manuales
especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología. Una colección clásica en la literatura universitaria española.
Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch. www.tirant.es
manuales
Libros de texto para todas las
CURSO DE DERECHO CIVIL III
manuales
DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO
CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 4ª EDICIÓN
COORDINADOR
AUTORES
Francisco Javier Sánchez Calero
Bernardo Moreno Quesada José Manuel González Porras Juan Miguel Ossorio Serrano Julia Ruiz-Rico Ruiz-Morón José González García Ramón Herrera Campos Antonio Orti Vallejo Luis Moreno Quesada
CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 4ª Edición
Francisco Javier Sánchez Calero (Coordinador)
Bernardo Moreno Quesada José Manuel González Porras Juan Miguel Ossorio Serrano Julia Ruiz-Rico Ruiz-Morón José González García Ramón Herrera Campos Antonio Orti Vallejo Luis Moreno Quesada Catedráticos de Derecho Civil
Los capítulos del Prof. Dr. D. Bernardo Moreno Quesada y del Prof. Dr. D. José González García han sido revisados respectivamente por la Profra. Dra. Dª Eulalia Moreno Trujillo y la Notaria Dª Carmen González Espín
Valencia, 2012
Copyright ® 2012 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).
© Francisco Javier Sánchez Calero y otros
©
TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es I.S.B.N.: 978-84-9033-187-3 MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia por favor lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.
Índice Abreviaturas.................................................................................................................
21
Obras generales............................................................................................................
23
A) EL DERECHO REAL Capítulo 1 Configuración del derecho real
I. II. III. IV. V. VI. VII.
CONCEPTO Y ESTRUCTURA........................................................................ DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DE CRÉDITO....... FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE UNOS Y OTROS...................................... DERECHOS REALES EN FORMACIÓN........................................................ TIPOS DE DERECHO REAL........................................................................... LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS.............................. LA POSIBILIDAD DE DERECHOS REALES LIMITADOS EN COSA PROPIA.
29 31 33 34 35 38 40
Capítulo 2 Dinámica de los derechos reales
I. ADQUSICIÓN Y TRANSMISIÓN.................................................................... 1. Los modos de adquirir y transmitir los derechos reales................................ 2. Los sistemas de adquisición y transmisión.................................................... 3. El sistema español de adquisición y transmisión........................................... 4. La tradición................................................................................................. A) Concepto................................................................................................ B) Clases..................................................................................................... C) Tradición y Registro............................................................................... 5. La usucapión................................................................................................ A) Concepto y fundamento......................................................................... B) Clases de usucapión................................................................................ C) Elementos............................................................................................... D) Caracteres............................................................................................... E) Requisitos............................................................................................... F) La usucapión liberatoria......................................................................... G) La usucapión y el Registro de la propiedad............................................. 6. Las adquisiciones a non domino.................................................................. II. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES.............................. 1. Introducción................................................................................................ 2. La pérdida o destrucción de la cosa objeto del derecho real......................... 3. Adquisición originaria por otro....................................................................
43 43 44 46 47 47 49 51 51 51 52 53 54 55 59 60 61 62 62 63 63
8
Índice
4. Destrucción de los efectos del acto creador.................................................. 5. Consolidación.............................................................................................. 6. Renuncia y abandono.................................................................................. 7. Prescripción extintiva y no uso.....................................................................
64 64 65 65
B) LA POSESIÓN
IV.
Capítulo 3 La posesión
I. INTRODUCCIÓN............................................................................................ II. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA..................................... III. IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN................................................................. IV. CONCEPTO Y ELEMENTOS DE LA POSESIÓN........................................... V. NATURALEZA DE LA POSESIÓN.................................................................. VI. LAS DISTINTAS CLASES DE POSESIÓN........................................................ 1. Posesión natural y posesión civil.................................................................. 2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño... 3. Posesión mediata e inmediata....................................................................... 4. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno............................................ 5. Posesión de buena y de mala fe.................................................................... 6. Posesión viciosa y no viciosa........................................................................ VII. SUJETO DE LA POSESIÓN.............................................................................. VIII. OBJETO DE LA POSESIÓN.............................................................................
71 72 74 75 76 78 78 79 81 82 84 86 87 88
I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN.................................................................. 1. Formas y medios de adquirir la posesión...................................................... 2. Capacidad para adquirir la posesión............................................................ 3. La adquisición por representante................................................................. II. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN........................................................................... III. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN INTERMEDIA................................................
91 91 93 93 94 96
Capítulo 5 Efectos de la posesión
I. EFECTO LEGITIMADOR DE LA POSESIÓN................................................. II. LA PROTECCIÓN POSESORIA....................................................................... 1. La tutela sumaria......................................................................................... 2. Contiendas sobre el hecho de la posesión..................................................... III. EFECTOS LIGADOS A LA BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR................ 1. En la liquidación del estado posesorio..........................................................
I.
II.
Capítulo 4 Dinámica de la posesión
99 100 100 102 103 103
I. II.
III.
Índice
64 64 65 65
71 72 74 75 76 78 78 79 81 82 84 86 87 88
91 91 93 93 94 96
A) Destino de los frutos............................................................................... B) Gastos y mejoras.................................................................................... C) Responsabilidad por deterioro o pérdida................................................ 2. En la posesión de bienes muebles................................................................. A) Las reglas del apartado 1.º del art. 464 Cc.............................................. B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales....................... C) Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes.................................................................................................... IV. EFECTO PARTICULAR DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES...........
9 103 105 106 107 107 110 111 111
C) LA PROPIEDAD Capítulo 6 Concepto y contenido de la propiedad
I. CONCEPTO..................................................................................................... 1. La propiedad en el Código civil.................................................................... A) Definición............................................................................................... B) Caracteres............................................................................................... 2. La propiedad en la Constitución de 1978..................................................... A) Reconocimiento a la propiedad privada.................................................. B) La función social como criterio delimitador del contenido del derecho de propiedad............................................................................................... C) Reserva de ley......................................................................................... D) Contenido esencial del derecho de propiedad......................................... E) Conclusión............................................................................................. II. CONTENIDO................................................................................................... 1. Las facultades del propietario...................................................................... A) La facultad de goce................................................................................. B) La facultad de disposición...................................................................... 2. La extensión vertical del dominio................................................................. A) Subsuelo................................................................................................. B) Vuelo......................................................................................................
115 116 116 118 119 120 121 122 125 127 128 128 128 129 130 131 132
Capítulo 7 Límites y limitaciones 99 100 100 102 103 103
I. DELIMITACIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD...... II. LÍMITES Y LIMITACIONES............................................................................ 1. Concepto..................................................................................................... 2. Diferencias entre límite y limitación............................................................. III. CLASES DE LÍMITES....................................................................................... 1. Límites intrínsecos....................................................................................... A) El abuso del derecho............................................................................... B) El ius usus inocui....................................................................................
133 134 134 135 136 136 136 139
10
Índice
2. Límites en interés privado............................................................................ A) Las relaciones de vecindad...................................................................... B) Los derechos reales de adquisición preferente establecidos por la ley...... C) La medianería......................................................................................... 3. Límites en interés público............................................................................. IV. CLASES DE LIMITACIONES........................................................................... 1. Derechos reales............................................................................................ 2. Servidumbres administrativas....................................................................... 3. Prohibiciones de disponer............................................................................ A) Concepto................................................................................................ B) Clases..................................................................................................... C) Requisitos de las prohibiciones de disponer voluntarias.......................... D) Efectos....................................................................................................
141 141 147 147 147 147 147 148 148 148 149 149 151
II.
III.
Capítulo 8 Accesión
I. MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD....................................................... II. LA ACCESIÓN................................................................................................. 1. Concepto..................................................................................................... 2. Naturaleza jurídica...................................................................................... III. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN............................................................. 1. Concepto..................................................................................................... 2. Clases........................................................................................................... IV. ACCESIÓN NATURAL INMOBILIARIA......................................................... 1. Aluvión........................................................................................................ 2. Avulsión....................................................................................................... 3. Mutación de cauce....................................................................................... 4. Formación de islas....................................................................................... V. ACCESIÓN INDUSTRIAL INMOBILIARIA.................................................... 1. En suelo propio con materiales ajenos.......................................................... 2. En suelo ajeno con materiales propios.......................................................... 3. En suelo ajeno con materiales ajenos............................................................ 4. Construcciones extralimitadas..................................................................... VI. ACCESIÓN MOBILIARIA................................................................................ 1. Unión o adjunción....................................................................................... 2. Mezcla o conmixtión................................................................................... 3. Especificación...............................................................................................
153 153 153 154 155 155 156 156 156 157 159 160 160 161 162 164 164 166 166 168 168
I. LA OCUPACIÓN.............................................................................................. 1. Concepto..................................................................................................... 2. Requisitos.................................................................................................... 3. Ocupación de animales................................................................................ A) La caza...................................................................................................
171 171 171 173 173
I. II.
III.
IV.
Capítulo 9 Ocupación, hallazgo y tesoro
V.
VI. VII.
Índice
141 141 147 147 147 147 147 148 148 148 149 149 151
B) Animales amansados o domesticados..................................................... C) Animales mansos o domésticos............................................................... D) Otros supuestos...................................................................................... 4. Pesca............................................................................................................ 5. Objetos arrojados al mar o que las olas arrojen a la playa........................... II. EL HALLAZGO............................................................................................... 1. Objeto.......................................................................................................... 2. Obligaciones del hallador............................................................................. 3. Obligaciones del Alcalde.............................................................................. 4. Derechos del hallador.................................................................................. III. EL TESORO...................................................................................................... 1. Concepto y caracteres.................................................................................. 2. Adquisición de la propiedad por el descubridor...........................................
11 175 176 176 177 177 178 178 179 180 180 181 181 182
Capítulo 10 Acciones protectoras 153 153 153 154 155 155 156 156 156 157 159 160 160 161 162 164 164 166 166 168 168
171 171 171 173 173
I. ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO................................................ II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA................................................................... 1. Concepto..................................................................................................... 2. Requisitos.................................................................................................... 3. Legitimación activa...................................................................................... 4. Título legítimo de dominio........................................................................... A) Título de dominio................................................................................... B) Prueba.................................................................................................... C) Presunciones........................................................................................... 5. Identificación de la cosa reivindicada........................................................... 6. Posesión injusta del demandado................................................................... 7. Efectos......................................................................................................... 8. Irreivindicabilidad........................................................................................ III. LA ACCIÓN DECLARATIVA........................................................................... 1. Concepto y requisitos................................................................................... 2. La tercería de dominio................................................................................. IV. LA ACCIÓN NEGATORIA.............................................................................. 1. Concepto..................................................................................................... 2. Requisitos.................................................................................................... A) Legitimación activa................................................................................. B) Legitimación pasiva................................................................................ C) Prueba.................................................................................................... 3. Efectos......................................................................................................... V. LA ACCIÓN PUBLICIANA.............................................................................. 1. Concepto..................................................................................................... 2. Posiciones doctrinales y jurisprudenciales.................................................... VI. LAS ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO................................ VII. LA ACCIÓN AD EXHIBENDUM.....................................................................
185 186 186 187 188 188 188 189 191 192 192 193 194 195 195 196 196 196 197 197 197 197 197 198 198 198 199 200
12
Índice
III. IV.
Capítulo 11 La copropiedad
I. CONCEPTO Y CLASES DE LA COMUNIDAD DE BIENES........................... II. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS................................................................. 1. Concepto y naturaleza jurídica..................................................................... 2. Reglamentación de la copropiedad............................................................... A) Contenido............................................................................................... B) Extinción de la comunidad..................................................................... III. OTRAS COMUNIDADES................................................................................. 1. La comunidad pro diviso............................................................................. 2. La comunidad de pastos...............................................................................
201 204 204 205 205 207 211 211 212
V.
I. II. III. IV. V. VI.
Capítulo 12 Propiedad horizontal y complejos inmobiliarios privados
I. LA PROPIEDAD HORIZONTAL..................................................................... 1. Concepto y naturaleza................................................................................. 2. Fuentes de regulación................................................................................... 3. Constitución de la Propiedad Horizontal. Estatutos y Reglamento de régimen interior......................................................................................................... 4. Las cuotas de participación.......................................................................... 5. Derechos y obligaciones de las partes........................................................... 6. Órganos de gobierno de la comunidad......................................................... 7. Extinción de la Propiedad Horizontal.......................................................... A) La destrucción del edificio, salvo que se hubiere pactado otra cosa......... B) La conversión en propiedad o copropiedad ordinarias............................ II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS........................................... 1. Introducción................................................................................................ 2. Régimen jurídico establecido por la Ley 8/1999, como art. 24 de la de Propiedad Horizontal........................................................................................
215 215 216 216 218 218 221 226 226 227 227 227 228
Capítulo 13 Propiedad urbana y propiedad rústica
I. LA PROPIEDAD URBANA............................................................................... 1. Influencia de la legislación urbanística en el régimen de la propiedad........... 2. El estatuto de la propiedad urbana............................................................... II. LA PROPIEDAD RÚSTICA...............................................................................
VII. 231 231 234 236
Capítulo 14 Las propiedades especiales
I. LAS PROPIEDADES ESPECIALES.................................................................... II. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS.....................................................................
245 246
VIII. IX. X.
Índice
201 204 204 205 205 207 211 211 212
III. LA PROPIEDAD DE LAS MINAS.................................................................... IV. LA PROPIEDAD INTELECTUAL..................................................................... 1. Régimen jurídico.......................................................................................... 2. Concepto, fundamento y naturaleza jurídica................................................ 3. Caracteres.................................................................................................... 4. Sujetos......................................................................................................... 5. Objeto.......................................................................................................... 6. Contenido.................................................................................................... 7. Derecho moral de autor............................................................................... 8. Derechos patrimoniales................................................................................ 9. El Registro General de la Propiedad Intelectual............................................ 10. Regímenes jurídicos especiales..................................................................... V. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL........................................................................
228
231 231 234 236
245 246
249 253 253 254 256 256 257 257 257 258 259 260 260
D) DERECHOS REALES DE GOCE
215 215 216 216 218 218 221 226 226 227 227 227
13
Capítulo 15 El derecho de usufructo
I. CONCEPTO Y PROBLEMAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA............ II. CARACTERES.................................................................................................. III. SUJETOS........................................................................................................... IV. OBJETO............................................................................................................ V. MODOS DE CONSTITUCIÓN........................................................................ VI. CONTENIDO................................................................................................... 1. Derechos del usufructuario.......................................................................... 2. Obligaciones del usufructuario..................................................................... A) Antes de entrar en el goce de los bienes.................................................. B) Durante la vigencia del usufructo........................................................... C) Al extinguirse el usufructo...................................................................... 3. Derechos del nudo propietario..................................................................... 4. Obligaciones del nudo propietario............................................................... VII. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Y SUS EXCEPCIONES............................................................................................................... 1. Usufructo sobre cosas deteriorables............................................................. 2. El usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo..................................... 3. Usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados.................. VIII. MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO.............................................................. IX. EXTINCIÓN.................................................................................................... X. LOS DENOMINADOS USUFRUCTOS ESPECIALES...................................... 1. Usufructo de minas...................................................................................... 2. Usufructo de derechos.................................................................................. 3. Usufructo de plantaciones y de montes........................................................ 4. Usufructo de rebaño..................................................................................... 5. Usufructo de patrimonio..............................................................................
267 269 270 271 272 273 273 277 277 278 279 279 280 280 281 282 283 284 284 287 287 288 290 292 293
14
Índice
Capítulo 16 Los derechos de uso y habitación I. LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN, EN GENERAL........... II. EL DERECHO DE USO.................................................................................... III. EL DERECHO DE HABITACIÓN.................................................................... IV. RÉGIMEN JURÍDICO COMÚN A ESTOS DERECHOS EN EL CÓDIGO CIVIL................................................................................................................
295 295 296
I. CONCEPTO Y CARACTERES......................................................................... II. CLASES DE SERVIDUMBRES.......................................................................... 1. Por su naturaleza: prediales y personales...................................................... 2. Por su contenido: positivas y negativas........................................................ 3. Por su ejercicio: continuas y discontinuas..................................................... 4. Por las señales de su existencia: aparentes y no aparentes............................ 5. Por su origen: legales y voluntarias.............................................................. III. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES................................................... 1. Constitución forzosa o por acto de autoridad.............................................. 2. Constitución negocial................................................................................... 3. Constitución por usucapión......................................................................... 4. Constitución por signo aparente.................................................................. IV. CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES: DERECHOS Y OBLIGACIONES.. 1. Posición del titular del predio dominante..................................................... 2. Posición del titular del predio sirviente......................................................... 3. Modificación de la servidumbre................................................................... 4. Protección del derecho real de servidumbre.................................................. V. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.......................................................... VI. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES.............................................................. 1. Régimen jurídico.......................................................................................... 2. Las servidumbres de pastos y leñas.............................................................. 3. Las llamadas comunidades de pastos...........................................................
VI.
296
Capítulo 17 El derecho de servidumbre
V.
299 301 301 301 302 302 303 303 304 304 305 307 308 308 309 309 310 310 312 312 313 313
I.
II.
I. II. III.
IV.
Capítulo 18 Las servidumbres legales o forzosas. La llamada servidumbre de medianería I. DISTINCIÓN DE SUPUESTOS......................................................................... II. SERVIDUMBRE DE PASO................................................................................ III. SERVIDUMBRE DE DESAGÜE DE EDIFICIOS............................................... IV. SERVIDUMBRES EN MATERIA DE AGUAS................................................... 1. Régimen jurídico y constitución de estas servidumbres................................ 2. Servidumbre de acueducto........................................................................... 3. Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero...................................... 4. Las servidumbres de estribo de presa y de parada o partidor.......................
315 315 317 317 317 318 319 319
El
I. II. III. IV.
Índice
5. Servidumbre de paso a los cauces públicos................................................... V. OTRAS SERVIDUMBRES LEGALES ADMINISTRATIVAS............................. 1. La servidumbre de paso de energía eléctrica................................................. 2. Servidumbre de acceso al mar...................................................................... 3. Servidumbre de paso de teleférico................................................................ VI. LA LLAMADA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA........................................
295 295 296
15 319 320 320 320 321 321
296 Capítulo 19 Los derechos de censo y enfiteusis 299 301 301 301 302 302 303 303 304 304 305 307 308 308 309 309 310 310 312 312 313 313
de 315 315 317 317 317 318 319 319
I. EL DERECHO DE CENSO.............................................................................. 1. Idea general.................................................................................................. 2. Concepto, naturaleza, estructura y caracteres............................................... 3. Contenido.................................................................................................... II. LA ENFITEUSIS................................................................................................ 1. Concepto, naturaleza................................................................................... 2. Elementos y caracteres................................................................................. 3. Contenido.................................................................................................... 4. Extinción.....................................................................................................
325 325 325 327 327 327 328 329 330
Capítulo 20 El derecho de superficie I. CONCEPTO Y NATURALEZA........................................................................ II. REGULACIÓN LEGAL.................................................................................... III. RÉGIMEN JURÍDICO DEL DERECHO DE SUPERFICIE............................... 1. Constitución................................................................................................ 2. Duración del derecho de superficie............................................................... 3. Derechos y obligaciones............................................................................... A) Derechos y obligaciones del superficiario................................................ B) Derechos y deberes del concedente del derecho de superficie................... 4. Extinción..................................................................................................... IV. DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN....................... 1. El derecho a elevar un edificio o a construir en el subsuelo en base a un derecho de superficie................................................................................................. 2. La sobreelevación o subconstrucción como derecho real distinto al de superficie..............................................................................................................
333 334 335 335 335 335 335 336 337 337 338 338
Capítulo 21 El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico I. CONCEPTO Y JUSTIFICACIÓN..................................................................... II. SU REGULACIÓN POSITIVA.......................................................................... III. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO.............................................................. IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN....................
341 342 343 343
16
Índice
1. Variedad de negocios jurídicos..................................................................... 2. Elementos subjetivos o personales................................................................ A) El constituyente...................................................................................... B) El transmitente....................................................................................... 3. Elementos objetivos o reales......................................................................... A) El alojamiento........................................................................................ B) El turno, o período anual de aprovechamiento....................................... C) La contraprestación a pagar por el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno.................................................................................... 4. Elemento formal.......................................................................................... V. CLASES............................................................................................................. VI. CONTENIDO EN FACULTADES Y OBLIGACIONES.................................... 1. Facultades del titular del derecho de aprovechamiento................................. 2. Obligaciones del titular del derecho............................................................. 3. Facultades del propietario............................................................................ 4. Obligaciones del propietario........................................................................ VII. DURACIÓN......................................................................................................
343 344 344 344 345 345 346 346 346 347 348 348 349 349 349 349
II.
III. IV.
V. VI.
VII.
VIII.
E) DERECHOS REALES DE GARANTÍA Capítulo 22 Los derechos reales de garantía en general. El derecho real de prenda posesoria
I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL........................... 1. Disposiciones comunes a la prenda y a la hipoteca....................................... 2. Caracteres de los derechos reales de garantía............................................... 3. La prohibición del pacto comisorio.............................................................. II. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA............................................ 1. Concepto y caracteres.................................................................................. 2. Constitución................................................................................................ A) Elementos personales.............................................................................. B) Elementos reales..................................................................................... C) Elementos formales................................................................................. 3. Contenido de derecho real de prenda........................................................... A) Derechos del acreedor pignoraticio......................................................... B) Obligaciones del acreedor pignoraticio................................................... C) Derechos y obligaciones del dueño de la cosa dada en prenda................ 4. Extinción del derecho de prenda.................................................................. 5. La prenda irregular......................................................................................
353 354 355 356 357 357 358 358 358 359 359 359 360 361 361 361
Capítulo 23 El derecho de hipoteca inmobiliaria
I. CONSIDERACIONES GENERALES Y CONCEPTO DE LA HIPOTECA.......
363
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
I. II. III. IV.
Índice
343 344 344 344 345 345 346 346 346 347 348 348 349 349 349 349
de 353 354 355 356 357 357 358 358 358 359 359 359 360 361 361 361
II. CARACTERES DE LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA................................................................................................................ III. CLASES DE HIPOTECAS................................................................................. IV. ELEMENTOS PERSONALES DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA. CAPACIDAD PARA CONSTITUIRLA....................................................................... V. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA VOLUNTARIA Y LEGAL.............. VI. EL OBJETO DE LA HIPOTECA....................................................................... 1. La obligación asegurada............................................................................... 2. Bienes hipotecables: regla general................................................................. A) No hipotecables...................................................................................... B) Hipotecables con restricciones................................................................ 3. Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada....................................... A) Extensión de la hipoteca a las accesiones y mejoras................................ B) La extensión pactada de la hipoteca....................................................... C) Extensión de la hipoteca cuando la finca pasa a manos de un tercero..... VII. SUPUESTO DE VARIAS FINCAS QUE SE HIPOTECAN EN GARANTÍA DE UN MISMO CRÉDITO.................................................................................... VIII. EFECTOS PERSONALES Y REALES DE LA HIPOTECA LEGALMENTE CONSTITUIDA................................................................................................ 1. Derechos del propietario de la finca hipotecada y la acción de devastación.. 2. Derechos del acreedor hipotecario: cesión del crédito y venta de la cosa hipotecada...................................................................................................... 3. Otras modificaciones que pueden afectar a la hipoteca................................ IX. LAS DENOMINADAS HIPOTECAS ESPECIALES O SINGULARES............... 1. La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas......................... 2. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador....... 3. Hipoteca de garantía de obligaciones condicionales o futuras...................... 4. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito.................................. 5. Otros tipos de hipotecas............................................................................... X. LAS HIPOTECAS LEGALES............................................................................. 1. Hipotecas legales expresas........................................................................... 2. Hipotecas legales tácitas............................................................................... XI. PROTECCIÓN Y REALIZACIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA.... 1. La fase de seguridad o de protección............................................................ 2. La fase ejecutiva o de realización de valor.................................................... 3. Procedimientos a los que puede acudir el acreedor....................................... XII. CONSECUENCIAS DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN PARA LA SATISFACCIÓN DEL CRÉDITO...................................................................................... XIII. OTROS PROBLEMAS RELACIONADOS CON LA HIPOTECA INMOBILIARIA...................................................................................................................
17
365 368 370 371 373 373 374 374 375 377 378 378 379 380 381 381 382 383 385 386 387 389 389 391 392 393 394 394 395 395 396 398 399
Capítulo 24 El derecho real de anticresis
363
I. INTRODUCCIÓN............................................................................................ II. CONCEPTO..................................................................................................... III. NATURALEZA................................................................................................. IV. CARACTERES..................................................................................................
405 406 406 408
18
Índice
V. RÉGIMEN LEGAL........................................................................................... 1. Constitución................................................................................................ 2. Contenido.................................................................................................... A) Derechos y facultades del acreedor anticrético........................................ B) Posición del deudor anticrético............................................................... VI. EXTINCIÓN....................................................................................................
410 410 410 410 411 411
Capítulo 25 Las garantías reales mobiliarias sin desplazamiento I. INTRODUCCIÓN............................................................................................ II. PRECEDENTES................................................................................................ III. LEGISLACIÓN VIGENTE................................................................................ IV. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN...................................................... 1. Elementos personales................................................................................... 2. Elementos reales........................................................................................... 3. Elementos formales...................................................................................... V. EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA MOBILIARIA............................................ 1. En general.................................................................................................... 2. En casos concretos....................................................................................... A) Hipoteca de establecimiento mercantil.................................................... B) Hipoteca de vehículos de motor.............................................................. C) Hipoteca de aeronaves............................................................................ D) Hipoteca de maquinaria industrial.......................................................... E) Hipoteca de propiedad intelectual o industrial........................................ 3. Prenda sin desplazamiento........................................................................... VI. EL REGISTRO DE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO........................................................................................................... 1. Competencia de estos registros..................................................................... 2. Plazos........................................................................................................... VII. PROCEDIMIENTOS PARA SU EJECUCIÓN...................................................
413 414 415 415 415 415 416 417 417 418 418 419 420 421 422 423
I.
II. III.
IV. V. VI.
VII.
424 425 426 427
I. II. III. IV. V. VI.
F) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN Capítulo 26 Los derechos reales de adquisición preferente I. CONCEPTO..................................................................................................... II. NATURALEZA JURÍDICA............................................................................... III. CLASES Y RELACIONES ENTRE ELLOS....................................................... 1. Derecho de opción....................................................................................... 2. Tanteo.......................................................................................................... 3. Retracto....................................................................................................... IV. DERECHOS DE ADQUISICIÓN LEGALES; EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN LAS LEYES ESPECIALES. CIRCUNSTANCIAS DE CADA UNO............................ 1. En Código civil............................................................................................
El
431 431 432 432 434 434 436 436
El
I.
19
Índice
410 410 410 410 411 411
413 414 415 415 415 415 416 417 417 418 418 419 420 421 422 423
A) Retracto de coherederos......................................................................... B) Retracto de consocios............................................................................. C) Retracto de comuneros........................................................................... D) Retracto de colindantes.......................................................................... E) Censo a primera cepas............................................................................ 2. En la Legislación agraria especial................................................................. A) Ley de arrendamientos rústicos............................................................... B) Ley de modernización de las explotaciones agrarias............................... C) El retracto bajo la Ley de arrendamientos urbanos.................................
G) DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Capítulo 27 El Derecho Inmobiliario Registral. Elementos de la inscripción
424 425 426 427
431 431 432 432 434 434 436 436
437 438 438 439 439 440 440 443 447
I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD..................................................................................................... II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL................................................. III. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD................................................................ 1. El Registro de la Propiedad como institución jurídica.................................. 2. Libros y asientos registrales.......................................................................... IV. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD................................................................. V. FINCA REGISTRAL......................................................................................... VI. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD: TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES......................................................................... VII. EL TITULAR REGISTRAL...............................................................................
451 452 452 452 453 454 455 456 457
Capítulo 28 Inmatriculación. El procedimiento registral I. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS............................................................ II. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL................................................................ III. LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN.............. IV. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN................................................................. V. EL TRACTO SUCESIVO................................................................................... VI. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.............. 1. Concepto y ámbito de la calificación registral.............................................. 2. Plazo para calificar y resultado de la misma................................................. 3. Recursos contra la calificación registral........................................................
459 460 461 462 463 463 463 464 466
Capítulo 29 El asiento de inscripción y sus efectos. Los demás asientos registrales
I. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN.....................................................................
469
20
Índice
II. III.
IV.
V.
VI.
1. Concepto..................................................................................................... 2. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria........................................ 3. La inscripción y el acto nulo........................................................................ EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD...................................................................... LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL................................................................... 1. Formulación y significado............................................................................ 2. Alcance de la presunción de exactitud del Registro...................................... 3. Eficacia procesal........................................................................................... LA FE PÚBLICA REGISTRAL.......................................................................... 1. Concepto..................................................................................................... 2. El tercero hipotecario. Requisitos de protección........................................... 3. Efectos de la protección registral.................................................................. 4. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero................... LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD........................... 1. Prescripción conforme al Registro................................................................ A) Usucapión secundum tabulas................................................................. B) Prescripción extintiva secundum tabulas................................................ 2. Prescripción contra el Registro..................................................................... A) Usucapión contra tabulas....................................................................... B) Prescripción extintiva contra tabulas...................................................... 3. Usucapión liberatoria................................................................................... LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES......................................................... 1. Las anotaciones preventivas......................................................................... 2. Las notas marginales.................................................................................... 3. Las cancelaciones.........................................................................................
469 469 470 470 472 472 472 473 474 474 475 476 476 477 477 477 478 478 478 480 480 481 481 482 482
Abreviaturas AAMN AC ADC AP APDC Art. BCNG BGB CCAA Cc C de c Cfr. DGRN Ed. LA LAPT LEC LH LL LM LMEA LPM LPE LPH LPI LRDA LS P. Págs. P. ej. RBEL RCDI RD Real RDGRN
Anales de la Academia Matritenso del Notariado Actualidad civil Anuario de Derecho civil Audiencia Provincial Asociación de Profesores de Derecho civil Artículo Boletín del Colegio Notarial de Granada Código civil alemán Comunidades Autónomas Código civil Código de comercio confróntese Dirección General de los Registros y del Notariado Edición Ley de aguas Ley de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles Ley de enjuiciamiento civil Ley hipotecaria La Ley Ley de minas Ley de modernización de las explotaciones agrarias Ley de patentes y modelos de utilidad Ley de Patrimonio del Estado Ley de propiedad horizontal Ley de propiedad intelectual Ley de Reforma y Desarrollo agrario Ley del suelo Página Páginas por ejemplo Reglamento de bienes de Entidades Locales Revista Crítica de Derecho Inmobiliario Decreto Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
22 RDL RDN RDP RDU RFDUG RGD RGLJ RH RJC RN RP S SAP ss. SS TS STS Vid. ZGB
Abreviaturas
Real Decreto Ley Revista de Derecho Notarial Revista de Derecho Privado Revista de Derecho Urbanístico Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad de Granada Revista General de Derecho Revista General de Legislación y Jurisprudencia Reglamento Hipotecario Revista Jurídica de Cataluña Reglamento Notarial Registro de la propiedad Sentencia Sentencia de Audiencia Provincial Siguientes Sentencias Tribunal Supremo Sentencia del Tribunal Supremo Véase Código civil Suizo
Obras generales DE DERECHO REALES ALBALADEJO GARCÍA, M., «Derecho civil. III. Derecho de bienes» Vols. 1.º y 2.º, 8.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona, 1994. CANO TELLO, C., «Esquemas civiles. Manual de Derecho Civil en Tablas Sinópticas», Valencia, 1998. CASTÁN TOBEÑAS, J. «Derecho civil español, común y foral», II, vols 1.º, rev. GARCÍA CANTERO, G., 14.ª ed., Reus, Madrid, 1992, y 2.º revis. GIL RODRÍGUEZ, Madrid, Reus, 1994. CLEMENTE DE DIEGO, F. «Instituciones de Derecho civil español», revis. COSSÍO y GULLÓN, I., Madrid 1959. COSSÍO CORRAL, A., «Instituciones de Derecho civil», revis. COSSÍO, M. y LEÓNCASTRO, J., II, Civitas, Madrid 1988. DÍEZ-PICAZO PONCE DE LEÓN, L. «Fundamentos del Derecho civil patrimonial», III, 4.ª ed., Civitas, Madrid 1995. DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A., «Sistema de Derecho civil». III. 6.ª ed. Tecnos, Madrid 1998. DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A. «Instituciones de Derecho civil», II, Tecnos, Madrid, 1995. ESPÍN CÁNOVAS, D. «Manual de Derecho civil español», II, 7.ª ed. Edersa, Madrid, 1985. GARCÍA GARCÍA, J. M. «Derecho inmobiliario registral» o hipotecario», 3 vols. Madrid, 1988 y 1993. GARCÍA URBANO, J. M.ª, «Instituciones de Derecho Privado», I, UNED, Madrid, 1995. LACRUZ BERDEJO, J. L. y otros «Elementos de Derecho civil», III, vols. 1.º, 2.º, 3.º y 3.º bis, 3.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona, 1991. LACRUZ BERDEJO, J. L. y SANCHO REBULLIDA, F. «Elementos de Derecho civil» III bis. Derecho inmobiliario registral» 2.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona 1984. LASARTE ÁLVAREZ, C. «Principios de Derecho civil», 4, 1.ª y 2.ª parte, Trivium, Madrid, 1996 y 1997. LÓPEZ y LÓPEZ, A. M. y MONTÉS PENADÉS., V. L. y otros «Derechos reales y Derecho Inmobiliario Registral», Tirant lo Blanch, Valencia, 1994. MORENO QUESADA, B., BUSTOS VALDIVIA, C. y TRUJILLO CALZADO, M.ª I. «Derecho civil patrimonial. Conceptos y normativa básica», 4.ª ed. Comares, Granada, 1999. O’CALLAGHAN MUÑOZ, X. «Compendio de Derecho civil», III, 3.ª ed. Edersa, Madrid, 1997.