CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 11ª EDICIÓN
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José añón roig
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
ana Cañizares Laso
Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Jorge a. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
José raMón Cossío díaz
Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
eduardo Ferrer MaC-gregor Poisot
Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos, Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José antonio garCía-CruCes gonzáLez
Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
Luis LóPez guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
ángeL M. LóPez y LóPez
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
víCtor Moreno Catena
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
FranCisCo Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
angeLika nussberger
Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia
HéCtor oLasoLo aLonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
LuCiano PareJo aLFonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
ConsueLo raMón CHornet
Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia
toMás saLa FranCo
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
ignaCio sanCHo gargaLLo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
toMás s. vives antón
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
rutH ziMMerLing
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Javier de LuCas Martín
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
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CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 11ª EDICIÓN
Coordinador FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO Autores
JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ MARÍN EULALIA MORENO TRUJILLO ROSA MARÍA GARCÍA PÉREZ JACOBO B. MATEO SANZ BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS
tirant lo blanch Valencia, 2022
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© Francisco Javier Sánchez Calero
© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-1953-2022 ISBN: 978-84-1130-834-2 MAQUETA: Disset Ediciones Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf
Índice ABREVIATURAS................................................................................................
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Obras generales DE DERECHO REALES............................................................................................... DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL............................................................
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A) EL DERECHO REAL Capítulo 1 Configuración del derecho real EULALIA MORENO TRUJILLO
I. CONCEPTO Y ESTRUCTURA................................................................................. II. DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DE CRÉDITO.............. III. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE UNOS Y OTROS............................................ IV. DERECHOS REALES EN FORMACIÓN............................................................... V. TIPOS DE DERECHO REAL................................................................................... VI. LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS.................................... VII. LA POSIBILIDAD DE DERECHOS REALES LIMITADOS EN COSA PROPIA....
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Capítulo 2 Dinámica de los derechos reales EULALIA MORENO TRUJILLO
I. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN........................................................................... 1. Los modos de adquirir y transmitir los derechos reales................................... 2. Los sistemas de adquisición y transmisión....................................................... 3. El sistema español de adquisición y transmisión.............................................. 4. La tradición.................................................................................................... A) Concepto.................................................................................................. B) Clases....................................................................................................... C) Tradición y Registro................................................................................. 5. La usucapión................................................................................................... A) Concepto y fundamento........................................................................... B) Clases de usucapión.................................................................................. C) Elementos................................................................................................. D) Caracteres................................................................................................ E) Requisitos................................................................................................. F) La usucapión liberatoria........................................................................... G) La usucapión y el Registro de la propiedad.............................................. 6. Las adquisiciones a non domino..................................................................... II. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES...................................... 1. Introducción................................................................................................... 2. La pérdida o destrucción de la cosa objeto del derecho real............................ 3. Adquisición originaria por otro....................................................................... 4. Destrucción de los efectos del acto creador.....................................................
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Índice
5. Consolidación................................................................................................. 6. Renuncia y abandono..................................................................................... 7. Prescripción extintiva y no uso........................................................................
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B) LA POSESIÓN Capítulo 3 La posesión JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN
I. INTRODUCCIÓN..................................................................................................... II. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA............................................ III. IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN....................................................................... IV. CONCEPTO Y ELEMENTOS DE LA POSESIÓN.................................................. V. NATURALEZA DE LA POSESIÓN.......................................................................... VI. LAS DISTINTAS CLASES DE POSESIÓN.............................................................. 1. Posesión natural y posesión civil..................................................................... 2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño...... 3. Posesión mediata e inmediata.......................................................................... 4. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno............................................... 5. Posesión de buena y de mala fe....................................................................... 6. Posesión viciosa y no viciosa........................................................................... VII. SUJETO DE LA POSESIÓN................................................................................... VIII. OBJETO DE LA POSESIÓN.................................................................................
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Capítulo 4 Dinámica de la posesión JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN
I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN........................................................................... 1. Formas y medios de adquirir la posesión......................................................... 2. Capacidad para adquirir la posesión............................................................... 3. La adquisición por representante.................................................................... II. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN................................................................................... III. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN INTERMEDIA......................................................
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Capítulo 5 Efectos de la posesión JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN
I. EFECTO LEGITIMADOR DE LA POSESIÓN.......................................................... II. LA PROTECCIÓN POSESORIA.............................................................................. 1. La tutela sumaria............................................................................................ 2. Contiendas sobre el hecho de la posesión........................................................ III. EFECTOS LIGADOS A LA BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR...................... 1. En la liquidación del estado posesorio............................................................. A) Destino de los frutos................................................................................. B) Gastos y mejoras.......................................................................................
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Índice
a) Gastos necesarios y útiles..................................................................... b) Gastos de puro lujo............................................................................. C) Responsabilidad por deterioro o pérdida.................................................. 2. En la posesión de bienes muebles.................................................................... A) Las reglas del apartado 1º del art. 464 Cc................................................. B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales......................... C) Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes.................................................................................................... IV. EFECTO PARTICULAR DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES..................
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C) LA PROPIEDAD Capítulo 6 Concepto y contenido de la propiedad JACOBO B. MATEO SANZ
I. EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y FUNDAMENTO........................................................ 1. Evolución histórica......................................................................................... 2. Fundamento.................................................................................................... II. LA PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL................................................................ 1. Concepto........................................................................................................ 2. Caracteres de la propiedad en el Código Civil................................................. A) Carácter unitario...................................................................................... B) Generalidad.............................................................................................. C) Abstracción.............................................................................................. D) La exclusividad o facultad de exclusión.................................................... E) La elasticidad del derecho de propiedad.................................................... F) Perpetuidad............................................................................................... IV. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCION................................... 1. Reconocimiento constitucional de la propiedad privada................................. 2. Reserva de Ley................................................................................................ 3. Contenido esencial.......................................................................................... 4. Función social................................................................................................. V. CONTENIDO DERECHO DE PROPIEDAD........................................................... 1. Las facultades................................................................................................. A) La facultad de goce................................................................................... B) La facultad de disposición......................................................................... 2. La propiedad en sentido vertical.....................................................................
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Capítulo 7 Límites y limitaciones JACOBO B. MATEO SANZ
I. INTRODUCCIÓN..................................................................................................... II. LIMITES Y LIMITACIONES.................................................................................... 1. Concepto........................................................................................................ 2. Diferencias entre límites y limitaciones............................................................ III. CLASES DE LIMITES............................................................................................. 1. Límites intrínsecos..........................................................................................
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Índice
A) El abuso del derecho................................................................................. B) El ius usus inocui...................................................................................... 2. Límites legalmente establecidos en interés privado.......................................... A) Las relaciones de vecindad........................................................................ a) Concepto............................................................................................. b) Teorías................................................................................................. c) Supuestos............................................................................................. B) La medianería........................................................................................... C) Los derechos reales de adquisición preferente dispuestos por la ley.......... 3. Límites legalmente establecidos en interés público........................................... 4. Límites legalmente establecidos respecto al ejercicio del derecho de propiedad sobre los animales........................................................................................ IV. CLASES DE LIMITACIONES.................................................................................. 1. Limitaciones al derecho de propiedad derivadas de otros derechos reales........ 2. Limitaciones al derecho de propiedad que tienen su origen en servidumbres admnistrativas.............................................................................................. 3. Limitaciones que traen causa de las prohibiciones de disponer........................ A) Concepto.................................................................................................. B) Características.......................................................................................... a) Alteran el contenido del derecho subjetivo........................................... b) Son una restricción al ejercicio del derecho de propiedad.................... c) En su determinación y admisión tiene un importante papel la actuación de los Tribunales............................................................................... d) Han de tener un carácter temporal...................................................... e) Reclaman una justificación fundada en un fin serio y legítimo............. f) Su vulneración implica sanción............................................................ g) Su posible constancia en el Registro de la Propiedad........................... C) Clases....................................................................................................... a) Prohibiciones de disponer dispuestas por la ley.................................... b) Prohibiciones de disponer derivadas de Resolución judicial o administrativa............................................................................................... c) Prohibiciones de disponer voluntarias..................................................
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Capítulo 8 Accesión CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ MARÍN
I. LA ACCESIÓN: CONCEPTO Y DELIMITACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL............. II. NATURALEZA JURÍDICA...................................................................................... III. CLASES DE ACCESIÓN......................................................................................... IV. ACCESIÓN NATURAL POR INCORPORACIÓN. “ACCESIÓN DISCRETA”....... V. ACCESIÓN NATURAL POR INCORPORACIÓN: DE INMUEBLE A INMUEBLE.. 1. Concepto........................................................................................................ 2. Aluvión........................................................................................................... 3. Avulsión.......................................................................................................... 4. Mutación de cauce o cauces abandonados...................................................... 5. Formación de isla............................................................................................ VI. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN ARTIFICIAL DE MUEBLE A INMUEBLE... 1. Concepto........................................................................................................ 2. En suelo propio con materiales ajenos............................................................. 3. En suelo ajeno con materiales propios.............................................................
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Índice
4. En suelo ajeno con materiales ajenos............................................................... 5. Las construcciones extralimitadas: La accesión invertida................................ VII. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN ARTIFICIAL DE MUEBLE A MUEBLE... 1. Concepto........................................................................................................ 2. Unión o adjunción.......................................................................................... 3. Mezcla o conmixtión...................................................................................... 4. Especificación..................................................................................................
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Capítulo 9 Ocupación, hallazgo y tesoro BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS
I. LA OCUPACIÓN...................................................................................................... 1. Concepto........................................................................................................ 2. Requisitos....................................................................................................... A) Subjetivos................................................................................................. B) Objetivos.................................................................................................. C) Formales................................................................................................... 3. Ocupación de animales carentes de dueño...................................................... A) Animales salvajes o silvestres.................................................................... a) La caza................................................................................................ b) La pesca.............................................................................................. B) Animales domésticos o de compañía......................................................... C) Animales domesticados............................................................................. D) Disposiciones especiales para otros casos................................................. a) Enjambres de abejas............................................................................ b) Palomas, conejos y peces..................................................................... 4. Exclusiones de bienes del ámbito de la ocupación........................................... A) Bienes Inmuebles...................................................................................... B) Otros bienes.............................................................................................. 5. Objetos arrojados al mar o que las olas arrojen a la playa.............................. II. EL HALLAZGO....................................................................................................... 1. Concepto........................................................................................................ 2. Objeto............................................................................................................. 3. El hallador...................................................................................................... 4. Obligaciones del hallador................................................................................ 5. Obligaciones de la Autoridad local.................................................................. 6. Derechos del hallador..................................................................................... A) Adquisición de la propiedad..................................................................... B) El premio.................................................................................................. 7. El hallazgo de animales................................................................................... III. EL TESORO............................................................................................................ 1. Concepto........................................................................................................ 2. Requisitos....................................................................................................... A) Subjetivos................................................................................................. B) Objetivos.................................................................................................. 3. Reglas de atribución de la propiedad.............................................................. 4. Bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español.......................................
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Índice
Capítulo 10 Acciones protectoras del derecho de propiedad BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS
I. ACCIONES PROTECTORAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD............................. II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA........................................................................... 1. Concepto y caracteres..................................................................................... 2. Requisitos....................................................................................................... A) Dominio del actor.................................................................................... B) Posesión del demandado........................................................................... C) Identificación de la cosa o del animal....................................................... 3. Efectos............................................................................................................ III. LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO........................................................ IV. LA ACCIÓN NEGATORIA..................................................................................... V. LAS ACCIONES DE OBRA NUEVA Y OBRA RUINOSA........................................ VI. LA ACCIÓN AD EXHIBENDUM........................................................................... VII. LA ACCIÓN DE DESLINDE................................................................................. 1. Concepto........................................................................................................ 2. Formas del deslinde......................................................................................... 3. Ejercicio de la acción de deslinde.................................................................... 4. Diferencias entre la acción de deslinde y la acción reivindicatoria................... VIII. LA ACCIÓN PUBLICIANA.................................................................................. IX. ACCIÓN DE CERRAMIENTO DE FINCAS..........................................................
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Capítulo 11 La copropiedad EULALIA MORENO TRUJILLO
I. CONCEPTO Y CLASES DE LA COMUNIDAD DE BIENES.................................... II. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS......................................................................... 1. Concepto y naturaleza jurídica........................................................................ 2. Reglamentación de la copropiedad.................................................................. A) Contenido................................................................................................ B) Extinción de la comunidad....................................................................... III. OTRAS COMUNIDADES....................................................................................... 1. La comunidad pro diviso................................................................................ 2. La comunidad de pastos..................................................................................
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Capítulo 12 Propiedad horizontal y complejos inmobiliarios privados EULALIA MORENO TRUJILLO
I. LA PROPIEDAD HORIZONTAL.............................................................................. 1. Concepto y naturaleza.................................................................................... 2. Fuentes de regulación...................................................................................... 3. Constitución de la Propiedad Horizontal. Estatutos y Reglamento de régimen interior......................................................................................................... 4. Las cuotas de participación............................................................................. 5. Derechos y obligaciones de las partes..............................................................
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Índice
6. Órganos de gobierno de la comunidad............................................................ 7. Extinción de la Propiedad Horizontal............................................................. II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS................................................... 1. Introducción................................................................................................... 2. Régimen jurídico establecido por la Ley 8/1999, como art. 24 de la de Propiedad Horizontal.............................................................................................
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Capítulo 13 Propiedades especiales EULALIA MORENO TRUJILLO JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN
I. LA PROPIEDAD Y LAS PROPIEDADES................................................................... II. LA PROPIEDAD URBANA...................................................................................... 1. Influencia de la legislación urbanística en el régimen de la pro- piedad............ 2. El estatuto de la propiedad urbana.................................................................. III. LA PROPIEDAD RÚSTICA..................................................................................... IV. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS........................................................................... V. LA PROPIEDAD DE LAS MINAS............................................................................ VI. LA PROPIEDAD INTELECTUAL........................................................................... 1. Régimen jurídico............................................................................................. 2. Concepto, fundamento y naturaleza jurídica................................................... 3. Caracteres....................................................................................................... 4. Sujetos............................................................................................................ 5. Objeto............................................................................................................. 6. Contenido....................................................................................................... 7. Derecho moral de autor.................................................................................. 8. Derechos patrimoniales................................................................................... 9. El Registro General de la Propiedad Intelectual............................................... 10. Regímenes jurídicos especiales...................................................................... VII. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL.............................................................................
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D) DERECHOS REALES DE GOCE Capítulo 14 El derecho de usufructo JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO
I. CONCEPTO Y PROBLEMAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA..................... II. CARACTERES......................................................................................................... III. SUJETOS................................................................................................................. IV. OBJETO.................................................................................................................. V. MODOS DE CONSTITUCIÓN................................................................................ VI. CONTENIDO......................................................................................................... 1. Derechos del usufructuario............................................................................. 2. Obligaciones del usufructuario........................................................................ A) Antes de entrar en el goce de los bienes.................................................... B) Durante la vigencia del usufructo.............................................................. C) Al extinguirse el usufructo........................................................................
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Índice
D) Derechos del nudo propietario................................................................. E) Obligaciones del nudo propietario............................................................ VII. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Y SUS EXCEPCIONES... 1. Usufructo sobre cosas deteriorables................................................................ 2. El usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo........................................ 3. Usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados..................... VIII. MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO.................................................................. IX. EXTINCIÓN.......................................................................................................... X. LOS DENOMINADOS USUFRUCTOS ESPECIALES............................................. 1. Usufructo de minas......................................................................................... 2. Usufructo de derechos..................................................................................... 3. Usufructo de plantaciones y de montes........................................................... 4. Usufructo de rebaño........................................................................................ 5. Usufructo de patrimonio.................................................................................
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Capítulo 15 Los derechos de uso y habitación JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO
I. LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN, EN GENERAL.................... II. EL DERECHO DE USO........................................................................................... III. EL DERECHO DE HABITACIÓN.......................................................................... IV. RÉGIMEN JURÍDICO COMÚN A ESTOS DERECHOS EN EL CÓDIGO CIVIL.
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Capítulo 16 El derecho real de servidumbre FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO
I. CONCEPTO Y CARACTERES................................................................................. II. CLASES DE SERVIDUMBRES................................................................................. 1. Servidumbres voluntarias y legales.................................................................. 2. Servidumbres continuas y discontinuas........................................................... 3. Servidumbres aparentes y no aparentes........................................................... 4. Servidumbres positivas y negativas.................................................................. III. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES......................................................... 1. Constitución por la ley.................................................................................... 2. Constitución por negocio jurídico................................................................... 3. Constitución por usucapión o prescripción adquisitiva................................... 4. Constitución por destino del padre de familia o por signo aparente................ IV. CAPACIDAD PARA CONSTITUIR SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS................. V. CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE.............................................. 1. Derechos del propietario del predio dominante............................................... 2. Obligaciones del propietario del predio dominante......................................... 3. Derechos del propietario del predio sirviente.................................................. 4. Obligaciones del propietario del predio sirviente............................................. 5. Protección de las servidumbres........................................................................ VI. MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES......................................................... 1. Por la Ley........................................................................................................ 2. Por voluntad de los interesados....................................................................... 3. Por efecto del tiempo y de la posesión.............................................................
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Índice
4. Por el ius variandi del dueño del predio sirviente............................................ 5. Por variación del estado de los predios............................................................ VII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES...............................................................
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Capítulo 17 Servidumbres personales. Servidumbres legales FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO
I. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES....................................................................... 1. Concepto........................................................................................................ 2. Régimen jurídico............................................................................................. 3. Servidumbres de pastos, leñas y aprovechamientos forestales.......................... II. LAS LLAMADAS SERVIDUMBRES LEGALES........................................................ 1. Concepto y clases............................................................................................ 2. Servidumbres en materia de aguas................................................................... A) Servidumbre natural de aguas................................................................... B) Servidumbres impuestas a los predios ribereños de cauces públicos.......... C) Servidumbre de estribo de presa............................................................... D) Servidumbre de parada o partidor............................................................ E) Servidumbres de saca de agua y de abrevadero......................................... F) Servidumbre de acueducto........................................................................ 3. Servidumbre de paso....................................................................................... B) Paso con carácter transitorio..................................................................... C) Paso para ganado..................................................................................... 4. La medianería................................................................................................. A) Concepto y naturaleza.............................................................................. B) Constitución y prueba de la medianería.................................................... C) Derechos de los medianeros...................................................................... D) Renuncia a la medianería......................................................................... 5. Luces y vistas.................................................................................................. A) Límites del derecho de propiedad............................................................. B) Servidumbre voluntaria de vistas.............................................................. 6. Desagüe de los edificios................................................................................... 7. Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones...... A) Edificaciones y plantaciones cerca de las plazas fuertes............................. B) Construcción de instalaciones peligrosas o nocivas................................... C) Plantaciones.............................................................................................
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Capítulo 18 Los derechos de censo y enfiteusis EULALIA MORENO TRUJILLO
I. EL DERECHO DE CENSO....................................................................................... 1. Idea general..................................................................................................... 2. Concepto, naturaleza, estructura y caracteres.................................................. 3. Contenido....................................................................................................... II. LA ENFITEUSIS....................................................................................................... 1. Concepto, naturaleza...................................................................................... 2. Elementos y caracteres.................................................................................... 3. Contenido.......................................................................................................
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Índice
4. Extinción........................................................................................................
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Capítulo 19 El derecho de superficie. Los derechos de sobreedificación y subedificación FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO
I. EL DERECHO DE SUPERFICIE............................................................................... 1. Concepto y naturaleza jurídica........................................................................ 2. El derecho de superficie urbana....................................................................... A) Regulación legal....................................................................................... B) Constitución............................................................................................. C) Contenido................................................................................................ a) Facultades del superficiario.................................................................. b) Obligaciones del superficiario.............................................................. c) Facultades del concedente, dueño del suelo.......................................... D) Extinción.................................................................................................. 3. El derecho de superficie rústica....................................................................... II. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN.......................
347 347 348 348 349 350 350 350 351 351 352 353
Capítulo 20 El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico EULALIA MORENO TRUJILLO
I. CONCEPTO Y JUSTIFICACIÓN.............................................................................. II. SU REGULACIÓN POSITIVA.................................................................................. III. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO.................................................................... IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN.......................... 1. Variedad de negocios jurídicos........................................................................ 2. Elementos subjetivos o personales................................................................... A) El constituyente........................................................................................ B) El transmitente.......................................................................................... C) La empresa de servicios............................................................................ D) La sociedad de intercambio...................................................................... E) El titular del derecho de aprovechamiento por turno................................ 3. Elementos objetivos o reales............................................................................ A) El alojamiento.......................................................................................... B) El turno, o período anual de aprovechamiento.......................................... C) La contraprestación a pagar por el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno.................................................................................... 4. Elemento formal............................................................................................. V. CLASES.................................................................................................................... VI. CONTENIDO EN FACULTADES Y OBLIGACIONES........................................... 1. Facultades del titular del derecho de aprovechamiento.................................... 2. Obligaciones del titular del derecho................................................................ 3. Facultades del propietario............................................................................... 4. Obligaciones del propietario........................................................................... VII. DURACIÓN..........................................................................................................
357 358 359 359 359 360 360 360 361 361 361 361 361 362 362 362 363 364 364 364 364 365 365
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E) DERECHOS REALES DE GARANTÍA Capítulo 21 Los derechos reales de garantía en general. Prenda posesoria y anticresis JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO
I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL.................................... II. CUESTIONES GENERALES RELATIVAS A LA PRENDA POSESORIA Y A LA HIPOTECA INMOBILIARIA.................................................................................. 1. La naturaleza real de estos derechos................................................................ 2.Su carácter accesorio........................................................................................ 3. La obligación asegurada.................................................................................. 4. Los bienes sobre los que se pueden constituir y quienes están legitimados para ello....................................................................................................... 5. La indivisibilidad de estos derechos................................................................. 6. La promesa de constitución de prenda o hipoteca........................................... 7. Prohibición del llamado pacto comisorio........................................................ III. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA................................................... 1. Concepto y caracteres..................................................................................... 2. Objeto............................................................................................................. 3. Su constitución. La entrega de la cosa............................................................. 4. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio.......................................... 5. Extinción de la prenda.................................................................................... 6. Ejecución de la garantía ante el incumplimiento del deudor............................ 7. La llamada prenda irregular............................................................................ IV. LA ANTICRESIS..................................................................................................... 1. Concepto........................................................................................................ 2. Acerca de su naturaleza jurídica. ¿Verdadero derecho real de garantía?.......... 3. Su constitución. Objeto, forma, obligación asegurada y plazo de duración..... 4. Derechos y obligaciones del acreedor anticrético............................................. 5. Extinción........................................................................................................ 6. Posible enajenación de la finca gravada...........................................................
369 371 371 372 372 373 374 375 375 376 376 376 377 377 378 379 379 380 380 381 381 383 383 384
Capítulo 22 El derecho real de hipoteca inmobiliaria (I): Sujetos, objeto y forma ROSA MARÍA GARCÍA PÉREZ
I. CUESTIONES GENERALES..................................................................................... 1. Concepto e importancia económica................................................................ 2. Marco legal..................................................................................................... 3. Caracteres....................................................................................................... 4. Clases de hipoteca........................................................................................... A) Hipoteca voluntaria e hipoteca legal......................................................... B) Hipoteca expresa e hipoteca tácita............................................................ C) Hipoteca ordinaria o de tráfico e hipoteca de seguridad........................... II. SUJETOS DE LA HIPOTECA................................................................................... 1. El hipotecante................................................................................................. 2. El acreedor hipotecario................................................................................... 3. El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor.......................... III. EL OBJETO DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA..................................................
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1. Bienes y derechos hipotecables........................................................................ 2. Bienes y derechos no hipotecables................................................................... 3. La extensión objetiva de la hipoteca................................................................ A) Finca en poder del deudor........................................................................ B) Finca en manos de un tercer poseedor....................................................... 4. Pluralidad de objetos....................................................................................... A) Regla de distribución de la responsabilidad hipotecaria............................ B) Responsabilidad conjunta en caso de división de la finca hipotecada........ IV. LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. ESPECIALIDADES EN VIRTUD DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA................................................................................. 1. Especialidades en virtud de la obligación garantizada..................................... A) La hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales............... B) Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.......................... C) Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador.... D) Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito.............................. E) La hipoteca de máximo, global o flotante................................................. F) La hipoteca inversa................................................................................... 2. Extensión del derecho de hipoteca en cuanto a la obligación asegurada.......... A) Intereses remuneratorios........................................................................... B) Intereses moratorios.................................................................................. V. ELEMENTOS FORMALES......................................................................................
396 401 402 402 404 405 406 406 407 408 408 409 409 410 410 412 413 414 416 417
Capítulo 23 El derecho real de hipoteca inmobiliaria (II): Constitución, eficacia y extinción ROSA MARÍA GARCÍA PÉREZ
I. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA................................................................ 1. Constitución de la hipoteca voluntaria............................................................ A) Hipoteca convencional............................................................................. B) Hipoteca unilateral................................................................................... 2. Especialidad de la hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial. 3. Constitución de la hipoteca legal..................................................................... II. CONTENIDO Y EFICACIA DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA..................... 1. Facultades de conservación de la garantía hipotecaria. La fase de seguridad... A) La acción de devastación.......................................................................... B) El vencimiento anticipado de la obligación garantizada............................ 2. Privilegio y prioridad del crédito hipotecario.................................................. A) La preferencia del crédito hipotecario....................................................... B) La ordenación de varias hipotecas sobre el mismo bien: el rango hipotecario. 3.La fase de ejecución hipotecaria o de realización del valor............................... A) Acciones y procedimientos a disposición del acreedor hipotecario............ B) El procedimiento judicial especial para la ejecución de la hipoteca............ C) La venta extrajudicial de bien hipotecado................................................. III. VICISITUDES DE LA HIPOTECA.......................................................................... 1. La transmisión del bien hipotecado: el tercer poseedor................................... 2. La transmisión del crédito hipotecario............................................................ 3. Subrogación del crédito hipotecario................................................................ IV. EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA........... 1. La extinción del derecho real de hipoteca........................................................ 2. La prescripción de la acción hipotecaria.......................................................... 3. La cancelación de la hipoteca..........................................................................
419 419 419 421 422 423 424 424 425 426 429 429 432 433 434 435 439 440 440 441 442 443 443 444 444
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Capítulo 24 Las garantías reales mobiliarias sin desplazamiento: Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ MARÍN
I. INTRODUCCIÓN Y FUNDAMENTO DE UNA LEGISLACIÓN ESPECIAL........... II. NATURALEZA JURÍDICA...................................................................................... III. CONSTITUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO........................................................................................................... 1. Elementos comunes a ambas garantías............................................................ 2. Elementos personales...................................................................................... 3. Elementos reales.............................................................................................. 4. Elementos formales: El Registro de Bienes Muebles........................................ IV. HIPOTECA MOBILIARIA...................................................................................... 1. Constitución y contenido................................................................................ 2. Elementos personales...................................................................................... 3. Elementos reales.............................................................................................. 4. Elementos formales......................................................................................... 5. Extinción........................................................................................................ 6. Clases de hipoteca mobiliaria.......................................................................... A) De establecimiento mercantil.................................................................... B) De vehículos de motor.............................................................................. C) De aeronaves............................................................................................ D) De maquinaria industrial.......................................................................... E) De la propiedad industrial e intelectual..................................................... V. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO................................................................... 1. Constitución................................................................................................... 2. Objeto............................................................................................................. 3. Contenido....................................................................................................... A) Fase de seguridad..................................................................................... B) Fase de ejecución o realización del valor................................................... 4. Extinción........................................................................................................
447 448 449 449 449 450 450 451 451 452 452 452 453 453 453 454 454 455 455 456 456 457 457 458 458 459
F) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN Capítulo 25 Los derechos reales de adquisición preferente FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO
I. CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y CLASES................................................ II. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN CONVENCIONAL. 1. Derecho de opción.......................................................................................... 2. Tanteos y retractos voluntarios........................................................................ 3. Retracto convencional o pacto de retro........................................................... III. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL................. 1. Tanteos y retractos legales............................................................................... A) Concepto y nociones fundamentales......................................................... B) Ejercicio del derecho de retracto............................................................... 2. Derechos de adquisición preferente en el Código civil..................................... A) Retracto de comuneros.............................................................................
463 464 464 465 467 468 468 468 471 472 472
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B) Retracto de coherederos............................................................................ C) Retracto de colindantes............................................................................ D) Tanteo y retracto en la enfiteusis............................................................... 3. Derechos de adquisición preferente en la legislación de arrendamientos.......... A) Ley de arrendamientos rústicos................................................................ B) Ley de arrendamientos urbanos................................................................ 4. Colisión entre titulares de distintos derechos de adquisición preferente...........
473 474 475 476 476 478 480
G) DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Capítulo 26 El Derecho Inmobiliario Registral. Elementos de la inscripción FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO
I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................................................................................................. II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL........................................................ III. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD....................................................................... 1. El Registro de la Propiedad como institución jurídica..................................... 2. Libros y asientos registrales............................................................................. IV. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD....................................................................... V. FINCA REGISTRAL................................................................................................. VI. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD: TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES.................................................................................. VII. EL TITULAR REGISTRAL....................................................................................
483 484 485 485 485 486 487 489 490
Capítulo 27 Inmatriculación. El procedimiento registral FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO
I. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS..................................................................... II. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL....................................................................... III. LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN.................... IV. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN........................................................................ V. EL TRACTO SUCESIVO.......................................................................................... VI. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.................... 1. Concepto y ámbito de la calificación registral................................................. 2. Plazo para calificar y resultado de la misma.................................................... 3. Recursos contra la calificación registral...........................................................
491 494 495 496 497 498 498 498 500
Capítulo 28 El asiento de inscripción y sus efectos. Los demás asientos registrales FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO
I. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN.............................................................................. 1. Concepto........................................................................................................ 2. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria........................................... 3. La inscripción y el acto nulo...........................................................................
503 503 503 504