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COMPLIANCE INMOBILIARIO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH MARÍA JOSÉ AÑÓN ROIG

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

ANA CAÑIZARES LASO Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

JORGE A. CERDIO HERRÁN

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

EDUARDO FERRER MAC-GREGOR POISOT Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

OWEN FISS Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

JOSÉ ANTONIO GARCÍA-CRUCES GONZÁLEZ Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

LUIS LÓPEZ GUERRA Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

ÁNGEL M. LÓPEZ Y LÓPEZ

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

VÍCTOR MORENO CATENA

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

FRANCISCO MUÑOZ CONDE

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

ANGELIKA NUSSBERGER

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania). Miembro de la Comisión de Venecia

HÉCTOR OLASOLO ALONSO

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

LUCIANO PAREJO ALFONSO

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

CONSUELO RAMÓN CHORNET

Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

TOMÁS SALA FRANCO

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

IGNACIO SANCHO GARGALLO

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

MARTA LORENTE SARIÑENA TOMÁS S. VIVES ANTÓN

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

JAVIER DE LUCAS MARTÍN RUTH ZIMMERLING

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

COMPLIANCE INMOBILIARIO Coordinadora

Priscila Vieyra Solís Autores

Jesús Arguijo González Jorge Manuel Castillo Sauceda Luis Fernando González Chapa Carolina López Bustamante Félix Rogelio Maldonado González Janeth Medina Beltrán Víctor Manuel Montero Rodríguez Fernanda Santisteban Villarreal Marcelo Sepúlveda Ferrer Priscila Vieyra Solís Miguel O. Zárate Martínez

tirant lo blanch Ciudad de México, 2022

Copyright ® 2022 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com. Este libro será publicado y distribuido internacionalmente en todos los países donde la Editorial Tirant lo Blanch esté presente.

© EDITA: TIRANT LO BLANCH DISTRIBUYE: TIRANT LO BLANCH MÉXICO Av. Tamaulipas 150, Oficina 502 Hipódromo, Cuauhtémoc, 06100, Ciudad de México Telf.: +52 1 55 65502317 infomex@tirant.com www.tirant.com/mex/ www.tirant.es ISBN: 978-84-1147-109-1 MAQUETA: Innovatext Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice

PRÓLOGO.........................................................................................

Capítulo 1 ASPECTOS GENERALES DEL COMPLIANCE Y EL DERECHO INMOBILIARIOEN MÉXICO Lic. Priscila Vieyra Solís

I. II. III. IV. V.

INTRODUCCIÓN.................................................................... CONCEPTUALIZACIÓN DEL “COMPLIANCE”................... GENERALIDADES DEL COMPLIANCE EMPRESARIAL...... APRECIACIÓN DESDE EL DERECHO INMOBILIARIO....... DUE DILIGENCE INMOBILIARIO: PROYECTOS INMOBILIARIOS................................................................................... VI. RIESGOS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS.................... VII. CONCLUSIONES..................................................................... VIII. BIBLIOGRAFÍA........................................................................

13 15 18 22 26 32 34 35

Capítulo 2 CUMPLIMIENTO NORMATIVO RESPECTO DE MONUMENTOS HISTÓRICOS EN MATERIA INMOBILIARIA Dr. Miguel O. Zárate Martínez

I. II. III. IV. V. VI.

INTRODUCCIÓN.................................................................... PROPIEDAD PRIVADA Y SUS MODALIDADES..................... MONUMENTOS HISTÓRICOS.............................................. CUMPLIMIENTO NORMATIVO............................................ CONCLUSIONES..................................................................... BIBLIOGRAFÍA........................................................................

37 38 47 57 58 59

Capítulo 3 CUMPLIMIENTO REGULATORIO EN MATERIA DE DESARROLLO URBANO EN EL ESTADO DE NUEVO LEÓN Lic. Marcelo Sepúlveda Ferrer

I. INTRODUCCIÓN....................................................................

Índice

II. INCORPORACIÓN AL DESARROLLO URBANO................. III. MUNICIPALIZACIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS................. IV. ZONIFICACIÓN: INSTRUMENTOS MUNICIPALES DE PLANEACIÓN URBANA......................................................... V. ANTECEDENTES URBANOS DE LA PROPIEDAD................ VI. FACTIBILIDAD DE REGULARIZACIÓN................................ VII. CONCLUSIONES..................................................................... VIII. BIBLIOGRAFÍA........................................................................

62 70 74 79 82 84 87

Capítulo 4 ANÁLISIS DE CONSTITUCIONALIDAD DEL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DE MEDIDAS O COLINDANCIAS CONFORME LA LEY REGLAMENTARIA DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN Lic. Víctor Manuel Montero Rodríguez

I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X.

INTRODUCCIÓN.................................................................... PROCEDENCIA DEL TRÁMITE............................................. NORMATIVIDAD.................................................................... SUJETOS QUE INTERVIENEN................................................ TRAMITACIÓN....................................................................... TERMINACIÓN DEL TRÁMITE............................................. MEDIOS DE IMPUGNACIÓN................................................. INCONSTITUCIONALIDAD DEL PROCEDIMIENTO.......... CONCLUSIONES..................................................................... BIBLIOGRAFÍA........................................................................

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Capítulo 5 CUMPLIMIENTO REGULATORIO NOTARIAL DE ACUERDO CON LA LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN Lic. Luis Fernando González Chapa

I. II. III. IV.

INTRODUCCIÓN.................................................................... LA PROPIEDAD Y LOS BIENES.............................................. LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES...................................... DISPOSICIONES DE LA LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN EN LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO................

103 104 109

113

Índice

V. CONCLUSIONES..................................................................... VI. BIBLIOGRAFÍA........................................................................

116 118

Capítulo 6 CUMPLIMIENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES DE DOMINIO PÚBLICO EN LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN Janeth Medina Beltrán Jesús Arguijo González Carolina López Bustamante Félix Rogelio Maldonado González Fernanda Santisteban Villarreal

I. INTRODUCCIÓN.................................................................... II. DESINCORPORACIÓN DE BIENES INMUEBLES................. 1. Clasificación de los bienes del Patrimonio Municipal.......... 2. Concepto de desincorporación............................................ 3. Supuestos de procedencia de la desincorporación de bienes del patrimonio municipal.................................................... III. EFECTOS DE LA DESINCORPORACIÓN DE BIENES INMUEBLES PERTENECIENTES AL MUNICIPIO..................... 1. Diagrama simplificado de procedimiento............................ IV. CAUSAS DE NULIDAD EN LOS ACTOS DE DESINCORPORACIÓN................................................................................... V. VÍAS PROCEDIMENTALES PARA ATACAR LAS ILEGALIDADES/CONTINGENCIAS DEL PROCEDIMIENTO DE LA DESINCORPORACIÓN Y SUJETOS LEGITIMADOS............. 1. Controversia constitucional (Municipio afectado por una desincorporación ilegal realizada por el Estado o Federación). 2. Juicio de lesividad (Autoridad municipal misma que emitió el acto de desincorporación)............................................... 3. Juicio contencioso Administrativo (Juicio de Amparo Indirecto) (Particulares ajenos al procedimiento de desincorporación)....... VI. CONCLUSIONES..................................................................... VII. BIBLIOGRAFÍA........................................................................

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Capítulo 7 CUMPLIMIENTO NORMATIVO AMBIENTAL PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS HABITACIONALES. EVALUACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL Lic. Jorge Manuel Castillo Sauceda

I. INTRODUCCIÓN....................................................................

142

10 II. RELEVANCIA DE LA MATERIA Y DE SU CUMPLIMIENTO............................................................................................. III. PRINCIPIOS DE REGULACIÓN AMBIENTAL....................... 1. Principio de prevención....................................................... 2. Principio precautorio o de precaución................................. 3. Principio de participación ciudadana.................................. IV. CONCURRENCIA EN MATERIA AMBIENTAL..................... V. EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL........................... 1. ¿Quién realiza la Evaluación del Impacto Ambiental?......... VI. MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL..................... 1. Tipos de MIA...................................................................... 2. Informe preventivo............................................................. 3. ¿Cuándo se requiere tramitar una MIA para realizar un desarrollo habitacional inmobiliario?..................................... 3.1. Cuando impliquen un cambio de uso de suelo forestal, selvas y zonas áridas............................................. 3.2. Ecosistemas costeros.................................................. 3.3. Obras y actividades en humedales, manglares, lagunas, ríos, lagos y esteros conectados con el mar, así como en sus litorales y zonas federales....................... 3.4. Áreas naturales protegidas......................................... 3.5. Obras o actividades que correspondan a asuntos de competencia federal.................................................... 4. Contenido de MIA.............................................................. 5. Procedimiento de MIA particular........................................ 6. MIA Entidades Federativas................................................. VII. CONCLUSIONES..................................................................... VIII. BIBLIOGRAFÍA........................................................................

Índice

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PRÓLOGO

El mercado inmobiliario mexicano ha evolucionado exponencialmente durante las dos últimas décadas. Dicha evolución se ha dado en términos de institucionalización, profesionalización, especialización y por supuesto, crecimiento del mismo mercado, tanto en oferta, demanda y producto. Han sido distintos factores los que han incidido en la evolución, las reformas estructurales-constitucionales de 1992, la firma y operación del TLCAN, el nearshoring, el crecimiento en la economía doméstica, entre otros. Históricamente, el mercado de bienes raíces en México ha estado muy pulverizado, principalmente en manos de familias propietarias. A raíz de las situaciones que comento, entre otros cambios se incorporaron al sistema inmobiliario los fideicomisos de inversión en bienes raíces e FIBRAS (también conocidos como Mexican REIT, Real Etate Investment Trust por sus siglas en inglés) que han marcado un parteaguas hacia el camino de la institucionalización del mercado. Asimismo, estas circunstancias han promovido y atraído enormes capitales en IED (inversión extranjera directa), lo que ha contribuido sustancialmente en el crecimiento del PIB de México. Ante este panorama, el mercado se ha tornado más sofisticado, competitivo y complejo, en donde se han levantado barreras de entrada que antes no existían. Al leer esta obra, con la visión de empresario de bienes raíces, claramente identifiqué que el tema regulatorio ciertamente es parte o refleja la evolución a la que me he venido refiriendo. También, representa una barrera de entrada para muchos jugadores y a la vez, una ventaja competitiva para aquellos que la conozcan y sepan cumplirla y aplicarla eficientemente. Yo considero que esta obra ayudará al lector a entender mejor dicha regulación, es un buen material de consulta y le ayudará a implementar mejores prácticas que disminuirán el riesgo y como lo comenté, le proporcionará elementos para tener ventaja competitiva. Luis Atanasio Sandoval Reyes

Capítulo 1

ASPECTOS GENERALES DEL COMPLIANCE Y EL DERECHO INMOBILIARIOEN MÉXICO Lic. Priscila Vieyra Solís1 SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN. II. CONCEPTUALIZACIÓN DEL “COMPLIANCE”. III. GENERALIDADES DEL COMPLIANCE EMPRESARIAL. IV. APRECIACIÓN DESDE EL DERECHO INMOBILIARIO. V. DUE DILIGENCE INMOBILIARIO: PROYECTOS INMOBILIARIOS. VI. RIESGOS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS. VII. CONCLUSIONES. VIII. BIBLIOGRAFÍA

I. INTRODUCCIÓN En México, así como en otros países es una realidad que el mercado inmobiliario integra una de las principales bases para el desarrollo económico y que su desenvolvimiento y crecimiento requiere que sus participantes puedan actuar condinamismo y eficacia, bajo una óptica de mitigación o reducción de riesgos. Es por ello que, el compliance con enfoque inmobiliario funge como una herramienta que pretende prolongar la conservación tanto del proyecto inmobiliario como de la empresa que tiene este giro comercial. Ahora bien, al hablar de derecho inmobiliario se pretende enfatizar en la promoción de la seguridad jurídica de la propiedad inmue-

Licenciada en Derecho por la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, Maestra en Administración con acentuación en Finanzas por la Universidad Regiomontana de Monterrey (U-erre), Profesora de Asignatura en la Universidad de Monterrey (UDEM), Consejera activa del Comité Directivo de la Barra Mexicana Colegio de Abogados, Capítulo Nuevo León 2022-2024 y actualmente asociada en Zárate Abogados.

Lic. Priscila Vieyra Solís

ble y de los derechos reales que sobre ella se constituyen. Además, en todas aquellas operaciones que inciden directa o indirectamente en la movilización de los inmuebles y su determinación de valor en el mercado. Como es sabido, la regulación en materia inmobiliaria no se limita a un ordenamiento jurídico, sino que abarca desde la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos como norma suprema, de donde se desprende la existencia del derecho de propiedad originaria y derivada, hasta las diversas Normas Oficiales publicadas en el Diario Oficial de la Federación, mismas que incluso se trabajan en colaboración con los actores principales del gremio para establecer reglamentación de casos y supuestos específicos, claro, con el objetivo de fomentar la protección a los participantes del mismo. De ahí que, la seguridad jurídica que promueve el derecho inmobiliario es un pilar fundamental para el funcionamiento del mercado inmobiliario. Dicho lo anterior, es preciso comentar que el compliance con esta percepción, tampoco se limita a un ordenamiento jurídico, de hecho no existe una norma regulatoria como tal, ya que alcanza a tocar cierta parte de cada una de las disciplinas del derecho. Como ejemplo de lo anterior y con una perspectiva generalizada, existe el compliance en el derecho público y en el derecho privado, y de ahí que también, en las diferentes materias; en materia fiscal, en materia contractual, en materia de prevención de lavado de dinero, en materia ambiental, en materia urbanística, en material notarial y en otras más, que coinciden en incentivar la protección a la propiedad inmueble y en todas las operaciones inmobiliarias que oscilan en la práctica. Consecuencia de lo anterior, son también diversas las autoridades que competen a cada una de las materias descritas y su marco de actuación tiene diferente alcance. En este artículo se pretende instruir al lector las generalidades del compliance como una herramienta de concesión de seguridad jurídica, partiendo de proporcionar al lector un concepto al término para poder ubicarlo con aplicación al derecho inmobiliario, así como, analizar cómo es que esta herramienta se desenvuelve como garante de los derechos humanos y por último, se podrá observar un estudio generalizado de los indicadores de riesgo comúnmente percibidos para las empresas inmobiliarias, que podrían ser mitigados a través de la implementación de programas de compliance.

Aspectos generales del compliance y el derecho inmobiliario en México

II. CONCEPTUALIZACIÓN DEL “COMPLIANCE” Se parte de que la palabra “compliance”, pertenece al idioma inglés y su traducción literal significa “cumplimiento”. La palabra compliance se ha empleado enla lengua española para referirse al cumplimiento normativo, no obstante, el concepto como tal, no está definido en el Diccionario de la Real Academia Española2. Por lo anterior, es que darle materialidad a su conceptualización representa una tarea difícil, siendo que dicho término se ha estudiado al paso de los años tomando distintos elementos y enfoques, no limitados al ámbito jurídico. Por ello, en este artículo se busca entender preliminarmente el compliance como una práctica jurídica empresarial consistente en la adopción de medidas que garantizan la satisfacción de las obligaciones normativas aplicables al giro comercial en curso. Sindejar de lado que tiene cabida en dicho mismo concepto, la adopción de medidas para llegar a los estándares de calidad y éticos deseados, lo cual sin duda alguna vade la mano con el cumplimiento normativo. Lo anterior, porque si la empresa cumple con las normas aplicables como institución, no sólo en lo que respecta a su operatividad, sino también con su personal, con sus colaboradores, con sus socios o accionistas; es decir de forma interna, se considera que se rige con altos estándares, ya sean de calidad elevada, puesto que actuará en apego a las normas de calidad regulatorias para su operación (giro comercial) o bien, estándares éticos, puesto que la empresa tendrá implementados procesos internos para mitigar, para y con la empresa, acciones que podrían terminar en temas de responsabilidad, administrativa, civil o incluso penal. A manera de ejemplo, en lo que respecta a la conceptualización del compliance, en países como Uruguay el término se asocia comúnmente con el sistema financiero y su cumplimiento, para referir a la recepción de las normas emitidas por el supervisor de la actividad financiera, el Banco Central de Uruguay, entonces, se designa como 2

El presente artículo estará refiriendo al término “Compliance” y “Cumplimiento” de forma indistinta. Señalando que al referirse como, cumplimiento, será de tipo normativo.

Lic. Priscila Vieyra Solís

compliance a aquella área destinada a dar cumplimientode estas normas por parte de los sujetos obligados, usualmente entidades financieras.3 Ahora bien, el concepto llega a México directamente de Estados Unidos y por necesidades que derivan de las relaciones comerciales entre dichos países, siendo que en Estados Unidos se empezó a conceptualizar el término en la práctica comercial americana años atrás. Resultando de lo anterior, que las empresas mexicanas poco a poco se vieran en la necesidad de conocerlo, estudiarlo y hasta adoptarlo. Esa adopción, no se refiere propiamente a contemplarlo en las leyes como tal, sino a la promulgación de nuevas leyes que van teniendo correlación con las mejores prácticas jurídicas de anticorrupción y empresariales. Tal es el caso de la Ley Federal para la Prevención de Identificación de Operaciones con Recursos deProcedencia Ilícita. A manera de antecedente, Estados Unidos inició tomando medidas en el ámbito de la anticorrupción, punto a favor de la correlación con la ética empresarial, lo que data desde los años 70 con la emisión de la Ley de Prácticas Corruptas en el Extranjero, o conocida también como FCPA4. Esta Ley prohíbe a las compañías de Estados Unidos o cualquiera de sus subsidiarias, con independencia de dónde se ubiquen, a propiciar sobornos a funcionarios públicos en el extranjero con el objetivo de beneficiarse de esta acción. Al respecto, se comenzaron a desarrollar e implementar programas para cumplir con el FCPA, así como para evaluar su acatamiento, lo que hoy lleva por nombre, compliance. Aunado, a que se fueron institucionalizando año con año los indicadores de riesgo y las interrogantes para su detección y en todo caso, para su prevención.5

4 5

Garat, María Paula. “El compliance de las empresas: un instrumento para el cumplimiento normativo y una garantía para los derechos fundamentales.” México. Disponible en línea: Revista de la Facultad de Derecho de México: <http://www.revistas.unam.mx/index.php/rfdm/article/view/65375/57353> Pag. 9. Siglas para referirse a Foreign Corrupt Practices Act. Deloitte. “Prácticas Anticorrupción Ley Foreign Corrupt Practice Act (FCPA): El riesgo de no verlo todo.” Disponible en línea: Asesoría Financiera: Deloitte: <https://www.deloitte.com.mx/archivos/aseso_fin/ fcpa.pdf>

Aspectos generales del compliance y el derecho inmobiliario en México

En esencia, se pretende establecer que la función del cumplimiento normativo consiste en prevenir y detectar riesgos de omisión normativa y faltas en la calidad del producto y servicio, así como a la ética, y también a tener la capacidad de reaccionar frente a estos incumplimientos. Dicha reacción se materializa con la adaptación de un modelo de organización y gestión de procesos normativos, tanto interno como externo, que siempre debe ir acompañado del correspondiente código de ética en la institución. Por ello es importante que todos los involucrados en una empresa o institución, tanto pública como privada, promuevan la adaptación de los modelos de organización y gestión existentes; cabe señalar que existen departamentos completos encargados de esta labor. Desde el máximo responsable de la institución hasta el empleado más reciente, así como los proveedores y clientes, están obligados a asumir el compromiso de observar y respetar las medidas de prevención y control establecidas en los modelos de organización y gestión que fomentan el cumplimiento normativo. El problema es que si no se permea esta cultura de cumplimiento y sobre todo la necesidad de su existencia y preservación, la institución pondrá en riesgo su permanencia en el mercado. El compliance tiene un amplio ámbito de aplicación y como se estableció previamente no es limitativo para una materia o disciplina jurídica, de hecho en su mayoría tienen correlación entre sí. En este sentido, se pretende abordar el artículo con un enfoque en específicamente la materia inmobiliaria, por lo que de entrada resulta conveniente conceptualizar el cumplimiento normativo inmobiliario. Ahora, dentro de la materia inmobiliaria existen distintos ámbitos de aplicación del compliance, puesto que puede requerirse para una operación específica, como es el caso de la compraventa de un bien inmueble así como para el desarrollo de un complejo inmobiliario constituido por un número significativo de inmuebles. Dado el contexto, es factible remitirse a que existen prácticas inmobiliarias que emplean el denominado “Due Diligence”, práctica que se abordará a detalle en sus etapas más adelante. Con lo antes dicho, se pretende instruir que para cualquier tipo de operación o transacción, no sólo inmobiliaria, se debe considerar el cumplimiento normativo, ya que existen normas, principales y accesorias, que inciden en la forma, términos y condiciones en que

Lic. Priscila Vieyra Solís

se desarrollará la operación o transacción, en la inteligencia que si se desconocen o descuidan, el riesgo de caer responsabilidad administrativa, civil, mercantil o hasta penal, es inminente. Y en eso todo concluye, en un tema de responsabilidad ¿ante quién? dependerá del acto y en la posible mala percepciónde la compañía que el mercado pueda llegar a tener. Para ejemplificar uno de los ámbitos de aplicación del compliance dentro de la materia inmobiliaria, se analiza la compraventa de un inmueble en donde se involucran: i) las reglas de aplicación de los contratos sin posibilidad de transgredir los límites a la autonomía de la voluntad, ii) la normativa registral y notarial, al tener que realizar una serie de trámites en el Registro Público de la Propiedad previo a la formalización de la operación y posterior a ello, así como al tener que darle la formalidad requerida por Ley al contrato, iii) el cumplimiento fiscal para efectuar las retenciones y pagos de impuestos correspondientes; y a su vez, iv) la prevención delavado de dinero verificando los umbrales establecidos por Ley. Ahora, el ejemplo se amplía si se considera que ese inmueble tiene como finalidad transformarse en un desarrollo de usos mixtos, con torres departamentales y comercio, pues adicional al cumplimiento que implica la operación traslativa de dominio de compraventa para así poder comenzar con la construcción del proyectoa desarrollar, se tendrán que observar una serie de reglas urbanísticas y ambientales para el desarrollo del proyecto desde una etapa previa a su adquisición,lo que se abordará en el capítulo de Due Diligence. Una vez expuesto lo anterior, es procedente avanzar a las nociones generalizadas del compliance, desarrollando su objetivo intrínseco de salvaguardar los derechos humanos y su aplicación general en el derecho inmobiliario y específica en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Así como, lo que respecta al compliance empresarial, analizado desde un punto de vista de donde todo parte.

III. GENERALIDADES DEL COMPLIANCE EMPRESARIAL Resulta relevante abordar este capítulo partiendo de que también es responsabilidad de las empresas garantizar los derechos humanos,

Aspectos generales del compliance y el derecho inmobiliario en México

considerando que éstos son la base de un Estado de derecho, toda vez que la preservación de los derechos humanos fomenta la aplicación de un principio que se conoce como “Principio de Legalidad”, mismo que se deduce de la interpretación del Artículo 14 y del Artículo 16 Constitucional6, en donde se dispone que: Artículo 14 “Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.” Artículo 16 “Nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente, que funde y motive la causa legal del procedimiento.”

Lo anterior implica que los mecanismos de protección a este Principio de Legalidad que en especial garantiza la protección al derecho humano de seguridad y certeza jurídica, estén relacionados y se enlacen de forma directa entre sí. Es decir, que aún y cuando existen principios constitucionales como el de legalidad previamente citado, para que funcione su aplicación en todos sus aspectosy se pueda garantizar el derecho humano consagrado, es necesario que coexista con otro tipo de garantías, y es aquí donde el compliance cobra relevancia como un mecanismo para lograr una efectiva tutela de los derechos humanos.7 De los temas abordados en las mesas de trabajo de las Naciones Unidas en la primera década del siglo XXI se propició un debate sobre si las empresas en realidad tienen responsabilidad en el ámbito de aplicación de los derechos humanos, así como sobre la manera en que dicha responsabilidad puede ser traducida en herramientas prácticas para las mismas.8 6

Torruco Salcedo, Sitlali. “El principio de legalidad en el ordenamiento jurídico mexicano.” México. Disponible en línea: Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM.

Garat, María Paula. Ob.Cit. Pag. 557. Cantú Rivera, Humberto y Esparza García, Laura. “Debida diligencia en derechos humanos y procesos de compliance.”

<https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/6/2724/4.pdf> 8

Lic. Priscila Vieyra Solís

Lo anterior, aplicado en un ambiente empresarial consistió en la determinación de la existencia de procesos de compliance en las gestiones del gobierno corporativo, esto, bajo la consideración de que la responsabilidad empresarial en materia de derechos humanos se fundamenta en una óptima gestiónde riesgos, responsabilidad del gobierno corporativo. Se trae a la mesa el tema por la interpretación deducida del Artículo 421 del Código Nacional de Procedimientos Penales en el que se reconoce la existencia de un procedimiento para atribuir responsabilidad penal a las personas jurídicas9. Dicho artículo dispone que: Artículo 421 “Las personas jurídicas serán penalmente responsables, de los delitos cometidos a su nombre, por su cuenta, en su beneficio o través de los medios que ellas proporcionen, cuando se haya determinado que además existió inobservancia del debido control en su organización”.

Con dicho artículo se le da materialidad al “compliance penal empresarial” que tiene relación con los procesos de compliance en las gestiones del gobierno corporativo, en otras palabras, las correctas prácticas de gobierno corporativo forman parte del compliance penal, con motivo de mitigar los riesgos de incurrir en dicha responsabilidad y preservar la conservación de derechos humanos dentro de las instituciones. El Ministerio Público tiene acción contra las personas jurídicas, independientemente de la acción que pudiera ejercer con las personas físicas involucradas en el delito cometido así como, con independencia de la responsabilidad en que puedan incurrir los representantes o administradores de la empresa. Es importante tomar en consideración que, la responsabilidad de las personas jurídicas al final se traduce en la que puedan tener las personas que actuaron por ella ya que por sí solas no tienen capaci-

México. Disponible en línea: Centro de Información sobre Empresas y Derechos: Humanos: <https://media.business-humanrights.org/media/documents/Debida_diligencia_ en_derechos_humanos_y_procesos_de_compli ance_FINAL.pdf> También referidas como “personas morales”.