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Subastas Judiciales

Jos茅 Vicente Rojo

Licenciado en Derecho Funcionario del Cuerpo de Gesti贸n Procesal y Administrativa de la Administraci贸n de Justicia

Valencia, 2008

Copyright ® 2008 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

Director de la colección: JOSÉ ANTONIO MORA ALARCÓN

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A Marta y Ana por impulsar decisivamente este libro.

ÍNDICE PRÓLOGO: ¿por qué un libro sobre las Subastas Judiciales? .

NOTA INTRODUCTORIA ........................................................

Capítulo I INTRODUCCIÓN A LAS SUBASTAS JUDICIALES 1. ¿Dónde se regulan las subastas judiciales? .................... 2. Convertibilidad de los bienes embargados en dinero y sus diferentes supuestos ........................................................ 3. ¿Hay otras clases de subastas distintas a las judiciales?

Capítulo II REQUISITOS GENERALES PARA TOMAR PARTE EN CUALQUIER SUBASTA JUDICIAL ....................................

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Capítulo III PREVIAMENTE A LA SUBASTA 1. Trámites previos a la celebración de las subastas judiciales ................................................................................. 1.a) Títulos judiciales ....................................................... 1.b) Títulos extrajudiciales .............................................. 2. Fases del procedimiento de ejecución..............................

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Capítulo IV SUBASTAS DE BIENES MUEBLES 1. Preparación de la subasta de bienes muebles ................ 2. Requisitos especiales en la celebración de la subasta de bienes muebles .................................................................

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ÍNDICE

3. Devolución de los depósitos que no sean del mejor postor o que no queden reseñados en el acta de la subasta de un bien mueble ...................................................................... 4. Nadie compra en la subasta del bien mueble ................. 5. Actuaciones posteriores a la celebración de la subasta de bienes muebles .................................................................

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Capítulo V SUBASTAS DE BIENES INMUEBLES 1. Preparación de la subasta de bienes inmuebles ............. 2. Requisitos especiales en la celebración de la subasta de bienes inmuebles .............................................................. 3. Nadie compra en la subasta del bien inmueble.............. 4. Supuesto especial: celebración de subasta simultánea de bienes inmuebles .............................................................. 5. Devolución de los depósitos que no sean del mejor postor o que no queden reseñados en el acta de la subasta de un bien inmueble ................................................................... 6. Actuaciones posteriores a la celebración de la subasta de bienes inmuebles .............................................................. 6.a) Cesión del remate ...................................................... 6.b) Inscripción de la compra realizada en subasta (o de la cesión de remate obtenido del ejecutante) en el Registro de la Propiedad ........................................... 6.c) ¿Qué destino se la da al previo obtenido en la subasta de un bien inmueble? ...................................... 6.d) Entrega judicial del inmueble al rematante de la subasta de bienes inmuebles ....................................

Capítulo VI SUBASTA JUDICIAL DE BIENES HIPOTECADOS O PIGNORADOS .........................................................................

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ÍNDICE

Capítulo VII TERCERÍA DE DOMINIO .....................................................

Capítulo VIII DIFERENCIAS ENTRE LAS SUBASTAS JUDICIALES A CELEBRAR SEGÚN LAS NORMAS DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL DEL AÑO 2000 Y LAS CELEBRADAS SEGÚN LA LEGISLACIÓN ANTERIOR (LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL DEL AÑO 1881 Y LA LEY HIPOTECARIA SEGÚN SU DEROGADO ARTÍCULO 131) 1. En los trámites previos a la celebración de la subasta .. 2. En la celebración de la subasta ....................................... 3. Después de la celebración de la subasta .........................

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Capítulo IX DUDAS Y RESPUESTAS 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Antes de la subasta .......................................................... Depósito para tomar parte en la subasta ....................... Cargas y gravámenes ....................................................... Responsabilidades penales .............................................. En el acto de la subasta judicial ...................................... Actuaciones en el Registro de la Propiedad .................... Cuestiones posteriores a la subasta ................................

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Capítulo X FORMULARIO 1. Certificación en extracto del Registro de la Propiedad respecto al dominio y cargas del inmueble a subastar... 2. Diligencia de liquidación del artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de valoración de inmuebles para la subasta judicial ............................................................ 3. Diligencia del Secretario Judicial ordenando la celebración de subasta judicial ........................................................... 4. Edicto anunciando subasta de bienes muebles ..............

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ÍNDICE

5. 6. 7. 8.

Edicto anunciando subasta de bienes inmuebles ........... Edicto anunciando subasta piezas de convicción ........... Subasta desierta o subasta sin postores ......................... Acta de suspensión de subasta por pagarse en ese mismo momento la cantidad adeudada ...................................... 9. Subasta con postores........................................................ 10.Acta de subasta en la que el Secretario Judicial previamente a iniciar la puja comunica algún hecho que sea de interés para los posibles postores y que les vinculará al mismo ............................................................................... 11.Acta de subasta en la que un postor (que no es el rematante) solicita que quede reservada su postura así como el depósito realizado para el caso de que se “quiebre” la subasta por el mejor postor ............................................. 12. Acta de suspensión de la subasta en el mismo acto de celebración de la misma por solicitarlo el ejecutante ....... 13.Acta de suspensión de subasta al presentarse en ese momento resguardo acreditativo de haber consignado cantidad para enervar acción en la ejecución hipotecaria 14.Auto aprobando el remate en una subasta de inmuebles hipotecados ....................................................................... 15.Acta de cesión de remate de un bien inmueble .............. 16.Escrito del rematante de los bienes muebles solicitando la entrega de los mismos después de haber pagado el resto del precio ofrecido ............................................................

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Capítulo XI DICCIONARIO.........................................................................

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Capítulo XII AUTOEVALUCIÓN: ¿CUÁNTO CONOZCO DE LAS SUBASTAS JUDICIALES? ....................................................

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Capítulo XIII APÉNDICE LEGISLATIVO: EL APREMIO EN LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL .............................................

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PRÓLOGO ¿POR QUÉ UN LIBRO SOBRE LAS SUBASTAS JUDICIALES? La situación económica, especialmente la que ha incidido en el precio de compraventa de los inmuebles —tanto viviendas como inmuebles dedicados a otros fines— ha propiciado que muchas personas se pregunten si es fácil, y provechoso participar en una subasta judicial donde esperan encontrar vivienda o locales más baratos que el precio determinado por el mercado inmobiliario. A este interés de los ciudadanos no es ajena la sociedad de la información que dedica páginas o secciones en sus periódicos —incluso con existencia de revistas temáticas— a anunciar las subastas señaladas en los juzgados; es de prever que los canales que participan de esta información cada vez sean más numerosos alcanzando una gran importancia, sobre todo en Internet. Ya el Consejo General del Poder Judicial, en su Libro Blanco de la Justicia, en 1997 anunciaba que “La simplificación del procedimiento de venta, la publicidad adecuada de lo que es objeto de realización forzosa y la introducción de mecanismos alternativos se convierte, pues, en una cuestión obligada si queremos lograr dar satisfacción debidas a las pretensiones del ejecutante y, al tiempo, no malbaratar los bienes del deudor”, para terminar aventurando que “Es imprescindible establecer de forma alternativa otros sistemas de venta, entre los que cabe considerar, con las debidas garantías, la venta por el deudor, la venta por el ejecutante, la venta por interventor, la venta por entidad autorizada y la venta en subasta judicial o notarial, pero reducida sensiblemente. Es asimismo imprescindible garantizar el conocimiento público de los bienes objeto de venta e informar al ciudadano debidamente sobre la posibilidad de adquirir los bienes objeto de venta por los Juzgados”

JOSÉ VICENTE ROJO

De cualquier modo, debemos incidir en que el cambio ha sido posible gracias a la aparición de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 en cuya Exposición de Motivos podemos leer: “La efectividad de la tutela judicial civil debe suponer un acercamiento de la Justicia al justiciable, que no consiste en mejorar la imagen de la Justicia para hacerla más accesible, sino en estructurar procesalmente el trabajo jurisdiccional de modo que cada asunto haya de ser mejor seguido por el tribunal (…)” Esta mejora, o nueva visión del procedimiento judicial civil, se afianza, entre otras medidas, con las que suponen una mayor publicidad de las actuaciones judiciales, tal como la oralidad en los juicios —a la manera de los juicios penales o laborales— y la comunicación e información entre los tribunales y la sociedad. El objetivo del sistema determinado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y las posteriores actuaciones de algunos Decanatos de Juzgados de Primera Instancia así como diarios o revistas, han logrado terminar con aquella situación que se reflejaba en “el monopolio de la información referente a subastas en manos de grupos organizados de personas que hacen de la participación en las subastas judiciales su particular modus vivendi (habituales de las licitaciones)”1. Cada día son más las personas que se acercan los Servicios Comunes de Subastas que establecieron determinados Decanatos de Juzgados o consultan información de periódicos o Web para encontrar los bienes —tanto inmuebles como muebles— que buscan. Facilitar la información, detallada, completa y basada en supuestos prácticos y en las dudas más frecuentes que se formulan por los interesados es la finalidad de este libro escrito desde la experiencia y con el único propósito de guiar, con un lenguaje sencillo, los sucesivos pasos de un interesado en su

La Subasta Judicial: El Remate, Antonio Robledo Villar, Cedecs SL, Barcelona, 1997

PRÓLOGO

transitar por una subasta judicial: desde dónde conocer la primera información hasta cómo conseguir que el bien comprado esté definitivamente en su poder. Impedir que las subastas judiciales sigan siendo un coto cerrado sólo apto para los “profesionales” del tema, y que se abran para los que circunstancialmente utilicen su mecanismo, traduciendo el lenguaje jurídico empleado en los anuncios judiciales de dichas subastas al lenguaje coloquial, advirtiendo de los riesgos y de las posibilidades con las que nos podemos encontrar al participar en una subasta judicial, podría ser una consecuencia del objeto planteado por el libro. Una de sus mejores consecuencias, por cierto. El autor.

NOTA INTRODUCTORIA Este libro se define, como se ha dicho anteriormente, por su carácter práctico y divulgativo. Es por ello que se ha pormenorizado todo aquello que el lector que por primera vez se acerca a este tema pudiera encontrar oscuro o difícil. De igual modo se ha preferido repetir expresamente la exposición de las fases que son comunes a los diversos procedimientos de subastas que hacer remisiones a lo dicho anteriormente; repetición, pues, para favorecer la entera comprensión de cada capítulo. No hay referencias a las subastas que no sean judiciales; tampoco a subastas judiciales por medio de Internet, ya que, si bien es cierto que algunos —escasísimos órganos judiciales las están realizando mediante dicho medio, no es menos cierto que las mismas no tiene regulación legal (lo que no quiere decir que no sean ilegales) por lo que el método a seguir en las mismas dependería, finalmente, de cómo las organizara cada órgano judicial, si bien seguirían en pie las características mínimas (y legales) de las mismas, aquí expuestas, tales como depósitos, posturas mínimas para aprobar el remate, etc. No se ha hecho referencia al procedimiento de subastas voluntarias judiciales por cuanto las mismas serán objeto de ley de Jurisdicción Voluntaria que en cualquier momento pudiera convertirse en realidad, y lo que se pudiera decir ahora carecería de validez dentro de unos cuantos meses.

Capítulo I

INTRODUCCIÓN A LAS SUBASTAS JUDICIALES 1. ¿DÓNDE SE REGULAN LAS SUBASTAS JUDICIALES? Primeramente debemos subrayar lo obvio: que las subastas judiciales son, como su propio nombre así lo indica, actos judiciales, es decir: actuaciones de un órgano judicial, por lo que las reglas que determinen su celebración así como los actos preparatorios o subsiguientes de las mismas o los efectos posteriores, deberán estar regulados por normas que ordenen el procedimiento judicial. Dicho en palabras de la sentencia de 31 de enero de 2001 de la Audiencia Provincial de Valladolid, (Tol 70.462) “es un negocio jurídico formal, que no cabe asimilar en todo al negocio de compraventa, y que para la plena producción de efectos bastan con que se sujete al principio de legalidad, y la observancia de sus requisitos constituye la garantía de la oferta pública que lo caracteriza, y del cumplimiento de sus finalidades”. Es decir, como señala Ignacio Flores Parada es “una oferta pública de enajenación judicial de bienes” (El procedimiento de apremio en la ejecución civil” Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia 2005). En nuestro sistema jurídico encontramos cuatro leyes que regulan la actuación de los tribunales de justicia así como la de los ciudadanos ante los mismos, estas normas son: – Ley de Enjuiciamiento Civil del año 1881 (actualmente derogada pero no en su totalidad) – Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 – Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativo – Ley de Procedimiento Laboral

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– Ley de Enjuiciamiento Criminal Al margen de que en ellas haya mención a las subastas judiciales o no, la normativa se encuentra desarrollada y concretada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin perjuicio de que en las demás leyes se realicen matizaciones o concreciones a lo que dispone la ley civil. Y dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente (del año 2000), las subastas judiciales nos las encontramos dentro del Título IV de la misma, denominado “De la ejecución dineraria”, clase procedimiento judicial que procede, en palabras del artículo 571 de dicha ley, cuando “resulte el deber de entregar una cantidad de dinero líquida” (es decir: una cantidad concreta y determinada), y todo ello, a su vez, englobado en el Capítulo IV, que tiene la denominación de “Procedimiento de apremio”, al que, siguiendo las líneas general de cualquier definición jurídica, podemos describir como “procedimiento judicial encaminado a satisfacer una obligación de pago de dinero y que consiste en la realización y conversión a metálico de los bienes embargados al deudor y pago con el mismo al acreedor”1. Por lo demás, no cabe pensar que el apremio judicial parte únicamente del supuesto en que, como consecuencia de las relaciones jurídicas entre acreedor y deudor, desde el principio existe esta obligación monetaria; bien puede haber comenzado todo por una negligencia o conducta descuidada del condenado y que por sentencia se le condene a pagar indemnización de daños y perjuicios, llegándose a cuantificar ésta y al no pagarse dar inicio al apremio judicial. En cualquier caso, aunque no necesariamente al comienzo de la relación jurídica, el apremio significa siempre que finalmente tenemos una parte del procedimiento judicial que ha sido condenado a pagar cantidad cierta y determinada y que no lo ha hecho, teniéndose que proceder contra los bienes de dicho

Diccionario jurídico Básico, Editorial Comares, Granada. 1985

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deudor y convertirlos en dinero para pagar así al acreedor —y vencedor del pleito. Llegado este punto parece necesario realizar un pequeño esquema y comentario de cómo se procede en el apremio judicial, es decir: los pasos procesales que logran obtener una cantidad de dinero, a cuenta del patrimonio del deudor, para hacer pago al acreedor del mismo, cancelando o disminuyendo —según la cantidad obtenida— su deuda. Por lo tanto, todo tiene comienzo en la parte del patrimonio del deudor que es sujeto por la actuación judicial para hacer pago a su acreedor. Esta sujeción de bienes del deudor, que realiza un órgano judicial, dejándolos a disposición de un procedimiento judicial es el acto llamado “embargo”: acto judicial cuya única finalidad es “sustraer” (o separar) bienes del deudor y convertirlos en dinero —salvo que se haya embargado directamente dinero— para que el acreedor se resarza de su deuda. Ese bien embargado será el que, posteriormente avanzada la ejecución será subastado; según qué clase de bienes se haya embargado nos podremos encontrar ante supuestos y problemáticas diferentes. La relación de bienes que pueden ser objeto de subasta es larga e inconcreta, su delimitación deberá hacerse en sentido contrario, es decir ¿hay algunos bienes que no puedan ser subastados ya que no pueden ser embargados judicialmente?, y la Ley de Enjuiciamiento Civil nos da dicha relación, veamos: No pueden ser embargados: – Los bienes que hayan sido declarados inalienables. – Los derechos accesorios que no sean alienables con independencia del principal. – Los bienes que carezcan por sí solos de contenido patrimonial (ejemplo: el honor, o la capacidad de invención de un guionista de televisión, pero sí que será embargable, en este segundo caso, la cantidad que el mismo cobre al vender sus creaciones)

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– Los bienes declarados inembargables por cualquier disposición legal (ejemplo: los bienes propiedad del Estado, o de las CCAA, —señalamos que según sentencia sí son embargables los bienes propiedad de los Entes Locales— Diputaciones Provinciales o Ayuntamientos) La relación anterior es completada con los siguientes bienes propiedad del deudor que tampoco pueden ser embargados: – Mobiliario y menaje de la casa. – Ropas del ejecutado y de su familia que no pueda considerarse superfluas. – Alimentos, combustible y otros que sean indispensables para la subsistencia dignidad el deudor y de las familias que dependan de él. – Libros, instrumentos necesarios para que el deudor realice su profesión u oficio cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada (si el deudor es un abogado que tiene en su poder una lujosa colección de facsímiles jurídicos, éstos sí podrían ser embargados y subastados) – Los bienes sacros y los dedicados a culto de cualquier religión que esté legalmente registrada. – Las cantidades que expresamente sean declaradas inembargables por la ley (pensión de alimentos en casos de separación o divorcio matrimonial) – Bienes y cantidades declaradas inembargables por Tratados internacionales firmados por España. – El salario, sueldo, pensión retribución o cualquier cantidad pagada en concepto equivalente que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional (y para las cantidades que lo excedan, no serán totalmente embargables sino sólo en una determinada proporción creciente según sea dicha cantidad); la limitación de cuantía no existe cuando el embargo trata de asegurar la condena por prestaciones alimenticias a favor de hijos o del otro cónyuge por sentencia de nulidad, separación o divorcio. Cabe, pues, resaltar que las pensiones de jubilación, tal

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como determina la Ley de Enjuiciamiento Civil son embargables con el límite de cuantía referido2. Lógicamente, al embargarse dinero, y obtenerlo así directamente mediante el embargo, no habrá subasta si la cantidad embargada cubre la que se reclama. Por lo tanto, es de suponer que nunca nos encontraremos con la subasta de un bien de los anteriormente descritos, y en caso contrario, la prudencia más lógica nos debiera impedir participar en las subastas de aquéllos por cuanto, como dice el artículo 609 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho”, lo que, en principio, supondría también que la subasta que se celebre respecto a los mismos también sería nula de pleno derecho. Realizado, pues, el embargo, se inician las fases procesales para convertir los bienes embargados en dinero, salvo que los bienes embargados hayan sido: – Dinero efectivo, como señalamos anteriormente. – Saldos de cuentas corrientes y de otras de inmediata disposición. – Divisas convertibles cuando de haya realizado, en su caso, la conversión. Pero tampoco habrá subasta cuando embargado un bien —que no sea dinero— su valor nominal coincida con el valor de mercado, y el deudor acepte que se haga entrega de ese bien al acreedor valorando la entrega en dicho valor nominal y rebajando —o eliminando— así la deuda por el importe de dicho valor3. Tampoco se procederá a subastar judicialmente las acciones u otros valores4:

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Artículos 605, 606, 607 y 608 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Artículo 634 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Artículo 635 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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