aanvaarding als de koper de zaak in ontvangst neemt zonder voorbehoud te maken of protest aan te tekenen. Eens de koper de zaak ‘aanvaardt’, kan die in principe geen zichtbare gebreken meer inroepen. Hij kan evenmin nog zijn beklag doen over de plaats en/of het tijdstip van de levering.

124

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

De aanvaarding van de levering kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren. Zo kan er bijvoorbeeld een uitdrukkelijke aanvaarding zijn als de koper een leveringsbon ondertekent. De aanvaarding kan ook gebeuren onder voorwaarden. VOORBEELD

De koper stelt bij de levering vast dat er een grote kras is op de wagen die door de verkoper aan hem wordt geleverd. Hij merkt dat op en aanvaardt de wagen alleen onder voorwaarde dat de kras later door de garagist op kosten van de verkoper wordt hersteld.

5.1.4 Actiemiddelen van de verkoper Als de koper ten onrechte weigert om de gekochte zaak in ontvangst te nemen, kan de verkoper vooreerst de gedwongen uitvoering van de verkoopovereenkomst vragen. Hij kan met andere woorden eisen dat de koper wordt gedwongen het verkochte goed in ontvangst te nemen. De rechtbank kan eventueel een sekwester (een neutrale derde) aanduiden die het gekochte goed in afwachting van de inontvangstneming door de koper onder zich moet houden. Een tweede piste waarover de verkoper beschikt, is de ontbinding van de koopovereenkomst vragen met een schadevergoeding. In dat verband bevat artikel 1657 BW een bijzondere regel. Daarin wordt bepaald dat bij de verkoop van waren en roerende goederen, de ontbinding van de koop van rechtswege en zonder aanmaning plaatsheeft ten voordele van de verkoper, na verloop van de tijd die voor de afhaling is overeengekomen. Opdat deze bepaling van toepassing zou zijn, moeten drie voorwaarden vervuld zijn. Zo moet er sprake zijn van waren of roerende goederen (bv. voedingswaren die snel bederven). Bovendien moet de termijn voor afhaling verstreken zijn en het gebrek aan afhaling moet te wijten zijn aan de koper. Artikel 1657 BW is van suppletief recht. Dat betekent dan ook dat de partijen in de koopovereenkomst hiervan kunnen afwijken.

5.2 De prijs betalen Een tweede verplichting van de koper bestaat erin dat die de prijs moet betalen. Zo bepaalt artikel 1650 BW dat de hoofdverplichting van de koper bestaat in het betalen van de prijs op de dag en op de plaats bij de koop bepaald.

5.2 .1 Waar en wanneer betalen? Als er bij het aangaan van de koopovereenkomst niets specifieks overeengekomen is over de plaats van de betaling, moet de koper de prijs betalen op de plaats waar de levering gebeurt. Vaak zal de betaling dan ook moeten gebeuren in de magazijnen van de verkoper. Als de koper het bedrag dan opstuurt naar de verkoper, draagt hij het risico van de verzending, tenzij de verkoper die manier van betalen voorschreef.

125

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

De betaling moet verder gebeuren op het moment van de levering. De koper kan dan ook weigeren te betalen tot er geleverd wordt en de verkoper kan weigeren om te leveren tot de prijs betaald wordt. Ook die regel is van suppletief recht, zodat de partijen ervan kunnen afwijken. Ze kunnen zo’n afwijkende overeenkomst zowel schriftelijk als mondeling sluiten. Als de koper beweert te hebben betaald, moet die het bewijs ervan leveren.

5.2 .2 Wat betalen? De koper moet de overeengekomen prijs betalen. Bovendien moet hij ook de contractkosten betalen. De verkoper daarentegen draagt de kosten van de levering. Contractueel kan men andere afspraken maken en ook de contractkosten ten laste van de verkoper leggen. VOORBEELD 1

De contractkosten zijn vooral van belang bij de aankoop van een onroerend goed. Daar wordt bijvoorbeeld aangenomen dat de koper de aktekosten moet betalen, het ereloon van de notaris, de aankooprechten (registratierechten) …

VOORBEELD 2

De kosten van de levering van een onroerend goed (die ten laste zijn van de verkoper) zijn bijvoorbeeld het EPC-attest, de kosten van de keuring van de elektriciteit ...

De koper is soms ook verplicht om intresten te betalen op de koopprijs. Dat moet hij doen in de drie volgende gevallen (art. 1652 BW): – als dat bij het aangaan van de koop overeengekomen werd; – als de verkochte en geleverde zaak vruchten of andere inkomsten oplevert; – als de koper is aangemaand om te betalen. In dit laatste geval begint de intrest te lopen te rekenen vanaf de datum van de aanmaning.

5.2 .3 Hoe betalen? De verkoper kan vragen dat de koper in cash (chartaal geld) betaalt. De koper kan dus niet eisen dat hij via overschrijving of met bijvoorbeeld bancontact kan betalen. Dat is alvast het uitgangspunt. Tussen ondernemers onderling bestaat er een uitzondering op die regel. Voor betalingen boven de 247,89 EUR zijn ondernemers verplicht om een cheque of een betaling via overschrijving te aanvaarden. Bovendien werden er wettelijk beperkingen aangebracht rond betalingen die cash mogen gebeuren als een consument iets koopt bij een ondernemer. De wet zegt immers dat een consument, als de rekening minder dan 3 000,00 EUR (inclusief btw) bedraagt, het totale bedrag cash mag betalen. Als de rekening meer dan 3 000,00 EUR (inclusief btw) bedraagt, mag een consument tot 3 000,00 EUR in cash geld betalen. Die regel geldt alleen voor betalingen tussen een ondernemer en een consument, en niet voor betalingen tussen consumenten onderling. In dit laatste geval bestaat er geen limiet op het gebruik van cash geld.

126

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

In de vastgoedsector zijn cash betalingen volledig verboden. Zo is er bij de verkoop van een onroerend goed geen enkele betaling in cash mogelijk. De betaling van een onroerend goed mag alleen via een overschrijving of per cheque gebeuren.

5.2 .4 Het opschorten van de betaling Als de koper wordt gestoord of gegronde vrees heeft te worden gestoord door een hypothecaire vordering of door een eigendomsvordering, kan hij de betaling van de prijs opschorten tot de verkoper de stoornis heeft doen ophouden, tenzij hij verkiest borg te stellen of tenzij bedongen is dat de koper zal betalen niettegenstaande de stoornis (art. 1653 BW). De koper kan met andere woorden op een vrijwaring voor uitwinning anticiperen en in afwachting de betaling van de prijs opschorten (zie daarover eerder ‘Verplichtingen van de verkoper’, punt ‘De vrijwaring voor uitwinning’). Hij kan dat als de eis al is ingesteld of ook als dat nog niet gebeurd is, maar de dreiging ernstig is.

5.2 .5 Actiemiddelen van de onbetaalde verkoper Als de verkoper niet betaald wordt, beschikt die over een aantal actiemiddelen. De verkoper kan om te beginnen weigeren om zijn eigen leveringsverplichting na te komen. Hij kan dus weigeren het verkochte goed te leveren als de koper niet betaalt (art. 1612 BW). Men moet de wederzijdse verplichtingen tot leveren en betalen namelijk in principe tegelijk nakomen. Een uitzondering op die regel bestaat als de verkoper aan de koper een termijn voor de betaling toestond. Op de uitzondering bestaat weer een uitzondering. De verkoper is namelijk niet verplicht om te leveren, zelfs als hij een termijn voor de betaling heeft toegestaan, als de koper, sinds de koop, failliet gegaan is of in staat van onvermogen is geraakt, zodat de verkoper in het dreigende gevaar verkeert de prijs te verliezen tenzij de koper borg stelt voor de betaling op het bepaalde tijdstip (art. 1613 BW). Daarnaast kan de verkoper de gedwongen uitvoering van het contract vragen, eventueel met een schadevergoeding. De verkoper kan ook de ontbinding van de overeenkomst vragen (art. 1654 BW). Die vordering moet in principe voor de rechtbank gebeuren. De wet bepaalt dat de ontbinding van de verkoop van onroerende goederen dadelijk wordt uitgesproken, als de verkoper gevaar loopt de zaak en de prijs te verliezen. Als dat gevaar niet bestaat, kan de rechter aan de koper een langer of korter uitstel verlenen naargelang de omstandigheden. Gaat die tijd voorbij zonder dat de koper betaalt, dan wordt de ontbinding van de koop uitgesproken (art. 1655 BW). Deze regel wordt door rechtspraak en rechtsleer ook uitgebreid voor roerende goederen. In de koopovereenkomst kan ook een uitdrukkelijk ontbindend beding staan. De formulering van dergelijke clausule is van belang. Als daarin alleen staat dat de koop van rechtswege wordt ontbonden bij een niet-tijdige betaling van de prijs, kan de koper na verloop van die tijd alsnog betalen zolang hij niet door een aanmaning is in gebreke gesteld. Na die aanmaning kan de rechter hem geen uitstel

127

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

verlenen (art. 1656 BW). Men kan ook contractueel voorzien dat de ontbinding van rechtswege en zonder ingebrekestelling is. In bepaalde bijzondere wetten wordt het recht om de overeenkomst te ontbinden aan banden gelegd. VOORBEELD

Zo bepaalt artikel 1978 BW dat de enkele wanbetaling van de rentetermijnen de persoon te wiens behoeve de lijfrente gevestigd is, niet het recht geeft om de terugbetaling van het kapitaal of de teruggave van het door hem afgestane goed te vorderen. Hij kan maar op de goederen van zijn schuldenaar beslag leggen en die doen verkopen, en doen bevelen of doen toestaan dat uit de opbrengst van de verkoop een voldoende bedrag voor de uitkering van de termijnen wordt belegd.

De verkoper heeft verder een voorrecht waarop hij een beroep kan doen als er sprake is van een samenloop van de schuldeisers van de koper (bv. bij een faillissement van de verkoper). Dat voorrecht houdt in dat de verkoper bij bijvoorbeeld een faillissement voorgaat op de gewone schuldeisers. VOORBEELD

Zo heeft de verkoper van een onroerend goed een voorrecht volgens artikel 29-36 Hypotheekwet.

De verkoper van een roerend goed heeft een voorrecht op het verkochte roerende goed (art. 20, 5° Hyp.W.). Dat geldt zolang het goed zich in het bezit van de schuldenaar bevindt. Het voorrecht gaat verloren als het goed belangrijke wijzigingen onderging (verwerking) of als het onroerend geworden is door bestemming of incorporatie. De verkoper heeft ten slotte ook een soort revindicatierecht (art. 20, 6° Hyp.W.). De verkoper kan binnen 8 dagen na de levering de verkochte zaak terugeisen van de koper op voorwaarde dat de zaak nog in dezelfde staat is en in het bezit van de koper is gebleven.

6 Het recht van wederinkoop – benadeling Men kan een koopovereenkomst, net als andere overeenkomsten, op verschillende manieren beëindigen. VOORBEELD

Zo kan men de koop bijvoorbeeld nietig verklaren wegens een wilsgebrek, kan men die ontbinden als een van de partijen zijn verplichtingen door de overeenkomst niet nakomt, kan men de overeenkomst in onderling akkoord beëindigen ...

In het Burgerlijk Wetboek worden bovendien twee specifieke beëindigingsmogelijkheden voor koop overeenkomsten opgenomen, te weten het beding van wederinkoop en de vernietiging wegens benadeling bij de verkoop van een onroerend goed. In wat volgt, gaan we dieper in op die beide zaken.

128

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

6.1 Het recht van wederinkoop (art. 1659 ev BW) De koper en de verkoper kunnen in de koopovereenkomst een clausule opnemen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt om de verkochte zaak naderhand ‘terug te nemen’. Dat recht is het recht van wederinkoop. De wet geeft meteen ook aan wat de grenzen zijn van zo’n clausule. Men mag het recht van wederinkoop niet voor langer dan 5 jaar overeenkomen (art. 1660 BW). Als een langere termijn is overeengekomen, wordt die teruggebracht tot 5 jaar. De rechter kan die termijn ook niet verlengen (art. 1661 BW). Heeft de verkoper zijn recht van wederinkoop niet uitgeoefend binnen de overeengekomen termijn, dan blijft de koper onherroepelijk eigenaar (art. 1662 BW). De verkoper onder beding van wederinkoop kan zijn recht niet alleen uitoefenen tegen de oorspronkelijke koper, maar ook tegen wie het goed kocht van zijn koper. Hij heeft dat recht zelfs als het recht van wederinkoop in het tweede contract (tussen de oorspronkelijke koper en diens koper) niet is vermeld (art. 1664 BW). De verkoper die van het beding van wederinkoop gebruikmaakt, moet niet alleen de koopprijs vergoeden, maar ook de wettig gemaakte kosten van de koop, de noodzakelijke herstellingen, alsmede de herstellingen die de waarde van het erf vermeerderd hebben, ten belope van die vermeerdering. Hij kan pas in het bezit treden van het ‘teruggenomen’ goed nadat hij aan al die verplichtingen voldaan heeft (art. 1673 BW). Als de verkoper, door het beding van wederinkoop, zijn erf terugkrijgt, neemt hij dat terug, vrij van alle lasten en hypotheken waarmee de koper het mocht hebben bezwaard. Als de koper het onroerend goed verhuurde en er geen sprake is van bedrog, moet de verkoper die het goed terugneemt de huurovereenkomsten respecteren. Als de verkoper gebruikmaakt van de mogelijkheid om het verkochte goed weder in te kopen, wordt de oorspronkelijke koopovereenkomst retroactief ontbonden. De verkoper krijgt dus zijn oorspronkelijke eigendomspositie terug met terugwerkende kracht. Een uitzondering geldt voor het risico met betrekking tot het goed. De verkoper draagt het risico op wederinkoop maar vanaf de uitoefening van de wederinkoop zonder terugwerkende kracht. De koper moet de zaak aan de verkoper teruggeven in de staat waarin ze zich zou bevonden hebben als ze het patrimonium van de verkoper niet zou verlaten hebben.

6.2 Vernietiging door benadeling De wet geeft bovendien een bijzondere beëindigingsmogelijkheid aan die van toepassing is bij de verkoop van een onroerend goed. Meer bepaald heeft de verkoper die in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, het recht om de vernietiging van de koop te eisen (art. 1674 BW). Dat recht geldt zelfs als de verkoper bij het afsluiten van het contract uitdrukkelijk afstand deed van het recht om de vernietiging te vorderen, en zelfs als de verkoper verklaarde de meerdere waarde aan de koper te schenken. De regeling is met andere woorden van dwingend recht. De verkoper kan nadien wel afstand doen van de nietigheid. Hij kan dat doen als er geen wilsgebrek meer is van hem en hij kennis had van de benadeling. Soms wordt geoordeeld dat de afstand van de benadeling pas kan gebeuren nadat de koper de prijs betaalde.

129

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 7: Koop: algemene bepalingen

Om te weten of er al dan niet een benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, moet men het onroerend goed schatten volgens zijn staat en waarde op het ogenblik van de koop. Men kan het bewijs van de benadeling alleen leveren via een bijzondere procedure. Dat moet gebeuren door een verslag van drie deskundigen, die een gemeenschappelijk proces-verbaal moeten opmaken en maar een enkel advies, bij meerderheid van stemmen, mogen uitbrengen. Als de adviezen verschillen, geeft het proces-verbaal de redenen daarvan op, zonder dat men mag meedelen welk het advies van ieder der deskundigen is geweest (art. 1679 BW). De deskundigen worden door de rechtbank aangesteld, tenzij de partijen het eens zijn over wie er als deskundigen aan de slag gaan. Om de aanstelling van de deskundigen te kunnen krijgen, zal de eisende partij zijn eis wel voldoende hard moeten kunnen maken. Hij zal het mogelijke bestaan van een benadeling moeten kunnen aantonen door bijvoorbeeld een schattingsverslag bij te brengen van een door hem aangeduide deskundige. De eis is niet meer ontvankelijk na verloop van 2 jaar te rekenen van de dag van de koop (art. 1676 BW). Als de vordering tot vernietiging wordt toegewezen, heeft de koper de keuze. Hij kan dan de zaak teruggeven en de prijs die hij ervoor betaald heeft, terugnemen, of hij kan het gekochte onroerend goed behouden, als hij een bijbetaling doet. Hij zal dan hetgeen aan de juiste prijs ontbreekt, moeten aanvullen, onder aftrek van een tiende van de hele prijs (art. 1681 BW). Als de koper verkiest om de zaak te behouden (met aanvulling van de prijs), is hij verplicht om aan de verkoper intresten te betalen op het bedrag dat hij aanvullend moet voldoen. Die intresten zijn verschuldigd vanaf de dag waarop de eis tot vernietiging werd ingesteld. Als de koper verkiest om de zaak terug te geven en de door hem betaalde prijs terug te ontvangen van de verkoper, geeft hij de vruchten (bv. de huurgelden die werden ontvangen) terug aan de verkoper en dat te rekenen van de dag waarop de vordering wegens benadeling wordt ingesteld. De koper heeft op zijn beurt vanwege de verkoper recht op intrest op de prijs die hij betaald heeft, en dat hetzij van de dag waarop de eis gedaan is, hetzij, als hij geen vruchten genoten heeft, te rekenen van de dag van de betaling. Alleen de verkoper kan de vernietiging van de koopovereenkomst door de benadeling vragen. De koper kan dat dus niet (art. 1683 BW). De koper die te veel betaalde voor een onroerend goed kan om die reden in principe dus geen vernietiging van de koopovereenkomst vorderen. De mogelijkheid om de benadeling voor zeven twaalfden in te roepen, geldt bovendien alleen bij een werkelijke verkoop en niet bij bijvoorbeeld een ruil of aanneming. Ze geldt al evenmin bij een onteigening of bij verkopingen die volgens de wet niet anders dan op rechterlijk gezag kunnen gebeuren.

130

Academiejaar 2020-2021

8 Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

Naast de algemene wettelijke regeling die van toepassing is op koop- verkoopovereenkomsten en die eerder werd besproken, gelden er voor bepaalde specifieke vormen van koopcontracten bijzondere regels. In wat volgt, gaan we dieper in op enkele daarvan.

1 De verkoop van consumptiegoederen aan consumenten Een eerste specifieke wettelijke regeling is de wet van 1 september 2004 over de bescherming van consumenten bij de verkoop van consumptiegoederen. Die wet (die een Europese richtlijn uitvoerde) werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 21 september 2004 en trad in werking op 1 januari 2005. De wettelijke bepalingen in kwestie, ook de Wet Consumentenkoop genoemd, werden ingevoegd in het Burgerlijk Wetboek en zijn terug te vinden in artikelen 1649bis tot en met 1649octies BW. Deze wet regelt de modaliteiten van de wettelijke garanties die van toepassing zijn op consumptiegoederen. In haar essentie houdt de wet in dat elke verkoper verantwoordelijk is voor de eigenschappen en de kwaliteit van de goederen die hij levert of waarvoor hij reclame maakt. De wet biedt de consument een instrument om zijn rechten bij een gebrek aan overeenstemming te doen gelden.

1.1 Toepassingsgebied en definities (art. 1649bis BW) 1.1.1 Toepassingsgebied De wettelijke regels over de bescherming van de consumenten bij verkoop van consumptiegoederen zijn van toepassing op de verkopen van consumptiegoederen door een beroepsverkoper aan een consument. 1 Er moet vooreerst sprake zijn van een verkoop waarbij de koper een prijs betaalt. Het feit dat een goed in solden of uitverkoop is, is niet van belang. Ook op dergelijke verkopen is de wet van toepassing. VOORBEELD

Wie een goed krijgt als prijs bij een gratis tombola heeft geen recht op garantie op basis van deze wet, omdat er geen prijs wordt betaald. Overeenkomsten tot levering van te vervaardigen of voort te brengen consumptiegoederen kan men eveneens als verkoopovereenkomsten beschouwen. 2 De consument moet de aankoop doen. Als consument wordt beschouwd iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die geen verband houden met zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit. Gaat het om aankopen door rechtspersonen (zoals een bv, nv, vzw …), dan gaat het sowieso niet om consumenten in de zin van de wet. De garantiewet is dan niet van toepassing. In dit geval kan de professionele koper zich wel beroepen op het gemene recht inzake koop, meer bepaald de regels over de verborgen gebreken (zie eerder).

133

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

3 De verkoop moet gebeuren door een beroepsverkoper. Een verkoper in de zin van de wet is iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die consumptiegoederen verkoopt in het kader van zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit. Nietprofessionele, occasionele verkopers vallen dus buiten het toepassingsgebied. VOORBEELD

De wet is niet van toepassing als een particulier een tweedehandswagen verkoopt en dat niet kadert in zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit.

4 Onder consumptiegoederen vallen alle roerende lichamelijke zaken, behalve: – goederen die in uitvoering van een beslag of anderszins gerechtelijk zijn verkocht; – water en gas die niet marktklaar zijn gemaakt in een bepaald volume of in een bepaalde hoeveelheid; – elektriciteit. Ook onroerende goederen zoals een woning of een appartement vallen buiten het toepassingsgebied van de wet. Dieren beschouwt men wel als roerende zaken. VOORBEELD

De wet vindt wel toepassing voor wie een puppy of kitten koopt bij een dierenhandel.

1.1.2 Definities De wet bevat daarnaast nog een aantal definities van enkele andere begrippen. – Een producent wordt gedefinieerd als de fabrikant van consumptiegoederen, de importeur van consumptiegoederen op het grondgebied van de Europese Gemeenschap of elke andere persoon die zich als producent voordoet door zijn naam, handelsmerk of enig ander onderscheidend teken op de consumptiegoederen aan te brengen. Deze definitie moet ervoor zorgen dat men diegene die men als producent verantwoordelijk kan stellen, ook als dusdanig kan identificeren. – Een garantie wordt gedefinieerd als elke door een verkoper of producent tegenover de consument aangegane verbintenis om de betaalde prijs terug te betalen, of om de consumptiegoederen te vervangen of te herstellen, of om er zich op enigerlei wijze om te bekommeren, als de goederen niet overeenstemmen met de beschrijving in het garantiebewijs of in de desbetreffende reclame. – Verder geeft de wet aan wat een herstelling is, namelijk ‘het consumptiegoed dat in geval van gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst, daarmee in overeenstemming wordt gebracht’.

134

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

1.2 Het gebrek aan overeenstemming De wet verplicht een verkoper om goederen te leveren die in overeenstemming zijn met de leverings- of verkoopovereenkomst (art. 1649ter BW). De wet geeft de criteria aan die toelaten om te beoordelen of er al dan niet zo’n overeenstemming aanwezig is. Het door de verkoper aan de consument geleverde consumptiegoed wordt alleen geacht in overeenstemming met de overeenkomst te zijn als: – het in overeenstemming is met de door de verkoper gegeven beschrijving ervan en het de eigenschappen bezit van de goederen die de verkoper aan de consument als monster of als model heeft getoond; VOORBEELD

Er is geen sprake van een overeenstemming als de verkoper aangeeft dat een horloge waterdicht is terwijl dat niet het geval blijkt te zijn.

– het geschikt is voor elk bijzonder door de consument gewenst gebruik dat deze aan de verkoper bij het sluiten van de overeenkomst heeft medegedeeld en dat de verkoper heeft aanvaard; VOORBEELD

Er is een gebrek aan overeenstemming als de koper aan de verkoper meedeelde dat hij een boor machine wilde kopen waarmee hij ook door beton kan boren en als de gekochte machine dat uiteindelijk niet mogelijk maakt.

– het geschikt is voor het gebruik waartoe goederen van dezelfde soort gewoonlijk dienen; VOORBEELD

Er is een gebrek aan overeenstemming als de koper een vaatwasmachine koopt waarin hij geen bestek of kookpotten kan afwassen.

– het de kwaliteit en prestaties biedt die voor goederen van dezelfde soort normaal zijn en die de consument redelijkerwijs mag verwachten, gelet op de aard van het goed en op de eventuele door de verkoper, de producent of diens vertegenwoordiger publiekelijk gedane mededelingen over de bijzondere kenmerken ervan, namelijk bij de reclame en de etikettering. VOORBEELD

Als de verkoper van een elektrische fiets aangeeft dat de batterij een autonomie heeft van 75 kilometer kan er een gebrek aan overeenstemming zijn als die autonomie in realiteit maar de helft bedraagt.

135

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

De verkoper is niet gebonden door deze publiekelijk afgelegde mededelingen als hij aantoont dat: – bedoelde mededeling hem niet bekend was en hem redelijkerwijs niet bekend kon zijn; – deze mededeling op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst was rechtgezet; – de beslissing tot aankoop van het consumptiegoed niet door deze mededeling beïnvloed kon zijn. Er is geen sprake van een gebrek aan overeenstemming als de consument (koper) het gebrek kende of redelijkerwijs daarvan op de hoogte moest zijn op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst. Er is al evenmin sprake van een gebrek aan overeenstemming als het gebrek aan overeenstemming voortvloeit uit het materiaal dat de consument leverde. Een gebrek aan overeenstemming door een verkeerde installatie van het consumptiegoed wordt gelijkgesteld met een gebrek aan overeenstemming van het goed als de installatie deel uitmaakt van de koopovereenkomst over het goed en door de verkoper of onder diens verantwoordelijkheid is uitgevoerd. Er is ook een gebrek aan overeenstemming als een goed dat bestemd is om door de consument geïnstalleerd te worden, door hem geïnstalleerd wordt en de verkeerde installatie een gevolg is van een fout in de montagehandleiding.

1.3 De garantietermijn Er wordt weleens gezegd dat de koper (consument) van een consumptiegoed daar altijd 2 jaar garantie op heeft. In werkelijkheid is de wettelijke regeling heel wat genuanceerder. 1 Het uitgangspunt is dat de verkoper jegens de consument aansprakelijk is voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering van de goederen en dat zich manifesteert binnen een termijn van 2 jaar te rekenen vanaf de levering. De wet schrijft die termijn ‘dwingend’ voor. De partijen kunnen geen kortere termijn overeenkomen. De verkoper kan integendeel wel een langere garantie aan de koper geven. Voor tweedehandsgoederen bestaat er een uitzondering op deze regel. Voor dergelijke goederen kunnen de verkoper en de consument een kortere termijn dan 2 jaar overeenkomen, zonder dat die termijn korter dan 1 jaar mag zijn. VOORBEELD

Zo geven heel wat verkopers van tweedehandswagens 1 jaar garantie op de wagens die ze verkopen. Vaak gebruiken ze die garantie ook nog als commercieel argument om bij hen te kopen, terwijl ze eigenlijk de normale wettelijke waarborg die de koper heeft beperken.

De termijn van twee jaar wordt opgeschort tijdens de periode die nodig is voor de herstelling of de vervanging van het goed of bij onderhandelingen tussen de verkoper en de consument met het oog op een minnelijke schikking. 2 Om aanspraak te kunnen maken op garantie moet het gebrek aan overeenstemming ook al bestaan bij de levering. Als het gebrek aan overeenstemming zich manifesteert binnen een termijn van 6 maanden vanaf de levering van het goed, dan geldt een vermoeden dat dit gebrek al bestond op het tijdstip van

136

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

levering. De verkoper mag wel het tegenbewijs leveren. Het vermoeden in het voordeel van de koper geldt niet als dat vermoeden onverenigbaar is met de aard van het goed of met de aard van het gebrek aan overeenstemming. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met het feit of het goed nieuw dan wel tweedehands is. Manifesteert het gebrek aan overeenstemming zich meer dan 6 maanden na de levering van het goed, dan moet de koper bewijzen dat het gebrek al bestond bij de levering. Een dergelijk bewijs is lang niet altijd even eenvoudig te leveren. Bij een discussie zal de rechtbank vaak een deskundige aanstellen om dat te beoordelen. 3 De verkoper en de consument kunnen bovendien een termijn overeenkomen waarbinnen de consument de verkoper op de hoogte moet brengen van het gebrek aan overeenstemming. Een dergelijke bepaling kan de verkoper bijvoorbeeld opnemen in de algemene voorwaarden. Deze termijn mag niet korter zijn dan 2 maanden vanaf de dag waarop de consument het gebrek heeft vastgesteld. 4 Als de verkoper niet spontaan ingaat op de vraag van de consument om garantie te krijgen, moet de consument tijdig naar de rechtbank stappen. De wet bepaalt namelijk dat de rechtsvordering van de consument verjaart na verloop van 1 jaar vanaf de dag waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld. De verjaringstermijn kan sowieso niet verstrijken voor het einde van de 2-jarige garantietermijn. 5 Eens de garantietermijn conform de Wet Consumentenverkoop verstreken is, kan de koper eventueel nog een beroep doen op de eerder aangegeven wettelijke regels over de vrijwaring voor verborgen gebreken (zie eerder). In dat geval ligt de bewijslast van het bestaan van het gebrek op het ogenblik van de verkoop volledig bij de koper. Bovendien kan er eventueel ook nog een contractuele (commerciële) garantie van toepassing zijn.

1.4 De inhoud van de garantie (art. 1649quinquies BW) 1 Bij een gebrek aan overeenstemming heeft de koper in eerste instantie de keuze om hetzij de kosteloze herstelling dan wel de kosteloze vervanging van het goed te vragen. Een uitzondering op die regel geldt als dat onmogelijk of buiten verhouding zou zijn. Een vorm van genoegdoening wordt geacht buiten verhouding te zijn als zij voor de verkoper kosten meebrengt die, vergeleken met de alternatieve vorm van genoegdoening onredelijk zijn, gelet op: – de waarde die het goed zonder het gebrek aan overeenstemming zou hebben; – de ernst van het gebrek aan overeenstemming; – de vraag of de alternatieve vorm van genoegdoening concreet mogelijk is zonder ernstige overlast voor de consument. VOORBEELD

Is een herstelling mogelijk zonder al te grote kosten en kan dat gebeuren binnen een redelijke termijn, dan kan de koper niet zomaar om een vervanging vragen.

De herstelling of vervanging moet binnen een redelijke termijn en zonder ernstige overlast voor de consument gebeuren. Hierbij wordt rekening gehouden met de aard van het goed en het door de consument beoogd gebruik.

137

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

De verkoper mag verder geen kosten aanrekenen voor de vervanging of herstelling. VOORBEELD

Zo mag de verkoper aan de koper geen verzendingskosten aanrekenen om het goed bijvoorbeeld naar de fabrikant te sturen om dat te herstellen. Hij mag al evenmin kosten van materialen of werkuren aanrekenen voor goederen die onder de wettelijke garantie vallen.

2 In tweede instantie heeft de consument het recht om van de verkoper een passende prijsvermindering of de ontbinding van de koopovereenkomst te eisen. Hij heeft dat recht alleen maar als: – hij geen aanspraak kan maken op herstelling of vervanging; – de verkoper niet binnen een redelijke termijn of zonder ernstige overlast voor de consument de herstelling of de vervanging heeft verricht. De consument heeft niet het recht de ontbinding van de overeenkomst te vragen als het gebrek aan overeenstemming van geringe betekenis is. 3 Bij het beoordelen van de garantie die de verkoper moet geven, kan men rekening houden met de verergering van de schade voortvloeiend uit het gebruik van het goed door de consument na het ogenblik waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld of zou hebben moeten vaststellen. VOORBEELD

De garantie die een autoverkoper moet geven, kan vervallen als de consument een rood signaal op het dashboard negeerde en door het verder rijden bijkomende schade aan de motor veroorzaakte. Bovendien kan bij een terugbetaling aan de consument rekening gehouden worden met het gebruik dat die van het goed heeft gehad sinds de levering ervan.

4 Los van wat de consument kan vragen (cfr randnummer 1 of 2 als hierboven aangegeven) kan hij eventueel ook een schadevergoeding van de verkoper vragen. VOORBEELD

Een consument koopt een diepvriezer die na enkele maanden stuk gaat. Hierdoor ontdooien de producten die erin zitten en kan hij ze niet meer consumeren. In dat geval kan de consument aan de verkoper een schadevergoeding vragen voor de verloren gegane inhoud van de diepvriezer.

1.5 Het verhaal op de fabrikant en doorverkopers Als een verkoper garantie moet geven aan een consument, kan hij dat op zijn beurt verhalen op de producent of op iedere contractuele tussenpersoon in de eigendomsoverdracht van het consumptiegoed. Meer bepaald kan hij verhaal doen op grond van contractuele aansprakelijkheid waartoe deze producent of deze tussenpersoon met betrekking tot het goed is gehouden. De producent of tussenpersoon kan geen contractuele bepaling inroepen die ertoe zou leiden dat de aansprakelijkheid wordt beperkt of opgeheven (art. 1649sexies BW).

138

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

1.6 De commerciële garantie De verkoper kan aan de consument boven op de wettelijke garantie nog een ‘extra’, ‘bijkomende’ garantie geven. Dat noemt men de commerciële garantie. Ook de commerciële garantie wordt aan wettelijke spelregels onderworpen (art. 1649septies BW). Zo geeft de wet aan dat elke garantie bindend is voor diegene die haar aanbiedt, volgens de in het garantiebewijs en de daarmee samenhangende reclame vastgestelde voorwaarden. De garantie moet verder ook een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Zo: – moet vermeld staan dat de consument volgens de Wet Consumentenverkoop wettelijke rechten heeft en moet men duidelijk stellen dat de garantie die rechten onverlet laat; – moeten in duidelijke en begrijpelijke taal de inhoud van de garantie en de essentiële gegevens vermeld staan die noodzakelijk zijn om van de garantie gebruik te kunnen maken, met name de duur en het geografische toepassingsgebied van de garantie, alsmede de naam en het adres van de garant. Als de garantie niet conform de wettelijke vereisten is, doet dat geenszins afbreuk aan de rechten van de consument. Op verzoek van de consument moet de verkoper hem de garantie op een duurzame gegevensdrager beschikbaar stellen.

1.7 Verdere bepalingen De wet biedt de mogelijkheid om een vordering tot staking te laten gelden tegen elke daad die strijdig is met artikel 1649bis tot 1649octies BW en waardoor de collectieve belangen van de consumenten worden geschaad. Bovendien zegt de wet dat contractuele bedingen of afspraken waardoor, rechtstreeks of onrechtstreeks, de rechten die de consument op grond van de wet heeft, worden beperkt of uitgesloten nietig zijn (art. 1649octies BW). Zulke afspraken kan men pas maken van zodra het gebrek aan overeenstemming door de consument aan de verkoper ter kennis is gebracht. De wet zorgt er ook voor dat de verkoper geen vreemd rechtstelsel van toepassing kan verklaren op de koopovereenkomst, waardoor de koper de wettelijke bescherming niet geniet.

2 Overdracht van schuldvorderingen De wet bevat een hele regeling rond de overdracht van schuldvorderingen. Het gaat hierbij om een overeenkomst waarbij een schuldeiser het recht dat hij heeft tegen zijn schuldenaar overdraagt aan een derde die vervolgens de plaats van de schuldeiser inneemt.

139

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

VOORBEELD

Een schuldeiser kan de commissie die hem werd beloofd bij het slagen van een verkoop overdragen aan iemand anders.

In het Burgerlijk Wetboek wordt zo’n overdracht van schuldvordering als een koop beschouwd. De wettelijke regeling hierrond wordt opgenomen in artikelen 1689 tot 1701 BW. In wat volgt, beperken we ons tot een korte bespreking van deze ‘gemeenrechtelijke’ wettelijke regeling. We gaan niet in op specifieke spelregels die gelden voor bepaalde bijzondere schuldvorderingen. VOORBEELD

Er gelden specifieke spelregels voor de overdracht van aandelen op naam of voor de overdracht van gedematerialiseerde aandelen. Die regels staan in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

2.1 Driepartijenverhouding Bij een overdracht van schuldvordering zijn drie partijen betrokken. Ten eerste is er de oorspronkelijke schuldeiser die zijn vordering op zijn schuldenaar overdraagt. Dat noemt men de overdrager of cedent. Daarnaast is er diegene aan wie de vordering wordt overgedragen en die er de nieuwe eigenaar of titularis van wordt. Die persoon noemt men de overnemer of cessionaris. Die wordt – na de overdracht – de nieuwe schuldeiser van de gecedeerde schuldenaar. Ten slotte is er de schuldenaar van de vordering die wordt overgedragen. Die gecedeerde schuldenaar is geen partij bij de overeenkomst. De cessieovereenkomst wordt nu eenmaal gesloten buiten hem om. Hij moet dus geen toestemming geven voor de overdracht.

2.2 De overdracht en de tegenstelbaarheid daarvan 1 Bij de overdracht van een schuldvordering, van een recht of van een rechtsvordering tegen een derde, gebeurt de levering daarvan tussen de overdrager en overnemer door afgifte van de titel (art. 1689 BW). De overdracht van een schuldvordering laat de oorspronkelijke verbintenis voortbestaan. De verkoop of overdracht van een schuldvordering omvat dan ook haar toebehoren, zoals borgtochten, voorrechten en hypotheken (art. 1692 BW). De rechten die de overdrager al volledig heeft uitgeoefend voor hij de schuldvordering overdraagt, zitten integendeel niet in de overdracht. Bovendien mag de schuldenaar van de overgedragen schuldvordering tegen de derde alle excepties inroepen die hij uit hoofde van de schuld tegen de schuldeiser zelf kon inroepen. 2 Men kan de overdracht van een schuldvordering inroepen tegen andere derden dan de gecedeerde schuldenaar door de overeenkomst van overdracht op zich te sluiten. Men moet dus geen bijzondere publiciteitsvereiste naleven. Elke derde wordt met andere woorden geacht vanaf het sluiten van het cessiecontract te weten dat dit contract is afgesloten zodat het hem tegenwerpelijk is.

140

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

Op die regel bestaan wel enkele uitzonderingen: – als de overdrager dezelfde rechten aan verschillende overnemers overdraagt, kan niet iedereen zich daarop beroepen. Diegene die te goeder trouw was en als eerste de overdracht van schuldvordering aan de schuldenaar ter kennis bracht (of als eerste de erkenning van de overdracht door de schuldenaar bekwam), krijgt de voorkeur. – men kan de overdracht ook niet inroepen tegen een te goeder trouw zijnde schuldeiser van de overdrager aan wie de schuldenaar te goeder trouw en voordat de overdracht hem ter kennis werd gebracht, bevrijdend heeft betaald. 3 Men kan de overdracht daarentegen alleen tegen de gecedeerde schuldenaar inroepen vanaf het ogenblik dat zij aan de gecedeerde schuldenaar ter kennis werd gebracht of door hem werd erkend (art. 1690 BW). De schuldenaar moet immers weten wie zijn schuldeiser is. Hij moet ook weten aan wie hij bevrijdend kan betalen. Er bestaan geen vormvoorschriften rond de wijze waarop men de overdracht ter kennis moet brengen. Om bewijsproblemen te vermijden, beschikt men best over een geschreven bewijs (bv. een aangetekende brief ). De schuldenaar die te goeder trouw heeft betaald alvorens de overdracht hem ter kennis werd gebracht of door hem werd erkend, is bevrijd.

2.3 Vrijwaring door de overdrager Wie een schuldvordering of een ander onlichamelijk recht verkoopt, moet instaan voor het bestaan daarvan ten tijde van de overdracht (art. 1693 BW). De overdrager is dan ook aansprakelijk als de schuldvordering die hij overdroeg niet bestaat of als die bijvoorbeeld wel bestaat, maar ten gunste van iemand anders. De verkoper staat niet in voor de solvabiliteit van de schuldenaar tenzij hij zich daartoe heeft verbonden, en alleen ten belope van de prijs die hij voor de schuldvordering ontvangen heeft. Als de verkoper beloofde in te staan voor de solvabiliteit van de schuldenaar, geldt die belofte alleen voor de solvabiliteit op dat ogenblik. Zij geldt dus niet voor de betaalkracht van de schuldenaar in de toekomst, tenzij de overdrager dat uitdrukkelijk heeft bedongen.

2.4 Overdracht van een betwist recht Er gelden ook bijzondere regels als een betwiste schuldvordering wordt overgedragen. De schuldenaar kan zich daarvan door de overnemer doen bevrijden, als hij hem de werkelijke prijs van de overdracht en de wettig gemaakte kosten vergoedt, samen met de intrest te rekenen van de dag waarop de overnemer de prijs voor de hem gedane overdracht betaald heeft (art. 1699 BW). VOORBEELD

Een vennootschap voert een procedure tegen een gewezen personeelslid wegens door deze begane fraude. Men vordert een bedrag van 100 000,00 EUR. De vordering wordt betwist. In de loop van het geschil worden de aandelen van de vennootschap overgedragen aan een derde. Die is niet geïnteresseerd in de procedure en wil bij het bepalen van de prijs van de aandelen daar geen rekening mee

141

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

houden. Om dat op te lossen komen de partijen overeen dat de aandeelhouder die zijn aandelen zal verkopen de vordering op het personeelslid overneemt van de vennootschap voor 1,00 EUR. Zo kan het personeelslid zich bevrijden van de vordering door 1,00 EUR te betalen aan de overnemer van de vordering (de oorspronkelijke aandeelhouder).

Een zaak wordt voor betwist gehouden, zodra er een gerechtelijke procedure is over het bestaan van het recht. De bepaling van artikel 1699 BW is niet van toepassing als: – de overdracht gedaan is aan een mede-erfgenaam of mede-eigenaar van het overgedragen recht; – zij gedaan is aan een schuldeiser tot betaling van hetgeen hem verschuldigd is; – zij gedaan is aan de bezitter van het erf waarop het betwiste recht betrekking heeft.

3 De veiling van onverdeelde goederen 3.1 Wat is een veiling van een onverdeeld goed? Een veiling is een koop-verkoop van een onverdeeld goed die men bij opbod realiseert. Bij een dergelijke onverdeeldheid hoort een zakelijk recht tezelfdertijd toe aan verschillende personen. Het kan zowel om roerende als om onroerende goederen gaan. VOORBEELD

Een dame overlijdt en heeft twee kinderen. Als ze geen testament liet opmaken, erven de beide kinderen elk de helft van de nalatenschap in volle eigendom. De kinderen zijn dan onverdeeld mede-eigenaar van de goederen van hun overleden moeder.

Kenmerkend voor een veiling is dat zij bij opbod gebeurt. Men moet een onverdeeld goed overigens niet noodzakelijk via een veiling verkopen. Dat hoort alleen zo als er geen andere overeenkomst is tussen de partijen en een verdeling in natura niet mogelijk is. Bovendien bestaat soms de mogelijkheid om de preferentiële toewijzing van bepaalde goederen te vragen. VOORBEELD

Zo kan een ex-echtgenoot de preferentiële toewijzing van de voormalige gezinswoning vragen.

De wet geeft dan ook aan dat als men een zaak die aan verscheidene personen gemeenschappelijk toebehoort, niet gevoeglijk en zonder verlies kan verdelen, de verkoop bij opbod gebeurt en de prijs onder de mede-eigenaars wordt verdeeld. Hetzelfde geldt als bij een minnelijke verdeling van gemeenschappelijke goederen, zich daaronder enkele goederen bevinden die geen van de deelgenoten kan of wil nemen (art. 1686 BW).

142

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

3.2 Wie neemt deel aan de veiling? Bij een veiling hoeven er niet noodzakelijk anderen dan de onverdeelde titularissen van het zakelijk recht worden betrokken. De medetitularissen kunnen de veiling ook alleen organiseren. De veiling hoeft dus niet noodzakelijk ‘openbaar’ te zijn. Op die regel bestaan er twee uitzonderingen (art. 1687 BW). Meer bepaald: – kan iedere mede-eigenaar eisen dat ook vreemden tot de veiling van onverdeelde goederen worden opgeroepen; – moet men derden oproepen, als een van de mede-eigenaars minderjarig is. In het Gerechtelijk Wetboek is niettemin de mogelijkheid geboden om, bij wijze van uitzondering, goederen onderhands te verkopen als de vrederechter hiertoe een machtiging verleent (art. 1193bis Ger.W.).

3.3 Hoe gaat de veiling in haar werk? De veiling gebeurt vrijwillig of gerechtelijk. Hiervoor wordt in het Burgerlijk Wetboek verwezen naar de regels van het Gerechtelijk Wetboek. Om te beginnen kunnen mede-eigenaars die bekwaam zijn en die het eens zijn de vorm van de veiling vrij regelen (art.1205 Ger.W.). Zij kunnen dan bijvoorbeeld overeenkomen dat een notaris van hun keuze de veiling doet. Als er een minderjarige is bij de mede-eigenaars moet de verdeling gebeuren door een notaris, onder voorzitterschap en met goedkeuring van de vrederechter (art. 1206 Ger.W.). Als de mede-eigenaars het niet eens zijn, moet de veiling gerechtelijk gebeuren. Als de geveilde zaak wordt toegewezen aan een derde, dan is er sprake van een verkoop. Wordt het geveilde goed toegewezen aan een deelgenoot, dan is er geen sprake van een verkoop maar van een verdeling. Dat heeft gevolgen voor de (fiscale) rechten die bij zo’n verkoop verschuldigd zijn.

4 Het Weense koopverdrag 4.1 Wanneer is het verdrag van toepassing? Als een ondernemer zakendoet met een buitenlandse onderneming en daarmee een koopovereenkomst afsluit over roerende goederen, kan het zogenaamde Weense Koopverdrag toepassing vinden (Verdrag van de Verenigde Naties inzake internationale koopovereenkomsten betreffende roerende zaken van 11 april 1980). Dat verdrag heeft als doel de handel te bevorderen door de juridische beginselen van grensoverschrijdende koopovereenkomsten te uniformiseren. Het verdrag is van toepassing als er sprake is van internationale koopovereenkomsten van roerende goederen tussen ondernemers. Die ondernemers moeten dan wel beide gevestigd zijn in een land dat het verdrag heeft geratificeerd of het recht van een verdragsstaat moet toepasselijk zijn. De koper en de verkoper kunnen de toepassing van het verdrag contractueel uitsluiten. Deze uitsluiting moet duidelijk zijn.

143

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

VOORBEELD

Zo volstaat het niet in de overeenkomst of in de algemene voorwaarden alleen maar te zeggen dat het Belgische recht van toepassing is. De partijen moeten ook aangeven dat het Weense Koopverdrag geen toepassing vindt. Zo kunnen zij bijvoorbeeld een clausule opnemen in de zin van: ‘Deze overeenkomst wordt beheerst door het Belgische recht, met uitsluiting van het Weense Koopverdrag.’

4.2 Wat houdt het verdrag in? In het verdrag worden een hele reeks regels opgenomen rond de totstandkoming van een koopovereenkomst, de verplichtingen van de partijen en de gevolgen van de niet-nakoming van hun verplichtingen, de overgang van het risico, de mogelijkheid om verplichtingen op te schorten en een schadevergoeding te vragen en dies meer. Een aantal van deze spelregels wijkt grondig af van het Belgische recht dat we eerder aangaven. Het zou ons te ver leiden de spelregels van het verdrag uitvoerig weer te geven, omdat veel ondernemers de toepasselijkheid van het verdrag uitsluiten bij overeenkomsten. Niettemin is het voor koopovereenkomsten in internationale B2B-relaties belangrijk om het bestaan van het verdrag in het achterhoofd te houden.

5 Verkoop op afstand In het Wetboek van Economisch Recht wordt een hele regeling uitgewerkt over overeenkomsten op afstand. Die regeling geldt ook voor koopovereenkomsten die men op afstand sluit. Een overeenkomst op afstand is ‘iedere overeenkomst die tussen de onderneming en de consument wordt gesloten in het kader van een georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument en waarbij, tot op en met inbegrip van het moment waarop de overeenkomst wordt gesloten, uitsluitend gebruik wordt gemaakt van een of meer technieken voor communicatie op afstand’ (art. I.8, 15° WER). VOORBEELD

De wettelijke regeling over de verkoop op afstand is van toepassing als een consument online een product koopt van een onderneming die een webshop uitbaat.

5.1 Op welke verkopen is de wet van toepassing? Om van een ‘overeenkomst op afstand’ te kunnen spreken, moeten een aantal voorwaarden vervuld zijn: – Er moet sprake zijn van een overeenkomst op afstand die gesloten is tussen een onderneming en een consument. Een overeenkomst die twee ondernemers sluiten, valt dus niet onder de wet. – De onderneming die verkoopt, moet daarvoor ook een georganiseerd systeem gebruiken.

144

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

VOORBEELD

De wettelijke regeling is van toepassing als de onderneming een webshop heeft, maar niet als ze een website heeft met uitsluitend haar contactgegevens op (zonder koopmodule) en op basis daarvan met een consument per e-mail een koopovereenkomst sluit. – Verder mag er tot en met de sluiting van de overeenkomst alleen gebruikgemaakt worden van een of meerdere technieken voor communicatie op afstand. VOORBEELD

Een consument die in een showroom producten alleen maar komt bekijken en die producten nadien in de webwinkel van dezelfde onderneming koopt, sluit een overeenkomst op afstand. Een consument die in een showroom een offerte vraagt en nadien per e-mail instemt met de koop, sluit geen overeenkomst op afstand.

5.2 Informatie verstrekken De onderneming die wil verkopen op afstand moet aan de consument duidelijke en begrijpelijke informatie verstrekken. Die informatie wordt in de wet opgesomd. VOORBEELD

Zo moeten de voornaamste kenmerken van de verkochte goederen worden vermeld, de identiteit van de onderneming, de prijs van het goed … De precontractuele informatie is bindend. Ze maakt deel uit van het contract en is niet wijzigbaar, tenzij de partijen uitdrukkelijk een wijziging overeenkomen (art. VI.45, § 4 WER). Als er effectief een overeenkomst wordt gesloten, moet de onderneming daarvan een bevestiging bezorgen aan de koper. De onderneming moet die informatie bezorgen op een duurzame gegevensdrager, zoals een e-mail of een brief. Het bezorgen van die bevestiging moet gebeuren binnen een redelijke periode na sluiting van de overeenkomst en uiterlijk bij de levering van de goederen. Als de informatie eerder al werd bezorgd op een duurzame gegevensdrager, hoeft de onderneming dat geen tweede keer te doen.

5.3 Het herroepingsrecht Bij een verkoop op afstand heeft de koper een herroepingsrecht. Concreet houdt dat in dat hij het recht heeft om zich te bedenken en de koop dus uiteindelijk toch niet te laten doorgaan. De consument kan zijn herroepingsrecht overigens uitoefenen zonder opgave van redenen. Hij hoeft dus niet te motiveren waarom hij zich bedenkt. De consument kan het herroepingsrecht gedurende 14 dagen uitoefenen. Die termijn begint in principe te lopen op het moment waarop de consument-koper het goed fysiek in zijn bezit neemt. Binnen die termijn moet de verklaring tot inroeping van het herroepingsrecht verzonden zijn aan de onderneming.

145

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 8: Koop: enkele specifieke koopovereenkomsten

De consument moet deze verzending kunnen bewijzen. Als de onderneming de consument geen informatie bezorgt over het herroepingsrecht, dan bedraagt de termijn van het herroepingsrecht 12 maanden. Als de consument zijn herroepingsrecht uitoefent, moet de onderneming de consument binnen de 14 dagen alle van hem ontvangen betalingen, inclusief leveringskosten, terugbetalen. De consument moet op zijn beurt de goederen binnen de 14 dagen terugsturen en draagt daarvoor de directe kosten. Dat geldt niet als de onderneming heeft aangeboden om de goederen zelf af te halen of om in te staan voor de kosten van terugzending. De wet zegt verder dat de consument aansprakelijk is als hij de goederen behandelde op een wijze die verder ging dan nodig was om de aard, de kenmerken en de werking van de goederen vast te stellen. Bij de aankoop van sommige goederen kan men geen herroepingsrecht uitoefenen en dat omdat het onmogelijk of onredelijk zou zijn. VOORBEELD 1

De levering van volgens specificaties van de consument vervaardigde goederen, of die duidelijk voor een specifieke persoon bestemd zijn.

VOORBEELD 2

De levering van goederen die snel bederven of een beperkte houdbaarheid hebben.

VOORBEELD 3

De levering van verzegelde audio- en verzegelde video-opnamen en verzegelde computerprogrammatuur waarvan de verzegeling na levering is verbroken.

5.4 Nieuwe Europese richtlijn voor leveringsovereenkomsten van digitale inhoud en digitale diensten Ten slotte is er de richtlijn (EU) nr. 2019/770 van het Europees Parlement en de Raad betreffende bepaalde aspecten van overeenkomsten voor de levering van digitale inhoud en digitale diensten. Die richtlijn geeft aan dat een ondernemer de digitale inhoud in principe onverwijld na de sluiting van de overeenkomst moet leveren. De partijen kunnen wel anders overeenkomen. Bij niet-levering moet de consument hem aanmanen de digitale inhoud of digitale dienst alsnog te leveren. Doet de leverancier dat nog niet, dan kan de consument de overeenkomst ontbinden. Bij conformiteitsgebreken kan de ondernemer de inhoud conform maken, de consument krijgt een evenredige prijsvermindering of de consument kan de overeenkomst ontbinden waarna de ondernemer de betaalde bedragen terugbetaalt. De garantietermijn is minimaal 2 jaar. De lidstaten kunnen kiezen voor een langere termijn. Lidstaten krijgen tot 1 juli 2021 om hun eigen recht aan de nieuwe richtlijn aan te passen. De nieuwe regels zijn toepasselijk op de leveringen van digitale inhoud of digitale diensten die gebeuren vanaf 1 januari 2022.

146

Academiejaar 2020-2021

9 Huur: gemeen huurrecht

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Artikel 1708 BW stelt dat er twee soorten van huur zijn, namelijk de huur van goederen en de huur van werk. De huur van goederen wordt behandeld in dit hoofdstuk. De huur van werk gaat over de overeenkomst van aanneming (die verder in dit boek wordt besproken) en de arbeidsovereenkomst (zie daarvoor het boek Praktisch sociaal recht). De rechtsregels over huur zijn terug te vinden in: 1 het Burgerlijk Wetboek: a algemene bepalingen: titel VIII, hoofdstuk I, artikel 1708-1712 BW en hoofdstuk II, artikel 1713 BW; b het gemeen huurrecht: titel VIII, hoofdstuk II, afdeling I, artikel 1714-1762bis BW; c de Woninghuurwet: titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II; d de Handelshuurwet: titel VIII, hoofdstuk II, afdeling III; e de Pachtwet: titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IV. 2 in decreten en uitvoeringsbesluiten, meer bepaald in Vlaanderen: a het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 en de besluiten van 7 december 2018 (lijst huurherstellingen en instelling huurwaarborglening); b het Vlaamse decreet van 17 juni 2016 over huur van korte duur voor handel en ambacht (het zogenaamde ‘Pop-updecreet’); c het Vlaamse decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (BS 19 augustus 1997, 21.110 (hierna kortweg: de Vlaamse Wooncode)). Om te weten welke rechtsregels men toepast in een specifieke huurzaak, moeten we rekening houden met enkele basisprincipes. 1 Het toepassingsgebied van de verschillende huurstelsels bepaalt welke rechtsregels men toepast. 2 Het aanvullende of dwingende karakter van de toepasselijke rechtsregels bepaalt in welke mate men contractueel kan afwijken van die wettelijke bepalingen. 3 In de mate dat contractuele bepalingen niet indruisen tegen de bepalingen van dwingend recht of openbare orde, moet men rekening houden met de wil van partijen. Hierna bespreken we eerst het algemeen huurrecht, waarna de aandacht uitgaat naar de woninghuur en handelshuur.

1 Gemeen huurrecht 1.1 Definitie en constitutieve bestanddelen van huur Volgens artikel 1709 BW is de huur van goederen een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen. In dit wetsartikel vinden we een aantal essentiële kenmerken terug die bepalen of men een overeenkomst kan kwalificeren als huurovereenkomst. Het is namelijk niet omdat partijen een overeenkomst afsluiten met de titel ‘huurovereenkomst’, dat er sprake is van een huurovereenkomst.

149

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

De rechter is dus niet gebonden door de kwalificatie die de partijen gaven aan hun overeenkomst, hoewel de rechter die kwalificatie alleen mag corrigeren als in de overeenkomst of bij de uitvoering ervan gegevens staan waardoor de juistheid ervan uitgesloten is. VOORBEELD

De vermeldingen ‘huur’ en ‘onderhuur’ in geschriften en het bestaan van een eenzijdig ontwerp van huurovereenkomst leveren geen bewijs op van het bestaan van een huurovereenkomst als uit de voorliggende gegevens alleen kan worden besloten tot een verbintenis tot goederenbehandeling en bewaring in een magazijn.

Bij twijfel, zal de wil van de partijen eventueel kunnen blijken uit de naam die ze gaven aan de overeenkomst, om de overeenkomst als een huurovereenkomst te kwalificeren. Als alle hierna besproken constitutieve bestanddelen voorhanden zijn, bestaat een huurovereenkomst.

1.1.1 Het persoonlijke genot van een zaak Het recht dat volgens een huurovereenkomst aan de huurder toekomt, is het persoonlijke genotsrecht op het gehuurde goed. De huurder kan het goed dus volledig en ongestoord gebruiken, overeenkomstig de bestemming zoals bepaald in de huurovereenkomst. Dit recht is een persoonlijk vorderingsrecht van de huurder. Het gaat dus niet om een zakelijk recht dat verbonden is aan het goed zelf. Een zakelijk recht wordt bijvoorbeeld verleend bij een eigendomsrecht, een recht van vruchtgebruik, erfpacht of een opstalrecht. VOORBEELD 1

Een huurder huurt een garagebox, maar de huurovereenkomst is niet geregistreerd op het bevoegde registratiekantoor. Als de garagebox door de eigenaar-verhuurder verkocht wordt aan een derde, dan heeft de huurder in principe geen rechtsband met die nieuwe eigenaar. De huurder heeft immers alleen een rechtsband met zijn contractspartij (de vorige eigenaar) en heeft geen zakelijk recht op de garagebox zelf.

VOORBEELD 2

Een verhuurder en huurder ondertekenen een huurovereenkomst. Als achteraf blijkt dat de verhuurder maar voor de helft mede-eigenaar is van de verhuurde woning, dan is de huurovereenkomst niet tegenstelbaar aan de andere mede-eigenaar die niet akkoord is met de afgesloten huurovereenkomst. Hoewel de huurovereenkomst rechtsgeldig is afgesloten (een verhuurder hoeft zelfs geen eigenaar te zijn), kan de huurder de uitvoering van de huurovereenkomst niet afdwingen. Dit omdat de huurder enkel een persoonlijk vorderingsrecht heeft. Hij kan enkel de ontbinding van de huur vragen, desgevallend met schadevergoeding.

150

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.1.2 Het betalen van een prijs De huurovereenkomst is een overeenkomst ten bezwarende titel, wat betekent dat ze aan alle partijen een voordeel oplevert. Het voordeel van de verhuurder bestaat erin dat hij een huurprijs ontvangt. De huurprijs moet bepaald of tenminste bepaalbaar zijn. Een bepaalbare huurprijs houdt in dat men die kan vaststellen op grond van objectieve gegevens zoals vermeld in de huurovereenkomst en de bepaling van de huurprijs dus niet afhankelijk is van de latere wil van (een van) de partijen. Meestal is een periodiek te betalen huurprijs in het contract bepaald. De huurprijs moet niet noodzakelijk in geld zijn bepaald, maar kan bijvoorbeeld bestaan uit het verrichten van een tegenprestatie of periodieke prestaties in natura die verder reiken dat het loutere onderhoud van de zaak. VOORBEELD 1

Als een vennootschap geen maandelijkse huurprijs betaalt, maar wel jaarlijks de onroerende voorheffing en ook maandelijks de aflossingen van de lening die op het gebouw rusten, is er sprake van een huurovereenkomst.

VOORBEELD 2

Het ter beschikking stellen van parkeerplaatsen aan een voetbalclub in ruil voor het doorstromen van supporters van de club naar het cafĂŠ van de eigenaar van de parkeerplaatsen via een speciaal daarvoor door de voetbalclub geplaatste en door haar onderhouden toegangspoort, is een gemeenrechtelijke huurovereenkomst.

VOORBEELD 3

De huurder heeft gedurende zestien jaar een symbolische huurprijs betaald voor het genot van een groot gebouw, waarin hij met medeweten van de verhuurder belangrijke werken heeft uitgevoerd, waarvan hij vijftien jaar heeft genoten. Hij heeft hiervoor nooit enige vergoeding aan de verhuurder gevraagd. In dit geval moet worden aanvaard dat die werken, naast de symbolische huurprijs, de tegenprestatie vormden van het genot van een groot gebouw.

In het gemeen huurrecht beslissen de partijen volledig autonoom over de hoogte van de huurprijs (markt van vraag en aanbod). Gelet op deze volledige contractsvrijheid kan men geen nietigheid uitspreken bij een duidelijke en belangrijke wanverhouding tussen de prijs en het genot. Mogelijk kan men wel de figuur van de gekwalificeerde benadeling inroepen. Dat is mogelijk als er een duidelijke wanverhouding tussen de prestaties van partijen bestaat en die benadeling volgt uit misbruik van de inferieure positie van een contractspartij door een andere contractspartij. Alleen als duidelijk is dat de betaalde huurprijs onmogelijk een geldige huurprijs kan zijn (hierbij rekening houdend met andere criteria dan alleen de geringe huurprijs), kan men oordelen dat het in werkelijkheid geen huurovereenkomst is.

ÂŠ VAN IN

151

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

VOORBEELD 1

Een fictieve of belachelijk lage huurprijs kan ertoe leiden dat de rechter van oordeel is dat er geen huurovereenkomst bestaat.

VOORBEELD 2

Een koppeltje leeft samen in een woning, die eigendom is van een van hen. Het is perfect mogelijk dat tussen deze twee personen een regeling is getroffen over wie op welke wijze wat bijdraagt aan de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Dergelijke bijdrage van kost en inwoon is niet hetzelfde als het betalen van een ernstige huurprijs die duidt op het bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen en die aan de niet-eigenaar een persoonlijk genotsrecht garandeert.

Wanneer er meerdere huurders zijn, is elke huurder gehouden tot betaling van zijn deel van de huurprijs, tenzij de hoofdelijkheid werd bedongen of partijen volgens de wet hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de huurprijs (bv. echtgenoten). De huurovereenkomst onderscheidt zich van een overeenkomst van bruiklening. Bij bruiklening verleent men weliswaar ook een tijdelijk genot van een zaak, maar is het gebruik in essentie kosteloos. Het gaat om een eenzijdige overeenkomst om niet. Het goed mogen gebruiken terwijl de gebruiker als tegenprestatie het goed onderhoudt, is om die reden geen huur. Dergelijke onderhoudsverplichting maakt immers deel uit van de verplichting van de bruiklener overeenkomstig artikel 1880 BW. De huurprijs is verschuldigd aan de verhuurder en de betaling gebeurt door de huurder, hoewel het perfect mogelijk is dat een derde de huur betaalt (art. 1236 BW). Het tijdstip waarop men de huurprijs moet betalen, is meestal contractueel overeengekomen. Normaliter is de betaling voorzien vóór de eerste dag van de betrokken huurmaand, maar het kan evengoed een andere dag zijn, volgens wat de partijen overeenkwamen. Bij aanvang van de huur wordt bovendien gebruikelijk een huurwaarborg betaald (waarover later in dit hoofdstuk meer onder '2.4 Huurwaarborg').

1.1.3 Gedurende een zekere tijd Uit deze laatste vereiste is af te leiden dat de teruggaveverplichting essentieel is bij een huurovereenkomst. De huurder moet het gehuurde goed in dezelfde staat teruggeven als waarin hij het ontving, behoudens schade door normale slijtage en normaal gebruik.

1.2 De onderlinge verhouding gemeen huurrecht – bijzonder huurrecht De regels zoals vervat in hoofdstuk I van titel VIII in het Burgerlijk Wetboek (getiteld: ‘Algemene bepalingen’) zijn de regels van het gemeen huurrecht. Het uitgangspunt is dat die regels van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten, tenzij de huurovereenkomst onder het toepassingsgebied valt van een bijzondere huurwetgeving (woninghuur,

152

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

handelshuur, pacht). Overeenkomsten die onderworpen zijn aan de regels van het gemeen huurrecht zijn bijvoorbeeld burelen, kantoren, tweede (vakantie)verblijven, magazijnen, opslagplaatsen, autoboxen, parkeerplaatsen enz. De meeste rechtsregels uit het gemeen huurrecht zijn van aanvullend recht. Dat betekent dat de partijen contractueel andere afspraken kunnen maken. Toch bestaan ook in het gemeen huurrecht soms rechtsregels van dwingend recht. Dat blijkt onder meer uit de bewoordingen van het wetsartikel. VOORBEELD

Artikel 1728ter BW is een wetsartikel van dwingend recht, dat luidt als volgt: ‘§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd. In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door eenzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt. § 2 . De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.’

Uit de inhoud van § 2 volgt dat men contractueel niet rechtsgeldig kan afwijken van de dwingende bepalingen zoals vervat in § 1. De partij die door de inhoud van § 1 beschermd wordt, kan dus de nietigheid van een ongeldige contractuele afwijking inroepen. Naast het gemeen huurrecht bestaan ook een aantal bijzondere huurstelsels, die vooral dwingende rechtsregels bevatten. Als een huurovereenkomst onder het toepassingsgebied valt van een bijzonder huurstelsel (woninghuur, handelshuur of pacht), zijn de rechtsregels van dit bijzondere huurstelsel van toepassing en dus niet de rechtsregels van het gemeen huurrecht. Hierbij treedt de zogeheten ‘lex specialis’ in werking. Dat houdt in dat de bijzondere wettekst voorrang heeft op de algemene wettekst. Alleen als het bijzondere huurstelsel niets regelt over een bepaalde materie, dan worden de rechtsregels van het gemeen huurrecht toegepast, ter aanvulling van de leemten in de bijzondere huurwetgeving. VOORBEELD

Artikel 1762bis BW stelt dat een uitdrukkelijk ontbindend beding voor niet geschreven wordt gehouden: hoewel men die bepaling niet overneemt in de rechtsregels van de bijzondere huurstelsels, blijft deze rechtsregel ook voor deze huurstelsels gelden.

Tot slot is het belangrijk om te weten dat het de partijen vrijstaat om contractueel overeen te komen om de regels van een bijzonder huurstelsel toe te passen op een huurovereenkomst van gemeen huurrecht.

153

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Maar het is niet mogelijk om een huurovereenkomst die valt onder het toepassingsgebied van een bijzonder huurstelsel, te onderwerpen aan de regels van het gemeen huurrecht of de regels van een ander bijzonder huurstelsel.

1.3 Publiciteitsvereisten bij het te huur stellen van een onroerend goed Om een huurovereenkomst af te sluiten, bestemd voor bewoning in de ruime zin, moet de verhuring voldoen aan de wettelijke publiciteitsvereiste zoals vermeld in artikel 1716 BW. Volgens die bepaling moet elke officiële of publieke mededeling zowel de huurprijs als de kosten en lasten vermelden. Het niet-naleven van die verplichting door de verhuurder (of zijn gevolmachtigde, zoals bv. een vastgoedmakelaar) kan leiden tot een administratieve boete die wordt opgelegd door de betrokken gemeente (of stad). Die boete bedraagt tussen 50,00 en 200,00 EUR. Artikel 1716 BW is een van de weinige dwingende rechtsregels uit het gemeen huurrecht. Voor het verhuren van een woning (ongeacht de residentiële bestemming ervan) is het bovendien verplicht om de energiescore (kengetal in kWh/m² of label A+ tot F, eventueel unieke EPC-code) in de advertentie te vermelden. Verder moet de verhuurder een energieprestatiecertificaat (EPC) afleveren aan de kandidaat-huurder. Het niet-naleven van die verplichting wordt gesanctioneerd met een administratieve geldboete tussen 250,00 en 5 000,00 EUR (art. 9.2 .4, 9.2 .9 en 9.2 .10 Energiebesluit van 19 november 2010 en art. 13.4.10 Energiedecreet 8 mei 2009). Voor de woninghuur voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet vanaf 1 januari 2019 bovendien ook een aantal (dwingend voorgeschreven) publiciteitsvereisten, die worden besproken in het hoofdstuk woninghuur.

1.4 De totstandkoming van de huur 1.4.1 De wilsovereenstemming tussen partijen De huurovereenkomst komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen over de hiervoor vermelde essentiële bestanddelen van de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst is dus een consensueel contract, waarbij de afgifte van de zaak niet essentieel is voor de totstandkoming van de overeenkomst. Concreet: als mondeling tussen de partijen een wilsovereenstemming bestaat over het ter beschikking stellen van een welomschreven goed tegen een bepaalde prijs (bepaald in functie van een tijdsperiode), dan bestaat de huurovereenkomst al. Nadien een geschrift opstellen is uiteraard nuttig om de wilsovereenstemming te bewijzen en dit geschrift bovendien de afgesproken huurmodaliteiten in detail weergeeft. Dat geschrift is overigens te allen tijde consulteerbaar. Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 1102 BW). Beide partijen hebben dus wederzijds rechten en verplichtingen (verbintenissen). Het is bovendien een overeenkomst ten bezwarende titel (dus niet kosteloos).

154

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.4.2 Onderscheid met bezetting ter bede en bezetting zonder recht noch titel Is er een voorlopig genotsrecht toegekend aan een persoon zonder dat de partijen de bedoeling hebben om een huurovereenkomst af te sluiten, dan is de rechtsfiguur van bezetting ter bede van toepassing. ‘Ter bede’ betekent op eerste verzoek. Van zodra degene die het recht heeft toegestaan het goed terugwenst om er zelf van te genieten, kan hij dat op eerste verzoek terugeisen. Deze (onbenoemde) overeenkomst heeft de expliciete bedoeling om een huurovereenkomst niet te onderwerpen aan de (dwingende) regels inzake woninghuur, handelshuur of pacht. Een bezetting ter bede is te rechtvaardigen door de specifieke omstandigheden die een tijdelijke bezetting wenselijk maken (terwijl partijen niet de bedoeling hebben een huur tot stand te brengen). Dergelijke overeenkomst is uiteraard alleen mogelijk als vaststaat dat partijen niet de bedrieglijke intentie hebben om een bepaalde (huur)wetgeving te ontduiken. VOORBEELD

Bij een handelshuurovereenkomst werd tussen twee partijen geen akkoord bereikt over de hernieuwing van de handelshuur, maar de verhuurder liet aan de huurder toe om het pand tijdelijk te betrekken om tijdens die periode haar voorraad goederen van de hand te doen en een nieuwe handelsvestiging te zoeken. De rechter oordeelde dat dit een overeenkomst van bezetting ter bede was.

Een overeenkomst van bezetting ter bede is ten slotte te onderscheiden van een bezetting zonder recht noch titel (soms ook precaire bezetting genoemd). Als een persoon een zaak feitelijk gebruikt, hoewel er geen contractuele verhouding tussen de partijen bestaat, is er sprake van een bezetting zonder recht noch titel. Concreet: zelfs een langdurige bezetting, zonder dat erkend of vastgesteld werd dat de bezetting op een huurovereenkomst zou steunen, is niet dienend om het bestaan van een huur te bewijzen. In dit laatste geval gaat het om een vermogensverschuiving zonder oorzaak (buiten elk contract om), bijvoorbeeld doordat de huurder in het goed blijft nadat de overeenkomst ten einde is gekomen. In dat geval is er een verarming in hoofde van de eigenaar-verhuurder, een verrijking in hoofde van de bezetter, een oorzakelijk verband tussen de verarming en de verrijking, de afwezigheid van een rechtsgrond voor de vermogensverschuiving en ten slotte de afwezigheid van andere vorderingsmogelijkheden. De bezettingsvergoeding die de verhuurder kan eisen, is doorgaans degene die overeenstemt met de normale huurwaarde van het onroerend goed op het ogenblik van de bezetting.

1.4.3 De geldigheidvereisten van een huurovereenkomst Om een geldige huurovereenkomst af te sluiten, moeten de geldigheidsvereisten van het algemeen verbintenissenrecht worden nageleefd. Zo moeten bekwame contractspartijen, die hierin vrij toestemmen, een huurovereenkomst afsluiten waarbij zowel het voorwerp als de oorzaak van de overeenkomst geoorloofd zijn. Men moet de geldigheidsvoorwaarden van een overeenkomst beoordelen op het ogenblik van de totstandkoming van de huurovereenkomst.

155

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.4.3.1

Bekwaamheid van de partijen

Een niet-ontvoogde minderjarige is volledig en algemeen handelingsonbekwaam om een huurovereenkomst af te sluiten. Ook iemand aan wie een bewindvoerder wordt toegevoegd, is mogelijk handelingsonbekwaam om een huurovereenkomst af te sluiten. De onbekwaamheid moet in dat geval blijken uit een beslissing van de vrederechter waarin de bewindvoerder over de goederen is toegevoegd aan de beschermde persoon en waarin de onbekwaamheid om een huurovereenkomst af te sluiten, expliciet is opgenomen. Vanaf 1 maart 2019 moet de vrederechter bij een verzoek tot aanstelling van een bewindvoerder over de goederen uitdrukkelijk oordelen over de bekwaamheid van een te beschermen persoon over het afsluiten van een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst (zie nieuw art. 492/1, § 2, 4° BW).

1.4.3.2

Een geldige toestemming, zonder wilsgebreken

Zoals het algemeen verbintenissenrecht vooropstelt, moet de toestemming van alle contractspartijen om een huurovereenkomst af te sluiten, rechtsgeldig zijn. Dat wil zeggen dat de toestemming niet mag zijn aangetast door wilsgebreken. De wilsgebreken die in het verbintenissenrecht aan bod komen, gelden ook bij de beoordeling van de geldige toestemming van een huurovereenkomst: verschoonbare dwaling, bedrog, geweld en (gekwalificeerde) benadeling. VOORBEELD

Als de kandidaat-huurder valse loonfiches voorlegt, die de verhuurder had opgevraagd om zekerheid te hebben over de solvabiliteit van de kandidaat-huurder, en die voorlegging is gebeurd met de manifeste bedoeling om de waarheid te vervalsen om op die manier een huurovereenkomst te kunnen afsluiten, houdt dit bedrog in dat de nietigverklaring van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

1.4.3.3

Geoorloofd en bepaalbaar voorwerp

Geoorloofdheid betekent dat er geen strijdigheid mag bestaan met regels van openbare orde, goede zeden of dwingend recht. VOORBEELD

De verhuur van een onbewoonbaar verklaarde woning heeft een ongeoorloofd voorwerp.

In dat geval moet vaststaan dat de onbewoonbare toestand al bestond op het ogenblik dat de huurovereenkomst tussen de partijen afgesloten werd. Als de onbewoonbare toestand pas in de loop van de huurovereenkomst tot stand komt, is de totstandkoming van de huurovereenkomst niet aangetast door een ongeoorloofd voorwerp. In dat laatste geval kan men de huurovereenkomst niet nietig verklaren wegens een ongeoorloofd voorwerp. Heel waarschijnlijk is de onbewoonbaarverklaring in dergelijk geval het gevolg van een wanprestatie in hoofde van een van de partijen (of mogelijk zelfs in hoofde van alle contractspartijen).

156

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

VOORBEELD

In het dagelijkse leven gebeurt het meer dan eens dat een schimmel- en vochtproblematiek ontstaat in een ouder appartement. Grondig onderzoek zou kunnen aantonen dat het enerzijds het gevolg is van de structuur van het gebouw (bv.: aanwezigheid van koudebruggen, geen mogelijkheden van ventilatie) en anderzijds het gevolg van een gebrekkig onderhoud door de huurder (bv.: te weinig verluchten en verwarmen van het appartement).

Artikel 1713 BW bepaalt dat men alle soorten goederen (zowel roerende als onroerende) kan verhuren. Toch kunnen goederen die niet in de handel zijn, tot het openbaar domein behoren en goederen die het voorwerp uitmaken van een gebruiksrecht of een recht van bewoning, geen voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst. Ook zuiver verbruikbare goederen, zoals voedingsmiddelen, kunnen niet het voorwerp van een huurovereenkomst uitmaken. Hoewel men, volgens het hiervoor vermelde wetsartikel, ook roerende goederen kan verhuren, zijn de artikelen 1714 tot 1762bis van het gemeen huurrecht specifiek opgesteld voor onroerende goederen (die niet vallen onder een bijzonder huurstelsel). Dat blijkt uit de bewoordingen van titel VIII, hoofdstuk II, afdeling I BW (na art. 1713 BW): ‘algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen’. In de rechtspraak wordt ondertussen wel unaniem aanvaard dat de algemene regels over de huishuur ook van toepassing zijn op de huur van roerende goederen, voor zover zij niet in strijd zijn met de aard van deze goederen. De terbeschikkingstelling dan wel verhuring van de goederen van de Staat is afzonderlijk geregeld. Als goederen behoren tot het publiek openbaar domein van de staat, kan de staat persoonlijke genotsrechten verlenen in overeenstemming met de bestemming van het goed. In dat geval is er geen sprake van huur, maar wel van een concessieovereenkomst, onderworpen aan eigen administratieve regels. Dergelijk genotsrecht is tijdelijk en altijd herroepbaar omwille van noodwendigheden van openbare dienstverlening. Het uitgangspunt is namelijk dat een goed dat tot het openbaar domein behoort, tot gebruik van allen is bestemd dan wel voor de werking van een openbare dienst bestemd is. Het openbaar goed is dus buiten de handel, zodat men het gebruik ervan niet mag belemmeren door een privaat toegekend genotsrecht. Het genot is dus precair. Als goederen van de Staat, van de gemeenten en van de openbare instellingen niet behoren tot het openbaar domein (het zogenaamde privaat openbaar domein), waarborgen bijzondere reglementen dat het algemeen belang niet wordt aangetast. Het gemeentedecreet, het provinciedecreet en OCMW-decreet zijn voorbeelden van dergelijke bijzondere reglementen. Artikel 1712 BW bevestigt het principe dat de verhuring van de goederen van de Staat, van de gemeenten en van de openbare instellingen aan bijzondere reglementen onderworpen is. In dergelijke reglementen zijn eigen regels opgenomen die vaak afwijken van de gemeenrechtelijke regeling inzake huur, zoals bijvoorbeeld de onmogelijkheid van stilzwijgende wederinhuring.

157

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.4.3.4

Geoorloofde oorzaak

Ook de oorzaak van de huurovereenkomst mag niet strijdig zijn met regels van openbare orde of van goede zeden dan wel verboden zijn door de wet (art. 1133 BW). Zo is de verhuur van een pand om een ontuchthuis te houden of een verhuur die in strijd is met stedenbouwreglementering (inclusief normen van brandveiligheid) ongeoorloofd. VOORBEELD

Als een woning zonder bouwvergunning is opgericht, is de afgesloten huurovereenkomst over die woning absoluut nietig.

Artikel 1131 BW stelt dan ook: ‘Een verbintenis, aangegaan zonder oorzaak of uit een valse oorzaak of uit een ongeoorloofde oorzaak, kan geen gevolg hebben.’

1.4.4 De vorm en inhoud van de huurovereenkomst 1.4.4.1

Vorm van de huurovereenkomst

Artikel 1714, eerste lid BW stelt: ‘Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen kan men huren bij geschrift of mondeling.’ Een geschrift kan zijn: een geschreven huurovereenkomst, namelijk een onderhandse akte (opgesteld conform art. 1325 BW + een exemplaar voor de registratie) of een authentieke akte. In de volgende gevallen is bijvoorbeeld een geschrift vereist: – bij de verhuring van een woning bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder of van een kamer bedoeld voor de huisvesting van een of meerdere studenten (art. 1714bis BW) (toepassing van artikel 1bis Woninghuurwet & toepassing van art. 55 Vlaams Woninghuurdecreet); – bij de verhuring van een sociale huurwoning (art. 92, § 1 Decr. Vlaamse Wooncode); – bij de verhuring door de staat, de gewesten, gemeenschappen en gemeenten.

1.4.4.2

Inhoud van de huurovereenkomst

Artikel 1714, tweede tot vierde lid BW somt op welke modaliteiten zeker in een schriftelijke huurovereenkomst moeten staan: ‘1° voor de natuurlijke personen: hun naam, hun eerste twee voornamen, hun woonplaats en hun datum en plaats van geboorte; 2° voor de rechtspersonen: hun maatschappelijke naam en, in voorkomend geval, hun ondernemingsnummer. Bij gebreke aan toekenning van het voormelde identificatienummer, wordt dit vervangen door hun maatschappelijke zetel.’ Als een rechtspersoon nog geen ondernemingsnummer heeft, moet de partij die de overeenkomst ondertekent dat feit in de akte of in een aanvullende verklaring onderaan de akte bevestigen. Belangrijk is dat het niet-naleven van die verplichting tot identificatie met een ondernemingsnummer gesanctioneerd wordt alsof de huurovereenkomst niet geregistreerd is (waarover later meer).

158

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Zoals hiervoor aangehaald, moet men van elke huurovereenkomst over een kamer bedoeld voor de huisvesting van een of meerdere studenten eveneens een geschrift opstellen. De vermeldingen die in dergelijke huurovereenkomst verplicht zijn, komen overeen met die van een overeenkomst van woninghuur. Iedereen die een onderhandse huurovereenkomst opstelt met een duur die 9 jaar overtreft, moet bovendien een aantal vermeldingen in de overeenkomst opnemen, zoals voorzien in artikel 4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), in het Onroerend Erfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in het Vlaamse decreet van 18 juli 2003 over het integraal waterbeleid, zoals: – of er voor het gehuurde pand een stedenbouwkundige vergunning uitgereikt werd; – informatie over de huidige stedenbouwkundige bestemming; – vermelding van eventueel lopende gerechtelijke procedures; – vermelding van het bestaan van eventueel voorkooprecht en eventueel as-builtattest; – informatie over het voorhanden zijn van een verkavelingsvergunning; – vermelding dat het (al dan niet) om een beschermd goed gaat; – informatie over de ligging van het goed in overstromingsgevoelig gebied.

1.5 Bewijs van de huur In huurzaken gelden de algemene bewijsregels van het verbintenissenrecht. Meer informatie hierover is te vinden in de boeken Praktisch burgerlijk recht uitgediept en Praktisch verbintenissenrecht. In artikel 1715 BW wordt daarentegen wel één specifieke bewijsregel geformuleerd voor huurovereenkomsten die mondeling zijn aangegaan en die nog op geen enkele manier ten uitvoer zijn gebracht. In dat geval kan het bewijs door getuigen niet worden toegelaten als een van de partijen het bestaan van de huur ontkent. Men kan de eed alleen opdragen aan de persoon die de huur ontkent. Het maakt hierbij niet uit hoe gering de huurprijs is en/of er handgeld is betaald. Als het bestaan van de huurovereenkomst niet ontkend wordt, maar er alleen betwisting bestaat over de huurmodaliteiten van een al begonnen huur, dan geldt artikel 1715 BW niet, maar wel het gewone bewijsrecht. Dat is ook logisch, omdat men alleen over huurmodaliteiten kan twisten als het bestaan van de huurovereenkomst zelf niet ter betwisting staat. Omdat de twee voormelde toepassingsvoorwaarden van artikel 1715 BW cumulatief vervuld moeten zijn, kan voor de huur die wel ten uitvoer is gebracht, worden teruggevallen op de burgerlijke bewijsregels. Zo is een geschrift vereist voor alle zaken die de som of de waarde van 375,00 EUR te boven gaan (art. 1341 BW). Vanaf 1 november 2020 wordt dat bedrag op 3 500,00 EUR gebracht.

1.5.1 Registratie van een huurovereenkomst Het is verplicht een huurovereenkomst van een (gedeelte van een) onroerend goed te registreren op het registratiekantoor van het gebied waar het eigendom ligt (art. 19, 3° W.Reg.). Die registratie is een fiscale verplichting en geeft bovendien aan de geregistreerde akte een vaste datum (art. 1328 BW). Als een huurovereenkomst niet geregistreerd wordt, is de overeenkomst nochtans bindend tussen partijen, ook al is er sprake van een fiscale inbreuk.

159

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Men kan een niet-geregistreerde huurovereenkomst evenwel niet tegenwerpen aan derden bij vervreemding van het gehuurde goed (tenzij de huurovereenkomst werd opgenomen in een authentieke huurovereenkomst of een van de ondertekenaars overlijdt, zie art. 1328 BW). Beide partijen moeten de huurovereenkomst gezamenlijk aanbieden op het bevoegde registratiekantoor van de plaats waar het onroerend goed ligt, binnen een termijn van 4 maanden na het sluiten van de huurovereenkomst (art. 32, 5° van voormeld wetboek), op straffe van een fiscale boete. De verhuurder moet alle (onderhandse) woninghuurovereenkomsten ter registratie aanbieden binnen een termijn van 2 maanden na het sluiten van de huurovereenkomst (zie eveneens art. 32, 5°). Notariële woninghuurovereenkomsten worden geregistreerd binnen een termijn van 15 dagen (art. 32, 1°). De registratie van woninghuurovereenkomsten is gratis. Als de huurovereenkomst over woninghuur niet wordt geregistreerd, heeft dat een groot nadeel voor de verhuurder, aangezien hij geen vergoedingen van de huurder zal kunnen eisen als die vroegtijdig vertrekt (waarover later meer).

1.5.2 Overschrijving van huurovereenkomsten van meer dan 9 jaar Huurovereenkomsten voor een termijn van meer dan 9 jaar moet men volledig overschrijven op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 1, tweede lid Hyp.W.). Dat is nodig om de huurovereenkomsten voor de hele duur te kunnen tegenwerpen aan derden te goeder trouw. Als de huurovereenkomst alleen een vaste datum heeft door registratie, zonder dat de huurovereenkomst overgeschreven werd, zal de huurovereenkomst maar tegenstelbaar zijn voor de lopende periode van (maximaal) 9 jaar. Eenzelfde verplichting tot overschrijving op het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie geldt voor huurovereenkomsten die kwijting inhouden van ten minste 3 jaar huur. Het gaat om overeenkomsten waarin officieel bevestigd wordt dat op het ogenblik van de contractsluiting minstens 3 jaren huurprijs zijn betaald.

1.6 Duur van de huur De huurovereenkomst kan voor bepaalde duur (maximaal 99 jaar, op straffe van absolute nietigheid) dan wel voor onbepaalde duur worden afgesloten. Voor goederen die eigendom zijn van de staat geldt principieel een maximale duur van 27 jaar, tenzij het om een industriële vestiging gaat.

1.6.1 Huurovereenkomsten van onbepaalde duur (geen gemeubileerde appartementen) Als in de huurovereenkomst niets wordt bepaald over de duur van de huurovereenkomst, wordt die geacht voor onbepaalde tijd (duur) te zijn aangegaan. Ook mondelinge huurovereenkomsten worden geacht voor onbepaalde duur te zijn afgesloten. De overeenkomst kan ook uitdrukkelijk voor onbepaalde duur zijn afgesloten. Een overeenkomst van onbepaalde duur in het gemeen huurrecht kan overeenkomstig artikel 1736 BW maar worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van 1 maand.

160

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Artikel 1736 BW is evenwel van aanvullend recht. De partijen kunnen in hun schriftelijke overeenkomst dus andere modaliteiten overeenkomen over de duur en opzegging van de huurovereenkomst. De opzegging kan zowel mondeling als schriftelijk, maar gelet op de mogelijke bewijsproblemen die zich kunnen voordoen, is het aangewezen ze schriftelijk (per aangetekende brief of per gerechtsdeurwaardersexploot) te verzenden. Of uiteindelijk door de andere partij daadwerkelijk werd kennis genomen van de opzegging, is niet relevant meer van zodra het bewijs voorligt van een daadwerkelijke kennisgeving van de opzegging. De opzegging is immers eenzijdig zodat geen wederzijds akkoord nodig is. Als er twijfels bestaan of de andere contractspartij de gegeven opzegging zal eerbiedigen, kan men eventueel via een gerechtelijke procedure een geldigverklaring van de verrichte opzegging vragen aan de vrederechter. VOORBEELD

De verhuurder kan de vrederechter vatten als hij vaststelt dat de huurder, ondanks de door de verhuurder gegeven opzegging, duidelijk aangeeft geen andere woning te willen zoeken. Het belang van de verhuurder bestaat erin dat hij zekerheid heeft dat de huurder de woning verlaat tegen het einde van de gegeven opzeggingstermijn.

Bij een opzegging is het principieel niet verplicht om redenen te vermelden waarom de overeenkomst wordt opgezegd, tenzij dat wordt opgelegd door een contractuele bepaling of door de wet (cfr. opzeggingen in een bijzonder huurstelsel, waarover later meer). Als de opzegging een onjuiste einddatum vermeldt, maakt dat de opzegging niet nietig. De opzegging heeft dan pas uitwerking op de datum waarop zij normaal uitwerking zou kunnen hebben. Van zodra een huurder opzegt, heeft de verhuurder het recht om het goed te laten bezichtigen door kandidaat-huurders, overeenkomstig wat in de huurovereenkomst werd bepaald of bij gebreke hieraan, gebruikelijk is.

1.6.2 Huurovereenkomsten met betrekking tot gemeubileerde appartementen Artikel 1758 BW bepaalt: ‘De huur van een gemeubileerd appartement wordt geacht te zijn aangegaan bij het jaar, als zij is aangegaan tegen zoveel per jaar; bij de maand, als zij is aangegaan tegen zoveel per maand; bij de dag, als zij is aangegaan tegen zoveel per dag.’ Bij onduidelijkheid wordt de huur geacht te zijn aangegaan per maand, in de zin van artikel 1736 BW. Als een huurovereenkomst onder de toepassing valt van artikel 1758 BW moeten de huurder en de verhuurder bij gebrek aan wettelijke bepaling, een ‘redelijke’ opzeggingstermijn naleven. Uiteraard kunnen ze ook in de huurovereenkomst een opzeggingstermijn overeenkomen.

161

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.6.3 Huurovereenkomsten van bepaalde duur De artikelen rond huurovereenkomsten van bepaalde duur zijn van aanvullend recht, zodat de partijen in hun contract een andere regeling kunnen overeenkomen. Huurovereenkomsten van bepaalde duur moeten schriftelijk zijn. Een huurovereenkomst van bepaalde duur eindigt van rechtswege als de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is (art. 1737 BW). Tenzij de partijen dit contractueel anders voorzien, kunnen ze de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen vooraleer de overeengekomen termijn verstreken is. Een gekende clausule is 3-6-9, waarbij elke partij de mogelijkheid heeft om een huurovereenkomst van 9 jaar te beëindigen bij elke 3-jarige periode. Overeenkomstig artikel 1738 BW komt wederinhuring tot stand als de huurder in het gehuurde pand blijft wonen na het verstrijken van de schriftelijk bepaalde duur en dat verdere bewonen gebeurt zonder verzet van de verhuurder. Wederinhuring betekent dat stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt aan dezelfde voorwaarden die zijn vervat in de oorspronkelijke huurovereenkomst, ook wat de duur betreft. Dat betekent dat een huurwaarborg, onder de vorm van een bankwaarborg, principieel geen deel meer uitmaakt van deze nieuwe huurovereenkomst. Ook is het belangrijk dat men een nieuwe huurovereenkomst opnieuw registreert, met het oog op de tegenstelbaarheid ervan aan derden. In de huurovereenkomst kan een contractuele bepaling worden opgenomen die de mogelijkheid van stilzwijgende wederinhuring uitsluit. De verhuurder moet in dat geval wel tijdig handelen om de huurder aan te manen het pand te verlaten. Bij gebreke hieraan zou alsnog een stilzwijgend akkoord over huurhernieuwing kunnen bestaan. Om alle discussies over het toestaan van een wederinhuring in de kiem te smoren, kan de verhuurder de huurovereenkomst best opzeggen tegen de einddatum van de huurovereenkomst. Artikel 1739 BW stelt immers dat de huurder zich niet kan beroepen op een stilzwijgende wederinhuring, ook niet nadat hij het gehuurde pand bleef bewonen na de verstreken huurperiode, als aan hem een opzegging is betekend. De na te leven opzeggingstermijn voor dit geval is niet wettelijk vastgelegd. Dat betekent dan ook dat de verhuurder de opzegging kort voor de vervaldatum aan de huurder kan meedelen. Als de huurder in het pand blijft wonen en de huurder zich niet kan beroepen op een stilzwijgende wederinhuring, is er sprake van een bezetting zonder recht noch titel en is hij een bezettingsvergoeding verschuldigd die (gebruikelijk) overeenstemt met het bedrag van de werkelijke huurwaarde.

162

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.7 Verplichtingen van de verhuurder 1.7.1 Leveringsplicht De verhuurder is vooreerst verplicht om het verhuurde goed aan de huurder te leveren (art. 1719, 1° BW). De verhuurder is bovendien verplicht om het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren (art. 1720, eerste lid BW). Het gehuurde goed moet voldoen aan de tussen de partijen beoogde en gekende bestemming van het goed en omvat alle accessoria (= toebehoren) van het gehuurde goed. Als de verhuurder tekortkomt aan zijn leveringsverplichting, kan de huurder: – hetzij eisen dat de nodige herstellingen worden uitgevoerd; – hetzij de ontbinding (met schadevergoeding) eisen; – hetzij een gedeelte van de huurprijs inhouden die overeenstemt met het geleden mindergenot (toepassing van de exceptie van niet-uitvoering). De volledige huurprijs kan evenwel maar worden ingehouden als het gehuurde goed elk genot volledig onmogelijk maakt. In een contractuele clausule kan de verhuurder stipuleren dat het goed in slechte staat geleverd wordt, omdat voormelde bepalingen van aanvullend recht zijn en de goede staat van het goed geen essentieel element van de huurovereenkomst is.

1.7.2 Onderhoudsplicht Een tweede hoofdverplichting van de verhuurder is het goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is (art. 1719, 2° BW). Die onderhoudsplicht is gekoppeld aan een herstellingsplicht. Artikel 1720 BW bepaalt dat de verhuurder aan het verhuurde goed alle herstellingen moet doen die nodig mochten worden bij de start of in de loop van de huur, uitgezonderd de huurherstellingen die ten laste van de huurder zijn. De onderhoudsplicht wordt meestal in de huurovereenkomst in detail beschreven. Het gaat om het gebruikelijke en normale onderhoud van het gehuurde goed zoals elke persoon, in dezelfde omstandigheden geplaatst, mag verwachten. Omdat deze verplichting in het gemeen huurrecht van aanvullend recht is, kunnen de partijen hiervan conventioneel afwijken. Soms volgen onderhoudsverplichtingen ook uit de wet. Zo bepaalt het besluit van de Vlaamse Regering van 8 december 2006 wanneer en door wie het centraal stooktoestel moet worden gekeurd en gecontroleerd. Op de huurder rust wel een mededelingsverplichting van gebreken die hij tijdens de huur opmerkt en zeker van de gebreken waarvan de herstelling noodzakelijk is om weer een volledig en normaal genot van de zaak te hebben. Die verplichting hangt nauw samen met de verder besproken vrijwaringsverplichting van de verhuurder voor verborgen gebreken.

163

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Als de huurder van oordeel is dat een herstelling door de verhuurder moet gebeuren, is het niet verstandig om zonder akkoord van de verhuurder zelf herstellingen te verrichten. VOORBEELD

De huurder plaatst op eigen initiatief een nieuwe verwarmingsketel omdat de oude defect is. Hierdoor wordt de verhuurder voor een voldongen feit geplaatst en is achteraf niet meer duidelijk wat het defect aan de verwarmingsketel veroorzaakte. In dat geval kan men oordelen dat de huurder de gevolgen moet dragen van zijn eigengereide optreden.

Het dringende en eigenhandige optreden van de huurder is alleen gerechtvaardigd als dat noodzakelijk is om grote(re) schade te vermijden. VOORBEELD

Als de huurder beroep doet op een ontstoppingsbedrijf voor een dringende ingreep aan de leidingen in het gehuurde goed om grote schade te vermijden die de eigenaar uiteindelijk zou moeten dragen, treedt hij op als zaakwaarnemer, omdat hij in het belang en voor rekening van de eigenaar materiële of rechtshandelingen stelt buiten elke wettelijke of conventionele verplichting en zonder de intentie van vrijgevigheid. Hij kan de door hem betaalde kosten daarom terugvragen van de eigenaar.

Ook hier is de bewijslast van groot belang: – het dringende karakter van de ingreep moet bewijsbaar zijn (met andere woorden: het moet vaststaan dat het niet mogelijk was om op voorhand de verhuurder in te lichten over de ontstopping, zodat de verhuurder de mogelijkheid had om zelf de nodige maatregelen te nemen). De huurder heeft dus schadebeperkend gehandeld; – men moet de herstellingen in detail beschrijven (om achteraf ook het dringende en noodzakelijke karakter van de werken te kunnen beoordelen); – en de uitsluiting van enige tekortkoming in hoofde van de huurder moet vaststaan (bv.: de verstopping mag niet zijn veroorzaakt doordat de huurder zaken in het toilet heeft doorgespoeld die tot een verstopping kunnen leiden). Als de verhuurder het nalaat om gemelde herstellingen uit te voeren, kan de huurder de rechter vragen om de verhuurder te dwingen de noodzakelijke herstellingen uit te voeren dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst eisen (gelet op de wanprestatie in hoofde van de verhuurder). Bovendien kan de huurder, in afwachting van de gevraagde herstellingen, de exceptie van niet-uitvoering toepassen door een gedeelte van de huurprijs niet te betalen zolang de gebreken niet zijn hersteld. De exceptie van niet-uitvoering is een algemeen rechtsbeginsel dat inherent is aan wederkerige overeenkomsten wegens de onderlinge afhankelijkheid van de wederzijdse verbintenissen van partijen. Het inroepen van die exceptie kan pas nadat de wederpartij op voorhand op ondubbelzinnige wijze in gebreke is gesteld en die exceptie te goeder trouw wordt ingeroepen. Men moet wel omzichtig omspringen met het toepassen van de exceptie van niet-uitvoering, aangezien de niet-uitvoering van een eigen verplichting in een evenredige verhouding moet staan tot de niet-uitvoering door de wederpartij van diens contractuele verplichting.

164

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

In de praktijk komt het meer dan eens voor dat een huurder beslist om volledig te stoppen met het betalen van huurgelden, terwijl het aangetaste huurgenot maar beperkt verminderd werd. Een ongerechtvaardigde toepassing van de vermelde exceptie kan dan ook als een wanprestatie in hoofde van de huurder worden aanzien, die aanleiding kan geven tot een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te zijnen laste.

1.7.3 Vrijwaringsplichten Een laatste verplichting van de verhuurder is zijn vrijwaringsverplichting, wat betekent dat hij de huurder een ongestoord en vreedzaam genot van het verhuurde goed moet garanderen, zolang de huur duurt (art. 1719 BW). De vrijwaringsplicht valt uiteen in twee delen: vrijwaring voor verborgen gebreken en vrijwaring voor uitwinning.

1.7.3.1

Vrijwaring voor verborgen gebreken

Volgens artikel 1721 BW moet de verhuurder ervoor zorgen dat de huurder ongestoord van het verhuurde goed kan genieten, met name dat het verhuurde goed niet is aangetast door gebreken die het gebruik ervan verhinderen. De vrijwaring gaat alleen over de verborgen gebreken en niet de gebreken die zichtbaar waren bij het afsluiten van de huurovereenkomst. Het is hierbij niet relevant of de verhuurder de gebreken al dan niet kende bij het aangaan van de huur, zolang ze maar verborgen waren voor de huurder. De kennis van de verhuurder over de verborgen gebreken is alleen belangrijk voor het beoordelen van de geldigheid van een eventueel exoneratiebeding, waarin de verhuurder zich conventioneel bevrijdt van zijn aansprakelijkheid volgend op zijn vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken. Kent de verhuurder de gebreken op het ogenblik van exoneratie, dan is hij te kwader trouw en heeft de exoneratieclausule geen uitwerking. Professionele verhuurders worden geacht te kwader trouw te zijn bij een bedongen exoneratie voor verborgen gebreken, die iedere betekenis aan hun verbintenis ontneemt. Als de huurder schade lijdt door gebreken aan het gehuurde goed, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen (art. 1721, tweede lid BW). De herstellingsplicht van de verhuurder gaat over alle noodzakelijke herstellingen door een normaal gebruik van het gehuurde goed door de huurder: slijtage, gebrek aan onderhoud door de verhuurder, toeval of overmacht. VOORBEELD

Als er geen opstijgend vocht en schimmelvorming waren bij het begin van de huurovereenkomst, maar het zich manifesteert tijdens de huur, is de verhuurder hiervoor aansprakelijk op grond van artikel 1721 BW, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat de vochtproblemen zijn veroorzaakt door een gebrekkig onderhoud van het pand door de huurder.

Voor dringende herstellingen voorziet artikel 1724 BW een beperkte tijdspanne, waarin het genotsrecht van de huurder mag worden aangetast. Artikel 1724 BW luidt als volgt: ‘Als het verhuurde goed

165

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven. Als maar die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven. Als de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden.’ De huurder die de verhuurder de toegang tot het gehuurde goed weigert met het oog op de uitvoering van noodzakelijke herstellingen, komt tekort aan de plicht om overeenkomsten te goeder trouw uit te voeren in toepassing van artikel 1134 BW. Dat kan de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de huurder rechtvaardigen. Ook de voormelde regeling is, net zoals de voorgaande artikelen, van aanvullend recht, zodat men hiervan contractueel kan afwijken. Het genotsrecht van de huurder houdt in dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat de huurder het gehuurde goed volledig en ongestoord kan gebruiken, overeenkomstig de bestemming zoals bepaald in de huurovereenkomst.

1.7.3.2

Vrijwaring voor uitwinning

Vrijwaring voor eigen daad (zowel feitelijke stoornis als rechtsstoornis)

Omdat de verhuurder het volledige genot van het gehuurde goed aan de huurder moet verschaffen, mag hij zelf geen daden stellen die dat genot verhinderen of verminderen. Zo mag de huurder gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen (art. 1723 BW). Verder mag hij geen daden stellen, noch in feite noch in rechte, die de rechten van de huurder aantasten. VOORBEELD

Een vertraging in de betaling van het huurgeld van 1 maand, wordt doorgaans niet aanzien als een voldoende zwaarwichtige tekortkoming die de huurontbinding zou kunnen rechtvaardigen. Als de verhuurder de goederen van de huurder uit het verhuurde goed verwijdert en de sloten verandert, begaat hij een feitelijkheid en pleegt hij een inbreuk op zijn verplichting om de huurder te vrijwaren voor zijn eigen daad. Deze inbreuk rechtvaardigt de huurontbinding in het nadeel van de verhuurder.

De enige uitzondering hierop betreft voormeld artikel 1724 BW. VOORBEELD

Als de verhuurder zijn eigendom verkoopt, terwijl die ook is verhuurd, dan rust op hem de verplichting om aan de nieuwe eigenaar de verplichting op te leggen de lopende huur te eerbiedigen, zelfs als de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft.

166

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Vrijwaring voor andermans daad (alleen rechtsstoornis)

Verder is de verhuurder ertoe gehouden de huurder te vrijwaren voor elke rechtsstoornis van derden. Artikel 1726 BW spreekt onder andere over rechtsvorderingen met betrekking tot de eigendom. Met rechtsvordering wordt bedoeld een persoonlijk of zakelijk recht dat een derde beweert op het gehuurde goed te hebben, waardoor het rustige genot van de huurder aangetast wordt. Deze vrijwaringsverplichting betekent niet dat de verhuurder ook instaat voor de feitelijke stoornissen van derden. Artikel 1725 BW stelt immers expliciet dat de verhuurder niet gehouden is tot vrijwaring voor uitwinning bij stoornissen die derden door feitelijkheden toebrengen aan het genot van de huurder. Feitelijke stoornissen van derden zijn immers in principe contractueel niet toerekenbaar aan de verhuurder. VOORBEELD 1

Als de vereniging van mede-eigenaars in een appartementsgebouw werken uitvoert aan de gemene delen (zoals de gevel van het gebouw), dan kan de huurder geen vergoeding eisen van de verhuurder.

VOORBEELD 2

Een verhuurder verhuurt meerdere appartementen in eenzelfde appartementsgebouw. De ene huurder klaagt over lawaaioverlast van een andere. Dat is een geschil tussen die twee huurders, waarvoor ze de verhuurder niet aansprakelijk kunnen stellen. Zelfs als een huishoudelijk reglement aan alle huurders bepaalde plichten oplegt, is het voortduren van de hinder niet te aanzien als een contractuele tekortkoming in hoofde van de eigenaar-verhuurder.

VOORBEELD 3

Het feit dat naast een gehuurde woning een dancing geopend wordt, geeft de huurder niet het recht de huur voortijdig op te zeggen. Dat omdat de eigenaar niet gehouden is het huurgenot te vrijwaren bij hinder door derden veroorzaakt.

Als de derde een recht claimt of overgaat tot dagvaarding van de huurder waarbij hij de ontruiming van het gehuurde goed vraagt (of vraagt om een erfdienstbaarheid te gedogen), dan moet de huurder de verhuurder in vrijwaring betrekken in deze procedure (art.Â 1727 BW).

ÂŠ VAN IN

167

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.8 Verplichtingen van de huurder 1.8.1 Bewarings- en onderhoudsplicht (met het oog op teruggaveplicht) Artikel 1728 BW omschrijft de twee hoofdverplichtingen van de huurder. Artikel 1728, 1° BW vermeldt dat de huurder het gehuurde goed moet gebruiken als een goede huisvader en volgens de bestemming zoals gegeven in de huurovereenkomst. Als in de huurovereenkomst daarover niets is bepaald, wordt gekeken naar de bestemming die wordt vermoed, gelet op de gegeven omstandigheden.

1.8.1.1

Geen wijziging van bestemming

Artikel 1729 BW stelt als principe voorop dat de verhuurder, rekening houdende met de specifieke omstandigheden van het gebruik, de ontbinding van de huurovereenkomst kan vragen als de huurder het gehuurde goed voor een ander gebruik bezigt dan waarvoor het bestemd was, of als de huurder het gehuurde goed zo gebruikt dat hierdoor een nadeel kan ontstaan voor de verhuurder. VOORBEELD

Als een appartement in een appartementsgebouw wordt gebruikt voor het voeren van handel, of als een garagebox wordt ingericht als jeugdcafé, dan is er sprake van een wijziging van bestemming. De huurder schendt dan ook zijn plicht om het gehuurde goed te gebruiken volgens de overeengekomen bestemming.

De wijze waarop de huurder het gehuurde goed mag gebruiken, is veelal contractueel bepaald. Zo wordt soms bijvoorbeeld het houden van huisdieren volledig verboden. Een dergelijke bepaling kan strijdig zijn met het recht op bescherming van het privé- en gezinsleven van de huurder. Op basis daarvan kan men een clausule in de huurovereenkomst over een algemeen verbod tot het houden van huisdieren, als onrechtmatig beschouwen (gezien de aantasting van voormeld grondrecht). Anderzijds is dit recht op bescherming van het privé- en gezinsleven niet absoluut en moet men rekening houden met de rechten van anderen. Een belangenafweging zal altijd in concreto moeten gebeuren om te achterhalen of het houden van een huisdier verenigbaar is met de rechten van de andere huurders in het gebouw. Als het duidelijk is dat het huisdier absoluut geen hinder veroorzaakt, druist een algemeen en absoluut contractueel verbod om enig huisdier te houden zonder twijfel in tegen voormeld grondrecht. VOORBEELD

Het houden van een hangbuikvarken als huisdier in een gehuurd appartement, valt niet onder het recht op eerbiediging van het privé- en gezinsleven van de huurder, omdat niet voldaan is aan het vereiste van universaliteit van dit grondrecht.

168

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.8.1.2

Gebruik als een goede huisvader

De tweede verplichting van de huurder is om het gehuurde goed te gebruiken als een goede huisvader. Dat betekent in de eerste plaats dat de huurder het gehuurde goed moet onderhouden. Hoewel bewonen niet strikt noodzakelijk is om aan de onderhoudsverplichting te voldoen, is voldoende verwarmen en verluchten absoluut noodzakelijk. In de tweede plaats rust op de huurder een herstellingsverplichting van gebreken, om verdere schade te vermijden. Ook als de verhuurder voor de herstelling van een bepaald gebrek verantwoordelijk is, mag de huurder niet passief blijven, gezien de contractuele afspraken tussen partijen. Zo moet de huurder de verhuurder onverwijld op de hoogte brengen van gebreken die hij ontdekt. Dat geldt zeker als het om herstellingen gaat waarvoor dringende actie vereist is en die ten laste zijn van de verhuurder. In het Burgerlijk Wetboek is een (niet-limitatieve) opsomming gegeven van herstellingen die ten laste van de verhuurder, dan wel ten laste van de huurder vallen. Omdat het hier om bepalingen van aanvullend recht gaat, kan men hiervan contractueel afwijken. Artikel 1754 BW luidt: ‘Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen: Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen; Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte; Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn; Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is; Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.’ Artikel 1755 BW stelt verder: ‘Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.’ In artikel 1756 BW staat dan weer: ‘Het ruimen van putten en van sekreten komt ten laste van de verhuurder, indien niet het tegendeel bedongen is.’ De huurder is bovendien aansprakelijk voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders (art. 1735 BW). Een goede huisvader moet er immers over waken dat de mensen die hij toelaat tot het gehuurde goed (genodigden, aannemers …) het goed op dezelfde wijze in ere houden als hij dat zelf doet. VOORBEELD

De huurder is verantwoordelijk voor haar gasten, in casu diegene met wie ze al een tijdje samenwoonde. Het is daarbij van geen belang dat deze persoon niet gedomicilieerd was bij de huurder en zij wilde dat hij haar woonplaats zou verlaten.

169

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.8.1.3 Teruggaveplicht De huurder moet het gehuurde goed in dezelfde staat teruggeven aan de verhuurder, behoudens gebreken die zijn ontstaan buiten zijn schuld, bijvoorbeeld door overmacht en/of ouderdom (slijtage) (art. 1732 BW). Die teruggaveverplichting is een resultaatsverbintenis. Hieruit volgt dat de verhuurder kan volstaan met het bewijzen van de toegebrachte beschadigingen, zonder dat men de fout van de huurder moet bewijzen. Hierbij wordt verduidelijkt dat diefstal niet altijd als overmacht te kwalificeren is. De huurder wordt maar van zijn teruggaveverplichting ontslagen als de diefstal geen verband houdt met een tekortkoming van de huurder. De bewijslast dat geen contractuele fout werd begaan, rust op de huurder (art. 1147-1148 BW). VOORBEELD 1

Als een fiets wordt gehuurd, dan moet de huurder bewijzen dat die slotvast werd achtergelaten en hij alle nodige voorzorgen heeft genomen om een diefstal te vermijden.

VOORBEELD 2

Zo werd geoordeeld dat de huurder van opnamemateriaal geen contractuele tekortkoming begaat als hij gedurende drie kwartier en vóór zonsondergang dat opnamemateriaal achterlaat in een vergrendeld voertuig dat zich op de openbare weg bevindt, zonder dat het zichtbaar is in het voertuig.

Plaatsbeschrijving Om te achterhalen of een huurder voldoet aan zijn teruggaveverplichting, is het opstellen van een plaatsbeschrijving essentieel voor het bewijzen van eventuele huurschade op het einde van de huur. De wetgever eist in artikel 1730, § 1 BW op dwingende wijze dat partijen verplicht zijn om een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Uitgangspunt is hierbij dat partijen tegensprekelijk op schrift stellen in welke staat de huurder het gehuurde goed ter beschikking kreeg. Doordat beide partijen de plaatsbeschrijving ondertekenen, is die tegenstelbaar aan de andere partij die het document ondertekende. De plaatsbeschrijving gebeurt voor gezamenlijke rekening, wat betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de kosten dragen. De plaatsbeschrijving wordt opgesteld bij aanvang van de huur. Concreet moet dat gebeuren ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van de Woninghuurwet en is eveneens onderworpen aan de registratie. Bereiken de partijen geen overeenstemming over het opstellen van de plaatsbeschrijving, dan wijst de vrederechter een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. In dat geval kan een contractspartij een verzoekschrift indienen bij de rechter overeenkomstig de termijnen van artikel 1730, § 1 BW (uiterlijk 15 dagen na bewoning bij een huurovereenkomst korter dan 1 jaar, anders uiterlijk 1 maand na bewoning).

170

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Ook bij belangrijke wijzigingen tijdens de huur kan elke partij eisen dat een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. De plaatsbeschrijving zelf moet omstandig zijn. Dat betekent dat de plaatsbeschrijver de staat van het gehuurde goed ruimte per ruimte gedetailleerd moet beschrijven, zowel de goede staat als de opgemerkte gebreken. De wet spreekt van plaats-‘beschrijving’ zodat foto’s (zonder beschrijvende tekst) op zich niet volstaan. Wel is het nuttig om aan de tekst van de plaatsbeschrijving bijkomend foto’s te hechten, ter verduidelijking van wat is beschreven. Dat vooral de verhuurder een groot belang heeft om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te maken, blijkt uit artikel 1731, § 1 BW. In dat artikel wordt een vermoeden geponeerd in het voordeel van de huurder als geen omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving is opgemaakt. In dat geval wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Aangezien het om een vermoeden gaat, is tegenbewijs mogelijk, dat men door alle middelen van recht kan leveren. Als wel een omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder volgens artikel 1731, § 2 BW het goed in die staat teruggeven zoals hij het volgens de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur, ontvangen heeft. In dit laatste geval is het belangrijk dat ook op het einde van de huur een (tweede) tegensprekelijke en omstandige plaatsbeschrijving wordt opgesteld.

Tijdige vaststelling van de huurschade In het geval zowel een plaatsbeschrijving aanwezig is bij de aanvang van de huur als op het einde van de huur, kan de vaststelling van huurschade in de regel gebeuren door vergelijking van de toestand van dit goed bij ingebruikneming en bij het verlaten ervan. Als de huur rechtsgeldig werd beëindigd, moet een verhuurder er in elk geval over waken dat de huurschade kort na de beëindiging van de huurovereenkomst tegensprekelijk wordt vastgesteld (desgevallend na tussenkomst van de rechter). Als de huurder weigert om mee te werken aan het opstellen van een plaatsbeschrijving op het einde van de huur, betekent dit dat de verhuurder meteen naar de vrederechter moet stappen. Als de verhuurder daarentegen de sleutels zonder protest aanvaardt en/of zonder protest het goed opnieuw in bezit neemt (en/of desgevallend aan een derde verhuurt), dan wordt dat doorgaans aanzien als een verzaking door de verhuurder van zijn recht op schadevergoeding. Hetzelfde geldt als een lasthebber van de verhuurder de sleutels zonder protest aanvaardt.

Vergoeding en bewijs van de huurschade op het einde van de huur De verplichting van de huurder tot het vergoeden van huurschade is vervat in artikel 1732 BW. Dat artikel bepaalt wat volgt: ‘De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.’ Die verplichting ontstaat in de regel maar op het einde van de huur. De aansprakelijkheid is overigens niet beperkt tot op de dag van de beëindiging van de huur, maar blijft verder gelden tot op het ogenblik dat de huurder het onroerend goed opnieuw volledig en vrij ter beschikking stelt van de verhuurder, met afgifte van de sleutels.

171

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Voor de vergoeding van huurschade volstaat een bewijs ter staving van de geleden schade, bijvoorbeeld door voorlegging van offertes ter begroting van de schade. Daadwerkelijke facturen moet de verhuurder niet voorleggen, nu hij niet verplicht is om de vergoeding voor de door hem geleden schade aan te wenden voor de uitvoering van herstellingen. Als de huurder de sleutels niet overhandigt en bezittingen achterlaat in de verhuurde woning na de huurbeëindiging, kan hij een bezettingsvergoeding verschuldigd zijn. De vergoeding die verschuldigd is tussen de datum waarop de huur is beëindigd en de datum waarop het huurgoed is ontruimd, is een schadevergoeding voor de wanprestatie van de huurder die volgt uit de niet-nakoming door de huurder van zijn teruggaveverplichting. Het beginsel geldt namelijk dat de teruggave niet volledig is als de huurder bepaalde delen van het gehuurde goed niet ter beschikking stelt van de verhuurder. Evenwel, als duidelijk is dat de huurder het gehuurde pand verlaten heeft en niet zinnens is om de achtergelaten goederen te ontruimen, dan kan de verhuurder de kosten van ontruiming als onderdeel van de huurschade op de huurder verhalen. De noodzakelijke vervanging van de sloten is in dat geval eveneens een huurschade.

Specifieke regels inzake brand In artikel 1733 BW staat een weerlegbaar vermoeden in het nadeel van de huurder. Meer bepaald stelt het artikel: ‘De huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.’ Ook hier is artikel 1735 BW toepasselijk. De huurder moet bewijzen dat de brand niet door hem veroorzaakt werd, met andere woorden dat hij geen schuldige daad heeft gesteld die de brand heeft doen ontstaan. Argumenteren dat de oorzaak niet gekend is, is niet voldoende om het vermoeden van aansprakelijkheid te weerleggen. Het volstaat daarentegen wel voor de huurder om op basis van voldoende precieze en overeenstemmende vermoedens de onmogelijkheid aan te tonen dat hijzelf of de personen voor wie hij instaat, enige fout hebben begaan die de brand mede veroorzaakt zou (kunnen) hebben. Het is ook niet uitgesloten dat een verdeling van de aansprakelijkheid wordt uitgesproken als de schade zowel door een fout van de huurder als door een gebrek van de gehuurde zaak (waarvoor de verhuurder vrijwaring verschuldigd is) is ontstaan. Vrijwaring is door de verhuurder evenwel niet verschuldigd voor gebreken die de huurder kende en aanvaardde bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Artikel 1733 BW regelt alleen de schade aan het gehuurde goed. Bovendien is het artikel van aanvullend recht, zodat de partijen ervan mogen afwijken.

Verfraaiings-, verbeterings- of herstellingswerken Mag een huurder werken doen aan een verhuurde woning? Hiervoor moeten een aantal hypotheses worden onderzocht. 1 Als de werken die worden uitgevoerd in overeenstemming zijn met de aard en de bestemming van het gehuurde goed, zijn ze principieel toegelaten (behoudens contractuele afwijkingen). a Als de werken niet wegneembaar zijn en niets wezenlijks veranderen aan het gehuurde goed

172

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

of louter van luxueuze aard zijn, kan de huurder geen aanspraak maken op een vergoeding voor de verrichte werken. b Als het daarentegen om noodzakelijke of nuttige niet-wegneembare werken gaat, kan de huurder een vergoeding krijgen in functie van de gecreëerde, bewezen meerwaarde aan het gehuurde goed, met uitsluiting van luxe-uitgaven of uitgaven die maar een subjectief nut hebben. c Als het om wegneembare zaken gaat, kan de verhuurder eisen dat het goed in zijn oorspronkelijke toestand wordt hersteld door wegneming van de betrokken zaken. Als de verhuurder evenwel verkiest om de principieel wegneembare verbeteringswerken te behouden, kan hij de huurder daarvoor vergoeden volgens het algemeen rechtsbeginsel waarbij niemand zich ten koste van een ander zonder oorzaak mag verrijken (art. 555 BW), tenzij anders is overeengekomen. 2 De uitvoering van werken die niet in overeenstemming zijn met de aard of de bestemming van het gehuurde goed, is niet toegelaten zonder toestemming van de verhuurder. De verhuurder kan te allen tijde, ook tijdens de huur, de stopzetting van de werken eisen en bevelen dat de huurder het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat brengt. Een uitzondering op die regel geldt als hij voorafgaand zijn instemming met de uitvoering van deze werken heeft betuigd.

1.8.2 De huurprijs betalen In artikel 1728, 2° BW is ook de tweede hoofdverplichting van de huurder vervat, namelijk de huurprijs voldoen op de bepaalde termijn.

1.8.2 .1

De huurprijs

Om zeker te zijn dat de huurder aan die verplichting tegemoetkomt, zijn een aantal zekerheden voorzien. De eerste zekerheid tot betaling van de huurprijs is terug te vinden in artikel 1752 BW dat een stofferingsplicht oplegt: ‘De huurder die het huis niet van genoegzaam huisraad voorziet, kan eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur.’ Dat wil zeggen dat de huurder het gehuurde goed van inboedel moet voorzien, waarvan de waarde gelijk is aan minstens 2 maanden huur. Deze wetsbepaling kadert in het voorrecht van de verhuurder op wat het gehuurde goed stoffeert (art. 20, 1° Hyp.W.). Als de huurder zijn stofferingsplicht niet naleeft, kan de verhuurder de huurder dagvaarden voor de vrederechter om de huur te laten ontbinden. Daarnaast heeft de verhuurder ook nog het pandbeslag (1461 Ger.W.) en een volgrecht (artikel 1462 Ger.W.) ter beschikking, naast de mogelijkheid om de betaling van een huurwaarborg te vragen. De huurwaarborg is weliswaar in de eerste plaats bedoeld om eventueel toegebrachte huurschade te vergoeden. Maar als geen (of maar beperkte) huurschade bestaat, kan de verhuurder aan de rechter vragen om het saldo van de huurwaarborg te mogen inhouden als gedeeltelijke aanzuivering van de openstaande huurgelden.

173

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.8.2 .2

Indexatie van de huurprijs

In het gemeen huurrecht is een indexatie van de huurprijs mogelijk als dat in de huurovereenkomst overeengekomen werd. Wanneer en op welke wijze dat mogelijk is, wordt uitvoerig beschreven in artikel 1728bis BW. Artikel 1728bis is een wetsartikel van dwingend recht in het voordeel van de huurder, zodat alleen de (beschermde) huurder gerechtigd is om de nietigheid van een contractuele bepaling in te roepen die indruist tegen de inhoud van voornoemd artikel 1728bis. Artikel 1728bis stelt dat de verhuurder de zuivere huurprijs eenmaal per jaar kan aanpassen aan de index van de consumptieprijzen, ten vroegste vanaf de eerste verjaardag sinds de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Achterstallige indexaanpassingen verjaren na een termijn van 1 jaar (art. 2273 BW). De toepasselijke indexatieformule wordt vermeld in artikel 1728bis BW. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule: basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis, met uitsluiting van alle kosten en lasten die in de huurovereenkomst ten laste van de huurder worden gelegd. Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten. VOORBEELD

Een huurovereenkomst wordt ondertekend op 7 september 2018, met aanvang op 1 oktober 2018. De huurprijs bedraagt 530,00 EUR per maand, te vermeerderen met een algemene provisiekost van 25,00 EUR voor waterverbruik. In dit geval zal pas vanaf de maand oktober 2019 een geïndexeerde huurprijs toepasselijk kunnen zijn, volgens de formule: 530,00 EUR vermenigvuldigd met het indexcijfer van september 2019, gedeeld door het indexcijfer van augustus 2018.

1.8.2 .3

De onkosten

Naast de huurprijs moet de huurder ook bijdragen in de algemene onkosten. Net zoals artikel 1728bis BW, is ook artikel 1728ter BW van dwingend recht. Artikel 1728ter laat aan partijen toe om een vast bedrag (vast forfait) overeen te komen voor de opgelegde kosten en lasten van huur. De partijen kunnen ook afspreken dat de huurder maandelijks een in de overeenkomst bepaalde provisie (voorschot) betaalt op de kosten en lasten van de huur. In dat laatste geval zal de verhuurder een jaarlijkse afrekening aan de huurder bezorgen, gebaseerd op de werkelijke uitgaven, met voeging van de stukken die de uitgaven bewijzen.

174

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Bij een gehuurd appartement in een appartementsgebouw met meerdere inwoners, moet de verhuurder de eigenlijke bewijsstukken van de kosten en lasten niet bij de jaarlijkse afrekening voegen, maar volstaat een opgave van de kosten en lasten. Mits de mogelijkheid wordt geboden aan de huurder om de bewijsstukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer van de appartementsmede-eigendom waarneemt. Als in de huurovereenkomst tussen de partijen geen afzonderlijke bijdrage van de huurder in de huurkosten en huurlasten is vermeld, dan moet men aannemen dat die bijdrage forfaitair is inbegrepen in de maandelijkse huurprijs.

1.8.2 .4

Te veel betaalde huur

Een ander artikel van dwingend recht is artikel 1728quater BW over te veel betaalde huur door de huurder. Is dat het geval, dan moet de huurder met een ter post aangetekende brief aan de verhuurder vragen dat het te veel betaalde bedrag wordt terugbetaald. De vormvoorwaarde van een ter post aangetekende brief is voorgeschreven in het belang van de verhuurder en kan men dus niet vervangen door een handeling die niet dezelfde uitwerking heeft, zoals een oproep tot verzoening van de verhuurder voor de bevoegde vrederechter. Het is bovendien een toelaatbaarheidsvereiste om een eis in rechte te kunnen instellen tot terugbetaling van te veel betaalde huur door de huurder. Aan dit verzoek tot terugbetaling zijn enkele termijnen gekoppeld. Zo kan de huurder de teruggave maar eisen voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dat verzoek per aangetekende brief voorafgaan. Bovendien verjaart de vordering tot teruggave door verloop van een termijn van 1 jaar, zoals bepaald in artikel 2273 BW.

1.9 Onderhuur en overdracht van huur Onderhuur (ook onderverhuring genoemd) is een nieuwe huurovereenkomst die gesloten wordt tussen de hoofdhuurder en een onderhuurder. Hierbij wordt een gedeelte of het volledige goed verder verhuurd door de hoofdhuurder. Het is een huurovereenkomst die onderscheiden is van de oorspronkelijke huur-verhuur. Er ontstaat met andere woorden geen rechtstreekse band tussen de onderhuurder en de verhuurder. De hoofdhuurder kan aan de onderhuurder uiteraard niet meer rechten toestaan dan diegene waarover hij zelf beschikt, onder andere over de duur van de huurovereenkomst. De overdracht van de huurovereenkomst (altijd in zijn geheel) betekent dat een nieuwe huurder in de plaats komt van de oorspronkelijke huurder (er is dus geen nieuwe huurovereenkomst). Er ontstaat met andere woorden een rechtstreekse band tussen de nieuwe huurder en de verhuurder (en een rechtstreeks vorderingsrecht van de overnemer ten overstaan van de verhuurder), maar wel met de voorwaarden dat: – de overnemer niet meer huurrechten heeft dan aan de overdrager werden toegekend; – de oorspronkelijke huurder eveneens gehouden blijft tot betaling van de schulden die uit de oorspronkelijke huurovereenkomst voortvloeien. © VAN IN

175

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Is de verhuurder akkoord met de overdracht van de huurovereenkomst, dan is er in principe sprake van schuldvernieuwing (de oude verbintenis wordt vervangen door een nieuwe verbintenis), waardoor de oorspronkelijke huurder wel volledig uit de juridische relatie verdwijnt. In het artikel 1717, eerste lid BW staat: ‘De huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen overdragen, als dit recht hem niet is ontzegd.’ Uit dit artikel volgt dat zowel onderhuur als overdracht van huur principieel toegelaten zijn. Als de huurovereenkomst van het gehuurde goed geen overdracht van huur verbiedt en de huurovereenkomst overgedragen wordt, zal die overdracht tegenstelbaar zijn aan de verhuurder mits naleving van de vereisten van kennisgeving overeenkomstig artikel 1690 BW of als de verhuurder de overdracht heeft erkend. Als de huurovereenkomst onderhuur en/of overdracht van huur verbiedt, dan moet dat verbod duidelijk zijn. Is het beding niet duidelijk, dan moet het worden geïnterpreteerd ten nadele van hem die bedongen heeft, in casu de verhuurder. Bovendien, zelfs al zou de huurovereenkomst (naar gemeen recht) geen verbod van onderhuur opleggen, dan nog stelt artikel 1717, tweede lid BW dat de huurder het gehuurde goed in dat geval noch geheel, noch gedeeltelijk mag onderverhuren aan een onderhuurder die het tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Volgens artikel 1717, derde lid BW is een onderverhuring tot hoofdverblijfplaats enkel mogelijk met akkoord van de verhuurder én als de onderverhuring gebeurt in het kader van een (sociale) huur aan minder gegoede of sociaal zwakkere personen, door een van de instanties die in dit artikel zijn vermeld. Als een onderhuur of huuroverdracht gebeurt, hoewel het contractueel verboden is, dan is dat een flagrante miskenning van de contractuele verplichtingen en kan deze wanprestatie aanleiding geven tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Van zodra de ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken, wordt de onderhuurder een bezetter zonder recht of titel.

1.10 Overdracht van het verhuurde goed De overdracht van het verhuurde goed (bv. door een verkoop) maakt op zich geen einde aan de huurovereenkomst. Of de huurovereenkomst tegenstelbaar is aan de nieuwe verkrijger van het goed, hangt af van een aantal omstandigheden. Volgende vragen worden achtereenvolgens gesteld om de rechtspositie van de huurder te kennen.

1.10.1 Is een eerbiedigingsbeding opgenomen in de akte van vervreemding? Als in de akte van vervreemding (veelal een koopovereenkomst) tussen de oorspronkelijke en de nieuwe eigenaar expliciet overeengekomen wordt dat de nieuwe eigenaar in de rechten en verplichtingen zal

176

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

treden van de verhuurder en de (al dan niet geregistreerde) huurovereenkomst aldus zal eerbiedigen (beding ten behoeve van de huurder, art. 1121 BW), is er geen nadeel voor de huurder. De eventuele bescherming die bestond voor de overdracht zal ook na de overdracht gelden. Als men geen eerbiedigingsbeding in de akte van vervreemding opnam, valt men terug op wat hierna vermeld wordt. In dat geval zal het belangrijk zijn te weten of de huurovereenkomst vaste datum heeft (of niet).

1.10.2 Heeft de huurovereenkomst een vaste datum? 1.10.2 .1 Hypothese 1: vaste datum en uitzettingsbeding in de huurovereenkomst De verhuurder kan in de huurovereenkomst van een onroerend goed een clausule opnemen (het zogenaamde uitzettingsbeding) waarin hij zich het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten als hij het verkoopt of op een andere wijze vervreemdt (bv. door schenking) (art. 1743 BW). De term ‘vervreemden’ doelt in dit geval op een eigendomsoverdracht ten bijzondere titel. Dat wil zeggen dat de vervreemder inspraak heeft gehad in de wijze waarop hij het onroerend goed aan iemand anders overdraagt (meestal verkoop of schenking). Als de vervreemder bijvoorbeeld sterft, is er geen sprake van een vervreemding ten bijzondere titel. Het contract kan bepalen welke schadevergoeding de verhuurder (als oorspronkelijke eigenaar) aan de huurder verschuldigd is als de koper (als nieuwe eigenaar) dat recht uitoefent. Bij gebrek aan contractuele bepalingen over de verschuldigde vergoeding, wordt teruggevallen op de wettelijke regeling ter zake. De regels daarover staan in artikel 1744 ev BW. VOORBEELD

Artikel 1745 BW stelt wat volgt: ‘als het een huis, een appartement of een winkel betreft, betaalt de verhuurder aan de uit het gehuurde gezette huurder, als schadevergoeding, een bedrag gelijk aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet of de overeenkomst gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek.’

1.10.2 .2 Hypothese 2: vaste datum en géén uitzettingsbeding in de huurovereenkomst

Contracten van maximaal 9 jaar

Als de huurovereenkomst vaste datum heeft vóór het tijdstip dat de akte van vervreemding zelf een vaste datum heeft, dan is de huurder beschermd en kan men hem niet uit het gehuurde goed zetten. Hetzelfde geldt als er een authentieke huurovereenkomst bestaat. De nieuwe eigenaar treedt dan in de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke eigenaar-verhuurder. Een huurovereenkomst heeft een vaste dagtekening (= vaste datum) als de huurovereenkomst voldoet aan de vereisten van artikel 1328 BW.

177

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Volgens dat artikel krijgt een akte vaste datum door registratie ervan, door het overlijden van een van de ondertekenaars van de akte of door opname van de hoofdinhoud van de onderhandse akte in akten door openbare ambtenaren opgemaakt, zoals processen-verbaal van verzegeling of boedelbeschrijving. Als een vervreemder (te kwader trouw) de bestaande huurovereenkomst verzwijgt, kan die door de nieuwe eigenaar worden aangesproken (zie eerder: ‘Vrijwaring voor uitwinning’ inzake koop-verkoop).

Contracten die duurtijd van 9 jaar overschrijden

Om een huurovereenkomst met een duurtijd van meer dan 9 jaar volledig tegenstelbaar te maken aan derden te goeder trouw, zoals de koper van het gehuurde goed (art. 1, tweede lid Hyp.W.) moet men twee voorwaarden vervullen. Zo moet de huurovereenkomst vaste datum hebben vóór het tijdstip dat de akte van koop-verkoop zelf een vaste datum heeft. Bovendien moet de huurovereenkomst eerder overgeschreven zijn op het kantoor Patrimoniumdocumentatie dan de akte van koop-verkoop. Deze regel van art. 1, tweede lid Hyp.W. geldt alleen voor akten die men verplicht moet overschrijven – dat zijn akten zoals vermeld in artikel 1, eerste lid Hyp.W. Die regel geldt dus bijvoorbeeld niet bij de verkoop van verhuurde roerende goederen voor langer dan 9 jaar. In dat geval geldt immers het vereiste van overschrijving niet. Een onderhandse akte is in dat geval volledig tegenstelbaar van zodra de akte een vaste dagtekening (= vaste datum) heeft. Als een huurovereenkomst werd aangegaan voor een termijn die 9 jaar overschrijdt en er geen overschrijving gebeurde van de huurovereenkomst, is de huurovereenkomst maar tegenstelbaar voor de lopende 9-jarige periode (art. 595 BW) waarin de huur zich dan bevindt. De voorwaarde daarvoor is wel dat de huurovereenkomst eerder vaste datum heeft verkregen dan de koopovereenkomst (cfr. hypothese 2A). Bij een verkoop door een uitvoerend beslag op onroerend goed, vindt artikel 1575 Ger.W. toepassing. De huurovereenkomst is dan volledig tegenstelbaar aan de koper als die vaste datum heeft voor de betekening van het bevel tot betaling en tegenstelbaar voor de 9-jarige periode als de huur vaste datum heeft voor de overschrijving van het bevel of het exploot van uitvoerend beslag. Ook bij een verkoop door een uitvoerend beslag, kan men een eerbiedingsbeding inlassen in de verkoopsvoorwaarden.

1.10.2 .3 Hypothese 3: geen vaste datum/dagtekening Als de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft, is de huurder niet beschermd. De huurder bezit het goed dan zonder recht noch titel ten overstaan van de nieuwe eigenaar. Men moet dus geen opzegging van de huurovereenkomst verrichten, maar de koper kan de vrederechter vatten om de betrokken ‘bezetter’ uit het goed te zetten. De huurder kan in dit geval zijn verhuurder (de oorspronkelijke eigenaar) aanspreken op grond van de vrijwaringsverplichting voor uitwinning.

1.11 Einde van de huur De huurovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen. De mogelijke wijzen waarop worden hierna besproken.

178

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.11.1 Verstrijken van de contractuele termijn Overeenkomsten van bepaalde duur kunnen verstrijken door het verstrijken van de contractueel overeengekomen termijn. Principieel zijn overeenkomsten van bepaalde duur niet opzegbaar, behalve bij wettelijke of contractuele afwijkingen. Als in een huurovereenkomst van bepaalde duur toch opzeggingsmogelijkheden worden overeengekomen, is die geboden mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen soms gekoppeld aan de verplichting tot het betalen van een forfaitair bepaalde opzeggingsvergoeding (dat is een vast en op voorhand overeengekomen bedrag in de huurovereenkomst). Als in de huurovereenkomst geen mogelijkheid wordt opgenomen om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, dan is de huurder principieel voor de hele duurtijd gebonden door de overeenkomst. Als een partij toch overgaat tot een eenzijdige, maar onrechtmatige verbreking van de huurovereenkomst (bv. door de ontruiming van het gehuurde goed en teruggave van de sleutels, door te stoppen met betalen en/of door een opzegging die contractueel of wettelijk niet voorzien is), dan heeft de andere partij het keuzerecht tussen de voortzetting van de huurovereenkomst of de ontbinding ervan (wegens wanprestatie). Alleen als de gewenste voortzetting van de huurovereenkomst rechtsmisbruik zou inhouden, kan men die keuze weigeren. VOORBEELD

Een koppel (twee huurders) huurt een studio. Ze hebben relatieproblemen en gaan uit elkaar. Ze bezorgen de sleutels terug aan de verhuurder, zonder rekening te houden met een opzeggingstermijn. De teruggave van de sleutels maakt in dit geval geen einde aan de bestaande huurovereenkomst. Wel kunnen zij proberen de verhuurder te overtuigen akkoord te gaan met een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst (eventueel door betaling van een schadevergoeding), dan wel samen de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn (als dat wettelijk of contractueel mogelijk zou zijn).

De meest aangewezen weg om uit dergelijke impasse te geraken, is dat de huurder met de verhuurder probeert overeen te komen de huurovereenkomst minnelijk (dus in onderling overleg) te beëindigen door de betaling van een overeen te komen schadevergoeding. Eventueel kan een oproeping in verzoening voor de vrederechter helpen om tot die oplossing te komen.

1.11.2 Opzegging van een huur van onbepaalde duur Men kan contracten van onbepaalde duur beëindigen door een opzegging. Wordt een overeenkomst foutief beëindigd zonder (of met een te korte) opzeggingstermijn, dan wordt de opzegging verlengd tot de gebruikelijke opzeggingstermijn, waarbij nog huur verschuldigd is gedurende deze na te leven opzeggingstermijn. Dat geldt uiteraard alleen voor zover de verrichte opzegging contractueel of wettelijk toegelaten was.

179

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.11.2 .1 Bijzondere regels voor echtgenoten en wettelijk samenwonenden De huisvesting van het gezin in een onroerend goed dat hun voornaamste woning is, wordt wettelijk en op dwingende wijze beschermd door artikel 215, § 2 BW (gehuwden) en door artikel 1477 BW (wettelijk samenwonenden). Het huurrecht tussen beide echtgenoten (of wettelijk samenwonenden) is onverdeeld, niettegenstaande enige hiermee strijdige overeenkomst. Concreet betekent dit dat de verhuurder iedere opzegging, aanmaning, kennisgeving of exploot over de huur aan beide echtgenoten of wettelijk samenwonenden afzonderlijk moet richten of gezamenlijk van beide echtgenoten (of wettelijke samenwonenden) moet uitgaan. Zelfs al werd de huurovereenkomst maar door een van hen ondertekend. Op basis van artikel 1416 BW kan één echtgenoot namens de andere echtgenoot daden van beheer stellen. Alleen bij woninghuurovereenkomsten (art. 215 BW), huurovereenkomsten langer dan 9 jaar, handelshuurovereenkomsten of pachtovereenkomsten moeten beide echtgenoten de opzegging samen verrichten (art. 1418, 1°, c BW). De echtgenoten (of wettelijke samenwonenden) zijn tijdens het huwelijk, respectievelijk wettelijke samenwoning, beiden hoofdelijk gehouden tot betaling van de huurprijs (art. 222 BW en art. 1477, § 4 BW). Hoofdelijk betekent dat dat alle huurders gehouden zijn tot betaling van de huurprijs en iedere huurder voor het geheel kan worden aangesproken. De sanctie is hetzij de (relatieve) nietigheid als een echtgenoot (of wettelijk samenwonende) de regeling miskent, hetzij een rechtshandeling die zonder gevolg blijft (en dienvolgens een ontoelaatbare vordering in rechte) als de verhuurder de regeling miskent. Dat laatste uiteraard op voorwaarde dat de verhuurder in kennis was gesteld van het huwelijk of de wettelijke samenwoning. De bescherming van een gehuisvest gezin geldt niet bij feitelijk samenwonende partners. Als maar één partner de huurovereenkomst ondertekend heeft, is hij de enige contractspartij waarmee men rekening moet houden bij het stellen van rechtshandelingen. Als beide feitelijk samenwonende partners de huurovereenkomst hebben ondertekend, zijn zij afzonderlijke huurders die, wat hun deel van de huur betreft, rechtshandelingen kunnen stellen. De huurovereenkomst kan wel bepalen dat beide huurders hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de huurprijs.

1.11.2 .2 De opzegging bij meerdere huurders Als er meerdere huurders of meerdere verhuurders zijn, moet men nagaan in welke mate de opzegging van één (ver)huurder dan wel alle (ver)huurders moet uitgaan. Daarbij bepaalt het deelbare of ondeelbare karakter van de verbintenis de rechten en verplichtingen van de partijen. Omdat het persoonlijke genot in hoofde van meerdere huurders uit haar aard ondeelbaar wordt geacht, en men het niet tegen de wil in van de huurders kan opsplitsen, moet de verhuurder een opzegging zenden aan alle huurders. Als een huurder beslist om het pand te verlaten, terwijl de medehuurder in het pand achterblijft, is het genot uit haar aard wel splitsbaar en is het daardoor in principe deelbaar. Daardoor heeft de vertrekkende huurder dus in beginsel het recht om een einde te stellen aan de huurovereenkomst, hetzij door een opzegging (te goeder trouw), hetzij door de huurovereenkomst, wat haar genot betreft, minnelijk te beëindigen met de verhuurder.

180

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Een eventuele bedongen hoofdelijkheid tegenover de verhuurder over de betaling van de huurprijs zal in dat geval eveneens verdwijnen. De verbintenissen van de huurder, zoals het betalen van de huurprijs, verdwijnen namelijk van zodra de huurovereenkomst (als bron van de aangegane verbintenissen, cfr. art. 1101 BW) rechtsgeldig werd beëindigd in hoofde van deze huurder. Als de huurder die het pand blijft bewonen de huurovereenkomst in dergelijk geval alleen verderzet, is de verbintenis tot teruggave niet aan de orde in hoofde van de vertrekkende huurder. De verhuurder kan in een huurovereenkomst ook bedingen dat de prestaties van de (meerdere) huurders niet deelbaar zijn. In dat geval zullen altijd alle huurders samen een opzegging moeten uitoefenen, op straffe van ongeldigheid van de verrichte handeling. De vraag is wel of een bedongen ondeelbaarheid in de huurovereenkomst niet indruist tegen de persoonlijke vrijheid, zoals erkend door artikel 5 EVRM, als een partij die zich contractueel voor onbepaalde duur verbonden heeft, niet zelfstandig (zonder medewerking van de medehuurder) een einde kan stellen aan haar contractuele relatie met een opzegging. Bij gebrek aan opzeggingsmogelijkheid, leidt een weigering van de medehuurder om mee te werken aan de opzegging ertoe dat een overeenkomst van onbepaalde duur blijft bestaan, waardoor een medehuurder – tegen zijn wil in – voor onbepaalde tijd verbonden blijft. Mogelijk is dergelijke weigering van een medehuurder als rechtsmisbruik te kwalificeren.

1.11.3 Minnelijke beëindiging van de huur Het is altijd mogelijk dat de partijen onderling akkoord gaan om een huurovereenkomst te beëindigen (art. 1134, tweede lid BW). Ook dat akkoord moet voldoen aan de wettelijke geldigheidsvereisten. VOORBEELD

De overeenkomst over de beëindiging van de huur ondertekend door een huurder die getroffen is door een ziekte, die onder andere zijn organisatievermogen, cognitieve inschatting en besluitvorming aantast, moet men als nietig beschouwen wegens de aanwezigheid van een wilsgebrek.

Men kan zo’n minnelijk akkoord mondeling of schriftelijk bereiken. Om discussies over het bewijs van het akkoord te vermijden is het aangewezen dat op papier te zetten. Eventueel kan bij een dergelijk minnelijk akkoord tot beëindiging van de huurovereenkomst een conventionele schadevergoeding worden bepaald.

1.11.4 Beëindiging van een huurovereenkomst door ontbinding 1.11.4.1 Ontbinding door het tenietgaan van het verhuurde goed Een huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden door het volledige tenietgaan van het verhuurde goed door toeval (art. 1722 en 1741 BW). Tenietgaan betekent in dit geval dat het goed (juridisch of materieel) niet meer kan dienen voor het doel waarvoor het gehuurd werd.

181

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

VOORBEELD

Er is sprake van een tijdelijk juridisch verlies door de onbewoonbaarverklaring van het gehuurde/ verhuurde goed vanaf het besluit tot onbewoonverklaring totdat een nieuwe bestuurshandeling het onroerend goed opnieuw bewoonbaar verklaart.

Bij een gedeeltelijk tenietgaan van het verhuurde goed kan de huurder volgens artikel 1722 BW, naargelang de omstandigheden, ofwel een vermindering van de prijs vorderen dan wel de ontbinding van de huur eisen. In geen van beide gevallen is een schadevergoeding verschuldigd.

1.11.4.2 Ontbinding door een wanprestatie van een contractspartij (of meerdere contractspartijen) Een tweede rechtsgrond voor ontbinding is terug te vinden in artikel 1741 BW. Dat bepaalt dat het huurcontract wordt ontbonden door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder. Artikel 1184 BW laat daarnaast de keuze om de uitvoering van de overeenkomst te vorderen als deze uitvoering mogelijk is. Artikel 1762bis BW stelt dat de uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde voor niet geschreven wordt gehouden. Dit artikel is van openbare orde, zodat men het uitdrukkelijk ontbindend beding als absoluut nietig aanziet. Het gaat daarbij om bedingen waarin wordt gestipuleerd dat een welomschreven wanprestatie van huurder en/of verhuurder tot de ontbinding van de huur leidt. Het maakt niet uit ten laste van welke contractspartij deze ontbindende voorwaarde bedongen is. VOORBEELD

Het beding dat bepaalt dat als geen huurwaarborg wordt gesteld, de huurovereenkomst nietig en onbestaande is, kan men kwalificeren als een uitdrukkelijk ontbindend beding en wordt zodanig voor niet geschreven gehouden.

Hiermee heeft de wetgever ervoor gezorgd dat de eis tot ontbinding onder de rechterlijke controle valt: de ontbinding gebeurt dus niet van rechtswege, maar moet men in rechte vragen. Of de wanprestatie door een partij ernstig genoeg is voor een ontbinding, hangt dus af van het waardeoordeel van de vrederechter. De verhuurder mag bij een contractuele wanprestatie van de huurder zelf geen daden stellen die ingaan tegen zijn verplichtingen als verhuurder, omdat de huurovereenkomst blijft bestaan zolang de gerechtelijke ontbinding niet uitgesproken is. VOORBEELD

De verhuurder mag bij wanbetaling van de huur de stroomtoevoer van zijn huurder niet door middel van eigenrichting afsluiten. De verhuurder moet zich in een dergelijk geval tot de rechter wenden en begaat in geval van eigenrichting zelf een contractuele fout.

182

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

1.11.4.3 De vergoeding als het gevolg van een uitgesproken ontbinding Artikel 1760 BW bepaalt dat bij ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, deze verplicht is de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt. Dat wordt de wederverhuringsvergoeding genoemd. De uitgesproken ontbinding heeft principieel een schadevergoedingsplicht tot gevolg. Zowel de wederverhuringsvergoeding (ingevolge art. 1760 BW) als de eerder aangehaalde opzeggingsvergoeding (ook verbrekingsvergoeding genoemd) worden vaak forfaitair in de huurovereenkomst vastgelegd. Tot slot is er de situatie waarbij de verhuurder een professionele verhuurder is in de zin van het Wetboek van Economisch Recht, en de huurder een consument. In dat geval moet elke schadevergoeding voldoen aan de vereisten van wederkerigheid en gelijkwaardigheid: dit betekent dat als het beding alleen voorziet in een forfaitaire schadevergoeding in het nadeel van de consument; terwijl geen gelijkwaardige forfaitaire schadevergoeding is voorzien in het voordeel van de consument bij in gebreke blijven van de verhuurder, dit beding nietig is (wegens strijdigheid met de dwingende wetgeving inzake consumentenbescherming, zie art. VI.83, 17° WER).

1.11.5 Geen einde van de huurovereenkomst Normaliter wordt een huurovereenkomst niet bepaald door de persoon van de huurder, wat ertoe leidt dat als een huurder of verhuurder overlijdt, zijn erfgenamen zijn verplichtingen overnemen. Het artikel 1742 BW stelt dat de dood van de verhuurder of huurder het huurcontract niet ontbindt. Maar dat neemt niet weg dat men een contractueel beding kan overeenkomen volgens hetwelk de huur eindigt als de huurder of de verhuurder sterft.

1.12 Rechtspleging inzake huur De huur van onroerende goederen is een bijzondere bevoegdheid van de vrederechter, zodat men alle huurbetwistingen (ongeacht het bedrag) voor de vrederechter aanhangig moet maken (art. 591, 1° Ger.W.). De territoriaal bevoegde vrederechter is de vrederechter van het gebied waar het betrokken verhuurde/gehuurde onroerend goed ligt (art. 629, 1° Ger.W.). Artikel 1344bis Ger.W. is een specifiek artikel dat de rechtspleging over huur regelt. Men kan een vordering over huur inleiden door een tegensprekelijk verzoekschrift. Die regeling geldt voor alle huurstelsels, met uitzondering van de pacht (1345 Ger.W.). Een inleiding door een (duurdere) dagvaarding is mogelijk, maar met dien verstande dat de vrederechter van oordeel kan zijn dat dergelijke nutteloze meerkost ten laste van de eisende partij moet blijven. Sinds 1 januari 2017 is het zelfs wettelijk opgelegd dat de rechter nutteloze kosten ambtshalve ten laste van de partij legt die deze gemaakt heeft (art. 1017, tweede lid Ger.W.). Een bijzondere, recente rechtspleging vinden we terug in art. 1344octies (en volgende) Ger.W over vorderingen waarmee de uithuiszetting wordt beoogd van personen die zonder recht of titel een onroerend goed betrekken.

183

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 9: Huur: gemeen huurrecht

Hoewel dat nieuwe artikel vooral krakers viseert, is het algemeen toepasselijk op iedere persoon die zonder recht of titel een onroerend goed betrekt. Ook hier gebeurt de inleiding bij verzoekschrift op tegenspraak, of, bij volstrekte noodzakelijkheid, bij eenzijdig verzoekschrift, neergelegd bij de griffie van het bevoegde vredegerecht. De uithuiszetting zal in dergelijk geval in principe plaatsvinden vanaf de achtste dag volgend op de betekening van het vonnis, door de rechter te verlengen tot een termijn van maximaal 1 maand na betekening, dan wel 6 maanden bij een publiekrechtelijke persoon.

184

Academiejaar 2020-2021

10 Huur: woninghuur

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 Woninghuur Sinds de zesde staatshervorming zijn de bevoegdheden over voor bewoning bestemde goederen, de handelshuur en de (vee)pacht overgeheveld van de federale overheid naar de gewestelijke deelstaten. Hierdoor bestaan voor heel België een aantal verschillende huurstelsels. In dit boek wordt alleen de wetgeving behandeld zoals ze geldt voor panden op Vlaams grondgebied. De materie van de woninghuur wordt voor het Vlaamse grondgebied geregeld in zowel de Woninghuurwet als het Vlaams Woninghuurdecreet. De (federale) Woninghuurwet, terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek (boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II), regelt meer bepaald het lot van alle woninghuurovereenkomsten die zijn ondertekend vóór 1 januari 2019. Het Vlaams Woninghuurdecreet is daarentegen van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten die zijn ondertekend vanaf 1 januari 2019 voor in Vlaanderen gelegen eigendommen. De Woninghuurwet en het Vlaams Woninghuurdecreet hebben grotendeels gelijkluidende bepalingen. Waar wel nog een verschil bestaat tussen de oude en de nieuwe regeling, wordt dat verder expliciet aangeduid. Beide regelgevingen zijn van dwingend recht. Men mag alleen van dwingende wetsbepalingen afwijken voor zover dat de wettelijke bescherming niet aantast. Het is met andere woorden dus mogelijk om een grotere bescherming overeen te komen, die niet ingaat tegen de dwingende wetsregels. Men moet altijd kijken aan welke partij(en) enig specifiek wetsartikel bescherming biedt. Huishuur is een ruimere term dan woninghuur. Artikel 1711 BW stelt dat onder huishuur wordt verstaan de huur van huizen en die van meubelen. Huishuur wordt dan ook best als term gebruikt om huur van huizen en meubelen aan te duiden, die door het gemeen huurrecht geregeld wordt, terwijl woninghuur handelt over huur die door de Woninghuurwet geregeld is.

1 .1 Toepassingsgebied Artikel 1, § 1 en § 3 van de Woninghuurwet en artikel 5, § 1 van het Vlaams Woninghuurdecreet stellen dat de bepalingen over woninghuur van toepassing zijn op huurovereenkomsten met betrekking tot een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt en dat totdat het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd. Om te weten of een goed een hoofdverblijfplaats is, wordt niet alleen gekeken naar de administratieve formaliteit van inschrijving in het bevolkingsregister (wat weliswaar indicatief kan zijn), maar wel naar het effectieve en permanente verblijfsadres van de huurder, eventueel met zijn gezin. Het is dus een feitenkwestie.

187

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

De huurder moet bovendien een natuurlijk persoon zijn, omdat vennootschappen geen ‘hoofdverblijfplaats’ hebben, maar alleen een ‘maatschappelijke zetel’. VOORBEELD

De bepalingen over woninghuur zijn niet van toepassing op de huurovereenkomst voor een woning die door een vennootschap en op naam van de vennootschap wordt gehuurd voor de afgevaardigde bestuurder en zijn gezin of voor een personeelslid.

Het beding waarbij het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder mag dienen en waarbij men dat verbod niet uitdrukkelijk noch ernstig kan staven, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat ‘staven’ kan door elementen over de natuurlijke bestemming van het goed (andere dan woninghuur). In de huurovereenkomst moet men dan tevens vermelden waar de hoofdverblijfplaats van de huurder zal zijn tijdens de huurovereenkomst. De bepalingen over woninghuur zijn ook van toepassing als de woning, met de schriftelijke toestemming van de verhuurder, in de loop van de huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd (zogenaamde bestemmingswijziging). In dat geval neemt de huurovereenkomst een aanvang op de dag waarop die toestemming is verleend. Bij gebrek aan schriftelijke toestemming, kan de verhuurder de ontbinding van de huur eisen wanneer de huurder de bestemming van het gehuurde goed verandert naar woninghuur. De bepalingen over woninghuur zijn ook van toepassing op de onderhuur van de woning die tot hoofdverblijfplaats bestemd wordt, als die onderhuur beantwoordt aan de vereisten van artikel 4, § 2bis van de Woninghuurwet, respectievelijk artikel 32, § 1, tweede lid van het Vlaams Woninghuurdecreet, en binnen de grenzen in die artikelen aangegeven. Alleen in deze uitzonderlijke situatie valt een rechtspersoon als huurder onder de toepassing van de Woninghuurwet en het Vlaams Woninghuurdecreet. Artikel 1, § 2 van de Woninghuurwet en artikel 5, § 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepalen dat bij een gemengde bestemming van de huur (woninghuur-handelshuur), de bepalingen over woninghuur niet van toepassing zijn als de hoofdovereenkomst gaat over de functie of de bedrijvigheid van de huurder (handelshuur). Die ondergeschiktheid is aanwezig als de hoofdzakelijke bestemming van de handelshuur primeert en de beide plaatsen in één huurovereenkomst worden gehuurd. Er kunnen ook twee onderscheiden huurovereenkomsten bestaan: één handelshuurovereenkomst voor de huur van een handelslokaal en een andere huurovereenkomst voor de huur van een woongelegenheid. Daarbij zal op de huurovereenkomst over de woongelegenheid de woninghuur van toepassing zijn. Als beide huurovereenkomsten dezelfde verhuurder hebben én als de beide huurpanden in hetzelfde gebouw liggen, dan gelden wel de wettelijke bepalingen van de Handelshuurwet inzake (minimale) duur van de huurovereenkomst (art. 4, 1° Handelshuurwet).

188

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 .2 Algemene bepalingen uit het gemeen recht die dwingend zijn overgenomen in het Vlaams Woninghuurdecreet In het Vlaams Woninghuurdecreet zijn een aantal bepalingen uit het gemeen huurrecht overgenomen. Waar de bepalingen uit het gemeen huurrecht meestal van aanvullend recht zijn, zijn daarentegen alle rechtsregels die (soms quasi identiek) zijn overgenomen in het Vlaams Woninghuurdecreet van dwingend recht. Dat houdt in dat partijen hiervan niet mogen afwijken in het nadeel van de partij die door deze wetsbepaling wordt beschermd. De bepalingen die werden overgenomen, worden hierna besproken. Voor overeenkomsten die tot en met 31 december 2018 werden ondertekend, blijven daarentegen de bepalingen van het gemeen huurrecht van toepassing en bestaat onderstaande dwingende regeling dus niet, behoudens de wettelijke bepalingen die in het gemeen recht van dwingend recht zijn (zijnde de artikelen 1716, 1728bis, 1728ter, 1728quater, 1730, § 1 en § 3, 1762bis).

1 .2 .1 Publiciteitsvereisten bij het te huur stellen van een onroerend goed Artikel 4 van het Vlaams Woninghuurdecreet koppelt een administratieve boete van maximaal 350,00 EUR aan een overtreding van de wettelijk gestelde publiciteitsvereisten. Die boete moet zorgen voor transparantie, financiële bescherming en antidiscriminatie ten overstaan van kandidaat-huurders. De vereisten zoals opgesomd in artikel 4 van het Vlaams Woninghuurdecreet, zijn behoudens de optrekking van de administratieve geldboete tot 350,00 EUR gelijkluidend aan de inhoud van artikel 1716 BW.

1.2 .2 De vorm en inhoud van de huurovereenkomst Van elke huurovereenkomst over woninghuur moet men een geschrift opstellen (art. 1bis Woninghuurwet en art. 8 Vlaams Woninghuurdecreet), dat minstens het volgende moet inhouden: de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van verhuur zijn en het bedrag van de huur. Die wettelijke vereiste geldt sinds 15 juni 2007. Op overeenkomsten die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2019 moeten nog bijkomende gegevens komen, zoals: – de rijksregisternummers van de contracterende partijen (of minstens: geboortedatum en geboorteplaats); – de eerste twee voornamen van de contracterende partijen; – de exacte duur van de overeenkomst; – de regeling over de kosten en de lasten.

189

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

Is de verhuurder een vennootschap, dan moet men voortaan ook de maatschappelijke benaming, zetel en het ondernemingsnummer vermelden, naar analogie met artikel 1714 BW. De partij die haar verplichting tot identificatie met ondernemingsnummer niet nakomt, draagt alle gevolgen van het gebrek aan registratie van de huurovereenkomst. Over die gevolgen wordt verder nog uitgeweid. Als geen schriftelijke huurovereenkomst is opgemaakt, beschikt de meest gerede contracterende partij over een wettelijke mogelijkheid om dat af te dwingen. Voor woninghuur moest ook vanaf 2007 verplicht een vulgariserende toelichting worden gevoegd bij de huurovereenkomst, waarbij uitleg wordt gegeven over belangrijke wettelijke bepalingen over woninghuur (art. 11bis Woninghuurwet en art. 10 Vlaams Woninghuurdecreet), zoals onder andere: – de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid; – de aard van de dwingende regel; – de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie (inclusief kosten) ervan; – de duur van de overeenkomst en de wettelijk voorziene mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen; – de mogelijkheid tot huurprijsherziening, indexering, kosten en lasten; – enzovoort. Voor overeenkomsten die werden aangegaan sinds 1 januari 2019 volstaat het om te verwijzen naar deze bijlage (zonder dat bijvoeging ervan nog noodzakelijk is). Bovendien wordt sindsdien ook expliciet verwezen naar het belang van een omstandige plaatsbeschrijving, de mogelijkheden voor vermindering van onroerende voorheffing voor huurders en de verplichte brandverzekering.

1 .2 .3 De plaatsbeschrijving De wettelijke bepalingen van artikel 1730 BW zijn globaal overgenomen in het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 9 en art. 39). Alleen loopt de uiterlijke termijn van 1 maand om een plaatsbeschrijving op te maken niet vanaf de datum van bewoning, maar vanaf de terbeschikkingstelling van het gehuurde pand. De terbeschikkingstelling zal de bewoning voorafgaan als de huurder de sleutels eerder overhandigd krijgt, bijvoorbeeld om de verhuis al te kunnen regelen of bepaalde werken te kunnen uitvoeren (bv. schilderwerken).

1 .2 .4 De vrijwaringsplicht van de verhuurder voor eigen daad Artikel 1719 BW dat stelt dat de verhuurder ertoe gehouden is het rustig genot aan de huurder te garanderen, is nu dwingend opgenomen in artikel 14, eerste lid van het Vlaams Woninghuurdecreet.

1 .3 Huurprijs en lasten 1 .3.1 Herziening van de huurprijs Artikel 7, § 1 van de Woninghuurwet en artikel 35 van het Vlaams Woninghuurdecreet stellen dat een herziening van de huurprijs niet mogelijk is bij woninghuurovereenkomsten van korte duur.

190

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

In renovatiecontracten of levenslange woninghuurovereenkomsten kan men afzien van de mogelijkheid tot huurherziening. Voor woninghuurovereenkomsten van 9 jaar is een wettelijke regeling voor huurprijsherziening opgenomen. Ook in dergelijke woninghuurovereenkomsten kan men evenwel overeenkomen om de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening conventioneel uit te sluiten. Als er geen contractuele regeling is, valt men terug op de wettelijke regeling. Die houdt in dat de partijen vrij kunnen overeenkomen om de huurprijs te herzien tussen de 9de en de 6de maand voorafgaand aan het verstrijken van elke 3-jarige periode. Omdat het hier om een dwingende bepaling gaat in het voordeel van de huurder, kan geen onderlinge overeenkomst tussen partijen tot stand komen buiten de hiervoor vermelde termijn. Als de partijen in deze periode niet tot een overeenstemming komen, dan kan men een huurprijsherziening aan de rechter vragen tussen de 6de en de 3de maand vóór het verstrijken van de 3-jarige periode. In dat geval moet de partij die een herziening van de huurprijs wenst, aantonen dat: – hetzij de normale huurwaarde van het gehuurde goed door nieuwe omstandigheden ten minste 20 % hoger of lager is dan de initiële huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek; – hetzij de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste 10 % is gestegen (ten opzichte van de initiële huurprijs ten tijde van het verzoek) door werken die door de verhuurder op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd. De uitgevoerde werken mogen in dat geval geen werken zijn die sowieso noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Het Vlaams Woninghuurdecreet kent bijkomend de mogelijkheid toe om een herziening van de huurprijs overeen te komen als de verhuurder energiebesparende investeringen heeft gedaan (art. 35). De rechter doet uitspraak naar billijkheid. Als de huurprijs wordt herzien, geldt die herziene huurprijs vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. Zolang de rechter geen uitspraak heeft gedaan, blijft de huurder voorlopig de vroegere huurprijs betalen. In de wetgeving tot 1 januari 2019 (art. 7, § 1bis Woninghuurwet) bestond ook nog een beperking van de verhoging van de huurprijs bij opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders. Nu de inhoud van voormeld artikel 7, § 1bis niet hernomen werd in het Vlaams Woninghuurdecreet, zal die bepaling niet meer gelden voor overeenkomsten die worden gesloten vanaf 1 januari 2019. Zo verliest dit artikel uit de Woninghuurwet zijn praktische nut.

1 .3.2 Indexatie Artikel 6 van de Woninghuurwet en artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet regelen in welke mate een huurprijs kan worden geïndexeerd en dus worden aangepast aan de evolutie van de gezondheidsindexcijfers (die een weergave zijn van de kosten van levensonderhoud). De partijen kunnen

191

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

overigens de mogelijkheid van indexatie conventioneel uitsluiten. Als er geen sprake is van een conventionele uitsluiting en de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is indexatie van de huurprijs eenmaal per huurjaar mogelijk, ten vroegste vanaf de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De indexatie gebeurt dan volgens de eerder besproken indexatieformule van artikel 1728bis BW. Het is wel mogelijk een clausule in de huurovereenkomst op te nemen die een lagere indexatie vooropstelt dan de bovengrens die wordt bereikt door toepassing van de formule van artikel 1728bis. De aanpassing aan het gezondheidsindexcijfer vindt maar plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij. Verder kan men de indexatie maar met terugwerkende kracht vragen voor een termijn van 3 maanden die het verzoek tot indexatie voorafgaan. Voor overeenkomsten die worden ondertekend vanaf 1 januari 2019 geldt de bijkomende (logische) wijziging van het Vlaams Woninghuurdecreet dat het aanvangsindexcijfer gelijk is aan het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de nieuwe huurprijs bij een doorgevoerde herziening van de huurprijs.

1 .3.3 Kosten van (verplichte) registratie Artikel 5bis van de Woninghuurwet legt aan de verhuurder de verplichting op om de huurovereenkomst te registreren. De kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn daarom volledig ten laste van de verhuurder. In overeenkomsten van woninghuur moet men bovendien ook de plaatsbeschrijving registreren (art. 11 Vlaams Woninghuurdecreet).

1.3.4 Kosten van bemiddeling door een derde Artikel 5ter van de Woninghuurwet regelt het verbod in hoofde van de verhuurder om kosten van bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed, op de huurder af te wentelen. Het gaat daarbij om de kosten van een vastgoedmakelaar. De clausule wordt ‘voor niet geschreven gehouden’ tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht. Een analoog verbod is voorzien in artikel 11 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Het gaat hierbij om een relatieve nietigheid, ter bescherming van de huurder.

1.3.5 Onroerende voorheffing Artikel 5 van de Woninghuurwet en artikel 36, § 1, tweede lid van het Vlaams Woninghuurdecreet bepalen verder op dwingende wijze dat de onroerende voorheffing over het gehuurde onroerend goed niet ten laste van de huurder kan zijn.

1 .3.6 Verdeling en herziening van de kosten en de lasten In artikel 36, § 1, eerste lid van het Vlaams Woninghuurdecreet is een criterium voorzien voor de verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder.

192

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

De kosten en lasten van de uitoefening van zakelijke rechten op de woning vallen ten laste van de verhuurder, terwijl de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning, voor rekening van de huurder zijn. Artikel 36, § 2 van het Vlaams Woninghuurdecreet stelt dat de kosten en lasten die aan de huurder worden opgelegd: – hetzij in vaste bedragen worden bepaald; – hetzij met de werkelijke uitgaven moeten overeenkomen; – in een afzonderlijke rekening worden opgenomen; – en de verhuurder de bewijsstukken ervan op zijn verzoek aan de huurder bezorgt, tenzij bij meerdere appartementen waar eenzelfde persoon het beheer waarneemt. In dat geval volstaat het dat de verhuurder de kosten en lasten opgeeft, met mogelijkheid tot inzage van de bewijsstukken door de huurder. In de Woninghuurwet was dergelijke specifieke regeling niet voorzien en werd teruggevallen op de bepalingen van gemeen huurrecht, waaronder het dwingende artikel 1728ter BW. Volgens artikel 7, § 2 van de Woninghuurwet en artikel 36, § 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet kan iedere partij te allen tijde aan de vrederechter vragen om de forfaitaire kosten en lasten te herzien of de omzetting ervan te vragen in werkelijke kosten en lasten. De rechter doet in dat geval uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en bepaalt vanaf wanneer de herziening uitwerking krijgt. Hij beslist tot de omzetting als zij mogelijk is en vanaf wanneer deze geldt.

1.4 Huurwaarborg Voor overeenkomsten ondertekend onder gelding van de Woninghuurwet, voorzag artikel 10 van de Woninghuurwet in de mogelijkheid tot het stellen van een huurwaarborg van 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg: – hetzij maximaal 2 maanden huur als die wordt gestort op een bankrekening op naam van de huurder, die bij een bankinstelling wordt geblokkeerd; – hetzij maximaal 3 maanden huur als die wordt gesteld middels een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief samen te stellen (over een termijn van maximaal 3 jaar). – hetzij maximaal 3 maanden bij een bankwaarborg tussen een OCMW en een financiële instelling. Artikel 10, § 2 van de Woninghuurwet voorziet dat als de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de voormelde manieren, hij ertoe gehouden is om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt. Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de voormelde verplichting, is de wettelijke rentevoet van toepassing. Artikel 10, § 3 van de Woninghuurwet stelde dat vrijgave van de huurwaarborg maar kan geschieden bij het voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing.

193

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

In artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet is het maximale bedrag van de huurwaarborg opgetrokken tot 3 maanden huur. De geïndividualiseerde (geblokkeerde) rekening en de OCMW-borgstelling werden behouden, maar als derde vorm van huurwaarborg maakt men nu melding van een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder. Die zekerheidstelling geldt voor alle verbintenissen uit de huurovereenkomst en geldt ook voor huurovereenkomsten die zijn verlengd of overeenkomsten van korte duur die zijn omgezet naar een overeenkomst van 9 jaar. Als de verhuurder nalaat om de huurwaarborg te vestigen op een van de manieren zoals in de wet vooropgesteld, is hij er volgens het Vlaamse Woondecreet toe gehouden aan de huurder de waarborgsom, vermeerderd met intresten aan gemiddelde marktrentevoet, terug te betalen. Nieuw is dat artikel 37, § 2, tweede lid van het Vlaams Woninghuurdecreet ook het recht verleent aan de huurder om de verhuurder mee te delen dat hij deze gelden, met name de waarborg vermeerderd met gekapitaliseerde rente, als huurgelden beschouwt. De huurder is dan wel verplicht om hetzelfde bedrag op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam te plaatsen. Het nieuwe huurdecreet voert ook een wijziging in wat betreft de verjaring van de rechtsvordering in hoofde van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel. Deze verjaart meer bepaald na verloop van 1 jaar nadat de huurovereenkomst beëindigd is (art. 37, § 3, laatste lid Vlaams Woninghuurdecreet). In navolging van artikel 72 van het Vlaams Woninghuurdecreet is in het Vlaamse uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 een regeling uitgewerkt waarin woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden een renteloze huurwaarborglening kunnen aangaan.

1.5 Staat van het gehuurde goed In tegenstelling tot het gemeen huurrecht, is de staat van het onroerend goed inzake woninghuur streng geregeld: het gehuurde goed moet vanaf de ingenottreding voldoen aan de (minimale) elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, zoals enerzijds bepaald in de Woninghuurwet en anderzijds in de Vlaamse Wooncode. Iedereen heeft immers recht op een behoorlijke huisvesting.

1.5.1 De Grondwet Artikel 23, 3° Gec.Gw. stelt dat iedereen recht heeft op een behoorlijke huisvesting.

1 .5.2 De wetgevende bepalingen inzake woninghuur Het gehuurde goed, bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder, moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

194

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 .5.2 .1 Regeling in de Woninghuurwet (overeenkomsten afgesloten vóór 1 januari 2019) In het koninklijk besluit van 8 juli 1997 zijn de voorwaarden vastgesteld waaraan men ten minste moet voldoen, wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten voor veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Het gaat onder meer om criteria over oppervlakte, welke lokalen als woonvertrek kunnen gelden, de structuur, stabiliteit en veiligheid van het gebouw, de afwezigheid van vocht, de aanwezigheid van verlichting, verluchting, drinkbaar water, goed werkende sanitaire, elektrische en verwarmingstoestellen. Deze voorwaarde is vervuld van zodra de staat van het goed beantwoordt aan voormelde vereisten op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt (art. 2, § 1 Woninghuurwet). Als de vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid niet zijn vervuld, geldt er een sanctie. Voor woninghuurovereenkomsten die zijn afgesloten vóór 1 januari 2019, heeft de huurder in dat geval de keuze om ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze elementaire vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding te vragen. In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.

1.5.2 .2

Regeling in de Vlaamse Wooncode (zowel van toepassing op overeenkomsten die vallen onder de Woninghuurwet als die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet)

In de Vlaamse Wooncode stelt artikel 3 meer specifiek het volgende over de minimale vereisten van een behoorlijke huisvesting: ‘Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.’ Centraal in de woningkwaliteitsregeling staan de veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Die kwaliteitsnormen worden opgesomd in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode en hebben onder meer te maken met de minimale oppervlakte van de woongedeelten (en de maximaal toegelaten woonbezetting), de aanwezigheid van drinkbaar water en goed werkende sanitaire voorzieningen, de isolatie- en verwarmingscapaciteiten, de ventilatie-, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden, de aanwezigheid en de veiligheid van elektrische installaties en gasinstallaties, de stabiliteit en bouwfysica van het gebouw, de brandveiligheid en de toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer. Het onderzoek naar de conformiteit van de woning met voormelde kwaliteitseisen gebeurt via een woonkwaliteitsonderzoek door wooninspecteurs, volgens de procedureregels vervat in artikel 16 en volgende van de Vlaamse Wooncode. Elke belanghebbende kan trouwens een procedure starten om een kamer of woning te laten controleren of die al dan niet ongeschikt of onbewoonbaar is. Na een kwaliteitsonderzoek zal de burgemeester

195

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

hierover uiteindelijk beslissen. Men kan een woning of kamer ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaren. Hiervoor werkt men met een strafpuntensysteem, waarbij 15 strafpunten de bovengrens uitmaken voor een geschikte woonst. Als men ernstige veiligheids- en gezondheidsrisico’s vaststelt, wordt de onbewoonbaarheid uitgesproken. Vanaf 1 januari 2021 wordt het strafpuntensysteem vervangen door een onderverdeling in drie categorieën van gebreken, kort samengevat: 1 de kleine gebreken; 2 de ernstige gebreken, andere dan diegene die zijn vermeld onder categorie 3; 3 de ernstige gebreken die leiden tot mensonwaardige levensomstandigheden of die de veiligheid of gezondheid van de bewoner in gevaar brengen. Men kan bij de burgemeester bovendien een conformiteitsattest aanvragen. Bij de uitreiking ervan wordt de toegestane woningbezetting op het attest vermeld, berekend aan de hand van wettelijk bepaalde woonbezettingsnormen (art. 7-11 Vlaamse Wooncode). Die kwaliteitsnormen betreffen het gemeenschapsbelang, reden waarom zij van openbare orde zijn. Hieruit volgt dat een schending van de regels leidt tot de absolute nietigheid van de huurovereenkomst, ambtshalve door de rechter in te roepen. Een nietig verklaarde overeenkomst geeft aanleiding tot volledige teruggave van betaalde huurgelden aan de huurder. Toch wordt aanvaard dat men eventueel een vergoeding wegens bezetting aan de verhuurder kan toekennen, als het niet om een grove miskenning gaat.

1 .5.2 .3 Regeling in het Vlaams Woninghuurdecreet (overeenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019) Voor nieuwe overeenkomsten, gesloten vanaf 1 januari 2019, is wettelijk en dwingend bepaald dat elke huurovereenkomst moet voldoen aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode, zowel bij aanvang als tijdens de huur (art. 12 Vlaams Woninghuurdecreet). Een conformiteitsattest dat dateert van maximaal 3 maanden voor de aanvang van de huur, geldt als vermoeden dat voldaan is aan voormelde leveringsverplichting over de staat van het gehuurde goed. Zoals hiervoor uiteengezet, is het conformiteitsattest een attest dat de burgemeester afgeeft op eigen initiatief of op verzoek, waaruit blijkt dat het goed voldoet aan alle voormelde kwaliteitsnormen (art. 7 van de Vlaamse Wooncode). Voor een woninghuurovereenkomst die wordt afgesloten vanaf 1 januari 2019, kan men de nietigheid van de huurovereenkomst vorderen en door de rechter laten uitspreken als is vastgesteld dat de huurovereenkomst werd afgesloten met miskenning van de voormelde kwaliteitsvereisten. De rechter heeft in dat geval wel de mogelijkheid om een bezettingsvergoeding op te leggen, rekening houdend met de werkelijk vastgestelde huurwaarde van het goed en onverminderd eventuele eisen tot betaling van een schadevergoeding in hoofde van de huurder. Een bezettingsvergoeding wordt niet toegekend als de gebreken zo ernstig zijn dat het toekennen van een bezettingsvergoeding absoluut ongepast is.

196

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 .5.3 De onderhouds- en herstellingsplichten van partijen Artikel 2, § 2 van de Woninghuurwet verwijst naar het aanvullend gemeen huurrecht, meer bepaald de artikelen 1720, 1754 en 1755 BW voor de onderhouds- en herstellingsverplichtingen van partijen. De huurherstellingen vallen ten laste van de huurder, terwijl de overige herstellingen ten laste van de verhuurder zijn. Hiervan kan men contractueel afwijken. In het Vlaams Woninghuurdecreet is de levering in goede staat van onderhoud van dwingend recht (art. 12). De Vlaamse wetgever stelt deze eisen overigens niet alleen centraal bij de aanvang van de huur, maar zelfs gedurende de volledige duurtijd voor huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 worden afgesloten voor woningen op Vlaams grondgebied. Artikel 25 van het Vlaams Woninghuurdecreet omschrijft de onderhouds- en herstellingsverplichting van de verhuurder: ‘De verhuurder is verplicht het goed zo te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. De verhuurder doet gedurende de huurtijd alle herstellingen die nodig zijn, behalve de herstellingen die ten laste van de huurder zijn.’ In het Vlaams Woninghuurdecreet wordt de onderhouds- en herstellingsverplichting van de huurder verwoord in artikel 26, met dien verstande: – dat niet meer verwezen wordt naar plaatselijke gebruiken; – dat de huurder instaat voor de kleine herstellingen en voor de herstellingen door een gebruik dat in strijd is met de contractuele bestemming of met de figuur van de goede huisvader; – dat de huurder de verhuurder tijdig in kennis moet stellen van herstellingen die principieel moeten gebeuren door de verhuurder en waarvan laatstgenoemde niet op de hoogte is. Vanaf 1 januari 2019 is een lijst van kracht, zoals opgemaakt door de Vlaamse regering, die aanduidt welke herstellingen in welke mate ten laste van de huurder (dan wel ten laste van de verhuurder) zijn. Je vindt de lijst op www.knooppunt.net. Nu de huurherstellingen dwingend geregeld zijn, is het ook niet meer mogelijk om hiervan contractueel af te wijken in het nadeel van de huurder, maar uiteraard wel in het voordeel van de huurder. Artikel 27 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt verder dat de huurder dringende herstellingen moet gedogen gedurende een termijn van 30 dagen, voor zover die herstellingen nodig zijn om een normale bewoning weer mogelijk te maken. Duren die herstellingen langer, dan kan men de huurprijs verminderen in functie van het gederfde genot. Als de herstellingen de normale bewoning onmogelijk maken, kan de huurder zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst eisen. Voor overeenkomsten vanaf 1 januari 2019 verplicht het Vlaams Woninghuurdecreet verder dat zowel de huurder als de verhuurder zich verzekeren voor brand- en waterschade (art. 29), die uiteraard niet geschorst mag zijn wegens niet-betaling van de verzekeringspremie. De aansprakelijkheid voor deze schade alsook de aansprakelijkheid voor huisgenoten is op gelijklopende wijze geregeld als het gemeen huurrecht. Ten slotte is ook de onderhoudsplicht van de huurder (als een goede huisvader) overgenomen in artikel 28 van het Vlaams Woninghuurdecreet. De meldingsplicht van de huurder over herstellingen die nodig zijn, wordt hierbij decretaal verankerd.

197

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 .5.4 Renovatie Artikel 8 van de Woninghuurwet regelt het lot van de renovatiehuurovereenkomst. De partijen moeten zo’n huurovereenkomst schriftelijk opstellen. Ze komen hierin het volgende overeen: – de huurder verbindt zich ertoe op zijn kosten bepaalde werken in het gehuurde goed uit te voeren; – de verhuurder moet die (in de huurovereenkomst omschreven) werken normaal verrichten, maar in dit geval komen ze overeen dat de huurder ze zal uitvoeren; – de partijen komen een termijn overeen voor de voltooiing van de werken; – als de werken beogen om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van het eerder besproken artikel 2, dan moet men ze precies omschrijven, binnen redelijke termijn starten en moet een redelijke uitvoeringstermijn voorzien zijn, waarbij de verhuurder in elk geval geen huurgelden van de huurder mag vragen; – als de werken niet bedoeld zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten (bv.: loutere verfraaiings- of verbeteringswerken), dan zal de verhuurder als tegenprestatie gedurende een bepaalde periode afzien van het recht om een einde te stellen aan de huurovereenkomst of een herziening van de huurprijs te vragen. Daarnaast is het mogelijk dat de verhuurder als tegenprestatie akkoord is met een (eventueel tijdelijk) verminderde huurprijs of de (tijdelijke) kwijtschelding van huurprijs; – op het einde van de werken wordt vastgesteld of de huurder zijn renovatieverplichting goed heeft uitgevoerd. Artikel 13 van het Vlaams Woninghuurdecreet verstrengt deze vereisten nog: – zolang een veiligheids- of gezondheidsrisico bestaat, mag men de woning niet bewonen; – na de werken wordt een conformiteitsattest aangevraagd;

1.6 Duur (en opzeggingsmogelijkheden) van de woninghuurovereenkomst Over de gewenste duur van woninghuurovereenkomsten hebben de partijen vier opties, die hierna besproken worden.

1 .6.1 De woninghuurovereenkomst van 9 jaar (standaardduur) 1 .6.1.1

Duur en opzegging

Artikel 3, § 1 van de Woninghuurwet en artikel 16 van het Vlaams Woninghuurdecreet stellen als uitgangspunt dat een huurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar. Dat betekent dat elke woninghuurovereenkomst waarin geen specifieke duurtijd is opgenomen (inclusief de mondelinge woninghuurovereenkomst), niet van onbepaalde duur is, maar wel aanzien wordt als een 9-jarige woninghuurovereenkomst. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van 9 jaar als ten minste 6 maanden vóór de vervaldag door een van beide partijen een opzegging wordt betekend. Als binnen die termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst altijd onder dezelfde voorwaarden voor een duur van 3 jaar verlengd.

198

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

Het woord ‘altijd’ wijst erop dat meerdere verlengingen van 3 jaar keer op keer plaatsgrijpen, totdat een partij de huur geldig opzegt. Elke verlenging van de huurovereenkomst met 3 jaar geeft de mogelijkheid aan de partijen om de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van een verlengde 3-jarige periode, met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden.

1 .6.1.2

De opzeggingsmogelijkheden

Aanvang van de opzegtermijn Artikel 3, § 9 van de Woninghuurwet bepaalt dat in alle gevallen waarin men een opzegging te allen tijde kan doen, de opzeggingstermijn een aanvang neemt de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan. In het Vlaams Woninghuurdecreet wordt die aanvang van de opzeggingstermijn op de eerste dag van de volgende maand alleen expliciet vermeld bij de opzeggingsmogelijkheden van de huurder (art. 20, § 1, laatste lid en art. 21, § 2, laatste lid). Toch kan men ervan uitgaan dat deze regel ook geldt voor opzeggingen door de verhuurder.

De mogelijke redenen en hieraan gekoppelde termijnen van opzegging a) Gemotiveerde opzegging door de verhuurder Er bestaan drie mogelijkheden voor de verhuurder om een woninghuurovereenkomst van 9 jaar op te zeggen (hoewel men die mogelijkheden ook contractueel gedeeltelijk of volledig kan uitsluiten, maar alleen in het voordeel van de huurder). Artikel 3, § 2 van de Woninghuurwet en artikel 17 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepalen ten eerste dat een opzegging mogelijk is voor eigen gebruik. De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden, als hij van plan is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. In artikel 17 van het Vlaams Woninghuurdecreet wordt ook de wettelijk samenwonende partner in het voormelde rijtje van familieleden opgenomen. Wordt de opzegging gegeven zodat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste 3-jarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Vanaf 1 januari 2019 wordt deze beperking uitgebreid naar alle hiervoor voormelde categorieën van personen, ongeacht de graad van verwantschap. De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. Die laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dat verzoek voldoen binnen een termijn van

199

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

2 maanden te rekenen van de kennisgeving ervan. Gebeurt dat niet, dan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk 2 maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld. Ingeval van een opzegging voor eigen gebruik, moet de verhuurder het goed betrekken binnen 1 jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, ingeval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder. Het goed moet gedurende ten minste 2 jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Als de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een schadevergoeding die gelijk is aan 18 maanden huur. Artikel 3, § 3 van de Woninghuurwet en artikel 18 van het Vlaams Woninghuurdecreet voorzien als tweede opzeggingsmogelijkheid de opzegging voor uitvoering van sloop-, verbouwingsen/of renovatiewerken. In de Woninghuurwet wordt bepaald dat de verhuurder bij het verstrijken van de eerste en de tweede 3-jarige periode de huurovereenkomst kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden als hij van plan is het onroerend goed of een gedeelte ervan opnieuw op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden: – worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wettelijke en verordenende bepalingen inzake stedenbouw; – worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en; – meer kosten dan 3 jaar huur van het verhuurde goed ofwel, als het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan 2 jaar huur voor al die woningen samen. In het Vlaams Woninghuurdecreet kan de opzegging voortaan te allen tijde gebeuren, met als enige beperking dat de opzeggingstermijn niet kan verstrijken voor het einde van de eerste 3-jarige periode sinds de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (art. 18). In de Woninghuurwet is verder bepaald dat met het oog op het goede verloop van de werken de verhuurder van verschillende woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten kan beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd. Deze bepaling geldt niet meer voor overeenkomsten die vanaf 1 januari 2019 worden ondertekend. De verhuurder moet ten slotte aan de huurder kennisgeven van, ofwel de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (voorheen: stedenbouwkundige vergunning) en een omstandig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst. Ingeval van een opzegging voor sloop- en renovatiewerken, moeten de werken starten binnen 6 maanden en worden beëindigd binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, bij verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.

200

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

Na de beëindiging van de werken moet de verhuurder voortaan een conformiteitsattest aanvragen (art. 18 Vlaams Woninghuurdecreet). Als de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een schadevergoeding die gelijk is aan 18 maanden huur. Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mee te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd. De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken. b) Ongemotiveerde opzegging door de verhuurder, mits schadevergoeding Artikel 3, § 4 van de Woninghuurwet en artikel 19 van het Vlaams Woninghuurdecreet laten toe dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding. Deze mogelijkheid tot opzegging bestaat alleen bij het verstrijken van de eerste en de tweede 3-jarige periode. De schadevergoeding bedraagt 9 dan wel 6 maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede 3-jarige periode. De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

c) Opzegging door de huurder Artikel 3, § 5 van de Woninghuurwet en artikel 20 van het Vlaams Woninghuurdecreet regelen de opzeggingsmogelijkheid van de huurder bij een woninghuurovereenkomst van 9 jaar. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden. De opzeggingstermijn vangt aan de eerste dag van de maand volgend op de maand van de opzegging. Als de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste 3-jarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan 3 maanden, 2 maanden of 1 maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van 2 maanden bedoeld in artikel 32, 5° van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde opzeggingsvergoeding niet van toepassing.

201

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

Als de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. Bij dergelijke tegenopzegging is hij de vergoeding bedoeld in het vorig lid niet verschuldigd. Zelfs bij een tegenopzegging, blijft de verhuurder ertoe gehouden de initieel gegeven reden van opzegging na te leven, op straffe van de wettelijk bepaalde schadevergoeding.

1 .6.2 De woninghuurovereenkomst van maximaal 3 jaar (korte duur) Artikel 3, § 6 van de Woninghuurwet en artikel 21 van het Vlaams Woninghuurdecreet geven de wettelijke regeling weer over huurovereenkomsten van korte duur. In afwijking van de standaardduur van 9 jaar, kan men de huurovereenkomst schriftelijk sluiten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de hiervoor besproken opzeggingsmogelijkheden. In de Woninghuurwet zijn geen wettelijke opzeggingsmogelijkheden voorzien. Inmiddels was in de rechtspraak wel aanvaard dat men contractuele opzegmogelijkheden kan overeenkomen ten voordele van de huurder. In het Vlaams Woninghuurdecreet werd wel een wettelijke opzeggingsmogelijkheid in het voordeel van de huurder voorzien. De huurder is in dat geval wel een opzeggingsvergoeding verschuldigd van anderhalve, een hele of een halve maand huur, tenzij de huurovereenkomst niet is geregistreerd. In dat laatste geval is geen opzeggingsvergoeding verschuldigd en moet geen opzeggingstermijn worden nageleefd. Men kan de huurovereenkomst maar eenmaal, alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, verlengen zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3 jaar mag zijn. De huurovereenkomst wordt op het einde van de bepaalde (korte) duur beëindigd als een van de partijen de huurovereenkomst van korte duur beëindigt met inachtneming van een opzeggingstermijn van (minstens) 3 maanden. Als de opzegging niet tijdig gebeurt (of als de huurder ondanks een opzegging het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder), dan wordt de huurovereenkomst omgezet naar een woninghuurovereenkomst van 9 jaar. Dat betekent dat de aanvankelijke huurovereenkomst vanaf het begin geacht wordt te zijn aangegaan voor een termijn van 9 jaar. In dat geval gelden dan ook de eerder besproken opzeggingsmogelijkheden voor woninghuurovereenkomsten van 9 jaar. Deze omzetting geldt ongeacht enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst tussen partijen. Hieruit zou men kunnen afleiden dat men een eventuele schriftelijke verlenging van de huurovereenkomst ook uiterlijk 3 maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn moet afsluiten. Het is trouwens niet verboden dat een verlenging van de woninghuurovereenkomst al wordt overeengekomen in de oorspronkelijke huurovereenkomst van korte duur, door het inlassen van een clausule van stilzwijgende verlenging.

202

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

VOORBEELD

Een overeenkomst van korte duur van 1 jaar, ingaand op 1 januari 2019, kan tot uiterlijk 31 oktober 2019 worden opgezegd of verlengd. Bij gebreke hieraan, wordt de huurovereenkomst omgezet naar een huurovereenkomst van 9 jaar, met aanvang op 1 januari 2019 om te eindigen op 31 december 2027. Dat belet uiteraard niet dat de partijen zelfs na 31 oktober 2019 de huurovereenkomst in onderling overleg kunnen beëindigen.

1 .6.3 De woninghuurovereenkomst van meer dan 9 jaar (lange duur) Artikel 3, § 7 van de Woninghuurwet en artikel 22 van het Vlaams Woninghuurdecreet gaan in op de woninghuurovereenkomst van lange duur. In afwijking van de standaardhuurovereenkomst van 9 jaar, kan men de huurovereenkomst ook bij geschrift sluiten voor een termijn van langer dan 9 jaar. Om de lange duur volledig tegen derden te kunnen inroepen, is een overschrijving nodig in het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 1 Hyp.W.). Dat is meteen de reden waarom men dergelijke woninghuurovereenkomst best opneemt in een notariële akte (art. 2 Hyp.W.). Die huurovereenkomst loopt ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn als de opzeggende partij een opzeggingstermijn van 6 maanden vóór de vervaldag van de huurovereenkomst eerbiedigt. Als men binnen die termijn geen opzegging betekent, wordt de huurovereenkomst altijd onder dezelfde voorwaarden voor een duur van 3 jaar verlengd. Wat tussentijdse opzegmogelijkheden betreft, kan men terugvallen op de bepalingen die gelden bij een standaardduur van 9 jaar. De vergoeding die met toepassing van artikel 3, § 4, is verschuldigd door de verhuurder die, bij het verstrijken van de derde of navolgende (tussentijdse) 3-jarige periode, een einde maakt aan de huurovereenkomst, is gelijk aan 3 maanden huur.

1 .6.4 De levenslange woninghuurovereenkomst Artikel 3, § 8 van de Woninghuurwet en artikel 23 van het Vlaams Woninghuurdecreet regelen ten slotte de levenslange woninghuurovereenkomst. In afwijking van een standaardhuurovereenkomst van 9 jaar, kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder, en is niet onderworpen aan de bepalingen van §§ 2 tot 4, tenzij de partijen anders overeenkomen. Wel kan men contractueel overeenkomen om tussentijdse opzegmogelijkheden te voorzien.

203

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

Als een huurovereenkomst is gesloten voor de duur van het leven van de huurder, kan de rechter uit de mogelijkheid die alleen aan de huurder is toegekend om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen, niet afleiden dat het een huurovereenkomst van onbepaalde duur is. Het is integendeel een overeenkomst van bepaalde duur.

1 .6.5 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden Artikel 11 van de Woninghuurwet en artikel 24 van het Vlaams Woninghuurdecreet bevatten de wettelijke regels die gelden als een partij een huurovereenkomst uitzonderlijk wil verlengen. Als een huurovereenkomst vervalt of eindigt door een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken. Buitengewone omstandigheden zijn bijvoorbeeld: hoge leeftijd, zwangerschap of ziekte van de huurder. Die verlenging wordt, op straf van nietigheid, uiterlijk 1 maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief. Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, onder meer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. De huurvoorwaarden zijn principieel dezelfde en de rechter stelt de toegestane (bepaalde) duur van verlenging vast. De rechter kan in dit geval, als hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder weliswaar een verhoging van de huurprijs toestaan, dan wel de schadevergoeding die de verhuurder wegens ongemotiveerde opzegging verschuldigd is, beperken of opheffen. Men kan maar één aanvraag om hernieuwing van de verlenging indienen onder dezelfde omstandigheden.

1.7 Overdracht van huur en onderhuur 1 .7.1 Overdracht van huur Artikel 4, § 1 van de Woninghuurwet en artikel 31 van het Vlaams Woninghuurdecreet behandelen de problematiek van overdracht van de huurovereenkomst. De overdracht van de huurovereenkomst is verboden, behoudens schriftelijke én voorafgaande toestemming van de verhuurder. In dat geval wordt de overdrager ontheven van elke toekomstige verplichting, behoudens een in de overeenkomst tot overdracht van de huurovereenkomst opgenomen andersluidend beding.

1 .7.2 Onderhuur Artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet en artikel 32 van het Vlaams Woninghuurdecreet behandelen de problematiek van de onderhuur.

204

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 .7.2 .1 Verbod van volledige onderverhuring De huurder die een woning in huur genomen heeft die hij tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren. Een uitzondering is voorzien in artikel 4, § 2bis van de Woninghuurwet en artikel 32, § 1, tweede lid van het Vlaams Woninghuurdecreet voor de hierin opgenomen overheden, verenigingen en instellingen. De nieuwe opsomming van instanties in het Vlaams Woninghuurdecreet is uitgebreider dan de verwijzing in het vermelde artikel 4, § 2bis (meer bepaald de verwijzing naar art. 1717, derde lid BW).

1 .7.2 .2 Voorwaarden voor gedeeltelijke onderverhuring Met de (mondelinge of schriftelijke) instemming van de verhuurder mag de huurder wel een gedeelte van dat goed onderverhuren, op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft. Als het onderverhuurde goed bestemd wordt als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder, worden de rechten en verplichtingen van de huurder en van de onderhuurder, wat hun respectieve verhouding betreft, bepaald door de toepasselijke wetgeving inzake woninghuur. De duur van de onderverhuring mag de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst niet overtreffen. De huurder moet de onderhuurder vooraf in kennis stellen van diens hoedanigheid en van de omvang van diens rechten. Als de verhuurder een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, moet de huurder uiterlijk de 15de dag na ontvangst van de opzegging een afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hem ervan in kennis stellen dat de onderverhuring op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Als de huurder vervroegd de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van ten minste 3 maanden geven, samen met een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder richt, en moet hij de onderhuurder een vergoeding betalen die gelijk is aan 3 maanden huur. In het Vlaams Woninghuurdecreet wordt gesteld dat enkel een opzeggingsvergoeding verschuldigd is bij een opzegging in de eerste 3-jarige periode. De opzeggingsvergoeding is in dat geval gelijk aan 1 maand, 2 maanden of 3 maanden huur naargelang de huur beëindigd wordt in het derde, tweede of eerste jaar huur (art. 32). Als de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst gebeurt door de hoofdhuurder of de verhuurder, kan de onderhuurder geen beroep doen op de verlenging wegens buitengewone omstandigheden. De hoofdhuurder moet de voormelde regeling strikt naleven, bij gebreke waaraan zijn aansprakelijkheid in het gedrang kan komen (art. 4, § 3 Woninghuurwet).

205

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 .8 Overdracht van het verhuurde goed Artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet legt expliciet op dat de verhuurder ertoe gehouden is bij een overdracht van een zakelijk recht op het gehuurde goed, de kandidaat-houder van het zakelijk recht in kennis te stellen van de bestaande huurovereenkomsten en de gegevens ervan. De verkrijger (nieuwe eigenaar van het zakelijk recht) treedt altijd in de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke eigenaar-verhuurder. Hij wordt dus de nieuwe verhuurder overeenkomstig de bepalingen van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Dat gebeurt principieel vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte of later als de partijen dat zijn overeengekomen, namelijk vanaf de overeengekomen uitwerking van de overdracht van het zakelijk recht tussen de oorspronkelijke verhuurder en de verkrijger. Deze regeling geldt zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting bij vervreemding bedingt. Dit is dezelfde regeling als voordien was opgenomen in artikel 9 van de Woninghuurwet, met volgende uitzonderingen die gelden voor overeenkomsten die zijn ondertekend vóór 1 januari 2019: – bij een vaste dagtekening vóór de vervreemding, treedt de verkrijger altijd in de rechten en verplichtingen van de (vorige) eigenaar op datum van het verlijden van de authentieke akte; – als er geen vaste dagtekening vóór de vervreemding bestaat, is de huurder volgens de Woninghuurwet niet beschermd als hij minder dan 6 maanden in het gehuurde pand verbleef (behalve als een eerbiedingsbeding van de huurovereenkomst werd opgenomen in de akte van overdracht); – als de huurder wel minstens 6 maanden in het gehuurde pand woont, heeft de nieuwe eigenaar de mogelijkheid om met een verkorte opzeggingstermijn van 3 maanden alsnog een einde te maken aan de huurovereenkomst binnen 3 maanden na de authentieke akte overeenkomstig de opzeggingsmodaliteiten die gelden bij een huurovereenkomst van 9 jaar.

1.9 Einde van de huur Voor het beëindigen van een huurovereenkomst kan men in de eerste plaats kijken naar de wijzen van beëindiging zoals uiteengezet bij het einde van een huurovereenkomst volgens gemeen huurrecht. In de tweede plaats kan men voor de opzegging kijken naar de besproken opzeggingsmogelijkheden zoals toepasselijk bij woninghuur. Hierbij is het belangrijk om te weten dat de Vlaamse wetgever in het Vlaams Woninghuurdecreet een uitvoerige regeling heeft uitgewerkt voor twee bijzondere problematieken, van toepassing op huurovereenkomsten die ingaan vanaf 1 januari 2019 en die hierna uitvoerig besproken worden, namelijk: – de wettelijke mogelijkheid in hoofde van een medehuurder om een einde te stellen aan de huurovereenkomst; – het overlijden van de huurder als bijzondere beëindigingsgrond

1.9.1 De opzegging door een medehuurder Het Vlaams Woninghuurdecreet bevat een specifieke regeling over de specifieke situatie van medehuurders, namelijk echtgenoten en wettelijke samenwoners (art. 51) en feitelijke samenwoners (art. 52).

206

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1.9.1.1

Gehuwden en wettelijk samenwonenden

Echtgenoten en wettelijke samenwoners zijn van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst dateert van voor of na het huwelijk of de wettelijke samenwoning. De huurders moeten de verhuurder hiervan in kennis stellen. Echtgenoten en wettelijke samenwoners zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst van zodra zij huurders zijn. Zij oefenen ook samen de huurrechten uit. Bij de beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning, moeten de huurders onderling bepalen wie van hen de huurovereenkomst alleen voortzet. Zij lichten de verhuurder van die beslissing in. Als er geen overeenstemming tussen de echtgenoten of wettelijke samenwoners bereikt wordt, zal de rechter beslissen. Als de huurovereenkomst bij aanvang door beide huurders ondertekend werd, kan de verhuurder weliswaar ook de vertrekkende huurder aanspreken voor de betaling van de huurprijs gedurende een periode van 6 maanden nadat hij geen huurder meer is.

1 .9.1.2

Feitelijk samenwonenden

De regeling voor feitelijke samenwoners is anders, omdat zij niet met elkaar verbonden zijn door een wettelijk statuut waarin hun rechten en verplichtingen wederzijds geregeld zijn.

Eén huurder heeft de huurovereenkomst ondertekend In artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet wordt aan de huurder en de persoon met wie die huurder feitelijk samenleeft, de mogelijkheid gegeven om aan de verhuurder te vragen dat de feitelijke samenwoner ook huurder wordt. Als de verhuurder binnen de 3 maanden niet instemt met dat gezamenlijke verzoek, kan de huurder (eventueel samen met de persoon die feitelijk inwoont) de rechter vatten. In dat geval zal de rechter beslissen vanaf welk tijdstip de feitelijke samenwoner huurder wordt, tenzij de rechter vaststelt dat een van de wettelijke weigeringsgronden vervuld is, namelijk: 1 als de feitelijke samenwoner nog niet gedurende ten minste 1 jaar zijn hoofdverblijfplaats in het goed heeft én een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft; 2 als de vordering kennelijk alleen bedoeld is om op korte termijn de positie van huurder te verschaffen, hierbij rekening houdend met wat is vastgesteld over de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan; 3 als de feitelijke samenwoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur; 4 als men hierdoor de bezettingsnorm, zoals vastgesteld krachtens de Vlaamse Wooncode, zou overschrijden.

Twee huurders hebben de huurovereenkomst ondertekend Als feitelijke samenwoners beide huurders zijn, zijn zij hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst van zodra zij huurder zijn. Zij oefenen ook samen de huurrechten uit.

207

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

Een van de huurders kan de huurovereenkomst wel ten persoonlijke titel opzeggen. In dat geval is de wettelijk bepaalde opzeggingsvergoeding niet verschuldigd. De vertrekkende huurder kan aan de verhuurder en de overblijvende huurder(s) een nieuwe huurder voorstellen. Als de verhuurder en de overblijvende huurder(s) hiermee niet instemmen, kan de rechter de voorgestelde huurder vanaf een door hem te bepalen tijdstip tot huurder aanduiden. De rechter kan ook de eis tot aanvaarding van een nieuwe persoon als huurder alleen afwijzen in de volgende gevallen: 1 als die persoon vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur; 2 als de overblijvende huurder(s) uitdrukkelijk te kennen geeft (geven) die persoon niet te kunnen (= willen) aanvaarden; 3 als men hierdoor de bezettingsnorm, zoals vastgesteld krachtens de Vlaamse Wooncode, zou overschrijden. Bij de aanvaarding van de nieuwe huurder is de oorspronkelijke huurder niet meer gehouden tot enige verplichting voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Als er geen nieuwe huurder wordt voorgesteld of de voorgestelde nieuwe huurder wordt uiteindelijk niet aanvaard, zelfs niet door de rechter, dan kan men de vertrekkende huurder nog tot 6 maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor betaling van de huurprijs.

1.9.2 Het overlijden van de huurder Artikel 42 van het Vlaams Woninghuurdecreet stelt dat de huurovereenkomst niet ontbonden wordt door de dood van de verhuurder, maar wel in geval van overlijden van de laatste huurder. In dat geval wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Als de huurovereenkomst van rechtswege beëindigd is geworden, is aan de verhuurder een vergoeding van 1 maand huur verschuldigd. Als het goed tegen het einde van de voormelde termijn van 2 maanden niet ontruimd werd, kan de verhuurder vorderen dat de rechter een curator aanstelt. De rechter maakt ter plaatse een beschrijving van het huisraad, van het geld en de roerende waarden gevonden ter plaatse waar hij optreedt. De rechter vertrouwt ze toe aan een curator, die hij onderaan op zijn proces-verbaal aanwijst. De curator kan de hem toevertrouwde voorwerpen geheel of ten dele te gelde maken na een termijn van 30 dagen, te rekenen vanaf zijn aanwijzing. Als erfgenamen of algemene legatarissen of legatarissen onder algemene titel de nalatenschap hebben aanvaard en zich hebben bekendgemaakt, nemen de bevoegdheden van de curator een einde als hij vergoed werd voor eventuele openstaande kosten. De rechter begroot de staat van het ereloon en de kosten van de curator en beslist na beëindiging van de opdracht van de curator over het eventuele positieve saldo en de huurwaarborg.

208

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 10: Huur: woninghuur

1 .10 Betwistingen en rechtspleging Artikel 43, § 2 van het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet dat men een kortgedingprocedure kan voeren voor de vrederechter in spoedeisende gevallen. Een arbitragebeding in de huurovereenkomst is van rechtswege nietig (art. 44 Vlaams Woninghuur decreet). Bij het inleidende verzoekschrift voor het opstarten van een procedure over huur moet men voortaan, naast het vereiste attest van woonst, ook een attest van samenstelling van het gezin toevoegen. Om erover te waken dat de huurder zeker kennis krijgt van het tegen hem ingeleide verzoekschrift, wordt de huurder voor overeenkomsten die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet niet alleen via (aangetekende) gerechtsbrief opgeroepen, maar ook met een gewone brief (art. 45, § 1, laatste lid).

209

Academiejaar 2020-2021

Huur: woninghuur

Â© VAN IN

210

Academiejaar 2020-2021

11 Huur: huurovereenkomst voor studenten

Hoofdstuk 11: Huur: huurovereenkomst voor studenten

1 Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten Sinds 1 januari 2019 bestaat een dwingende wettelijke regeling voor (voltijdse) studenten die een goed huren, dat niet tot hun hoofdverblijfplaats is bestemd. Een aantal bepalingen zoals besproken in de Vlaamse Woninghuurwet, over de titel woninghuur, zijn eveneens van toepassing op deze studentenovereenkomsten, met name: – de plaatsbeschrijving (art. 9 en 39), – de leveringsplicht (art. 12), – de onderhouds- en herstellingsplichten (art. 25 tot 28). Er zijn evenwel ook een aantal afwijkende bepalingen voorhanden: a De overdracht van huur en onderverhuring zijn verboden, behalve: – met een schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder, – bij een studie-uitwisselingsprogramma of stage (dan kan de verhuurder zich hiertegen alleen verzetten als hij daarvoor gegronde redenen aanvoert). Bij onderverhuring (net als bij de overdracht van huur, overeenkomstig het algemeen verbintenissenrecht) blijft de huurder principieel solidair aansprakelijk voor de verplichtingen voortvloeiend uit de (oorspronkelijke) huurovereenkomst. b Boven op de huurprijs, mag de verhuurder geen kosten en lasten in rekening brengen, uitgezonderd voor het verbruik van energie, water en telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven. c Indexatie van de huurprijs is jaarlijks mogelijk, uitgezonderd contractuele uitsluiting. De mogelijkheid tot indexatie is niet toepasselijk op huurovereenkomsten waarbij een onderwijsinstelling verhuurt aan studenten aan een verminderde (gesubsidieerde) huurprijs. d Als een verhuurder opeenvolgende huurovereenkomsten afsluit met dezelfde huurder-student voor hetzelfde goed, dan mag hij de initieel bepaalde huurprijs niet verhogen, tenzij is voldaan aan de voorwaarden die een huurprijsherziening mogelijk maken. Indexatie is daarentegen jaarlijks wel mogelijk, tenzij huurder en verhuurder een contractueel verbod tot indexatie zijn overeengekomen. e De verhuurder mag van de student-huurder een huurwaarborg vragen die maximaal 2 maanden huur bedraagt, ten vroegste betaalbaar 3 maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De waarborg wordt gesteld door storting op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, dan wel op een rekening van de verhuurder, hetzij door een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder. Bij storting op een rekening op naam van de verhuurder, is door de verhuurder een intrest verschuldigd tegen de gemiddelde marktrentevoet van de financiële markt vanaf de datum waarop de huurwaarborg gestort werd. Bij een storting op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, gelden dezelfde principes als bij woninghuur. De verhuurder moet ervoor zorgen dat de teruggave van de huurwaarborg gebeurt binnen 3 maanden nadat de huurder het goed verlaten heeft, uitgezonderd bij een betwisting via een aangetekende brief door de verhuurder. f Een clausule die voorziet in de stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst bij gebreke aan opzegging, is niet geldig. De huur eindigt na verloop van de overeengekomen duur, zonder dat een opzegging vereist is. g Einde van de huur. Naast de gemeenrechtelijke wijzen van ontbinding (verstrijken van de duurtijd, onderling akkoord, ontbinding van de huurovereenkomst wegens tenietgaan of wanprestatie),

213

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 11: Huur: huurovereenkomst voor studenten

zijn ook nog volgende beëindigingsgronden van toepassing: – opzegging door de student De student kan de huurovereenkomst beëindigen in de volgende gevallen: 1 vooraleer de huurovereenkomst in werking is getreden. In dat geval is een opzeggingsvergoeding van 2 maanden verschuldigd, tenzij de opzegging minstens 3 maanden voor de inwerkingtreding plaatsvindt; 2 bij de beëindiging van zijn studie op voorlegging van een bewijsstuk van de onderwijsinstelling; 3 bij het overlijden van een van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de huur, op voorlegging van een bewijsstuk. In de laatste twee gevallen moet een opzeggingstermijn van 2 maanden worden nageleefd. – ontbinding door overlijden Tot slot wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden door het overlijden van de huurder op de eerste dag van de maand die volgt op het overlijden.

214

Academiejaar 2020-2021

12 Huur: handelshuur

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

1 Handelshuur In de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds (BS 10 mei 1951, 3.582) (gekend als de Handelshuurwet) vinden we de bijzondere regelingen over (gedeelten van) onroerende goederen die de huurder (of onderhuurder) gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die in rechtstreeks contact met het publiek staat. De Handelshuurwet vinden we terug in het BW, afdeling IIbis getiteld ‘regels betreffende de handelshuur in het bijzonder’. De rechtsregels van de Handelshuurwet zijn van dwingend recht, meestal in het voordeel van de huurder, soms in het voordeel van de verhuurder (bv. art. 14, eerste lid Handelshuurwet), soms in het voordeel van alle partijen (bv. art. 6, art. 25, tweede en derde lid, art. 29). De partij in wiens voordeel de (dwingende) bescherming geldt kan zich hierop beroepen. Sinds 1 september 2016 is ook een Vlaams decreet van kracht over korte handelshuurovereenkomsten (Vl.Decr. 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, BS 26 juli 2016, ook Pop-updecreet genoemd).

1.1 De Handelshuurwet 1.1.1 Toepassingsgebied Artikel 1 van de Handelshuurwet omschrijft het toepassingsgebied van de Handelshuurwet als volgt: ‘De bepalingen van de Handelshuurwet zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.’ Dit artikel viseert niet alleen de gebouwde, maar ook de ongebouwde onroerende goederen. Goederen die tot het openbaar domein behoren, kunnen – zoals al bij de bespreking van het gemeen huurrecht aan bod kwam – niet in huur worden gegeven en komen daarom niet voor handelshuur in aanmerking. Zoals hoger al benadrukt, kunnen partijen ook vrij overeenkomen om de bepalingen van de Handelshuurwet toe te passen als de huurovereenkomst niet valt onder het toepassingsgebied van een bijzonder huurstelsel. Zo kan een huurovereenkomst volgens gemeen recht toch beheerst worden door de bepalingen van de Handelshuurwet, op basis van de uitdrukkelijke wil van partijen. Het bewijs van het bestaan en de omvang van de verbintenis die voor een onderneming voortvloeit uit de inhuurneming van een onroerend goed om er zijn handel in te drijven, hoeft men niet te leveren overeenkomstig de regels van het burgerlijk recht, maar overeenkomstig de (soepelere) bewijsregels van het ondernemingsrecht. Artikel 2 vermeldt een aantal huurovereenkomsten die wettelijk zijn uitgesloten van het toepassingsgebied van de Handelshuurwet:

217

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

‘De bepalingen van de Handelshuurwet zijn niet van toepassing: 1° op de huur die schriftelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar (het zogenaamde Pop-updecreet, waarover later meer); 2° op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of vrijgesteld krachtens artikel 4, § 2 van de wet van 7 maart 1924, gewijzigd bij artikel 2 van de wet van 13 juli 1930; 3° op de huur toegestaan door (voorlopige) bewindvoerders over andermans goederen; 4° op de huur van onroerende goederen met een gering inkomen, dat niet hoger is dan het bedrag bepaald bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit, noch op de huur van gedeelten van zodanige onroerende goederen. Dat besluit zal, met betrekking tot de vaststelling van de beoordelingsbevoegdheid van de rechter en van de bewijsmiddelen die hij zal mogen toelaten, de bepalingen van artikel 36 der wet van 20 december 1950 kunnen toepassen; 5° op de huur van onroerende goederen, ten algemenen nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut.’

1.1.2 Duur (en opzeggingsmogelijkheden) van de handelshuur 1.1.2 .1

De minimumduur van de handelshuur

Artikel 3, eerste lid van de Handelshuurwet bepaalt een minimumduur van 9 jaar voor handelshuurovereenkomsten die onder de toepassing van de Handelshuurwet vallen. De minimale termijn van 9 jaar begint te lopen, niet vanaf de overeenkomst of vanaf de datum voor de levering van het onroerend goed bedongen, maar wel vanaf het tijdstip waarop de huurder het genot krijgt van het gehuurde goed. Als geen duurtijd of een kortere duurtijd vermeld wordt of een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur werd afgesloten, zal de huurovereenkomst van rechtswege worden aanzien als een handelshuurovereenkomst met een duurtijd van 9 jaar (met als enige uitzondering de handelshuurovereenkomst voor onbepaalde duur, zoals geviseerd door art. 14, derde lid Handelshuurwet, waarover later meer). Artikel 4 van de Handelshuurwet vermeldt bovendien dat de looptijd van de huur niet alleen geldt voor de handelslokalen waarin men handel drijft, maar ook op de hierin opgesomde bijbehorende woning of bijlokalen.

1.1.2 .2

De looptijd van de onderhuur

Artikel 3, tweede lid van de Handelshuurwet stelt dat de hiervoor vermelde minimumduur ook geldt voor de onderhuur, met één belangrijke uitzondering. De onderhuur mag namelijk niet langer zijn dan de looptijd van de hoofdhuur. VOORBEELD

Als de partijen een handelshuurovereenkomst van 18 jaar afsluiten, dan moet ook de onderhuurovereenkomst, die nadien afgesloten wordt, minimaal voor 9 jaar gelden. Is de resterende huurovereenkomst van 18 jaar al grotendeels verstreken en is de resterende duur korter dan 9 jaar, dan zal de looptijd van de huurovereenkomst hierdoor ook noodzakelijk minder dan 9 jaar bedragen.

218

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

1.1.2 .3

Opzegging door de huurder

Artikel 3, derde lid van de Handelshuurwet omschrijft de opzeggingsmogelijkheid van de huur. Een opzegging door de huurder is mogelijk bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden als de opzegging gebeurt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief Deze bepaling vermijdt dat de huurder onverbiddelijk gehouden is tot naleving van alle huurverplichtingen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, zelfs als de huurder door commerciële of andere problemen niet meer in staat is om een winstgevende handel (of zelfs verlieslatende handel) te voeren in het gehuurde pand. De bepaling beschermt dan ook op dwingende wijze de handelshuurder, zodat elke contractuele afwijking in het nadeel van de handelshuurder verboden is. VOORBEELD

Een clausule waarbij de handelshuurder zich ertoe verbindt de huurovereenkomst voor een minimale looptijd te eerbiedigen, of waarbij men een schadevergoeding koppelt aan een door de handelshuurder uitgeoefende opzegging, is nietig.

Dat neemt niet weg dat de beschermde partij een eventuele nietigheid moet inroepen. Als men ze niet in rechte inroept, is het aan de rechter ook niet toegelaten om de nietigheid uit te spreken. Het is bovendien mogelijk dat partijen aan de nietigheid kunnen verzaken.

1.1.2 .4

Beëindiging van de handelshuur door onderling akkoord

Artikel 3, vierde lid van de Handelshuurwet regelt de minnelijke beëindiging van de handelshuurovereenkomst. Partijen kunnen te allen tijde overeenkomen om de lopende huur te beëindigen. Om geldig te zijn, moet het akkoord van minnelijke beëindiging voldoen aan de strikte vormvoorwaarde van de Handelshuurwet. Artikel 3, vierde lid stelt expliciet dat men het akkoord moet notuleren in hetzij een authentieke akte dan wel een voor de rechter afgelegde verklaring. De hiervoor vermelde vormvoorwaarde waaraan een minnelijke beëindiging van de lopende handels huur moet voldoen, is dwingend ten voordele van de huurder. Het is dan ook zo dat alleen de huurder zich op een eventuele nietigheid ter zake kan beroepen. De bedoeling van de wetgever is voldoende waarborgen te bieden dat de handelshuurder niet onder een bepaalde druk zwicht voor de eisen van de handelsverhuurder. Daarom is een controle door de vrederechter of de notaris wenselijk. Ook hier is het nog altijd mogelijk dat de huurder ervan afziet om de nietigheid in te roepen en hieraan te verzaken.

219

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

1.1.2 .5

Contractuele mogelijkheid van voortijdige opzegging door de verhuurder

Een voortijdige opzegging door de verhuurder is niet mogelijk, tenzij in de handelshuurovereenkomst een clausule is opgenomen waarin het wettelijke opzeggingsrecht is voorzien zoals bepaald in artikel 3, vijfde lid van de Handelshuurwet. Dat houdt in dat in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de verhuurder het recht heeft om de handelshuurovereenkomst te beëindigen als volgende voorwaarden worden nageleefd: – de beëindiging is alleen mogelijk bij het verstrijken van elke 3-jarige periode; – de in acht te nemen opzeggingstermijn bedraagt 1 jaar; – de opzegging gebeurt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief; – met als opgegeven (en uit te voeren) motief dat de verhuurder in het onroerend goed zelf werkelijk een handel wenst uit te oefenen (of te laten uitoefenen door zijn echtgenoot of bloedverwanten zoals vermeld in dit artikel). Dit voorschrift geldt voor alle handelshuurovereenkomsten, ook degene die langer lopen dan 9 jaar. Artikel 26 van de Handelshuurwet stelt dat de verhuurder die, bij toepassing van het zonet aangehaalde artikel 3, vijfde lid, de huur vóór de vervaldag beëindigt, eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd is, in de gevallen en volgens de modaliteiten van de artikelen 25 en 27 (welke wetsartikelen verder aan bod komen).

1.1.2 .6

Wettelijk toegelaten publiciteit van de vertrekkende huurder

Artikel 5 van de Handelshuurwet, waarvan de inhoud voor zich spreekt, stelt dat ‘iedere huurder wiens huur eindigt, gedurende de zes maanden die volgen op zijn vertrek, aan de lokalen een duidelijk zichtbaar bericht mag aanbrengen, waarbij wordt opgegeven naar welke plaats hij zijn inrichting heeft overgebracht.’

1.1.3 Herziening van de huurprijs De huurprijsherziening is wettelijk op dwingende wijze geregeld in artikel 6 van de Handelshuurwet, zowel ten voordele van de verhuurder als ten voordele van de huurder. Dat betekent dat iedere contracts partij ze kan vragen, zelfs al zou dat conventioneel uitgesloten zijn. Het recht op een herziening van de huurprijs bestaat van zodra een contractspartij kan bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed door nieuwe (objectieve) omstandigheden ten minste 15 % hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of werd vastgesteld als gevolg van een eerdere herziening. De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstige of ongunstige rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven. Men kan de eis maar instellen gedurende de laatste 3 maanden van de lopende 3-jarige periode. De herziene huurprijs zal gelden te rekenen van de eerste dag van de volgende 3-jarige periode, maar de verhuurder kan de vroegere huurprijs voorlopig vorderen tot op de dag van de eindbeslissing. De nieuwe omstandigheden, waarvan melding in voormeld artikel, moeten objectieve omstandigheden zijn die de huurwaarde van het handelspand beïnvloeden, dus omstandigheden die niet gekend waren bij het afsluiten van de huurovereenkomst en die zich voordoen, onafhankelijk van de wil van partijen.

220

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

Voor een huurprijsherziening is het uiteraard vereist dat het niet om een kortstondige nieuwe omstandigheid gaat, maar om een nieuwe omstandigheid die van bestendige aard is. VOORBEELD 1

Een loutere stijging van de huurprijzen op de vastgoedmarkt (en ook van toepassing op nabijgelegen, gelijkaardige panden in de buurt) levert nog niet het bewijs op van nieuwe omstandigheden.

VOORBEELD 2

Als na een schadegeval werken door de verhuurder zijn uitgevoerd die het verhuurde goed aanzienlijk hebben verbeterd (overeenkomstig de in art. 6 gestelde voorwaarden), kan dat een huurprijsherziening rechtvaardigen.

1.1.4 Het recht van de huurder om het gehuurde goed voor zijn bedrijf geschikt te maken De artikelen 7 tot 9 van de Handelshuurwet geven aan de handelshuurder (op dwingende wijze) het recht om, binnen bepaalde wettelijke voorwaarden, verbouwingswerken op te dringen aan de verhuurder. Die regeling is van dwingend recht ten voordele van de huurder, omdat het hem toelaat de nodige aanpassingswerken uit te voeren om het gehuurde handelspand aan te passen aan de gewenste uitbating, dienstig voor handel. Anderzijds beschermt deze wettelijke regeling ook de belangen van de verhuurder, nu de eventuele vergoeding voor de verrichte aanpassingswerken bij vertrek van de huurder geregeld is. Artikel 7 stelt: – de huurder heeft het recht om aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig voor zijn onderneming is; – als de kosten 3 jaar huur niet te boven gaan; – als door de werken noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang wordt gebracht; – als de huurder de verhuurder in kennis stelt van de geplande verbouwingswerken overeenkomstig de procedurele vereisten zoals vervat in artikel 7. Als de kosten van de werken die de huurder van het pand wil uitvoeren 3 jaar huur overstijgen, valt die verbouwing buiten het toepassingsgebied van artikel 7. Voor de berekening van deze verbouwingskosten zijn ook de kosten van btw en het honorarium van de architect inbegrepen. Inrichtingswerken of beperkte aanpassingswerken zoals kosten van afwerking worden niet meegerekend, omdat artikel 7 alleen de grote aanpassingswerken viseert. Voor het lot van dergelijke verfraaiings- of verbeteringswerken is het gemeen huurrecht van toepassing. De wettelijke vereisten die zijn gekoppeld aan de kennisgeving door de huurder en de mogelijke actiemogelijkheden van de verhuurder worden verder besproken in dit artikel 7. Zo moet de kennisgeving van de verbouwingswerken door de huurder gebeuren bij ter post aangetekende brief of bij exploot

221

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

van gerechtsdeurwaarder. Bij die kennisgeving moeten de plannen en bestekken van de voorgenomen verbouwingswerken worden gevoegd. Als de verhuurder niet akkoord is met de voorgenomen verbouwingswerken, moet hij zich binnen 30 dagen na de ontvangst van de voormelde kennisgeving verzetten bij ter post aangetekende brief of bij exploot van gerechtsdeurwaarder. Als de verhuurder zijn verzet niet tijdig kenbaar maakt, wordt hij geacht in te stemmen met de door de huurder geplande verbouwingswerken. Als de huurder niet akkoord is met het verzet van de verhuurder, dan moet hij de verhuurder binnen 30 dagen dagvaarden. Als de onderhuurder voormelde verbouwingswerken wil uitvoeren, moet hij op dezelfde wijze (aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot) zijn kennisgeving aan zowel de hoofdhuurder als de verhuurder richten. Zowel de hoofdhuurder als de verhuurder hebben het recht zich overeenkomstig voormelde procedure te verzetten tegen de geplande verbouwingswerken. De verhuurder of de eigenaar kan, hetzij vóór, hetzij tijdens de uitvoering van de werken, eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid verzekert, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar, zowel ten opzichte van derden als ten opzichte van elkaar, uit hoofde van de door de huurder ondernomen werken (art. 8 Handelshuurwet). Als de huurder, bij een eerste aanmaning van de eigenaar of van de verhuurder, geen bewijs levert van het bestaan van een toereikend verzekeringscontract en van de betaling van de premie, zijn ze gerechtigd de werken te doen stopzetten door een eenvoudige beschikking van de vrederechter. Men kan het verbod niet opheffen, tenzij het bewijs van de verzekering en van de betaling van de premie wordt geleverd. Artikel 9 van de Handelshuurwet handelt ten slotte over het lot van en de vergoedingsplicht voor de uitgevoerde werken. Als verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder of krachtens een rechterlijke beslissing, kan de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet vorderen, maar hij kan zich tegen zo’n verwijdering verzetten. Als de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keuze om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde. Tegen door de huurder zonder akkoord van de verhuurder ondernomen verbouwingen kan de verhuurder, hetzij in de loop van de huur, hetzij bij het eindigen ervan, eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden hersteld, onverminderd schadevergoeding, als daar grond voor bestaat. Als hij de aldus uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd. De vergoedingsregeling voorzien in artikel 9 is van aanvullend recht. Met uitzondering van de toepassing van de hiervoor aangehaalde wetsartikelen 7 en volgende, staat het de partijen overigens vrij om zelf een regeling overeen te komen volgens het gemeen huurrecht.

222

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

VOORBEELD

In de handelshuurovereenkomst kunnen partijen geldig overeenkomen dat ze afwijken van artikel 7 als volgt: de verhuurder geeft in de huurovereenkomst aan de huurder de toelating om alle verbouwingsen veranderingswerken uit te voeren die de huurder nuttig vindt, waarbij de verhuurder zich contractueel ook het recht ontzegt om de plaatsen in hun vorige staat te doen herstellen.

1.1.5 Overdracht van huur en onderhuur Zoals in het gemeen huurrecht, zijn onderhuur en overdracht van huur principieel toegelaten. Principieel toegelaten betekent dat onderhuur en overdracht van huur zijn toegelaten tenzij hiertoe een verbod in het huurcontract opgenomen is. De onderhuurder kan in ieder geval nooit meer rechten hebben dan de hoofdhuurder, wat ertoe kan leiden dat de handelshuurder een onderhuurovereenkomst (zelfs inzake handelshuur) afsluit die korter is dan 9 jaar. De hierna besproken artikelen 10 en 11 van de Handelshuurwet gelden maar voor zover de huurovereenkomst een verbod van onderhuur of huuroverdracht inhoudt. Als in de huurovereenkomst geen dergelijk verbod is opgenomen, gelden de regels van het gemeen huurrecht, wat meebrengt dat voor de overdracht van de huurovereenkomst geen akkoord van de verhuurder vereist is, maar de hoofdhuurder/overdrager zonder akkoord van de verhuurder wel gehouden blijft tot de schulden van de oorspronkelijke huurovereenkomst (art. 1717 BW). Een conventioneel verbod van huuroverdracht of onderverhuring heeft volledige uitwerking als de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het onroerend goed bewoont (art. 10, tweede lid Handelshuurwet). In andere gevallen kan een contractueel verbod om de huur aan anderen over te dragen of om (een gedeelte van) een onroerend goed in onderhuur te geven, geen beletsel zijn voor een overdracht of een onderverhuring die samen geschiedt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder (art. 10, eerste lid Handelshuurwet). Het begrip ‘samen’ duidt in dit geval op het feit dat de overdracht van de handelszaak tegelijk gebeurt met de overdracht van de huur of onderverhuring. Als de handelshuurder wil gebruikmaken van voormeld recht van onderverhuring of huuroverdracht moet hij aan de verhuurder het ontwerp van akte van overdracht of van onderverhuring betekenen bij ter post aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot. Het verzet van de verhuurder moet op dezelfde wijze gebeuren binnen 30 dagen na betekening, bij gebreke waaraan de verhuurder geacht wordt in te stemmen met de onderverhuring respectievelijk huuroverdracht (art. 10, derde tot vijfde lid Handelshuurwet) Het verzet van de verhuurder is onder meer gegrond als de huurder de handel in het gehuurde goed sinds minder dan 2 jaar heeft uitgeoefend of als hij de hernieuwing van de huur sinds minder dan 2 jaar heeft verkregen, behalve in het geval van overlijden van de huurder of andere buitengewone omstandigheden, ter beoordeling van de rechter. De huurder kan tegen het verzet in rechte opkomen binnen 15 dagen, op straffe van verval.

223

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

1.1.5.1

De gevolgen van overdracht van de huur respectievelijk onderhuur

Hypothese 1: overdracht van de huur of volledige onderverhuring, mét overdracht van de handelszaak Bij overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder, wordt de overnemer rechtstreekse huurder van de verhuurder (art. 11, I, eerste lid Handelshuurwet). Hierdoor komt een rechtstreekse relatie tot stand tussen de verhuurder en de overnemer van de handelszaak, zodat alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst voortaan tussen deze partijen gelden. Artikel 11, III van de Handelshuurwet stelt als enige uitzondering dat de oorspronkelijke huurder wel hoofdelijk gehouden blijft tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen. Overeenkomstig artikel 11, III is de oorspronkelijke huurder bijvoorbeeld gehouden tot het betalen van een contractuele vergoeding, gekoppeld aan de ontbinding van de huurovereenkomst (zoals een wederverhuringsvergoeding), maar niet tot het betalen van de bezettingsvergoeding na ontbinding. Om haar rechten ten overstaan van een eventuele nieuwe eigenaar-verhuurder te vrijwaren, is het aan te bevelen dat vaste datum wordt verleend aan de overeenkomst tot overdracht van de handelszaak.

Hypothese 2: onderverhuring door de hoofdhuurder – verhuring van de bestaande handelszaak of totstandkoming van een nieuwe handelszaak Dit is een hypothese waarbij men de handelszaak niet overdraagt, maar alleen een volledige of gedeeltelijke onderverhuring plaatsvindt, waarna de onderhuurder zelf een handelszaak tot stand brengt of de handelszaak (eigendom van de verhuurder) huurt. In dit geval ontstaat er geen rechtstreekse band tussen de onderhuurder en de verhuurder, aangezien de relatie verhuurder-hoofdhuurder blijft bestaan. Als de hoofdhuurovereenkomst vóór het einde van de huurtijd ten einde komt door de schuld, op het initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder, dan ontstaat wel een rechtstreekse huurdersrelatie tussen de onderhuurder en de verhuurder. De partijen moeten de voorwaarden dan nog overeenkomen, waaronder de huurprijs, welke partijen desgevallend de rechter moeten vatten bij gebrek aan akkoord (art. 11, II, laatste lid Handelshuurwet). In alle gevallen van artikel 11, blijft de oorspronkelijke huurder wel hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen (art. 11, III Handelshuurwet). Nu een handelshuurhernieuwing een nieuwe handelshuurovereenkomst tot stand brengt, is de hoofdelijkheid niet meer toepasselijk op de hernieuwde handelshuurovereenkomst. De oorspronkelijke huurder is trouwens hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen van iedere opeenvolgende overnemer, maar uiteraard beperkt tot het einde van de aanvankelijke huur.

224

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

1.1.5.2

Onderverhuring als hoofdverblijfplaats

Artikel 11bis van de Handelshuurwet regelt de voorwaarden waaronder de verhuurder een deel van het gehuurde goed kan verhuren als hoofdverblijfplaats. Dat is alleen mogelijk als de huurovereenkomst dat niet verbiedt en de handel behouden blijft in het gehuurde goed. Het derde tot zevende lid van artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet zijn op die onderverhuring van toepassing (zoals besproken in punt 2 .6.2 .2). Buiten voormelde leden van artikel 4, § 2 valt de huurovereenkomst onder de bepalingen van het gemeen huurrecht. De voorgaande onderverhuring is een uitzondering op de gemeenrechtelijke regel zoals voorzien in artikel 1717, tweede lid BW.

1.1.6 Overdracht van het verhuurde handelsgoed Artikel 12 van de Handelshuurwet regelt het lot van de huurovereenkomst als het gehuurde handels pand door de eigenaar wordt vervreemd. In dat geval mag de nieuwe eigenaar de handelshuurder uit het handelspand zetten als hij een duidelijke reden inroept waarom de uitzetting gewenst is (meer bepaald een van de redenen zoals vermeld in artikel 16, 1°, 2°, 3° of 4°), een opzeggingstermijn van 1 jaar in acht neemt en de opzegging gebeurt binnen 3 maanden na de verkrijging. Dit geldt zelfs als een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst is overeengekomen in geval van vervreemding en de huurovereenkomst een vaste datum heeft. Hetzelfde geldt als de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, als de huurder het verhuurde goed sinds ten minste 6 maanden in gebruik heeft. Artikel 26 van de Handelshuurwet stelt verder dat de verkrijger die, overeenkomstig de in artikel 12 bepaalde voorwaarden, de huurder uit het goed zet, eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd is, in de gevallen en volgens de modaliteiten van artikelen 25 en 27. De modaliteiten van artikelen 25 en 27 komen verder aan bod.

1.1.7 De handelshuurhernieuwing De handelshuurovereenkomst aangegaan voor de tijd van 9 jaar eindigt van rechtswege als die tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist. Daarom is het belangrijk voor een handelshuurder die na het verstrijken van de overeengekomen duurtijd van de overeenkomst verder dezelfde handel zou willen voeren in het gehuurde goed om daarvoor tijdig de nodige stappen te ondernemen. De procedure om een nieuwe handelshuurovereenkomst te kunnen afsluiten na verloop van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst, is strikt geregeld in artikelen 13 tot 24 van de Handelshuurwet. De na te leven termijnen en formaliteiten zijn daarbij (wederom) erg belangrijk.

225

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

1.1.7.1

Het recht van de handelshuurder om (tijdig) een hernieuwing van de handelshuur te vragen

Artikel 13 van de Handelshuurwet stelt dat de huurder het recht heeft, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen. Het moet expliciet om een voortzetting van dezelfde handel gaan. De wettelijke mogelijkheid tot hernieuwing heeft alleen betrekking op die plaatsen die voor de handel gebruikt worden. Het recht op handelshuurhernieuwing is van toepassing op de huur van voor bewoning bestemde lokalen of op de huur van bijlokalen, onder de voorwaarden vastgesteld in artikel 4 (art. 15 Handelshuurwet). De huurder heeft geen recht op hernieuwing van de huur, wat het deel van het onroerend goed betreft dat hij in onderhuur gegeven heeft voor een ander gebruik dan handel (art. 16, II Handelshuurwet). Als de handelshuurder een andere handel wil drijven, dan heeft hij hiervoor de toestemming nodig van de verhuurder. Als de huurder zonder toestemming van de verhuurder een andere handel wil drijven dan de bestaande, vervalt het recht op handelshuurhernieuwing. Een overeengekomen handelshuurhernieuwing gaat in bij het verstrijken van hetzij de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst, hetzij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing. De nieuwe handelshuurovereenkomst als resultaat van een handelshuurhernieuwing is principieel gelijk aan 9 jaar, behoudens andersluidend akkoord over een (kortere of langere) termijn. De partijen kunnen dat akkoord uiteraard pas treffen nadat het recht op handelshuurhernieuwing ontstaan is. Als de partijen de duurtijd van de huurhernieuwing minnelijk voor een duurtijd van minder dan 9 jaar willen overeenkomen, moet dat akkoord blijken uit een authentieke akte of een verklaring afgelegd voor de rechter. Is de verhuurder of een van de verhuurders bovendien minderjarig op het ogenblik van de hernieuwing van de huur, dan kan men de duur eveneens beperken tot de tijd die nog moet lopen tot aan zijn meerderjarigheid. Het aantal mogelijke handelshuurhernieuwingen is beperkt tot maximaal drie. Het staat de partijen vrij om in onderling akkoord, na het verstrijken van de huur na drie hernieuwingen, vervolgens een verlenging van de huur overeen te komen overeenkomstig de bepalingen van het gemeen huurrecht. De dwingende wetsbepalingen over de hernieuwing van de handelshuurovereenkomsten beletten ook niet dat de huurder die niet binnen de wettelijke termijn een aanvraag om huurhernieuwing gedaan heeft, nadien met de verhuurder een overeenkomst over de hernieuwing kan sluiten. Dat akkoord moet niet voldoen aan de wettelijke vormvoorschriften. Partijen kunnen ook vrij het vertrekpunt van de nieuwe huur bepalen. Iedere hernieuwing van de oorspronkelijke huurovereenkomst, in der minne of gerechtelijk, brengt in elk geval een nieuwe huurovereenkomst tot stand. De omstandigheid dat de oorspronkelijke of hernieuwde handelshuurovereenkomst vaste datum had, leidt er niet toe dat de latere aanvraag tot huurhernieuwing of de inwilliging daarvan eveneens vaste

226

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

datum heeft. Daarom moet de huurder die de nieuwe huurovereenkomst aan derden wil kunnen tegenwerpen, in beginsel het nodige doen om er vaste datum aan te geven, desgevallend door de gevoerde briefwisseling tussen huurder en verhuurder te laten registreren.

1.1.7.2

De wettelijk te volgen procedure door de hoofdhuurder

De procedure in geval van een verzoek tot handelshuurhernieuwing is strikt geregeld, zodat het essentieel is om alle wettelijke formaliteiten nauwgezet op te volgen. Artikel 14, eerste lid van de Handelshuurwet geeft aan welke eerste stap de huurder moet verrichten. Qua termijn moet de huurder die het recht op hernieuwing wil uitoefenen, zijn verzoek op straffe van verval aan de verhuurder doen toekomen ten vroegste 18 maanden, ten laatste 15 maanden vóór het eindigen van de lopende huur. Als een verzoek tot handelshuurhernieuwing onregelmatig is, kan de huurder alsnog een (regelmatig) nieuw verzoek tot handelshuurhernieuwing toezenden, voor zover dat gebeurt tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van de lopende huur en hij verwijst naar de onregelmatigheid van het vorige verzoek. Vanaf de 18de maand voor het eindigen van de lopende huur moet de huurder, overeenkomstig de gebruiken, de mogelijke gegadigden ook toelaten tot het bezichtigen van het goed (art. 14, laatste lid Handelshuurwet). Qua vormvereiste en geadresseerde stelt de wet dat de huurder het verzoek tot handelshuurhernieuwing tot de verhuurder moet richten bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief. Als meerdere verhuurders het handelspand verhuren, moet het verzoek aan elk van hen worden gericht, behalve als een van hen gemachtigd werd om de betekening te ontvangen. Elke (mede)verhuurder kan het vermoeden van instemming ongedaan maken door te antwoorden volgens de voorwaarden en de termijn zoals vermeld in artikel 14. Als iemand het volledige vruchtgebruik over een onroerend goed heeft (en de hoedanigheid heeft van verhuurder), mag de huurder de vraag tot handelshuurhernieuwing richten aan de vruchtgebruiker. Als meerdere huurders het handelspand huren, moet het verzoek tot handelshuurhernieuwing uitgaan van alle huurders. Noch artikel 11, II noch enige andere bepaling leggen aan de hoofdhuurder de verplichting op hetzij de onderhuurder op de hoogte te brengen van een mogelijke procedure voor de hernieuwing van de hoofdhuur, hetzij de onderhuurder in die procedure te betrekken. Qua inhoudelijke vereisten wordt op straffe van nietigheid opgelegd dat de kennisgeving volgende zaken vermeldt: – opgave van de voorwaarden waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan; – de vermelding woordelijk weergeven dat ‘de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden (op bindende wijze) kennisgeeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde’.

227

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

Het spreekt bovendien voor zich dat de huurder de aanvraag tot huurhernieuwing moet ondertekenen en uiteraard ook naar het juiste adres van de verhuurder moet verzenden. Artikel 14 is van dwingend recht ten voordele van de verhuurder, zodat alleen laatstgenoemde zich op deze nietigheid kan beroepen (of desgevallend ervan afstand kan doen nadat de aanvraagtermijn gestart is).

1.1.7.3

De mogelijke houdingen van de verhuurder

De verhuurder aanvaardt (impliciet of expliciet) de huurhernieuwingsaanvraag aan de door de huurder gestelde voorwaarden Zoals hiervoor werd aangehaald, wordt de verhuurder geacht met het verzoek van de huurder tot het verkrijgen van een handelshuurhernieuwing in te stemmen als hij niet bij ter post aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot binnen een termijn van 3 maanden kennisgeeft van zijn met redenen omklede weigering, andere voorwaarden (tegenvoorstel) of het aanbod van een derde. Dit is een onweerlegbaar vermoeden en geldt eveneens voor een verzoek tot handelshuurhernieuwing dat uitgaat van de onderhuurder en gericht is aan de hoofdhuurder. Het gebrek aan (tijdige) weigering door de verhuurder betekent dus dat de huurder de gevraagde handelshuurhernieuwing verkrijgt. Om deze nieuwe huurovereenkomst aan derden tegenstelbaar te maken, moet de huurder in elk geval het nodige doen om vaste datum te geven aan de brief waarbij hij om een handelshuurhernieuwing heeft verzocht. Het is dus van belang de aangetekende brief inhoudende verzoek tot huurhernieuwing te laten registreren. Omdat het om een nieuwe huurovereenkomst gaat, moet ook de aanvraag tot huurhernieuwing voldoen aan de voorwaarden van een huurovereenkomst. Een aanvraag tot huurhernieuwing tegen een fictieve of belachelijk lage huurprijs kan dus geen (nieuwe) huurovereenkomst tot stand brengen. Artikel 16, III van de Handelshuurwet voorziet een specifieke regeling voor een verhuurder die aanvankelijk handelingsonbekwaam of niet in staat was om zich te verzetten tegen de handels huurhernieuwing, maar nadien het vrije beheer over zijn goederen heeft herkregen. Deze categorie van verhuurder kan zich alsnog verzetten tegen de handelshuurhernieuwing die is toegestaan zonder zijn tussenkomst. De Handelshuurwet vermeldt de volgende categorieën van personen: de minderjarige, de beschermde persoon die handelingsonbekwaam was verklaard om een handelshuurovereenkomst af te sluiten, de blote eigenaar, de vermoedelijke afwezige of zijn erfgenamen.

De verhuurder aanvaardt de huurhernieuwing onder formulering van een bindend tegenvoorstel (inhoudende alle voorwaarden die de verhuurder wenst) Het antwoord van de verhuurder moet ook per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot aan de huurder ter kennis worden gebracht.

228

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

Als de verhuurder in reactie op een regelmatig verzoek tot handelshuurhernieuwing andere voorwaarden voorstelt aan de huurder, dan betekent het dat hij principieel wel akkoord is met een handelshuurhernieuwing (op zich), maar andere voorwaarden wenst. Dat leidt ertoe dat als de discussie over de voorwaarden uitmondt in een gerechtelijke procedure, de verhuurder zich niet meer kan verzetten tegen de huurhernieuwing (op zich) en de verhuurder de opgelegde voorwaarden moet aanvaarden, behoudens nietigheid wegens dwaling of bedrog. Het tegenvoorstel van de verhuurder moet bindend zijn en dus alle voorwaarden voor huurhernieuwing nauwkeurig omschrijven. Een voorwaardelijk tegenvoorstel (zijnde een tegenvoorstel dat afhankelijk is van bepaalde onzekere voorwaarden) kan men niet kwalificeren als een bindend tegenvoorstel. VOORBEELD

Als op een regelmatige aanvraag om huurhernieuwing het antwoord van de verhuurder gesteld is onder de ontbindende voorwaarde dat in het geval van de verkoop van het verhuurde goed, de koper nog het in voormeld artikel 14, tweede lid, bepaalde antwoord zal kunnen geven, is dat geen bindend antwoord. De huurder kan het tegenvoorstel vooreerst aanvaarden. Als hij het niet aanvaardt, dan moet de huurder strikt reageren overeenkomstig wat de artikelen 18 tot 20 van de Handelshuurwet bepalen. De huurder wendt zich in dat geval tot de rechter binnen 30 dagen na de (mogelijkheid tot) ontvangst van het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval. De rechter doet uitspraak naar billijkheid. Als de huurder niet meer of te laat reageert (en daardoor het tegenvoorstel niet heeft aanvaard), is de huurder vervallen van zijn recht op huurhernieuwing. Dat verhindert niet dat de partijen nog altijd van dit verval kunnen afzien en kunnen overeenkomen dat zij de huur hernieuwen. De termijn van 30 dagen begint te lopen te rekenen vanaf de datum waarop de verhuurder de brief ontvangt en wordt verlengd als de laatste vervaldag een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, overeenkomstig artikel 53 Ger.W. Volgens artikel 19 van de Handelshuurwet houdt de rechter, als de onenigheid over de door de verhuurder gevraagde huurprijs gaat, onder meer rekening met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goederen of lokalen, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen. De rechter let hierbij niet op het gunstige of ongunstige rendement van de onderneming, dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven. De bepaling van de huurprijs vereist dus, bij onenigheid, een actief optreden van de rechter die, zo nodig, een deskundigenonderzoek beveelt. De rechter mag hierbij de door de verhuurder gevraagde aanpassing van de huurprijs niet verwerpen op de enige grond dat die geen voldoende concrete elementen aanbrengt die de gevraagde aanpassing rechtvaardigen. De rechter bepaalt bij onenigheid, rekening houdend met voormelde criteria, een normale huurwaarde op het ogenblik van de handelshuurhernieuwing.

229

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

Artikel 20 van de Handelshuurwet bepaalt dat de huur wordt hernieuwd tegen de prijs en de voorwaarden door de rechter vastgesteld als geen beroep is ingesteld tegen het in eerste aanleg gewezen vonnis of als de huurder, binnen 15 dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, van zijn vraag tot hernieuwing geen afstand heeft gedaan.

De verhuurder weigert de huurhernieuwing (en is desgevallend een uitzettingsvergoeding verschuldigd) Overeenkomstig artikel 14 van de Handelshuurwet, kan de verhuurder ook de huurhernieuwing weigeren binnen een termijn van 3 maanden na ontvangst van de aanvraag tot huurhernieuwing. Afhankelijk van de ingeroepen weigeringsgrond, is de verhuurder desgevallend een schadevergoeding door de uitzetting verschuldigd. Als er meerdere eigenaars zijn, is de weigering van één mede-eigenaar al voldoende om de huurhernieuwing te beletten. Artikel 16 van de Handelshuurwet somt de wettelijk toegelaten weigeringsgronden op. Als de weigeringsgrond (bij voorbaat) onuitvoerbaar, niet oprecht of bedrieglijk is, wordt aan de huurder toegelaten om dat te bewijzen (behoudens de toepassing van artikel 16, IV, in welk geval geen reden van weigering moet worden opgegeven).

1.1.7.4

Mogelijke weigeringsgronden van de verhuurder

De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om een van de hierna opgesomde redenen.

Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen Een eerste weigeringsgrond is de wil van de verhuurder om het verhuurde goed zelf persoonlijk en werkelijk in gebruik te nemen. Onder persoonlijk gebruik wordt behalve het in gebruik nemen door de verhuurder (zelf ) ook verstaan: ‘het in gebruik nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierde van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot’ (zie art. 16, I van de Handelshuurwet). Het in gebruik nemen, kan inhouden dat de verhuurder bijvoorbeeld zelf in het verhuurde goed gaat wonen of zelf handel gaat drijven in het verhuurde goed. De persoonlijke en werkelijke ingebruikneming van het gehuurde goed is niet noodzakelijk een permanente en volledige materiële ingebruikneming. Het volstaat dat hij de plaatsen te zijner beschikking houdt. Het persoonlijk en werkelijk in gebruik nemen moet zich uitstrekken tot het geheel van het vroeger verhuurde goed, maar daartoe is niet vereist dat alle vertrekken voortdurend en voor de volle oppervlakte worden benut, als de verhuurder ook het niet onmiddellijk benutte gedeelte van het voorheen verhuurde goed voor het voorgenomen persoonlijk gebruik onder zich houdt.

230

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

Als de verhuurder de hernieuwing van de handelshuur heeft geweigerd om zelf het verhuurde goed in gebruik te nemen, heeft de huurder maar recht op een vergoeding wegens uitzetting als de verhuurder, zonder een gewichtige reden, slechts een gedeelte van het voorheen verhuurde goed in gebruik heeft genomen en het overige gedeelte aan een derde heeft verhuurd. Artikel 17 van de Handelshuurwet gaat over de situatie waarin de verhuurder een kapitaalvennootschap is. In dat geval is de in artikel 16, 1° bedoelde weigering van hernieuwing maar geoorloofd om de hoofdzetel van het bedrijf van de verhuurder naar het gehuurde goed over te brengen of om die hoofdzetel van het bedrijf uit te breiden, als hij in een naburig goed is gevestigd.

Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit De tweede wettige reden van de verhuurder om de handelshuurhernieuwing te weigeren, bestaat in zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit. Na deze weigering moet de verhuurder in elk geval een nieuwe bestemming geven aan het onroerend goed. Alleen zo kan men achterhalen of elke handelsactiviteit uitgesloten is en aan het onroerend goed effectief een andere bestemming gegeven is dan diegene waarmee hij de huurder kon uitdrijven.

Zijn wil om het (gedeelte van het) onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen De derde wettige reden van de verhuurder om de handelshuurhernieuwing te weigeren, is het voornemen om het handelspand weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten 3 jaar huur te boven gaan. Ook de kosten voor afwerking en inrichting worden hierbij in aanmerking genomen. De afbraakwerken (en latere wederopbouw) moeten starten binnen een termijn van 6 maanden en zijn een persoonlijke verplichting in hoofde van de verhuurder (zodat de verplichting niet aan een nieuwe eigenaar-koper van het handelspand toekomt).

Grove tekortkomingen van de huurder Een vierde wettige reden van weigering is gegrond op alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van: – de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden; – belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder; – alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt. Als de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het verhuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel over het verhuurde goed als de handelszaak gaat, moeten bij de beoordeling van de grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, in aanmerking worden genomen niet alleen de verplichtingen die het genot van het

231

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

onroerend goed, maar ook diegene die over de exploitatie van de handel gaan, onder meer de verplichting om de instandhouding van de handelszaak te verzekeren. Betwist de huurder de grove tekortkomingen die de verhuurder aanvoert, dan moet hij zich binnen 30 dagen na het antwoord van de verhuurder tot de rechter wenden, op straffe van verval. De weigering van de verhuurder kan overigens ook blijken uit een door de verhuurder gestarte procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens de ernstige tekortkomingen in hoofde van de huurder binnen de door de wet vooropgestelde termijn.

Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde Een vijfde wettige reden van weigering van de handelshuurhernieuwing door de verhuurder is gegrond op het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, als de huurder geen gelijk aanbod doet. Ook de onderhuurder wordt ter zake als ‘derde’ aanzien. Overeenkomstig artikel 21 van de Handelshuurwet moet vaststaan dat de derde die een hogere huurprijs biedt, zich er ook toe verbindt om aan de huurder een gepaste uitzettingsvergoeding te betalen, zoals voorzien door de wet. De derde is hierbij verplicht een aanbod te doen voor een duur van ten minste 3 maanden. De huurder beschikt over een termijn van 30 dagen, te rekenen van de kennisgeving van dat aanbod bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot, om op dezelfde wijze een gelijk aanbod te doen. In de kennisgeving van het aanbod van de derde moet de verhuurder de termijn opgeven waarbinnen de huurder de in het aanbod voorgestelde huurprijs moet aanvaarden, en vermelden dat niet-inachtneming van die termijn verval ten gevolge heeft. Als de huurder een gelijke huurprijs onder gelijke voorwaarden aanbiedt, wordt zonder enig ander opbod de voorkeur aan de huurder gegeven boven alle anderen. Als het geschil loopt over de andere voorwaarden van de huur, roept de rechter de huurder, de verhuurder en de derde die het aanbod heeft gedaan, op en beslist aan wie de voorkeur wordt gegeven. Artikel 22 van de Handelshuurwet regelt het geval waarin de huurder de geldigheid of de oprechtheid van het aanbod van de derde betwist en de rechter dat aanbod ongeldig verklaart. In dat geval wordt de huur hernieuwd tegen de prijs en onder de voorwaarden, vastgesteld hetzij in onderlinge overeenstemming, hetzij door de rechter volgens de bepalingen van artikelen 18 en 19. Als evenwel het eerste aanbod ongeldig verklaard is op andere gronden dan onoprechtheid, kan de verhuurder zich, binnen een maand na de betekening van het vonnis, op een ander aanbod beroepen. Artikel 23 van de Handelshuurwet handelt ten slotte over de situatie waarbij de huurder weigert een aanbod te doen gelijk aan dat van de derde of verzuimt dat aanbod te doen binnen de termijn van 30 dagen en/of zonder inachtneming van de wettelijke vorm, dan heeft de derde de voorkeur. In dat geval heeft de huurder wel recht op een gepaste uitzettingsvergoeding.

232

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder Een zesde wettige weigeringsgrond van de verhuurder is terug te vinden in artikel 16, 6° van de Handelshuurwet. De afwezigheid van wettig belang bij de huurder bestaat hierin dat de huurder in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed: – hetzij een soortgelijke handel is begonnen vóór het verstrijken van de antwoordtermijn van de verhuurder op het verzoek tot handelshuurhernieuwing; – hetzij (als eigenaar, vruchtgebruiker of huurder) over een (gedeelte van een) onroerend goed beschikt waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten (vanaf het moment dat de handelshuurovereenkomst ten einde komt).

De weigering zonder (wettige) redenen Een laatste weigeringsgrond viseert de weigering van huurhernieuwing zonder (wettige) redenen, namelijk het weigeren zonder een reden op te geven of het weigeren op grond van een reden die niet is voorzien in artikel 16, 1° tot 6° van de Handelshuurwet, bijvoorbeeld wegens een verkoop van het verhuurde goed of wegens een aangekondigde onteigening. Eveneens onder de toepassing van dit artikel valt het inroepen van een hiervoor vermelde weigeringsgrond, waarbij de wettelijke formaliteiten niet zijn nageleefd. VOORBEELD

De verhuurder ontvangt een aanbod van een hogere huurprijs door een derde. De verhuurder weigert de gevraagde handelshuurhernieuwing zonder het aanbod ter kennis te brengen van de huurder. In dat geval is sprake van een weigering op grond van een andere reden dan voorzien in artikelen 16, 1° tot 6°. Dat betekent ook dat de huurder geen recht van voorkeur geniet als hij bereid zou zijn geweest een gelijk aanbod te doen. Bij deze laatst besproken weigeringsgrond is de verhuurder overeenkomstig artikel 16, IV van de Handelshuurwet een uitzettingsvergoeding verschuldigd die gelijk is aan 3 jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden. Partijen kunnen, ná het openvallen van het recht op huurhernieuwing, door een bijzondere overeenkomst afwijken van de gestelde regeling over de vergoeding wegens uitzetting.

1.1.7.5

De gevolgen van een ongegronde weigering

Artikel 24 van de Handelshuurwet regelt de gevolgen als de rechter de weigering van de verhuurder om toe te stemmen in de hernieuwing van de huur ongegrond verklaart na het verstrijken van de antwoordtermijn van 3 maanden van de verhuurder. In dergelijk geval wordt de huur hernieuwd ten behoeve van de huurder. De verhuurder heeft vervolgens wel de mogelijkheid om binnen een termijn van 1 maand te rekenen van de betekening van het vonnis om aan de huurder hetzij andere huurvoorwaarden voor te stellen, hetzij zich te beroepen op het aanbod van een hogere huurprijs door een derde.

233

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

4.1.7.6

De stilzwijgende verlenging van de handelshuurovereenkomst

Het is perfect mogelijk dat de handelshuurder heeft nagelaten om tijdig een handelshuurhernieuwing aan te vragen. De handelshuurovereenkomst die voor een (bepaalde) tijd van minimaal 9 jaar is afgesloten, eindigt in dat geval van rechtswege na verloop van de overeengekomen termijn, zonder dat hiertoe een opzegging vereist is. Als de van het recht op hernieuwing vervallen huurder evenwel na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand. De verhuurder zal die nieuwe huurovereenkomst kunnen beëindigen als hij ze ten minste 18 maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen. Dit is het enige geval waarin een handelshuurovereenkomst voor onbepaalde duur geldt. De huurder kan bij een stilzwijgende verlenging zelf een einde stellen aan de handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur, met de naleving van een opzegtermijn van 1 maand overeenkomstig artikel 1736 BW, behoudens andersluidende overeenkomst. Een andere mogelijkheid is dat de partijen alsnog een huurhernieuwing overeenkomen, buiten de wettelijke herzieningsprocedure om (omdat de termijnen zijn gepasseerd). In dat geval kunnen de partijen zelfs overeenkomen dat de hernieuwing met terugwerkende kracht geldt en dus loopt vanaf het einde van de inmiddels verlopen handelshuur. Vanaf de aanvang van de 18de maand vóór het eindigen van de lopende huur (of het einde van de verlengde huurperiode), heeft de huurder opnieuw het recht om een huurhernieuwingsaanvraag te doen (dat tot de 15de maand voor het eindigen van de lopende huur). Als met toepassing van artikel 14, derde lid, een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand komt, beschikken de partijen niet over de mogelijkheid om met toepassing van artikel 6 de herziening van de huurprijs te vragen. De reden hiervoor is dat de partijen de huur kunnen beëindigen met een relatief korte opzeggingstermijn.

1.1.7.7

De wettelijk te volgen procedure door de onderhuurder

De onderhuurder heeft overeenkomstig artikel 11, II van de Handelshuurwet recht op een handels huurhernieuwing als hij een handelszaak uitbaat die hij hetzij van de hoofdhuurder huurt, hetzij zelf tot stand heeft gebracht. Dit recht op huurhernieuwing wordt bepaald door de mogelijke rechten en de houding van de hoofdhuurder. In de eerste plaats zijn de rechten van de onderhuurder beperkt tot de rechten van de hoofdhuurovereenkomst. Daarom is het van belang te weten of de hoofdhuurder zelf een recht op hernieuwing van de handelshuurovereenkomst heeft. Zoniet, is het bovendien van belang te weten of de weigering haar oorzaak vindt in de eigen daden van de hoofdhuurder. We onderscheiden een aantal situaties.

234

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

De hoofdhuurder vraagt de handelshuurhernieuwing aan en de verhuurder aanvaardt dat verzoek De onderhuurder heeft in dat geval een recht op een handelshuurhernieuwing voor de duur van zijn onderhuurovereenkomst, tenzij de hoofdhuurder zelf een hernieuwing van de (onder) huurovereenkomst weigert (recht van terugneming, overeenkomstig de weigeringsgronden zoals vermeld in art. 16 Handelshuurwet). Er komt geen rechtstreekse relatie tot stand tussen de onderhuurder en de verhuurder, aangezien de relatie verhuurder-hoofdhuurder blijft bestaan (art. 11bis, tweede lid Handelshuurwet). Verder regelt artikel 14, tweede lid van de Handelshuurwet de procedure die van toepassing is op een verzoek tot handelshuurhernieuwing door de onderhuurder dat geweigerd wordt (recht van terugneming). Als de verhuurder en/of de hoofdhuurder het verzoek tot handelshuurhernieuwing heeft geweigerd, moet de onderhuurder zowel de hoofdhuurder als de verhuurder dagvaarden binnen 30 dagen na het (eerste) afwijzende antwoord dat hij heeft ontvangen. Als noch de verhuurder, noch de hoofdhuurder antwoordt binnen een termijn van 3 maanden na het verzoek tot handelshuurhernieuwing, dan zal de onderhuurder zowel verhuurder als hoofdhuurder moeten dagvaarden binnen dertig dagen na het verstrijken van de antwoordtermijn van 3 maanden. De regel van artikel 14, eerste lid Handelshuurwet, volgens welke de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur in te stemmen als hij niet binnen 3 maanden kennisgeeft van zijn weigering, is dus niet van toepassing op de onderhuurder. De verhuurder kan nog altijd een recht van terugneming inroepen of andere voorwaarden voorstellen voor het toestaan van de handelshuurhernieuwing, maar alleen als zijn houding ten opzichte van de onderhuurder nog niet gekend was. Zoals hiervoor uitdrukkelijk gesteld, moet de onderhuurder de verhuurder en de hoofdhuurder altijd binnen 30 dagen dagvaarden als hij geen reactie ontvangt. De hoofdhuurder is daarentegen verplicht zijn antwoord kenbaar te maken aan de onderhuurder binnen 3 maanden te rekenen vanaf de aanvraag tot hernieuwing. Het stilzwijgen van de hoofdhuurder geldt als een vermoeden van instemming met de aanvraag tot hernieuwing van de onderhuurder.

De hoofdhuurder vraagt de handelshuurhernieuwing aan de verhuurder, maar die wordt door de verhuurder geweigerd om een reden eigen aan de hoofdhuurder In dit geval heeft de onderhuurder ook een recht op handelshuurhernieuwing mits de onderhuurder op regelmatige wijze een verzoek tot handelshuurhernieuwing richt aan de hoofdhuurder en dat verzoek op dezelfde dag en in dezelfde wettelijke vorm ook aan de verhuurder doet. Bovendien moet de onderhuurder een afschrift aan de verhuurder bezorgen van elke (latere) kennisgeving die hij aan de hoofdhuurder doet.

235

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

De hoofdhuurder vraagt de handelshuurhernieuwing aan de verhuurder, maar die wordt geweigerd om een reden waarop de hoofdhuurder geen vat heeft Als de weigering van een handelshuurhernieuwing door de verhuurder niet gebeurt omwille van persoonlijke redenen, eigen aan de hoofdhuurder, heeft de onderhuurder geen (eigen) recht op handelshuurhernieuwing.

De hoofdhuurder richt geen verzoek tot handelshuurhernieuwing aan de verhuurder In dit geval heeft de onderhuurder een recht op handelshuurhernieuwing mits de onderhuurder op regelmatige wijze een verzoek tot handelshuurhernieuwing richt aan de hoofdhuurder en dat verzoek op dezelfde dag en in dezelfde wettelijke vorm eveneens aan de verhuurder doet. Tevens moet de onderhuurder een afschrift aan de verhuurder bezorgen van elke (latere) kennisgeving die hij aan de hoofdhuurder doet. Onderneemt de onderhuurder geen actie om de huurhernieuwing te vragen, dan kan de hoofdhuurder jegens zijn onderhuurder toch tot vergoeding gehouden zijn overeenkomstig de gemeenrechtelijke vergoedingsregels van artikelen 1146 en 1147 als de onderhuurder uit het handelspand gezet wordt, als deze uitzetting niet is gegrond op het recht van terugneming van de hoofdhuurder volgens de Handelshuurwet. Het gaat in dit geval om een contractuele aansprakelijkheid van de verhuurder.

1.1.8 De uitzettingsvergoeding Een uitzettingsvergoeding kan principieel maar verschuldigd zijn aan de huurder die eigenaar is van de uitgebate handelszaak. Een uitzettingsvergoeding is immers precies verschuldigd om het verlies van zijn handelszaak te vergoeden in hoofde van de huurder die door de uitzetting geschaad werd. Als de onderhuurder als enige rechten heeft op de handelszaak, is hij de enige die, door bemiddeling van de hoofdhuurder, recht heeft op de uitzettingsvergoeding. Door te bepalen dat de in artikel 25 bedoelde vergoeding wegens uitzetting gelijk is aan 1, 2 of 3 jaar huur, bedoelt de wetgever met het woord ‘huur’ de in de huurovereenkomst bepaalde huurprijs die overeenstemt met 1, 2 of 3 jaar genot van het gehuurde goed. Dat omvat niet alleen de huurprijs als hoofdsom, maar ook de belastingen en andere bijkomende lasten bij de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd. De rechter kan het bedrag van het uit onderverhuring genoten huurgeld op grond van billijkheidsredenen geheel of gedeeltelijk aftrekken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in artikel 16, IV. VOORBEELD

Als de hoofdhuurder 2 000,00 EUR voor het handelspand betaalt, waarvan hij één deel verhuurt voor bewoning aan 500,00 EUR, dan mag de rechter de uitzettingsvergoeding per jaar verminderen van 2 000,00 EUR naar 1 500,00 EUR.

De artikelen 12 en 25-26 van de Handelshuurwet omvatten een eigen vergoedingsregeling bij een vervreemding van het handelspand.

236

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

Als de huurder regelmatig zijn wil te kennen heeft gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een uitzettingsvergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt: 1 De vergoeding is gelijk aan 1 jaar huur, als de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3°. In dat laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, als men het goed moet afbreken of wederopbouwen wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen. 2 De vergoeding is gelijk aan 2 jaar huur, als de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1° opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed (art. 25, eerste lid, 2° Handelshuurwet). Of sprake is van een soortgelijke handel, is een feitenkwestie waarbij men vooral zal kijken in welke mate de nieuwe handel kan voortbouwen op het voorheen opgebouwde cliënteel, waarbij de producten van de nieuwe handelszaak mogelijk gelijkaardig kunnen zijn, wat evenwel niet automatisch betekent dat wordt geprofiteerd van het bestaande cliënteel. VOORBEELD

Het verkopen van diepvriesijsjes in het gehuurde goed waarin de huurder voorheen ambachtelijk, met verse ingrediënten bereid ijs verkocht, zal het cliënteel van de huurder niet aantrekken en is bijgevolg geen soortgelijke handel.

De vergoeding wegens uitzetting bedraagt 3 jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, als de verhuurder vóór het verstrijken van een termijn van 2 jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting heeft kennisgegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden (art. 25, eerste lid, 6° Handelshuurwet). Als de verhuurder de aanvraag tot huurhernieuwing heeft geweigerd voor persoonlijk gebruik, is hij dus geen uitzettingsvergoeding verschuldigd behalve als hij (of een van de in de wet opgesomde afstammelingen) na de weigering een soortgelijke handel in het onroerend goed drijft. 3 De vergoeding bedraagt 3 jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, als de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen 6 maanden (na de daadwerkelijke ontruiming) en gedurende ten minste 2 jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, als de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen. Artikel 25 heeft als bedoeling de verhuurder te straffen als hij lichtzinnig of frauduleus een weigeringsmotief inroept, dat hij uiteindelijk niet (tijdig) uitvoert. De laatste zin van dit artikel betekent dat de verhuurder bij een niet-uitvoering of niet-tijdige uitvoering van de ingeroepen weigeringsgrond toch een lagere vergoeding zal moeten betalen dan 3 jaar huur en een eventueel bijkomende veroorzaakte schade als weliswaar de oorspronkelijke weigeringsgrond niet wordt uitgevoerd, maar daarentegen wel een (andere) wettelijke weigeringsgrond wordt uitgevoerd die – als de verhuurder die meteen zou hebben ingeroepen – een vergoeding zou hebben betaald, gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen bij de initieel ingeroepen weigeringsgrond.

237

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

VOORBEELD

Voorbeeld van dit wijzigingsmotief: De verhuurder weigert de handelshuurhernieuwing op grond van artikel 16.I, 3° van de Handelshuurwet (afbraak en wederopbouw), wat normaliter aanleiding geeft tot het betalen van een uitzettingsvergoeding van 1 jaar. Hij voert dat motief evenwel niet uit, maar beslist om het onroerend goed binnen de gestelde termijn een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit (art. 16.I, 2°). In dat laatste geval zou hij ook 1 jaar uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn. Omdat 1 jaar gelijk of lager is dan de initieel verschuldigde vergoeding van 1 jaar, is de verhuurder maar 1 jaar uitzettingsvergoeding verschuldigd in plaats van 3 jaar huur met eventueel extra bewezen veroorzaakte schade.

Om misbruiken te voorkomen, laat de wetgever niet toe dat een weigeringsmotief zou worden gewijzigd in een ander weigeringsmotief waaraan een hogere uitzettingsvergoeding is gekoppeld. Ondanks dat de wet deze matigingsbevoegdheid niet voorziet kan de rechter de hoge forfaitaire uitzettingsvergoeding wegens niet-uitvoering van het gegeven motief, toch milderen of zelfs afwijzen als de verhuurder het bestaan van een gewichtige reden kan aantonen waardoor het voornemen niet kan worden uitgevoerd. VOORBEELD

Een wijziging van gewestplan leidt ertoe dat men de ingeroepen sloop- en verbouwingswerken niet kon uitvoeren omdat de gewenste nieuwe bestemming als kantoorgebouw hierdoor niet meer mogelijk was. Het is hierbij niet van belang dat in de weigering geen sprake is geweest van de nieuwe bestemming als kantoorgebouw.

Het lijkt ook verdedigbaar dat eenzelfde matigingsbevoegdheid aan de rechter zou toekomen als de verhuurder uiteindelijk een andere bestemming geeft aan het handelspand, als deze uitvoering te goeder trouw gebeurt. Als de verhuurder immers te goeder trouw (nog vooraleer betwisting tussen partijen bestaat) een ander wettig weigeringsmotief daadwerkelijk uitvoert, kan men ervan uitgaan dat de verhuurder hiertoe een (gewichtige) reden had. In dat geval is het billijk dat de rechter de door de wet beoogde correcte uitzettingsvergoeding toekent die ook verschuldigd zou zijn geweest als de verhuurder dit gewijzigde wettelijk voorziene weigeringsmotief meteen had ingeroepen. Eerder dan de (hoge) uitzettingsvergoeding van 3 jaar te vermeerderen met bijkomend bewezen schade toe te kennen die is gekoppeld aan de niet-uitvoering van het opgegeven motief. 4 De vergoeding is gelijk aan 1 jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, als de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen door het aanbod van een meer biedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder. 5 De vergoeding is gelijk aan 2 jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, als de nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder; en de vergoeding bedraagt zelfs 3 jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, als de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting had kennisgegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden (art. 25, eerste lid, 6° Handelshuurwet).

238

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

In de hierboven in 2 en 5 bedoelde gevallen, kan de huurder zich wenden tot de rechter, als de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft. Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter als de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming. Bij onderverhuring is het recht op een uitzettingsvergoeding afhankelijk van het gegeven of de huurder eigendomsrechten heeft op de handelszaak. Als de onderhuurder eigendomsrechten heeft op de handelszaak, is het logische uitgangspunt dat hij principieel recht heeft op de (volledige) wettelijk verschuldigde uitzettingsvergoeding. Toch kan een verdeling van de uitzettingsvergoeding tussen hoofdhuurder en onderhuurder gebeuren als de hoofdhuurder en onderhuurder mede-eigenaars zijn van de handelszaak of beiden een eigen handelszaak in het verhuurde gebouw uitoefenen. Als de onderhuurder die de handelszaak exploiteert alleen de handelszaak huurt van de hoofdhuurder (eigenaar van de handelszaak), dan komt de uitzettingsvergoeding dus toe aan de hoofdhuurder. De hoofdhuurder is in dat geval geen vergoeding verschuldigd aan de onderhuurder die geen eigendomsrechten heeft op de handelszaak, behalve als de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15 % heeft vermeerderd. In dat geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan. Verder kan het voorkomen dat de onderhuurder rechtstreeks huurder wordt van de verhuurder (eigenaar van het handelspand). In dat geval is er geen verlies van handelszaak en is dus ook geen bezettingsvergoeding verschuldigd. Als de hoofdhuurder de hernieuwing van zijn huur aan de verhuurder heeft gevraagd, maar dat verzoek werd geweigerd om redenen waarop de hoofdhuurder geen vat heeft, dan heeft de onderhuurder dus geen eigen recht op een handelshuurhernieuwing en blijft hij een derde opzichtens de verhuurder. In dat geval kan de onderhuurder die eigendomsrechten op de handelszaak heeft, wel aanspraak maken op een gedeelte van de in artikel 25 bepaalde uitzettingsvergoeding, volgens hetwelk in geval van handelsonderhuur de rechter de vergoeding kan verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. Artikel 27 van de Handelshuurwet voorziet een retentierecht om de uitbetaling van de verschuldigde uitzettingsvergoeding te kunnen afdwingen. Zolang de afgaande huurder de vergoeding wegens uitzetting waarop hij recht heeft, of het gedeelte van die vergoeding dat niet ernstig betwist wordt, niet heeft ontvangen, kan hij het goed in gebruik houden totdat de vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn. Dat uiteraard op voorwaarde dat de handelshuurder ermee instemt dat de weigering van de handels huurhernieuwing, die aanleiding geeft tot het betalen van de uitzettingsvergoeding, wettig was en niet ter betwisting staat Artikel 28 van de Handelshuurwet stelt ten slotte dat men de rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting moet instellen binnen 1 jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is. Dat is een vervaltermijn.

239

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

De vergoeding wegens uitzetting wordt pas eisbaar bij het verstrijken van de huurovereenkomst of zelfs later in gevallen bedoeld in artikel 25, 3° en 6°. In de bij artikel 16, 4° bepaalde gevallen vangt de termijn van 1 jaar niet aan voor de uitzetting, zijnde het feit waarop de vordering gegrond is in de zin van artikel 28 van de Handelshuurwet.

1.1.9 Rechtspleging Een bijzondere rechtspleging is voorzien in artikelen 29 tot 31 van de Handelshuurwet. Overeenkomstig artikel 29 van de Handelshuurwet is de vrederechter bevoegd van de plaats waar het voornaamste onroerend goed ligt of van de plaats van het goed met het hoogste kadastraal inkomen als verscheidene afzonderlijke onroerende goederen samen worden verhuurd. Deze bepaling is van dwingend recht. Een mogelijkheid van een voorafgaande oproeping tot minnelijke schikking wordt vermeld in artikel 30 van de Handelshuurwet.

1.2 Het Vlaamse decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht (het Pop-updecreet) 1.2 .1 Toepassingsgebied In artikel 2 van het Pop-updecreet wordt het toepassingsgebied omschreven. Dat is meer bepaald van toepassing op de huur van (gedeelten van) onroerende goederen die de huurder volgens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, in hoofdzaak gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar. Daarbij is het zonder belang op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt en of de huurder al dan niet eigenaar is van de door hem in het gehuurde goed uitgeoefende handelszaak. Het decreet is van toepassing op handelshuurovereenkomsten van korte duur die werden afgesloten vanaf 1 september 2016. Het vereiste rechtstreekse contact met het publiek (waarbij een cliënteel opgebouwd wordt dat aangetrokken wordt door en verbonden is met de ligging van het onroerend goed) stemt overeen met de voorwaarden zoals geformuleerd in de Handelshuurwet. In tegenstelling tot de Handelshuurwet is een stilzwijgend akkoord over de bestemming als kleinhandel of ambacht bij aanvang van de huur niet mogelijk. Bij een stilzwijgend akkoord hadden de partijen dan ook de bedoeling om hun overeenkomst te laten vallen onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet. Artikel 2 van de Handelshuurwet vereist expliciet dat men handelshuurcontracten die onder toepassing wensen te vallen van het Pop-updecreet, schriftelijk moet opstellen, bij gebreke waaraan de overeenkomsten onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet zullen vallen. Wat de huurprijs betreft, stelt artikel 8 van het Pop-updecreet dat alle belastingen over het onroerend goed in de huurprijs begrepen zijn, tenzij anders overeengekomen wordt.

240

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

1.2 .2 Duur en einde Overeenkomstig artikel 3 van het Pop-updecreet mag de duur van de huur een geheel jaar niet bereiken of overtreffen. Men moet de termijn uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opnemen. Vage bepalingen, waarvan de exacte termijn niet kan worden achterhaald (zoals bv. ‘korte duur’, ‘als testperiode’ …) voldoen niet aan die vereiste, zodat het Pop-updecreet in dergelijke gevallen niet van toepassing is. Artikel 4 stelt verder dat de huurovereenkomsten die men onder de toepassing van dit decreet afsluit, van rechtswege eindigen op hun einddatum, zonder dat daarvoor een opzegging nodig is en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing. De huurovereenkomst kan men evenwel, op voorwaarde dat de partijen daarmee akkoord gaan, eenmaal of meermaals alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden verlengen zonder dat de totale duur van de huur langer dan 1 jaar mag zijn. Zodra op grond van opeenvolgende verlengingen de totale duur van de huur langer is dan 1 jaar, valt de huurovereenkomst onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet, en wordt hij geacht te zijn aangegaan voor de duur van 9 jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. Het Pop-updecreet sluit dus een stilzwijgende wederinhuring alsook de mogelijkheid tot handels huurhernieuwing uit. Artikel 5 van het Pop-updecreet bepaalt verder dat de huurder te allen tijde de lopende huur kan beëindigen, mits hij 1 maand van tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. Ook een beëindiging van de huur door onderling akkoord is mogelijk (art. 6), onder de voorwaarden van artikel 5 (zijnde een geschrift). Behoudens andersluidend akkoord, is ook geen uitzettingsvergoeding verschuldigd als de huur op een van de voormelde wijzen beëindigd wordt.

1.2 .3 Verbouwingen In artikelen 9 tot 12 van het Pop-updecreet wordt een regeling uitgewerkt over de door de huurder toegelaten verbouwingen. Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, heeft de huurder het recht aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten 1 jaar huur niet te boven gaan, op voorwaarde dat daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen, en op voorwaarde dat hij de verhuurder voor de aanvang van de werken daarvan schriftelijk in kennis stelt (art. 9 Pop-updecreet). De verhuurder kan, hetzij vóór, hetzij tijdens de uitvoering van de werken, eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid verzekert, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar, zowel ten opzichte van derden als ten opzichte van elkaar, uit hoofde van de door de huurder ondernomen werken. Als de huurder, bij eerste aanmaning van de verhuurder, het bewijs niet levert van het bestaan van een toereikend verzekeringscontract en van de betaling van de premie, is de verhuurder gerechtigd de

241

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 12: Huur: handelshuur

werken te laten stopzetten door een eenvoudige beschikking van de vrederechter. Men kan het verbod niet opheffen, tenzij het bewijs van de verzekering en van de betaling van de premie wordt geleverd (art. 11 Pop-updecreet). Als verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder kan de verhuurder, behoudens anders luidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder vorderen. Als hij de aldus uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd (art. 12 Pop-updecreet). De verhuurder heeft toegang tot de werken. Hij kan alle lasthebbers naar hun keuze daarheen afvaardigen. De uitvoering van de door de huurder ondernomen werken geschiedt op zijn risico. Als er werken worden uitgevoerd zonder de in het contract voorziene instemming of machtiging of zonder de bepalingen daarvan in acht te nemen, kan de verhuurder de werken doen stopzetten door een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift en uitvoerbaar op de minuut en vóór registratie.

1.2 .4 Overdracht van huur en onderhuur Volgens artikel 13 van het Pop-updecreet zijn zowel overdracht van huur als onderhuur absoluut verboden. In dergelijk geval moet men dus terugvallen op de bepalingen van de Handelshuurwet.

1.2 .5 Overdracht van het verhuurde goed Hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, leeft de geregistreerde huurovereenkomst na, en kan de huurder er niet uitzetten, behoudens de toepassing van artikel 4 (art. 14 Pop-updecreet). Een eventueel uitzettingsbeding in de huurovereenkomst kan geen uitwerking hebben.

242

Academiejaar 2020-2021

13 Huur: pacht en veepacht

Hoofdstuk 13: Huur: pacht en veepacht

1 Pacht en veepacht In de wet van 4 november 1969 (zijnde de Pachtwet) vinden we de bijzondere regelingen over onroerende goederen die men hoofdzakelijk gebruikt in een landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. De Pachtwet vinden we terug in het Burgerlijk Wetboek na de Handelshuurwet: ‘afdeling III – regels betreffende de pacht in het bijzonder’. Volgens artikel 1711 BW wordt onder pacht verstaan: de huur van landeigendommen. De Pachtwet is van dwingend recht ten voordele van de pachter. Onroerende goederen die men door een conventioneel vruchtgebruik voor bepaalde duur (onder levenden gesloten) in gebruik neemt, vallen eveneens onder de wet. De onroerende goederen zijn hetzij een hoeve met gebouwen en landerijen (akkerland en weiland), hetzij de landerijen alleen, hetzij de gebouwen alleen. Het gebruik in een landbouwbedrijf heeft betrekking op activiteiten waarbij men gronden bedrijfsmatig gebruikt voor winning van vruchten, gewassen dan wel voor tuinbouw (inclusief bloemen en bomen) of vis- of veeteelt. De uitgesloten overeenkomsten worden opgesomd in artikel 2 van de Pachtwet, zoals onder andere de seizoenspacht en overeenkomsten inzake fruitopbrengst van de hoogstamboomgaarden. De pacht is te onderscheiden van veepacht. Volgens artikel 1711 BW wordt onder veepacht verstaan: de huur van dieren, waarbij de eigenaar en degene aan wie hij de dieren toevertrouwt de winst delen. De regels over veepacht zijn te vinden in artikelen 1800-1831 BW. Pacht en veepacht vormen een heel specifieke materie, die we in het kader van dit boek niet verder behandelen.

245

Academiejaar 2020-2021

Huur: pacht en veepacht

Â© VAN IN

246

Academiejaar 2020-2021

14 Aanneming

Hoofdstuk 14: Aanneming

1 De aanneming (in het gemeen recht) 1.1 Begrip en toepassingsgebied 1.1.1 Algemeen: huur van werk In artikel 1710 BW staat: ‘Huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs.’ In artikel 1711 BW staat beschreven dat onder huur van werk wordt verstaan: de huur van arbeid of van diensten.

1.1.2 Situering en aflijning van het begrip aanneming Artikel 1779 BW bepaalt dat er drie hoofdsoorten van huur van werk zijn, namelijk: – 1° de huur van werklieden die in iemands dienst treden (waarvan de wetgeving voornamelijk terug te vinden is in de Wet op de arbeidsovereenkomsten, net als in art. 1780 BW); – 2° die van vervoerders te land en te water, die zich belasten met het vervoer van personen of van koopwaren (zogenaamde vervoerscontracten, waarvan ook een aantal wettelijke bepalingen terug te vinden zijn in art. 1782 tot en met 1786 BW); – 3° die van aannemers van werken die handelen ingevolge bestekken of aannemingen. De onder 1° en 2° van art. 1779 BW opgesomde overeenkomsten komen niet aan bod in dit boek. De huur van werklieden/arbeid komt aan bod in het opleidingsonderdeel Arbeidsrecht. Het gaat in dat geval om een arbeidsrelatie waarbij een band van ondergeschiktheid geldt; de werkgever heeft de mogelijkheid om gezag uit te oefenen over de werknemer – de prijs die voor de arbeid wordt betaald, wordt ‘loon’ genoemd. De vervoerscontracten behandelen we hier evenmin, omdat zij feitelijk behoren tot de afzonderlijke rechtstak van het vervoers- of transportrecht. De hiernavolgende bespreking van het gemeen recht gaat dus over de in 3° opgesomde bijzondere overeenkomsten inzake aanneming (van werken/diensten) waarbij géén band van ondergeschiktheid bestaat tussen de opdrachtgever en degene die het werk verricht. De overeenkomst van aanneming is wettelijk geregeld in de artikelen 1787 tot en met 1799 BW (titel VIII, hoofdstuk III, afdeling 3).

1.1.3 Begrip, totstandkoming en kenmerken Aanneming is een overeenkomst waarbij een partij zich ertoe verbindt tegen betaling van een vergoeding een bepaald intellectueel of stoffelijk werk te verrichten ten voordele van een andere partij door het stellen van materiële handelingen. De overeenkomst van aanneming komt tot stand van zodra de wilsovereenstemming vaststaat over een uit te voeren werk/dienst ten behoeve van de opdrachtgever. De aannemer zal voor die prestatie worden vergoed. Hieruit blijkt dat een overeenkomst van aanneming een consensuele overeenkomst is.

249

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Net zoals bij andere overeenkomsten, gelden dezelfde geldigheidsvereisten uit het verbintenissenrecht, waaronder een geldige toestemming zonder wilsgebreken, aangegaan door handelingsbekwame partijen, met een geoorloofd voorwerp en een geoorloofde oorzaak. De overeenkomst van aanneming is een wederkerige overeenkomst. Dat houdt in dat partijen verbintenissen op zich nemen, meer bepaald: – De (onafhankelijke) uitvoering van een werk of dienst (door de aannemer) In tegenstelling tot de arbeidsovereenkomst, is er bij aanneming geen sprake van een ondergeschikte relatie: de aannemer verricht in volle onafhankelijkheid zijn werk van materiële of intellectuele aard. Hij is een ‘zelfstandige’ contractspartij, die werkt volgens de richtlijnen en instructies van zijn opdrachtgever. De manier waarop hij het werk uitvoert en met welke middelen hij dat doet, bepaalt de aannemer volledig zelf. Deze onafhankelijkheid neemt niet weg dat de aannemer met de opdrachtgever moet samenwerken, in die zin dat de aannemer de algemene instructies van de opdrachtgever zal opvolgen, die trouwens ook controle behoudt op het werk van de aannemer. – De verschuldigde vergoeding (door de opdrachtgever) De overeenkomst van aanneming is een overeenkomst onder bezwarende titel. Dat houdt in dat de opdrachtgever een vergoeding verschuldigd is voor de geleverde prestatie (uitvoering van een werk of dienst) door de aannemer. De vergoeding hoeft niet noodzakelijk een geldprijs te zijn, maar kan eventueel bestaan uit een tegenprestatie of een andere vergoeding dan geld. Als een geldprijs in een aannemingsovereenkomst wordt overeengekomen, is die prijs behoudens andersluidend beding een geldprijs exclusief de belasting over de toegevoegde waarde (btw).

1.1.4 Het onderscheid met andere rechtsfiguren In een huurovereenkomst wordt een persoonlijk genotsrecht op een goed verleend. In een overeenkomst van aanneming is de tegenprestatie voor de betaalde prijs het uitvoeren van een werk. Als de tegenprestatie zowel bestaat uit het verlenen van een persoonlijk genotsrecht op een goed als het uitvoeren van een werk, moet worden achterhaald welke kwalificatie de overeenkomst heeft: hetzij een huurovereenkomst, hetzij een aannemingsovereenkomst. In het geval van zo’n gemengde overeenkomst zal worden gekeken naar de hoofdzakelijke prestatie in de overeenkomst (die de contractuele verhouding tussen partijen bepaalt), waarbij desgevallend de wil van partijen belangrijk is voor een juiste kwalificatie. VOORBEELD

Een werktuig wordt verhuurd, samen met een werkkracht om het werktuig te bedienen. Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat een overeenkomst waarbij een goed met begeleidende werkkracht ter beschikking wordt gesteld een huurovereenkomst is. Het is geen overeenkomst van aanneming als de diensten van de ter beschikking gestelde werkkracht zich beperken tot de begeleiding van de zaak waarover de huurder als gebruiker het meesterschap heeft.

250

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Als de aannemer alleen zijn prestaties levert, bestaat er weinig twijfel over dat er sprake is van een overeenkomst van aanneming. Maar artikel 1787 BW stelt: ‘Wanneer men iemand belast met het maken van een werk, kan men overeenkomen dat hij enkel zijn arbeid of zijn diensten, ofwel dat hij ook de stof zal verstrekken.’ Als de aannemer, naast zijn werk, ook het materiaal levert dat in het werk geïntegreerd wordt (de stof ), is de grens met een verkoopovereenkomst minder duidelijk. Het cruciale onderscheid is dat bij een verkoop een partij zich ertoe verbindt om ‘te geven’ (tegen een bepaalde prijs), terwijl bij aanneming de essentiële verplichting erin bestaat om iets ‘te doen’ (tegen een bepaalde prijs). Altijd zal men bij een gemengde overeenkomst waarbij eigendomsoverdracht van een goed (verkoop) plaatsvindt in combinatie met een gepresteerd werk (aanneming), moeten achterhalen welke rechtsfiguur geldt. Dit omdat verschillende rechtsregels gelden bij onderscheiden rechtsfiguren. Hetzelfde probleem stelt zich om een overeenkomst van aanneming te onderscheiden van een overeenkomst van lastgeving. Bij een aannemingsovereenkomst bestaat de prestatie van de aannemer uit een materiële handeling (werkprestatie) voor rekening van een opdrachtgever. Terwijl bij een lastgevingsovereenkomst de prestatie bestaat uit het verrichten van een rechtshandeling voor rekening én in naam van de lastgever. VOORBEELD

Als de opdracht van een makelaar (bv. vastgoed of verzekering) beperkt is tot het bij elkaar brengen van partijen, is er sprake van een aannemingsovereenkomst. Als de makelaar ook rechtshandelingen mag stellen waarbij hij optreedt namens een partij, is er sprake van een lastgeving.

1.2 Verschillende wijzen van prijsbepaling 1.2.1 Vaste prijs De overeenkomst van aanneming van een bouwwerk tegen een vaste prijs (absoluut forfait) is die waarbij de aannemer zich verbindt tot het oprichten van een gebouw volgens een aangenomen plan tegen een forfaitair vastgestelde en onveranderlijke geldsom. Artikel 1793 BW zegt daarover: ‘Wanneer een architect of een aannemer het oprichten van een gebouw op zich heeft genomen tegen vaste prijs, volgens een met de eigenaar van de grond vastgelegd en overeengekomen plan, kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen.’ Artikel 1793 BW geldt alleen bij het oprichten van een gebouw (dus nieuwbouw), wat gelijk te stellen is met het uitvoeren van een ‘groot werk’ in de zin van artikel 2270 BW. Het plaatsen van een

251

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

zwembad, badkamerinrichting of veranderingen of verbeteringen aan een bestaand gebouw vallen hier dus principieel niet onder. Wat niet wegneemt dat partijen vrij ervoor kunnen kiezen om ook voor andere overeenkomsten van aanneming een vaste prijs af te spreken in de zin van voormeld artikel. Bij aannemingen tegen vaste prijs stipuleert artikel 1793 BW dat de schriftelijke toestemming van de bouwheer noodzakelijk is voor wijzigingen of meerwerken. Bij een aanneming tegen vaste prijs wordt de aannemer geacht het risico van de eventuele uitvoeringsmogelijkheden én de eventuele prijsstijgingen te hebben ingecalculeerd in de bedongen vaste prijs voor de welomschreven opdracht: de aannemer draagt hier zelf het risico van. Bij afwezigheid van een bijkomende bestelling moet worden aangenomen dat de partijen een overeenkomst tegen een globale forfaitaire prijs hebben gesloten; daaruit volgt dat de aannemer bij dit soort overeenkomst alle risico’s te zijnen laste neemt, met inbegrip van de risico’s die betrekking hebben op de kosten van materialen en van arbeid, of verband houden met uitvoeringsmoeilijkheden. Een aanneming tegen vaste prijs impliceert dus dat de aannemer rekening moet houden met normale en redelijkerwijs voorzienbare risico’s die de uitvoering van de overeenkomst ongunstig kunnen beïnvloeden. Uiteraard is het perfect mogelijk dat uiteindelijk minder inspanningen of kosten nodig waren, wat dan weer de aannemer ten goede komt. Gelet op de striktheid van een forfaitaire prijsbepaling moet de aannemer bewijzen dat door de bouwheer bijkomende en wijzigingswerken werden gevraagd, die aanleiding kunnen geven tot prijstoeslagen. Als meerwerken zijn te beschouwen de werken die contractueel geen deel uitmaken van de overeenkomst en de prestaties die niet noodzakelijk noch redelijk voorzienbaar konden zijn bij de omschrijving van de contractuele prestaties. Onderscheiden van de aanneming tegen vaste prijs is de aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs (ook aanneming tegen relatief forfait genoemd). Bij die laatste manier van prijsbepaling wordt een vaste prijs vastgelegd voor de overeengekomen werken, met dien verstande dat voor wijzigingen en bijkomende werken tarieven worden gehanteerd overeenkomstig een tussen partijen overeengekomen prijslijst. De toestemming voor wijzigingen aan de initieel overeengekomen werken of de uitvoering van meerwerken kan in dit geval impliciet zijn en blijken uit het niet betwisten van hun uitvoering. Ter zake geldt het beginsel van de uitvoering te goeder trouw.

1.2.2 Onbepaalde prijs (‘in regie’) Het ontbreken in een aannemingsovereenkomst van een vaste prijs en van voorafgaande afspraken over de elementen van de aanneming en hun kostprijs, verleent de aannemer in principe het recht vrij en eenzijdig zijn eigen prijs te bepalen bij wijze van ‘partijbeslissing’. De prijsbepaling door de aannemer moet te goeder trouw gebeuren, rekening houdend met de redelijkheid en de billijkheid (‘gangbare, minstens aanvaardbare prijzen’). De opdrachtgever moet instaan

252

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

voor zijn gebeurlijke minder goede keuze van de aannemer. Bij een aannemingsovereenkomst in regie is het vertrouwen en de goede trouw essentieel. Op beide partijen rust in dat geval een samenwerkingsplicht in verband met de bewijslast. Dat houdt in dat de aannemer de prijs en de prestaties met een gedetailleerde afrekening moet staven, zodat de opdrachtgever ertoe in staat is die te controleren. Het is aan de rechter te oordelen of de aannemer op afdoende wijze de prijs en de uitgevoerde werken (aangerekende uren) rechtvaardigt. Op de opdrachtgever rust anderzijds de taak om zelf ook de gepresteerde uren te registreren, ze te vergelijken met de opgestelde afrekeningen en onmiddellijk te protesteren in geval van onjuistheid. Doet de opdrachtgever dat niet, dan zal hij moeten bewijzen dat de gefactureerde bedragen niet in verhouding (kunnen) staan tot het geleverde werk. De rechter kan in deze partijbeslissing alleen tussenkomen als de opdrachtgever kan aantonen dat de aannemer duidelijk misbruik maakte van zijn recht op prijsbepaling en daarbij op onredelijke wijze te werk is gegaan en/of de afrekening duidelijke fouten bevat. De sanctie van het misbruik bij de uitoefening van de contractuele rechten bestaat in het opleggen van de normale uitoefening ervan of in het herstel van de schade ten gevolge van dat rechtsmisbruik. VOORBEELD

Artikel 446ter Ger.W. bepaalt dat advocaten hun ereloon begroten ‘met de bescheidenheid die van hun ambt moet worden verwacht’, waarbij een billijke matiging mogelijk is door de Raad van de Orde van Advocaten ‘met inachtneming onder meer van de belangrijkheid van de zaak en de aard van het werk’.

Deze wijze van prijsbepaling komt vooral voor bij kleine aannemingen of herstellingen. In de praktijk moet de rechter bovendien nog rekening houden met de beschermende, dwingende consumentenwetgeving. Ten aanzien van een consument moet immers rekening worden gehouden met artikelen III.74, § 1, 9°, 10° en 12°, III.76, 1°, III.77 en VI.2, 3° van het Wetboek van Economisch Recht dat onder andere oplegt dat de aannemer vooraf de consument duidelijk moet inlichten over de voornaamste kenmerken van het product, de totale prijs van het product en de eventueel gehanteerde algemene voorwaarden. Eveneens moet worden gewezen op artikel VI.88 van het Wetboek van Economisch Recht dat de afgifte van een bestelbon verplicht in geval van een uitgestelde prestatie waarbij al een voorschot wordt gevraagd.

1.2.3 Bestek of prijslijst (eenheidsprijzen) Een bestek is een document dat een nauwkeurige omschrijving bevat van alle te verrichten prestaties door de aannemer en de hierbij benodigde materialen, met de hieraan verbonden verplichtingen in hoofde van partijen. Eens dergelijk bestek (minstens impliciet) wordt geïntegreerd in een overeenkomst van aanneming of in een offerte, legt het de contractuele afspraken tussen partijen vast.

253

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Een offerte is een document waarin de aannemer zich eenzijdig voor een redelijke termijn verbindt om het werk uit te voeren tegen de hierin opgenomen voorwaarden, in afwachting van de aanvaarding ervan door de kandidaat-opdrachtgever. Soms worden de begrippen bestek en offerte door elkaar gebruikt. De aanneming volgens prijslijst is een contract dat voor elke werkpost of elke levering een onveranderlijke eenheidsprijs vastlegt (bv. de prijs van werkuren, prijs van materialen enzovoort) die zal worden toegepast, rekening houdend met de werkelijk gerealiseerde hoeveelheden. Op het einde van het werk zal die aanleiding geven tot een afrekening in plus of in min, naargelang de hoeveelheden die werden voorzien in de prijsopgave zullen zijn overschreden of niet zullen zijn bereikt. Bij deze werken is de totale eindprijs van het werk niet vooraf bepaald, maar wordt die bepaald in functie van de werkelijk uitgevoerde werken. Zelfs als het lastenboek een geschrift vereist voor elke supplementaire bestelling, kan het bewijs van zo’n bestelling toch worden toegelaten, mits de dwingende kracht van het oorspronkelijke contract niet wordt geschonden. Dat voor zover het bestaan van een vaststaand akkoord tussen de opdrachtgever van het werk en de aannemer wordt aangetoond. Zo kan het bewijs van een supplementaire bestelling worden geleverd op grond van een uitdrukkelijke erkenning ervan door de opdrachtgever van het werk, door de verklaring van een architect (die toezicht houdt op het werk) of zelfs door de uitvoering van het werk, mits hieromtrent geen enkele opmerking werd gegeven en de factuur zonder voorbehoud werd betaald. Vaak verwijst men in een bestek of offerte naar algemene voorwaarden die van toepassing zijn. Dergelijke voorwaarden maken deel uit van de overeenkomst als zij vóór of uiterlijk op het tijdstip van contractsluiting door de opdrachtgever gekend zijn of de opdrachtgever ervan minstens redelijkerwijze kennis had kunnen nemen en deze, minstens stilzwijgend, aanvaard heeft. Ook hiervoor kan opnieuw worden verwezen naar de dwingende consumentenbescherming zoals vertolkt in het Wetboek van Economisch Recht.

1.2.4 Specifieke prijsbepaling bij overheidsopdrachten Als een aannemer werken voor de Belgische Staat wil uitvoeren, gelden ook strikte regels: zowel wat de gunningsprocedure betreft om de overheidsopdracht te mogen uitvoeren (waarvoor een open of beperkte openbare aanbesteding of offerteaanvraag wordt geplaatst, met als criterium dat het werk mag worden uitgevoerd door de aannemer met de laagst regelmatige offerte, respectievelijk economisch voordeligste) alsook wat betreft de uitvoeringsvoorwaarden (een groot aantal van die regels vinden we terug in de wet inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006, vervangen door de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten en de wet van 17 juni 2013 over de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten, laatst gewijzigd bij wet van 16 februari 2017). Voor meer informatie hierover is een studie van het administratief recht vereist, maar dat gaat het kader van dit boek te buiten.

254

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

1.3 Verplichtingen van de aannemer 1.3.1 Informatie- en raadgevingsverplichting De aannemer van een bouwwerk moet, alvorens in te gaan op de vraag van de opdrachtgever om het werk aan te nemen, de opdrachtgever vooraf inlichten over alle punten die nodig zijn om een goed resultaat te verkrijgen, binnen de voorziene termijn en binnen het voorziene budget. Zelfs als hierover contractueel niets is bepaald, volgt die advies- en informatieverplichting uit artikel 1134 BW dat stelt dat overeenkomsten te goeder trouw uitgevoerd moeten worden. Ook artikel 1135 BW vindt hier onverkort toepassing: ‘Overeenkomsten verbinden niet alleen tot hetgeen daarin uitdrukkelijk bepaald is, maar ook tot alle gevolgen die door de billijkheid, het gebruik of de wet aan de verbintenis, volgens de aard ervan, worden toegekend’. VOORBEELD

Een schilder moet niet zomaar zijn schilderwerken aanvatten als hij merkt dat de bepleistering aan muren en plafonds van een bedenkelijke kwaliteit is: hij moet in dat geval de opdrachtgever hiervan voorafgaand op de hoogte te brengen.

Bovendien rust op een aannemer de verantwoordelijkheid om ook de andere aannemers (en architect) te wijzen op conceptiefouten, nadelen van bepaalde beslissingen of procedés, gewijzigde uitvoeringsdaden, de mogelijkheid van burenhinder enzovoort. De informatie- en raadgevingsverplichting is een inspanningsverbintenis: alleen in geval van een duidelijk gebrekkige adviesverlening is de aannemer (of architect) aansprakelijk. Hierbij wordt rekening gehouden met de normale zorgvuldigheidsnorm die elke aannemer of architect, in dezelfde omstandigheden geplaatst, in acht zou hebben genomen.

1.3.2 Uitvoeren van de werken: op tijdige wijze en in overeenstemming met de gegeven instructies, volgens de regels van de kunst De aannemer is ertoe gehouden zijn contractuele verbintenissen uit te voeren volgens de contractuele afspraken (plannen en bestekken; geen gebreken), de regels van de (bouw)kunst (waaronder kwaliteits- en veiligheidsnormen van producten en diensten zoals opgenomen in artikel VIII.1 van het Wetboek van Economisch Recht en de geldende technische voorschriften inzake kwaliteit en veiligheid) en een goed vakmanschap (technische stielkennis). Doet hij dat niet, dan begaat de aannemer een uitvoeringsfout. VOORBEELD

Als een stukadoor pleisterwerken uitvoert bij vriesweer, voert hij de werken niet uit volgens een goed vakmanschap. Dringt de bouwheer toch aan op de uitvoering van de werken, dan moet de aannemer dat weigeren en minstens schriftelijk voorbehoud maken ten aanzien van de opdrachtgever. Daarin moet worden gewezen op de gevolgen. Het uitvoeren van werken mits naleving van de

255

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

raadgevingsverplichting en desgevallend het inlassen van een exoneratiebeding als de opdrachtgever aandringt op uitvoering van de werken, is uiteraard maar mogelijk als de werken niet indruisen tegen de openbare orde.

De hiervoor aangehaalde (Belgische, Europese of internationale) kwaliteits- en veiligheidsnormen zijn regels die door normalisatiecommissies worden ontworpen. Hoewel die normen principieel niet bindend zijn, volgt uit artikel VIII.1 dat ze als regels van goed vakmanschap moeten worden nageleefd: ‘Normen geven de regels van goed vakmanschap weer die, op het ogenblik dat ze worden aangenomen, gelden voor een bepaald product, een bepaald procedé of een bepaalde dienst. De naleving van de normen gebeurt op vrijwillige basis, tenzij de naleving ervan is opgelegd door een wettelijke, reglementaire of contractuele bepaling.’ Naast dergelijke normen bepalen ook technische voorschriften en aanbevelingen van erkende organismen de na te leven regels van de kunst. Zo kan bijvoorbeeld in België worden gedacht aan de technische bouwvoorschriften die worden ontworpen door het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf (kortweg: WTCB) als onderzoekscentrum. Het niet-naleven van bestaande normen, voorschriften en aanbevelingen, of algemener: de regels van de kunst, kan leiden tot de aansprakelijkheid van de aannemer voor de veroorzaakte schade. Anderzijds moet ook worden benadrukt dat het naleven van de regels van de kunst niet automatisch tot een uitsluiting van aansprakelijkheid leidt. De naleving impliceert een feitelijk, maar weerlegbaar vermoeden dat voldaan is aan de algemene zorgvuldigheidsnorm. De aannemer kan zijn aansprakelijkheid uiteraard wel indekken door een verzekering af te sluiten. Wat de timing betreft, kan een uitvoeringstermijn worden afgesproken (eventueel gekoppeld aan vertragingsboeten). In het andere geval zal de uitvoering binnen een redelijke termijn moeten gebeuren. Tot slot, afhankelijk van de aard van de prestatie, is de aannemer gehouden tot hetzij een resultaatsverbintenis (bv. takeldienst), hetzij een middelenverbintenis (bv. kapper).

1.3.3 Bewaring- en teruggaveplicht Tijdens de uitvoering van de werken heeft de aannemer een bewaringsplicht. Op het einde van de werken heeft hij een teruggaveplicht. Nu de bewaring alleen maar een verplichting betreft die volgt uit de aannemingsovereenkomst, is in dit geval logischerwijs geen sprake van een afzonderlijke overeenkomst van bewaargeving. In welke mate een aannemer aansprakelijk is voor een zaak die tenietgaat, waardoor de zaak niet kan worden teruggegeven, komt verder aan bod. De bewarings- en teruggaveplicht is een resultaatsverbintenis.

256

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

1.4 Verplichtingen van de opdrachtgever 1.4.1 Het werk mogelijk maken Het werk mogelijk maken houdt in de praktijk in dat de opdrachtgever moet zorgen dat hij alle nodige maatregelen neemt opdat de aannemer het contractueel overeengekomen werk tijdig kan uitvoeren. Dat betekent dat de opdrachtgever ook moet beschikken over alle nodige vergunningen om de werken te mogen uitvoeren. Hij moet de aannemer verder in kennis stellen van alle noodzakelijke inlichtingen die van belang (zouden kunnen) zijn voor de uitvoering van het werk, hierin inbegrepen alle mogelijke risico’s of moeilijkheden die zouden kunnen ontstaan. Als een opdrachtgever meerdere aannemers tegelijk tewerkstelt (nevenaanneming), moet hij ervoor zorgen dat hun werkzaamheden op elkaar zijn afgestemd. Ook de veiligheid mag hij niet verwaarlozen: hij moet bij belangrijke bouwwerken een veiligheidscoördinator contracteren en een Algemene Bouwplaats Risico’s-polis (ABR, of werfpolis) afsluiten (waarbij alle verzekerde risico’s op de werf zijn gedekt). Aannemers kunnen anderzijds op hun beurt zelf ook een ABR-polis (abonnementspolis) afsluiten voor meerdere werven.

1.4.2 De aannemer betalen Hiervoor werd al in het deel ‘Verschillende wijzen van prijsbepaling’ uiteengezet welke soorten prijsbepaling bestaan. Op het einde van de werken spreekt het voor zich dat de opdrachtgever ertoe gehouden is de prestaties van de aannemer te vergoeden.

1.5 Levering, oplevering en risico 1.5.1 Levering en aanvaarding van de werken en risico-overdracht 1.5.1.1 Levering De levering is een materiële handeling waardoor de opdrachtgever fysiek in het bezit wordt gesteld van het verrichte werk. De feitelijke levering gaat doorgaans gepaard met de juridische aanvaarding van de werken (zijnde de oplevering), maar dat is niet altijd het geval. Hierbij moet worden benadrukt dat de inbezitneming mogelijk als een aanvaarding van de werken wordt beschouwd als die inbezitneming zonder voorbehoud geschiedt.

257

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

1.5.1.2

De oplevering en haar gevolgen

Het begrip oplevering De (uitdrukkelijke of stilzwijgende) aanvaarding betekent dat de opdrachtgever erkent dat het werk goed werd uitgevoerd overeenkomstig de contractuele afspraken en overeenkomstig de regels van de kunst. Dergelijke aanvaarding wordt in een juridische term de ‘oplevering’ genoemd. Die term wordt vooral gebruikt bij het uitvoeren van bouwwerken. Stilzwijgende aanvaarding zou door de rechter kunnen worden aanvaard als bijvoorbeeld hetzij het werk zonder voorbehoud in ontvangst of in gebruik wordt genomen, hetzij de prestaties betaald worden (andere betalingen dan loutere voorschotten), hetzij de geleverde prestaties gedurende lange tijd inhoudelijk niet betwist werden.

Gevolgen Vanaf de aanvaarding is de aannemer ontlast van zijn aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken in het uitgevoerde werk, tenzij die gebreken zo ernstig zijn dat zij de stevigheid ervan in het gedrang brengen (waarover later meer). Het tijdstip van aanvaarding is principieel ook het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheids termijn van aannemers en architecten. Vanaf de aanvaarding heeft de aannemer ook recht op zijn vergoeding, tenzij er sprake zou zijn van een goedkeuring bij gedeelten. In dat laatste geval vinden de betalingen plaats naar verhouding van wat is afgewerkt (art. 1791 BW).

In principe één (definitieve) oplevering, tenzij de Woningbouwwet van toepassing is In de verder besproken Woningbouwwet bestaat de oplevering uit twee tijdstippen: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering (= de zogenaamde dubbele oplevering). Buiten de Woningbouwwet is dergelijke opsplitsing in voorlopige en definitieve oplevering wettelijk niet verplicht, wat niet wegneemt dat ook voor andere bouwzaken, die buiten het toepassingsgebied van de Woningbouwwet vallen, kan worden overeengekomen om te werken met een voorlopige en definitieve oplevering. Voor kleine werken vindt doorgaans maar één (definitieve) oplevering plaats.

1.5.1.3

De overdracht van het risico (van tenietgaan van de zaak)

Afhankelijk van het gegeven of de aannemer met eigen materialen heeft gewerkt, dan wel met materialen zoals toevertrouwd door de opdrachtgever, vindt de risico-overdracht plaats op het moment van levering, dan wel op het moment van de oplevering. Dat is te verklaren doordat het risico kleeft aan de hoedanigheid van eigenaar, respectievelijk bewaarder van de zaak.

Hypothese 1: de aannemer die het werk uitvoert, levert ook het materiaal (eigendomsoverdragende levering) Artikel 1788 BW bepaalt dat het risico van verlies van de tot stand gebrachte zaak (inclusief de hiervoor gebruikte materialen zoals zelf geleverd door de aannemer), op de aannemer rust tot het

258

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

ogenblik van de levering aan de opdrachtgever. Van zodra de zaak aan de opdrachtgever wordt geleverd, is de opdrachtgever eigenaar (en bewaarder) van de zaak en draagt hij meteen ook het risico van tenietgaan van de zaak. De risico-overdracht gebeurt dus op het ogenblik van de levering. Het verlies van de aannemer, waarvan sprake in voormeld artikel 1788 BW, betekent concreet dat hij niet vergoed zal worden voor de geleverde grondstoffen en de gepresteerde werkuren. In geval de opdrachtgever het werk weigert in ontvangst te nemen, zal het risico van de aannemer naar de opdrachtgever worden verschoven van zodra de opdrachtgever in gebreke is gesteld om de zaak te ontvangen. Zelfs als de opdrachtgever te kennen heeft gegeven dat hij de samenwerking met de aannemer wenst te beëindigen (overeenkomstig art. 1794 BW, zie verder), is het voor de aannemer belangrijk om voormelde ingebrekestelling te verzenden om het risico te verschuiven naar de opdrachtgever. Dergelijke ingebrekestelling is een toepassing van de gemeenrechtelijke regel zoals vervat in artikel 1302, eerste lid BW omtrent de verplaatsing van het risico van het toevallige tenietgaan van de schuldeiser naar de schuldenaar. Omdat artikel 1788 BW evenwel van aanvullend recht is, staat het partijen vrij hiervan conven tioneel af te wijken.

Hypothese 2: de aannemer die het werk uitvoert, werkt met het materiaal dat de opdrachtgever ter beschikking stelt Als de aannemer alleen het werk uitvoert, zonder dat hij hiervoor eigen grondstoffen (materiaal) gebruikt, is het risico omtrent het verlies van het tot stand gebrachte werkstuk anders geregeld (art. 1789 en 1790 BW). Als de aannemer alleen arbeidsprestaties verricht, zonder dat die gepaard gaan met een levering van eigen materialen, houdt de overeenkomst van aanneming immers geen overdracht van eigendom in. In dat geval gebeurt de risico-overdracht op het ogenblik van de oplevering. Als de opdrachtgever een werk van de aannemer ontvangt dat niet voldoet aan wat overeengekomen is, moet hij dan ook ogenblikkelijk reageren. Bij gebrek aan reactie zal de levering immers mogelijk worden aanzien als een oplevering (aanvaarding van de werken).

1.5.1.4

Het verlies van de door de opdrachtgever toevertrouwde materialen

Artikel 1789 BW stelt dat in dat geval het risico van het verlies van de stof (zoals ter beschikking gesteld door de opdrachtgever) bij de opdrachtgever (als eigenaar) ligt, tenzij de aannemer aansprakelijk kan worden gesteld voor het verlies ervan. De aannemer is gehouden aan de verplichting van bewaring en teruggave van de aan hem toevertrouwde zaak. Hij kan daarom dus aansprakelijk worden gesteld voor het verlies van de toevertrouwde materialen als hij het toevertrouwde materiaal niet teruggeeft en het verlies te wijten is aan een gebrekkige bewaringsverplichting of enige andere fout in hoofde van de aannemer. Het is hierbij natuurlijk wel vereist dat de materialen daadwerkelijk aan de aannemer zijn toevertrouwd en dus niet meer in het bezit zijn van de opdrachtgever.

259

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

VOORBEELD

Als de opdrachtgever een loodgieter contacteert om zijn verwarmingsketel te herstellen bij hem thuis, is artikel 1789 BW niet van toepassing omdat de materialen in dat geval niet zijn toevertrouwd aan de aannemer.

Als de aannemer tekortschiet in zijn plicht tot bewaargeving en teruggave van de zaak, moet hij in dat geval bewijzen dat de schade door toeval of overmacht heeft plaatsgevonden, waarvoor hij onoverwinnelijk en onmogelijk kan instaan. Een voorbeeld van dergelijk verlies is een tenietgaan door brand of een onvermijdelijke diefstal. De aannemer kan zich eventueel richten tot degene die het verlies veroorzaakt heeft, om op die wijze te worden vergoed voor de geleden schade. Niet elke diefstal is gelijk te stellen met overmacht: de begeleidende omstandigheden moeten duidelijk maken dat de aannemer geen fout heeft gemaakt waardoor de diefstal kon plaatsvinden, dan wel de diefstal gemakkelijker kon plaatsvinden. Concreet: de aannemer zal moeten bewijzen dat hij al het nodige heeft gedaan om de diefstal te vermijden, zoals het nemen van voldoende beveiligingsmaatregelen. VOORBEELD

Bij de omschrijving in concreto van ‘voldoende beveiligingsmaatregelen’ moet de rechter de redelijkheid in acht nemen. Men kan van een garagist niet vereisen dat hij een permanente bewaking organiseert of de garage of parking uitrust met gesofisticeerde beveiligingsmaatregelen. Vanaf het ogenblik dat gewone beveiligingsmaatregelen zijn getroffen (in dit geval: een omheining bestaande uit ijzeren draad van 1,80 meter hoogte en daarnaast nog twee draden prikkeldraad, de wagen slotvast op het terrein aanwezig, en waarvan de sleutel zich bevindt in het afgesloten garagegebouw), is de diefstal van een wagen met behulp van inklimming en braak, een voor de garagist bevrijdende vreemde oorzaak.

Dit artikel is niet van dwingend recht, zodat de hiervoor besproken risicoregeling tussen partijen conventioneel anders geregeld kan worden.

1.5.1.5

Het verlies van de door de aannemer geleverde arbeidsprestaties

Artikel 1790 BW gaat verder over ‘het verlies van de verrichte arbeidsprestaties’ als de zaak vóór levering (teruggave) aan de opdrachtgever door toeval of overmacht tenietgaat, zelfs buiten enige schuld van de aannemer. In tegenstelling tot artikel 1789 BW (dat over het verlies van de toevertrouwde materialen gaat), heeft artikel 1790 BW dus betrekking op de verloren vergoeding voor de geleverde werkprestaties ingevolge het tenietgaan van de zaak. Het verlies van de verloren vergoeding voor het gepresteerde werk rust in dat geval op de aannemer, tenzij: – de aan hem geleverde stof gebrekkig was (bewijslast van het gebrek komt toe aan de aannemer); – of de opdrachtgever ten onrechte heeft geweigerd om het werk goed te keuren. In dat laatste geval moet de aannemer de opdrachtgever in gebreke hebben gesteld voor de (onterechte) weigering tot goedkeuring van het werk (cfr. toepassing van art. 1302, eerste lid BW).

260

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Ook artikel 1790 BW is niet van dwingend recht, zodat partijen conventioneel een andere risico regeling kunnen treffen. Als de opdrachtgever een werk van de aannemer ontvangt dat niet voldoet aan wat overeengekomen is, moet hij prompt reageren. Bij gebrek aan reactie zal de levering immers worden aanzien als een oplevering (aanvaarding van de werken).

1.6 Onderaanneming De overeenkomst van onderaanneming is een juridisch op zichzelf staande overeenkomst tussen de aannemer en de onderaannemer. Ze staat los van de overeenkomst tussen de aannemer en zijn opdrachtgever. De onderaannemer zal, op vraag en onder verantwoordelijkheid van de aannemer, werken uitvoeren die werden overeengekomen tussen de aannemer en zijn opdrachtgever. De onderaannemer is, behoudens contractuele afwijking, niet gebonden door de bepalingen die zijn opgenomen in de overeenkomst tussen aannemer en opdrachtgever, behoudens wat betreft de technische clausules uit het bestek en het lastenkohier. De onderlinge verhoudingen tussen opdrachtgever, aannemer en onderaannemer worden hierna op een rijtje gezet.

1.6.1 De vordering van de bouwheer tegen de aannemer (ook voor daden gesteld door de onderaannemer) Artikel 1797 BW stelt: ‘De aannemer is ten overstaan van de opdrachtgever aansprakelijk voor de daad van de personen die hij bezigt.’ De aannemer is dus ook aansprakelijk voor de door hem gecontracteerde onderaannemers. VOORBEELD

Een aannemer velt op verzoek van de opdrachtgever een boom in diens tuin. Als de onderaannemer die door de aannemer wordt ingeschakeld voor het uitfrezen van de boomstronk het tuinpoortje van de opdrachtgever beschadigt, dan zal de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk stellen voor deze schade.

1.6.2 De (beperkte) rechtstreekse vordering van de bouwheer tegen de onderaannemer Wat de mogelijkheden van de bouwheer tegenover de onderaannemer betreft, moet worden verwezen naar de theorie van de ‘quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent’: dit door het Hof van Cassatie ontwikkelde principe houdt in dat de bouwheer de onderaannemer niet zomaar buitencontractueel aansprakelijk mag stellen, omdat de onderaannemer ten opzichte van de bouwheer niet als een werkelijke ‘derde’ kan worden aanzien bij de uitvoering van zijn contractuele verbintenis (in onderaanneming).

261

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Daarom kan de onderaannemer maar door de bouwheer op buitencontractuele basis aansprakelijk worden gesteld als zowel de fout als de schade het contractuele kader van de in (onder)aanneming uitgevoerde werken overstijgen (cfr. Stuwadoorarrest van 7 december 1973 zoals uitgesproken door het Hof van Cassatie, over de samenlooptheorie van de contractuele en buitencontractuele fout en schade van de ‘uitvoeringsagent’, in casu: ‘onderaannemer’). Voor de uitvoering van het contract mag de onderaannemer (uitvoeringsagent) dus niet als een werkelijke derde worden beschouwd ten aanzien van de opdrachtgever. Deze ‘samenlooptheorie’ gaat ervan uit dat de aannemer de werkelijke contractspartij is van de opdrachtgever wat betreft de toevertrouwde werken. Hieruit volgt dat de opdrachtgever zich tot de aannemer moet wenden voor eventuele contractuele wanprestaties (en dus niet tot de onderaannemer). Het is immers niet gewenst dat een onderaannemer opdraait voor eventuele risico’s van ondeskundigheid of insolvabiliteit van de aannemer.

1.6.3 De rechtstreekse vordering van de onderaannemer tegen de bouwheer 1.6.3.1 Begrip In artikel 1798 BW wordt daarentegen wel een rechtstreekse vordering toegekend aan de onderaannemer tegen de bouwheer. Artikel 1798 BW luidt als volgt: ‘Metselaars, timmerlieden, arbeiders, vaklui en onderaannemers gebezigd bij het oprichten van een gebouw of voor andere werken die bij aanneming zijn uitgevoerd, hebben tegen de bouwheer een rechtstreekse vordering ten belope van hetgeen deze aan de aannemer verschuldigd is op het ogenblik dat hun rechtsvordering word ingesteld.’ De onderaannemer wordt als aannemer en de aannemer als bouwheer beschouwd ten opzichte van de eigen onderaannemers van de eerstgenoemde. Op die manier kan een (onder)aannemer zijn rechtstreekse vordering stellen tegen de opdrachtgever, dan wel tegen een andere aannemer (doch beperkt tot twee schakels hoger in de keten van tussenkomende aannemers in het bouwproces). Sinds 1 januari 2018, is als laatste lid van artikel 1798 BW volgende tekst van kracht: ‘In geval van betwisting tussen de onderaannemer en de aannemer, kan de bouwheer het bedrag storten in de Depositoen Consignatiekas of op een geblokkeerde rekening op naam van de aannemer en onderaannemer bij een financiële instelling. De bouwheer is hiertoe verplicht als hij hiertoe schriftelijk wordt verzocht door de hoofdaannemer of de onderaannemer. Dergelijke storting zal bevrijdend werken in hoofde van de bouwheer, zowel ten opzichte van de hoofdaannemer als ten opzichte van de onderaannemer.’ Artikel 1798 BW is een correctie op het gegeven dat de onderaannemer alleen een overeenkomst heeft met de aannemer (die hem een werk heeft toevertrouwd) en niet rechtstreeks met de bouwheer.

1.6.3.2 Een van de zekerheden van de onderaannemer Artikel 1798 BW betreft de rechtstreekse vordering van de onderaannemer als een eigen en persoonlijk recht tegen de bouwheer als zekerheid om betaling te ontvangen voor zijn prestaties. Daarnaast verleent artikel 20, 12° van de Hypotheekwet ook een roerend voorrecht aan de onderaannemer, maar alleen in geval van bouwwerkzaamheden. Artikel 27, 5° van de Hypotheekwet verleent ten slotte een voorrecht aan de aannemers, architecten, metselaars en andere werklieden op de meerwaarde van het onroerend goed.

262

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Hiertoe is vereist dat een proces-verbaal wordt opgemaakt over de plaatsgesteldheid waar de werken worden uitgevoerd. In geval van een verbouwing aan een onroerend goed, is een plaatsbeschrijving van zowel het eigen pand als de aangrenzende panden aangewezen. De bouwheer moet hiervoor de nodige actie ondernemen, na hierover te zijn ingelicht door de architect en/of aannemer, tenzij contractueel andere afspraken worden gemaakt.

1.6.3.3 Geen formele vormvereisten, maar wel inhoudelijk beperkt Het stellen van een rechtstreekse vordering is niet aan vormvereisten gebonden, zodat zelfs een eenvoudige (aangetekende) brief volstaat om deze vordering uit te oefenen. Wel is de rechtstreekse vordering beperkt tot die bedragen die de opdrachtgever zelf aan de hoofdaannemer verschuldigd is op grond van de uitgevoerde werken. Ook na faillissement of ontbinding van de hoofdaannemer kan dergelijke vordering niet meer worden ingesteld (art. 20, 12° Hyp.W.). Tot slot is de rechtstreekse vordering overeenkomstig artikel 1798 BW beperkt tot de opdrachtgever of aannemer die zich twee schakels hoger in de keten bevindt (wat belangrijk is als de onderaannemer op zijn beurt nogmaals een (onder-onder)aannemingsovereenkomst afsluit). De bouwheer tegen wie een rechtstreekse vordering wordt ingesteld, kan aan de onderaannemer in de regel bovendien al de excepties tegenwerpen waarover hij beschikt op het ogenblik van het instellen van de rechtstreekse vordering. Tot die excepties behoort ook het recht een beroep te doen op schuldvergelijking met een schuldvordering, zoals te dezen de vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie, die gegrond is op de onderlinge afhankelijkheid van de wederzijdse verbintenissen van de partijen. Dergelijke exceptie behoort tot het wezen van een wederkerige overeenkomst, zodat zij bestaat vóór de wanprestatie en vóór de uitoefening van de rechtstreekse vordering.

1.7 Aansprakelijkheidsvorderingen 1.7.1 Verborgen en zichtbare gebreken en de niet-uitvoering In geval het door de aannemer uitgevoerde werk betrekking heeft op een bouwwerk, moet bijkomend worden gesteld dat de onderstaande uiteenzetting geldt voor zover de verborgen en zichtbare gebreken de stevigheid of de duurzaamheid van het gebouw niet aantasten. Het gaat in dit geval om de zogeheten lichte zichtbare gebreken en de lichte verborgen gebreken. Als dat wel het geval is, kan men terugvallen op de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten, zoals verder besproken (de ernstige zichtbare gebreken en de ernstige verborgen gebreken).

1.7.1.1

De (lichte) zichtbare gebreken

Zoals hiervoor aangehaald, dekt de (definitieve) oplevering (zijnde de aanvaarding van de werken) de (lichte) zichtbare gebreken. In geval van discussie over het zichtbare karakter van het gebrek, rust de bewijslast dat het gebrek zichtbaar was op het moment van de (definitieve) oplevering, op de aannemer.

263

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Het staat partijen vrij om andersluidende afspraken te maken, zoals de opname van een exoneratieclausule in de overeenkomst van aanneming.

1.7.1.2

De (lichte) verborgen gebreken

Maar het kan ook zijn dat nadien gebreken worden opgemerkt, die vanwege hun verborgen aard niet meteen duidelijk waren. Behoudens andersluidend beding, is de aannemer ook aansprakelijk voor (lichte) verborgen gebreken. Voor aannemingsovereenkomsten oordeelt de rechter in feite en dus op onaantastbare wijze of de vordering op grond van (lichte) verborgen gebreken tijdig is ingesteld; artikel 1648 BW dat inzake koop bepaalt dat de rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken ‘binnen een korte tijd’ moet worden ingesteld, is niet toepasselijk op de aannemingsovereenkomst. Wel wordt algemeen aanvaard dat een vordering voor (lichte) verborgen gebreken ‘tijdig’ moet worden ingesteld vanaf de ontdekking ervan en men dus best niet al te lang wacht met het instellen van dergelijke eis. De ontdekking ervan is niet beperkt tot de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten die geldt voor ernstige verborgen gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten. Zoals hiervoor aangehaald, zijn exoneratieclausules mogelijk in het gemeen recht inzake aanneming. In tegenstelling tot bij de koop-verkoop, bestaat géén vermoeden van kwade trouw, met name dat een gespecialiseerde aannemer geacht wordt op de hoogte te zijn geweest van het nadien ontdekte verborgen gebrek. Wel moet men in het geval van een overeenkomst met een consument rekening houden met de zogenaamde onrechtmatige bedingen, in het bijzonder artikel VI.83, 15° (onredelijk korte termijn om gebreken te kunnen melden) en VI.83, 30° (uitholling van de wettelijke rechten van de consument in geval van wanprestatie door een ondernemer) die de mogelijkheid van een exoneratie van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken dwingend verbieden.

1.7.1.3 Niet-uitvoering Als een aannemer in gebreke blijft om een werk tijdig en volgens de regels van de kunst uit te voeren, dan kan de opdrachtgever hem hiervoor in gebreke stellen door zijn opmerkingen gedetailleerd uiteen te zetten. De aannemer zal in dat geval worden gevraagd om de werken behoorlijk uit te voeren. Als hij nalaat hieraan gevolg te geven, zal de rechter worden gevat. Hierbij kan men beroep doen op artikel 1184 BW, waarbij dwanguitvoering dan wel ontbinding (met schadevergoeding) kan worden geëist. In de rechtspraak wordt wel steevast gesteld dat in geval van een wanprestatie, een uitvoering in natura (resp. herstelling) primeert boven een eventuele ontbinding. Uiteraard voor zover de gedwongen uitvoering nog mogelijk is en het verzoek niet is ingegeven door rechtsmisbruik. In geval voor een dwanguitvoering geopteerd wordt, kan de opdrachtgever aan de rechter machtiging vragen om de werken zelf uit te voeren of te doen uitvoeren op kosten van de aannemer indien de aannemer in gebreke zou blijven om de hem opgelegde werken uit te voeren (art. 1144 BW).

264

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Als de opdrachtgever de overeenkomst zelf feitelijk beëindigt (de zogeheten buitengerechtelijke ontbinding), is dat niet zonder risico. Alleszins is het alleen mogelijk als: – een voorafgaande ingebrekestelling aan de aannemer wordt gericht, waarbij aan hem een redelijke termijn wordt gegeven om de overeenkomst alsnog uit te voeren; – de beëindiging dringend noodzakelijk is (wat erop neerkomt dat wachten op een gerechtelijke uitspraak niet mogelijk is); – de beëindiging het gevolg is van een ernstige tekortkoming in hoofde van de wederpartij, waarbij de ernstige tekortkoming voldoende moet blijken uit bewijskrachtige vaststellingen (bv. vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder, waarnaar specifiek en gedetailleerd verwezen wordt in de ingebrekestelling aan de in gebreke blijvende contractspartij) Bij betwisting zal de rechter uiteraard moeten beslissen of de feitelijke beëindiging van de overeenkomst door de opdrachtgever in geval van dringende noodzaak omwille van een ernstige tekortkoming, gerechtvaardigd was.

1.7.2 Tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect (in bouwzaken) 1.7.2.1 Begrip en termijnen Artikel 1792 BW stelt: ‘Als een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaar aansprakelijk.’ Dit vorderingsrecht in hoofde van de eigenaar bestaat voor zover de gebreken de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen. Hoewel artikel 1792 BW spreekt over een ‘vaste prijs’ is inmiddels alom aanvaard dat artikel 1792 BW van toepassing is op alle aannemingen waarbij een gebouw wordt opgericht, dus ook als de prijs niet vast is. De term ‘vaste prijs’ wordt trouwens niet gebruikt in artikel 2270 BW dat de principes van artikel 1792 BW herhaalt: ‘na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.’ De termijn van tien jaar is een vervaltermijn om een procedure ten gronde in te leiden; het verzoek tot aanstelling van een gerechtsdeskundige in kortgeding is niet gelijk te stellen met het inleiden van een procedure ten gronde. De termijn begint te lopen vanaf de aanvaarding van de werken. De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten regelt de aansprakelijkheid van de contractspartijen bij het oprichten van een groot bouwwerk. Het betreft een verzwaarde aansprakelijkheid die verdergaat dan de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. Die verzwaarde aansprakelijkheid is ingegeven door het feit dat een bouwheer op technisch vlak vaak niet voldoende onderlegd is om het werk van de aannemer en architect te beoordelen, maar vooral ook door de openbare veiligheid (stevigheid van gebouwen opdat geen instortingsgevaar bestaat). Omwille van de noodzakelijk geachte stevigheid en veiligheid van gebouwen in het openbaar belang is deze tienjarige aansprakelijkheid van openbare orde. De aansprakelijkheid is beperkt tot een termijn van tien jaar, omdat nadien niet meer precies te achterhalen is of het gebrek voortkomt uit de prestaties zoals verricht door aannemer, architect of andere partij betrokken in het bouwproces, dan wel ten gevolge van ouderdom of andere externe factoren.

265

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

De tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen vanaf de aanvaarding van de werken (principieel de definitieve oplevering, behoudens contractuele afwijking). Ze heeft zowel betrekking op ernstige zichtbare als ernstige verborgen gebreken die de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen. Als de aannemer binnen de termijn van tien jaar grote herstellingen uitvoert, begint een nieuwe termijn van tien jaar te lopen voor de betrokken werken. De tienjarige aansprakelijkheidstermijn die een aanvang neemt vanaf de definitieve aanvaarding, moet bovendien wijken voor de afwijkende verjaringstermijn (art. 2262bis, § 1, tweede en derde lid BW) in geval van bedrog van de aannemer, architect of een andere persoon betrokken bij het bouwproces. Stilzwijgen kan bedrog uitmaken, als de partij die zich eraan bezondigt de verplichting had de verzwegen inlichtingen te verstrekken aan zijn contractspartij wegens zijn professionele hoedanigheid. Er is bedrog als aannemer of architect in hun hoedanigheid van normaal bevoegd en toegewijd professioneel het bestaan van het gebrek moesten hebben gekend, maar zij er niettemin de bouwheer niet over hebben ingelicht. Bedrog veronderstelt een intentioneel element en is dus te onderscheiden van een zware fout. De toepassingsvoorwaarden van de tienjarige aansprakelijkheid zijn: 1 Het bestaan van een aannemingsovereenkomst van bouwwerken. 2 Met als voorwerp de oprichting van een gebouw of ander groot ‘onroerend’ werk: zo vallen bijvoorbeeld grafmonumenten, buitenterrassen van een appartementsgebouw, veranda’s en liftinstallaties ook onder de toepassing van de wet. Ook herstellingswerken vallen hieronder als zij als ‘grote werken’ worden aanzien (zoals bijvoorbeeld dakwerken, rioleringswerken en de installatie van een centrale verwarming). 3 Waarbij het gebouw is aangetast door een gebrek dat de stevigheid, zelfs op langere termijn, in het gedrang brengt. Het is niet vereist dat het gebrek de stabiliteit van het gebouw of het groot werk geheel of gedeeltelijk in het gedrang brengt binnen de tienjarige termijn. Het volstaat dat binnen deze termijn een gebrek aan het licht komt dat de stevigheid van het gebouw of van een van zijn belangrijke onderdelen op korte of langere termijn in het gedrang brengt of kan brengen. De aantasting volstaat dus, maar de bouwheer moet bewijzen dat het gebrek het gevolg is van een fout van de aannemer en/of architect. In de praktijk vallen niet alleen aannemers en architecten onder de tienjarige aansprakelijkheid, maar alle partijen die bij de bouw betrokken zijn (zoals bv. verkopers, stabiliteitsingenieurs enzovoort). In alle gevallen zal de bouwheer de fout moeten bewijzen van degene die aansprakelijk is voor het ernstige (zichtbare of verborgen) gebrek. Het is daarom relevant dat de taak van elke partij die in het bouwproces betrokken is, nauwkeurig kan worden achterhaald. Als bewezen wordt dat de fout van zowel aannemer als architect tot de schade hebben geleid, en het een ondeelbare fout betreft, kan een veroordeling in solidum worden uitgesproken: zowel architect als aannemer kunnen dan door de bouwheer worden aangesproken tot vergoeding van de gehele schade (met een regresvordering van de partij die betaalde opzichtens de medeaansprakelijke partij). In aannemingsovereenkomsten verdient het herstel in natura de voorkeur. Alleen als geen herstel in natura mogelijk is (of een andere gegronde reden van weigering bestaat), zal een geldelijke schadeloosstelling worden toegekend.

266

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

1.7.2.2 De verhouding tussen aannemer en architect In de bouw zal naast de aannemer in bepaalde gevallen ook de tussenkomst van een architect vereist zijn, namelijk voor die werken waarvoor een voorafgaande stedenbouwkundige omgevingsvergunning vereist is. De openbare orde vereist dat de architect onafhankelijk is van de aannemer en dat het ontwerp (inclusief nazicht bodemgesteldheid) en het toezicht op de uitvoering van de werken losstaan van hun uitvoering, in het belang zowel van het beroep van architect als van dat van de opdrachtgevers (art. 6 wet 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, BS 25 maart 1939, 1.942). Aannemer en architect hebben een wederzijdse toezichts- en controleplicht. De advies- en informatieplicht van de architect betreft vooral zijn ontwerpplannen van het bouwwerk. Deze plicht wordt ruim opgevat en bevat de verplichting tot het geven van alle nodige informatie zodat de bouwheer (opdrachtgever) met kennis van zaken een (juiste) beslissing kan nemen. Het gaat dan over: stedenbouwkundige voorschriften en allerhande wettelijke, reglementaire en technische bepalingen, de bodemgesteldheid, erfdienstbaarheden, de keuze van materialen en bouwprocedés, de financiële aspecten van het bouwproject inclusief het vooropgestelde budget, de specifieke haalbaarheid en eventuele financiële gevolgen van geformuleerde wensen of behoeften door de opdrachtgever enzovoort. Maar daarenboven voorziet artikel 4 van voormelde architectenwet eveneens dat de architect een controleplicht heeft op de uitvoering van de werken, met name: – de overeenstemming van de uitgevoerde werken met de door hem ontworpen plannen en richtlijnen en de regels van de kunst, op ernstige en doeltreffende wijze na te gaan; – het door de aannemer uitgevoerde werk na te kijken, iedere keer als het nodig is (dit is bij iedere cruciale stap in het bouwproces, bij belangrijke of delicate werken), als de aannemer dat aangeeft of vraagt en als het contractueel bedongen is, dit om de goede einduitvoering te vrijwaren. Dat betekent dat de architect zoveel als nodig de werf zal bezoeken, maar dat houdt geen bestendig toezicht of permanente aanwezigheid op de werf in (aangezien een architect geen toezichter is). Deze controleplicht moet door de architect ook voorafgaandelijk aan de voorlopige oplevering worden uitgeoefend en is een inspanningsverbintenis. De aansprakelijkheid van de architect wegens verzuim aan zijn plicht tot toezicht op de werken kan maar in aanmerking worden genomen als de vastgestelde gebrekkige werken zich maar hebben kunnen voordoen ten gevolge van de ontoereikendheid van het toezicht dat hij heeft uitgeoefend op het werk van de aannemer. De architect is geen opzichter van het bouwterrein en zijn aanwezigheid is niet vereist tijdens de uitvoering van werken die behoren tot de gewone praktijk van de aannemer of tot de bevoegdheid van een gespecialiseerde vakman. De controleplicht die weegt op de architect kan er dus niet toe leiden dat die laatste persoonlijk aansprakelijk of medeaansprakelijk wordt voor tekortkomingen aan de regels van de kunst, tot de inachtneming waarvan elke normaal ingelichte, zorgvuldige en bekwame aannemer gehouden is.

267

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

1.7.2.3 Een verzekeringsplicht voor de tienjarige aansprakelijkheid De aannemers, architecten en andere dienstverleners van werken in onroerende staat zijn krachtens de zogeheten ‘Wet Peeters’, zijnde de wet van 31 mei 2017, verplicht om hun tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid te verzekeren wat betreft de soliditeit, de stabiliteit en de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw van een onroerend goed (zijnde de funderingen, de dragende structuur, het buitenschrijnwerk en het dak). De geviseerde waterdichtheid is weliswaar beperkt tot deze waterdichtheid die de soliditeit of de stabiliteit van de woning in gevaar brengt. De voorziene minimumdekking bedraagt 500 000,00 EUR (tenzij de waarde van wederopbouw minder bedraagt dan deze som). Krachtens de wet van 30 juli 2018 houdende diverse bepalingen inzake Economie is een databank gecreëerd waarin alle overeenkomsten voor verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid worden opgenomen. Die databank wordt beheerd door Assuralia, de beroepsvereniging van de verzekeraars. Toegang tot dit register wordt verleend aan architecten, notarissen en de inspectie. De toegang voor architecten is belangrijk, omdat elke aannemer die een onroerend werk wil aanvatten een verzekeringsattest moet bezorgen aan zowel bouwheer als architect. In geval het onroerend goed binnen voormelde termijn van tien jaar overgedragen wordt, zal ook de notaris moeten kunnen verifiëren of een verzekeringsattest bestaat.

1.7.3 Aansprakelijkheid ten overstaan van derden Als aannemer en/of architect een (bewezen) fout hebben begaan, waardoor schade werd berokkend aan een derde, kunnen zij op buitencontractuele basis gehouden zijn tot vergoeding van die schade (art. 1382 tot 1386 BW). VOORBEELD

Bij dakwerken valt een pan naar beneden op een geparkeerde wagen van een derde.

Eventueel kan ook de eigenaar-bouwheer als buur aansprakelijk worden gesteld op grond van artikel 544 BW (foutloze hinder uit nabuurschap – evenwichtsleer tussen twee erven) mits de burenhinder is veroorzaakt door een daad, een verzuim of een gedraging die de eigenaar-bouwheer kan worden toegerekend.

1.8 Einde Naast de algemene beëindigingsgronden uit het verbintenissenrecht (zoals voltooiing van het werk, minnelijke beëindiging van de overeenkomst door partijen, overmacht, ontbinding), worden in het Burgerlijk Wetboek nog een aantal bijzondere beëindigingswijzen opgesomd.

1.8.1 Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever Artikel 1794 BW : ‘De opdrachtgever kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken, ook al is het werk reeds begonnen, mits hij de aannemer schadeloosstelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid,

268

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen.’ Elk van de partijen kan op elk ogenblik een overeenkomst van aanneming van onbepaalde duur beëindigen, zonder schadeloosstelling en desgevallend mits naleving van een overeengekomen opzeggingstermijn. Eens een contract van bepaalde duur of voor een bepaald werk is gesloten tussen de partijen, kan het in beginsel niet eenzijdig worden beëindigd. Op dit principe bestaan wel uitzonderingen, zoals bijvoorbeeld artikel 1794 BW, net als eventuele contractueel overeengekomen opzegmogelijkheden. Artikel 1794 BW (dat niet van dwingend recht is) staat aan de opdrachtgever toe om de aannemingsovereenkomst door zijn eenzijdige wilsverklaring te beëindigen en is van toepassing op onverschillig welk materieel of intellectueel werk dat het voorwerp uitmaakt van de aannemingsovereenkomst. Het is niet beperkt tot een aanneming tegen vaste prijs of met betrekking tot een bouwwerk. Het is algemeen toepasselijk op alle aannemingsovereenkomsten, waarbij alleen vereist is dat de omvang van het werk of de duur ervan bepaald is. De wijze waarop de wil wordt veruitwendigd om de aannemingsovereenkomst te beëindigen is vormvrij, maar de wilsuiting moet wel concreet en duidelijk zijn. Het gevolg van de beëindiging is dat de opdrachtgever de aannemer schadeloos moet stellen voor al diens uitgaven, arbeid en alles wat de aannemer bij de aanneming had kunnen winnen (winstderving). In de praktijk wordt zelden door de rechter toegestaan dat 100 procent van de winstderving als schadeloosstelling toegekend wordt. De aannemer draagt namelijk geen risico’s meer, moet geen prestaties meer leveren enzovoort. Eventuele morele schade in hoofde van de aannemer wordt evenmin vergoed. Regelmatig worden rechters geconfronteerd met vorderingen van verkopers of leveranciers van diensten die ertoe strekken de consument te laten veroordelen tot de betaling van een vergoeding, omdat de consument het bestelde product niet afneemt (en de prijs ervan niet betaalt) of de aannemingsovereenkomst verbreekt. De (forfaitaire) bedragen die bij toepassing van de contractuele voorwaarden gevorderd worden, zijn soms bijzonder hoog. Vanuit juridisch oogpunt is het van belang te bepalen of de betrokken bedingen als strafbedingen (ook wel schadebedingen genoemd) moeten worden gekwalificeerd, dan wel als verbrekingsbedingen of opzegbedingen. De wijze waarop beide soorten bedingen kunnen worden aangepakt, verschilt immers grondig. Waar strafbedingen een vergoeding bepalen die verschuldigd is in geval van wanprestatie, bepalen opzegbedingen de vergoeding die betaald moet worden als een partij gebruikmaakt van haar recht om de overeenkomst te beëindigen. Het onderscheid tussen opzegbedingen en strafbedingen is van belang omdat strafbedingen in tegenstelling tot opzegbedingen getoetst kunnen worden aan artikel VI.83, 17° en 24° van het Wetboek van Economisch recht. Strafbedingen moeten altijd wederkerig en gelijkwaardig zijn en mogen niet kennelijk bovenmatig zijn. Artikel 1231 BW bepaalt dat de rechter, ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom kan verminderen, als die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden. De beoordeling van het bovenmatige karakter van het strafbeding moet

269

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

geschieden in functie van de potentiële schade en niet in functie van de werkelijk geleden schade. Een forfaitair vastgelegde schadevergoeding in toepassing van artikel 1794 BW kan als opzegbeding eventueel wel worden getoetst aan de theorie van het rechtsmisbruik, waarbij het buitensporige karakter als maatstaf gehanteerd wordt.

1.8.2 Overlijden van de aannemer Een bijzondere beëindigingsgrond van een overeenkomst van aanneming staat in artikel 1795 BW. Het gaat over de ontbinding van de overeenkomst ten gevolge van de dood van de werkman, de architect of de aannemer. Werkman, architect of aannemer moet worden geïnterpreteerd als elke aannemer in de ruime zin van het woord. Hieruit volgt dat een aannemingsovereenkomst niet wordt beëindigd door het overlijden van de opdrachtgever. Artikel 1796 BW regelt de evenredige vergoeding van de al uitgevoerde werken en gebruikte materialen ten gunste van de nalatenschap van de aannemer, overeenkomstig het nut ervan voor de eigenaar. Dit wetsartikel is gebaseerd op het principe van verrijking zonder oorzaak en geldt voor alle soorten aannemingsovereenkomsten.

2 De Woningbouwwet 2.1 Toepassingsgebied Naast de bepalingen over aanneming uit het Burgerlijk Wetboek, bestaat ook nog een dwingende wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. Deze wet, ook wel Woningbouwwet of Wet Breyne genoemd, is volgens artikel 1 van deze wet toepasselijk op: – iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, net als op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis bestaat om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen; – iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, te verbouwen of uit te breiden waarbij de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningsmodaliteiten zullen worden bepaald door de Koning en de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van deze werken één of meer stortingen te doen. De uitgesloten overeenkomsten worden opgesomd in artikel 2 van de Woningbouwwet. Deze dwingende wet beschermt particuliere kopers van nog op te richten of in aanbouw zijnde woningen of te verbouwen of uit te breiden bestaande woningen, waar de opdrachtgever verplicht wordt bepaalde stortingen aan de betrokken bouwpromotor of aannemer te doen vóór de voltooiing van de werken.

270

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

Naast de regels van het Burgerlijk Wetboek inzake koop/aanneming gelden nog een aantal dwingende bepalingen (art. 3 Woningbouwwet). Kenmerkend is dat: – een particuliere koper eigendom verwerft van een nog op te richten, te (ver)bouwen of uit te breiden woning of appartement in België, bestemd tot huisvesting (of gemengd gebruik: huisvesting/professioneel gebruik); – deze eigendomsoverdracht gepaard gaat met een aannemingsovereenkomst voor de betrokken bouw/verbouwing; – tussentijdse stortingen moeten gebeuren in functie van de voortgang van de werken; – de eigendomsoverdracht van de grond en bestaande opstallen onmiddellijk gebeurt, de eigendomsoverdracht van de uit te voeren verbouwingswerken gaat over naarmate de bouwwerken vorderen en zij geïncorporeerd zijn in de bestaande grond/het bestaande gebouw (art. 5 Woningbouwwet), maar waarbij het eigendomsrisico pas ten vroegste overgaat op het tijdstip van de voorlopige oplevering; Uit het voorgaande volgt dat niet alle woningbouwovereenkomsten onder deze wet vallen. Immers, van zodra de overeenkomst van aanneming niet valt onder de hierboven aangeduide vereisten, moet worden teruggevallen op het gemeen recht inzake aanneming. VOORBEELD

Als de particuliere koper niet gehouden is tot het betalen van (tussentijdse) voorschotten, is de Wet Breyne niet van toepassing.

VOORBEELD

Bij de bouw van een ziekenhuis, is het toepassingsgebied niet beperkt tot een huis of appartement bestemd tot huisvesting of voor beroepsdoeleinden en huisvesting. Ook in dat geval kan de Wet Breyne niet worden toegepast.

De overeenkomst moet schriftelijk worden opgesteld (art. 7 Woningbouwwet), met een aantal schriftelijk verplicht gestelde vermeldingen. Zolang geen geschrift is opgesteld, mag ook geen betaling worden gevraagd van de koper. Bovendien mag het voorschot niet hoger zijn dan 5 procent van de totale prijs (art. 10 Woningbouwwet).

2.1.1 De verplichte dubbele oplevering In de Woningbouwwet is de dubbele oplevering verplicht: dat betekent dat enerzijds een voorlopige oplevering zal plaatsvinden en (ten vroegste na het verstrijken van een waarborgperiode van een jaar) een definitieve oplevering (art. 9 Woningbouwwet).

2.1.1.1 De voorlopige oplevering De voorlopige oplevering is de vaststelling dat de werken voltooid zijn, behoudens kleine gebreken. Ze impliceert, gezien haar voorlopige karakter, op zichzelf niet het bestaan van een aanvaarding.

271

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

In de praktijk komt men vaak contractueel overeen dat de voorlopige oplevering al als aanvaarding (goedkeuring van het werk en eventuele lichte zichtbare gebreken) zal gelden. Dat omdat het bouwwerk principieel vanaf dan al in gebruik kan worden genomen door de bouwheer. De vraag of het uitgevoerde werk al dan niet opleverbaar is, moet objectief worden beoordeeld en hangt niet af van de willekeur van de partijen. In geval van betwisting zal een deskundige daarover advies geven. Is het werk volgens het bestek en de plannen uitgevoerd en naar de regels van goed vakmanschap, dan mag de opdrachtgever zijn goedkeuring niet weigeren. Het formuleren van kleine tekortkomingen of gebreken, waartoe de oplevering precies dient, of het formuleren van enig voorbehoud, staat daarentegen de oplevering op zich niet in de weg. Een stilzwijgende aanvaarding wordt vermoed als het bouwwerk zonder voorbehoud wordt bewoond of in gebruik genomen (art. 2, § 2, eerste lid Uitvoeringsbesluit 21 oktober 1971). Eenzelfde (stilzwijgend) vermoeden van aanvaarding geldt als de koper het geschreven verzoek van de verkoper om de oplevering te laten plaatsvinden, zonder gevolg heeft gelaten, zelfs nadat hij daartoe bij gerechtsdeurwaardersexploot is aangemaand (art. 2, § 2, tweede lid Uitvoeringsbesluit).

2.1.1.2

De wettelijke waarborgperiode

Tussen de voorlopige en definitieve oplevering situeert zich een waarborgperiode. In die periode moet de aannemer de vastgestelde (en nog tussentijds aan het licht komende) gebreken herstellen.

2.1.1.3 De definitieve oplevering De definitieve oplevering houdt principieel in dat de bouwheer erkent en aanvaardt dat de werken goed zijn uitgevoerd, dus overeenkomstig de contractuele bepalingen (conformiteit) en de regels van de kunst. Behoudens andersluidend beding (wat frequent voorkomt), zijn de zichtbare gebreken maar aanvaard bij de definitieve oplevering en geschiedt de risico-overdracht eveneens op dit ogenblik. Hoewel de architect principieel geen partij is bij de oplevering(en), staat de architect de bouwheer wel bij om te beoordelen of het werk is uitgevoerd overeenkomstig de plannen, bestekken en goed vakmanschap. Vanaf het tijdstip van de definitieve oplevering begint ook de tienjarige termijn te lopen voor aannemers en architecten voor ernstige (zichtbare en/of verborgen) gebreken die de stevigheid van het bouwwerk aantasten. Tot de definitieve aanvaarding rust op de aannemer de verplichting tot bewaking van de werf. Zoals hoger al werd vermeld, kunnen partijen contractueel overeenkomen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding zal gelden, met alle bijbehorende gevolgen, inclusief het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid.

2.1.1.4

Vormvereisten van de opleveringen

Beide opleveringen moeten in een geschrift worden vervat.

272

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 14: Aanneming

2.1.2 Het beding van wederinkoop is verboden Volgens artikel 11 van de Woningbouwwet is een beding van wederinkoop verboden.

2.2 De wettelijk geregelde waarborg Artikel 12 van de Woningbouwwet maakt ten slotte een onderscheid tussen de wijze van de te stellen waarborg door de koper en wanneer die wordt vrijgegeven aan de aannemer/promotor. Ook het percentage van de overeengekomen prijs varieert. Deze waarborg heeft als doel de koper te beschermen en kan worden aangewend als vergoeding als de werken niet of niet volledig zijn uitgevoerd. Dat deze waarborg van groot belang is, wordt benadrukt door het feit dat de authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van deze wet nageleefd werden, wat erop neerkomt dat de notaris hierover zal waken. Overeenkomstig artikel 3, derde lid van het uitvoeringsbesluit moet in geval van erkende aannemers het bewijs van storting van de 5 procent-waarborg bij de Deposito- en Consignatiekas binnen de dertig dagen na ondertekening van de overeenkomst worden bezorgd aan de koper of opdrachtgever. De waarborg wordt deels vrijgegeven bij de voorlopige oplevering (2,5 procent), deels bij de definitieve oplevering (2,5 procent). In geval van niet-erkende aannemers, bestaat de wijze van borgstelling uit een 100 procent-voltooiingswaarborg of 100 procent-terugbetalingswaarborg, te verstrekken door een erkende kredietinstelling of hypotheekonderneming. Een bewijs van die waarborgstelling wordt door de notaris bij de verkoopakte gevoegd. De voltooiingswaarborg leidt ertoe dat de erkende kredietinstelling of hypotheekonderneming waarborgt dat de werken (zowel privatief als gemeenschappelijk in geval van een appartementsgebouw) worden voltooid. Een terugbetalingswaarborg daarentegen zorgt voor een terugbetaling van de gestorte bedragen in geval van een ontbinding van de overeenkomst van aanneming wegens niet-voltooiing. De waarborg dient als geldelijke tegemoetkoming als de aannemer in gebreke blijft om de op hem rustende prestaties te voltooien.

2.3 De sancties In artikel 13 van de Woningbouwwet wordt het onderscheid gemaakt tussen clausules die ‘voor niet geschreven worden gehouden’ (in te roepen tot aan de definitieve oplevering) en de niet-nakoming van bepaalde wetsartikelen die leiden tot de nietigheid van hetzij de overeenkomst, hetzij de betrokken clausule (naar keuze van de opdrachtgever, in te roepen tot de datum van de authentieke akte, of als het een aannemingsovereenkomst betreft, tot aan de voorlopige oplevering). Het betreft een relatieve nietigheid, die alleen door de koper/bouwheer kan worden ingeroepen.

273

Academiejaar 2020-2021

Aanneming

Â© VAN IN

274

Academiejaar 2020-2021

15 Lastgeving

Hoofdstuk 15: Lastgeving

De rechtsregels inzake lastgeving vinden we terug in het Burgerlijk Wetboek (titel XIII, art. 1984-2010).

1 Aard en vormgeving van de lastgeving 1.1 Begrip en totstandkoming van de lastgeving 1.1.1 Begrip lastgeving en het onderscheid met het begrip aanneming Artikel 1984 BW definieert de lastgeving als een handeling, waarbij een persoon (de lastgever) aan een ander (de lasthebber) de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen. Anders dan bij een overeenkomst van aanneming (waar een werk of dienst als materiële handeling of intellectuele prestatie wordt gesteld), stelt de lastgever rechtshandelingen. Dat zijn handelingen waarmee rechtsgevolgen worden beoogd. Anders dan bij een overeenkomst van aanneming, waarbij de prestatie in eigen naam wordt verricht voor rekening van een ander persoon, gebeurt bij een lastgeving de prestatie van de lasthebber in naam van de lastgever en voor rekening van de lastgever ten overstaan van een derde (de zogenaamde vertegenwoordigingsbevoegdheid). De lastgeving leidt ertoe dat de rechtsgevolgen van de overeenkomst die de lasthebber aangaat rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de lastgever: de overeenkomst die de lasthebber met de derde sluit, komt onmiddellijk tot stand tussen de lastgever en de derde. Daardoor kunnen alleen deze twee partijen elkaar aanspreken tot nakoming van de aangegane verbintenissen, met uitsluiting van de lasthebber (die uit de rechtsrelatie verdwijnt). Net zoals bij andere overeenkomsten, gelden ook hier de algemene verbintenisrechtelijke geldigheidsvereisten (toestemming, handelingsbekwaamheid, bepaald voorwerp en geoorloofde oorzaak) die moeten zijn vervuld op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst van lastgeving. Voor bepaalde rechtshandelingen is lastgeving bij wet uitgesloten. VOORBEELD

Het aangaan van een Belgisch huwelijk, het opstellen van een testament, de persoonlijke verschijning in rechte.

1.1.2 Begrip volmacht De definitie van artikel 1984 BW maakt bovendien melding van het synoniem van lastgeving, namelijk volmacht. Dus ook het begrip volmacht heeft als eerste betekenis de vertegenwoordigingsbevoegdheid (negotium) van de lasthebber om in naam en voor rekening van de lastgever rechtshandelingen te stellen. Buiten de net vermelde vertegenwoordigingsbevoegdheid wordt het begrip volmacht ook in een tweede betekenis gehanteerd als benaming van het stuk waaruit de lastgeving blijkt (instrumentum). In deze tweede betekenis wordt ook de term ‘procuratie’ als synoniem van volmacht gehanteerd. Als een derde voldoende zekerheid wil over de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber (of de omvang ervan), kan hij best een overlegging van de procuratie vragen. Volgens Cassatierechtspraak

277

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

kan het bestaan van de lastgeving achteraf, tenzij binnen redelijke korte termijn, immers niet meer worden ontkend als noch de lastgever, noch de lasthebber die lastgeving aanvankelijk hebben betwist.

1.1.3 De keuze van lasthebber De lastgever heeft de vrije keuze van lasthebber. Toch zijn er een aantal wettelijke uitzonderingen: zo kan bijvoorbeeld een persoon die onder een gerechtelijke beschermingsmaatregel werd geplaatst, zelf geen (gerechtelijke of buitengerechtelijke) vertegenwoordiger/bewindvoerder zijn van een andere persoon. Specifiek wat de bekwaamheid als geldigheidsvereiste betreft, bepaalt artikel 1990 BW dat ontvoogde minderjarigen ook als lasthebber kunnen fungeren naar derden toe. Maar de lastgever heeft in dat geval geen vordering tegen zodanige onbekwame lasthebber dan overeenkomstig de algemene regels over de verbintenissen van minderjarigen. Dit houdt in dat tussen partijen: – de ontvoogde minderjarige de (relatieve) nietigverklaring kan vorderen van de overeenkomst van lastgeving wegens zijn juridische handelingsonbekwaamheid; – de minderjarige lasthebber opzichtens de lastgever daarom ook niet contractueel aansprakelijk kan worden gesteld. Wat niet wegneemt dat hij wel kan worden aangesproken door de lastgever op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid (art. 1310 BW) of verrijking zonder oorzaak (art. 1312 BW); Echter, ten overstaan van derden, maakt het niet uit dat de lasthebber zelf juridisch handelingsonbekwaam is (de lasthebber verbindt zich immers niet persoonlijk, maar alleen het vermogen van de lastgever). Uiteraard moet de lasthebber in dat geval wel feitelijk wilsbekwaam zijn: feitelijke wilsbekwaamheid betekent dat de minderjarige lasthebber in staat is feitelijk materiële handelingen en rechtshandelingen te stellen en daarbij in staat is zijn wil te uiten waarbij hij de aard, de draagwijdte en de gevolgen van de gestelde handelingen kan inschatten. Wat niet-ontvoogde minderjarigen betreft, wordt algemeen aanvaard dat minderjarigen alleen als lasthebber van hun ouders kunnen optreden als zij feitelijk wilsbekwaam zijn en de omvang van de lastgeving beperkt is tot de uitgaven voor de dagelijkse behoeften. De lastgever moet uiteraard in alle gevallen wel zelf handelingsbekwaam zijn (wat beoordeeld wordt op het ogenblik van de totstandkoming van de lastgeving).

1.1.4 Vermoeden van kosteloosheid Artikel 1986 BW bepaalt verder dat lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is. Als oorspronkelijke vriendendienst (art. 1986 BW) is de lastgeving in de praktijk nu geëvolueerd naar een lastgeving onder bezwarende titel. Niettegenstaande die evolutie, poneert voormeld artikel een vermoeden van kosteloosheid: het is dan ook aan de lasthebber om het bestaan en de omvang van een bezoldiging te bewijzen. In geval een lasthebber beroepshalve (als gekwalificeerd persoon) optreedt of in geval van een handelstransactie, bestaat een vermoeden van een tussen partijen overeengekomen bezoldiging. Ook het gerechtelijke mandaat ontsnapt in principe aan het vermoeden van kosteloosheid.

278

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

De omvang van de bezoldiging kan in de overeenkomst worden bepaald: een forfaitair bedrag of een percentage van de gerealiseerde opdracht. Maar de bezoldiging hoeft niet per se in geld te zijn. Een andere wijze van vaststelling van de bezoldiging is de partijbeslissing: dit betekent dat de lasthebber autonoom en vrij zijn eigen bezoldiging begroot, rekening houdend met de vereisten van goede trouw en billijkheid. Als het om een lastgeving ten bezwarende titel gaat, moet de lastgevingsovereenkomst in burgerlijke zaken ook voldoen aan de vereisten van artikel 1325 BW. Is ze kosteloos, dan zijn de vereisten van artikel 1326 BW van belang. De verjaringstermijn voor invordering van een bezoldiging als gevolg van een lastgeving bedraagt tien jaar (art. 2262bis BW), tenzij kortere wettelijke verjaringstermijnen gelden (zoals bv. bij gerechtsdeurwaarders, advocaten). Hierbij mag tot slot ook de beschermende consumentenwetgeving niet uit het oog worden verloren (cfr. boek VI van het Wetboek van Economisch Recht).

1.1.5 Soorten Naast de conventionele lastgeving (wat de lastgeving is die bij overeenkomst wordt aangegaan), bestaat de wettelijke lastgeving (bv. ouders die optreden als wettelijke vertegenwoordigers van hun minderjarige kinderen) en de gerechtelijke lastgeving (bv. een bewindvoerder of curator die is aangesteld door de rechter).

1.1.6 Gelijkaardige, maar onderscheiden rechtsfiguren Een overeenkomst van lastgeving is te onderscheiden van een commissieovereenkomst: bij deze laatste (handelsrechtelijke) overeenkomst van onrechtstreekse vertegenwoordiging zal een persoon (commissionair) tegen betaling in eigen naam beroepsmatig een rechtshandeling stellen ten overstaan van een derde, voor rekening van een opdrachtgever (de committent). De naam van de opdrachtgever zal doorgaans niet worden prijsgegeven aan de derde, nu de commissionair in eigen naam handelt. De commissionair is normaal gezien een professionele of operationele persoon, bekend met de (plaatselijke) markt of de eigenheid van de commerciële operatie. De lastgeving onderscheidt zich eveneens van een overeenkomst van naamlening. Bij deze laatste overeenkomst van onrechtstreekse vertegenwoordiging verbindt de naamlener zich in eigen naam, voor rekening van een opdrachtgever. Bij een overeenkomst van naamlening is niet alleen de naam van de opdrachtgever geheim, maar ook het bestaan van de overeenkomst waarbij als tussenpersoon wordt opgetreden. Die overeenkomst is geoorloofd, tenzij zij is ingegeven door wetsontduiking of erop gericht is de belangen van derden te schaden. VOORBEELD

Als een consument in eigen naam een consumentenkrediet onderschrijft voor rekening van een andere consument die geen krediet meer kan verkrijgen, is de juridische aard van de rechtsverhouding tussen deze consumenten een overeenkomst van naamlening.

279

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

In tegenstelling tot lastgeving komt bij een onrechtstreekse vertegenwoordiging geen rechtstreekse overeenkomst tot stand tussen de vertegenwoordigde en de derde, behalve wat betreft de zakenrechtelijke aspecten van een commissieovereenkomst (die wel rechtstreeks overgaan naar de vertegenwoordigde). Het onderscheid met een makelaarsovereenkomst (makelaardij) is dat een makelaar geen rechtshandelingen namens en voor rekening van een opdrachtgever stelt, omdat de opdracht van de makelaar alleen strekt tot het bijeenbrengen van partijen en bemiddelen. Denk maar aan bijvoorbeeld een verzekeringsmakelaar, reisbemiddelaar, vastgoedmakelaar of kredietbemiddelaar (huur van diensten). Heeft een makelaar een permanente (in plaats van een occasionele) band met zijn opdrachtgever, dan is er sprake van een handelsagent die zelfstandig optreedt ten behoeve van één specifieke opdrachtgever. Het zelfstandige karakter is hierbij van groot belang. Dat om het onderscheid te maken met een handelsvertegenwoordiger die wel in ondergeschikt verband in naam en voor rekening van zijn werkgever clientèle opspoort en bezoekt.

1.2 Vorm en bewijs van de lastgeving Artikel 1985 BW maakt duidelijk dat een lastgeving een consensuele overeenkomst is: zij komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen over de essentiële bestanddelen van de overeenkomst. Het contract komt dus maar tot stand na de aanvaarding van de opdracht door de lasthebber. Artikel 1985 BW bepaalt dat lastgeving schriftelijk kan worden verleend: of bij een openbare akte (bijvoorbeeld notariële volmacht voor het vestigen van een hypotheek of het aanvaarden van een schenking), of bij een onderhands geschrift (schriftelijke volmacht voor het optreden in rechte door een bij wet toegelaten bloed- of aanverwant, zelfs bij een brief ). Behalve als bepaalde wetgeving een geschrift verplicht stelt, kan zij ook mondeling zijn. De aanneming van de lastgeving kan trouwens ook stilzwijgend geschieden en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber, zonder enig voorbehoud (wat wordt gekwalificeerd als een buitengerechtelijke bekentenis). Soms volgt een stilzwijgende lastgeving uit algemeen verspreide gebruiken. VOORBEELD 1

Hoewel een verzekeringsmakelaar geen lasthebber is, bestaat toch een aspect van (vermoede) lastgeving als lasthebber van de verzekeraar wat betreft de ongevalsaangifte die door de verzekerde bij hem gebeurt.

VOORBEELD 2

In Leuven bestaat het gebruik dat studenten geacht worden krachtens stilzwijgende lastgeving van hun ouders kamers te huren. Hierdoor is niet het kind verbonden, maar uitsluitend de ouders.

280

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

VOORBEELD 3

Het overhandigen van de stukken aan een advocaat mag volgens een algemeen gangbaar gebruik aan de balie worden beschouwd als een afdoend bewijs van de opdracht. Maar het bewijs ervan door getuigen wordt alleen toegelaten overeenkomstig de gemeenrechtelijke bewijsregels. Met het oog op een bewijsvoering, is een geschrift evident het meest aangewezen. Tussen de partijen geldt immers de bewijsregel van artikel 1341 BW in burgerlijke zaken: een geschrift is noodzakelijk voor bewijs van het bestaan van de lastgeving als de waarde van de zaak de som van 375,00 EUR overschrijdt (vanaf 1 november 2020: 3500,00 EUR), tenzij het voor de partijen materieel of onmogelijk is geweest om een geschrift op te stellen (art. 1348 BW) dan wel een gangbaar gebruik (of gewoonte) betreft. VOORBEELD

De vertegenwoordigingsbevoegdheid van de advocaat ten behoeve van zijn cliënt, wat proceshandelingen betreft: dit is het zo genoemde mandaat ad litem van de advocaat, cfr. art. 440 Ger.W.: deze advocaat wordt (weerlegbaar) vermoed de algemene bevoegdheid te hebben om alle nodige proceshandelingen te stellen voor voortzetting en afhandeling van de rechtszaak, totdat een uitspraak gedaan wordt. De omvang van de lastgeving kan worden bewezen met alle middelen van recht. Het mandaat ad litem gaat alleen over proceshandelingen waaruit volgt dat een advocaat een uitdrukkelijk mandaat nodig heeft om andere rechtshandelingen dan loutere proceshandelingen te stellen, dan wel handelingen als procespartij te stellen die betrekking hebben op de uitoefening van de rechtsvordering zelf (bv. afstand van geding, berusten in een vonnis enzovoort). VOORBEELD

De raadsman van de handelshuurder kan zich niet op het mandaat ad litem beroepen om de huurhernieuwing aan te vragen: hij moet over een uitdrukkelijk mandaat beschikken. Als een lastgever als procespartij niet akkoord is met handelingen die zijn advocaat zonder of buiten zijn mandaat heeft gesteld, moet hij een eis instellen tot ontkenning van een proceshandeling, zoals bepaald in artikel 848 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Wat de relatie lastgever-derde betreft, gelden andere regels. Als de lastgever een lastgeving betwist ten overstaan van een derde, kan deze derde de lastgeving proberen te bewijzen met alle middelen van recht, inclusief getuigen en vermoedens, ongeacht de waarde van de zaak. Als de derde de lastgeving betwist, zijn er twee mogelijkheden: – ofwel gaat het om een meerzijdige rechtshandeling (dan heeft de derde de mogelijkheid om de volmacht op te vragen en kan hij, bij gebrek hieraan, die achteraf niet meer ernstig betwisten), – ofwel gaat het om een eenzijdige mededelingsplichtige handeling (in dat geval zal de ontvanger van de mededeling binnen een redelijke termijn na de kennisgeving alsnog een volmacht kunnen eisen).

281

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

1.3 Omvang van de lastgeving De partijautonomie laat aan partijen toe om de omvang van de lastgeving te bepalen (art. 1134 BW). Artikel 1989 BW stelt als resultaatsverbintenis dat de lasthebber niets mag doen buiten wat in zijn lastgeving begrepen is. VOORBEELD

De macht om een dading te treffen omvat niet de macht om een compromis aan te gaan. Uit dit wetsartikel blijkt dat de wil van de lastgever primeert en hij niet tot meer gebonden kan worden dan wat hij zelf voor ogen heeft. Artikel 1987 BW maakt verder een onderscheid over de omvang van de lastgeving. Die is: – of bijzonder en betreft maar één zaak of bepaalde (welomschreven) zaken; – of algemeen en betreft alle zaken van de lastgever. Dat is het onderscheid tussen een bijzonder en een algemeen mandaat, waarbij het aantal zaken (één of bepaalde versus alle) van doorslaggevend belang zijn. VOORBEELD

Het mandaat om een strafklacht neer te leggen, is een bijzondere lastgeving.

1.4 Aard van de lastgeving Artikel 1988 BW stipuleert dat lastgeving, in algemene bewoordingen uitgedrukt, alleen de daden van beheer omvat. VOORBEELD

‘Alles doen wat de lasthebber noodzakelijk acht voor de lastgever’ of ‘alle nodige verrichtingen te doen met betrekking tot de eigendommen van de lastgever’. De aard van de specifieke rechtshandelingen wordt in dat geval niet gespecificeerd.

Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren, of in het algemeen: om daden van beschikking te verrichten, is een uitdrukkelijke lastgeving vereist. Dergelijke lastgeving is strikt te interpreteren: alleen voor datgene wat uitdrukkelijk is bepaald, bestaat een lastgevingsovereenkomst. VOORBEELD

Voor een afstand van geding, het aangaan van een dading, het berusten in een vonnis of het afleggen van een (buiten)gerechtelijke bekentenis, moet de advocaat (als lasthebber) over een uitdrukkelijk mandaat van zijn cliënt (als lastgever) beschikken. Evident zal bij dat laatste onderscheid (in algemene bewoordingen versus uitdrukkelijk) de wil van de partijen van doorslaggevend belang zijn.

282

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

VOORBEELD

Middels een schriftelijke zorgvolmacht kan een lastgever een bijzondere of algemene lastgeving overeenkomen die uitdrukkelijk bepaalt welke persoon (of personen) namens hem en voor zijn rekening welomschreven rechtshandelingen mag (mogen) stellen. De lastgeving start meestal als de lastgever geheel of gedeeltelijk, zij het tijdelijk, niet in staat is zijn vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen (of in geval van verkwisting). Maar het is ook mogelijk overeen te komen dat de lastgeving start op een ogenblik dat de lastgever nog wilsbekwaam is. Op die manier kan de lastgever op voorhand beslissen wie voortaan zijn fortuin zal beheren van zodra hij dat wenst of daartoe zelf niet meer in staat is, bijvoorbeeld als hij geestelijk erg is achteruitgegaan en dat medisch is vastgesteld. Dergelijke volmacht moet via het vredegerecht of via de notaris worden geregistreerd in een register, zoals beheerd door de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Uiteraard moet de registratie gebeuren vooraleer de lastgever wilsonbekwaam is. De volmacht is ook herroepbaar, zolang de lastgever hiertoe in staat is (waarover later meer).

2 Verplichtingen van de lasthebber 2.1 De opdracht volbrengen De lasthebber is ertoe gehouden de lastgeving volledig te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is. Hij is verantwoordelijk voor de schade die uit het niet-uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan (art. 1991, eerste lid BW). De lastgever die de lasthebber contractueel aansprakelijk wil stellen, moet bewijzen dat hij schade heeft geleden, dat de lasthebber die schade veroorzaakte en er een oorzakelijk verband tussen schade en oorzaak bestaat. Op welke manier de lasthebber het mandaat moet uitvoeren, kan contractueel worden overeengekomen. In het andere geval is de lasthebber vrij in de wijze waarop hij de lastgeving uitvoert, zolang de uitvoering te goeder trouw gebeurt, met inachtneming van de principes van redelijkheid en billijkheid (art. 1134 BW). Ook in geval van overlijden van de lastgever, is de lasthebber ertoe gehouden de zaak waarmee ten tijde van het overlijden een aanvang was gemaakt, af te werken als de aangelegenheid geen uitstel gedoogt (art. 1991, tweede lid BW). De lasthebber moet de opdracht volledig uitvoeren, wat een middelenverbintenis is (ook wel inspanningsverbintenis genoemd). Hij moet alle inspanningen en middelen aanwenden die van een normaal zorgvuldig en omzichtig lasthebber, met eenzelfde ervaring in dezelfde omstandigheden geplaatst, verwacht mogen worden (principe van de goede huisvader). Uiteraard is het uitvoeren van de opdracht beperkt tot de contractueel bepaalde grenzen, wat een resultaatsverbintenis is. Die resultaatsverbintenis houdt in dat de lasthebber hierbij ook de expliciete instructies moet opvolgen van de lastgever. Zelf heeft hij een informatie- en raadgevingsverplichting om de lastgever op bepaalde risico’s of bepaalde (voorziene of onvoorziene) moeilijkheden in verband met de opdracht te wijzen, zeker als de lasthebber een professioneel is. Die informatieverplichting kadert in de algemeen op hem rustende verplichting om te handelen als een normaal vooruitziend en zorgvuldig persoon bij de uitvoering (te goeder trouw) van zijn opdracht.

283

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

VOORBEELD 1

Een erkend sociaal secretariaat dat handelt als lasthebber van een werkgever moet laatstgenoemde tijdig en volledig op de hoogte brengen van de bijdragen en vergoedingen die hij aan de RSZ moet betalen en de werkgever daarin bijstaan.

VOORBEELD 2

Een gerechtsdeurwaarder die een instructie ontvangt van zijn opdrachtgever (als schuldeiser) om de schuldvordering ‘voor zover mogelijk’ te recupereren van de schuldenaar, kan gemakkelijk achterhalen of de tenuitvoerlegging iets zou kunnen opleveren en moet zijn opdrachtgever daarover informeren alvorens (niet-recupereerbare) kosten te maken.

VOORBEELD 3

Een vastgoedmakelaar die het beheer van een appartement waarneemt voor rekening van de eigenaar, is verplicht om de opdrachtgever op de hoogte te houden van de grieven die de huurder formuleert. Zo kan de opdrachtgever eventuele maatregelen nemen.

Wat eveneens een resultaatsverbintenis inhoudt, is het algemeen rechtsbeginsel dat een verbod van wederpartijstelling oplegt, namelijk het verbod om ook op te treden als tegenpartij van zijn lastgever (dat is bijvoorbeeld zo bij een opdracht tot verkoop, als lasthebber de goederen aan te kopen, die hij krachtens een lastgeving moet verkopen, zie ook artikel 1596 BW). Dergelijk verbod kan leiden tot een relatieve nietigheid van de rechtshandeling, in te roepen door de lastgever. Artikel 1992, eerste lid BW regelt de aansprakelijkheid van de lasthebber: de lasthebber is niet alleen aansprakelijk voor zijn opzet, maar ook voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht. Zelfs als de lasthebber geen enkel voordeel uit de fout gehaald heeft. VOORBEELD 1

De wijziging door een verzekeringsmakelaar van de omvang van de door zijn klant afgesloten dekking, zonder de instemming van laatstgenoemde te vragen, vormt een foutieve gedraging die de aansprakelijkheid van de professionele lasthebber in het gedrang brengt.

VOORBEELD 2

Bij het verlijden van een notariële verkoopakte krijgt de instrumenterende notaris impliciet maar zeker het mandaat om het nodige te doen met het oog op een eventuele teruggave van registratiebelasting. De notaris die, niettegenstaande herhaalde aanmaningen, nalaat het nodige te doen, is grovelijk in gebreke het bedoelde mandaat, zoals een normaal voorzichtige en vooruitziende notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden, te verzorgen. Hij moet bijgevolg zelf instaan voor de misgelopen teruggave van registratiebelasting.

284

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

Artikel 1992, tweede lid BW stelt echter dat deze aansprakelijkheid minder streng wordt toegepast ten aanzien van degene die de lastgeving om niet op zich neemt, dan ten aanzien van hij die daarvoor loon ontvangt.

2.2 Rekenschap verlenen en verantwoording afleggen over de lastgeving In het Burgerlijk Wetboek vermeldt artikel 1993 als tweede verplichting dat iedere lasthebber gehouden is rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording moet afleggen van al wat hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft, al was ook het door hem ontvangene aan de lastgever niet verschuldigd. Dat houdt in dat de lasthebber de lastgever inlicht omtrent het verloop en het resultaat van het beheer van het vermogen van de lastgever als gevolg van de lastgeving. Verder houdt deze verplichting in dat rekenschap en verantwoording moet worden gegeven van de afrekeningen op het einde van de opdracht (of eventueel ook eerder als dat zo overeengekomen wordt): de lasthebber moet de lastgever inlichten over de eindafrekening van het beheer door voorlegging van een volledig en gedetailleerd overzicht van de ontvangen gelden en de verrichte uitgaven. In de mate dat de lasthebber nog gelden of goederen in zijn bezit heeft, moet hij die terugbezorgen aan de lastgever in de mate dat hij hier rechten op heeft. Als de lasthebber geen verantwoording kan afleggen, dan mag ervan worden uitgegaan dat hij de gelden niet in het belang van zijn opdrachtgever heeft aangewend, maar voor eigen gebruik. Nu de beheersopdracht geschonden werd, is er dus sprake van een contractuele wanprestatie door de lasthebber, die moet worden vergoed. VOORBEELD 1

Een lasthebber die een bankrekening beheert in naam en voor rekening van een lastgever, meer bepaald om hierop ‘alle nuttige verrichtingen’ uit te voeren, is ertoe gehouden om vermomde schenkingen die hij aan zichzelf deed, terug te geven aan de lastgever. Dergelijke volmacht bevat immers geen aanwijzing die toelaat te denken dat de lastgever aan de lasthebber de volmacht gaf om beschikkende handelingen te stellen, inzonderheid stortingen als handgift aan de lasthebber zelf.

VOORBEELD 2

Een syndicus is ertoe gehouden om rekening te geven van de uitvoering van zijn opdracht en aan de lastgever verantwoording af te leggen van al wat hij krachtens zijn volmacht heeft ontvangen, ook al was het door hem ontvangen bedrag aan de lastgever niet verschuldigd. Als uit de door de vereniging van mede-eigenaars duidelijke, gestructureerde en gedocumenteerde afrekening blijkt dat de syndicus 25 000,00 EUR fondsen heeft achtergehouden en 6 500,00 EUR erelonen ten onrechte heeft geïnd, moet de lasthebber tot terugbetaling worden veroordeeld, onverminderd andere geleden schade.

Artikel 1996 BW specificeert in dat geval dat de lasthebber van de geldsommen die hij voor zijn eigen gebruik heeft besteed, vergoedende intrest verschuldigd is, te rekenen vanaf het tijdstip waarop hij van die sommen heeft gebruikgemaakt; en verwijlintresten van het door hem verschuldigde saldo, te rekenen van de dag dat hij in gebreke gesteld is. Welke laatste regel een bevestiging inhoudt van de regel vertolkt in artikel 1153 BW.

285

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

Mits de lastgeving niet intuitu personae afgesloten is en mits dat contractueel niet verboden is, zou de lasthebber zich bij het stellen van zijn rechtshandelingen kunnen laten vervangen door een plaatsvervanger. Als de lasthebber bij de uitvoering van zijn opdracht iemand in zijn plaats belast met het stellen van rechtshandelingen in naam en voor rekening van de oorspronkelijke lastgever, blijft de lasthebber toch zelf aansprakelijk: – als hij van de oorspronkelijke lastgever geen toestemming kreeg om iemand in zijn plaats te stellen; – als hij weliswaar (uitdrukkelijk of stilzwijgend, maar duidelijk en ondubbelzinnig) toestemming van de oorspronkelijke lastgever kreeg voor een indeplaatsstelling (zonder dat de lastgever bij de keuze van plaatsvervanger is tussengekomen) en de lasthebber uiteindelijk een plaatsvervanger kiest die klaarblijkelijk onbevoegd of onvermogend was. In alle gevallen kan de lastgever degene die in de plaats is gesteld van de lasthebber persoonlijk en rechtstreeks aanspreken (art. 1994 BW). Als de lasthebber alleen beroep doet op derden voor het stellen van zuiver materiële handelingen, gaat het niet om plaatsvervangers, maar om uitvoeringsagenten. VOORBEELD

Peter heeft in naam en voor rekening van een oude vriend aan zee een set ligzetels aangekocht. Als Peter beroep doet op zijn vriendin Sandra om de gekochte ligzetels naar zijn oude vriend te vervoeren, betreft het vervoeren een zuiver materiële handeling. Zoals bij aanneming speelt de quasi-immuniteit van uitvoeringsagenten ook een rol. VOORBEELD

Een eigenares van een waardevolle diamant wil meer leven en schittering geven aan de steen. Haar juwelier adviseert haar om de diamant opnieuw te laten slijpen. De eigenaar sluit een overeenkomst van lastgeving af met een makelaar, die op haar beurt de diamant aflevert aan een slijper, om de nodige bewerkingen te laten uitvoeren aan de diamant. Bij het slijpen van de diamant doet zich echter een schadegeval voor, te wijten aan de nalatigheid van de slijper. Omdat de eigenares zich niet contractueel heeft verbonden jegens de slijper (als uitvoeringsagent), wordt deze eis afgewezen. Ook een buitencontractuele eis is niet mogelijk, gelet op de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent. De eigenares zal zich moeten richten tegen haar medecontractant, namelijk de gespecialiseerd makelaar, die opdrachtgever van de slijper is. Als verscheidene gevolmachtigden of lasthebbers bij eenzelfde akte zijn aangesteld, bestaat er tussen hen geen hoofdelijkheid, dan voor zover dat uitdrukkelijk bepaald is (art. 1995 BW). Dat is eenzelfde regel als degene die is vertolkt in artikel 1202 BW (hoofdelijkheid wordt niet vermoed). Deze regel is van aanvullend recht, zodat contractuele afwijking ervan mogelijk is. Men moet wel rekening houden met de gezamenlijke aansprakelijkheid van co-lasthebbers tot betaling van een schadevergoeding in geval van een ondeelbare verbintenis, waarbij de schade niet deelbaar is en er zodoende sprake is van: – hetzij een hoofdelijke (contractuele) aansprakelijkheid in geval van een gemeenschappelijke fout van de verschillende lasthebbers; – hetzij een in solidum aansprakelijkheid (= solidair maar in een buitencontractuele verhouding) in geval van samenlopende fouten van de verschillende lasthebbers.

286

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

2.3 Principieel geen aansprakelijkheid van de lasthebber Artikel 1997 BW stelt als principe dat de lasthebber die aan de partij, met wie hij in zijn hoedanigheid van lasthebber handelt, voldoende kennis van zijn volmacht gegeven heeft, niet aansprakelijk is voor hetgeen daarbuiten gedaan is, behalve als hij zich daartoe persoonlijk heeft verbonden. Het voorbeeld van een persoonlijke verbintenis is als de lasthebber als sterkmaker (art. 1120 BW) of hoofdelijke schuldenaar een aanvullende verbintenis aangaat. Een andere mogelijkheid is het delcredere-beding, waardoor de lasthebber zich tegen vergoeding ertoe verbindt om de lastgever te vergoeden bij niet-uitvoering van de overeenkomst door de derde-partij of in geval van insolvabiliteit van de derde-partij. Uit artikel 1997 BW volgt dus dat de lasthebber niet tot schadevergoeding gehouden kan zijn als hij de derde voldoende heeft ingelicht over de omvang van de volmacht (en die derde dus niet heeft misleid – vereiste van transparantie). De lasthebber is dus niet aansprakelijk voor contractuele fouten of nakoming van contractuele verbintenissen, omdat hij principieel uit de rechtsverhoudingen tussen partijen verdwijnt. Daarom is het belangrijk dat de lasthebber transparant optreedt ten aanzien van derden en hen voldoende duidelijk maakt dat hij maar als lasthebber optreedt in naam en voor rekening van een lastgever. Doet hij dat niet, dan treedt hij op in eigen naam en is hij persoonlijk gebonden ten aanzien van de derde met wie hij contracteert. In dat geval leidt een bekrachtiging van de rechtshandeling door de lastgever van de rechtshandeling alleen tot een overeenkomst tussen lastgever en derde als die derde akkoord is dat zijn contractspartij inderdaad als lasthebber is opgetreden. Aan deze derde kan immers geen andere contractspartij als schuldenaar worden opgedrongen zonder diens instemming. Als hij de derde niet voldoende heeft ingelicht over de omvang van de lastgeving, maar hij wel duidelijk heeft gemaakt dat hij als lasthebber optrad, kan de lasthebber wel tot een (buitencontractuele) schadevergoeding gehouden zijn opzichtens de derde mits de voorwaarden van fout, schade en oorzakelijk verband tussen fout en schade vervuld zijn.

3 Verplichtingen van de lastgever 3.1 De lastgeving in hoofde van de lasthebber mogelijk maken Artikel 1998, eerste lid BW stelt dat de lastgever is gebonden door de verbintenissen aangegaan door de lasthebber als die rechtshandelingen zijn gesteld overeenkomstig de macht die aan de lasthebber werd gegeven. Hieruit kunnen we ook afleiden dat de lastgever de lastgevingsovereenkomst te goeder trouw moet uitvoeren: hij moet dus alle nodige informatie en documentatie aan de lasthebber bezorgen, zodat die de opdracht goed kan uitvoeren. Als de lasthebber fouten, nalatigheden of tekortkomingen begaat in de uitvoering van zijn opdracht binnen de grenzen van zijn mandaat, worden die rechtstreeks aan zijn lastgever toegerekend. Dergelijke tekortkoming zou hetzij een onrechtmatige daad (bv. precontractuele fout) kunnen inhouden, hetzij een contractuele fout als de door de lasthebber begane fout inherent is aan de rechtshandeling waarvoor een lastgeving werd verleend. In beide gevallen kan de derde dus de lastgever aanspreken. In elk geval kan de lastgever de fouten of nalatigheden van de lasthebber niet aanduiden als vreemde oorzaak, toeval of overmacht om aan zijn aansprakelijkheid te ontsnappen.

287

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

VOORBEELD 1

Als een advocaat fouten maakt of tekortkomingen pleegt, worden die aan zijn klant toegerekend en maken ze geen overmacht uit voor de klant. Dus als een advocaat (als lasthebber) laattijdig hoger beroep aantekent tegen een vonnis, hoewel hij door zijn klant (lastgever) uitdrukkelijk en tijdig werd gevraagd om hoger beroep aan te tekenen, dan blijft het aangetekende beroep laattijdig; wel kan de lasthebber contractueel aansprakelijk worden gesteld door de lastgever voor het vergoeden van de geleden schade.

VOORBEELD 2

Een belastingplichtige blijft als lastgever persoonlijk verantwoordelijk voor zijn fiscale verbintenissen, niettegenstaande de verkeerde keuzes, zelfs nalatigheden, gepleegd door een expert-boekhouder die als zijn lasthebber werd aangeduid. Hij zal in dat geval alleen nog kunnen proberen aan te tonen dat zijn verklaring is aangetast door een essentiële onjuistheid of een vergissing in de berekening.

De enige uitzonderingen op voormelde toerekenbaarheid gaan over de territoriaal beperkte keuze van een procesvertegenwoordiger met een wettelijk monopolie (bv. een gerechtsdeurwaarder) en de lasthebber die met een medeplichtige derde de bedoeling heeft de lastgever schade te berokkenen. Nadat de lasthebber zijn opdracht volledig en correct heeft uitgevoerd, moet de lastgever aan de lasthebber kwijting verlenen. Als de lasthebber echter rechtshandelingen stelt die niet kaderen binnen de overeenkomst van lastgeving, zegt artikel 1998, tweede lid BW Wetboek dat de lastgever niet door die rechtshandelingen verbonden is. VOORBEELD

Een lasthebber heeft alleen een mandaat ontvangen om een onroerend goed te verkopen. Als een onderhandse verkoopakte wordt afgesloten, eindigt het mandaat van de lasthebber. Dat wil zeggen dat als de koper weigert om de notariële akte inhoudende koop-verkoop te verlijden, de lasthebber niet de bevoegdheid heeft om gerechtelijke te stappen te ondernemen om de uitvoering van de koop-verkoop in rechte af te dwingen.

Toch bestaan een aantal uitzonderingen waarin de lastgever toch gehouden is tot naleving van rechtshandelingen die buiten het mandaat werden verricht. Een eerste uitzondering is de (latere) bekrachtiging van de rechtshandeling door de lastgever, uitdrukkelijk of stilzwijgend. In het tweede lid van artikel 1998 BW is te lezen dat een lastgever verbonden is voor hetgeen buiten mandaat is verricht, als hij de lastgeving eenzijdig (uitdrukkelijk of stilzwijgend) bekrachtigt, waardoor – retroactief – de met de derde gesloten overeenkomst wordt geacht vanaf het begin met de lastgever te zijn gesloten. De retroactiviteit geldt overigens alleen op voorwaarde dat ze de rechten van derden daardoor niet schaadt.

288

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

Een tweede uitzondering betreft de schijnvertegenwoordiging (ook schijnmandaat genoemd). Volgens deze theorie kan een schijnlastgever, die in werkelijkheid geen (of in beperktere mate) lastgever is, toch gebonden zijn door de rechtshandeling die een zogenaamde lasthebber met of ten overstaan van een derde heeft gesteld, hoewel deze schijnlastgever hierin niet heeft toegestemd. Hiertoe moeten enkele voorwaarden cumulatief zijn vervuld om het tweede lid van artikel 1998 buiten toepassing te verklaren: 1 de vertegenwoordigingsbevoegdheid is niet gegrond op een lastgeving of de vertegenwoordigingsbevoegdheid is beperkter dan de lasthebber doet uitschijnen: er is dus alleen sprake van een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid, maar er is geen werkelijke vertegenwoordigingsbevoegdheid. Er rust op de derde uiteraard wel een redelijke onderzoeksplicht, hoewel hij niet verplicht is om de voorlegging van een schriftelijk volmacht te vragen; 2 de toerekening van een schijn van vertegenwoordiging aan de zogenaamde lastgever: de schijnlastgever heeft vrijwillig mee bijgedragen aan de schijn van vertegenwoordiging (of heeft die schijn vrijwillig gedoogd), waardoor de derde ervan mocht uitgaan dat er inderdaad een lastgeving bestond, zelfs al is deze schijn niet foutief gebeurd. Dergelijke opgewekte schijn kan bijvoorbeeld voortvloeien uit een verklaring, document, houding of gedraging van de schijnbare lastgever. Het Hof van Cassatie spreekt over een vrijwillige gedraging van de lastgever, die zelfs niet onrechtmatig hoeft te zijn, waardoor deze heeft bijgedragen om een schijn te wekken of te laten voortbestaan opzichtens een derde; 3 de derde is te goeder trouw: hij wist of kon, gelet op de concrete omstandigheden, niet weten dat de schijn niet met de werkelijkheid overeenstemde: het gewettigde geloof van de derde in de omvang van de machten van de lasthebber is om die reden terecht; gewettigd vertrouwen is niet te vereenzelvigen met lichtgelovigheid; 4 de derde lijdt schade (of dreigt schade te lijden) als de schijntoestand niet gehonoreerd wordt. Hierdoor komt dus een werkelijke overeenkomst tot stand tussen de schijnlastgever en de derde. Wat de verhouding tussen schijnlastgever en schijnlasthebber betreft, kan de schijnlastgever uiteraard de lasthebber aansprakelijk proberen te stellen. VOORBEELD

Tussen de benadeelde en de technisch adviseur van de verzekeraar van de tegenpartij wordt een dading ondertekend tijdens een gerechtelijke expertise-overeenkomst. Hierdoor is de verzekeraar verbonden zodra de benadeelde legitiem kon geloven in de echtheid en de bevoegdheden van de technisch adviseur, zelfs al beschikte die niet over een uitdrukkelijke lastgeving van de verzekeraar.

Een derde uitzondering is de zaakwaarneming (art. 1372-1375 BW: quasi-contract). Zaak waarneming betreft een situatie waarbij iemand vrijwillig (maar niet uit vrijgevigheid of uit eigenbelang) een nuttige handeling (materiële handeling of rechtshandeling) stelt voor rekening en in het belang van een derde omwille van een noodsituatie, los van enige wettelijke of contractuele verplichting. Bij zaakwaarneming geldt geen hoofdelijkheid in geval van verschillende meesters van de zaak, maar wel een verplichting tot terugbetaling van de nuttige en noodzakelijke uitgaven die door de zaakwaarnemer zijn gemaakt, mits de zaakwaarneming behoorlijk werd waargenomen. Zaakwaarneming is een quasi-contract, terwijl lastgeving een overeenkomst is.

289

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

VOORBEELD

Als geen overeenkomst bewezen wordt tussen een advocaat en de persoon wiens belangen door de advocaat werden behartigd, is er geen sprake van een lastgeving, maar van een zaakwaarneming. De tijdige dagvaarding door een advocaat, waaraan laatstgenoemde alle zorgen van een goede huisvader heeft besteed, geeft op grond van artikel 1375 BW wel aanleiding tot vergoeding van de nuttige of noodzakelijke uitgaven (namelijk kosten van dagvaarding en kantoorkosten), maar niet tot het betalen van een ereloon.

Een vierde uitzondering is terug te vinden in een ongerechtvaardigde verrijking, namelijk een verrijking zonder oorzaak.

3.2 Betalen van een (eventuele) vergoeding, voorschotten en kosten Als een loon bedongen is ten voordele van de lasthebber (art. 1986 en 1999 BW), is de lastgever gehouden tot betaling ervan, zelfs al is de lastgeving foutief uitgevoerd. In dat laatste geval kan eventueel wel een schadevergoeding wegens foutieve uitvoering worden gevraagd, om die vervolgens te compenseren met het bedongen loon. Als het om een opzettelijke fout gaat (bedrog), is uiteraard geen vergoeding verschuldigd. Is de verbintenis van de lasthebber niet volledig beëindigd, dan wordt het loon berekend in verhouding tot wat de lasthebber gepresteerd heeft, dat voor zover de prestatie van de lasthebber uit deelbare rechtshandelingen bestaat. Het loon hoeft niet altijd uit een geldsom te bestaan, maar kan evengoed de vorm aannemen van een bepaald voordeel dat aan de lasthebber wordt toegekend. Als er meerdere lasthebbers zijn aangesteld voor eenzelfde zaak, wordt de vergoeding principieel gelijk tussen hen verdeeld, behoudens andersluidende afspraak. Op verzoek van de lastgever is het, volgens de rechtspraak van het Hof van Cassatie, ook mogelijk om de vergoeding van de lasthebber te verminderen naar een billijke vergoeding als de rechter van oordeel is dat de door de lasthebber gevraagde vergoeding buiten verhouding staat tot de omvang en het belang van de door de lasthebber geleverde prestaties. De lastgever moet de lasthebber ook de voorschotten en kosten vergoeden, die deze tot uitvoering van de lastgeving gedaan heeft (art. 1999 BW). Als aan de lasthebber geen schuld te wijten is, kan de lastgever zich niet onttrekken aan die teruggave en betaling. Zelfs al mocht de zaak ook mislukt zijn, kan de lastgever niet het bedrag van de kosten en voorschotten doen verminderen, nu het om een inspanningsverbintenis gaat. Zelfs het verweer dat de kosten geringer konden zijn, wordt niet aanvaard. Dat is ook logisch omdat men er moet van uitgaan dat alle gerechtvaardigde kosten en uitgaven van de lastgeving zijn verricht in het belang van de lastgever en discussies omtrent (geringe) kostenbesparingen niet wenselijk zijn. Kosten worden ter zake ruim geïnterpreteerd: niet alleen de noodzakelijke kosten, maar alle nuttige kosten vallen hieronder (zoals reiskosten, representatiekosten, publiciteitskosten enzovoort), mits ze verband houden met de opdracht en mits voorlegging van de bewijzen van de gedane voorschotten en kosten.

290

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

De lastgever is overeenkomstig artikel 2001 BW aan de lasthebber voor gedane voorschotten vergoedende intrest verschuldigd, te rekenen vanaf de dag waarop de voorschotten blijken te zijn gedaan. De lasthebber heeft een voorrecht voor recuperatie van de kosten die werden gemaakt tot behoud van de zaak (art. 20, 4° Hyp.W.). Daarnaast heeft de lasthebber ook een retentierecht op de goederen die aan de lastgever toekomen zolang zijn loon, voorschotten, kosten en schadevergoedingen niet aan hem zijn vergoed. Hij kan bovendien schuldvergelijking toepassen op gelden die hij krachtens de uitvoering van de lastgeving heeft ontvangen, met een schuldvordering die hij op de lastgever heeft. Tot slot moet de lastgever de lasthebber ook schadeloosstellen voor de verliezen die deze ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht geleden heeft, als hem geen onvoorzichtigheid te wijten is (art. 2000 BW). Ook deze schadeloosstelling wordt ruim geïnterpreteerd (lichamelijke schade, zaakschade, morele schade, commerciële verliezen enzovoort), hoewel contractueel van dit principe kan worden afgeweken en zelfs kan worden overeengekomen dat de lasthebber zelfs helemaal geen recht heeft op een schadeloosstelling voor geleden verliezen. Als verscheidene personen vrijwillig een lasthebber hebben aangesteld voor een gemeenschappelijke zaak, is ieder van hen hoofdelijk jegens hem verbonden voor alle gevolgen van de lastgeving (art. 2002 BW). Omdat dit principe een uitzondering vormt op artikel 1202 BW, moet artikel 2002 BW strikt worden geïnterpreteerd. Het principe geldt bovendien niet in het geval van een wettelijke of gerechtelijke vertegenwoordiging.

4 Einde van de lastgeving De lastgeving eindigt door een van de algemene (gemeenrechtelijke) beëindigingsgronden uit het verbintenissenrecht, zoals het verstrijken van een termijn, de uitvoering van de verbintenis, het uitdrukkelijk ontbindend beding, de gerechtelijke ontbinding (in toepassing van art. 1184 BW in geval van een bezoldigde lastgeving), door onderling akkoord, door vervulling van een ontbindende voorwaarde enzovoort. Daarenboven worden in artikel 2003 BW nog een aantal bijzondere beëindigingsgronden opgesomd over de lastgeving. Een eerste specifieke beëindigingswijze is de herroeping van de volmacht van de lasthebber door de lastgever. Het spreekt voor zich dat een herroeping door de lastgever de lasthebber maar bindt van zodra laatstgenoemde kennis krijgt van deze herroeping (zie ook art. 2008 BW). Zo zal een herroeping van de overeengekomen lastgeving doorgaans gebeuren als de lastgever zijn vertrouwen in de lasthebber verloren heeft, als de lastgever van oordeel is dat de lastgeving niet meer opportuun is, terwijl de lastgeving (alleen of minstens overwegend) in zijn belang werd aangegaan. Dit is altijd mogelijk, tenzij partijen deze herroepbaarheid contractueel hebben beperkt, aan strikte opzeggingsmodaliteiten hebben gekoppeld of volledig hebben uitgesloten (best beperkt in tijd en ruimte). Een contractuele uitsluitingsgrond van herroepbaarheid wordt tussen een professioneel en een consument weliswaar beperkt in het Wetboek van Economisch Recht (art. VI.83, 1°, 11°, 18°, 20° en 27° WER). Voorts is een herroeping niet krachtens de wet mogelijk als zowel de lastgever als de lasthebber een (gemeenschappelijk) belang hebben bij de uitvoering van de overeenkomst van lastgeving.

291

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

VOORBEELD

Een overeenkomst van lastgeving van een aantal mede-eigenaars van een onroerend goed aan één mede-eigenaar onder hen: hierbij hebben lastgever en lasthebber een gemeenschappelijk en persoonlijk belang om de opdracht tot een goed einde te brengen, welke opdracht om deze reden niet eenzijdig herroepbaar is door de lastgever behalve in geval van een duidelijke fout in hoofde van de lasthebber.

Uiteraard geldt de herroeping alleen voor de toekomst en kan ze niet met retroactieve kracht alle door de lasthebber gestelde rechtshandelingen ongedaan maken. Deze herroeping kan op elk ogenblik gebeuren, zelfs stilzwijgend en moet, behoudens andersluidende afspraak, niet gebeuren met inachtneming van een opzeggingstermijn. Behalve als de onmiddellijke beëindiging van de lastgeving, gezien de specifieke omstandigheden, niet kan worden aanzien als een uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst. VOORBEELD

Twee vrienden sluiten een overeenkomst af, waarbij een van de twee vrienden voor de andere vriend langs de garagist zal gaan om daar een tweedehandsscooter te kopen, die zij hadden gespot tijdens een dagje uit. Als uiteindelijk de andere vriend sneller bij de garagist geraakt dan de lasthebber en daar zelf de tweedehandsscooter koopt, dan is sprake van een stilzwijgende herroeping van de lastgeving.

Een ander voorbeeld van een stilzwijgende herroeping is terug te vinden in artikel 2006 BW, namelijk de aanstelling van een nieuwe lasthebber voor dezelfde zaak. Hierdoor eindigt de eerste overeenkomst van lastgeving vanaf de dag waarop de eerste lasthebber kennis krijgt van de nieuw aangestelde lasthebber. Hierbij is het wel van belang dat de aanduiding van een nieuwe lasthebber een einde maakt aan de oorspronkelijke lastgeving. Bijvoorbeeld niet dat twee verschillende lasthebbers onafhankelijk van elkaar dezelfde opdracht van lastgeving uitvoeren, dan wel elke lasthebber een deel van de opdracht toegewezen krijgt. De lastgever moet bovendien ook de derden met wie de oorspronkelijke lasthebber gehandeld heeft, in kennis stellen van deze herroeping. Als die derden niet op de hoogte zijn van de beëindiging van de door hen gekende lastgeving, zijn zij te goeder trouw en is de gestelde herroeping van de lastgeving hen niet tegenstelbaar (art. 2005 en 2009 BW). VOORBEELD

De herroeping van een aan een notaris gegeven volmacht om een onroerend goed tegen een bepaalde prijs te verkopen, kan niet worden tegengeworpen aan een koper die van de herroeping onkundig was.

Het lijkt dan ook aan te bevelen dat de lastgever hetzij het onderhandse geschrift dat de volmacht bevat, hetzij de volmacht terugvraagt die hij aan de lasthebber heeft bezorgd (art. 2004 BW).

292

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

Een tweede specifieke beëindigingswijze is de opzegging van de lastgeving door de lasthebber. Dit gebeurt door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever (art. 2007 BW). De kennisgeving gebeurt best schriftelijk, om bewijsproblemen te vermijden. Artikel 2007, tweede lid BW stelt evenwel dat als dit ontslag de lastgever benadeelt, de lasthebber hem daarvoor moet schadeloosstellen, tenzij het voor de lasthebber onmogelijk is om de lastgeving verder te volbrengen zonder daardoor zelf een aanmerkelijke schade te lijden. Concreet betekent dit dat het eventuele schade verwekkende karakter van de opzegging moet worden beoordeeld met inachtneming van de omstandigheden, waaronder de belangrijkheid van het voorwerp van de lastgeving, de aan de lasthebber toegekende vergoeding en de duur van de tussen partijen bestaande relaties. Aangezien artikel 2007 van aanvullend recht is, kunnen partijen uiteraard een andere regeling overeenkomen voor zover dat er niet toe leidt dat de lasthebber voor eeuwig en altijd verbonden zou blijven. Net zoals bij de herroeping, is er geen plicht om het werkelijke motief voor toepassing van deze beëindigingsgrond te melden. Tevens moet in de verhouding tussen een professioneel en de consument rekening worden gehouden met de bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht, waaronder artikel VI.83, 10° en 11° van het Wetboek van Economisch Recht: behoudens overmacht en behoudens schadeloosstelling, moet een redelijke opzegtermijn worden gegeven. Een derde specifieke beëindigingswijze is het overlijden of het kennelijke onvermogen (of faillissement) van hetzij de lastgever, hetzij de lasthebber. Deze beëindigingsgrond, ook van aanvullend recht, is vooral gebaseerd op het intuitu personae-karakter van de overeenkomst, wat betekent dat het afsluiten van een overeenkomst van lastgeving is ingegeven door een persoonlijk vertrouwen in de wederpartij. Zolang de lasthebber geen kennis heeft van het overlijden van de lastgever, is hetgeen hij in onwetendheid heeft verricht, geldig (art. 2008 BW), mits die onwetendheid niet de schuld is van de lasthebber zelf. VOORBEELD

Een advocaat brengt een dagvaarding uit voor zijn cliënt. Als hij verdere proceshandelingen stelt terwijl hij niet in kennis is gesteld van het overlijden van zijn cliënt, zijn die proceshandelingen geldig verricht en binden zij de erfgenamen van de lastgever.

Ook derden te goeder trouw zijn beschermd zolang zij niet op de hoogte zijn gebracht van het overlijden van de lasthebber of van de lastgever (zie art. 2009 en 2010 BW). Een laatste specifieke beëindigingswijze handelt over de algemene lastgevingen bedoeld in artikel 1987 BW of artikel 489 BW, waarbij de lastgever komt te verkeren in een staat bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 BW, namelijk als de lastgever of lasthebber onbekwaam wordt om (nog) rechtshandelingen te stellen.

293

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 15: Lastgeving

In geval van een onbekwaamverklaring van de lastgever, wordt vereist dat de lastgeving niet voldoet aan de eisen bepaald in de artikelen 490 BW en 490/1, §1 BW. Hiervan kan men afwijken als dat uitdrukkelijk werd bedongen in een contract van discretionair vermogensbeheer, een hypothecair mandaat of een burgerlijk maatschap (art. 2003, tweede lid BW). De staat van de lastgever bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 kan niet worden tegengeworpen aan derden die, daarvan onkundig zijnde, met de lasthebber gehandeld hebben, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber. Dus ook hier bestaat de verplichting om derden in kennis te stellen van de onbekwaamverklaring.

294

Academiejaar 2020-2021

16 Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedur e

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Inleiding Hierboven werd al uiteengezet welke projecten vergunningsplichtig zijn, alsook welke inhoudelijke beoordelingscriteria worden gehanteerd bij de verlening van de omgevingsvergunning, in het bijzonder voor de stedenbouwkundige handelingen, voor het verkavelen van gronden en/of voor de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vergunningsprocedure om dergelijke omgevingsvergunning te bekomen, hetzij om een melding te verrichten. Zoals vermeld heeft het Omgevingsvergunningsdecreet de verrgunningsprocedure grondig gewijzigd. De stedenbouwkundige en milieuvergunning worden gebundeld in één Vlaamse Omgevingsvergunning, de vergunning wordt verleend door één bevoegde overheid, en dit volgens eenzelfde procedure. De initiatiefnemers moeten m.a.w. niet langer een aparte stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning aanvragen bij verschillende overheden. Hetzelfde geldt voor de meldingen. Sinds 1 augustus 2018 zijn hier ook nog de socioeconomische vergunning en de natuurvergunning aan toegevoegd. Hierna wordt eerst kort ingegaan op de principes en doelstellingen achter de Vlaamse omgevingsvergunning. Vervolgens wordt dieper ingegaan op de omgevingsvergunningsprocedure zelf.

De Vlaamse omgevingsvergunning in kort bestek

2.1 Doelstelling van de Vlaamse omgevingsvergunning Enkele opmerkingen die altijd terugkwamen over de verschillende vergunningsprocedures, waren dat deze te traag waren en te veel administratieve lasten oplegden aan de ondernemers en particulieren. Vroeger moest de initiatiefnemer van een project bijvoorbeeld een milieuvergunning aanvragen bij de deputatie (provincie) en een stedenbouwkundige vergunning bij het college van burgemeester en schepenen (gemeente). Het ging om twee volstrekt uiteenlopende procedures, met diverse en soms zelfs tegenstrijdige adviezen, waarbij de initiatiefnemer sommige procedurestappen twee keer moest doorlopen. Het was niet ondenkbaar dat de initiatiefnemer op het einde van de rit met tegenstrijdige beslissingen werd geconfronteerd. Bovendien was er sprake van een koppeling tussen de milieu- en de stedenbouwkundige vergunning, zodat de definitieve weigering van een van de vergunningen nog aanleiding kon geven tot het van rechtswege verval van de andere vergunning. In dat geval moest de aanvrager helemaal opnieuw beginnen.

297

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Om o.a. dergelijke situaties te vermijden, werd zowel vanuit de bedrijfswereld als vanuit de politieke wereld nagedacht over aanpassingen aan de regelgeving, met als gevolg een tijdsintensief wetgevingstraject om tot het huidige Omgevingsvergunningsdecreet te komen 175. Het doel was om een procedureel kader te scheppen voor de integratie van de milieuvergunning en de stedenbouwkundige vergunning in één Vlaamse omgevingsvergunning. De voornaamste uitgangspunten zijn: – één vergunningsaanvraag; – één openbaar onderzoek; – één adviesronde; – één beslissing. Initiatiefnemers zullen niet langer aparte stedenbouwkundige en milieuvergunningen moeten aanvragen bij verschillende overheden, met alle moeilijkheden van dien. De vergunningverlenende bevoegdheid wordt daarentegen bij één bestuur gelegd. De initiatiefnemer moet om die reden niet langer schipperen tussen twee bevoegde bestuursniveaus met tegenstrijdige doelstellingen. Er ontstaat een volwaardige geïntegreerde beoordeling van zowel de milieutechnische als de stedenbouwkundige aspecten verbonden aan de realisatie van een project. Deze geïntegreerde beoordeling is uiteraard efficiënter en bevordert de coherentie van de vergunningverlening, met als gevolg betere beslissingen en kwalitatief betere vergunningen. Tegenstellingen tussen stedenbouwkundige en milieuvergunningen die het project onuitvoerbaar maken, zijn uitgesloten. Ook de adviesverlening wordt geïntegreerd, waardoor een initiatiefnemer niet langer kan worden geconfronteerd met uiteenlopende en soms zelfs tegenstrijdige adviezen inzake een zelfde project. Deze integratie wordt gerealiseerd door o.a. de oprichting van omgevingsvergunningscommissies op provinciaal en gewestelijk niveau (zie verder). Door de integratie van de vergunningsprocedures wordt geprobeerd tot een efficiëntere, snellere en doelgerichtere vergunningverlening te komen met een maximale synergie van de te doorlopen stappen 176. Aansluitend wordt ingezet op de creatie van een transparant en probleemoplossend vergunningensysteem, waarbij maximaal gebruik wordt gemaakt van dwingende vervaltermijnen, alsook vermeden dat een initiatiefnemer meermaals dezelfde stappen moet ondernemen zonder enige meerwaarde. Dit moet voor alle betrokkenen tijdwinst en een beter eindresultaat opleveren. Naast de integratie van de stedenbouwkundige en milieuvergunning, realiseert het Omgevingsvergunningsdecreet ook de integratie van de milieueffectenrapportage of een veiligheidsrapport in de vergunningsprocedure. Het Omgevingsvergunningsdecreet heeft alleen tot doel een geïntegreerde en efficiënte procedure tot stand te brengen, maar doet geen afbreuk aan de inhoudelijke verplichtingen die enerzijds in de VCRO en anderzijds in het DABM zijn vastgelegd. Zoals vermeld worden de beoordelingselementen van de aanvragen dus nog steeds bepaald in de sectorale wetgeving.

175 Voor meer informatie zie: https://www.omgevingsloketvlaanderen.be. 176 Artikel 3 Omgevingsvergunningsdecreet.

298

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

2.2

Toepassingsgebied Overeenkomstig artikel 5 is het Omgevingsvergunningsdecreet van toepassing op projecten die zijn onderworpen aan: ‘1° de vergunningsplicht, namelijk voor: a) het uitvoeren van stedenbouwkundige handelingen als vermeld in artikel 4.2.1 van de VCRO; b) het verkavelen van gronden als vermeld in artikel 4.2.15 van de VCRO; c) de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van de eerste of tweede klasse als vermeld in artikel 5.2.1 van het DABM; d) vergunningsplichtige kleinhandelsactiviteiten als vermeld in artikel 11 van het decreet van 15 juli betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid; e) vergunningsplichtige wijzigingen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu. 2° de meldingsplicht, namelijk voor: a) het uitvoeren van stedenbouwkundige handelingen als vermeld in artikel 4.2.2 en artikel 4.2.4. van de VCRO; b) de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit van de derde klasse als vermeld in artikel 5.2.1 van het DABM.’ Zoals vermeld, werden vrij recent nog meer vergunningsplichten geïntegreerd in de omgevingsvergunning. Het was de bedoeling dat ook de socio-economische vergunning of de vergunning voor kleinhandelsactiviteiten vanaf 1 januari 2018 vervat zou worden in de omgevingsvergunning 177. Omwille van het uitstel van de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning (zie verder), werd de integratie van de socio-economische vergunning uitgesteld tot een door de Vlaamse Regering nader te bepalen datum. Daarnaast voorziet de Codextrein in de integratie van de vergunning voor vegetatiewijzigingen, de zogenaamde natuurvergunning 178. De regelgeving omtrent de integratie van kleinhandelsactiviteiten en vegetatiewijzigingen in de omgevingsvergunning is intussen in werking getreden op 1 augustus 2018. VOORBEELD

Voor de bouw van een winkel waarvoor een klein landschapselement moet sneuvelen, kan op vandaag worden gewerkt met een enkele vergunningsaanvraag. Daarin zijn zowel de omgevingsvergunning voor een stedenbouwkundige handeling als de omgevingsvergunning voor een kleinhandelsactiviteit en de omgevingsvergunning voor een vegetatiewijziging vervat.

Zoals beschreven, moet voor een project dat zowel vergunningsplichtige stedenbouwkundige handelingen als de vergunningsplichtige exploitatie van ingedeelde inrichtingen/activiteiten omvat, en waarbij die aspecten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, de vergunningsaanvraag op straffe van onontvankelijkheid voor beide aspecten samen worden ingediend 179.

177 Artikel 34-50 van het Decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, BS 29 juli 2016. 178 Artikel 113 Codextrein. 179 Artikel 18 en 37 Omgevingsvergunningsdecreet.

299

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

VOORBEELD

Stedenbouwkundige handelingen zijn onlosmakelijk verbonden aan de exploitatie van een ingedeelde inrichting/activiteit bij de vergunningsaanvraag voor een zwembad. De vergunning voor de oprichting van het gebouw kan in dit geval niet gescheiden worden aangevraagd van de vergunning voor de exploitatie van het zwembad. Ook bij een stal voor dieren zijn het gebouw en de exploitatie onlosmakelijk met elkaar verbonden.

2.3

Inwerkingtreding Het Omgevingsvergunningsdecreet ging in principe in werking treden op 23 februari 2017, dit is 1 jaar na de publicatie van het Omgevingsvergunningsbesluit in het Belgisch Staatsblad 180. Dit betekent dat alle vergunningverlenende overheden, waaronder de gemeenten, over één jaar beschikten om zich klaar te stomen voor de invoering van de Vlaamse omgevingsvergunning en de digitalisering die ermee gepaard gaat. Het Omgevingsvergunningsdecreet voorziet in een decentralisatie, waarbij het zwaartepunt van de bevoegdheden inzake de vergunningverlening aan de gemeenten wordt toebedeeld. Naarmate de gevreesde datum van 23 februari 2017 naderde, bleek echter dat vele gemeenten nog niet in staat waren om deze nieuwe bevoegdheden op zich te nemen. Op 3 februari 2017 werd bijgevolg het decreet houdende de nadere regels tot implementatie van de omgevingsvergunning goedgekeurd 181. In dit decreet werd aan de gemeenten de mogelijkheid geboden om de implementatie van de Vlaamse omgevingsvergunning uit te stellen, met als uiterste datum 1 juni 2017. Deze uitstelmogelijkheid gold niet voor de Vlaamse Regering of deputatie. De gemeenten maakten massaal gebruik van deze mogelijkheid. Maar vier gemeenten, met name Dilsen-Stokkem, Herstappe, Langemark-Poelkapelle en Staden, startten met de implementatie van de omgevingsvergunning op 23 februari 2017. De gemeenten Beersel en Diest startten respectievelijk op 18 april 2017 en 2 mei 2017. Met het decreet van 24 mei 2017 houdende de nadere regels tot implementatie van de omgevingsvergunning werd op de valreep besloten om de gemeenten nog een bijkomend uitstel te verlenen tot 1 januari 2018. De reden voor dit bijkomend uitstel waren o.a. de problemen met het Omgevingsloket. waardoor dit niet tijdig operationeel zou zijn geweest. Het Omgevingsloket is namelijk essentieel nu het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat vergunningsaanvragen voor werken die niet van de verplichte medewerking van een architect worden vrijgesteld, voortaan digitaal moeten worden ingediend en behandeld via het Omgevingsloket. Op 1 januari 2018 is uiteindelijk de Omgevingsvergunningsprocedure volledig in werking getreden. Alle aanvragen die na deze datum worden ingediend, moeten dus overeenkomstig de nieuwe omgevingsvergunningsprocedure worden behandeld.

180 Artikel 397 Omgevingsvergunningsdecreet. 181 Decreet van 3 februari 2017 houdende de nadere regels tot implementatie van de omgevingsvergunning goedgekeurd, BS 9 februari 2017.

300

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

De omgevingsvergunningsprocedure

3.1 Voortraject Voorafgaand aan het indienen van een vergunningsaanvraag kan de initiatiefnemer informeel overleg plegen met de bevoegde overheid om zijn beoogde project te bespreken en eventueel bij te sturen waar nodig. Dit informeel overleg is doelbewust niet decretaal geregeld, dit om de ruimst mogelijke vrijheid te laten 182. Ter voorbereiding van zijn aanvraag kan de initiatiefnemer ook vragen dat de bevoegde overheid een projectvergadering organiseert met bepaalde adviesinstanties (Artikel 8 Omgevingsvergunningsdecreet). Een projectvergadering wordt belegd met het oog op de verdere bespreking van het project en de eventuele bijsturingen. Op deze manier worden de procedurele slaagkansen geoptimaliseerd. De overheid kan op eigen initiatief of op verzoek van de initiatiefnemer ook derden-belanghebbenden, zoals een aanpalende bewoner, uitnodigen voor de projectvergadering. Deze derden-belanghebbenden worden evenwel louter gehoord en nemen niet deel aan de beraadslagingen. Van de projectvergadering wordt een verslag opgesteld, met daarin de eventuele randvoorwaarden of modaliteiten waaronder het project vergunbaar wordt geacht. Dit verslag kan evenwel geen voorafname zijn van eender welke beslissing. De organisatie van een projectvergadering is alleen mogelijk voor de projecten waarvoor de gewestelijke omgevingsvergunningscommissie (GOVC) of de provinciale omgevingsvergunningscommissie (POVC) advies moet verlenen in de latere vergunningsprocedure (zie verder). Voor een meer gedetailleerde bespreking van de procedure van de projectvergadering kan worden verwezen naar artikel 6 e.v. van het Omgevingsvergunningsbesluit.

3.2 De vergunningsprocedure in eerste administratieve aanleg 3.2.1 De bevoegde overheden De vergunningverlenende bevoegdheid is verdeeld over de drie bestuursniveaus, waarbij de Vlaamse Regering, de deputatie en het college van burgemeester en schepenen de bevoegde overheden zijn (artikel 15 Omgevingsvergunningsdecreet). Welk bestuursniveau voor de beoordeling van een concrete aanvraag bevoegd is, is afhankelijk van de omvang, de mogelijke effecten, de aard en de ligging van het project. Het doel hiervan is de behandeling van de aanvragen toe te wijzen aan het bestuursniveau dat hiervoor het meest geschikt is 183. Het gros van de aanvragen werd toebedeeld aan het gemeentelijk niveau. De Vlaamse Regering en de deputatie zijn maar in een limitatief aantal gevallen bevoegd. Het betreft alleen de projecten die omwille van hun aard of impact een bovenlokale afweging vergen 184.

182 I. LARMUSEAU, H. SCHOUKENS, P. DE SMEDT e.a., o.c., 183-184. 183 I. LARMUSEAU, H. SCHOUKENS, P. DE SMEDT e.a., o.c., 187. 184 I. LARMUSEAU, H. SCHOUKENS, P. DE SMEDT e.a., o.c., 188.

301

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Voor de inwerkingtreding van de Vlaamse Omgevingsvergunning was het type aanvrager (publiek of privé) bepalend voor de aanwijzing van de bevoegde overheid voor de stedenbouwkundige vergunning. Bij milieuvergunningen moest altijd eerst de indelingslijst worden nagekeken. Vervolgens moest, op basis van de klasse waarin het project was ingedeeld, worden nagegaan bij welke overheid de aanvraag moest worden ingediend. Op heden is louter het voorwerp van de aanvraag bepalend. In plaats van de indelingslijst moeten eerst de Vlaamse, de provinciale en de (voorlopig niet opgemaakte) gemeentelijke lijsten worden geraadpleegd. De lijsten van Vlaamse en provinciale projecten zijn vervat in bijlage bij het Besluit van de Vlaamse Regering van 13 februari 2015 tot aanwijzing van de Vlaamse en provinciale projecten 185. Er is op heden nog geen gemeentelijke lijst. Gemeentelijke projecten zijn echter alle projecten die niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst. In onderstaande beslissingsboom is schematisch weergegeven hoe moet worden nagegaan bij welke overheid de aanvraag moet worden ingediend 186: Vlaamse lijst?

Vlaamse Regering

Deputatie

nee

CBS

nee

CBS

nee

Provinciale lijst? nee

Indelingslijst ja

Klasse 1 ja

Deputatie Om dit meer concreet te kunnen duiden, wordt hierna ingegaan op de projecten die voorkomen op de Vlaamse en provinciale lijst. De Vlaamse regering is in eerste aanleg bevoegd voor 187: – De Vlaamse projecten die worden opgesomd in bijlage 1 bij het besluit van de Vlaamse Regering van 13 februari 2015 tot aanwijzing van de Vlaamse en provinciale projecten 188, het betreft de projecten die minstens een van de volgende punten omvatten: 1° aanvragen door of in opdracht van de wegbeheerder met betrekking tot autosnelwegen en gewestwegen, met uitzondering van aanvragen die louter strekken tot het vellen van bomen langs die wegen; 2° aanvragen met betrekking tot de volgende spoorwegen: a spoorwegen voor het personen- en goederenvervoer met inbegrip van de perrons, de stelplaatsen en de stations;

185 BS 4 maart 2015. 186 Bron: Omgevingsloket, info professionelen. 187 Artikel 15, § 1, eerste lid Omgevingsvergunningsdecreet. 188 BS 4 maart 2015.

302

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

b tramlijnen, metrolijnen en andere geleide openbaarvervoerssystemen met inbegrip van de perrons, de stelplaatsen en de stations; 3° aanvragen met betrekking tot luchthavens met een start- of landingsbaan van 800 meter of meer, ingediend door de luchthavenuitbater of door met de luchthavenuitbater verbonden vennootschappen in de zin van artikel 11 van het wetboek van vennootschappen, door luchthavenontwikkelingsmaatschappijen, door Belgocontrol of door het Directoraat-generaal Luchtvaart van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer; 4° aanvragen met betrekking tot het beheer of de veiligheid van het luchtverkeer, zoals radar- en surveillanceinstallaties, controletorens, satelliet- en navigatieapparatuur en meteorologische installaties; 5° aanvragen met betrekking tot de natte en droge infrastructuur met openbaar karakter van: a waterwegen en onbevaarbare waterlopen van de eerste categorie; b overstromingsgebieden langs die waterwegen of waterlopen of aangelegd door de beheerders van die waterwegen of waterlopen; 6° aanvragen met betrekking tot de natte infrastructuur met openbaar karakter binnen de grenzen van de zeehavens van Oostende, Zeebrugge, Gent en Antwerpen, zoals afgebakend in een ruimtelijk uitvoeringsplan; 7° aanvragen die betrekking hebben op de maatregelen voor de versterking van de zeewering zoals opgenomen in het Masterplan Kustveiligheid; 8° aanvragen die betrekking hebben op monostortplaatsen voor baggerspecie en/of ruimingsspecie met een minimale capaciteit van 100 000 m2; 9° aanvragen met betrekking tot kerncentrales en installaties voor de berging en verwerking van splijtstoffen; 10° aanvragen met betrekking tot de volgende installaties voor de productie van elektriciteit: a installaties met een vermogen van meer dan 1 000 MW, die aantakken op het openbare elektriciteitsnet; b installaties voor het opwekken van elektriciteit door windenergie met een vermogen per windturbine van 1 500 kW of meer binnen de grenzen van de zeehavens van Oostende, Zeebrugge, Gent en Antwerpen, zoals afgebakend in een ruimtelijk uitvoeringsplan; c installaties voor het opwekken van elektriciteit door windenergie vanaf vijf windturbines per aanvraag, met een vermogen per windturbine van 1 500 kW of meer, buiten de gebieden vermeld in punt b; 11° aanvragen met betrekking tot het transmissienet en het plaatselijke vervoersnet van elektriciteit; 12° aanvragen met betrekking tot installaties voor het opsporen en het winnen van koolwaterstoffen uit de ondergrond; 13° aanvragen met betrekking tot installaties voor het opsporen van potentiële opslagcomplexen voor koolstofdioxide en met betrekking tot het geologisch opslaan van koolstofdioxide; 14° aanvragen met betrekking tot installaties voor het opsporen en winnen van aardwarmte vanaf een diepte van 500 meter ten opzichte van het TAW-referentiepunt (Tweede Algemene Waterpassing); 15° aanvragen met betrekking tot installaties voor waterwinning voor de openbare watervoorziening en het transport van water naar het openbaar distributienet;

303

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

16° aanvragen met betrekking tot infrastructuur met openbaar karakter voor het afvoeren van hemel-, oppervlakte- en afvalwater in functie van de bovengemeentelijke saneringsopdracht, met uitzondering van de waterzuivering; 17° aanvragen met betrekking tot infrastructuur voor het vervoer via pijpleiding van vloeibare stoffen en gassen naar het openbare distributienet, met uitzondering van leidingen voor hemelwater, oppervlaktewater, afvalwater en water; 18° aanvragen met betrekking tot afvalverbrandingsinstallaties met een capaciteit van minstens 50 000 ton/jaar; 19° aanvragen met betrekking tot gebouwen of gebouwencomplexen met een totale nuttige vloeroppervlakte, met uitsluiting van de nuttige vloeroppervlakte met de functies wonen, landbouw in de ruime zin en industrie en bedrijvigheid, van minstens 50 000 m², gelegen buiten gemeenten met meer dan 200 000 inwoners; 20° aanvragen met betrekking tot golfterreinen van 18 holes of meer; 21° aanvragen met betrekking tot infrastructuur met openbaar karakter voor al dan niet draadloze communicatienetwerken voor radiocommunicatie, telefoonverkeer, televisie, internet of andere, die als een bovenlokaal netwerk functioneren; 22° ... 23° aanvragen ingediend door de militaire overheid. Initieel waren ook aanvragen vermeld op het grondgebied van twee of meer provincies. Dit punt werd opgeheven, maar dit betekent niet dat dit plots geen Vlaamse bevoegdheid zou zijn. Art. 15, § 6 Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt nu immers expliciet dat in dergelijk geval de Vlaamse overheid bevoegd is. – projecten die uitsluitend mobiele/verplaatsbare inrichtingen/activiteiten omvatten over twee of meer provincies. Belangrijk is dat de gewestelijke omgevingsambtenaar in een heel groot aantal gevallen beslist over de projecten die tot de bevoegdheid van de Vlaamse Regering behoren. Dit is onder andere het geval voor de aanvragen die volgens de vereenvoudigde procedure worden behandeld 189. Met het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2017 tot wijziging van diverse besluiten naar aanleiding van de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning werd nog een belangrijke wijziging aangebracht aan de bevoegdheid van de Vlaamse Regering 190. De Vlaamse Regering beslist alleen nog zelf als er een advies van de gewestelijke omgevingsvergunningscommissie vereist is (zie verder), anders beslist altijd de gewestelijke omgevingsambtenaar. De deputatie is in eerste aanleg bevoegd voor 191: – de provinciale projecten die worden opgesomd in bijlage 2 bij het besluit van de Vlaamse Regering van 13 februari 2015 tot aanwijzing van de Vlaamse en provinciale projecten, het betreft de projecten die minstens een van de volgende punten omvatten: 1° aanvragen met betrekking tot fietspaden die functioneren binnen een bovenlokaal fietsnetwerk, voor zover ze niet gelegen zijn langs een weg of waterweg; 2° aanvragen met betrekking tot de natte en droge infrastructuur met openbaar karakter van:

189 Artikel 10 Omgevingsvergunningsdecreet. 190 BS 23 februari 2017. 191 Artikel 15, § 1, derde lid Omgevingsvergunningsdecreet.

304

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

a onbevaarbare waterlopen van de tweede of de derde categorie; b overstromingsgebieden langs die waterlopen of aangelegd door de beheerders van die waterlopen; 3° aanvragen met betrekking tot: a recreatieve terreinen, beheerd door gewest of provincie; b permanente omlopen voor motorvoertuigen of motorvaartuigen; c golfterreinen met meer dan 8 holes en minder dan 18 holes; 4° aanvragen met betrekking tot ontginningsgebieden; 5° aanvragen met betrekking tot gebouwen of gebouwencomplexen met een totale nuttige vloeroppervlakte van het deel met de functie handel van minstens 15 000 m², gelegen buiten de gemeenten Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas en Turnhout; 6° aanvragen met betrekking tot installaties voor het opwekken van elektriciteit door windenergie tot en met vier windturbines per aanvraag, met een vermogen per windturbine van meer dan 1 500 kW, buiten de grenzen van de zeehavens van Oostende, Zeebrugge, Gent en Antwerpen, zoals afgebakend in een ruimtelijk uitvoeringsplan; 7° ... Ook hier stellen we vast dat het punt geschrapt werd dat aanvragen op het grondgebied van twee of meer gemeenten binnen een provincie een provinciaal project zouden zijn. Naar analogie met het Vlaamse bevoegdheidsniveau bepaalt artikel 15, 6 5 Omgevingsvergunningsdecreet echter dat dergelijke projecten door de deputatie van de provincie moeten worden beoordeeld. – projecten die uitsluitend mobiele/verplaatsbare inrichtingen/activiteiten omvatten over twee of meer gemeenten in hun provincie; – projecten die een klasse 1-inrichting/activiteit omvatten en die geen (onderdeel van een) Vlaams of gemeentelijk project zijn. De gemeente is ten slotte in eerste aanleg bevoegd voor 192: – de gemeentelijke projecten, maar op heden werd nog geen lijst met gemeentelijke projecten vastgesteld; – alle andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is. VOORBEELD

Voor de beoordeling van een vergunning voor een klasse 2-lanbouwbedrijf naast een natura 2000-gebied is het college van burgemeester en schepenen bevoegd. Voor de beoordeling van een omgevingsvergunning voor een klasse 1-varkensbedrijf met bedrijfswoning en stallen is de deputatie bevoegd voor de volledige aanvraag.

Het onderscheid tussen ontvoogde en niet-ontvoogde gemeenten, zoals dit bestond voor de inwerkingtreding van het Omgevingsvergunningsdecreet, is volledig weggevallen. Het verschil tussen beide was dat bij niet-ontvoogde gemeenten het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar vereist was. Dit advies was overigens bindend voor de gemeente als het negatief was of voorwaarden oplegde.

3.2.2 De gewone en vereenvoudigde vergunningsprocedure Het omgevingsvergunningsdecreet voert twee soorten procedures in, de gewone vergunningsprocedure en een vereenvoudigde procedure (artikel 17 Omgevingsvergunningsdecreet).

192 Artikel 15, § 1, derde lid Omgevingsvergunningsdecreet. © VAN IN

305

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Het verschil tussen beide procedures is dat de vereenvoudigde procedure nooit gepaard gaat met een openbaar onderzoek en evenmin met een vergadering van de omgevingsvergunningscommissie. Uitgangspunt is dat alle aanvragen de gewone procedure volgen. Alleen in welbepaalde gevallen moet de vereenvoudigde procedure worden toegepast (artikel 17, §2 Omgevingsvergunningsdecreet). Belangrijk is dat de vereenvoudigde vergunningsprocedure nooit van toepassing kan zijn als een milieueffectenrapport, een veiligheidsrapport of een passende beoordeling bij de vergunningsaanvraag moet worden gevoegd. Ten slotte omschrijft het Omgevingsvergunningsdecreet ook een aantal bijzondere gevallen en procedures. Een bespreking van al deze procedures zou ons evenwel te ver brengen, zodat hierna alleen wordt ingegaan op de gewone en de vereenvoudigde procedure. 3.2.2.1 De gewone vergunningsprocedure In principe verloopt de gewone omgevingsvergunningsprocedure altijd volgens een vast stramien: –– eventueel informeel vooroverleg of projectvergadering; –– de aanvrager dient een vergunningsaanvraag in; –– onderzoek van de ontvankelijkheid en de volledigheid van het aanvraagdossier, met mogelijkheid tot vervollediging van de aanvraag, al dan niet gevolgd door een verklaring van ontvankelijkheid en volledigheid; –– er wordt een openbaar onderzoek georganiseerd; –– de voorgeschreven adviezen worden ingewonnen; –– eventueel wordt gebruikgemaakt van de administratieve lus om een onregelmatigheid te herstellen; –– beslissing in eerste aanleg; –– de beslissing wordt bekendgemaakt; –– tegen de beslissing kan administratief beroep worden aangetekend; –– er volgt een nieuwe adviesronde; –– eventueel wordt gebruikgemaakt van de administratieve lus om een onregelmatigheid te herstellen; –– beslissing in graad van beroep; –– de vergunningsbeslissing wordt bekendgemaakt. A Omgevingsvergunningsaanvraag De vergunningsaanvraag neemt de vorm aan van het standaardformulier opgenomen in bijlage 1 van het Omgevingsvergunningsbesluit. Afhankelijk van het voorwerp van de aanvraag moet bijkomende informatie worden verstrekt. Dit zal gebeuren aan de hand van addenda. Een verzameling van alle addenda is opgenomen in de zogenaamde addendabibliotheek die terug te vinden is in bijlage 2 van het Omgevingsvergunningsbesluit. Vroeger moest een aanvraag in principe altijd per beveiligde zending worden bezorgd aan het bevoegde bestuur. Met de omgevingsvergunning wordt eindelijk de al langer aangekondigde digitalisering verwezenlijkt. De aanvraag kan digitaal worden ingediend via het omgevingsloket, maar de initiatiefnemer is hier in principe niet toe verplicht. De digitale indiening is met andere woorden louter een recht van de initiatiefnemer en geen plicht. Als de initiatiefnemer ervoor kiest om de aanvraag analoog in te dienen, moet de bevoegde overheid deze keuze respecteren.

306

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

In bepaalde gevallen is de digitale indiening echter verplicht (artikel 14/1 Omgevingsvergunningsdecreet): 1° Vlaamse projecten; 2° provinciale projecten; 3° projecten die niet zijn vrijgesteld van de medewerking van een architect; 4° exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van de eerste of de tweede klasse; 5° het verkavelen van gronden; 6° het bijstellen van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, als deze bijstelling een wijziging van de kavelgrenzen inhoudt. Aangezien bij de meeste projecten de medewerking van een architect vereist is, is de digitale indiening in wezen toch een verplichting geworden. B Volledigheids- en ontvankelijkheidsonderzoek Nadat de aanvraag is ontvangen, wordt overgegaan tot een volledigheids- en ontvankelijkheidsonderzoek van de aanvraag (artikel 18 t.e.m. artikel 22 Omgevingsvergunningsdecreet). Dit onderzoek wordt uitgevoerd door de bevoegde overheid, haar gemachtigde of in voorkomend geval de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Als de vergunning onvolledig is, kan aan de initiatiefnemer worden gevraagd om per beveiligde zending de ontbrekende stukken toe te voegen. De overheid zal hierbij een termijn bepalen waarbinnen deze stukken moeten worden toegevoegd. Kenmerkend voor de Vlaamse Omgevingsvergunning is dat de aanvraag onder andere onontvankelijk wordt verklaard als het project zowel stedenbouwkundige handelingen als de exploitatie van een ingedeelde inrichting/activiteit omvat die onlosmakelijk verbonden zijn, en de aanvraag maar is ingediend voor een van beide aspecten (artikel 18, tweede lid Omgevingsvergunningsdecreet). De initiatiefnemer kan er dus niet voor opteren om met twee afzonderlijke vergunningen te werken voor het stedenbouwkundig en het milieuaspect van zijn project. VOORBEELD

Stedenbouwkundige handelingen zijn onlosmakelijk verbonden aan de exploitatie van een ingedeelde inrichting/activiteit bij de vergunningsaanvraag voor een zwembad. De vergunning voor de oprichting van het gebouw kan in dit geval niet afzonderlijk worden aangevraagd van de vergunning voor de exploitatie van het zwembad. Ook bij een stal voor dieren zijn het gebouw en de exploitatie onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Op dit ‘onlosmakelijk met elkaar verbonden’-principe zijn er twee nuanceringen mogelijk: 1 Er is geen verplichting tot het gezamenlijk indienen voor enerzijds aanvragen voor een project en anderzijds aanvragen voor de uitvoering van het project. Als voor het project een project-MER wordt opgesteld en het project-MER doet uitspraken over de uitvoeringswijze, moet men wel streven naar een gezamenlijke indiening. 2 Er is ook een mogelijkheid om na een procedure tot splitsing van de ingedeelde inrichting of activiteit bij een andere overheid terecht te komen (door splitsing zou een lagere overheid bevoegd kunnen worden, bv. bij een gebouw waar meerdere activiteiten in gevestigd zijn en waar door splitsing een andere overheid bevoegd wordt).

307

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Dit zijn echter uitzonderingen, die nauwelijks afbreuk doen aan de duidelijke doelstelling om zo veel mogelijk gezamenlijk in te dienen. De aanvrager wordt binnen een termijn van 30 dagen na ontvangst van de aanvraag in kennis gesteld van de resultaten van het volledigheids- en ontvankelijkheidsonderzoek. De kennisgeving is van belang vermits deze de startdatum van de decretale beslissingstermijn vormt (zie verder punt 3.7). Wordt er geen kennisgeving verstuurd binnen de 30 dagen, dan begint eenvoudigweg de uiteindelijke beslissingstermijn te lopen. Belangrijk is dat de bevoegde overheid in dit geval nog altijd kan oordelen over de (on)ontvankelijkheid en (on)volledigheid van de aanvraag in het vergunningsbesluit zelf. Als bij de aanvraag een project-m.e.r.-screeningsnota is gevoegd, dan wordt ook deze nota onderzocht tijdens het volledigheids- en ontvankelijkheidsonderzoek. Eveneens wordt beslist of over het project een milieueffectrapport opgesteld moet worden 193. Er moet geen milieueffectrapport worden opgesteld als blijkt dat deze redelijkerwijze geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten of er vroeger al een milieueffectrapport werd goedgekeurd. Zoals eerder vermeld wordt met het Omgevingsvergunningsdecreet gestreefd naar probleemoplossende vergunningsprocedures 194. Illustrerend hiervoor is dat als de overheid vaststelt dat zij niet bevoegd is voor de ingediende aanvraag, zij deze onmiddellijk doorstuurt naar de bevoegde overheid, en de initiatiefnemer hiervan op de hoogte stelt (artikel 22 Omgevingsvergunningsdecreet). Als datum van indiening van de aanvraag geldt in dit geval de datum waarop de aanvraag werd doorgestuurd naar de bevoegde overheid. C Openbaar onderzoek In tegenstelling tot bij de vereenvoudigde procedure, wordt vervolgens binnen de 10 dagen na de ontvankelijk- en volledigheidsverklaring (of binnen de 40 dagen na indiening van de aanvraag) een openbaar onderzoek georganiseerd, en dit gedurende 30 dagen (artikel 23 Omgevingsvergunningsdecreet en artikel 16 t.e.m. artikel 22 Omgevingsvergunningsbesluit). Tijdens het openbaar onderzoek liggen de vergunningsaanvraag en desgevallend het ontwerp van het milieueffectenrapport of het veiligheidsrapport ter inzage van het publiek. Iedere natuurlijke of rechtspersoon kan tijdens deze periode opmerkingen en bezwaren formuleren omtrent de aanvraag. Uiteraard moet de start van dit openbaar onderzoek op een degelijke wijze worden bekendgemaakt, wil het enig nut hebben. De wijze van bekendmaking verschilt naargelang het voorwerp van de aanvraag. Veelal worden de aanvragen bekendgemaakt via een publicatie op de website van de gemeente en via een aanplakking van de aanvraag gedurende 30 dagen. De aanplakking moet gebeuren op een goed zichtbare plaats. VOORBEELD

De aanplakking gebeurt op een poort van het gebouw. Als deze poort altijd dicht is en niet meer wordt gebruikt, kan dit volstaan. Als de poort altijd geopend is, wordt ze niet als een goed zichtbare plaats beschouwd. 193 Artikel 20 Omgevingsvergunningsdecreet. 194 Memorie van toelichting, Parl. St. Vl. Parl. 2013-2014, nr. 2334/1, 11 e.v.

308

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

De initiatiefnemer heeft de mogelijkheid om tussendoor zijn aanvraag te wijzigen. De gewijzigde aanvraag moet niet opnieuw aan een openbaar onderzoek worden onderworpen, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan (artikel 30 Omgevingsvergunningsdecreet): 1° de wijzigingen doen geen afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening; 2° de wijzigingen komen tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend; 3° de wijzigingen brengen kennelijk geen schending van de rechten van derden met zich mee. Als niet voldaan is aan voormelde voorwaarden kan de bevoegde overheid beslissen om een tweede openbaar onderzoek te organiseren. De overheid is hier evenwel niet toe verplicht. Ze kan er bijvoorbeeld van afzien indien de procedure zich in een dermate ver gevorderd stadium bevindt waardoor het niet meer mogelijk is om een beslissing te nemen voor het verstrijken van de beslissingstermijn 195. In dit geval mag de bevoegde overheid bij de verder beoordeling van de aanvraag geen rekening houden met deze wijzigingen. D Adviesverlening Afhankelijk van de inhoud van de vergunningsaanvraag moeten diverse instanties advies verlenen. De Vlaamse Regering bepaalt welke adviesinstanties in welk geval advies verlenen (artikel 30 t.e.m. artikel 38 Omgevingsvergunningsbesluit). Het advies van het college van burgemeester en schepenen (of de gemeentelijke omgevingsambtenaar) wordt in principe altijd ingewonnen in de gevallen dat de Vlaamse Regering of de deputatie de vergunningverlenende overheid is (artikel 24 Omgevingsvergunningsdecreet). Een uitzondering hierop is wanneer het college de aanvraag zelf heeft ingediend. Dit is een algemeen principe, een instantie kan geen advies verlenen als zij zelf de aanvrager is (artikel 30 Omgevingsvergunningsbesluit). In de gewone vergunningsprocedure moet het college van burgemeester en schepenen (of de gemeentelijke omgevingsambtenaar) altijd advies verlenen in de gevallen dat de Vlaamse Regering of de deputatie de bevoegde overheid is. Het advies van het ‘adviserend schepencollege’ heeft een verplichte inhoud en bevat minstens de volgende gegevens 196: 1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft; 2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen; 3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening; 4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico’s voor de mens en het milieu; 5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht; 6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

195 Memorie van toelichting, Parl. St. Vl. Parl. 2013-2014, nr. 2334/1, 40. 196 Artikel 24 Omgevingsvergunningsdecreet en artikel 24 Omgevingsvergunningsbesluit.

309

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Als het college van burgemeester en schepenen de bevoegde overheid is, maakt de gemeentelijke omgevingsambtenaar een verslag op over de vergunningsaanvraag. Deze ambtenaar toetst de aanvraag aan de beoordelingsgronden in de VCRO en het DABM en formuleert ook een voorstel van antwoord op de bezwaren die werden ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Dit verslag maakt deel uit van het vergunningsdossier en is derhalve openbaar 197. Alleen voor bepaalde aanvragen die worden behandeld volgens de gewone vergunningsprocedure is ook het advies van de bevoegde omgevingsvergunningscommissie vereist (artikel 41 en artikel 42 Omgevingsvergunningsbesluit). Er is één gewestelijke omgevingsvergunningscommissie (GOVC), deze adviseert de Vlaamse Regering. De vijf provinciale omgevingsvergunningscommissies (POVC) verlenen advies aan de colleges van burgemeester en schepenen en aan de deputaties 198. De GOVC en de POVC’s verlenen, op basis van de sectorale adviezen en hun eigen inbreng, één geïntegreerd advies aan de bevoegde overheid. Het betreft geen loutere opsomming van de sectorale adviezen, maar geeft een eindafweging weer van de diverse standpunten, alsook hoe ze vertaald kunnen worden naar een eindbeslissing toe 199. Als de initiatiefnemer hierom verzoekt, moet de bevoegde GOVC of POVC een hoorzitting organiseren om hem te horen. De POVC geeft advies aan het college van burgemeester en schepenen in de volgende gevallen: –– het betreft een aanvraag voor een ingedeelde inrichting van 2A (zij het dat deze regeling wordt afgebouwd tegen eind 2018); –– er werd een project-MER opgesteld of een MER-ontheffing verkregen; –– de opmaak van een mobiliteitseffectenrapport (MOBER) is vereist; –– het betreft een aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of het verkavelen van gronden, waarbij minstens vijf externe adviezen vereist zijn (zie verder). De POVC geeft advies aan de deputatie in de volgende gevallen: –– het betreft een aanvraag waarvoor de deputatie in eerste aanleg bevoegd is en de aanvraag beantwoordt aan de volgende voorwaarden: a het betreft een aanvraag voor klasse 1-inrichtingen en provinciale projecten, met dien verstande dat niet alle dossiers van de ‘provinciale lijst’ een POVC-advies nodig hebben. Alleen de meer complexe dossiers behoeven een advies, waar de POVC een meerwaarde kan betekenen (zie besluit van 10 februari 2017); b er werd een project-MER opgesteld of een MER-ontheffing verkregen; c de opmaak van een mobiliteitseffectenrapport (MOBER) is vereist; d het betreft een aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of het verkavelen van gronden, waarbij minstens vijf externe adviezen vereist zijn (zie verder); –– het betreft een beroep tegen een beslissing van het college van burgemeester en schepenen waarvoor een POVC-advies vereist was; –– het betreft een beroep tegen een beslissing van het college van burgemeester en schepenen over een aanvraag voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit.

197 Artikel 29 Omgevingsvergunningsdecreet. 198 Artikel 16 Omgevingsvergunningsdecreet en artikel 39 e.v. Omgevingsvergunningsbesluit. 199 I. LARMUSEAU, H. SCHOUKENS, P. DE SMEDT e.a., o.c., 198.

310

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

De GOVC verleent advies aan de Vlaamse regering in navolgende gevallen: –– het betreft een aanvraag voor Vlaamse projecten waarvoor de Vlaams Regering in eerste aanleg bevoegd is; –– het betreft een beroep tegen een beslissing van de deputatie waarvoor een POVC-advies vereist was (met uitzondering van beslissingen in beroep over ‘minder omvangrijke zaken’). E Administratieve lus Een belangrijk nieuwigheid is de zogenaamde ‘administratieve lus’, op basis waarvan de bevoegde overheid een procedurefout kan herstellen die normalerwijze tot de vernietiging van de beslissing zou leiden (artikel 13 Omgevingsvergunningsdecreet). De administratieve lus zorgt ervoor dat de vergunningsprocedure in geval van een procedurefout niet ab initio overgedaan moet worden, terwijl de procedurele garanties van inspraak en advies overeind blijven 200. Merk wel op dat dit niet zonder meer door de aanvrager zelf kan worden gehanteerd, en dit bedoeld is om fouten van de overheid recht te zetten. VOORBEELD

Voorbeelden van procedurefouten die normaal aanleiding zouden geven tot de vernietiging van de beslissing, zijn een niet-correcte bekendmaking van de aanvraag, een foutieve omschrijving van het voorwerp van de aanvraag en het ontbreken van een verplicht advies.

De overheid kan in dit geval beslissen om de procedurefouten te herstellen door ofwel een nieuw openbaar onderzoek te organiseren of door opnieuw advies in te winnen. VOORBEELD

Bij klachten over het incorrect aanplakken van de aanvraag kan een nieuw openbaar onderzoek worden georganiseerd, dit nadat de aanvraag correct werd aangeplakt.

Ook de overheid die in beroep oordeelt over de aanvraag en vaststelt dat in eerste aanleg procedurefouten werden gemaakt, kan deze herstellen via de administratieve lus. Dit is het gevolg van de devolutieve werking van het beroep. Als toepassing wordt gemaakt van de administratieve lus, wordt de beslissingstermijn van rechtswege verlengd met 60 dagen (of 30 dagen in beroep). F Vergunningsbeslissing Zoals vermeld, bepaalt het Omgevingsvergunningsdecreet een bindende termijn waarbinnen de bevoegde overheid dient te beslissen over de aanvraag (artikel 32, § 1 Omgevingsvergunningsdecreet). Als geen advies is vereist van de omgevingsvergunningscommissie, bedraagt de termijn 105 dagen. Als wel zo’n advies is vereist, bedraagt de termijn 120 dagen. De vervaltermijn gaat in de dag nadat het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek naar de aanvrager is verstuurd en loopt minstens – zo wordt het systeem sluitend

200 Memorie van toelichting, Parl. St. Vl. Parl. 2013-2014, nr. 2334/1, 29-30.

311

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

gemaakt – tot de dertigste dag na de dag waarop de aanvraag werd ingediend. Als geen beslissing wordt genomen binnen deze termijn, wordt de aanvraag geacht te zijn afgewezen. In een aantal gevallen wordt de beslissingstermijn van rechtswege verlengd met 60 dagen. Dit is het geval als een tweede openbaar onderzoek wordt georganiseerd, toepassing wordt gemaakt van de administratieve lus en als de aanvraag wegenwerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft 201. Hoewel de verlenging van rechtswege geldt, moet de aanvrager hier wel van op de hoogte worden gesteld bij beveiligde zending, dit voor de einddatum van de normale beslissingstermijn. Opmerkelijk is dat de verlenging ook mogelijk is na de gemotiveerde vraag hiertoe van de vergunningsaanvrager. De vergunningsbeslissing moet een aantal verplichte gegevens bevatten. Zo moeten de opgelegde lasten en voorwaarden, inclusief de bijzondere milieuvoorwaarden, worden vermeld. Als een omgevingsvergunning van bepaalde duur wordt verleend, moet dit expliciet in de vergunning worden vermeld, alsook de reden waarom (artikel 33 Omgevingsvergunningsdecreet en artikel 48 e.v. Omgevingsvergunningsbesluit). Uiteraard moet de vergunningsbeslissing ook gemotiveerd worden. Voor de beoordelingsgronden zijn, naargelang het gaat om stedenbouwkundige handelingen of de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten, Titel IV VCRO en Titel V DABM van toepassing. Volgende beoordeling is daarbij vereist: 1 juridische toets, onder meer om na te gaan of er strijdigheid is met de stedenbouwkundige of verkavelingsvoorschriften en/of met wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen; 2 opportuniteistoets, waarbij de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening wordt nagegaan. Dit heeft als doel om te beoordelen of er geen onaanvaardbare risico’s of hinder voor de mens en het milieu zijn die niet via bepaalde voorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen worden herleid. Deze beoordeling kwam al uitgebreid aan bod in de hoofdstukken over ruimtelijke ordening en milieu. Net zoals bij het openbaar onderzoek verschilt de wijze van bekendmaking van de beslissing naargelang het project waarop de aanvraag betrekking heeft (55 e.v. Omgevingsvergunningsbesluit). O.a. de vergunningsaanvrager zal altijd individueel in kennis worden gesteld van de beslissing via een beveiligde zending (artikel 62 Omgevingsvergunningsbesluit). In de praktijk wordt de beslissing opgeladen op het Omgevingsloket en ontvangt de vergunningsaanvrager hiervan een e-mail. Als de omgevingsvergunning wordt verleend, dan wel wordt geweigerd, moet de aanvrager de beslissing gedurende 30 dagen aanplakken op de bouwplaats (artikel 59 Omgevingsvergunningsbesluit). Deze aanplakking moet gebeuren binnen de 10 dagen na ontvangst van de individuele kennisgeving. De aanvrager brengt de gemeente op de hoogte van de starten einddatum van de aanplakking.

201 De gemeenteraad spreekt dit in dit geval alleen uit over ‘de zaak van de wegen’ en niet over de vergunningsaanvraag zelf. Dit is geen nieuwe bevoegdheid van de gemeenteraad. Het Omgevingsvergunningsdecreet herneemt de vroegere regelgeving van de tussenkomst van de gemeenteraad. In de rechtsleer is er evenwel hevige kritiek op deze regelgeving inzake de ‘zaak der wegen’, zodat de vraag rijst hoelang deze nog zal blijven bestaan; zie voor meer informatie P.J. DEFOORT, ‘De bevoegdheid van de gemeenteraad over de zaak der wegen… Welke bevoegdheid?’, TROS 2016, Afl. 80, 293-331.

312

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Er geldt een wachttermijn van 35 dagen die ingaat vanaf de eerste dag van de aanplakking. Als de aanvrager binnen die termijn geen kennis heeft gekregen van een administratief beroep, mogen de werken worden aangevat (artikel 35 Omgevingsvergunningsdecreet). In welbepaalde gevallen geldt geen wachttermijn en mag onmiddellijk gebruikgemaakt worden van de omgevingsvergunning. Dit is bijvoorbeeld het geval als de Vlaamse Regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de vergunning heeft verleend. Dit is logisch aangezien er geen administratief beroep mogelijk is tegen dergelijke beslissingen. Ook in het geval van een niet-schorsend beroep mag de vergunning uiteraard onmiddellijk in gebruik worden genomen. Het beroep is niet-schorsend bij een aantal bijzondere procedures, met name bij de tijdige hernieuwingsaanvraag van een omgevingsvergunning, de vergunningverlening na proefperiode en de vergunningsplicht ingevolge een aanvulling of wijziging van de indelingslijst. De aanvrager heeft er dus alle belang bij om de beslissing zo spoedig mogelijk aan te plakken. De beroepstermijn en de wachttermijn beginnen immers maar te lopen nadat deze aanplakking heeft plaatsgevonden. 3.2.2.2 De vereenvoudigde procedure in eerste aanleg Gezien de vereenvoudigde procedure hoofdzakelijk volgens hetzelfde stramien verloopt als de gewone procedure, wordt hierna alleen stilgestaan bij het toepassingsgebied en de voornaamste verschilpunten. De vereenvoudigde procedure is van toepassing voor (artikel 17, § 2 Omgevingsvergunningsdecreet): 1° een beperkte verandering van een vergund project; 2° een project dat uitsluitend tijdelijke inrichtingen of activiteiten omvat als vermeld in artikel 5.1.1, 11° van het DABM; 3° de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst, tenzij de wijziging of aanvulling van de indelingslijst tot gevolg heeft dat een milieueffectrapport of een omgevingsveiligheidsrapport opgesteld moet worden of een passende beoordeling uitgevoerd moet worden; 4° de types projecten die in artikel 11 t.e.m. 14 van het Omgevingsvergunningsbesluit zijn aangewezen. Het betreft de projecten waarbij de vergunningsprocedure op een versnelde wijze afgehandeld kan worden. Een eerste belangrijk verschilpunt met de gewone vergunningsprocedure is dan ook dat de beslissingstermijn altijd maar 60 dagen bedraagt (artikel 46 Omgevingsvergunningsdecreet). De decreetgever opteerde er bovendien voor om geen termijnverleningen te voorzien, dit omdat de korte termijnen en snelle afhandeling van de aanvraag als een cruciaal element van de vereenvoudigde procedure worden beschouwd 202. Bij gebrek aan tijdige beslissing wordt de vereenvoudigde aanvraag geacht te zijn geweigerd. Het logische gevolg van deze snelle afhandeling vormt een tweede verschilpunt, met name dat in de vereenvoudigde procedure nooit een openbaar onderzoek wordt georganiseerd.

202 Memorie van toelichting, Parl. St. Vl. Parl. 2013-2014, nr. 2334/1, 44-45.

313

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Een derde belangrijk verschilpunt is dat het niet mogelijk is om een projectvergadering te beleggen. Alleen projecten waarvoor een advies van de GOVC of POVC vereist is, kunnen immers het voorwerp uitmaken van een projectvergadering. Dergelijke projecten kunnen niet volgens de vereenvoudigde procedure worden behandeld. Net als in de gewone procedure is het mogelijk om de aanvraag in tussentijd te wijzigen. Dit is evenwel alleen mogelijk als: 1° de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening; 2° de wijzigingen tegemoetkomen aan de adviezen; 3° de wijzigingen niet tot gevolg hebben dat een openbaar onderzoek over de gewijzigde aanvraag georganiseerd zou moeten worden. Ten slotte moet de beslissing alleen worden aangeplakt door de aanvrager als de vergunning wordt verleend en dus niet als deze wordt geweigerd (artikel 85 Omgevingsvergunnignsbesluit juncto artikel 59 Omgevingsvergunningsbesluit). Zoals vermeld, moet bij de gewone vergunningsprocedure de beslissing in beide gevallen worden aangeplakt. De gelijkenissen en verschillen tussen beide procedures kunnen als volgt worden samengevat 203:

Gewone procedure

Vereenvoudigde procedure

Soms projectvergadering

Nooit projectvergadering Digitaal of analoog indienen Duur volledigheids- en ontvankelijkheidsonderzoek: 30 dagen Soms m.e.r.-screening of -ontheffing Soms m.e.r.-screening of -ontheffing Soms MER Nooit MER Soms OVR/soms VN Nooit OVR/soms VN Altijd openbaar onderzoek Nooit openbaar onderzoek Soms advies GOVC/POVC Nooit advies GOVC/POVC Adviesinstanties geven binnen de 60 of 30 dagen Adviesinstanties geven binnen de 30 advies, afhankelijk van de aanvraag dagen advies Beslissingstermijn is 105 of 120 dagen, Beslissingstermijn is 30 dagen afhankelijk of advies van de GOVC/POVC vereist is Verlenging beslissingstermijn mogelijk Geen verlenging beslissingstermijn mogelijk Aanplakking bij vergunningverlening en Aanplakking bij vergunningverlening weigering

3.3 Vergunningsprocedure in tweede administratieve aanleg Als bepaalde belanghebbenden, zoals de aanvrager of een omwonende, zich niet kunnen verzoenen met de beslissing in eerste aanleg van het college van burgemeester en schepenen

203 Bron: Omgevingsloket.be, Presentaties infodag gemeentelijke en provinciale projecten: procedure, https://www.omgevingsloket.be/documents/14614/86262/03_Procedure+%28nieuw%21%29/db5d05db-8ba4-4ee9-946e-19a04434bf1e.

314

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

of de deputatie, kunnen zij een administratief beroep instellen tegen deze beslissing. De aanvraag wordt in dit geval volledig opnieuw onderzocht. Gelet op de geringe verschillen tussen de gewone en vereenvoudigde procedure in tweede administratieve aanleg worden beide hierna samen behandeld.

3.3.1 Het instellen van een administratief beroep Een beroep tegen een uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissing wordt aangetekend bij de deputatie als het college van burgemeester en schepenen de bevoegde overheid is in eerste administratieve aanleg, en bij de Vlaamse Regering als de deputatie de bevoegde overheid is in eerste administratieve aanleg (artikel 52 Omgevingsvergunningsdecreet). Tegen de beslissingen van de Vlaamse Regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar is geen administratief beroep mogelijk. Zij beslissen in eerste en laatste aanleg. Elk beroep kan betrekking hebben op zowel de legaliteit als de opportuniteit van de bestreden beslissing. De bevoegde overheid beschikt in tweede administratieve aanleg dan ook over een volheid van bevoegdheid om over elk aspect van het bestreden aanvraagdossier te oordelen (artikel 63 Omgevingsvergunningsdecreet). Dit is de devolutieve werking van het beroep. De volgende personen en instanties kunnen een administratief beroep instellen (artikel 53 Omgevingsvergunningsdecreet): 1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant; 2° het betrokken publiek; Wat onder het betrokken publiek moet worden verstaan, wordt gedefinieerd in artikel 2, 1° van het Omgevingsvergunningsdecreet: elke natuurlijke persoon of rechtspersoon alsook elke vereniging, organisatie of groep met rechtspersoonlijkheid die gevolgen ondervindt of waarschijnlijk ondervindt van of belanghebbende is bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden waarbij niet-gouvernementele organisaties die zich voor milieubescherming inzetten, geacht worden belanghebbende te zijn. In de Codextrein wordt hierbij de vereiste ingevoerd dat zij – in het geval dat een openbaar onderzoek is georganiseerd – in eerste aanleg een bezwaarschrift moeten hebben ingediend (artikel 53, tweede lid Omgevingsvergunningsdecreet). Het Grondwettelijk Hof heeft deze bepaling recent vernietigd in een arrest van 14 maart 2019 204. Volgens het Hof is deze bijkomende ontvankelijkheidsvoorwaarde namelijk in strijd met het grondwettelijk recht op toegang tot de rechter. De ingevoerde beperking op het recht op toegang tot de rechter is niet in verhouding met de nagestreefde doelstelling, met name om de procedures te stroomlijnen en sneller rechtszekerheid te bekomen. 3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht; 204

Arrest 46/2019 van het Grondwettelijk Hof van 14 maart 2019.

315

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht; 5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde; 6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde. De termijn om beroep in te stellen bedraagt 30 kalenderdagen. Al naargelang het een uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissing betreft, alsook de wijze waarop de beslissing ter kennis is gebracht van de beroepsindiener, gaat deze termijn op een ander moment in (artikel 54 Omgevingsvergunningsdecreet): 1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt; 2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt; 3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen. In principe werkt het administratief beroep schorsend, zodat de aanvrager geen gebruik mag maken van de vergunning, en dit tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg (artikel 55 Omgevingsvergunningsdecreet). Het administratief beroep is evenwel niet schorsend ten aanzien van 205: 1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend; 2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69; 3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst. Gelet op de geringe verschillen tussen de gewone en de vereenvoudigde vergunningsprocedure in tweede adminstratieve aanleg worden deze hierna gezamenlijk behandeld.

3.3.2 Volledigheids- en ontvankelijkheidsonderzoek Het beroep moet op straffe van onontvankelijkheid worden ingesteld bij beveiligde zending en moet de volgende gegevens bevatten 206: 1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener; 2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing; 3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek: a een omschrijving van de gevolgen die hij van de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt; b het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden; 4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld. 205 Artikel 55 Omgevingsvergunningsdecreet. 206 Artikel 56 Omgevingsvergunningsdecreet en artikel 74 en 87 Omgevingsvergunningsbesluit.

316

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Op straffe van verval moet de beroepsindiener in het beroepschrift vragen om gehoord te worden. Zo niet wordt aangenomen dat men niet gehoord wil worden, waaraan zelfs een laattijdig verzoek na het administratief beroep geen soelaas meer kan bieden. Gelijktijdig met de verzending van het beroepschrift aan de bevoegde overheid, d.i. dezelfde dag, moet het beroepschrift worden verzonden aan de vergunningsaanvrager (behalve als hij zelf het beroep instelt), de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen, en aan het college van burgemeester en schepenen (behalve als het zelf het beroep instelt). Als de beroepsindiener dit nalaat, is het beroep onontvankelijk. Analoog met de bepalingen inzake het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek in eerste aanleg kunnen bepaalde zaken geremedieerd worden, zij het binnen een strikte termijn van 14 dagen. Worden de ontbrekende gegevens of documenten niet binnen deze termijn bezorgd aan de deputatie of de Vlaamse Regering, dan wordt het beroep als onvolledig beschouwd. Een belangrijk verschil met de procedure in eerste aanleg is evenwel dat, als het beroep bij de verkeerde overheid is ingesteld, deze niet wordt doorgestuurd naar de bevoegde overheid. Het beroep wordt daarentegen onontvankelijk verklaard.

3.3.3 Adviesverlening Net als het geval is in eerste administratieve aanleg, moeten bepaalde instanties ook advies verlenen in het kader van het administratief beroep (artikel 67 Omgevingsvergunningsbesluit en artikel 89 Omgevingsvergunningsbesluit). Het grote verschil tussen de gewone en de vereenvoudigde procedure in laatste administratieve aanleg is dat bij de gewone procedure in bepaalde gevallen opnieuw advies moet worden gevraagd aan de POVC (artikel 67 Omgevingsvergunningsbesluit). Het advies van het college van burgemeester en schepenen op het ambtsgebied waarvan de vergunningsaanvraag betrekking heeft, of van de gemeentelijke omgevingsambtenaar wordt altijd ingewonnen, tenzij het beroep is ingesteld door het betrokken college (art. 59 Omgevingsvergunningsdecreet).

3.3.4 Administratieve lus Zoals vermeld, is het ook mogelijk om in tweede administratieve aanleg gebruik te maken van de administratieve lus (zie eerder).

3.3.5 Vergunningsbeslissing Als de gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd, moet de bevoegde overheid binnen een vervaltermijn van 120 dagen een beslissing nemen over het administratief beroep (artikel 66 Omgevingsvergunningsdecreet). Net zoals het geval is in eerste administratieve aanleg kunnen de beslissingstermijnen in beroep van rechtswege verlengd worden met 60 dagen. Dit is opnieuw het geval als een tweede openbaar onderzoek wordt georganiseerd, toepassing wordt gemaakt van de administratieve lus of als de aanvraag wegenwerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegd-

ÂŠ VAN IN

317

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

heid heeft. De aanvrager moet van de verlenging op de hoogte worden gebracht bij beveiligde zending. Daarentegen bedraagt de beslissingstermijn maar 60 dagen als de vereenvoudigde procedure wordt gevolgd. Verlengingen van de termijn zijn niet mogelijk. De bekendmaking van de beslissing verloopt op dezelfde wijze als de bekendmaking in eerste administratieve aanleg.

Raad voor Vergunningsbetwistingen Decreet van 4 april 2014 betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges 207

4.1

Algemeen Als de beroepsindiener in het kader van een stedenbouwkundige of milieuvergunningsaanvraag nog altijd geen voldoening had gekregen in de beroepsbeslissing, kon hij tot 2009 een schorsings- en vernietigingsprocedure beginnen voor de Raad van State. Met de inwerkingtreding van de VCRO werd het administratief contentieux voor de stedenbouwkundige vergunningen fundamenteel gewijzigd. Er werd een Raad voor Vergunningsbetwistingen opgericht, die de taken van de Raad van State op het vlak van de stedenbouwkundige vergunningen overnam (art. 4.8.1 VCRO). Het contentieux inzake de milieuvergunningen bleef daarentegen wel nog tot de bevoegdheid van de Raad van State behoren. Dit is nu veranderd met de inwerkingtreding van de Vlaamse Omgevingsvergunning. Ook het jurisdictioneel beroep m.b.t. een omgevingsvergunning behoort toe aan één administratief rechtscollege, met name de Raad voor Vergunningsbetwistingen (artikel 105 Omgevingsvergunningsdecreet). De regelgeving over de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd al grondig gewijzigd door het Decreet van 6 juli 2012 houdende wijziging van diverse bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (BS 24 augustus 2012). Er werden een aantal nieuwigheden ingevoerd, die de Raad meer mogelijkheden zouden moeten bieden om probleemoplossend recht te spreken. Het gaat hierbij onder meer om de mogelijkheid om een bestuurlijke lus toe te passen, hetzij om te bemiddelen. Artikel 4.8.4 VCRO met betrekking tot de bestuurlijke lus werd intussen wel al vernietigd door het Grondwettelijk Hof 208.

207 BS 1 oktober 2014. Dit decreet kreeg uitvoering door het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 houdende overdracht van personeel van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges naar de dienst van de Bestuursrechtscolleges en tot vaststelling van de rechtspositie van dit personeel en van de bestuursrechters van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges, BS 8 oktober 2014. Een uitgebreide toelichting is terug te vinden via: http://www.bestuurszaken.be/ sites/default/files/DBRC%20overdracht%20personeel%20rechtspos%20bestuursrechters_TOEL_DG_0.DOCX. 208 Vernietigd ingevolge arrest 74/2014 van het Grondwettelijk Hof van 8 mei 2014. Een vernietigingsarrest heeft gezag van gewijsde en heeft onmiddellijke en retroactieve uitwerking vanaf de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad. Hoewel het arrest van het Grondwettelijk Hof zich alleen uitspreekt over de vernietiging van artikel 4.8.4 VCRO, lijkt het duidelijk dat ook de bestuurlijke lus zoals voorzien in artikel 38 van de gecoördineerde wetten op de Raad van State en artikel 65/1 van het procedurereglement bij de Raad van State op losse schroeven staat. Zie meer uitgebreid in C. DE MULDER, ‘Het Grondwettelijk Hof lust de lus niet’, TOO 2014, Afl. 2, 256-258.

318

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Op 4 april 2014 werd vervolgens een nieuw decreet uitgevaardigd betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges (kortweg het DBRCdecreet) 209. Dit decreet beoogt Vlaamse bestuursrechtscolleges – die elk hun eigen manier van werken hebben, met eigen structuur, reglementering, procedures en personeel – te laten samenwerken. Bedoeling is om zo te komen tot één efficiënt en kostenbesparend geheel. Tegelijkertijd heeft het decreet een laagdrempelige oplossingsgerichte bestuursrechtspraak voor ogen, die de rechtsbescherming van de burger bevordert 210. Dit decreet trad in werking op 1 januari 2015. Op dit moment is het toepassingsgebied van het decreet beperkt tot de volgende Vlaamse bestuursrechtscolleges: –– het Handhavinggscollege (HHC): een Vlaams bestuursrechtscollege waar een overtreder een beroep kan instellen tegen een bestuurlijke geldboete, al dan niet vergezeld van een voordeelontneming, die na de vaststelling van een milieumisdrijf of een milieu-inbreuk werd opgelegd; –– de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb): bij de Raad kan beroep aangetekend worden tegen het afleveren of weigeren van een omgevingsvergunning, de aktename of niet-aktename, valideringsbeslissingen en registratiebeslissingen; –– de Raad voor Verkiezingsbetwistingen (RvV): de Raad behandelt de bezwaren die tegen de verkiezing worden ingebracht en gaat de juistheid na van de zetelverdeling tussen de lijsten en van de rangorde waarin de raadsleden en de opvolgers gekozen zijn verklaard. De Raad is ook bevoegd voor een aantal andere geschillen, vermeld in het Gemeente decreet, het Provinciedecreet en de OCMW-wet. Wat betreft de organisatie, trad dit decreet in werking op 1 november 2014. De bepalingen over de rechtspleging traden in werking op 1 januari 2015. Het besluit van de Vlaamse Regering van 13 juli 2012 houdende de rechtspleging voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd tezelfdertijd opgeheven. Onlangs werd het procedureverloop bij de Vlaamse bestuursrechtcolleges op een aantal belangrijke punten gewijzigd door het decreet van 9 december 2016 houdende wijziging van diverse decreten, wat de optimalisatie van de organisatie en de rechtspleging van de Vlaamse bestuursrechtcolleges betreft 211. Een nieuwigheid is bijvoorbeeld de invoering van een rechtsplegingsvergoeding.

4.2

Organisatie Met het DBRC-decreet wordt de organisatie van de verschillende bestuurscolleges maximaal op elkaar afgestemd met het oog op een flexibele en transparante werking. De bestaande bestuursrechtscolleges bleven wel bestaan. Om juridische redenen kunnen ze namelijk niet worden samengevoegd tot één Vlaams bestuursrechtscollege. Wel werden de vijf provinciale Raden voor Verkiezingsbetwistingen omgevormd tot één Raad voor Verkiezingsbetwistingen.

209 BS 1 oktober 2014. Dit decreet kreeg uitvoering door het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 houdende overdracht van personeel van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges naar de dienst van de Bestuursrechtscolleges en tot vaststelling van de rechtspositie van dit personeel en van de bestuursrechters van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges, BS 8 oktober 2014. Een uitgebreide toelichting is terug te vinden via: http://www.bestuurszaken.be/ sites/default/files/DBRC%20overdracht%20personeel%20rechtspos%20bestuursrechters_TOEL_DG_0.DOCX. 210 Zie ook http://www.bestuurszaken.be/vlaamse-bestuursrechtscolleges. 211 BS 24 januari 2017.

319

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

De griffiers, referendarissen en het ondersteunend personeel worden gecentraliseerd in één binnen het Departement Bestuurszaken op te richten Dienst van de bestuursrechtscolleges (DBRC). De organisatie wordt verder gekenmerkt door de volgende uitgangspunten: –– er komt één overkoepelende Algemene Vergadering voor alle bestuursrechtscolleges; –– de voorzitter van de Algemene Vergadering staat in voor de algemene en dagelijkse leiding van de Vlaamse bestuursrechtscolleges, is hoofd van de DBRC en korpschef; –– organisatie en werking van de betrokken bestuursrechtscolleges worden zo veel mogelijk geüniformeerd, met waar nodig behoud van specificiteit; –– er komt één documentmanagementsysteem gekoppeld aan een dossieropvolgingssysteem, een gezamenlijke website, één huisstijl …; –– de huisvesting wordt gecentraliseerd in hetzelfde gebouw; –– de betrokken Vlaamse bestuursrechtscolleges zullen samen uit minimaal acht effectieve, voor het leven benoemde bestuursrechters bestaan, die uitwisselbaar zijn (met aanvullende bestuursrechters naar aanleiding van de zesjaarlijkse lokale verkiezingen); –– de kredieten voor de werking van de Vlaamse bestuursrechtscolleges en de DBRC zijn ten laste van de algemene uitgavenbegroting van de Vlaamse Gemeenschap; –– als er een nieuw Vlaams bestuursrechtscollege wordt opgericht voor een nieuwe materie, of een van de betrokken bestuursrechtscolleges wordt uitgebreid met een nieuwe materie, kan dit ook onder de koepel komen van deze samenwerkingsvorm met ondersteuning van de DBRC. De decreetgever beoogt hiermee meer onafhankelijkheid, meer herkenbaarheid als één uniform Vlaams bestuursrechtscollege; een meer flexibele en efficiënte werking door meer samenwerking en kennisdeling, zowel bij de bestuursrechters en referendarissen als bij de griffiemedewerkers; het vermijden van dubbele uitgaven voor ICT, literatuur, bibliotheek, zittingszalen, archief enzovoort. Daarnaast wordt gestreefd naar een eenvormige en transparante organisatie; een eenvormige rechtspositieregeling voor enerzijds bestuursrechters en anderzijds de griffiers, referendarissen en het ondersteunend personeel; en een eenvormig huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement van de Vlaamse Bestuursrechtscolleges en hun algemene vergadering werd op 3 november 2014 goedgekeurd.

4.3

Rechtspleging Het decreet regelt ook een meer uniforme rechtspleging. Zo wordt het procedurereglement van de verschillende bestuurscolleges maximaal op elkaar afgestemd met het oog op een doeltreffende en kostefficiënte beslechting van geschillen, vereenvoudiging, en de bescherming van de rechtzoekende. Met deze aanpassingen beoogt de decreetgever een meer oplossingsgerichte bestuursrechtspraak door een actievere bestuursrechter, wat de rechtsbescherming van de burger bevordert. Hiertoe zijn er in de eerste plaats meer mogelijkheden gecreëerd om het geschil definitief te beslechten door verschillende rechtstechnieken, zoals de vereenvoudigde procedure, schorsing op elk moment in het geding, bemiddeling, de injunctiebevoegdheid enzovoort. Een tweede doelstelling bij de oprichting van de DBRC was het sneller wegwerken van de achterstand en het opvangen van werkpieken door uitwisselbaarheid bestuursrechters. Dit bevordert overigens ook de samenwerking en kennisdeling tussen de bestuursrechters. Fi-

320

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

naal wordt gestreefd naar eenheid in rechtspraak door overleg en door samenvoeging van de Raden voor Verkiezingsbetwistingen tot één Raad. Andere doelstellingen betreffen het uniformiseren van de procedures, bijvoorbeeld op vlak van termijnen, procedurestappen en uitspraakbevoegdheid, met waar nodig behoud van specificiteit. Het is aan de voorzitter van een bestuursrechtscollege om binnen dat bestuursrechtscollege de eenheid van rechtspraak of rechtsvorming te bewaken. De voorzitter is ook verantwoordelijk voor de toewijzing van een beroep aan een kamer. De Raad voor Vergunningsbetwistingen is bevoegd om te oordelen over volgende zaken: 1 vergunningsbeslissingen, zijnde uitdrukkelijke of stilzwijgende bestuurlijke beslissingen, genomen in laatste administratieve aanleg, betreffende de aflevering of weigering van een omgevingsvergunning, dan wel de aktename of niet-aktename van een melding; 2 registratiebeslissingen, zijnde bestuurlijke beslissingen waarbij een constructie als ‘vergund geacht’ wordt opgenomen in het vergunningenregister of waarbij een dergelijke opname geweigerd wordt. Het georganiseerd administratief beroep moet worden doorlopen voor de Raad kan worden gevat. De Raad is niet bevoegd om kennis te nemen van beroepen tegen besluiten inzake planologische attesten, opname van gegevens in het gemeentelijk plannen- en vergunningenregister (behalve beslissingen inzake de registratie van het vermoeden van vergunning van constructies), stedenbouwkundige attesten enz. Hiervoor zal dus nog steeds een schorsings- en vernietigingsberoep moeten worden aangetekend bij de Raad van State. De Raad voor Vergunningsbetwistingen kan tot vernietiging overgaan als hij wordt geconfronteerd met onregelmatige vergunnings- of registratiebeslissingen. Er is sprake van een onregelmatigheid bij een schending van om het even welke regelgeving (dus niet louter van de VCRO en DABM), stedenbouwkundige voorschriften of algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De vernietiging kan betrekking hebben op de gehele bestreden beslissing, maar ook op een gedeelte ervan. Vervolgens kan de Raad voor Vergunningsbetwistingen oordelen dat de rechtsgevolgen van de geheel of gedeeltelijk vernietigde beslissing geheel of gedeeltelijk in stand blijven voor een door hem bepaalde termijn. Deze maatregel kan alleen bevolen worden om uitzonderlijke redenen die een aantasting van het legaliteitsbeginsel rechtvaardigen, bij een met bijzondere redenen omklede beslissing en na een tegensprekelijk debat (artikel 36 DBRC-decreet). De Raad voor Vergunningsbetwistingen voert in principe alleen een wettigheidscontrole uit en kan zich dus niet inlaten met opportuniteitsoverwegingen, nu dit een prerogatief is van het bestuur. Een (marginale) opportuniteitstoetsing is wel mogelijk. De Raad voor Vergunningsbetwistingen toetst de bestreden beslissing immers aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, daarin begrepen het redelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel. De Raad voor Vergunningsbetwistingen vat deze toetsing op analoog met de vaste rechtspraak van de Raad van State 212:

212 Zie onder meer RvS 12 november 2008, nr. 187.857, Le Roy.

321

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

‘Het behoort tot de wettelijke toegekende appreciatiebevoegdheid van de vergunningverlenende overheid om, binnen de grenzen van de door het gewestplan opgelegde bestemmingsvoorschriften, te oordelen of de aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning al dan niet verenigbaar is met de eisen van de goede plaatselijke aanleg. Vermits het vergunningverlenend bestuursorgaan in dit verband beschikt over een discretionaire bevoegdheid, kan en mag de Raad zijn beoordeling omtrent de eisen van een goede ruimtelijke ordening niet in de plaats stellen van die van de verwerende partij. In de hem opgedragen legaliteitsbeoordeling kan de Raad enkel rekening houden met die motieven die opgenomen zijn in de bestreden beslissing en dient de Raad na te gaan of het vergunningverlenend bestuursorgaan haar appreciatiebevoegdheid naar behoren heeft uitgeoefend, meer specifiek of zij is uitgegaan van de juiste feitelijke gegevens, of zij deze correct heeft beoordeeld en of zij op grond daarvan in redelijkheid tot het bestreden besluit is kunnen komen.’ 213 Als een beslissing vatbaar is voor vernietiging op grond van artikel 4.8.2, kan de Raad de schorsing van de tenuitvoerlegging ervan bevelen overeenkomstig de bepalingen van Deel 3, Hoofdstuk 2, Afdeling 4 van het uitvoeringsbesluit bij het Decreet betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges. Dit is belangrijk aangezien een beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen op zich niet schorsend werkt. De schorsing moet uitdrukkelijk worden gevraagd. In geval van een vordering tot schorsing moet dit verzoekschrift ook een uiteenzetting bevatten van de redenen die aantonen dat de schorsing ‘hoogdringend’ is en een of meer ‘ernstige middelen’ 214. Nieuw is dat deze schorsing overeenkomstig het Decreet betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges en het uitvoeringsbesluit nu op elk moment gevraagd kan worden, alsook later nogmaals in de loop van de procedure als die steunt op nieuwe elementen die de hoogdringendheid van deze vordering rechtvaardigen. Als de vergunninghouder na inachtneming van de wachttermijn en voor zover de voorzitter van de Raad geen schorsing heeft bevolen, met de werken start, zal hij dit op eigen risico doen in afwachting van een uitspraak over de vernietiging door de Raad. Als een overheidsbesluit finaal wordt vernietigd door de Raad voor Vergunningsbetwistingen, zal de vergunningverlenende overheid in principe opnieuw moeten oordelen over de aanvraag. De Raad voor Vergunningsbetwistingen kan hieromtrent bepaalde instructies geven. De vergunninghouder die kennis krijgt van een vernietigingsuitspraak, mag de werken niet aanvangen of voortzetten. De Raad voor Vergunningsbetwistingen beschikt ook over een injunctierecht. Na gehele of gedeeltelijke vernietiging kan de Raad de verwerende partij bevelen om met inachtneming van de overwegingen opgenomen in zijn uitspraak een nieuwe beslissing te nemen of een andere handeling te stellen. Hij kan een termijn opleggen voor de uitvoering van dat bevel. Het bestuursrechtscollege kan daarbij de volgende voorwaarden opleggen: 1° welbepaalde rechtsregels of rechtsbeginselen moeten bij de totstandkoming van de nieuwe beslissing worden betrokken; 2° welbepaalde procedurele handelingen moeten voorafgaand aan de nieuwe beslissing worden gesteld.

213 Zie onder meer RvVb 11 augustus 2015, nr. S/2015/0101; RvVb 28 maart 2017, A/1617/0700. 214 Art. 40 DBRC-decreet en artikel 56 Uitvoeringsbesluit van 16 mei 2015.

322

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Het injunctierecht van de Raad werd onlangs uitgebreid door het decreet van 9 december 2016 houdende wijziging van diverse decreten, wat de optimalisatie van de organisatie en de rechtspleging van de Vlaamse bestuursrechtcolleges betreft. De Raad kan nu eveneens opleggen dat bepaalde motieven die onregelmatig of onredelijk werden bevonden, niet opnieuw mogen worden gebruikt in de herstelbeslissing. Zowel de Raad voor Vergunningsbetwistingen als het Handhavingscollege (zie eerder) kunnen op verzoek van een partij bepalen dat de verwerende partij, zolang ze niet voldoet aan hoger vermeld bevel, een dwangsom verbeurt ten voordele van de partij die om de oplegging van een dwangsom heeft verzocht 215. Als bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen overeenkomstig artikel 40 DBRC-decreet een vordering tot schorsing of schorsing wegens uiterst dringende noodzakelijkheid aanhangig wordt gemaakt, kan hij alle nodige maatregelen bevelen om de belangen veilig te stellen van de partijen of van de personen die belang hebben bij de oplossing van de zaak. Uitzondering hierop vormen maatregelen die betrekking hebben op de burgerlijke rechten. Deze maatregelen worden, nadat de partijen gehoord zijn of behoorlijk zijn opgeroepen, bij een gemotiveerd arrest bevolen. Een nieuwigheid was de mogelijkheid voor de Raad om een zogenaamde bestuurlijke lus te maken, om de vergunningverlenende overheid toe te staan om alsnog een onregelmatigheid recht te zetten 216. Ter oplossing van een voor de Raad gebrachte betwisting kan de Raad het vergunningverlenende bestuursorgaan in elke stand van het geding met een tussenuitspraak de mogelijkheid bieden om binnen de termijn die de Raad bepaalde, een onregelmatigheid in de bestreden beslissing te herstellen of te laten herstellen, tenzij belanghebbenden daardoor onevenredig benadeeld kunnen worden. Zoals eerder vermeld, werd deze regeling vernietigd ingevolge arrest 74/2014 van het Grondwettelijk Hof van 8 mei 2014. Desalniettemin werd deze mogelijkheid opnieuw ingeschreven in artikel 34 van het decreet, en in artikelen 93 en 94 van het uitvoeringsbesluit bij het Decreet betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges. Ook artikel 34 DBRC-decreet werd oorspronkelijk door het Grondwettelijk Hof vernietigd in een arrest van 29 oktober 2015, ook al was dit nog niet in werking getreden en werd het herbekeken naar aanleiding van het hogervermelde arrest nr. 74/214 van 8 mei 2014 van het Grondwettelijk Hof. De Vlaamse decreetgever gaf echter niet op en voerde een nieuw artikel 34 in 217. Ook dit nieuwe artikel werd aangevochten voor het Grondwettelijk Hof, maar ditmaal doorstond het artikel de grondwettelijke toets 218. Op heden kan de Raad voor Vergunningsbetwistingen dus een bestuurlijke lus toepassen. Dit is evenwel alleen mogelijk nadat alle partijen de mogelijkheid hebben gehad hun standpunt over het gebruik van de bestuurlijke lus kenbaar te maken. Onder een onwettigheid wordt verstaan een strijdigheid met een geschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel die kan leiden tot vernietiging van de bestreden beslissing,

215 Art. 38 Decreet betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges en artikel 56 Uitvoeringsbesluit van 16 mei 2015. 216 Zie meer uitgebreid in BORTELS, H., ‘De bestuurlijke lus: aanzet naar een meer oplossingsgerichte bestuursrechter?’, TBP 2013, afl. 5, 302-316; X., ‘Raad voor Vergunningsbetwistingen’, NJW 2012, afl. 268, 586-588; LANCKSWEERDT, E., ‘Moet bestuursrechtspraak probleemoplossend zijn?’, TBP 2013, afl. 1, 27-30. 217 Dit gebeurde bij artikel 5 van het decreet van 3 juli 2015 tot wijziging van artikel 4.8.19 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het decreet van 4 april 2014 betreffende de organisatie en de raadpleging van sommige Vlaamse bestuurscolleges, BS 16 juli 2015. 218 GwH 1 december 2016, nr. 153/2016.

323

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

maar die herstelbaar is. Als de onwettigheid wordt hersteld, is de beslissing niet meer onwettig en kan de bestreden beslissing gehandhaafd blijven. De Raad kan bovendien ook bemiddeling bevelen als hij meent dat de voor de Raad gebrachte betwisting hiermee opgelost kan worden. Dit kan op gezamenlijk verzoek van de partijen of op eigen initiatief, maar met akkoord van de partijen, zolang het beroep niet in beraad is genomen. Dit bevel volgt in een tussenuitspraak. Bij inwilliging van het verzoek tot bemiddeling zendt de griffier onmiddellijk een afschrift van het tussenarrest aan de partijen en aan de bemiddelaar (artikel 42 DBRC-decreet). Zowel bestuursrechters, griffiers, referendarissen of derden die door de partijen gezamenlijk worden voorgesteld, kunnen door de Raad als bemiddelaar worden aangewezen, mits deze bemiddelaar voldoet aan de voorwaarden uit artikel 42, § 2 DBRC-decreet. Tijdens de bemiddeling probeert de bemiddelaar een directe dialoog tot stand te brengen tussen de partijen en verleent hij ondersteuning voor een goed verloop van de dialoog. De bemiddeling verloopt volgens de principes van vrijwilligheid, onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de bemiddelaar, alsook vertrouwelijkheid. Als de bemiddeling tot een bemiddelingsakkoord leidt, kunnen de partijen of een van hen de Raad verzoeken dat akkoord te bekrachtigen. De Raad kan de bekrachtiging alleen weigeren als het akkoord strijdig is met de openbare orde, regelgeving of stedenbouwkundige voorschriften. Bij ontbreken van een bemiddelingsakkoord of als de Raad vaststelt dat de randvoorwaarden voor een geslaagde bemiddeling niet of niet langer zijn vervuld, wordt bij tussenarrest de voortzetting van de jurisdictionele procedure bevolen. Net zoals bij de regeling inzake de bestuurlijke lus worden de procedurele termijnen geschorst, hetzij tot na het bekrachtigingsarrest, hetzij tot de dag na betekening van het tussenarrest waarin de voortzetting van de procedure wordt bevolen. Verdere aanvullende maatregelen kunnen door de Vlaamse Regering worden bepaald. Welke belanghebbenden een beroep kunnen aantekenen tegen een validerings- of registratiebeslissing, dan wel tegen een uitdrukkelijke of stilzwijgende vergunningsbeslissing of aktename van een melding, wordt respectievelijk geregeld in artikel 4.7.23, §2 VCRO en artikel 105 Omgevingsvergunningsdecreet. Samengevat kunnen volgende belanghebbenden bij de Raad beroep aantekenen 219:

Voor registratiebeslissingen (i.v.m. het vermoeden van vergunning) moet de betrokkene beschikken over een zakelijk of persoonlijk recht t.o.v. de constructie of die constructie feitelijk gebruiken.

Vergunningsvermoeden

1) Aanvrager van de vergunning of van het as-builtattest

Tegen welke beslissing? As-builtattest

Voorwaarden / beperkingen:

Vergunning

Hoedanigheid:

219 Gebaseerd op het schema uit B. ROELANDTS en P.-J. DEFOORT, l.c., 166.

324

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

2) Vergunningverlenend bestuur

In de mate dat dit orgaan als vergunningverlener bij het dossier was betrokken en het in eerste administratieve aanleg een uitdrukkelijke beslissing heeft genomen.

–

3) Het betrokken publiek

Een natuurlijke persoon of rechtspersoon die rechtstreekse of onrechtstreekse hinder of nadelen van het bestreden besluit kan ondervinden.

4) Procesbekwame vereniging

De vereniging moet procesbekwaam zijn, optreden namens een groep wiens collectieve belangen worden bedreigd of geschaad, en blijk geven van een duurzame en effectieve werking overeenkomstig de statuten.

5) Leidende Ambtenaar van de adviesinstanties Het college van burgemeester en schepenen

Voor zover zij tijdig advies hebben verstrekt of als hen ten onrechte niet om advies werd verzocht

–

6) Leidende ambtenaar van het departement Leefmilieu, Natuur en Enerige of het departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed

Voor eenieder geldt een beroepstermijn van 45 dagen. Dit is een vervaltermijn die bij overschrijding zal leiden tot de onontvankelijkheid van het beroep. De termijn was aanvankelijk maar 30 dagen, maar dit werd te kort bevonden. Vaak moet het indienen van een verzoekschrift immers worden voorafgegaan door de inzage en opvraging van het administratief dossier. Onder meer wegens regelgeving inzake de openbaarheid van bestuursdocumenten was dit niet altijd eenvoudig. In een arrest nr. 8/2011 van 27 januari 2011 heeft het Grondwettelijk Hof de bepaling waarin de beroepstermijn van 30 dagen geregeld werd, vernietigd 220. In het gewijzigde VCRO werd dan ook geopteerd voor een redelijke beroepstermijn van 45 dagen. Bij het beroep tegen een vergunningsbeslissing is gaat de termijn in op: 1° de dag na de datum van de betekening, voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt; 2° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de beslissing in de overige gevallen. Betreft het een beroep tegen een registratiebeslissing wordt de startdatum als volgt bepaald: a hetzij de dag na de betekening, als een dergelijke betekening vereist is; b hetzij de dag na de opname van de constructie in het vergunningenregister, in alle andere gevallen. Voor een meer uitgebreide toelichting over de procedure kan worden verwezen naar het decreet van 4 april 2014 betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges. Verdere uitvoering werd verleend door het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 houdende de rechtspleging voor sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges.

220 Grondwettelijk Hof nr. 8/2011, 27 januari 2011 Amén. 2011 (weergave BOES, M.), afl. 3, 206; APT 2011 (samenvatting), afl. 1, 52; http://www.const-court.be (1 februari 2011); A.GrwH 2011, afl. 1, 155; BS 14 maart 2011 (uittreksel), 16156 en http://staatsblad.be (3 mei 2011); Bb&b 2011, afl. 1, 55; Juristenkrant 2011 (weergave DE SMEDT, P.), afl. 225, 1; MER 2011, afl. 3, 184, noot VERLINDEN, A.; RABG 2011, afl. 7, 479, noot LUST, S.; RW 2010-11 (samenvatting), afl. 30, 1277 en http://www.rw.be/ (28 maart 2011); RW 2011-12, afl. 37, 1640 en http://www.rw.be/ (14 mei 2012), noot MOLLIN, J.; TBO 2011, afl. 4, 157 en http://www.tbo.be/ (4 november 2011), noot DE MEYERE, L.; TBP 2011, afl. 4, 204; TMR 2011, afl. 4, 396; TROS-Nieuwsbrief 2011, afl. 3, 6; TVW 2011 (verkort POPELIER, P.), afl. 2, 184.

325

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Bijstellen van de omgevingsvergunning Een exploitant is gehouden de algemene, sectorale en bijzondere milieuvoorwaarden na te leven. De algemene en sectorale milieuvoorwaarden zijn voorwaarden die aan de exploitant worden opgelegd door VLAREM II en voor GPBV-installaties door VLAREM III. De bijzondere milieuvoorwaarden worden door de overheid die de vergunning verleent of akte neemt van de melding, opgelegd in de omgevingsvergunning of de meldingsakte. Het Omgevingsvergunningsdecreet voorziet ook in de mogelijkheid om deze voorwaarden uit de omgevingsvergunning ‘aan te passen’. Dit is een flankerende maatregel, als ‘compensatie’ voor het permanent karakter van de omgevingsvergunning. In geval van problemen bij de uitvoering van een bepaalde bijzondere milieuvoorwaarde kan een exploitant vragen om de milieuvoorwaarden in de vergunning aan te passen. Ook het betrokken publiek, de toezichthouder en de leidend ambtenaar van de afdeling Milieu bevoegd voor de omgevingsvergunning kunnen zo’n verzoek indienen. Naar aanleiding van een evaluatie kunnen ook de evaluerende instanties en de leidend ambtenaar van adviesgerechtigde instanties dit doen. Daarnaast heeft het college van burgemeester en schepenen als bevoegde overheid de mogelijkheid om ambtshalve een procedure tot bijstelling van de bijzondere milieuvoorwaarden op te starten. Een exploitant die vaststelt dat het technisch onmogelijk is om een bepaalde algemene of sectorale milieuvoorwaarde van VLAREM II of III na te leven, kan onder strikte voorwaarden ook vragen om de voorwaarde niet te moeten nakomen. Naargelang de betrokken algemene of sectorale voorwaarde kan een exploitant hiertoe: – ofwel een verzoek tot bijstelling van de milieuvoorwaarde in afwijking van een algemene of sectorale milieuvoorwaarde indienen bij de vergunningverlende overheid; – ofwel een afwijkingsaanvraag indienen bij de minister. De algemene, sectorale en bijzondere milieuvoorwaarden moeten samen een hoog niveau van bescherming van mens en milieu garanderen tegen de risico’s en hinder afkomstig van de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten. Hiertoe moeten de milieuvoorwaarden met het oog op de naleving van de beste beschikbare technieken worden aangepast aan de volgende voorschriften (artikel 5.4.11 en 5.4.6/1 DABM): – voor de GPBV-installaties, aan de bijgewerkte of nieuwe BBTconclusies die in uitvoering van de IED-Richtlijn worden vastgesteld; – aan de maatregelen uit Europese richtlijnen; – aan de maatregelen uit plannen en programma’s van de Vlaamse Regering. Bijstelling van de omgevingsvergunning is vervolgens mogelijk in volgende gevallen: – Bijstelling van de bijzondere voorwaarden: dit gebeurt aan de hand van hetzij algemene evaluaties bij GPBV-inrichtingen, hetzij gerichte evaluaties voor in principe alle ingedeelde inrichtingen (cf. art. 1.4.2.1. VLAREM I), hetzij op basis van meerjarenprogrammaevaluaties. – Bijstelling van het voorwerp en de duur van de omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit kan alleen op het einde van elke exploitatieperiode van 20 jaar. Deze procedure is beschreven in Hoofdstuk 6 van het Omgevingsvergunningsdecreet (art. 82 e.v.), maar een gedetailleerde beschrijving hiervan zou ons te ver leiden.

326

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Verval, schorsing en opheffing van de omgevingsvergunning Als een burger bepaalde vergunningsplichtige werken wenst uit te voeren of de exploitatie van een ingedeelde inrichting/activiteit overweegt, moet hij hiervoor een omgevingsvergunning aanvragen. Nadat deze vergunning werd verleend, rijst natuurlijk nog de vraag tot wanneer deze vergunning kan worden uitgevoerd. Een omgevingsvergunning wordt in principe voor onbepaalde duur verleend, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld (artikel 68 Omgevingsvergunningsdecreet). In bepaalde gevallen kan de vergunning evenwel vervroegd worden beëindigd, omdat de vergunning van rechtswege vervalt, dan wel geschorst of opgeheven wordt door de bevoegde overheid.

6.1

Schorsing en opheffing Een omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit (de vroegere milieuvergunning) kan door de vergunningverlenende overheid gedeeltelijk of volledig worden geschorst als de algemene, sectorale of bijzondere milieuvoorwaarden niet worden nageleefd (artikel 92 Omgevingsvergunningsdecreet). Er zal geopteerd worden voor een schorsing van de exploitatie als de exploitant op een relatief korte termijn in staat is de nodige milieuvoorwaarden toch na te leven, dit door het uitvoeren van de nodige aanpassings- en saneringswerken. Als de exploitant niet meer in staat is de milieuvoorwaarden na te leven, zal de bevoegde overheid de vergunning opheffen 221. De omgevingsvergunning voor de stedenbouwkundige handeling die onlosmakelijk verbonden is met de exploitatie die gedeeltelijk of volledig geschorst of opgeheven werd, kan ook mee geschorst of opgeheven worden. De bevoegde overheid is hier niet toe verplicht. Als de vergunning een bestaande constructie betreft, is de schorsing of opheffing maar mogelijk als deze niet geschikt is voor eenzelfde of een nieuwe functie (artikel 95 Omgevingsvergunningsdecreet). Voor een meer gedetailleerde uiteenzetting van de procedure tot schorsing of opheffing kan worden verwezen naar artikel 92 t.e.m. artikel 96 Omgevingsvergunningsdecreet en artikel 134 en artikel 135 van het Omgevingsvergunningsbesluit. Ook een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan geheel of gedeeltelijk worden opgegeven. Dit gebeurt in dezelfde gevallen en onder dezelfde voorwaarden die gelden voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (artikel 97 Omgevingsvergunningsdecreet). Een verkavelingsvergunning kan worden bijgesteld of opgeheven ingevolge de definitieve vaststelling van een ruimtelijk uitvoeringsplan, als dit tenminste op het grafisch plan is aangeven of als de betrokken vergunning ouder is dan 15 jaar 222.

221 I. LARMUSEAU, H. SCHOUKENS, P. DE SMEDT e.a., o.c., 230. 222 Artikel 84 en 85 Omgevingsvergunningsdecreet en artikel 133 e.v. Omgevingsvergunningsbesluit.

327

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

6.2

Verval Naast geschorst of opgeheven kan een omgevingsvergunning ook vroegtijdig worden beëindigd doordat de vergunning vervalt. Dit is het geval als niet tijdig wordt overgegaan tot de uitvoering van de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning voor de uitvoering van stedenbouwkundige handelingen en/of de exploitatie van een ingedeelde inrichting/activiteit vervalt van rechtswege in de volgende gevallen (artikel 99, § 1 Omgevingsvergunningsdecreet): 1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen 2 jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning; 2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan 3 opeenvolgende jaren wordt onderbroken; 3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen; 4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen 5 jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt. In deze gevallen vervalt de volledige omgevingsvergunning, dus zowel voor de stedenbouwkundige handelingen als de exploitatie van de inrichting/activiteit 223. De termijnen van 3 en 5 jaar worden in de regel geschorst zolang een beroep tot nietigverklaring bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen aanhangig is. Op voorwaarde dat de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende uitvoeringsfasen, moeten deze termijnen fase per fase worden berekend. Het verval kan nooit gelden voor het afgewerkte gedeelte van een bouwproject (waarbij een gedeelte pas is afgewerkt als het kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische eisen). Dit gedeelte kan bijgevolg altijd als vergunde constructie blijven bestaan. In dit geval is het verval dus maar gedeeltelijk. Als de werken buiten termijn worden aangevat of voortgezet, is er sprake van een bouwmisdrijf, met alle gevolgen van dien. Een omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege (artikel 99, § 2 Omgevingsvergunningsdecreet): 1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan 5 opeenvolgende jaren wordt onderbroken; 2° als de ingedeelde inrichting vernield is door een brand of ontploffing veroorzaakt door de exploitatie; 3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting. Het verval geldt alleen voor het deel van de exploitatie dat onder de voornoemde voorwaarden valt. Een gedeeltelijk geval is bijgevolg mogelijk.

223 I. LARMUSEAU, H. SCHOUKENS, P. DE SMEDT e.a., o.c., 231-232.

328

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

Voor de vervalregeling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden wordt een onderscheid gemaakt tussen de kleine verkavelingen (zonder wegeniswerken) en de grote verkavelingen (met wegeniswerken). Vergunningen voor kleine verkavelingen (zonder wegeniswerken) vervallen als binnen 5 jaar na afgifte van de verkavelingsvergunning voor minstens 1/3 van de kavels en binnen 10 jaar na afgifte van de vergunning voor minstens 2/3 van de kavels geen verkoop, verhuur voor meer dan 9 jaar, erfpacht of opstalrecht is geregistreerd (artikel 102, § 1 Omgevingsvergunningsdecreet). Vergunningen voor grote verkavelingen (met wegeniswerken) vervallen als de onmiddellijk uit te voeren lasten (zoals wegeniswerken) niet zijn opgeleverd of afdoende gewaarborgd door een financiële zekerheid binnen 5 jaar na afgifte van de vergunning. Binnen de 10 jaar moet vervolgens worden overgegaan tot de verkoop, verhuur voor meer dan 9 jaar, of de registratie van een recht van erfpacht of opstalrecht voor 1/3 van de kavels en binnen de 15 jaar voor 2/3 van de kavels (artikel 102, § 2 Omgevingsvergunningsdecreet). Net zoals bij de andere omgevingsvergunningen kan het verval geen invloed meer hebben voor bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen loten.

Meldingsprocedure Bepaalde stedenbouwkundige handelingen, evenals de exploitatie van klasse 3-inrichtingen, zijn alleen meldingsplichtig. Dit betekent dat geen volledige vergunningsaanvraag moet worden ingediend, maar kan worden volstaan met een eenvoudige melding bij de bevoegde overheid (artikel 106 e.v. Omgevingsvergunningsdecreet). Het Omgevingsvergunningsbesluit voorziet in bijlage 7 een standaardformulier voor de melding. Zijn zowel een omgevingsvergunning als een melding vereist, dan geldt de omgevingsvergunning als aktename voor het meldingsplichtige gedeelte van het project (artikel 106, tweede lid Omgevingsvergunningsdecreet). In dit geval is de bevoegde overheid deze die bevoegd is om te oordelen over de omgevingsvergunning. De beoordelingsbevoegdheid van de aktenemende overheid is bij een melding beperkt tot nagaan of de gemelde handeling/exploitatie niet is verboden krachtens artikel 5.4.3, § 2 DABM of artikel 4.2.2, § 1 VCRO (artikel 111 Omgevingsvergunningsdecreet). Is dit niet het geval, dan neemt de bevoegde overheid akte van de melding. Zoals vermeld, kan de bevoegde overheid ook bij de melding bijzondere milieuvoorwaarden opleggen. Deze hebben uiteraard betrekking op het milieuaspect van de aanvraag. Binnen een ordetermijn van 30 dagen bezorgt de overheid de meldingsakte per beveiligde zending aan de persoon die de melding heeft verricht. De uitvoering of exploitatie van het project mag plaatsvinden vanaf de dag na de betekening van deze meldingsakte. Gelet op de afwezigheid van een schorsend administratief beroep, is er geen wachttermijn. Naast de betekening aan de persoon die de melding heeft verricht, moet de meldingsakte ook worden bekendgemaakt. Deze bekendmaking vindt plaats door een aanplakking van een affiche op de plaats waar het voorwerp van de melding zal worden uitgevoerd, alsook

329

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 16: Omgevingsrecht: De omgevingsvergunningprocedure

door een publicatie op de website van de gemeente, een individuele kennisgeving en een terinzagelegging op de gemeente. Tegen een aktename of een niet-aktename staat alleen een jurisdictioneel beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen open (artikel 105 Omgevingsvergunningsdecreet).

ÂŠ VAN IN

330

Academiejaar 2020-2021

17 Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

Begrip en soorten van goederen 1 De term ‘goederen’ heeft twee betekenissen. Enerzijds geeft men die benaming aan alle zaken die we kunnen bezitten, zoals een huis, een boek, een auto … Zaken zijn dus de materiële of lichamelijke goederen. Anderzijds gebruikt men de term goederen ook voor de onlichamelijke goederen zoals octrooien, merken, vorderingen, abstracte gehelen van goederen (handelsfonds, nalatenschap) … In het algemeen zijn alle rechten onlichamelijke goederen (onder meer eigendomsrecht, vruchtgebruik, schuldvordering, hypotheek …). Rechten kunnen immers op hun beurt het voorwerp vormen van een ander recht. Zo kan een schuldvordering in pand gegeven worden, kan een hypotheek gevestigd worden op het vruchtgebruik …

Roerende en onroerende goederen 2 Volgens artikel 516 BW zijn alle goederen roerend of onroerend. Alle goederen kunnen dus tot een van die twee categorieën gerekend worden. Een derde categorie is niet mogelijk. Aangezien ook rechten als goederen beschouwd worden, zullen ook rechten roerend of onroerend zijn. Een ander gevolg van artikel 516 BW is dat een goed onmogelijk roerend en onroerend tegelijk kan zijn.

2.1

Onroerende goederen 3 Onroerende goederen zijn goederen die in principe niet verplaatsbaar zijn of althans niet bestemd zijn om verplaatst te worden. Bepaalde goederen die wel verplaatsbaar zijn, worden echter ook als onroerend beschouwd. De wet onderscheidt dan ook drie soorten van onroerende goederen: uit hun aard, door bestemming of door het voorwerp waarop zij betrekking hebben (art. 517 BW).

Onroerende goederen uit hun aard

4 Eigenlijk is er in de letterlijke betekenis van het woord slechts één categorie van onroerende goederen door hun aard, namelijk de grond (zowel de bovengrond als de ondergrond). Dat wordt ook bepaald in artikel 518 BW, waar de wet spreekt over gronderven. 5 In hetzelfde artikel spreekt de wet ook van gebouwen. Dat zijn alle soorten van bouwwerken die in/aan de grond gehecht zijn (geïncorporeerd zijn) en de zaken die deel uitmaken van het erf waarmee ze verbonden zijn. Vallen dus onder het begrip gebouw: een huis, een telefoonpaal, de dakgoot van een huis, het vensterglas, bruggen, spoorwegen … In de rechtsleer maakt men hier een aparte categorie van, nl. onroerend door incorporatie, alhoewel art. 518 BW ze ook opsomt bij de onroerende goederen uit hun aard.

333

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

6 Het begrip onroerend uit zijn aard (door incorporatie) is de laatste decennia versoepeld en dus uitgebreid. VOORBEELD

Een houten zomerhuisje zonder fundering en zonder vaste vereniging met de grond door metselwerk, maar rustend op stenen, wordt volgens de nieuwe opvattingen als bouwwerk beschouwd. Het is dus voldoende dat de constructie door haar eigen gewicht stabiel is en ter plaatse kan blijven staan. Ook kranen met een beperkte functionele beweeglijkheid op een kaai, die zich over sporen kunnen verplaatsen, worden door het hof van Cassatie gelijkgesteld met onroerende goederen uit hun aard. (Cass. 14 februari 2008)

7 Bomen, planten die in volle grond staan en niet-afgeplukte vruchten zijn eveneens onroerend door hun aard (art. 520-521 BW). Ze kunnen echter door vervroeging roerend gemaakt worden (zie verder). In geval van hydrocultuur, waarbij geen binding tussen plant en bodem bestaat, zullen de planten en vruchten dan ook voor de oogst een roerend karakter hebben. Hetzelfde geldt voor bloemen en planten die in een pot geplant zijn. 8 Buizen en alles wat in de grond en in een gebouw geïncorporeerd is of eraan vastgehecht is, is eveneens onroerend van nature (art. 523 BW). De wet spreekt enkel over buizen van waterleiding, maar dat is slechts een voorbeeld zodat de brandstoftank, de centrale verwarming … ook onroerend zijn. Zonder dergelijke bijhorigheden is het huis immers niet voltooid.

Onroerende goederen door bestemming

9 Dit zijn goederen die uit hun aard roerend zijn, maar die een dergelijke (economische of esthetische) band met het onroerend goed hebben dat ze ook als niet-verplaatsbaar worden beschouwd (art. 524-525 BW). Deze band kan gelegen zijn in het feit dat de roerende goederen zeer nauw verband houden met de exploitatie of de verfraaiing van het onroerend goed of er bestendig mee verbonden zijn. VOORBEELDEN

De installatie van een winkel, in een muur ingewerkte spiegels, een uithangbord …

Opdat een roerend goed als onroerend door bestemming zou kunnen beschouwd worden, moet aan diverse voorwaarden voldaan zijn. 10 Zo is er in de eerste plaats een subjectieve voorwaarde. Het onroerend goed en het roerend goed moeten beide aan dezelfde eigenaar toebehoren. Is het roerend goed eigendom van de huurder van het onroerend goed, dan kan er geen onroerendmaking door bestemming gebeuren. VOORBEELD

Voltapijt gelegd door de eigenaar van een huis wordt dus onroerend, gelegd door de huurder blijft het evenwel roerend.

11 Er zijn verder ook nog objectieve voorwaarden die vervuld moeten zijn. Tussen het onroerend en het roerend goed moet een bindteken zijn. Deze band kan economisch of materieel zijn. De goederen moeten niet alleen lichamelijk zijn, ze moeten ook een zekere duurzaam-

334

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

heid vertonen in het belang van de exploitatie van het onroerend goed. VOORBEELDEN

De wet somt zelf diverse voorbeelden op van roerende goederen die de eigenaar van een erf op het erf heeft geplaatst voor de dienst en de exploitatie ervan, zoals het landbouwgereedschap, het vee van een landbouwbedrijf, de machines in een fabriek. Stro en mest van een landbouwbedrijf, vermeld in artikel 524 BW, zijn slechts onroerend door bestemming, wanneer ze gebruikt worden voor de exploitatie van het landbouwbedrijf. Wordt het daarentegen gebruikt om te verkopen, dan is het niet dienstig voor de exploitatie en is onroerendmaking bijgevolg uitgesloten.

12 De materiële band blijkt door de blijvende aanhechting van het roerend goed aan het onroerend goed. In dit geval moeten de zaken niet bestemd zijn voor de exploitatie van het onroerend goed en hoeft het zelfs niet tot nut te zijn van het onroerend goed. De onroerendmaking kan zelfs verantwoord worden omwille van de esthetische eenheid en vindt haar oorsprong in artikel 524, laatste lid BW. VOORBEELDEN

Spiegels ingewerkt in speciale houten beschotten of beelden geplaatst in opzettelijk ervoor gemaakt nissen, zelfs al kunnen zij weggenomen worden zonder beschadiging (art. 525 BW).

Hierdoor wordt de regel gevolgd die stelt dat de bijzaak het juridisch statuut volgt van de hoofdzaak. Je komt dit vaak tegen als Latijnse uitdrukking “accessorium sequitur principale”. VOORBEELDEN

Aldus zal de hypotheek toegestaan op het onroerend goed eveneens de onroerende goederen door bestemming treffen (art. 45 Hyp.W.). Wanneer het onroerend goed verkocht wordt zonder dat iets anders wordt bedongen, zal ook de bijzaak in de verkoop begrepen zijn (art. 1615 BW).

Onroerende goederen door het voorwerp waarop zij betrekking hebben

13 Hiermee wordt bedoeld de rechten en de schuldvorderingen die betrekking hebben op een onroerend goed (art. 526 BW). De wetgever heeft het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen overal willen doortrekken en heeft ook de rechten roerend of onroerend genoemd naargelang van de aard van het voorwerp waarop zij betrekking hebben. VOORBEELDEN

Zo zal een recht van vruchtgebruik roerend of onroerend zijn naar gelang het respectievelijk betrekking heeft op een roerend of op een onroerend goed. Een recht van erfdienstbaarheid (art. 637 BW) is een onroerend recht evenals een hypotheek (art. 41 Hyp.W.) omdat deze altijd betrekking hebben op een onroerend goed (met uitzondering van hypotheken gevestigd op schepen en vliegtuigen die roerende rechten zijn).

Het recht op de verkoopprijs (een som geld) van een onroerend goed is dus een roerend recht. Het strekt immers tot aflevering van een som geld die uiteraard roerend is. Daarentegen is het recht op aflevering van een onroerend goed een onroerend recht.

335

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

2.2

Roerende goederen 14 Aangezien artikel 516 BW bepaalt dat alle goederen onroerend of roerend zijn, kan men eenvoudig stellen dat alle goederen die niet onroerend zijn, roerend zijn. De wet onderscheidt roerende goederen uit hun aard of door wetsbepaling (art. 527 BW).

Roerende goederen uit hun aard

15 De lichamelijke roerende goederen (roerend van nature, uit hun aard) zijn goederen die verplaatsbaar zijn en niet beschouwd worden als onroerend door bestemming. Het criterium is de verplaatsbaarheid (art. 528 BW), hetzij uit eigen kracht (dieren) hetzij door de werking van een vreemde kracht. VOORBEELD

De wetgever somt hiervan veel voorbeelden op (zie art. 528, 531 en 532 BW). Roerend zijn onder meer elektriciteit, meubelen, geoogst graan, geplukte vruchten, machines, kunstvoorwerpen en vaartuigen.

Roerende goederen door wetsbepaling

16 Onlichamelijke roerende goederen zijn de roerende rechten en rechtsvorderingen, nl. zij die betrekking hebben op roerende goederen of door de wet als roerend worden beschouwd ook al zouden ze volgens de hiervoor gegeven criteria onroerend zijn. 17 Roerende rechten zijn in de eerste plaats de zakelijke rechten op roerende goederen. VOORBEELD

Zo is het vruchtgebruik op een auto of op een aandelenportefeuille roerend omdat de goederen waarop het vruchtgebruik betrekking heeft ook roerend zijn. Een hypotheek op een schip of een vliegtuig is ook roerend. Ook een pand als zakelijk zekerheidsrecht is natuurlijk roerend. Ook de aandelen in vennootschappen zijn steeds roerend, zelfs wanneer de vennootschap uitsluitend onroerende goederen bezit, voor zover de vennootschap bestaat (art. 529 BW).

18 Verder zijn ook schuldvorderingen in de regel roerende goederen. Het voorwerp van de schuldvordering is immers niet de zaak maar een geven, doen of niet doen (zie verbintenissenrecht). VOORBEELD

Het vorderen van een geldsom is steeds roerend ook als het de betaling van een onroerend goed betreft (art. 529 BW). De vordering om iets te doen of iets niet te doen is steeds roerend. De vordering van de verkoper of verhuurder van een huis tot betaling van de koopprijs of de huur zal dus roerend zijn. Ook de vordering van de huurder op de verhuurder is roerend omdat het voorwerp van de vordering niet een onroerende zaak is maar een reeks verbintenissen zoals het verschaffen van een rustig huurgenot.

ÂŠ VAN IN

336

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

Roerende goederen door anticipatie

19 Deze categorie van roerende goederen is niet terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek. Ze werd ontwikkeld door de rechtspraak en verder uitgewerkt door de rechtsleer. Aangezien de bepalingen met betrekking tot de soorten goederen niet van dwingend recht zijn, mogen de partijen hiervan afwijken. Zo kunnen wortelvaste vruchten reeds verkocht worden alhoewel ze nog in de grond zitten. De partijen hebben dus de intentie om ze als roerende goederen te behandelen. VOORBEELD

We vinden hiervan een wettelijke toepassing. Groenten en fruit worden zes weken voor de oogst als roerende goederen beschouwd (art. 1529 Ger.W.). De aankoop van materialen (zoals recuperatiesteen, houten balken …) uit een gebouw dat wordt aangekocht om te worden gesloopt, wordt beschouwd als een aankoop van roerende goederen, ook vóór de afbraak, wanneer ze dus nog aan het gebouw vastzitten. In dit geval vindt er dus een vervroegde roerendmaking plaats.

20 Het gevolg is dat alle gevolgen die van toepassing zijn op roerende goederen van kracht worden. Zo zijn de af te scheiden goederen die roerend geworden zijn door anticipatie niet meer vatbaar voor hypotheek en verkrijgt de koper het eigendomsrecht door inbezitneming (art. 1141 en 2279 BW).

2.3

Belang van het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen 21 Men kan de indruk hebben dat het Burgerlijk Wetboek van vandaag niet meer aangepast is aan de huidige realiteit. Zo hebben de meeste voorbeelden betrekking op een agrarische samenleving en werden de onroerende goederen als de meest waardevolle behandeld. Vandaag kunnen machines, aandelen … een veel belangrijkere plaats innemen in het vermogen van een persoon. Toch wordt in diverse rechtstakken nog steeds een onderscheid gemaakt tussen roerende en onroerende goederen. Niet alleen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht maar ook in het fiscaal en het gerechtelijk recht komt het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen voortdurend terug. VOORBEELDEN

– In het erfrecht wordt het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen herhaaldelijk gemaakt (art. 745quater, § 4 en 915bis, § 2 BW), alsook bij de berekening van de successierechten (art. 2.7.4.1.1. VCF). – Slechts onroerende goederen zijn vatbaar voor een hypotheek (art. 41-46 Hyp.W.). – Met betrekking tot roerende goederen geldt het bezit als titel (art. 2279 BW). – Bij de overdracht van onroerende goederen zijn meestal registratierechten van toepassing (art. 19, 44 en 159, 8° W.Reg.); roerende goederen daarentegen vallen onder de regels van de btw-wetgeving (art. 8, 9 en 44, § 3, 2° W.BTW).

337

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

Gebruiks- en verbruiksgoederen 22 Gebruiksgoederen kan men meer dan eens gebruiken zonder dat ze verdwijnen. Ze gaan slechts teniet door slijtage, defect of een externe oorzaak. VOORBEELDEN

Een fiets waarvan de banden en de tandwielen afslijten door ermee te rijden, een mixer waarvan het mes bot wordt door hem te gebruiken, een computer waarvan de harde schijf crasht bij intensief gebruik, een auto die niet meer start door een defect …

23 Verbruiksgoederen zijn goederen die – indien ze volgens hun normale bestemming gebruikt worden – bij het eerste gebruik verdwijnen. VOORBEELDEN

Brood, geld, brandstof …

Je kunt een stuk brood maar één keer opeten of in een gerecht gebruiken. Je kunt het geld waarover je beschikt maar één keer uitgeven. Het gebruik van de zaak betekent met andere woorden meteen het verbruik van de zaak. Dat is echter een beschikkingshandeling die kenmerkend is voor de eigenaar (zie ook het eigendomsrecht). 24 De lening van verbruikbare zaken (= verbruiklening; art. 1892 BW) maakt de lener tot eigenaar. Dat betekent dat bij het einde van de overeenkomst, de lener niet het geleende goed zelf moet teruggeven maar een gelijkaardig goed. Bij verlies van het goed, zelfs ten gevolge van overmacht, zal de lener de waarde van de geleende zaak teruggeven (art. 1903 BW). VOORBEELD

Je bent met een geleende auto naar de bank gereden om geld te lenen voor een nieuwe auto. Op weg naar de garage word je aangereden en brandt de geleende auto uit. Door dit geval van overmacht kun je niet verplicht worden de schade aan de auto (gebruiksgoed) te vergoeden. Het geld dat je geleend hebt (verbruiksgoed) en dat in vlammen is opgegaan, moet je echter wel terugbetalen.

Bij een bruiklening (art. 1875 BW) daarentegen heeft de lener de verplichting dezelfde zaak terug te geven (art. 1880 BW). In principe is de lener niet aansprakelijk bij het tenietgaan van het goed als hij het goed als een goed huisvader heeft gebruikt gedurende de overeengekomen tijd (art. 1880-1881 BW), zodat de uitlener dit risico draagt.

Lichamelijke en onlichamelijke goederen 25 Bij de inleiding van dit hoofdstuk hebben we gewezen op het onderscheid tussen enerzijds de lichamelijke goederen, de zaken, en anderzijds de rechten op goederen of de algemeenheden van goederen die we hebben aangeduid als onlichamelijke goederen. Lichamelijke goederen zijn zintuiglijk waarneembaar, zoals een auto, een huis, een boek …

338

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

Onlichamelijke goederen zijn niet waarneembaar, zoals het eigendomsrecht, een octrooi, de nalatenschap van een overledene. De individuele goederen die tot de nalatenschap behoren kunnen weliswaar lichamelijk zijn, maar als geheel van goederen is de nalatenschap onlichamelijk. Hetzelfde geldt voor de handelszaak. 26 Dit onderscheid is onder meer van belang in het fiscaal recht waar andere afschrijvingsregels van toepassing zijn. Ook in het boekhoudrecht is dat het geval. Men spreekt er eerder van immateriĂŤle vaste activa (art. 63 WIB92). Goederen die worden geleverd door een btwplichtige zijn altijd lichamelijke goederen (art. 9 W.btw). Worden onlichamelijke goederen geleverd, dan zijn dat diensten (art. 18 W.btw).

Zaken in en buiten de handel 27 Zaken die buiten de handel zijn, zijn goederen die in principe wel tot het vermogen van een persoon zouden kunnen behoren, maar waarvan de wet de private toe-eigening verboden heeft. VOORBEELD

In het hoofdstuk over het personenrecht hebben we reeds gezegd dat de persoonlijkheidsrechten niet verhandeld kunnen worden. Ze zijn buiten de handel. Hetzelfde geldt voor het menselijk lichaam en het stoffelijk overschot van een overledene. Ook drugs zijn goederen buiten de handel.

Hierover kunnen dus geen overeenkomsten gesloten worden. Artikel 1128 BW bepaalt immers dat alleen zaken die in de handel zijn, het voorwerp van overeenkomsten kunnen uitmaken. Onder zaken dienen we natuurlijk het ruimere begrip goederen te verstaan.

Domeingoederen 28 Domeingoederen zijn goederen die toebehoren aan publiekrechtelijke rechtspersonen. Het bijzondere aan deze goederen is dat ze niet zo maar vervreemd kunnen worden. In artikel 537, tweede lid BW is te lezen dat goederen die niet aan bijzondere personen toebehoren (bedoeld worden dus de publiekrechtelijke rechtspersonen) beheerd en vervreemd worden met inachtneming van de vormen en overeenkomstig de regels die daarvoor in het bijzonder bepaald zijn. Als privaatrechtelijk persoon beschikken wij (bijzondere personen) daarentegen vrij over onze goederen (art. 537, eerste lid BW). De rechtspraak maakt nog een verder onderscheid tussen goederen behorend tot het publiek of openbaar domein en goederen behorend tot het privaat domein. 29 Openbare domeingoederen zijn goederen die door hun aard of door een beslissing van de overheid voor het gebruik van allen bestemd zijn of door de wet expliciet in het openbaar domein zijn opgenomen.

ÂŠ VAN IN

339

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 17: Goederenrecht en zekerheden: goederen: soorten en belang

VOORBEELD

Het betreft hier onder meer straten en voetpaden, bevaarbare waterlopen, spoorwegen, kerken en kerkhoven …

Goederen die tot het openbaar domein behoren, hebben een speciaal statuut. Ze kunnen niet vervreemd worden, zodat er geen privaatrechtelijke vermogensrechten op gevestigd kunnen worden. Ze kunnen ook niet verkregen worden door verjaring en ze blijven buiten het toepassingsgebied van artikel 2279 BW. Toch kan op deze goederen een privatief gebruik worden toegestaan via een administratief contract: de domeinconcessie waardoor een overheid aan een particulier toestaat om een zaak die tot het openbaar domein behoort privatief te gebruiken. VOORBEELD

Denk bijvoorbeeld aan de benzinestations langs de autosnelwegen, de terrasjes in de zomer op het voetpad … Huurovereenkomsten daarentegen zijn niet mogelijk.

30 De overheidsgoederen die niet bestemd zijn tot het gebruik van allen, behoren tot het privaat domein. Deze goederen worden in principe beheerst door de regels van het burgerlijk recht, maar zijn administratiefrechtelijk van aard. Ze zijn vervreemdbaar, vatbaar voor verkrijgende verjaring, kunnen bezwaard worden met zakelijke rechten of vorderingsrechten … Gezien de aard van deze goederen en hun speciaal statuut (art. 537 BW) zijn op domeingoederen bijzondere regels van toepassing. Omdat er steeds een overheid partij is, behoort de behandeling van deze goederen eerder tot het administratief recht.

340

Academiejaar 2020-2021

18 Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Begrip, kenmerken en soorten 1 Een zakelijk recht geeft aan de houder ervan een rechtstreekse zeggenschap over een bepaalde zaak. Het schept dus een directe band tussen de houder van het recht en de zaak waarop het zakelijk recht betrekking heeft. Bij een vorderingsrecht daarentegen ontstaat een recht tegenover een persoon en niet tegenover een bepaald goed. 2 Een zakelijk recht moet door iedereen geëerbiedigd worden. Het kan dus erga omnes worden uitgeoefend. Daarom zegt men ook dat een zakelijk recht een absolute werking heeft en een vorderingsrecht een relatieve werking. 3 Omdat het zakelijk recht een directe band geeft met de zaak, volgt het recht de zaak ongeacht in wiens handen ze is. Dit volgrecht is op alle zakelijke rechten van toepassing. VOORBEELDEN

Als een bank een hypothecaire lening afsluit met een hypotheek op je huis en je verkoopt je huis, dan zal de bank bij het niet terugbetalen van de lening het huis waarop de hypotheek gevestigd is kunnen verkopen, ook al heb je het huis ondertussen verkocht en is een andere persoon eigenaar geworden. Als een van de echtgenoten sterft, erft de andere echtgenoot het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom (art. 745bis BW). Zelfs als de kinderen hun blote eigendom verkopen, mag de langstlevende echtgenoot nog steeds het huis dat hij geërfd heeft bewonen of het huis verhuren. Het overlijden van de blote eigenaar heeft geen gevolgen voor de vruchtgebruiker, want het vruchtgebruik is een zakelijk recht dat het goed volgt. Het omgekeerde geldt eveneens. Als de vruchtgebruiker zijn vruchtgebruik overdraagt, heeft dat geen invloed op het recht dat de blote eigenaar heeft, want ook het bloot eigendomsrecht is een zakelijk recht.

4 Even belangrijk als het volgrecht is het recht van voorrang. Dat houdt in dat in geval van insolvabiliteit dit zonder gevolg blijft voor de houder van het zakelijk recht. VOORBEELD

Een garagist verkoopt een auto en in de verkoopsvoorwaarden staat dat het eigendomsrecht wordt overgedragen bij de betaling. Voordat de wagen betaald is, gaat de koper failliet. De verkoper kan door zijn eigendomsrecht de auto buiten het faillissement houden. Een zakelijk recht wordt eerst uitgevoerd voordat de andere rechten, namelijk vorderingsrechten van gewone schuldeisers worden uitgevoerd.

5 Bij vorderingsrechten komen alle schuldeisers samen in aanmerking om in gelijke mate (pondspondsgewijs) hun vorderingsrechten uit te oefenen. Indien er meerdere personen zijn die een zakelijk recht hebben op dezelfde zaak, dan past men het anterioriteitsbeginsel toe: wie eerst het zakelijk recht had, zal het eerst kunnen uitoefenen.

343

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

VOORBEELD

Voor de aankoop van een huis heb ik twee hypothecaire leningen aangegaan bij twee verschillende banken. Ingeval ik niet kan betalen, zal eerst die bank betaald worden met de opbrengst van de verkoop van het gehypothekeerde huis dat eerst was ingeschreven in het hypotheekregister (eerste rang). Als de verkoop genoeg heeft opgebracht, zal ook de tweede bank uitbetaald worden (tweede rang). Ook bij een pand geldt het anterioriteitsbeginsel door art. 57 Wet zakelijke zekerheden op roerende goederen.

6 Verder is het specialiteitsbeginsel een logisch gevolg van zakelijke rechten. Het betekent dat de rechten enkel betrekking kunnen hebben op geïndividualiseerde goederen. Dit is noodzakelijk om ook het volgrecht en het recht op voorrang te kunnen toepassen. Vermenging van de zaak maakt dus automatisch een einde aan het zakelijk recht. 7 Een ander kenmerk van zakelijke rechten is dat er geen nieuwe bijgemaakt kunnen worden. Er is met andere woorden een numerus clausus. De zakelijke rechten zijn dus limitatief in een wet terug te vinden. De meeste komen voor in het Burgerlijk Wetboek: eigendomsrecht (art. 544 e.v.), medeeigendomsrecht (art. 577-2 e.v.), vruchtgebruik (art. 578 e.v.), recht van gebruik en recht van bewoning (art. 625 e.v.) en erfdienstbaarheden (art. 637 e.v.). Het pand is als zakelijk zekerheidsrecht ook opgenomen in het Burgerlijk Wetboek als hoofdstuk 1 in Titel XVII van Boek III. De nieuwe versie van deze zekerheid is sinds 1 januari 2018 in werking getreden en bestaat uit de artikelen 1 t.e.m. 68. Andere zakelijke rechten vinden we terug in bijzondere wetten: recht van erfpacht en opstalrecht (twee wetten van 10 januari 1824), voorrechten hypotheekrecht (hypotheekwet die wel in het Burgerlijk Wetboek is opgenomen als titel XVIII van Boek III). De regels van het handelspand zullen voortaan echter uitsluitend worden beheerst door de vermelde wet op de zakelijke zekerheden op roerende goederen.

Eigendomsrecht

2.1

Begrip en samenstelling 8 Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen (art. 544 BW). Het eerste deel van de definitie geeft de uitgebreidheid van het recht van de eigenaar weer, terwijl in het tweede deel beperkingen worden gesteld aan de absoluut geformuleerde regel van het eerste deel. 9 De bevoegdheden van de eigenaar omvatten zowel het gebruik, het genot als de beschikking over de zaak. – Het recht van gebruik (ius utendi) betekent dat de eigenaar van de zaak deze mag aanwenden voor de doeleinden die hij zelf bepaalt. Hij mag met zijn auto rijden maar er ook op een circuit mee racen.

344

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

– Door het recht van genot (ius fruendi) komen alle vruchten die de zaak voortbrengt toe aan de eigenaar. Als iemand kippen heeft, dan mag hij natuurlijk ook genieten van de eieren ervan. Ben je eigenaar van een huis, dan mag je dit huis verhuren en de huurinkomsten opstrijken. – Het gebruiks- en genotsrecht kunnen evenwel afgescheiden worden van het (volle) eigendomsrecht, hetzij via overeenkomst hetzij door de wet. Wat dus het wezenlijk kenmerk is van het eigendomsrecht is het beschikkingsrecht (ius abutendi). De eigenaar kan de goederen niet alleen wijzigen (van een boomgaard een weide maken), maar hij kan ze ook vervreemden (verkopen of wegschenken) of zelfs vernietigen (woning afbreken).

2.2 Bescherming van de eigendom 10 Het eigendomsrecht is in ons recht zo fundamenteel dat het niet alleen het meest uitgebreide zakelijk recht is, maar dat het bovendien beschermd wordt door de Grondwet. Artikel 16 Gw. bepaalt dat niemand van zijn eigendom mag worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze door de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling. Dus ook de overheid moet het privaat eigendomsrecht eerbiedigen. De Grondwet bepaalt verder de gevallen die in aanmerking komen voor onteigening: dat kan alleen omwille van het algemeen nut, een hoger maatschappelijk nut waarvoor private belangen moeten wijken. Ook de wijze waarop dit moet gebeuren ligt grondwettelijk vast: onteigeningen moeten bij wet geregeld zijn. Ten slotte schrijft de Grondwet voor dat er een billijke schadeloosstelling moet gebeuren die voorafgaat aan de feitelijke inbezitstelling door de onteigenende overheid. 11 Artikel 1 van het eerste aanvullend protocol bij het EVRM verschaft een bijkomende bescherming van het eigendomsrecht. Het begrip ‘eigendomsrecht’ heeft er een ruimere betekenis dan onze zakelijke rechten. Een schuldvordering tot schadeloosstelling die ontstaat op het ogenblik dat de schade wordt geleden, moet beschouwd worden als eigendom. Het protocol gaat ook verder dan de onteigeningsprocedure. Het vereist immers ook dat iedereen een ongestoord genot van zijn eigendom moet hebben.

2.3

Beperkingen aan het eigendomsrecht Ondanks de uitgebreidheid van het eigendomsrecht zal de eigenaar zijn recht toch niet onbeperkt mogen gebruiken. Hij moet rekening houden met beperkingen van publiekrechtelijke en van privaatrechtelijke aard. De beperkingen die door de wet en door de algemene rechtsbeginselen aan het eigendomsrecht worden opgelegd, zijn veelvuldig.

Beperkingen van publiekrechtelijke aard

12 Een eerste beperking hebben we hiervoor al besproken, namelijk de onteigening. De overheid kan, weliswaar onder de strikte voorwaarden van artikel 16 van de Grondwet, eenzijdig onteigenen. Dat is dus een inbreuk op het beschikkingsrecht van de eigenaar.

345

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

VOORBEELD

Onteigening van gronden voor de aanleg van een autosnelweg, voor de uitbreiding van de haven, voor het aanleggen van een woonwijk …

13 Verwant met de onteigening is de opeising. Het is een procedure die in bijzondere omstandigheden door een overheid wordt ingeroepen om de medewerking van personen te verkrijgen of om zich bepaalde goederen toe te eigenen. Voor zaken kan de opeising zowel slaan op het gebruik als op het eigendomsrecht. Alhoewel een vergoeding niet vereist is, voorzien de meeste wetten of decreten hierin. Ze moet in tegenstelling tot de onteigening niet voorafgaandelijk betaald worden. VOORBEELD

Zo bepaalt artikel 134bis N.Gem.W. dat de burgemeester op verzoek van de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, het recht heeft elk gebouw dat sedert meer dan zes maanden verlaten is, op te eisen om het ter beschikking te stellen van dakloze personen.

14 Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (art. 637 BW). Terwijl erfdienstbaarheden een recht zijn voor de eigenaar van het heersend erf, is het een last, en dus een beperking van het eigendomsrecht, voor de eigenaar van het dienstbaar erf. Een bijzondere categorie van erfdienstbaarheden zijn de publieke erfdienstbaarheden of erfdienstbaarheden tot algemeen nut. Hierbij is het bestaan van een heersend erf niet noodzakelijk. Ze worden geregeld door bijzondere wetten of verordeningen (art. 650 BW). In tegenstelling tot een onteigening hoeft een erfdienstbaarheid tot algemeen nut niet vergoed te worden, tenzij anders bepaald door de bijzondere wetten. VOORBEELDEN

Luchtvaarterfdienstbaarheden in de buurt van luchthavens beperken de bouwhoogte. Erfdienstbaarheden ten behoeve van de elektriciteitsbedeling maken dat je een hoogspanningspyloon op je grond moet dulden of draden boven of in je eigendom.

15 De wet van 29 maart 1962, houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en de stedenbouw verbiedt, zonder voorafgaande vergunning, onder meer te bouwen, af te breken, te herbouwen, een bestaande woning te verbouwen alsook de ontbossing en elke aanmerkelijke wijziging van de bodem. Als gevolg van de staatshervorming behoort deze materie nu tot de bevoegdheid van de gewesten. Deze regels beperken het soort gebouw dat men mag oprichten (woning, fabriek …), de grootte van de bebouwbare oppervlakte, de afstand van de openbare weg, de gebruikte materialen, kleur, hoogte … In Vlaanderen vervangt de omgevingsvergunning sinds 2017 de stedenbouwkundige vergunning, de milieuvergunning en de verkavelingsvergunning en verloopt volledig digitaal.

Beperkingen van privaatrechtelijke aard

16 De absolute bevoegdheden van de eigenaar zoals voorzien in artikel 544 BW hebben niet tot gevolg dat de eigenaar met zijn zaak alles mag doen en laten wat hij wil. Hij moet er immers op toezien dat zijn buren ook hun rechten kunnen uitoefenen. De eigenaar mag dus met zijn eigendom geen schade aanrichten aan derden of handelingen stellen die de rechten van anderen aantasten. Deze beperkingen zijn ingevoerd om toe te laten dat andere eigenaars het normaal genot over hun zaken kunnen uitoefenen.

346

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

17 Wanneer de eigenaar zijn eigendomsrecht op foutieve of nalatige wijze uitoefent en daardoor aan zijn buur schade veroorzaakt, dan is hij aansprakelijk voor de schade (toepassing van art. 1382 e.v. BW). Artikel 544 BW bepaalt immers dat men door over het eigendomsrecht te beschikken, niet mag ingaan tegen wetten of verordeningen. Aangezien artikel 1382 BW ook een wet is, mag men geen handelingen stellen die hier tegen ingaan. De fout kan bestaan uit het niet naleven van een wettelijke norm maar ook van de algemene zorgvuldigheidsnorm (art. 1383 BW). 18 Een bijzondere toepassing van een foutief uitoefenen van zijn eigendomsrecht is het rechtsmisbruik. Dat werd reeds in het eerste deel van dit boek behandeld zodat we kunnen volstaan met enkele voorbeelden. VOORBEELDEN

Wanneer er aan een winkel een lichtreclame aan de muur bevestigd wordt op een zodanige wijze dat de lichtreclame van een concurrerende winkel nog maar langs één kant te zien is (in plaats van langs drie kanten), dan is er sprake van rechtsmisbruik omdat men tussen verschillende wijzen om zijn recht met hetzelfde nut uit te oefenen die manier kiest die voor een ander schadelijk is. Wanneer je buur meer dan 20 jaar geleden onwetend een gevel 20 cm op jouw grond gemetst heeft, en je vraagt de afbraak van het gebouw, dan is dit rechtsmisbruik omdat de schade voor je buur buiten alle verhouding is.

19 Naast het rechtsmisbruik hebben rechtspraak en rechtsleer de uitwassen van een ongebreidelde uitoefening van het eigendomsrecht verder ingeperkt door toepassing van het rechtsbeginsel burenhinder. In geval van hinder door nabuurschap kwam men tot de evenwichtsleer. Deze stelt dat de lasten, wegend op de eigendommen, op gelijke wijze moeten verdeeld worden. Er is dus geen fout vereist, bijvoorbeeld het niet handelen zoals van een zorgvuldig persoon in dezelfde omstandigheden verwacht kan worden, bij toepassing van het rechtsmisbruik. Burenhinder is een foutloze aansprakelijkheid gebaseerd op artikel 544 BW. Het schoorsteenarrest (Cass., 6 april 1960) beslechtte de vraag of de eigenaar van een laagbouwwoning waarvan de schoorsteen verstikt werd door de aanbouw van een hoog flatgebouw door zijn buurman, recht had op een schadevergoeding, hoewel het vaststond dat die buurman geen enkele fout had bedreven, aangezien hij gebouwd had volgens de regels van de kunst en de stedenbouwkundige voorschriften. De evenwichtsleer gaat ervan uit dat voor elke eigenaar het recht erkend wordt een normaal genot te hebben van zijn zaak, maar dat anderzijds ook de naburige eigenaars een gelijk recht van genot op hun eigendom bezitten. Op die manier ontstaat een evenwicht tussen de respectieve rechten van de eigenaars. Bijgevolg moet de eigenaar van een onroerend goed die door een handeling dit evenwicht verstoort en aan de nabuur hinder berokkent die de maat van de gewone ongemakken overtreft, aan de benadeelde eigenaar een billijke en passende compensatie verstrekken die het verbroken evenwicht herstelt. De eigenaar van de hoogbouw moest aan zijn buurman een vergoeding betalen die hem toeliet zijn schoorsteen op te trekken tot boven het niveau van de hoogbouw.

347

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

VOORBEELDEN VAN BURENHINDER

Het uitbaten van een varkenskwekerij kan overmatige geurhinder veroorzaken voor de naburige bewoners, zelfs als de uitbater de nodige vergunningen heeft. Een persoon kan veroordeeld worden voor burenhinder als hij geregeld op nachtelijke uren luid slagwerk speelt. Een winkelier kan burenhinder voor de rechtbank inroepen als zijn buur, ook een ondernemer, werken laat uitvoeren waardoor de parking van de winkelier tijdelijk niet bereikbaar is en de publiciteit van de winkelier niet zichtbaar is door de stellingen bij de buur.

20 Het eigendomsrecht over een goed kan over verschillende personen verdeeld worden zodat ieder van hen een zoveelste deel (de helft, een derde) bezit terwijl het goed zelf nochtans onverdeeld blijft. Daaruit volgt dat een mede-eigenaar, vooraleer tot verdeling is overgegaan, geen aanspraak kan maken op een welbepaald deel van de zaak. Mede-eigendom brengt dus een onverdeeldheid teweeg tussen de mede-eigenaars. Men onderscheidt de toevallige, de vrijwillige en de gedwongen onverdeeldheid. 21 Als ik samen met mijn broer en zus de nalatenschap van mijn overleden ouders erf, is er sprake van een toevallige onverdeeldheid. Het gaat over een herroepbare, voorlopige, niet geregelde onverdeeldheid. Ze heeft een tijdelijk karakter, zoals blijkt uit artikel 815 BW. Het bepaalt dat de verdeling te allen tijde door iedere deelgenoot kan gevorderd worden. Nochtans kunnen alle deelgenoten overeenkomen voor een bepaalde tijd die niet langer dan vijf jaren mag duren, de verdeling uit te stellen. Dergelijke overeenkomst is steeds hernieuwbaar. Deze gemeenrechtelijke vorm van medeeigendom wordt geregeld in artikel 577-2, § 1-8 BW. 22 Je kunt ook vrijwillig terechtkomen in een onverdeeldheid, bijvoorbeeld door toe te treden tot een gemeenschappelijk beleggingsfonds. Bij een vrijwillige onverdeeldheid komen twee of meer personen onderling overeen een onverdeeldheid in het leven te roepen. Deze onverdeeldheden worden geregeld in bijzondere wetten. VOORBEELD

Een voorbeeld is de multi-eigendom of timesharing. Deze vakantieformule is gereglementeerd door de wet van 28 augustus 2011, die een Europese richtlijn omzet.

23 De meest bekende toepassing van een gedwongen onverdeeldheid is de appartementsmede-eigendom. Elke eigenaar van een appartementswoning is ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, zoals de grond, de inkomhal, de kelder, het dak, de gevels … Het is een onverdeeldheid waaraan, uit de aard van de zaak, niet door iedere afzonderlijke mede-eigenaar naar goeddunken een einde kan worden gesteld. De bepalingen van de mede-eigendom zijn zelfs van dwingend recht (art. 577-2, § 9 BW).

348

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Toepassingsgebied Appartementsmede-eigendom betreft ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of opgericht kan worden waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels, die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten (art. 577-3, eerste lid BW). Rechtspersoonlijkheid De wet geeft aan de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid (art. 577-5 BW). Zij heeft dus een naam nl. ‘Vereniging van mede-eigenaars’ gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw. De zetel van deze rechtspersoon is in het gebouw. Ze heeft ook een eigen vermogen dat enkel kan bestaan uit de roerende goederen die nodig zijn voor de verwezenlijking van haar doel. Ook dat doel wordt wettelijk bepaald als het behoud en beheer van het gebouw. Dat vermogen bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal. Het werkkapitaal is de som van de voorschotten die de mede-eigenaars hebben gestort als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven. Het reserve kapitaal is de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven zoals de vernieuwing van de lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking. De jaarlijkse bijdrage voor dit reservekapitaal mag niet lager zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar (art. 577-5, § 3 BW). Het voordeel van deze rechtspersoon is dat hij kan optreden in het rechtsverkeer als eiser of als verweerder (art. 577-9 BW). Zo kan de rechtspersoon één gemeenschappelijke rechtsvordering instellen i.p.v. dat elke mede-eigenaar dat afzonderlijk zou moeten doen. Omgekeerd kunnen ook derden de rechtspersoon dagvaarden zonder iedere mede-eigenaar afzonderlijk te moeten dagvaarden. Omdat het vermogen van de rechtspersoon beperkt is (enkel roerende goederen) en om te vermijden dat de derde er dan toch toe verplicht wordt om een uitvoerbare titel te verkrijgen tegen elk van de mede-eigenaars, bepaalt art. 577-5, § 4 BW dat de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, wordt gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Statuten Elke rechtspersoon moet handelen volgens de spelregels die opgenomen zijn in de wet en de statuten. De statuten voor de vereniging van mede-eigenaars zijn de basisakte en het reglement van mede-eigendom (art. 577-4, § 1 BW). Ze moeten worden opgesteld (en later ook gewijzigd) via een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden. Om dit aandeel te bepalen wordt rekening gehouden met de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van de private kavel op grond van een met reden omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert een architect of een vastgoedmakelaar.

349

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Het reglement van mede-eigendom moet voortaan maar twee verplichte vermeldingen bevatten: 1 de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar over de privatieve en gemeenschappelijke delen en; 2 de met reden omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten. Alle andere regels, zoals die over de organen, procedures, overdracht van een kavel ... verschuiven op die manier naar het reglement van orde dat verplicht op te stellen is maar niet via een authentieke akte moet gebeuren. Organen De algemene vergadering is het hoogste orgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-6 BW). Ze bestaat uit alle eigenaars van een kavel. Elke mede-eigenaar mag zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber. Om onevenwicht in de algemene vergadering te vermijden, wordt een stemkrachtbeperking ingevoerd: niemand kan aan de stemming deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. De algemene vergadering vindt plaats zoals bepaald in het reglement van interne orde. Dat is één keer per jaar onder leiding van de syndicus. Als er in het belang van de mede-eigendom een dringende beslissing genomen moet worden, kan er bijkomend een vergadering door de syndicus worden bijeengeroepen. Ook de mede-eigenaars die minstens één vijfde van de aandelen van de gemeenschappelijke delen bezitten kunnen de syndicus verzoeken een vergadering te beleggen. Om rechtsgeldig te kunnen beraadslagen moet minstens de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn en moeten zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Als dat quorum niet wordt bereikt, moet een nieuwe vergadering worden belegd die dan steeds rechtsgeldig kan beslissen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Dat heeft als gevolg dat het stemrecht van een mede-eigenaar kan variëren volgens het agendapunt waarover wordt gestemd. De mede-eigenaar verliest dus zijn stemrecht over die gemene delen waartoe hij niet bijdraagt. In de meeste gevallen worden de beslissingen van de algemene vergadering genomen met volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen. De wet bepaalt dat in een aantal gevallen een gekwalificeerde meerderheid vereist is (art. 577-7 BW). Die bedraagt twee derde van de stemmen voor o.a. een statutenwijziging voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft, of de werken met betrekking tot de gemene delen (tenzij het wettelijk opgelegde werken zijn).

350

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Voor een aantal beslissingen is een meerderheid van vier vijfden van de stemmen nodig, onder andere voor: – een statutenwijziging die verder gaat dan de beslissingen die met een tweederdemeerderheid genomen kunnen worden; – de wijziging van de bestemming van het onroerend goed; – iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden. In uitzonderlijke gevallen schrijft de wet ook een eenparigheid van alle mede-eigenaars voor. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom gewijzigd wordt of als er beslist wordt om de vereniging te ontbinden (art. 577-12 BW). Hiervoor volstaat het niet dat alle aanwezige mede-eigenaars de wijziging goedkeuren. Alle medeeigenaars moeten ook aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Omdat men hierdoor louter door afwezigheid zijn veto kan stellen, voorziet de wet in een bijzondere procedure als de unanimiteit niet behaald is door afwezigheid. In dat geval moet er een nieuwe vergadering worden bijeengeroepen die dan wel de wijziging kan goedkeuren als alle aanwezige mede-eigenaars akkoord gaan. De syndicus is het dagelijks bestuur van de vereniging van mede-eigenaars. Hij heeft een aantal zelfstandige bevoegdheden die hij autonoom kan uitoefenen, zoals het stellen van daden van behoud en van voorlopig beheer. Anderzijds heeft hij een uitvoerende functie ten opzichte van de beslissingen van de algemene vergadering. Daarnaast vertegenwoordigt de syndicus de vereniging van mede-eigenaars zowel in rechte als voor het stellen van materiële handelingen (art. 577-8 BW). Hij kan aangesteld zijn in het reglement van interne orde of, als dat niet gebeurd is, door de eerste algemene vergadering worden benoemd. In het eerste geval neemt het mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering. Het mandaat mag niet langer zijn dan drie jaar maar kan worden hernieuwd. Een schriftelijke overeenkomst tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars regelt de verhoudingen tussen beide. Ze bevat ook een lijst van de forfaitaire prestaties en een lijst van de aanvullende prestaties met de daaraan verbonden vergoedingen. Niet-vermelde prestaties kunnen geen aanleiding tot vergoedingen geven. Naast deze twee belangrijke organen voorziet de wet in twee bijkomende, controlerende organen. Een raad van mede-eigendom moet verplicht worden opgericht in (groepen van) gebouwen die minstens uit twintig kavels bestaat (met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen). Zijn er minder dan twintig kavels, dan is zo’n raad niet verplicht maar mag hij facultatief worden ingericht. Deze raad bestaat uit mede-eigenaars of beperkt zakelijk gerechtigden (zoals vruchtgebruikers), maar die laatsten kunnen enkel verkozen worden als ze stemrecht hebben op de algemene vergadering. De taak van de raad van mede-eigendom is erop toe te zien of de syndicus zijn taak naar behoren uitvoert (art. 577-8/1 BW). Tijdens de algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris inzake de rekeningen of een college inzake commissarissen van de rekeningen aan. Die hoeft niet noodzakelijk een medeeigenaar te zijn. Hun taak is om de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars te controleren. Hun bevoegdheden en verplichtingen worden bij het reglement van interne orde bepaald (art. 577-8/2 BW).

351

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Tot slot is er ook de mogelijkheid om een voorlopige bewindvoerder aan te stellen. Dat kan door de syndicus of door één of meer mede-eigenaars die ten minsten één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten. De voorwaarde hiervoor is ofwel dat het financiële evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of dat de vereniging van medeeigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen (art. 577-9, § 1/1 BW).

2.4

Wijzen van eigendomsverkrijging 24 We kunnen twee grote groepen van eigendomsverkrijging onderscheiden. In de eerste groep, de afgeleide eigendomsverkrijging, verkrijgt men het recht van een rechtsvoorganger. Het recht dat men verkrijgt, kan niet uitgebreider zijn dan dat van de rechtsvoorganger want men kan niet meer rechten overdragen dan men bezit. Het recht van de nieuwe titularis is afgeleid van dat van de vroegere titularis. Deze vormen van eigendomsverkrijging zijn het meest gekend en kunnen ontstaan door de vrije wil van de partijen via overeenkomst (verkoop, ruil, schenking, inbreng in vennootschap) of door een eenzijdig overheidsingrijpen (zoals bij onteigening, opeising). Ook loutere rechtsfeiten kunnen een eigendomsoverdracht bewerkstelligen (overlijden dat tot gevolg heeft dat de wettelijke erfopvolging of een testament wordt uitgevoerd). Deze vormen worden behandeld in Boek III van het Burgerlijk Wetboek en zullen ook in dit werk besproken worden. Ten slotte zal ook een openbare verkoop als gevolg van een beslag aanleiding geven tot een afgeleide eigendomsverkrijging. 25 De tweede grote groep is de oorspronkelijke eigendomsverkrijging. Bij deze vormen van eigendomsverkrijging verkrijgt men zijn recht van niemand zodat er geen rechtsvoorganger is van wie men de rechten verkrijgt. Dit kan zich voordoen als er nog geen vorige eigenaar was (zoals het zich toe-eigenen van vissen door een visser) of omdat er wel een vorige eigenaar was die zijn eigendomsrecht niet meer wil uitoefenen (zoals bij achtergelaten en verloren voorwerpen) ofwel omdat het recht niet wil dat de vorige eigenaar zijn rechten nog zou uitoefenen omwille van de rechtszekerheid (bij verjaring). Als wijze van eigendomsverkrijging vinden we ze ook terug in het Burgerlijk Wetboek, onder meer in Boek II waar het recht van natrekking wordt behandeld als een uitbreiding van het eigendomsrecht en in Boek III waar de verkrijgende verjaring en het bezit aan bod komen in Titel XX. Een aantal vormen vinden we terug in bijzondere wetten.

Oorspronkelijke eigendomsverwerving

1 Toe-eigening 26 Toe-eigening bestaat hierin dat men de zaak die voor toe-eigening vatbaar is, in bezit neemt en zich gedraagt als de meester ervan. Voor toe-eigening zijn vatbaar: de zaken die geen eigenaar hebben, zoals het wild in de openbare bossen, de vissen in de zee en de openbare wateren, de schelpen aan het strand alsook de zaken door de eigenaar vrijwillig achtergelaten. Alhoewel voor het verkrijgen van het eigendomsrecht door toe-eigening geen uitdrukkelijke wetsbepaling bestaat (zie art. 712 BW), wordt het ook niet uitdrukkelijk uitgesloten en zijn bepaalde rechtsfiguren wel gebaseerd op de toe-eigening (onder meer recht op jacht en visvangst van artikel 715 BW en de in zee geworpen voorwerpen van art. 717 BW).

352

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Weliswaar worden jacht en riviervisvangst door bijzondere wetten geregeld, maar dat belet niet dat men zich van deze dieren meester maakt door toe-eigening (art. 714-715 BW). 27 De goederen die aan niemand toebehoren mogen niet verward worden met de verloren voorwerpen, die wel een eigenaar hebben (art. 717 BW). Wanneer verloren voorwerpen gevonden worden in een publieke ruimte (bv. de openbare weg), dan dient de vinder de gevonden zaak af te geven aan het gemeentebestuur, die de zaak gedurende zes maanden ter beschikking houdt van de eigenaar. Wanneer de gemeente de eigenaar van het betrokken goed kent, nodigt zij hem uit om de goederen te komen afhalen. In afwijking van artikel 2279, tweede lid BW worden de goederen die na het verstrijken van de termijn van zes maanden niet door hun eigenaar zijn opgeëist, eigendom van de gemeente en niet van de vinder (wet van 30 december 1975 betreffende de goederen, buiten particuliere eigendommen gevonden of op de openbare weg geplaatst ter uitvoering van vonnissen tot uitzetting, BS 17 januari 1976). 28 Voor de roerende goederen die worden toevertrouwd aan een ondernemer om te worden bewaard, bewerkt, hersteld of gereinigd, gelden bijzondere regels (wet van 21 februari 1983 betreffende de verkoop van sommige achtergelaten voorwerpen, BS 2 april 1983). Het betreft de zogenaamde achtergelaten goederen. VOORBEELD

Je doet je fiets naar hersteller Fix om hem te laten herstellen. In een publiciteitsfolder merk je dat je een nieuwe fiets kunt kopen bij winkelier New. Je wilt de kosten van de herstelling niet betalen en haalt de fiets niet af. De fietshersteller die met de herstelde fiets blijft zitten, kan hem na een termijn van één jaar na een aanmaning om de fiets te komen afhalen, via de vrederechter laten verkopen om aldus zijn kosten te recupereren. Voor motorvoertuigen wordt de termijn gehalveerd tot zes maanden. Brengt de verkoop meer op dan de herstellingskosten, dan wordt het overblijvende bedrag teruggestort aan de eigenaar van de fiets. Oordeelt de vrederechter dat de opbrengst van de verkoop lager zal uitvallen dan de schuldvordering, dan kan hij beslissen dat de bewaarnemer eigenaar wordt van de herstelde fiets. Dat is dus een nieuwe vorm van eigendomsverkrijging.

29 Een schat is een verborgen of bedolven zaak waarop niemand zijn recht van eigendom kan doen gelden en die door toeval ontdekt wordt (art. 716, tweede lid BW). De eigendom ervan behoort toe aan wie hem in zijn eigen erf vindt. Wordt hij gevonden in het erf van iemand anders (bv. door de huurder), dan behoort hij voor de ene helft toe aan de vinder en voor de andere helft aan de eigenaar van het erf (art. 716, eerste lid BW). 2 Natrekking 30 Door het recht van natrekking heeft de eigenaar het recht op al hetgeen de zaak voortbrengt en op al hetgeen zich met de zaak verenigt. Door deze regel wordt het bewijs vereenvoudigd om het eigendomsrecht van deze voortgebrachte of verenigde zaken aan te tonen. Anderzijds is het ook een wijze van oorspronkelijke eigendomsverkrijging.

353

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Wanneer men eigenaar is van een zaak, is men dus ook eigenaar van datgene wat de zaak voortbrengt (de vruchten) en van datgene wat zich op natuurlijke (bv. de aanslijking aan de oever van een rivier die ten goede komt aan de oevereigenaar, art. 556 BW) of kunstmatige wijze ermee verenigt (art. 546 BW). 31 Hetgeen door een zaak wordt voortgebracht, kan velerlei vormen aannemen, zoals de vruchten van een plant, het erts in de grond, de wol van de schapen, het veulen van een paard … (art. 547 BW). Daarom spreekt men in dat geval ook wel van vruchttrekking. Voor de bezitter is het recht op natrekking slechts van toepassing indien hij te goeder trouw is (art. 549 BW). Zo vermeldt artikel 564 BW uitdrukkelijk dat duiven, konijnen, vissen die naar een andere til, warande of vijver overgaan, aan de eigenaar van deze zaken toebehoren, mits de dieren niet door bedrog en list werden binnengelokt. 32 Daarnaast wordt het eigenlijke recht op natrekking verwoord in artikel 551 BW, namelijk alles wat met de zaak verenigd wordt, behoort de eigenaar toe. Normaal brengt de eigendom van de grond, de eigendom mee van wat erop of erin zit (art. 552 BW). Als de eigenaar van de grond zijn constructie maakt met materiaal dat aan een ander toebehoort, dan moet hij de waarde van dat materiaal betalen en kan hij zelfs tot schadevergoeding worden veroordeeld. Maar de eigenaar van de materialen heeft niet het recht ze weg te nemen (art. 554 BW). Als de eigenaar van de materialen bouwt op andermans grond, dan wordt de constructie eigendom van de eigenaar van de grond door natrekking, maar mag deze laatste ook de verwijdering eisen van het gebouw en moet hij betalen als hij de constructie behoudt (art. 555 BW). Kiest de eigenaar voor de verwijdering van het gebouw, dan gebeurt dat op kosten van de bouwheer of planter zonder dat hem enige vergoeding verschuldigd is (art. 555, tweede lid BW). Was de bouwer of planter te goeder trouw, dan kan de eigenaar de wegruiming niet vorderen en is hij bovendien een vergoeding verschuldigd aan de bouwer of planter (art. 555, derde lid BW). 33 De regels met betrekking tot het recht van natrekking zijn niet van openbare orde zodat men ervan kan afwijken. De eigenaar kan afstand doen van zijn recht op natrekking. Dat wordt gelijkgesteld met het vestigen van een recht van opstal voor een periode van 50 jaar. Dat heeft belangrijke gevolgen. Zo zal de grondeigenaar na de termijn van 50 jaar een vergoeding moeten betalen voor de waarde van de materialen. Hij heeft niet het recht om de afbraak te vorderen. Om het opstalrecht tegenstelbaar te maken aan derden is een inschrijving in het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (vroeger ‘hypotheekkantoor’ genoemd) nodig, hetgeen een authentieke akte vereist. 3 Verkrijgende verjaring a Begrip en soorten 34 Verjaring is een middel om door verloop van een zekere tijd en onder de voorwaarden die de wet bepaalt, iets te verkrijgen of van een verbintenis bevrijd te worden (art. 2219 BW).

354

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Uit deze wetsbepaling blijkt dat er twee soorten van verjaring bestaan: – de verkrijgende verjaring: zij is een van de wijzen waarop men eigendom kan verwerven, namelijk door het wettelijk bezit van een onroerend goed gedurende zekere tijd die hier behandeld wordt; – de bevrijdende verjaring: zij is een wijze van schuldbevrijding welke voortspruit uit het stilzitten van de schuldeiser gedurende zekere tijd en hoort thuis in het verbintenissenrecht. 35 Bemerk dat beide soorten van verjaring dit gemeen hebben: – ze vergen allebei een zeker tijdsverloop om in vervulling te gaan; – dit tijdsverloop is op zichzelf onvoldoende om een recht te scheppen (wat de verkrijgende verjaring betreft) of een recht te vernietigen (voor de bevrijdende verjaring). Als tweede vereiste voor de verjaring geldt inderdaad dat zij geschiedt ‘onder voorwaarden door de wet bepaald’. Voor de verkrijgende verjaring is namelijk ook een deugdelijk bezit vereist (art. 2228-2229 BW). Voor de bevrijdende verjaring is het stilzitten van de schuldeiser vereist. b Verantwoording van de verjaring 36 De openbare orde is het meest algemene beginsel: de tijd wist alles uit! Het bewijs leveren van iets dat lang geleden is, wordt moeilijk zowel om het ontstaan van een recht als om het verdwijnen van een recht te bewijzen. De openbare orde is ermee gediend dat de dingen blijven in de staat waarin ze lange tijd gelaten werden. 37 Het vermoeden van verzaking aan een recht dat sinds lange tijd niet werd uitgeoefend, kan eveneens de verjaring rechtvaardigen. 38 De regels van de verjaring raken in zekere zin de openbare orde. – Deze regels zijn van openbare orde in die zin dat men niet vooraf kan verzaken aan de verjaring door bijvoorbeeld te bedingen dat een schuld onverjaarbaar zal zijn (art. 2220 BW). Men laat toe dat de verjaring wordt ingeroepen in elke staat van het geding, zelfs in beroep (art. 2224 BW). – Men kan echter wel afstand doen van een reeds verkregen verjaring. Men kan dit zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend doen (art. 2221 BW).

Daarom mag de rechter, in burgerlijke zaken, nooit ambtshalve het middel van de verjaring toepassen (art. 2223 BW). Hij mag de verjaring slechts toepassen wanneer een partij ze inroept.

Daarentegen moet de rechter in strafzaken de verjaring steeds ambtshalve toepassen, zelfs wanneer dit niet door de verdachte wordt ingeroepen. c Verkrijgende verjaring 39 De verkrijgende verjaring is een middel om door het bezit gedurende een zekere tijdspanne de eigendom te verwerven van een onroerend goed of van een onroerend recht, zoals het vruchtgebruik of een erfdienstbaarheid.

355

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Het is een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging zodat er bijvoorbeeld geen overschrijving in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie vereist is. Slechts die goederen die vatbaar zijn voor ‘bezit’ komen in aanmerking voor verjaring. De goederen die deel uitmaken van het openbaar domein (zoals openbare wegen, musea, begraafplaatsen) kunnen niet verkregen worden door verjaring (art. 2226 BW). Vooral voor onroerende goederen zal verjaring nuttig zijn. Voor roerende goederen geldt immers het bezit als titel zonder dat er termijnen spelen (art. 2279 BW). Toch kan verjaring ook van toepassing zijn op roerende goederen, namelijk in geval van bezit te kwader trouw of in geval van verlies. 40 De algemene verjaringstermijn voor zakelijke vorderingen bedraagt 30 jaar. Wie gedurende 30 jaar het bezit heeft gehad, kan niet verplicht worden een titel te vertonen en mag zelfs te kwader trouw geweest zijn (art. 2262 BW). Het is niet nodig om op het goed gedurende de volle duur van de verjaringstermijn het bezit zelf te hebben gehad. Artikel 2235 BW bepaalt immers dat om de tot verjaring vereiste tijd aan te vullen, men bij zijn eigen bezit dat van zijn rechtsvoorganger kan voegen. 41 De wet voorziet echter een kortere verjaringstermijn voor de bezitter van een onroerend goed dat hij heeft verkregen te goeder trouw en uit kracht van een wettige titel (art. 2265 BW). Deze bezitter die te goeder trouw doch verkeerdelijk meent dat hij zijn eigendomsrecht van de waarachtige eigenaar verkreeg, wordt door de wetgever milder behandeld. Hij wordt eigenaar door verjaring na tien jaar indien de ware eigenaar binnen het rechtsgebied woont van het hof van beroep waarin het onroerend goed gelegen is of na twintig jaar indien hij zijn woonplaats buiten dat rechtsgebied heeft. Opdat deze verkorte verjaringstermijn van tien of twintig jaar zou gelden, zijn dus vier voorwaarden vereist: een wettige titel, goede trouw, bezit en een onroerend goed. – Om te kunnen spreken van een wettige titel geldt weer een dubbele vereiste. • Bedoeld wordt een eigendomsoverdragende titel zoals een verkoop, een schenking, een legaat. De titels die slechts een detentie van de zaak verlenen zoals de huurovereenkomst, kunnen niet worden ingeroepen tot verjaring (art. 2236 BW). Ook een verdelingsakte is geen titel van eigendomsoverdracht, aangezien zij slechts eigendomsaanwijzend is. • Daarenboven moet het een wettige titel zijn, dat wil zeggen een titel die de eigendom zou hebben overgedragen aan de verkrijger indien de vervreemder van het goed er de eigenaar van geweest was. Een nietige titel kan dus niet dienen voor de toepassing van de verkorte verjaringstermijnen (art. 2267 BW). – Onder goede trouw verstaat men de overtuiging in hoofde van de verkrijger dat de vervreemder van het onroerend goed er de wettige eigenaar van was. Goede trouw wordt echter steeds vermoed (art. 2268 BW). Het is bijgevolg de aanspraakmaker die het bewijs moet leveren dat de bezitter op het ogenblik van zijn verkrijging het bestaan kende van het eigendomsgebrek in hoofde van de overdrager.

356

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Het volstaat dat de goede trouw voorhanden is op het ogenblik van de verkrijging (art. 2269 BW). Wanneer de verkrijger later het eigendomsgebrek in hoofde van zijn rechtsvoorganger verneemt, belet dat niet dat hij verder na tien of twintig jaar eigenaar wordt. â€“ Het bezit is de derde voorwaarde tot verkrijging door verjaring en wordt verder besproken. â€“ Ten slotte geldt dit enkel voor onroerende goederen. d Stuiting van de verjaring 42 De verkrijging door verjaring onderstelt twee dingen: vooreerst dat de bezitter gedurende de vaste termijn in het bezit is gebleven, maar daarenboven dat de ware eigenaar gedurende die termijn is blijven stilzitten, zodat de verjaring niet werd onderbroken. De stuiting van de verjaring is een rechtsfeit of een rechtshandeling met als gevolg dat een reeds begonnen verjaringstermijn vernietigd wordt, zodat een nieuwe verjaringstermijn begint. 43 De wet maakt een onderscheid tussen de natuurlijke en de burgerlijke stuiting (art. 2242 BW). Er is een natuurlijke stuiting wanneer de bezitter gedurende meer dan een jaar van het genot van de zaak beroofd is, hetzij door de oude eigenaar, hetzij zelfs door een derde (art. 2243 BW). Burgerlijke stuiting kan voortspruiten uit een dagvaarding voor het gerecht, een ingebrekestelling, een bevel tot betaling, een bewarend of uitvoerend beslag (art. 2244 BW) of uit een vrijwillige erkenning door de bezitter van het goed van het recht van de tegenpartij, tegen wie hij verjaart (art. 2248 BW). 44 Het gevolg van de stuiting van de verjaring is dat de verstreken verjaringstermijn volledig tenietgaat en niet meer meetelt. Eenmaal de stuiting voorbij kan de verjaring echter opnieuw beginnen te lopen zodra de voorwaarden daartoe vervuld zijn. e Schorsing van de verjaring 45 De schorsing is een tijdspanne tijdens dewelke de verjaring ophoudt te lopen. De reeds verlopen verjaringstijd gaat echter in tegenstelling tot de stuiting, niet verloren. Zodra de schorsing ten einde is zal de verjaring verder lopen vanaf het punt waar zij door de schorsing werd onderbroken. De schorsing heeft dus tot gevolg dat de verjaring met de duur van de schorsing wordt verlengd. De reden van de schorsing is een maatregel van billijkheid. De verjaring kan beschouwd worden als een sanctie tegen de eigenaar die verzuimt zijn recht uit te oefenen. Maar wanneer dit verzuim te wijten is, niet aan zijn nalatigheid maar aan het feit dat hij in de onmogelijkheid verkeerde zijn recht op te eisen, dan is het ook onbillijk tegen hem de verjaring te laten lopen.

ÂŠ VAN IN

357

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

VOORBEELD

Zo loopt de verjaring niet tegen minderjarigen en onbekwaamverklaarden (art. 2252 BW) omdat zij zelf hun rechten niet kunnen uitoefenen. De wet beschermt aldus minderjarigen tegen een mogelijk ondoelmatig beheer van hun wettelijke vertegenwoordigers. De verjaring loopt evenmin tussen echtgenoten (art. 2253 BW).

4 Bezit a Begrip 46 Het bezit is volgens artikel 2228 BW het houden of het genieten van een zaak die wij in onze macht hebben, hetzij in persoon, hetzij door een ander die in onze naam de zaak in zijn macht heeft. Het bezit bestaat uit twee essentiële elementen die samen aanwezig moeten zijn: – een materieel bestanddeel (corpus) dat wijst op de feitelijke exclusieve macht over een zaak. Hierbij bepaalt artikel 2228 BW dat deze macht niet noodzakelijk door de bezitter zelf moet uitgeoefend worden. Zo is de blote eigenaar de bezitter alhoewel de feitelijke macht bij de vruchtgebruiker is. De vruchtgebruiker oefent deze macht dan uit voor de blote eigenaar. Hetzelfde kunnen we zeggen van de bewaarnemer die de zaak van de bewaargever (die als bezitter wordt aangemerkt) in bewaring heeft. De vruchtgebruiker of bewaarnemer wordt dan als houder (detentor) aangemerkt; – een intentioneel bestanddeel (animus) dat bestaat in het inzicht het bezit voor zichzelf uit te oefenen zoals de meester van de zaak. Het intentioneel element moet steeds bij de bezitter aanwezig zijn. Daaruit volgt dat iemand die geen eigenaar is, zowel te goeder trouw als te kwader trouw het bezit kan uitoefenen. De bezitter te goeder trouw meent dat hij de zaak van de werkelijke eigenaar heeft verkregen en handelt alsof hij op zijn beurt eigenaar is geworden. Wie te kwader trouw bezit, bv. een dief, handelt eveneens alsof hij de werkelijke eigenaar is. Artikel 2230 BW bepaalt verder dat men steeds geacht wordt voor zichzelf te bezitten, tenzij men bewijst dat men heeft aangevangen voor een ander te bezitten. 47 Op zichzelf is het bezit geen recht, maar een feitelijke toestand die door de wet beschermd wordt omwille van de rust in de samenleving. In bepaalde gevallen kunnen uit het bezit toch zekere rechten voortspruiten. VOORBEELD

– Zowel voor roerende als voor onroerende goederen rust in geval van betwisting tussen de bezitter en de persoon die beweert de eigenaar te zijn, de bewijslast op deze laatste. Men wordt immers geacht voor zichzelf en als eigenaar te bezitten (art. 2230 BW). – Met betrekking tot roerende goederen geldt het bezit als titel (art. 2279 BW).

358

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

b Bezit als voorwaarde voor verkrijgende verjaring 48 Het belangrijkste rechtsgevolg van bezit van onroerende goederen is de verkrijgende verjaring ten voordele van de bezitter. Volgens artikel 2229 BW is vereist dat dit bezit deugdelijk is, dat wil zeggen: – voortdurend: de bezitter moet handelen zoals de eigenaar van het goed zelf zou handelen en deze daden van bezit stellen in de gevallen en op de momenten waarop de eigenaar ze normaal zou stellen en dit zonder onderbreking; – onafgebroken: het bezit mag niet gestuit worden. De wetgever heeft door artikel 2234 BW ook hier een vermoeden voorzien. De tegenwoordige bezitter die bewijst voorheen bezit te hebben gehad, wordt geacht het ook in de tussentijd te hebben gehad. Vanzelfsprekend mag iedereen hiervan het tegendeel proberen te bewijzen; – ongestoord: de bezitter mag zich niet met geweld meester gemaakt hebben van het te verjaren goed; – openbaar: de bezitter mag zijn bezitsdaden niet verbergen, hij moet zijn bezit veruitwendigen door zichtbare handelingen. Hierbij zal rekening gehouden worden met de aard van de goederen. Men kan niet verwachten dat je effecten aan toonder waarvan je bezitter bent voor je venster hangt zodat iedereen kan zien dat je ze bezit. Voor onroerende goederen is het moeilijker om zijn bezit te verbergen zodat daden van bezit bijna altijd een publiekelijk karakter hebben. Hoe kan men immers in een huis wonen zonder dat iemand dit ziet? – niet dubbelzinnig: de bezitsdaden mogen niet vatbaar zijn voor meerdere interpretaties. 49 De bezitter beschikt over de bezitsvordering ter bescherming van zijn bezit (art. 1370 Ger.W.). Wie in het bezit is van een onroerend goed en hierin gestoord wordt door de feitelijke handelingen (dus niet door juridische aanspraken) van een derde mag, onder bepaalde voorwaarden, van de rechter vorderen dat hij eerst in zijn bezit wordt hersteld vooraleer het recht waarop de derde-verstoorder aanspraak maakt, wordt onderzocht. De bezitter moet dus vóór alles weer in zijn bezit hersteld worden. De reden waarom de wetgever de bezitter aldus in bescherming neemt, is dubbel. – Door de bezitter te beschermen, wordt meestal de werkelijke eigenaar beschermd. – De openbare orde en rust vergen dat de schijnbare eigenaar (de bezitter) wordt geloofd zolang de rechter zich niet heeft uitgesproken over de rechten van de derde-aanspraakmaker. Deze laatste moet ervaren dat het hem niet vooruithelpt geweld of feitelijkheden uit te oefenen om zijn recht te doen zegevieren. c Bezit voor verkrijging van roerende goederen 50 Een belangrijke regel die betrekking heeft op de eigendomsverkrijging is artikel 2279 BW. Dit artikel zegt: “Met betrekking tot roerende goederen geldt het bezit als titel.” De regel is ingevoerd omwille van de rechtszekerheid bij de verkrijging van roerende goederen doordat hij het rechtmatige bezit van roerende goederen beschermt. Hieruit leiden we een dubbel rechtsgevolg af. – Vooreerst is het een bewijsregel, want wie een roerend goed bezit, levert door dit loutere bezit het bewijs dat hij eigenaar is. Van de bezitter kan niet geëist worden dat hij moet bewijzen dat hij eigenaar is. Als iemand aanspraak wil maken op roerende goederen in het bezit van anderen, dan zal hij het bewijs moeten leveren dat de bezitter niet de eigenaar is.

359

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

– Daarenboven is artikel 2279 BW een regel van materieel recht. Het bezit van een roerend goed is immers ook een wijze van oorspronkelijke eigendomsverkrijging. Men zou kunnen stellen dat er een onmiddellijke verjaring optreedt, dus zonder verjaringstermijn. 51 Toch mag men deze regel niet te sterk veralgemenen. Opdat artikel 2279 BW van toepassing zou zijn, moeten een aantal voorwaarden vervuld zijn. De roerende goederen waarover artikel 2279 BW spreekt zijn enkel de lichamelijke roerende goederen. Ook de bezitter moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Om te beginnen moet hij een werkelijke bezitter zijn. Een louter detentor kan artikel 2279 BW dus niet inroepen. Vervolgens moet het bezit deugdelijk zijn in de betekenis van artikel 2229 BW, dus voortdurend, onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig. Ten slotte moet het bezit ook te goeder trouw zijn. De goede trouw wordt volgens artikel 2268 BW vermoed. De bezitter mag op het ogenblik van de verkrijging van het goed niet de minste twijfel hebben over het eigendomsrecht van de rechtsvoorganger. VOORBEELD

Ik doe mijn auto naar een garage voor een groot onderhoud. De garagist is niet zo eerlijk en verkoopt mijn wagen verder aan een derde. De derde mag vertrouwen dat de garagist als handelaar eerlijk is. De derde wordt door toepassing van artikel 2279 BW eigenaar. Hij hoeft zelfs geen aankoopfactuur voor te leggen. De derde te goeder trouw wordt dus door zijn bezit beschermd.

Bij de derde te kwader trouw is revindicatie wel mogelijk, aangezien in dat geval de algemene verjaringstermijn van 30 jaar speelt. 52 Dat de goede trouw wordt vermoed, moet restrictief geïnterpreteerd worden. Het volstaat niet dat de bezitter niet wist dat hij verkreeg van een niet-eigenaar, maar tevens dat hij niet moest weten dat zijn rechtsvoorganger geen titel had. Voor een professionele koper geldt dus een zekere onderzoeksplicht om zich op de goede trouw te kunnen beroepen. 53 Artikel 2279 BW bevat in het tweede lid een belangrijke uitzondering op het algemeen principe dat men eigenaar wordt door het bezit van roerende goederen. Ben je eigenaar van een zaak die bij jou gestolen werd of ben je de zaak verloren, dan kun je ze terugvorderen uit de handen van de bezitter te goeder trouw. Je moet dit dan wel doen binnen een termijn van drie jaar (art. 2279, tweede lid BW). Je moet de bezitter dan zelfs de prijs niet terugbetalen die hij heeft moeten betalen om de zaak te verwerven. De bezitter te goeder trouw kan evenwel de prijs terugvorderen van degene van wie hij de zaak gekocht heeft. 54 De vergoedingsplicht verandert door artikel 2280 BW. Indien de tegenwoordige bezitter van de gestolen of verloren zaak deze gekocht heeft op een jaarmarkt of op een andere markt, op een openbare verkoping, of van een koopman die dergelijke zaken verkoopt, kan de oorspronkelijke eigenaar zich de zaak niet doen teruggeven dan mits hij de prijs die zij hem gekost heeft, aan de bezitter terugbetaalt.

360

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

55 De mogelijkheid tot terugvordering wordt uitgeschakeld door artikel 2279, derde lid BW. De werkelijke eigenaar kan bankbiljetten niet terugvorderen van de bezitter te goeder trouw, ook al had deze laatste de bankbiljetten verkregen van een dief of een vinder (art. 2279, derde lid BW). Het algemeen principe van artikel 2279, eerste lid BW dat de bezitter van roerende goederen eigenaar is, speelt hier dus ten volle.

Vruchtgebruik

3.1

Begrip 56 Het vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder de verplichting om de zaak zelf in stand te houden (art. 578 BW). Het kan op alle soorten van roerende en onroerende goederen worden gevestigd (art. 581 BW).

3.2

Kenmerken 57 Dit betekent dat het eigendomsrecht wordt opgesplitst in het recht van genot (voor de vruchtgebruiker) en het beschikkingsrecht (voor de blote eigenaar). Het vruchtgebruik is dus een van het eigendomsrecht afgesplitst zakelijk recht. Even essentieel is dat de zaak aan het einde van het vruchtgebruik moet teruggegeven worden. Dit houdt dan meteen ook in dat het vruchtgebruik een tijdelijk recht is. Deze kenmerken lichten we hier toe.

Het vruchtgebruik is een fractie van het eigendomsrecht

58 We hebben het eigendomsrecht ontleed als het recht om van een zaak het genot te hebben (dat wil zeggen haar te gebruiken en de vruchten ervan te plukken) en om daarenboven over de zaak te beschikken. Bij vruchtgebruik gaan enkel het genot en het beheer van de zaak over op de vruchtgebruiker, het beschikkingsrecht blijft bij de eigenaar (art. 543 BW). Zo wordt het vruchtgebruik voorgesteld als één lid van de ontdubbeling van het eigendomsrecht waardoor de volle eigendom ontleed wordt in: – enerzijds de blote eigendom, die nog overblijft aan de eigenaar van de zaak en die hem slechts het recht geeft om over de zaak te beschikken, bv. door haar te verkopen, weg te schenken, haar grondig te veranderen … hoewel hij anderzijds nog als eigenaar tegenover derden verantwoordelijk blijft, bv. wanneer het een gebouw betreft, voor de gehele of gedeeltelijke instorting wegens een gebrek in de bouw of een verzuim van zijn onderhoud (art. 1386 BW) en – anderzijds het vruchtgebruik, dat aan de vruchtgebruiker het zakelijk recht verleent op het genot van de zaak en op de vruchten daarvan. 59 Bij het uitoefenen van zijn recht moet de vruchtgebruiker wel het wezen van de zaak behouden.

361

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

VOORBEELD

Zo zal de vruchtgebruiker het huis waarop zijn vruchtgebruik slaat, naar eigen keuze zelf mogen bewonen of in huur geven. Hij zal in dat laatste geval de huurgelden mogen innen. Maar als dit huis bij het openvallen van het vruchtgebruik de bestemming van een burgerhuis heeft, mag hij het niet omvormen tot handelshuis.

Het vruchtgebruik is een zakelijk recht

60 De vruchtgebruiker bezit een fractie van het eigendomsrecht op de zaak en put hieruit zijn recht op genot zoals de meester van de zaak. Dit brengt mee dat de situatie van de vruchtgebruiker ongewijzigd blijft, ook al mocht de blote eigenaar zijn eigendom verkopen. De vruchtgebruiker hoeft immers tegenover niemand uitvoering te eisen van een prestatie om zijn recht te kunnen uitoefenen. Hij kan dit rechtstreeks doen omdat hij een zakelijk recht heeft. Aangezien het vruchtgebruik een zakelijk recht is, volgt het het goed waarop het betrekking heeft, ongeacht wie er (blote) eigenaar van is.

Het vruchtgebruik is een tijdelijk recht

61 De wetgever heeft niet gewild dat de splitsing van het eigendomsrecht in blote eigendom en vruchtgebruik een blijvend recht zou worden. De blote eigenaar zou hierdoor alle belangstelling voor zijn eigendom verliezen, hetgeen de verzorging van het goed niet ten goede komt. Het vruchtgebruik wordt gevestigd op het hoofd van een bepaalde persoon (de vruchtgebruiker), meestal voor de duur van zijn leven. Het kan door hem niet overgedragen worden voor na zijn dood, aangezien het eindigt met de dood van de vruchtgebruiker (art. 617 BW). Zelfs indien het vruchtgebruik voor een bepaalde tijdsduur (art. 580 BW) werd gevestigd, zal het toch van rechtswege eindigen door de dood van de vruchtgebruiker indien hij vroeger sterft.

3.3

Totstandkoming Het vruchtgebruik komt tot stand door de wet of door de wil van de mens (art. 579 BW).

De wet

62 Voorbeelden van wettelijke vestiging van vruchtgebruik zijn: – het vruchtgebruik dat de wet toekent aan de ouders op de goederen van minderjarige kinderen tot aan hun meerderjarigheid of tot aan hun ontvoogding (art. 384 BW); – het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot op de goederen van de vooroverleden echtgenoot (art. 745bis) en in geval van wettelijke samenwoning op de gezinswoning en het huisraad (745octies BW).

De wil van de mens

De wil van de mens kan op meerdere manieren vruchtgebruik doen ontstaan.

362

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

1 De overeenkomst 63 Soms zal de blote eigendom van een goed verkocht worden terwijl het vruchtgebruik ervan zal voorbehouden blijven aan de verkoper. Dikwijls zal het vruchtgebruik worden gevestigd door een schenkingsovereenkomst of bij een huwelijksovereenkomst. Zo kan de schenker zijn goederen wegschenken maar het vruchtgebruik van de geschonken goederen behouden. 2 Het testament 64 Wanneer iemand zijn wettelijke erfgenamen niet definitief wil beroven van de erfenis doch anderzijds ook wil zorgen dat aan iemand anders (bv. een echtgenoot) het gebruik en de inkomsten van het geheel of een deel van de erfenis ten goede komt, kan dit worden bewerkstelligd door een legaat van vruchtgebruik. 3 Verjaring 65 Men kan ten slotte het vruchtgebruik ook verwerven door verkrijgende verjaring. Voor onroerende goederen komen ook de verkorte verjaringstermijnen van tien of twintig jaar in aanmerking (art. 2265 BW).

3.4

Rechten en plichten van de vruchtgebruiker A

Rechten van de vruchtgebruiker

1 Het genot van de vruchten 66 De essentie van het vruchtgebruik is dat de vruchtgebruiker recht heeft op de vruchten en het gebruik van de goederen. De hoofdzaak zelf dient hij terug te geven en behoort toe aan de blote eigenaar. Aangezien het vruchtgebruik kan worden gevestigd op alle soorten van roerende en onroerende goederen zullen de vruchten ook verschillen volgens de aard van de goederen. Artikel 582 onderscheidt volgende soorten: – natuurlijke vruchten: dit zijn vruchten die de aarde uit zichzelf voortbrengt, evenals de voortbrengsels van dieren en hun jongen (art. 583 BW); – vruchten van nijverheid: dit zijn vruchten van een erf die men door bebouwing verkrijgt (art. 583, in fine BW), zoals groenten en graangewassen; – burgerlijke vruchten: dit zijn huishuren, intresten van opeisbare geldsommen, rentetermijnen en pachtgelden (art. 584 BW). 2 Het gebruik 67 De vruchtgebruiker mag de zaak gebruiken zoals de eigenaar dat zelf zou doen doch steeds rekening houdend met zijn verplichting de zaak in stand te houden en de bestemming van de zaak te bewaren.

363

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Zaken die men niet kan gebruiken zonder ze te verbruiken, zoals geld of voedingsmiddelen, mogen gebruikt worden (en dus verbruikt) onder de verplichting bij het einde van het vruchtgebruik een gelijke hoeveelheid van dezelfde waarde of de geschatte waarde terug te geven (art. 587 BW). Aangezien het verbruik een beschikkingsdaad is die alleen aan de eigenaar toekomt, heeft de wet deze bijzondere regeling uitgewerkt. Dat is het zogenaamde oneigenlijke vruchtgebruik. Dat betekent ook dat de vruchtgebruiker het risico van verlies van de goederen draagt. Anderzijds verliest de blote eigenaar zijn zakelijke rechten op het goed zodat hij slechts een gewone schuldeiser wordt die een vorderingsrecht heeft. Dat betekent dat hij het insolvabiliteitsrisico draagt van de schuldenaar-vruchtgebruiker. Zaken die door het gebruik verslijten, zoals linnen en huisraad, mogen volgens hun bestemming worden gebruikt mits ze terug te geven bij het einde van het vruchtgebruik in de staat waarin zij zich bevinden (art. 589 BW). 3 Recht van beheer 68 Het recht van beheer is voor de vruchtgebruiker niet alleen een recht, maar zelfs een verplichting. Hij moet de zaak beheren als een goed huisvader, onder de verplichting het wezen en de bestemming van de zaak te vrijwaren. In die optiek mag hij de in vruchtgebruik gekregen onroerende goederen verhuren of verpachten. Wordt het goed voor langer dan negen jaar verhuurd, dan geldt deze huurovereenkomst tegenover de blote eigenaar slechts voor de resterende periode van negen jaar (art. 595 BW). Hierdoor wordt de blote eigenaar beschermd tegen daden gesteld door de vruchtgebruiker die de periode van het vruchtgebruik overschrijden. De vruchtgebruiker kan over zijn recht beschikken door zijn recht op vruchtgebruik af te staan aan derden zowel onder bezwarende titel als om niet.

Verplichtingen van de vruchtgebruiker

Wat de verplichtingen van de vruchtgebruiker betreft, maken we een onderscheid tussen de verplichtingen bij de aanvang van het vruchtgebruik, tijdens het vruchtgebruik en bij het beĂŤindigen van het vruchtgebruik. 1 Verplichtingen bij de aanvang van het vruchtgebruik 69 De vruchtgebruiker moet, in tegenwoordigheid van de eigenaar of na hem behoorlijk te hebben opgeroepen, overgaan tot een boedelbeschrijving van de roerende goederen en een staat van de onroerende goederen (art. 600 BW). De boedelbeschrijving of inventaris heeft als doel zowel de hoeveelheid als de waarde van de roerende goederen vast te stellen, zodat het mogelijk wordt bij de teruggave na te gaan wat verloren ging of beschadigd werd. Aangezien de verplichting wordt opgelegd aan de vruchtgebruiker is het ook hij die de kosten ervan moet dragen. 70 De vruchtgebruiker moet bovendien borg stellen om als een goed huisvader te genieten (art. 601 BW).

ÂŠ VAN IN

364

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Het doel van de zekerheid is de goederen te waarborgen welke de vruchtgebruiker in ontvangst neemt. Over de aard van de zekerheid zegt de wet niets. Het kan zowel om een persoonlijke (borg) als zakelijke zekerheid (hypotheek, pand) gaan. In een aantal gevallen is er vrijstelling van zekerheidstelling (art. 601 BW). VOORBEELD

De ouders moeten geen borg stellen voor het wettelijk vruchtgebruik dat zij over de goederen van hun minderjarige kinderen hebben. Dit geldt evenmin voor hij die de blote eigendom heeft afgestaan met voorbehoud van vruchtgebruik. Wanneer er geen borgstelling gebeurd is, bepalen artikelen 602 en 603 BW welke maatregelen de blote eigenaar ter beschikking staan.

2 Verplichtingen tijdens het vruchtgebruik 71 De vruchtgebruiker moet de zaak onderhouden als een goed huisvader (art. 601 BW), zoals een eigenaar zou doen om de zaak zelf in stand te houden (art. 578 BW) zoals zij was bij de aanvang van het vruchtgebruik. Dit verantwoordt de opmaak van de inventaris en de boedelbeschrijving en de verplichting tot borgstelling. 72 De vruchtgebruiker moet de bestemming van de goederen eerbiedigen. Een woning mag niet omgebouwd worden tot winkel. Hij mag wel verbeteringen aanbrengen overeenkomstig de bestemming. Heeft het goed nog geen bestemming gekregen (bv. een braakliggend stuk grond), dan geldt deze verplichting niet. Zo kan de vruchtgebruiker zelf bepalen welke bestemming hij aan een stuk grond geeft. 73 Normaal is de vruchtgebruiker slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen. Hij moet echter de grove herstellingen verrichten indien zij veroorzaakt zijn door een verzuim van de herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik (art. 605 BW). Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van hele daken. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud (art. 606 BW). Noch de eigenaar, noch de vruchtgebruiker is gehouden hetgeen door ouderdom ingestort of door toeval vernield is, opnieuw te doen opbouwen (art. 607 BW). 74 De vruchtgebruiker moet de jaarlijkse (gewone) lasten van het erf dragen, bijvoorbeeld belastingen en andere die volgens het gebruik beschouwd worden als lasten van de vruchten (art. 608 BW). De vruchtgebruiker is samen met de eigenaar verplicht bij te dragen in de buitengewone lasten en ongewone bijdragen (art. 609 BW). Aangezien deze ten laste zijn van de eigenaar, moet de vruchtgebruiker alleen de intrest ervan dragen. 3 Verplichtingen bij het einde van het vruchtgebruik 75 Bij het einde van het vruchtgebruik draagt de vruchtgebruiker hoofdzakelijk de verplichting tot teruggave. Dat kan hetzij in natura, door teruggave van de vruchtgebruikte zaak zelf

ÂŠ VAN IN

365

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

(art. 589 BW), hetzij bij equivalent, door vervanging van verbruikbare zaken door andere of door een vergoeding (art. 587 BW, oneigenlijk vruchtgebruik). 76 Problemen kunnen ontstaan met betrekking tot verbeteringen die door de vruchtgebruiker aan de zaak werden aangebracht. Artikel 599, tweede lid BW stelt daarom dat de vruchtgebruiker geen vergoeding kan vorderen voor de verbeteringen die hij heeft aangebracht. Omdat dit als nogal onbillijk overkomt, zijn er op deze regel een aantal milderingen van toepassing: – Als de vruchtgebruiker de grove reparaties, die normaal ten laste komen van de eigenaar, op zijn kosten heeft uitgevoerd, moet de eigenaar die vergoeden. Een grove reparatie is immers geen verbetering die het normale gevolg is van een behoorlijk en zorgvuldig beheer. – De verbeteringen worden in aanmerking genomen tot vermindering van de schade die de vruchtgebruiker dient te vergoeden. – Het genoemde artikel spreekt enkel over verbeteringen, niet over bijvoorbeeld het optrekken van nieuwe gebouwen. In dat geval is artikel 555 van toepassing. De eigenaar kan dan ofwel de wegruiming van het werk vorderen op kosten van de vruchtgebruiker, ofwel de werken behouden tegen terugbetaling van de waarde van de materialen en van de arbeidslonen.

3.5

Rechten en plichten van de blote eigenaar A

Rechten van de blote eigenaar

77 Uit het vorige zouden de rechten en plichten van de blote eigenaar afgeleid moeten kunnen worden. We beperken ons daarom tot een opsomming ervan. – Hij behoudt het beschikkingsrecht van de blote eigendom. – Hij mag daden tot behoud van zijn toekomstig recht op zijn goed verrichten, zonder dat hij de vruchtgebruiker een schadevergoeding verschuldigd is voor het daardoor gemiste genot. – Hij verkrijgt aan het einde van het vruchtgebruik alle verbeteringen.

Plichten van de blote eigenaar

78 Deze kunnen afgeleid worden uit wat voorafging. – Hij mag de bestemming van het goed niet wijzigen. – De blote eigenaar kan niet gedwongen worden de grove reparaties uit te voeren, alhoewel hij daartoe verplicht is. – Hij moet de buitengewone lasten dragen. – Hij is geen vergoeding verschuldigd voor de verbeteringen.

3.6

Beëindiging van het vruchtgebruik 79 Vruchtgebruik eindigt normaal gezien door de dood van de vruchtgebruiker of door het verloop van de overeengekomen termijn (art. 617 BW). Wanneer het overlijden het verstrijken van de termijn voorafgaat, dan eindigt het vruchtgebruik toch door het overlijden.

366

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Het nieuwe erfrecht heeft echter een uitzondering voorzien op het principe dat het vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker (art. 858bis, § 3 BW); het zogenaamde ‘voortgezet vruchtgebruik’. VOORBEELD

Stel dat de erflater zijn kinderen een schenking deed, maar dat hij zich het vruchtgebruik heeft voorbehouden. Als de schenker overlijdt zou dit vruchtgebruik normalerwijze eindigen, maar in dat geval niet. De langstlevende echtgenoot zal namelijk dat vruchtgebruik verkrijgen zodat het blijft voortduren tot het moment dat die langstlevende echtgenoot zelf overlijdt.

80 Vruchtgebruik gaat eveneens teniet door 30 jaar ongebruik, maar kan evenzeer tenietgaan doordat een derde het vruchtgebruik verkrijgt door verjaring. 81 Artikel 617 BW geeft nog twee andere oorzaken van beëindiging, namelijk het volledig tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik rust (bv. door brand, instorting) en de vereniging van de hoedanigheid van vruchtgebruiker en blote eigenaar (= vermenging). 82 Ten slotte kan de rechter het vruchtgebruik ook vervallen verklaren als de vruchtgebruiker zijn recht misbruikt, zoals het erf beschadigen of door het bij gebrek aan onderhoud te laten vervallen (art. 618 BW). We benadrukken dat de dood van de eigenaar of de verkoop van de zaak door de eigenaar het vruchtgebruik niet wijzigt (art. 621 BW). Het vruchtgebruik is immers een zakelijk recht en dus niet gebonden aan de eigenaar.

3.7

Recht van gebruik en bewoning 83 Het recht van gebruik is een beperkt vruchtgebruik, begrensd door de behoeften van de gebruiker en zijn gezin (art. 630 en 633 BW). Gebruik is van toepassing op allerlei goederen zoals een stuk land. Bij bewoning is het gebruik toegepast op een woning. De rechten van gebruik en bewoning kunnen evenwel contractueel ruimer of enger worden afgebakend (art. 628 BW). Deze rechten kunnen niet verhuurd of aan anderen afgestaan worden (art. 631 en 634 BW). De gebruiker (bewoner) moet slechts bijdragen in de onderhoudskosten en de gewone lasten naar evenredigheid van zijn recht van gebruik (bewoning) (art. 635 BW). Voor het overige gelden de regels van het vruchtgebruik: – vestiging van het recht en einde (art. 625 BW); – borg en boedelbeschrijving (art. 626 BW); – gebruik als een goed huisvader (art. 627 BW); – onderhoudsplicht (art. 635 BW).

367

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Erfdienstbaarheden

4.1

Begrip 84 De erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat het bestaan onderstelt van twee verschillende erven (stukken grond of gebouwen) en dat aan de eigenaar van het ene erf (het heersend erf) toelaat ten voordele van zijn erf zekere lasten te laten dragen door het erf van een andere eigenaar (het dienstbaar of lijdend erf) (art. 637 BW). Die lasten brengen dus een beperking mee van het eigendomsrecht op het dienstbaar erf. Vandaar de term ‘erfdienstbaarheid’.

4.2

Kenmerken 85 De erfdienstbaarheden vertonen een aantal essentiële juridische kenmerken. Als een van deze kenmerken ontbreekt, kan er van een erfdienstbaarheid geen sprake zijn. – Zakelijk recht: de last ligt niet op een persoon maar op een erf, en de last wordt niet opgelegd ten gunste van een persoon maar van het heersend erf (art. 686 BW). – Onroerend recht: de erfdienstbaarheid kan alleen op erven (gronden en gebouwen) gevestigd worden (art. 687 BW). – Bijkomend recht: als zakelijk recht hangt het als bijzaak vast aan een heersend erf en kan het niet afzonderlijk daarvan overgedragen of gehypothekeerd worden. 86 Sommige eigenschappen zijn evenwel niet essentieel hoewel ze vaak voorkomen: – Eeuwigdurend: het bestaat in beginsel even lang als het heersend erf ongeacht wie de gebruikers van het heersend of dienend erf zijn. Toch is dat niet wezenlijk aan een erfdienstbaarheid aangezien men erfdienstbaarheden ook kan vestigen voor een bepaalde duur, of een erfdienstbaarheid kan tenietgaan doordat men er materieel geen gebruik meer van kan maken (art. 703 BW) of door het niet uitoefenen gedurende 30 jaar (art. 706 BW). Artikel 6 van de Erfpachtwet bepaalt ook dat de erfpachter zijn recht met dienstbaarheden kan bezwaren voor de duur van zijn genotsrecht (eveneens in art. 2 Opstalwet). – Niet afkoopbaar: de eigenaar van het lijdend erf kan er zich niet van vrijmaken tegen geld als de eigenaar van het heersend erf er niet mee instemt. Als de titularis van het recht er wel mee akkoord gaat, kan dit wel afgekocht worden. – Kosteloos: dit is evenmin een wezenlijk kenmerk van een erfdienstbaarheid. Enerzijds kunnen erfdienstbaarheden worden gecreëerd via overeenkomst zodat de wilsautonomie van de partijen speelt en anderzijds bevat artikel 682 BW een voorbeeld waarbij de titularis van het recht van uitweg een vergoeding dient te betalen in geval van schade.

4.3

Ontstaan 87 Het Burgerlijk Wetboek zegt zelf hoe erfdienstbaarheden kunnen ontstaan: uit de natuurlijke ligging van de plaatsen, uit verplichtingen door de wet opgelegd of uit overeenkomsten gesloten tussen de eigenaars (art. 639 BW). We bespreken kort enkele voorbeelden bij elke soort.

368

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

1 Door de natuurlijke ligging 88 Voorbeelden – De lager liggende erven zijn gehouden, tegenover de hoger liggende, het water te ontvangen dat er natuurlijkerwijze, buiten toedoen van mensen, van afloopt (art. 640 BW). De eigenaar van het heersend erf mag de last niet verzwaren en de eigenaar van het dienstbaar erf mag de afloop niet verhinderen. – De grondeigenaar mag de loop van de bron niet veranderen wanneer deze aan de bewoners van een gemeente, dorp of gehucht het voor hen nodige water verschaft (art. 643 BW). – Het recht van afpaling: iedere eigenaar kan zijn nabuur dwingen tot het afpalen van hun aan elkaar grenzende eigendommen en dit op gemeenzame kosten (art. 646 BW). 2 Door de wet 89 De wet maakt een onderscheid tussen erfdienstbaarheden die het algemeen nut beogen en deze voor het nut van bijzondere personen (art. 649 BW). a Erfdienstbaarheden tot openbaar nut Meestal is de definitie van het begrip erfdienstbaarheid zoals geformuleerd in artikel 637 BW niet van toepassing omdat deze erfdienstbaarheden meestal niet dienen tot nut van een erf dat aan een ander toebehoort maar wel in functie van het algemeen belang. Er is met andere woorden geen heersend erf. VOORBEELD

Het verbod te bouwen op jaagpaden langs bevaarbare rivieren (art. 650 BW) of rondom vliegvelden, stedenbouwkundige erfdienstbaarheden, erfdienstbaarheden voortvloeiend uit de wetgeving op monumenten en landschappen … Deze laatste zijn terug te vinden in bijzondere wetten.

b Erfdienstbaarheden tot privaat nut Deze hebben vooral het goede nabuurschap op het oog en er kan via overeenkomst dan ook van afgeweken worden. VOORBEELD

Zo mag de eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat het geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven kosten of ongemakken voor het normaal gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan, een uitweg vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij ermee veroorzaakt (art. 682 BW). De eigenaar van een erf dat paalt aan een muur heeft het recht die muur gemeen te maken (bv. om er tegen te bouwen) mits aan de eigenaar van de muur de helft van de waarde van de muur en van de grond waarop hij gebouwd is te betalen (art. 661 BW). We vermelden nog de lichten en uitzichten (art. 675-680bis BW) en de dakdrop (art. 681 BW).

Merken we ten slotte nog op dat een aantal erfdienstbaarheden ook opgenomen zijn in het Veldwetboek, zoals het ladderrecht, de afstand van grachten, hagen, afsluitingen en beplantingen, de overhangende takken en doorschietende wortels. © VAN IN

369

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

3 Door de mens 90 Door overeenkomst kan onverschillig welke soort erfdienstbaarheid gevestigd worden mits ze niet strijdig is met de openbare orde (art. 686 BW en ook art. 690 en 691 BW). De partijen zijn vrij de inhoud en uitgebreidheid van de erfdienstbaarheid overeen te komen en ook de vergoeding die hiervoor betaald moet worden. Het principe van de wilsautonomie van de partijen is hier volledig van toepassing. Voor de tegenstelbaarheid tegenover derden is inschrijving in de registers van hypothecaire openbaarmaking noodzakelijk om de erfdienstbaarheid de nodige publiciteit te geven aan eventuele kopers. 91 Behalve de wijzen opgenomen in artikel 639 BW bevat het Burgerlijk Wetboek nog twee andere manieren waarop erfdienstbaarheden kunnen ontstaan. Door 30-jarig bezit kunnen voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden eveneens verkregen worden (art. 690 BW). VOORBEELD

Een erfdienstbaarheid van noodweg of van overgang kan niet verworven worden door verkrijgende verjaring, omdat het een niet-voortdurende erfdienstbaarheid betreft.

Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden (art. 692 BW). Wanneer een eigenaar van twee verschillende erven op één erf een last legt ten voordele van het ander en deze erven in handen komen van twee verschillende eigenaars, dan zal deze last als erfdienstbaarheid erkend moeten worden (art. 693 BW).

4.4

Soorten A

Voortdurende versus niet-voortdurende erfdienstbaarheden

92 Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die welke geen actuele daad van de mens vereisen om ze uit te oefenen. Is er een daad van de mens nodig, dan spreekt men over niet-voortdurende erfdienstbaarheden (art. 688 BW). Voortdurende erfdienstbaarheden zijn bijvoorbeeld: – het recht van waterleiding (d.i. het recht om voor de afvoer van water van het heersend erf buizen over het dienend erf te laten lopen); – het gootrecht (d.i. het recht om het water van de dakgoten te laten aflopen op het dienend erf); – de uitzichten (d.i. het recht op het heersend erf, op minder dan de wettelijke afstand, een venster te hebben dat uitzicht verleent op het dienend erf). Niet-voortdurende erfdienstbaarheden zijn bijvoorbeeld: – het recht van overgang (d.i. het recht om over het erf van een ander een uitweg te hebben); – het putrecht (d.i. het recht om water te putten op het erf van een ander).

370

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

Zichtbare versus niet-zichtbare erfdienstbaarheden

93 Al naargelang hun bestaan blijkt of niet blijkt door een uitwendig teken spreekt men van zichtbare respectievelijk niet-zichtbare erfdienstbaarheden (art. 689 BW). Zichtbaar zijn: – een deur die op het dienstbaar erf uitgeeft, wijst aan dat een recht van overgang bestaat; – een venster, wijst aan dat een recht van uitzicht bestaat. Onzichtbaar zijn: – het verbod om op het dienend erf te bouwen of het recht slechts te bouwen tot op zekere hoogte; – het wettelijk recht van uitzicht; – het wettelijk recht van noodweg.

Belang van het onderscheid

94 Er zijn erfdienstbaarheden die door de verkrijgende verjaring gevestigd kunnen worden, namelijk door een bezit van 30 jaar en door bestemming van de huisvader. Alleen de erfdienstbaarheden die tezelfdertijd voortdurend en zichtbaar zijn, kunnen gevestigd worden door verjaring (art. 690 BW).

4.5

Einde 95 Er zijn vele manieren waarop de erfdienstbaarheid kan beëindigd worden: – als de zaken zich in een zodanige staat bevinden dat men daarvan geen gebruik meer kan maken (art. 703 BW); – door vermenging van het lijdend en heersend erf in één hand (art. 705 BW). Een erfdienstbaarheid vereist immers twee erven die aan een andere eigenaar toebehoren. De erfdienstbaarheid kan evenwel herleven als de erven later terug gesplitst worden (d.i. bestemming door de huisvader zoals voorzien in art. 692 en 693 BW); – het niet uitoefenen van het recht gedurende 30 jaar (art. 706 BW): dit is echter niet mogelijk voor wettelijke erfdienstbaarheden tot algemeen nut; – als ieder nut voor het heersend erf verloren is en uitgesproken door de rechter (art. 710bis BW); – door het verstrijken van de tijd waarvoor de erfdienstbaarheid werd toegestaan of het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde; – door het afkopen van de erfdienstbaarheid. Dit veronderstelt natuurlijk een akkoord van de beide eigenaars.

Erfpacht 96 Erfpacht of cijnspacht is een zakelijk en tijdelijk recht om het volle genot van andermans onroerend goed te hebben onder de verplichting om aan de eigenaar een jaarlijkse vergoeding te betalen. Het recht van erfpacht wordt geregeld door de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht. Deze heeft een louter suppletief karakter met als uitzondering de minimum- en maximumduur.

371

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

97 Het is een zakelijk recht op een onroerend goed. Dat blijkt uit de letterlijke bewoordingen van artikel 1 van de Erfpachtwet. De erfpachter kan dit recht verkopen, hypothekeren … Het recht eindigt niet met de dood van de erfpachter. Aangezien het recht uitsluitend betrekking heeft op onroerende goederen is het een onroerend zakelijk recht. Dat betekent dat het om redenen van tegenstelbaarheid moet ingeschreven worden in het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 1 Hyp.W.) 98 Het is een tijdelijk recht van minimum 27 jaar en maximum 99 jaar (art. 2 Erfpachtwet). Hiervan mag niet afgeweken worden, zodat deze bepaling van dwingend recht is (art. 17 Erfpachtwet). Bij het niet naleven van deze verplichting geldt niet automatisch de nietigheid van de overeenkomst. De rechter kan deze dan omvormen tot een huurovereenkomst (bij overeenkomsten van minder dan 27 jaar) of de termijn verkorten tot 99 jaar. 99 De erfpacht ontstaat meestal door overeenkomst maar kan eveneens tot stand komen door schenking, testament of verkrijgende verjaring. 100 De erfpachter is verplicht om jaarlijks aan de eigenaar van het goed een cijns te betalen (ook canon genoemd) als erkenning van het eigendomsrecht van de eigenaar. Omwille van het aanvullende karakter van deze bepaling kan men hiervan afwijken. De erfpachter mag op de grond bouwen en planten. De erfpachter blijft tijdens de duur van de erfpacht eigenaar van de door hem opgetrokken gebouwen en aangebrachte beplantingen. Hij kan deze gebouwen dan ook verkopen, verhuren of met hypotheek bezwaren voor de duur van zijn recht. Hij mag alleen niets doen waardoor de waarde van de grond zou verminderen (art. 3 Erfpachtwet). Daarom zijn de rechten van de erfpachter beperkter dan die van de eigenaar. De erfpachter heeft het gebruik van, het genot van en het beheer over het goed, met de enige beperking de waarde van het goed niet te verminderen. Als hij zich hier niet aan houdt, dan kan de eigenaar een vergoeding vragen van de kosten, schade en intrest, veroorzaakt door nalatigheid en gebrek aan onderhoud van het erf (art. 13 Erfpachtwet). De erfpachter mag wel de bestemming van het goed veranderen. Via overeenkomst wordt dat evenwel vaak verboden. Tijdens de erfpacht moet de erfpachter alleen de ‘gewone’ herstellingen bekostigen (art. 5 Erfpachtwet). Hij moet zowel de ‘gewone’ (jaarlijkse) belastingen dragen (bv. onroerende voorheffing) als de ‘buitengewone’ (art. 9 Erfpachtwet). De eigenaar moet zelfs niet de grove herstellingen doen. Bij het einde van de erfpacht heeft de erfpachter het recht om de gebouwen, en beplantingen door hem aangebracht en waarvan hij eigenaar is, af te breken en weg te nemen. Als hij dat niet doet, zal hij de eigenaar nooit kunnen dwingen tot overname mits vergoeding. De eigenaar kan de erfpachter verplichten de gebouwen af te breken. Wanneer de overeenkomst de erfpachter de verplichting heeft opgelegd tot bebouwing of beplanting, mag de erfpachter deze opstallen niet wegnemen en komen deze aan de erfpachtgever toe zonder vergoeding voor de erfpachter (art. 7 Erfpachtwet). 101 Voor het einde van de erfpacht verwijst artikel 18 van de Erfpachtwet naar de regels van het recht op opstal. Deze wet voorziet onder meer in volgende mogelijkheden (art. 9 Opstalwet):

372

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

– door vermenging van hoedanigheid van erfpachter en grondeigenaar; – door het volledig tenietgaan van het onroerend goed; – door verjaring van 30 jaar. Hierbij kunnen we ook nog volgende wijzen vermelden: – het verstrijken van de termijn waarvoor de erfpacht is aangegaan; – de vervallenverklaring wegens merkelijke aan het goed toegebrachte schade of wegens grove misbruiken daarvan zoals vermeld in artikel 15 van de Erfpachtwet. De erfpachter kan dat evenwel gemakkelijk omzeilen door toepassing van artikel 16 van de Erfpachtwet, namelijk door het goed te herstellen in de vorige toestand en door het stellen van voldoende zekerheid; – afstand van recht.

Recht van opstal 102 ‘Het recht van opstal is het zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond’ (art. 1 wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, zoals gewijzigd door art. 124 wet 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie, BS 14 mei 2014). VOORBEELD

Voortaan is het dus zeker dat ook een opstalrecht voor bv. een tunnel (onder de grond) of voor zonnepanelen op een dak (boven de grond) mogelijk is.

Uit het tweede lid van artikel 1 van dezelfde wet is het verder ook duidelijk dat een vruchtgebruiker of een erfpachter en zelfs een opstalhouder een recht van opstal kunnen verlenen. Het verleende recht mag evenwel niet verder gaan dan de rechten die de opstalgever zelf bezit. VOORBEELD

Dat houdt in dat wanneer iemand een vruchtgebruik heeft gedurende 25 jaar, hij een recht van opstal kan geven dat niet langer dan 25 jaar kan duren.

Daardoor wordt het recht op natrekking tijdelijk buitenspel gezet en ontstaat er een horizontale splitsing van het eigendomsrecht. De opstalhouder is eigenaar van de constructies op, onder of boven de grond die hij opricht, en de opstalgever (vroeger ‘grondeigenaar’ genoemd) is eigenaar van het goed waarop hij een opstalrecht verleent. Dat kan een grond zijn waarop een gebouw via het opstalrecht wordt opgericht maar het kan ook een gebouw zijn waarvoor hij een opstalrecht verleent om er zonnepanelen op te installeren. Evenals de wet op het cijnspachtrecht van dezelfde datum, is die op het opstalrecht van suppletieve aard, behalve wat de maximumduur van het opstalrecht aangaat (50 jaar) (art. 4 en 8 Opstalwet). In tegenstelling tot bij de erfpacht is de vergoeding bij het recht van opstal geen essentieel kenmerk. 103 De opstaller mag bouwen, planten en andere werkzaamheden verrichten. Tijdens de duur van het opstalrecht blijft hij hiervan eigenaar en kan hij die verkopen, verhuren of met

373

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

hypotheek bezwaren voor de duur van het recht, en zelfs slopen (art. 5 Opstalwet). De gebouwen of beplantingen die de opstalhouder niet heeft weggenomen bij het einde van zijn opstalrecht, moeten door de eigenaar van de grond worden vergoed op basis van de actuele waarde ervan (art. 6 Opstalwet). Hij heeft echter ook het recht de bouwwerken te slopen en de beplantingen uit te nemen, als hij dat verkiest. Voor de wijzen waarop een recht van opstal kan beëindigd worden, verwijzen we naar het recht van erfpacht hiervoor.

Nieuwe wetgeving op komst Het goederenrecht wordt binnenkort zeer waarschijnlijk op heel wat vlakken aangepast. Op de ministerraad van 4 mei 2018 werd hierover immers een ontwerptekst goedgekeurd. De bedoeling van de nieuwe wet is het goederenrecht te moderniseren en aan te passen aan de 21ste eeuw. Enkele belangrijke nieuwigheden zouden zijn: – In de wettekst zou een specifiek onderdeel komen rond burenrelaties. Alle specifieke problemen die met buren kunnen voorvallen, zouden in één hoofdstuk gebundeld worden gaande van bv. burenhinder, discussies over afsluitingen enzovoort. De wet zou ook de mogelijkheid bieden om preventief actie te ondernemen als er zich een probleem dreigt voor te doen met buren. – De regels rond erfpacht en opstal zouden hervormd en functioneler worden. Zo wordt bv. een stapeling van volumes boven en onder elkaar om minder te moeten raken aan de vrije ruimte meer mogelijk gemaakt. – De wettelijke regels rond het vruchtgebruik zouden worden aangepast. Zo zullen werken aan een onroerend goed waarop iemand het vruchtgebruik heeft in de toekomst in onderling overleg gebeuren en zal de kost naar verhouding gedeeld worden. – De nieuwe wetgeving zou de invoering van een bewindfiguur (fiducie) mogelijk maken. Hierdoor kunnen ouders bijvoorbeeld een deel van hun vermogen afsplitsen en onder bewind plaatsen om een kind dat later zorgen nodig heeft te voorzien van het nodige.

7.1

Casussen 1 Als gevolg van het overlijden van zijn vrouw Erna heeft Michel het vruchtgebruik verkregen van de gezinswoning en nog twee andere woningen die eigendom waren van zijn vrouw. Hun kinderen kregen de blote eigendom. a) Hij vreest dat zijn kinderen, met wie hij niet goed overeenkomt, het huis waarin hij woont zullen verkopen en dat hij dus op straat komt te staan. Is deze vrees terecht? b) De tweede woning verhuurt hij voor negen jaar aan een gezin. Voor wie zijn de huurinkomsten? Voor de langstlevende echtgenoot of voor de kinderen? c) De derde woning staat voorlopig nog leeg, maar een fietshandelaar heeft gevraagd of hij dat gebouw niet mag huren om er zijn handelszaak in te beginnen. De grote garage kan hij goed gebruiken als herstellingsruimte. Mag dat? 2 Een man woont samen met zijn vriendin. Hij bezit een grond die hij van zijn ouders gekregen heeft. Op deze grond bouwen ze samen een huis. De vriendin heeft ook wat spaar-

374

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 18: Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

centen en deze worden gebruikt voor de gedeeltelijke bekostiging van het huis. De man betaalt de rest. Ze gaan na 25 jaar uit elkaar. Van wie is deze woning? 3 Mark is de trotse eigenaar van een splinternieuwe BMW. De auto wordt echter twee weken later gestolen. Mark geeft de diefstal aan bij de politie. Twee maanden later ziet hij zijn BMW, maar die wordt bestuurd door een vrouw die hij niet kent. Hij stapt resoluut op haar af. Zij zegt dat ze de auto gekocht heeft van een particulier en kan het inschrijvingsbewijs van de auto en de andere documenten laten zien. a) Kan Mark de auto terugvorderen van die vrouw? b) Zou het antwoord anders zijn als de vrouw de wagen gekocht had op een openbare markt in Tessenderlo? 4 Een basisschool (kleuter- en lagere school) heeft vaak de juridische vorm van een vzw. De gebouwen zijn dikwijls eigendom van een religieuze congregatie. Als de school subsidies wil krijgen om een aantal klassen te bouwen, vereist de wetgeving dat de school een zakelijk recht heeft op het gebouw/de grond. a) Hoe kan de congregatie zorgen dat de school toch subsidies krijgt van de overheid zonder het gebouw te verkopen of te schenken aan de school? b) Komt een verhuring ook in aanmerking?

ÂŠ VAN IN

375

Academiejaar 2020-2021

Goederenrecht en zekerheden: zakelijke rechten

ÂŠ VAN IN

376

Academiejaar 2020-2021

19 Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

Hoofdstuk 19: Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

Begrip en belang 1 Artikel 7 Hyp.W. bepaalt dat alle goederen van een persoon dienen als waarborg voor de betaling van een schuld. Wanneer er meerdere schuldeisers zijn en het vermogen van de schuldenaar is onvoldoende, dan heeft elk van deze schuldeisers recht op een evenredig deel van dat vermogen (art. 8 Hyp.W.). Dat is de zogenaamde pondspondsgewijze verdeling die bijvoorbeeld in geval van faillissement van een onderneming wordt toegepast voor de gewone schuldeisers. Schuldeisers hebben er dus alle belang bij om die evenredigheid te doorbreken en ervoor te zorgen dat hun vordering voor die van de andere schuldeisers wordt uitbetaald. Daarvoor doen ze een beroep op een zekerheid. Dat is dus een juridische constructie via dewelke de schuldeiser zich indekt tegen het mogelijk onvermogen van de schuldenaar. 2 In artikel 9 Hyp.W. zien we dat de wet afwijkingen bepaalt op de evenredige verdeling van het vermogen onder de schuldeisers, namelijk de voorrechten en de hypotheken. Daarnaast zijn ook andere manieren denkbaar om zich tegen dit risico in te dekken. Je kunt je verzekeren tegen het onvermogen van een schuldenaar via een kredietverzekering of je kunt vragen dat een derde (borg) het risico van wanbetaling op zich neemt.

Indeling Zekerheden hebben ofwel een persoonlijk karakter ofwel een zakelijk karakter. 3 Bij persoonlijke zekerheden is er een bijkomende persoon die aangesproken zal worden als de schuldenaar in gebreke blijft zijn schuld te voldoen. Deze derde moet hier natuurlijk wel vooraf mee ingestemd hebben. De belangrijkste persoonlijke zekerheden zijn de borgtocht (art. 2011-2043octies BW) en de kredietverzekering. Persoonlijke zekerheden berusten dus op een overeenkomst. Daarom worden ze ook behandeld bij de bespreking van de overeenkomsten. 4 Bij de zakelijke zekerheden is er steeds een goed dat als zekerheid dient tot betaling van de schuld. Dat goed wordt dan onttrokken aan de evenredige verdeling. Artikel 9 Hyp.W. somt twee gevallen op, namelijk de voorrechten en de hypotheken. Er is ook nog een derde zakelijke zekerheid, namelijk het pand. Omwille van het zakelijk karakter van de zekerheid wordt het hier behandeld in het hoofdstuk over de zakelijke rechten.

ÂŠ VAN IN

379

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 19: Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

Kenmerken van de zakelijke zekerheden 5 Aangezien zakelijke zekerheden toepassingen zijn van zakelijke rechten, zijn de kenmerken ook hier van toepassing. Er is dus een rechtstreekse band tussen de houder van het recht en het goed waarop het betrekking heeft. Hierdoor is er ook een volgrecht. Het recht volgt het goed en niet de persoon. Het kan tegenover iedereen uitgeoefend worden. Het specialiteitsbeginsel bepaalt dat het betrekking moet hebben op een welbepaald goed.

Voorrechten

4.1

Begrip 6 Een voorrecht is een recht dat aan een schuldeiser toekomt en hem voorrang verleent boven de andere schuldeisers, zelfs de hypothecaire (art. 12 Hyp.W.). Het is een recht dat ontstaat uit de wet en dus enkel van toepassing is als de wet het voorrecht verleent. Voorrechten kunnen bestaan op roerende goederen of op onroerende goederen (art. 16 Hyp.W.). Voorrechten kunnen betrekking hebben op welbepaalde roerende goederen. Dat zijn de bijzondere voorrechten (art. 18 Hyp.W.). Daarnaast zijn er ook de algemene voorrechten die kunnen slaan op alle roerende goederen of op onroerende goederen. De wet zal dus bepalen welke schuldeisers voor welke vorderingen bevoorrecht zijn en op welke goederen zij bij voorrang aanspraak kunnen maken.

4.2

Toepassingen 7 De hypotheekwet maakt een onderscheid tussen verschillende soorten voorrechten. Gerechtskosten zijn bevoorrecht op alle roerende en onroerende goederen. Zij zullen betaald worden vooraleer de schuldeisers in wiens belang de gerechtskosten gemaakt zijn, betaald worden (art. 17 Hyp.W.). Als algemeen voorrecht op alle roerende goederen voorziet artikel 19 Hyp.W. in een lijst waarbij het voorrecht moet uitgevoerd worden in de volgorde dat het in de lijst voorkomt. VOORBEELD

Zo zullen de begrafeniskosten terugbetaald worden vóór de kosten van laatste ziekte gedurende één jaar en deze worden betaald voordat de lonen waarop de werknemers recht hebben, betaald worden (art. 19 resp. 2°, 3° en 3°bis Hyp.W.). Merk op dat wanneer de schuldenaar ook nog RSZ-betalingen moest doen, deze slechts na de vorige betalingen teruggevorderd kunnen worden (art. 19, 4° e.v. Hyp.W.).

380

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 19: Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

Artikel 20 Hyp.W. bevat dan bijzondere voorrechten op bepaalde roerende goederen. VOORBEELD

De huurprijs kan door de eigenaar verhaald worden op de inboedel van de huurwoning (art. 20, 1° Hyp.W.). Als een roerend goed werd overgedragen maar de schuldenaar heeft de prijs nog niet betaald, dan heeft de schuldeiser bij voorrang recht op de prijs van de niet-betaalde zaak indien deze nog in het bezit is van de schuldenaar (art. 20, 5 ° Hyp.W.).

Verder zijn er ook nog voorrechten met betrekking tot onroerende goederen. VOORBEELD

Zo is de verkoper bevoorrecht op het verkochte onroerend goed voor de betaling van de prijs (art. 27, 1° Hyp.W.).

8 Er kan zich een probleem stellen als meerdere voorrechten zich gelijktijdig voordoen. Dan dient een rangregeling te worden bepaald om de volgorde van de voorrechten uit te oefenen vast te leggen. Hier kunnen we een aantal vuistregels geven, de praktijk is echter heel wat moeilijker. – Bijzondere voorrechten (zowel die betrekking hebben op bepaalde roerende als op bepaalde onroerende goederen) gaan vóór de algemene voorrechten en zelfs voor hypotheken. – De algemene voorrechten komen na de hypotheken (art. 19, laatste lid Hyp.W.). – De volgorde van de algemene voorrechten van artikel 19 Hyp. W. wordt bepaald door de plaats in het betreffende wetsartikel. – De volgorde van de bijzondere voorrechten wordt bepaald door de datum van de publiciteit (anterioriteitsbeginsel). Zo zullen voorrechten op onroerende goederen geregistreerd moeten worden op het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimonium documentatie. Hierdoor staat de datum van de registratie vast. Wie eerst komt, zal dus eerst betaald worden.

Hypotheek

5.1

Begrip 9 Een hypotheek is een zakelijk recht op onroerende goederen ter voldoening van een verbintenis (art. 41 Hyp.W.). Als dusdanig is het duidelijk dat de hypotheek geen hoofdcontract is. Het dient immers als waarborg van een verbintenis. Het laatste lid van artikel 41 Hyp.W. toont duidelijk een belangrijke eigenschap van het zakelijk recht: de hypotheek volgt die goederen, in welke handen zij ook overgaan. Dat wordt nog eens herhaald in artikel 96 Hyp.W. Dat is een belangrijke zekerheid voor de hypothecaire schuldeiser. Een hypotheek kan enkel betrekking hebben op onroerende goederen. Aangezien rechten ook goederen zijn, kan een hypotheek dus ook gevestigd worden op onroerende rechten. Zo kan een hypotheek genomen worden op een onroerend vruchtgebruik of op een recht van opstal (art. 45 Hyp.W.). Uiteraard kan de hypotheek niet langer duren dan het recht waarop het gevestigd is.

381

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 19: Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

Zoals alle zakelijke rechten op onroerende goederen moet ook aan de hypotheek de nodige publiciteit gegeven worden door inschrijving in het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. De inschrijving blijft gedurende 30 jaar geldig (art. 90 Hyp.W.). Tijdens de periode dat het onroerend goed gehypothekeerd is, behoudt de schuldenaar zijn volledig beschikkingsrecht over het goed. Hij mag het dus verkopen of zelfs wegschenken. Omwille van het volgrecht wordt er hierdoor immers geen inbreuk gepleegd op de rechten van de hypothecaire schuldeiser. Toch mag de eigenaar niets doen dat de waarde van het onroerend goed zou verminderen, want dan zou ook de waarborg van de schuldeiser dalen. Daarom zal een bank meestal eisen dat er ook een brandverzekering wordt afgesloten zodat in geval van brand de waarde van het onroerend goed niet in rook opgaat.

5.2

Soorten De wet onderscheidt drie soorten hypotheken: de wettelijke, de bedongen en de testamentaire hypotheek (art. 44 Hyp. W.). 10 Wettelijke hypotheken ontstaan op grond van een wettelijke bepaling. Er is dus geen akkoord vereist van de beide partijen. VOORBEELD

Artikel 47 Hyp.W. bepaalt dat de minderjarigen en onbekwaamverklaarden een wettelijke hypotheek hebben op de goederen van hun voogd. Het is de vrederechter die het bedrag vastlegt tot waar de waarborg geldt en de goederen aanduidt waarop de inschrijving moet worden gevorderd (art. 49 Hyp.W.). Ook diverse fiscale wetboeken voorzien dat de fiscus een hypotheek kan nemen op de onroerende goederen van de belastingplichtige. Voor de betaling van de personenbelasting vinden we dat terug in artikel 425 WIB92. Voor de successierechten is dat artikel 84 W.Succ. Bijzonder bij deze laatste is dat een inschrijving genomen binnen de 18 maanden na het overlijden, terugwerkt tot op de datum van het overlijden. De rangregeling die normaal volgens het anterioriteitsbeginsel geldt, wordt hierdoor dus buitenspel gezet.

11 De bedongen hypotheken komen tot stand via overeenkomst. Opdat de hypotheek geldig tot stand kan komen, moeten de partijen bekwaam zijn om de onroerende goederen die zij daarmee bezwaren, te vervreemden (art. 73 Hyp. W.). Bovendien is hiervoor een authentieke akte vereist (art. 76 Hyp.W.). VOORBEELD

Het meest gekend is de hypothecaire lening. Het is een lening die gewaarborgd is door een hypotheek. De bank leent geld, maar om er zeker van te zijn dat ze haar geld zal terugzien, eist ze meestal een waarborg en dan meestal een zakelijke waarborg in de vorm van een hypotheek, dus op een onroerend goed. Dit onroerend goed hoeft geen eigendom te zijn van de lener, maar dan moet de gehypothekeerde wel de toestemming geven. Je mag immers niet zomaar een hypotheek vestigen op goederen van derden aangezien ze het risico lopen het goed kwijt te spelen als je de lening niet terugbetaalt.

Omdat de datum van inschrijving in het register van hypothecaire openbaarmaking de volgorde bepaalt waarop de hypothecaire schuldeisers zullen uitbetaald worden (= het anterio-

ÂŠ VAN IN

382

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 19: Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

riteitsbeginsel), zullen de banken steeds een inschrijving in eerste rang eisen (art. 81 en 96 Hyp.W.). 12 Testamentaire hypotheken worden door de erflater gevestigd op een of meer onroerende goederen aangewezen in het testament, tot waarborg van de door hem gemaakte legaten. VOORBEELD

Ik legateer je mijn huis, maar hiervoor moet je mijn vrouw jaarlijks een bepaalde som betalen. Tot zekerheid van deze betaling neem ik een hypotheek op het huis.

5.3

Tenietgaan 13 Artikel 108 Hyp.W. geeft een overzicht van de manieren waarop voorrechten en hypotheken kunnen tenietgaan. De meest voor de hand liggende reden is door het tenietgaan van de hoofdverbintenis. Ieder die een recht heeft, is niet verplicht dat recht uit te oefenen. Ook een hypothecaire schuldeiser kan afstand doen van zijn recht. Dat is een eenzijdige rechtshandeling. Zoals ze een hypotheek door overeenkomst kunnen vestigen, kunnen partijen overeenkomen dat de reeds afgesloten hypotheek ontbonden wordt. Verder kan een hypotheek tenietgaan door verjaring. 14 Een bijzondere manier van tenietgaan van hypotheken is de hypotheekzuivering (art. 109-122 Hyp.W.). Bij de zuivering wordt de hoofdschuld door de koper van het onroerend goed betaald aan de schuldeiser. De koper loopt door het volgrecht immers het risico dat zijn aangekocht onroerend goed door de schuldeiser wordt verkocht. Hij zal daarom bij de aankoop van het goed de openstaande schuld die door de hypotheek gedekt is, aftrekken van de waarde van het aangekochte goed. De schuld wordt dan tegenover de hypothecaire schuldeiser voldaan. Omdat de hypothecaire inschrijving gehandhaafd blijft gedurende 30 jaar vanaf de inschrijving, zal voor de publiciteit een doorhaling noodzakelijk zijn.

Pand 15 De wet van 11 juli 2013 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de zakelijke zekerheden op roerende goederen betreft, BS 2 augustus 2013, wijzigt het pandrecht grondig. Deze wet van 2013 is uiteindelijk sinds 1 januari 2018 in werking getreden. Het doel is nog steeds hetzelfde en komt al in art. 1 van de nieuwe pandwet tot uiting: het pandrecht verleent aan de pandhouder het recht om bij voorrang boven de andere schuldeisers te worden betaald uit de bezwaarde goederen. Het pand dient om aan een schuldeiser de zekerheid te bieden dat hij zijn vordering kan innen. Uit het opschrift van de wet komt ook duidelijk naar voren dat het pand een zakelijk recht verleent. Het kan zowel betrekking hebben op lichamelijke als op onlichamelijke goederen maar het moeten wel roerende goederen zijn (art. 7). Dat recht komt tot stand door loutere wilsovereenstemming (consensuele overeenkomst) (art. 2). Voor het bewijs is evenwel een geschrift vereist dat bepaalde vermeldingen bevat

ÂŠ VAN IN

383

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 19: Goederenrecht en zekerheden: zekerheden

(art.Â 4). Voor een consument als pandgever is het geschrift wel een voorwaarde om een geldige overeenkomst tot stand te brengen. Het is voornamelijk door het uitvoeringsbesluit van 14 september 2017 (BS 26 september 2017) dat het pandregister organiseert, dat de inwerkingtreding van de wet zo lang geduurd heeft. Het is een autonoom systeem waarbij de registratie of consultatie plaatsvindt zonder actieve tussenkomst van de houder van het register. Toegang tot het register is enkel mogelijk via de elektronische identiteitskaart. Voor de registratie of wijziging van een pand is een retributie verschuldigd die wordt bepaald in functie van de hoogte van de gewaarborgde schuld. Het raadplegen van het register kost 5 EUR en is enkel mogelijk als je over de identiteit van de pandgever beschikt. Bij een vuistpand ontstaat de tegenwerpelijkheid aan derden ook door het goed in het bezit van iemand anders te brengen. In dit geval is er geen geschrift als bewijs nodig (art. 39-40). 16 De pandgever bij een registerpand is gerechtigd tot een redelijk gebruik van de in pand gegeven goederen overeenkomstig hun bestemming (art. 17). De pandgever bij een registerpand kan zelfs over de bezwaarde goederen beschikken binnen een normale bedrijfsvoering (art. 21). Het is dus niet vereist dat hij het verpande goed aan de schuldeiser afgeeft. De pandhouder bij een vuistpand daarentegen mag de bezwaarde goederen niet gebruiken (art. 42). Meer zelfs, hij moet voor verpande goederen als een goed pandhouder zorg dragen en is aansprakelijk voor het verlies of de beschadiging van het pand als die het gevolg is van zijn nalatigheid (art.43). De uitwinning van de pandgever kan snel gebeuren zonder tussenkomst van een rechter (art. 47). Van die uitwinning moet de pandhouder vooraf kennis geven aan de schuldenaar (art. 48). Wanneer de pandgever een consument is, wordt die bijkomend beschermd door een rechterlijke beslissing (art. 46).

ÂŠ VAN IN

384

Academiejaar 2020-2021

20 Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Hierna worden de uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1 januari 2005 en eraan gekoppelde levensverzekeringen besproken die betrekking hebben op de woning die op tijdstip van de betaling ervan de eigen woning van de belastingplichtige is. Wat onder het berip ‘eigen woning’ moet worden verstaan, werd reeds toegelicht in vak III. Dezelfde omschrijving werkt hier volledig door.

Overzichtschema’s Als op de datum van de betaling van een kapitaalalfossing/intrest/schuldsaldopremie, ze betaald zijn voor de eigen woning, leveren ze gewestelijke voordelen op. Het gewest dat dan de voordelen toekent is het gewest waar de belastingplichtige(n) op 1 januari van het aanslagjaar zijn fiscale woonplaats heeft. Het begrip ‘fiscale woonplaats’ werd uitgelegd in de inleidende begrippen. Hierna wordt ingegaan op het Vlaamse stelsel.

387

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn ﬁscale domicilie in het Vlaamse gewest: De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn ﬁscale domicilie in het Vlaamse gewest: KAPITAALAFLOSSING m.b.t. een KAPITAALAFLOSSING m.b.t. een SCHULDSALDOPREMIE m.b.t. een SCHULDSALDOPREMIE m.b.t. een

alleenstaande hypothecaire lening alleenstaande hypothecaire lening looptijd minstens 10 jaar looptijd minstens 10 jaar voor verwerven/behouden als volle (mede)eigenaar voor verwerven/behouden als volle (mede)eigenaar van een woning gelegen in de EER van een woning gelegen in de EER die op jds p betaling betrekking hee op de eigen woning die op jds p betaling betrekking hee op de eigen woning lening afgesloten tussen lening afgesloten tussen 01-01-2005 en 31-12-2014 01-01-2005 en 31-12-2014

lening afgesloten lening afgesloten in 2015 in 2015

cruciale woonbonusvoorwaarden cruciale woonbonusvoorwaarden (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? (1) vervuld op 31-12-leningsjaar?

ja ja gewestelijke gewestelijke belast(-) woonbonus belast(-) woonbonus (marg. tarief, (marg. tarief, min 30 %) min 30 %) 3370/4370 kap 3370/4370 kap 3371/4371 lv 3371/4371 lv max. korf: max. korf: 2 280 - basis: 2 280 basis: --enige: 760 enige: 760 - 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80

neen neen

gewestelijke belast(-) gewestelijke belast(-) langetermijnsparen langetermijnsparen (aan 30 %) (aan 30 %) 3358/4358 kap 3358/4358 kap 3353/4353 lv 3353/4353 lv

ja ja gewestelijke gewestelijke belast(-) belast(-) woonbonus woonbonus (aan 40 %) (aan 40 %) 3360/4360 kap 3360/4360 kap 3361/4361 lv 3361/4361 lv max. korf: max. korf: 1 520 - basis: 1 520 basis: --enige: 760 enige: 760 - 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80

lening afgesloten lening afgesloten vanaf 2016 vanaf 2016 geïntegreerde geïntegreerde woonbonus woonbonus (aan 40 %) (aan 40 %) 3334/4334 kap 3334/4334 kap 3335/4335 lv 3335/4335 lv Basiskorf: 1 520 Basiskorf: 1 520 Nog altijd enige woning Nog altijd enige woning op 31-12-2018? op 31-12-2018? Neen: Ja: Basis: 1 520 Neen: Ja: Basis: 520 Max.korf toeslag enige:1760 Max.korf toeslag enige: 1 520 toeslag 3 ktl: 80760 1 520 toeslag 3 ktl: 80

(1) o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplichting op 31-12-leningsjaar (1) o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplichting op 31-12-leningsjaar De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn ﬁscale domicilie in het Vlaamse gewest: De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn ﬁscale domicilie in het Vlaamse gewest: intresten die op jds p betaling betrekking hebben op de eigen woning intresten die op jds p betaling betrekking hebben op de eigen woning Alleenstaande hypothecaire lening, loop jd minstens 10 jaar voor verwerven/ neen Alleenstaande hypothecaire lening, loop jd minstens 10 jaar voor verwerven/ neen behouden als volle (mede)eigenaar van een woning gelegen in de EER behouden als volle (mede)eigenaar van een woning gelegen in de EER

lening afgesloten lening afgesloten lening afgesloten lening afgeslotenen vanaf 2016 tussen 01-01-2005 vanaf 2016 tussen 01-01-2005 31-12-2014 en 31-12-2014 gewestelijke belast(-) cruciale woonbonusvoorwaarden geïntegreerde cruciale woonbonusvoorwaarden gewestelijke belast(-) cruciale woonbonusvoorwaarden geïntegreerde cruciale woonbonusvoorwaarden voor gewone intresten (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? woonbonus voor(marg. gewone intresten (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? woonbonus tarief, (aan 40 %) (marg. tarief, (aan 40 %) min. 30 %): ja neen ja neen min. 30 %): 3334/4334 kap ja neen ja neen 3152 3334/4334 kap 3152 3335/4335 lv 3335/4335 lv gewestelijke gewestelijke gewestelijke gewestelijke lening afgesloten gewestelijke gewestelijke gewestelijke gewestelijke Basiskorf: 1 520 lening afgesloten belast(-) belast(-) belast(-) belast(-) Basiskorf: 1 520 in 2015: belast(-) belast(-) belast(-) belast(-) in 2015: woonbonus gewone woonbonus gewone gewestelijke belast(-) woonbonus gewone woonbonus gewone op 31-12-2018? gewestelijke belast(-) (marg. tarief, intresten (aan 40 %) intresten voor gewone op 31-12-2018? (marg. tarief, intresten (aan 40 %) intresten Neen: voor gewone min 30 %) (marg. tarief, (aan 40 %) intresten (40 %): Neen: min 30 %) (marg. tarief, (aan 40 %) Max.korf intresten 3151(40 %): 3370/4370 min. 30 %) 3360/4360 3151 Max.korf 3151 3370/4370 min. 30 %) 3360/4360 3151 1 520 3152 max. korf: max. korf: 1 520 3152 max. korf: max. korf: Ja: Basis: 1 520 - basis: 2 280 - basis: 1 520 Ja: Basis: 520 basis: 760 2 280 basis: 760 1 520 toeslag enige:1760 --enige: --enige: toeslag enige: 760 enige: 760 enige: 760 toeslag 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80 toeslag 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80 lening afgesloten tussen lening afgesloten tussen 01-01-2005 en 31-12-2014 01-01-2005 en 31-12-2014

lening afgesloten lening afgesloten in 2015 in 2015

IX.I.3a) invullen: input geven m.b.t. inkomen uit de eigen woning IX.I.3a) invullen: input geven m.b.t. inkomen uit de eigen woning (1) o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplich ng op 31-12-leningsjaar (1) o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplich ng op 31-12-leningsjaar

388

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn fiscale domicilie in het Brusselse gewest: De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn fiscale domicilie in het Brusselse gewest: KAPITAALAFLOSSING m.b.t. een alleenstaande hypothecaire lening SCHULDSALDOPREMIE m.b.t. een alleenstaande loop jd minstens 10 jaar lening KAPITAALAFLOSSING m.b.t. een hypothecaire voor jd verwerven/behouden als volle (mede)eigenaar minstens 10 jaar SCHULDSALDOPREMIE m.b.t. een loop voor verwerven/behouden van een woning gelegen inals devolle EER (mede)eigenaar van op eende woning die op jds p betaling betrekking hee eigen gelegen woning in de EER die op jds p betaling betrekking hee op de eigen woning lening afgesloten tussen lening afgesloten lening afgesloten lening afgesloten tussen lening afgesloten 01-01-2005 en 31-12-2014 inlening 2015afgesloten en/of 2016 vanaf 2017 01-01-2005 en 31-12-2014 in 2015 en/of 2016 vanaf 2017 cruciale woonbonusvoorwaarden cruciale woonbonusvoorwaarden geen fiscaal voordeel cruciale woonbonusvoorwaarden cruciale woonbonusvoorwaarden (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? geen fiscaal voordeel (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? neen neen ja ja neen neen ja ja gewestelijke belast(-) gewestelijke belast(-) langetermijnsparen langetermijnsparen (aan 30 %) (aan 30 %)kap 3358/4358 3358/4358 3353/4353kap lv 3353/4353 lv

gewestelijke gewestelijke belast(-) woonbonus belast(-) woonbonus (marg. tarief, (marg. tarief, min 30 %) min 30 %)kap 3370/4370 3370/4370 3371/4371kap lv 3371/4371 lv max. korf: max. korf: 2 400 - basis: 2 400 -- basis: enige: 800 -- enige: 800 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80

gewestelijke gewestelijke belast(-) belast(-) woonbonus woonbonus (aan 45 %) (aan 45 %)kap 3360/4360 3360/4360 kap 3361/4361 lv 3361/4361 lv max. korf: max. korf: 2 400 - basis: 2 400 - -basis: enige: 800 - -enige: 800 3 ktl: 80 - 3 ktl: 80

(1) o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplich ng op 31-12-leningsjaar (1) o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplich ng op 31-12-leningsjaar De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn ﬁscale domicilie in het Brusselse gewest: De belas ngplich ge hee bepaling op 1 januari van hethebben aanslagjaar ﬁscale domicilie in het Brusselse gewest: interesten die op tijdstip betrekking op dezijn eigen woning interesten die op tijdstip bepaling betrekking hebben op de eigen woning alleenstaande hypothecaire lening, loop jd minstens 10 jaar alleenstaande hypothecaire lening, loop jd minstens 10 jaar voor verwerven/behouden als volle (mede-)eigenaar voor verwerven/behouden als volle (mede-)eigenaar van een woning gelegen in de EER van een woning gelegen in de EER lening afgesloten tussen lening afgesloten tussen 01-01-2005 en 31-12-2014 01-01-2005 en 31-12-2014 cruciale woonbonusvoorcruciale woonbonusvoorwaarden (1) vervuld op waarden (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? 31-12-leningsjaar? ja ja gewestelijke gewestelijke belast(-) belast(-) woonbonus woonbonus (marg. tarief, tarief, (marg. min 30 %) min 30 %) 3370/4370 3370/4370 max. korf: korf: max. -- basis: basis: 22 400 400 -- enige: enige: 800 800 ktl: 80 80 -- 33 ktl:

neen neen gewestelijke gewestelijke belast(-) belast(-) gewone gewone intresten intresten (marg. tarief, tarief, (marg. min. 30 %) min. 30 %) 3152 3152

neen neen

lening afgesloten lening afgesloten in 2015 en/of 2016 in 2015 en/of 2016

lening afgesloten lening afgesloten vanaf 2017 vanaf 2017

cruciale woonbonusvoorcruciale woonbonusvoorwaarden (1) vervuld op waarden (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? 31-12-leningsjaar?

geen ﬁscaal voordeel geen ﬁscaal voordeel

ja ja gewestelijke gewestelijke belast(-) belast(-) woonbonus woonbonus (aan45 45%) %) (aan

neen neen geen geen ﬁscaal ﬁscaal voordeel voordeel

lening afgesloten lening afgesloten tussen tussen 01-01-2005 en 01-01-2005 en 31-12-2014 31-12-2014 gewestelijke gewestelijke belast(-) voor belast(-) voor gewone intresten gewone intresten (marg. tarief, (marg. tarief, min. 30 %): 3152 min. 30 %): 3152 leningafgesloten afgesloten lening vanaf 2015: geen vanaf 2015: geen ﬁscaal voordeel ﬁscaal voordeel

3360/4360 3360/4360 max. korf: max. korf: basis: 400 - basis: 22400 enige: 800 - enige: 800 ktl:80 80 --33ktl:

IX.I.2a)invullen: invullen:input inputgeven gevenm.b.t. m.b.t.inkomen inkomenuit uitde deeigen eigenwoning woning IX.I.2a) (1) (1)

o.a. enige enige woning woning op op31-12-leningsjaar 31-12-leningsjaar++zelf zelfbetrekkingsverplich betrekkingsverplich ngngop op31-12-leningsjaar 31-12-leningsjaar o.a.

389

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn ﬁscale domicilie in het Waalse gewest: KAPITAALAFLOSSING m.b.t. een SCHULDSALDOPREMIE m.b.t. een

alleenstaande hypothecaire lening loop jd minstens 10 jaar voor verwerven/behouden als volle (mede)eigenaar van een woning gelegen in de EER die op jds p betaling betrekking hee op de eigen woning lening afgesloten tussen 01-01-2005 en 31-12-2014

lening afgesloten in 2015

lening afgesloten vanaf 2016

cruciale woonbonusvoorwaarden (1) vervuld op 31-12-leningsjaar?

toekenningsvoorwaarden cheque - habitat vervuld?

neen

ja gewestelijke belast(-) woonbonus (marg. tarief, min 30 %) 3370/4370 kap 3371/4371 lv max. korf: 2 290 - basis: - enige: 760 - 3 ktl: 80 (1)

neen

gewestelijke belast(-) langetermijnsparen (aan 30 %) 3358/4358 kap 3353/4353 lv

ja gewestelijke belast(-) woonbonus (aan 40 %) 3360/4360 kap 3361/4361 lv max. korf: 2 290 - basis: - enige: 760 - 3 ktl: 80

neen

lening in 2018: 3338/4338 kap. 3339/4339 lv. lening in 2016 of 2017: 3324/4324 3325/4325

geen ﬁscaal voordeel

o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplich ng op 31-12-leningsjaar

De belas ngplich ge hee op 1 januari van het aanslagjaar zijn ﬁscale domicilie in het Waalse gewest: intresten die op het jds p van de betaling betrekking hebben op de eigen woning Alleenstaande hypothecaire lening, loop jd minstens 10 jaar voor verwerven/behouden als volle (mede)eigenaar van een woning gelegen in de EER lening afgesloten tussen 01-01-2005 en 31-12-2014 cruciale woonbonusvoorwaarden (1) vervuld op 31-12-leningsjaar? ja gewestelijke belast(-) woonbonus (marg. tarief, min 30 %) 3370/4370 max. korf: - basis: 2 290 - enige: 760 - 3 ktl: 80

neen gewestelijke belast(-) gewone intresten (marg. tarief, min. 30 %) 3152

lening afgesloten in 2015

neen

lening afgesloten vanaf 2016

lening afgesloten tussen 01-01-2005 en cruciale woonbonusvoortoekenningsvoorwaarden 31-12-2014 waarden (1) vervuld op chèque - habitat vervuld? gewestelijke 31-12-leningsjaar? belast(-) voor gewone intresten ja neen ja neen (marg. tarief, min. 30 %): 3152 geen geen gewestelijke fiscaal fiscaal belast(-) lening afgesloten voordeel voordeel woonbonus vanaf 2015: geen (aan 40 %) lening in 2018: 3338/4338 fiscaal voordeel lening in 2016 of 2017: 3324/4324 3360/4360 max. korf: - basis: 2 290 - enige: 760 - 3 ktl: 80

IX.I.3a) invullen: input geven m.b.t. inkomen uit de eigen woning (1)

o.a. enige woning op 31-12-leningsjaar + zelf betrekkingsverplich ng op 31-12-leningsjaar

390

Academiejaar 2020-2021

Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN OPSTALVERGOEDINGEN OF Hoofdstuk 20: VakEN IX:ERFPACHTUitgaven vanEN leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning) GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL

▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiebesparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘eigen woning’ was. Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een woning die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was.

Vlaamse geïntegreerde woonbonus (art. 145/38/1 en art. 145/38/2 WIB 1992) I. GEWESTELIJK:

NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW ‘EIGEN WONING’

1. Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016 gesloten hypothecaire leningen en premies van individuele levensverzekeringen die in aanmerking komen voor de ‘geïntegreerde woonbonus’ a) Interesten en kapitaalaflossingen: b) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ........................ ................................................................... ........................ ................................................................... Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord dan ook de volgende vragen: - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die leningen?

2.1

2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke ‘woonbonus’ a) Leningen gesloten in 2015 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ................... ................................................................... ................... ................................................................... Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord dan ook de volgende vragen:

3334-61 ...........................

4334-31 ...........................

3335-60 ...........................

4335-30 ...........................

3336-59 3337-58

□ Ja □ Neen

3330-65 ...........................

4336-29 4337-28

□ Ja □ Neen

4330-35 ...........................

Voorwaarden Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor intresten 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... en kapitaalaflossingen 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... Er wordt een belastingvermindering ‘Vlaamse geïntegreerde woonbonus’ verleend voor kapitaalaflossingen en intresten van een lening aangegaan vanaf 01-01-2016 als de volgende voorwas de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 □ Ja 4344-21 □ Ja waarden- 31.12.2018 voldaan zijn. nog altijd uw enige woning? 3345-50 □ Neen 4345-20 □ Neen 3346-49 ...........................

4346-19 ...........................

3110-91 ........................... Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.)

4110-61 ........................... 4121-50 ...........................

- aantal kinderen ten laste op 1.1.2016?

b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 Algemene voorwaarde: kapitaalaflossingen en intresten die tijdens het belastbaar tijdperk wer1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... kelijk zijn betaald voor delevensverzekeringen woning van tot dewaarborg belastingplichtige die op het ogenblik van betaling 2) Premies van individuele of wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... ervan de Nr. eigen woning begrip ‘eigen woning’ werd reeds toegelicht in het hoofdstuk contract Naamis. van Het de verzekeringsinstelling ................... van ................................................................... ‘Vak III: inkomsten onroerende goederen’. Bovendien moet de belastingplichtige op 1 janu................... ................................................................... ari van Hebt het uaanslagjaar fiscale woonplaats hebben3372-23 in het Vlaamse 4372-90 □ Ja □ Ja gewest. in 2, b interesten,zijn kapitaalaflossingen of premies vermeld die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 □ Neen 3380-15 □ Neen Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 □ Ja 4374-88 □ Ja Voorwaarden voor de lening: de uwintresten en de betalingen wedersop 31.12.2018 nog altijd enige woning? 3375-20 voor □ Neende aflossing 4375-87of de □ Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar amenstelling van na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... – 3.een hypothecaire Andere dan de in 1 en 2leningsovereenkomst; bedoelde interesten, die in aanmerking voor een gewestelijke belastingvermindering – diekomen aangegaan werd vanaf 1 januari 2016; a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: 1) gelegen in België: – met een looptijd van ten minsteNIET 10GEINDEXEERD jaar; - die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... KI – die door de belastingplichtige is aangegaan; - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtsper– bij een soon instelling die in deomEuropese Ruimte is gevestigd; dan een vennootschap ze te laten terEconomische beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend – en die specifiek tot doel heeft om in een lidstaat van Europese Economische Ruimte KI als woning gebruiken: 3106-95de ........................... 4106-65 ........................... KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... een woning te verwerven of te behouden. Brutohuur 2) gelegen in het buitenland:

Onder het verwerven of behouden van een woning wordt het volgende verstaan: 1° een onroerend goed aankopen; 2° een onroerend goed bouwen; 3° een onroerend goed volledig of gedeeltelijk vernieuwen;

Onder vernieuwing als vermeld in 3°, worden de dienstverrichtingen begrepen, vermeld in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven.

391

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

4° de erfbelasting, het successierecht, de schenkbelasting of het registratierecht op de schenkingen onder de levenden van onroerende goederen betalen van een woning, met uitzondering van nalatigheidsintresten, verschuldigd bij laattijdige betaling. Bij samen belaste echtgenoten en wettelijk samenwonenden gelden de voorwaarden (kredietnemer zijn, ‘eigenaar’ zijn van de woning ...) voor elke echtgenoot of partner afzonderlijk. Administratieve tolerantie m.b.t. eigendomsvoorwaarde: als maar één van beide echtgenoten eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker was van de woning, kan de andere echtgenoot geen aanspraak maken op de Vlaamse ‘geïntegreerde woonbonus’, tenzij de inkomsten van dat eigen goed volgens het burgerlijk recht gemeenschappelijk waren. Dat is het geval bij echtgenoten die gehuwd zijn volgens het wettelijk huwelijksvermogensstelsel (zie de toelichting bij de aangifte van de personenbelasting). De uitgaven moeten betrekking hebben op een hypothecaire leningsovereenkomst, d.w.z. een lening waarvoor daadwerkelijk een hypothecaire inschrijving is genomen. Is de lening slechts gedeeltelijk gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving, dan komen enkel de kapitaalaflossingen en de intresten die pro rata betrekking hebben op het hypothecaire gedeelte van de lening, in aanmerking voor de geïntegreerde woonbonus (art. 145 38/2 §1, eerste lid, 1° WIB 1992). De kapitaalaflossingen en intresten m.b.t. de eigen woning die betrekking hebben op het niet-hypothecaire gedeelte komen niet in aanmerking voor enig fiscaal voordeel. Opmerking: om toegang te hebben tot het systeem van de Vlaamse geïntegreerde woonbonus, moet het op 31 december van het leningsjaar dus niet de enige woning van de belastingplichtige zijn noch dient op 31 december aan de ‘zelf betrekkingsverplichting’ van het leningsjaar voldaan te zijn. Het criterium ‘enige woning’ is wel nog van belang voor het al dan niet toekennen van de ‘toeslag(en)’ (zie infra).

2.2

Voorwaarden Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor premies levensverzekeringen Er wordt een belastingvermindering ‘Vlaamse geïntegreerde woonbonus’ verleend voor premies van een individuele levensverzekering die tijdens het belastbaar tijdperk werkelijk zijn betaald voor het vestigen van een rente of van een kapitaal bij leven of bij overlijden dat dient voor het wedersamenstellen of het waarborgen van een hypothecaire leningsovereenkomst die in aanmerking komt voor Vlaamse geïntegreerde woonbonus: – de definitief betaalde bijdragen voor een levensverzekering voor het vestigen van een rente of van een kapitaal bij leven of bij overlijden, zijn beperkt tot het gedeelte dat dient voor het wedersamenstellen of het waarborgen van de hypothecaire lening die aangegaan werd vanaf 1 januari 2016; – de aanvullende verzekering tegen ouderdom en vroegtijdige dood tot uitvoering van een individueel gesloten levensverzekeringscontract is door de belastingplichtige aangegaan in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte om in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn eigen woning te verwerven of te behouden en waarbij: • de belastingplichtige alleen zichzelf heeft verzekerd; • het levensverzekeringscontract werd aangegaan voor de leeftijd van 65 jaar; • het levensverzekeringscontract een minimumlooptijd heeft van tien jaar als het in voordelen bij leven voorziet; • de voordelen van het levensverzekeringscontract bij leven toekomen aan de belastingplichtige vanaf de leeftijd van 65 jaar;

392

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

• de voordelen van het contract bij overlijden bedongen zijn: 1 ten belope van het verzekerde kapitaal dat dient voor het wedersamenstellen of het waarborgen van de lening, ten gunste van de personen die ingevolge het overlijden van de verzekerde de volle eigendom of het vruchtgebruik van dat onroerend goed verkrijgen; 2 ten belope van het verzekerde kapitaal dat niet dient voor het wedersamenstellen of het waarborgen van de lening, ten gunste van de echtgenoot of van bloedverwanten tot de tweede graad van de belastingplichtig; • die bijdragen niet geheel of gedeeltelijk in aanmerking kunnen komen voor de toepassing van artikel 52, 7°bis. Voor een lening die wordt aangegaan vanaf 1 januari 2016 zal de premie van een levensverzekering die dus zowel betrekking heeft op het hypothecaire gedeelte als op het niethypothecaire gedeelte in aanmerking komen voor de geïntegreerde woonbonus a rato van: het gedeelte van de lening dat een hypothecaire inschrijving heeft Premie ¥ totaal bedrag van de afgesloten lening die specifiek is aangegaan om de eigen woning te verwerven of te behouden

2.3

Korf Vlaamse geïntegreerde woonbonus: basis + eventueel toeslagen De tijdens het belastbare tijdperk werkelijk betaalde bestedingen die in aanmerking komen voor de geïntegreerde woonbonus (intresten, kapitaalaflossingen en de premie van een individueel gesloten levensverzekering) komen niet steeds integraal voor de belastingvermindering ‘geïntegreerde woonbonus’ in aanmerking maar moeten bij het invullen van de aangifte worden begrensd tot de maximale korf. De maximale korf bestaat steeds uit het basisbedrag, eventueel verhoogd met (een) toeslag(en). De maximale korf moet per kredietnemer en per belastbaar tijdperk worden bepaald. Basisbedrag Het basisbedrag van de korf bedraagt per kredietnemer 1 520,00 EUR. Toeslagen Toeslagen zijn individueel per echtgenoot/wettelijk samenwonende partner te beoordelen. Het basisbedrag wordt verhoogd met 760,00 EUR gedurende de eerste tien belastbare tijdperken vanaf het belastbaar tijdperk waarin de hypothecaire lening werd aangegaan, wanneer de woning, op 31 december van het belastbaar tijdperk waarin die hypothecaire lening is aangegaan, de enige woning is van de belastingplichtige (art. 145/38/2 § 2, tweede lid WIB 1992). Dat betekent dat de belastingplichtige op 31 december van het leningsjaar geen volle (mede) eigenaar, blote eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter mag zijn van een andere woning (het percentage van de eigendom speelt daarbij geen rol). Tellen niet mee als een tweede woning op 31-12-leningsjaar: 1° andere woningen waarvan de belastingplichtige door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is; 2° andere woningen die op 31 december van het belastbaar tijdperk waarin de hypothecaire lening werd aangegaan op de vastgoedmarkt te koop zijn aangeboden, en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het belastbaar tijdperk waarin de hypothecaire lening werd aangegaan, ook daadwerkelijk zijn verkocht. (art. 145 / 38/2 § 2, vijfde lid WIB 1992).

393

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Die verhoging van 760,00 EUR wordt bijkomend verhoogd met 80,00 EUR als de belastingplichtige drie of meer dan drie kinderen ten laste heeft op 1 januari van het jaar dat volgt op het belastbaar tijdperk waarin de hypothecaire lening wordt aangegaan (art. 145 / 38/2 § 2, derde lid WIB 1992). Met ‘kinderen ten laste’ wordt bedoeld kinderen die volledig ten laste zijn alsook de kinderen die ten laste zijn en waarvoor de helft wordt afgestaan aan de andere co-ouder. Gehandicapte kinderen ten laste worden daarbij voor twee gerekend (art. 145 / 38/2 § 2, vierde lid WIB 1992). Ingeval van een gemeenschappelijke aanslag geldt de kinderlast in hoofde van elke echtgenoot/wettelijk samenwonende. Om het recht op toeslag(en) te openen moet de woning dus de enige woning van de belastingplichtige zijn op 31 december van het leningsjaar. Voldoet de belastingplichtige dan niet aan het bovengenoemd criterium van ‘enige woning’, dan zal hij voor de lening nooit in aanmerking komen voor de toeslag(en), maar zal hij genoegen moeten nemen met het basisbedrag van 1 520,00 EUR. Een herinstap in toeslag(en) is later niet mogelijk. Verlies van de toeslag(en) als het niet langer de enige woning is De verhoging(en) worden niet langer toegepast vanaf het eerste belastbaar tijdperk waarin de belastingplichtige op 31 december van dat belastbaar tijdperk volle eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker wordt van een andere woning dan de woning waarvoor de uitgaven die in aanmerking komen voor geïntegreerde woonbonus werden betaald (het percentage van de eigendom speelt daarbij geen rol) (art. 145/38/2 § 2, zesde lid WIB 1992). Merk op: woningen verwerven in blote eigendom na het leningsjaar is geen beletsel om de toeslag(en) nog te blijven genieten na het leningsjaar voor zover je maar het recht op toeslag(en) hebt gecreëerd op 31 december van het leningsjaar. Twee beoordelingsmomenten voor de verhoging(en) De belastingplichtige moet het recht op verhogingen gecreëerd hebben op 31 december van het leningsjaar en moet erop toezien dat hij zijn op 31 december van het leningsjaar gecreëerde recht op verhoging de negen volgende jaren niet verliest door een tweede woning te verwerven. Controlevragen in de aangifte aanslagjaar 2019 m.b.t. de maximumkorf Vlaamse geïntegreerde woonbonus Om te weten of de maximumkorf van de Vlaamse geïntegreerde woonbonus van de belastingplichtige voor aanslagjaar 2019 1 520,00 EUR, dan wel 1 520,00 + 760,00, dan wel 1 520,00 + 760,00 + 80,00 is, werden twee controlevragen ingelast. Er wordt gevraagd om te bevestigen of te ontkennen of die woning waarvoor de leningen werden aangegaan (nog altijd) uw enige woning was op 31-12-2018. Om dat te bepalen, moet u een onderscheid maken naargelang de datum waarop u de lening(en) hebt aangegaan: Eerste geval: u bent de lening aangegaan in 2016 of in 2017. Om code 3336/4336 = ja aan te kruisen dat het nog altijd uw enige woning was op 31 december 2018, moeten twee voorwaarden vervuld zijn: 1) het moest op 31 december van het leningsjaar al uw enige woning zijn geweest waarbij op 31 december van het leningsjaar niet meetelde als tweede woning: – een andere woning, waarvan u mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker was door erfenis;

394

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

– andere woningen die op 31 december van het leningsjaar op de vastgoedmarkt te koop werden aangeboden en die u ten laatste op 31 december van het leningsjaar + 1 jaar heeft verkocht. 2) het moet op elke 31 december van elk jaar volgend op het leningsjaar nog altijd uw enige woning zijn (waarbij een andere woning waarvan u blote eigenaar bent niet meetelt als bijkomend verworven woning). Ingeval code 3336/4336 = ja aangekruist, hebt u recht op de toeslag van 760,00 EUR. Als u op 1 januari van het leningsjaar + 1 jaar minstens drie kinderen ten laste hebt, dan komt daar nog de toeslag van 80,00 EUR erbij. Ingeval die twee voorwaarden niet vervuld zijn, moet u de code 3337/4337 = neen aankruisen en hebt u geen recht op toeslagen voor 2018 (en ook niet meer in de toekomst voor die lening). Tweede geval: u bent de lening aangegaan in 2018. Om de code 3336/4336 = ja aan te kruisen, moest die woning op 31 december 2018 uw enige woning zijn waarbij op 31 december 2018 niet meetelde als tweede woning: – een andere woning, waarvan u mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker was door erfenis – andere woningen die op 31-12-2018 op de vastgoedmarkt te koop werden aangeboden. Ingeval code 3336/4336 = ja aangekruist, hebt u recht op de toeslag van 760,00 EUR. Als u op 1 januari 2019 minstens drie kinderen ten laste hebt, dan komt daar nog de toeslag van 80,00 EUR bij. Ingeval die voorwaarde niet vervuld is, moet u de code 3337/4337 = neen aankruisen. Dit betekent dat uw lening nooit in aanmerking zal komen voor toeslag(en) (omdat het niet uw enige was op 31 december van het leningsjaar). Uw maximumkorf Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor die lening is dan de hele rit maximum 1 520,00 EUR. Derde geval: wanneer een belastingplichtige in 2016, 2017 en/of 2018 verschillende geïntegreerde woonbonusleningen heeft afgesloten, dan kunnen de bestedingen van die verschillende leningen gecombineerd worden maar is er uiteraard maar één woonbonuskorf. De controlevraag kan met ja beantwoord worden zodra het voor de lening van 2016/2017 nog altijd om uw enige woning gaat op 31 december 2018 (zie eerste geval) of zodra het voor de lening van 2018 om uw enige woning gaat (zie tweede geval). Voor aanslagjaar 2019 is er een tweede controlevraag ingelast: aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die leningen? Wanneer een belastingplichtige verschillende geïntegreerde woonbonusleningen heeft afgesloten in 2016, 2017 en/of 2018, moet u hier de kinderlast vermelden op 1 januari van het jaar volgend op het leningsjaar van die lening waarvoor u code 3336/4336 met ja mocht aankruisen. Lening afgesloten in 2018 niet uw enige woning op 31 december 2018 code 3337/4337 = Q

wel uw enige woning op 31 december 2018 code 3336/4336 = Q <3 kinderen ten laste op 1 januari 2019 i

395

≥3 kinderen ten laste op 1 januari 2019 i

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

maximale korf: basisbedrag

maximale korf: 1 520 basisbedrag toeslag: enige woning

maximale korf: 1 520 basisbedrag toeslagen: 760 enige woning 2 280 kinderlast

1 520 760 80 2 360

Lening afgesloten in 2016 en/of 2017 niet uw enige woning op 31 december leningsjaar code 3337/4337 = Q

niet uw enige woning op 31 december 2018 code 3337/4337 = Q

i maximale korf: basisbedrag

wel uw enige woningop 31 december leningsjaar

maximale korf: 1 520 basisbedrag

1 520

uw enige woning op 31 december 2018 code 3336/4336 = Q <3 kinderen ten laste op 1 januari leningsjaar + 1 i maximale korf: basisbedrag toeslagen: enige woning

≥3 kinderen ten laste op 1 januari leningsjaar + 1 i

maximale korf: 1 520 basisbedrag toeslagen: 760 enige woning 2 280 kinderlast

1 520 760 80 2 360

VOORBEELD

Een fiscaal alleenstaande is in 2017 een hypothecaire lening aangegaan voor de aankoop van een woning in Herentals die hij sinds de aankoop zelf bewoont met zijn drie kinderen. Sinds de aankoop is dat dus zijn ‘eigen woning’. Op 01-01-2018 heeft de belastingplichtige drie kinderen ten laste en op 01-01-2019 heeft hij twee kinderen ten laste. In 2018 heeft hij geen bijkomende woningen verworven en blijft hij heel het jaar 2018 in die woning in Herentals wonen. Op 31-12-2017 verworven heeft hij nog een via: andere woning die te koop wordt aangeboden op 31-12-2017.

Maximumkorf Vlaamse geïntegreerde woonbonus inkomstenjaar 2017

Maximumkorf Vlaamse geïntegreerde woonbonus inkomstenjaar 2018 ingeval de op 31-12-2017 te koop aangeboden woning tegen 31-12-2018 is verkocht.

Maximumkorf Vlaamse geïntegreerde woonbonus inkomstenjaar 2018 ingeval de op 31-12-2017 te koop aangeboden woning verkocht is in 2019.

in eigendom 100 %

aankoop

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in mede-eigendom

aankoop

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in vruchtgebruik

aankoop

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

396

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

in blote eigendom

aankoop

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in eigendom 100 %

schenking

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in mede-eigendom

schenking

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in vruchtgebruik

schenking

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in blote eigendom

schenking

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in eigendom 100 %

erfenis

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in mede-eigendom

erfenis

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in vruchtgebruik

erfenis

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

in blote eigendom

erfenis

1 520,00 EUR + 760,00 EUR + 80,00 EUR

1 520,00 EUR (*)

(*) Vanaf inkomstenjaar 2018 is hij de toeslagen (toeslag enige + toeslag kinderlast) definitief kwijt omdat de op 31-12-2017 te koop gestelde woning niet tijdig (tegen uiterlijk 31-12-2018) is vervreemd. Als de woning dan uiteindelijk in 2019 wordt vervreemd, ontstaat er geen recht op toeslagen vanaf inkomstenjaar 2019. Eens je de toeslag(en) kwijt bent, ben je ze kwijt voor de rest van de looptijd van de lening.

2.4

Verdeling kapitaalaflossingen, intresten en premie schuldsaldo Is de belastingplichtige de hypothecaire lening alleen aangegaan, dan neemt hij het totale bedrag van de intresten en kapitaalaflossingen die hij in het belastbaar tijdperk heeft betaald en zijn eigen verzekeringspremie. Als de belastingplichtige de hypothecaire lening samen met één of meer andere personen aanging, dan neemt hij het gedeelte van de intresten en kapitaalaflossingen die hij verkrijgt door het totale bedrag van de in het belastbaar tijdperk betaalde intresten en kapitaalaflossingen te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller gelijk is aan zijn aandeel in de woning (d.w.z. het aandeel in de (volle) eigendom, het bezit, de erfpacht, de opstal of het vruchtgebruik) en de noemer gelijk is aan de som van de aandelen in de woning, van hem en de andere personen die de lening samen met hem aangingen en zijn eigen verzekeringspremie. Samen belaste echtgenoten en wettelijk samenwonenden die samen een lening zijn aangegaan waarvoor ze allebei recht hebben op de Vlaamse geïntegreerde woonbonus, mogen het totale bedrag van de door hen allebei betaalde intresten en kapitaalaflossingen alsook de door hen betaalde verzekeringspremies vrij onder elkaar verdelen.

397

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

2.5

Aangifte van de Vlaamse geïntegreerde woonbonus Bepaal de in rubriek IX.I (codes 3334/4334 en codes 3335/4335) te vermelden bedragen als volgt: Eerste stap: Als de belastingplichtige de lening alleen heeft aangegaan, neemt hij het totale bedrag van de intresten en kapitaalaflossingen die hij in 2018 heeft betaald. Heeft de belastingplichtige de lening daarentegen samen met één of meer andere personen aangegaan, dan moet hij het gedeelte van de intresten en kapitaalaflossingen nemen dat hij verkrijgt door het totale bedrag van de in 2018 betaalde intresten en kapitaalaflossingen te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller gelijk is aan zijn aandeel in de woning (d.w.z. zijn aandeel in de (volle) eigendom, het bezit, de erfpacht, de opstal of het vruchtgebruik) en de noemer gelijk is aan de som van de aandelen in de woning, van hemzelf en de andere personen die de lening samen met hem hebben aangegaan. Samen belaste echtgenoten en wettelijk samenwonenden die samen een lening zijn aangegaan waarvoor ze allebei recht hebben op de ‘Vlaamse geïntegreerde woonbonus’, nemen het totale bedrag van de door hen beiden betaalde intresten en kapitaalaflossingen. Tweede stap: Tel het totale bedrag van de in 2018 betaalde verzekeringspremies bedoeld in rubriek IX.I.1b bij het resultaat van de eerste stap. Derde stap: In deze stap wordt een onderscheid gemaakt tussen twee gevallen: Eerste geval: de lening is gesloten voor de woning die op 31 december 2018 (nog altijd) de enige woning was van de belastingplichtige. In dat geval de controlevraag positief beantwoorden. Beperk het resultaat van de tweede stap (per echtgenoot of partner) tot 2 280,00 EUR (2 360,00 EUR als de belastingplichtige drie of meer kinderen ten laste had op 1 januari van het jaar volgend op het jaar van afsluiting lening). Tweede geval: de lening is gesloten voor de woning die op 31 december 2018 niet (meer) de enige woning was van de belastingplichtige. In dat geval de controlevraag negatief beantwoorden. Beperk het resultaat van de tweede stap (per echtgenoot of partner) tot 1 520,00 EUR. Vierde stap: Samen belaste echtgenoten en wettelijk samenwonenden die beiden recht hebben op de ‘Vlaamse geïntegreerde woonbonus’ mogen hun (gezamenlijke) resultaat van de derde stap vrij onder elkaar verdelen, met dien verstande dat zij het maximum van 1 520,00 EUR, 2 280,00 EUR of 2 360,00 EUR per echtgenoot of partner niet mogen overschrijden. Vijfde stap: Verdeel het resultaat van de vorige stap vrij onder de rubrieken IX.I.1a (intresten en kapitaalaflossingen) en IX.I.1b (verzekeringspremies), met dien verstande dat: – in IX.I.1a nooit meer mag vermeld worden dan de werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen gesloten in 2018; – in IX.I.1b nooit meer mag vermeld worden dan de werkelijk betaalde premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van hypothecaire leningen gesloten in 2018.

2.6

Fiscaal voordeel van de opgevulde korf De opgevulde maximumkorf (bepaald per belastingplichtige) levert een gewestelijke belastingvermindering op aan het vaste tarief van 40 % (art. 145 38/2 § 3 WIB 1992).

398

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

2.7

Formaliteiten De belastingplichtige die van de ‘Vlaamse geïntegreerde woonbonus’ wenst te genieten dient ook een attest ter beschikking te houden, waaruit blijkt dat effectief aan alle voorwaarden is voldaan om daarvan te kunnen genieten (art. 145 38/2 § 4 WIB 1992). Vanaf inkomstenjaar 2016 (aanslagjaar 2017) zal de administratie niet meer vragen om de nodige banken verzekeringsattesten voor te leggen omdat de administratie vanaf inkomstenjaar 2016 (aanslagjaar 2017) jaarlijks vóór 1 maart zelf de nieuwe fiches 281.61 (hypothecaire lening) en 281.62 (individuele levensverzekering) van de bankinstellingen en de verzekeraars ontvangt via elektronische weg (KB 09.02.2017, art. 323/1 WIB 1992).

2.8

Voorbeelden Vlaamse geïntegreerde woonbonus VOORBEELD 1: FEITELIJKE SAMENWONENDEN WOONBONUSLENING AFGESLOTEN IN 2018

Alex en Milla vormen een feitelijk gezin. Alex staat aan het hoofd van het gezin. Op 01-012019 heeft Alex drie kinderen ten laste. Milla heeft geen kinderen ten laste. Voor de aankoop van een woning in het Vlaamse gewest (niet-geïndexeerd KI 1 200,00 EUR) zijn Alex en Milla samen een hoofdelijk en onverdeeld hypothecair krediet d.d. 15-02-2018 van 100 000,00 EUR (volledige hypothecaire inschrijving) op twintig jaar aangegaan. Alex is voor 75 % eigenaar van die woning en Milla voor 25 %. Sinds de aankoop woonde het gezin in die woning. In 2018 betaalden zij: – intresten: 2 465,00 EUR – kapitaalaflossingen: 3 115,00 EUR In 2018 betaalde Alex 1 075,00 EUR voor een eenmalige schuldsaldoverzekeringspremie ter dekking van het bovengenoemd krediet en Milla 960,00 EUR. De verzekeringen dienen uitsluitend als waarborg van de lening van 100 000,00 EUR en voldoen aan alle wettelijke voorwaarden voor geïntegreerde woonbonus. Behalve die enige eigen woning zijn er geen andere onroerende goederen in eigendom. Aangifte Alex: De bestedingen van de lening van 2018 hebben sinds het aangaan ervan betrekking op zijn eigen woning. Die leveren dus gewestelijke voordelen op. Welk gewest? Vlaanderen, vermits hij op 01-01-2019 zijn fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest heeft. Welk fiscaal stelsel? Vermits de voorwaarden voor Vlaamse geïntegreerde woonbonus voldaan zijn, heeft hij recht op de Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Eerste stap: zijn deel werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen: (2 465,00 + 3 115,00 ) × 75 %/100 % = 4 185,00 EUR Tweede stap: beleende verzekeringspremie 1 075,00 EUR toevoegen aan resultaat stap 1: 5 260,00 EUR. Derde stap: maximum geïntegreerde woonbonuskorf voor Alex is 2 360,00 EUR (1 520,00 + 760,00 + 80,00), vermits het zijn enige woning is op 31-12-leningsjaar en hij op 01-01-2019 drie kinderen ten laste heeft. Zijn bestedingen worden dus begrensd tot 2 360,00 EUR. Vierde stap: geldt enkel voor samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden.

399

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven vanbesparende leningenuitgaven afgesloten vanaf (eigen woning)voor een interestbonificatie van de Staat). te financieren (en1/1/2005 die voldoen aan de voorwaarden

• Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘eigen woning’ was. Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een Vijfde stap: Vak IX – van Intresten (…) (aangifte aanslagjaar 2019): woning die op het tijdstip de betalingen nietkapitaalaflossingen uw ‘eigen woning’ was. I. GEWESTELIJK:

NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW ‘EIGEN WONING’

2.360,00 3334-61 ...........................

4334-31 ...........................

3335-60 ...........................

4335-30 ...........................

3336-59 3337-58

□ X Ja □ Neen

4336-29 4337-28

□ Ja □ Neen

3 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en vanaf (*) Je premies kiest ervan hetindividuele best voorlevensverzekeringen om de premie vangesloten de verzekering niet in te vullen om de latere belastbaarheid ervan als 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke pensioen te vermijden (art. 34, § 1, 2°, d WIB 1992 en art. 39, § 2, 2°, a WIB 1992). De begrensde korf bestaat ‘woonbonus’ a) het Leningen in 2015 dus best gesloten alleen uit kapitaalaflossingen en intresten. 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of van die leningen: Aangifte wedersamenstelling Milla: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling De bestedingen van de lening van 2018 hebben sinds het aangaan ervan betrekking op de ................... ................................................................... eigen woning. Die leveren dus gewestelijke voordelen op. Welk gewest? Vlaanderen, vermits ................... ................................................................... Hebt u in 2, a interesten, of premies vermeld, zij op 01-01-2019 haarkapitaalaflossingen fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest heeft. Welk fiscaal stelsel? beantwoord dan ook de volgende vragen:

Vermits- de Vlaamse geïntegreerde woonbonus zijn, heeft zij recht wasvoorwaarden de woning waarvoor voor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 □ Ja voldaan4344-21 □ Ja 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3345-50 □ Neen 4345-20 □ Neen op de Vlaamse geïntegreerde woonbonus. - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 Eerste stap: haarendeel werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen: 1) Interesten kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot 1 waarborg of EUR (2 465,00 + 3 115,00) × 25 %/100 % = 395,00 wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ................... ................................................................... Tweede stap: beleende verzekeringspremie 960,00 EUR toevoegen aan resultaat stapblz.1:9 ................... ................................................................... 2 355,00 EUR. 4372-90 PREMIES Ja Vak Hebt IX - uINTERESTEN KAPITAALAFLOSSINGEN LENINGEN in 2, b interesten, EN kapitaalaflossingen of premies vermeld VAN 3372-23 Ja EN SCHULDEN, slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 EN OPSTALVERGOEDINGEN Neen VAN die INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN ERFPACHTOF

□ □ □ □ VERGOEDINGEN, RECHT GEVEN OP EEN Zo ja, - was de woning waarvoor die leningDIE is aangegaan, 3374-21 □ JaBELASTINGVOORDEEL 4374-88 □ DerdeGELIJKAARDIGE stap: maximum geïntegreerde woonbonuskorf voor Milla 2 280,00 EUR (1Ja520,00 op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3375-20in de □ Neen rubriek!4375-87 □ Neen drie Opgelet: vermeld de in dit vak de andere is gevraagde gegevens passende +▲ 760,00), vermits hetbedoelde haar uitgaven enige enwoning op 31-12-leningsjaar en zij niet minstens - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar

• Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiena heeft het jaar van van die lening? kinderen tenuitgaven laste opafsluiting 01-01-2019. bestedingen worden dusvanbegrensd tot 2 280,00 3373-22 ........................... 4373-89 besparende te financieren (en die voldoen aanHaar de voorwaarden voor een interestbonificatie de Staat). ........................... 3. AndereIdan de in 1 voor en 2 de bedoelde interesten, die in aanmerking • Rubriek is bestemd (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw EUR. komen voor een gewestelijke belastingvermindering ‘eigen woning’ was. a) Gegevens over hetwordt vrijgestelde inkomen van uw woning’: bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf Onder ‘eigen woning’ verstaan: de woning die ‘eigen u als eigenaar, 1) gelegen in België: betrok of niet zelf betrok om één van de volgende beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele NIETredenen: GEINDEXEERD Vierde stap: geldt enkel voor samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden. belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van........................... de bouwof verbouwingswerkzaamheden - die u niet verhuurt: 4100-71 ........................... KI voor 3100-04 waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting meer bijzonderheden). - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet • Rubriek II, B iszijn bestemd de (niet in rubriek II, A vermelde) voor beroepvoor gebruikt of aan een andere rechtsper-uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een Vijfde stap: Vak IX Intresten en (…) (aangifte aanslagjaar 2019): woning die op het van de betaling niet uwlaten ‘eigen soon dantijdstip een– vennootschap om ze kapitaalaflossingen te ter woning’ beschik-was. king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... ‘EIGEN WONING’ KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... 1. Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016 gesloten Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... hypothecaire leningen en premies van individuele 2) gelegen in het buitenland: 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... levensverzekeringen die in aanmerking komenBrutohuur/waarde voor de ‘geïntegreerde woonbonus’ (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.) a) Interesten en kapitaalaflossingen: b) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ........................ ................................................................... (*) (*) ........................ ................................................................... Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord dan ook de volgende vragen: - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die leningen?

1.395,00 3334-61 ...........................

4334-31 ...........................

885,00 3335-60 ...........................

4335-30 ...........................

3336-59 3337-58

□ X Ja □ Neen

4336-29 4337-28

□ Ja □ Neen

0 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf (*) Contractnummer en verzekeringsinstelling vermelden. 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke ‘woonbonus’ a) Leningen gesloten in 2015 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... VOORBEELD 2: GEHUWDEN LENING 2018 ELK WOONBONUS MET TOESLAGEN 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... contract gehuwd Naam van de verzekeringsinstelling Een sindsNr.2013 echtpaar gaat in 2018 een gemeenschappelijke lening aan tot de ................................................................... aankoop ................... van hun eigen woning gelegen in het Vlaamse gewest, waarvan zij beiden eigenaar ................... ................................................................... zijn. DeHebt lening aan alle wettelijke om in aanmerking te komen voor de u in 2, avoldoet interesten, kapitaalaflossingen of premiesvoorwaarden vermeld, beantwoord dan ook de volgende vragen: - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?

- aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 400 b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen:

3344-51 □ Ja 3345-50 □ Neen 3346-49 ........................... 3370-25 ...........................

4344-21 □ Ja 4345-20 □ Neen 4346-19 ........................... Academiejaar 2020-2021 4370-92 ...........................

3371-24 ...........................

4371-91 ...........................

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Op 1 januari 2019 heeft het echtpaar twee kinderen ten laste. Op 31-12-2018 zijn ze allebei geen eigenaar van andere woningen. Sinds de aankoop in 2018 woonden ze met hun gezin in de woning. De in 2018 werkelijke bestedingen zijn: – intresten: 2 090,00 EUR – kapitaalaflossingen: 1 570,00 EUR – premie beleende levensverzekering echtgenoot 1: – premie beleende levensverzekering echtgenoot 2:

1 000,00 EUR 950,00 EUR

De bestedingen van de lening van 2018 hebben sinds het aangaan ervan betrekking op hun eigen woning. Die leveren dus gewestelijke voordelen op. Welk gewest? Vlaamse, vermits zij op 01-01-2019 hun fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest hebben. Welk fiscaal stelsel? Vermits de voorwaarden m.b.t. Vlaamse geïntegreerde woonbonus bij beiden voldaan zijn, hebben zij beiden recht op de Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Eerste stap: totale bedrag van intresten en kapitaalaflossingen: 2 090,00 + 1 570,00 = 3 660,00 EUR. Tweede stap: premies van de beleende verzekeringspremies (1 000,00 + 950,00) toevoegen aan resultaat stap 1: 5 610,00 EUR. blz. 9

Derde stap: het totale bedrag van de bestedingen VAN die voor de Vlaamse geïntegreerde woonVak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES VAN in INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN ERFPACHTEN tot OPSTALVERGOEDINGEN OF + bonus aanmerking komen (5 610,00 EUR)EN wordt begrensd 4 560,00 EUR (1 520,00 GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL 760,00 + 1 520,00 + 760,00).

▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energieVierde stap: uitgaven het bedrag 4 560,00 EUR volgensvoordeeenverdeling vanvande echtgenoten in de besparende te financieren (en die voldoen aanmag de voorwaarden interestbonificatie de Staat). • Rubriek I is bestemdvermeld, voor de (niet voor in rubriek II, A vermelde) uitgaven voorer de niet woningtoe die op het tijdstip van deeen betaling uw hen meer aangifte worden zover de verdeling leidt dat bij van ‘eigen woning’ was. dan Onder 2 280,00 EURwordt (hetverstaan: grensbedrag iedere echtgenoot van toepassing is) zelf wordt ver‘eigen woning’ de woning diedat u alsbij eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele meld. belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een Vijfde stap: Vak IX – van Intresten (…) (aangifte aanslagjaar 2019): woning die op het tijdstip de betalingen nietkapitaalaflossingen uw ‘eigen woning’ was. I. GEWESTELIJK:

NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW ‘EIGEN WONING’

2.280,00 3334-61 ...........................

1.380,00 4334-31 ...........................

3335-60 ...........................

900,00 4335-30 ...........................

3336-59 3337-58

□ X Ja □ Neen

4336-29 4337-28

□ X Ja □ Neen

2 2 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en (1) Men duidtvan aanindividuele van welke levensverzekering de vrouw premies levensverzekeringen gesloten vanafde premie in mindering brengt. Dat kan het premiegedeel2005de die man in aanmerking komen de gewestelijke te van zijn en/of haarvoor eigen premiegedeelte. Evengoed mag hier een andere opdeling worden ingevuld ‘woonbonus’ voor zover de maximumkorf maar niet wordt overschreden en de bedragen niet groter zijn dan de werkelijke a) Leningen gesloten in 2015 bestedingen. 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ................... ................................................................... VOORBEELD 3: LENING VAN 2018 MAAR ELK ANDERE MAXIMUMKORF ................... ................................................................... Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Een sinds 2010 gehuwd echtpaar (gehuwd onder het wettelijk stelsel) gaat op 16-06-2018 beantwoord dan ook de volgende vragen:

een gemeenschappelijke hypothecaire leningopaan van 100 000,00 looptijd - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, 3344-51 □ Ja EUR (min. 4344-21 □ Ja10 jaar) 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3345-50 □ Neen in het 4345-20 □ Neen tot verbouwing van hun eigen woning (KI 1 500,00 EUR), gelegen Vlaamse gewest, - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... waarvan zij beiden eigenaar zijn. Op 1 januari 2019 heeft het echtpaar drie kinderen ten b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 laste. 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ................... ................................................................... ................... ...................................................................

Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld die slaan op een lening gesloten vanaf 2009?

Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 401 op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die lening?

3371-24 ...........................

3372-23 3380-15 3374-21 3375-20

□ Ja □ Neen □ Ja □ Neen

3373-22 ...........................

4371-91 ........................... 4372-90 □ Ja 4380-82 □ Neen 4374-88 □ Ja Academiejaar 2020-2021 4375-87 □ Neen 4373-89 ...........................

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Echtgenoot 1 is eigenaar van een tweede woning. Hij kocht deze woning vóór zijn huwelijk aan. Deze woning (KI 1 000,00 EUR) wordt heel het jaar 2018 verhuurd aan een gepensioneerde man en het echtpaar is niet van plan die woning van de hand te doen. De woning stond dus niet te koop op 31-12-2018. In 2018 betaalden zij: – intresten: – kapitaalaflossingen:

3 200,00 EUR 2 600,00 EUR

Daarnaast betaalden zij ieder een premie van 250,00 EUR voor een individuele levensverzekering die uitsluitend dient voor het waarborgen of het wedersamenstellen van die verbouwingslening. De verbouwingslening heeft sinds het aangaan ervan betrekking op hun eigen woning. Die leveren dus gewestelijke voordelen op. Welk gewest? Vlaamse, vermits zij op 01-01-2019 hun fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest hebben. Welk fiscaal stelsel? Vermits de voorwaarden m.b.t. Vlaamse geïntegreerde woonbonus bij beiden voldaan zijn, hebben zij beiden recht op de Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Echtgenoot 1: De Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor het basisbedrag. Toeslagen zijn niet mogelijk, vermits het niet zijn enige woning was op 31-12-leningsjaar (31-12-2018). Echtgenoot 2: De Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor het basisbedrag + toeslag enige + toeslag kinderlast. Eerste stap: bedrag van intresten en kapitaalaflossingen: 3 200,00 + 2 600,00 = 5 800,00 EUR. Tweede stap: premie van de beleende verzekeringspremies (250,00 + 250,00) toevoegen aan resultaat stap 1 = 6 300,00 EUR. Derde stap: het totale bedrag van de bestedingen die in aanmerking komen (6 300,00 EUR) wordt begrensd tot 1 520,00 EUR bij de man en tot 2 360,00 (1 520,00 + 760,00 + 80,00) bij de vrouw. Vierde stap: het bedrag 6 300,00 EUR mag volgens de verdeling van de echtgenoten in de aangifte worden vermeld, voor zover deze verdeling er niet toe leidt dat bij de man meer dan 1 520,00 EUR en bij de vrouw meer dan 2 360,00 wordt vermeld. Men kiest er het best voor om de premie van de verzekering niet in te vullen om de latere belastbaarheid ervan als pensioen te vermijden (art. 34, § 1, 2°, d WIB 1992 en art. 39, § 2, 2°, a WIB 1992). De begrensde korf bestaat dus het best alleen uit kapitaalaflossingen en intresten. Vijfde stap: Vak III – Inkomsten van onroerende goederen (aangifte aj. 2019)  NIET GEINDEXEERD   1. Onroerende goederen die u voor uw beroep gebruikt: KI 2. Gebouwen die u niet verhuurt, die u verhuurt aan natuurlijke personen die ze niet voor hun beroep gebruiken, of die u verhuurt aan andere rechtspersonen dan vennootschappen om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend als woning gebruiken: KI 3. Gronden, materieel en outillering die u niet verhuurt of die u verhuurt aan natuurlijke personen die ze niet voor hun beroep gebruiken: KI 4. Onroerende goederen die u volgens de pachtwetgeving verhuurt voor land of tuinbouwdoeleinden: KI 5. Onroerende goederen die u verhuurt in andere omstandigheden dan in de nrs. 2 tot 4 hierboven: a) gebouwen: KI Brutohuur KI b) gronden: Brutohuur c) materieel en outillering: KI Brutohuur 6. Bedragen verkregen bij de vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of opstal, of van een gelijkaardig onroerend recht:   1. Onroerende goederen gelegen in een land waarmee België geen overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te voorkomen.

a) Niet voor uw beroep gebruikte gebouwen, materieel en outillering: Brutohuur/waarde 402 b) Niet voor uw beroep gebruikte gronden: Brutohuur/waarde c) Bedragen verkregen bij de vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of opstal, of van een gelijkaardig onroerend recht:

blz. 3

 ...........................

 ...........................

500,00  ...........................

500,00  ...........................

 ...........................

 ...........................

 ...........................

 ...........................

 ...........................  ...........................  ...........................  ...........................  ...........................  ...........................

 ...........................  ...........................  ...........................  ...........................  ...........................  ...........................

 ...........................

 ...........................

 ...........................  ........................... 2020-2021  ........................... Academiejaar  ...........................  ...........................

 ...........................

▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiebesparende uitgaven te financieren Hoofdstuk (en die voldoen20: aan Vak de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat).vanaf 1/1/2005 IX: Uitgaven van leningen afgesloten • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘eigen woning’ was. Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een Vak woning IX – Intresten en van kapitaalaflossingen van leningen en schulden,… (aangifte aj. 2019) die op het tijdstip de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. I. GEWESTELIJK:

(eigen woning)

NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW ‘EIGEN WONING’

1.520,00 3334-61 ...........................

2.360,00 4334-31 ...........................

3335-60 ...........................

4335-30 ...........................

3336-59 3337-58

□ Ja □ X Neen

4336-29 4337-28

□ X Ja □ Neen

3 3 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke ‘woonbonus’ a) Leningen gesloten in 2015 VOORBEELD 4: KOPPEL VERHUIST VAN WONING NAAR NIEUWBOUW 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of Een gemeenschappelijk belast koppel is samen eigenaar van een woning4361-04 in het ........................... Vlaamse gewedersamenstelling van die leningen: 3361-34 ........................... Nr. contract Naam van devia verzekeringsinstelling west (woning 1) (verworven aankoop) die ze zelf betrekken sinds 01-01-2018. Ze sluiten ................... ................................................................... op 14-04-2018 een ................................................................... hypothecaire lening voor de aankoop van een stuk grond in het Vlaamse ................... in 2, a EUR) interesten, of premies gewestHebt (KIu200 enkapitaalaflossingen de bouw van een vermeld, woning erop. Ze verhuizen naar de nieuwbouw beantwoord dan ook de volgende vragen:

zodra de bouw af is, op 20-08-2019. Tot hunopnieuwbouw af is□blijven ze 4344-21 wonen in □ woning 1. - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, 3344-51 Ja Ja 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?

3345-50

□ Neen

4345-20

- aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? ........................... 4346-19 Geval 1: woning 1 staat te koop op 31-12-2018 en 3346-49 is verkocht op 15-03-2019.

□

Neen ...........................

b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of In 2018: wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... Lening: van 14-04-2018 t.e.m. 31-12-2018 = andere dan eigen woning (want ze bezitten Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling woning 1................... die ze zelf................................................................... betrekken)  federaal: ................... ................................................................... – kapitaalaflossingen en schuldsaldopremie: federale langeter4372-90 Ja Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 belastingvermindering Ja die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? mijnsparen; 4380-82 Neen 3380-15 Neen Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, – intresten: federale gewone intrestaftrek. op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?

In 2019:

- aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die lening?

3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking

Lening vanvoor 01-01-2019 t.e.m. 14-03-2019 komen een gewestelijke belastingvermindering

3374-21 3375-20

□ □ □ Ja □ Neen

3373-22 ...........................

4374-88 4375-87

□ □ □ Ja □ Neen

4373-89 ...........................

Lening van 15-03-2019 t.e.m. 31-12-2019

a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’:

= andere dan eigen woning (want zeNIET bezitten = eigen woning  gewestelijk: 1) gelegen in België: GEINDEXEERD die u ze nietzelf verhuurt: woning 1- die betrekken)  federaal: intresten4100-71 en schuldsaldo 3100-04 ........................... ........................... KIkapitaalaflossingen, - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet – kapitaalaflossingen en schuldsaldopremie: premie: voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap om zelangeterte laten ter beschik- geïntegreerde Vlaamse woonbonus (max. basisfederale belastingvermindering king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... mijnsparen bedrag 1 520,00 EUR + toeslag 760,00 EUR) KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: ........................... 4109-62 ........................... – intresten: federale gewone intrestaftrek Brutohuur 3109-92 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... 2) gelegen in het buitenland:

Brutohuur/waarde

3121-80 ...........................

4121-50 ...........................

(Zie ook het vervolg vak IX 2019, op de volgende Opmerking: Woning 1 is verkocht op 14 van maart dus blz.) kan vanaf 15 maart 2019 de te bouwen woning aangeduid worden als de eigen woning, want vanaf 15 maart 2019 bezitten ze geen andere woning dan de te bouwen woning.

Geval 2: Woning 1 staat te koop op 31-12-2018 en is niet verkocht tegen uiterlijk 31-122019 maar wel in de loop van 2020. In 2018: Lening: van 14-04-2018 tem 31-12-2018 = andere dan eigen woning (want ze bezitten woning 1 die ze zelf betrekken)  federaal: – kapitaalaflossingen en schuldsaldopremie: federale belastingvermindering langetermijnsparen; – intresten: federale gewone intrestaftrek.

403

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

In 2019: Lening van 01-01-2019 t.e.m. 19-08-2019

Lening van 20-08-2019 t.e.m. 31-12-2019

= andere dan eigen woning (want ze bezitten woning 1 die ze zelf betrekken)  federaal: – kapitaalaflossingen en schuldsaldopremie: federale belastingvermindering langetermijnsparen; – intresten: federale gewone intrestaftrek.

= eigen woning  gewestelijk: kapitaalaflossingen, intresten en schuldsaldopremie: geïntegreerde Vlaamse woonbonus (basisbedrag 1 520,00 EUR). Recht op toeslag gecreëerd, maar toeslag definitief kwijt vanaf 2019 vermits te koop gestelde woning op 31-12-2018 (leningsjaar) niet effectief is vervreemd tegen 31-12-2019.

In 2020: Lening: van 01-01-2020 t.e.m. 31-12-2020 = eigen woning  gewestelijk: kapitaalaflossingen, intresten en schuldsaldopremie = geïntegreerde Vlaamse woonbonus (basisbedrag 1 520,00 EUR). Geval 3: woning 1 staat niet te koop op 31-12-2018. In 2018: Lening: van 14-04-2018 t.e.m. 31-12-2018 = andere dan eigen woning (want ze bezitten woning 1 die ze zelf betrekken)  federaal: – kapitaalaflossingen en schuldsaldopremie: federale belastingvermindering langetermijnsparen; – intresten: federale gewone intrestaftrek. In 2019: Lening van 01-01-2019 t.e.m. 19-08-2019

Lening van 20-08-2019 t.e.m. 31-12-2019

= eigen woning  gewestelijk: kapitaalaflossingen, intresten en schuldsaldopremie: geïntegreerde Vlaamse woonbonus (basisbedrag 1 520,00). Nooit toeslag vermits woning 2 niet de enige woning was op 31 december van het leningsjaar. Woning 1 telt effectief mee als tweede woning op 31 december van het leningsjaar.

Stel dat dat koppel geen woningen had maar enkel die woning in aanbouw, dan zit de bouwlening vanaf het afsluiten direct in de Vlaamse geïntegreerde woonbonus, met voor elk een korf van 1 520,00 + 760,00 EUR. VOORBEELD 5

Michel (fiscaal alleenstaande) is op 01-01-2018 voor 50 % eigenaar van woning 1 (verworven via aankoop samen met zijn broer) waarin hij woont. Op 30 juli 2018 ging hij met zijn vriendin Loubna een hoofdelijk en onverdeelde hypothecaire lening aan van 90 000,00 EUR (hypothecaire inschrijving van 90 000,00 EUR) voor de aankoop van woning 2 (ook elk voor de helft eigenaar). Na aan woning 2 wat verfraaiingwerken te hebben uitgevoerd, verhuizen ze op 10-11-2018 van woning 1 naar woning 2. Woning 1 staat op 31-12-2018 te koop maar is tegen uiterlijk 31-12-2019 nog steeds niet verkocht. Beide woningen liggen in het Vlaamse gewest. Betaald in 2018 m.b.t. die lening door dat feitelijk koppel: Kapitaalaflossingen (30-08-2018, 30-09-2018 en 30-10-2018): 1 251,12 EUR Intresten (30-08-2018, 30-09-2018 en 30-10-2018): 535,26 EUR Kapitaalaflossingen (30-11-2018 en 30-12-2018): 838,24 EUR Intresten (30-11-2018 en 30-12-2018): 352,68 EUR

404

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Betaald in 2019 m.b.t. die lening door dat feitelijk koppel: Kapitaalaflossingen: 5 100,10 EUR en intresten: 2 045,43 EUR Fiscale voordelen voor Michel: In 2018: Woning 1: – is van 01-01-2018 t.e.m. 09-11-2018 zijn eigen woning : KI eigen woning vrijgesteld; – is van 10-11-2018 t.e.m. 31-12-2018 zijn niet-eigen woning (tweede verblijf): KI woning 1 × 50 % (eigendomsaandeel) × 52/365 op code 1106. Woning 2: – is van 30-07-2018 t.e.m. 09-11-2018 zijn niet-eigen woning (tweede verblijf): KI woning 2 × 50 % (eigendomsaandeel) × 103/365 op code 1106; – is van 10-11-2018 t.e.m. 31-12-2018 zijn eigen woning: KI eigen woning vrijgesteld. Lening m.b.t. woning 2 van 30-07-2018 t.e.m. 09-11-2018: betrekking op zijn niet-eigen woning  federaal: – kapitaalaflossingen federale belastingvermindering langetermijnsparen: 1 251,12 × 50 % × 76 860,00/90 000,00 = 534,23 EUR op code 1358; – intresten: federale gewone intrestaftrek 535,26 × 50 % = 267,63 EUR op code 1146. Lening m.b.t. woning 2 van 10-11-2018 t.e.m. 31-12-2018: Gewestelijk of federaal? Betrekking op zijn eigen woning  gewestelijk. Welk gewest? Vermits op 01-01-2019 de fiscale domicilie in Vlaanderen lag: het Vlaamse gewest. Welk fiscaal stelsel? De Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Maximumkorf: 1 520,00 EUR + 760,00 EUR. Recht op toeslag vermits op 31 december van het leningsjaar (31-12-2018) woning niet meetelt als tweede woning, want woning 1 staat te koop. Woning 2 wordt dus voor inkomstenjaar 2018 beschouwd als zijn enige woning. De maximumkorf wordt opgevuld met: (838,24 EUR kapitaalaflossingen + 352,68 EUR) × 50 % (eigendomsaandeel) = 595,46 EUR in code 3334, ja in code 3336 en 0 in code 3330. In 2019: Woning 1: is van 01-01-2019 t.e.m. 31-12-2019 zijn niet-eigen woning (tweede verblijf): KI woning 1 × 50 % (eigendomsaandeel) op code 1106. Woning 2: is van 01-01-2019 t.e.m. 31-12-2019 zijn eigen woning: KI eigen woning vrijgesteld. Lening m.b.t. woning 2: Gewestelijk of federaal? Van 01-01-2019 t.e.m. 31-12-2019 betrekking op zijn eigen woning  gewestelijk. Welk gewest? Vermits op 01-01-2020 de fiscale domicilie in Vlaanderen lag: het Vlaamse gewest. Welk fiscaal stelsel? De Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Maximumkorf: 1 520,00 EUR. Geen recht op toeslag meer vanaf inkomstenjaar 2019, vermits de op 31-12-2018 te koop gestelde woning 1 waarvan hij eigenaar is, het daaropvolgende jaar (2019) niet is vervreemd. De maximumkorf van 1 520,00 EUR wordt opgevuld met: (5 100,10 EUR kapitaalaflossingen + 2 045,43 EUR) × 50 % (eigendomsaandeel) = 3 572,77 EUR beperkt tot 1 520,00 EUR. Dus 1 520,00 in code 3334, neen in code 3337 en 0 in code 3330. Fiscale voordelen voor Loubna: In 2018: Woning 2 is van 30-06-2018 t.e.m. 09-11-2018 haar eigen woning (woning waarvan ze eigenaar is die ze niet zelf betrok omwille van de stand van de verbouwwerkzaamheden). Woning 2 is van 10-11-2018 t.e.m. 31-12-2018 haar eigen woning (de woning waarvan ze als eigenaar ze zelf betrok).

405

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Het KI van 30-06-2018 t.e.m. 31-12-2018 is vrijgesteld. Lening van 30-06-2018 t.e.m. 31-12-2018: gewestelijk. Welk gewest? Vermits ze op 01-012019 de fiscale domicilie in Vlaanderen heeft: het Vlaamse gewest. Welk fiscaal stelsel? De Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Maximumkorf: 2 280,00 (1 520,00 + 760,00) EUR, op te vullen met (1 251,12 EUR kapitaalaflossingen + 535,26 intresten + 838,24 kapitaalaflossingen + 352,68 EUR) × 50 % (eigendomsaandeel) = 1 488,65 EUR in code 3334, ja in code 3336 en 0 in de code 3330. In 2019: Woning 2: is van 01-01-2019 t.e.m. 31-12-2019 haar eigen woning: KI eigen woning vrijgesteld. Lening m.b.t. woning 2: Gewestelijk of federaal? Van 01-01-2019 t.e.m. 31-12-2019 betrekking op haar eigen woning  gewestelijk. Welk gewest? Vermits ze op 01-01-2020 haar fiscale domicilie in Vlaanderen heeft: het Vlaamse gewest. Welk fiscaal stelsel? De Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Maximumkorf: 2 280,00 EUR (1 520,00 + 760,00), op te vullen met: (5 100,10 kapitaalaflossingen + 2 045,43 EUR) × 50 % (eigendomsaandeel) = 3 572,77 EUR beperkt tot 2 280,00 EUR. Dus 2 280,00 EUR in code 3334, ja in code 3336 en 0 in code 3330. VOORBEELD 6: VAN NIET-EIGEN WONING NAAR EIGEN WONING IN 2020

Marianne (fiscaal alleenstaande) is voor 100 % eigenaar van een woning in Lier (verworven via aankoop) die ze op 01-01-2018 zelf bewoont. Op 20 juni 2018 koopt ze een appartement aan zee waar ze voornamelijk in de weekends vertoeft. Voor de aankoop van dat appartement ging ze in 2018 een hypothecaire lening aan van 90 000,00 EUR op 15 jaar. Op 18-04-2020 verhuist ze definitief van Lier naar de kust. De woning in Lier is tegen 31-122020 verkocht. Betaald in 2018 m.b.t. die lening: Kapitaalaflossingen: 2 930,94 EUR en intresten: 1 237,28 EUR Betaald in 2019 m.b.t. die lening: Kapitaalaflossingen: 5 120,44 EUR en intresten: 2 025,09 EUR Betaald in 2020 m.b.t. die lening : – kapitaalaflossingen (10-01-2020, 10-02-2020, 10-03-2020, 10-04-2020) = 1 734,16 EUR – intresten (10-01-2019, 10-02-2020, 10-03-2020, 10-04-2020) = 647,68 EUR – kapitaalaflossingen (10-05-2020 t.e.m. 10-12-2020) = 3 510,00 EUR – intresten (10-05-2020 t.e.m. 10-12-2020) = 1 253,68 EUR In 2018: Lening m.b.t. het appartement aan zee: van 20-06-2018 t.e.m. 31-12-2018 = andere dan eigen woning (want ze bezit de woning in Lier die ze zelf betrekt)  federaal: – kapitaalaflossingen federale belastingvermindering langetermijnsparen: 2 930,94 × 76 860,00/90 000,00 EUR = 2 503,02 EUR op code 1358 – intresten: federale gewone intrestaftrek 1 237,28 EUR op code 1146. In 2019: Lening m.b.t. het appartement aan zee: van 01-01-2019 t.e.m. 31-12-2019 = andere dan de eigen woning (want ze bezit de woning in Lier die ze zelf betrekt)  federaal: – kapitaalaflossingen federale belastingvermindering langetermijnsparen: 5 120,44 EUR × 76 860,00/90 000,00 = 4 372,86 EUR op code 1358; – intresten: federale gewone intrestaftrek 2 025,09 EUR op code 1146. In 2020: Lening m.b.t. appartement aan de kust: van 01-01-2020 t.e.m. 17-04-2020: – met betrekking op haar niet-eigen woning  federaal:

406

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

• kapitaalaflossingen federale belastingvermindering langetermijnsparen: 1 734,16 × 76 860,00/90 000,00 = 1 480,97 op code 1358; • intresten: federale gewone intrestaftrek 647,68 EUR op code 1146. van 18-04-2020 t.e.m. 31-12-2020: Gewestelijk of federaal? Met betrekking op haar eigen woning  gewestelijk. Welk gewest? Vermits ze op 01-01-2021 haar fiscale domicilie aan de kust heeft: het Vlaamse gewest. Welk fiscaal stelsel? Vermits ze vanaf 01-01-2018 een hypothecaire lening aangegaan is bij een instelling in de EER voor verwerving van woning in de EER: geïntegreerde woonbonus. Maximumkorf: 1 520,00 EUR. Geen recht op toeslag vermits op 31 december van het leningsjaar (31-12-2018) het appartement aan de kust niet haar enige woning was. De woonbonus zal dus steeds zonder toeslagen zijn. De maximumkorf van 1 520,00 EUR wordt opgevuld met: 3 510,00 kapitaalaflossingen + 1 253,68 EUR, beperkt tot 1 520,00 EUR in code 3334.

2.9

‘Vlaamse geïntegreerde woonbonus’ niet combineerbaar met oude Vlaamse belastingverminderingen van vóór 2016: speciale keuzeregeling Wanneer een belastingplichtige voor het eerst uitgaven heeft die in aanmerking komen voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus terwijl hij ook nog schulden of leningen of verzekeringen heeft lopen in datzelfde tijdperk die in aanmerking komen voor de ‘oude’ gewestelijke Vlaamse voordelen (gewestelijke woonbonus generatie 1 en/of 2, gewestelijk langetermijnsparen, gewestelijke bouwsparen, gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten, gewestelijke belastingvermindering voor verrekeningen OV en gewestelijke belastingvermindering voor bijkomende intresten), zal hij een specifieke keuze moeten maken (art. 145/46, § 2/1 WIB 1992): – Ofwel kiest hij voor het voordeel van de Vlaamse ‘geïntegreerde woonbonus’ (en/of de eraan gekoppelde verzekering) voor die nieuwe lening (en/of verzekering). In dat geval mag hij geen gewestelijke (Vlaamse) voordelen meer vragen voor zijn oude schulden, lening(en) en verzekering(en) die hij vóór 2016 heeft afgesloten. Die gemaakte keuze is definitief, onherroepelijke en bindend (art. 145/46 §3 eerste lid WIB 1992). In de volgende belastbare tijdperken is een terugkeer naar de oude gewestelijke (Vlaamse) voordelen dan niet meer mogelijk. – Ofwel kiest hij voor het ‘oude systeem’ voor de lening (en/of eraan gekoppelde verzekeringen) afgesloten vóór 2016. In dat geval mag hij voor dat belastbaar tijdperk geen Vlaamse geïntegreerde woonbonus vragen voor de uitgaven van de nieuwe lening (en/of de eraan gekoppelde levensverzekering). Die uitgaven van de nieuwe lening (en/of verzekering) komen ook niet in aanmerking voor de ‘oude gewestelijke (Vlaamse) voordelen. Die gemaakte keuze is een voorlopige keuze. De belastingplichtige behoudt namelijk de mogelijkheid om in een later jaar alsnog in te stappen in het systeem van de Vlaamse ‘geïntegreerde woonbonus’ met die nieuwe lening (en/of eraan gekoppelde verzekering). Vanaf het jaar van instap mag hij dan geen gewestelijke Vlaamse voordelen meer vragen voor zijn lening(en) (en eraan gekoppelde verzekeringen) van vóór 2016. De latere keuze voor het systeem van Vlaamse ‘geïntegreerde woonbonus’ houdt echter geen verlenging in van de termijn gedurende dewelke de tijdelijke toeslag(en) van het basisbedrag geldt (gelden). De tienjarige toeslag(en) telt (tellen) reeds vanaf het jaar van het aangaan van de lening en niet vanaf het jaar waarin men voor de eerste keer de toepassing vraagt van de Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Stel dat de belastingplichtige pas vijf jaar na het aangaan van de nieuwe lening beslist om in het systeem van de Vlaamse ‘geïntegreerde woonbonus’ te stappen, en de eerste vijf jaar nog de gewestelijke Vlaamse voordelen van

407

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

lening(en) en schulden (en eraan gekoppelde verzekeringen) van vóór 2016 heeft gevraagd, dan kan hij enkel nog slechts voor de resterende vijf jaar de toeslagen krijgen. Eens de belastingplichtige de overstap heef gemaakt naar de Vlaamse ‘geïntegreerde woonbonus’ is die keuze definitief, onherroepelijke en bindend. (art. 145/46 § 3 eerste lid WIB 1992). Een terugkeer naar de oude gewestelijke Vlaamse voordelen is dan niet meer mogelijk. Belastbaar tijdperk: keuze

Belastbaar tijdperk + 1

Belastbaar tijdperk + 2

Geïntegreerde Vlaamse woonbonus

Oude Vlaamse voordelen leningen/verzek. vóór 2016

Geïntegreerde Vlaamse woonbonus

Oude Vlaamse voordelen leningen/verzek. vóór 2016

OF Oude Vlaamse voordelen leningen/verzek. vóór 2016

Wanneer een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd, moeten beide belastingplichtigen dezelfde keuze maken (art. 146/46, § 3 tweede lid WIB1992). Wanneer samen belaste echtgenoten of wettelijk samenwonenden beiden in die keuzeregeling terechtkomen, moeten ze beiden dezelfde keuze maken. Merk op: – de specifieke keuzeregeling m.b.t. het cumulverbod op de Vlaamse geïntegreerde woonbonus met oude gewestelijke Vlaamse voordelen stelt NIET dat de vanaf 01-01-2016 aangegane lening moet overlappen met de leningen afgesloten vóór 2016. De keuzeregeling dringt zich dus mogelijk ook op wanneer m.b.t. dezelfde eigen woning, een verbouwingslening vanaf 01-01-2016 wordt aangegaan nadat de aankooplening in datzelfde tijdperk spontaan op zijn einde is gekomen. – de specifieke keuzeregeling m.b.t. het cumulverbod voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus met oude gewestelijke Vlaamse voordelen stelt NIET dat de vanaf 01-01-2016 aangegane lening en de leningen afgesloten vóór 2016 op ‘dezelfde woning’ betrekking moeten hebben. De keuzeregeling dringt zich dus mogelijk ook op wanneer gelijktijdig meerdere leningen lopen met betrekking tot verschillende eigen woningen (bv. naar aanleiding van een verhuizing naar een nieuw aangekochte woning in het Vlaamse gewest). – de specifieke keuzeregeling m.b.t. het cumulverbod voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus met oude gewestelijke Vlaamse voordelen, heeft echter enkel betrekking op de gewestelijke Vlaamse fiscale voordelen. Een samenloop van de Vlaamse geïntegreerde woonbonus met federale fiscale voordelen is wel degelijk mogelijk. Het niet aan elkaar gekoppeld zijn van de korf Vlaamse geïntegreerde woonbonus en de korf federaal langetermijnsparen (of de korf federale woonbonus) opent optimalisatiemogelijkheden vanaf inkomstenjaar 2016 en zal mee in overweging moeten genomen worden ingeval de belastingplichtige voor de keuzeregeling inzake art. 145 / 46 § 2/1 WIB 1992 komt te staan. Zie ook punt 7 in dit hoofdstuk.

408

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

VOORBEELD 1: OVERLAPPENDE LENINGEN (VLAAMS VOORDEEL LENING VAN 2003 EN VLAAMSE GEÏNTEGREERDE WOONBONUS) M.B.T. DEZELFDE WONING

Een belastingplichtige sloot in juni 2003 een hypothecaire lening af van 100 000,00 EUR met een looptijd van twintig jaar om een woning aan te kopen in Gent. Op 5 maart 2018 sluit hij een bijkomende hypothecaire lening af van 40 000,00 EUR (looptijd 15 jaar) voor het verbouwen van diezelfde woning. Hij heeft in 2018 steeds in die woning gewoond. De woning in Gent was heel het jaar 2018 de eigen woning van de belastingplichtige. De uitgaven ervoor waren gewestelijk. Welk gewest? Het Vlaamse Gewest, want de fiscale domicilie op 01-01-2019 was in Gent. Lening van 2003: – kapitaalaflossingen komen in aanmerking voor de Vlaamse belastingvermindering bouwsparen (indien het op 05-03-2003 zijn enige woning was) (code 3355) of Vlaamse belastingvermindering langetermijnsparen (code 3358); – de intresten komen in aanmerking voor de Vlaamse belastingvermindering voor gewone intresten en voor de verrekening KI eigen woning (code 3146). Lening van 2018: – kapitaalaflossingen en intresten komen in aanmerking voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus maximumkorf (1 520,00 + 760 ,00 EUR). Een combinatie van oude Vlaamse voordelen en de Vlaamse geïntegreerde woonbonus is niet mogelijk. De belastingplichtige moet in 2018 kiezen (via invullen van de aangifte) tussen: – ofwel de Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor de lening afgesloten in 2018 (code 3334 met max. 2 280,00 EUR, ja in code 3336 en 0 in code 3330), maar dan heeft hij geen recht meer op de Vlaamse voordelen van de lening van 2003; én dan is het niet meer mogelijk om te kiezen voor de oude (Vlaamse) regeling vanaf 2019 voor de lening van 2013. – ofwel het oude stelsel voor de lening afgesloten in 2003 maar dan heeft hij geen fiscaal Vlaams voordeel in 2018 voor de lening afgesloten in 2018. Kapitaalaflossingen van de lening van 2003: gewestelijke belastingvermindering bouwsparen (code 3355) of langetermijnsparen (code 3358); intresten van de lening van 2003: gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten en verrekening kadastraal inkomen (code 3146). Indien je in 2018 voor dit stelsel koos, heb je de keuzemogelijkheid nog steeds in 2019. Het is dus mogelijk om bv.: – Van 2018 t.e.m. 2022: optie oude regeling voor oude lening van 2003. – Vanaf 2023: overstap naar nieuwe regeling voor lening van 2018. – Let op: Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor lening van 2018 voor eerste keer gevraagd in 2023 = zesde jaar van de tienjarige termijn voor toeslag(en). – De termijn loopt vanaf het afsluiten lening en niet vanaf het jaar dat Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor eerst gevraagd wordt. VOORBEELD 2: OVERLAPPENDE LENINGEN (WOONBONUS GENERATIE 1 EN 2 EN VLAAMSE GEÏNTEGREERDE WOONBONUS) M.B.T. DEZELFDE WONING

Een belastingplichtige sloot in 2007 een hypothecaire lening af op 15 jaar voor de aankoop van een woning te Sint-Niklaas. Op 31-12-2007 was dat de enige woning die hij toen zelf betrok. In 2015 sloot hij een hypothecaire lening op tien jaar om die woning te verbouwen en in 2018 volgde een bijkomende hypothecaire lening op vijftien jaar om diezelfde woning te verbouwen. De woning in Sint-Niklaas is steeds zijn enige woning geweest. Gedurende heel het jaar 2018 woonde hij in die woning waar hij ook de komende jaren nog zal in wonen. Welke mogelijkheden heeft de belastingplichtige in 2018?

409

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

– Ofwel kiest hij voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor de lening afgesloten in 2018 (max. korf 1 520,00 + 760,00 = 2 280,00 EUR), maar dan heeft hij geen fiscaal Vlaams voordeel meer voor de leningen afgesloten in 2007 en 2015. Hij kan in 2019 de overstap dan niet meer maken en de Vlaamse fiscale voordelen van de ‘oude regeling’ voor de leningen afgesloten in 2007 en 2015 niet meer vragen. – Ofwel kiest hij voor het ‘oude stelsel’ voor de leningen afgesloten in 2007 en 2015. Hij kan dan de Vlaamse woonbonus generatie 1 aanvragen voor de lening van 2007 (code 3370), samen met de Vlaamse woonbonus generatie 2 voor de lening van 2015 (code 3360). In 2018 kan hij geen fiscaal voordeel vragen voor de lening afgesloten in 2018. Bij een dergelijke keuze blijft de mogelijkheid bestaan om vanaf 2019 alsnog over te stappen naar de Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Maar eens hij in een bepaald jaar de overstap maakte naar de Vlaamse geïntegreerde woonbonus, is het vanaf dat jaar niet meer mogelijk om de Vlaamse voordelen voor de oude regeling van de leningen afgesloten in 2007 en 2015 te vragen. VOORBEELD 3: COMBINATIEVERBOD OOK VAN TOEPASSING BIJ NIET-OVERLAPPENDE LENINGEN OP DEZELFDE EIGEN WONING

Een belastingplichtige financiert de aankoop van zijn woning in Herentals op 20-06-2008 met een hypothecaire lening op 20-06-2008 (einddatum 20-06-2018). Die woning is op 3112-2008 de enige woning van de belastingplichtige; hij betrok ze ook zelf. Op 30-07-2018 laat hij die lening (einddatum nieuwe lening 30-07-2028) wederopnemen voor de verbouwing van die enige eigen woning in Herentals. Heel het jaar 2018 woonde de belastingplichtige in die woning in Herentals. Lening van 2008: Van 01-01-2018 t.e.m. einddatum 20-06-2018 komen de kapitaalaflossingen en intresten in aanmerking voor de Vlaamse woonbonus generatie 1 (code 3370) (max. korf = basis 2 280,00 EUR aan marginaal tarief, geen toeslag meer want de tienjarige periode van de lening van 2008 is voorbij). Lening van 30-07-2018: Van 30-07-2018 t.e.m. 31-12-2018 komen de kapitaalaflossingen en intresten in aanmerking voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus (max. korf basis 1 520,00 + 760,00 EUR, aan 40 %). Opgelet: de Vlaamse woonbonus generatie 1 en de Vlaamse geïntegreerde woonbonus zijn niet combineerbaar in 2018. In 2018 moet de belastingplichtige kiezen (bij het invullen van de aangifte) tussen: – ofwel de Vlaamse woonbonus generatie 1 (code 3370) voor de lening van 2008; – ofwel de Vlaamse geïntegreerde woonbonus (code 3334) voor de lening van 30-07-2018. In 2019 vraagt hij dan Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor de lening van 30-07-2018 (voor zover het natuurlijk zijn eigen woning is en hij op 01-01-2020 inwoner is van het Vlaamse gewest). VOORBEELD 4: COMBINATIEVERBOD OOK VAN TOEPASSING BIJ MEERDERE LENINGEN OP VERSCHILLENDE ACHTEREENVOLGENDE EIGEN WONINGEN

Een belastingplichtige (met marginaal tarief van 50 %) koopt in 2007 een woning aan in Beervelde, gefinancierd met een hypothecaire lening afgesloten in 2007. Die woning is op 31-12-2007 de enige woning van de belastingplichtige die hij ook zelf betrok. Op 15-042018 verkoopt de belastingplichtige die woning in Sint-Niklaas. Met de verkoopopbrengst wordt de lening vervroegd terugbetaald. Tot aan de verkoop woonde hij in die woning. Op 20-06-2018 gaat de belastingplichtige een nieuwe hypothecaire lening aan voor de aankoop van een woning in Lokeren, die hij meteen zelf betrekt.

410

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Lening van 2007: Van 01-01-2018 t.e.m. 15-04-2018: kapitaalaflossingen en intresten, en het vervroegd volledig afgelost saldo (dat werd afgelost meer dan tien jaar na aangaan lening van 2007) hebben betrekking op de eigen woning. Vermits op 01-01-2019 de fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest was: Vlaamse voordelen. Welke? De belastingplichtige komt in aanmerking voor de Vlaamse woonbonus generatie 1 (max. korf = basis 2 280,00 EUR, aan marginaal tarief; geen toeslagen vermits periode van toeslagen voorbij in 2018). Lening van 2018: Van 20-06-2018 t.e.m. 31-12-2018: kapitaalaflossingen en intresten hebben betrekking op de eigen woning. Vermits op 01-01-2019 de fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest was: Vlaamse voordelen. Welke? De belastingplichtige komt in aanmerking voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus (max. korf: basis 1 520,00 + 760,00 EUR, aan 40 %). Opgelet: de Vlaamse woonbonus generatie 1 en de Vlaamse geïntegreerde woonbonus zijn niet combineerbaar. In 2018 moet de belastingplichtige kiezen (bij het invullen van de aangifte) tussen: – ofwel de Vlaamse woonbonus generatie 1 (code 3370) voor de lening van 2007, met max. korf 2 280,00 EUR; – ofwel de Vlaamse geïntegreerde woonbonus (code 3334) voor de lening van 20-06-2018, met max. korf 1 520,00 + 760,00 EUR. Voor 2018 levert optie 1 de meeste voordelen op.

De Vlaamse belastingvermindering woonbonus (generatie 1 en generatie 2) (art. 145/37 en art. 145/38 WIB 1992)

3.1

Bestedingen die in aanmerking komen voor de Vlaamse belasting vermindering woonbonus A

Te vervullen voorwaarden opdat de intresten en kapitaal aflossingen van leningen in aanmerking komen voor de Vlaamse woonbonus generatie 1 en/of 2

De hierna vermelde intresten en kapitaalaflossingen komen voor de belastingplichtige die op 1 januari 2019 zijn fiscale woonplaats heeft in het Vlaamse Gewest slechts voor de gewestelijke belastingvermindering in aanmerking als de woning waarvoor die kapitaalaflossingen en intresten gedaan zijn, de eigen woning van de belastingplichtige is op het tijdstip van die uitgave. De kapitaalaflossingen en intresten hebben bovendien betrekking op een lening of op leningen – die de belastingplichtige tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014 (= generatie 1) en/of in 2015 (= generatie 2) aanging; – gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving; – aangegaan zijn bij een in de Europese Economische Ruimte gevestigde instelling; – voor een looptijd van ten minste tien jaar; – specifiek zijn afgesloten voor het verwerven of behouden (= aankopen, bouwen, volledig of gedeeltelijk vernieuwen (volgens rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20 juli 1970)), of de successie- of schenkingsrechten te betalen; – van de in de Europese Economische Ruimte gelegen woning waarvan de belastingplichtige op 31 december van het jaar van de lening eigenaar, erfpachter, opstalhouder, bezitter of vruchtgebruiker is en

411

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

– die de enige woning van de belastingplichtige is op 31 december van het jaar waarin de lening werd afgesloten en – die de belastingplichtige ook op 31 december van het jaar waarin de lening werd afgesloten zelf heeft betrokken. Let op: als de Vlaamse belastingplichtige tussen 1 januari 2005 en 31 december 2015 een lening heeft aangegaan die in aanmerking kwam voor de woonbonus, terwijl hij nog een hypothecaire lening van vóór 2005 op diezelfde woning had, dan zal hij in zijn aangifte van het jaar waarin hij de ‘nieuwe’ lening aanging een keuze moeten hebben gemaakt: – ofwel past hij de ‘oude regeling’ toe op beide leningen en krijgt hij dus geen woonbonus voor de lening aangegaan tussen 1 januari 2005 en 31 december 2015; – ofwel vraagt hij alleen de woonbonus aan voor de lening die hij aanging tussen 1 januari 2005 en 31 december 2015 en geniet hij geen fiscale voordelen meer voor de lening van vóór 2005. (Zie ook punt 6 ‘Keuzeregeling’ in dit hoofdstuk.) Opgelet: als de belastingplichtige tussen 1 januari 2005 en 31 december 2015 een lening is aangegaan die in aanmerking komt voor de woonbonus generatie 1 of 2, terwijl hij in 2018 een lening aanging die in aanmerking komt voor de Vlaamse geïntegreerde woonbonus, dan zal hij in de aangifte van 2018 een keuze moeten maken (zie punt 2.2.9 Combinatieverbod in dit hoofdstuk). Eigendomsvoorwaarde op 31 december van het leningsjaar De belastingplichtige moet volle (mede)eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter zijn van de woning op 31 december van het leningsjaar. Een lening voor het verwerven van een blote eigendom geeft geen recht op de belastingvermindering woonbonus. Voor echtgenoten en wettelijk samenwonenden voor wie een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd, gelden de voorwaarden voor elke echtgenoot of partner afzonderlijk. Opdat beide echtgenoten/wettelijk samenwonenden voor de woonbonus in aanmerking kunnen komen, moet de woning bijgevolg voor elk van beiden de woning zijn waarvan hij of zij eigenaar, opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker is. Er is echter één administratieve uitzondering op de eigendomsvoorwaarde (= toegeving via Parl. Vr. nr. 3439 Dhr. Brotcorne, 30 september 2005): echtgenoten van wie slechts een van de twee voldoet aan de eigendomsvoorwaarde kunnen toch allebei in aanmerking komen voor de woonbonus indien de volgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn: – de partners zijn gehuwd en worden in het jaar waarin zij de lening hebben aangegaan onderworpen aan een gemeenschappelijke aanslag; – ze zijn beiden kredietnemer; – het inkomen van de woning valt krachtens het huwelijksvermogensrecht in de gemeenschap (m.a.w. gehuwd volgens het wettelijk stelsel of volgens algehele gemeenschap). VOORBEELD

Jan is 100 % eigenaar van een woning. Hij huwde volgens het wettelijk stelsel in 2009 met Els en woont sindsdien in die woning. In 2015 gaan zij samen een hoofdelijk en onverdeelde hypothecaire lening aan tot verbouwing van die woning. Noch Jan noch Els is op 31 december 2015 eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van andere woningen. Hoewel Els strikt gezien geen eigenaar is, wordt de ‘eigendomsvoorwaarde’ toch geacht vervuld te zijn.

412

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Enige woning van de kredietnemer op 31 december van het leningsjaar Om recht te hebben op de woonbonus generatie 1 of 2, mag de belastingplichtige op 31 december van het jaar van het aangaan van de hypothecaire lening geen andere woning in ‘eigendom’ hebben dan die waarvoor de lening werd aangegaan. Het eenmalig karakter moet eenmalig beoordeeld worden op 31 december van het jaar waarin de belastingplichtige zijn lening heeft afgesloten. Om het ‘enig’ karakter van de woning te beoordelen, wordt geen rekening gehouden met: 1 andere onroerende goederen die niet de aard hebben van een woning (zoals een serre, een fabrieksgebouw, een handelspand zonder woongelegenheid enz.); 2 andere woningen waarvan de belastingplichtige door erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is (art. 148/38, §1, 2e lid, 1° WIB 1992). De belastingplichtige zal daarentegen uitgesloten worden van de woonbonus wanneer hij op 31 december van het jaar waarin de hypothecaire lening is afgesloten: – door erfenis voor 100 % volle eigenaar is van een andere woning; – door aankoop of schenking eigenaar, vruchtgebruiker of blote eigenaar is van een andere woning (voor 100 % of in onverdeeldheid) (tenzij de belastingplichtige een beroep kan doen op de volgende uitzondering: een andere woning te koop aanbieden op de vastgoedmarkt); 3 een andere woning die op 31 december van het jaar van het aangaan van de hypothecaire lening op de vastgoedmarkt te koop werd aangeboden (art. 148/38, §1, 2e lid, 2° en 3e lid, 1° WIB 1992). Die andere woning moet dan wel tegen 31 december van het jaar volgend op het jaar van het aangaan van de hypothecaire lening zijn verkocht (= wanneer de eigendomsoverdracht een feit is; dat is doorgaans bij het verlijden van de notariële akte), wil men de woonbonus nog kunnen genieten voor dat jaar volgend op het jaar van het aangaan van de hypothecaire lening. Het bewijs van ‘te koop aangeboden’ kan worden geleverd met alle bewijsmiddelen van het gemeen recht, met uitzondering van de eed. Dat is het geval als de belastingplichtige kan aantonen dat hij een beroep heeft gedaan op een vastgoedmakelaar (waarbij deze de woning effectief te koop heeft gesteld), wanneer de belastingplichtige kan aantonen dat hij een advertentie heeft geplaatst … VOORBEELD

Jo bezit gedurende gans het jaar 2018 een woning die hij zelf bewoont. Het is dus zijn eigen woning gans het jaar 2018. Voor de aankoop van die woning sloot hij op 14-06-2009 een hypothecaire lening af. Op 31-12-2009 woonde hij daar zelf in. Die woning betrok hij zelf op 31-12-2009. Op 31-12-2009 was hij echter nog eigenaar van een andere woning in Hasselt die hij op 31-12-2009 op de vastgoedmarkt te koop heeft aangeboden. – Als de woning in Hasselt in de loop van 2010 werd verkocht, zijn de woonbonusvoorwaarden generatie 1 voor inkomstenjaar 2009 vervuld en definitief vervuld vanaf inkomstenjaar 2009. De intresten en de kapitaalaflossingen betaald in 2018 hebben betrekking op zijn eigen woning, dus zit hij met die bestedingen gewestelijk. Aangezien de cruciale woonbonusvoorwaarden generatie 1 voor die lening vervuld zijn, heeft hij voor de intresten en de kapitaalaflossingen recht op de gewestelijke belastingvermindering woonbonus generatie 1 (code 3370). – Als de woning in Hasselt op 31 december 2010 niet verkocht is, waren de woonbonusvoorwaarden generatie 1 voorlopig vervuld voor inkomstenjaar 2009 maar definitief niet vervuld vanaf inkomstenjaar 2010 (want niet voldaan aan criterium ‘enige’ woning). Vanaf 2010 zijn de woonbonusvoorwaarden generatie 1 dus definitief niet vervuld. Gevolg: de intresten betaald in 2018 m.b.t. zijn eigen woning kunnen hoogstens in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten (code 3152) en de kapitaalaflossingen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (code 3358).

413

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Als partners gehuwd zijn of wettelijk samenwonen moet het enig karakter van de woning beoordeeld worden per echtgenoot. Voor de toepassing van het criterium ‘enige woning’ moet enkel rekening gehouden worden met andere woningen waarvan iedere echtgenoot op 31 december van het jaar waarin het leningcontract is gesloten eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is, tenzij bovengenoemde uitzonderingen spelen. De wijze waarop de inkomsten van die andere woningen onder de echtgenoten zijn verdeeld, heeft dus geen invloed op het criterium ‘enige woning’, zodat het huwelijksvermogensstelsel op dat vlak wel degelijk neutraal is (Parl. Vr. nr. 3439 Dhr. Brotcorne, 30 september 2005). Het is dus best mogelijk dat slechts één van beide echtgenoten kan genieten van de woonbonus en de andere niet, omdat die andere echtgenoot reeds eigenaar is van een tweede woning. Zelf bewoond door de kredietnemer op 31 december leningsjaar De belastingplichtige moet in die woning zelf wonen met zijn gezin op 31 december van het leningsjaar. Die voorwaarde moet worden beoordeeld aan de hand van het geheel van de feitelijke omstandigheden. De inschrijving in het rijksregister is dus geen formele voorwaarde, wat de woonbonus betreft. De kredietnemer dient door middel van alle bewijsmiddelen van het gemeen recht, met uitzondering van de eed, aan te tonen dat hij de woning op 31-12-leningsjaar zelf betrekt. Het hebben van zijn domicilie op die datum, kan daartoe een indicatie zijn, maar vormt op zich geen bewijs. Indien aan die voorwaarde niet is voldaan, kunnen de bijdragen en betalingen voor de volledige looptijd van de hypothecaire lening niet in aanmerking komen voor de gewestelijke woonbonus, zelfs als de kredietnemer de woning nadien wel zelf betrekt. Dat karakter van ‘zelf bewonen’ moet eenmalig beoordeeld worden op 31 december van het jaar waarin de belastingplichtige zijn hypothecaire lening heeft afgesloten. In volgende gevallen zal het criterium ‘zelf bewoningsverplichting’ van de woning toch aanvaard worden, ook al betrekt de kredietnemer die woning niet zelf op 31 december van het jaar waarin hij de hypothecaire lening heeft afgesloten (art. 145/38, § 1, 1e lid, 1° en 2e lid, 3° WIB 1992): 1 Het niet zelf betrekken van die woning op 31 december van het jaar van het afsluiten van de hypothecaire lening omwille van sociale of beroepsredenen. In het bijzonder worden hier bedoeld: – het niet zelf bewonen omwille van te verre afstand tussen die woning en uw vaste plaats van tewerkstelling; – niet bewonen van uw woning omwille van het feit dat u inwonende conciërge bent; – niet bewonen wegens ziekte of ouderdom en verhuisd naar rusthuis; – niet bewonen omdat huis te klein is volgens de gezinssamenstelling; – niet bewonen omwille van rolstoelgebruiker en huis niet aangepast aan die noden; – niet bewonen omwille van verwikkeling in echtscheiding; – bij uw zieke moeder gaan inwonen en uw eigen woning niet betrekken …

414

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Opgelet: De belastingvermindering woonbonus kan niet meer worden verleend vanaf het tweede jaar volgend op het jaar waarin het leningscontract is gesloten, indien de belastingplichtige de woning waarvoor de lening werd aangegaan, op 31 december van dat jaar niet zelf betrekt, tenzij hij die om beroepsredenen of redenen van sociale aard niet zelf betrekt (art. 145/38, § 1, 3e lid, 2° WIB 1992). 2 Wanneer wettelijke of contractuele belemmeringen het de belastingplichtige onmogelijk maken de woning zelf te betrekken op 31 december van het jaar van het afsluiten van de hypothecaire lening. In het bijzonder worden hier bedoeld: – het niet onmiddellijk zelf bewonen van de aangekochte woning omdat de woning nog betrokken wordt door de huurder met wie het huurcontract wel is opgezegd, maar nog niet ten einde is; – het niet betrekken van de woning omdat de vorige eigenaar enkel die woning wou verkopen onder de voorwaarde er zelf nog even in te wonen tijdens een overgangsperiode (tot zijn nieuwbouwwoning af is); – het niet betrekken van de aangekochte woning omdat met de vorige eigenaar contractueel is overeengekomen om de sleutels maar te overhandigen twee maanden na de verkoop. Opgelet: De belastingvermindering kan niet meer worden verleend vanaf het tweede jaar volgend op het jaar waarin het leningscontract is gesloten, als de belastingplichtige de woning waarvoor de lening werd aangegaan, op 31 december van dat jaar niet zelf betrekt, tenzij hij die om beroepsredenen of redenen van sociale aard niet zelf betrekt. Wanneer de belastingvermindering daardoor gedurende één of meer belastbare tijdperken niet kon worden verleend en de belastingplichtige de woning waarvoor de lening werd aangegaan, zelf betrekt op 31 december van het jaar waarin de contractuele of wettelijke belemmeringen zijn weggevallen, kan de belastingvermindering opnieuw worden verleend vanaf dit belastbaar tijdperk; (art. 145/38, §1, 3e lid WIB 1992) 3 Wanneer bij nieuwbouw of vernieuwbouw de stand van de (ver)bouwwerkzaamheden/ vernieuwingswerkzaamheden het de belastingplichtige onmogelijk maken de woning zelf te betrekken op 31 december van het jaar van het afsluiten van de hypothecaire lening. De belastingvermindering kan niet meer worden verleend vanaf het tweede jaar volgend op het jaar waarin het leningscontract is gesloten, indien de belastingplichtige de woning waarvoor de lening werd aangegaan, op 31 december van dat jaar niet zelf betrekt, tenzij hij die om beroepsredenen of redenen van sociale aard niet zelf betrekt.

Wanneer de belastingvermindering hierdoor gedurende één of meer belastbare tijdperken niet kon worden verleend en de belastingplichtige de woning waarvoor de lening werd aangegaan, zelf betrekt op 31 december van het jaar waarin de belemmering inzake de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden zijn weggevallen, kan de belastingvermindering opnieuw worden verleend vanaf dit belastbaar tijdperk (art. 145/38, § 1, 3e lid WIB 1992). VOORBEELD 1

Een belastingplichtige heeft in 2013 een hypothecaire lening aangegaan om de bouw van een nieuwe, enige woning te financieren. Buiten de woning die hij aan het bouwen is, bezit hij geen andere woningen. Gelet op de stand van de bouwwerkzaamheden kon hij die

415

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

nieuwe woning niet betrekken op 31 december 2013. Voor inkomstenjaar 2013 (aanslagjaar 2014) zijn de woonbonusvoorwaarden generatie 1 voorlopig vervuld ook al bewoont hij die woning niet zelf. Ook voor inkomstenjaar 2014 (aanslagjaar 2015) zijn de woonbonusvoorwaarden generatie 1 voorlopig vervuld, ook al woonde hij er op 31 december 2014 nog steeds niet. Op 31 december 2015 (het einde van het tweede jaar na het aangaan van de lening) was de woning nog steeds niet klaar en kon de belastingplichtige ze dus niet zelf betrekken. Vanaf inkomstenjaar 2015 (aanslagjaar 2016) voldoet hij niet aan de woonbonusvoorwaarden generatie 1 maar een herinstap later is mogelijk omdat hij op 31 december 2015 die woning nog steeds niet zelf betrok omwille van de stand van de bouwwerkzaamheden. Stel dat de bouw af is in 2017: – Als hij die woning op 31 december 2017 zelf betrok, zijn de woonbonusvoorwaarden generatie 1 vervuld vanaf 2017. Vanaf inkomstenjaar 2017 (aanslagjaar 2018) kan hij dus opnieuw in de woonbonus stappen. Wanneer hij gans het jaar 2018 die woning zelf betrok, zit hij met zijn in 2018 betaalde intresten en kapitaalaflossingen gewestelijk. Vermits de woonbonusvoorwaarden generatie 1 (met zijn strikte uitzonderingen) vervuld zijn op 31 december leningsjaar, komen de in 2018 betaalde intresten en kapitaalaflossingen in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering woonbonus (code 3370). – Betrok hij de woning niet op 31-12-2017, dan blijft hij definitief uitgesloten van de woonbonus generatie 1 omdat hij de woning niet heeft betrokken op 31-12 van het belastbaar tijdperk waarin de bouwwerken zijn beëindigd. Als hij dan in de loop van 2018 die woning toch gaat betrekken, dan komen de in 2018 betaalde intresten en de kapitaalaflossingen (betaald in de periode dat hij die woning zelf betrekt) niet in aanmerking voor gewestelijke belastingvermindering woonbonus generatie 1 omdat de cruciale woonbonusvoorwaarden generatie 1 op 31-12-leningsjaar (met zijn strikte uitzonderingen) niet voldaan zijn. Voor het inkomstenjaar 2018 komen de intresten van de lening, betaald in de periode dat hij die woning zelf betrekt, dan hoogstens in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten (code 3152) en de kapitaalaflossingen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (code 3358). VOORBEELD 2

Een koppel is samen eigenaar van een woning in Vlaanderen (woning 1) die ze zelf betrekken sinds 01-01-2015. Ze sluiten op 14-04-2015 een hypothecaire lening af tot bouw van een woning op een stuk grond in Vlaanderen (KI 200 EUR). Ze verhuizen naar de nieuwbouw van zodra de bouw af is. Deze nieuwbouw is af op 20-08-2018. Tot dan blijven ze wonen in woning 1. – Geval 1 : woning 1 stond te koop op 31-12-2015 en is verkocht op 15-03-2016. – Geval 2 : woning 1 stond te koop op 31-12-2015 en is niet verkocht in 2016, maar wel op 15-3-2017. – Geval 3 : woning 1 stond niet te koop op 31-12-2015, maar wel op 31-12-2018. – Met betrekking tot inkomstenjaar 2015 hebben in alle drie de gevallen de kapitaalaflossingen en interesten betaald van 14-04-2015 t.e.m. 31-12-2015 geen betrekking op hun eigen woning, vermits woning 1 in die periode hun eigen woning is. Bijgevolg leveren de kapitaalaflossingen en interesten betaald in die periode federale voordelen op (de kapitaalaflossingen hoogstens het federaal langetermijnsparen 1358/2358 en de interesten hoogstens federale gewone interestaftrek 1146/2146). Geval 1: – van 01-01-2016 t.e.m. 14-03-2016 heeft betrekking op andere dan hun eigen woning (want ze bezitten W1 die ze zelf betrekken)  federale voordelen (kapitaalaflossingen hoogstens federale belastingvermindering langetermijnsparen (1358/2358) en interesten hoogstens federale gewone interestaftrek (1146/2146)); – van 15-03-2016 t.e.m. 31-12-2016 heeft betrekking op hun eigen woning  gewestelijke voordelen. In hoofde van beiden zijn de woonbonusvoorwaarden vervuld. Dus voor beiden geldt de gewestelijke belastingvermindering woonbonus (codes 3360 en 4360);

416

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

– van 01-01-2017 t.e.m. 31-12-2017 heeft betrekking op hun eigen woning  gewestelijke voordelen. In hoofde van beiden zijn de woonbonusvoorwaarden niet vervuld. Beiden voldoen niet aan het criterium van zelfbetrekkingsverplichting voor instap in woonbonus (Op 31-12-2015 was de woonst zelf niet betrokken wegens de stand van de bouwwerkzaamheden. Ze hadden tijd om de woonst te betrekken tegen 31-12-2017, wat niet gebeurde. Daarom is de tijdelijke woonbonus generatie 2 niet mogelijk voor het inkomstenjaar 2017). Kapitaalaflossingen leveren hoogstens gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (3358/4358) op en de interesten hoogstens gewestelijke belastingvermindering voor gewone interesten (code 3151); – van 01-01-2018 t.e.m. 31-12-2018 heeft betrekking op hun eigen woning  gewestelijke voordelen. In hoofde van beiden zijn de woonbonusvoorwaarden vervuld. (Op 31-122015 was de woonst zelf niet betrokken wegens de stand van de bouwwerkzaamheden. Ook tegen 31-12-2017 was dit nog steeds niet het geval omwille van de stand van de bouwwerkzaamheden. Maar een herinstap in 2018 was mogelijk, omdat bouw af is in 2018 en zij deze betrokken hebben tegen 31-12-2018). Dus voor beiden geldt de gewestelijke belastingvermindering woonbonus (codes 3360 en 4360). Geval 2: – van 01-01-2016 t.e.m. 31-12-2016 heeft betrekking op andere dan hun eigen woning (want ze bezitten W1 die ze zelf betrekken)  federale voordelen (kapitaalaflossingen hoogstens federale belastingvermindering langetermijnsparen (1358/2358) en interesten hoogstens federale gewone interestaftrek (1146/2146)); – van 01-01-2017 t.e.m. 14-03-2017 heeft betrekking op andere dan hun eigen woning (want ze bezitten W1 die ze zelf betrekken)  federale voordelen (kapitaalaflossingen hoogstens federale belastingvermindering langetermijnsparen (1358/2358) en interesten hoogstens federale gewone interestaftrek (1146/2146)); – van 15-03-2017 t.e.m. 31-12-2017 heeft betrekking op hun eigen woning  gewestelijke voordelen. In hoofde van beiden zijn de woonbonusvoorwaarden niet vervuld. Beiden voldoen niet aan het criterium van enige woning voor instap in de woonbonus (de te koop gestelde woning op 31-12-2015 moest in de loop van 2016 vervreemd zijn). Kapitaalaflossingen leveren hoogstens gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (3358/4358) op en de interesten hoogstens gewestelijke belastingvermindering voor gewone interesten (code 3151); – van 01-01-2018 t.e.m. 31-12-2018 heeft betrekking op hun eigen woning  gewestelijke voordelen. In hoofde van beiden zijn de woonbonusvoorwaarden niet vervuld. Beiden voldoen niet aan het criterium van enige woning voor instap in de woonbonus (de te koop gestelde woning op 31-12-2015 moest in loop van 2016 vervreemd zijn). Kapitaalaflossingen leveren hoogstens gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (3358/4358) op en de interesten hoogstens gewestelijke belastingvermindering voor gewone interesten (code 3151). Geval 3: – van 01-01-2016 t.e.m. 31-12-2016 heeft betrekking op andere dan hun eigen woning (want ze bezitten W1 die ze zelf betrekken)  federaal voordelen (kapitaalaflossingen hoogstens federale belastingvermindering langetermijnsparen (1358/2358) en interesten hoogstens federale gewone interestaftrek 1146/2146)); – van 01-01-2017 t.e.m. 31-12-2017 heeft betrekking op andere dan hun eigen woning (want ze bezitten W1 die ze zelf betrekken)  federale voordelen (kapitaalaflossingen hoogstens federale belastingvermindering langetermijnsparen (1358/2358) en interesten hoogstens federale gewone interestaftrek 1146/2146)); – van 01-01-2018 t.e.m. 19-08-2018 heeft betrekking op andere dan hun eigen woning (want ze bezitten W1 die ze zelf betrekken)  federale voordelen (kapitaalaflossingen hoogstens federale belastingvermindering langetermijnsparen (1358/2358) en interesten hoogstens federale gewone interestaftrek 1146/2146); – van 20-08-2018 t.e.m. 31-12-2018 heeft betrekking op hun eigen woning  gewestelijke voordelen. In hoofde van beiden zijn de woonbonusvoorwaarden niet vervuld. Beiden voldoen niet aan het criterium van enige woning voor instap in de woonbonus (de te bouwen woning is niet de enige woning op 31-12-2015, want ze bezitten nog een andere woning – W1 – die effectief meetelt als tweede woning.) Kapitaalaflossingen leveren

417

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

hoogstens gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (3358/4358) op en de interesten hoogstens gewestelijke belastingvermindering voor gewone interesten (code 3151).

Te vervullen voorwaarden opdat premies van een individuele levensverzekering gesloten vanaf 1 januari 2005 in aanmerking komen voor de gewestelijke woonbonus generatie 1 en/of 2 (art. 145/37 en 145/38 WIB 1992)

– Het verzekeringscontract is vanaf 1 januari 2005 aangegaan bij een instelling gevestigd in de Europese Economische Ruimte; – het verzekeringscontract moet door de belastingplichtige zelf zijn afgesloten en zijn eigen leven verzekeren; – het levensverzekeringscontract moet vóór de leeftijd van 65 jaar zijn aangegaan (contracten die tot na de oorspronkelijk bepaalde termijn worden verlengd, opnieuw van kracht gemaakt, gewijzigd of verhoogd wanneer de verzekerde de leeftijd van 65 jaar heeft bereikt, worden geacht niet vóór die leeftijd te zijn aangegaan); – de premies moeten definitief gestort worden voor het vestigen van een rente of van een kapitaal bij leven of bij overlijden; – het contract moet een minimumlooptijd hebben van minstens tien jaar (indien voordelen bij leven); – volgende perso(o)n(en) moet(en) als begunstigde van het contract worden aangeduid: • indien voordelen bij leven: de belastingplichtige zelf (vanaf de leeftijd van 65 jaar); • indien voordelen bij overlijden: de persoon die door het overlijden van de verzekerde de volle eigendom of het vruchtgebruik van die woning waarop de verzekering betrekking heeft, verwerft; – de premies van een levensverzekering kunnen enkel in de gewestelijke woonbonus worden betrokken, als de verzekering ‘uitsluitend’ dient voor het waarborgen of het wedersamenstellen van een hypothecaire woonbonuslening. Voor het begrip ‘uitsluitend’, zie Ci.RH.26/582.830 (AOIF 17/2008) d.d. 16 mei 2008. Voor de gevolgen wanneer niet meer aan dit begrip voldaan is, zie Ci.RH.26/587.064 (AOIF 15/2008) d.d. 25 april 2008; – wanneer de woning waarvoor die uitgaven zijn gedaan, de eigen woning is van de belastingplichtige op het tijdstip van die uitgave. VOORBEELD

Dennis sluit voor de aankoop van zijn enige woning in 2015 een lening af van 250 000,00 EUR, met een hypothecaire inschrijving van 150 000,00 EUR. Sinds de aankoop woont hij zelf in het huis. Geval 1: Dennis sluit een schuldsaldoverzekering af om de totale lening te dekken. Aangezien de schuldsaldoverzekering niet uitsluitend een hypothecaire lening waarborgt (maar ook een niet-hypothecair deel) komt de volledige premie niet in aanmerking voor gewestelijk belastingvermindering woonbonus (ook niet pro rata), maar wel voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (code 3353). Geval 2: Dennis sluit twee schuldsaldoverzekeringen af: een (premie 1) die uitsluitend dient als wedersamenstelling van het hypothecaire deel en een (premie 2) die uitsluitend dient als wedersamenstelling van het niet-hypothecaire deel. De eerste premie komt in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering woonbonus (code 3361) en de tweede premie voor het gewestelijk langetermijnsparen (code 3353).

418

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

3.2

Begrenzing van de gewestelijke woonbonuskorf De tijdens het belastbare tijdperk werkelijk betaalde bestedingen die in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering woonbonus generatie 1 en/of 2 (intresten, kapitaalaflossingen en de premie van een individueel gesloten levensverzekering) komen niet steeds integraal voor belastingvermindering woonbonus in aanmerking maar moeten worden begrensd tot de woonbonuskorf. Die beperking moet de belastingplichtige zelf toepassen. De bestedingen die in aanmerking komen voor de belastingvermindering woonbonus generatie 1 en/of 2 maar die door toepassing van de begrenzing geen belastingvermindering opleveren geven geen recht op de gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten noch op de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen/ bouwsparen voor de kapitaalaflossingen. De intresten van een ‘groene’ lening daarentegen die niet in de begrensde korf zitten, kunnen wel in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor groene intresten. De maximale woonbonuskorf bestaat steeds uit het basisbedrag, eventueel verhoogd met (een) toeslag(en). Die begrenzing geldt niet per lening maar per belastingplichtige en per belastbaar tijdperk (art. 145/37, § 2, eerste lid WIB 1992). Gewestelijke woonbonuskorf aanslagjaar 2019 voor inwoner op 1 januari 2019 van: Voor

Vlaanderen Lening tussen 2005 en 2014 en SSV eraan gekoppeld

Lening in 2015 en SSV eraan gekoppeld

Basisbedrag

2 280,00

1 520,00

Toeslag enige woning

+ 760,00

+ 80,00

Toeslag kinderlast Max. korf Voordeel korf: belasting vermindering tegen tarief

3 120 ,00 marg. tarief (minstens 30 %)

2 360,00 40 %

Het basisbedrag van de gewestelijke woonbonus wordt voor het aanslagjaar 2019 per belastingplichtige beperkt tot een maximumbedrag (art. art. 145/37, § 2, eerste lid WIB 1992), (zie tabel hierboven). Tijdens de eerste tien belastbare tijdperken (vanaf het tijdperk waarin de lening is afgesloten), wordt het basisbedrag verhoogd met een toeslag ‘enige woning’. Voor aanslagjaar 2019 bedraagt die toeslag 760,00 EUR (art. 145/37, § 2, tweede lid WIB 1992). Belastingplichtigen die bovendien drie of meer kinderen ten laste hebben op 1 januari van het jaar na ze het leningcontract afsloten, genieten de eerste tien belastbare tijdperken van een verdere verhoging (bovenop de toeslag van 760,00 EUR) met 80,00 EUR voor aanslagjaar 2019 (art. 145/37, § 2, derde lid WIB 1992). Voor de toepassing van de bijkomende verhoging met 80,00 EUR mogen gehandicapte kinderen dubbel geteld worden (art. 145/37, § 2, vierde lid WIB 1992). De bijkomende verhoging, wegens ten minste drie kinderen ten laste, wordt enkel bepaald door de toestand op 1 januari van het jaar na dat waarin de lening is afgesloten. Als later nog een derde kind geboren wordt, zorgt dat niet voor de bijkomende verhoging. De bijkomende verhoging gaat ook niet verloren als een of meer van de drie kinderen op een later tijdstip niet meer ten laste zijn.

419

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

De kinderlast op 1 januari van het jaar volgend op het leningsjaar wordt beoordeeld in hoofde van elke belastingplichtige apart. Bij belastingplichtigen die gemeenschappelijk belast werden voor het belastbaar tijdperk waarin de hypothecaire lening werd afgesloten en die drie kinderen of meer ten laste hadden op 1 januari van het jaar volgend op het leningsjaar, heeft elke echtgenoot recht op de verhoging voor kinderlast. VOORBEELD

Fien sloot in 2009 een hypothecaire lening voor de aankoop van haar enige en zelf betrokken woning. Op 1 januari 2010 had zij twee kinderen ten laste. In 2013 ging zij een tweede lening aan die de vernieuwing van haar enige en zelf betrokken woning financiert. Op 1 januari 2014 had zij drie kinderen ten laste. In 2018 betaalde zij volgende uitgaven: - met betrekking tot de in 2009 gesloten lening: 9 000,00 EUR; - met betrekking tot de in 2013 gesloten lening: 2 000,00 EUR. Voor de in 2009 gesloten lening bedraagt het grensbedrag 3 040,00 EUR. Voor de in 2013 gesloten lening bedraagt het grensbedrag evenwel 3 120,00 EUR. Fien heeft voor het inkomstenjaar 2018 in totaal recht op een gewestelijke woonbonus generatie 1 en 2 van maximaal 3 120,00 EUR, samengesteld als volgt: – basisbedrag (2 280,00 EUR): uitgaven van de in 2009 en 2013 gesloten leningen; – verhoging van het basisbedrag gedurende de eerste 10 jaar (760,00 EUR): uitgaven van de in 2009 en 2013 gesloten lening; – verhoging voor minstens drie kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van aangaan van de hypothecaire lening (80,00 EUR): uitgaven van de in 2013 gesloten lening.

Verlies van de toeslagen in de toekomst De verhogingen met 760,00 EUR en 80,00 EUR gaan definitief verloren vanaf het eerste belastbaar tijdperk waarin de belastingplichtige volle (mede)eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker wordt van een tweede woning (art. 145/37, § 2, vijfde lid WIB 1992). Het verwerven van de blote eigendom van een bijkomende woning is daarentegen geen belemmering voor het behouden van de verhoging(en). Strikt genomen speelt de manier waarop die tweede woning verworven wordt volgens de wettekst geen rol (verworven via aankoop, erfenis of schenking van bijkomende woning doet verlies van toeslag(en) ontstaan). De administratie is evenwel toleranter in het beoordelen van het criterium ‘enige woning’ voor het behoud van de toeslag(en). Zo trekt ze de wettelijke tolerantie bij de instap in de woonbonus (geen rekening houden met andere woningen waarvan de belastingplichtige, door erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is = de wettelijke tolerantie bij de beoordeling van het criterium ‘enige woning’ om na te gaan of men al dan niet aan de woonbonusvoorwaarden voldoet) door naar het criterium ‘enige woning’ wat betreft het behouden van de toeslag(en) (zie toelichting bij de aangifte in de personenbelasting aj. 2019). Die vraag naar het recht op de toeslag(en) wordt telkens beoordeeld op 31 december van ieder belastbaar tijdperk (art. 145/37, §2, vijfde lid WIB 1992). Het verlies van de verhoging(en) is definitief, ook wanneer de belastingplichtige op een later tijdstip opnieuw slechts eigenaar van één enige woning zal zijn.

420

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Conclusies: – Wie in 2005 en/of 2006 en/of 2007 en/of 2008 een hypothecaire lening die voldoet aan de woonbonus afsloot, komt in 2018 niet meer in aanmerking voor toeslag(en) omdat de tienjarige periode van toeslagen voorbij is. – Wie tussen 2009 en 2015 een hypothecaire lening sloot voor het verwerven of behouden van de enige woning die hij zelf betrok op 31 december leningsjaar, moet nagaan of hij op 31 december van elk jaar na het afsluiten van de hypothecaire lening voldoet aan de voorwaarde van ‘enige woning toeslag’ met het oog op de toeslag(en). VOORBEELD

Een fiscaal alleenstaande is in 2014 een hypothecaire lening aangegaan voor de aankoop van zijn enige woning die hij op 31 december 2014 zelf betrok. Gedurende gans het jaar 2018 was dat zijn ‘eigen woning’. Op 31-12-2014, op 31-12-2015, op 31-12-2016 en op 31-12-2017 had hij geen andere woningen. Op 01-01-2015 heeft de belastingplichtige twee kinderen ten laste en op 01-01-2019 heeft hij drie kinderen ten laste. Hij heeft zijn fiscale woonplaats in het Vlaams gewest op 01-01-2019. Maximumkorf gewestelijke woonbonus voor aanslagjaar 2019 aangaande zijn lening van 2014:

Op 31-12-2018 heeft hij nog een andere woning:

verworven via: Maximumkorf gewestelijke woonbonus aanslagjaar 2019

in eigendom 100 %

aankoop

2 280,00 EUR

in mede-eigendom

aankoop

2 280,00 EUR

in vruchtgebruik

aankoop

2 280,00 EUR

in blote eigendom

aankoop

2 280,00 EUR Blote eigendom is geen + 760,00 EUR belemmering voor het behoud van de toeslag(en) (art. 145/37, § 2, vijfde lid WIB 1992).

in eigendom 100 %

schenking

2 280,00 EUR

in mede-eigendom

schenking

2 280,00 EUR

in vruchtgebruik

schenking

2 280,00 EUR

in blote eigendom

schenking

2 280,00 EUR Blote eigendom is geen + 760,00 EUR belemmering voor het behoud van de toeslag(en) (art. 145/37, § 2, vijfde lid WIB 1992).

in eigendom 100 %

erfenis

2 280,00 EUR

in mede-eigendom

erfenis

2 280,00 EUR Bijkomende woning verworven + 760,00 EUR in mede-eigendom via erfenis telt niet mee als tweede woning voor het behoud van de toeslag(en) (administratieve tolerantie).

in vruchtgebruik

erfenis

2 280,00 EUR Bijkomende woning verworven + 760,00 EUR in mede-eigendom via erfenis telt niet mee als tweede woning voor het behoud van de toeslag(en) (administratieve tolerantie).

421

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Op 31-12-2018 heeft hij nog een andere woning:

verworven via: Maximumkorf gewestelijke woonbonus aanslagjaar 2019

in blote eigendom

erfenis

2 280,00 EUR Blote eigendom telt niet mee + 760,00 EUR als tweede woning voor het behoud van de toeslag(en) (art. 145/37, § 2, vijfde lid WIB 1992).

Hier kan nooit de toeslag voor kinderlast worden toegekend vermits de belastingplichtige op 1 januari van het jaar volgend op het leningsjaar (dat is 01-01-2015) geen drie kinderen ten laste had. Het te koop stellen op 31-12-2018 van die in 2018 bijkomend verworven woning brengt geen soelaas voor het blijven behouden van de toeslag. Die tolerantie geldt enkel voor het criterium ‘enige’ woning om in het stelsel van de woonbonus te stappen, maar geldt niet voor het criterium ‘enige’ woning voor het behoud van de toeslagen.

3.3

Vrije verdeling bij echtgenoten Bij een gemeenschappelijke aanslag geldt als basisregel dat, in overeenstemming met het beginsel van de decumul, bij elke echtgenoot de gewestelijke belastingvermindering woonbonus waarop hij recht heeft, wordt aangerekend. Als echter een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd én beide echtgenoten recht hebben op de gewestelijke woonbonus, mogen ze het totale bedrag van de door hen betaalde intresten en kapitaalaflossingen vrij onder elkaar verdelen voor zover de verdeling er niet toe leidt dat de maximale woonbonuskorf waarop iedere echtgenoot in beginsel recht heeft, overschreden wordt (art. 145/37, § 2, zesde lid WIB 1992). VOORBEELDEN

1 Een echtpaar zonder kinderen wordt samen belast. Beiden zijn eigenaar van de gezins woning (de enige woning voor beiden) en hebben in 2014 een hoofdelijk en onverdeeld hypothecaire verbouwingslening aangegaan waarvan de bestedingen in 2018 voor 3 500,00 EUR in aanmerking komen voor de Vlaamse woonbonus generatie 1. Vermits er een gemeenschappelijke aanslag is en beiden recht hebben op de gewestelijke woonbonus generatie 1, mag de 3 500,00 EUR vrij verdeeld worden over hen, zonder dat er in hoofde van een van hen meer dan 3 040,00 EUR (= basisbedrag van 2 280,00 EUR + verhoging van 760,00 EUR voor aanslagjaar 2019) wordt aangerekend. Men mag hier 50/50 verdelen (elk 1 750,00 EUR) maar men mag evengoed 3 040,00 EUR bij de een aanrekenen en 460,00 EUR bij de ander (omdat men rekening houdt met de marginale tarieven waartegen elk van hen belast wordt). 2 Twee wettelijk samenwonenden worden samen belast. Een van hen is eigenaar van de gezinswoning en doet in 2018 bestedingen voor 3 500,00 EUR die in aanmerking komen voor de Vlaamse woonbonus generatie 2. Vermits slechts een van de samen belaste belastingplichtigen recht heeft op de gewestelijke woonbonus generatie 2, kan er geen sprake zijn van een vrije verdeling en zal 2 280,00 EUR (= basisbedrag van 1 520,00 EUR + verhoging van 760,00 EUR voor aj. 2019) worden aangerekend bij de belastingplichtige die recht heeft op de gewestelijke woonbonus.

422

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

3.4

Tarief van de gewestelijke belastingvermindering woonbonus De belastingvermindering op de gewestelijke begrensde woonbonuskorf wordt voor de leningcontracten die vóór 2015 afgesloten zijn berekend tegen het voor de belastingplichtige marginaal belastingtarief met een minimum van 30 %. Als de uitgaven die voor de vermindering in aanmerking komen, betrekking hebben op meer dan één belastingtarief, wordt voor elk deel van de bijdragen en betalingen het overeenstemmend tarief in aanmerking genomen (art. 145/37 § 2 WIB 1992 Vlaams) (art. 145/37 § 3 WIB 1992 Waals en Brussels). De belastingvermindering op de gewestelijke begrensde woonbonuskorf wordt voor de leningscontracten die in 2015 afgesloten zijn berekend aan 40 % (art. 145/37, § 3 WIB 1992). Omwille van een verschillend maximumbedrag in de korf en een verschillend belastingverminderingstarief, werden voor aanslagjaar 2019 aparte codes voorzien voor de leningen die tussen 2005 en 2014 (codes 3370/4370 en 3371/4371) en leningen die in 2015 (codes 3360/4360 en 3361/4361) afgesloten zijn.

3.5

In de aangifte te vermelden bedrag en gegevens A

Vlaams gewest: lening afgesloten in 2015

Eerste stap: werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen Als de belastingplichtige de lening in 2015 alleen heeft aangegaan, dan neemt hij het totale bedrag van de werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen van die lening. Heeft de belastingplichtige daarentegen in 2015 de lening samen met een of meerdere andere personen aangegaan, dan neemt hij het gedeelte van de intresten en kapitaalaflossingen dat wordt verkregen door het totale bedrag van de in 2018 betaalde intresten en kapitaalaflossingen te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller gelijk is aan zijn aandeel in de woning en de noemer gelijk is aan de som van de aandelen in de woning, van hem en de andere personen die de lening samen met hem hebben aangegaan. Echtgenoten/wettelijk samenwonenden die gemeenschappelijk worden belast, die samen een lening hebben aangegaan waarvoor beiden recht hebben op de gewestelijke woonbonus, nemen het totale bedrag van de door hen beiden betaalde intresten en kapitaalaflossingen. Wanneer echtgenoten/wettelijk samenwonenden die gemeenschappelijk worden belast, samen een lening hebben aangegaan waarvoor slechts een van beiden recht heeft op de gewestelijke woonbonus, neemt die echtgenoot of partner het gedeelte van de intresten en kapitaalaflossingen dat wordt verkregen door het totale bedrag van de in 2018 betaalde intresten en kapitaalaflossingen te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller gelijk is aan zijn aandeel in de woning en de noemer gelijk is aan het aandeel van beide echtgenoten of wettelijk samenwonenden in de woning. Tweede stap: tel het totale bedrag van de in 2018 betaalde verzekeringspremies die in aanmerking komen voor gewestelijke woonbonus bij het resultaat van de eerste stap. Derde stap: beperk het resultaat van de tweede stap (per echtgenoot of partner) tot de maximumkorf (1 520,00 of 2 280,00 EUR of 2 360,00 EUR).

423

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Voor hypothecaire leningen afgesloten in 2015 die in aanmerking komen voor de gewestelijke woonbonus is het mogelijk dat de belastingplichtige geen recht meer heeft op de toeslag(en) omdat niet meer voldaan is aan het criterium ‘enige woning’ voor de toeslagen op 31-12-2018. Ter controle werden controlevragen ingelast voor leningen afgesloten in 2015: – Was de woning waarvoor de lening is aangegaan in 2015 nog altijd uw enige woning op 31-12-2018? Als dat zo is, kruis je code 3344/4344 aan. Als dat niet meer zo is, kruis je code 3345/4345 aan. – Wat is het aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van de lening? Vul dat aantal in in code 3346/4346). Om na te gaan of de woning op 31-12-2018 nog de enige woning was, moet je geen rekening houden met (telt dus niet mee als tweede woning): – andere woningen waarvan je door erfenis mede-eigenaar, door erfenis blote eigenaar of door erfenis vruchtgebruiker was op 31-12-2018; – andere woningen in blote eigendom verworven in 2018. Lening afgesloten in 2015 Niet meer uw enige woning op 31-12-2018

Nog steeds uw enige woning op 31-12-2018

code 3345/4345 = 

code 3344/4344 = 

i Maximale korf: basisbedrag: 1 520 EUR

Code 3346/4346 < 3 Aantal kinderen op 01/01/ leninsgjaar+1 is < 3 i

Code 3346/4346 ≥ 3 Aantal kinderen op 01/01/ leninsgjaar+1 is ≥ 3 i

Maximale korf: Maximale korf: basisbedrag: 1 520 basisbedrag: 1 520 toeslag: toeslagen: enige woning 760 enige woning 760 2 280 kinderlast 80 2 360

Vierde stap: de vierde stap geldt alleen voor samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden die allebei recht hebben op de Vlaamse woonbonus generatie 2. Belastingplichtigen die alleen worden belast, slaan deze stap dus over. Samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden die allebei recht hebben op de Vlaamse woonbonus mogen hun (gezamenlijke) resultaat van de derde stap vrij onder elkaar verdelen als zij het maximum van 2 360,00 EUR of 2 280,00 EUR of 1 520,00 EUR per echtgenoot of partner niet overschrijden. Vijfde stap: verdeel het resultaat van de vorige stap vrij onder de rubrieken IX.I.2a)1) (intresten en kapitaalaflossingen) en IX.I.2a)2) (verzekeringspremies) voor zover in rubriek IX.I.2a)1) nooit meer dan de werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen en in IX.I.2a)2) nooit meer dan de werkelijk betaalde verzekeringspremies vermeld worden. Bij samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden mag de som van de voor beiden in rubriek IX.I.2a)1) vermelde bedragen niet hoger zijn dan het totaal van hun werkelijke betaalde intresten en kapitaalaflossingen, en mag de som van de voor beiden in rubriek IX.I.2a)2) vermelde bedragen niet hoger zijn dat het totaal van hun werkelijk betaalde verzekeringspremies.

424

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Als je de premie van een levensverzekering wil inbrengen, moet je het contractnummer en de naam van de verzekeringsinstelling vermelden.

Vlaamse gewest: lening afgesloten tussen 2005 en 2014

Eerste en tweede stap: idem zoals bij A. Derde stap: voor de toepassing van de derde stap bestaat er een onderscheid in twee gevallen: Eerste geval: de lening voor de woning die op 31 december 2018 nog altijd de enige woning was van de belastingplichtige werd afgesloten tussen 2009 tot 2014. Beperk het resultaat van de tweede stap (per echtgenoot of partner) tot 3 040,00 EUR (3 120,00 EUR als de belastingplichtige op 1 januari van het jaar dat hij de lening afsloot drie of meer kinderen ten laste had). Tweede geval: de lening is gesloten: ° van 2009 tot 2014 voor een woning die op 31 december 2018 niet meer de enige woning was van de belastingplichtige, of ° in 2005 en/of 2006 en/of 2007 en/of 2008. Om te bepalen of die woning op 31 december 2018 zijn enige woning was, moet je geen rekening houden met: – andere woningen waarvan hij door erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker was; Beperk het resultaat van de tweede stap (per echtgenoot of partner) tot 2 280,00 EUR. Lening afgesloten In 2005, 2006, 2007 of 2008 (dus 10-jarige periode voorbij) code 3380/4380 = 

Tussen 01-01-2009 en 31-12-2014 Code 3372/4372 =  Niet meer uw enige woning op 31-12-2018 code 3375/4375 = 

Maximale korf: basisbedrag: 2 280 EUR

Maximale korf: basisbedrag: 2 280

Nog steeds uw enige woning op 31-12-2018 code 3374/4374 =  Code 3373/4373 < 3 Aantal kinderen op 01/01/ leninsgjaar+1 is < 3 i

Code 3373/4373 ≥ 3 Aantal kinderen op 01/01/ leninsgjaar+1 is ≥ 3 i

Maximale korf: basisbedrag: 2 280 toeslag: enige woning: 760 3 040

Maximale korf: basisbedrag: 2 280 toeslagen: enige woning: 760 kinderlast: 80 3 120

Vierde stap: de vierde stap geldt alleen voor samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden die allebei recht hebben op de Vlaamse woonbonus generatie 1. Belastingplichtigen die alleen worden belast, slaan deze stap dus over.

425

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden die beiden recht hebben op de Vlaamse woonbonus generatie 1 mogen hun (gezamenlijke) resultaat van de derde stap vrij onder elkaar verdelen als zij het maximum van 3 040,00 EUR, 3 120,00 of 2 280,00 EUR per echtgenoot of partner niet overschrijden. Vijfde stap: verdeel het resultaat van de vorige stap vrij onder de rubrieken IX.I.2b)1) (intresten en kapitaalaflossingen) en IX.I.2b)2) (verzekeringspremies), voor zover in rubriek IX.I.2b)1) nooit meer dan de werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen en in IX.I.2b)2) nooit meer dan de werkelijk betaalde verzekeringspremies vermeld worden. Bij samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden mag de som van de voor beiden in rubriek IX.I.2b)1) vermelde bedragen niet hoger zijn dan het totaal van hun werkelijke betaalde intresten en kapitaalaflossingen, en mag de som van de voor beiden in rubriek IX.I.2b)2) vermelde bedragen niet hoger zijn dat het totaal van hun werkelijk betaalde verzekeringspremies. Als je de premie van de levensverzekering wil inbrengen, moet je het contractnummer en de naam van de verzekeringsinstelling vermelden. Vanaf inkomstenjaar 2016 (aanslagjaar 2017) zal de administratie niet meer vragen om de nodige banken verzekeringsattesten voor te leggen omdat de administratie vanaf inkomstenjaar 2016 (aanslagjaar 2017) jaarlijks vóór 1 maart zelf de nieuwe fiches 281.61 (hypothecaire lening) en 281.62 (individuele levensverzekering) van de bankinstellingen en de verzekeraars ontvangt via elektronische weg (KB 09.02.2017, Art. 323/1 WIB 1992). Merk op: als je op 1 januari 2019 inwoner van het Vlaamse gewest bent, kun je de maximumkorf van de Vlaamse woonbonus generatie 1 samen met maximumkorf van de Vlaamse woonbonus generatie 2 in de aangifte vermelden. Dat wil echter niet zeggen dat je bij de opmaak van het aanslagbiljet de belastingvermindering voor twee volle woonbonuskorven effectief zult genieten. Zie bespreking punt 2.3.7 in dit hoofdstuk. VOORBEELD 1: FEITELIJKE SAMENWONENDEN WOONBONUSLENING AFGESLOTEN IN 2015 EN IN 2018 BLOTE EIGENDOM BIJKOMEND VERWORVEN

Cis en Lotte vormen een feitelijk gezin. Cis staat aan het hoofd van het gezin. Op 01-01-2016 heeft hij drie kinderen ten laste, op 01-01-2019 heeft hij er twee ten laste. Lotte heeft geen kinderen ten laste. Samen zijn Cis en Lotte een hoofdelijk en onverdeeld hypothecair krediet d.d. 15-02-2015 van 100 000,00 EUR (hypothecaire inschrijving 100 000,00 EUR) op twintig jaar aangegaan voor de aankoop van een enige eigen woning gelegen in Gent in 2015 (niet geïndexeerd KI 1 200,00 EUR). Cis is voor 75 % eigenaar van die woning en Lotte voor 25 %. Sinds de aankoop woonde het gezin in die woning, en ook heel het jaar 2018. In 2018 betaalden zij: – intresten: – kapitaalaflossingen:

2 650,00 EUR 3 400,00 EUR

In 2018 betaalde Cis 175,00 EUR voor een schuldsaldoverzekeringspremie ter dekking van het bovengenoemde krediet. Lotte betaalde 160,00 EUR. De verzekeringen voldoen aan alle wettelijke voorwaarden om in aanmerking te komen voor de woonbonus. Cis is in 2018 na een aankoop de blote eigenaar geworden van een bijkomende woning.

426

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Aangifte Cis: De bestedingen van de lening van 2018 hebben heel het jaar 2018 betrekking op zijn eigen blz. 9 woning. Die leveren dus gewestelijke voordelen op. Welk gewest? Vlaanderen, vermits hij Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES op 01-01-2019 zijn fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest heeft. Welk fiscaal stelsel? Vermits VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN ERFPACHTEN OPSTALVERGOEDINGEN OF GELIJKAARDIGE DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL in 2015 de lening en VERGOEDINGEN, de instapvoorwaarden van de woonbonus voldaan zijn (enige woning ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde in de passende op 31-12-2015, zelf betrokken op 31-12-2015 …), gegevens heeft hij recht oprubriek! de Vlaamse woonbonus • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiegeneratie 2 (lening in 2015). De woning in Gent is op 31-12-2018 nog besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie vansteeds de Staat).zijn enige wo• Rubriek bestemd voor de (niet in rubriek II, vermelde) uitgaven voor in de woning op het tijdstip van als de betaling uw ning, wantI isde woning verworven inA blote eigendom 2018dietelt niet mee bijkomende wo‘eigen woning’ was. ningOnder zodat de maximumkorf voor de woonbonus generatie 2 is: basisbedrag 1 520,00 EUR + ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of760,00 niet zelf betrok om één van dewoning) volgende redenen: beroepsredenen, redenen van socialeten aard,laste wettelijke of 01-01-2016). contractuele toeslagen EUR (enige en 80,00 EUR (drie kinderen op belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden).

• Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een Eerste stap: Zijn deelvan werkelijk betaalde intresten woning die op het tijdstip de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. en kapitaalaflossingen: (2 650,00 + 3 400,00) × 75 %/100 % = 4 537,50 EUR I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW

blz. 9

‘EIGEN WONING’ Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES 1. Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016 geslotenEN ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN Tweede stap: Beleende verzekeringspremie 175,00 EUR toevoegen aan resultaat stap hypothecaire leningen en premies van individuele GELIJKAARDIGE DIEdeRECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL levensverzekeringen die VERGOEDINGEN, in aanmerking komen voor

4 712,50 EUR. ‘geïntegreerde woonbonus’

▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! a) Interesten en kapitaalaflossingen: ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 ........................... tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiebesparende te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voorvoor een interestbonificatie van de Staat). Derde stap: uitgaven Maximum gewestelijke Cis 2 360,00 EUR (1 520,00 + b) Premies van individuele levensverzekeringen totwoonbonuskorf waarborg of wedersamenstelling leningen: • Rubriek I is bestemd voorvan de die (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning ........................... op het tijdstip van4335-30 de betaling........................... uw 760,00 + contract 80,00). Zijn bestedingen worden dus begrensd totdie2 360,00 EUR. ‘eigen was. Nr.woning’ Naam van de verzekeringsinstelling ........................ ................................................................... Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of niet zelf betrok................................................................... om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ Vierde stap: Geldt enkel vooronmogelijk samen belaste echtgenoten/wettelijk belemmeringen waardoor u de woning zelf kon betrekken, of de stand van de bouw- ofsamenwonenden. verbouwingswerkzaamheden Hebt u in u1 de interesten, kapitaalaflossingen of premies waardoor woning niet zelf kon betrekken (zie ook vermeld, de toelichting voor meer bijzonderheden). beantwoord dan ook de volgende vragen: • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een - wasdie de op woning waarvoor die leningenniet aangegaan, op was. 3336-59 Ja aanslagjaar 4336-292019):Ja woning het tijdstip de betaling uw ‘eigen woning’ Vijfde stap: Vak IX – van Intresten enzijnkapitaalaflossingen (…) (aangifte 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? 3337-58 Neen 4337-28 Neen - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan afsluiting van‘EIGEN die leningen? WONING’ 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en 1. vanaf 2016 gesloten premies van individuele gesloten vanaf hypothecaire leningen enlevensverzekeringen premies van individuele 2005 die in aanmerking voor de gewestelijke levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de ‘woonbonus’ woonbonus’ ‘geïntegreerde a) Leningen in 2015 a) Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 2.360,00 4360-05 ........................... 3360-35 ........................... b) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: ........................... 3335-60 wedersamenstelling van die leningen: ........................... 3361-34 ........................... 4335-30 4361-04 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ........................ ................................................................... (*) (*) ................... ................................................................... ........................ ................................................................... ................... ................................................................... Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in dan 2, a ook interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord de volgende vragen: beantwoord dan ook de volgende vragen: - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja - was de woning waarvoor die leningen 3344-51 4344-21 Ja X Ja 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van -afsluiting aantal van kinderen ten laste op 1.1.2016? die leningen? 3 3346-49 ........................... ........................... 4346-19 ........................... ........................... 3330-65 4330-35 Leningenengesloten van 2005 tot 2014 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en vanaf 1) Interesten en kapitaalaflossingen: (*) Je premies kiest ervan hetindividuele best voorlevensverzekeringen om de premie vangesloten de verzekering niet in te vullen om de latere4370-92 belastbaarheid ervan als 3370-25 ........................... ........................... 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke 2) Premies van individuele tot waarborg pensioen te vermijden (art.levensverzekeringen 34, § 1, 2°, d WIB 1992 enofart. 39, § 2, 2°, a WIB 1992). De begrensde korf bestaat ‘woonbonus’ wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... dus best gesloten alleen uit kapitaalaflossingen en intresten. a) het Leningen in 2015 Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... ................... ................................................................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of ................... ................................................................... Aangifte wedersamenstelling Lotte: van die leningen: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... 4372-90 Ja Hebt in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja Nr.ucontract Naam van de verzekeringsinstelling De bestedingen van de lening het jaarNeen 2018 betrekking haar eidie slaan op een lening gesloten vanafvan 2009?2015 hebben heel 4380-82 op Neen 3380-15 ................... ...................................................................

□ □

□ □ □ □

□ □ □ □ gen woning. Die leveren gewestelijke voordelen op. Welk gewest? Het Vlaamse ................... ................................................................... Zo ja, - was de woningdus waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 □ Ja 4374-88 □ Jagewest, op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, in 2,01-01-2019 a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 □ Neen gewest4375-87 □ Neen vermitsHebt zijuop haar fiscale woonplaats in het Vlaamse heeft. Welk fiscaal beantwoord dan ook de volgende vragen: - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar stelsel?-Vermits de lening inafsluiting 2015van endie de woonbonusvoorwaarden zijn, heeft zij recht was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op na het jaar van lening? 3344-51 □ Ja voldaan4344-21 □ Ja 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? op3.deAndere Vlaamse woonbonus generatie (lening in 2015). is 4345-20 op 31-12-2018 3345-50 De□woning Neen □ Neen nog dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die 2 in aanmerking komen voorkinderen een gewestelijke belastingvermindering - aantal ten laste op 1.1.2016? 3346-49 van ........................... 4346-19 ........................... steeds haar enige woning, dus geldt het max. basisbedrag 1 520,00 EUR + toeslag enige a) Gegevens over het van vrijgestelde b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: woning1)1)760,00 EUR. gelegen in en België: NIET GEINDEXEERD Interesten kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ...........................

die u niet 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... -wedersamenstelling die u verhuurt aanvan eendie natuurlijke persoon die ze niet Eerste stap: Haar deel werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen: zijn beroep gebruikt een andere rechtsperNr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................................................................... (2 465,00................... + 3stellen 400,00) × 25 %/100 % 1 466,25 EUR king van natuurlijke personen die ze= uitsluitend ................... ................................................................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... 4372-90 Ja 3372-23 Ja Hebt u inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld KI - die in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen Tweede stap: Beleende verzekeringspremie 160,00 EUR ........................... toevoegen aan resultaat stap 1: Brutohuur 3110-91 4110-61 ...........................

□ □ 2) gelegen Brutohuur/waarde Zo ja, in- het wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3121-80 ........................... 3374-21 □ Ja 1 626,25 EUR. op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende blz.) □ Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar

4121-50 4374-88 4375-87

□ □ ........................... □ Ja □ Neen

na het jaar van afsluiting van diewoonbonuskorf lening? Derde stap: Maximum gewestelijke voor ........................... Lotte 2 280,00 EUR ........................... (1 520,00 + 3373-22 4373-89 3. Andere dan debestedingen in 1 en 2 bedoeldeworden interesten,dus die inniet aanmerking 760,00). Haar extra begrensd. komen voor een gewestelijke belastingvermindering a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’:

gelegen in België: NIET GEINDEXEERD Vierde1)stap: Geldt enkel voor samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden.

- die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... KI - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 427 Brutohuur 3110-91 ........................... 2) gelegen in het buitenland: Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.)

4100-71 ...........................

4106-65 ........................... 4109-62 ........................... Academiejaar 2020-2021 4110-61 ........................... 4121-50 ...........................

Hoofdstuk 20: Vak IX:

GELIJKAARDIGE DIEdeRECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL levensverzekeringen die VERGOEDINGEN, in aanmerking komen voor ‘geïntegreerde woonbonus’ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! Uitgaven▲van leningen vanaf 1/1/2005 (eigen woning)3334-61 ........................... 4334-31 ........................... a) Interesten afgesloten en kapitaalaflossingen: • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiebesparende te financieren (en die voldoen de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies uitgaven van individuele levensverzekeringen totaan waarborg of wedersamenstelling van die leningen: • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning ........................... die op het tijdstip van4335-30 de betaling........................... uw Nr.woning’ contractwas. Naam van de verzekeringsinstelling ‘eigen ........................ ................................................................... Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of niet zelf betrok................................................................... om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf vermeld, kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies waardoor u de woning niet zelf konvragen: betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). beantwoord dan ook de volgende • Rubriek is bestemd de (niet in rubriek II, A vermelde) geen betrekking hebben op een woning of voor een - stap: was II, deBVak woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op uitgaven die 3336-59 Ja aanslagjaar 4336-292019):Ja Vijfde IX –voor Intresten en (…) (aangifte woning die op het tijdstip betaling nietkapitaalaflossingen uw ‘eigen woning’ was. 31.12.2018 (nog altijd)van uwde enige woning? Neen Neen 3337-58 4337-28 - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan afsluiting van‘EIGEN die leningen? WONING’ 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en 1. vanaf 2016 gesloten premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf hypothecaire leningen en premies van individuele 2005 die in aanmerking voor de gewestelijke levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de ‘woonbonus’ ‘geïntegreerde woonbonus’ a) Leningen in 2015 a) Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 1.466,25 4360-05 ........................... 3360-35 ........................... b) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: 3335-60 ........................... wedersamenstelling van die leningen: 160,00 4335-30 ........................... 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ........................ ................................................................... XX XX ................... ................................................................... ........................ ................................................................... ................... ................................................................... Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in dan 2, a ook interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord de volgende vragen: beantwoord dan ook de volgende vragen: - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja - was de woning waarvoor die leningen 3344-51 4344-21 Ja X Ja 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van -afsluiting aantal van kinderen ten laste op 1.1.2016? 0 die leningen? 3346-49 ........................... ........................... 4346-19 ........................... ........................... 3330-65 4330-35 Leningenengesloten van 2005 tot 2014 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en (*) invullen premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of ‘woonbonus’ wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Leningen gesloten inNaam 2015 van de verzekeringsinstelling Nr. contract 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 4360-05 ........................... VOORBEELD 2: GEHUWDEN MET EEN LENING IN 2015, ELK RECHT OP........................... DE WOONBONUS ................... ................................................................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of ................... ................................................................... wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... 4372-90 Ja tot de Hebt in 2, b interesten, of premies vermeld een 3372-23 Ja Een sinds 2011 gehuwd echtpaar ging in 2015 gemeenschappelijke lening aan Nr.u contract Naamkapitaalaflossingen van de verzekeringsinstelling die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................... ...................................................................

□ □

□ □ □ □

□

aankoop van hun enige, eigen woning, gelegen in het Vlaamse□gewest, waarvan zij □ allebei eiZo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, ................... ................................................................... 3374-21 □ Jaom in aanmerking 4374-88 □teJakomen genaar Hebt zijn. De lening voldoet aan alle wettelijke voorwaarden op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 □ Neen 4375-87 □ Neen dan ook de volgende vragen: voor debeantwoord woonbonus generatie 1 van januari - aantal kinderen ten laste2. op Op 1 januari het jaar 2016 heeft het echtpaar twee kinderen ten - was de woning waarvoor dieafsluiting leningenvan zijndie aangegaan, na het jaar van lening? op 3344-51 □ Ja 4344-21geen □ eigenaar Ja 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... laste. Op 31-12-2016, openige 31-12-2017 en ook op 31-12-2018 zijn ze allebei 31.12.2018 nog altijd uw woning? 3345-50 □ Neen 4345-20 □ Neen 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking van bijkomende woningen. In hun woning woonden ze met hun gezin sinds de aankoop. komen voor een gewestelijke belastingvermindering - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) Gegevens over het van vrijgestelde b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: 1) gelegen in België: NIET GEINDEXEERD

1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 De in 2018 bestedingen zijn: diewerkelijke u niet 3100-04 ........................... 4100-71 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of leningen: 4371-91 -wedersamenstelling die u verhuurt aanvan eendie natuurlijke persoon die ze niet EUR 3371-24 ........................... – intresten: 2 090,00 zijn beroep gebruikt een andere rechtsperNr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling – kapitaalaflossingen: 1 570,00 EUR soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend ................... ................................................................... – premie beleende levensverzekering echtgenoot 1: 1 000,00 EUR KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 Hebt ubeleende inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 □ Ja EUR 4372-90 KI - die in levensverzekering andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 – premie echtgenoot 2: 950,00 die slaan op een lening gesloten vanaf 2009?

□ □ □

........................... ........................... ...........................

........................... Ja ........................... Neen ...........................

□ □ □ □

4380-82 3380-15 Neen Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 2) gelegen Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 Zo ja, in- het wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 ........................... Ja 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? bestedingen op van de lening van 2015 hebben het jaar (Zie ook het vervolg van vak IXheel op 3375-20 de volgende blz.)2018 Neen betrekking 4375-87 op hun Neeneigen

De - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar op. Welk gewest? Het Vlaamse gewest, verwoning. Die leveren dus gewestelijke voordelen na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... mits zij op 01-01-2019 hun fiscale woonplaats 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerkingin het Vlaamse gewest hebben. Welk fiscaal komen voor eende gewestelijke stelsel? Vermits leningbelastingvermindering in 2015 en de woonbonusvoorwaarden voldaan zijn, hebben zij a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: beiden1)recht op de Vlaamse woonbonus generatie 2 (lening in 2015). gelegen in België: NIET GEINDEXEERD - die u niet verhuurt:

3100-04 ...........................

4100-71 ...........................

KI KI

3106-95 ...........................

4106-65 ...........................

- die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet Eerste stap: Totale bedrag en kapitaalaflossingen: voor zijn beroep gebruiktvan of aanintresten een andere rechtsperdan een vennootschap om ze EUR. te laten ter beschik2 090,00 +soon 1 570,00 = 3 660,00 king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend als woning gebruiken: - die u verhuurt in andere omstandigheden:

3109-92 ........................... 4109-62 ........................... Tweede stap: Premies van de beleende verzekeringspremies (1 000,00 + 950,00) toevoegen Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... aan resultaat 5 610,00 EUR. Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... 2) gelegenstap in het 1: buitenland: (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.)

Derde stap: Het totale bedrag van de bestedingen die voor Vlaamse woonbonus generatie 2 in aanmerking komen (5 610,00 EUR) wordt overeenkomstig art. 145/38 WIB 1992 begrensd tot 4 560,00 EUR (1 520,00 + 760,00 + 1 520,00 + 760,00). Vierde stap: Het bedrag 4 560,00 EUR mag volgens de verdeling van de echtgenoten in de aangifte worden vermeld, voor zover die verdeling er niet toe leidt dat bij een van hen meer dan 2 280,00 EUR (het grensbedrag dat bij iedere echtgenoot van toepassing is) wordt vermeld.

428

Academiejaar 2020-2021

▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! a) Interesten en kapitaalaflossingen: ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 ........................... tot 31.12.2011 zijn gesloten om energieHoofdstuk 20: Vak IX: van leningen afgesloten besparende te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat).vanaf 1/1/2005 (eigen b) Premies uitgaven van individuele levensverzekeringen tot waarborg of Uitgaven wedersamenstelling leningen: • Rubriek I is bestemd voorvan de die (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning ........................... die op het tijdstip van4335-30 de betaling........................... uw Nr.woning’ contractwas. Naam van de verzekeringsinstelling ‘eigen ........................ ................................................................... Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of niet zelf betrok................................................................... om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf vermeld, kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies waardoor u de woning niet zelf konvragen: betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). beantwoord dan ook de volgende • Rubriek is bestemd de (niet in rubriek II, A vermelde) geen betrekking hebben op een woning of voor een - stap: was II, deBVak woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op uitgaven die 3336-59 Ja aanslagjaar 4336-292019):Ja Vijfde IX –voor Intresten en (…) (aangifte woning die op het tijdstip betaling nietkapitaalaflossingen uw ‘eigen woning’ was. 31.12.2018 (nog altijd)van uwde enige woning? 3337-58 Neen 4337-28 Neen - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan afsluiting van‘EIGEN die leningen? WONING’ 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... 2. leningen en 1. Interesten Interesten en en kapitaalaflossingen kapitaalaflossingen van van hypothecaire vanaf 2016 gesloten premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf hypothecaire leningen en premies van individuele 2005 die in aanmerking voor de gewestelijke levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de ‘woonbonus’ ‘geïntegreerde woonbonus’ a) Leningen gesloten in 2015 a) Interesten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 2.280,00 4360-05 ........................... 1.380,00 3360-35 ........................... b) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... wedersamenstelling van die leningen: 900,00 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling ........................ ................................................................... (1) (1) ................... ................................................................... ........................ ................................................................... ................... ................................................................... Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in dan 2, a ook interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord de volgende vragen: beantwoord dan ook de volgende vragen: - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja - was de woning waarvoor die leningen 3344-51 4344-21 X Ja X Ja 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van -afsluiting aantal van kinderen ten laste op 1.1.2016? 2 2 die leningen? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... Leningenengesloten van 2005 tot 2014 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 in ........................... Hier premies wordt aangeduid vanvoor welke levensverzekering echtgenoot 2 de premie mindering 2005 in aanmerking komen de gewestelijke 2) die Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of ‘woonbonus’ brengt. Dat kan het premiegedeelte van echtgenoot3371-24 2 en/of........................... het premiegedeelte van echtgewedersamenstelling van die leningen: 4371-91 ........................... gesloten inNaam 2015 van de verzekeringsinstelling Nr. contract noot a)1 Leningen zijn. Evengoed mag hier een andere opdeling worden ingevuld voor zover de maxi1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... ................... ................................................................... mumkorf maar niet wordt overschreden en de bedragen niet groter zijn dan de werkelijke 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of ................... ................................................................... wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... 4372-90 Ja bestedingen. Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja Nr. contract Naam van devanaf verzekeringsinstelling die slaan op een lening gesloten 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................... ...................................................................

□ □

□ □ □ □

woning)

□ □ □ □ Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 □ Ja 4374-88 □ Ja ................... ................................................................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 Neen □ Neen VOORBEELD 3: GEHUWDEN MET EEN LENING UIT 2015, MAAR SLECHTS□ÉÉN VAN DE 4375-87 ECHTGENOTEN

beantwoord dan ook de volgende vragen: - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van van lening? op - was deHEEFT woning waarvoor dieafsluiting leningen zijndie aangegaan, RECHT OP DE WOONBONUS 3344-51 Ja 4344-21 Ja 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking 3345-50 Neen 4345-20 Neen komen voor een gewestelijke belastingvermindering aantal kinderen laste op 1.1.2016? 3346-49 4346-19 ........................... Jens en- Evelien, eentenechtpaar dat in 2010 huwde (onder het........................... wettelijk stelsel), ging op 16 juni a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 2015 een gemeenschappelijke hypothecaire lening3370-25 van 100 000,00 EUR4370-92 aan om hun eigen 1) in en België: NIET GEINDEXEERD 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: ........................... ........................... -Premies die1 500,00 u niet ........................... ........................... woning2)(KI EUR) in het Vlaamse gewest te3100-04 verbouwen. Ze zijn4100-71 er allebei eigenaar vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborg of KI leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... -wedersamenstelling die u verhuurt aanvan eendie natuurlijke persoon die ze niet van. De lening voldoet aan alle wettelijke voorwaarden van de woonbonus en van het langezijn beroep gebruikt een andere rechtsperNr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... termijnsparen. Op 1 januari 2016 heeft het echtpaar drie kinderen ten laste. king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend ................... ................................................................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... 4372-90 Ja Hebt u inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja KI - die in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... Jens was eigenaar vangesloten een tweede op 31-12-2015. HijNeen kocht die woning vóór die slaan op een lening vanaf 2009?woning 4380-82 Neen zijn 3380-15 Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... huwelijk. Hij de woning 1 000,00 EUR)3374-21 aan een gepensioneerde en 2) gelegen in- het Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... Zo ja,verhuurt wasbuitenland: de woning waarvoor die(KI lening is aangegaan, Ja 4374-88man Ja is niet op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? (Zie ook het doen. vervolg van vakwoning IX op 3375-20 de volgende Neen 4375-87 Neen niet van plan die woning van de hand te De stondblz.) dus op 31 december 2015

te koop.

- aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die lening?

□ □

□ □ □ □

3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking komen voor een gewestelijke belastingvermindering In 2018 betaalden Jens en Evelien: a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: – intresten: EUR 1) gelegen in België: NIET3 200,00 GEINDEXEERD - die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... – kapitaalaflossingen: 2 600,00 EUR KI - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdan een vennootschap om ze te laten ter beschikDaarnaast soon betaalden zij elkpersonen een premie van 250,00 EUR voor een individuele levensverzeking stellen van natuurlijke die ze uitsluitend KI als woning gebruiken: ........................... 4106-65 kering die uitsluitend dient voor het waarborgen of3106-95 het wedersamenstellen van........................... die verbouKI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... wingslening. Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... 2) gelegen in het buitenland: Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.)

De lening heeft het hele jaar 2018 betrekking op hun eigen woning en levert dus gewestelijke voordelen op. Vermits ze hun fiscale woonplaats op 1 januari 2019 in het Vlaamse gewest hadden, zijn dat Vlaamse voordelen. Echtgenoot 1 (Jens) voldoet niet aan de woonbonusvoorwaarden generatie 2 aangezien het niet om zijn enige woning gaat. Zijn kapitaalaflossingen komen wel in aanmerking voor de Vlaamse belastingvermindering langetermijnsparen en zijn intresten voor de Vlaamse belastingvermindering voor de gewone intresten (3151). Vermits code 3151 is ingevuld, dient het inkomen uit de eigen woning aangegeven te worden in vak IX.I.3a) op basis van het vermogensrecht. Echtgenoot 2 (Evelien) voldoet wel aan de woonbonusvoorwaarden generatie 2. Haar kapitaalaflossingen en intresten komen in aanmerking voor de nieuwe Vlaamse woonbonus generatie 2. Eerste stap: bedrag van intresten en kapitaalaflossingen: (3 200,00 + 2 600,00) × 50 % = 2 900,00 EUR.

429

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Tweede stap: premie van de beleende verzekeringspremie (250,00) toevoegen aan het resultaat uit de eerste stap = 3 150,00 EUR. Derde stap: het totale bedrag van de bestedingen die in aanmerking komen (3 150,00 EUR) blz. 9 wordt overeenkomstig art. 145/38 WIB 1992 begrensd tot 2 360,00 EUR (1 520,00 + 760,00 Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES + 80,00). VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL

Vierde vrije vindt geen toepassing een van de samen belaste ▲ Opgelet:stap: vermeldde de in dit vakverdeling bedoelde uitgaven en dehier andere gevraagde gegevens in omdat de passende rubriek! echtgenoten geen recht heeft de woonbonus. • Rubriek II, A is in principe bestemd voorop de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energie-

besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘eigen woning’ was. Vijfde stap: het bedrag 2 360,00 EUR mag in hoofde van echtgenoot 2 vrij worden verdeeld Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of niet zelf betrok om éénen van de volgende redenen: van sociale onder rubriek (vak beroepsredenen, IX, aangifteredenen aj. 2019). Je aard, kiestwettelijke er hetof contractuele best voor om belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden de premie de verzekering niet (zie in te omvoor demeer latere belastbaarheid ervan als pensioen waardoor van u de woning niet zelf kon betrekken ookvullen de toelichting bijzonderheden). • Rubriek II, B is bestemd de (niet A vermelde) uitgaven hebben op een woning of voor een te vermijden (art. 34,voor § 1, 2°, indrubriek WIBII,1992 en art. 39,die§geen 2, betrekking 2°, a WIB 1992). De begrensde korf woning die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. bestaat dus het best alleen uit kapitaalaflossingen en intresten. blz. 9 I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW ‘EIGEN WONING’ Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES blz. 3 Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016 geslotenEN(aangifte INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN ERFPACHTOPSTALVERGOEDINGEN OF Vak1.VAN III – Inkomsten van onroerende goederen aj. EN 2019) hypothecaire leningen en premies van individuele GELIJKAARDIGE DIEdeRECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL levensverzekeringen die VERGOEDINGEN, in aanmerking komen voor NIET GEINDEXEERD   ‘geïntegreerde woonbonus’ ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! 1. Onroerende goederen die u voor uw beroep gebruikt: KI ........................... ........................... 4334-31 ........................... ........................... a) Interesten en kapitaalaflossingen: 3334-61 • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energie2. besparende Gebouwen die u niet verhuurt, die u(en verhuurt aan natuurlijke te financieren die voldoen de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies uitgaven van individuele levensverzekeringen totaan waarborg of personen die ze niet voor hun beroep gebruiken, of die u verhuurt wedersamenstelling die leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... • Rubriek I is bestemd voorvan dedan (niet in rubriek II, A vermelde) aan andere rechtspersonen vennootschappen om ze teuitgaven laten voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw Nr.woning’ contractwas. Naam van de verzekeringsinstelling ‘eigen ter beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend ........................ ................................................................... als woning gebruiken: 500,00 of vruchtgebruiker Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, erfpachter, opstalhouder zelf 500,00  ...........................  ........................... KIbezitter, of niet zelf betrok om één van volgende redenen: ........................ ................................................................... 3. betrok Gronden, materieel en outillering die de u niet verhuurt of die uberoepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden Hebt u inaan 1 interesten, kapitaalaflossingen of voor premies verhuurt natuurlijke personen ze niet hunvermeld, beroep u de woning niet zelf kondie betrekken (zie ook de toelichting voor meer en bijzonderheden). (aangifte aj. 2019) Vak waardoor IX – Intresten en kapitaalaflossingen van leningen beantwoord dan ook de volgende vragen: gebruiken: KI schulden ...........................  ........................... • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) geen betrekking hebben op een woning of voor een [291A] kader vervangen - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op uitgaven die 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4. woning Onroerende goederen die u volgens de pachtwetgeving die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. 31.12.2018 (nogofaltijd) uw enige woning? verhuurt voor land tuinbouwdoeleinden: KI  ...........................  ........................... 3337-58 Neen 4337-28 Neen - aantal kinderen tenIN laste op 1 januari van hetomstandigheden jaar na het jaar I. 5. GEWESTELIJK: NIET II,uAverhuurt VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan Onroerende goederen die in andere die WONING’ 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... dan afsluiting in de nrs.van 2 ‘EIGEN tot 4 leningen? hierboven: 2. a) Interesten en kapitaalaflossingen kapitaalaflossingen van van hypothecaire leningen KI en 1. Interesten en vanaf 2016 gesloten gebouwen:  ...........................  ........................... premies van individuele gesloten vanaf hypothecaire leningen enlevensverzekeringen premies van individuele  ...........................  ........................... 2005 die in aanmerking voor de gewestelijke levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor deBrutohuur ‘woonbonus’ KI ‘geïntegreerde woonbonus’ b) gronden:  ...........................  ........................... a) Leningen gesloten in 2015 Brutohuur  ........................... ........................... 4334-31  ........................... ........................... a) Interesten en kapitaalaflossingen: 3334-61 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 2.360,00 3360-35 c) en outillering: ........................... ........................... 4360-05 ........................... ........................... b) materieel Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of KI 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: Brutohuur ........................... ........................... 3335-60 4335-30  ...........................  ........................... wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling 6. Bedragen verkregen bij Naam de vestiging overdracht Nr. contract van deofverzekeringsinstelling ................................................................... van ........................ een................... recht van erfpacht of opstal, of van een gelijkaardig ................................................................... onroerend recht:  ...........................  ........................... ........................ ................................................................... ................... ...................................................................   Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord goederen dan ook de volgende vragen: 1. Onroerende gelegen in een land waarmee België geen beantwoord dan ook de volgende vragen: overeenkomst heeftwaarvoor geslotendie omleningen dubbele zijn belasting te voorkomen. - was de woning aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja -31.12.2018 was de woning waarvoor die 3344-51 Ja 4344-21 X Ja (nog altijd) uw enigeleningen woning?zijn aangegaan, op 3337-58 Neen 4337-28 Neen nog altijd uw enige woning? a) Niet31.12.2018 voor uw beroep gebruikte gebouwen, 3345-50 Neen 4345-20 Neen - materieel aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van en outillering: Brutohuur/waarde  ........................... ...........................  ........................... -afsluiting aantal van kinderen ten laste op 1.1.2016? 3 die leningen? 3346-49 4346-19 ........................... ........................... 3330-65 ........................... 4330-35 b) Niet voor uw beroep gebruikte gronden: Brutohuur/waarde  ...........................  ........................... Leningenengesloten van 2005 tot 2014 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en c) Bedragen bij levensverzekeringen de vestiging of overdracht van een recht premies vanverkregen individuele gesloten vanaf 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... vandie erfpacht of opstal, komen of van een gelijkaardig onroerend recht:  ...........................  ........................... 2005 in aanmerking voor de gewestelijke 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of ‘woonbonus’ 2. Onroerende goederen gelegen in een land waarmee België een wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Leningen gesloten inNaam 2015om overeenkomst heeft gesloten belasting te voorkomen. Nr. contract vandubbele de verzekeringsinstelling 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... ................... ................................................................... a) Niet voor uw beroep gebruikte gebouwen, 2) Premies individuele levensverzekeringen tot waarborg of materieel envan outillering: Brutohuur/waarde  ...........................  ........................... ................... ................................................................... wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 4361-04 b) Niet gebruikte gronden: ........................... ........................... ........................... ........................... 4372-90 Ja Hebtvoor u inuw 2, bberoep interesten, kapitaalaflossingen ofBrutohuur/waarde premies vermeld 3372-23 Ja Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? c) Bedragen verkregen bij de vestiging of overdracht van een recht 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................... ................................................................... van erfpacht of opstal, of van een gelijkaardig onroerend recht:  ...........................  ........................... Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja ................... ................................................................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 Neen 4375-87 Neen  beantwoord dan ook de volgende vragen: - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van lening? op - was de woning waarvoor dieafsluiting leningenvan zijndie aangegaan, 3344-51 Ja 4344-21 ........................... Ja 3373-22 ........................... 4373-89 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking 3345-50 Neen 4345-20 Neen komen voorkinderen een gewestelijke belastingvermindering - aantal ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ...........................   a) Gegevens over het van vrijgestelde b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: 1. Wedden, lonen, enz. (andere dan bedoeld in 3; 14, a en 15, a): 1) in en België: NIET GEINDEXEERD 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... a) volgens fiches: () ........................... 4100-71 () ........................... ........................... die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of () ........................... ........................... 4371-91 () ........................... ........................... leningen: 3371-24 -wedersamenstelling die u verhuurt aanvan eendie natuurlijke persoon die ze niet zijn beroep gebruikt een andere rechtsperNr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling () ........................... () ........................... soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... b) die niet opstellen een fiche vermeld:personen die ze uitsluitend ........................... ........................... king vanzijn natuurlijke ................................................................... KI alsde woning gebruiken: 3106-95 2. Totaal ................... van rubrieken 1, a en 1, b: ........................... ........................... 4106-65 ........................... ........................... 4372-90 Ja 3372-23 Ja Hebt ulonen, inu2,verhuurt benz. interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld KI - die in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... 3. Wedden, voor gepresteerde opzegtermijn die voor vrij die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 ........................... Neen 3380-15 Neen stelling in aanmerking komen (andere a, 2 en 3110-91 ........................... 4110-61 dan bedoeld in 14,Brutohuur 15,2) a, gelegen 2): Zo ja, in- het Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 ........................... Ja uw enige woning? a) volgens fiches: op 31.12.2018 nog altijd () () ........................... (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende........................... blz.) Neen 4375-87 Neen b) die niet op een fiche zijn vermeld: ........................... ........................... - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van c) totaal van de rubrieken a en b:afsluiting van die lening? ........................... ........................... 4373-89 ........................... ........................... 3373-22

IX.I.2a)1)

IX.I.2a)2)

3. Andere dan de die in 1uen 2 bedoelde 4. Aandelenopties hebt verkregen:interesten, die in aanmerking komen voor een gewestelijke belastingvermindering a) in 2016: a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: b) van 1999 tot 2015: bedrag dat in 2016 belastbaar wordt: 1) gelegen in België: NIET GEINDEXEERD 5. Vervroegd vakantiegeld (ander dan bedoeld in 14, b en 15, b): - die u niet verhuurt: KI 6. Achterstallen (andere dan bedoeld in 14, c en 15, c): - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet a) gewone: voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtsper430 soon dan eenopzegtermijn vennootschap ze te laten ter in beschikb) voor gepresteerde dieom voor vrijstelling aanmerking king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend komen: KI als woning gebruiken: 7. Opzeggingsvergoedingen (andere dan bedoeld in 14, d en 15, d) en

□ □

□ □ □ □

□ □

□ □ □ □

 ...........................  ...........................  ...........................  ...........................  ...........................  ........................... 3100-04 ........................... 4100-71 ...........................  ........................... Academiejaar  ........................... 2020-2021 ........................... ........................... 4106-65 ........................... ........................... 3106-95

3152-49 ................................... 4. Kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen aangegaan voor het verwerven of (ver)bouwen van uw ‘eigen woning’: Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 a) die in aanmerking komen voor de gewestelijke vermindering voor het bouwsparen (leningen gesloten vóór 2015): 1) leningen gesloten vanaf 1989 en (in principe) vóór 2005: 3355-40 ............................ 4355-10 ........................... 2) leningen gesloten vóór 1989: 3356-39 ............................ 4356-09 ........................... b) die in aanmerking komen voor de gewestelijke vermindering voor het lange termijnsparen (leningen gesloten vanaf 1993 en vóór 2016): 3358-37 ............................ 4358-07 ........................... 5. Premies van individuele levensverzekeringen: a) die in aanmerking komen voor de gewestelijke vermindering voor het bouwsparen: 1) contracten gesloten vanaf 1989: 3351-44 ............................ 4351-14 ........................... 2) contracten gesloten vóór 1989: 3352-43 ............................ 4352-13 ........................... b) die in aanmerking komen voor de gewestelijke vermindering voor het lange termijnsparen:

(eigen woning)

250,00 4353-12 ........................... 3353-42 ............................ 2) contracten gesloten vóór 1989: 3354-41 ............................ 4354-11 ........................... c) Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling (3) (3) ........................ ................................................................... ........................ ................................................................... 6. Betaalde erfpachten opstalvergoedingen of gelijkaardige (1) Devergoedingen: opvulling van de maximumkorf bij echtgenoot 2 mag vrij verdeeld worden tussen de rubrieken IX.I. 2)a) 1 en IX.I. 2)a) 2. 1) contracten gesloten vanaf 1989:

Je a) kiest er het best voorvanaf om de premie van de verzekering niet in te vullen om 3143-58 de latere belastbaarheid ervan als pensioen te contracten gesloten 2015: ................................... vermijden (art. gesloten 34, § 1, vóór 2°, d2015: WIB 1992 en art. 39, § 2, 2°, a WIB 1992). De begrensde korf bestaat dus het best alleen uit kapib) contracten 3147-54 ................................... taalaflossingen en intresten. Naam, voornaam en adres van de genieter: ...........................................................................................................................................

(2) Kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen voor het verwerven of (ver)bouwen van een woning die in aanmerking komen voor Vlaamse belastingvermindering langetermijnsparen: 2 600,00 × 50 % × 76 110,00 (grens lening 2015) / 100 000,00 = 989,43 (3) De belastingplichtige duidt aan van welke levensverzekering hij de premie in mindering brengt. Hier premie van echtgenoot 1. Zinvol om te vermelden omdat hij nog ruimte heeft in zijn Vlaamse korf langetermijnsparen.

VOORBEELD 4: FEITELIJK SAMENWONENDEN MAKEN AANSPRAAK OP WOONBONUS GENERATIE 1 MAAR ELK ANDERE KORF

Bilal en Els vormen een feitelijk gezin. Bilal staat aan het hoofd van het gezin. Op 01-012010 had hij drie kinderen ten laste. Els heeft geen kinderen ten laste. Bilal en Els zijn samen een hoofdelijk en onverdeeld hypothecair krediet d.d. 15-02-2009 van 65 000,00 EUR op twintig jaar aangegaan voor de aankoop van een enige eigen woning (niet-geïndexeerd KI 1 200,00 EUR). Elk zijn ze voor de helft eigenaar van die woning. Heel het jaar 2018 woonde het gezin in die woning. Op 01-01-2019 hebben Bilal en Els hun fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest. In 2018 betaalden zij: – intresten: – kapitaalaflossingen:

2 700,00 EUR 2 100,00 EUR

In 2018 betaalde Bilal 65,00 EUR voor een schuldsaldoverzekeringspremie ter dekking van het bovengenoemde krediet. Els betaalde 50,00 EUR. Voor Bilal is het steeds zijn enige eigen woning geweest. Els werd in 2013 eigenaar van een bijkomende woning verworven via schenking, die in 2016 werd verkocht. Aangifte Bilal: De bestedingen van de lening van 2009 hebben heel het jaar 2018 betrekking op zijn eigen woning. Die leveren dus gewestelijke voordelen op. Welk gewest? Vlaanderen, vermits hij op 1 januari 2019 zijn fiscale woonplaats in Vlaanderen heeft. Welk fiscaal stelsel? Vermits op 31 december 2009 aan de woonbonusvoorwaarden voldaan zijn, heeft hij recht op de Vlaamse woonbonus generatie 1 (leningen van 2005 tot 2014). Eerste stap: zijn deel werkelijk betaalde intresten en kapitaalaflossingen: (2 700,00 + 2 100,00 ) × 50 %/100 % = 2 400,00 EUR. Tweede stap: premie van de beleende verzekeringspremies 65,00 EUR toevoegen aan het resultaat van de eerste stap: 2 465,00 EUR. Derde stap: maximum gewestelijke woonbonuskorf voor Bilal 3 120,00 EUR (2 280,00 + 760,00 + 80,00). Zijn bestedingen (2 465,00) worden dus niet extra begrensd. Vierde stap: geldt enkel voor samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden.

431

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX:

‘geïntegreerde afsluiting die leningen? ▲ Opgelet: vermeldvan dewoonbonus’ in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens de passende rubriek!4330-35 ........................... 3330-65in ........................... a) Interesten kapitaalaflossingen: 2. Interesten kapitaalaflossingen vande hypothecaire leningen ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, Aen isen in principe bestemd voor interesten van leningenen die van 1.1.2009 ........................... tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiepremies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf uitgaven te financieren (en1/1/2005 die voldoen de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). Uitgaven vanbesparende leningen afgesloten vanaf (eigen woning) b) Premies individuele levensverzekeringen totaan waarborg of 2005 die in van aanmerking komen voor de gewestelijke wedersamenstelling leningen: • Rubriek I is bestemd voorvan de die (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning ........................... die op het tijdstip van4335-30 de betaling........................... uw ‘woonbonus’ ‘eigen was. Nr.woning’ contract a) Leningen gesloten inNaam 2015 van de verzekeringsinstelling Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf ........................ ................................................................... 1) Interesten kapitaalaflossingen: ........................... 3360-35 4360-05 betrok of niet zelf en betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ ................................................................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen totkon waarborg of of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf betrekken, Hebt uwedersamenstelling in u1 de interesten, kapitaalaflossingen of premies van kon die leningen: waardoor woning niet zelf betrekken (zie ook vermeld, de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: van de in verzekeringsinstelling • RubriekNr. II, contract B is bestemdNaam voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een - stap: was................... de op woning waarvoor die leningen zijnkapitaalaflossingen aangegaan, op was. Vijfde Vak IX –................................................................... Intresten en (…) (aangifte 3336-59 Ja aanslagjaar 4336-292019):Ja woning die het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? Neen Neen 3337-58 4337-28 ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar Hebt u in van 2, a‘EIGEN interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, WONING’ afsluiting die leningen? 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: 1. vanaf 2016 gesloten 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen en premies van individuele premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 31.12.2018 nog altijd uw enige levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de 2005 die in aanmerking voorwoning? de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) in 2015 a) Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... b) Leningen Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en 3360-35 blz. 9 Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 2.400,00 4360-05 3370-25 ........................... ........................... 4370-92 ........................... ........................... b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies Premies van van individuele individuele levensverzekeringen tot wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... 2) tot waarborg waarborg of of wedersamenstelling van dieKAPITAALAFLOSSINGEN leningen: Vak Nr. IXwedersamenstelling -contract INTERESTEN EN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES ........................... ........................... 3361-34 4361-04 van die leningen: 65,00 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling EN ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF VAN ........................ INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN Nr. Naam van ................................................................... ................... ................................................................... (1) (1) ................... ................................................................... GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL ........................ ................... ................................................................... ................................................................... Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, ▲ Opgelet: vermeld in ditdevak bedoelde uitgaven enofdepremies andere vermeld, gevraagde gegevens in de passende rubriek! Hebt u in dan 2,de a ook interesten, kapitaalaflossingen beantwoord volgende vragen: 4372-90 Ja X Ja Hebt u in 2, bdan interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 beantwoord ook de volgende vragen: • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energieop eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? 3344-51 Ja 4344-21 Ja 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? Zo ja, - was de de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja X • Rubriek I is bestemd voor (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1nog januari jaarwoning? na het jaar van 31.12.2018 altijdvan uwhet enige ‘eigen woning’van was. 3375-20 Neen 4375-87 Neen afsluiting die leningen? - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 3346-49 ........................... 4330-35 4346-19 ........................... Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf - aantal kinderen laste op 1 januari van het jaar 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en Leningenengesloten van 2005 totten 2014 betrok of niet betrok één de volgende redenen: redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele na hetom jaar vanvan afsluiting van diegesloten lening? beroepsredenen, premies vanzelf individuele levensverzekeringen vanaf 3 of verbouwingswerkzaamheden 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... blz. 9 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 4370-92 ........................... belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van........................... de bouw2005 diedan in aanmerking voor de gewestelijke Andere in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, inde aanmerking waardoor u dede woning niet zelf kon betrekken (ziedie ook toelichting voorpremie meer bijzonderheden). (1) 3.De belastingplichtige duidt aanlevensverzekeringen van welke levensverzekering hij in mindering brengt 2) Premies van tot waarborg of de ‘woonbonus’ komen voor een gewestelijke belastingvermindering Vak IX INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 • Rubriek II, B isgesloten bestemdinvoor in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of........................... voor een a) Gegevens Leningen 2015de (niet a) het vrijgestelde inkomen ‘eigen woning’: VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF woning diecontract op over het tijdstip van de betaling nietvan uw uw ‘eigen woning’ was. Nr. Naam van de verzekeringsinstelling 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 1) gelegen België:................................................................... NIET GEINDEXEERD ................... GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL Aangifte Els: invan I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN UWof 2) -Premies individuele levensverzekeringen tot VOOR waarborg die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... ................... ................................................................... KI ‘EIGEN WONING’ wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 ........................... De bestedingen van de lening van 2009 hebben heel het jaar 2018 betrekking haar eigen ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in ........................... de passende rubriek!4361-04op - die u2,verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet 4372-90 Ja Hebt inen b interesten, of premies vermeld 3372-23 Ja Nr.ucontract Naamkapitaalaflossingen van devan verzekeringsinstelling 1. Interesten kapitaalaflossingen vanaf 2016 gesloten voor zijn beroep gebruikt ofvoor aan een andere rechtsper• Rubriek II, A isop ineen principe bestemd de interesten van leningen die op. van 1.1.2009 totgewest? 31.12.2011 zijn gesloten om energiedie slaan lening gesloten vanaf 2009? woning. Die leveren dus gewestelijke voordelen Welk Vlaanderen, vermits zij 4380-82 Neen Neen hypothecaire leningen en premies van individuele ................... ................................................................... soon dan eentevennootschap om te latenaan ter beschikbesparende uitgaven financieren (en dieze voldoen de voorwaarden 3380-15 voor een interestbonificatie van de Staat). levensverzekeringen die in aanmerking komen de king stellen van natuurlijke personen die zevoor uitsluitend ................... ................................................................... op •1Rubriek januari 2019 haar fiscale woonplaats in Vlaanderen heeft. Welk fiscaal stelsel? Vermits Zo ja, was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘geïntegreerde woonbonus’ KI voor3106-95 als ........................... 4106-65 ........................... opgebruiken: 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt u inwoning 2,was. a interesten, kapitaalaflossingen of premies ‘eigen woning’ 3375-20voldaan Neenzijn, heeft 4375-87 Neen op 31 2009 aan de woonbonusvoorwaarden zij ........................... recht op de KI - die u verhuurt inde andere omstandigheden: a) december Interesten endan kapitaalaflossingen: beantwoord ook volgende vragen: 3109-92 4109-62 ........................... 3334-61 4334-31 Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele was devan woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op Vlaamse woonbonus generatie 1. b) -Premies individuele levensverzekeringen tot waarborg of 3344-51 Ja 4344-21 Ja na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 4373-89 ........................... belemmeringen u de onmogelijk Brutohuur/waarde zelf kon betrekken, of de stand van........................... de bouwof verbouwingswerkzaamheden 31.12.2018 nogbuitenland: altijd uw enige woning? wedersamenstelling van diewoning leningen: 2) gelegen inwaardoor het ........................... 3335-60 4335-30 3121-80 4121-50 ........................... Neen 4345-20 Neen 3. waardoor Andere dan in 1 en 2 bedoelde interesten, aanmerking u dede woning niet zelfvan konde betrekken (ziedie ookinde toelichting voor 3345-50 meer bijzonderheden). Nr. contract Naam verzekeringsinstelling (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.) aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? komen voor een gewestelijke belastingvermindering 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... • Rubriek II, Bhaar is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgavenen die geen betrekking hebben op een woning of voor een ........................ ................................................................... Eerste stap: deel werkelijk betaalde intresten kapitaalaflossingen: b) Leningen van 2005 totinkomen 2014 niet a) Gegevens over het vrijgestelde van ‘eigen woning’: woning die opgesloten het tijdstip van de betaling uw uw ‘eigen woning’ was. ........................ ................................................................... blz. 9 1) Interesten kapitaalaflossingen: 1) gelegen in en België: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... NIET GEINDEXEERD (2 700,00 + 2 100,00 ) × 50 %/100 % = 2 400,00 EUR. Hebt in 1 interesten, of premies I. GEWESTELIJK: NIET INkapitaalaflossingen II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UWof 2) u-Premies van individuele levensverzekeringen totvermeld, waarborg udan niet verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... KI beantwoord ook de WONING’ volgende vragen: ‘EIGEN Vak IXwedersamenstelling - die INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet - was de woning waarvoor die leningen zijn andere aangegaan, op EN ERFPACHT3336-59 EN50,00 Ja VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN OPSTALVERGOEDINGEN OF het 1. Interesten enzijn kapitaalaflossingen van vanaf 2016 rechtspergesloten Nr. contract Naam van deaan verzekeringsinstelling voor beroep gebruikt of een Tweede stap: premie van de beleende verzekeringspremies EUR4336-29 toevoegen Jaaan 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? hypothecaire leningen en premies van individuele Neen Neen 3337-58 4337-28 soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL levensverzekeringen die inop aanmerking komen voor de - aantal kinderen ten laste 1 januari van het jaar na het jaar van king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend resultaat uit de eerste stap: 2 450,00 EUR. ................... ................................................................... ‘geïntegreerde KI afsluiting van die leningen? als woning 3106-95in ........................... 4106-65 ........................... ▲ Opgelet: vermeld dewoonbonus’ in gebruiken: dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens de passende rubriek!4330-35 3330-65 4372-90 Ja Hebt u inu2,verhuurt b kapitaalaflossingen: interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja KIen - II, die in andere omstandigheden: a) Interesten en 3109-92 4109-62 2. Interesten en kapitaalaflossingen vande hypothecaire leningen ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek A is in principe interesten van leningen die van 1.1.2009 ........................... tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiedie slaan op een leningbestemd geslotenvoor vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). Brutohuur Derde stap: maximum gewestelijke woonbonuskorf voor Els 2 280,00 EUR. Toeslag definitief 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... b) Premies individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2005 die in van aanmerking komen voor de gewestelijke Zo ja, was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja wedersamenstelling van die leningen: 2) gelegen in het buitenland: Brutohuur/waarde • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ........................... ........................... 3335-60 4335-30 3121-80 4121-50 ‘woonbonus’ kwijt‘eigen vanaf 2013. Haar bestedingen (2 woning? 450,00 EUR) worden dus begrensd tot 2 280,00 EUR. nog altijd uw enige was.op 31.12.2018 Nr.woning’ contract 4375-87 Neen (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende blz.) Neen a) Leningen gesloten inNaam 2015 van de verzekeringsinstelling Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u alsvan eigenaar, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf ........................ ................................................................... - aantal kinderen ten laste op 1 januari het jaarbezitter, 1) Interesten kapitaalaflossingen: ........................... 3360-35 4360-05 betrok of niet zelf en betrok om de volgende redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele na het................................................................... jaaréén vanvan afsluiting van dieredenen: lening? beroepsredenen, ........................ 3373-22 4373-89 ........................... Vierde stap: geldt enkel samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden 2) Premies van individuele levensverzekeringen totkon waarborg of of de belemmeringen waardoor u de voor woning onmogelijk zelf betrekken, stand van........................... de bouwof verbouwingswerkzaamheden Hebt uwedersamenstelling indan interesten, kapitaalaflossingen of premies 3. waardoor Andere de in 1 en 2 bedoelde interesten, aanmerking van kon die leningen: u1 de woning niet zelf betrekken (ziedie ookinvermeld, de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: komen voor een gewestelijke belastingvermindering van de in verzekeringsinstelling • RubriekNr. II, contract B is bestemdNaam voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een -a) Gegevens was................... de op woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op over het inkomen van uw ‘eigen woning’: 3336-59 Ja aanslagjaar 4336-292019):Ja woning die het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. Vijfde stap: Vak IX –vrijgestelde Intresten en kapitaalaflossingen (…) (aangifte ................................................................... 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?NIET GEINDEXEERD 1) gelegen in België: Neen Neen 3337-58 4337-28 ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van - die verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... Hebt u inuvan 2,niet a‘EIGEN interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, KI WONING’ afsluiting die leningen? 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... beantwoord dan ookaan de een volgende vragen: - die u verhuurt natuurlijke persoon die ze niet 1. en kapitaalaflossingen van een vanaf 2016 rechtspergesloten 2. Interesten hypothecaire leningen en voor beroep gebruikt aan andere - was de zijn woning waarvoor dieofleningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen enlevensverzekeringen premies van individuele premies van individuele gesloten vanaf soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik31.12.2018 nog altijd uw enige woning? levensverzekeringen in aanmerking komen de 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen king stellen vandie natuurlijke personen die zevoor uitsluitend ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4346-19 4106-65 ........................... - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 a) Leningen gesloten in 2015 KI - die ugesloten verhuurt in andere omstandigheden: a) Interesten en kapitaalaflossingen: 3109-92 ........................... 4334-31 4109-62 ........................... 3334-61 b) Leningen van 2005 tot 2014 1) Interesten en ........................... ........................... 3360-35 4360-05 Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 2.280,00 4370-92 3370-25 b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) gelegen Premies in van individuele levensverzekeringen tot wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 2) hetindividuele buitenland: Brutohuur/waarde 3335-60 3121-80 ........................... 4335-30 4121-50 ........................... 2) Premies van tot waarborg waarborg of of wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3361-34 4361-04 ........................... vanvan die de leningen: 4371-91 Nr.wedersamenstelling contract Naam verzekeringsinstelling (Zie ook het vervolg van vak IX op 3371-24 de volgende........................... blz.) Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling Nr. Naam van ........................ ................................................................... ................... ................................................................... ................... ................................................................... ........................ ................... ................................................................... ................................................................... Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in dan 2, a ook interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord de volgende vragen: 4372-90 Ja X Ja Hebt u in 2, bdan interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 beantwoord ook de volgende vragen: op eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen - was de woning waarvoor die leningen 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja Neen Neen 3337-58 4337-28 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? X Neen 3375-20 4375-87 ........................... Neen afsluiting die leningen? - aantal van kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 4330-35 3346-49 ........................... 4346-19 - aantal kinderen laste op 1 januari van het jaar 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en Leningenengesloten van 2005 totten 2014 na het jaar van afsluiting van diegesloten lening? vanaf premies van individuele levensverzekeringen 0 3373-22 4373-89 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... ........................... 4370-92 ........................... ........................... 2005 diedan in aanmerking voor de gewestelijke 3. Andere devan in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, dietot in waarborg aanmerking 2) Premies levensverzekeringen of ‘woonbonus’ komen voor een gewestelijke belastingvermindering wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Gegevens Leningen gesloten 2015 a) over het in vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling 1) gelegen Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 1) in België: NIET GEINDEXEERD ................... ................................................................... 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborg of die u niet 3100-04 ........................... ........................... 4100-71 ........................... ........................... ................... ................................................................... KI wedersamenstelling van die leningen: 3361-34 4361-04 - die aan een natuurlijke persoon die ze niet 4372-90 Ja 3372-23 Ja Hebt inu2,verhuurt b interesten, of premies vermeld Nr.ucontract Naamkapitaalaflossingen van de verzekeringsinstelling voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdie ................... slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................................................................... soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen ze uitsluitend ................... ................................................................... Zo ja, - was de woning waarvoor diedie lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja KI 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... opgebruiken: 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt als u inwoning 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 Neen 4375-87 Neen KI - die u verhuurt andere omstandigheden: beantwoord dan ookinde volgende vragen: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... - was de woning waarvoor dieafsluiting leningenvan zijndie aangegaan, 3344-51 Ja 4344-21 ........................... Ja na het jaar van lening? op 3373-22 ........................... 4373-89 31.12.2018 nogbuitenland: altijd uw enige woning? 2) gelegen in het Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... 3345-50 Neen 4345-20 Neen 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking (Zie ook het vervolg van vak IX op 3346-49 de volgende........................... blz.) - aantal ten laste op 1.1.2016? komen voorkinderen een gewestelijke belastingvermindering 4346-19 ........................... b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: a) Gegevens over het van vrijgestelde 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 1) in en België: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... NIET GEINDEXEERD 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of die u niet 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet Nr.voor contract Naam van de verzekeringsinstelling zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtsper432ter beschikAcademiejaar 2020-2021 soon dan een vennootschap om ze te laten ................... ................................................................... king stellen van................................................................... natuurlijke personen die ze uitsluitend ................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... 4372-90 Ja 3372-23 Ja Hebt u inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld KI - die in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ...........................

□ □

□ □ □ □ □ □

□ □

□ □ □ □

□ □

□ □ □ □ □ □

□

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

VOORBEELD 5: BEIDE ECHTGENOTEN MAKEN AANSPRAAK OP DE GEWESTELIJKE WOONBONUS GENERATIE 1 LENING VÓÓR 2015

Een echtpaar dat in 2009 trouwde ging op 16 april 2014 een gemeenschappelijke lening aan om hun enige, eigen woning, waarvan zij beiden eigenaar zullen zijn, aan te kopen. De lening voldoet aan alle wettelijke voorwaarden om in aanmerking te komen voor de woonbonus. Op 1 januari 2015 heeft het echtpaar twee kinderen ten laste. Op 31 december 2015, blz. 9 2016, 2017 en 2018 zijn ze allebei geen eigenaar van bijkomende woningen. In hun woning Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES woonden ze heel het jaar 2018 met hun gezin. VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL

In 2018 betaalden ▲ Opgelet: vermeld de in ditzij: vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! – •intresten: 3 500,00 EUR Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiebesparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). – •kapitaalaflossingen: 3 000,00 EUR Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw

‘eigen woning’ was. Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf Daarnaast betaalden zij een premie van 250,00 EUR voor een aard, beleende betrok of niet zelf betrok om éénelk van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale wettelijke levensverzekeof contractuele waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden blz. 9 ring.belemmeringen De verzekering aan (zie alle voorwaarden om in aanmerking te komen waardoor u de woning niet voldoet zelf kon betrekken ookwettelijke de toelichting voor meer bijzonderheden). Vak -II,INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES • Rubriek B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een voor deIXwoonbonus. VAN INDIVIDUELE ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF woning die op het tijdstipLEVENSVERZEKERINGEN van de betaling niet uw ‘eigen woning’EN was.

GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL

I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW Op 1 januari 2019 heeft het echtpaar hun fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest. WONING’ ▲ Opgelet: vermeld de‘EIGEN in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek!

1. Interesten kapitaalaflossingen vande vanaf 2016 gesloten • Rubriek II, Aen is in principe bestemd voor interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiehypothecaire leningen en premies van individuele

besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). Eerste stap: totale die bedrag van komen intresten levensverzekeringen in aanmerking voor deen kapitaalaflossingen: 3 500,00 + 3 000,00 = • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘eigen woning’ 6 500,00 EUR.was.

a) Interesten en kapitaalaflossingen: ........................... 3334-61 4334-31 ........................... Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of nietvan zelfindividuele betrok om levensverzekeringen één van de volgende tot redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele b) Premies waarborg of belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3335-60 4335-30 Tweede stap: premieszelfvan de beleende verzekeringspremies (250,00 + 250,00) toevoegen waardoor u de woning niet konde betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). Nr. contract van verzekeringsinstelling aan• het resultaat uit Naam de eerste 7 000,00 Rubriek II, B is bestemd voor de (niet instap: rubriek II, A vermelde) EUR. uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een ........................ ................................................................... woning die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ........................ ................................................................... blz. 9 Hebt u in 1 interesten, of premies vermeld, I. GEWESTELIJK: NIET INkapitaalaflossingen II, Abedrag VERMELDE UITGAVEN VOOR UW Derde stap: het totale van de bestedingen die voor Vlaamse woonbonus generatie beantwoord dan ook de volgende vragen: ‘EIGEN WONING’ Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES 1 in aanmerking komen (7 000,00 EUR) overeenkomstig WIB 1992 begrensd - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op EN 3336-59 ENart. Ja 145/38 4336-29 Ja OF VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN ERFPACHTOPSTALVERGOEDINGEN 1. Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016wordt gesloten 31.12.2018 leningen (nog altijd)enuw enige woning? hypothecaire premies individuele 4337-28 Neen GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, RECHT GEVEN OP EENNeen BELASTINGVOORDEEL tot 6 080,00 EUR (2 280,00 +van760,00 +DIE 2 280,00 +3337-58 760,00). levensverzekeringen aanmerking komen voor - aantal kinderen ten die lasteinop 1 januari van het jaar na de het jaar van ‘geïntegreerde afsluiting die leningen? ▲ Opgelet: vermeldvan dewoonbonus’ in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... a) Interesten en kapitaalaflossingen: 2. Interesten kapitaalaflossingen vande hypothecaire leningen en ........................... ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, Aen is in principe bestemd voor interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijnde gesloten om energieVierde stap: het bedrag 6 080,00 EUR mag volgens de verdeling van echtgenoten in de premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2005 die in van aanmerking komen voor de gewestelijke aangifte worden dezeuitgaven verdeling er niet leidtvandat bij een wedersamenstelling leningen: • Rubriek I is bestemdvermeld, voorvan de die (niet invoor rubriek zover II, A vermelde) voor3335-60 de woning die optoe het tijdstip de betaling uw van hen ........................... ........................... 4335-30 ‘woonbonus’ was. Nr.woning’ contract de verzekeringsinstelling a)dan Leningen gesloten inNaam 2015 van meer‘eigen 3 040,00 EUR (het grensbedrag dat bij iedere echtgenoot van toepassing is) wordt Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf ........................ ................................................................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 4360-05 ........................... betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele vermeld. ........................ ................................................................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen totkon waarborg of of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf betrekken, Hebt uwedersamenstelling in u1 de interesten, kapitaalaflossingen of premies van kon die leningen: waardoor woning niet zelf betrekken (zie ook vermeld, de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: Nr. van de in verzekeringsinstelling • Rubriek II, contract BVak is bestemd voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die(…) geen betrekking hebben op een woning2019): of voor een Vijfde IX –Naam Intresten en kapitaalaflossingen (aangifte aanslagjaar - stap: was................... de op woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja woning die het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ................................................................... 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? Neen Neen 3337-58 4337-28 ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar Hebt u in van 2, a‘EIGEN interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, WONING’ afsluiting die leningen? 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: 1. vanaf 2016 gesloten 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen en premies van individuele premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 31.12.2018 nog altijd uw enige levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de 2005 die in aanmerking voorwoning? de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) in 2015 a) Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... b) Leningen Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en 3360-35 Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 3.040,00 4360-05 3.040,00 3370-25 ........................... ........................... 4370-92 ........................... ........................... b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies Premies van van individuele individuele levensverzekeringen tot wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... 2) tot waarborg waarborg of of wedersamenstelling van van die die leningen: leningen: ........................... ........................... 3361-34 4361-04 wedersamenstelling 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling Nr. Naam van ........................ ................................................................... ................... ................................................................... (*) (*) ................... ................................................................... ........................ ................... ................................................................... ................................................................... Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in dan 2, a ook interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord de volgende vragen: x Ja 4372-90 X Ja Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 beantwoord dan ook de volgende vragen: op eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen - was de woning waarvoor die leningen 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja Neen Neen 3337-58 4337-28 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? x Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja X 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1nog januari jaarwoning? na het jaar van 31.12.2018 altijdvan uwhet enige 3375-20 Neen 4375-87 Neen afsluiting van die leningen? - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 3346-49 ........................... 4330-35 4346-19 ........................... - aantal kinderen laste op 1 januari van het jaar 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en Leningenengesloten van 2005 totten 2014 na het jaar van afsluiting van diegesloten lening? vanaf premies van individuele levensverzekeringen 2 2 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2005 diedan in aanmerking voor de gewestelijke Andere devan in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, die in waarborg aanmerking (*) 3.Men kiest er het best voor om levensverzekeringen de premie van de verzekering niet 2) Premies tot of in te vullen om de latere belastbaarheid ervan als pensioen te ‘woonbonus’ komen voor een gewestelijke belastingvermindering wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... vermijden (art. 34, gesloten § 1, 2°, dinWIB en art. 39, § 2, 2°, a WIB 1992). De begrensde korf bestaat dus het best alleen uit kapitaalafa) Gegevens Leningen 20151992inkomen a) over het vrijgestelde van uw ‘eigen woning’: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling lossingen 1) enInteresten intresten. en kapitaalaflossingen: ........................... ........................... 3360-35 4360-05 1) gelegen in België:................................................................... NIET GEINDEXEERD ................... 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborg of die u niet 3100-04 4100-71 ................... ................................................................... KI wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... - die aan een natuurlijke persoon die ze niet 4372-90 Ja 3372-23 Ja Hebt inu2,verhuurt b interesten, of premies vermeld Nr.ucontract Naamkapitaalaflossingen van de verzekeringsinstelling voor op zijneen beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdie ................... slaan lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................................................................... soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen ze uitsluitend ................... ................................................................... Zo ja, - was de woning waarvoor diedie lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 Neen 4375-87 Neen KI - die u verhuurt andere omstandigheden: beantwoord dan ookinde volgende vragen: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 31.12.2018 nogbuitenland: altijd uw enige woning? 2) gelegen in het Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... 3345-50 Neen 4345-20 Neen 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende........................... blz.) aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? komen voor een gewestelijke belastingvermindering 3346-49 4346-19 ...........................

b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: a) Gegevens over het van vrijgestelde 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 1) in en België: NIET GEINDEXEERD 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of die u niet wedersamenstelling van die leningen: - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet Nr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling 433 zijn beroep gebruikt een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend ................... ................................................................... KI als woning gebruiken:

□ □

□ □ □ □ □ □

3370-25 ........................... 3100-04 ........................... 3371-24 ...........................

4370-92 ........................... 4100-71 ........................... 4371-91 ........................... Academiejaar 2020-2021

3106-95 ...........................

4106-65 ...........................

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

blz. 9

Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energieVOORBEELD 6:uitgaven BEIDE te ECHTGENOTEN AANSPRAAK OP DEeen GEWESTELIJKE besparende financieren (en die MAKEN voldoen aan de voorwaarden voor interestbonificatieWOONBONUS van de Staat). voor de 1 (niet in rubriek II, A vermelde) • Rubriek I is bestemd GENERATIE LENING VÓÓR 2015 uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘eigen woning’ was. woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf IdemOnder als ‘eigen innietvoorbeeld involgende 2018 redenen: werkelijke bestedingen zijn: betrok of zelf betrok om5. éénDe van de beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden blz. 9 – intresten: 2 600,00 EUR waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben EUR op een woning of voor een – •Vak kapitaalaflossingen: 3 180,00 VAN INDIVIDUELE ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF woning die op het tijdstipLEVENSVERZEKERINGEN van de betaling niet uw ‘eigen woning’EN was.

– premie beleende levensverzekering echtgenoot 1: OP 250,00 EUR GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN EEN BELASTINGVOORDEEL I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW – premie beleende levensverzekering echtgenoot 2: 200,00 EUR ‘EIGEN WONING’ ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! 1. Interesten kapitaalaflossingen vande vanaf 2016 gesloten • Rubriek II, Aen is in principe bestemd voor interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiehypothecaire leningen en premies van individuele

besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). Eerste stap: totale die bedrag van komen intresten levensverzekeringen in aanmerking voor deen kapitaalaflossingen: 2 600,00 + 3 180,00 = • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘eigen woning’ 5 780,00 EUR.was.

a) Interesten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of nietvan zelfindividuele betrok om levensverzekeringen één van de volgende tot redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele b) Premies waarborg of belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden wedersamenstelling van die leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... Tweede stap: premieszelfvan de beleende verzekeringspremies (250,00 + 200,00) toevoegen waardoor u de woning niet konde betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). Nr. contract van verzekeringsinstelling aan• resultaat 1 Naam =voor6 230,00 EUR. Rubriek II, B isstap bestemd de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een ........................ ................................................................... woning die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ........................ ................................................................... blz. 9 Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, I. GEWESTELIJK: NIET IN II, Abedrag VERMELDE UITGAVEN VOOR UW Derde stap: het totale van de bestedingen die voor Vlaamse woonbonus generatie beantwoord dan ook de volgende vragen: ‘EIGEN WONING’ Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES 1 in aanmerking komen (6 230,00 EUR) overeenkomstig WIB 1992 begrensd - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op EN 3336-59 ENart. Ja 145/38 4336-29 Ja OF VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN ERFPACHTOPSTALVERGOEDINGEN 1. Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016wordt gesloten 31.12.2018 leningen (nog altijd)enuw enige woning? hypothecaire premies individuele 4337-28 Neen GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, RECHT GEVEN OP EENNeen BELASTINGVOORDEEL tot 6 080,00 EUR (2 280,00 +van760,00 +DIE 2 280,00 +3337-58 760,00). levensverzekeringen aanmerking komen voor - aantal kinderen ten die lasteinop 1 januari van het jaar na de het jaar van ‘geïntegreerde afsluiting die leningen? ▲ Opgelet: vermeldvan dewoonbonus’ in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... a) Interesten en kapitaalaflossingen: 2. Interesten kapitaalaflossingen vande hypothecaire leningen en ........................... ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, Aen is in principe bestemd voor interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijnde gesloten om energieVierde stap: het bedrag 6 080,00 EUR mag volgens de verdeling van echtgenoten in de premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2005 die in van aanmerking komen voor de gewestelijke aangifte worden vermeld, voor zover die verdeling er niet toe datvan bij van wedersamenstelling leningen: • Rubriek I is bestemd voorvan de die (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning die opleidt het tijdstip deeen betaling uw hen meer ........................... ........................... 4335-30 ‘woonbonus’ was. Nr.woning’ contract Naam de verzekeringsinstelling a) Leningen gesloten 2015 van dan ‘eigen 3 040,00 EUR in(het grensbedrag dat bij iedere echtgenoot van toepassing is) wordt verOnder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf ........................ ................................................................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 4360-05 ........................... betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele meld. 2) ........................ ................................................................... Premies van individuele levensverzekeringen totkon waarborg of of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf betrekken, Hebt uwedersamenstelling in u1 de interesten, kapitaalaflossingen of premies van kon die leningen: waardoor woning niet zelf betrekken (zie ook vermeld, de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: Nr. van de in verzekeringsinstelling • Rubriek II, contract BVak is bestemd voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die(…) geen betrekking hebben op een woning2019): of voor een Vijfde IX –Naam Intresten en kapitaalaflossingen (aangifte aanslagjaar - stap: was................... de op woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja woning die het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ................................................................... 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? Neen Neen 3337-58 4337-28 ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar Hebt u in van 2, a‘EIGEN interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, WONING’ afsluiting die leningen? 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: 1. vanaf 2016 gesloten 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen en premies van individuele premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 31.12.2018 nog altijd uw enige levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de 2005 die in aanmerking voorwoning? de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) in 2015 a) Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... b) Leningen Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en 3360-35 Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 3.040,00 4360-05 2.740,00 (1) 3370-25 ........................... ........................... 4370-92 ........................... ........................... b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies Premies van van individuele individuele levensverzekeringen tot wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... 2) tot waarborg waarborg of of wedersamenstelling van van die die leningen: leningen: ........................... ........................... 3361-34 4361-04 wedersamenstelling 300,00 (2) 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling Nr. Naam van ........................ ................................................................... ................... ................................................................... (3) (3) ................... ................................................................... ........................ ................... ................................................................... ................................................................... Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in dan 2, a ook interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord de volgende vragen: x Ja 4372-90 X Ja Hebt u in 2, bdan interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 beantwoord ook de volgende vragen: op eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen - was de woning waarvoor die leningen 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? x Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja X 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1nog januari jaarwoning? na het jaar van 31.12.2018 altijdvan uwhet enige 3375-20 Neen 4375-87 Neen afsluiting van die leningen? - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 3346-49 ........................... 4330-35 4346-19 ........................... - aantal kinderen laste op 1 januari van het jaar 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en Leningenengesloten van 2005 totten 2014 na het jaar van afsluiting van diegesloten lening? vanaf premies van individuele levensverzekeringen 2 2 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2005 diedan in aanmerking voor de gewestelijke 3. Andere devan in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, dietot in waarborg aanmerking 2) Premies levensverzekeringen of ‘woonbonus’ komen voor gewestelijke belastingvermindering (1) Aangezien het een totaal van devan intresten en de kapitaalaflossingen van de lening die in aanmerking komen voor de Vlaamse woonwedersamenstelling die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Gegevens Leningen gesloten 2015 a) over het in vrijgestelde inkomen ‘eigen bonus generatie 1 5 780,00 EUR bedraagt, magvan de uw som van woning’: de voor beide echtgenoten in rubriek IX.I.2b)1) vermelde bedragen niet Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... gelegen in België: NIET GEINDEXEERD hoger zijn1)dan 5 780,00 EUR. ................... ................................................................... 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborg of die u niet 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... ................... ................................................................... KI wedersamenstelling vanindie leningen: 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... (2) Aangezien het totaal van de rubriek IX.I.2b)1) enze rubriek IX.I.2b)2) ingevulde bedragen niet hoger mag zijn dan 3 040,00 - die aan een natuurlijke persoon die niet 4372-90 Ja Hebt inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja Nr.ucontract Naam van de verzekeringsinstelling EUR (het grensbedrag dat bij echtgenoot 2 van toepassing is), mag het bedrag van de premie dat in aanmerking komt voor Vlaamse voor op zijneen beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdie ................... slaan lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen ................................................................... soon dan om300,00 ze te laten beschikwoonbonus generatie 1 een niet vennootschap hoger zijn dan EURter (en ook niet groter3380-15 dan de som vanNeen de voor beiden werkelijk betaalde verzeking stellen van natuurlijke personen ze uitsluitend ................... ................................................................... Zo ja, - was de woning waarvoor diedie lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja keringspremies). KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies Neen 4375-87 Neen KIhij de 3375-20 - die u verhuurt inde andere omstandigheden: beantwoord dan ook volgende vragen: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... (3) De belastingplichtige duidt aan van welke levensverzekering premie in mindering brengt (zijnde het door echtgenoot 1 - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... - was de waarvoor die leningen zijn aangegaan, op en/of echtgenoot 2 woning aangegane levensverzekeringscontract). Hier bijvoorbeeld: 200,00 EUR premie van levensverzekeringscontract 3344-51 Ja 4344-21 Ja na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 31.12.2018 nogbuitenland: altijd uw enige woning? 2) gelegen in het Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... van 3. echtgenoot 2 en premie van levensverzekeringscontract van echtgenoot 1. 3345-50 Neen 4345-20 Neen Andere dan de100,00 in 1 en EUR 2 bedoelde interesten, die in aanmerking (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende........................... blz.) aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? komen voor een gewestelijke belastingvermindering 3346-49 4346-19 ...........................

□ □

□ □ □ □ □ □

b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: a) Gegevens over het van vrijgestelde 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 1) in en België: 3370-25 ........................... NIET GEINDEXEERD 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of die u niet 3100-04 ........................... wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet Nr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling zijn beroep gebruikt een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... king stellen van................................................................... natuurlijke personen die ze uitsluitend ................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 3372-23 Ja Hebt u inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld KI - die in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 3380-15 Neen Brutohuur 3110-91 ........................... Zo ja, in- het wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 2) gelegen Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende blz.) Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking komen voor een gewestelijke belastingvermindering a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: 1) gelegen in België: NIET GEINDEXEERD - die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... KI - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtsper434ter beschiksoon dan een vennootschap om ze te laten king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ...........................

□ □ □ □

4370-92 ........................... 4100-71 ........................... 4371-91 ........................... 4106-65 4372-90 4109-62 4380-82 4110-61 4374-88 4121-50 4375-87

□ □ □ □

........................... Ja ........................... Neen ........................... Ja ........................... Neen

4373-89 ...........................

4100-71 ...........................

Academiejaar 2020-2021 4106-65 ........................... 4109-62 ...........................

belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden waardoor u de woning niet zelf kon betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden).

blz. 9

Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A20: vermelde) uitgaven die geenvan betrekking hebbenafgesloten op een woningvanaf of voor 1/1/2005 een Hoofdstuk Vak IX: Uitgaven leningen (eigen woning) VAN INDIVIDUELE ERFPACHTEN OPSTALVERGOEDINGEN OF woning die op het tijdstipLEVENSVERZEKERINGEN van de betaling niet uw ‘eigen woning’EN was. GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW

I. WONING’ ▲ Opgelet: vermeld de‘EIGEN in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! 1. Interesten kapitaalaflossingen vande vanaf 2016 gesloten • Rubriek II, Aen is in principe bestemd voor interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiehypothecaire leningen en premies van besparende uitgaven te financieren (en dieindividuele voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). levensverzekeringen die in aanmerking komen voor de • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘eigen woning’ was. VOORBEELD 7: BEIDE ECHTGENOTEN HEBBEN RECHT OP DE3334-61 VLAAMSE WOONBONUS4334-31 VAN GENERATIE 1, a) Interesten en kapitaalaflossingen: ........................... ........................... Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrok of nietvan zelfindividuele betrok om levensverzekeringen één IN van EEN de volgende redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele MAAR ZITTEN ANDERE MAXIMUMKORF b) Premies tot waarborg of belemmeringen waardoorvan u de onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van........................... de bouwof verbouwingswerkzaamheden wedersamenstelling diewoning leningen: 3335-60 4335-30 ........................... waardoor u de woning niet zelfvan konde betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). Nr. contract Naam verzekeringsinstelling Idem voorbeeld 5. • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een ........................ ................................................................... woning die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ........................ ................................................................... blz. 9 Hebtdecember u in 1 interesten, ofwoning premies vermeld, I. GEWESTELIJK: NIET 2014 INkapitaalaflossingen II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UWbeide echtgenoten hun enige eigen woning. Op 31 was de voor beantwoord dan‘EIGEN ook de WONING’ volgende vragen: Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES Echtgenoot inwaarvoor 2015 via schenking eigenaar van4336-29 een ander Ja woning. - was de 1 woning die leningen zijn aangegaan, op50 3336-59 geworden Ja VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN% ERFPACHTEN OPSTALVERGOEDINGEN OF 1. Interesten enis kapitaalaflossingen van vanaf 2016voor gesloten 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? hypothecaire leningen en31 premies van individuele Neen 3337-58 4337-28 Die woning stond op december 2015 teRECHT koop.GEVEN GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIEde OP EENNeen BELASTINGVOORDEEL levensverzekeringen die in aanmerking komen voor - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van ‘geïntegreerde afsluiting die leningen? ▲ Opgelet: vermeldvan dewoonbonus’ in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens de passende rubriek!4330-35 ........................... 3330-65in ........................... a) Interesten en kapitaalaflossingen: 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen diede van 1.1.2009 ........................... tot 31.12.2011 zijn gesloten om energieGevolg: echtgenoot 1 heeft nog steeds recht op Vlaamse woonbonus generatie 1, maar premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf besparende uitgaven te financieren (en die voldoen de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies van individuele levensverzekeringen totaan waarborg of 2005 die in aanmerking komen voor de gewestelijke verliest vanaf inkomstenjaar 2015 wel de toeslag(en). Echtgenoot 1 heeft dus recht op een wedersamenstelling van die leningen: • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ........................... ........................... 3335-60 4335-30 ‘woonbonus’ was. Nr.woning’ contract Naam de verzekeringsinstelling grens‘eigen 2 280,00 EUR, terwijl echtgenoot 2 nog recht heeft op een grens van 2 280,00 EUR a)van Leningen gesloten in 2015 van Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf ........................ ................................................................... 1) Interesten kapitaalaflossingen: ........................... 3360-35 4360-05 + 760,00 EUR. betrok of niet zelf en betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ ................................................................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen totkon waarborg of of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf betrekken, Hebt u in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, wedersamenstelling van kon die leningen: waardoor u de woning niet zelf betrekken (zie ook de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: Nr. Naam van de in verzekeringsinstelling • Rubriek II, contract BVak is bestemd voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die(…) geen betrekking hebben op een woning2019): of voor een Vijfde stap: IX – Intresten en kapitaalaflossingen (aangifte aanslagjaar was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja woning ................... die op het tijdstip................................................................... van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? Neen Neen 3337-58 4337-28 ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar Hebt u in van 2, a‘EIGEN interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, WONING’ afsluiting die leningen? ........................... ........................... 3330-65 4330-35 beantwoord dan ook de volgende vragen: 1. vanaf 2016 gesloten 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en - wasvan de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen enlevensverzekeringen premies van individuele premies individuele gesloten vanaf 31.12.2018 nog altijd uw enige levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de 2005 die in aanmerking voorwoning? de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) Leningen gesloten in 2015 a) Interesten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en ........................... ........................... 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 2.280,00 4370-92 3.040,00 3370-25 b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... 2) Premies van individuele tot waarborg of wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3361-34 4361-04 vanvan die de leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... Nr.wedersamenstelling contract Naam verzekeringsinstelling Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling Nr. Naam van ........................ ................................................................... ................... ................................................................... ................... ................................................................... ........................ ................... ................................................................... ................................................................... Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord dan ook de volgende vragen: x Ja 4372-90 Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 X Ja beantwoord dan ook de volgende vragen: op eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen - was de woning waarvoor die leningen 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? x Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1nog januari jaarwoning? na het jaar van 31.12.2018 altijdvan uwhet enige X Neen 3375-20 4375-87 Neen afsluiting die leningen? - aantal van kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 4330-35 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... - aantal kinderen laste op 1 januari van het jaar 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en Leningenengesloten van 2005 totten 2014 na het jaar van afsluiting van die lening? premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 2 2 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2005 diedan in aanmerking voor de gewestelijke 3. Andere devan in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, dietot in waarborg aanmerking 2) Premies levensverzekeringen of ‘woonbonus’ komen voor een gewestelijke belastingvermindering wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Gegevens Leningen gesloten 2015 a) over het in vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 1) gelegen in België:................................................................... NIET GEINDEXEERD ................... 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborg of die8:u LENING niet VOORBEELD VAN 2012, MAAR ELK IN ANDER STELSEL 3100-04 4100-71 ................... ................................................................... KI wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... - die aan een natuurlijke persoon die ze niet 4372-90 Ja Hebt inu2,verhuurt b interesten, of premies vermeld 3372-23 Ja Nr.ucontract Naamkapitaalaflossingen van de verzekeringsinstelling voor op zijneen beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdie slaan lening gesloten vanaf 2009? Een sinds................... 2010 echtpaar onder het wettelijkNeen stelsel) ging in 2012Neen een ge4380-82 3380-15 ................................................................... soon dangehuwd een vennootschap om ze te(gehuwd laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen ze uitsluitend ................... ................................................................... Zo ja, - was de woning waarvoor diedie lening is aangegaan, 3374-21 EUR Ja voor de4374-88 Ja meenschappelijke hypothecaire lening aan van 100 000,00 bouw van een woKI 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... opgebruiken: 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt als u inwoning 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 Neen 4375-87 - die u verhuurt inde andere ning (KIbeantwoord 1 500,00 EUR) in omstandigheden: hetvragen: Vlaamse gewest,KIwaarvan zij........................... beiden eigenaar zijn............................ OpNeen 1 janudan ook volgende 3109-92 4109-62 - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar Brutohuur 3110-91 ........................... ........................... - was de woning waarvoor dieafsluiting leningen zijndie aangegaan, op Sinds 3344-51 Ja 4344-21 Ja 2014), na het jaar van van lening? ari 2013 heeft het echtpaar één kind ten laste. de nieuwbouw af is4110-61 (20 oktober 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 31.12.2018 nogbuitenland: altijd uw enige woning? 2) gelegen in het Brutohuur/waarde 3121-80 4121-50 3345-50 ........................... Neen 4345-20 ........................... Neen 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking woont het gezin in die nieuwbouwwoning. (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.) - aantal ten laste op 1.1.2016? komen voorkinderen een gewestelijke belastingvermindering 3346-49 ........................... 4346-19 ...........................

□ □

□ □ □ □ □ □

b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: a) Gegevens over het van vrijgestelde

1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 1) in en België: ........................... GEINDEXEERD De man was op 31-12-2012 nog NIET eigenaar van een3370-25 woning........................... (aangekocht4370-92 vóór zijn huwelijk) 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of die u niet 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... van die leningen: die hij op-wedersamenstelling 31-12-2012 te koop had aangeboden. In 2014 werd die woning verkocht. 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet

Nr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling zijn beroep gebruikt een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... king stellen van natuurlijke personen die ze van uitsluitend In 2018 betaalden m.b.t. de lening 2012: ................... zij ................................................................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... 4372-90 Ja Hebt u inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja – intresten: 2 200,00 EUR KI - die in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen Brutohuur – kapitaalaflossingen: 4 200,00 EUR 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... Zo ja, in- het wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 ........................... Ja 2) gelegen Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 4375-87 Neen (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende blz.) Neen De lening heeft heelkinderen het jaar 2018 betrekking - aantal ten laste op 1 januari van het jaar op hun eigen woning. Die leveren dus gena het jaar van afsluiting van die lening? ........................... ........................... westelijke voordelen op. Welk gewest? Het Vlaamse3373-22 gewest, vermits zij 4373-89 op 01-01-2019 hun 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking komen voor een gewestelijke belastingvermindering fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest hebben. Welk fiscaal stelsel? a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: 1) gelegen in België: NIET GEINDEXEERD De man - voldoet niet aan de woonbonusvoorwaarden generatie 1 aangezien hem niet die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 bij ........................... KI die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voldaan -isvoor aan het criterium van enige woning op 31 december van het leningsjaar (de te zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikkoop gestelde woning op 31-12-2012 was niet verkocht tegen 31-12-2013). Zijn kapitaalafking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend KI lossingen komen wel in aanmerking voor Vlaamse belastingvermindering langetermijnspaals woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ...........................voor 4109-62 ........................... ren (3358) en zijn intresten voor de Vlaamse KIbelastingvermindering gewone intresten Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... (3152).2)Vermits 3152 is ingevuld, dient het inkomen uit de eigen woning aangegeven gelegen in code het buitenland: Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ...........................te (Zie ook vervolg van vak IX op de volgende blz.) worden in vak IX.I.3)a) op basis vanhethet vermogensrecht.

□ □ □ □

435

□ □ □ □

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX:

belemmeringen waardoorvan u de onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van........................... de bouwof verbouwingswerkzaamheden wedersamenstelling diewoning leningen: 3335-60 4335-30 ........................... waardoor u de woning niet zelfvan konde betrekken (zie ook de toelichting voor meer bijzonderheden). Nr. contract Naam verzekeringsinstelling • Rubriek II, B is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning) ........................ ................................................................... woning die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ........................ ................................................................... blz. 9 Hebt u in 1 interesten, of premies vermeld, I. GEWESTELIJK: NIET INkapitaalaflossingen II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW beantwoord dan ook de volgende vragen: ‘EIGEN WONING’ Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op EN ERFPACHT3336-59 EN OPSTALVERGOEDINGEN Ja 4336-29 Ja OF VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN 1. Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016 gesloten 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? hypothecaire leningen enVERGOEDINGEN, premies van individuele Neen 3337-58 4337-28 GELIJKAARDIGE DIEdeRECHT GEVEN OP EENNeen BELASTINGVOORDEEL levensverzekeringen die in aanmerking komen voor - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van ‘geïntegreerde woonbonus’ afsluiting van die leningen? ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde en de andere gevraagde gegevens degeneratie passende rubriek! 3330-65in ........................... De vrouw voldoet wel aanuitgaven de woonbonusvoorwaarden 14330-35 (enige ........................... woning op a) Interesten kapitaalaflossingen: 2. Interesten kapitaalaflossingen vande hypothecaire leningen ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, Aen isen in principe bestemd voor interesten van leningenen die van 1.1.2009 ........................... tot 31.12.2011 zijn gesloten om energie31-12-2012 en nieuwbouw die ze zelf betrok tegen 31-12-2014). Haar kapitaalaflossingen premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf besparende uitgaven te financieren (en die voldoen de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies individuele levensverzekeringen totaan waarborg of 2005 die in van aanmerking komen voor de gewestelijke wedersamenstelling leningen: Rubriek I is bestemd voorvan de die (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning die op het tijdstip van4335-30 de betaling uw ........................... en • intresten komen in aanmerking voor de Vlaamse woonbonus generatie 1. ........................... Haar intres‘woonbonus’ ‘eigen woning’ was. Nr. contract verzekeringsinstelling a) Leningen gesloten inNaam 2015 van de ten en kapitaalaflossingen: (2 200,00 + 4 200,00) × 50 % = 3 200,00 EUR te beperken tot Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf ........................ ................................................................... 1) Interesten kapitaalaflossingen: 3360-35 4360-05 ........................... betrok of+niet zelf en betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ ................................................................... 2 280,00 760,00 = 3 040,00 EUR. 2) Premies van individuele levensverzekeringen totkon waarborg of of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf betrekken, Hebt uwedersamenstelling in u1 de interesten, kapitaalaflossingen of premies van kon die leningen: waardoor woning niet zelf betrekken (zie ook vermeld, de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... [296A] kader vervangen beantwoord dan ook de volgende vragen: Nr. van de in verzekeringsinstelling II, contract B is bestemdNaam voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een Vak• Rubriek IX – Intresten en kapitaalaflossingen van leningen en schulden … (aangifte was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 aj. 2019) Ja woning ................... die op het tijdstip................................................................... van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? Neen Neen 3337-58 4337-28 ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, ‘EIGEN WONING’ afsluiting van die leningen? 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: 1. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire vanaf 2016 gesloten 2. leningen en was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen enlevensverzekeringen premies van individuele premies van individuele gesloten vanaf 31.12.2018 nog altijd uw enige levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de 2005 die in aanmerking voorwoning? de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) in 2015 a) Leningen Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... b) Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en 3360-35 4360-05 Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 3.040,00 3370-25 ........................... ........................... 4370-92 ........................... ........................... b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... 2) Premies van individuele tot waarborg of wedersamenstelling van van die die leningen: leningen: ........................... ........................... 3361-34 4361-04 wedersamenstelling 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling Nr. Naam van ........................ ................................................................... ................... ................................................................... ................... ................................................................... ........................ ................... ................................................................... ................................................................... Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord dan ook de volgende vragen: x Ja 4372-90 Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja beantwoord dan ook de volgende vragen: op eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen -31.12.2018 was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op (nog altijd) uw enige woning? 3344-51 Ja 4344-21 Ja 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? x Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1nog januari jaarwoning? na het jaar van 31.12.2018 altijdvan uwhet enige 3375-20 Neen 4375-87 Neen afsluiting van die leningen? - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 3346-49 ........................... 4330-35 4346-19 ........................... - aantal kinderen laste op 1 januari van het jaar 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en Leningenengesloten van 2005 totten 2014 na het jaar van afsluiting van diegesloten lening? vanaf premies van individuele levensverzekeringen 1 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2005 diedan in aanmerking voor de gewestelijke 3. Andere devan in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, dietot in waarborg aanmerking 2) Premies levensverzekeringen of ‘woonbonus’ komen voor een gewestelijke belastingvermindering wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Gegevens Leningen gesloten 2015 a) over het in vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 1) gelegen in België:................................................................... NIET GEINDEXEERD ................... 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborg of die u niet 3100-04 4100-71 ................... ................................................................... KI wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... - die aan een natuurlijke persoon die ze niet 4372-90 Ja Hebt inu2,verhuurt b interesten, of premies vermeld 3372-23 Ja Nr.ucontract Naamkapitaalaflossingen van de verzekeringsinstelling voor op zijneen beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdie ................... slaan lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................................................................... soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen ze uitsluitend ................... ................................................................... Zo ja, - was de woning waarvoor diedie lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 Neen 4375-87 Neen KI - die u verhuurt andere omstandigheden: beantwoord dan ookinde volgende vragen: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 ........................... Ja 4344-21 ........................... Ja na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 4373-89 31.12.2018 nogbuitenland: altijd uw enige woning? 2) gelegen in het Brutohuur/waarde 3121-80 4121-50 3345-50 ........................... Neen 4345-20 ........................... Neen 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.) - aantal ten laste op 1.1.2016? komen voorkinderen een gewestelijke belastingvermindering 3346-49 ........................... 4346-19 ...........................

□ □

□ □ □ □ □ □

3.6

b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: a) Gegevens over het van vrijgestelde 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 1) in en België: 3370-25 ........................... NIET GEINDEXEERD 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of die u niet 3100-04 ........................... wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet Nr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling zijn beroep gebruikt een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... king stellen van................................................................... natuurlijke personen die ze uitsluitend ................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... Hebt u inu2,verhuurt b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja KI - die in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 3380-15 Neen Brutohuur 3110-91 ........................... Zo ja, in- het wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 2) gelegen Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende blz.) Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking komen voor een gewestelijke belastingvermindering a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: 1) gelegen in België: NIET GEINDEXEERD - die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... KI - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... Brutohuur 3110-91 ........................... 2) gelegen in het buitenland: Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.)

□ □ □ □

4370-92 ........................... 4100-71 ........................... 4371-91 ........................... 4106-65 4372-90 4109-62 4380-82 4110-61 4374-88 4121-50 4375-87

□ □ □ Ja ........................... □ Neen

........................... Ja ........................... Neen ...........................

4373-89 ...........................

Combinatie verschillende woonbonusleningen afgesloten ........................... tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014 (= van4100-71 woonbonus generatie 1) 4106-65 ...........................

........................... Wanneer een belastingplichtige verschillende woonbonusleningen heeft 4109-62 afgesloten tussen 1 4110-61 ........................... januari 2005 en 31 december 2014, dan kunnen de bestedingen van die verschillende lenin4121-50 ........................... gen woonbonus generatie 1 gecombineerd worden, maar is er uiteraard maar één woonbonuskorf. De belastingplichtige kan geen woonbonuskorf per lening vullen. Hoe wordt die maximumkorf dan opgevuld?

– De basiskorf van 2 280,00 EUR kan opgevuld worden met de bestedingen van de beide leningen. – De toeslag (10 jaar) van 760,00 EUR en de toeslag kinderlast 80,00 EUR: te beoordelen per lening kan slechts opgevuld worden met de bestedingen van die lening die recht geeft op die toeslag(en).

436

Academiejaar 2020-2021

blz. 9

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen vanaf 1/1/2005 (eigen woning) Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN afgesloten SCHULDEN, PREMIES VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN EN ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIE RECHT GEVEN OP EEN BELASTINGVOORDEEL ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! • Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiebesparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). • Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw VOORBEELD ‘eigen woning’ was. ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf Een Onder belastingplichtige, Youssef, slootredenen: in 2006 een hypothecaire lening looptijd van vijfbetrok of niet zelf betrok om één van de volgende beroepsredenen, redenen van sociale aard, met wettelijke of contractuele waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden blz. 9 tien belemmeringen jaar af uom de aankoop van zijn woning december 2006 te financieren. Hij waardoor de woning niet zelf kon betrekken (zie enige ook de toelichting voorop meer31 bijzonderheden). Vak die IX -II,INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN2006 LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES betrok woning, Gent,II, op 31 december ook zelf. 1 woning januari 2007 • Rubriek B is bestemdgelegen voor de (nietin in rubriek A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebbenOp op een of voor een heeft VAN INDIVIDUELE ERFPACHT- EN OPSTALVERGOEDINGEN OF woning die op het tijdstipLEVENSVERZEKERINGEN van de betaling niet uw ‘eigen woning’EN was.

Youssef twee kinderenVERGOEDINGEN, ten laste. In 2014 hijGEVEN een bijkomende hypothecaire lening aan GELIJKAARDIGE DIE ging RECHT OP EEN BELASTINGVOORDEEL I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW om zijn woning te kunnen verbouwen. Heel het jaar 2018 woonde hij in die woning in Gent, ‘EIGEN WONING’ ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens in de passende rubriek! die1.• op 31 II,december enige woning bleef. Op 1 januari 2015zijnheeft hij kinderen Interesten kapitaalaflossingen vande vanaf 2016 gesloten Rubriek Aen is in principe2018 bestemdzijn voor interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 gesloten omdrie energiehypothecaire leningen en premies van besparende te financieren (en dieindividuele voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). ten laste. Opuitgaven 1 januari heeft hij voor zijndefiscale woonplaats in Gent. levensverzekeringen die in2019 aanmerking komen

• Rubriek I is bestemd voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor de woning die op het tijdstip van de betaling uw ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘eigen woning’ was. a) Interesten en kapitaalaflossingen: ...........................of vruchtgebruiker 3334-61 4334-31 ........................... Onder ‘eigen wordt de woning die u als eigenaar, bezitter, zelf – Betaald inwoning’ 2018 aanverstaan: kapitaal en intresten m.b.t. deerfpachter, lening opstalhouder van 2006: 5 000,00 EUR; betrok of nietvan zelfindividuele betrok om levensverzekeringen één van de volgende tot redenen: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele b) Premies waarborg of belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf kon betrekken, of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3335-60 4335-30 – betaald in 2018 aan kapitaal en(zieintresten m.b.t. de lening van 2014: 1 000,00 EUR. waardoor u de woning niet zelfvan konde betrekken ook de toelichting voor meer bijzonderheden). Nr. contract Naam verzekeringsinstelling • Rubriek II, B is bestemd ................................................................... voor de (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een ........................ woning die op het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ................................................................... blz. 9 Lening........................ van 2006: max. korf. Lening van 2014: max. korf. Toeslag van 760,00 en Hebt u in 1 interesten, of premies vermeld, I. GEWESTELIJK: NIET INkapitaalaflossingen II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW beantwoord dan ook de volgende vragen: ‘EIGEN WONING’ Basis: 2 280,00 EUR. Basis: 2 280,00 EUR. 80,00 EUR, enkel opvullen Vak IX - INTERESTEN EN KAPITAALAFLOSSINGEN VAN LENINGEN EN SCHULDEN, PREMIES - was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op EN ERFPACHT3336-59 EN OPSTALVERGOEDINGEN Ja 4336-29 Ja OF VAN INDIVIDUELE LEVENSVERZEKERINGEN 1. Interesten en kapitaalaflossingen van vanaf 2016 gesloten Geen toeslagen meer, want Toeslag: 760,00 EUR. met 840,00 van de lening 31.12.2018 leningen (nog altijd)enuw enige woning? hypothecaire premies van individuele Neen 3337-58 4337-28 GELIJKAARDIGE VERGOEDINGEN, DIEdeRECHT GEVEN OP EENNeen BELASTINGVOORDEEL levensverzekeringen die in aanmerking komen voor de tienjarige periode is voorToeslag: 80,00 EUR. van 2014. - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van ‘geïntegreerde woonbonus’ afsluiting van die leningen? ▲ Opgelet: vermeld de in dit vak bedoelde uitgaven en de andere gevraagde gegevens de passende rubriek!4330-35 ........................... 3330-65in ........................... bij. Basis opvullen met bestedina) Interesten kapitaalaflossingen: 2. Interesten kapitaalaflossingen vande hypothecaire leningen ........................... 3334-61 4334-31 • Rubriek II, Aen isen in principe bestemd voor interesten van leningenen die van 1.1.2009 ........................... tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiepremies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf gen van lening van 2006 en/ besparende uitgaven te financieren (en die voldoen aan de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2005 die in van aanmerking komen voor de gewestelijke wedersamenstelling leningen: • Rubriek I is bestemd voorvan de die (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning ........................... die opof hetlening tijdstip vanvan de betaling uw(beperkt ........................... 4335-30 ‘woonbonus’ 2014 ‘eigen was. Nr.woning’ contract a) Leningen gesloten inNaam 2015 van de verzekeringsinstelling tot 2 280,00 EUR). zelf Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker ........................ ................................................................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: ........................... 3360-35 4360-05 betrok of niet zelf betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ ................................................................... 2) Premies 5 van individuele levensverzekeringen totkon waarborg belemmeringen waardoor u de EUR woning onmogelijk zelf betrekken, of de stand van de bouwverbouwingswerkzaamheden Bestedingen: 000,00 Bestedingen: 1 of000,00 EUR Korfofgevuld voor: Hebt uwedersamenstelling in u1 de interesten, kapitaalaflossingen of premies van kon die leningen: waardoor woning niet zelf betrekken (zie ook vermeld, de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: 3 120,00 EUR van de in verzekeringsinstelling • RubriekNr. II, contract B is bestemdNaam voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een - was................... de op woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja woning die het tijdstip van de betaling niet uw ‘eigen woning’ was. ................................................................... 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? 3337-58 Neen 4337-28 Neen ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET II, Aop VERMELDE UITGAVEN VOOR UWvan - aantal kinderen tenINlaste 1 januari van het jaar na het jaar Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, ‘EIGEN WONING’ afsluiting van die leningen? 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: 1. vanaf 2016 gesloten 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen en premies van individuele premies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf 31.12.2018 nog altijd uw enige levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de 2005 die in aanmerking voorwoning? de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) in 2015 a) Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... b) Leningen Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en 3360-35 Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 3 120,00 4360-05 3370-25 ........................... ........................... 4370-92 ........................... ........................... b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies Premies van van individuele individuele levensverzekeringen tot wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... 2) tot waarborg waarborg of of wedersamenstelling van van die die leningen: leningen: ........................... 3361-34 4361-04 wedersamenstelling 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... ........................... Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling Nr. Naam van ........................ ................................................................... ................... ................................................................... ................... ................................................................... ........................ ................... ................................................................... ................................................................... o.a. 840,00 van lening van 2014 Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord dan ook de volgende vragen: 4372-90 Ja Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 X Ja beantwoord dan ook de volgende vragen: op eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen - was de woning waarvoor die leningen 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja 3337-58 Neen 4337-28 Neen 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja X 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1nog januari jaarwoning? na het jaar van 31.12.2018 altijdvan uwhet enige beantwoorden 3375-20 Neen 4375-87 Neen afsluiting van die leningen? - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 3346-49 ........................... 4330-35 4346-19 ........................... - aantal kinderen laste op 1 januari van het jaar Interesten engesloten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en b) Leningen van 2005 totten 2014 in2. functie van na het jaar van afsluiting van diegesloten lening? vanaf premies van individuele levensverzekeringen 3 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... lening van 2005 die2014 in aanmerking voor de gewestelijke 3. Andere dan devan in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, dietot in waarborg aanmerking 2) Premies levensverzekeringen of ‘woonbonus’ komen voor een gewestelijke belastingvermindering wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Gegevens Leningen gesloten 2015 a) overop het in vrijgestelde inkomen vanslechts uw ‘eigen woning’: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling Stel dat Youssef 1 januari 2015 één kind 3360-35 ten laste heeft en de 4360-05 bestedingen van de 1) Interesten en kapitaalaflossingen: ........................... ........................... 1) gelegen in België:................................................................... NIET GEINDEXEERD ................... 2) -Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of lening van 2014 in 2018 geen 1 000,00 EUR maar 500,00 EUR bedragen. die u niet verhuurt: 3100-04 4100-71 ................... ................................................................... KI wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... - die aan een natuurlijke persoon die ze niet 4372-90 Ja Hebt inu2,verhuurt b interesten, of premies vermeld 3372-23 Ja Nr.ucontract Naamkapitaalaflossingen van de verzekeringsinstelling voor op zijneen beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdie ................... slaan lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................................................................... soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikLening van 2006: max. korf. Lening van 2014: max. korf. Toeslag van 760,00 king stellen van natuurlijke personen ze uitsluitend ................... ................................................................... Zo ja, - was de woning waarvoor diedie lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... op 31.12.2018 nog altijdBasis: uw enige Basis: Hebt 2 280,00 EUR. 2woning? 280,00 EUR. EUR, opvullen met u in 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, 3375-20 Neen enkel 4375-87 Neen KI - die u verhuurt andere omstandigheden: beantwoord dan ookinde volgende vragen: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... - aantal kinderen ten lasteToeslag: op 1 januari 760,00 van het jaar Geen -toeslagen meer, want EUR. 500,00 EUR van de lening Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... was de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 31.12.2018 nogbuitenland: altijd is uwvoorenige woning? 2) gelegen in het Brutohuur/waarde de3. tienjarige periode van 3121-80 3345-50 ........................... Neen 2014.4121-50 4345-20 ........................... Neen Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.) - aantal ten laste op 1.1.2016? komen voorkinderen een gewestelijke belastingvermindering 3346-49 ........................... 4346-19 ...........................

bij.

□ □

□ □ □ □ □ □

□ □ □ □

Basis opvullen met bestedin-

b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: a) Gegevens over het van vrijgestelde gen van de lening van 2006 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 1) in en België: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... NIET GEINDEXEERD en/of lening van 2014 (be2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of die u niet 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet perkt tot 2 280,00 EUR). Nr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling zijn beroep gebruikt een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... Bestedingen: 5 000,00 EUR Bestedingen: Korf gevuld voor: king stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend 500,00 EUR ................... ................................................................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... 2 780,00 EUR 4372-90 Ja 3372-23 Ja Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... Zo ja, in- het wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja 2) gelegen Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 4375-87 Neen (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende blz.) Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking komen voor een gewestelijke belastingvermindering a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: 1) gelegen in België: NIET GEINDEXEERD - die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... KI - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend 437 KI Academiejaar 2020-2021 als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ...........................

□ □ □ □

Hoofdstuk 20: Vak IX:

3.7

• Rubriek II, A is in principe bestemd voor de interesten van leningen die van 1.1.2009 tot 31.12.2011 zijn gesloten om energiepremies van individuele levensverzekeringen gesloten vanaf besparende uitgaven te financieren (en die voldoen de voorwaarden voor een interestbonificatie van de Staat). b) Premies individuele levensverzekeringen totaan waarborg of 2005 die in van aanmerking komen voor de gewestelijke wedersamenstelling leningen: • Rubriek I is bestemd voorvan de die (niet in rubriek II, A vermelde) uitgaven voor3335-60 de woning ........................... die op het tijdstip van4335-30 de betaling........................... uw ‘woonbonus’ Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning) ‘eigen was. Nr.woning’ contract a) Leningen gesloten inNaam 2015 van de verzekeringsinstelling Onder ‘eigen woning’ wordt verstaan: de woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf ........................ ................................................................... 1) Interesten kapitaalaflossingen: ........................... 3360-35 4360-05 betrok of niet zelf en betrok om één van de volgende redenen: beroepsredenen, redenen........................... van sociale aard, wettelijke of contractuele ........................ ................................................................... 2) Premies van individuele levensverzekeringen totkon waarborg of of de stand van de bouwof verbouwingswerkzaamheden belemmeringen waardoor u de woning onmogelijk zelf betrekken, Hebt uwedersamenstelling in u1 de interesten, kapitaalaflossingen of premies van kon die leningen: waardoor woning niet zelf betrekken (zie ook vermeld, de toelichting voor 3361-34 meer bijzonderheden). ........................... 4361-04 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: van de in verzekeringsinstelling • RubriekNr. II, contract B is bestemdNaam voor de (niet rubriek II, A vermelde) uitgaven die geen betrekking hebben op een woning of voor een - was................... de op woning waarvoor leningenniet zijnuw aangegaan, op was. 3336-59 Ja 4336-29 Ja woning die het tijdstip van die de betaling ‘eigen woning’ ................................................................... 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning? 3337-58 Neen 4337-28 Neen ................... ................................................................... I. GEWESTELIJK: NIET IN II, A VERMELDE UITGAVEN VOOR UW - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van Hebt u in van 2, a‘EIGEN interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, WONING’ afsluiting die leningen? 3330-65 ........................... 4330-35 ........................... beantwoord dan ook de volgende vragen: 1. vanaf 2016 gesloten 2. Interesten en kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en - wasvan de woning waarvoor die leningen zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja hypothecaire leningen enlevensverzekeringen premies van individuele premies individuele gesloten vanaf 31.12.2018 nog altijd uw enige levensverzekeringen diekomen in aanmerking komen voor de 2005 die in aanmerking voorwoning? de gewestelijke 3345-50 Neen 4345-20 Neen ‘geïntegreerde woonbonus’ ‘woonbonus’ - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3346-49 ........................... 4346-19 ........................... a) in 2015 a) Interestengesloten en kapitaalaflossingen: 3334-61 ........................... 4334-31 ........................... b) Leningen Leningen gesloten van 2005 tot 2014 1) Interesten en 3360-35 Interesten en kapitaalaflossingen: kapitaalaflossingen: 2 780,00 4360-05 3370-25 ........................... ........................... 4370-92 ........................... ........................... b) 1) Premies van individuele levensverzekeringen tot waarborg of 2) Premies Premies van van individuele individuele levensverzekeringen tot wedersamenstelling van dielevensverzekeringen leningen: 3335-60 ........................... 4335-30 ........................... 2) tot waarborg waarborg of of wedersamenstelling van van die die leningen: leningen: 3361-34 ........................... ........................... 4361-04 ........................... ........................... 3371-24 4371-91 Nr.wedersamenstelling contract Naam van de verzekeringsinstelling Nr. contract contract Naam van de de verzekeringsinstelling verzekeringsinstelling Nr. Naam van ........................ ................................................................... ................... ................................................................... ................... ................................................................... ........................ ................... ................................................................... ................................................................... o.a. 500,00 van lening van 2014 Hebt u................... in 1 interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, Hebt u in dan 2, a ook interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld, beantwoord de volgende vragen: 4372-90 Ja Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 X Ja beantwoord dan ook de volgende vragen: op eenwaarvoor lening gesloten vanafzijn 2009? - die wasslaan de woning die leningen aangegaan, op 3336-59 Ja 4336-29 Ja 4380-82 Neen 3380-15 Neen - was de woning waarvoor die leningen 31.12.2018 (nog altijd) uw enige woning?zijn aangegaan, op 3344-51 Ja 4344-21 Ja Neen Neen 3337-58 4337-28 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? Zo ja, - was de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja X 3345-50 Neen 4345-20 Neen - aantal kinderenopten laste op 1nog januari jaarwoning? na het jaar van beantwoorden 31.12.2018 altijdvan uwhet enige 3375-20 Neen 4375-87 Neen afsluiting van die leningen? - aantal kinderen ten laste op 1.1.2016? 3330-65 3346-49 ........................... 4330-35 4346-19 ........................... in functie van aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar 2. b) Interesten kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen en Leningenengesloten van 2005 tot 2014 na het jaar van afsluiting van diegesloten lening? vanaf premies van individuele levensverzekeringen 1 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... lening van 2014 1) Interesten en kapitaalaflossingen: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... 2005 diedan in aanmerking voor de gewestelijke 3. Andere devan in 1individuele en 2 komen bedoelde interesten, dietot in waarborg aanmerking 2) Premies levensverzekeringen of ‘woonbonus’ komen voor een gewestelijke belastingvermindering wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... a) Gegevens Leningen gesloten 2015 a) over het in vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: Nr. contract Naam van de verzekeringsinstelling 1) gelegen Interesten en kapitaalaflossingen: 3360-35 ........................... 4360-05 ........................... 1) in België: NIET GEINDEXEERD ................... ................................................................... 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborg of die u niet 3100-04 4100-71 ................... ................................................................... KI wedersamenstelling van die leningen: ........................... ........................... 3361-34 ........................... 4361-04 ........................... - die aan een natuurlijke persoon die ze niet 4372-90 Ja Hebt inu2,verhuurt b interesten, of premies vermeld 3372-23 Ja Nr.ucontract Naamkapitaalaflossingen van de verzekeringsinstelling voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtsperdie ................... slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 Neen 3380-15 Neen ................................................................... soon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen ze uitsluitend ................... ................................................................... Zo ja, - was de woning waarvoor diedie lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 Ja KI 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... opgebruiken: 31.12.2018 nog altijd uw enige woning?vermeld, Hebt als u inwoning 2, a interesten, kapitaalaflossingen of premies 3375-20 Neen 4375-87 Neen KI - die u verhuurt andere omstandigheden: beantwoord dan ookinde volgende vragen: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... - was de woning waarvoor dieafsluiting leningenvan zijndie aangegaan, 3344-51 Ja 4344-21 Ja na het jaar van lening? op 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 31.12.2018 nogbuitenland: altijd uw enige woning? 2) gelegen in het Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... 3345-50 Neen 4345-20 Neen 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking (Zie ook het vervolg van vak IX op 3346-49 de volgende........................... blz.) - aantal ten laste op 1.1.2016? komen voorkinderen een gewestelijke belastingvermindering 4346-19 ........................... b) Leningen gesloten 2005 totinkomen 2014 van uw ‘eigen woning’: a) Gegevens over het van vrijgestelde 1) gelegen Interesten kapitaalaflossingen: 1) in en België: 3370-25 ........................... 4370-92 ........................... NIET GEINDEXEERD 2) -Premies vanverhuurt: individuele levensverzekeringen tot waarborgKI of die u niet 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... wedersamenstelling van die leningen: 3371-24 ........................... 4371-91 ........................... - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet Nr.voor contract Naam van of deaan verzekeringsinstelling zijn beroep gebruikt een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschik................... ................................................................... king stellen van................................................................... natuurlijke personen die ze uitsluitend ................... KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... 4372-90 Ja Hebt u in 2, b interesten, kapitaalaflossingen of premies vermeld 3372-23 Ja KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... die slaan op een lening gesloten vanaf 2009? 4380-82 ........................... Neen 3380-15 Neen Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 Zo ja, in- het wasbuitenland: de woning waarvoor die lening is aangegaan, 3374-21 Ja 4374-88 ........................... Ja 2) gelegen Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 op 31.12.2018 nog altijd uw enige woning? 4375-87 Neen (Zie ook het vervolg van vak IX op 3375-20 de volgende blz.) Neen - aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na het jaar van afsluiting van die lening? 3373-22 ........................... 4373-89 ........................... 3. Andere dan de in 1 en 2 bedoelde interesten, die in aanmerking komen voor een gewestelijke belastingvermindering a) Gegevens over het vrijgestelde inkomen van uw ‘eigen woning’: 1) gelegen in België: NIET GEINDEXEERD - die u niet verhuurt: 3100-04 ........................... 4100-71 ........................... KI - die u verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend KI als woning gebruiken: 3106-95 ........................... 4106-65 ........................... KI - die u verhuurt in andere omstandigheden: 3109-92 ........................... 4109-62 ........................... Brutohuur 3110-91 ........................... 4110-61 ........................... 2) gelegen in het buitenland: Brutohuur/waarde 3121-80 ........................... 4121-50 ........................... (Zie ook het vervolg van vak IX op de volgende blz.)

□ □

□ □ □ □ □ □

Combinatie woonbonuslening afgesloten tussen 1 januari□ 2005 □ □ □ en 31 december 2014 met woonbonuslening afgesloten in □ □ □ □ 2015 (= combinatie van de woonbonus van generatie 1 met de □ □ □ □ woonbonus van generatie 2): wettelijke opvulvolgorde

Een gelijktijdige toepassing van ‘de gewestelijke woonbonus generatie 1’ (= voor leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014) en de ‘gewestelijke woonbonus generatie 2’ is mogelijk. Dit kan zich voordoen als er in 2015 een verbouwingslening werd aangegaan voor de enige eigen woning die is aangekocht met een nog lopende □ □ hypothecaire woonbonus□ □ lening afgesloten tussen 01-01-2005 en 31-12-2014. □ □ □ □ Volgens de Vlaamse wetgever kan bij een gezamelijke toepassing de belastingplichtige zowel voor zijn contract afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014, als voor zijn contract afgesloten in 2015 zijn uitgaven elk binnen de maximumkorf vermelden in de aangifte in de personenbelasting. Uiteraard kun je voor aanslagjaar 2019 maar één keer genieten van een maximumkorf Vlaamse woonbonus, niettegenstaande je in de aangifte mogelijk een volledig opgevulde woonbonuskorf generatie 1 en een volledig opgevulde woonbonuskorf generatie 2 vermeldt. De Vlaamse wetgever heeft voorzien dat bij de opmaak van het aanslagbiljet een specifieke ‘opvulvolgorde’ wordt toegepast als de belastingplichtige de gezamenlijke toepassing van het stelsel ‘Vlaamse woonbonus generatie 1’ en het stelsel ‘Vlaamse woonbonus generatie 2’ vraagt. In die situatie behoudt de belastingplichtige zijn ‘oude basiskorf’ van 2 280,00 EUR. Die korf wordt in eerste instantie opgevuld met de uitgaven van zijn ‘oude lening’. Heeft de belastingplichtige nog ruimte over in de basiskorf van 2 280,00 EUR, dan wordt die verder opgevuld met de uitgaven van zijn ‘woonbonuslening van 2015’ maar nooit met meer dan 1 520,00 EUR uitgaven van zijn ‘nieuwe lening van 2015’. Heeft de belastingplichtige recht op de toeslagen van 760,00 EUR (en 80,00 EUR), dan zal hij uiteraard ook maar één keer gebruik kunnen maken van de toeslagen. Die toeslagen gelden immers per belastingplichtige en niet per krediet. Zolang de termijn van tien jaar voor het behoud van de toeslagen nog loopt van zijn ‘oude lening’, zullen de toeslagen naar analogie

438

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

met het basisbedrag eerst opgevuld worden met de uitgaven van de ‘oude lening’ en de overblijvende ruimte met de uitgaven van zijn ‘nieuwe lening van 2015’. Is de tienjarige termijn verstreken, dan heeft de kredietnemer met betrekking tot zijn ‘nieuwe lening van 2015’ nog recht op de toeslagen voor de resterende duur van de tienjarige periode. Die toeslagen kan hij enkel opvullen met de uitgaven van de ‘nieuwe lening van 2015’. Merk op: door die wettelijke opvulvolgorde kan het voor een Vlaamse belastingplichtige soms optimaler zijn om niet de volledige woonbonusuitgaven van generatie 1 in de aangifte te vermelden. VOORBEELD 1

Een belastingplichtige (die op 01-01-2019 zijn fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest had) sloot in 2009 een hypothecaire lening af voor de aankoop van een woning die op 3112-2009 zijn enige woning was die hij ook zelf betrok. Hij had twee kinderen ten laste op 31-12-2010. In 2015 sloot hij een hypothecaire lening af om die woning, die op 31-12-2015 nog steeds zijn enige woning was, te verbouwen. Op 01-01-2016 heeft hij drie kinderen ten laste. Heel het jaar 2018 woonde hij met zijn gezin in die woning. Hij heeft geen bijkomende woningen verworven. Werkelijk betaald in 2018: – m.b.t. de lening van 2009: 3 000,00 kapitaalaflossingen en intresten; – m.b.t. de lening van 2015: 2 000,00 kapitaalaflossingen en intresten. Aangifte aanslagjaar 2019: Bestedingen woonbonuslening van 2015: Code 3360-35 = 2 000,00 EUR (max. 1 520,00 + 760,00 + 80,00 = 2 360,00 EUR) Code 3344-51 = ja (nog steeds enige woning op 31-12-2018) Code 3346-49 = 3 (kinderen) Bestedingen woonbonuslening van 2009: Code 3370-25 = 3 000,00 EUR (max. 2 280,00 + 760,00 + 80,00 = 3 040,00 EUR) Code 3372-23 = ja (lening vanaf 2009) Code 3374-21 = ja (nog steeds enige woning op 31-12-2018) Code 3373-22 = 2 (kinderen) Te gebruiken zie aangifte

Basisbedrag

Woonbonus generatie 1

3 000,00

2 280,00 (1)

Woonbonus generatie 2

2 000,00

0,00 (2)

Totaal

2 280,00

Toeslag 720,00 (3) 40,00 (4) + 80,00 (5)

Weerhouden bij berekening (5) 3 000,00 120,00

840,00

(1) B asiskorf generatie 1 van 2 280,00 EUR wordt opgevuld met 2 280,00 EUR van lening 2009. (2) Basiskorf van 2 280,00 EUR kan niet verder opgevuld worden met de uitgaven van lening van 2015 want is al volledig opgevuld. (3) L ening van 2009 geeft recht op een toeslag van 760,00 EUR. Wordt opgevuld voor 720,00 EUR. (4) Lening van 2015 geeft recht op een toeslag van 760,00 EUR. De toeslag voor de enige woning wordt dus verder opgevuld met uitgaven met 40,00 EUR uitgave voor de lening van 2015. (5) Lening van 2015 geeft ook nog recht op extra toeslag van 80,00 EUR die enkel kan opgevuld worden met uitgave lening van 2015.

439

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Bij opmaak aanslagbiljet (5): – 3 000,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen marginaal tarief, met minstens 30 %; – 120,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen 40 %. Opmerking optimalisatie: stel dat het marginaal tarief van de Vlaamse belastingplichtige minder is dan 40 %. Dan heeft belastingplichtige er baat bij dat zo veel mogelijk van de woonbonusuitgaven van 2015 eerst in rekening worden gebracht (want aan 40 % > marginaal tarief). Daartoe zal hij echter zelf moeten optimaliseren in zijn aangifte: in code 3360 noteert hij zelf 2 000,00 EUR en slechts 1 120,00 EUR in code 3370. In dat geval: Te gebruiken zie aangifte

Basisbedrag

Woonbonus generatie 1

3 000,00 1 120,00

1 120,00 (1)

Woonbonus generatie 2

2 000,00

1 160,00 (2)

Totaal

2 280,00

Toeslag 0,00 (3) 760,00 + 80,00 (4)

Weerhouden bij berekening (5) 1 120,00 2 000,00

840,00

(1) Basiskorf generatie 1 van 2 280,00 EUR wordt opgevuld met 1 120,00 EUR van lening van 2009. (2) Basiskorf generatie 1 van 2 280,00 EUR kan verder opgevuld worden met 1 160,00 uitgaven van lening van 2015 (die niet meer is dan 1 520,00 EUR). (3) Lening van 2009 geeft recht op toeslag van 760,00 EUR, maar geen bestedingen in de aangifte om die op te vullen. (4) Lening van 2015 geeft recht op toeslagen van 760,00 + 80,00 EUR die volledig opgevuld worden met uitgave lening van 2015.

Bij opmaak aanslagbiljet (5): – 1 120,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen marginaal tarief, met minstens 30 %; – 2 000,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen 40 %. VOORBEELD 2

Een belastingplichtige (die op 01-01-2019 zijn fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest heeft) sloot in 2007 een hypothecaire lening af voor de aankoop van een woning die op 3112-2007 zijn enige woning was, die hij ook zelf betrok. Hij heeft twee kinderen ten laste op 01-01-2008. In 2015 sloot hij een hypothecaire lening af om die woning, die op 31-12-2015 nog steeds zijn enige woning was, te verbouwen. Op 01-01-2016 heeft hij drie kinderen ten laste. Heel het jaar 2018 woonde hij met zijn gezin in die woning. Hij heeft geen bijkomende woningen verworven. Werkelijk betaald in 2018: – m.b.t de lening van 2007: 3 000,00 kapitaalaflossingen en intresten; – m.b.t. de lening van 2015: 4 000,00 kapitaalaflossingen en intresten. Aangifte aanslagjaar 2019: Bestedingen woonbonuslening van 2015: Code 3360-35 = 2 360,00 EUR (max. 1 520,00 + 760,00 + 80,00 = 2 360,00 EUR) Code 3334-51 = ja (nog steeds enige woning op 31-12-2018) Code 3346-49 = 3 (kinderen) Bestedingen woonbonuslening van 2007: Code 3370-25 = 2 280,00 EUR (max. 2 280,00 EUR) Code 3380-15 = neen (lening vóór 2009)

440

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Te gebruiken zie aangifte

Basisbedrag

Woonbonus generatie 1

2 280,00

2 280,00 (1)

Woonbonus generatie 2

2 360,00

0,00 (2)

Totaal

2 280,00

Toeslag 0,00 (3) 760,00 + 80,00 (4)

Weerhouden bij berekening (5) 2 280,00 840,00

840,00

(1) B asiskorf generatie 1 van 2 280,00 EUR wordt opgevuld met 2 280,00 EUR van lening van 2007. (2) B asiskorf van 2 280,00 EUR kan niet verder opgevuld worden. (3) L ening van 2007 geeft geen recht op toeslag want de tienjarige periode is voorbij. (4) Lening van 2015 geeft wel recht op toeslagen van 760,00 + 80,00 EUR die volledig opgevuld worden met uitgave lening van 2015.

Bij opmaak aanslagbiljet (5): – 2 280,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen marginaal tarief, met minstens 30 %; – 840,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen 40 %. Opmerking optimalisatie: stel dat het marginaal tarief van de Vlaamse belastingplichtige minder is dan 40 %, dan heeft de belastingplichtige er baat bij dat zo veel mogelijk van de nieuwe woonbonusuitgaven eerst in rekening worden gebracht (want aan 40 % > marginaal tarief). Daartoe zal hij echter zelf moeten optimaliseren in zijn aangifte: in code 3360 zelf 2 360,00 noteren en slechts 760,00 EUR in code 3370. In dat geval: Te gebruiken zie aangifte

Basisbedrag

Woonbonus generatie 1

2 280,00 760,00

760,00 (1)

Woonbonus generatie 2

2 360,00

1 520,00 (2)

Totaal

2 280,00

Toeslag 0,00 (3) 760,00 + 80,00 (4)

Weerhouden bij berekening (5) 760,00 2 360,00

840,00

(1) B asiskorf generatie 1 van 2 280,00 EUR wordt opgevuld met 760,00 EUR van lening van 2007. (2) Basiskorf van 2 280,00 EUR kan verder opgevuld worden met (2 280,00 – 760,00) 1 520,00 EUR uitgaven lening van 2015. (3) O ude lening geeft geen recht op toeslag want de tienjarige periode is voorbij. (4) Nieuwe lening geeft wel recht op toeslagen van 760,00 + 80,00 EUR die volledig opgevuld worden met uitgave lening van 2015.

Bij opmaak aanslagbiljet (5): – 760,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen marginaal tarief, met minstens 30 %; – 2 360,00 EUR uitgaven leveren belastingvermindering op tegen 40 %.

3.8

Vlaamse woonbonus generatie 2: optimalisatie superkorf door verdere aanvulling Door de verlaagde woonbonuskorf voor de Vlaamse woonbonus generatie 2 (basis 1 520,00 EUR i.p.v. 2 280,00 EUR) (leningen afgesloten in 2015) ontstaan verdere optimalisaties van de ‘superkorf’. Ook al is de Vlaamse woonbonuskorf generatie 2 volledig opgevuld, dan nog is het mogelijk om verder de ‘superkorf’ aan te vullen met bv. het gewestelijk langetermijnsparen of het federaal langetermijnsparen. Zie punt 7 in dit hoofdstuk.

441

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

3.9

Omzetting gewestelijke belastingvermindering woonbonus in betaalbaar belastingkrediet Door de omvorming van de aftrek voor enige woning in een belastingvermindering, stijgt het gezamenlijk belastbaar inkomen van de betrokken belastingplichtigen, en verdwijnt de mogelijkheid om het voordeel van de aftrek voor enige woning te ‘recupereren’ bij de andere echtgenoot onder de vorm van een overheveling van de belastingvrije som. Vermits het verlies aan fiscaal voordeel voor bepaalde belastingplichtigen aanzienlijk kan zijn, werd een mechanisme ingevoerd dat de voormelde negatieve impact voor de betrokken belastingplichtigen zoveel mogelijk neutraliseert wanneer zij een lening hebben afgesloten vóór 1 januari 2015. Om die negatieve impact tegen te gaan, wordt de gewestelijke belastingvermindering woonbonus omgezet in een terugbetaalbaar belastingkrediet (artikel 145/37, § 4 WIB 1992) voor belastingplichtigen waarvoor een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd. De niet-aangerekende gewestelijke belastingvermindering woonbonus wordt evenwel slechts omgezet in een terugbetaalbaar belastingkrediet als volgende voorwaarden vervuld zijn (art. 145/37 § 4 eerste alinea WIB 1992): 1 de lening moet aangegaan zijn vóór 01-01-2015; 2 er wordt een gemeenschappelijke aanslag gevestigd; 3 het gezamenlijk belast inkomen van de echtgenoot < (zijn belastingvrije som + uitgaven gewestelijke belastingvermindering woonbonus begrensd tot zijn maximum korf) (= situatie waarbij overheveling belastingvrije sommen vroeger mogelijk was). Het belastingkrediet wordt nog beperkt (art. 145/37, § 4, 2de en 3de al. WIB 1992): – door interferentie met diverse andere belastingverminderingen en – tot de door de andere echtgenoot verschuldigde totale belasting. Die omzetting gebeurt automatisch bij de opmaak van het aanslagbiljet. VOORBEELD

Gewestelijke belastingvermindering woonbonus Gemeenschappelijk belast

man

Beroepsinkomen (nettowedde)

40 000,00

Huwelijksquotiënt

– 10 720,00

10 720,00

Totaal netto-inkomen

29 280,00

10 720,00

Gezamenlijk belastbaar inkomen

29 280,00

10 720,00

Basisbelasting

10 113,00

2 680,00

Belastingvermindering belastingvrij som: 7 730,00 × 25 % = 7 730,00 × 25 % =

– 1 932,50 – 1 932,50 8 180,50

Belastingvermindering gewestelijke woonbonus: 3 120,00 × 45 % = (3 120,00 × 25 %) =

vrouw

747,50

– 1 404,00 – 747,50

442

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

6 776,50

Niet aangerekend gewestelijke belastingvermindering woonbonus: 32,50 omzetbaar in belastingkrediet

Gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten (art. 145/43, WIB 1992) Intresten van schulden aangegaan tussen 1 januari 2005 en 31 december 2015 die op het tijdstip van betaling ervan betrekking hebben op de eigen woning, maar die niet in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering woonbonus (bv. van een niet-hypothecaire lening, voor het deel van de lening dat niet gewaarborgd is door een hypothecaire inschrijving of voor een hypothecaire lening waarbij de woonbonusvoorwaarden niet vervuld zijn doordat de woning niet de enige woning was op 31 december van het leningsjaar) leveren mogelijk een gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten zoals bedoeld in art. 145/43 WIB 1992 op.

A Voorwaarden Opdat de intresten van schulden in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten zoals bedoeld in art. 145/43, WIB 1992 moeten aan de volgende voorwaarden voldaan zijn: – schulden door de belastingplichtige – specifiek aangegaan vóór 1 januari 2016 – om een woning te verwerven of te behouden als volle (mede-)eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter te verwerven of behouden – die op het ogenblik dat de intresten worden betaald de eigen woning is van de belastingplichtige en – waarvan het inkomen begrepen is in zijn belastbare onroerende inkomsten vóór toepassing van artikel 12, WIB 1992. – die niet in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering woonbonus (art. 145/37 en art. 145/38, WIB 1992). Opgelet: die schuld – moet niet hypothecair zijn; – mag onderhands zijn; – moet niet geregistreerd zijn; – mag in het buitenland afgesloten zijn; – betreft alleen privéschulden. Wanneer de lening aangegaan is voor het oprichten van een woning, die deels privé en deels beroepsmatig wordt gebruikt, dan mag volgens de administratie ervan uitgegaan worden dat de lening bij voorrang gediend heeft om het beroepsgedeelte te financieren (Ci.RH. 243/546.426, d.d. 29 april 2002). Specifiek verband Er moet een specifieke band bestaan tussen het aangaan van de lening en het verkrijgen of behouden van het onroerend goed. Zo zijn de intresten van een lening om een auto te kopen niet aftrekbaar, ook al beweert de belastingplichtige dat hij zonder die lening waarschijnlijk zijn eigen woning had moeten verkopen om gelden vrij te maken voor de aankoop van de auto.

443

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Uitzondering: een lening aangaan om successierechten of de lasten van een schenking m.b.t. (een) geërfd(e)/geschonken onroerend(e) goed(eren) voldoet aan dat specifiek verband (met uitzondering van de nalatigheidsintresten die verschuldigd zijn bij laattijdige betaling). Verwerven of behouden – Verwerven: bouwen of kopen; – behouden: herstellingen, onderhoudswerken of verbeteringswerken. Het is de bedoeling via die werken de waarde van het onroerend goed op hetzelfde peil te houden of te verbeteren (vernieuwen van het dak, ramen, het aanleggen van een centrale verwarming, herstellen van een gasleiding ...).

Omdeling van intresten en vermelding in de aangifte

De belastingplichtige die op 1 januari 2019 inwoner is van het Vlaamse gewest mag de intresten die aan bovengenoemde voorwaarden voldoen m.b.t. de lening afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014 en geen lening m.b.t. dezelfde woning van vóór 2005

de lening afgesloten in 2015 en geen lening m.b.t. dezelfde woning van vóór 2005

de lening afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014 en wel lening m.b.t. dezelfde woning van vóór 2005

de lening afgesloten in 2015 en wel lening m.b.t. dezelfde woning van vóór 2005

vermelden in de code 3152

code 3151

code 3146

code 3150

De Vlaamse belastingvermindering voor gewone intresten aan overeenstemmend marginaal tarief (met min. 30 %), maar geen Vlaamse belasting vermindering voor verrekening OV.

De Vlaamse belasting vermindering voor gewone intresten aan tarief van 40 %, maar geen Vlaamse belastingvermindering voor verrekening OV.

De Vlaamse belasting vermindering voor gewone intresten aan overeenstemmend marginaal tarief (met min. 30 %), + mogelijke Vlaamse belasting vermindering voor verrekening OV.

De Vlaamse belasting vermindering voor gewone intresten aan tarief van 40 %, + mogelijke Vlaamse belastingvermindering voor verrekening OV.

Als de belastingplichtige de schuld alleen is aangegaan, mag hij het totale bedrag van de intresten die hij in 2018 werkelijk heeft betaald in die code vermelden. Als de belastingplichtige de schuld samen met één of meer andere personen aangegaan is, mag hij slechts het gedeelte van de intresten vermelden dat wordt verkregen door het totale bedrag van de in 2018 werkelijk betaalde intresten te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller gelijk is aan zijn aandeel in zijn eigen woning, en de noemer gelijk is aan de som van de aandelen in diezelfde woning van hem en de andere personen die samen met hem die schuld hebben aangegaan. Als de belastingplichtige intresten in de rubriek IX.I.3.b) en/of c) (hetzij onder de code 3138/4138, 3139/4139 en/of code 3150 en/of code 3146 en/of code 3151 en /of code 3152) vermeld heeft, dient hij input te leveren m.b.t. het ‘vrijgesteld inkomen van de eigen woning’. Die input is nodig met het oog op een correcte berekening van de gewestelijke belastingvermindering voor verrekening KI eigen woning en/of voor de gewestelijke belastingvermindering voor bijkomende intresten.

444

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Wanneer dus een bedrag in de code 3138/4138, 3139/4139 en/of code 3150 en/of code 3146 en/of code 3151 en /of code 3152 ingevuld moet worden, zal je het vrijgesteld inkomen van de eigen woning moeten vermelden: – voor de in België gelegen eigen woning, zal het KI moeten aangegeven worden in de code 3100-04/4100-71 (tenzij je je in het speciale geval bevindt, waarin je de woning niet zelf betrekt om beroeps- of sociale redenen of omwille van wettelijke/contractuele belemmeringen, en verhuurd heeft; in dat laatste geval zal je: • als je de ‘eigen woning’ verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze niet voor zijn beroep gebruikt of aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap om ze te laten ter beschikking stellen van natuurlijke personen die ze uitsluitend als woning gebruiken: vermeld dan het KI in de code 3106-95/4106-65; • als je de ‘eigen woning’ verhuurt aan een beroepsgebruiker: vermeld het KI in de code 3109-92/4109-62 en de brutohuur in de code 3110-91/4110-61. – voor de in het buitenland gelegen eigen woning, zal je de brutohuur of huurwaarde na aftrek van de buitenlandse belasting op die inkomsten moeten aangegeven in de code 312180/4121-50. Bij samen belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden zal je de gegevens moeten verstrekken volgens het vermogensrecht (zie bespreking vak III inzake verdeling onroerend inkomen).) Gehuwden/wettelijk samenwonenden die gemeenschappelijk belast worden, moeten de gevraagde gegevens van hun ‘eigen woning’ invullen op basis van het vermogensrecht.

Berekening van de gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten (en betaalde erfpachten opstalvergoedingen)

Het bedrag aan intresten en erfpachten opstalvergoedingen waarop de gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten en vergoedingen (art. 145/43, WIB 1992) wordt berekend, is beperkt tot het netto belastbaar onroerend inkomen van de belastingplichtige, na toepassing van de federale gewone intrestaftrek overeenkomstig artikel 14, WIB 1992 (art. 145/43, tweede lid WIB 1992). Dat (begrensde) bedrag van intresten en vergoedingen wordt dan nog verminderd met: – het bedrag van die intresten en vergoedingen in verhouding tot het netto onroerend inkomen van buitenlandse onroerende goederen gelegen in landen met dubbelbelastingverdrag ten opzichte van het totale netto onroerend inkomen; – de helft van het bedrag van die intresten en vergoedingen in verhouding tot het netto onroerend inkomen van buitenlandse onroerende goederen gelegen in landen zonder dubbelbelastingverdrag ten opzichte van het totale netto onroerend inkomen (art 145/43, derde lid, WIB 1992). Opgelet: als de belastingplichtige geen andere onroerende goederen bezit dan die eigen woning, zal hij voor die intresten en vergoedingen geen effectieve belastingvermindering voor gewone intresten genieten bij gebrek aan het ‘wegwerken’ van netto onroerend inkomen. Op dat begrensde bedrag aan intresten wordt dan een belastingvermindering verleend: – tegen het overeenstemmend marginaal tarief, met een minimumtarief van 30 % voor leningen afgesloten vóór 2015; – tegen 40 % voor leningen die in 2015 zijn afgesloten én als de belastingplichtige op 1 januari 2019 inwoner is van het Vlaamse gewest.

445

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

In geval van een gemeenschappelijke aanslag zal de belastingvermindering voor de twee echtgenoten samen worden berekend. Er zal rekening worden gehouden met het netto belastbaar onroerend inkomen van beide echtgenoten samen en de intresten en vergoedingen van beide echtgenoten samen. Het bedrag waarvoor de vermindering kan worden verleend, zal over de echtgenoten worden verdeeld in verhouding tot het aandeel van elke echtgenoot in het gezamenlijk belast inkomen van de beide echtgenoten samen (art. 145/43 laatste lid, WIB 1992). VOORBEELD

Els sloot in 2011 een hypothecaire lening tot aankoop van een woning (KI = 1 000,00 EUR), waarvoor intresten betaald in 2018 = 1 500,00 EUR. Die woning betrok zij het hele jaar 2018 zelf. Op 31 december 2011 bezat zij ook nog een appartement in België. Dat werd heel het jaar 2018 verhuurd aan particulieren (KI = 800,00 EUR). Ze heeft ook buitenverblijf in Frankrijk. De nettohuurwaarde van die woning bedraagt 7 500,00 EUR. Voor de aankoop van dat buitenverblijf in 2013 sloot Els een lening af. Daarvoor betaalde zij in 2018 voor 3 500,00 EUR aan intresten (3 500,00 = intresten voor federale gewone intrestaftrek). Code 1106-58: 800,00 Code 1130-34: 7 500,00 Code 1146-18: 3 500,00 Code 3152-49: 1 500,00 Code 3100-04: 1 000,00 (input voor berekening gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten) Appartementen in België

Buitenverblijf in Frankrijk

Belastbaar onroerend inkomen

800,00 × 1,7863 × 1,40 = 2 000,60

7 500,00 – 40 % × 7 500,00 = 4 500,00

– federale gewone intrestaftrek: 3 500,00

– 3 500,00 × 2 000,60/6 500,60 = – 1 077,15

– 3 500,00 × 4 500,00/6 500,60 = – 2 422,85

Nettobelastbaar onroerend inkomen

923,45

2 077,15

Gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten

Gewone intresten m.b.t. eigen woning

1 500,00

Beperkt tot belastbaar onroerend inkomen

923,45 + 2 077,15 = 3 000,60; hier dus geen extra beperking: 1 500,00

– pro rata intresten op onroerend inkomen uit land met verdrag

– 1 500,00 × 2 077,15/3 000,60 = – 1 038,37

Begrensde intresten die in aanmerking komen voor gewestelijke belastingvermindering gewone intresten

1 500,00 – 1 038,37 = 461,63

Belastingvermindering tegen marginaal tarief

461,63 × marginaal tarief (met minimum tarief 30 %)

446

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

VOORBEELD 2

Victor (fiscaal alleenstaande) is in 2014 een niet-hypothecaire lening aangegaan voor de verfraaiing van de gezinswoning (KI = 1 000,00 EUR) gelegen in het Vlaamse gewest, waarvoor intresten betaald in 2018 = 1 100,00 EUR (geval 1)/3 200,00 (geval 2). Die woning betrok hij gans het jaar 2018 zelf. De belastingplichtige bezit naast de gezinswoning ook nog een appartement (sinds 2013) dat heel het jaar 2018 aan particulieren werd verhuurd (KI = 850,00 EUR). Victor heeft een nettoberoepsinkomen van 38 874,80 EUR. Aangifte: Code 1106-58 = Code 3152-49 = Code 3100-04 =

850,00 1 100,00 (geval 1)/3 200,00 (geval 2)(lening van vóór 2015) 1 000,00 Geval 1

Geval 2

Belastbaar onroerend inkomen 850,00 × 1,7863 ≈ 1 518,00 × 1,40 = Federale gewone intrestaftrek:

2 125,20 – 0,00

Nettobelastbaar onroerend inkomen:

2 125,20

Het netto gezamenlijk belastbaar inkomen = 38 874,80 + 2 125,20 = 41 000,00 EUR – tarief 45 %: 22 290,00 – 39 660,00 EUR; – tarief 50 %: > 39 660,00 EUR. Geval 1 Gewone intresten eigen woning:

3 200,00

– 0,00

– 1 074,80

1 100,00

2 125,20

1 100,00 × 50% = 550,00

(1340,00 × 50 %) + (785,20 × 45 %) = 1 023,34

Beperkt tot het belastbaar onroerend inkomen: Begrensde intresten die in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering gewone intresten: Belastingvermindering voor gewone intresten:

Geval 2

1 100,00

Opmerking: stel dat de lening afgesloten in 2014 een hypothecaire lening was, dan zouden de intresten eveneens in code 3152 dienen vermeld te worden, want het kunnen geen woonbonusintresten zijn vermits op 31-12-2014 niet voldaan is aan criterium van enige woning om in woonbonus te stappen. Stel dat de niet-hypothecaire lening niet in 2014 was afgesloten, maar in 2015. Victor heeft op 1 januari 2019 zijn fiscale woonplaats in het Vlaamse gewest. Aangifte: Code 1106-58 = 850,00 Code 3151-50 = 1 100,00 (intresten m.b.t. eigen woning, lening afgesloten in 2015) /3 200,00 Code 3100-04 = 1 000,00 Geval 1

Geval 2

Belastbaar onroerend inkomen 850,00 × 1,7863 ≈ 1 518,00 × 1,40 = Federale gewone intrestaftrek:

2 125,20 – 0,00

Nettobelastbaar onroerend inkomen:

2 125,20

447

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Het netto gezamenlijk belastbaar inkomen = 38 874,80 + 2 125,20 = 41 000,00 EUR – tarief 45 %: 22 290,00 – 39 660,00 EUR; – tarief 50 %: > 39 660,00 EUR. Geval 1 Gewone intresten eigen woning: Beperkt tot het belastbaar onroerend inkomen: Begrensde intresten die in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering gewone intresten: Belastingvermindering voor gewone intresten:

Geval 2

1 100,00 – 0,00

3 200,00 – 1 074,80

1 100,00

2 125,20

1 100,00 × 40 % = 440,00

2 125,20 x 40 % = 850,08

Stel dat de niet-hypothecaire lening niet in 2014 was afgesloten, maar in 2016, 2017 of 2018. Intresten van een niet-hypothecaire lening afgesloten in 2016, 2017 en/of 2018 die op het tijdstip van de betaling ervan betrekking hebben op de eigen woning kunnen in geen enkele code van de aangifte vermeld worden, vermits er geen fiscaal voordeel meer is voor niethypothecaire intresten van een lening afgesloten in 2016, 2017 of 2018.

Gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen voor kapitaalaflossingen Kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2015, die niet voldoen aan de woonbonusvoorwaarden, komen mogelijk in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen wanneer een aantal voorwaarden vervuld zijn (art. 145/39, eerste lid, 2° en 145/40, § 2, eerste lid, WIB 1992):

A Voorwaarden Kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen komen in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen wanneer de volgende voorwaarden vervuld zijn (art. 145/39, 2° en art. 145/40 § 2 WIB 1992): Het moet gaan om betalingen voor de aflossing of de wedersamenstelling – van een hypothecaire lening – aangegaan vóór 1 januari 2016 – die specifiek is aangegaan om in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte gelegen woning, te bouwen, te verwerven of te verbouwen – de lening is aangegaan voor een looptijd van ten minste 10 jaar – de lening moet aangegaan zijn bij een instelling die in de Europese Economische Ruimte is gevestigd – op het moment van de betaling van de kapitaalaflossingen betreft het de eigen woning van de belastingplichtige – de betalingen komen niet in aanmerking voor de toepassing van de gewestelijke belastingvermindering woonbonus.

448

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Opgelet: – Het moet gaan om een lening waarvoor daadwerkelijk een hypothecaire inschrijving is genomen. Wanneer de lening slechts gedeeltelijk gewaarborgd is door een hypothecaire inschrijving en deels door een hypothecair mandaat, komen de kapitaalaflossingen slechts in aanmerking voor belastingvermindering in de mate dat de lening gewaarborgd is door een hypothecaire inschrijving. – Om te beoordelen of een hypothecaire lening aan de gestelde voorwaarde van tien jaar looptijd voldoet, moet men zich volgens de administratie plaatsen op het ogenblik waarop de lening werd aangegaan (ongeacht het jaar waarin zij werd aangegaan), en niet op het moment waarop men voor de eerste keer een beroep doet op de belastingvermindering. – Alleen de belastingplichtige die voor zichzelf een woning bouwt, verbouwt of verwerft kan de belastingvermindering verkrijgen. Dat laatste impliceert dat de belastingplichtige eigenaar van de woning moet zijn bij het aanwenden van de lening. – Volgens de belastingadministratie moet de belastingplichtige bovendien volle (mede-)eigenaar zijn van de woning bij het aanwenden van de lening. Een vruchtgebruiker of blote eigenaar zou bijgevolg geen recht hebben op de belastingvermindering. – Als eenzelfde hypothecaire lening is aangegaan voor het verwerven van de grond en het bouwen van een woning, komen de volledige kapitaalaflossingen in aanmerking voor belastingvermindering.

Begrenzing van de kapitaalaflossingen

De gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen voor kapitaalaflossingen is alleen van toepassing op een eerste schijf van een geleend bedrag dat bepaald wordt in functie van het kredietjaar en dat ongeacht het aantal kinderen ten laste (art. 145/38, §2, tweede lid WIB 1992 en art. 178 WIB 1992). Het deel van de kapitaalaflossing dat recht geeft op de gewestelijke belastingvermindering (en dat maximaal mag worden aangegeven) wordt, voor leningen die hoger zijn dan die schijf, als volgt berekend (zie ook tabel hierna): maximumschijf kapitaalaflossing × totaal geleend bedrag Die verhouding geldt voor de volledige looptijd van de lening. Jaar waarin de leningsovereenkomst afgesloten is

Basisbedrag dat recht geeft op belastingvermindering voor langetermijnsparen

2005 2006 2007 2008 2009 en 2010 2011 2012 2013 2014 2015

62 190,00 63 920,00 65 060,00 66 240,00 69 220,00 70 700,00 73 190,00 75 270,00 76 110,00 76 110,00 (Vlaams gewest)

Die grensbedragen gelden per woning en niet per afgesloten lening.

449

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Gezamenlijke lening afgesloten door mede-eigenaars (niet-echtgenoten en niet-wettelijke samenwonenden) of door echtgenoten/wettelijk samenwonenden in verschillend stelsel Wanneer verscheidene belastingplichtigen een gezamenlijke hypothecaire lening hebben aangegaan voor het verwerven of (ver)bouwen van een woning in onverdeeldheid, heeft elke mede-ontlener in principe recht op de belastingvermindering voor het bedrag van de betaalde kapitaalaflossingen a rato van zijn eigendomsaandeel in de woning. VOORBEELD

Op 6 januari 2012 kochten man en vrouw, die een feitelijk gezin vormen en 2 kinderen hebben, een woning in Aalst waarvan de man voor 2/3 en de vrouw voor 1/3 eigenaar is. Op het moment van de aankoop waren beiden ook eigenaar van een appartement gelegen te Brussel (verworven via aankoop in 1994). Dat appartement stond te koop op 31-12-2012 maar is slechts verkocht in 2014. Om die woning in Aalst te kunnen financieren, gingen zij op 6 januari 2012 een hoofdelijk en onverdeeld hypothecaire lening van 80 000,00 EUR aan. In 2018 werden 5 000,00 EUR kapitaalaflossingen betaald met betrekking tot die lening. Gedurende gans het jaar 2018 woonden ze met het gezin in die woning in Aalst. Volgende bedragen komen dan in aanmerking voor gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen voor aanslagjaar 2019: 73 190,00 = 3 049,58 EUR op code 3358-37 80 000,00 73 190,00 – vrouw: (5 000,00 × 1/3) × = 1 524,79 EUR op code 3358-37 80 000,00 – man: (5 000,00 × 2/3) ×

Aparte leningen door mede-eigenaars Als de woning in onverdeeldheid toebehoort aan meerdere personen, en een van de medeeigenaars heeft alleen geleend of de mede-eigenaars hebben afzonderlijk geleend, dan heeft ieder van hen maar recht op de belastingvermindering voor een fractie van de schijf die overeenstemt met zijn eigendomsaandeel in de woning (Com.IB 145/5 34). VOORBEELD

Op 6 januari 2012 kochten man en vrouw, die een feitelijk gezin vormen en twee kinderen hebben, een woning in Aalst waarvan de man voor 2/3 en de vrouw voor 1/3 eigenaar is. Op het moment van de aankoop waren beiden ook eigenaar van een appartement gelegen te Brussel (verworven via aankoop in 1994). Dat appartement stond te koop op 31-12-2012 maar werd pas verkocht in 2014. Om die woning in Aalst te kunnen financieren, gingen zij op 6 januari 2012 elk afzonderlijk een hypothecaire lening (looptijd 15 jaar) aan van respectievelijk 50 000,00 EUR (man) en 30 000,00 EUR (vrouw). Betaalde kapitaalaflossing in 2018 door de man: 3 200,00 EUR; Betaalde kapitaalaflossing in 2018 door de vrouw: 1 800,00 EUR. Volgende bedragen komen in aanmerking voor gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen aanslagjaar 2019: 73 190,00 × 2/3 = 3 122,77 EUR op code 3358-37 50 000,00 73 190,00 × 1/3 – vrouw: 1 800,00 × = 1 463,80 EUR op code 3358-37 30 000,00 – man: 3 200,00 ×

450

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Echtgenoten/wettelijk samenwonenden mogen echter de kapitaalaflossing vrij onder elkaar omdelen (en dus de meest voordelige wijze kiezen) voor zover: – de hypothecaire lening hoofdelijk en onverdeeld aan beide echtgenoten is toegestaan – én beide echtgenoten elk ten minste gedeelte een eigendomsrecht in die woning bezitten – én de echtgenoten/wettelijk samenwonenden allebei recht hebben op de gewestelijke vermindering langetermijnsparen. VOORBEELD

Op 5 januari 2008 heeft een echtpaar een hypothecaire lening (looptijd 15 jaar) afgesloten van 100 000,00 EUR voor de bouw van hun tweede woning waarvan elk voor de helft volle eigenaar van is. In 2010 is die woning hun gezinswoning geworden. Betaalde kapitaalaflossing in 2018 door het echtpaar m.b.t. die lening: 5 000,00 EUR. In 2018 was die woning het hele jaar hun ‘eigen woning’. De andere woning verhuren ze. Volgend bedrag komt in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen: 5 000,00 ×

66 240,00 = 3 312,00 EUR 100 000,00

Dat bedrag mag naar keuze onder hen beiden vrij verdeeld worden over de codes 3358-37 en 4358-07. VOORBEELD 2

Een in 2008 gehuwd koppel is samen eigenaar van woning A. Ze gingen op 2 juni 2015 een hypothecaire lening van 100 000 EUR aan tot aankoop van een andere instapklare woning in Lier. Ze verhuisden pas op 26 augustus 2018 met hun drie jonge kinderen naar die woning in Lier. Woning A werd op 31 december 2015 niet te koop aangeboden omdat het koppel niet van plan is die woning van de hand te doen maar om ze te verhuren. Betaald op

aan kapitaalaflossingen

aan intresten

van 01-01-2018 t.e.m. 25-08-2018

2 432,00

1 920,00

van 06-08-2018 t.e.m. 31-12-2018

1 240,00

936,00

Die woning in Lier is – van 1 januari 2018 t.e.m. 25 augustus 2018 hun niet-eigen woning: bijgevolg komen de bestedingen in aanmerking voor federale belastingvoordelen. (Hier zal dat voor de kapitaalaflossingen federale belastingvermindering langetermijnsparen zijn voor [2 432,00 × 75 270,00/100 000,00)] en voor de intresten de federale gewone intrestaftrek); – van 26 augustus 2018 t.e.m. 31 december 2018 is dat hun eigen woning: bijgevolg komen de bestedingen in aanmerking voor gewestelijke belastingvoordelen. Welk gewest? Vlaanderen, vermits ze op 1 januari 2019 hun fiscale woonplaats in Vlaanderen hebben. Welk fiscaal stelsel? Voor beiden is niet voldaan aan het criterium van ‘enige’ woning op 31 december van het leningsjaar. Woonbonus generatie 2 is dus uitgesloten. De kapitaalaflossingen betaald van 26 augustus 2018 t.e.m. 31 december 2018 komen wel in aanmerking voor gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen 1 240,00 × 76 110,00/100 000,00 = 943,76 EUR vrij te verdelen over de codes 3358-37 en 4358-07 vermits beiden in hetzelfde stelsel zitten. De intresten betaald van 26-08-2018 t.e.m. 31-12-2018 komen in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering voor gewone intresten. Code 3151 = 936,00 EUR.

451

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

C Aangifte De (begrensde) kapitaalaflossingen die in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen mogen vermeld worden in code 3358-37/4358-07: kapitaalaflossingen van leningen (afgesloten vanaf 1993). Het is aangewezen om volgende documenten ter beschikking te houden van de Administratie: – eenmalig attest uitgereikt door de leningsinstelling, waaruit inzonderheid blijkt dat de lening is aangegaan bij een instelling gevestigd in de Europese Economische Ruimte en een looptijd van ten minste 10 jaar heeft; – jaarlijks: bewijs van betaling van de kapitaalaflossingen. Vanaf inkomstenjaar 2016 (aanslagjaar 2017) zal de administratie niet meer vragen om de nodige banken verzekeringsattesten voor te leggen omdat de administratie vanaf inkomstenjaar 2016 (aanslagjaar 2017) jaarlijks vóór 1 maart zelf de nieuwe fiches 281.61 (hypothecaire lening) en 281.62 (individuele levensverzekering) van de bankinstellingen en de verzekeraars ontvangt via elektronische weg (KB 09.02.2017, art. 323/1 WIB 1992).

Meerdere hypothecaire leningen

Als de belastingplichtige in hetzelfde jaar meerdere hypothecaire leningen aangegaan is m.b.t. eenzelfde woning die in aanmerking komen voor de belastingvermindering lange termijnsparen, dan moeten die leningen fiscaal voor de bepaling van het grensbedrag langetermijnsparen beschouwd worden als één enkele lening. De samengetelde afbetaalde kapitaalaflossingen ondergaan dan de beperking: grensbedrag jaar van het aangaan van de beide hypothecaire leningen som van de hypothecaire leningen afgesloten in hetzelfde jaar Als de belastingplichtige een hypothecaire lening is aangegaan die in aanmerking komt voor het langetermijnsparen, terwijl bij het aangaan ervan er nog een hypothecaire lening afgesloten in een vorige tijdperk op diezelfde woning loopt die eveneens in aanmerking komt voor de belastingvermindering langetermijnsparen, dan moet voor de toepassing van het grensbedrag evenwel volgende twee gevallen worden onderscheiden (Circulaire nr. Ci.RH.331/542.158 d.d. 4 januari 2002): 1 Het bedrag van de eerste lening bereikt of overschrijdt het grensbedrag. In dat geval komen de kapitaalaflossingen van de eerste lening in aanmerking voor belastingvermindering voor zover ze het grensbedrag niet overschrijden. De kapitaalaflossingen van de volgende lening(en) kunnen daarentegen niet meer in aanmerking worden genomen voor belastingvermindering. 2 Het bedrag van de eerste lening bereikt het grensbedrag niet. In dat geval komen de kapitaalaflossingen van de eerste lening volledig in aanmerking voor belastingvermindering. De kapitaalaflossingen van de volgende lening(en) komen eveneens in aanmerking voor belastingvermindering, maar slechts voor zover ze betrekking hebben op het verschil tussen het grensbedrag van de eerste lening en het bedrag van de eerste lening.

452

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

VOORBEELD 1

Een alleenstaande, die reeds eigenaar was van een (via aankoop verworven) appartement, heeft op 20 december 2009 (lening 1) een 40 jaar oude woning gekocht. Om die aankoop te financieren heeft hij op voormelde datum een hypothecaire lening afgesloten van 100 000,00 EUR met een looptijd van 20 jaar. Op 8 mei 2015 heeft hij een tweede hypothecaire lening afgesloten van 37 500,00 EUR voor wat verbouwingen in die woning. Gedurende heel het jaar 2018 woonde hij in die woning. Zijn appartement stond niet te koop op 31-12-2015. – Betaalde kapitaalaflossing lening van 2009 in 2018: 3 000,00 EUR; – betaalde kapitaalaflossing lening van 2015 in 2018: 2 200,00 EUR. De leningen hebben heel het jaar betrekking op zijn eigen woning (de woning waarvan hij eigenaar is en die hij zelf bewoont). Die leningen leveren dus gewestelijke voordelen op. Welke? Beide leningen komen in aanmerking voor langetermijnsparen. Alleen de kapitaalaflossing voor de eerste lening komt werkelijk in aanmerking voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen omdat het bedrag van de eerste lening al het grensbedrag van 69 220,00 EUR heeft bereikt. Volgende kapitaalaflossing komt bijgevolg in aanmerking voor gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen: – voor de eerste lening:

3 000,00 ×

69 220,00 = 2 076,60 100 000,00

– voor de tweede lening: 0,00  2 076,60 EUR op code 3358-37 VOORBEELD 2

Zie voorbeeld 1, met het verschil dat het bedrag van de lening van 2009 slechts 45 000,00 EUR bedraagt en de in 2018 betaalde kapitaalaflossingen m.b.t. die lening 1 500,00 EUR bedroegen. De kapitaalaflossing voor de lening van 2009 komt volledig in aanmerking voor gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen, terwijl de kapitaalaflossing voor de lening van 2015 slechts in aanmerking komt voor gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen ten bedrage van het verschil tussen het grensbedrag van de eerste lening en het bedrag van de eerste lening. Volgende kapitaalaflossingen komen bijgevolg in aanmerking voor belastingvermindering: – voor de eerste lening: – voor de tweede lening: 2 200,00 ×

1 500,00 69 220,00 – 45 000,00 = 1 420,91 37 500,00

= 2 920,91 EUR in code 3358-37

Vervroegde terugbetaling van het saldo van de hypothecaire lening

Om in aanmerking te komen voor belastingvermindering, is het niet vereist dat de aflossing of wedersamenstelling van het geleende kapitaal volgens de afschrijvingstabel van de lening gebeurt. Dus kunnen vervroegde terugbetalingen van het kapitaal voor belastingvermindering in aanmerking worden genomen in de mate dat ze de wettelijke grenzen (in functie van het geleende bedrag) niet overtreffen en voor zover er niet wordt afgeweken van de gestelde voorwaarden, vooral wat de minimumlooptijd van 10 jaar betreft. De belastingvermindering voor de sommen die dienen voor de vervroegde terugbetaling van het saldo van een lening kan niet worden verleend als die terugbetaling plaatsvindt in de

453

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

eerste 10 jaar na het aangaan van de lening. Zo’n vervroegde terugbetaling kan echter niet als motief worden ingeroepen om de belastingvermindering te weigeren voor de (normale) periodieke kapitaalaflossingen die vóór de datum van de voormelde terugbetaling zijn gedaan. VOORBEELD

Een alleenstaande met twee kinderen ten laste op 01-01-2011 heeft in 2010 een hypothecaire lening van 25 000,00 EUR aangegaan voor de aankoop van een tweede verblijf. Na een aantal jaren gebruik als tweede verblijf, is ze zich definitief gaan vestigen in die woning als gezinswoning. In 2018 was die woning haar eigen woning. De lening aangegaan in 2010 werd in 2018 volledig vereffend. In 2018 werden naast intresten en een herbeleggingsvergoeding, normale periodieke kapitaalaflossingen betaald van 1 500,00 EUR en een saldo van uitstaand kapitaal voor 6 250,00 EUR. De belastingplichtige heeft recht op gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen voor de uitgave van 1 500,00 EUR. De begrenzing in functie van het geleende bedrag speelt hier niet, omdat de lening kleiner is dan 69 220,00 EUR (grens van 2010). De vereffening van het saldo van 6 250,00 EUR komt niet in aanmerking voor belastingvermindering omdat de vereffening plaatsvindt binnen de 10 jaar na afsluiten van het contract.

Gewestelijke korf langetermijnsparen/bouwsparen

Het voor de berekening van de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen/ bouwsparen in aanmerking komende bedrag weergegeven in de aangifte, wordt per echtgenoot nog verder beperkt (art. 145/40,§ 3 WIB 1992) tot het positieve verschil tussen: – enerzijds, 15 % van de eerste schijf van 1 900,00 EUR (Vlaams gewest) van de totale gezamenlijk belaste beroepsinkomsten, en 6 % van het deel daarboven, met een maximum van 2 280,00 EUR (Vlaams gewest) – en anderzijds het bedrag waarvoor gewestelijke belastingvermindering woonbonus is verleend, zonder evenwel rekening te houden met de eventuele verhogingen van de gewestelijke woonbonuskorf. Die begrenzing geldt voor de levensverzekeringspremies en voor de terugbetalingen van het kapitaal van hypothecaire leningen samen die in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen/bouwsparen. Die begrenzing gebeurt automatisch door de belastingcomputer bij de opmaak van het aanslagbiljet. VOORBEELD 1

Een belastingplichtige (inwoner van het Vlaamse gewest) heeft recht op de gewestelijke belastingvermindering woonbonus generatie 1 voor basis 2 280,00 + 760,00 EUR, maar kan zijn korf maar opvullen met 2 300,00 EUR uitgaven (wegens een tekort aan uitgaven). Hij heeft ook recht op een gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen op een bedrag van 1 000,00 EUR. De belastingplichtige heeft een netto gezamenlijk belast beroepsinkomen van 35 000,00 EUR. Hoeveel belastingvermindering kan de belastingplichtige werkelijk genieten? Volgende gegevens vermeldt men in de aangifte: [3370] = 2 300,00 [3372] = ja [3374] = ja [3373] = 0 [3358] = 1 000,00

454

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

Berekening van het bedrag dat effectief aanleiding geeft tot gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen: Eerste stap: berekening van de alleenstaande gewestelijk korf langetermijnsparen/bouwsparen 15 % × 1 900,00 = 285,00 + 6 % × (35 000,00 – 1 900,00) = 1 986,00 2 271,00 Tweede stap: De maximum gewestelijke korf woonbonus bedraagt 3 040,00 EUR. De werkelijke bestedingen die in aanmerking komen voor gewestelijke woonbonus bedragen 2 300,00 EUR. Die bestedingen worden dus niet extra begrensd. Woonbonus: 2 300,00 – toeslag: – 760,00 Basiskorf woonbonus 1 540,00 Derde stap: Resultaat 1ste stap: – resultaat 2de stap: Ruimte voor uitgaven gewestelijke korf langetermijnsparen/bouwparen:

2 271,00 – 1 540,00 731,00

Van de ingevulde 1 000,00 EUR in de code 3358 zal slechts 731,00 EUR in aanmerking worden genomen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen tegen het tarief van 30 %. VOORBEELD 2

Idem voorbeeld 1 met dat verschil dat de belastingplichtige voor 4 000,00 uitgaven heeft die in aanmerking komen voor de Vlaamse woonbonus generatie 1. Volgende gegevens vermeldt men in de aangifte: [3370] = 3 040,00 [3372] = ja [3374] = ja [3373] = 0 [3358] = 1 000,00 Berekening van het bedrag dat effectief aanleiding geeft tot gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen: Eerste stap: berekening van de alleenstaande gewestelijk korf langetermijnsparen/bouwsparen 15 % × 1 900,00 = 285,00 + 6 % × (35 000,00 – 1 900,00) = 1 986,00 2 271,00 Tweede stap: De maximum gewestelijke korf woonbonus bedraagt 3 040,00 EUR. De werkelijke bestedingen die in aanmerking komen voor gewestelijke woonbonus bedragen 2 300,00 EUR. De bestedingen worden dus niet extra begrensd. Woonbonus: – toeslag: Basiskorf woonbonus

3 040,00 – 760,00 2 280,00

Derde stap: Resultaat eerste stap: – resultaat tweede stap: Ruimte voor uitgaven gewestelijke korf langetermijnsparen/bouwparen:

2 271,00 – 2 280,00 - 9,00

Van de ingevulde 1 000,00 EUR in de code 3358 zal niets in aanmerking worden genomen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen.

455

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

VOORBEELD 3

Een belastingplichtige (inwoner van het Vlaams gewest) heeft recht op de gewestelijke belastingvermindering woonbonus generatie 2 voor basis 1 520,00 + 760,00 EUR en kan zijn korf volledig opvullen met uitgaven. Hij heeft ook recht op een gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen op een bedrag van 1 000,00 EUR. De belastingplichtige heeft een netto gezamenlijk belast beroepsinkomen van 40 000,00 EUR. Hoeveel belastingvermindering kan de belastingplichtige werkelijk genieten? Volgende gegevens vermeld je in de aangifte: [3360] = 2 280,00; [3344] = ja; [3358] = 1 000,00

[3346] = 0

Berekening van het bedrag dat effectief aanleiding geeft tot gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen: Eerste stap: berekening van de alleenstaande gewestelijk korf langetermijnsparen/bouwsparen 15 % × 1 900,00 = 285,00 + 6 % × (40 000,00 – 1 900,00) = 2 286,00 2 571,00 beperkt tot 2 280,00 EUR. Tweede stap: De maximum gewestelijke korf woonbonus bedraagt 2 280,00 EUR. De werkelijke bestedingen die in aanmerking komen voor gewestelijke woonbonus bedragen 2 280,00 EUR. Die bestedingen worden dus niet extra begrensd. Woonbonus: 2 280,00 – toeslag: – 760,00 Basiskorf woonbonus 1 520,00 Derde stap: Resultaat eerste stap: 2 280,00 – resultaat tweede stap: – 1 520,00 Ruimte voor uitgaven gewestelijke korf langetermijnsparen/bouwparen: 760,00 Van de ingevulde 1 000,00 EUR in de code 3358 zal 760,00 EUR in aanmerking worden genomen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen tegen het tarief van 30 %.

Premies van individuele levensverzekeringen die in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (art. 145/39, 1° en 145/40 § 1 WIB 1992) Premies van een individuele levensverzekeringscontract waarbij het uit het contract voortkomende kapitaal dient voor een lening die specifiek is aangegaan om de woning te verwerven of te behouden die op het moment van de betaling van die bijdragen de eigen woning is van de belastingplichtige, geven onder welbepaalde voorwaarden recht op gewestelijke belastingvermindering. Het belastingvoordeel voor premies is evenwel facultatief. Van zodra de belastingplichtige eenmaal het voordeel van de belastingvermindering heeft verkregen, zullen de uit het contract voortvloeiende voordelen (kapitaal, afkoopwaarde of rente) aan de taks op het langetermijnsparen of aan de personenbelasting worden onderworpen. Als je dus die taks of belasting wil vermijden, vul je die betaalde premie het best nooit in de aangifte in.

456

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

A Voorwaarden Het gaat hier om de levensverzekeringspremies van contracten die niet in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering woonbonus. De premies geven recht op een gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen (aan vast tarief van 30 %) indien de volgende voorwaarden tegelijkertijd vervuld zijn: – het verzekeringscontract moet door de belastingplichtige zelf zijn afgesloten en zijn eigen leven verzekeren; – de premie moet tijdens het belastbare tijdperk werkelijk zijn betaald en op definitieve wijze gestort zijn aan een instelling gevestigd in de Europese Economische Ruimte ter uitvoering van een individueel levensverzekeringscontract met het oog op het vestigen van een rente of kapitaal bij leven of bij overlijden; – de premie mag niet geheel of gedeeltelijk in aanmerking kunnen komen voor aftrek als beroepskost (aanvullend pensioen zelfstandige) noch in aanmerking kunnen komen voor de gewestelijke belastingvermindering woonbonus; – het levensverzekeringscontract moet vóór de leeftijd van 65 jaar zijn aangegaan; – het contract moet een minimumlooptijd hebben van minstens tien jaar (indien voordelen bij leven); – de belastingplichtige moet de leeftijd van 65 jaar (zowel mannen als vrouwen) bereikt hebben op de vervaldag van het contract (indien voordelen bij leven); – de begunstigingsclausule moet in orde zijn d.w.z.: als begunstigde van het contract moet volgende perso(o)n(en) worden aangeduid: • indien voordelen bij leven: de belastingplichtige • indien voordelen bij overlijden * ten belope van het verzekerde kapitaal dat dient voor het wedersamenstellen of het waarborgen van een lening aangegaan om een onroerend goed te verwerven of te behouden, moet de begunstigde zijn: de personen die door het overlijden van de verzekerde de volle eigendom of het vruchtgebruik van dat onroerend goed verkrijgen; * ten belope van het verzekerde kapitaal dat niet dient voor het wedersamenstellen of het waarborgen van een lening aangegaan om een onroerend goed te verwerven of te behouden, moet de begunstigde zijn: de echtgenoot van of de bloedverwanten tot de tweede graad van de belastingplichtige; – het uit het contract voortkomende kapitaal dient voor een lening die specifiek is aangegaan om een woning te verwerven of behouden die op het moment van de betaling van die bijdragen de eigen woning is van de belastingplichtige.

Begrenzing van de premies

De premie moet niet beperkt worden, waardoor het volledige bedrag van de premie in aanmerking komt voor belastingvermindering. We merken daarbij nog op dat: – zowel de eenmalige als de periodieke premies in aanmerking komen voor belastingvermindering; – het nominale bedrag van de premie in aanmerking komt voor belastingvermindering. Dat nominale bedrag mag nog verhoogd worden met de kosten en taksen die erop betrekking hebben. Het gedeelte van de premie of de bijpremie dat recht geeft op een winstdeelname geeft geen recht op belastingvermindering.

457

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 20: Vak IX: Uitgaven van leningen afgesloten vanaf 1/1/2005 (eigen woning)

C Aangifte De premies die in aanmerking komen voor de gewestelijke belastingvermindering langetermijnsparen mogen vermeld worden in code 3353-42/4353-12. Om de belastingvermindering te verkrijgen, houd je volgende attesten ter beschikking van de Administratie: – eenmalig attest uitgereikt door de verzekeringsmaatschappij, waarin zij bevestigt dat het contract voldoet aan alle wettelijke voorwaarden en dat zij de belastingadministratie in kennis zal stellen zodra er een wijziging aan het contract wordt aangebracht; – jaarlijks: bewijs van betaling van de premie.

Gewestelijke korf langetermijnsparen

Zie punt 2.5.F in dit hoofdstuk.

458

Academiejaar 2020-2021

21 Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in BelgiĂŤ gelegen onroerende goederen

Hoofdstuk 21: Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in België gelegen onroerende goederen

Belastbare verrichtingen Het evenredig recht van verhuring is van toepassing voor schriftelijke contracten: – van verhuring, onderverhuring en overdracht van huur; – tot vestiging van een jacht- en vispacht en overdrachten daarvan; – tot vestiging van een recht van erfpacht of van opstal en overdrachten daarvan. De contracten moeten betrekking hebben op in België gelegen onroerende goederen. Als een akte met betrekking tot de verhuur of erfpacht van een in het buitenland gelegen onroerend goed in België geregistreerd wordt, zal enkel het algemeen vast recht verschuldigd zijn. Mondelinge huurcontracten worden niet aan het evenredig recht onderworpen. Het recht op huurcontracten en op contracten van vestiging van een recht van erfpacht of opstal behoort tot de bevoegdheid van de federale overheid. De federale wettelijke bepalingen die dit recht beheersen werden niet in de VCF overgenomen, maar zijn wel van toepassing in het Vlaamse Gewest (zie art. 5.0.0.0.1, 5° VCF).

Tarief Het evenredig recht van verhuring bedraagt in de regel 0,2 %. Voor de jacht- en vispachten (en hun overdrachten) bedraagt het tarief 1,50 % (art. 83 W.Reg.). Voor contracten tot vestiging van een erfpachtof opstalrecht en tot overdracht daarvan bedraagt het tarief 2 %. Het tarief bedraagt 0,5 % wanneer het erfpachtof opstalrecht wordt verkregen door een vzw, een internationale vzw, of een gelijkaardige rechtspersoon opgericht volgens en onderworpen aan de wetgeving van een EER-lidstaat en met statutaire zetel, hoofdbestuur of hoofdvestiging binnen de EER (art. 83 W.Reg.). De contracten van woninghuur worden volledig kosteloos geregistreerd (zie paragraaf 4 in dit hoofdstuk).

Belastbare grondslag

3.1

Algemeen Het registratierecht wordt berekend op het totale bedrag van de huurgelden, eventueel verhoogd met de huurlasten, voor de gehele huurperiode (art. 84 W.Reg.).

461

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 21: Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in België gelegen onroerende goederen

Met huurlasten worden bedoeld, de extra verplichtingen die aan de huurder worden opgelegd en die de verhuurder tot voordeel strekken. De partijen zijn verplicht de waarde van de lasten in het huurcontract of in een bijkomende verklaring onderaan het huurcontract te schatten, dit om de ontvanger in staat te stellen het registratierecht te berekenen. VOORBEELDEN

– De verplichting van de huurder om de onroerende voorheffing te betalen. Bij gebreke aan schatting door de partijen wordt deze huurlast door de ontvanger van de registratie geschat op 25 % van de huurprijs. – De verplichting van de huurder om andere herstellingen en onderhoudswerken uit te voeren dan diegene die de wet hem oplegt.

In geval van verhuring van een gemeubeld onroerend goed is het registratierecht slechts verschuldigd op het deel van de huurprijs dat op het onroerend goed betrekking heeft. Als de partijen slechts één enkele huurprijs hebben vastgesteld, moet deze voor de heffing van het registratierecht worden gesplitst in een deel dat betrekking heeft op het onroerend goed en een deel dat betrekking heeft op het meubilair.

3.2

Huurcontracten voor bepaalde duur De belastbare grondslag is gelijk aan het voor de gehele duur van de verhuring samengevoegde bedrag van de huursommen en de aan de huurder opgelegde lasten (art. 84 W.Reg.). VOORBEELD

Verhuring van een kantoor voor vier jaar voor een maandelijkse prijs van 1 000 EUR. De onroerende voorheffing wordt ten laste gelegd van de huurder en wordt in het contract geschat op 20 % van de huurprijs. Het registratierecht wordt berekend op: Huurprijs: 48 × 1 000 = 48 000 EUR Huurlast: 20 % = 9 600 EUR 57 600 EUR Er is verschuldigd: 57 600 EUR × 0,20 % = 115,20 EUR

Met een eventuele bepaling in de overeenkomst die het de partijen mogelijk maakt om de huur voortijdig te beëindigen wordt geen rekening gehouden. VOORBEELD

Een huurovereenkomst wordt afgesloten voor een periode van negen jaar met de mogelijkheid voor (één van) de partijen de overeenkomst op te zeggen bij het einde van elke periode van drie jaar (huur 3-6-9). Het registratierecht wordt berekend op negenmaal de jaarlijkse huur en huurlasten.

3.3

Huurcontracten voor onbepaalde duur of levenslange huur Bij een levenslange huur (huur die loopt tot het overlijden van één van de partijen of van een derde) of bij een huur waarvan de duur afhangt van een onzekere gebeurtenis (huur

462

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 21: Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in België gelegen onroerende goederen

met onbepaalde duur) wordt het registratierecht berekend op tienmaal het bedrag van de jaarlijkse huur en huurlasten. De belastbare som mag echter niet lager zijn dan het samengevoegde bedrag van huurprijzen en aan huurder opgelegde lasten voor de bij de huurakte voorziene minimumduur (art. 84 W.Reg.). VOORBEELD

In een huurovereenkomst wordt bepaald dat de overeenkomst in beginsel eindigt na opzeg door één van de partijen, maar met een minimumperiode van twaalf jaar. Het registratierecht wordt berekend op twaalfmaal de jaarlijkse huur en huurlasten.

Wanneer de huurtermijn korter is dan tien jaar maar mede afhankelijk is van het overlijden van één van de partijen, dan wordt het registratierecht geheven over het overeengekomen aantal jaren van de huur. VOORBEELD

Een huurovereenkomst wordt afgesloten voor in beginsel 7 jaar onder het voorbehoud dat de overeenkomst vervroegd eindigt bij het overlijden van één van de partijen. Het registratierecht wordt geheven op zevenmaal de jaarlijkse huur en huurlasten.

3.4

Onderverhuur en overdracht van huur Wanneer de huurder het onroerend goed op zijn beurt onderverhuurt of zijn rechten op het gehuurde goed aan een andere persoon overdraagt, worden de verschuldigde registra tierechten op dezelfde wijze berekend als bij het afsluiten van een gewoon huurcontract. Het evenredige recht wordt berekend op het samengevoegde bedrag van de huurprijs en de aan de huurder opgelegde lasten voor de (nog) te lopen periode, eventueel vermeerderd met het bedrag of de waarde van de ten bate van de overdrager bedongen prestaties (ten laste van de overnemer). VOORBEELD

Een handelaar huurt een winkel voor een termijn van 9 jaar tegen een maandelijkse huurprijs van 1 500 EUR (jaarlijks te indexeren). Na 4 jaar draagt hij de handelshuur over. De overnemer zet de oorspronkelijke overeenkomst verder voor de resterende 5 jaar. Op het moment van de overdracht bedraagt de geïndexeerde jaarlijkse huurprijs 1 600 EUR. De overnemer betaalt aan de overdrager bovendien een eenmalige vergoeding van 2 000 EUR. Op de overdracht van huur is verschuldigd: – maatstaf van heffing: 5 × (12 × 1 600 EUR) + 2 000 EUR = 98 000 EUR – te betalen registratierecht: 98 000 EUR × 0,2 % = 196 EUR.

3.5

Conventionele huurverlenging of verhoging van de huurprijs Wanneer de huurder en verhuurder in de loop van het huurcontract schriftelijk overeenkomen om de huurtermijn te verlengen of de huurprijs te verhogen, is het registratierecht verschuldigd op het bedrag van de verlengde termijn of de huurprijsverhoging, rekening houdend met de nog te lopen periode tot het einde van de huur.

463

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 21: Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in België gelegen onroerende goederen

VOORBEELD

In een huurovereenkomst voor een periode van 9 jaar wordt de maandelijkse huurprijs van 750 EUR na vier jaar gebracht op 1 000 EUR. Het registratierecht wordt aanvankelijk berekend op negenmaal de jaarlijkse huur en huurlasten. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is dus verschuldigd: 750  EUR × 12 × 9 × 0,2  % = 162 EUR. Bij de aanpassing van de huurprijs (na vier jaar) is bijkomend verschuldigd: 250 EUR × 12 × 5 × 0,2 % = 30 EUR. Omdat 30 EUR kleiner is dan het algemeen vast recht (voortaan 50 EUR), zal bij de aanpassing van de huurprijs het algemeen vast recht verschuldigd zijn.

Vrijstellingen De belangrijkste vrijstelling betreft de notariële en onderhandse contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of één persoon. Dergelijke contracten worden volledig kosteloos geregistreerd (art. 161, 12° W.Reg.). De kosteloze registratie geldt ook voor de registratie van de wettelijk verplichte plaatsbeschrijving van het gehuurde goed en de eventuele bijgevoegde documenten. De kosteloze registratie geldt echter niet voor contracten tot vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of opstal met betrekking tot een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor huisvesting van een gezin of van één persoon. Volgens de Administratie blijkt de uitsluitende bestemming tot huisvesting in de regel uit de aard van het verhuurde goed en uit de bepalingen van het huurcontract. De persoon of de hoedanigheid van de huurder is, bij het nagaan van de bestemming van het verhuurde goed, niet doorslaggevend (bv. huur door een rechtspersoon die een bestuurder in de gehuurde woning laat wonen). Als in de huurovereenkomst uitdrukkelijk een splitsing wordt gemaakt tussen privéhuur en beroepshuur kan de vrijstelling niet worden toegepast. Het loutere feit dat de huurder de huurprijs als beroepskost aftrekt in het kader van de inkomstenbelasting, betekent echter niet noodzakelijk dat het gehuurde goed gebruikt wordt om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval wanneer een werknemer een tweede verblijfplaats huurt in de nabijheid van de plaats van zijn tewerkstelling. Zijn eveneens vrijgesteld van het evenredig registratierecht: – de overeenkomsten houdende verhuring van een onroerend goed aan de staat, de gemeenschappen en gewesten en aan de openbare instellingen. Dergelijke huurovereenkomsten worden kosteloos geregistreerd (art. 161, 1° W.Reg.); – de overeenkomsten houdende verhuring van een onroerend goed die betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor onderwijs, verleden ten name of ten bate van de inrichtende machten van het gemeenschapsonderwijs of het gesubsidieerd onderwijs, alsook ten name of ten bate van verenigingen zonder winstoogmerk voor patrimoniaal beheer die tot uitsluitend doel hebben onroerende goederen ter beschikking te stellen voor onderwijs dat door de voornoemde inrichtende machten wordt verstrekt (art. 161, 1° W.Reg.); – de contracten van onroerende financieringshuur of leasing, bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, b WBTW. Wanneer op deze contracten btw verschuldigd is, zal alleen het algemeen vast recht van 50 EUR worden geheven (art. 159, 10° W.Reg. en art. 2.9.6.0.1, eerste lid 5° VCF). In de andere gevallen is het registratierecht van verhuring verschuldigd. Bij afloop van het leasingcontract, wanneer de leasingnemer de optie licht om de eigendom te verwerven, tegen beta-

464

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 21: Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in België gelegen onroerende goederen

ling van de in het contract vermelde prijs, zal het verkooprecht (zie het hoofdstuk over verkooprecht) van toepassing zijn. Als maatstaf van heffing wordt de normale verkoopwaarde van het onroerend goed op dat moment genomen; – sommige verrichtingen die als huur van onroerende goederen kunnen gekwalificeerd worden, maar die onderworpen zijn aan de btw. Het betreft onder meer de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen, de terbeschikkingstelling in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens, de terbeschikkingstelling van een plaats om te kamperen, de terbeschikkingstelling van een bergplaats voor het opslaan van goederen en het verschaffen van gemeubeld logies door de exploitant van een hotel of een gelijkaardige inrichting. Bij eventuele registratie van de overeenkomst is slechts het algemeen vast recht van 50 EUR verschuldigd; – in het buitenland gelegen onroerende goederen. De verhuring hiervan is enkel onderworpen aan het algemeen vast recht van 50 EUR (art. 159, 7° W.Reg.); – de contracten houdende overdracht van huur van onroerende goederen, overdracht van jacht- en vispachten en van erfpachten opstalrechten in geval van schenking van ondernemingen in de zin van art. 2.8.6.0.3 VCF (art. 83, laatste lid W.Reg.). Bij de verhuur van een nieuw of vernieuwd gebouw kunnen huurder en verhuurder sinds 1 januari 2019 kiezen om de verhuur te onderwerpen aan de btw (art. 44, § 3, 2°, d WBTW). Door deze nieuwe regeling zullen heel wat nieuwe huurovereenkomsten onderworpen worden aan de btw. Omdat het in essentie gaat om onroerende huurovereenkomsten, zullen ze doorgaans moeten worden geregistreerd. In beginsel zal dus ook het evenredig registratierecht van 0,2 % van toepassing zijn. Een vrijstelling van dit evenredig registratierecht is niet voorzien door de wetgever (behoudens een vrijstelling voor contracten van onroerende financieringshuur die onderworpen zijn aan btw). Het is dus afwachten tot de eerste nieuwe “optionele” huurovereenkomsten ter registratie zullen worden voorgelegd om te zien of de Administratie vasthoudt aan haar vroegere gedragslijn dat verhuurovereenkomsten, die onderworpen zijn aan btw, vrijgesteld zijn van het evenredig registratierecht, zodat enkel het algemeen vast recht verschuldigd is. Hetzelfde probleem zal zich voordoen wanneer een huurder zijn huurovereenkomst tegen betaling van een vergoeding overdraagt aan een andere partij, die dan de huur verder zet. Onder de regeling zoals die bestond tot 31 december 2018, was deze vergoeding voor de overdracht ook vrijgesteld van btw en onderworpen aan het recht van 0,2 % (cf. oud art. 44, § 3, 2°, aanhef WBTW). Onder de nieuwe regeling op btw-vlak, is de overdracht van een huur niet meer vrijgesteld. In de nieuwe versie van de voormelde wetsbepaling wordt de ‘overdracht’ van een huur immers niet langer onder de van btw vrijgestelde handelingen vermeld. Het gevolg is, dat alle overdrachten (tegen vergoeding) van huurovereenkomsten voortaan onderworpen zijn aan btw, ongeacht of de huur zelf met of zonder btw is. Er zal dus btw moeten worden aangerekend over de vergoeding voor de overdracht, terwijl er in het Wetboek Registratierechten niet wordt voorzien in een vrijstelling van het evenredig recht. Dit alles dreigt dus aanleiding te geven tot een feitelijke dubbele belasting.

465

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 21: Registratierecht en -belasting: Huurcontracten van in België gelegen onroerende goederen

Casussen 1 Zijn onderstaande overeenkomsten aan het evenredig huurrecht onderworpen? Verklaar je antwoord. a Een contract tot vestiging van een recht van erfpacht op een in Nederland gelegen onroerend goed. b De schriftelijke overeenkomst waarbij een in België gelegen opslagmagazijn aan een vennootschap wordt verhuurd. c De verhuur van een studentenkamer. d Een akte die het akkoord van de partijen vastlegt, om de prijs te verhogen van de huur van een in België gelegen onroerend goed die zij voorheen hebben gesloten. 2 Bespreek de fiscale gevolgen op het vlak van de registratierechten voor de volgende overeenkomsten. a Jan (eigenaar) verhuurt een huis met garage aan Peter (huurder). Het huurcontract is afgesloten voor een periode van drie jaar en dit tegen betaling van een jaarlijkse huurprijs van 8 000 EUR. Peter verhuurt (met de uitdrukkelijke toestemming van Jan) de garage voor één jaar aan Sophie (onderhuurder) en dit tegen een maandelijkse huurprijs van 40 EUR. b Tussen Michel en Patrick wordt een jachtpacht afgesloten voor een periode van tien jaar en dit tegen een jaarlijkse pachtprijs van 500 EUR. c Tina en Jan verhuren een kantoor aan Werner voor een periode van zes jaar. De maandelijkse huurprijs bedraagt 800 EUR, naast de onroerende voorheffing die ten laste van de huurder is gelegd (deze last is in de akte niet geschat). d Dirk en Karina verhuren een kantoor aan Eddy ‘tot bij het overlijden van de huurder’. De maandelijkse huurprijs bedraagt 700 EUR. De onroerende voorheffing wordt ten laste van de huurder gelegd. Deze last wordt in de huurakte geschat op 15 % van de huurprijs. e Michaël heeft een kantoor aan Martine verhuurd voor negen jaar voor een jaarlijkse huurprijs van 7 000 EUR. Na verloop van vijf jaar draagt Martine haar huurrecht over aan Luc voor de prijs van 500 EUR, benevens de verplichting voor Luc, in de toekomst de huurprijs aan de eigenaar (Michaël) te betalen. De geïndexeerde jaarlijkse huurprijs bij de overdracht bedraagt 7 500 EUR. f Ellen heeft een kantoor verhuurd aan Patricia voor negen jaar, voor een jaarlijkse huurprijs van 6 000 EUR. Na drie jaar komen Ellen en Patricia in een nieuwe schriftelijke overeenkomst overeen, de huurprijs te brengen op 7 000 EUR per jaar.

466

Academiejaar 2020-2021

22 Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in BelgiĂŤ gelegen onroerende goederen

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

Belastbare verrichtingen

1.1

Algemeen Er is een evenredig verdeelrecht van toepassing op: – de gehele of gedeeltelijke verdelingen van onroerende goederen; – de afstanden onder bezwarende titel onder mede-eigenaars, van onverdeelde delen in onroerende goederen; – de omzetting van het erfrechtelijk vruchtgebruik dat de langstlevende echtgenoot heeft op de goederen van zijn vooroverleden echtgenoot (art. 2.10.1.0.1 VCF). Indien het onroerend goed dat het voorwerp is van de verdeling of gelijkgestelde rechtshandeling in het Vlaamse Gewest is gelegen, is het Vlaamse verdeelrecht van toepassing (zie het hoofdstuk over de inleiding op het registratierecht en de registratiebelasting, paragraaf 2). Vonnissen en arresten die tot bewijs strekken van een overeenkomst met als belastbaar voorwerp een van de hierboven vermelde rechtshandelingen die aanleiding geven tot heffing van het verdeelrecht, maar die nog niet aan het verdeelrecht onderworpen is, geven aanleiding tot de heffing van het verdeelrecht. Dat geldt ook als de rechterlijke beslissing die tot bewijs van de overeenkomst strekt de ontbinding of herroeping ervan uitspreekt of vaststelt voor om het even welke reden, tenzij uit de beslissing blijkt dat ten hoogste één jaar na de overeenkomst een eis tot ontbinding of herroeping, zelfs bij een onbevoegde rechter, is ingesteld (art. 2.10.1.0.2, § 1 VCF). Exequaturs van scheidsrechterlijke uitspraken en in het buitenland gewezen rechterlijke beslissingen worden, voor de toepassing van het verdeelrecht, als een geheel met de desbetreffende akte beschouwd. Als de desbetreffende akte tot bewijs strekt van een overeenkomst die aanleiding geeft tot heffing van het verdeelrecht, maar die nog niet aan het verdeelrecht onderworpen is, geeft ze aanleiding tot de heffing van het verdeelrecht en eventueel tot de boete waaraan de overeenkomst onderworpen zou zijn als ze in een akte houdende verdeling was vastgesteld. Dat geldt ook als de scheidsrechtelijke uitspraak of in het buitenland gewezen rechterlijke beslissing die tot bewijs van de overeenkomst strekt de ontbinding of herroeping ervan uitspreekt of vaststelt voor om het even welke reden, tenzij uit de beslissing blijkt dat ten hoogste één jaar na de overeenkomst een eis tot ontbinding of herroeping,

469

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

zelfs bij een onbevoegde rechter, is ingesteld. Ten slotte is het verdeelrecht ook van toepassing in geval van aanbieding ter registratie van een in het buitenland gewezen rechterlijke beslissing die van rechtswege in België uitvoerbaar is (art. 2.10.1.0.2, § 2 VCF). Een zogenaamde gemengde inbreng in een vennootschap kan desgevallend aanleiding geven tot het heffen van het verdeelrecht. Dit is meer concreet het geval als die inbreng anders vergoed wordt dan bij de toekenning van maatschappelijke rechten en als die inbreng aanleiding geeft tot de gehele of gedeeltelijke verdeling van een onroerend goed (art. 2.10.1.0.3 VCF; zie het hoofdstuk over handelingen van burgerlijke en handelsvennootschappen, paragraaf 1.4). De heffing van het verdeelrecht vereist het vooraf bestaan van een onverdeeldheid of medeeigendom waaraan een einde wordt gesteld of een wijziging wordt gebracht door een overeenkomst onder bezwarende titel tussen mede-eigenaars. Een onverdeeldheid of mede-eigendom kan op verschillende wijzen tot stand komen: door schenking of erfenis, gezamenlijke aankoop, een wijziging van het huwelijksvermogensstelsel, ontbinding van een vennootschap … Het bestaan van de onverdeeldheid veronderstelt dat de verschillende partijen dezelfde rechten hebben op eenzelfde onroerend goed en dit op grond van dezelfde titel. Daarvoor wordt gekeken op basis van welke titel de partijen hun aandeel in het onroerend goed hebben verkregen en of zij daardoor gemene rechten hebben. Er zal een onder-onverdeeldheid ontstaan indien een reeds bestaand onverdeeld deel op grond van een andere titel zelf wordt opgedeeld. Mede-eigendom betekent dat meerdere personen gelijktijdig en voor dezelfde rechten eigenaar zijn van een goed. Zij hoeven niet eenzelfde aandeel in mede-eigendom te hebben. Het is dus mogelijk dat één mede-eigenaar 99 % van de eigendom bezit en de andere medeeigenaar slechts 1 %. Met verdelingen van onroerende goederen en afstanden onder mede-eigenaars worden handelingen bedoeld waardoor er geheel of gedeeltelijk een einde komt aan de mede-eigendom tussen meerdere eigenaars. Als er na de verdeling of afstand nog één enkele (mede)eigenaar van het goed overblijft, is er sprake van een gehele verdeling of afstand. Als er na de verdeling of afstand nog meerdere (mede)eigenaars van het goed overblijven, is er sprake van een gedeeltelijke verdeling of afstand. Dit onderscheid is van belang voor het bepalen van de belastbare grondslag (zie het hoofdstuk over verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen goederen, paragraaf 4).

1.2

Voorwaarden Om aan het verdeelrecht onderworpen te zijn, moet cumulatief aan volgende voorwaarden worden voldaan: – de verrichting moet betrekking hebben op eigendom of vruchtgebruik van een in België gelegen onroerend goed; – de verdeling moet gebeuren tussen mede-eigenaars die samen, op hetzelfde moment, mede-eigenaar zijn geworden, of op een later tijdstip, wat de eventuele rechtsopvolgers (zoals erfgenamen) betreft. Een persoon die via een overeenkomst op een later ogenblik mede-eigenaar wordt, bevindt zich niet in onverdeeldheid met de oorspronkelijke onverdeelde eigenaar(s). Op de waarde van de delen die deze persoon (of zijn erfgenamen of

470

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

legatarissen) later bij verdeling of afstand verkrijgt, zal het verkooprecht van toepassing zijn (art. 2.9.1.0.7 VCF); VOORBEELD

Wendy en Karen hebben elk voor 50 % een appartement geërfd. Wendy verkoopt vervolgens haar deel aan Lore voor 75 000 EUR. Het verkooprecht is verschuldigd op 75 000 EUR. Enige tijd nadien verkoopt Karen haar eigendomsdeel aan Lore voor 80 000 EUR waardoor Lore voor 100 % volle eigenaar wordt van het appartement. Hoewel Karen en Lore onverdeelde mede-eigenaars zijn en door de overeenkomst uit onverdeeldheid treden, is het verdeelrecht niet van toepassing vermits Lore mede-eigenaar is geworden door latere verkrijging bij overeenkomst (toepassing van art. 2.9.1.0.7 VCF). Op de overeenkomst tussen Karen en Lore zal het verkooprecht verschuldigd zijn op 80 000 EUR.

– de verdeling of afstand moet gebeuren door een overeenkomst onder bezwarende titel. Is de verdeling of afstand gratis, dan spreken we van een schenking die onderworpen is aan de schenkbelasting.

1.3

Bijzonderheden

1.3.1 Het gemeenschappelijk huwelijksvermogen Het gemeenschappelijk huwelijksvermogen wordt beschouwd als een onverdeeldheid tussen echtgenoten. Een conventionele vereffening van het gemeenschappelijk vermogen (bv. naar aanleiding van een echtscheiding) zal het verdeelrecht opeisbaar maken op de waarde van de onroerende goederen die zich in dit vermogen bevinden. De overdrachten van onroerende goederen die een rechtstreeks gevolg zijn van een wijziging van het huwelijksvermogensstelsel ontsnappen daarentegen aan de heffing van om het even welk evenredig recht.

1.3.2 Vruchtgebruik en blote eigendom Er bestaat geen onverdeeldheid tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar vermits ze niet over rechten van dezelfde aard beschikken. Dit heeft tot gevolg dat een overeenkomst waarbij de vruchtgebruiker zijn vruchtgebruik tegen betaling aan de blote eigenaar overdraagt (of andersom) niet het verdeelrecht opeisbaar maakt maar wel het verkooprecht. Als de vruchtgebruiker en de blote eigenaar het goed onder elkaar in volle eigendom verdelen, is het verkooprecht eveneens verschuldigd. Een dergelijke overeenkomst wordt beschouwd als een ruil van vruchtgebruik tegen blote eigendom en omgekeerd. Tussen de volle eigenaar pro parte (voor een deel) en de vruchtgebruiker pro parte kan er een onverdeeldheid bestaan van het vruchtgebruik. Naar analogie kan er tussen de volle eigenaar pro parte en de blote eigenaar pro parte een onverdeeldheid bestaan van de blote eigendom.

1.3.3 De omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot De wetgever heeft in art. 2.10.1.0.1, 3° VCF een fictieve onverdeeldheid gecreëerd tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar voor wat de omzettingen betreft van het vruchtgebruik door de langstlevende echtgenoot (cf. art. 745quater en 745quinquies B.W.). Het verdeelrecht is daardoor van toepassing op:

471

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

– de omzetting in eigendom van het vruchtgebruik dat de langstlevende echtgenoot toekomt, in ruil voor een geldsom, de volle eigendom van een goed dat tot de erfenis behoort of een geïndexeerde en gewaarborgde rente; – de afkoop van de blote eigendom van de preferentiële goederen (gezinswoning en huisraad) door de langstlevende. De afkoop van niet-preferentiële goederen is mogelijk onderworpen aan het verkooprecht.

1.4

Niet aan het verdeelrecht onderworpen verrichtingen Voor de hierna vermelde overeenkomsten is het verdeelrecht niet van toepassing: – de verdelingen of afstanden van roerende goederen en van in het buitenland gelegen onroerende goederen. Enkel het algemeen vast recht is verschuldigd; – de verkoop van een onverdeeld deel van een in België gelegen onroerend goed aan een niet-mede-eigenaar. Op deze overeenkomst zal het verkooprecht opeisbaar zijn; – de schenking van een onverdeeld deel, zelfs indien het geschonken wordt aan een medeeigenaar. Deze handeling maakt de schenkbelasting opeisbaar (zie het hoofdstuk over schenkingen); – de zuivere inbreng (inbreng die volledig vergoed wordt door middel van de toekenning van maatschappelijke rechten) in een Belgische vennootschap van een onverdeeld deel in een onroerend goed, zelfs indien de vennootschap eigenaar is van het andere deel. Een dergelijke handeling is onderworpen aan het inbrengrecht (zie het hoofdstuk over handelingen van burgerlijke en handelsvennootschappen); – de verdeling van vennootschappen. Deze verloopt volgens eigen regels (art. 2.9.1.0.4 en 2.9.1.0.5 VCF; zie het hoofdstuk over handelingen van burgerlijke en handelsvennootschappen, paragraaf 2); – de verwezenlijking van een beding van aanwas of van terugvalling (art. 2.10.1.0.4 VCF). De verwezenlijking van de aanwas of van de terugvalling kan, naargelang van het geval, het verkooprecht of de schenkbelasting opeisbaar maken (zie ook het hoofdstuk over algemene heffingsregels, paragraaf 3.5).

Belastingplichtige In geval van een verdeling van een in Vlaanderen gelegen onroerend goed is de belastingplichtige de verkrijger van het zakelijk recht (art. 2.10.2.0.1 VCF).

Tarieven

3.1 Algemeen tarief Tot 31 juli 2012 bedroeg het tarief van het verdeelrecht steeds 1 %. Sinds 1 augustus 2012 geldt dit tarief enkel nog in Brussel en Wallonië. Om de begroting 2012 in evenwicht te brengen na de tegenvallende economische groeicijfers, heeft de Vlaamse Regering het verdeelrecht immers verhoogd van 1 % naar 2,5 %.

472

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

3.2 Verlaagd tarief bij relatiebreuk In welbepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden wordt in Vlaanderen het verdeelrecht sinds 1 januari 2015 naar 1 % teruggebracht. Dit is meer bepaald het geval als de verdeling of afstand plaatsvindt in het kader van een relatiebreuk. Door het decreet van 18 december 2015 (BS 29 december 2015) werden de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 1 % vereenvoudigd en versoepeld. Vanaf 1 januari 2016 is het in principe voldoende dat de verdeling of afstand wordt gerealiseerd na de beëindiging van een wettelijke samenwoning of na een echtscheiding om het tarief van 1 % te genieten. Er geldt voor verdelingen of afstanden tussen ex-echtgenoten geen enkele termijnvoorwaarde. Bij wettelijke samenwoning wordt bijkomend vereist dat de verdeling plaatsvindt binnen de drie jaar na de beëindiging van de samenwoning en dat de partners op de dag van de beëindiging ten minste een jaar ononderbroken met elkaar wettelijk samenwoonden. Het 1 %-tarief wordt ook opengesteld voor het geval de relatiebreuk volgens een soortgelijke regeling plaatsvond in het buitenland, meer bepaald in een staat van de Europese Economische Ruimte, volgens het aldaar geldend recht (art. 2.10.4.0.1 VCF). Feitelijk samenwonenden komen voor het 1 %-tarief niet in aanmerking. Dit laatste wordt door het Grondwettelijk Hof niet discriminerend geacht (GwH 25 mei 2016, 26 juli 2016). Het verlaagde tarief geldt ook indien er door de verdeling geen einde wordt gesteld aan de onverdeeldheid. Het verlaagde tarief van 1 % geldt ongeacht het aantal onroerende goederen die in de verdeling betrokken worden. Verder speelt de aard van het onroerend goed (gezinswoning, bouwgrond, investeringsgoed …) geen enkele rol. Ook de verdeling of afstand van onverdeelde delen met betrekking tot het vruchtgebruik of de blote eigendom geven recht op het verlaagde tarief. Ten slotte geldt het verlaagde tarief ook bij meerdere uitonverdeeldheidtredingen die gespreid zijn in de tijd.

3.3

Afhankelijke en onafhankelijke bepalingen Art. 2.10.4.0.2 VCF bevat het leerstuk van de afhankelijke en onafhankelijke bepalingen (zie het hoofdstuk over algemene heffingsregels, paragraaf 4). Indien eenzelfde akte verscheidene bepalingen bevat waaronder een rechtshandeling die aanleiding geeft tot het verdeelrecht, is het evenredig recht voor elk van die rechtshandelingen verschuldigd, tenzij ze onderling afhankelijk zijn. In dat geval zal het ‘Bevoegde Personeelslid’ van de Vlaamse Administratie enkel de handeling belasten die aanleiding geeft tot heffing van het hoogste recht (niet volgens tarief, wel volgens het belastingbedrag).

De belastbare grondslag

4.1

Algemene regels Indien de akte een einde maakt aan de onverdeeldheid tussen alle deelgenoten, moet het evenredig recht worden berekend op de gehele waarde van het goed (art. 2.10.3.0.1, § 2, eerste lid VCF). Bedoeld is de situatie waarbij het onroerend goed door de overeenkomst het uitsluitend bezit wordt van één persoon, die voorheen mede-eigenaar was.

473

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

Bij een onvolledige verdeling worden de evenredige registratierechten berekend op de waarde van het deel dat wordt verdeeld of waarvoor afstand wordt gedaan (art. 2.10.3.0.1, § 2, tweede lid VCF). Bedoeld is de situatie waarbij één of meerdere mede-eigenaars uittreden, maar waarbij de onverdeeldheid blijft voortbestaan tussen andere mede-eigenaars. In geval van het ophouden van een onder-onverdeeldheid, is de belasting verschuldigd op de volledige waarde van alle tot de onder-onverdeeldheid behorende delen, en niet enkel op de afgestane parten. De waarde die in aanmerking wordt genomen is, zoals bij het verkooprecht, de overeengekomen waarde (prijs en lasten) met als minimum de normale verkoopwaarde (of venale waarde) (art. 2.10.3.0.1, § 1 VCF). De overeengekomen waarde en de verkoopwaarde van de goederen worden, voor de heffing van het verdeelrecht, op dezelfde wijze bepaald als voor de heffing van het verkooprecht (zie het hoofdstuk over verkooprecht, paragraaf 4.1). Dat is in het bijzonder ook het geval voor de verkoopwaarde van het vruchtgebruik en van de blote eigendom (art. 2.10.3.0.1, § 1 VCF). Die wordt bepaald volgens de forfaitaire regels van de artikelen 2.9.3.0.1 tot en met 2.9.3.0.7 VCF (voor een bespreking: zie het hoofdstuk over verkooprecht, paragraaf 4.2). Vooral bij regelingsakten tussen (ex-)echtgenoten of ex-partners blijkt de overeengekomen waarde van het afgestane onroerend goed niet altijd duidelijk uit de akte, omdat de in de akte overeengekomen geldelijke prestaties vaak kaderen in een globaal akkoord en dus meer omvatten dan enkel de afstand van het onroerend goed. Om te vermijden dat er aan de notarissen vaak aanvullende verklaringen moeten worden gevraagd, heeft VLABEL beslist in dergelijk geval de verkoopwaarde van het afgestane goed als belastbare grondslag te gebruiken. Hiertoe moet een zogenaamde pro fisco-verklaring van de verkoopwaarde in de akte worden opgenomen (Administratief standpunt VLABEL nr. 15112 van 10 augustus 2015). Een bijzondere last vormen de kosten van de verdelingsakte. De kosten van een volledige verdeling of afstand komen van rechtswege ten laste van alle mede-eigenaars. Als er in de akte een clausule staat die alle kosten bij de verkrijger legt, wordt dit beschouwd als een bij de prijs te voegen last. Als de onverdeeldheid niet ophoudt, vallen de kosten wettelijk ten laste van de verkrijger. VOORBEELD

– Hans, Grietje en Mieke hebben gezamenlijk een woning gekocht in Gent (ieder voor een derde). Hans draagt op 1 september 2018 zijn deel over aan Grietje voor de prijs van 50 000 EUR. Er wordt overeengekomen dat Grietje de kosten van de akte zal dragen. Het verdeelrecht is in principe verschuldigd: 2,5 % over 50 000 EUR (overeengekomen waarde). De minimum belastbare grondslag bedraagt een derde van de verkoopwaarde van de woning. – Carlo, Danny en Eric hebben samen twee appartementen geërfd die in Antwerpen gelegen zijn. Het kleinste appartement heeft een waarde van 120 000 EUR en wordt toebedeeld aan Carlo. Het grootste appartement heeft een waarde van 240 000 EUR en wordt op 1 september 2018 gezamenlijk toebedeeld aan Danny en Eric, ieder voor de helft. Doordat Carlo de enige eigenaar wordt van het appartement moet hij 2,5 % verdeelrecht betalen op 120 000 EUR (gehele waarde van het appartement). Het tweede appartement is na de verdeling nog steeds in onverdeelde eigendom. De rechten op het tweede appartement bedragen daarom 2,5 % op 80 000 EUR (de waarde van het door Carlo afgestane deel). Als er op een later tijdstip een einde zou komen aan de onverdeeldheid tussen Danny en Eric, dan is het verdeelrecht van 2,5 % verschuldigd op de waarde die het appartement op dat tijdstip zal hebben.

474

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

4.2

Akten waarbij eigendom of vruchtgebruik van een handelszaak wordt aangewezen De rechten die verschuldigd zijn op akten waarbij eigendom of vruchtgebruik van een handelszaak aangewezen wordt, worden geheven op de hierboven beschreven belastbare grondslagen. De schulden die al dan niet met de handelszaak in verband staan en die door de nieuwe eigenaar of vruchtgebruiker ten laste worden genomen, worden beschouwd als lasten van de overeenkomst (art. 2.10.3.0.3 VCF).

Verminderingen Momenteel zijn er geen verminderingen op het vlak van het verdeelrecht. Dit blijkt uit art. 2.10.5.0.1 VCF dat de vermelding draagt ‘Voorbehouden voor toekomstig gebruik’.

Vrijstellingen Verschillende handelingen die normaal, wegens hun aard, aan het verdeelrecht onderworpen zouden zijn, genieten een vrijstelling. In sommige gevallen is de transactie vrijgesteld van het evenredig recht maar is het algemeen vast recht van toepassing (art. 2.10.6.0.1 VCF; zie ook het hoofdstuk over verkooprecht, paragraaf 7.1). Dit is meer concreet het geval voor: – de overeenkomsten tot overdracht van het vruchtgebruik op de blote eigenaar, als de evenredige registratiebelasting, de erfbelasting of een soortgelijk recht door de blote eigenaar of door een vorige blote eigenaar, zijn rechtsvoorganger, op de waarde van de volle eigendom is voldaan; – de overeenkomsten tot verdeling of aanwijzing van nieuwe gebouwen, gedeelten van nieuwe gebouwen en het bijbehorende terrein, alsook de vestigingen, overdrachten of wederoverdrachten van zakelijke rechten met betrekking tot nieuwe gebouwen, gedeelten van nieuwe gebouwen en het bijbehorende terrein, op voorwaarde dat de btw opeisbaar is op de levering van die goederen of de vestiging, de overdracht of wederoverdracht van die rechten. De vrijstelling van het evenredig verdeelrecht geldt sinds 1 januari 2011 niet alleen voor de waarde van het gebouw maar ook voor de waarde van het bijbehorende terrein dat door eenzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort (zie ook het hoofdstuk over verkooprecht, paragraaf 7.1.4). Om bij verdeling onder btw-regime de vrijstelling van het verdeelrecht te verkrijgen, moet voldaan zijn aan de verplichtingen vermeld in art. 3.12.3.0.1, § 1, 4°, en § 5, vierde lid VCF; – de akten die, bij toepassing van de organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn of het decreet van 19 december 2008 betreffende de organisatie van de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, verdelingen vaststellen van onroerende goederen, hetzij ten bate van openbare centra voor maatschappelijk welzijn, hetzij ten bate van op grond van de voormelde wet of decreet opgerichte verenigingen, alsook akten houdende verdelingen van onroerende goederen, na ontbinding of splitsing van een voormelde vereniging. Art. 2.10.6.0.3 VCF verleent een vrijstelling van het verdeelrecht voor de overeenkomsten tot overdracht van onroerende goederen als vermeld in art. 2.10.1.0.1 VCF, voor zover de overdracht plaatsvindt met het oog op de realisatie van een brownfieldproject dat het voorwerp

475

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

uitmaakt of zal uitmaken van een brownfieldconvenant als vermeld in het decreet van 30 maart 2007 betreffende de brownfieldconvenanten. Een brownfield is bijvoorbeeld een verlaten bedrijventerrein waarop vervuilende bedrijven hebben gestaan die de ondergrond zo vervuild hebben dat het terrein maar herbestemd kan worden voor nijverheid, huisvesting, natuur, recreatie e.d.m. na een sanering waarvan de kost zo hoog is dat potentiële investeerders en projectontwikkelaars erdoor worden afgeschrikt. Ten slotte verleent art. 2.10.6.0.4 VCF een vrijstelling van het verdeelrecht voor vonnissen en arresten houdende vernietiging, ontbinding of herroeping van een overeenkomst als vermeld in artikel 2.10.1.0.1 VCF, waarbij eigendom of vruchtgebruik wordt overgedragen van onroerende goederen die in België liggen. Als de vernietiging, ontbinding of herroeping uitgesproken is ten voordele van een andere persoon dan een van de partijen bij de overeenkomst, haar erfgenamen of legatarissen, dan wordt al naargelang het geval de schenkbelasting, het verkooprecht, het verdeelrecht of het recht op hypotheekvestiging geheven dat of die verschuldigd zou zijn als de vernietiging, de ontbinding of de herroeping het voorwerp van een minnelijke akte had uitgemaakt. Bovenstaande vrijstellingen gelden voor zover het onroerend goed in het Vlaamse Gewest is gelegen. Voor onroerende goederen die in het Brusselse Gewest zijn gelegen, staan de vrijstellingen gegroepeerd in art. 161 tot en met 165 W.Reg.Br. Globaal genomen gelden in het Brusselse Gewest dezelfde vrijstellingen als in het Vlaamse Gewest. Beide wetgevingen zijn echter niet identiek. Voor de Brusselse regeling is het dan ook aangeraden om de geciteerde wetsartikelen uit het ‘Wetboek Registratierechten Brussel’ te raadplegen.

Wijze van heffing Artikel 2.10.7.0.1 VCF verduidelijkt op welke manier het verdeelrecht wordt gevestigd en verwijst daarbij naar art. 3.3.2.0.1, 9° VCF en art. 3.3.3.0.1, § 4/2 VCF. Binnen de registratiebelasting zal in Vlaanderen voortaan gewerkt worden met aanslagbiljetten, aanslagjaren en aanslagtermijnen. Dit behoort evenwel tot de procedurele aspecten van de VCF en valt buiten het bestek van dit handboek. De belastingplicht, de belastbare grondslag, het tarief, de vrijstellingen en de verminderingen worden bepaald door het ogenblik waarop de rechtshandeling is gesteld. Indien er geen verplichting tot registratie geldt, wordt de belastingplicht, de belastbare grondslag en het tarief evenwel bepaald door het ogenblik waarop de akte of het geschrift ter registratie wordt aangeboden (art. 2.10.7.0.2, § 1 VCF). Op een rechtshandeling die onderworpen is aan een opschortende voorwaarde wordt het verdeelrecht alleen geheven als de voorwaarde is vervuld. In voorkomend geval wordt gehandeld als volgt: 1° het toepasbare tarief waarmee voor de heffing rekening gehouden moet worden, is het tarief dat van kracht is op de datum waarop het verdeelrecht verworven zou zijn als de handeling onvoorwaardelijk was geweest; 2° de belastbare grondslag waarmee voor de heffing rekening gehouden moet worden, is de belastbare grondslag op de datum van de vervulling van de voorwaarde (art. 2.10.7.0.2., § 2 VCF; zie ook het hoofdstuk over algemene heffingsregels, paragraaf 3.4). In geval van een handelszaak wordt het verdeelrecht vastgesteld volgens de aard van elk goed dat er deel van uitmaakt (art. 2.10.7.0.3 VCF).

476

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 22: Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in België gelegen onroerende goederen

Casussen 1 Zijn onderstaande overeenkomsten aan het evenredig verdeelrecht onderworpen? Verklaar je antwoord. a De omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot op roerende goederen. b Een mede-eigenaar staat tegen betaling een gedeelte af aan zowel een andere medeeigenaar als aan een derde. c De vereffening van het gemeenschappelijk huwelijksvermogen naar aanleiding van een echtscheiding. 2 Bespreek de fiscale gevolgen op het vlak van de registratiebelasting voor de volgende overeenkomsten. a Gerard, Sophie en Léon hebben een in Gent gelegen grond verkregen bij erfenis, elk voor 1/3. De waarde van het goed bedraagt 120 000 EUR. Léon overlijdt en zijn nalatenschap valt toe aan Kelly en Kobe, ieder voor de helft. Kelly besluit haar erfdeel te verkopen aan Kobe voor 20 000 EUR. b Zelfde gegevens als onder a, maar Kelly besluit haar erfdeel voor 20 000 EUR te verkopen aan Sophie. c Brian bezit een appartement voor 1/4 in volle eigendom + 1/4 in vruchtgebruik. Marc en Karen bezitten elk 1/4 volle eigendom + 1/8 blote eigendom. 1° Brian verkoopt 1/4 volle eigendom aan Marc. 2° Brian verkoopt 1/4 vruchtgebruik aan Karen. 3° Karen verkoopt 1/4 volle eigendom aan Marc. 4° Karen en Marc verkopen elk 1/8 blote eigendom aan Brian. d Bart, Ellen en Ken hebben van hun vader elk een derde van een in Brugge gelegen woning geërfd. De totale verkoopwaarde van de woning bedraagt 300 000 EUR. 1° Bart en Ellen staan hun rechten af aan Ken. 2° Bart staat zijn rechten af aan Ellen en Ken waardoor ze voortaan elk de helft van de woning bezitten. 3° Bart staat zijn rechten af aan Ellen. 4° Het onroerend goed wordt openbaar te koop aangeboden en toegewezen aan Bart en Miranda, aan ieder voor de helft. 5° Het onroerend goed wordt openbaar te koop aangeboden en toegewezen aan Bart, Miranda en Marlies aan ieder voor een derde. e De echtgenoten Anna en Bjorn, gehuwd onder het huidige wettelijk stelsel, hebben samen met Danny een hoeve aangekocht, de helft voor Anna en Bjorn samen en de helft voor Danny. De waarde van de woning bedraagt 200 000 EUR. 1° Danny staat zijn rechten af aan Anna en Bjorn. 2° Anna en Bjorn staan hun rechten af aan Danny.

477

Academiejaar 2020-2021

Registratierecht en -belasting: Verdelingen en met verdeling gelijkgestelde afstanden van in BelgiĂŤ gelegen onroerende goederen

ÂŠ VAN IN

478

Academiejaar 2020-2021

23 Beleggingsproducten: onroerend goed

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

1 Definitie Er zijn verschillende manieren om te beleggen in onroerend goed. In de eerste plaats kan men kiezen voor een rechtstreekse of een directe belegging in onroerend goed: men gaat dan zelf gronden, gebouwen, winkelpanden … aankopen om ze te verhuren of op termijn verder te verkopen met een meerwaarde. Men kan ook onrechtstreeks beleggen in onroerend goed door te investeren in vastgoedcertificaten, vastgoedbevaks en vastgoedaandelen. Dat noemt men een indirecte belegging in onroerend goed.

2 Soorten Directe belegging in onroerend goed Men kan beleggen in woningen, appartementen, studentenkamers en -studio’s, winkels, bouwgrond, commerciële grond, landbouwgrond, garages, opslagruimtes … De voornaamste kenmerken van een directe belegging in onroerend goed zijn de onderstaande. >> Een belegger die op een directe manier in onroerend goed belegt, moet tegelijk ook ondernemend zijn, omdat hij zich moet bezighouden met het verhuren, onderhouden … van het onroerend goed. Natuurlijk kan men die zaken uitbesteden, zoals vaak gebeurt bij appartementen aan de kust of in het buitenland. Daarvoor zullen kosten moeten worden betaald die een invloed hebben op de return. Maar zelfs als de eigenaar de zaken uitbesteedt, zal hij nog een aantal zaken moeten opvolgen. Dat ondernemingsaspect biedt ook wel opportuniteiten. Zo kan de belegger de huurinkomsten positief beïnvloeden als hij het onroerend goed aantrekkelijker maakt, efficiënte promotie voert … Een andere manier om een hogere return te realiseren, is het gebouw in kleinere delen opsplitsen en de kleinere delen te verhuren. Men moet wel nagaan of de regelgeving dat toelaat en of er eventueel een bouwvergunning aangevraagd moet worden. >> Onroerende goederen zijn niet verplaatsbaar en zijn dus onderhevig aan omgevingsfactoren. Dat kan zowel een positieve als een negatieve impact hebben. Zo zal een nieuwe school een positieve impact hebben op het verhuren van gebouwen aan

481

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

gezinnen en kan een nieuw gebouw zoals een modern justitiepaleis een hele buurt een nieuwe uitstraling geven. Daartegenover staat dat het installeren van een nieuwe verbrandingsoven in de buurt van woonwijken als negatief wordt ervaren en de aantrekkelijkheid zal verminderen. De vastgoedmarkt is een ondoorzichtige markt en lokale kennis is onontbeerlijk. De prijzen van onroerend goed verschillen sterk, afhankelijk van de regio, en sommige regio’s hebben bijzondere kenmerken. Zo is de kust gekend voor zijn appartementsgebouwen en vindt men in een stad als Leuven een enorm aanbod aan studentenkamers en -studio’s. Beide markten vragen een andere aanpak en men moet die eerst uitvoerig bestuderen alvorens men kan investeren. Als men gaat investeren in het buitenland, moet men rekening houden met de wetgeving ter plaatse en ook de fiscaliteit is er verschillend. Als men wil beleggen in onroerend goed, moet men over relatief hoge bedragen beschikken, terwijl men bij fondsen, aandelen, obligaties … al kan starten met relatief lage bedragen. Daarom wordt bij een directe belegging in onroerend goed vaak gebruik gemaakt van vreemd vermogen: men zal dan de eigen middelen aanvullen met een lening bij de bank. De transactiekosten bij direct onroerend goed zijn hoog: registratierechten, notariskosten voor het opstellen van de verkoopakte, eventuele kosten van de hypotheek. Die worden in detail besproken in paragraaf 15.7. Bij latere verkoop is het mogelijk dat de verkoper een beroep doet op een vastgoedmakelaar. Met die kosten zal dan ook rekening moeten worden gehouden: ze kunnen oplopen van 3 % tot 5 % op de verkoopprijs. Omdat onroerend goed een zeer lange levensduur heeft (gronden hebben een oneindige levensduur en gebouwen doorgaans een zeer lange levensduur) kunnen de hoge transactiekosten wel gespreid worden over de lange levensduur als de belegger investeert op lange termijn. Bij een aankoop met de bedoeling op een snelle verkoop met meerwaarde moet men wel rekening houden met het feit dat de meerwaarde groot genoeg moet zijn om de relatief hoge transactiekosten te betalen. Directe beleggingen in onroerend goed zijn illiquide. Aan- en verkooptransacties vergen heel wat tijd. Bovendien is het vaak niet mogelijk om een gedeelte van het onroerend goed te verkopen, waardoor men het volledige pand moet verkopen als men een tekort heeft aan liquiditeiten. Als men ervoor kiest om zelf een (appartements)gebouw te bouwen, moet men rekening houden met de vaak lange periode tussen het uitwerken van de plannen en het definitief opleveren van het gebouw. Tijdens die periode investeert men wel al heel wat middelen, al dan niet met hulp van de bank via een lening, maar heeft men nog geen huuropbrengsten of meerwaarde gerealiseerd. Men zal dus moeten nagaan of men die periode financieel kan overbruggen en rekening moeten houden met eventuele vertragingen in het toekennen van de nodige vergunningen en het realiseren van de bouw.

482

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

>> Er is heel wat regelgeving waarmee de belegger in direct onroerend goed moet rekening houden: ruimtelijke ordering, bouwvergunningen, bouwvoorschriften, huurwetgeving, milieu … Bovendien zijn er ook fiscale implicaties die besproken worden in paragraaf 15.6.

 De wet-Breyne of woningbouwwet biedt de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen woning een uitgebreide bescherming. Alleen algemene aannemers en sleutel-op-de-deurfirma’s vallen onder de wet. Als de bouwheer dus afzonderlijke contracten afsluit voor de uitvoering van de ruwbouw, dakwerken, verwarming … is de wet niet van toepassing. De wet bepaalt onder andere dat het voorschot bij het sluiten van de overeenkomst maximaal 5 % van de totale prijs mag bedragen en dat de oplevering van het gebouw moet gebeuren in twee fasen, een voorlopige en een definitieve, waar minimaal één jaar moet tussen liggen. De volledige wet Breyne kan geraadpleegd worden op de site van de FOD Economie, K.M.O., Middenstand en Energie (www.economie.fgov.be).

 Elk jaar brengen zowel Trends als Netto, de bijlage bij De Tijd, een vastgoedspecial uit met daarin een overzicht van de gemiddelde prijzen van vastgoed per regio.

 Op www.immothekerfinotheker.be kan men de rentebarometer terugvinden, die een overzicht geeft van de tarieven voor hypothecaire leningen op verschillende looptijden en formules.

 Als u een onroerend goed aankoopt, en u wil dat verhuren, dan is het belangrijk om uw doelgroep te bepalen. Er zijn dan heel wat mogelijkheden: >> studenten: zij willen dicht bij de hogeschool / universiteit wonen, zijn tevreden met minder comfort (vaak hebben zij een gemeenschappelijke badkamer en/of keuken), ze huren vaak voor een kortere termijn (meestal voor de duur van hun studies, maar ook tijdens de studies kunnen ze van kot veranderen) en durven al wel eens schade aan te brengen aan het gebouw en de inrichting (dus investeer in een keuken en badkamer, maar hou er rekening mee dat ze misschien op relatief korte termijn zullen moeten vervangen worden); >> gezinnen met jonge kinderen: zij willen een garage, tuin en minstens twee slaapkamers. Ze wonen bij voorkeur in de buurt van een goede school, winkels … of wensen toch een goede bereikbaarheid;

483

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

>> senioren: verkopen vaak hun huis om te verhuizen naar een kleiner en eenvoudig te onderhouden appartement. Zij willen een lift en een slaapkamer, keuken en badkamer op eenzelfde verdieping. Men kan ook een zakelijk pand aankopen en verhuren. De voordelen zijn de langetermijncontracten en het feit dat panden op een goede locatie altijd in trek zijn. Het nadeel aan dergelijke panden is dat het zoeken naar een nieuwe huurder bij stopzetting van het contract soms lang kan duren en dat de wensen van de huurders alsmaar toenemen (netwerkbekabeling, airco …).

 Een belegger die geld leent om daarmee te beleggen, zal makkelijker een bank kunnen overtuigen om te lenen voor de aankoop van een onroerend dan voor het beleggen in aandelen. De meeste banken staan niet te springen om een lening toe te staan om te beleggen in aandelen. Banken ervaren dat als zeer risicovol, en zullen dan ook een hoge rentevoet hanteren bij het toekennen van dergelijke leningen. Bovendien zullen ze vragen die aandelen in pand te geven, en als de aandelen sterk dalen, zullen ze vaak bijkomende waarborgen vragen. Lenen voor een woning is dan weer heel gangbaar. De rentevoeten zijn vaak zeer interessant in vergelijking met een lening op afbetaling voor bijvoorbeeld een wagen, omdat de bank zal vragen de woning in hypotheek te nemen. Daardoor is het risico voor de bank niet zo groot: als men zijn lening niet afbetaalt, kan de bank namelijk de woning verkopen, en zal ze dus meestal de toegestane lening kunnen recupereren. Dat biedt mogelijkheden voor jonge mensen om een vermogen op te bouwen. Men kan namelijk een woning aankopen en die deels financieren met (weinig) eigen middelen, en deels met (een groot stuk) vreemd vermogen van de bank. Als het een interessante belegging is, zullen de huurinkomsten instaan voor de terugbetaling van de lening. Na afloop van de lening heeft men nog recht op de huuropbrengsten of kan men de woning verkopen en het geld herbeleggen. Daartegenover worden van de belegger ook wel de nodige inspanningen verwacht op het vlak van verhuur, onderhoud, opvolging … waardoor dat eerder een combinatie is van beleggen en ondernemen. Het gaat dan wel meestal om investeringen op lange tot zeer lange termijn, afhankelijk van hoeveel middelen men zelf kan investeren en hoeveel men nog moet ontlenen van de bank en op welke termijn.

484

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Indirecte belegging in onroerend goed Men kan indirect beleggen in onroerend goed door te investeren in vastgoedcertificaten, gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) of vastgoedaandelen. Vastgoedcertificaten Een gespecialiseerde vennootschap gaat op zoek naar een interessant vastgoedproject, zijnde de aankoop of de bouw van een kantoorgebouw, winkelcomplex, vakantiepark … De vennootschap verwerft de eigendom van dat project. Ze kan ook instaan voor het onderhoud en het beheer van het project, maar meestal wordt dat toevertrouwd aan een andere gespecialiseerde vennootschap, namelijk de beheersmaatschappij. De kostprijs van het project wordt verdeeld over een aantal certificaten, waarop particuliere en institutionele beleggers kunnen intekenen. Ze hebben dan recht op een deel van de netto-opbrengst van de verhuur en bij verkoop op een deel van de meerwaarde. Een vastgoedcertificaat heeft meestal een looptijd van 15 of 25 jaar, waarna het wordt vereffend. Juridisch gezien heeft de bezitter van een vastgoedcertificaat geen enkel eigendomsrecht op het gefinancierde gebouw; hij heeft wel een schuldvordering op de vennootschap. Dat betekent dat de belegger geen eigenaar is van onroerende goederen, wel van roerende goederen. Dat heeft zijn gevolgen voor de fiscale behandeling van de opbrengsten. Soorten vastgoedcertificaten: >> onroerende leasingcertificaten; >> huurcertificaten. Lenditcertificaten, uitbatingscertificaten en scheepscertificaten worden hier niet besproken, omdat ze vandaag niet meer voorkomen. Onroerende leasingcertificaten Dat zijn onroerende goederen die aan een onderneming worden verhuurd via een erfpacht van ten minste 27 jaar en hoogstens 99 jaar. Vaak is de huurder een warenhuisketen. Aan het einde van de leasingperiode heeft de huurder de mogelijkheid om een koopoptie uit te oefenen. Als de huurder zijn koopoptie niet uitoefent, zal het gebouw onderhands of openbaar worden verkocht. Het gaat dus om een contract op lange termijn dat niet opzegbaar is.

485

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

De huurder heeft recht op het volledige gebruik van het gebouw en draagt zelf alle kosten van onderhoud, herstelling en verzekering. De huurder betaalt een huurprijs die meestal is gekoppeld aan de index en zo de belegger beschermt tegen het inflatierisico. De houder van het vastgoedcertificaat heeft recht op een gedeelte van de netto-inkomsten van de jaarlijkse erfpacht en op een gedeelte van de netto-opbrengst bij verkoop van het gebouw op het einde van de periode. Een voorbeeld van een Belgisch onroerend leasingcertificaat is Diegem Kennedy (kantoorgebouwen). Huurcertificaten De verhuring van het gebouw gebeurt aan een of meer partijen die periodiek huur betalen. De huurcontracten zijn meestal van het type 3-6-9, wat betekent dat de huurovereenkomst in principe over negen jaar loopt, maar zowel de huurder als de eigenaar hebben een opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Het certificaat zelf heeft meestal een looptijd die varieert van 15 tot 25 jaar. Het risico is groter dan bij leasingcertificaten. Bij een zwakke vastgoedmarkt is er door de korte opzegtermijnen namelijk een grotere kans op leegstand of dat de nieuwe huurders lagere huurprijzen zullen onderhandelen. Bij een sterke vastgoedmarkt kan men dan weer de huurprijzen naar boven aanpassen. De huurder betaalt naast de huurprijs, die ook hier meestal is gekoppeld aan de index, alleen de kosten van dagelijks onderhoud en kleine herstellingen. Andere kosten, zoals de onroerende voorheffing, grote herstellings- en onderhoudswerken … zijn meestal ten laste van de eigenaar. Ook hier heeft de houder recht op een gedeelte van de netto-inkomsten van de jaarlijkse huur en op een gedeelte van de netto-opbrengst bij verkoop van het gebouw op het einde van de periode. Een voorbeeld van een Belgisch genoteerd vastgoedcertificaat is Genk Logistics.

 Op de website van AG Real Estate (www.agrealestate.eu > investering > vastgoedcertificaten) en KBC Real Estate (www.kbc.be/corporate/nl/financieren/vastgoed.html > real estate certificates) kun je een overzicht vinden van de vastgoedcertificaten die zij onder beheer hebben. Je vindt er van elk certificaat heel wat informatie zoals de jaarverslagen, persmededelingen en informatie rond de couponbetalingen.

486

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) GVV’s zijn beleggingsvennootschappen met vast kapitaal die uitsluitend beleggen in onroerende goederen. Het kan gaan om een rechtstreekse belegging in gebouwen en gronden, maar ook om zakelijke rechten op onroerende goederen, deelnemingen in andere vastgoedbeleggingsinstellingen en vastgoedcertificaten. De belegger heeft op dit moment in België de keuze uit zeventien GVV’s, met elk hun specialiteit: GVV

Sector

Aedifica

Rusthuizen/appartementen

Ascencio

Winkelpanden

Befimmo

Kantoren

Care Property Invest

Serviceflats

Cofinimmo

Kantoren/rusthuizen

Home Invest Belgium

Appartementen

Immo Moury

Gemengd

Intervest Offices & Warehouses

Kantoren/magazijnen

Leaseinvest RE

Gemengd

Montea

Magazijnen

Qrf

Winkelpanden

Retail Estates

Baanwinkels

Vastned Retail Belgium

Winkelpanden

Warehouses Estates Belgium

Gemengd

WDP

Magazijnen

Wereldhave Belgium

Kantoren/shoppingcentra

Xior

Studentenkoten

 Sinds 2014 bestaat in België het statuut van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). Dat is naar het voorbeeld van de in het buitenland bestaande real estate investment trust (REIT). De Belgische wetgever wil de sector zo dezelfde mogelijkheden bieden als in het buitenland bestaan. Ondertussen zijn alle vroegere vastgoedbevaks al omgevormd naar het nieuwe statuut van de GVV.

487

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Vastgoedaandelen Naast de vastgoedcertificaten en gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) bestaan er ook vastgoedaandelen. Dat zijn aandelen van bedrijven die actief zijn in de vastgoedsector. Naast het vastgoedpatrimonium dat ze beheren, zijn ze ook actief in andere domeinen, zoals de promotie van vastgoed. Omdat een GVV uitsluitend mag beleggen in vastgoed en zich niet mag inlaten met projectontwikkeling voor anderen, kunnen sommige bedrijven niet kiezen voor deze formule. Zo noteren op Euronext Brussel de vastgoedaandelen van Immobel en Atenor, die beide actief zijn in vastgoedontwikkeling. Vastgoedontwikkeling houdt bijvoorbeeld in dat er een stuk grond wordt aangekocht om dat bouwrijp te maken. Dat wil zeggen dat de grond verdeeld wordt in kavels, dat er wegen worden aangelegd en aansluitingen worden gemaakt met de openbare wegen, dat er nutsvoorzieningen klaargelegd worden … De kavels kunnen dan volgens de voorschriften die van toepassing zijn, gebruikt worden voor inplanting van bedrijven, commerciële zones of voor particuliere bebouwing. Naast het verkopen van de bouwrijpe gronden kan de vastgoedontwikkelaar ook zelf woningen, appartementen, commerciële ruimtes of kantoorgebouwen bouwen en te koop aanbieden. De vastgoedontwikkelaar heeft de doelstelling om een meerwaarde te realiseren bij de verkoop van de onroerende goederen.

3 Veiligheid Directe belegging in onroerend goed De vastgoedcrisis in de VS heeft duidelijk gemaakt dat ook de prijzen van vastgoed kunnen dalen. In Europa zijn de prijzen in onder andere Spanje en Portugal sterk onder druk komen te staan.

 Op de site van STADIM (www.stadim.be), het Studie- en Adviesbureau uit Antwerpen, kan men heel wat cijfermateriaal terugvinden met betrekking tot een periode van meer dan vijftig jaar. Zo kan men met de Immulator de prijsevolutie volgen op de residentiële vastgoedmarkt: nationaal, per gewest en per arrondissement. Ook op de site van www.statbel.fgov.be (Algemene directie Statistiek en Economische informatie van FOD Economie) kan men gemiddelde prijzen, prijsevoluties … terugvinden.

488

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Door de hoge eenheidsprijzen bij vastgoed is het niet eenvoudig om met relatief kleine bedragen aan een goede risicospreiding te doen. Indirect beleggen in vastgoed kan hier een oplossing bieden. Bovendien zijn er aan bepaalde types vastgoed specifieke risico’s verbonden. Zo kunnen huurders van een gezinswoning die slecht onderhouden, of kan de ondernemer die een commercieel pand huurt failliet gaan, waardoor men mogelijk huurinkomsten misloopt en op zoek moet gaan naar een nieuwe huurder die men misschien niet onmiddellijk vindt. Er is ook het risico van schade door brand, storm, natuurrampen … Men kan zich daar natuurlijk tegen beschermen door het afsluiten van een brandverzekering. Sinds 2006 bevat de brandverzekering automatisch een waarborg tegen natuurrampen. Indirecte belegging in onroerend goed Vastgoedcertificaten Het risico bij vastgoedcertificaten is onder andere afhankelijk van de kwaliteit van de uitgevende vennootschap (debiteurenrisico). Bovendien heeft men dan net zoals bij aandelen een renterisico; in principe leidt een verhoging van de marktrente tot een daling van de waarde van het certificaat. Beleggers zullen dan obligaties verkiezen boven vastgoedcertificaten. Bij obligaties is het rendement namelijk gewaarborgd. De koers van het certificaat is afhankelijk van de evolutie van de vastgoedsector en de kwaliteit van het onderliggende vastgoed (ligging, ouderdom, kwaliteit van de huurders …). Bij verkoop van het gebouw kan er een minder- of meerwaarde worden gerealiseerd, wat een invloed zal hebben op de waarde van het certificaat op de eindvervaldag. GVV’s In vergelijking met vastgoedcertificaten beschikken GVV’s over een uitgebreide portefeuille aan gebouwen, waardoor het risico lager is. Residentieel vastgoed, zijnde beleggingen in woningen en serviceflats, is vrij immuun voor conjunctuurschommelingen. Kantoorgebouwen daarentegen zijn wel conjunctuurgevoelig. De kwaliteit van het management is van groot belang, omdat het rendement van de GVV in grote mate afhangt van hun aankoop- en verkoopbeslissingen.

489

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

4 Liquiditeit Directe belegging in onroerend goed Een directe belegging in onroerend goed is illiquide en weinig flexibel, in vergelijking met bijvoorbeeld een belegging in aandelen en obligaties. De verkoop van een onroerend goed vergt heel wat tijd. Om te beginnen moet men een koper vinden, en dat kan afhankelijk van het onroerend goed enige tijd duren. Bovendien moet de verkoop verlopen via een notariële akte. Er moeten een aantal wettelijke documenten aangevraagd worden zoals een bodemattest en een energieprestatiecertificaat. De kopers moeten vaak nog de nodige regelingen treffen zoals het aanvragen van een hypothecaire lening, waardoor al snel drie tot vier maanden verstrijken tussen het afsluiten van de verkoop en het ontvangen van de verkoopsom. Een onroerend goed is meestal ook ondeelbaar. Men moet dus het volledige onroerende goed te verkopen, wat erop neerkomt dat er ook geen gedeelte van het geld vrijgemaakt kan worden. Bij sommige gebouwen is er wel een mogelijkheid om te splitsen in bijvoorbeeld verschillende appartementen, die men dan apart kan verkopen. Hier moet men zich eerst goed informeren naar de van kracht zijnde regelgeving. Als men een goede prijs wil voor het gebouw, is het belangrijk dat men daar genoeg tijd voor neemt. Als de koper weet dat de verkoper gehaast is, speelt dat in zijn voordeel, en kan hij onderhandelen over de prijs. Genoeg tijd en veel geïnteresseerde kopers spelen dan weer in het voordeel van de verkoper. Indirecte belegging in onroerend goed Vastgoedcertificaten en GVV’s De meeste GVV’s noteren op de continumarkt van de gereglementeerde markt van Euronext Brussel (Cofinimmo maakt trouwens deel uit van de Bel20). Ze zijn meer liquide dan vastgoedcertificaten, maar minder liquide dan de meeste aandelen. Vastgoedaandelen Net zoals bij gewone aandelen is de liquiditeit van vastgoedaandelen afhankelijk van het gemiddeld aantal verhandelde aandelen en het aantal aandelen dat is uitgegeven. Atenor en Immobel noteren allebei op de Continumarkt van Euronext Brussel. Begin 2019 had Atenor een beurskapitalisatie van ongeveer (afhankelijk van de koers van het aandeel) 295 miljoen EUR en Immobel van ongeveer 505 miljoen EUR. De beurskapitalisatie

490

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

is de beurswaarde van een onderneming op een gegeven moment en verkrijgt men door de koers van het aandeel te vermenigvuldigen met het aantal aandelen dat het kapitaal van een onderneming vormt.

5 Return Direct vastgoed De return van vastgoed bestaat uit enerzijds de jaarlijkse huuropbrengst, anderzijds uit de meer- of minderwaarde die men realiseert bij verkoop van het onroerend goed. 1992

2000

2005

2010

2015

2017

2018 (S1)

192.450

222.538

234.317

240.403

375.991

381.597

384.507

230.315

230.069

231.166

Gemiddelde verkoopprijs gewone woonhuizen 55.769

84.772

139.648

Gemiddelde verkoopprijs villa’s, bungalows, landhuizen 200.319

272.486

281.869

342.485

Gemiddelde verkoopprijs appartementen, flats, studio’s 65.796

92.979

144.000

195.584

Bron: https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwen-wonen/vastgoedprijzen

Een woonhuis in het Vlaams Gewest kostte in het eerste semester van 2018 gemiddeld 240 403 EUR, voor een villa betaalde je gemiddeld 384 507 EUR, appartementen gingen voor gemiddeld 231 166 EUR van de hand. Er zijn wel grote regionale verschillen. Gedetailleerde cijfers kan men raadplegen op de website van Statbel, het Belgische statistiekbureau.

 In het verleden is vastgoed sterker gestegen dan het algemene prijsniveau.

De inflatiecijfers voor België en andere landen kan men terug vinden op http://nl. inflation.eu/inflatiecijfers/cpi-inflatie.aspx.

 Er zijn wel grote regionale verschillen. Gedetailleerde cijfers kan men raadplegen op www.statbel.fgov.be. Ook de vastgoedspecial die Cash en Netto jaarlijks uitbrengen, bevat heel wat gedetailleerde cijfers, waaronder de gemiddelde prijzen per type vastgoed en per regio.

491

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Als men vastgoed koopt, moet men niet alleen kijken naar de brutohuurinkomsten, zijnde de jaarlijkse huurinkomsten voor aftrek van kosten. Als eigenaar heeft men namelijk ook heel wat kosten. >> Kosten voor onderhoud: die zijn afhankelijk van de kwaliteit en ouderdom van het gebouw. De jaarlijkse kosten voor onderhoud bij een nieuw gebouw zullen doorgaans lager zijn dan bij een ouder pand. Ook de aard van de huurder en de looptijd van de huurcontracten spelen een rol. Zo zal men een studentenkamer of -studio doorgaans voor een relatief korte periode verhuren; nadien moet men een aantal kosten maken zoals het verven van de kamer. De belegger moet de verschillende kosten ramen over de looptijd van de investering en maakt het best een onderscheid voor de jaarlijks terugkerende onderhoudskosten (lift, verwarmingsketel …) en grote onderhoudskosten (dak, gevel, vervanging van verwarmingsketel …). Voor die laatste legt hij het best een jaarlijkse reserve aan. >> Verzekeringen: afhankelijk van het soort pand en om welke soort van verhuur het gaat, moet de verhuurder soms zelf een aantal verzekeringen afsluiten. Bij de verhuur van een gezinswoning zal meestal zowel de eigenaar van het gebouw als de huurder een brandverzekering afsluiten. De huurder sluit die af om zijn eigen inboedel te verzekeren en zijn aansprakelijkheid aan derden, waaronder zijn huisbaas (huurdersaansprakelijkheid). Bij de verhuur van studentenkamers zal de verhuurder in zijn brandverzekering meestal een afstand van verhaal opnemen, wat wil zeggen dat de brandverzekeraar van de verhuurder zich niet meer tot de huurder kan richten voor zijn aansprakelijkheid.

 Informatie

over verzekeringen kan men vinden op de site van Assuralia (www.assuralia.be), de beroepsvereniging van verzekeringsondernemingen.

>> Leegstand of wanbetaling: dat risico is moeilijk in te schatten, maar de kans bestaat dat het pand tijdens de looptijd van de investering tijdelijk leegstaat of dat de huurder niet betaalt, en de huur tijdelijk wegvalt. >> Belastingen: als eigenaar moet men belastingen betalen (zie paragraaf 6 in het hoofdstuk over onroerend goed). Soms kunnen die wel doorgerekend worden aan de huurder, maar ook dan moet men er rekening mee houden dat ze in geval van leegstand te betalen zijn door de eigenaar. In het geval van verbouwingen zal door de fiscus het kadastraal inkomen worden herzien, en dus ook de onroerende voorheffing (belasting op onroerende goederen) die men moet betalen. De eigenaar kan soms ook wel genieten van een aantal fiscale gunstmaatregelen zoals het geval is bij energiebesparende investeringen. >> Beheerskosten: zoals kosten voor dagelijks beheer (innen van huurgeld, opstellen van contracten, technische opvolging van het gebouw …) en erelonen voor een makelaar, als u daar een beroep op doet voor het vinden van een huurder.

492

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Als men van de brutohuurinkomsten de kosten aftrekt, krijgt men de nettohuurinkomsten. Hoe groot het verschil is tussen brutohuur en nettohuur hangt in belangrijke mate af van gebouw tot gebouw. Zo kunnen de kosten van onderhoud hoog oplopen bij een oud gebouw dat men verhuurt aan studenten. Bij verhuur van een pand in een drukke winkelstraat zullen de kosten veel lager zijn, omdat ze meestal in casco (ruwbouw met alleen nutsvoorzieningen) worden verhuurd. De huurder draagt alle kosten voor de inrichting. Het bovenstaande maakt duidelijk dat het huurrendement sterk afhankelijk is van een aantal factoren zoals de ouderdom van het gebouw, het type huurder … Bovendien zijn een aantal kosten, zoals het risico op leegstand, moeilijk te schatten. We proberen het bovenstaande toch te verduidelijken aan de hand van een concreet voorbeeld15. Axel overweegt om een appartement te kopen in Leuven, waarvan de gemiddelde prijs in 2018 253 743 EUR bedroeg. Hij baseert zich daarvoor op de vastgoedgids uit Netto. Bij aankoop moet hij 10 % registratierechten en ongeveer 1 % notariskosten betalen, zijnde ongeveer 27 912 EUR, wat de totale aankoopprijs brengt op 281 655 EUR. Voor meer uitleg over de kosten bij aankoop: zie paragraaf 7 van het hoofdstuk over onroerend goed. Hij bezoekt een aantal potentiële projecten, informeert zich bij makelaars en notarissen … en overweegt een klein appartement aan te kopen van 225 000 EUR inclusief kosten. De huurprijs van gelijkaardige appartementen bedraagt 900 EUR. Dat huurbedrag zal hij jaarlijks indexeren op basis van het indexcijfer van de consumptieprijzen, de zogenaamde gezondheidsindex, zodat het aangepast worden aan de inflatie. Het kadastraal inkomen van dergelijke appartementen ligt rond 1 200 EUR. Brutohuurinkomsten (op jaarbasis)

10 800

Reserve voor jaarlijkse lasten (verzekeringen, beheer, renovatie ...)

25 %

Onroerende voorheffing

4,80 %

2 700 980

Personenbelasting (op basis geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, belast tegen het marginale tarief van 45 % Provisie van 10 % van de huur voor niet-voorziene uitgaven (huurvacuüm, onvoorziene herstellingen ...) Nettohuurinkomsten (op jaarbasis)

1 288 10 %

1 080 4 752

2,11 %

Axel legt jaarlijks een reserve aan van 25 % voor verzekeringen, beheerskosten zoals advertentiekosten bij verhuur, herstellingskosten, renovatie. Dat percentage moet hoger liggen als het bijvoorbeeld om een ouder pand gaat of men binnenkort grote herstellings- of renovatiekosten voorziet. 15 ‘Hoe rendabel is vastgoed écht?’, in Netto, 2008, 51, blz. 30.

493

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Axel raamt de onroerende voorheffing op 980 EUR. Hij doet dat op basis van het geschatte kadastraal inkomen van 1 200 EUR. Voor de precieze berekening van onroerende voorheffing: zie paragraaf 6 van het hoofdstuk over onroerend goed. Op de huurinkomsten moet men personenbelasting betalen. In dat geval worden die geraamd op 45 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %. Ook hier verwijzen we naar paragraaf 15.6 voor meer uitleg over de te betalen personenbelasting. Als laatste legt Axel een jaarlijkse provisie aan van 10 % van de brutohuurinkomsten voor huurvacuüm of onvoorziene herstellingen. Ook dat percentage zal verschillend zijn van project tot project. Bij nieuwe panden zullen er vermoedelijk weinig onvoorziene herstellingen zijn en bij de verhuur van een winkelpand in een drukke en succesvolle winkelstraat zal men meestal snel een nieuwe huurder vinden. Toch legt men het best een provisie aan. Het kan zijn dat er jaren geen huurvacuüm (het gebouw wordt niet verhuurd) of onvoorziene herstellingen zijn. Maar dergelijke provisies zorgen ervoor dat in een moeilijk jaar de belegger niet voor onverwachte verrassingen komt te staan. De nettohuurinkomsten komen zo neer op 2,11 % en zullen bij residentiële verhuur meestal liggen tussen 2 % en 5 %. Het rendement van het bovenstaande voorbeeld zal in de praktijk waarschijnlijk hoger liggen, omdat we aan de ene kant voorzichtig zijn door het aanleggen van een reserve voor de jaarlijkse lasten en een provisie voor onvoorziene uitgaven, maar aan de andere kant geen rekening houden met de fiscale aftrekbaarheid van sommige leningen en eventuele premies die men kan krijgen (zoals bij het uitvoeren van bepaalde energiebesparende maatregelen). De bovenstaande berekening kan bijvoorbeeld als vertrekbasis gebruikt worden om een potentiële investering in bepaalde projecten te evalueren. Wel moet opgemerkt worden dat de gebruikte percentages niet altijd even gemakkelijk in te schatten zijn.

 Op de site van de Verenigde Eigenaars (www.ve-pr.be) kan de eigenaar / belegger heel wat interessante informatie terugvinden zoals modelcontracten, de gezondheidsindex voor de indexering van de huurprijzen, recente wetgeving die belangrijk is voor de verhuurder / eigenaar …

 Het huurrendement van studentenkamers is relatief hoog als men dat uitdrukt per vierkante meter die men verhuurt. Wel moet men er rekening mee houden dat de onderhoudskosten van een studentenhuis hoger kunnen oplopen in vergelijking met die van een appartement dat men verhuurt aan een ouder koppel dat dat

494

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

appartement naar alle waarschijnlijkheid goed zal onderhouden. Ook de potentiële meerwaarden van een studentenhuis, appartement, villa … kunnen verschillen – men moet dus niet alleen het jaarlijkse huurrendement bekijken.

Indirecte belegging in onroerend goed Vastgoedcertificaten Vastgoedcertificaten hebben geen spreiding over verschillende vastgoedprojecten. Dat betekent dat ze een hoger risico hebben dan GVV’s. Daarom zal het couponrendement van een vastgoedcertificaat doorgaans hoger zijn dan het dividendrendement van een GVV. Een belangrijke waarderingsparameter bij vastgoedcertificaten is de intrinsieke waarde van het vastgoedcertificaat, zijnde de marktwaarde van het vastgoed min de schulden die ze hebben, gedeeld door het aantal uitgegeven certificaten. Zo zal men proberen certificaten te kopen met een korting tegenover de intrinsieke waarde en te verkopen met een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. GVV’s De meeste GVV’s zullen een dividend uitkeren van minstens 80 % van de resultaten, omdat ze dan genieten van de vrijstelling van vennootschapsbelasting. GVV’s bieden doorgaans dan ook een mooi dividendrendement in vergelijking met andere aandelen. Een belangrijke waarderingsparameter bij GVV’s is de intrinsieke waarde, zijnde de waarde van de bezittingen van de vennootschap min de schulden die ze hebben. Toch zal de koers vaak hoger of lager liggen dan de intrinsieke waarde. De koers van een GVV wordt enerzijds beïnvloed door het beursklimaat, anderzijds door de rente op lange termijn.

495

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

(koersen 31 december 2018) Koers

Beurswaarde (in miljoen euro)

sinds 30/12/15 30/12/16

NAV

premie/ disc.(-)

netto dividend

netto dividend schuld% rendement

Aedifica

78,70

1.414,7

30,0%

10,7%

52,75

49,2%

2,13

2,7%

45,90%

Ascencio

49,70

327,8

-16,8%

-20,7%

55,19

-9,9%

2,38

4,8%

40,80%

Befimmo

48,15

1.231,6

-12,5%

-9,8%

58,56

-17,8%

2,42

5,0%

42,85%

Care Property Invest

20,00

386,5

31,6%

-2,2%

11,17

79,1%

0,58

2,9%

40,82%

108,40

2.240,4

10,2%

-0,2%

90,65

19,6%

3,85

3,6%

42,90%

Home Invest B.

91,00

290,3

-1,7%

-3,9%

83,88

8,5%

3,15

3,5%

45,40%

Immo Moury

40,60

18,8

-22,7%

-27,2%

49,11

-17,3%

1,61

4,0%

17,80%

Intervest Offices

20,50

497,9

-15,9%

-14,2%

19,82

3,4%

0,98

4,8%

47,90%

Leasinvest RE

86,80

428,7

-6,8%

-17,7%

78,50

10,6%

3,50

4,0%

58,66%

Montea

59,40

689,7

51,5%

28,1%

32,72

81,5%

1,52

2,6%

51,20%

QRF

13,75

70,5

-48,9%

22,71

-39,5%

0,95

6,9%

54,34%

Retail Estates

77,00

879,5

-2,5%

2,4%

59,63

29,1%

2,66

3,5%

50,59%

VastNed Retail Belgium

48,00

243,8

-14,3%

-10,9%

52,86

-9,2%

1,83

3,8%

28,00%

Warehouses Estates

49,60

157,1

-19,5%

-22,9%

50,87

-2,5%

2,42

4,9%

39,44%

114,40

2.452,7

40,9%

34,8%

61,50

86,0%

3,15

2,8%

53,90%

Wereldhave Belgium

82,80

580,1

-24,7%

-23,1%

87,59

-5,5%

3,57

4,3%

29,20%

Xior

38,00

492,8

42,3%

6,5%

28,56

33,1%

0,84

2,2%

48,50%

-12,6%

-10,3%

Cofinimmo

WDP

Bel-20

3.234,50

Bron: Gert De Mesure - www.gertdemesure.be

Als de beurs slecht presteert, kiezen beleggers vaak voor GVV’s vanwege het hoge dividendrendement en het relatief veilige karakter van de GVV’s. Bij goede prestaties van de beurs kiezen beleggers doorgaans voor andere aandelen vanwege het hogere potentiële rendement. Als de langetermijnrente stijgt, worden GVV’s minder aantrekkelijk. GVV’s worden vaak gezien als obligaties met een hogere coupon. Bij een hogere langetermijnrente wordt het verschil in rendement tussen een GVV en obligatie of kasbon kleiner, waardoor beleggers kiezen voor de zekerheid van een obligatie en kasbon, waardoor de koersen van GVV’s zullen dalen.



Zoek het dividend op van een GVV en bereken het bruto- en nettodividendrendement. Vergelijk dat met langetermijnrente.

496

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Maar ook andere factoren zoals de bewezen prestaties van het management, de liquiditeit van het aandeel, de kwaliteit van het onderliggende vastgoedpatrimonium en de situatie op de vastgoedmarkt spelen een rol. De reden waarom een GVV onder de intrinsieke waarde (dus met een korting) of boven de intrinsieke waarde noteert (dus met een premie) is niet altijd even eenvoudig te verklaren. De intrinsieke waarde van GVV’s kan men vinden in de halfjaarlijkse en jaarlijkse verslagen.



Zoek de intrinsieke waarde van een GVV. De meeste GVV’s hebben een website met daarop het jaarverslag van vorig jaar. In dat jaarverslag kan men de intrinsieke waarde per aandeel terugvinden. Het wordt vaak ook aangeduid met de termen ‘netto-actief per aandeel’ of ‘Net Asset Value (NAV) per share’. Vergelijk de intrinsieke waarde nu met de beurskoers.

6 Fiscaliteit Direct vastgoed Registratierechten Bij de aankoop van onroerend goed moet men registratierechten betalen. Die bedragen in het Vlaamse Gewest 10 %, in het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest bedragen ze 12,50 %. De percentages kunnen in een aantal gevallen lager liggen. Zo wordt in het Vlaamse Gewest het tarief verlaagd van 10 % naar 7 % bij de aankoop van een eigen én enige gezinswoning. Ook bij de aankoop van een woning die men ingrijpend energetisch renoveert of bij de aankoop van een beschermd monument zijn kortingen mogelijk. Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Waals Gewest geeft men kortingen als men aan bepaalde voorwaarden voldoet.

 Bij de aankoop van een woning is het belangrijk dat men zich goed informeert naar die kosten, gezien ze een belangrijke invloed hebben op het uiteindelijke investeringsbedrag. Op www.notaris.be kan men heel wat informatie terugvinden over de te betalen registratierechten en kosten bij aankoop van een woning. Men kan er ook verschillende simulaties maken.

497

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Ook op de website www.hoeveelkostmijnhuis.be kan men simulaties maken rond te betalen registratierechten en ook de kosten die men moet betalen bij de aankoop van een woning en het aangaan van een hypothecaire lening.

Onroerende voorheffing Jaarlijks moet degene die op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van onroerende goederen die in België zijn gelegen, onroerende voorheffing te betalen. Die wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Voor de onroerende voorheffing slaat het aanslagjaar 2019 op het kadastraal inkomen van 2019. Dat verschilt met de personenbelasting waar het aanslagjaar 2019 betrekking heeft op de inkomsten van het kalenderjaar 2018. Men kan in de huurovereenkomst bepalen dat de onroerende voorheffing ten laste wordt gelegd van de huurder, maar voor de belastingdienst is de huurder nooit aansprakelijk voor de betaling van de onroerende voorheffing. Aan elk onroerend goed dat in België is gelegen, wordt door de Algemene administratie der Patrimoniumdocumentatie (AAPD) een kadastraal inkomen toegekend. Dat kadastraal inkomen is geen reëel inkomen, maar een fictief inkomen, dat wordt geacht overeen te stemmen met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat onder normale omstandigheden van een onroerend goed kan worden verkregen. Om dat inkomen vast te stellen, plaatst men zich op een bepaald referentietijdstip, vandaag 1 januari 1975. Dat kadastraal inkomen kan men terugvinden op zijn aanslagbiljet voor onroerende voorheffing. Men bepaalt dus de nettohuurwaarde op 1 januari 1975, dat is de brutohuurwaarde (huurprijs + huurvoordelen), verminderd met de lasten (die worden voor gebouwde onroerende goederen forfaitair geschat op 40 %, voor ongebouwde onroerende goederen is dat 10 %). Als het kadastraal inkomen niet op die wijze kan worden vastgesteld, wordt het bepaald door onder meer de ligging, het gebruik, de bebouwing en de oppervlakte van het perceel te vergelijken met andere gelijkaardige percelen. Als men een nieuw onroerend goed bouwt, zal het AAPD op basis van een schatting een nieuw kadastraal inkomen toekennen. Bij verbouwingswerken aan een bestaand onroerend goed zal het AAPD het kadastraal inkomen herschatten. Normaal gezien worden de bestaande kadastrale inkomens periodiek, om de tien jaar, herschat via een zogenaamde algemene perequatie. Maar dat wordt niet gedaan, waar-

498

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

door men nog altijd werkt met de netto-huurwaarde per 1 januari 1975. Daarom worden sinds het aanslagjaar 1991 de kadastrale inkomens geïndexeerd door ze te vermenigvuldigen met een indexatiecoëfficiënt. Voor 2018 bedraagt de coëfficiënt 1,7863, wat betekent dat een kadastraal inkomen van 1 000 EUR overeenkomt met een geïndexeerd kadastraal inkomen van 1 786,30 EUR. De onroerende voorheffing die men betaalt, wordt dus berekend op dat geïndexeerde kadastraal inkomen, en bestaat uit drie delen. Een basisheffing, bestemd voor de Vlaamse overheid: die bedraagt 3,97 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen en wordt afgerond op twee cijfers na de komma. Op de basisheffing mogen de provincies en gemeenten opcentiemen heffen. Als bijvoorbeeld een gemeente beslist om 1 500 opcentiemen te heffen, betekent dat dat de belastingplichtige per EUR die hij verschuldigd is volgens de basisheffing 15 EUR moet betalen aan de gemeente. Elke gemeente en provincie bepaalt zelf de hoogte van haar opcentiemen, waardoor het bedrag van de onroerende voorheffing voor eenzelfde kadastraal inkomen verschillend kan zijn van gemeente tot gemeente en provincie tot provincie. Joris heeft een opbrengstenwoning in Leuven; het kadastraal inkomen bedraagt 1 859. Het geïndexeerde kadastraal inkomen voor 2018 bedraagt 1 859 × 1,7863 = 3 321 (dat wordt afgerond op de eenheid). Hij betaalt aan de Vlaamse overheid 131,84 EUR (3 321 x 3,97 %). De opcentiemen voor de provincie bedragen 171,75 en die voor de gemeente 880, waardoor hij respectievelijk 226,44 EUR (131,84 x 1,7175) en 1 160,19 EUR (131,84 x 8,80) betaalt. De totale onroerende voorheffing voor het aanslagjaar 2018 bedraagt 1 518,47 EUR. Op de onroerende voorheffing zijn wel verminderingen mogelijk als men bijvoorbeeld minstens twee kinderbijslaggerechtigde kinderen heeft, men woont in een bescheiden woning (met een kadastraal inkomen lager dan 745 EUR) of een energiezuinige woning (het E-peil bepaalt of een woning energiezuinig is of niet). Als men als eigenaar een huis verhuurt en de huurder heeft twee of meer kinderbijslaggerechtigden of een van de inwonende gezinsleden is gehandicapt, kan de huurder een meldingsformulier verzenden naar de Vlaamse Belastingdienst om hen daarvan op de hoogte te stellen. De eigenaar zal dan minder onroerende voorheffing hoeven te betalen, en dat verrekenen met de maandelijkse huurprijs.

499

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

 Op het Belastingportaal Vlaanderen (http://belastingen.vlaanderen.be) kan men heel wat informatie terugvinden over onroerende voorheffing, registratierechten, leegstandsheffing bij woningen en bedrijfsruimten, successierechten … Daar kan men ook een overzicht vinden van de indexatiecoëfficiënt van de voorbije jaren en de opcentiemen per gemeente en provincie. Ook kan men hier een simulatie maken van de onroerende voorheffing.

Belasting op meerwaarde Als men binnen een termijn van vijf jaar een huis dat men heeft gekocht opnieuw verkoopt, dan moet men een belasting op de meerwaarde betalen. De verkoop van een geschonken woonhuis is belastbaar gedurende drie jaar na de schenking als de schenker het in de periode van vijf jaar voor de schenking heeft aangekocht. De belasting is niet van toepassing als het gaat om het enige woonhuis, het woonhuis geërfd is, als het woonhuis toebehoort aan minderjarigen of onteigend wordt. De belasting is evenmin van toepassing als het de woning is waarvoor de vrijstelling voor enige en eigen woning geldt. Het belastingtarief is 16,5 % en wordt berekend op het verschil tussen de aan- en verkoopprijs. De aankoopprijs wordt verhoogd met de werkelijke kosten van de aankoop (notariskosten) of met een forfaitair kostenpercentage van 25 %. De met 25 % verhoogde aankoopprijs mag u verhogen met 5 % per verlopen jaar sinds de aankoop, en met de facturen van werken, uitgevoerd door een geregistreerde aannemer. In geval van schenking neemt men de waarde van het geschonken goed aan. Een gelijkaardige regeling geldt voor onbebouwde onroerende goederen. Een meerwaardebelasting wordt geheven als de vervreemding (verkoop) plaatsvindt binnen acht jaar na de verkrijging van de eigendom. Bij vervreemding binnen vijf jaar bedraagt de meerwaardebelasting 33 %, binnen de termijn van de laatste drie jaar bedraagt de meerwaardebelasting 16,5 %.

 Elk jaar moet men zijn aangifte personenbelasting invullen, en vaak zijn er heel wat wijzigingen ten opzichte van het vorige aanslagjaar. Het is dan ook belangrijk zich goed te informeren bij een beroepsbeoefenaar: erkende boekhouders en fiscalisten zijn aangesloten bij het BIBF (www.bibf.be), accountants en belastingconsulenten bij het IAB (www.iec-iab.be).

500

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

 Men kan ook heel wat informatie vinden op site van de Federale Overheidsdienst Financiën (www.financien.belgium.be). Heel wat uitgeverijen hebben ook ‘belastingsgidsen’ die helpen bij het invullen en optimaliseren van de fiscale aangifte.

Personenbelasting Inkomsten uit onroerende goederen worden belast in de personenbelasting. De manier en hoogte van de belasting hangen onder andere af van het type onroerend goed (huis, grond …), aan wie men het verhuurt (particuliere verhuur, verhuur voor beroepsdoeleinden …) en of het onroerend goed al dan niet in het buitenland is gelegen. Men heeft in de personenbelasting, als men voldoet aan een aantal voorwaarden, ook recht op een aantal aftrekken, waaronder de aftrek van de kapitaalaflossingen en intresten van een hypothecaire lening, energiebesparende investeringen … Zoals eerder vermeld, wijzigt de materie voortdurend, is ze zeer uitgebreid en vaak zeer complex. We beperken ons hieronder dan ook tot twee voorbeelden die in de praktijk veel voorkomen, namelijk de verhuur van een gebouw aan een particulier en de verhuur van een gebouw dat de huurder gebruikt voor beroepsdoeleinden. Als men een woning of appartement verhuurt aan een natuurlijke persoon die het niet gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan zal men belastingen betalen op het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %. Men mag geen kosten in mindering brengen op dat bedrag. Sara verhuurt een woning met een KI van 650 EUR. Zij zal worden belast op het geïndexeerde KI van 1 161,10 (650 × 1,7863), verhoogd met 40 %, zijnde 1 625,53 EUR. Verhuurt men aan een huurder die het gebouw voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan moet men in zijn aangifte het niet geïndexeerde kadastraal inkomen opnemen en de brutohuur, inclusief huurvoordelen. Huurvoordelen zijn kosten die normaal ten laste zijn van de eigenaar, maar die worden doorgerekend aan de huurder. Voorbeelden zijn de onroerende voorheffing of verzekeringspremies. Men betaalt belastingen op de nettohuur, die de fiscus verkrijgt door van de brutohuur het laagste van de volgende twee bedragen af te trekken: >> een forfaitaire aftrek van 40 % kosten; >> twee derde van het oorspronkelijke kadastraal inkomen, verhoogd met een bij Koninklijk Besluit bepaalde coëfficiënt, berekend op basis van de handelshuurprijzen en huurlasten. Voor het aanslagjaar 2019 (inkomsten van het jaar 2018) is de coëfficiënt 4,47. De nettohuur moet minstens het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %, bedragen.

501

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Nico verhuurt in 2018 een gebouw dat door de huurder volledig voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt. Het kadastraal inkomen bedraagt 800 EUR, de ontvangen huur 8 500 EUR. Nico wordt belast op een netto onroerend inkomen van 8 500 EUR min 2 384,00 EUR, zijnde 6 116,00 EUR. Die 2 384,00 EUR wordt verkregen door het laagste te nemen van 40 % van de brutohuur (3 400 EUR) en twee derde van het KI, vermenigvuldigd met 4,47 (2 384,00 EUR). De nettohuur moet minstens het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %, bedragen (2 000,66 EUR), maar aan die voorwaarde is voldaan. De onroerende inkomsten worden samengeteld met de andere inkomsten, zoals de beroepsinkomsten. Dat geheel wordt belast tegen het progressieve belastingtarief. Progressief betekent dat de tarieven stijgen met de hoogte van het inkomen. De onroerende inkomsten worden met andere woorden belast tegen de hoogste tarieven die voor de eigenaar gelden. Het hoogste tarief in België is 50 %, en wordt nog verhoogd met de gemeentebelasting, die afhankelijk is van de gemeente waar de belastingplichtige woont. Als men een appartement of huis gemeubeld verhuurt, dan moet men twee soorten inkomsten aangeven, namelijk de verhuur van het onroerend goed (onroerende inkomsten) en de verhuur van de meubels (roerende inkomsten).

 Voor het berekenen van de te betalen personenbelasting maakt men het best gebruik van software. Met die software kan men ook simulaties maken om zo te bekijken wat de invloed is op de te betalen belastingen, als men zou investeren in onroerend goed. Naast de site van de overheid, voor het indienen en berekenen van de aangifte personenbelasting (www.taxonweb.be), bestaan er ook nog talrijke andere sites, zoals www.dvv.be/taxweb.

Indirecte belegging in onroerend goed Vastgoedcertificaten Een vastgoedcertificaat is juridisch en fiscaal een roerende waarde die een schuldvordering vertegenwoordigt. Ze verliezen dus hun status van onroerende belegging en zijn dus niet onderworpen aan bijkomende kosten zoals registratierechten en notariskosten. De uitbetaalde coupon van een vastgoedcertificaat bestaat uit twee delen: een intrestgedeelte en een kapitaalgedeelte. Op het intrestgedeelte (de huurinkomsten) is 30 % roerende voorheffing verschuldigd, op het kapitaalgedeelte (dat is het gedeelte dat men

502

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

fiscaal als terugbetaling van het initieel geïnvesteerde kapitaal beschouwd) hoeft men geen roerende voorheffing te betalen. De eventuele meerwaarden bij verkoop van de onroerende goederen waarop het certificaat betrekking heeft, worden aan de roerende voorheffing onderworpen. GVV’s De uitgekeerde dividenden zijn in principe onderworpen aan het tarief van 30 % roerende voorheffing. Dividenden uitgekeerd door GVV’s die voor minstens 60 % zijn belegd in zorgvoorzieningen worden vanaf 2017 onderworpen aan een verlaagd tarief van 15 %. Dat is het geval bij de Aedificia en Care Property Invest. Cofinimmo belegt ook in zorgvastgoed, maar in januari 2019 bedroeg dit aandeel maar 50 %, en komt hiervoor dus (voorlopig) niet in aanmerking. Vastgoedaandelen De dividenden van vastgoedaandelen worden belast zoals andere aandelen, zijnde 30 % roerende voorheffing.

7 Kosten Directe belegging in onroerend goed Naast de registratierechten moet men ook een honorarium aan de notaris betalen. Dat honorarium is verschillend bij een verkoop uit de hand en een openbare verkoop. Bij een verkoop uit de hand kunt u een overzicht van de kosten vinden in de onderstaande tabel, vaak nog verhoogd met een bedrag van vaste aktekosten van ongeveer 800 EUR. Op het ereloon en op het grootste deel van de aktekosten is 21 % btw verschuldigd.

Tot 7 500 EUR Van 7 500 EUR tot 17 500 EUR Van 17 500 EUR tot 30 000 EUR Van 30 000 EUR tot 45 495 EUR Van 45 495 EUR tot 64 095 EUR Van 64 095 EUR tot 250 095 EUR Boven 250 095 EUR

Bron: www.notaris.be

4,56 % 2,85 % 2,28 % 1,71 % 1,14 % 0,57 % 0,057%

503

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Bij een openbare verkoop zijn de kosten gelijk aan een bepaald percentage van de verkoopprijs waaraan het onroerend goed werd toegewezen. De prijzen zijn verschillend van arrondissement tot arrondissement. Bij een aankoop van een grond of woning moet rekening gehouden worden met percentages tussen 15 % en 20 %. In die kosten zijn wel al de registratierechten begrepen, het ereloon van de notaris en hypotheekbewaarder, en de kosten van de processen-verbaal van toewijzing. Het is raadzaam om op voorhand contact op te nemen met de notaris om zicht te krijgen op het bedrag van de kosten die verschuldigd zijn. Naast die kosten zijn er bij een openbare verkoop vaak nog andere kosten zoals die voor de basisakte, opmetingen, procedurekosten. Als regel kan men stellen dat bij een openbare verkoop de kosten hoger zijn dan bij een gewone onderhandse verkoop. Als men een lening aangaat voor de verwerving van een onroerend goed, zijn er een aantal bijkomende kosten: >> schattingskosten: de bankinstelling waar u de lening wilt afsluiten, wil weten hoeveel uw eigendom eigenlijk waard is. De bank heeft namelijk meer zekerheid van terugbetaling naarmate de som van de lening kleiner is in verhouding tot de waarde van het onroerend goed dat u in hypotheek geeft. De bank zal niet altijd een schatting vragen, bijvoorbeeld als er maar een relatief klein bedrag moet geleend worden voor de aankoop van de woning; >> dossierkosten: die rekent de bank aan voor het opstellen van het leningsdossier. Het is belangrijk op voorhand bij de bankinstelling te informeren hoeveel ze juist bedragen en wanneer ze zullen worden aangerekend. Ook de notaris rekent kosten aan in het geval van een lening. Die zijn wettelijk vastgelegd en niet altijd eenvoudig te berekenen door de ontlener. Daarom kan men aan zijn notaris op voorhand een schatting van de kosten vragen. De notariskosten bestaan uit: >> een registratierecht ten belope van 1 % op de totale som waarvoor een hypotheek wordt genomen en een vast bedrag van 100 EUR per document, ongeacht het aantal bijlagen dat aan de kredietakte wordt gehecht, zoals bijvoorbeeld een aflossingstabel; >> een hypotheekrecht van 0,3 % op de totale som waarvoor een hypotheek wordt genomen, vermeerderd met het honorarium van de hypotheekbewaarder en met de kosten die de hypotheekbewaarder aan de notaris vraagt voor de aflevering van een hypothecair getuigschrift; >> het recht op geschriften van 50 EUR; >> de kosten voor de notaris zelf: enerzijds de kosten voor het verzamelen van meerdere inlichtingen bij allerhande officiële instanties en de kosten die hij zelf aan de instanties moet betalen; anderzijds zal hij een honorarium aanrekenen dat wettelijk is vastgesteld en dat naargelang het leningsbedrag varieert. Dat laatste wordt namelijk berekend aan degressieve schijven, beginnend aan 1,50 % op de schijf van 7 500 EUR, 1,20 % op de volgende schijf van 10 000 EUR om te dalen tot bijvoorbeeld 0,20 % op de schijf boven 64 095 EUR.

504

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

Als men een gebouw wil verkopen, en men doet dan een beroep op een tussenpersoon, zal die een percentage aanrekenen van de verkoopprijs.

 Vastgoedmakelaar is een gereglementeerd beroep: iedereen die als zelfstandige de activiteiten van vastgoedmakelaar uitoefent, moet in principe ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (www.biv.be). Daarnaast zijn er een aantal beroepsverenigingen waaronder de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (www.cibweb.be), die veruit de grootste is, en de Vlaamse Vastgoed Federatie (www.vvf.be).



Zoek op een immowebsite een interessant onroerend goed in uw buurt. Probeer de notariskosten en registratierechten te ramen. Als u een lening zou aangaan, hoeveel kosten komen er dan nog bij? Maak eventueel gebruik van de onlinetools die aangeboden worden op bijvoorbeeld www.notaris.be. Vergelijk vervolgens de aankoopprijs met de aankoopprijs inclusief kosten. Met hoeveel is die gestegen?

Voor- en nadelen

Directe belegging in onroerend goed Voordelen van het direct beleggen in vastgoed >> Doordat men bij vastgoed werkt met huurcontracten en de huurprijs meestal jaarlijks geïndexeerd wordt, heeft men een relatief goed idee welke inkomsten men kan verwachten en over welke periode. De aard van het onroerend goed zal meestal bepalend zijn voor de lengte van het contract. Zo worden studentenkamers meestal voor één jaar verhuurd, terwijl bij handelspanden meestal gewerkt wordt met contracten van negen jaar. De huurprijs is afhankelijk van de kwaliteit van het pand en de locatie. Als men een pand gaat verhuren, is het belangrijk om de solvabiliteit van de huurder na te gaan om zo het risico op niet-betaling te verkleinen. Een goed onderhouden pand op een goede locatie zal bovendien op lange termijn een mogelijke waardestijging bieden. >> De belegger neemt in zijn beleggingsportefeuille niet alleen aandelen, obligaties en andere producten op, maar heeft met vastgoed de mogelijkheid om zijn portefeuille verder te diversifiëren. De Belg met zijn baksteen in de maag zal na verloop van tijd meestal overgaan tot de aankoop van een eigen woning, waardoor hij automatisch

505

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

diversifieert, maar bij grote beleggingsportefeuilles kan men overgaan tot de aankoop van een tweede of zelfs derde woning. >> Een directe belegging in onroerend goed biedt een goede bescherming tegen inflatie. Dat heeft onder meer te maken met het feit dat men in de meeste huurcontracten zal kiezen voor automatische indexatie van de huurprijs en de prijzen van onroerend goed door de grondschaarste in het verleden aanzienlijk zijn gestegen en dat vermoedelijk zullen blijven doen. >> Zoals eerder vermeld, kan de ondernemende investeerder het huurrendement of de meerwaarde van zijn onroerend goed verhogen door onder meer inspanningen te doen op het vlak van verhuur, het energieverbruik van de woning, renovatie of herbestemming van het onroerend goed … >> Investeren in onroerend goed kan fiscale voordelen opleveren: denk maar aan de woonbonus bij de aankoop van een enige eigen woning. Ook de meerwaarde op onroerende goederen wordt in sommige gevallen niet belast. Die fiscale gunstmaatregelen werden besproken in paragraaf 15.6. Nadelen van het direct beleggen in vastgoed >> Onroerend goed is een zeer kennis- en managementintensieve beleggingsvorm. Men moet kennis hebben van de lokale markt, wetgeving, fiscaliteit … Bovendien vergt het verhuren, onderhouden en verkopen heel wat inspanning en tijd van de belegger. Zo zal een belegger die traditioneel in aandelen en obligaties belegt bij de aankoop van studentenkamers plots geconfronteerd worden met regelgeving over brandveiligheid, het opstellen van huurcontracten, het uitvoeren van kleine herstellingen … >> Door de hoge eenheidsprijzen van vastgoed is het niet eenvoudig om een verantwoorde risicospreiding te doen als men een relatief kleine beleggingsportefeuille heeft. Voor een particuliere belegger met een beperkte beleggingsportefeuille is het bovendien niet mogelijk om direct te beleggen in kantoorgebouwen of commerciële complexen gezien de grote bedragen. Bovendien is onroerend goed minder liquide dan aandelen en obligaties, en zijn de transactiekosten hoger. De kosten van onderhoud en herstellingen zijn ook niet altijd even eenvoudig te ramen, en er kunnen zich onverwachte zaken voordoen zoals een brand, huurders die het huis niet goed onderhouden, klachten van de buren … Bovendien moet men rekening houden met het risico op leegstand. De kwaliteit van het vastgoed en de locatie zijn dan van groot belang. >> De markt van direct onroerend goed is een ondoorzichtige markt, en prijzen en rendementen op de markt zijn niet altijd beschikbaar, wat studie en onderzoek bemoeilijkt. Zo zijn de vraagprijzen van onroerend goed te raadplegen via de notaris en diverse gespecialiseerde websites, maar de effectief geboden prijs wordt nadien

506

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

vaak niet meegedeeld. De waardebepaling van een onroerend goed is ook niet altijd even gemakkelijk en werk van specialisten. Bovendien is die waardebepaling vaak subjectief. Indirecte belegging in onroerend goed Voordelen en nadelen van het indirect beleggen in vastgoed t.o.v. direct beleggen: +

Duidelijke informatie door jaar- en halfjaarverslagen (transparant)

Minder stabiele waardeontwikkeling (beurskoersen worden mee beïnvloed door het sentiment op de beurs)

Liquide beleggingsvorm (opgelet: niet alle indirecte beleggingen in vastgoed zijn even liquide: zo zijn GVV’s meer liquide dan vastgoedcertificaten)

Meestal geen zeggenschap over het gevoerde beleid, het management …

Lagere transactiekosten Minder managementintensief Door te beleggen in een GVV kan men zijn risico spreiden over verschillende onroerende goederen Mogelijkheid om kleine bedragen te investeren

Topics: Een tweede verblijf in het buitenland

In 2016 hadden naar schatting 410 000 Belgische families16 een tweede verblijf ‘voor recreatieve doeleinden’, dat ze niet verhuren aan derden. Een kleine helft daarvan (45 %) ligt in het buitenland, ruim een kwart ligt aan de Belgische kust en zowat 10 % in de Ardennen. Door de lage rente van de voorbije jaren blijft investeren in een tweede verblijf in trek. Mensen zoeken een bestemming voor hun spaargeld, en profiteren van de lage rente om een deel bij te lenen. Bij een aankoop van een tweede verblijf in het buitenland komen heel wat praktische en fiscale zaken kijken. Het is belangrijk om zich op voorhand goed te informeren. En dat gebeurt niet altijd, omdat emoties vaak een grote rol spelen bij de aankoop van een tweede verblijf. Men is op vakantie, wordt verliefd op een bepaalde streek of woning, en neemt daardoor in een opwelling een aankoopbeslissing. Achteraf komt men dan vaak voor verrassingen te staan. Iemand die een tweede verblijf koopt als investering, kijkt het best uit naar goede kansen en het groeipotentieel. Als iemand zich wil vestigen in een bepaalde streek of droomwoning, moet hij ervoor opletten dat hij uit emotionele overwegingen het pand 16 Bron: De Tijd – 2 september 2016.

507

Academiejaar 2020-2021

Hoofdstuk 23: Beleggingsproducten: onroerend goed

niet te duur betaalt. Bij een aankoop van een huis in de VS, Dubai of Zuid-Afrika is men dan weer afhankelijk van goedkope vluchten. Wie op zoek is naar koopjes kijkt het best naar nog niet geëxploiteerde gebieden in Oost-Europa zoals Bulgarije, Roemenië en bepaalde streken in Kroatië of Hongarije. Dat ook buitenlands vastgoed onderhevig is aan prijsschommelingen werd duidelijk door de vastgoedcrash in Spanje, met prijsdalingen tot 50 %.

 Bij een aankoop van een tweede verblijf in het buitenland moet men rekening houden met heel wat juridische en fiscale zaken. De regelgeving verschilt vaak sterk van die in België, waardoor men voor verrassingen kan komen te staan. Zo heeft in Spanje een compromis geen bindend karakter. De koper en de verkoper kunnen tot vlak voor de ondertekening van de notariële akte terugkomen op hun beslissing – weliswaar op straffe van een schadevergoeding van ongeveer tien procent. In het boek ‘Buitenlandse vakantiewoningen en de fiscus’ van Wim Vermeulen worden alle juridische en fiscale regels besproken voor onder andere zes belangrijke vakantiebestemmingen voor Belgen: Frankrijk, Spanje, Portugal, Zuid-Afrika, Italië en Turkije.

508

Academiejaar 2020-2021

24 Gezocht: vastgoedbeheer

Hoofdstuk 24: Gezocht: vastgoedbeheer

Gezocht: vastgoedbeheer 1

Dit is een voorbeeld van een zelf toegevoegde tussentitel

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dolor. Aenean massa. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Donec quam felis, ultricies nec, pellentesque eu, pretium quis, sem. Nulla consequat massa quis enim. Donec pede justo, fringilla vel, aliquet nec, vulputate eget, arcu. In enim justo, rhoncus ut, imperdiet a, venenatis vitae, justo. Nullam dictum felis eu pede mollis pretium. Integer tincidunt. Cras dapibus. Vivamus elementum semper nisi. Aenean vulputate eleifend tellus. Aenean leo ligula, porttitor eu, consequat vitae, eleifend ac, enim. Aliquam lorem ante, dapibus in, viverra quis, feugiat a, tellus. Phasellus viverra nulla ut metus varius laoreet. Quisque rutrum. Aenean imperdiet. Etiam ultricies nisi vel augue. Curabitur ullamcorper ultricies nisi. Nam eget dui.

Hoe voeg ik deze eigen tussentitel toe aan de inhoudstafel? Ontdek het op https://blend.deboeck.be/nl/faq/eigen-inhouden

Bent u de persoon die we zoeken?

Voor specifieke onderwerpen zoals het beroep van de vastgoedmakelaar, de deontologie, de syndicus, andere actoren â€Ś is ons aanbod nog niet uitgewerkt. U kunt desgewenst zelf hoofdstukken toevoegen aan uw Blend-selectie, of zelfs via Blend een eigen cursus aanmaken.

Gaat u graag nog een stapje verder en hebt u lesmateriaal dat ons aanbod kan aanvullen? Neem vrijblijvend contact op met accountmanager@vanin.be en we bespreken graag de mogelijkheden.

Toegevoegd door docent

511

Academiejaar 2020-2021

Gezocht: vastgoedbeheer

Toegevoegd door docent

512

Academiejaar 2020-2021