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Tales modelos van precedidos de un estudio sistematizado de los procedimientos de ejecución y venta forzosa; análisis dirigido a los profesionales involucrados y especialmente orientado, no tanto a una valoración o crítica dogmática, como a la exposición ordenada de la legislación aplicable en cada caso, así como de la jurisprudencia al respecto de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con una breve reseña de más de 400 de sus pronunciamientos acerca de esta modalidad de ejecución hipotecaria, extraídos de Resoluciones dictadas a lo largo de las tres últimas décadas.

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LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA

CARLOS MARÍN CALERO

El autor, notario en ejercicio, ofrece diversos formularios de actas y escrituras de ejecución hipotecaria extrajudicial o notarial, y de la venta forzosa subsiguiente; modelos diferentes según el tipo de bien a ejecutar y con especial atención a los casos en que lo hipotecado sea la vivienda habitual o el establecimiento mercantil.

LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA

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CARLOS MARÍN CALERO

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LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA Régimen legal y jurisprudencia registral Modelos de acta y de escritura de venta

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA Régimen legal y jurisprudencia registral Modelos de acta y de escritura de venta

CARLOS MARÍN CALERO

Valencia, 2018

Copyright ® 2018 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia Telfs.: 96/361 00 48 - 50 Fax: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-9190-183-9 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-deempresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice del estudio Primera Parte RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIA REGISTRAL

I. LEY APLICABLE............................................................................... 17 I.1. Aplicación preferente de la legislación hipotecaria................. 18 I.2. Aplicación directa de la ley de Enjuiciamiento Civil................ 18 I.3. Aplicación supletoria de la ley de Enjuiciamiento Civil........... 19 I.4. Aplicación de la Ley Notarial al procedimiento de ejecución. 20 I.5. Ejecución por convenio............................................................. 21 II. CONCLUSIÓN GENERAL SOBRE LA LEY APLICABLE............. 23 III. ADVERTENCIAS NOTARIALES..................................................... 24

Segunda Parte PRESUPUESTOS DEL PROCEDIMIENTO ESPECIALIDADES Y OBSTÁCULOS A SU CONSTITUCIÓN O CONTINUIDAD

IV. BASE REGISTRAL DEL PROCEDIMIENTO................................. 27 IV.1. Hipoteca inscrita....................................................................... 27 IV.2. Ejecución en los términos que consten inscritos.................... 27 V. LEGITIMACIÓN PROCESAL ACTIVA........................................... 29 VI. LEGITIMACIÓN PROCESAL PASIVA............................................ 30 VII. ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL TIPO DE HIPOTECA QUE SE EJECUTA............................................................................ 32 VII.1. Hipoteca sobre la vivienda habitual....................................... 32 VII.2. Hipoteca inversa...................................................................... 33 VII.3. Hipoteca ampliada.................................................................. 34 VII.4. Hipoteca con distribución de la responsabilidad entre varias fincas (o derechos).................................................... 35 VII.5. Con acreedor plural................................................................ 36 VIII. ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO............................ 37 VIII.1. Vivienda habitual................................................................... 37 VIII.1.1. ¿De quién?... ¿hipotecante no deudor?, ¿tercer poseedor?, ¿cualquier persona?............................. 38 VIII.1.2. Acreditación............................................................ 42 VIII.2. Hipoteca sobre fincas que incluyen accesiones o mejoras a las que no se extiende la garantía.................................... 45 VIII.3. Establecimiento mercantil..................................................... 47 VIII.4. Bienes muebles....................................................................... 50 VIII.4.1. El problema de la posesión..................................... 50

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VIII.4.2. Bienes muebles y derechos ajenos a la hipoteca.... 53 VIII.4.3. Regulación especial a este respecto de la hipoteca mobiliaria.............................................................. 54 IX. EJECUCIÓN SOBRE FINCA O DERECHO CUYA TRANSMISIÓN ESTÁ SUJETA A AUTORIZACIÓN....................................... 57 X. EJECUCIÓN SOBRE UNA PLURALIDAD DE FINCAS................ 58 X.1. Hipoteca sobre varias fincas (o derechos), sin distribución de responsabilidad.................................................................. 62 XI. HIPOTECAS QUE NO PUEDEN SER EJECUTADAS EXTRAJUDICIALMENTE................................................................................. 65 XI.1. Anticresis: que no es una hipoteca, pero que se realiza como ella.................................................................................. 65 XI.2. No inscrita o que se pretende ejecutar en condiciones distintas a las inscritas................................................................... 65 XI.3. Hipoteca cancelada en el Registro......................................... 65 XI.4. Hipoteca extinguida por recaer sobre un bien mueble que se ha perdido o que ha adquirido la condición de inalienable......................................................................................... 65 XI.5. Hipoteca cuya ejecución esté suspendida por decisión judicial......................................................................................... 66 XI.6. Hipoteca en garantía de préstamos o créditos que contengan cláusulas abusivas que, por apreciación judicial, sean fundamento de la ejecución................................................... 66 XI.7. Hipoteca a favor de Hacienda: para las que existe un procedimiento específico, no notarial............................................. 66 XI.8. Hipoteca naval......................................................................... 66 XI.9. En garantía de obligaciones indeterminadas......................... 67 XI.9.1. En garantía de cuenta corriente e hipoteca de máximo a favor de entidades financieras............... 67 XI.9.2. Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o que garantizan indemnizaciones o responsabilidades económicas pendientes de determinar, en su nacimiento o en su cuantía................................ 68 XI.10. Sobre fincas cuya realidad física ha sido alterada.................. 68 XI.11. Hipoteca en garantía de un préstamo o crédito que se amortiza a plazos y en el que no se ha acumulado un número suficiente de incumplimientos parciales........................... 71 XII. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO......................................... 72 XII.1. A instancia del acreedor......................................................... 72 XII.2. Supuestos previstos en el Reglamento Hipotecario............. 73 XII.3. Supuestos de suspensión de la hipoteca inmobiliaria no previstos en el Reglamento Hipotecario................................ 75 XII.3.1. Cancelación de la hipoteca que no se presenta en el Registro o hasta tanto así se haga.......................... 75 XII.3.2. Derecho de excusión de los bienes del deudor........ 76

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XII.3.3. Concurso del deudor................................................. 77 XII.3.3.1. Reanudación del expediente suspendido por la declaración de concurso del deudor.............................................................. 80 XII.3.3.2. Acuerdos de refinanciación y extrajudicial de pagos, y solicitud de adhesiones al convenio................................................. 82 XII.4. Cláusulas abusivas................................................................ 86 XIII. NORMAS ESPECIALES DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA MOBILIARIA.................... 87 XIV. CAUSAS QUE NO PROVOCAN LA SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO....................................................................................... 90 XIV.1. Tercería de dominio (excepto en el caso de la hipoteca mobiliaria)............................................................................. 90 XIV.2. Pluspetición........................................................................... 91 XIV.3. Prescripción de la acción hipotecaria................................. 91 XIV.4. Inexistencia de un mandatario para que otorgue la escritura de venta.......................................................................... 92 XIV.5. Muerte del deudor o tercer poseedor................................. 93 XIV.5. Otras causas........................................................................... 93 XV. CIERRE DEFINITIVO O REANUDACIÓN DEL ACTA, EN CASO DE SUSPENSIÓN.................................................................. 94 XVI. PRESENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS...................................... 95 XVI.1. Apreciación........................................................................... 95 XVI.2. Consecuencias operativas en el procedimiento notarial.... 100

Tercera Parte CONSTITUCIÓN DE LOS AUTOS XVII. REQUERIMIENTO INICIAL........................................................... 103 XVII.1. Competencia notarial........................................................ 103 XVII.1.1. Apreciación de oficio de la propia competencia y declaración en el documento.......... 103 XVII.1.2. Especialidad de la hipoteca mobiliaria.......... 103 XVII.2. Capacidad del acreedor. Supuesto especial de concurso del acreedor....................................................................... 104 XVII.3. Asistencia jurídica.............................................................. 105 XVIII. ADVERTENCIAS Y NOTIFICACIONES NOTARIALES AL ACREEDOR...................................................................................... 105 XIX. SUGERENCIAS DEL NOTARIO AL ACREEDOR, PARA FACILITAR LA EJECUCIÓN....................................................................... 106 XX. LEGITIMACIÓN PASIVA................................................................. 110 XX.1. Varios deudores...................................................................... 110

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XX.2. Conveniencia de requerir de pago al hipotecante no deudor o al tercer poseedor......................................................... 110 XX.3. Arrendatarios y ocupantes..................................................... 110 XXI. DETERMINACIÓN POR EL ACREEDOR DE LA HIPOTECA O LA FINCA QUE EJECUTA............................................................... 113 XXII. DETERMINACIÓN POR EL ACREEDOR DE LA PARTE DE LA DEUDA QUE DEMANDA................................................................ 114 XXII.1. La totalidad, declarando el vencimiento anticipado....... 114 XXIII. DOCUMENTACIÓN EJECUTIVA................................................... 118 XXIII.1. La problemática al respecto de las copias autorizadas electrónicas........................................................................ 120 XXIV. FORMATO DOCUMENTAL............................................................ 121 XXV. MOMENTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN................................... 121 XXVI. DOCUMENTO FEHACIENTE DE LIQUIDACIÓN...................... 122 XXVI.1. Régimen general de determinación................................ 123 XXVI.2. Régimen especial del pacto de anatocismo.................... 129 XXVI.3. Cálculo especial de los intereses de demora, en especial, en caso de vivienda habitual y de deudor en el umbral de exclusión social............................................... 131 XXVI.4. Consideraciones propias sobre la fijación de saldo........... 132 XXVII. AUSENCIA DE OBSTÁCULOS PARA LA EJECUCIÓN................ 137 XXVIII. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE DOMINIO Y CARGAS........... 142 XXVIII.1. Omisión en la certificación registral de los domicilios de notificaciones y requerimientos que constan inscritos................................................................................ 144 XXVIII.2. Vigencia de la certificación........................................... 145

Cuarta parte TRÁMITES ESENCIALES: REQUERIMIENTOS, NOTIFICACIONES Y COMPARECENCIAS XXIX. REQUERIMIENTO DE PAGO......................................................... 147 XXIX.1. Momento............................................................................. 147 XXIX.2. Destinatarios........................................................................ 148 XXIX.3. Conveniencia de requerir también de pago al hipotecante no deudor o al tercer poseedor.............................. 152 XXIX.3.1. Figuras afines a la del tercer poseedor, según la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado............................ 158 XXIX.4. Requisitos procedimentales................................................ 160 XXIX.4.1. Cómputo de plazos........................................... 166 XXIX.5. Lugar.................................................................................... 167 XXIX.5.1. Domicilio alterado o insuficientemente identificado............................................................... 173

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XXX. SANACIÓN DE NOTIFICACIONES IRREGULARES.............. 175 XXXI. NOTIFICACIÓN INFRUCTUOSA AL DEUDOR..................... 177 XXXII. ADVERTENCIAS Y NOTIFICACIONES NOTARIALES AL DEUDOR..................................................................................... 178 XXXII.1. Derechos del deudor sin recursos.............................. 180 XXXII.2. Comparecencia del deudor........................................ 181 XXXIII. NOTIFICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO AL HIPOTECANTE NO DEUDOR O AL TERCER POSEEDOR......................... 183 XXXIII.1. Comparecencia del hipotecante no deudor o del tercer poseedor. Asistencia jurídica gratuita........... 184 XXXIV. NOTIFICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO A TITULARES DE CARGAS POSTERIORES..................................................... 184 XXXV. NOTIFICACIÓN EDICTAL AL TERCER POSEEDOR O HIPOTECANTE NO DEUDOR Y A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES................................................................... 187 XXXVI. NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR O TITULARES DE CARGAS QUE ADQUIEREN CON POSTERIORIDAD A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL............................................ 188 XXXVII. COMPARECENCIA DE TERCEROS INTERESADOS............. 189 XXXVIII. NOTIFICACIÓN A ARRENDATARIOS Y OCUPANTES DE HECHO........................................................................................ 190 XXXIX. NOTIFICACIÓN AL ARRENDADOR DEL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL HIPOTECADO.................................... 190 XL. PAGO DE LA DEUDA................................................................. 191 XL.1. Por el deudor, que paga toda o parte de la deuda.......... 191 XL.1.1. Eventual desistimiento del ejecutante, en caso de pago parcial.................................................... 193 XL.1.2. Consecuencias del pago que hace el deudor.... 193 XL.2. Por el deudor nominal, que ha vendido la finca, con descuento de la deuda o con subrogación del adquirente que no ha sido aceptada por el acreedor.............. 194 XL.3. Pago por el tercer poseedor............................................. 195 XL.4. Pago por titulares de cargas posteriores.......................... 196 XLI. PAGO PARCIAL POR HIPOTECANTE NO DEUDOR O TERCER POSEEDOR, POR TITULAR DE CARGAS POSTERIORES U OTRO TERCERO.................................................... 198

Quinta Parte SUBASTA

XLII. SUBASTA ESPECÍFICA: ÚNICA Y ELECTRÓNICA................ 199 XLII.1. Subasta por lotes........................................................... 200 XLII.2. Plazo para iniciarla........................................................ 200 XLII.3. Tipo........................................................................................ 201

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XLII.4. Consignaciones previas......................................................... 207 XLII.5. Periodo de celebración......................................................... 208 XLII.6. Publicidad.............................................................................. 209 XLII.6.1. Antelación con que se publica............................. 209 XLII.6.2. Lugares en que se publica.................................... 210 XLIII. CONTENIDO DE LOS EDICTOS................................................... 210 XLIII.1. Información adicional sobre el bien a subastar................ 213 XLIV. COMUNICACIÓN DE LA FECHA DE LA SUBASTA AL DUEÑO DEL BIEN Y TERCEROS INTERESADOS............................... 215 XLV. VISITAS A LA VIVIENDA, CONSENTIDAS POR EL DEUDOR... 216 XLVI. DESARROLLO: SUBASTA ELECTRÓNICA.................................. 216 XLVII. DERECHO DEL DEUDOR A SUSPENDER LA SUBASTA, DANDO POR TERMINADO EL PROCEDIMIENTO, POR PAGO, EN CUALQUIER MOMENTO............................................................... 219 XLVIII. DERECHO DEL ACREEDOR A PARTICIPAR EN LA SUBASTA.. 219 XLIX. REMATE, APROBACIÓN Y ADJUDICACIÓN............................... 221 XLIX.1. Subasta de varios bienes. Subasta de bienes no ejecutados....................................................................................... 223 L. APROBACIÓN DE LA POSTURA, AUNQUE NO ALCANCE LOS MÍNIMOS LEGALES SOBRE EL TIPO.................................. 223 LI. SOLICITUD DE TESTIMONIO DE LA APROBACIÓN DEL REMATE, PARA PODER HIPOTECAR EL DERECHO DERIVADO. 224 LII. SUBASTA SIN POSTOR................................................................... 225 LII.1. Aplicación a la subasta sin postor de los casos de subasta de varios bienes y de bienes no ejecutados...................... 227 LIII. MEJORA DE PUJAS.......................................................................... 228 LIV. SUBASTILLA.................................................................................... 229 LV. DEVOLUCIÓN O RESERVA DE CANTIDADES CONSIGNADAS.................................................................................................... 231 LVI. PAGO DEL RESTO DE LA PUJA.................................................... 232 LVI.1. Lugar del pago.................................................................... 233 LVI.2. Derecho del acreedor a deducir el importe de la deuda.......................................................................................... 234 LVII. ADJUDICACIÓN A REMATANTES SUBSIGUIENTES................. 235 LVIII. DERECHOS DEL ARRENDADOR O TERCER POSEEDOR, EN CASO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA DEL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL.............................................................................. 236 LIX. QUIEBRA DE LA SUBASTA............................................................ 237 LX. REPRODUCCIÓN DE LA SUBASTA.............................................. 239 LXI. SANCIÓN ESPECIAL AL ACREEDOR QUE PROVOCA LA QUIEBRA DE LA SUBASTA............................................................ 239 LXII. CESIÓN DE REMATE A TERCERO................................................ 240

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Sexta Parte LIQUIDACIÓN DEL PROCEDIMIENTO LXIII. LIQUIDACIÓN DEL PROCEDIMIENTO POR EL NOTARIO..... 241 LXIII.1. ¿Procede liquidar, además de los gastos, las costas del procedimiento?................................................................. 246 LXIII.2. Limitación de costas por tratarse de la vivienda habitual..................................................................................... 249 LXIII.3. Limitación de costas por pago parcial............................. 250 LXIV. PAGO AL ACREEDOR..................................................................... 250 LXV. CERTIFICACIÓN NOTARIAL DE DEUDA SUBSISTENTE......... 251 LXVI. SOBRANTE....................................................................................... 252 LXVI.1. Importe............................................................................... 253 LXVI.2. Destinatarios....................................................................... 254 LXVII. EMBARGO O RETENCIÓN DEL PAGO........................................ 258

Séptima Parte FINALIZACIÓN LXVIII. FINALIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO SIN RESULTADO...... 261 LXIX. REITERACIÓN DE LA SUBASTA FALLIDA.................................. 263 LXX. PROTOCOLIZACIÓN DE LO ACTUADO.................................... 264

Octava Parte VENTA EXTRAJUDICIAL LXXI. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA............................ 265 LXXI.1. Cancelación de la hipoteca ejecutada y cargas posteriores...................................................................................... 268 LXXI.2. Subrogación en cargas preferentes................................. 269 LXXI.3. Retracto arrendaticio....................................................... 270 LXXI.4. Contenido mínimo de la escritura, en caso de bienes inmuebles.......................................................................... 271 LXXII. ESPECIALIDADES DE LA HIPOTECA MOBILIARIA.................. 275

MODELO DE ACTA DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DE LA VIVIENDA HABITUAL HIPOTECADA Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca................................................. 281 Modelo de escritura de venta......................................................................... 347 Escritura de venta extrajudicial de la vivienda habitual hipotecada........... 347

Índice

MODELO DE ACTA DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DE FINCA HIPOTECADA QUE NO ES LA VIVIENDA HABITUAL Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca................................................. 357 Modelo de escritura de venta de finca hipotecada que no es la vivienda habitual...................................................................................................... 420 Escritura de venta extrajudicial del bien ejecutado (que no es la vivienda habitual).................................................................................................... 420

MODELO DE ACTA DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DEL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL HIPOTECADO Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento mercantil...................................................................................... 429 Modelo de escritura de *traspaso *arrendamiento por ejecución del establecimiento mercantil hipotecado.......................................................... 489 Escritura de *traspaso *constitución de arrendamiento, por ejecución extrajudicial del establecimiento mercantil hipotecado........................ 489

MODELO DE ACTA DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DEL BIEN MUEBLE HIPOTECADO Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca mobiliaria............................... 499 Modelo de escritura de venta extrajudicial por ejecución del bien mueble hipotecado................................................................................................. 553 Escritura de venta extrajudicial por ejecución del bien mueble hipotecado....................................................................................................... 553

Primera Parte

Régimen legal y jurisprudencia registral El presente estudio parte de un análisis conceptual de las diferentes fases que aprecio en el procedimiento notarial de ejecución de la hipoteca y de los asuntos problemáticos que he considerado dentro de cada una de ellas. En cada apartado, traigo a colación las distintas normas que de un modo u otro considero aplicables o que creo que deben ser tenidas en cuenta —incluso porque entienda que no son aplicables—. E incluyo también un pequeño resumen, hecho según mi criterio y con mis propias palabras, de la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado, dictada en la resolución del llamado recurso gubernativo (en adelante, términos que abrevio como “DGRN” y “Rcd”, respectivamente), jurisprudencia es la que, de nuevo, entiendo que hay relación con el apartado concreto. Tales resúmenes de las doctrinas de la citada Dirección General expresan con frecuencia una versión crítica de las mismas, por lo que deben ser tomados como lo que son: mi personal opinión sobre ellas; su contenido auténtico y completo puede ser encontrado en el texto publicado en el BOE, para cuya localización, indico en cada caso la fecha de la correspondiente resolución. Incluso en los textos legales que reproduzco, debe tenerse en cuenta que con frecuencia los extracto, por lo que, en caso de duda, debe acudirse a su redacción completa. En la identificación de tales normas, he llamado, abreviadamente y según es usual: CC al Código Civil; LEC a la Ley de Enjuiciamiento Civil; LH a la Ley Hipotecaria; LHM a la Ley de Hipoteca Mobiliaria, LN, a la Ley del Notariado y RH al Reglamento Hipotecario.

Tales resúmenes de la legislación y la jurisprudencia registral aplicables son el verdadero propósito de la primera parte de este libro, en el que no he pretendido hacer un estudio doctrinal, y en el que mis propias opiniones se reflejan sólo —de modo indirecto— en la selección que hago de unas y otras, y por tanto en

Carlos Marín Calero

el hecho de que las considero pertinentes. Sólo ocasionalmente he añadido una reexposición aclaratoria o formulo alguna crítica. Por lo demás, he prescindido en este estudio de cuestiones de derecho transitorio, dando por acabados todos los procesos que pudieran estar iniciados al entrar en vigor la ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (en adelante, también, “ley 1/2013”). DGRN: El procedimiento de ejecución extrajudicial iniciado antes de la reforma de 2013 continúa sujeto al régimen anterior, con la única excepción señalada en la ley —suspensión en caso de alegación de cláusulas abusivas— (Rcd 18/05/2017). Las subastas de los procedimientos iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cuya publicación se haya acordado, continuarán sustanciándose conforme a las normas procesales vigentes en la fecha de presentación de la demanda. En este caso, las subastas notariales deberán celebrarse conforme al sistema previsto en el Reglamento Hipotecario. Pero se admite la posibilidad de que las subastas en el procedimiento iniciado y tramitado conforme a la ley anterior se hagan electrónicamente, en cuyo caso, tienen que celebrarse obligatoriamente a través del Portal de Subastas Electrónicas del “Boletín Oficial del Estado” (Rcd 18/05/2017). Prescindo igualmente de toda consideración sobre la legalidad (o sea, la constitucionalidad) del procedimiento de ejecución extrajudicial, dando por superado el debate al respecto. DGRN: Las severas dudas que hubo sobre la constitucionalidad del procedimiento de ejecución extrajudicial han quedado disipadas por el amparo que le confirió la Ley Hipotecaria (Rcd 28/11/2012).

La ejecución extrajudicial de la hipoteca

Pero, además, apenas dejo reseñadas algunas cuestiones que responden a situaciones que considero excesivamente alejadas, por su complejidad y excepcionalidad, de la práctica cotidiana de los despachos notariales. Y es que la finalidad casi única de este estudio es la de servir de soporte o justificación a los modelos estandarizados de escrituras y actas con que concluye, y que no pretenden recoger, por ejemplo, asuntos como la ejecución de una o varias hipotecas que garantizan un conjunto de préstamos sindicados, con distintas entidades financieras, en situación preconcursal del deudor, etc., como fue el caso de la interesante Rcd de 24 de octubre de 2014.

I. LEY APLICABLE LH (Art. 129.2): La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes: h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario. LHM (Exposición de motivos): Siguiendo la pauta de la Ley Hipotecaria, se han admitido tres procedimientos: Ejecutivo ordinario, Judicial sumario y Extrajudicial. Las líneas fundamentales de la regulación son análogas a las de dicha Ley, si bien imprimiendo mayor rapidez y brevedad a los trámites y suprimiendo algunos en atención a la diferente naturaleza de los bienes. LHM (Art. 86.3º): En todo lo no especialmente regulado en esta Ley, se aplicará supletoriamente a la venta forzosa extrajudicial derivada de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, las normas sobre subasta electrónica contenidas en la legislación procesal. DGRN: El juez no puede añadir trámites procesales en la ejecución hipotecaria, materia reservada a la ley (Rcd 11/03/2014).

Carlos Marín Calero

Y lo mismo cabe suponer que entiende la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la actuación del notario.

I.1. Aplicación preferente de la legislación hipotecaria LH (Art. 129.2.h): ...en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario. LHM (Art. 86.3º): En todo lo no especialmente regulado en esta Ley... LH (Art. 129.2.e): En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. DGRN: No cabe interpretar del artículo 236 del Reglamento Hipotecario a la luz de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Rcd 09/05/2013). Esta resolución es anterior a la ley de reforma de la legislación hipotecaria.

El procedimiento de venta extrajudicial regulado en el Reglamento Hipotecario es el actualmente vigente, mientras no sea objeto de la correspondiente modificación, en tanto en cuanto no sea contrario a la Ley de 1/2013 o a la Ley de Enjuiciamiento Civil (Rcd 25/02/2014).

I.2. Aplicación directa de la ley de Enjuiciamiento Civil LH (Art. 129.2.d): La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La ejecución extrajudicial de la hipoteca

LH (Art. 129.2.h): en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [Art. 579.2.a LEC: a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago]. Se trata del derecho del deudor a liberarse, pagando una parte reducida de la deuda, y a compartir las plusvalías que pueda conseguir el ejecutante o persona a la que él haya cedido su posición en el procedimiento. En ambos casos, se trata de derechos que se generan después y al margen del expediente notarial, por lo que creo que, en éste, bastará con que el notario haga el correspondiente recordatorio, más o menos detallado, al propietario desposeído y al adjudicatario, cuando se den las condiciones previstas en la norma.

LH (Art. 129.2.f): En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales. LH (Art. 129.2.g): Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación... con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

I.3. Aplicación supletoria de la ley de Enjuiciamiento Civil LH (Art. 129.2.h): La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario. LHM (Art. 86.3º): En todo lo no especialmente regulado en esta Ley, se aplicará supletoriamente a la venta forzosa extrajudicial derivada de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento las normas sobre subasta electrónica contenidas en la legislación procesal.

Carlos Marín Calero

DGRN: Las modificaciones del procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca son aplicables desde la entrada en vigor de la ley de 2013 —única subasta y las tomadas de la Ley de Enjuiciamiento Civil que aseguran que los tipos y condiciones de la venta pública del bien hipotecado ante notario estén sometidos a las mismas garantías que las establecidas para la subasta judicial— (Rcd 25/02/2014). En el procedimiento judicial de ejecución de hipoteca, el acreedor sólo puede participar si hay otros licitadores (Rcd 16/06/2014). En la ejecución extrajudicial de la hipoteca, los tipos y condiciones de subasta serán en todo caso los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y entre ellas la de que el ejecutante sólo podrá tomar parte en la subasta cuando existan licitadores (Rcd 18/05/2017).

I.4. Aplicación de la Ley Notarial al procedimiento de ejecución LEC (Art. 686.2): el requerimiento al deudor y en su caso las notificaciones al tercer poseedor, hipotecante no deudor y titulares, en su caso, de derechos inscritos con posterioridad al derecho real de hipoteca que se ejerce, habrá de realizarse en el domicilio que conste consignado por cada uno de ellos en el Registro. El requerimiento o notificación se hará por el Notario, en la forma que resulte de la legislación notarial, en la persona del destinatario, si se encontrare en el domicilio señalado. DGRN: Respecto de la notificación a terceros titulares de derechos inscritos, es una auténtica notificación notarial, de modo que la fe pública del notario cubre los distintos aspectos de la misma; y puede llevarse a cabo por medio de entrega personal de cédula o por correo certificado con acuse de recibo (Rcd 17/01/2013).