CUESTIONES Y CASOS DE DERECHOS REALES Derecho Civil Catalรกn
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH MARÍA JOSÉ AÑÓN ROIG
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
ANA CAÑIZARES LASO Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
JORGE A. CERDIO HERRÁN
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
EDUARDO FERRER MAC-GREGOR POISOT Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
OWEN FISS Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
JOSÉ ANTONIO GARCÍA-CRUCES GONZÁLEZ Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
LUIS LÓPEZ GUERRA Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
ÁNGEL M. LÓPEZ Y LÓPEZ
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
MARTA LORENTE SARIÑENA
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
JAVIER DE LUCAS MARTÍN
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
VÍCTOR MORENO CATENA
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
FRANCISCO MUÑOZ CONDE
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
ANGELIKA NUSSBERGER
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
HÉCTOR OLASOLO ALONSO
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
LUCIANO PAREJO ALFONSO
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
TOMÁS SALA FRANCO
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
IGNACIO SANCHO GARGALLO
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
TOMÁS S. VIVES ANTÓN
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
RUTH ZIMMERLING
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
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CUESTIONES Y CASOS DE DERECHOS REALES Derecho Civil Catalán
Asunción Esteve Pardo Profesora Agregada Derecho Civil Universidad de Barcelona María Luisa Zahino Ruiz Profesora Agregada Derecho Civil Universidad de Barcelona
tirant lo blanch Valencia, 2020
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© Asunción Esteve Pardo María Luisa Zahino Ruiz
© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1355-975-9 MAQUETA: Innovatext Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf
Índice Prólogo........................................................................................................................ 9
Primera Parte
CUESTIONES Y CASOS Tema 1. El derecho real............................................................................................. 13 Tema 2. La posesión.................................................................................................. 17 Tema 3. Los títulos adquisitivos de los derechos reales. El sistema del título y el modo. 21 Tema 4. La donación................................................................................................. 27 Tema 5. La usucapión................................................................................................ 33 Tema 6. La extinción de los derechos reales............................................................... 37 Tema 7. La propiedad................................................................................................ 41 Tema 8. Las situaciones de comunidad y los regímenes jurídicos inmobiliarios.......... 53 Tema 9. El usufructo.................................................................................................. 65 Tema 10. Los derechos de uso, de habitación y de aprovechamiento parcial................ 71 Tema 11. El derecho de superficie y el derecho de vuelo............................................... 75 Tema 12. Las servidumbres.......................................................................................... 81 Tema 13. El derecho de censo...................................................................................... 87 Tema 14. Los derechos de adquisición......................................................................... 91 Tema 15. El derecho de retención................................................................................ 99 Tema 16. La prenda..................................................................................................... 105 Tema 17. La anticresis................................................................................................. 109 Tema 18. La hipoteca.................................................................................................. 111
Segunda Parte
RESPUESTAS Tema 1. Tema 2. Tema 3. Tema 4. Tema 5. Tema 6. Tema 7.
El derecho real............................................................................................. 121 La posesión.................................................................................................. 127 Los títulos adquisitivos de los derechos reales. El sistema del título y el modo . 131 La donación................................................................................................. 137 La usucapión................................................................................................ 143 La extinción de los derechos reales............................................................... 147 La propiedad................................................................................................ 151
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Índice
Tema 8. Las situaciones de comunidad y los regímenes jurídicos inmobiliarios.......... 161 Tema 9. El usufructo ................................................................................................. 169 Tema 10. Los derechos de uso, de habitación y de aprovechamiento parcial................ 175 Tema 11. El derecho de superficie y el derecho de vuelo .............................................. 179 Tema 12. Las servidumbres.......................................................................................... 183 Tema 13. El derecho de censo...................................................................................... 187 Tema 14. Los derechos de adquisición......................................................................... 191 Tema 15. El derecho de retención................................................................................ 195 Tema 16. La prenda..................................................................................................... 199 Tema 17. La anticresis................................................................................................. 203 Tema 18. La hipoteca.................................................................................................. 205
Prólogo
Cuestiones y casos de Derechos reales es un recurso didáctico orientado a los estudiantes del Grado en Derecho, que se inspira en la obra del Catedrático de Derecho Romano, el profesor Dr. Juan Miquel González, Quaestiones. Docencia del Derecho a través del casuismo romano, publicado por la editorial Ariel, por primera vez, en 1985. Se trata de un recurso didáctico que pretende complementar las obras generales sobre la materia Derechos reales, asignatura de formación obligatoria en el Plan de Estudios del Grado en Derecho en la mayoría de las universidades catalanas. Su objetivo es facilitar al estudiante el aprendizaje autónomo de la materia y la autoevaluación de los conocimientos, en el marco del Derecho civil catalán. El libro contiene una recopilación de cuestiones y casos sobre los diversos bloques temáticos que conforman el plan docente de la asignatura, con exclusión de materias que, aunque forman parte del ámbito de los Derechos reales, constituyen el objeto de materias optativas, como es el caso del Derecho inmobiliario registral. Las cuestiones y los casos —unos ficticios y otros basados en resoluciones jurisprudenciales— se presentan formulados en formato test con respuestas alternativas, cuya solución correcta se ofrece al estudiante en la segunda parte del libro acompañada de una breve explicación, en la que se cita la jurisprudencia en que se basan la mayoría de los supuestos. Las autoras son profesoras de la Universidad de Barcelona y se han basado en los casos utilizados al impartir la materia para elaborar este libro. Como decía el profesor Miquel en el Prólogo de su obra Quaestiones, “el ideal de enseñanza se basa en el contacto entre profesor y alumno, que permite la comunicación en un doble sentido: del profesor al estudiante y del estudiante al profesor”. Sin embargo, la irrupción de las nuevas tecnologías ha abierto nuevas posibilidades de impartir docencia, que han dado como resultado modelos mixtos de aprendizaje -presencial y online- en los que la implementación de viejas metodologías, como la desarrollada por el profesor Miquel González hace más de 30 años, siguen resultando de extraordinaria utilidad para alumnos y profesores.
PRIMERA PARTE CUESTIONES Y CASOS
Tema 1
El derecho real 1.
¿Qué relación de las que se describen a continuación se fundamenta en un derecho real? a) La relación entre el arrendatario y el piso en el que vive de alquiler b) La relación del comprador de un coche, respecto al mismo, en el período que media entre la perfección del contrato y la entrega por parte del vendedor c) La relación entre la finca hipotecada y el acreedor hipotecario d) La relación del propietario de una vivienda en régimen de propiedad horizontal con relación a las cuotas impagadas a la comunidad, teniendo en cuenta lo establecido en el art.553-5.1 CCCat, según el cual: “Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares”
2.
María y Juan eran propietarios de dos fincas vecinas contiguas situadas en Sitges y, dada su buena relación personal, acordaron verbalmente no elevar las paredes que separaban una parcela de la otra más de 1,50 metros de altura. Transcurridos cinco años de dicho acuerdo, Juan transmite la propiedad de la finca a Marina, quien tiene interés en elevar dichas paredes separadoras hasta los dos metros de altura ¿podría hacerlo? a) No, porque la finca que le ha transmitido Juan está gravada con un derecho real de servidumbre b) No, porque la servidumbre se ha constituido verbalmente c) No, porque el acuerdo sólo vinculaba a María y a Juan d) La respuesta depende de la naturaleza —real o personal— del derecho acordado
3. De acuerdo con el Código civil de Catalunya, NO puede ser objeto de un derecho real: a) Una canción b) El ruiseñor común c) Un toro d) Un derecho de crédito
14 4.
5.
6.
7.
Asunción Esteve Pardo y María Luisa Zahino Ruiz
¿Cuál de las siguientes afirmaciones es correcta? a)
La posesión es un elemento definitorio de todo derecho real
b)
El derecho real carece de contenido obligacional
c)
Es requisito esencial del derecho real que la satisfacción del interés del titular tenga lugar sobre las utilidades de la cosa
d)
Existen derechos reales cuyo contenido esencial es obligacional
En el contexto de la legislación civil catalana ¿es admisible constituir un derecho real atípico? a)
No, porque en el ordenamiento civil catalán rige el sistema del numerus clausus, en materia de derechos reales
b)
Sí, porque en el ordenamiento civil catalán rige el sistema del numerus apertus, en materia de derechos reales
c)
Sólo si se inscribe en el Registro de la Propiedad
d)
No, porque no es posible regular el contenido de los derechos reales al margen de las previsiones del CCCat
¿Tienen eficacia frente a terceros los derechos reales válidamente constituidos, pero no inscritos en el Registro de la Propiedad? a)
No, los derechos reales sólo tienen eficacia frente a terceros desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad
b)
Sí, cualquier derecho real válidamente constituido es oponible frente a terceros, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad
c)
Es posible que un derecho real válidamente constituido, pero no inscrito, resulte ineficaz frente a un tercero que desconoce su existencia
d)
Cualquier derecho real otorgado en escritura pública es oponible frente a terceros, aunque no esté inscrito
Miguel ha comprado sobre plano un piso que le será entregado cuando el constructor finalice las obras. Tras firmar el contrato de compraventa, Miguel a)
Adquiere la propiedad del piso
b)
No adquiere la propiedad del piso porque no existe
c)
Adquiere la propiedad del piso si el contrato se formaliza en escritura pública
d)
Adquiere un derecho de propiedad sujeto a condición suspensiva
El derecho real
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8.
NO se puede inscribir en el Registro de la Propiedad a) El derecho de vuelo b) El contrato de arrendamiento c) Una concesión administrativa d) La posesión
9.
Ana es titular registral de un piso que dona a su hija Nerea en escritura pública notarial. Nerea acepta la donación, pero no inscribe su derecho en el Registro de Propiedad. Posteriormente, Ana vende a Miguel la nuda propiedad del mismo piso en escritura pública otorgada ante otro Notario, y Miguel, que desconoce la previa donación del inmueble, inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad. ¿Es Miguel tercero hipotecario? a) Sí, Miguel reúne los requisitos del tercer hipotecario del art. 34 Ley Hipotecaria b) Sí, porque la compraventa entre Ana y Miguel es válida ya que Ana es la titular registral c) No, porque la compraventa entre Ana y Miguel es ineficaz y la inscripción registral de un título no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes d) No, porque el tercer hipotecario es quien inscribe su derecho de hipoteca
10. María ha comprado una finca a Ángel en documento privado y no ha inscrito la titularidad en el Registro de la Propiedad. Si María vende la finca mediante escritura pública a Juan, ¿podrá éste inscribirla en el Registro de la Propiedad? a) Sí, porque la compraventa se ha instrumentado en escritura pública b) No, porque la titularidad de María no figura inscrita en el Registro de la Propiedad c) No, porque María no era propietaria cuando celebró la compraventa al haberse celebrado en documento privado d) Ninguna de las respuestas anteriores es correcta 11. NO se puede inscribir en el Registro de la Propiedad a) Las prohibiciones de disponer impuestas en compraventa b) Una sentencia judicial de incapacitación c) Las sustituciones fideicomisarias d) Un contrato de arrendamiento
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Asunción Esteve Pardo y María Luisa Zahino Ruiz
12. Juan ha adquirido, mediante contrato de compraventa, una finca de su titular registral y la inscribe en el Registro de la Propiedad a su nombre. Transcurridos dos años de la celebración del contrato, la compraventa es declarada nula. 12.1. ¿Conserva Juan la propiedad de la finca? a) No b) Sí, gracias a la inscripción registral c) Sí, porque Juan es un tercero hipotecario d) Sí, porque según el art.37.1 LH, las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero 12.2. Si antes de declararse la nulidad de la compraventa Juan vende la finca a Miguel y éste inscribe su titularidad en el Registro de la Propiedad ¿le afectará la nulidad de la compraventa? a) Sí, porque la inscripción no convalida los contratos nulos b) Sí, porque Juan no era propietario cuando le transmitió la finca c) No, porque Miguel es un tercero hipotecario, si actuó de buena fe d) No, porque las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero 12.3. Si, antes de declararse la nulidad de la compraventa, Juan dona la finca mediante escritura pública a Marta y ésta inscribe su titularidad en el Registro, ¿le afectará la nulidad de la compraventa? a) Sí, porque la inscripción no convalida los contratos nulos b) Sí, porque Juan no era propietario cuando le transmitió la finca c) Sí, porque Marta no tiene la consideración de tercero hipotecario d) No, porque las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero
Tema 2
La posesión 1.
2.
Es poseedor: a)
Quien mantiene un contacto material y directo con la cosa
b)
Quien tiene un poder sobre la cosa como titular de un derecho, aunque no tenga derecho a poseerla
c)
El trabajador con respecto a las cosas no propias que utiliza al ejercitar su trabajo
d)
Ninguna de las respuestas anteriores es correcta
Abelardo es propietario de un piso en la Costa Brava, en el que deja a su hijo Luis pasar los veranos con su familia de forma gratuita y tolerada. Abelardo realizó y costeó obras en el apartamento ocupado por Luis, para añadirle una mayor superficie. Por su parte, Luis pagó las obras de los acabados en los interiores de mucha calidad (suelos de mármol, grifería de lujo en los baños, vestidores…). Un año después, Abelardo requirió a su hijo a desalojar el apartamento y, ante su negativa a abandonarlo, decidió cambiar la cerradura de la puerta para impedirle entrar. 2.1. ¿Tiene derecho Luis a negarse a abandonar el apartamento de su padre? a)
Sí, porque ha hecho obras en el piso y el padre no se las ha pagado
b)
No, porque es poseedor de mala fe
c)
Sí, porque es poseedor de buena fe
d)
No, porque es un mero detentador de la posesión
2.2. ¿Puede Abelardo impedir a su hijo entrar en el apartamento cambiando la cerradura? a)
Sí, porque su hijo no tiene derecho a seguir ocupando el piso
b)
Sí, porque el piso es propiedad de Abelardo y puede disponer del mismo como quiera
c)
No, porque Luis es poseedor
d)
No, porque Luis es detentador
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Asunción Esteve Pardo y María Luisa Zahino Ruiz
2.3. a) b) c) d)
¿Tiene Luis reconocido un derecho de retención sobre el piso? No, porque es detentador Sí, porque es poseedor de buena fe No, porque es poseedor de mala fe Sí, porque ha realizado mejoras y tiene derecho a que se las pague su padre
3. La distinción entre posesión y detentación reside en que a) El detentador no tiene título y el poseedor tiene título b) El detentador de la cosa no puede usucapir un derecho sobre la cosa c) El poseedor sólo puede usucapir la propiedad d) El detentador no tiene protección y el poseedor sí 4. La posesión a) Puede adquirirse por un menor si tiene madurez para comprender el significado de la adquisición de la posesión b) Sólo puede adquirirse por la misma persona que va a disfrutarla c) No puede adquirirse por medio de un mandatario d) No puede adquirirse nunca por un menor 5.
Ana posee una finca en virtud de un testamento que otorgó su abuelo sin plenitud de facultades mentales. Ana conocía la incapacidad de su abuelo para otorgar el testamento. Pedro demanda a Ana ante los tribunales a) Ana no tiene justo título y se presume su mala fe b) Ana no tiene justo título, pero tiene buena fe c) Ana tiene justo título y mala fe d) Si Pedro demuestra que el testamento es nulo y que Ana lo sabía, quedará probada la mala fe de Ana
6.
El arrendatario de una vivienda a) Posee la vivienda como titular de un derecho real de uso b) Posee la vivienda como titular de un derecho de crédito frente al propietario que le faculta a vivir en ella c) No posee la vivienda ya que es titular de un derecho de crédito y es, por tanto, un detentador d) No posee la vivienda porque cuando finalice el contrato de arrendamiento el propietario puede obligarle a abandonarla
La posesión
7.
8.
19
Se pierde la posesión a)
Desde el momento en que el bien empieza a estar bajo el poder de otra persona contra la voluntad del poseedor
b)
Cuando el poseedor transmite el bien mortis causa
c)
Cuando el poseedor no sabe dónde se encuentra el bien
d)
Cuando el bien queda fuera del tráfico jurídico
Elvira es propietaria de una finca rústica, situada en Girona, que cuenta con unas 50 hectáreas de campos de cultivo de maíz, trigo y alfalfa y una explotación ganadera de 100 vacas, que proporcionan alrededor de 2500 litros de leche diaria y una media de 6 terneros al mes. El 15 de junio de 2005 Elvira celebró un contrato de arrendamiento de finca rústica con Miguel por una duración de 10 años. Llegada la fecha de vencimiento del contrato —el 15 de junio de 2015—, Miguel se negó a abandonar la finca por lo que, en mayo de 2016, Elvira interpuso una demanda de desahucio y, tras obtener una sentencia a su favor, Miguel abandonó la finca el 26 de octubre de 2016. 8.1. ¿Miguel es un poseedor de buena o de mala fe? ¿Tiene derecho a percibir los frutos derivados de la explotación? a)
Miguel es poseedor de buena fe hasta que vence el contrato y tiene derecho a los frutos que genere la finca hasta ese día
b)
Miguel es poseedor de buena fe hasta que Elvira interpone la demanda y, a partir de ese momento, deja de tener derecho a los frutos que genere la finca
c)
Miguel es poseedor mala fe desde la fecha en que se dicta la sentencia favorable Elvira y, hasta entonces, tiene derecho a los frutos generados por la finca
d)
Miguel es poseedor de mala fe cuando, tras la sentencia favorable, sea instado por Elvira a abandonar la finca, pero tiene derecho a los frutos pendientes
8.2. En el año 2006 Miguel costeó los gastos de instalación de una máquina ordeñadora de vacas; en el año 2010 financió la construcción de una cuadra nueva para las vacas, porque la vieja estaba en muy mal estado; y, en el mes de febrero de 2016, instaló un sistema de riego del campo de maíz. ¿Qué inversiones puede recuperar Miguel? a)
Miguel puede recuperar todas las inversiones realizadas en la finca, al margen del momento temporal en el que las haya realizado
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Asunción Esteve Pardo y María Luisa Zahino Ruiz
b) c) d) 9.
Miguel tiene derecho a recuperar los costes de construcción de la cuadra y de la máquina ordeñadora Miguel tiene derecho a recuperar los costes de instalación del sistema de riego del campo de maíz Miguel no tiene derecho a recuperar la inversión en la máquina ordeñadora, al tratarse de un gasto ordinario
Emiliano es propietario de una masía en Valls —Tarragona— que se halla en medio de una finca rústica de enorme extensión de su propiedad. La masía se encuentra aislada de la población más cercana y Emiliano sólo suele acudir un par de veces al año para comprobar si se encuentra en buen estado. Con motivo de una grave enfermedad, Emiliano no puede visitar su masía durante más de un año y medio y, finalmente, cuando acude, comprueba que Abel está ocupando la masía desde hace más de un año, sin haber efectuado acto alguno de violencia para entrar en ella. En este caso a) Abel ha adquirido la posesión porque ha estado más de un año ocupando la masía contra la voluntad de su dueño b) Emiliano no ha perdido la posesión porque no sabía que su masía estaba siendo ocupada c) Emiliano no ha perdido la posesión porque los actos clandestinos no afectan a la posesión d) Abel tiene pretensión ante los tribunales para retener la posesión, si Emiliano intenta expulsarle