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TOMO XXXVI

TOMO XXXVI

Esquemas de Derecho Civil III Derechos Reales. Derecho Registral Esquemas de Derecho Civil III 4ª Edición

Esquemas

4ª Edición

Directora: Ana Cañizares Laso Coordinadora: Rocio Diéguez Oliva

Esquemas

editorial.tirant.com

Autores: Rocio Diéguez Oliva Jesús Palomares Bravo Paloma Saborido Sánchez

Esquemas

Tomo XXXVI

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho Instituto Tecnológico Autónomo de México

Luciano Parejo Alfonso

Marta Lorente Sariñena

Consuelo Ramón Chornet

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU) Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Jorge A. Cerdio Herrán

José Antonio García-Cruces González

Héctor Olasolo Alonso

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ana Cañizares Laso

Owen Fiss

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda) Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Francisco Muñoz Conde

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Angelika Nussberger

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia

Tomás S. Vives Antón Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

Tomo XXXVI

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL 4ª Edición Directora:

Ana Cañizares Laso Coordinadora:

Rocio Diéguez Oliva Autores:

Rocio Diéguez Oliva Paloma Saborido Sánchez Jesús Palomares Bravo

tirant lo blanch Valencia, 2022

Copyright ® 2022 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor.

En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© ANA CAÑIZARES LASO (Dir.)

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TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 241 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería Virtual: www.tirant.es ISBN 978-84-1130-960-8 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas.

Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Relación de autoría:

Rocio Diéguez Oliva: Temas 12, 20, 21, 22, 22, 23, 24 y 25 Jesús Palomares Bravo: Temas 1, 2, 3, 6, 8, 11, 17, 18 y 19 Paloma Saborido Sánchez: Temas 4, 5, 7, 9, 10, 13, 14, 15 y 16

Índice General Introducción ...................................................................................................................................................................................................

19

Abreviaturas ...................................................................................................................................................................................................

21

Parte I TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES INTRODUCCIÓN.........................................................................................................................................................................................

25

1.

LOS DERECHOS REALES EN GENERAL. CONCEPTO Y CONTENIDO DEL DERECHO REAL....................................................

1.1. CONCEPTO DE DERECHO REAL..............................................................................................................................................

1.2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO...............................................................................

1.3. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITO................................................................

1.4. LOS DERECHOS REALES DISCUTIDOS.....................................................................................................................................

1.5. LA FACULTAD DE CREACIÓN DE DERECHOS REALES POR LOS PARTICULARES.............................................................

1.6. TIPOLOGÍA DE LOS DERECHOS REALES................................................................................................................................

1.7. CONTENIDO DEL DERECHO REAL.........................................................................................................................................

1.8. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER.........................................................................................................................................

27 27 28 29 30 31 32 33 34

2.

LA POSESIÓN I.......................................................................................................................................................................................

2.1. DESARROLLO HISTÓRICO DE LA POSESIÓN.........................................................................................................................

2.2. CONCEPTO DE POSESIÓN.........................................................................................................................................................

2.3. PRECISIONES AL CONCEPTO DE POSESIÓN...........................................................................................................................

2.4. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA.................................................................................................................

35 35 36 37 38

10

Índice

2.5.

2.6.

2.7.

2.8.

OBJETO DE LA POSESIÓN..........................................................................................................................................................

ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN..........................................................................................................................

DEFENSA JURISDICCIONAL DE LA POSESIÓN........................................................................................................................

COORDINACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 441, 444 Y 446 CC.....................................................................................................

39 40 41 42

3.

LA POSESIÓN II......................................................................................................................................................................................

3.1. POSESIÓN MEDIATA E INMEDIATA.........................................................................................................................................

3.2. LA INTERVERSIÓN DEL CONCEPTO POSESORIO..................................................................................................................

3.3. PRESUNCIONES POSESORIAS....................................................................................................................................................

3.4. FICCIONES POSESORIAS............................................................................................................................................................

3.5. BUENA Y MALA FE POSESORIA................................................................................................................................................

3.6. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO EN FUNCIÓN DE LA BUENA O MÁLA FE.........................................................

3.7. POSESIÓN QUE CONDUCE A LA USUCAPIÓN.........................................................................................................................

43 43 44 45 46 47 48 49

4.

ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES.................................................................................................................

4.1. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES............................................................................................................................

4.1.1. Sistemas generales de adquisición de los derechos reales...................................................................................................

4.1.2. Adquisición de la propiedad y de los derechos reales en el Ordenamiento Jurídico español: ARTÍCULO 609 CC............

4.1.3. El sistema de título y modo español. La Tradición............................................................................................................

4.1.4. Las formas de la tradición................................................................................................................................................

4.1.5. Formas excepcionales de adquisición: La adquisición a non domino................................................................................

4.2. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL.......................................................................................................................

51 51 51 52 53 54 55 56

5.

LA USUCAPIÓN.....................................................................................................................................................................................

5.1. CARACTERES GENERALES DE LA USUCAPIÓN......................................................................................................................

5.1.1. Concepto y Fundamento. Objeto de la usucapión.............................................................................................................

5.1.2. Funciones de la usucapión................................................................................................................................................

5.1.3. Requisitos previos para toda clase de usucapión...............................................................................................................

5.2. CLASES DE USUCAPIÓN.............................................................................................................................................................

5.2.1. Clasificacion general.........................................................................................................................................................

5.2.2. La usucapión Ordinaria....................................................................................................................................................

57 57 57 58 59 60 60 61

11

Índice

5.2.3. La usucapión extraordinaria.............................................................................................................................................

INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIÓN. LA RENUNCIA.............................................................................................................

REGLAS DE CÓMPUTO DE PLAZO...........................................................................................................................................

LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD..............................................................................................................

62 63 64 65

6.

OCUPACIÓN, ACCESIÓN Y ESPECIFICACIÓN...................................................................................................................................

6.1. OCUPACIÓN................................................................................................................................................................................

6.2. HALLAZGO..................................................................................................................................................................................

6.3. TESORO........................................................................................................................................................................................

6.4. TIPOS DE ACCESIÓN..................................................................................................................................................................

6.5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA ACCESIÓN Y SUS PROBLEMAS..................................................................................

6.6. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE I....................................................................................................................................

6.7. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE II...................................................................................................................................

6.8. ACCESIÓN FLUVIAL O DE INMUEBLE A INMUEBLE.............................................................................................................

6.9. ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES...............................................................................................................................................

6.10. MEZCLA O CONFUSIÓN Y ESPECIFICACIÓN.........................................................................................................................

67 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76

7.

CONTENIDO DE LA PROPIEDAD........................................................................................................................................................

7.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD..................................................................................................

7.2. CONCEPTO DE PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL...............................................................................................................

7.3. CONCEPTO DE LA PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN.......................................................................................................

7.4. FACULTADES QUE ENGLOBA EL DOMINIO............................................................................................................................

7.5. CARACTERES ESENCIALES DEL DOMINIO.............................................................................................................................

7.6. LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO.........................................................................................................................................

77 77 78 79 80 81 82

8.

PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD.....................................................................................................................................

8.1. CUADRO GENERAL DE LAS ACCIONES DERIVADAS DE LA PROPIEDAD............................................................................

8.2. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA................................................................................................................................................

8.3. LA ACCIÓN PUBLICIANA...........................................................................................................................................................

8.4. INTERDICTOS DE OBRA NUEVA Y DE OBRA RUINOSA........................................................................................................

8.5. LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO...............................................................................................................................

83 83 84 85 86 87

5.3.

5.4.

5.5.

12

Índice

8.6.

8.7.

8.8.

ACCIÓN NEGATORIA.................................................................................................................................................................

ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO........................................................................................................................

TERCERÍA DE DOMINIO Y SEPARACIÓN “EX IURE DOMINI”.............................................................................................

88 89 90

ESPECIALIDADES DE LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA...............................................................................................................

9.1. EL ARTÍCULO 464 DEL CÓDIGO CIVIL....................................................................................................................................

9.1.1. Planteamiento de la cuestión.............................................................................................................................................

9.1.2. Diferentes tipos de sistemas..............................................................................................................................................

9.2. INTERPRETACIONES DIFERENTES DEL ART. 464 CC.............................................................................................................

9.2.1. Posiciones de la adquisición a non domino.......................................................................................................................

9.2.2. Posiciones de Prueba.........................................................................................................................................................

91 91 91 92 93 93 94

10. COMUNIDAD DE BIENES.....................................................................................................................................................................

10.1. PLANTEAMIENTO GENERAL....................................................................................................................................................

10.1.1. Concepto y tipos de comunidad........................................................................................................................................

10.1.2. Principios que rigen la comunidad en el ordenamiento jurídico español (Diez-Picazo). Constitución de la comunidad.....

10.2. FACULTADES Y DEBERES DE LOS COMUNEROS....................................................................................................................

10.3. EJERCICIO DE LAS ACCIONES: LA ACTIO COMMUNI DIVIDENDO....................................................................................

10.4. ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN. LA EXTINCIÓN..................................................................................................

95 95 95 96 97 98 98

11. PROPIEDAD INTELECTUAL.................................................................................................................................................................

11.1. CONCEPTO Y ÁMBITO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL...................................................................................................

11.2. CONTENIDO Y DURACIÓN.......................................................................................................................................................

11.3. LÍMITES DE LOS DERECHOS DE EXPLOTACIÓN ..................................................................................................................

11.4. OBJETO Y SUJETOS DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL.........................................................................................................

11.5. TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS DE CONTENIDO PATRIMONIAL................................................................................

11.6. PROTECCIÓN PARTICULAR EN LA LPI DE CIERTAS PROPIEDADES INTELECTUALES ESPECIALES................................

11.7. PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LPI............................................................................................

11.8. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL...................................................................................................................

11.9. ENTIDADES DE GESTIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LEY......................................................................

99 99 100 101 102 103 104 105 106 107

9.

13

Índice

12. PROPIEDAD HORIZONTAL ................................................................................................................................................................

12.1. MARCO NORMATIVO................................................................................................................................................................

12.2. ÁMBITO DE APLICACIÓN..........................................................................................................................................................

12.3. TÍTULO CONSTITUTIVO ...........................................................................................................................................................

12.4. ÓRGANOS....................................................................................................................................................................................

12.4.1. Junta General...................................................................................................................................................................

12.4.2. Presidente/vicepresidente/administrador...........................................................................................................................

12.5. ADOPCIÓN DE ACUERDOS.......................................................................................................................................................

12.6. IMPUGNACIÓN...........................................................................................................................................................................

12.7. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS..................................................................................................................................

12.8. COMPLEJOS INMOBILIARIOS...................................................................................................................................................

12.9. EXTINCIÓN.................................................................................................................................................................................

109 109 110 111 113 113 115 116 120 121 123 124

Parte II EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTRODUCCIÓN.........................................................................................................................................................................................

127

13. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL.....................................................................................................................................

13.1. PUBLICIDAD REGISTRAL. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAÑA...........................................................................

13.1.1. Publicidad registral y concepto de Registro.......................................................................................................................

13.1.2. Sistemas registrales...........................................................................................................................................................

13.2. PRINCIPIOS REGISTRALES.........................................................................................................................................................

13.3. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN. LA FINCA REGISTRAL...........................................................................................................

13.3.1. Actos inscribibles..............................................................................................................................................................

13.3.2. La finca registral...............................................................................................................................................................

13.3.3. Clases de fincas. Modificaciones registrales de la finca......................................................................................................

13.4. LA INMATRICULACIÓN.............................................................................................................................................................

13.4.1. Concepto y medios...........................................................................................................................................................

13.4.2. Supuestos problemáticos...................................................................................................................................................

129 129 129 130 131 132 132 133 134 136 136 137

14

Índice

14. ASIENTOS REGISTRALES. LA INSCRIPCIÓN.....................................................................................................................................

14.1. LA INSCRIPCIÓN.........................................................................................................................................................................

14.1.1. El asiento de presentación.................................................................................................................................................

14.1.2. La inscripción. Diferentes tipos de inscripción..................................................................................................................

14.1.3. La inscripción en el sistema registral español. El principio de prioridad............................................................................

14.2. EL ASIENTO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA............................................................................................................................

14.3. OTROS ASIENTOS REGISTRALES..............................................................................................................................................

139 139 139 140 141 142 143

15. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL......................................................................................................................................................

15.1. CONCEPTO Y PRINCIPIOS QUE RIGEN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL........................................................................

15.2. REQUISITOS PREVIOS PARA EL COMIENZO DEL PROCEDIMIENTO. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL...........................

15.3. TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO...................................................................................................................................

145 145 146 147

16. LA EFICACIA DEL REGISTRO: LAS PRESUNCIONES Y EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL...........................................

16.1. PRESUNCIONES REGISTRALES.................................................................................................................................................

16.2. EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL..............................................................................................................................

16.2.1. El principio de fe publica registral. El art. 34 LH..............................................................................................................

16.2.2. La problemática del art. 32 LH. El principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos................................................

16.2.3. Límites a la fe pública registral. La rectificación registral..................................................................................................

149 149 150 150 151 152

Parte III LOS DERECHOS REALES LIMITADOS INTRODUCCIÓN.........................................................................................................................................................................................

155

17. DERECHOS REALES LIMITADOS .......................................................................................................................................................

17.1. CONCEPTO Y TIPOS...................................................................................................................................................................

17.2. CARACTERES COMUNES A LOS DERECHOS REALES LIMITADOS......................................................................................

17.3. LA RELACIÓN DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS ENTRE SÍ, Y CON LA PROPIEDAD...........................................

157 157 158 159

Índice

15

18. DERECHO REAL DE USUFRUCTO Y APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO............................

18.1. DERECHO REAL DE USUFRUCTO.............................................................................................................................................

18.1.1. Derecho real de usufructo. Concepto y Constitución........................................................................................................

18.1.2. El principio de conservación de la forma y sustancia........................................................................................................

18.1.3. Sujetos y objeto del derecho de usufructo.........................................................................................................................

18.1.4. Derechos y Obligaciones del usufructuario.......................................................................................................................

18.1.5. Extinción del derecho de usufructo...................................................................................................................................

18.2. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO...................................................................................

18.2.1. Conceptos en la Ley 4/2012, de 6 de julio de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias....................

18.2.2. Controles de la ley............................................................................................................................................................

161 161 161 162 163 164 165 166

19. SERVIDUMBRES ...................................................................................................................................................................................

19.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO...............................................................................................................................

19.2. DISTINCIONES BÁSICAS ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRES EN EL CC...............................................................................

19.3. LAS ULTERIORES DISTINCIONES ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRE EN EL CC Y SU TRASCENDENCIA.........................

19.4. CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES EN EL CÓDIGO CIVIL....................................................................................

19.5. FORMAS BÁSICAS DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE .................................................................................................

19.6. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES POR USUCAPIÓN Y POR SIGNO APARENTE...........................................................

19.7. CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES. DERECHOS Y OBLIGACIONES. ACCIONES..........................................................

19.8. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE SERVIDUMBRES.............................................................................................................

19.9. PRINCIPALES SERVIDUMBRES PREVISTAS EN EL CC.............................................................................................................

169 169 170 171 172 173 174 175 176 177

20. CENSOS Y SUPERFICIE.........................................................................................................................................................................

20.1. DERECHO REAL DE CENSO......................................................................................................................................................

20.1.1. Aspectos generales del censo.............................................................................................................................................

20.1.2. Régimen general del derecho real de censo.......................................................................................................................

20.1.3. El censo enfitéutico...........................................................................................................................................................

20.2. EL DERECHO DE SUPERFICIE...................................................................................................................................................

20.2.1. Rasgos generales...............................................................................................................................................................

20.2.2. Derecho de superficie urbana.............................................................................................................................................

179 179 179 180 181 182 182 183

166 167

16

Índice

21. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA...........................................................................................................................................

21.1. CONCEPTO..................................................................................................................................................................................

21.2. CARACTERES...............................................................................................................................................................................

21.3. REQUISITOS ESENCIALES..........................................................................................................................................................

187 187 187 188

22. LA PRENDA............................................................................................................................................................................................

22.1. CONCEPTO, REGULACIÓN Y CARACTERES...........................................................................................................................

22.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO........................................................................................

189 189 190

23. LA HIPOTECA........................................................................................................................................................................................

23.1. LA HIPOTECA INMOBILIARIA..................................................................................................................................................

23.2. ELEMENTOS DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA................................................................................................................

23.3. SUJETOS DE LA RELACIÓN HIPOTECARIA.............................................................................................................................

23.4. OBJETO DE LA HIPOTECA.........................................................................................................................................................

23.5. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA.................................................................................................................................................

23.6. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA .........................................................................................................................................

23.6.1. Requisitos .........................................................................................................................................................................

23.7. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA..............................................................................................................

23.8. CLASES DE HIPOTECAS..............................................................................................................................................................

23.9. CONTENIDO DEL DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO............................................................................................

23.10. VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO/CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA............................................

23.11. TERCER POSEEDOR DE FINCA HIPOTECADA (ART. 662 LEC)..............................................................................................

23.12. RANGO DE LAS HIPOTECAS.....................................................................................................................................................

23.13. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA..................................................................................................................................................

23.14. PODER DE DISPOSICIÓN SOBRE EL CRÉDITO HIPOTECARIO.............................................................................................

191 191 193 194 195 196 197 199 200 201 203 204 205 206 207 208

24. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA SOBRE BIENES MUEBLES SIN DESPLAZAMIENTO....................................................

24.1. REGULACIÓN Y PRINCIPIOS COMUNES.................................................................................................................................

24.2. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO........................................................................................................................................

24.2.1. Bienes susceptibles (art. 52 LHMPSD)..............................................................................................................................

209 209 210 210

Índice

17

24.2.2. Elementos de la prenda sin desplazamiento......................................................................................................................

24.2.3. El registro de prenda sin desplazamiento (arts. 67-70 LHMPSD)......................................................................................

24.3. HIPOTECA MOBILIARIA............................................................................................................................................................

24.3.1. Bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria (art. 12 LHMPSD)..........................................................................................

24.3.2. Circunstancias de la escritura constitución (art. 13 LHMPSD).........................................................................................

24.3.3. Conservación de los bienes hipotecados............................................................................................................................

24.3.4. Ejecución .........................................................................................................................................................................

211 212 213 213 213 214 214

25. LA ANTICRESIS......................................................................................................................................................................................

215

26. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.............................................................................................................................

26.1. TIPOS Y FIGURAS CONTROVERTIDAS.......................................................................................................................................

26.2. RETRACTOS LEGALES: ESTRUCTURA BÁSICA.........................................................................................................................

26.3. PRINCIPALES RETRACTOS LEGALES PREVISTOS EN LA LEGISLACIÓN...............................................................................

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Introducción El estudio de los Derechos reales constituye una de las dos partes en que, tradicionalmente, se articula el Derecho patrimonial. Así como el derecho de obligaciones —la otra parte en la citada división— estudia los deberes de prestación entre acreedor y deudor, los derechos reales centran su atención en las titularidades directas que corresponden a las personas sobre los bienes. Obviamente, las relaciones jurídicas de ahí nacidas no dejan de ser relaciones personales, pues sólo entre sujetos, y no entre sujeto y objeto, pueden darse relaciones propiamente jurídicas. Pero el elemento de afección entre el titular del bien y éste hace que las cosas ocupen un lugar preminente en este sector del Derecho, hasta el punto de que frecuentemente se aluda a él con el nombre de “Derecho de cosas”.

Los derechos reales constituyen una parcela del Derecho civil particularmente refractaria a los cambios. Frente a la elevada movilidad que ha caracterizado a determinados ámbitos de esta disciplina —piénsese en el Derecho de persona o de familia—, la disciplina de los derechos reales ha permanecido como una doctrina unitaria basada en principios fuertemente asentados en el Código civil y, en menor medida, en la Ley hipotecaria. Sin embargo, si ese juicio global no deja de ser cierto, no es menos verdad que el observador atento de la realidad jurídica no deja de apreciar desarrollos y movimientos que alteran, bien es verdad que lentamente, la aparentemente solida e inamovible capa doctrinal que articula esta materia. Principios como el de la función social de la propiedad y la interdicción del abuso de derecho han sido particularmente fecundos en este campo, y han dado lugar a sus propios desenvolvimientos jurisprudenciales y doctrinales. Sin que falten, por otra parte, ámbitos concretos en que es fácilmente constatable la rápida evolución de instituciones netamente reales: piénsese en la permeabilidad a la práctica de figuras como la hipoteca, o en la extraordinaria pujanza y desarrollo de las cuestiones relacionadas con la propiedad intelectual.

El tratamiento de los derechos reales se divide habitualmente en tres partes diferenciadas, cuya estructura hemos respetado articulándolos en tres bloques. Por una parte, todo un conjunto de cuestiones relacionadas con el propio concepto

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de derecho real, la tutela y defensa de la posesión, y los aspectos referentes al derecho real por antonomasia, la propiedad, en relación al cual se estudian sus modos de adquirir, su contenido e instrumentos de defensa, y las especialidades por razón de los sujetos o el objeto —condominio, propiedad horizontal, propiedad intelectual—. Todas esas materias integran la parte primera, más extensa, englobada bajo el título de “teoría general de los Derechos reales”. La segunda parte viene constituida por una exposición del Registro de la propiedad, institución de particular relevancia en materia de derechos inmobiliarios, donde difícilmente podría hacerse cargo de la realidad jurídica quien desconociese la virtualidad del Registro en lo referente a la creación, extinción y eficacia, también erga omnes, de los derechos inscritos. Y es que si tradicionalmente la eficacia frente a tercero de los derechos venía determinada fundamentalmente por su caracterización o no como derechos reales, hoy día el Registro modaliza y transforma esta situación, permitiendo que los derechos obligacionales que alcancen la inscripción gocen de eficacia erga omnes, mientras que auténticos derechos reales fracasan en su intento de alcanzar al tercero amparado por el principio de fe pública registral. La última parte, en fin, de esta clásica distinción trimembre, la ocupan los derechos reales limitados, agrupados entre ellos como derechos de goce, garantía y adquisición, y precedidos de un tema introductorio sobre sus rasgos y efectos comunes.

En fin, en la exposición se han intentado realzar los aspectos dinámicos de las relaciones jurídico-reales, atendiendo más a la faceta conflictiva del Derecho que a la mera atribución estática de facultades. Se incide por eso con particular intensidad en el sistema tutelar de cada institución, de modo que la atribución de titularidades sea entendida en un contexto eminentemente disruptivo, en el que la reparación de la situación jurídica quebrantada sea el elemento rector de la labor del interprete. Pensamos que sólo así se puede entender el juego profundo de las instituciones, y articular el sistema de remedios que, como todo el Derecho, también los derechos reales ofrecen al que se aproxima a ellos en busca de justicia.