MARÍA JOSÉ REYES LÓPEZ El autor que participa en la presente obra tiene una amplia experiencia profesional en las materias que aborda, lo cual se refleja en que los problemas tratados son los que realmente presentan dificultades prácticas, lo que convierte a este libro en una obra única.
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COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig
Javier de Lucas Martín
Ana Cañizares Laso
Víctor Moreno Catena
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Catedrática de Derecho Civil Universidad de Málaga
Jorge A. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen M. Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González
Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
Luis López Guerra
Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Tomás S. Vives Antón
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
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MARÍA JOSÉ REYES LÓPEZ Catedrática de derecho civil Universidad de Valencia
Valencia, 2018
Copyright ® 2018 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de la autora y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.
© María José Reyes López
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TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-9169-810-4 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf
A África A María
Nota de los editores El lector se preguntará qué valor añadido tiene esta obra respecto de las que existen en el mercado; por qué elegir precisamente ésta y no otra obra que parezca similar. Los editores de Tirant les vamos a dar nuestra visión de esta obra. El motivo de su gestación. Ante todo, esta obra que el lector tiene entre sus manos es una herramienta jurídica de uso diario para quienes operan en cualquier ámbito profesional relacionado con la Justicia. Es una herramienta hecha a conciencia y con conciencia, es decir, pensando en construirla para dar respuesta a una necesidad. En cuanto a la estructura y contenido de la obra. Se trata de una obra organizada de forma singular, no con una exposición de temas teóricos sino con el mismo íter con en el que se encontrará el asesor, el abogado de muy fácil manejo. Se van planteando problemas, se van ofreciendo soluciones. Cada capítulo contiene definiciones, resúmenes técnicos, ejemplos, jurisprudencia, normativa, cuestiones útiles... y todo ello expuesto con un uso del lenguaje que sin quitar ni pizca de rigor facilita la comprensión y es un regalo para quien quiere encontrar una solución jurídica. Porque de soluciones jurídicas y de clarificar conceptos, contenidos y maneras de operar es de lo que trata el libro. Asimismo, el índice onomástico final ofrece un sencillo sistema de búsqueda para localizar en el libro el tema que se necesita. En fin, como decía un escritor: “Es un buen libro aquel que se abre con expectación y se cierra con provecho”. Lo primero le compete a usted, querido lector. De lo segundo estamos seguros.
Índice NOTA DE LOS EDITORES........................................................................................ 11
A. CONTRATOS ONEROSOS CON FUNCIÓN TRASLATIVA
I. CONTRATO DE COMPRAVENTA............................................................... 27 1. Concepto.............................................................................................................................. 27 2. Caracteres............................................................................................................................. 28 3. Distinción entre la compraventa civil y la mercantil................................................... 28 4. La compraventa de bienes de consumo. Rasgos característicos................................. 30 4.1. Normativa de aplicación........................................................................................ 30 5. La promesa de vender o comprar..................................................................................... 31 6. Contrato de compraventa y arras.................................................................................... 32 7. Elementos personales......................................................................................................... 35 7.1. Capacidad de las partes para contratar............................................................... 35 7.1.1. Limitaciones.............................................................................................. 35 8. Elementos reales.................................................................................................................. 37 8.1 Cosa........................................................................................................................... 37 8.1.1. Existencia................................................................................................... 38 8.1.2. Venta de cosas futuras.............................................................................. 38 8.1.3. Comercio lícito......................................................................................... 39 8.1.4. Determinación.......................................................................................... 39 8.2. El precio.................................................................................................................... 40 9. Elementos formales............................................................................................................ 41 10. Perfección del contrato...................................................................................................... 42 10.1. Consecuencias de la perfección............................................................................ 42 10.2. Criterio de atribución de riesgos.......................................................................... 43 11. El efecto transmisivo de la propiedad en el contrato de compraventa..................... 44 12. Venta de cosa ajena............................................................................................................. 45 13. La venta con reserva de dominio..................................................................................... 51 14. Doble venta.......................................................................................................................... 54 14.1. Presupuestos............................................................................................................. 69 15. Obligaciones del vendedor............................................................................................... 70 15.1. Formas de entrega o de tradición......................................................................... 70 15.1.1. Tradición real............................................................................................ 70 15.1.2. Tradición instrumental............................................................................ 70
14
Índice
16. 17. 18.
19.
15.1.3. Tradición simbólica.................................................................................. 71 15.1.4. Tradición consensual............................................................................... 71 15.2. Lugar de entrega...................................................................................................... 71 15.3. Tiempo de la entrega.............................................................................................. 71 15.4. Gastos de la entrega................................................................................................ 72 15.5. Objeto y cantidad que han de ser entregados.................................................... 72 15.5.1. Prescripción de las acciones que dimanan de las ventas a medida o cuerpo cierto, por razón del defecto o exceso de cabida................... 74 15.6. Garantía o saneamiento......................................................................................... 75 15.6.1. Saneamiento por evicción....................................................................... 75 15.6.1.1. Requisitos formales del saneamiento por evicción.......... 75 15.6.1.2. Personas obligadas al saneamiento...................................... 77 15.6.1.3. Pactos sobre la obligación de saneamiento por evicción. 77 15.6.1.4. Contenido de la obligación de saneamiento..................... 77 15.6.1.5. Evicción parcial....................................................................... 78 15.6.2. Saneamiento por cargas o servidumbres ocultas................................ 78 15.6.3. Acciones del comprador y plazo para su ejercicio.............................. 80 15.6.4. Saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida........................... 81 15.6.4.1. Efectos....................................................................................... 81 15.6.4.2. Pérdida de la cosa defectuosa................................................ 82 15.6.4.3. Venta judicial............................................................................ 82 15.6.4.4. Plazo de ejercicio de las acciones derivadas de saneamiento por vicios ocultos...................................................... 83 15.6.4.5. El saneamiento por vicios ocultos en la venta de dos o más cosas conjuntamente...................................................... 84 15.6.4.6. El saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales................................................................................................ 84 15.6.4.6.1. Excepciones........................................................ 85 Obligaciones del comprador............................................................................................ 85 16.1. Obligaciones accesorias......................................................................................... 86 Suspensión del pago del precio........................................................................................ 86 La resolución del contrato de compraventa.................................................................. 87 18.1. Resolución por riesgo de pérdida de la cosa y del precio................................ 87 18.2. La resolución por incumplimiento en la compraventa inmobiliaria............ 88 18.2.1. Efectos......................................................................................................... 91 18.3. La resolución por incumplimiento en la compraventa de bienes muebles.. 92 Retracto convencional y legal........................................................................................... 93 19.1. El retracto convencional........................................................................................ 93 19.1.1. Plazo de ejercicio...................................................................................... 94 19.1.2. Posición del comprador........................................................................... 94 19.1.3. Retracto convencional en la compraventa de inmuebles.................. 94 19.1.4. Presupuestos de ejercicio......................................................................... 95 19.2. Retractos legales...................................................................................................... 95 19.2.1. Ejercicio...................................................................................................... 96 19.2.2. Plazo............................................................................................................ 96 19.2.3. Efectos......................................................................................................... 96
Índice
15
II. CONTRATO DE PERMUTA.......................................................................... 97 1. Concepto y caracteres........................................................................................................ 97 2. Elementos del contrato...................................................................................................... 98 2.1. Sujetos....................................................................................................................... 98 2.2. Objeto....................................................................................................................... 98 3. Permuta de cosa ajena........................................................................................................ 99 4. Evicción de la cosa recibida en permuta......................................................................... 100 5. Permuta de solar por obra futura..................................................................................... 100 5.1. Elementos personales............................................................................................. 103 5.2. Elementos reales...................................................................................................... 103 5.3. Elementos formales................................................................................................. 103 5.4. Obligaciones y responsabilidad de las partes..................................................... 104
III. COMPRAVENTA INTERNACIONAL DE MERCADERÍAS...................... 105 1. Rasgos básicos y estructura de la Convención de Viena............................................. 105 2. Ámbito de aplicación......................................................................................................... 107 3. Materias objeto de regulación.......................................................................................... 108 3.1. Exclusiones............................................................................................................... 108 4. Forma.................................................................................................................................... 108 5. Formación del contrato..................................................................................................... 109 6. Obligaciones de las partes................................................................................................. 110 6.1. Obligaciones del vendedor.................................................................................... 110 6.1.1. Entrega de la cosa...................................................................................... 110 6.1.2. Conformidad de las mercaderías y pretensiones de terceros........... 112 6.1.3. Transmisión del riesgo............................................................................. 112 6.1.4. Entrega anticipada.................................................................................... 113 6.1.5. Examen de las mercancías....................................................................... 113 6.1.6. Notificación de la falta de conformidad.............................................. 113 6.1.6.1. Excepción.................................................................................. 113 6.2. Obligaciones del comprador................................................................................. 114 6.3. Disposiciones comunes a las obligaciones del vendedor y del comprador.. 116 6.3.1. Incumplimiento previsible..................................................................... 116 6.3.2. Entregas sucesivas..................................................................................... 117 7. Derechos y acciones en caso de incumplimiento del contrato por el vendedor.... 117 8. Derechos y acciones en caso de incumplimiento del contrato por el comprador. 118 9. Transmisión del riesgo....................................................................................................... 119 10. Efectos de la resolución..................................................................................................... 120 11. Conservación de las mercaderías..................................................................................... 121 12. Indemnización de daños y perjuicios.............................................................................. 122 IV. VENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES.................................................. 123 1. Planteamiento..................................................................................................................... 123 2. Concepto y caracteres........................................................................................................ 124
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Índice 3. Exclusiones........................................................................................................................... 126 4. Régimen aplicable............................................................................................................... 126 4.1. Eficacia...................................................................................................................... 126 5. Elementos subjetivos.......................................................................................................... 127 6. Elementos objetivos........................................................................................................... 127 6.1. La cosa objeto del contrato................................................................................... 127 6.2. El precio.................................................................................................................... 127 7. Elementos formales............................................................................................................ 127 8. Contenido del contrato..................................................................................................... 128 9. Penalización por omisión o expresión inexacta de cláusulas obligatorias............... 131 10. Modelos de contratos......................................................................................................... 133 11. La facultad de desistimiento............................................................................................. 134 12. Responsabilidad por incumplimiento............................................................................ 136 12.1. La facultad de vencimiento anticipado............................................................... 136 12.2. La opción por la resolución................................................................................... 137 13. Facultad moderadora de Jueces y Tribunales................................................................ 140 14. El Registro de venta a plazos de bienes muebles........................................................... 141 15. Reglas procesales................................................................................................................. 142 16. Otras garantías.................................................................................................................... 145
V. CONTRATACIÓN A DISTANCIA................................................................ 150 1. Contratos a distancia. Concepto, regulación y rasgos esenciales............................. 150 2. El derecho de información en la contratación a distancia. Especial referencia a la contratación electrónica.................................................................................................... 152 2.1. La información precontractual............................................................................ 153 2.2. Requisitos formales................................................................................................. 157 2.3. El derecho de información en las condiciones generales de la contratación............................................................................................................................. 165 2.4. La integración contractual de la información................................................... 166 3. Confirmación del contrato............................................................................................... 166 3.1. Consecuencias del incumplimiento.................................................................... 167 4. El derecho de desistimiento. Rasgos básicos................................................................. 167 4.1. Ejercicio y efectos del derecho de desistimiento............................................... 168 4.2. Obligaciones y derechos del empresario............................................................. 171 4.3. Obligaciones y responsabilidad del consumidor y usuario............................. 171 5. Conformidad y garantías de los bienes.......................................................................... 172 5.1. Especial referencia a los plazos............................................................................. 173 5.2. Derechos del consumidor...................................................................................... 174 5.2.1. La reparación del bien............................................................................. 174 5.2.2. La sustitución del bien............................................................................. 175 5.2.3. Derecho de opción................................................................................... 175 5.2.4. La rebaja del precio.................................................................................. 176 5.2.5. La resolución del contrato...................................................................... 176
Índice
17 B. CONTRATOS GRATUITOS CON FUNCIÓN TRASLATIVA
I. DONACIÓN.................................................................................................... 179 1. Concepto y caracteres........................................................................................................ 179 2. Naturaleza jurídica............................................................................................................. 180 3. Elementos personales......................................................................................................... 181 3.1. Donante.................................................................................................................... 181 3.2. Donatario................................................................................................................. 183 4. Objeto................................................................................................................................... 183 4.1. Límites....................................................................................................................... 183 5. Forma.................................................................................................................................... 184 5.1. Donación simulada en contrato de compraventa............................................. 186 6. Perfección de la donación................................................................................................. 188 6.1. La aceptación........................................................................................................... 188 7. Efectos de la donación....................................................................................................... 192 7.1. Derecho de acrecer................................................................................................. 193 8. La revocación de las donaciones...................................................................................... 193 8.1. Supervivencia o superveniencia de hijos............................................................ 194 8.2. Revocación por incumplimiento de cargas........................................................ 195 8.3. Ingratitud del donatario......................................................................................... 196 8.4. Ejercicio de la acción.............................................................................................. 200 9. Reducción de donaciones................................................................................................. 202 10. Donaciones especiales........................................................................................................ 203 10.1. Donaciones mortis causa........................................................................................ 203 10.2. Donación modal, onerosa o con cargas.............................................................. 204 10.3. Donación con carga de pagar las deudas del donante..................................... 205 10.4. Donaciones con cláusula de reversión................................................................ 207 10.4.1. Naturaleza y régimen jurídico................................................................ 208 10.5. Donación con reserva de la facultad de disponer............................................. 209 10.5.1. Régimen jurídico y naturaleza............................................................... 210 10.6. Donación remuneratoria....................................................................................... 211 10.6.1. Naturaleza y régimen jurídico................................................................ 211 11. Liberalidades de uso........................................................................................................... 213
C. CONTRATOS DE USO Y DISFRUTE
I. ARRENDAMIENTO DE COSAS................................................................... 215 1. El contrato de arrendamiento en el Código Civil........................................................ 215 2. Concepto y caracteres........................................................................................................ 215 3. Elementos del contrato...................................................................................................... 219 3.1. Elementos subjetivos.............................................................................................. 219 4. Elementos objetivos........................................................................................................... 220
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Índice 5. Elementos formales............................................................................................................ 220 6. Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario....................................... 220 6.1. Obligaciones del arrendador................................................................................. 221 6.1.1. Entrega de la cosa...................................................................................... 221 6.1.2. Realización de las reparaciones necesarias........................................... 222 6.1.3. Goce pacífico de la cosa........................................................................... 223 6.1.4. Reparaciones de la cosa........................................................................... 223 6.1.5. Saneamiento de la cosa arrendada......................................................... 224 6.2. Obligaciones del arrendatario.............................................................................. 224 6.2.1. Pago del precio.......................................................................................... 224 6.2.2. Límites al goce y uso de la cosa.............................................................. 227 6.2.3. Pago de los gastos de escritura................................................................ 227 6.2.4. Otras obligaciones.................................................................................... 227 7. Incumplimiento del contrato........................................................................................... 228 8. Extinción del contrato....................................................................................................... 228 8.1. Vencimiento del plazo. La tácita reconducción................................................ 228 8.2. Venta de la cosa arrendada..................................................................................... 229 9. Resolución del contrato.................................................................................................... 229 10. Pérdida de la cosa arrendada............................................................................................. 230 11. El desahucio judicial del arrendatario............................................................................. 230 12. Efectos de la extinción....................................................................................................... 231 13. Cesión y subarriendo del arrendamiento....................................................................... 231 13.1. Subarriendo.............................................................................................................. 231 13.2. Cesión....................................................................................................................... 232
II. ARRENDAMIENTO URBANO..................................................................... 233 1. El arrendamiento urbano. Regulación........................................................................... 233 2. Clases de arrendamientos.................................................................................................. 240 2.1. Arrendamiento de vivienda................................................................................... 240 2.2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda............................................. 242 3. Normativa turística............................................................................................................. 243 4. Normas generales en el arrendamiento de viviendas................................................... 246 5. Duración del contrato....................................................................................................... 247 5.1. La prórroga forzosa................................................................................................. 248 5.2. Prórroga por tácita reconducción........................................................................ 254 6. Desistimiento del contrato............................................................................................... 257 7. Resolución del derecho del arrendador.......................................................................... 258 8. Enajenación de la vivienda arrendada............................................................................. 258 9. Situaciones de crisis matrimonial del arrendatario...................................................... 260 10. La renta................................................................................................................................. 261 10.1. Actualización........................................................................................................... 264 10.2. Elevación de rentas por mejoras........................................................................... 266 11. Repercusión de los gastos generales y de los servicios individuales.......................... 266 12. Derechos y obligaciones de las partes............................................................................. 269 12.1. Obras del arrendador. Obras de conservación y mejora................................. 269
Índice
19
12.2. Obras del arrendatario........................................................................................... 271 Derecho de adquisición preferente................................................................................. 272 Cesión y subarriendo......................................................................................................... 273 Subrogación mortis causa................................................................................................. 274 Suspensión, resolución y extinción del contrato.......................................................... 280 16.1. Suspensión por falta de habitabilidad de la vivienda....................................... 280 16.2. Resolución del contrato......................................................................................... 282 16.3. Extinción del contrato........................................................................................... 289 17. Régimen legal del arrendamiento para uso distinto del de vivienda........................ 290 17.1. Enajenación de la finca arrendada....................................................................... 290 17.2. Conservación, mejora y obras del arrendatario................................................ 290 17.3. Derechos de adquisición preferente.................................................................... 291 17.4. Cesión del contrato y subarriendo...................................................................... 291 17.5. Muerte del arrendatario......................................................................................... 292 17.6. Indemnización al arrendatario............................................................................. 293 17.7. Resolución de pleno derecho................................................................................ 295 18. Disposiciones comunes..................................................................................................... 296 18.1. Fianza......................................................................................................................... 296 18.2. Formalización del arrendamiento........................................................................ 298 13. 14. 15. 16.
III. ARRENDAMIENTO RÚSTICO.................................................................... 298 1. Concepto, naturaleza y ámbito de aplicación............................................................... 298 2. Elementos del contrato de arrendamiento rústico....................................................... 299 2.1. Sujetos....................................................................................................................... 299 3. Objeto................................................................................................................................... 303 4. Requisitos formales............................................................................................................ 307 5. Duración............................................................................................................................... 307 6. Estipulación, pago y actualización de la renta.............................................................. 308 7. Derechos y obligaciones.................................................................................................... 309 7.1. Arrendador............................................................................................................... 309 7.1.1. Gastos de conservación........................................................................... 309 7.1.2. Otros gastos............................................................................................... 310 7.2. Arrendatario............................................................................................................. 310 8. Cesión y subarriendo......................................................................................................... 316 9. Terminación del arrendamiento rústico......................................................................... 316 10. Resolución del arrendamiento......................................................................................... 317 11. Rescisión del arrendamiento............................................................................................ 318 11.1. Efectos....................................................................................................................... 318 IV. COMODATO.................................................................................................. 319 1. Concepto y caracteres........................................................................................................ 319 2. Sujetos................................................................................................................................... 321 3. Objeto................................................................................................................................... 321
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Índice 4. Obligaciones del comodatario......................................................................................... 323 5. Obligaciones del comodante............................................................................................ 326 6. Extinción.............................................................................................................................. 327
V. EL PRECARIO................................................................................................ 328 1. Concepto.............................................................................................................................. 328 2. El uso de la vivienda familiar en el caso del precario................................................... 334
D. CONTRATOS DE SERVICIOS
I. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS........................................................... 337 1. Concepto.............................................................................................................................. 337 2. Caracteres............................................................................................................................. 341 3. La temporalidad.................................................................................................................. 344 4. El precio cierto.................................................................................................................... 346 5. Distinción con figuras afines............................................................................................ 348 5.1. El arrendamiento de servicios y el contrato de obra........................................ 348 5.2. La distinción entre arrendamiento de servicios y mandato............................ 350 5.3. El arrendamiento de servicios y el contrato de trabajo.................................... 353 6. Obligaciones de las partes................................................................................................. 353 7. La extinción del contrato.................................................................................................. 360
II. ARRENDAMIENTO DE OBRA..................................................................... 363 1. Concepto y caracteres........................................................................................................ 363 2. Sujetos................................................................................................................................... 365 3. Objeto................................................................................................................................... 367 3.1. La obra....................................................................................................................... 367 3.2. El precio.................................................................................................................... 368 3.2.1. Por precio alzado...................................................................................... 368 3.2.2. Por piezas o medidas................................................................................ 369 3.2.3. Por administración o economía............................................................ 369 4. Obligaciones de las partes................................................................................................. 369 4.1. Obligaciones del contratista................................................................................. 369 4.1.1. Ejecución de la obra................................................................................. 369 4.1.2. Entrega de la obra..................................................................................... 370 4.1.3. Obligaciones accesorias........................................................................... 371 4.2. Obligaciones del comitente.................................................................................. 371 4.2.1. Pago del precio.......................................................................................... 371 4.2.2. Recepción de la obra................................................................................ 371 4.2.3. Otras obligaciones: deber de cooperación.......................................... 373