Eigenwoningregeling

Als eigen woning kwalificeert volgens de Wet IB 2001: n een gebouw, duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen (incl. aanhorigheden); n die de belastingplichtige anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat; n op grond van eigendom of een krachtens erfrecht verkregen recht van vruchtgebruik, recht van bewoning of recht van gebruik.

a. Woningen die leeg én te koop staan worden in het lopende kalenderjaar plus de drie daaropvolgende kalenderjaren aangemerkt als eigen woning.

b. Woningen in aanbouw, als deze in het kalenderjaar van aanbouw of de drie daaropvolgende jaren als hoofdverblijf gaan dienen.

c. Woningen kunnen bij een scheiding voor de vertrekkende partner nog twee jaar lang worden aangemerkt als eigen woning.

d. Bij opname in een verpleeg- of verzorgingstehuis wordt een woningen nog voor ten hoogste twee jaar aangemerkt als eigen woning.

e. Bij een tijdelijk verblijf elders (maximaal één jaar) kunnen woningen onder voorwaarden en op verzoek blijven kwalificeren als eigen woning.

Een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning wordt opgeteld bij het inkomen uit werk en woning. De hoogte van deze bijtelling – het eigenwoningforfait (EWF) – is afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde (zie pagina 68).

Een eigenwoningschuld (EWS) is een schuld aangegaan in verband met de eigen woning: verwerving, verbetering/onderhoud, afkoop van rechten van erfpacht, opstal en beklemming. Ook schulden voor de betaling van bepaalde financieringskosten kwalificeren als EWS. Behoudens overgangsrecht, geldt voor een EWS een contractuele verplichting tot het ten minste annuïtair aflossen in ten hoogste 360 maanden.

n Rente en kosten van eigenwoningschulden zijn in 2023 aftrekbaar tegen een maximumtarief van 36,93%.

n Rente en kosten van een EWS zijn maximaal 360 maanden aftrekbaar.

n De maximale EWS wordt verlaagd met een eventuele openstaande eigenwoningreserve (zie hierna) en bedragen geschonken binnen de verhoogde schenkingsvrijstelling.

Bij vervreemding van een eigen woning – hieronder valt ook ‘verhuizing’ naar box 3 – ontstaat een eigenwoningreserve (EWR), als de tegenprestatie (verminderd met verkoopkosten) hoger is dan de openstaande eigenwoningschuld. Deze EWR vervalt na verloop van 3 kalenderjaren.

Vanaf 2022 geldt het volgende: n Een eigenwoningreserve gaat bij het ontstaan van een huwelijksgoederengemeenschap enkel nog over bij een algehele gemeenschap van goederen. n Als individuele toepassing van de bijleenregeling bij een partner met EWR er bij gezamenlijke aankoop toe leidt dat niet diens volledige schuld als EWS kan worden aangemerkt, kan deze partner eventueel de niet-benutte ruimte van de maximale EWS van de andere partner benutten.

Aflossingsschema en aflossingsstand

Als een EWS met fiscale aflossingsverplichting wordt overgesloten, moet op de nieuwe EWS het lopende aflossingsschema worden voortgezet. Als niet aan deze verplichting wordt voldaan, valt de nieuwe schuld volledig in box 3.

Is de EWS direct voorafgaand aan een verkoop hoger dan erna – of ontbreekt een EWS na verkoop – dan blijft het meerdere van de EWS vóór verkoop bewaard, evenals de resterende looptijd in maanden. Deze aflossingsstand vervalt niet na verloop van tijd. De aflossingsstand moet worden toegepast als de belastingplichtige een nieuwe EWS aangaat.

Vanaf 2022 geldt het volgende: n Bij gezamenlijke aankoop blijft toepassing van de aflossingsstand van één van de partners beperkt tot diens aandeel in de nieuwe schuld. Vervolgens worden (fiscaal) alle leningdelen gezamenlijke leningdelen, ongeacht de samenlevingsvorm. n Als bij overlijden een EWS overgaat op de partner, gaat eveneens het lopende aflossingsschema over. Een eventuele aflossingsstand vervalt bij overlijden.

Een EWS wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld als deze vóór 1 januari 2013 is afgesloten. Er geldt dan geen aflossingseis. Als op een bestaande EWS wordt afgelost, vervalt het overgangsrecht voor het bedrag van de aflossing. Wordt uiterlijk in het kalenderjaar volgend op de aflossing opnieuw een EWS afgesloten, dan kwalificeert deze tot maximaal het bedrag van de aflossing opnieuw als bestaande EWS.

Vanaf 2022 geldt het volgende: n Heeft één van de partners bij oversluiten een bestaande EWS, dan kán dit overgangsrecht door beide partners naar rato van hun schuldaandeel in de nieuwe schuld worden benut. In dit geval gaat ook het renteaftrekverleden over op de partner.

Bij eenvoudige gemeenschappen (waarbij de woning en schuld niet in een algehele of beperkte gemeenschap van goederen vallen) kan naast toepassing van de nieuwe wettelijke regeling ook worden gekozen voor een afwijkende interne draagplicht (draagplichtovereenkomst). Hiermee kan de civiele schuldverhouding worden afgestemd op de feitelijke inbreng van eigen middelen en de fiscale eigenwoningverledens van beide partners.