2015 vuosikatsaus
26
08 14 32 36
sisällys 01 Työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa 02 Toimitusjohtajan katsaus 04 Avainluvut 08 Näistä vuosi 2015 muistetaan 14 Merkittävimmät vuokraukset
22
20 Strategia 21 Arvot 22 Markkinakatsaus 26 Tapahtumat 28 Vastuullista liiketoimintaa 32 Werstas avautui 36 Tulevat hankkeet 40 Riskienhallinta ja sisäinen valvonta 42 Hallitus
40
44 Henkilöstö 48 Hallituksen toiminta kertomus ja konserni tilinpäätös 2015
työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa töissä on mukavampaa, jos seinät, kalusteet ja maisema eivät harmita.
Olipa kyse sitten ensikontaktista uuden asiakkaan kanssa, saneerauksen suunnittelusta, Turku Science Parkin palvelutarjonnasta tai Teknologiakiinteistöjen järjestämistä tapahtumista, palautuu Teknologiakiinteistöjen toiminta yhä uudelleen samoihin aiheisiin ja kysymyksiin. Mistä ihmiset pitävät? Mikä inspiroi ja saa viihtymään? Kuinka lisätä työhyvinvointia? Voiko ympäristö lisätä tehokkuutta ja tuottavuutta? Miksi tarjota asiakkaille muutakin kuin seiniä? Koska töissä on mukavampaa, jos työpaikan seinät, kalusteet ja maisema eivät harmita vaan saavat ehkä jopa viihtymään. Jos lounas maistuu hyvältä ja mieluiten vieläpä hyvässä seurassa. Jos ympärillä on kiinnostavia ihmisiä ja tapahtumia, joita ehtii seuraamaan joskus itsekin. Jos töihin kulkeminen onnistuu melko vaivattomasti ja ennen kotiinlähtöä voi vaikka käydä kaupassa. Viihtyvyys ei ole pelkkiä viherkasveja tai kakkukahveja. Se on myös sairaspoissaolojen vähentymisestä säästyneitä euroja, uusia ideoita liiketoiminnan kehittämiseen sekä nappirekrytointeja. Se on huolella suunniteltu toimisto, jossa ei ole ylimääräisiä neliöitä, käytäväsupinoiden muuttumista aidoksi yhteisöllisyydeksi sekä yhteistyökumppani, joka ilmestyy paikalle juuri kun sitä eniten tarvitaan. Se on työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa, koska töissä vaan on niin kivaa.
01
toimitusjohtajan katsaus tilat ovat täynnä, vuokrat tulevat ajallaan ja investoimme vahvasti.
Yrityksen vuosikatsaus peilaa yhtiön toimintaa sekä toimintaympäristöä usein – jos ei jopa aina – markkinoiden, yhtiön tuloksen sekä muiden talouteen liittyvien muutosten kautta. Lisäksi toimintakertomus kuvaa yhtiön tulevaisuutta peilaten sitä taloustermeihin kuten makrotalous, mikromarkkina ja korkoympäristö sekä vertaa ja arvioi parhaimmillaan toimintaa suhteessa Japanin keskuspankin korkopolitiikkaan, Kiinan tuotantokustannuksiin tai Yhdysvaltojen ostoindeksiin, Putinista ja energianhinnasta puhumattakaan. Valitettavasti Turun Teknologiakiinteistöjen osalta näiden merkitys arjen tekemiseen on sama kuin Kauppalehden lukeminen ruokatunnilla. Suomi on taantumassa, jopa lamassa, Eurooppa kyntää ja pakolaiskriisi vie loputkin tuhkat pesästä. Mutta hetkinen, meillä Turun Teknologiakiinteistöissä menee hyvin. Tilat ovat täynnä, vuokrat tulevat ajallaan ja investoimme vahvasti. Vuoden 2015 uusina vuokralaisina aloittivat muun muassa Rolls Royce, LG, Qualcomm
02
Olemme onnistuneet paremmin kuin kuvittelimme ja mikä tärkeintä, luoneet pohjan, josta pystytään ponnistamaan kohti tavoitteita.
sekä kymmenet Werstaan toimijat. Itse asiassa teimme uusia tai uudelleen järjestimme vuokrasopimuksia 77 kappaletta eli reilun 9300 neliömetrin osalta. Taitaa Turullakin mennä hyvin. Esimerkiksi telakka, lääketehtaat, väestönkehitys sekä vetovoimaan liittyvät mielipiteet kertovat kaikki positiivisesta muutoksesta alueen ilmapiirissä. Miksi, mitä, koska – hei tämähän on mennyt minulta kokonaan ohi! Mitä jos hyvä ilmapiiri ja yhteinen näkemys maailmasta viekin asioita eteenpäin? Ehkä yksittäinen ja niinkin yksinkertainen asia kuin me-henki onkin kaiken ydin. Tällöin pitää arvioida ihmisiä tekemisen taustalla, eikä tekijöitä, joihin ei pysty vaikuttamaan. Samalla tavoin kuin urheilujoukkueet pelaavat kaikki samoilla säännöillä samassa ympäristössä, mutta vain yksi kruunataan kauden päätteeksi mestariksi.
nistamaan kohti tavoitteita. Työympäristö ei ole kuitenkaan onnela, jossa hymyillen kaikki on aina fantsua. Työympäristö on kuin parisuhde: välillä hymyillään ja nauretaan, kun taas välillä tapellaan ja murjotetaan, mutta aina luotetaan. Olemme Teknologiakiinteistöissä kärsineet kasvukivuista ja liiasta innostumisesta, ja tulemme varmasti tulevaisuudessakin kärsimään ja innostumaan, mutta tulemme myös huolehtimaan, että olemme aina oikeudenmukaisia ja luotamme sekä tuemme toisiamme. Nyt ja tulevaisuudessa, riippumatta siitä miten makrotalouden ennusteet menevät. Mikko Lehtinen
Meillä menee hyvin, koska meillä työskentelevät ihmiset viihtyvät yhdessä ja tekevät asioita joista pitävät. Olemme onnistuneet paremmin kuin kuvittelimme, ja mikä tärkeintä, luoneet pohjan, josta pystytään pon-
03
avainluvut
vuonna 2015 yhtiö jatkoi vakaalla kasvu-uralla. Erinomainen käyttöaste ja tehdyt investoinnit heijastuvat vuoden 2015 luvuissa liikevaihdon, kannattavuuden ja pinta-alan kasvuna. Vuokrasopimusten maturiteetti piteni, kun sopimuskautensa lopulla olevia sopimuksia neuvoteltiin uusiksi. Tällä oli myös positiivinen vaikutuksensa kiinteistökannan markkina-arvoon.
Konsernirakenne
Omistajat
Turun Teknologiakiinteistöt Oy KOy BioCity
KOy ElectroCity
KOy ICT-City
Stiftelsen för Stiftelsen Eschnerska Åbo Akademi Frilasarettet 3,38 % 3,39 % Eläkevakuutusyhtiö Veritas 17,00 %
KOy TriviumCity
KOy Datakulma
KOy DataCity
KOy Puutarhakatu 1
KOy Puolalankatu 5
KOy Kupittaan Paviljonki
Eskelin Pysäköintilaitos Oy
04
TScP Kehitys Oy
Cudos Oy
Turun Seudun Osuuspankki 28,02 %
Turun kaupunki 48,21 %
Liikevaihto
Käyttökate
1000 €
1000 €
22 000
12 000
20 000
11 000
18 000
10 000 9 000
16 000
8 000
14 000
7 000
12 000
6 000 10 000
5 000
8 000
4 000
6 000
3 000
4 000
2 000
2 000
1 000
0
2011
2012
2013
2014
2015
0
2011
Liikevoitto
2013
2014
2015
Tilikauden tulos
1000 €
1000 €
10 000
2 500
9 000
2 000
8 000
1 500
7 000
1 000
6 000
500
5 000
0
4 000
–500
3 000
–1 000
2 000
–1 500
1 000
–2 000
0
2012
2011
2012
2013
2014
2015
–2 500
2011
2012
2013
2014
2015
05
Omavaraisuusaste
Investoinnit
%
Milj. €
40
100
oma pääoma sis. vaihtovelkakirjat
90 80
30
70 60
20
50 40
10
30 20
0
oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja –10
2011
2012
2013
2014
2015
10 0
2011
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
2012
2013
2014
2015
Vuokrattava pinta-ala m2
Milj. €
250
150 000 140 000 130 000
200
120 000 110 000 100 000
150
90 000 80 000 70 000
100
60 000 50 000 40 000
50
30 000 20 000 10 000
0
06
2011
2012
2013
2014
2015
0
2011
2012
2013
2014
2015
Keskimääräinen neliövuokra
KÄYTTÖaste
€/m 2
%
15
100
14
90
13
80
12 11
70
10
60
9 8
50
7
40
6 5
30
4
20
3 2
10
1 0
2011
2012
2013
2014
2015
0
2011
2012
2013
2014
2015
Julkisia yhteisöjä vuokralaisista
Maturiteetti v
15
Yksityisomisteiset yhtiöt 30 %
14 13
Julkiset yhteisöt 70 %
12 11 10 9 8 7 6 5
vuokralaisten määrä
4 3 2 1 0
2011
2012
2013
2014
2015
165 kpl
07
näistä vuosi 2015 muistetaan uudisinvestointeja, aurinkovoimaa ja startupeja.
Vuonna 2015 ElectroCity syntyi uudelleen, Teknologiakiinteistöt voitti palloiluhallin kilpailutuksen ja startupyhteisö SparkUp avautui.
electrocityn saneeraus Tammikuussa alkoi Turun Teknologiakiinteistöjen historian suurin saneeraushanke, kun 10 miljoonaa euroa maksava ElectroCityn korjausurakka alkoi. Saneeraus aloitettiin ElectroCityn Tykistökadun puoleisesta B-portaasta, jonne rakennettiin tilat muun muassa startupyhteisö SparkUpille sekä Werstaalle. Samalla myös portaat pinnoitettiin uudelleen ja portaikon etuseinämä avattiin atriumiin päin. Värikkyyttä ja täysin uudenlaista ilmettä ElectroCityyn tuovat nopiksi kutsutut neuvottelukuutiot, jotka työntyvät kiinteistön rungosta ulos kohti atriumia. Käytännöllisyyttä puolestaan lisää Tykistökadun puoleisten ulko-ovien vaihtuminen pyörö oveen, mikä myös parantaa merkittävästi kiinteistön energiatehokkuutta. ElectroCityn saneerauksen ensimmäiset 4000 neliömetriä valmistuivat marraskuussa, johon mennessä myös kaikki saneeratut tilat oli jo vuokrattu asiakkaille. Työt kiinteistössä kuitenkin jatkuvat kesään 2016 asti. Merkittävimpiä toisessa vaiheessa toteutettavia tiloja ovat katutasossa sijaitsevan ravintolan saneeraus sekä aulapalvelupisteen rakentaminen.
08
09
10
yrityskehityspalvelukeskus potkuri ict-cityyn Alkavan ja toimivan yrittäjän neuvontaa ja konsultointia tarjoava yrityspalvelukeskus Potkuri muutti heinäkuussa ICT-Cityyn. Potkurin 400 neliömetrin tilat sijaitsevat ICT-Cityn katutasossa ja ne täydentävät hienosti SparkUpin, Turun Seudun Kehittämiskeskuksen ja Turku Science Park Oy:n tarjoamia yrityskehityspalveluita Turku Science Parkissa.
ideakilpailu vierailu- ja innovaatiokeskuksesta Turkulaisille arkkitehdeille järjestettiin kesällä 2015 kilpailu, jossa pyydettiin ideoimaan vierailu- ja innovaatiokeskuksen arkkitehtuurista toteutusta Turku Science Parkin ytimeen. Arkkitehtejä pyydettiin visioimaan, millainen vierailukeskus on tilana ja miten se sitoo alueen rakennukset luontevasti yhteen. Myös vierailukeskuksen muuntojoustavuutta ja toteuttamiskelpoisuutta korostettiin. Kahdeksan työn joukosta valittiin voittajaksi Vesa Arosuo Arkkitehtien idea, jonka sanottiin huomiovan parhaiten kestävän kehityksen, alueella jo olemassa oleva rakennuskannan sekä tilan muunneltavuuden. Myös alueen sisäisten kulkuyhteyksien parantaminen korostui parhaiten Arosuon ideassa, ja tilan muotokieli miellytti raatia eniten.
aulapalvelut arkean hoidettaviksi Turun Teknologiakiinteistöt ja Arkea solmivat marraskuussa 2015 sopimuksen, jolla päätettiin siirtää Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteistöissä tarjottavat aulapalvelut Turun Teknologiakiinteistöiltä Arkean hoidettaviksi. Sopimus kattaa aulapalvelut viidessä Turun Teknologia kiinteistöjen omistamassa kiinteistössä ja koskee kaikkia aulapalveluiden tehtäviä, kuten vieraiden vastaan ottoa, opastusta ja postitustoimintoja sekä aulan siisteydestä ja hyvästä järjestyksestä huolehtimista.
verohallinnon saneeraus valmistui Turun Teknologiakiinteistöt solmi vuonna 2013 kymmenen vuoden vuokrasopimuksen verohallinnon kanssa, joka koski Varsinais-Suomen verohallinnon muuttoa vaiheittain Turku Science Parkiin. Verohallintoa varten saneerattiin kahden vuoden aikana 7 200 neliömetrin tilat DataCityyn. Saneerauksen viimeinen, viides vaihe valmistui kesäkuun 2015 lopussa, jolloin tilat luovutettiin verohallinnon käyttöön.
u u u
11
u u u datacityn opetusravintola uudistui DataCityn katutasossa sijaitseva ammatti-instituutin ravintola koki kesän 2015 aikana ison muutoksen. Saneerauksessa uusittiin kaikki ravintolasalin pinnat, kokoustilat, vastaanotto kassatiskeineen sekä tilaa ylöspäin rajaava kattorakennelma. Tilat olivat olleet alkuperäisessä, 1980-luvun asussaan koko toimintaaikansa, joten tarve uudistuksille oli polttava. Uudistuksen yhteydessä myös opetusravintolan nimi muutettiin Alabamasta Taidoksi.
startup-yhteisö sparkup avautui Marraskuussa avautui ElectroCityyn startup-yhteisö SparkUp, joka keräsi yhteen kolme startupeille kehityspalveluita tarjoavaa organisaatiota: Turku Science Park Oy:n, opiskelijavetoisen Boost Turku ry:n sekä luovien alojen yrityskehityspalvelu Creven. SparkUpille saneerattiin ElectroCityn ensimmäiseen ja toiseen kerrokseen yhteensä 750 neliömetrin tilat, joissa on työtiloja niin startupeille kuin palveluita tarjoaville organisaatioillekin, neuvottelutiloja sekä upea kahden kerroksen korkuinen tapahtumatila.
aurinkovoimaa turku science parkiin Elokuussa 2015 Turun Teknologiakiinteistöt ja Turku Energia solmivat sopimuksen aurinkopaneelien sijoitta-
12
misesta ICT-Cityn katolle. Voimalan rakennustyöt aloitetaan maalis-huhtikuussa 2016. Voimalasta voi vuokrata oman aurinkopaneelin, jonka tuotanto hyvitetään sähkölaskulla. Paneelien vuokraus alkoi elokuussa 2015, ja kysyntä on ollut erittäin suurta, sillä kaikki 170 paneelia ovat jo loppuunvarattuja. Sekä Teknologiakiinteistöt että Turku Energia haluavat tukea uusiutuvaa sähköntuotantoa, ja oman paneelin vuokraamalla jokainen voi osallistua ympäristöystävälliseen sähköntuotantoon sekä sen lisäämiseen Suomessa.
teknologiakiinteistöt voitti palloiluhallin kilpailutuksen Marraskuussa Turun Teknologiakiinteistöt valittiin Turkuun rakennettavan uuden palloiluhallin toteuttajaksi. Kilpailun järjesti Turun kaupunki, joka tulee rakennettavan palloiluhallin vuokralaiseksi. Palloiluhalli rakennetaan TriviumCityn tontille Lemminkäisen kadulle. Palloiluhallista tulee 12,5 metriä korkea, jolloin se mahdollistaa kansainvälisten lentopallopelien pelaamisen Turussa. Hallin katsomokapasiteetti tulee olemaan 2 500 henkeä. Turun Teknologiakiinteistöt antoi kilpailun halvimman tarjouksen vuosivuokrasta, joka oli 1,27 miljoonaa euroa vuodessa. Tarjouskilpailun määräävä vertailukriteeri oli vuosivuokra, jonka lisäksi sekä tarjoajalle että tarjottavalle kohteelle määritettiin yksityiskohtaisia kelpoisuusvaatimuksia. Palloiluhallin tarjouskilpailuun osallistui Teknologiakiinteistöjen lisäksi Kiinteistö Oy Kaarinantie 700 ja sijoittajaryhmä Salama.
13
14
merkittävimmät vuokraukset uusia kansanvälisiä yrityksiä muutti turkuun.
Vuosi 2015 oli kiireistä aikaa tilojen uudelleenjärjestelyjen ja vuokrausten osalta. Turku Science Parkiin muutti useita uusia toimijoita, jotka hyödyntävät Turun seudulta löytyvää osaamista ja edistävät koko seudun elinvoimaisuutta.
silanna avasi suomen ensimmäisen toimistonsa datacityyn Australialainen elektronisten komponenttien tutkimukseen, kehittämiseen ja markkinointiin erikoistunut Silanna Semiconductor (nykyinen Qualcomm Switch) avasi tammikuussa 2015 Suomen ensimmäisen toimistonsa DataCityyn. DataCityn kuudennessa kerroksessa sijaitsevassa toimistossa on 340 neliömetriä ja siellä ja vuoden 2016 vaihteessa siellä työskenteli kahdeksan ihmistä.
u u u
15
u u u lg turkuun Etelä-Korealainen viihde-elektroniikan, kodintekniikan sekä langattoman viestinnän ratkaisujen toimittaja LG Electronics avasi heinäkuussa tutkimus- ja tuotekehityskeskuksen Turku Science Parkiin. Uusi tutkimuskeskus keskittyy 5G-radiotekniikan ratkaisuihin ja niihin soveltuvien integroitujen radiopiirien suunnittelemiseen. Keskus tekee tutkimusta myös muilla kasvavilla teknologia-alueilla, kuten esineiden internet ja älykodit. LG Electronics valitsi Turun uuden yksikkönsä sijainniksi, koska alueelta löytyy kansainvälisen tason asiantuntijuutta radiotekniikassa ja siellä on jo pitkään toiminut langattomaan tiedonsiirtoon erikoistunutta teollisuutta. ElectroCityyn perustettu tutkimus- ja kehityskeskus on kooltaan vajaat 1 000 neliömetriä ja siellä työskentelee noin 70 henkilöä. Kyseessä oli Turun Teknologiakiinteistöjen vuoden 2015 suurin vuokraus.
16
rolls royce triviumiin Brittiläinen pörssiyhtiö Rolls Royce laajensi elokuussa toimintaansa Turkuun avaamalla 127 neliömetrin suunnittelutoimiston TriviumCityyn Lemminkäisenkadulle. Rolls Royce suunnittelee ja valmistaa muun muassa lentokone- ja laivamoottoreita, propulsiojärjestelmiä, laivan sähkö- ja automaatiojärjestelmiä sekä erilaisia kansikonejärjestelmiä erityyppisiin aluksiin. Suomessa Rolls Roycella on tehtaat Raumalla ja Kokkolassa. TriviumCityn katutasossa sijaitsevaa tilaa saneerattiin ennen Rolls Roycen muuttoa vastaamaan väriensä puolesta yhtiön ilmettä. Tilasta poistettiin myös seiniä, jotta siitä saatiin paremmin yhtiön tarpeita vastaavaa avotilaa. Rolls Roycen Turun toimistossa työskentelee 10 henkilöä. Toimiston avaaminen Turkuun oli merkittävä asia, sillä se vahvistaa bio- ja life sciences -alojen keskuksena pidetyn Turku Science Parkin laaja-alaisuutta korkean osaamisen keskittymänä.
LG Electronics valitsi Turun uuden yksikkönsä sijainniksi, koska alueelta löytyy kansainvälisen tason asiantuntijuutta radiotekniikassa.
valmet automotive avasi toimiston triviumcityyn
biovian laajensi tilojaan biocityssä
Uudessakaupungissa toimiva autonvalmistaja Valmet Automotive avasi lokakuussa toimipisteen Turku Science Parkiin. TriviumCityn katutasoon perustetulla toimistolla pilotoidaan mahdollisuutta tarjota etätyötiloja Valmet Automotiven työntekijöille, joista yli 200 henkilöä liikennöi Turun seudun ja Uudenkaupungin autotehtaan väliä päivittäin. 160 neliömetrin toimisto tarjoaa erinomaiset puitteet etätyönä tehtäviin asiantuntijatöihin sekä asiakastapaamisiin.
Turun Teknologiakiinteistöjen suurin yritysasiakas Biovian Oy laajensi marraskuussa toimintaansa ja vuokrasi 340 neliömetriä lisätilaa BioCityn seitsemännestä kerroksesta. Laajennuksen jälkeen Biovianilla on käytössään yhteensä 2 400 neliömetriä tilaa, josta osa on lääketehtaan toimitiloja ja osa superpuhtaita tuotantohuoneita.
u u u
Turun toimipiste on osa Valmet Automotiven aktiivista pyrkimystä kehittää henkilöstön työhyvinvointia. Uuden toimipisteen myötä useat toimihenkilöt voivat jatkossa tehdä etätyötä Turussa työmatkaliikennettä vähentäen ja aikaa säästäen. Toimipistettä tullaan hyödyntämään monipuolisesti erilaisissa toimistotöissä ja suunnittelupuolen tehtävissä, ja se tarjoaa muun muassa mahdollisuuden videoneuvotteluihin ja suunnittelupalveluiden ohjelmistojen käyttöön.
17
u u u
superanalytics ja qem software electrocityyn
Laajennuksen suunnittelussa hyödynnettiin Turun Teknologiakiinteistöjen toimitilojen sisustuspalettia, johon arkkitehtitoimisto Sigge on koonnut erilaisia sisustusmateriaalikokonaisuuksia, jotka helpottavat niin toimitila-asiakkaiden päätöksentekoa kuin erilaisten saneerausvaihtoehtojen esittelyäkin.
ElectroCityn saneerauksen ensimmäisen vaiheen valmistuttua marraskuussa 2015 pääsivät ensimmäiset yritykset muuttamaan täysin uusittuihin tiloihinsa ElectroCityyn. Eräs muuttajista oli digimarkkinoinnin analysointi- ja konsultointiyritys SuperAnalytics, jolle saneerattiin yrityksen toiveiden mukainen vajaan 260 neliömetrin pääosin avotilasta koostuva toimisto ElectroCityn kolmanteen kerrokseen. Toinen ensimmäisistä muuttajista oli Turku Science Parkissa jo pitkään toiminut ohjelmistoyritys QEM Software, jonka uudet värikkäät 240 neliömetrin tilat suunniteltiin Teknologiakiinteistöjen toimistojen sisustuskonseptia hyödyntäen.
Biovian on vuonna 2003 perustettu turkulainen bioteknologiayritys, joka tarjoaa asiakkailleen lääkeaineidenja valmisteiden sopimusvalmistusta, analysointia, prosessikehitystä ja skaalausta. Yrityksessä työskentelee 50 henkilöä ja yli 80 prosenttia yhtiön liikevaihdosta tulee vientiprojekteista.
18
19
strategia turun teknologiakiinteistöt haluaa tarjota asiakkailleen lisäarvoa tuottavia palveluita.
Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia sekä yhtiön omistamia kiinteistöjä. Yhtiö haluaa tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia asiakaslähtöisiä palveluita sekä luoda Turku Science Parkiin uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa. Turun Teknologiakiinteistöjen visiona on olla houkutteleva yritys niin asiakkaille kuin omistajillekin. Yhtiö haluaa tarjota asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä. Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita tilaratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita sekä kehittää Turku Science Parkin toimintoja, jotta siellä toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa.
20
arvot toimintaa ohjaavat arvot ovat innovatiivisuus, vastuullisuus, positiivisuus ja avoimuus.
Innovatiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille luovia ratkaisuja, villejä ideoita sekä uusia tapoja tehdä asioita. Se on avoimuutta erilaisille mahdollisuuksille ja herkkiä korvia asiakkaiden toiveille. Vastuullisuus tarkoittaa kaikkea sähkön säästöstä LEED-ympäristösertifikaatin mukaiseen rakentamiseen. Se on tasavertaista kumppanuutta, hyvää hallintoa ja joustavia järjestelyjä. Se on joukkoliikennettä, kestäviä materiaalivalintoja ja hyvää henkilöstöpolitiikkaa. Positiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille optimistista asennetta, avarakatseisuutta ja innostusta. Se on luottamusta, rakentavaa suhtautumista sekä halua keskittyä ongelmien sijaan niiden ratkaisemiseen. Avoimuus tarkoittaa läpinäkyvää toimintaa, aktiivista tiedotusta sekä kuntalaisten ottamista mukaan Turku Science Parkin kehittämiseen. Se on myös helppoa saavutettavuutta, avointa neuvottelukulttuuria ja kiinnostusta kaikkien mielipiteitä kohtaan.
21
22
markkinakatsaus turku science parkin vetovoima kasvaa edelleen.
Turku Science Parkin alueesta on tullut yksi kaupungin kärkihankkeista, mikä näkyy aktiivisuuden lisääntymisenä. Alueella tehtiin ennätysmäärä uusia sopimuksia ja vuokrausaste on edelleen erittäin korkea millä mittarilla tahansa. Talouselämän synkät tunnelmat niin koko Suomessa kuin Turun alueella eivät näkyneet Turun Teknologiakiinteistöjen toiminnassa. Toimitiloja tiedusteltiin vuoden 2015 aikana 38 000 neliömetrin verran. Pienten ja keskisuurten toimitilojen kysyntä pysyi vakaana kun taas suuret, huomattavasti satunnaisemmat tilakyselyt vähenivät vuodesta 2014, jolloin tiloja tiedusteltiin poikkeuksellisen paljon, noin 55 000 neliömetrin edestä. Vuonna 2015 alueelle tuli paljon uusia yrityksiä sekä muutama kansainvälinen iso yritys, jotka parantavat Turku Science Parkin imagoa ja lisäävät alueen vetovoimaa huomattavasti.
u u u
23
u u u
keskivuokraa ja käyttöastetta sekä tiivistämään alueen rakennetta.
Turun Teknologiakiinteistöjen vuokrausaste oli vuoden 2015 lopussa 98,2 prosenttia koko Turun alueen vuokrausasteen ollessa 90,7 prosenttia. Teknologiakiinteistöjen keskivuokra Turku Science Parkin alueella oli 16,06 €/m² kun taas alueen kaikkien toimistojen keskivuokra oli 14,05 €/m².
Turun Teknologiakiinteistöjen alkuvuodesta 2015 aloittama ElectroCityn uudistaminen on edennyt puoleen väliin ja on osoittautunut menestykseksi. Hankkeen rakentaminen päättyy kesäkuussa 2016. Lähes uudisinvestointia vastaava 10 miljoonan euron hanke vaikuttaa merkittävästi Turun Teknologiakiinteistöjen keskivuokraan, jonka lisäksi se myös monipuolistaa Turun Teknologiakiinteistöjen tilakantaa.
tulevat hankkeet Turun Teknologiakiinteistöjen valinta Turkuun rakennettavan palloiluhallin toteuttajaksi oli vuoden 2015 merkittävin yksittäinen tapahtuma Turku Science Parkin ja Kupittaan alueella. Palloiluhallilla ei kuitenkaan ole vaikutusta alueen toimistomarkkinaan, toisin kuin Turku Science Parkiin suunnitellulla Turun ammattikorkeakoulun Kampuksella, joka yhdistää lähes kaikki ammattikorkeakoulun toiminnot Turku Science Parkiin. Uudisinvestointina se tulee nostamaan alueen
24
teknologiakiinteistöt ui vastavirtaan Varman omistamassa PharmaCityssä Turku Science Parkissa jäi tyhjilleen vuonna 2015 noin 2000 neliömetriä toimistoja, kun Turun yliopisto supisti tilojaan. Niin ikään Varman omistamassa Old Millissa on tyhjänä noin 4000 neliömetriä toimistotilaa, mikä johtuu paitsi asiakkaiden muutoista myös erään suuren toimijan supistuksista.
Koko Suomen toimitilamarkkinaa leimaa voimakas kahtiajakautuminen.
Turun Teknologiakiinteistöt on Suomen heikosta taloudellisesta tilanteesta huolimatta menestynyt erinomaisesti, mikä johtuu paitsi hyvästä sijainnista ja joustavasta tavasta toimia myös panostuksista tiloihin, niiden teknisiin ominaisuuksiin sekä palveluihin. Koko Suomen toimitilamarkkinaa leimaa voimakas kahtiajakautuminen haluttuihin, hyvällä paikalla sijaitseviin uusiin tai saneerattuihin tiloihin sekä tyhjyyttään ammottaviin, puutteellisten liikenneyhteyksien päässä sijaitseviin ja suuria investointeja edellyttäviin tiloihin.
kaksi merkittävää kauppaa Vuoden 2015 aikana Turku Science Parkin alueella tehtiin vain yksi kiinteistökauppa, kun Varma myi NEO sairaalarakennuksen hoivatiloihin sijoittavalle rahastolle. Helmikuussa 2015 Turun Teknologiakiinteistöt myi Itäharjulla osoitteessa Kalevantie 12 sijaitsevan kiinteistön kehitettäväksi kahdelle turkulaiselle sijoittajalle.
25
tapahtumat tarjolla osaamista, kontakteja ja mukavia hetkiä.
Turun Teknologiakiinteistöt järjesti vuoden 2015 aikana lähes 20 tapahtumaa asiakkailleen, yhteistyökumppaneilleen ja sidosryhmilleen. Tapahtumat tarjosivat uusia kontakteja ja verkottumismahdollisuuksia sekä lisäsivät yhtiön ja koko Turku Science Parkin alueen tunnettuutta.
aamiaista ja urheilua Vuoden 2015 aikana järjestettiin kolme Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa. Tapahtumia järjestetään jo kolmatta vuotta, ja ne ovatkin vakiinnuttaneet paikkansa asiakkaiden ja yhteistyökumppanien keskuudessa. Tapahtumien aiheina vuonna 2015 olivat inspiroivat monitilatoimistot, työn tuottavuuden parantaminen sekä patentit ja IPR-oikeudet. Yhteistyö turkulaisten urheiluseurojen kanssa jatkui myös vuonna 2015. Turun Teknologiakiinteistöt järjesti yhteistyökumppaniensa TUTO Hockeyn ja FC Interin kanssa Sporttia parhaalla paikalla -otteluennakkota-
26
Joulupuuro- ja glögitapahtuma keräsi lähes 200 asiakasta ja yhteistyökumppania toimistolle.
pahtumat toukokuussa ja lokakuussa. Tapahtumat alkoivat seurojen pelaajien ja valmentajien haastatteluilla sekä tarjoiluilla Ravintola Maunossa, ja huipentuivat otteluihin Marli Areenalla sekä Veritas Stadionilla. Turun Teknologiakiinteistöt jatkoi vuonna 2015 yhteistyösopimuksiaan TUTO Hockeyn, FC Interin, FC TPS:n, HC TPS:n sekä TPS salibandyn kanssa. Yhteistyön tavoitteena on lisätä Turku Science Parkin ja Kupittaan alueen tunnettuutta ja vetovoimaa sekä luoda verkottumismahdollisuuksia.
tavataan toimistolla Turun Teknologiakiinteistöt muisti asiakkaitaan myös vappuna, kun toimistolla oli tarjolla vappusimaa ja munkkeja. Myös perinteinen joulupuuro- ja glögitapahtuma keräsi melkein 200 asiakasta ja yhteistyökumppania toimistolle vaihtamaan kuulumisia. Joulukuussa toimistolla järjestettiin myös TedXTurku -tapahtuman satelliittikatsomo.
muut tapahtumat Helmikuussa vietettiin laskiaista Kupittaan luistelumadolla. Paikalle oli saapunut melkein 100 kävijää ulkoilemaan ja luistelemaan sekä nauttimaan hernekeitosta ja laskiaispullasta. Teknologiakiinteistöt teki vuonna 2015 yhteistyötä TriviumCityssä toimivan kuntokeskuksen SATS Triviumin kanssa. Yhteistyössä järjestettiin mm. yritysliikuntaviikko sekä taukojumppaa BioCityn aulassa. Joulukuun alussa alkoivat Aurajoogan joogatunnit ElectroCityn harrastetilassa. Coworking-tila Werstas valmistui marraskuun alussa, jolloin juhlittiin avajaisia. Lokakuussa ennen tilojen valmistumista järjestettiin ElectroCityn työmaakierros, jossa käytiin myös katsomassa Werstaan valmistuvia tiloja.
27
vastuullista liiketoimintaa toiminnan keskiössä kannattavuus, avoimuus ja energiatehokkuus.
Vastuullisuus voidaan jakaa taloudelliseen, sosiaaliseen ja ympäristöön liittyvään vastuullisuuteen. Perusajatuksena on toimia taloudellisesti ja kannattavasti, mikä lisää samalla ihmisten hyvinvointia ja minimoi ympäristöhaittoja.
taloudellinen vastuullisuus Turun Teknologiakiinteistöt tarjoaa omistajilleen tasaista tuottoa ja kasvattaa merkittävästi omistamansa kiinteistömassan arvoa. Yhtiön strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia ja omistamiaan kiinteistöjä. Taloudellinen vastuu tarkoittaa yhtiölle kasvua, lisäarvon tuottamista ja kiinnostavuutta sijoituskohteena. Taloudellisten lukujen seuranta on Turun Teknologiakiinteistöille päivittäistä.
u u u
28
29
u u u Yhtiön raportointijärjestelmiä ja seurantatyökaluja investointien ja hankkeiden seurantaa varten kehitetään koko ajan. Tärkeimpiä tunnuslukuja ovat käyttökate, neliömääräinen vuokratuotto ja käyttöaste. Henkilökunta on läheisesti mukana luomassa yhtiön taloudellista tulosta. Budjettivastuulliset vastaavat omalta osaltaan taloudellisista tavoitteista ja estimaatit päivitetään koko henkilökunnan toimesta kaksi kertaa vuodessa. Henkilökuntaa sitoutetaan taloudelliseen vastuuseen tulokseen sidotuin palkkioin.
sosiaalinen vastuu Turun Teknologiakiinteistöjen sosiaalinen vastuu kulminoituu avoimuuteen. Yhtiöllä on useita sidosryhmiä, joista tärkeimpiä ovat asiakkaat, henkilöstö ja yhteistyökumppanit. Kaikkea yhteistyötä leimaa avoin kommu-
30
nikaatio ja viestintä ajankohtaisista aiheista. Teknologiakiinteistöt kokee vastuuta myös muita sidosryhmiä kohtaan muun muassa tukemalla lähiseudun yrittäjiä, seuroja ja yhdistyksiä. Yhteistyö eri sidosryhmien välillä edistää tavoitteiden toteutumista ja luo positiivisia asioita kaikille tärkeille yhteistyökumppaneille. Myös alihankkijoiden kanssa lähtökohtana on avoimuus, luottamus ja yhteiset tavoitteet. Teknologiakiinteistöt pyrkii pitkäaikaisiin kaikkia osapuolia hyödyttäviin kumppanuussuhteisiin, joiden positiivinen vaikutus näkyy yrityksissä, yhteisöissä ja yhteiskunnassa. Tärkeitä tiedon lähteitä Teknologiakiinteistöjen toimintaa kehitettäessä ovat asiakaspalaute ja asiakastyytyväisyyskyselyt. Asiakastyytyväisyyskyselyjä tehdään kaikissa yhtiön omistamissa kiinteistöissä syksyisin ja yhtiön tavoitteet on sidottu osittain myös asiakastyytyväisyyden kasvuun. Sosiaalinen vastuu liittyy myös henkilöstöstä huolehtimiseen: Teknologiakiinteistöt tarjoaa kilpailukykyiset
Yhtiö pyrkii kaikessa toiminnassaan huomioimaan ympäristövaikutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät.
työsuhde-edut ja panostaa työhyvinvointiin. Työergonomiaa sekä työntekijän fyysistä ja psyykkistä hyvinvointia tuetaan, ja työntekijöiden hyvinvoinnista huolehtiminen otetaan vakavasti. Avoimuus kantaa myös sisäisessä viestinnässä; informaation jatkuva jakaminen avokonttorissa on luontevaa ja osa arkea.
ympäristövastuu Kiinteistökehitysyhtiönä Teknologiakiinteistöt edistää merkittävällä tavalla alueen rakennetun ympäristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä. Yhtiö pyrkii kaikessa toiminnassaan huomioimaan ympäristövaikutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät. Esimerkiksi kaikissa Teknologiakiinteistöjen omistamissa kiinteistöissä sähkönä käytetään vihreää sähköä. Energiatehokkuuden kasvattamisen lisäksi tavoitteena on pyrkiä tuottamaan mahdollisimman paljon käytettävästä energiasta paikallisesti hyödyntäen aurinko-, maa- ja tuulienergiaa.
Erilaiset kestävät ja taloudelliset ratkaisut ohjaavat Teknologiakiinteistöjen rakentamisen ja tilojen käytön suunnittelua. Uudisinvestoinneissa ja peruskorjauksissa materiaalivalinnat ja ekologisuus ovat ykkösasioita. Teknologiakiinteistöt on sitoutunut siihen, että toteutettaville rakennushankkeille on mahdollista hakea ympäristösertifiointia. Myös peruskorjauksen ratkaisut on mietitty mahdollista sertifiointia silmällä pitäen. Energian- ja vedenkulutuksia sekä päästöjen ja jätteiden määriä seurataan kuukausitasolla. Näiden minimoiminen tulevien vuosien aikana on yksi Teknologiakiinteistöjen suurimmista tavoitteista. Yhtiö pyrkii myös kasvattamaan kiinteistöjen käyttäjien keskuudessa tietoutta energiasäästökeinoista. Ympäristöystävällisyys vaikuttaa oleellisesti myös alihankkijoiden valintaan. Teknologiakiinteistöjen tilojen siivouksesta ja ylläpidosta vastaavat kumppanit ovat jo omissa asiakaslupauksissaan sitoutuneet ekologisten työtapojen kehittämiseen ja toteuttamiseen.
31
werstas avautui electrocitystä löytyy suomen suurin yhteisöllinen työtila.
Turku Science Parkiin avautui marraskuun alussa uusi coworking-tila Werstas. ElectroCityssä sijaitseva Werstas on uuden ajan toimistohotelli, jossa on työhuoneiden lisäksi laajat ja näyttävät yhteiset tilat siellä työskentelevien ihmisten kohtaamiseen, asiakastilaisuuksien järjestämiseen sekä työskentelyyn.
jäsenyyksiä erilaisiin tarpeisiin Werstaassa on tarjolla perinteisten työhuoneiden lisäksi työpöytä- ja mobiilijäsenyyksiä, jotka mahdollistavat työtilan vuokraamisen ilman kokonaista huonetta ja madaltavat siten niin aloittavien yritysten, freelancerien kuin etätyöntekijöidenkin kynnystä vuokrata toimitila kotona työskentelyn sijaan. Myös sopimusten joustavuudessa on ajateltu Werstaan toimijoiden vaihtuvia tarpeita: sopimukset tehdään kuukauden irtisanomisajalla ja tulevaisuudessa tiloja vuokrataan myös tuntiperusteisesti, mikä palvelee etenkin eri kaupungeissa liikkuvia ihmisiä.
u u u 32
33
34
Werstaassa on tarjolla kaikki yritysten tarvitsemat palvelut – ja hiukan enemmänkin.
u u u tila, joka yllättää kävijänsä Marraskuussa avautuneessa Werstaassa on noin 2 000 neliömetriä tilaa kahdessa kerroksessa. Kesällä 2016 Werstas laajenee vielä 1 000 neliömetrillä, jolloin siitä tulee Suomen suurin yhteisöllinen työtila. Koska kyse on Turun ja koko Suomenkin mittakaavassa erityisestä tilasta, haluttiin myös tilojen sisustuksen poikkeavan totutusta ja erottuvan toimistomarkkinoiden tarjonnasta. Werstaan 4. kerroksen sisustuksen teemaksi valittiin paratiisi, mikä näkyy niin suurikuvioisissa tapeteissa, valaisimissa kuin yleisessä värimaailmassakin. 5. kerroksen tilat rautatynnyreineen ovat puolestaan postapokalyptisestä maailmasta ja kesällä 2016 valmistuva laajennusosa on teemaltaan jääkausi.
kahvia ja videoneuvotteluja Werstaassa toimivien yritysten ja yhteisöjen toimintaa tukevat erilaiset palvelut postituksesta videoneuvotteluihin, edustustiloihin ja hiljaisiin huoneisiin. Werstaslaiset saavat myös käyttää maksutta ElectroCityn kellarikerrokseen vuonna 2015 valmistunutta harrastetilaa saunoineen ja suihkuineen. Werstaan konseptiin kuuluvat myös muun muassa aulapalvelut, kahvilat ja kulunvalvonta. Ideana on, että Werstaassa on tarjolla kaikki yritysten tarvitsemat palvelut ja hiukan enemmänkin.
kontakteja ja yhteistyötä Tärkeä osa Werstaan toimintaa ovat sosiaaliset kontaktit ja Werstaassa toimivien yritysten yhteistyö. Yhteisöllisyyttä ja toisiin ihmisiin tutustumista edistävät viikoittaiset Werstastreffit sekä werstaslaisten oma Facebook-ryhmä.
35
tulevat hankkeet turku science parkiin tulee palloiluhalli, vierailukeskus ja ammattikorkeakoulun kampus.
Turku Science Parkin tulevaisuuden suunnitelmat ottivat vuonna 2015 merkittävän askeleen, kun päätös palloiluhallin rakentamisesta Kupittaalle tehtiin. Myös vierailu- ja innovaatiokeskuksen ideakilpailun tuotokset toivat konkreettisia näkemyksiä alueen kehittämiseen.
palloiluhalli Merkittävä askel Turku Science Parkin kehittämisessä on uuden palloiluhallin rakentaminen alueelle. Vuonna 2018 Lemminkäisenkadulle valmistuva laivan muotoinen halli yhdistää eri sisäpalloilulajit ja vahvistaa Turku Science Parkin ja Kupittaan aluetta monipuolisena urheilupalvelujen ja elämysten tarjoajana. Hallin toteuttaa Turun Teknologiakiinteistöt, joka vuokraa sen Turun kaupungille. Palloiluhallista tulee 12,5 metriä korkea ja sinne valmistuu 2 500 hengen katsomo. Lisäksi palloiluhalliin rakennetaan aitioita, ravintola sekä M&M Kuntotalon kuntosali, joka tulee palvelemaan paitsi ammattiurheilijoita myös harrastajia. Hallin autopaikoitus toteu-
36
tetaan ohjaamalla autoilijat Turun Teknologiakiinteistöjen muiden kiinteistöjen pihoilla tai alla sijaitseville paikoitusalueille, mikä mahdollistaa jopa 200 henkilöauton vieraspysäköinnin palloiluhallin lähettyvillä. Palloiluhallin on suunnitellut Teemu Palo arkkitehtitoimisto Artto Palo Rossi Tikasta. Sama toimisto on myös suunnitellut palloiluhallin naapurissa sijaitsevan TriviumCityn. Hallin rakentaa Lemminkäinen Oy.
vierailukeskus Turku Science Parkiin suunnitellaan avautuvaksi vuonna 2017 pohjoismaiden ensimmäinen vierailukeskus, joka tarjoaa yrityksille uudenlaisen mahdollisuuden tuotteidensa ja innovaatioidensa esittelyyn. Hankkeen lopullinen toteuttamispäätös edellyttää riittävää määrää kumppaneita. Uuden vierailukeskuksen myötä kaikenkokoisilla yrityksillä on mahdollisuus hyödyntää aikaisemmin vain suurten yritysten, yliopistojen tai kaupunkien yksinoikeu deksi miellettyä konseptia toimintansa tai tuotteiden-
sa esittelyyn. Uusi vierailu- ja innovaatiokeskus aukeaa Turun elinkeinoelämän ja tutkimuksen ytimeen Turku Science Parkiin, tarjoten yrityksille oman vierailukeskuksen hyödyt ja puitteet ilman oman vierailukeskuksen kustannuksia. Vierailu- ja innovaatiokeskukseen tulee showroom, jonne yritykset voivat rakentaa oman elämyksellisen maailmansa, johdattaa vierailijan tuotantoprosessiinsa tai lanseerata näyttävästi tuotteitaan. Showroomin lisäksi vierailukeskukseen tulee kaupunkisuunnittelutila, jossa esitellään erilaisia kaupungissa toteutettavia hankkeita sekä turkulaisia yliopistoja ja niiden huippututkimusta. Arkkitehdeille järjestettiin kesällä 2015 kilpailu, jossa pyydettiin ideoimaan vierailu- ja innovaatiokeskuksen arkkitehtuurista toteutusta Turku Science Parkin ytimeen. Vierailukeskuksen voittajaksi valittiin Vesa Arosuo Arkkitehtien pyöreä ja sisätiloiltaan muunneltava lasipaviljonki, joka huomio kestävän kehityksen, alueen rakennuskannan ja parantaa Turku Science Parkin sisäisiä kulkuyhteyksiä.
u u u 37
u u u
kampus Turku Science Parkiin suunnitellaan valmistuvaksi vuoteen 2019 mennessä Turun ammattikorkeakoulun kampus, jonka myötä koko Turun ammattikorkeakoulu Taideakatemiaa lukuun ottamatta keskittyy Turku Science Parkin alueelle. Hanke liittyy laajempaan kampussuunnitelmaan, jossa Turku Science Parkin alueelle keskitetään yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen toiminnot sekä liike-elämän osaamista, jolloin yhteistyö eri toimijoiden välillä helpottuu ja synergiaedut lisääntyvät. Uusi kampus rakennetaan Lemminkäisenkadun, Untamonkadun ja Joukahaisenkadun väliin sijoittuvaan kortteliin. Tonteille suunnitellaan 18 000 neliömetrin rakennusta, josta noin 4000 neliömetriä tulee olemaan toimistoja.
38
Kampuksesta halutaan moderni ja innovatiivinen opiskelu- ja tutkimusympäristö, jonka arkkitehtuuri jatkaa naapuritalojen viitoittamaa tietä. Samaan kortteliin sijoittuva ICT-City on kuuluisan Arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäen suunnittelema, kun taas Lemminkäisenkadulla sijaitseva DataCity punatiilisine julkisivuineen on paitsi aikansa kuva, edustaa se myös voimakasta arkkitehtuuria, josta Turku Science Park usein muistetaan.
itäharju 2029 Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa Turku Science Park on vuoteen 2029 mennessä laajentunut Itäharjulle, ja entinen teollisuusalue on muuntunut kutsuvaksi kaupunginosaksi, jossa kohoaa moderneja liike- ja toimistorakennuksia. Turun Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on luoda Itäharjusta kutsuva alue, jossa korkeat tornitalot yhdistyvät matalaan asuinrakentamiseen ja jossa on toimis-
tojen ja asuntojen lisäksi korkeakouluja, ravintoloita ja palveluita. Tiivis ja tehokas kaupunkirakenne mahdollistaa autoliikenteen ja energiankulutuksen vähentämisen sekä palvelujen tehokkaan järjestämisen ja puoltaa entisestään sujuvien liikenneyhteyksien täydentymistä raitiovaunulinjalla. Visiossa koko Turku Science Parkia ympäröi laaja puistoalue, joka jatkuu aina kiinteistöjen pihoille ja katoille asti. Moottoritien puolestaan ylittää silta, joka yhdistää uuden ja olemassa olevan kaupunkirakenteen toisiinsa. Myös Kupittaan ja pääkaupunkiseudun välimatka lyhenee, kun tunnin juna kuljettaa ihmiset nopeasti alueelta toiselle. Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa kaikki uudistukset toteutetaan kestävän kehityksen periaatteita noudattaen, huomioiden ekologiset seikat kaikissa suunnittelun ja rakentamisen vaiheissa.
39
riskienhallinta ja sisäinen valvonta riskienhallinta ja sisäinen valvonta varmistavat asetettujen tavoitteiden saavuttamisen.
Sisäinen valvonta on prosessi, jonka tarkoituksena on varmistaa yhtiölle asetettujen tavoitteiden saavuttaminen. Sisäisen valvonnan tehtävänä on taata, että yhtiön toiminta ja omaisuudenhoito on järjestetty tarkoituksenmukaisella tavalla yhtiön strategian mukaisesti, raportointi on luotettavaa ja ajantasaista, ja konsernin toiminta noudattaa kaikkia voimassa olevia lakeja ja määräyksiä.
sisäinen valvonta Käytännössä sisäinen valvonta varmistaa konsernin ydinliiketoimintaprosessien sekä tuki- ja johtamis prosessien asianmukaisen ja tehokkaan toiminnan. Yhtiön arvot, strategia sekä asetetut tavoitteet luovat viitekehyksen sisäiselle valvonnalle. Lisäksi sisäisen valvonnan tarkoituksena on estää väärinkäytöksiä. Turun Teknologiakiinteistöjen sisäisen valvonnan tavoitteena on varmistaa yhtiön tuloskehitys, varojen ja omaisuuden turvaaminen, toiminnan laillisuus, asia-
40
Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa ja sen avulla tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä.
kaslupausten toteutuminen sekä riittävät tiedot organisaation toiminnasta ja taloudesta. Sisäinen valvonta on integroitu osaksi konsernin liiketoimintaprosesseja sekä valvonta- ja raportointijärjestelmiä kuuluen osaksi yhtiön jatkuvaa johtamista. Yhtiön hallitus ja johto ovat vastuussa sisäisestä valvonnasta, mutta sitä toteuttaa koko organisaatio.
riskienhallinta periaatteessa ja käytännössä Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa ja sen avulla tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä. Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus on asettanut riskienhallinnan periaatteet riskienhallintapolitiikassa, jonka mukaisesti yhtiön operatiivinen johto toteuttaa riskienhallintaa toiminnassaan.
tekee säännöllisesti riskikartoituksen, jossa se uudelleen arvioi keskeiset riskit ja tarpeen vaatiessa päivittää riskienhallintapolitiikkaansa.
merkittävimmät liiketoimintariskit Turun Teknologiakiinteistöjen merkittävimmät liiketoimintariskit liittyvät asiakkaisiin sekä rahoitukseen. Yhtiön viidelle suurimmalle asiakkaalle on vuokrattuna 72 % yhtiön neliöistä. Riskiä alentaa kuitenkin huomattavasti se, että nämä kaikki suurimmat asiakkaat ovat julkisia yhteisöjä. Lisäksi riskiä laskee vuokrasopimusten huomattavan pitkä maturiteetti, 8,9 vuotta. Rahoitusriskit sen sijaan liittyvät lähinnä rahoituksen saatavuuteen sekä korkotasomuutoksiin. Näiden riskien minimoiseksi yhtiöllä on kumppaninaan useita pankkeja ja yhtiö on suojautunut korkoriskeiltä koronvaihtosopimuksin.
Riskienhallinta on jatkuva prosessi, josta jokainen työntekijä vastaa oman vastuualueensa sisällä. Yhtiö
41
hallitus Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtajana toimii Aulis Kohvakka ja sihteerinä Juha Sumentola Asianajotoimisto Astreasta. Vuoden 2015 aikana hallitus kokoontui 11 kertaa. Yhtiön hallitukseen kuuluivat puheenjohtaja Aulis Kohvakka, varapuheenjohtaja Risto Korpela sekä jäsenet Bill Anckar, Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Petteri Rinne. Bill Anckar valittiin uudeksi hallituksen jäseneksi 26.6.2015 järjestetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa muiden jäsenten jatkaessa hallituksessa edelliseltä vuodelta.
aulis kohvakka VTK, syntynyt 1947, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Aulis Kohvakalla on 40 vuoden kokemus kiinteistöjen ja investointien parista. Viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään hän toimi Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtajana. Aiemmin hän on työskennellyt muun muassa ABB:llä ja Aseassa.
42
bill anckar
tuomas heikkinen
KTT, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 26.6.2015 alkaen. Anckar toimii tällä hetkellä Åbo Akademin säätiön kiinteistöjohtajana. Aikaisemmin hän on toiminut Omena Hotellit Oy:n toimitusjohtajana sekä yliassistenttina ja tutkimusjohtajana Åbo Akademissa.
OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Tuomas Heikkinen on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.
henrik karlsson
peter karlsson
VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Henrik Karlsson toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön varainhoitajana 1.8.2014 alkaen. Aiemmin hän on toiminut Aktia Henkivakuutuksen varatoimitusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästöpankin toimitusjohtajana.
DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Peter Karlsson on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.
risto korpela
petteri rinne
KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen ja varapuheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Risto Korpela on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yhdistysten hallituksien jäsen.
KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Petteri Rinne toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varalli suudenhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssi alalla 20 vuoden ajan.
43
henkilöstö
44
janne alho, asiakkuuspäällikkö
jan-peter hautaniemi, rahoituspäällikkö
Puh. 0400 371 389
Puh. 040 631 9177
Janne vastaa yhtiön asiakassuhteiden hoitamisesta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän on myös mukana yh tiön strategisessa kehittämisessä.
J-P vastaa yhtiön rahoitus- ja transaktiostrategian valmistelusta ja toteuttamisesta. Tähän kuuluvat mm. yhteistyö rahoittajien kanssa, transaktioiden läpivienti ja kassanhallinta.
jani jeromaa, ylläpitopäällikkö
noora kallio, markkinointiasiantuntija
Puh. 0400 218 852
Puh. 040 150 9585
Jani toimii Turun Teknologiakiinteistöjen tytäryhtiöiden toimitusjohtajana ja isännöitsijänä. Hän vastaa kiinteistöpalveluiden laadunvalvonnasta ja riskienhallinnasta sekä auttaa asiakkaita tiloihin liittyvissä kysymyksissä.
Noora järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän myös toimii Werstaan hostina auttaen werstaslaisia kaikessa printtereistä sosiaalisten suhteiden luomiseen.
hele kaunismäki, asiakasvastaava
kirsi kilpi, kiinteistösihteeri
Puh. 050 5590374
Puh. 040 575 5904
Hele toimii asiakasvastaavana Turku Science Park -alueen vierailukeskushankkeessa. Vierailukeskus tulee toimimaan erilaisten vierasryhmien käyntikohteena ja yritystapahtumien näyttämönä.
Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteristä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla. Kirsi piirtää pohjakuvia myös asiakkaiden tarpeisiin sekä auttaa tilamuutosten suunnittelussa.
mikko lehtinen, toimitusjohtaja
katja liesilinna, talousasiantuntija
Puh. 0400 960 626
Puh. 0400 197 162
Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa. Hän on visionäärinen hands-on-johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.
Katjan työtehtäviin kuuluu yhtiön taloushallinnossa avustaminen sekä kiinteistö- ja palvelutiimin sekä vuokraustoimintatiimin tukeminen yhdessä yhtiön muun hallinnon kanssa.
45
marko mäenpää, palveluasiantuntija
maija nurmio, kirjanpitäjä
Puh. 0400 323 086
Puh. 040 674 5080
Marko vastaa erilaisten palveluiden jokapäiväisestä toiminnasta ja opasteiden päivittämisestä. Hän myös toimii Werstaan hostina auttaen werstaslaisia kaikessa printtereistä sosiaalisten suhteiden luomiseen.
Maija vastaa konsernin yhtiöiden kirjanpidosta ja tilin päätöksistä sekä investointien talousraportoinnista. Hän osallistuu myös taloushallintojärjestelmän kehittämiseen.
terhi marin, viestintä- ja yhteiskuntasuhdepäällikkö
olli rosenberg, kiinteistö- ja palvelupäällikkö Puh. 0400 288 725
Puh. 044 907 4151 Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta, hoitaa yhtiön suhteita yhteistyöorganisaatioihin sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään.
46
Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuudenhallinnasta ja palvelutuotannosta. Olli auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä, ja hän kuuluu myös yhtiön johtoryhmään.
leena saario, hallintovastaava
jari salomaa, palveluvastaava
Puh. 040 8320 175
Puh. 040 501 6370
Leena vastaa kiinteistöyhtiöiden rekisteröintiasioista ja sopimusten arkistoinnista sekä avustaa talouspäällikköä taloushallinnon tehtävissä. Hän toimii myös johtoryhmän ja kiinteistöyhtiöiden hallituksen sihteerinä.
Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalveluista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat palvelut.
ulla sjöblom, talousjohtaja
julia teräväinen, asiakasvastaava
Puh. 040 593 1878
Puh. 0400 385 748
Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta ja sisäisestä valvonnasta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Häneltä voivat myös asiakkaat kysyä neuvoa taloussuunnitteluun liittyvissä asioissa.
Julia vastaa yhtiön asiakassuhteista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat tilat sekä päivittää kuulumisia heidän kanssaan myös silloin kun tilanvaihto ei ole ajankohtaista.
47
48
hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2015 sisällys 50 57
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2015 Osakkeet, äänet ja omistussuhteet
konsernitilinpäätös 58 Tuloslaskelma 59 Tase 61 Rahoituslaskelma 62 Liitetiedot
emoyhtiön tilinpäätös
71 Tuloslaskelma 72 Tase 74 Rahoituslaskelma 75 Liitetiedot
86 Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 87 Luettelo kirjanpitokirjoista, tositelajeista sekä säilytystavoista 88 Vuokravakuudet
49
hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2015 toimialan kehitys Vuosi 2015 ei tuonut helpotusta yleiseen taloudelliseen tilanteeseen ja vuoden vaihtuessa 2016 puolelle maailmantaloudessa ei ole näkyvissä juurikaan positiivisia merkkejä. Kiinan talouden hidastuminen, öljyn hinnan lasku, yhtiöiden liikevaihtojen supistuminen ja näistä johtuva osakemarkkinoiden turbulenssi eivät lupaa myöskään vuodesta 2016 käänteen tekevää. Euroopassa tilanne jatkuu niin taloudellisesti kuin poliittisestikin sekavana, eikä Euroopan Keskuspankin likviditeettielvytys ole toiminut odotettuna kasvun katalyyttinä. Keskuspankkien pitkittynyt löyhä rahapolitiikka Atlantin molemmin puolin on luonut tilanteen jossa kiinteistöt ovat jälleen nousseet houkuttelevaksi omaisuuslajiksi sijoittajien silmissä. Ylimääräinen likviditeetti on ruokkinut nousevia osakekursseja jo useamman vuoden, mutta kiinteistöjen arvostus sijoituskohteena on alkanut kasvaa viime vuosina osakemarkkinoiden volatiliteetin lisäännyttyä. Tämä on näkynyt myös Suomessa, jossa ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet markkinoille. Kiinteistöjen transaktiovolyymi kasvoi Suomessa vuoden 2015 aikana 5,3 miljardiin euroon edellisvuoden 4,3 miljardista. Tämä lähenteli jo finanssikriisiä edeltänyttä vuotta 2007 jolloin vastaava luku oli 6 miljardia euroa. Välissä on ollut alhaisen volyymin vuosia, alhaisin taso koettiin vuonna 2009 jolloin kauppoja tehtiin 1,6 miljardin arvosta. Ulkoimaisten osuus vastaa Catellan ja Newsecin mukaan puolta viime vuoden sijoituksista samalla kun suomalaisten isojen eläkeyhtiöiden katseet ovat kääntyneet Suomen ulkopuolelle. Kiinteistömarkkinat Suomessa ovat jakaantuneet pääkaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Tuottovaateet pääkaupunkiseudulla ovat jo alkaneet lähentyä huippuvuosien tasoja, mutta paikallisia ja kohdekohtaisia eroja on paljon. Liikkeellä oleva runsas likviditeetti näkyy myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Newsecin
50
mukaan erityisesti Oulussa, Jyväskylässä ja Turussa volyymit ovat lisääntyneet merkittävästi. Sekä Catella että Newcec odottavat vuodesta 2016 edellisen kaltaista kokonaisvolyymimielessä. Turun sisäisessä markkinassa on huomattavia alueellisia eroja. Keskustassa on runsaasti mm. tyhjää liiketilaa, mutta myös toimistoja. Toimistotilojen kysyntä on uusissa/uudistetuissa kohteissa kuten Logomossa ja Kupittaalla säilynyt hyvänä. Asiakkaat arvostavat edelleen moderneja, yritysten tarpeiden mukaan joustavia tiloja sekä ympärillä saatavilla olevia oheispalveluja.
katsaus vuoteen 2015 Vuonna 2015 yhtiön toiminta kehittyi edelleen suunnitellusti. Aivan vuoden 2014 lopulla yhtiö osti yhdeksän kiinteistön kokonaisuuden Turun kaupungilta. Kauppaan sisältyi viisi toimistorakennusta keskusta-alueella, yksi ravintola sekä kaksi tonttia. Alkuvuonna nämä kiinteistöt otettiin haltuun myös operatiivisen kiinteistöhallinnan näkökulmasta. Ostettujen kohteiden sekä vuonna 2013 aloitetun verottajan tilojen valmistuneen remontin myötä liikevaihto jatkoi kasvu-uralla. Vuokraustoiminnan volyymit pysyivät hyvinä ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste erinomaisena. Kiinnostus yhtiön vuokrattaviin tiloihin pysyi edelleen hyvänä, minkä seurauksena yhtiön tyhjien tilojen määrä saatiin pidettyä minimissään. Yhtiön vuokrasopimuskannan keskimaturiteettia voidaan pitää erinomaisena. Uusia vuokrasopimuksia tehtiin mm. Rolls Roycen, LG:n, Valmetin ja Handelsbankenin kanssa. Alueen kysyntä on pysynyt edelleen hyvänä, joten mahdollisen uudisinvestoinnin tarve alueelle on ilmeinen. ElectroCityyn avautui marraskuun alussa Turun suurin yhteisöllinen työtila, Werstas. Jopa 200 henkilölle työ-
ja neuvottelutiloja tarjoava Werstas saattaa erilaisia ja erikokoisia yrityksiä yhteen uudenlaisten toimitilaratkaisujen avulla. Werstaan 3 000 neliömetrin tilat on suunniteltu siten, että ne kannustavat ihmisiä verkostoitumaan ja löytämään uusia yhteistyösuhteita. Werstas on Turun Teknologiakiinteistöjen kehittämä toimitila- ja palvelukokonaisuus, josta yritysten on mahdollista vuokrata työhuoneita, työpisteitä tai mobiilijäsenyyksiä, jotka oikeuttavat työskentelyyn Werstaan työkahviloissa. Joustavat tilat ja erilaiset tuotteet alentavat kynnystä toimitilojen vuokraamiseen ja pienentävät yrityksen kustannusriskiä. Vahvistaakseen edelleen palveluliiketoiminnan osuutta, Turun Teknologiakiinteistöt ja Arkea solmivat 3.11. sopimuksen, jolla Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteistöissä tarjottavat aulapalvelut siirtyvät Turun Teknologiakiinteistöiltä Arkean hoidettaviksi. Toimintojen siirto aloitetaan asteittain loppuvuoden 2015 ja alkuvuoden 2016 aikana. Sopimus kattaa aulapalvelut viidessä Turun Teknologiakiinteistöjen omistamassa kiinteistössä ja koskee kaikkia aulapalveluiden tehtäviä, kuten vieraiden vastaanottoa, opastusta ja postitustoimintoja sekä aulan siisteydestä ja hyvästä järjestyksestä huolehtimista. Aulapalveluhenkilökunta koostuu kielitaitoisista asiakaspalvelijoista. Heidän tukenaan työskentelee Arkean palvelupäällikkö, joka tulee toimimaan täysipäiväisesti yhteistyössä Turun Teknologiakiinteistön asiakkaiden ja ulkopuolisten toimijoiden kanssa. Marraskuussa Turun uuden palloiluhallin tarjouskilpailun voittajaksi valittiin Turun Teknologiakiinteistöt Oy. Tarjouskilpailuun osallistui Teknologiakiinteistöjen lisäksi Kiinteistö Oy Kaarinantie 700 ja sijoittajaryhmä Salama. Turun Teknologiakiinteistöt antoi halvimman tarjouksen vuosivuokrasta, joka oli 1,27 miljoonaa euroa vuodessa. Tarjouskilpailun määräävä vertailukriteeri oli vuosivuokra, jonka lisäksi sekä tarjoajalle että tarjottavalle kohteelle määritettiin yksityiskohtai-
sia kelpoisuusvaatimuksia. Turun kaupunginvaltuusto päätti huhtikuussa palloiluhallin hankkeesta ja määritti tuolloin palloiluhallin tärkeimmät vaatimukset. Katsomokapasiteetin tulee käsittää 2 500 henkeä ja kansainväliset lentopallopelit vaativat halliin 12,5 metrin korkeuden. Hankkeen rakentaa KVR-sopimuksella Lemminkäinen Oyj. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 12 tytäryhtiötä. Näistä neljässä omistus jää alle 100 %:n. KOy DataCityn omistus on 94,59 %. Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n omistus on 99,16 %. Näiden osalta voidaan aloittaa lunastusmenettely, jolloin yhtiön 100-prosenttinen omistus on enää lähinnä aikatauluun sekä tahtotilaan liittyvä kysymys. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49 % ja KOy Turun Puutarhakatu 14:sta 11,73 %. Konsernin omistusosuus jälkimmäisessä on 66,59 %.
katsauskauden jälkeiset tapahtumat Ei merkittäviä tapahtumia.
tulevaisuuden näkymät Talouden epävarmuus ja hoitokustannusten nousu luovat edelleen riskejä alkavalle tilikaudelle. Vuoden 2016 liikevaihto ja käyttökate tulevat jäämään hieman vuoden 2015 vastaavista. Syy tähän on meneillään oleva remontti ElectroCityssä, alkava remontti Eskelin Pysäköintilaitoksessa ja Palloiluhalli-hankkeen käynnistyminen. Tilanne normalisoituu jälleen vuodesta 2017 eteenpäin. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.
51
Merkittävän haasteen yhtiön toiminnalle muodostavat mahdolliset tulevat investoinnit, niiden toteutus sekä näihin tarvittavan rahoituksen hankinta. Alueen kehityksen kannalta merkittävä tekijä on ns. Itäharjun teollisuusalue ja sen tulevaisuus. Jos nykyinen Turku Science Park -alue lähtee kehittymään suunnitellusti, on nykyisen alueen kehityspotentiaali lähes kokonaisuudessaan käytetty. Ilman laajennusmahdollisuutta sekä tulevaisuuden potentiaalia voi alueen kehitys jäädä paikalleen ja jopa taantua. Tähän ongelmaan ratkaisuna on Kupittaan ja nykyisen Turku Science Park -alueen välittömässä läheisyydessä olevan Itäharjun teollisuusalueen kehittäminen.
rän kuudesta seitsemään ja samalla seitsemänneksi jäseneksi valittiin Stiftelsen för Åbo Akademin kiinteistöjohtaja Bill Anckar. Samalla hallituksen sihteeriksi valittiin asianajaja Juha Sumentola.
Alueen aktiviteetti ennen kaikkea omistusjärjestelyiden osalta on selkeästi kasvanut vuodesta 2012 ja yhtiö haluaa omalta osaltaan olla mukana siinä kehityksessä. Yhtiön hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä.
2015 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 12 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 14. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2015 olivat 1 miljoona euroa.
hallinto
52
Hallitus kokoontui tilikaudella 11 kertaa. Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat Mikko Lehtinen, Jan-Peter Hautaniemi, Noora Kallio (8/2015 asti), Terhi Marin (9/2015 alkaen), Olli Rosenberg ja Janne Alho.
Tilintarkastaja 29.4.2015 pidetty varsinainen yhtiökokous valitsi uudeksi tilintarkastajaksi tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Kimmo Antonen. Yhtiön tilintarkastaja on aiemmin toiminut PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Mika Kaarisalo.
Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 29.4.2015. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat.
talous
Hallitus Yhtiön hallitukseen kuuluivat 29.4.2015 saakka hallituksen puheenjohtajana VTK, rakennusneuvos Aulis Kohvakka, varapuheenjohtajana ekonomi ja kauppaneuvos Risto Korpela sekä jäsenet Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Petteri Rinne. 29.4.2015 pidetty varsinainen yhtiökokous valitsi samat henkilöt jatkamaan yhtiön hallituksessa. 26.6.2015 pidetty ylimääräinen yhtiökokous kasvatti hallituksen jäsenmää-
Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2015 kasvoi 27 prosenttia ja oli 20,6 miljoonaa euroa (2014: 16,2 miljoonaa euroa). Konsernin liikevaihto kasvoi 28 prosenttia 21,0 miljoonaan euroon (2014: 16,4 miljoonaa euroa). Liikevaihdon kasvu johtui pääosin vuoden 2014 aikana hankitusta kiinteistöomaisuudesta; syyskuun alussa 2014 Trivium ja aivan vuoden lopulla hankitut Turun kaupungin toimistokiinteistöt. Näiden kohteiden vuok-
ratuotot näkyivät liikevaihdossa ensimmäistä kertaa koko 12 kuukauden ajan. Muilta osin liikevaihto kasvoi Datacityn vuokralaisremonttien valmistumisten sekä indeksikorotusten myötä. Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 5,5 miljoonaa euroa (2014: 4,7 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui 286,5 tuhatta euroa (2014: –15,8 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 7,7 miljoonaa euroa (2014: 5,8 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden voitto oli 42,5 tuhatta euroa (2014: –0,2 miljoonaa euroa). Konsernitaseen loppusumma oli 220,9 miljoonaa euroa (2014: 206,1 miljoonaa euroa). Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 0,0 euroa johtuen konsernitilijärjestelystä (2014: 1,1 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 3,7 miljoonaa euroa (2014: 1,9 miljoonaa euroa). Konsernille myönnetyistä lyhytaikaisista rahoituslimiiteistä oli vuoden lopussa käytössä 6,3 miljoonaa euroa.
na tehdystä rahoituksen uudelleenjärjestelystä, jonka seurauksena koko konsernin senior-rahoitus järjestellään emoyhtiön taseen kautta. Konsernin vuoden 2014 pitkäaikainen velkamäärä oli siis 123,7 miljoonaa euroa. Sekä konsernin että emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 15,2 miljoonaa euroa pitkäaikaisten senior-velkojen vuodelle 2016 kohdistuvia lyhennyksiä (2014: 0 euroa). Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä. Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 16,9 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat uusien kiinteistöjen hankinnoista, vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista. Oma käyttö Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. lähes 200 neliömetriä omaa toimistotilaa.
Emoyhtiöllä oli konsernin ulkopuolista pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 195,8 miljoonaa euroa (2014: 200,2 miljoonaa euroa) koostuen 119,2 miljoonan euron (2014: 123,7 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä senior-velkakirjalainoista, 15,8 miljoonan euron (2014: 17,4 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä junior-velkakirjalainoista ja 60,8 miljoonan euron (2014: 59,2 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä on yhteneväinen emoyhtiön konsernin ulkopuolisen pitkäaikaisen vieraan pääoman kanssa. Tämä johtuu vuoden 2014 aika-
53
emoyhtiön taloudelliset tunnusluvut 2015
2014
Liikevaihto, 1 000 €
20 603
16 201
Liikevoitto, 1 000 €
5 515
4 656
Liikevoitto, %
26,8
28,7
354
−16
3,4
3,4
27,3
28,1
0,2
0,0
14
10
2015
2014
21 040
16 420
764
347
Liikevoitto, 1 000 €
7 655
5 815
Liikevoitto, %
36,4
35,4
Tulos ennen veroja, 1 000 €
140
−341
3,7
3,4
26,4
27,8
−0,8
−0,9
14
10
2015
2014
Tulos ennen veroja, 1 000 € Sijoitetun pääoman tuotto, % Omavaraisuusaste, %
1
2
Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12. Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät 4 477 teur rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa. Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.
1
2
konsernin taloudelliset tunnusluvut Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 €
Sijoitetun pääoman tuotto, % Omavaraisuusaste, %
3
Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12. 3
Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.
vuokraustoiminnan tunnusluvut Käyttöaste, %
98,2
94,8
15 695
10 135
Keskimääräinen neliövuokra, €
13,8
14,4
Keskimääräiset hoitokulut, €
4,4
4,0
Korjausinvestoinnit, 1 000 €
4
54
4
Korjausinvestoinnit sisältävät sekä tulokseen kirjattavia kiinteistöjen huoneistokorjauksia että taseeseen aktivoitavia perusparannusmenoja.
hallituksen esitys tuloksen käsittelystä Emoyhtiön tilikauden tulos oli 286 464,20 euroa, hallitus esittää, että tilikauden tulos siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.
riskit ja yhtiön toiminta Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.
Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista, Operatiivisia riskejä on pyritty vähentämään myös henkilökunnan sekä käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiö laajensi rahoittajapohjaansa vuoden 2014 aikana. Tämän johdosta yhtiön senior-rahoitusriski on nyt jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Samalla uudelleen järjesteltiin senior-lainoja siten, että yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski jakaantuu tasaisemmin tuleville vuosille. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista pääosa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla.
55
osakkeet ja osakepääoma Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään saman suuruisia. Kaikilla A-osakkeilla on saman suuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 60,8 miljoonan euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat (2014: 59,2 miljoonaa euroa), jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2015 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2014: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 346,9 tuhatta euroa (2014: 60,5 tuhatta euroa).
lähipiirilainat ja -vastuut Yhtiön Junior-lainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja.
vakuutukset Yhtiöllä on vakuutukset Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä.
turun teknologiakiinteistöt oy hallitus
56
osakkeet, äänet ja omistussuhteet
osakkeet sarja
osakkeita (kpl)
äänet (kpl)
osakepääoma ( € )
A
103 509
103 509
103 509
B
–
–
–
26.6.2015 pidetty ylimääräinen yhtiökokous valtuutti yhtiön hallituksen päättämään yhtiön osakeannista antamalla enintään 51 107 kpl yhtiön uusia A-osakkeita, mikäli hallitus katsoo tämän aiheelliseksi ja mikäli hallitus samassa yhteydessä tai aiemmin päättää vaihtovelkakirjalainojen liikkeellelaskusta. Tämä valtuutus kattaa myös suunnatusta annista päättämisen. Päättäessään osakeannista hallituksen päätöksen tulee olla yksimielinen. Uusien A-osakkeiden merkinnän edellytyksenä on, että merkitsijä samassa yhteydessä lainoittaa yhtiötä vaihtovelkakirjalainalla, vastaavalla suhteellisella euromäärällä, jolla se merkitsee yhtiön A-osakkeita. Hallituksella on muutoin oikeus päättää osakeannin ehdoista voimassa olevaa osakeyhtiölakia noudattaen ja muutoin parhaaksi katsomillaan ehdoilla. Vaihtovelkakirjalainalla tarkoitetaan velkajärjestelyä, jossa velkojalla on oikeus yhtiölle antamaansa vaihtovelkakirjalainan takaisin maksamatonta pääomaa vastaan saada yhtiön uusia B-osakkeita enintään 22 727 273 kappaletta. Valtuutus kattaa myös päätöksen tekemisen vaihtovelkakirjalainan suuntaamisesta vain hallituksen päättämille tahoille. Päättäessään vaihtovelkakirjalainojen liikkeelle laskemisesta hallituksen päätöksen tulee olla yksimielinen. Muilta osin hallituksella on oikeus päättää liikkeelle laskemisen ehdoista voimassa olevaa osakeyhtiölakia noudattaen ja muutoin parhaaksi katsomillaan ehdoilla. Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä 60 759 930,18 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi.
yhtiön osakkeenomistajat osakkeenomistaja
omistusosuus
Turun kaupunki
48,21 %
Turun Seudun Osuuspankki
28,02 %
Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas
17,00 %
Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet
3,39 %
Stiftelsen för Åbo Akademi
3,38 %
57
konsernitilinpäätös tuloslaskelma 1 000 €
Liite 2015 2014
Liikevaihto 21 040 16 420 Liiketoiminnan muut tuotot 764 347 Henkilöstökulut 2 –1 032 –793 Poistot ja arvonalentumiset 3 –3 875 −3 711 Liiketoiminnan muut kulut 4 –9 242 –6 448 Liikevoitto (-tappio) 7 655 5 815 Rahoitustuotot 5 19 2 Rahoituskulut 5 –7 534 –6 157 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –7 515 –6 155 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä ja veroja 140 –341 Tuloverot –68 5 Laskennallisen verovelan muutos –30 143 Tilikauden voitto (tappio) 42 –192
58
tase 1 000 €
Liite
2015
2014
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 1 735 1 545 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 23 753 18 106 Rakennukset ja rakennelmat 177 785 170 093 Koneet ja kalusto 6 739 7 095 Muut aineelliset hyödykkeet 2 038 2 270 Keskeneräiset hankinnat 1 009 284 Sijoitukset 8 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 101 101 214 787 201 841 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 556 68 Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 684 674 Muut saamiset 1 153 1 296 Siirtosaamiset 13 352 Rahat ja pankkisaamiset 3 671 1 857 6 077 4 247 VASTAAVAT YHTEENSÄ 220 865 206 088
59
tase 1 000 €
Liite
2015
2014
VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma 104 104 Muut rahastot 18 0 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –1 867 −1 675 Tilikauden voitto (tappio) 42 −192 9 –1 703 −1 764 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennalliset verovelat 1 097 1 067 Vaihtovelkakirjalainat 60 760 59 169 Lainat rahoituslaitoksilta 119 240 123 665 Muut lainat 15 800 17 472 10 196 898 201 374 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 22 417 3 102 Saadut ennakot 15 19 Ostovelat 620 443 Muut velat 992 1 193 Siirtovelat 1 626 1 193 11 25 670 6 478 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 220 865 206 088
60
rahoituslaskelma 1 000 €
2015 2014
Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä 140 Oikaisut: Poistot 3 612 Konserniliikearvon poistot 263 Rahoitustuotot ja -kulut 7 515 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 11 530 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos 472 Lyhytaikaisten velkojen muutos 19 192 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 31 193 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista –7 514 Maksetut välittömät verot –68 Satunnaiset erät 0 Liiketoiminnan rahavirta 23 611 Investointien rahavirrat Käyttöomaisuuden investoinnit ja vähennykset –16 967 Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla –553 Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset 717 Investointien rahavirta –16 803 Rahoituksen rahavirrat Pitkäaikaisten lainojen nostot –488 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut –4 506 Pitkäaikaisten saamisten lisäys 0 Rahoituksen rahavirta –4 994 Rahavarojen muutos 1 814
–341 2 972 739 6 155 9 525
–1 675 3 901 11 751 –6 155 5 0 5 601
–45 617 –8 504 –2 351 –56 472
82 721 –32 084 –68 50 569 –302
61
konsernitilinpäätöksen liitetiedot
1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty kaikki tytäryhtiöt. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2015 rakennuksissa 4 971 tuhatta euroa ja kohdistetut erät poistetaan 5 prosentin vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 603 tuhatta euroa. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoitumattomat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöstä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole eritelty erikseen. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon. Kaikki tilinpäätösluvut on ilmoitettu tuhansina euroina (1 000 €) ellei toisin mainita.
2. henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa
2015 2014 865 649 33 124 34 20 1 032 793 199
Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa on ollut vuoden 2015 aikana keskimäärin 14 henkilöä.
62
199
3. poistot Muut pitkävaikutteiset menot Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto Yhteensä
2015 46 1 760 1 573 233 263 3 875
2014 36 778 1 926 232 739 3 711
Poistot sisäisten liiketapahtumien aktivoinneista on eliminoitu konsernissa.
4. liiketoiminnan muut kulut Toimitilakulut Vuokrat Huoneistojen korjaukset Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Hallintopalvelut Taloushallintopalvelut Muut kulut Yhteensä
2015 2014 5 441 4 829 250 6 1 636 515 341 141 331 269 80 156 174 209 989 323 9 242 6 448
5. r ahoitustuotot ja -kulut Rahoitustuotot Muut korkotuotot Muut rahoitustuotot Yhteensä Rahoituskulut Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille Yhteensä
2015
2014
15 2 4 0 19 2
–7 534 –7 534
–6 157 –6 157
63
6. aineettomat hyödykkeet Konserniliikearvo Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Poistot 1.1. Poistot Hankintameno 31.12.
5 233 5 220 0 0 0 −315 –529 −222 –262 −308 4 442 4 375
Konsernireservi Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Tuloutukset 1.1. Tuloutukset Hankintameno 31.12.
3 753 2 456 0 875 0 0 –289 −123 –188 −167 3 276 3 042
Konserniliikearvo ja -reservi yhteensä
1 166
Aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Aineettomat hyödykkeet yhteensä
64
2015
2014
1 333
258 137 403 121 661 258 –46 −10 –46 −36 –92 −46 569 212
7. aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1. Lisäys Hankintameno 31.12. Kirjanpitoarvo maa- ja vesialueet 31.12. Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12.
2015 2014 17 503 5 646 23 149
11 861 5 642 17 503
604 604 0 0 604 604 23 753
18 106
167 995 113 795 8 435 54 200 0 0 176 430 167 995 −1 856 −1 856 –1 760 −778 –3 616 −2 635
Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. Lisäys Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12.
25 928 0 25 928 –4 221 –1 300 –5 521
Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. Lisäys Hankintameno 31.12. Kertyneet tuloutukset 1.1. Tuloutukset Kertyneet tuloutukset 31.12.
18 772 12 279 0 6 968 18 772 19 246 –2 398 −1 784 –939 −614 –3 337 −2 398
Kirjanpitoarvo rakennukset ja rakennelmat 31.12.
177 785
24 477 1 325 25 802 −2 989 −1 232 −4 221
170 093
65
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Siirrot Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Kirjanpitoarvo koneet ja kalusto 31.12.
2014
11 391 11 595 1 216 134 0 −338 12 608 11 391 –4 296 −2 370 –1 573 −1 926 –5 869 −4 296 6 739 7 095
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Muut aineelliset hyödykkeet 31.12.
2 679 2 687 0 0 0 −8 2 679 2 679 –408 −176 –233 −232 –641 −408 2 038 2 270
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 31.12.
284 170 725 114 0 0 1 009 284 1 009 284
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
66
2015
211 323
197 849
8. sijoitukset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. Lisäykset Vähennykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. Muut osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. Sijoitukset yhteensä
2015 2014 2 346 0 0 2 346 –717 0 1 629 2 346 101 94 0 7 101 101 1 730
2 447
9. oma pääoma Osakepääoma 1.1. Lisäykset Osakepääoma 31.12. Muut rahastot 1.1. Muut rahastot sijoitus Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. Edellisen tilikauden voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12. Tilikauden voitto (tappio) Oma pääoma yhteensä
2015 2014 104 104 0 0 104 104 0 18 18
0 0 0
–1 675 –192 1 867
–2 891 1 217 –1 675
42
–192
–1 703
–1 764
67
10. pitkäaikaiset velat Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta
2015
2014
1 097
1 067
Velat ulkopuolisilta tahoilta Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Laskennalliset verovelat
19 160 119 240 5 800 1 097 145 298
17 569 123 665 7 472 1 067 149 774
Velat omistusyhteysyrityksiltä Vaihtovelkakirjalainat Muut velat
41 600 10 000 51 600
41 600 10 000 51 600
196 898
201 374
Pitkäaikaiset velat yhteensä
11. lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat Lyhytaikaiset velat yhteensä
68
2015 2014 22 417 3 102 15 19 620 443 992 1 721 1 626 1 193 25 670 6 478
12. velkojen erääntyminen Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma. – 2020
2021 –
0
60 760
Lainat omistusyhteysyrityksiltä
10 000
0
Lainat rahoituslaitoksilta
73 926
59 637
5 800
0
89 726
120 397
Vaihtovelkakirjalainat
Muut lainat Yhteensä
13. annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Osakepantit emoyhtiö Osakepantit tytäryhtiöt Osakepantit omistusyhteisyritykset Emoyhtiön lainoissa Konsernin lainoissa Velat joiden vakuutena panttaus on
Kirjanpitoarvo Kirjanpitoarvo 2015 2014 103 684 103 560 0 2 185 1 629 0 134 395 0 134 395
18 103 105 560 123 663
Nordea Yleispanttaussitoumus 173311-12202056 Toimisto- ja liiketilan kiinnitys 8 000 5 346 Velka, jonka vakuutena pantti on 17 960 18 560 OP-Pohjola Saamisoikeus, BioCity Oy 1 265 1 265 Saamisoikeus, ICT Oy 49 804 49 804 Velka, jonka vakuutena pantti on 87 000 87 000 Handelsbanken Velka, jonka vakuutena pantti on 26 103 18 103
69
14. muut vastuut Emoyhtiöllä on 12 koronvaihtosopimusta. laskennallinen pääoma
markkina-arvo 31.12.2015
357632
18 000
−3 783
357637
18 000
−3 679
357649
15 000
−3 303
75241
1 000
−3
304780 (TEKNO4)
18 000
−802
304788 (TEKNO5)
13 000
–25
304679 (TEKNO3)
17 391
−574
50 000
–6301
2 098
–63
388287 73011 304782
70
49 801
–2 218
73014
987
–3
73013
138
–1
emoyhtiön tilinpäätös tuloslaskelma 1 000 €
Liite 2015 2014
Liikevaihto 20 603 16 201 Liiketoiminnan muut tuotot 764 27 Henkilöstökulut 2 –1 005 –793 Poistot ja arvonalentumiset 3 –478 –385 Liiketoiminnan muut kulut 4 –14 369 –10 394 Liikevoitto 5 515 4 656 Rahoitustuotot ja -kulut 5 Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 1 641 481 Muilta 0 2 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille –55 –64 Muille –6 748 –5 091 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –5 161 –4 672 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä ja veroja 354 –16 Tuloverot –68 0 Tilikauden voitto (tappio) 286 –16
71
tase 1 000 €
Liite 2015 2014
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 Aineettomat hyödykkeet 2 3 Aineettomat oikeudet 192 140 194 143 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 7 748 5 252 Koneet ja kalusto 598 351 Muut aineelliset hyödykkeet 1 723 1 956 Keskeneräiset hankinnat 479 67 10 549 7 625 Sijoitukset 8 Osuudet saman konsernin yrityksissä 104 067 103 560 Osuudet omistusyhteisyrityksissä 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 99 99 105 795 106 005 Pysyvät vastaavat yhteensä
116 538
113 773
Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset Saamiset konserniyrityksiltä 90 264 90 264
86 540 86 540
Lyhytaikaiset saamiset 10 Myyntisaamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Muut saamiset Siirtosaamiset
72
553 15 736 815 7 17 110
655 8 609 6 1 9 270
Rahat ja pankkisaamiset
0
1 141
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
107 374
96 951
VASTAAVAT YHTEENSÄ
223 912
210 725
tase 1 000 €
Liite 2015 2014
VASTATTAVAA Oma pääoma 11 Osakepääoma 104 104 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –43 –27 Tilikauden voitto (tappio) 286 –16 347 60 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 12 Vaihtovelkakirjalainat 60 670 56 169 Lainat rahoituslaitoksilta 119 238 123 663 Muut lainat 15 800 17 391 Velat saman konsernin yrityksiltä 0 3 100 195 798 203 324 Lyhytaikainen vieras pääoma 13 Lainat rahoituslaitoksilta 17 039 0 Saadut ennakot 6 15 Ostovelat 71 34 Velat saman konsernin yritykseltä 9 338 5 160 Muut velat 113 1 192 Velat saman konsernin yrityksiltä 1 198 938 27 767 7 341 Vieras pääoma yhteensä
223 565
210 664
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
223 912
210 725
73
rahoituslaskelma 1 000 €
2015 2014
Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä 354 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot 478 Rahoitustuotot ja -kulut 5 161 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 5 993 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos –7 840 Lyhytaikaisten velkojen muutos 20 426 12 586 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 18 579 Rahoitustuotot ja -kulut –5 161 Maksetut välittömät verot –68 Liiketoiminnan rahavirta 13 350 Investointien rahavirrat Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin –3 453 Tytäryhtiöiden hankinnat –507 Osakkuusyrityshankinnat 717 Myönnetyt lainat –3 723 Investointien rahavirta –6 966 Rahoituksen rahavirrat Pitkäaikaisten lainojen nostot 0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut –4 425 Sisäisten lainojen nostot 0 Sisäisten lainojen takaisinmaksut –3 100 Rahoituksen rahavirta –7 525 Rahavarojen muutos –1 141
74
–15 385 4 672 5 041
−8 690 3 542 –5 041 −107 −4 672 0 –4 779
−5 343 −7 008 −2 346 −86 540 −101 237
136 613 −32 037 800 0 105 377 −639
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat ovat: • Aineettomat oikeudet 3 − 5 vuoden tasapoisto • Koneet ja kalusto 25 % EVL:n maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä • Muut aineelliset hyödykkeet 10 vuoden aikana tasapoistona Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
2. henkilöstökulut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n palveluksessa on ollut tilikauden aikana keskimäärin 14 henkilöä. Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa
2015 2014 –842 −649 –130 −124 –33 –20 –1 005 –793 197
192
3. poistot Aineettomat oikeudet Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Yhteensä
2015 2014 46 36 199 117 232 232 478 385
75
4. liiketoiminnan muut kulut Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet Atk-kulut Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Taloushallintopalvelut Muut kulut Yhteensä Tilintarkastuspalkkioiden erittely Tilintarkastuspalkkio Muut palkkiot
2015
2014
12 900 8 994 80 72 329 135 331 269 96 145 634 779 14 369 10 394 2015 13 0
2014 16 2
5. r ahoitustuotot ja -kulut 2015 Rahoitustuotot Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 1 641 Muut korkotuotot 1 Rahoitustuotot yhteensä 1 642 Rahoituskulut Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille 6 748 Rahoituskulut yhteensä 6 748 Erittely korko- ja rahoituskuluista konserniyhtiöiden välillä Korkokulut konserniyhtiöille
76
55
2014
481 2 483
5 091 5 091
64
6. aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Aineettomat hyödykkeet yhteensä
2015
2014
188 130 97 58 286 188 –45 −10 –46 −36 –92 −45 194 143
77
7. aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12.
5 252 2 496 7 748
2014 0 5 252 5 252
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Koneet ja kalusto 31.12.
678 641 447 37 1 125 678 –327 –210 –199 –117 –526 –327 598 351
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Kertyneet poistot 31.12. Muut aineelliset hyödykkeet 31.12.
2 239 2 239 0 0 2 239 2 239 –284 –52 –232 –232 –516 –284 1 723 1 956
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Aineelliset hyödykkeet yhteensä
78
2015
67 170 479 67 –67 –170 479 67 10 549
7 625
8. sijoitukset Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. Lisäykset Vähennykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. Sijoitukset yhteensä
2015 103 560 507 104 067
2014 96 553 7 008 103 560
2 346 0 15 2 346 –733 0 1 629 2 346
99 0 0 99 99 99 105 795
106 005
79
9. osuudet konserni- ja osakkuusyrityksistä Omistukset muissa yrityksissä Yhtiö Kotipaikka Omistusosuus Kiinteistö Oy BioCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy DataCity Turku 94,60 % Kiinteistö Oy ICT Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Datakulma Turku 100,00 % Kiinteistö Oy ElectroCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy TriviumCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kalevantie 10 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puolalankatu 5 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puutarhakatu 1 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14 Turku 11,73 % Asunto Oy Linnanrinne Turku 14,49 % Eskelin Pysäköintilaitos Oy Turku 99,16 % Cudos Oy Turku 100,00 % TScP Oy Turku 100,00 %
Konsernin omistusosuus
66,59 %
10. saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernilainasaamiset Yhteensä
90 264 90 264
86 540 86 540
Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset Konsernisaamiset muut Yhteensä
15 573 162 15 736
8 446 162 8 609
105 999
95 149
Saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä yhteensä
80
2015
2014
11. oma pääoma Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1 Lisäykset Osakepääoma 13.12.
2015
2014
104 104 0 0 104 104
Sidottu oma pääoma yhteensä
104
104
Vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. Edellisen tilikauden voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12.
–27 –16 –43
−22 −5 −27
Tilikauden voitto (tappio)
286
−16
Vapaa oma pääoma yhteensä
243
–43
Oma pääoma yhteensä
347
60
Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) Tilikauden voitto (tappio) Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma yhteensä 31.12
–43 286 243
−27 −16 −43
81
12. pitkäaikainen vieras pääoma Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Yhteensä Velat konserniyrityksille Muut velat Yhteensä
2015 19 160 119 238 5 800 144 198
2014 17 569 123 663 7 391 148 624
0 0
3 100 3 100
Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat Yhteensä
41 600 10 000 51 600
41 600 10 000 51 600
Pitkäaikaiset velat yhteensä
195 798
203 324
13. lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat Yhteensä Velat konserniyrityksille Muut velat Yhteensä Lyhytaikaiset velat yhteensä Siirtovelkojen olennaiset erät Korkovelat Palkkamenot Lomapalkkavelka Muut menojäämät Muut siirtovelat
82
2015 2014 17 039 0 6 15 71 34 113 1 192 1 198 938 18 428 2 180
9 338 9 338
5 160 5 160
27 767
7 341
721 710 93 55 166 90 0 0 218 84
14. velkojen erääntyminen Pitkäaikaiseen vieraaseen pääomaan kuuluvien velkojen erääntymisaikataulu. – 2020
2021 –
0
60 760
Lainat omistusyhteysyrityksiltä
10 000
0
Lainat rahoituslaitoksilta
73 926
59 637
5 800
0
89 726
120 397
Vaihtovelkakirjalainat
Muut lainat Yhteensä
Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille: 1. 7.2.2011
määrältään
44 628
2. 15.12.2011
määrältään
3 182
3. 30.12.2014
määrältään
12 950
Lainat 1 ja 2: Kyseessä on osakeyhtiölain 10 luvun mukainen erityisen oikeuden tuottavat vaihtovelkakirjalainat. Laina-aika on 20 vuotta ja päättyvät 7.2.2031 sekä 15.12.2031. Lainoille ei ole eritystä vakuutta.
Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake.
Laina 3: Kyseessä on osakeyhtiölain 10 luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 25 vuotta, josta ensimmäiset 16 vuotta on lyhennysvapaata. Tämän jälkeen laina lyhenee vuotuisin tasalyhennyksin.
Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake.
83
15. annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa Konsernin lainoissa Velat yhteensä
2015 134 395 0 134 395
Muut vastuusitoumukset Osakepantit Pantatut saamiset saman konsernin yrityksiltä Yhteensä
103 560 51 070 154 630
2014 123 663 0 123 663
103 560 49 804 153 365
16. saadut vakuudet ja takuut Rahana olevat vuokravakuudet Muut vuokravakuudet, liitteenä
59 369
17. muut vastuut Emoyhtiöllä on 12 koronvaihtosopimusta. laskennallinen pääoma 357632
18 000
−3 783
357637
18 000
−3 679
357649
15 000
−3 303
1 000
−3
304780 (TEKNO4)
18 000
−802
304788 (TEKNO5)
13 000
–25
75241
304679 (TEKNO3)
17 391
−574
50 000
–6 301
2 098
–63
49 801
–2 218
73014
987
–3
73013
138
–1
388287 73011 304782
84
markkina-arvo 31.12.2015
18. arvonlisäverovastuu Yhtiön aktivoinnit, joihin sovelletaan alv-palauttamista koskevaa sääntöä; 10 vuotta: vuosi
vähennetty alv
m2
€/m 2
2011
DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston keskeneräinen korjaus
49
1 166
42,44
2012
DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston lopullinen korjaus
67
1 166
54,11
Vuoden 2011 investointi: Vastuuvähennys aloitettu vuonna 2012 tilojen valmistuttua. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneet huoneistot:
tyyppi
m2
vähennys 2011 –2012 investoinnista
715
tsto
173,0
17
12
2
10
716
tsto
117,0
12
8
1
7
717
tsto
237,5
24
17
2
14
718
tsto
250,0
25
17
2
15
719 a
tsto
127,5
13
9
1
8
719 b
tsto
136,5
14
10
1
8
720 a
tsto
61,5
6
4
1
4
720 b
tsto
63,0
6
4
1
4
1 166,0
116
81
12
70
huoneisto
alv-vastuu 1.1.2015
alv-vastuun 1/10 osa
alv-vastuu 31.12.2015
85
tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset Saariselkä 3. maaliskuuta 2016
Aulis Kohvakka hallituksen puheenjohtaja
Risto Korpela hallituksen jäsen
Tuomas Heikkinen hallituksen jäsen
Peter Karlsson hallituksen jäsen
Petteri Rinne hallituksen jäsen
Henrik Karlsson hallituksen jäsen
Bill Anckar hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa 7. Maaliskuuta 2016 KPMG Oy Päävastuullinen tilintarkastaja
Kimmo Anttonen
86
luettelo kirjanpitokirjoista, tositelajeista sekä säilytystavoista Sidottu tasekirja Päivä- ja pääkirja Vuokrankantokirja
atk-tulosteena atk-tulosteena
Käytetyt tositesarjat (säilytetään paperilla) Tositelajit Ostolaskut 210 Ostolaskujen maksut linjalle 232 Ostolaskujen manuaalimaksut 231 Vastikereskontran automaattisuoritukset 132 Vastikereskontran manuaalisuoritukset 133 Ennakkosuoritusten manuaalisuoritukset 134 Tuottotavoitteet 120 Ennakkosuoritusten kohdistukset 140 Ennakoiden palautukset 242 Pääkirja- ja muistiotositteet 460 Tilisiirtomaksut 242 Tilinavaus 460
87
vuokravakuudet
Maksaja Vakuuslaji Summa Toimitettu Abomics Pantattu tili 1 7.11.2013 Antenna Oy Pantattu tili 5 1.7.2002 ArcDia International Oy Ltd Pantattu tili 50 15.5.2015 Aresman Oy Pantattu tili 3 16.1.2013 Biovian Pantattu tili 88 9.12.2011 Biovian Pantattu tili 97 26.4.2011 Crown CRO Oy Pantattu tili 6 23.1.2014 Data Plaza Oy Säästökirjatili 4 21.2.2001 E-oppi Pantattu tili 1 5.3.2014 Fit Therapy Pantattu tili 2 26.2.2015 Inxon Oy Pantattu tili 1 3.10.2014 La Caffettiera Pantattu tili 3 8.9.2015 Lahtinen & Mantere Säästötili 5 20.12.1996 Lingua FinnoMedica Pantattu tili 1 28.5.2013 Multi-Support Finland Oy Pantattu tili 1 3.7.2014 Net Man Oy Pantattu tili 1 23.5.2013 Nortal Oy Pankkitakaus 27 5.8.2011 Painosalama Pantattu tili 3 4.8.2006 Pyjama Films Oy Pantattu tili 1 15.7.2015 Ravintola Kippis Oy Pantattu tili 24 2.1.2012 SanSai Solutions Pantattu tili 2 10.12.2014 SATS Finland Oy Takaus 10 19.3.2004 SATS Finland Oy Pankkitakaus 28 12.10.2011 Suom. lääkäriseura Duodecim Pantattu tili 1 21.1.2014 Superfysio Pantattu tili 4 2.2.2012 Vaasa Viicon Oy Pantattu tili 1 31.1.2013 Vakuutuskuntoutus VKK Pantattu tili 13.1.2014 369
88
YmpäristÜmerkitty painotuote 3DLQRWXRWH
toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi