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COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Belén Campuzano Laguillo

Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Autónomo Tecnológico de México

José Ramón Cossío Díez

Magistrado de la Suprema Corte de Justicia de México

Owen M. Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

Luis López Guerra

Magistrado en el Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López

y

López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier

de

Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olásolo

Catedrático de Derecho Internacional Penal y Procesal de la Universidad de Utrech (Países Bajos)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

José Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: http://www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales


FORMULARIOS DE COMPRAVENTA

Mª Amalia Blandino Garrido Profesora de Derecho Civil Universidad de Cádiz Abogada

Valencia, 2014


Copyright ® 2014 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de la autora y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

© Mª AMALIA BLANDINO GARRIDO

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es ISBN 978-84-9053-433-5 MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia por favor lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.


A mi padre, el mejor guĂ­a de mi vida


ÍNDICE SISTEMÁTICO Capítulo I OFERTA DE COMPRAVENTA 1. 2. 3. 4. 5.

Oferta de venta de una finca dirigida a una persona concreta..................................... 23 Oferta pública de venta de valores.............................................................................. 23 Oferta de compra de acciones de una sociedad anónima............................................ 26 Oferta pública de adquisición de acciones de una sociedad anónima.......................... 27 Oferta de compra en el concurso de acreedores.......................................................... 34 5.1. Oferta de compra de unidad productiva de empresa que va a solicitar el concurso de acreedores...................................................................................................... 34 5.2. Oferta de compra de unidad productiva de empresa concursada........................ 36 5.3. Oferta de compra de inmueble de la concursada antes de la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación....................................................... 39

Capítulo II OPCIÓN DE COMPRA Y DE VENTA 1. Opción de compra..................................................................................................... 43 1.1. De finca (en general).......................................................................................... 43 1.2. De vivienda y plaza de garaje............................................................................. 47 1.3. De acciones ....................................................................................................... 51 1.4. De participaciones sociales................................................................................. 53 2. Opción de compra en contrato de arrendamiento...................................................... 56 2.1. Opción de compra en contrato de arrendamiento de vivienda .......................... 56 2.2. Opción de compra en contrato de arrendamiento de local................................. 59 3. Cláusulas frecuentes en los contratos de opción de compra........................................ 61 3.1. Traspaso posesorio no arrendaticio al optante..................................................... 61 3.2. Facultad del optante de ceder el derecho de opción............................................ 62 3.3. Facultad del optante de vender el bien............................................................... 62 3.4. Fijación de prima o precio por la concesión de la opción................................... 62 3.5. Ejercicio del derecho de opción condicionado al pago de la prima..................... 63 3.6. Resolución por incumplimiento ........................................................................ 63 3.7. Inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de opción....................... 63 4. Opción de venta......................................................................................................... 64

Capítulo III PRECONTRATO DE COMPRAVENTA O PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA 1. Promesa de compra y venta (general).......................................................................... 68 2. Promesa de compra y venta de un inmueble en construcción..................................... 70 3. Promesa de compra y venta con entrega de arras confirmatorias................................. 73


Índice Sistemático

10 4. 5. 6. 7.

Promesa de compra y venta con entrega de arras penitenciales.................................... 74 Promesa de compra y venta con entrega de arras penales............................................ 76 Promesa de compra y venta sometida a condición...................................................... 78 Rescisión de promesa de compra y venta.................................................................... 80

Capítulo IV ESPECIALIDADES POR RAZÓN DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES Sección 1ª Especialidades por razón del comprador 1. Comprador casado en régimen de gananciales............................................................ 85 1.1. Compraventa conjunta por ambos cónyuges...................................................... 85 1.2. Compraventa por uno de los cónyuges para la sociedad de gananciales.............. 86 1.3. Compraventa por uno o ambos cónyuges con dinero privativo.......................... 86 1.4. Compraventa que incluye confesión de privatividad.......................................... 87 1.5. Compraventa con pacto de atribución voluntaria de ganancialidad del bien adquirido........................................................................................................... 88 2. Comprador arrendatario............................................................................................ 89 2.1. Comprador que ocupa la finca en arrendamiento y que la compra mediante derecho de tanteo............................................................................................... 89 2.2. Comprador que ocupa la finca en arrendamiento y que la compra mediante derecho de retracto............................................................................................ 90 2.3. Comprador coarrendatario................................................................................. 91 3. Varios compradores.................................................................................................... 92 3.1. Varios compradores que compran un bien para adquirirlo en régimen de comunidad de bienes por cuotas indivisas iguales....................................................... 92 3.2. Varios compradores que compran un bien para adquirirlo en régimen de comunidad de bienes por cuotas indivisas desiguales................................................... 93

Sección 2ª Especialidades por razón del vendedor 1. Vendedor menor o incapacitado................................................................................. 94 1.1. Intervención del progenitor en representación del hijo menor de edad o incapacitado................................................................................................................. 94 1.2. Intervención del tutor en representación del tutelado......................................... 95 1.3. Intervención del defensor judicial en representación del menor o incapacitado.. 96 1.4. Venta por el menor emancipado con el consentimiento de sus padres................ 97 1.5. Venta por el menor emancipado con el consentimiento del curador................... 98 2. Vendedor casado en régimen de gananciales .............................................................. 99 2.1. Venta de bien ganancial por los dos cónyuges ................................................... 99 2.2. Venta de bien ganancial por un cónyuge actuando en su propio nombre y en representación de su esposo(a)............................................................................ 100 2.3. Venta de bien ganancial por un cónyuge con intervención del otro cónyuge a los efectos de prestar el consentimiento .................................................................. 101 2.4. Venta de bien ganancial por uno de los cónyuges con autorización judicial........ 102


Índice Sistemático

11

2.5. Venta de bien ganancial tras la disolución de la sociedad de gananciales............. 103 2.6. Venta de bien privativo...................................................................................... 104 3. Vendedor casado en régimen de separación de bienes................................................. 105 3.1. Venta de vivienda cuando no sea la habitual del matrimonio............................. 105 3.2. Venta de vivienda habitual del matrimonio ....................................................... 106 4. Venta por varios condueños........................................................................................ 108

Sección 3ª Intervención de otros sujetos 1. Fiador ....................................................................................................................... 109 2. Arrendatario .............................................................................................................. 110 2.1. Intervención para renunciar a los derechos de adquisición preferente................. 110 2.2. Intervención a efectos de notificación de la venta............................................... 111 2.3. Intervención para renunciar al arrendamiento.................................................... 112 3. Socio que interviene en la venta de participaciones sociales renunciando al derecho de adquisición preferente................................................................................................ 113

Sección 4ª Representación 1. Actuación del comprador o del vendedor, persona física, mediante representante voluntario...................................................................................................................... 115 2. Actuación del comprador o vendedor, persona jurídica, mediante representación....... 115 2.1. Venta o compra por una sociedad mercantil ...................................................... 115 2.2. Venta o compra por una cooperativa.................................................................. 117

Sección 5ª Vendedor empresario o profesional y comprador consumidor y/o usuario 1. Compraventa a distancia............................................................................................ 118 Anexo I. Documento de desistimiento....................................................................... 120 2. Compraventa de bien mueble celebrada fuera de establecimiento mercantil............... 121 Anexo I. Documento de desistimiento....................................................................... 122 3. Contrato de venta de un derecho de aprovechamiento por turno de un bien inmueble de uso turístico........................................................................................................... 123 Anexo I..Formulario normalizado de desistimiento en documento aparte destinado a facilitar el derecho de desistimiento............................................................................ 130

Capítulo V ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO VENDIDO Sección 1ª Inmuebles urbanos 1. Solares........................................................................................................................ 135 1.1. Venta de solar.................................................................................................... 135 1.2. Venta de solar para construir viviendas de Protección Oficial............................. 137


Índice Sistemático

12

2. Vivienda en construcción. Pacto de subrogación en el préstamo hipotecario. Condición resolutoria explícita.................................................................................................... 139 3. Pisos, locales, garajes y/o trasteros en propiedad horizontal......................................... 147 3.1. Primera venta de vivienda o local por la sociedad promotora del edificio............ 147 3.2. Venta de vivienda en segunda o posteriores transmisiones.................................. 151 3.3. Venta de piso o local en segunda o posteriores transmisiones para destinarlo a actividad profesional o empresarial..................................................................... 155 3.4. Venta de vivienda y plaza de garaje..................................................................... 159 4. Viviendas de Protección Oficial.................................................................................. 162 4.1. Compraventa de vivienda de Protección Oficial de nueva construcción............. 162 4.2. Compraventa de vivienda de Protección Oficial en segunda o posteriores transmisiones............................................................................................................. 164 4.3. Compraventa de vivienda en construcción calificada provisionalmente de Protección Oficial................................................................................................... 167 5. Vivienda ocupada en arrendamiento.......................................................................... 177 5.1. Con intervención del arrendatario..................................................................... 177 5.2. Sin intervención del arrendatario....................................................................... 178 5.2.1. Con notificación de la venta al arrendatario........................................... 178 5.2.2. Sin notificación de la venta al arrendatario............................................. 180 6. Edificio con viviendas y locales arrendados................................................................. 181 6.1. Venta del edificio en su conjunto sin tanteo ni retracto arrendaticio................... 181 6.2. Venta de un conjunto de pisos y locales de un edificio a los arrendatarios........... 183

Sección 2ª Inmuebles rústicos 1. 2. 3. 4. 5.

Finca rústica............................................................................................................... 185 Finca rústica arrendada............................................................................................... 187 Finca gravada con alguna carga o servidumbre........................................................... 189 Segregación y compraventa de finca rústica................................................................ 190 Agrupación de fincas, segregación y compraventa de finca rústica............................... 192

Sección 3ª Empresas 1. Compraventa de empresa cuyo titular es un empresario individual............................. 194 2. Compraventa de empresa titularidad de una sociedad a través de la transmisión de la totalidad de las acciones o participaciones sociales...................................................... 196 2.1. Compraventa de empresa a través de la transmisión de las acciones.................... 196 2.2. Compraventa de empresa a través de la transmisión de las participaciones sociales...................................................................................................................... 200 3. Compraventa de empresa y cesión del arrendamiento sobre el local en que está instalada............................................................................................................................ 203

Sección 4ª Mercaderías y bienes de equipo 1. Compraventa mercantil de mercancías....................................................................... 206


Índice Sistemático

13

2. Contrato de compraventa internacional de mercaderías.............................................. 208 3. Contrato de suministro.............................................................................................. 215 4. Compraventa de bienes de equipo para la instalación y explotación en la empresa compradora................................................................................................................ 218 5. Compraventa de maquinaria asumiendo el vendedor la obligación del diseño, fabricación, puesta en servicio y formación de técnicos...................................................... 222

Sección 5ª Vehículos a motor, embarcaciones y aeronaves 1. Vehículos de motor.................................................................................................... 225 1.1. Primera venta de vehículo nuevo ....................................................................... 225 1.2. Venta de vehículo usado (vehículo de ocasión) celebrado entre empresario/ profesional y consumidor........................................................................................ 227 1.3. Venta de vehículo de segunda mano entre particulares....................................... 230 1.3.1. Con traspaso posesorio inmediato.......................................................... 230 1.3.2. Con traspaso posesorio una vez producido el cambio de titularidad en el Registro de la Dirección General de Tráfico............................................ 231 2. Embarcaciones........................................................................................................... 233 3. Aeronaves................................................................................................................... 234

Sección 6ª Acciones, participaciones sociales y cuotas 1. De acciones de una sociedad anónima........................................................................ 236 1.1. De acciones representadas por medio de títulos.................................................. 236 1.1.1. De acciones nominativas........................................................................ 236 1.1.2. De acciones al portador.......................................................................... 238 1.2. De acciones representadas mediante anotaciones en cuenta................................ 240 2. De participaciones sociales de una sociedad de responsabilidad limitada..................... 241 3. De una cuota indivisa de un bien común................................................................... 243 3.1. Venta de una cuota indivisa de una finca............................................................ 243 3.2. Venta de una cuota indivisa de un comunero a otro en ejercicio del derecho de retracto.............................................................................................................. 244 3.3. Venta de todas las cuotas indivisas de una vivienda ........................................... 245

Sección 7ª Propiedad industrial 1. Compraventa de patente de invención....................................................................... 246 1.1. De la titularidad plena....................................................................................... 246 1.2. De una solicitud de patente............................................................................... 249 1.3. De una cuota parte en caso de cotitularidad de la patente.................................. 251 2. Compraventa de marca ............................................................................................. 254

Sección 8ª Propiedad intelectual 1. Cesión en exclusiva de los derechos de autor.............................................................. 256


Índice Sistemático

14

2. Cesión sin exclusiva de los derechos de autor.............................................................. 260

Sección 9ª Productos agrícolas, ganaderos y animales 1. Productos agrícolas..................................................................................................... 264 2. Productos ganaderos................................................................................................... 269 2.1. Contrato de suministro de leche cruda de vaca................................................... 269 Anexo I. Conceptos variables precio por calidad del producto.................................... 272 2.1. Contrato de suministro de leche de oveja........................................................... 273 3. Animales.................................................................................................................... 276 3.1. Compraventa de ganado.................................................................................... 276 3.2. Compraventa de especie caballar........................................................................ 277

Sección 10ª Créditos 1. 2. 3. 4.

Cesión de un crédito mediante compraventa con responsabilidad del cedente............ 280 Cesión de un crédito mediante compraventa sin responsabilidad del cedente............. 283 Cesión de un crédito litigioso mediante compraventa................................................. 287 Cesión mediante compraventa de un crédito hipotecario ejecutado, pagado por acreedor posterior..................................................................................................................... 291 5. Cesión mediante compraventa de crédito hipotecario pagado por tercero interesado... 294 6. Cesión mediante compraventa de diversos créditos ostentados frente a varios deudores y fiadores.................................................................................................................... 298

Sección 11ª Usufructo y nuda propiedad 1. Constitución y venta del usufructo vitalicio de una finca rústica a favor de una persona............................................................................................................................... 301 2. Constitución y venta del usufructo temporal de una finca rústica a favor de una persona .......................................................................................................................... 304 3. Constitución y venta del usufructo vitalicio de una finca rústica a favor de una persona bajo condición........................................................................................................... 306 4. Constitución y venta del usufructo temporal de una finca rústica a favor de una persona bajo condición........................................................................................................... 309 5. Constitución y venta del usufructo vitalicio de una finca rústica a favor de varias personas simultáneamente (cousufructo)......................................................................... 312 6. Constitución y venta del usufructo vitalicio de una finca rústica a favor de varias personas sucesivamente................................................................................................... 314 7. Constitución y venta del usufructo temporal de una finca rústica a favor de varias personas simultáneamente (cousufructo).................................................................... 317 8. Constitución y venta del usufructo temporal de una finca rústica a favor de varias personas sucesivamente.............................................................................................. 320 9. Constitución y venta del usufructo vitalicio de una finca rústica a favor de varias personas simultáneamente (cousufructo) bajo condición................................................. 323 10. Constitución y venta del usufructo vitalicio de una finca rústica a favor a favor de varias personas sucesivamente bajo condición...................................................................... 325


Índice Sistemático

15

11. Constitución y venta del usufructo temporal de una finca rústica a favor de varias personas simultáneamente (cousufructo) bajo condición............................................ 328 12. Constitución y venta del usufructo temporal de una finca rústica a favor de varias personas sucesivamente bajo condición...................................................................... 331 13. Constitución y venta del usufructo vitalicio de una vivienda a un comprador y venta de la nuda propiedad a otro comprador...................................................................... 334 14. Venta del derecho de usufructo por su titular a un tercero.......................................... 335 15. Venta del derecho de usufructo al titular de la nuda propiedad................................... 336 16. Venta de la nuda propiedad y del usufructo de una vivienda a un comprador............. 338 17. Venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo................................................ 339 18. Venta de acciones con reserva del usufructo................................................................ 340 19. Venta de participaciones sociales con reserva del usufructo......................................... 342

Sección 12ª Objeto gravado con hipoteca 1. Venta de finca hipotecada sin subrogación del comprador en el préstamo garantizado con la hipoteca........................................................................................................... 345 2. Primera venta de vivienda hipotecada con subrogación del comprador en el préstamo garantizado con la hipoteca ....................................................................................... 346 3. Venta de vivienda hipotecada en segunda o posteriores trans­misiones con subrogación del comprador en el préstamo garantizado con la hipoteca......................................... 348 4. Compraventa de embarcación de recreo con subrogación en el préstamo hipotecario. 350

Sección 13ª Herencia 1. Venta de la herencia................................................................................................... 352 2. Venta de una cuota de la herencia............................................................................... 354 3. Venta de la herencia por todos los coherederos .......................................................... 356

Capítulo VI ESPECIALIDADES EN EL PRECIO 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Precio indeterminado................................................................................................. 361 Precio fijado por un tercero........................................................................................ 361 Precio que consiste en parte en dinero y en parte en otra cosa.................................... 361 Precio a razón de un tanto por unidad de medida o número....................................... 362 Compraventa de bien inmueble por precio alzado...................................................... 363 De dos o más cosas por un precio alzado ................................................................... 363

Capítulo VII CLÁUSULAS DIVERSAS EN LA COMPRAVENTA Sección 1ª Entrega y posesión de la cosa vendida 1. Cláusulas sobre la tradición........................................................................................ 367


Índice Sistemático

16

1.1. Tradición real o material.................................................................................... 367 1.2. Tradición consensual.......................................................................................... 367 1.3. Tradición “brevi manu”...................................................................................... 368 1.4. Tradición instrumental...................................................................................... 368 1.5. Tradición simbólica............................................................................................ 369 2. Cláusulas relativas a la transmisión de la posesión ...................................................... 369 2.1. De vivienda o local............................................................................................ 369 2.1.1. Transmisión de la posesión con carácter previo a la compraventa........... 369 2.1.2. Transmisión de la posesión en el acto de la compraventa........................ 369 2.1.3. Transmisión de la posesión con posterioridad a la celebración de la compraventa................................................................................................. 370 2.2. De vivienda o local en construcción................................................................... 370 2.3. De finca rústica.................................................................................................. 370 2.4. De semovientes.................................................................................................. 371 2.5. De productos agrícolas....................................................................................... 371 2.6. De mercaderías ................................................................................................. 371 2.7. De maquinaria .................................................................................................. 372 2.8. De vehículos a motor......................................................................................... 372 3. Cláusulas de fijación de plazo para la entrega de la cosa vendida................................. 372 4. Cláusulas sobre las condiciones que debe reunir el objeto entregado........................... 372 4.1. Vivienda o local en construcción........................................................................ 372 4.2. Semovientes....................................................................................................... 373 4.3. Productos agrícolas............................................................................................ 373

Sección 2ª Pago del precio 1. Pago del precio al contado.......................................................................................... 374 2. Aplazamiento en el pago del precio............................................................................ 374 2.1. Cláusulas de aplazamiento o término para el pago del precio............................. 374 2.2. Estipulación de intereses por el aplazamiento..................................................... 376 2.3. Información sobre el coste del crédito que supone el aplazamiento del pago del precio................................................................................................................. 376 3. Contrato de venta a plazos de bienes muebles ........................................................... 377 3.1. Un solo comprador............................................................................................ 377 3.2. Dos o más compradores..................................................................................... 379 3.3. Intervención de fiador........................................................................................ 382 3.4. Varios objetos ................................................................................................... 385 3.5. Con préstamo de financiación al comprador...................................................... 388 4. Medios de pago del precio.......................................................................................... 391 4.1. Pacto de pago mediante entrega de letras de cambio.......................................... 391 4.2. Pacto de pago mediante cheque ........................................................................ 392 4.3. Pacto de pago mediante emisión de pagarés....................................................... 392 4.4. Pacto de pago mediante domiciliación bancaria................................................. 393 4.5. Pacto de pago mediante ingreso en cuenta bancaria........................................... 393 5. Cláusulas que fijan garantías para el cobro del precio.................................................. 393 5.1. Pacto de intereses de demora.............................................................................. 393


Índice Sistemático

17

5.2. Pacto de constitución de aval a primer requerimiento........................................ 394 5.3. Pacto de vencimiento anticipado........................................................................ 394 5.4. Pacto de exclusión o limitación de las facultades dispositivas del comprador sobre el objeto comprado hasta que abone el precio.................................................... 395 5.5. Cláusula por la que el comprador se obliga a concertar un seguro de daños de la vivienda............................................................................................................. 395 6. Pacto de responsabilidad solidaria de los compradores en el pago del precio............... 395 7. Garantía de las cantidades anticipadas........................................................................ 395

Sección 3ª Condición suspensiva o resolutoria 1. Cláusula por la que se somete la eficacia de la compraventa a condición suspensiva.... 397 2. Cláusula por la que se somete la eficacia de la compraventa a condición resolutoria.... 398 3. Compraventa a prueba o ensayo................................................................................. 398

Sección 4ª Cargas y gravámenes 1. Cláusulas sobre cargas y gravámenes que afectan al objeto vendido............................. 400 1.1. Venta de finca hipotecada.................................................................................. 400 1.2. Venta de finca gravada con servidumbre............................................................. 401 1.3. Venta de finca ocupada por precaristas............................................................... 401 2. Cláusula de venta libre de cargas y gravámenes........................................................... 402 3. Pactos de constitución de servidumbres sobre el objeto vendido................................. 402 4. Cláusulas sobre contribuciones, tasas e impuestos que pesan sobre el objeto vendido. 403

Sección 5ª Saneamiento 1. Cláusulas sobre el saneamiento por evicción............................................................... 404 1.1. Aplicación del régimen del Código Civil............................................................ 404 1.2. Aumento de la obligación de sanear por evicción............................................... 404 1.3. Disminución de la obligación de sanear por evicción......................................... 405 1.4. Supresión de la responsabilidad por evicción...................................................... 405 2. Cláusulas sobre el saneamiento por vicios ocultos....................................................... 406 2.1. Aplicación del régimen del Código Civil............................................................ 406 2.2. Aumento de la obligación de sanear por vicios ocultos....................................... 406 2.3. Disminución de la obligación de sanear por vicios ocultos................................. 407 2.4. Supresión de la responsabilidad por vicios ocultos.............................................. 407

Sección 6ª Reserva de dominio 1. Compraventa de bien inmueble con pacto de reserva de dominio.............................. 409 2. Compraventa de bienes muebles a plazos con reserva de dominio ............................. 411 3. Cláusulas por las que se estipula la reserva de dominio............................................... 414


Índice Sistemático

18 Sección 7ª Pacto de retro o retracto convencional 1. 2. 3. 4.

Compraventa de vivienda con pacto de retroventa...................................................... 416 Compraventa de local de negocios con pacto de retroventa........................................ 420 Compraventa de una cuota parte de finca indivisa sometida a pacto de retroventa...... 424 Contrato de retroventa............................................................................................... 426

Sección 8ª Cláusula penal 1. Pena sustitutiva.......................................................................................................... 428 2. Pena cumulativa......................................................................................................... 428 2.1. Para el caso de incumplimiento de ambas partes................................................ 428 2.2. Por incumplimiento del comprador................................................................... 428 2.2.1. De la obligación de pagar el precio......................................................... 428 2.2.1. De la obligación de recibir la cosa vendida............................................. 429 2.3. Por incumplimiento del vendedor...................................................................... 429 3. Pena facultativa.......................................................................................................... 430

Sección 9ª Pacto de arras o señal 1. Arras confirmatorias................................................................................................... 431 2. Arras penitenciales...................................................................................................... 431 3. Arras penales.............................................................................................................. 431

Sección 10ª Resolución por incumplimiento 1. Condición resolutoria explícita o facultad resolutoria por impago del precio aplazado (el llamado pacto comisorio) ..................................................................................... 433 2. Plazo para la cancelación de la condición resolutoria explícita ................................... 435 3. Condición resolutoria explícita y cláusula penal......................................................... 435 4. Pacto de posposición de rango de la condición resolutoria explícita ........................... 437 5. Pacto sobre la resolución por incumplimiento ex art. 1124 del Código Civil.............. 437

Sección 11ª Gastos derivados de la compraventa 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Gastos derivados del otorgamiento de escritura pública ............................................. 438 Pago de impuestos derivados de la compraventa......................................................... 438 Gastos de cancelación de la hipoteca.......................................................................... 440 Gastos derivados de la intervención de corredor......................................................... 440 Gastos derivados de la intervención de agente de la propiedad inmobiliaria................ 440 Gastos derivados del otorgamiento de aval bancario................................................... 440 Gastos judiciales y extrajudiciales en caso de incumplimiento contractual.................. 440 Provisión de fondos para el pago de los gastos de la compraventa............................... 441


Índice Sistemático

19 Sección 12ª Otorgamiento de escritura pública

1. 2. 3. 4.

Otorgamiento de la escritura pública a requerimiento de las partes............................. 442 Fijación de un plazo para el otorgamiento de la escritura pública................................ 442 Designación del Notario autorizante de la escritura pública........................................ 442 Indemnización de daños y perjuicios por incomparecencia a la Notaría...................... 443

Sección 13ª Préstamo hipotecario 1. Pacto de subrogación del comprador de una vivienda en el préstamo hipotecario suscrito por el vendedor.......................................................................................................... 444 2. Pacto por el que el comprador se compromete a suscribir o subrogarse en el préstamo hipotecario que concierte el vendedor........................................................................ 445 3. Pacto de subrogación del comprador de una embarcación en el capital pendiente de amortización de una hipoteca naval............................................................................ 445

Sección 14ª Obligaciones derivadas de la construcción y responsabilidad por daños en la primera venta de edificación 1. Cláusula por la que el vendedor asume la obligación de entregar el Libro del Edificio. 447 2. Asunción de responsabilidad conforme a lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación................................................................................................................. 447 3. Obligación de garantía............................................................................................... 447 3.1. Por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.................................................................................. 447 3.2. Por los daños causados por vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad........................................................................ 448 3.3. Por los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales....................................................................................................... 448

Sección 15ª Competencia y arbitraje 1. Pactos de sumisión expresa......................................................................................... 449 2. Cláusulas arbitrales..................................................................................................... 449


Capítulo I

OFERTA DE COMPRAVENTA


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Oferta de Compraventa

1. OFERTA DE VENTA DE UNA FINCA DIRIGIDA A UNA PERSONA CONCRETA En (indicar localidad), a (día, mes y año) D./Dña. (nombre y apellidos) ofrece celebrar con D./Dña. (nombre y apellidos), un contrato de compraventa, con arreglo a las siguientes ESTIPULACIONES PRIMERA.– Objeto de la oferta D./Dña. (nombre y apellidos) ofrece a D./Dña. (nombre y apellidos) la venta de la siguiente finca que a continuación se describirá: (descripción). SEGUNDA.– Precio El precio ofertado para la compraventa es el de (indicar en letras y en números) euros. TERCERA.– Gastos e impuestos de la compraventa Los gastos e impuestos de la compraventa serán de cuenta de ambas partes, de conformidad con lo establecido en la Ley. CUARTA.– Perfección del contrato de compraventa D./Dña. (nombre y apellidos) tendrá por concluido el contrato de compraventa en cuanto D./ Dña. (nombre y apellidos) manifieste en forma su aceptación, siempre que la misma sea plenamente coincidente con esta oferta y que cuando lo verifique no haya sido esta oferta revocada.

Firma del oferente

2. OFERTA PÚBLICA DE VENTA DE VALORES OFERTA PÚBLICA DE VENTA DE ACCIONES FORMULADA POR (…), S.A. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (“CNMV”) ha autorizado el (día) de (mes) de (año), la Oferta Pública de Venta de Acciones formulada por (…), S.A., en adelante, la OFERTA, incorporándose a los registros públicos de la CNMV el correspondiente Folleto Informativo de la Oferta y la documentación complementaria. La OFERTA se regirá por la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, por el Real Decreto 1310/2005, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, en materia de admisión a negociación de valores en mercados secundarios oficiales, de ofertas públicas de venta o suscripción y del folleto exigible a tales efectos, y restante normativa aplicable.


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Formularios de Compraventa

I. RESUMEN Se describen a continuación las principales circunstancias que, entre otras, y sin perjuicio de la restante información del “Folleto” deben tenerse en cuenta para una adecuada comprensión de la Oferta, que ayude a los inversores a la hora de determinar si invierten o no en los valores. No obstante, se advierte expresamente que: a) Este Resumen debe leerse como introducción al Folleto. b) Toda decisión de invertir en los valores debe estar basada en la consideración por parte del inversor del Folleto en su conjunto. c) No se podrá exigir responsabilidad civil a ninguna persona exclusivamente sobre la base del presente Resumen, incluida cualquier traducción del mismo, a no ser que este Resumen sea engañoso, inexacto o incoherente en relación con las demás partes del Folleto, o no aporte, leído junto con las otras partes del folleto, información fundamental para ayudar a los inversores a decidir si invierten o no en los valores. (Exponer un resumen que, elaborado en un formato estandarizado, de forma concisa y en un lenguaje no técnico, proporcione la información fundamental para, conjuntamente con el resto del folleto, ayudar a los inversores a la hora de determinar si invierten o no en los valores). II. CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA La presente Oferta Pública de Venta (en adelante, la “Oferta”), se extiende a (…) acciones de la sociedad (…, S.A.), por un importe nominal global de (…) euros, equivalente a un (indicar porcentaje) de capital social. El número inicial de acciones ofrecidas son (…) por un importe nominal global de (…) euros, representativas de un (indicar porcentaje) por ciento del capital social. Dicho número podrá ampliarse a un máximo de (…) acciones adicionales, representativas de un (indicar porcentaje) por ciento del capital social. Las acciones objeto de la Oferta gozan de plenos derechos políticos y económicos, perteneciendo a la misma clase que las restantes acciones de la Sociedad actualmente en circulación, sin que existan acciones privilegiadas, y se hallan libres de cargas y gravámenes. La Oferta se distribuirá del modo siguientes (se indicarán los tramos, los inversores a los que está dirigido cada tramo y el número de acciones ofrecidas en cada uno). III. INFORMACIÓN SOBRE EL OFERENTE La Oferta se realiza por parte de la propia Sociedad, con acciones en autocartera, que representan un (indicar porcentaje) por ciento del capital social y por (…) accionistas, que ostentan un (indicar porcentaje) del capital social. La entidad emisora es una sociedad que tiene por objeto (descripción y situación económica financiera). IV. FACTORES DE RIESGO La naturaleza y los riesgos inherentes al Oferente y los valores que se ofrecen son los que se exponen a continuación: (…). En concreto, los riesgos asociados a los sectores de actividad en los que opera la Sociedad Oferente y a la propia entidad oferente son los siguientes: (…).


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Oferta de Compraventa

Las características esenciales y los riesgos asociados con la inversión en los valores de que trata esta Oferta, incluidos los derechos inherentes a los valores, son estos: (…). V. PRINCIPALES MAGNITUDES ECONÓMICO FINANCIERAS DE LA OFERENTE Se incluyen como Anexos a este Folleto Informativo los Estados Financieros de la sociedad correspondientes a los ejercicios (…), junto con sus respectivos Informes de Auditoría y los Estados Financieros Consolidados correspondientes a los ejercicios (…) junto con sus respectivos Informes de Auditoría. VI. INFORMACIÓN FUNDAMENTAL Las condiciones generales de la Oferta, incluidos los gastos estimados impuestos al inversor por el Oferente, son los siguientes: (…). Los motivos de la Oferta son (…) y el destino de los ingresos el siguiente: (…). VII. INFORMACIÓN SOBRE LAS ACCIONES QUE VAN A OFERTARSE Los valores a los que se refiere la presente Oferta son acciones ordinarias de (…), S.A. de (…) euros de valor nominal cada una, totalmente desembolsadas, propiedad de los accionistas vendedores. Las acciones están representadas mediante anotaciones en cuenta (o lo que proceda). VIII. CLÁUSULAS Y CONDICIONES DE LA OFERTA La presente Oferta se sujeta a las siguientes condiciones: (…). IX. TRAMITACIÓN, FORMALIZACIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LAS OFERTAS La tramitación, formalización y liquidación de las ofertas se realizará en la forma prevista en este Folleto. X. CALENDARIO El calendario previsto es el siguiente: (…). XI. RESPONSABILIDAD DEL FOLLETO Las personas responsables de este Folleto son (…), las cuales declaran que la información contenida en el mismo es, según su conocimiento y tras comportarse con una diligencia razonable para garantizar que así es, conforme a los hechos y no incurre en ninguna omisión que pudiera afectar a su contenido.

Firma del Responsable del Folleto


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