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TOMO

DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III

XXXVI

TOMO XXXVI

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL

DIRECTORA

COORDINADOR

AUTORES

Ana Cañizares Laso Bruno Rodríguez-Rosado Rocío Diéguez Oliva Paloma Saborido Sánchez Bruno Rodríguez-Rosado


Tomo XXXVI

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL Directora:

Ana Cañizares Laso Coordinador:

Bruno Rodríguez-Rosado Autores:

Rocio Diéguez Oliva Paloma Saborido Sánchez Bruno Rodríguez-Rosado

Valencia, 2013


Copyright ® 2013 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

© ANA CAÑIZARES LASO (Dir.)

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com Http://www.tirant.com Librería Virtual: http://www.tirant.es ISBN 978-84-9053-136-5 MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicasde-empresa nuestro Procedimiento de quejas.


Índice General Introducción ................................................................................................................................................................................................... 17 Abreviaturas ................................................................................................................................................................................................... 19 Parte I TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................................................................... 23 1. LOS DERECHOS REALES EN GENERAL. CONCEPTO Y CONTENIDO DEL DERECHO REAL.................................................... 25 1.1. CONCEPTO DE DERECHO REAL.............................................................................................................................................. 25 1.2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO............................................................................... 26 1.3. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITO................................................................ 27 1.4. LOS DERECHOS REALES DISCUTIDOS..................................................................................................................................... 28 1.5. LA FACULTAD DE CREACIÓN DE DERECHOS REALES POR LOS PARTICULARES............................................................. 29 1.6. TIPOLOGÍA DE LOS DERECHOS REALES................................................................................................................................ 30 1.7. CONTENIDO DEL DERECHO REAL......................................................................................................................................... 31 1.8. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER......................................................................................................................................... 32 2. LA POSESIÓN I....................................................................................................................................................................................... 33 2.1. DESARROLLO HISTÓRICO DE LA POSESIÓN......................................................................................................................... 33 2.2. CONCEPTO DE POSESIÓN......................................................................................................................................................... 34 2.3. PRECISIONES AL CONCEPTO DE POSESIÓN........................................................................................................................... 35 2.4. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA................................................................................................................. 36


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2.5. 2.6. 2.7. 2.8.

OBJETO DE LA POSESIÓN.......................................................................................................................................................... 37 ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN.......................................................................................................................... 38 DEFENSA JURISDICCIONAL DE LA POSESIÓN........................................................................................................................ 39 COORDINACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 441, 444 Y 446 CC..................................................................................................... 40

3. LA POSESIÓN II...................................................................................................................................................................................... 41 3.1. POSESIÓN MEDIATA E INMEDIATA......................................................................................................................................... 41 3.2. LA INTERVERSIÓN DEL CONCEPTO POSESORIO.................................................................................................................. 42 3.3. PRESUNCIONES POSESORIAS.................................................................................................................................................... 43 3.4. FICCIONES POSESORIAS............................................................................................................................................................ 44 3.5. BUENA Y MALA FE POSESORIA................................................................................................................................................ 45 3.6. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO EN FUNCIÓN DE LA BUENA O MALA FE......................................................... 46 3.7. POSESIÓN QUE CONDUCE A LA USUCAPIÓN......................................................................................................................... 47 4. ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES................................................................................................................. 49 4.1. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES............................................................................................................................ 49 4.1.1. Sistemas generales de adquisición de los derechos reales................................................................................................... 49 4.1.2. Adquisición de la propiedad y de los derechos reales en el Ordenamiento Jurídico español: artículo 609 CC................... 50 4.1.3. El sistema de título y modo español. La Tradición............................................................................................................ 51 4.1.4. Las formas de la tradición................................................................................................................................................ 52 4.1.5. Formas excepcionales de adquisición: La adquisición a non domino................................................................................ 53 4.2. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL....................................................................................................................... 54 5. LA USUCAPIÓN..................................................................................................................................................................................... 55 5.1. CARACTERES GENERALES DE LA USUCAPIÓN...................................................................................................................... 55 5.1.1. Concepto y Fundamento. Objeto de la usucapión............................................................................................................. 55 5.1.2. Funciones de la usucapión................................................................................................................................................ 56 5.1.3. Requisitos previos para toda clase de usucapión............................................................................................................... 57 5.2. CLASES DE USUCAPIÓN............................................................................................................................................................. 58 5.2.1. Clasificacion general......................................................................................................................................................... 58


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5.2.2. La usucapión ordinaria..................................................................................................................................................... 59 5.2.3. La usucapión extraordinaria............................................................................................................................................. 60 5.3. INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIÓN. LA RENUNCIA............................................................................................................. 61 5.4. REGLAS DE CÓMPUTO DE PLAZO........................................................................................................................................... 62 5.5. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.............................................................................................................. 63 6. OCUPACIÓN, ACCESIÓN Y ESPECIFICACIÓN................................................................................................................................... 65 6.1. OCUPACIÓN................................................................................................................................................................................ 65 6.2. HALLAZGO.................................................................................................................................................................................. 66 6.3. TESORO........................................................................................................................................................................................ 67 6.4. TIPOS DE ACCESIÓN.................................................................................................................................................................. 68 6.5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA ACCESIÓN Y SUS PROBLEMAS.................................................................................. 69 6.6. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE I.................................................................................................................................... 70 6.7. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE II................................................................................................................................... 71 6.8. ACCESIÓN FLUVIAL O DE INMUEBLE A INMUEBLE............................................................................................................. 72 6.9. ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES............................................................................................................................................... 73 6.10. MEZCLA O CONFUSIÓN Y ESPECIFICACIÓN......................................................................................................................... 74 7. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD........................................................................................................................................................ 75 7.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD.................................................................................................. 75 7.2. CONCEPTO DE PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVLL.............................................................................................................. 76 7.3. CONCEPTO DE LA PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN....................................................................................................... 77 7.4. FACULTADES QUE ENGLOBA EL DOMINIO............................................................................................................................ 78 7.5. CARACTERES ESENCIALES DEL DOMINIO............................................................................................................................. 79 7.6. LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO......................................................................................................................................... 80 8. PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD..................................................................................................................................... 81 8.1. CUADRO GENERAL DE LAS ACCIONES DERIVADAS DE LA PROPIEDAD............................................................................ 81 8.2. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA................................................................................................................................................ 82 8.3. LA ACCIÓN PUBLICIANA........................................................................................................................................................... 83


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8.4. 8.5. 8.6. 8.7. 8.8.

INTERDICTOS DE OBRA NUEVA Y DE OBRA RUINOSA........................................................................................................ 84 LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO............................................................................................................................... 85 ACCIÓN NEGATORIA................................................................................................................................................................. 86 ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO........................................................................................................................ 87 TERCERÍA DE DOMINIO Y SEPARACIÓN “EX IURE DOMINI”............................................................................................. 88

9. ESPECIALIDADES DE LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA............................................................................................................... 89 9.1. EL ARTÍCULO 464 DEL CÓDIGO CIVIL.................................................................................................................................... 89 9.1.1. Planteamiento de la cuestión............................................................................................................................................. 89 9.1.2. Diferentes tipos de sistemas.............................................................................................................................................. 90 9.2. INTERPRETACIONES DIFERENTES DEL ART. 464 CC............................................................................................................. 91 9.2.1. Posiciones de la adquisición a non domino....................................................................................................................... 91 9.2.2. Posiciones de Prueba......................................................................................................................................................... 92 10. COMUNIDAD DE BIENES..................................................................................................................................................................... 93 10.1. PLANTEAMIENTO GENERAL.................................................................................................................................................... 93 10.1.1. Concepto y tipos de comunidad........................................................................................................................................ 93 10.1.2. Principios que rigen la comunidad en el ordenamiento jurídico español (Diez-Picazo). Constitución de la comunidad..... 94 10.2. FACULTADES Y DEBERES DE LOS COMUNEROS.................................................................................................................... 95 10.3. EJERCICIO DE LAS ACCIONES: LA ACTIO COMMUNI DIVIDENDO.................................................................................... 96 10.4. ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN. LA EXTINCIÓN.................................................................................................. 96 11. PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................................................................................................................. 97 11.1. CONCEPTO Y ÁMBITO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................................................... 97 11.2. CONTENIDO Y DURACIÓN....................................................................................................................................................... 98 11.3. LÍMITES DE LOS DERECHOS DE EXPLOTACIÓN .................................................................................................................. 99 11.4. OBJETO Y SUJETOS DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL......................................................................................................... 100 11.5. TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS DE CONTENIDO PATRIMONIAL................................................................................ 101 11.6. PROTECCIÓN PARTICULAR EN LA LPI DE CIERTAS PROPIEDADES INTELECTUALES ESPECIALES................................ 102 11.7. PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LPI............................................................................................ 103


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11.8. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................................................................... 104 11.9. ENTIDADES DE GESTIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LEY...................................................................... 105 12. PROPIEDAD HORIZONTAL ............................................................................................................................................................... 107 12.1. MARCO NORMATIVO. ÁMBITO DE APLICACIÓN.................................................................................................................. 107 12.2. TÍTULO CONSTITUTIVO ........................................................................................................................................................... 109 12.3. ÓRGANOS.................................................................................................................................................................................... 111 12.3.1. Junta General................................................................................................................................................................... 111 12.3.2. Presidente/vicepresidente/administrador........................................................................................................................... 113 12.4. ADOPCIÓN DE ACUERDOS....................................................................................................................................................... 114 12.5. IMPUGNACIÓN........................................................................................................................................................................... 117 12.6. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.................................................................................................................................. 118 12.7. COMPLEJOS INMOBILIARIOS................................................................................................................................................... 120 12.8. EXTINCIÓN................................................................................................................................................................................. 121 Parte II EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................................................................... 125 13. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL..................................................................................................................................... 127 13.1. PUBLICIDAD REGISTRAL. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAÑA........................................................................... 127 13.1.1. Publicidad registral y concepto de Registro....................................................................................................................... 127 13.1.2. Sistemas registrales........................................................................................................................................................... 128 13.2. PRINCIPIOS REGISTRALES......................................................................................................................................................... 129 13.3. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN. LA FINCA REGISTRAL........................................................................................................... 130 13.3.1. Actos inscribibles.............................................................................................................................................................. 130 13.3.2. La finca registral............................................................................................................................................................... 131 13.3.3. Clases de fincas. Modificaciones registrales de la finca...................................................................................................... 132


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13.4. LA INMATRICULACIÓN............................................................................................................................................................. 134 13.4.1. Concepto y medios........................................................................................................................................................... 134 13.4.2. Supuestos problemáticos................................................................................................................................................... 135 14. ASIENTOS REGISTRALES. LA INSCRIPCIÓN..................................................................................................................................... 137 14.1. LA INSCRIPCIÓN......................................................................................................................................................................... 137 14.1.1. El asiento de presentación................................................................................................................................................. 137 14.1.2. La inscripción. Diferentes tipos de inscripción.................................................................................................................. 138 14.1.3. La inscripción en el sistema registral español. El principio de prioridad............................................................................ 139 14.2. EL ASIENTO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA............................................................................................................................ 140 14.3. OTROS ASIENTOS REGISTRALES.............................................................................................................................................. 141 15. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL...................................................................................................................................................... 143 15.1. CONCEPTO Y PRINCIPIOS QUE RIGEN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL........................................................................ 143 15.2. REQUISITOS PREVIOS PARA EL COMIENZO DEL PROCEDIMIENTO. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL........................... 144 15.3. TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO................................................................................................................................... 145 16. LA EFICACIA DEL REGISTRO: LAS PRESUNCIONES Y EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL........................................... 147 16.1. PRESUNCIONES REGISTRALES................................................................................................................................................. 147 16.2. EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.............................................................................................................................. 148 16.2.1. El principio de fe publica registral. El art. 34 LH.............................................................................................................. 148 16.2.2. La problemática del art. 32 LH. El principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos................................................ 149 16.2.3. Límites a la fe pública registral. La rectificación registral.................................................................................................. 150 Parte III LOS DERECHOS REALES LIMITADOS INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................................................................... 153 17. DERECHOS REALES LIMITADOS ....................................................................................................................................................... 155


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17.1. CONCEPTO Y TIPOS................................................................................................................................................................... 155 17.2. CARACTERES COMUNES A LOS DERECHOS REALES LIMITADOS...................................................................................... 156 17.3. LA RELACIÓN DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS ENTRE SÍ, Y CON LA PROPIEDAD........................................... 157 18. DERECHO REAL DE USUFRUCTO Y APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO............................ 159 18.1. DERECHO REAL DE USUFRUCTO............................................................................................................................................. 159 18.1.1. Derecho real de usufructo. Concepto y Constitución........................................................................................................ 159 18.1.2. El principio de conservación de la forma y sustancia........................................................................................................ 160 18.1.3. Sujetos y objeto del derecho de usufructo......................................................................................................................... 161 18.1.4. Derechos y Obligaciones del usufructuario....................................................................................................................... 162 18.1.5. Extinción del derecho de usufructo................................................................................................................................... 163 18.2. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO................................................................................... 164 18.2.1. Conceptos en la Ley 4/2012, de 6 de julio de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de ad­ qui­sición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias........................ 164 18.2.2. Controles de la ley............................................................................................................................................................ 165 19. SERVIDUMBRES ................................................................................................................................................................................... 167 19.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO............................................................................................................................... 167 19.2. DISTINCIONES BÁSICAS ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRES EN EL CC............................................................................... 168 19.3. LAS ULTERIORES DISTINCIONES ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRE EN EL CC Y SU TRASCENDENCIA......................... 169 19.4. CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES EN EL CÓDIGO CIVIL.................................................................................... 170 19.5. FORMAS BÁSICAS DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE ................................................................................................. 171 19.6. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES POR USUCAPIÓN Y POR SIGNO APARENTE........................................................... 172 19.7. CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES. DERECHOS Y OBLIGACIONES. ACCIONES.......................................................... 173 19.8. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE SERVIDUMBRES............................................................................................................. 174 19.9. PRINCIPALES SERVIDUMBRES PREVISTAS EN EL CC............................................................................................................. 175 20. CENSOS Y SUPERFICIE......................................................................................................................................................................... 177 20.1. DERECHO REAL DE CENSO...................................................................................................................................................... 177 20.1.1. Aspectos generales del censo............................................................................................................................................. 177


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20.1.2. Régimen general del derecho real de censo....................................................................................................................... 178 20.1.3. El censo enfitéutico........................................................................................................................................................... 179 20.2. EL DERECHO DE SUPERFICIE................................................................................................................................................... 180 20.2.1. Rasgos generales............................................................................................................................................................... 180 20.2.2. Derecho de superficie urbana............................................................................................................................................ 181 21. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA........................................................................................................................................... 185 21.1. CONCEPTO.................................................................................................................................................................................. 185 21.2. CARACTERES............................................................................................................................................................................... 185 21.3. REQUISITOS ESENCIALES.......................................................................................................................................................... 186 22. LA PRENDA............................................................................................................................................................................................ 187 22.1. CONCEPTO, REGULACIÓN Y CARACTERES........................................................................................................................... 187 22.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO........................................................................................ 188 23. LA HIPOTECA........................................................................................................................................................................................ 189 23.1. LA HIPOTECA INMOBILIARIA.................................................................................................................................................. 189 23.2. ELEMENTOS DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA................................................................................................................ 191 23.3. SUJETOS DE LA RELACIÓN HIPOTECARIA............................................................................................................................. 192 23.4. OBJETO DE LA HIPOTECA......................................................................................................................................................... 193 23.5. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA................................................................................................................................................. 194 23.6. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA ......................................................................................................................................... 195 23.6.1. Requisitos ........................................................................................................................................................................ 196 23.7. CLASES DE HIPOTECAS ............................................................................................................................................................. 197 23.8. CONTENIDO DEL DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO............................................................................................ 199 23.9. TERCER POSEEDOR DE FINCA HIPOTECADA (ART. 662 LEC).............................................................................................. 200 23.10. RANGO DE LAS HIPOTECAS..................................................................................................................................................... 201 23.11. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA.................................................................................................................................................. 201


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24. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA SOBRE BIENES MUEBLES SIN DESPLAZAMIENTO.................................................... 203 24.1. REGULACIÓN Y PRINCIPIOS COMUNES................................................................................................................................. 203 24.2. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO........................................................................................................................................ 204 24.2.1. Bienes susceptibles (art. 52-64)......................................................................................................................................... 204 24.2.2. Elementos de la prenda sin desplazamiento...................................................................................................................... 205 24.2.3. El registro de prenda sin desplazamiento.......................................................................................................................... 206 24.3. HIPOTECA MOBILIARIA............................................................................................................................................................ 207 24.3.1. Bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria (art. 12 LHMPS)............................................................................................. 207 24.3.2. Circunstancias de la escritura constitución (art. 13 LHMPS)............................................................................................ 207 24.3.3. Conservación de los bienes hipotecados............................................................................................................................ 208 24.3.4. Ejecución.......................................................................................................................................................................... 208 25. LA ANTICRESIS..................................................................................................................................................................................... 209 26. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE............................................................................................................................ 211 26.1. TIPOS Y FIGURAS CONTROVERTIDAS..................................................................................................................................... 211 26.2. RETRACTOS LEGALES: ESTRUCTURA BÁSICA....................................................................................................................... 212 26.3. PRINCIPALES RETRACTOS LEGALES PREVISTOS EN LA LEGISLACIÓN............................................................................. 213


Introducción El estudio de los Derechos reales constituye una de las dos partes en que, tradicionalmente, se articula el Derecho patrimonial. Así como el derecho de obligaciones —la otra parte en la citada división— estudia los deberes de prestación entre acreedor y deudor, los derechos reales centran su atención en las titularidades directas que corresponden a las personas sobre los bienes. Obviamente, las relaciones jurídicas de ahí nacidas no dejan de ser relaciones personales, pues sólo entre sujetos, y no entre sujeto y objeto, pueden darse relaciones propiamente jurídicas. Pero el elemento de afección entre el titular del bien y éste hace que las cosas ocupen un lugar preminente en este sector del Derecho, hasta el punto de que frecuentemente se aluda a él con el nombre de “Derecho de cosas”. Los derechos reales constituyen una parcela del Derecho civil particularmente refractaria a los cambios. Frente a la elevada movilidad que ha caracterizado a determinados ámbitos de esta disciplina —piénsese en el Derecho de persona o de familia—, la disciplina de los derechos reales ha permanecido como una doctrina unitaria basada en principios fuertemente asentados en el Código civil y, en menor medida, en la Ley hipotecaria. Sin embargo, si ese juicio global no deja de ser cierto, no es menos verdad que el observador atento de la realidad jurídica no deja de apreciar desarrollos y movimientos que alteran, bien es verdad que lentamente, la aparentemente solida e inamovible capa doctrinal que articula esta materia. Principios como el de la función social de la propiedad y la interdicción del abuso de derecho han sido particularmente fecundos en este campo, y han dado lugar a sus propios desenvolvimientos jurisprudenciales y doctrinales. Sin que falten, por otra parte, ámbitos concretos en que es fácilmente constatable la rápida evolución de instituciones netamente reales: piénsese en la permeabilidad a la práctica de figuras como la hipoteca, o en la extraordinaria pujanza y desarrollo de las cuestiones relacionadas con la propiedad intelectual. El tratamiento de los derechos reales se divide habitualmente en tres partes diferenciadas, cuya estructura hemos respetado articulándolos en tres bloques. Por una parte, todo un conjunto de cuestiones relacionadas con el propio concepto


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Introducción

de derecho real, la tutela y defensa de la posesión, y los aspectos referentes al derecho real por antonomasia, la propiedad, en relación al cual se estudian sus modos de adquirir, su contenido e instrumentos de defensa, y las especialidades por razón de los sujetos o el objeto —condominio, propiedad horizontal, propiedad intelectual—. Todas esas materias integran la parte primera, más extensa, englobada bajo el título de “teoría general de los Derechos reales”. La segunda parte viene constituida por una exposición del Registro de la propiedad, institución de particular relevancia en materia de derechos inmobiliarios, donde difícilmente podría hacerse cargo de la realidad jurídica quien desconociese la virtualidad del Registro en lo referente a la creación, extinción y eficacia, también erga omnes, de los derechos inscritos. Y es que si tradicionalmente la eficacia frente a tercero de los derechos venía determinada fundamentalmente por su caracterización o no como derechos reales, hoy día el Registro modaliza y transforma esta situación, permitiendo que los derechos obligacionales que alcancen la inscripción gocen de eficacia erga omnes, mientras que auténticos derechos reales fracasan en su intento de alcanzar al tercero amparado por el principio de fe pública registral. La última parte, en fin, de esta clásica distinción trimembre, la ocupan los derechos reales limitados, agrupados entre ellos como derechos de goce, garantía y adquisición, y precedidos de un tema introductorio sobre sus rasgos y efectos comunes. En fin, en la exposición se han intentado realzar los aspectos dinámicos de las relaciones jurídico-reales, atendiendo más a la faceta conflictiva del Derecho que a la mera atribución estática de facultades. Se incide por eso con particular intensidad en el sistema tutelar de cada institución, de modo que la atribución de titularidades sea entendida en un contexto eminentemente disruptivo, en el que la reparación de la situación jurídica quebrantada sea el elemento rector de la labor del interprete. Pensamos que sólo así se puede entender el juego profundo de las instituciones, y articular el sistema de remedios que, como todo el Derecho, también los derechos reales ofrecen al que se aproxima a ellos en busca de justicia.


Abreviaturas CC Código civil CE Constitución española HM Hipoteca mobiliaria LAU Ley de arrendamientos urbanos LAR Ley de arrendamientos rústicos LC Ley Concursal LEC Ley de enjuiciamiento civil LH Ley Hipotecaria LHM y PSD Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento LPI

Ley de Propiedad Intelectual

PS Prenda sin desplazamiento (R)DGRN

(Resolución de la) Dirección General de los Registros y del Notariado

RH Reglamento Hipotecario TC

Tribunal Constitucional


Parte I TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES


Introducción La llamada teoría general de los derechos reales agrupa tanto una serie de temas introductorios relativos a todos los derechos reales, como el estudio de la figura paradigmática de derecho real, la propiedad. El concepto de derecho real fue en tiempos pasados objeto de largas discusiones dentro de la doctrina, hasta alcanzar una cierta posición de equilibrio en la segunda mitad del siglo XX. Hoy se tiende a aceptar que los derechos reales vienen caracterizados tanto por un elemento interno, la inherencia a la cosa, como uno externo, la posibilidad de actuación erga omnes. Estos dualidad de rasgos característicos es la que determina la exclusión de figuras en las que, pese a la cercanía de algunos efectos con los de los derechos reales, la falta de una de esas notas provoca la divergencia de otros resultados. A continuación de ese capítulo introductorio se aborda la posesión, situación de hecho protegida por el Derecho y forma de exteriorización de numerosos derechos reales —aunque no de todos—. Se intenta incidir en esta parte tanto en los aspectos tutelares de la institución, hoy instrumentados a traves del juicio verbal regulado en la Ley de enjuiciamiento civil, como en la extensión del concepto posesorio, que va más allá de la tenencia meramente material, para alcanzar posiciones de tenencia mediata o superposición de tenencias. A continuación de la posesión se inician ya los temas que se ocupan de la propiedad, si bien los primeros son en buena parte comunes con otros derechos reales limitados, pues se tratan los modos de adquirir la propiedad y otros derechos reales. Ciertamente, hay modos de adquirir que no son posibles respecto a determinados derechos reales, pero el esquema general de esos modos adquisitivos sí que resulta trasladable, con las necesarias precisiones, a muchos otros derechos reales limitados. Se inician esos capítulos con el estudio de la adquisición derivativa, devenida de propietario, encarnada en el Derecho español en la teoría del título y el modo, y se continúa después con la usucapión, institución en cierto modo a caballo entre la dicha teoría del título y el modo y la posesión, por cuanto se basa en esta última y sin embargo viene a suplir los defectos de titularidad —y en ciertos casos del título— de parte del enajenante. Como eslabones últimos de


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Derechos Reales. Derecho Registral

esos modos de adquirir se abordan ya las formas originarias, totalmente independientes respecto al anterior propietario, como son la ocupación y el hallazgo —hoy, ciertamente, muy limitados en su aplicación práctica—, la accesión y la especificación. El contenido de la propiedad pretende presentar los avances que en cuanto a esta institución se han producido a lo largo del siglo XX, con la consagración de su función social y la exclusión de toda forma de abuso de derecho. Se dedica el siguiente tema a las acciones de protección con que cuenta el propietario, intentando sistematizar en cuanto a sus requisitos y sus efectos el amplio abanico de remedios con que el devenir histórico del Derecho civil ha plasmado la tutela del propietario: reivindicatoria, acciones declarativas, negatorias, tercerías de dominio, derecho de separación, por citar sólo las principales. Continuación lógica de ese capítulo es el tratamiento del artículo 464 del Código civil, entendido como especialidad de la reivindicación referida a bienes muebles, norma de más que difícil intelección y objeto de numerosas teorías doctrinales, ninguna definitivamente asentada. Cierra este bloque el estudio de tres formas especiales de propiedad, caracterizadas por su sujeto o su objeto. La primera, la comunidad ordinaria, organizada según un sistema de cuotas indivisas, siempre abierta a su posible extinción por la acción de división. La segunda, la propiedad horizontal, particularizada como una situación de comunidad sobre un objeto especial e indivisible, los elementos comunes de los edificios y complejos urbanísticos. Y la tercera, la propiedad intelectual, en que la titularidad se proyecta sobre un objeto inmaterial, con la consiguiente variación de las utilidades y medios tutelares que corresponden al sujeto protegido.


1. Los Derechos Reales en general. Concepto y contenido del Derecho Real TESIS  CLÁSICA   TESIS  CLÁSICA   TESIS  CLÁSICA  

TESIS   TESIS   OBLIGACIONISTA   OBLIGACIONISTA   TESIS   OBLIGACIONISTA  

TESIS   TESIS   ECLÉCTICA   ECLÉCTICA   (DOMINANTE)   (DOMINANTE)   TESIS   ECLÉCTICA   (DOMINANTE)  

DERECHO  REAL  

PODER  DIRECTO  E  

1.1. CONCEPTO DE DERECHO REAL DERECHO   REAL   PODER   DIRECTO   E   CARACTERIZADO   INMEDIATO   DEL  

CARACTERIZADO   POR  ELEMENTO   POR  INTERNO   ELEMENTO   DERECHO   REAL   INTERNO   CARACTERIZADO   POR  ELEMENTO   INTERNO  

DERECHO  REAL  SE   DERECHO   REAL  PSOR   E   CARACTERIZA   CARACTERIZA   P OR   ELEMENTO   ELEMENTO   DERECHO   REAL     SE   EXTERNO   EXTERNO  P   OR   CARACTERIZA   ELEMENTO   EXTERNO    

ELEMENTO  INTERNO:   ELEMENTO   INTERNO:   INHERENCIA   INHERENCIA   ELEMENTO  INTERNO:   INHERENCIA  

ELEMENTO  EEXTERNO:   XTERNO:   ELEMENTO   REIPERSECUTORIEDAD   REIPERSECUTORIEDAD   ELEMENTO  EXTERNO:   REIPERSECUTORIEDAD  

INMEDIATO   DEL  LA   TITULAR   SOBRE   TITULAR  COSA   SOBRE  LA   PODER  COSA   DIRECTO  E   INMEDIATO  DEL   TITULAR  SOBRE  LA   COSA  

RELACIÓN  JURÍDICA  ERGA   RELACIÓN   ERGA   OMNES:  JPURÍDICA   OSIBILIDAD   DE   OMNES:   POSIBILIDAD   DE   EJERCICIO   FRENTE   A   EJERCICIO   F RENTE   A   TODOS   TODOS   RELACIÓN   JURÍDICA  ERGA   OMNES:  POSIBILIDAD  DE   EJERCICIO  FRENTE  A   TODOS  

PODER  DIRECTO  E   PODER  DIRECTO   E   LA   INMEDIATO   SOBRE   INMEDIATO  SOBRE  LA   COSA   COSA   PODER  DIRECTO  E   INMEDIATO  SOBRE  LA   COSA   DE  EXIGIR   POSIBILIDAD   POSIBILIDAD   DE  EXIGIR   ERGA   OMNES   LA   ERGA  OMNES   LA   REALIZACIÓN   DEL   REALIZACIÓN  DEL   DERECHO   DERECHO   POSIBILIDAD   DE  EXIGIR   ERGA  OMNES  LA   REALIZACIÓN  DEL   DERECHO  

CRÍTICA:  NECESIDAD   CRÍTICA:   NECESIDAD   DE  UNA   RELACIÓN   DE  JURÍDICA   UNA  RELACIÓN   ENTRE   JURÍDICA   ENTRE   PERSONAS   CRÍTICA:   NECESIDAD   PERSONAS   DE  UNA  RELACIÓN   JURÍDICA  ENTRE   PERSONAS  

CRÍTICA:  IMPOSIBILIDAD   CRÍTICA:   MPOSIBILIDAD   DE  DIIFERENCIAR   LOS   DE   DIFERENCIAR   LOS   DERECHOS   REALES   POR  SU   DERECHOS   R EALES   P OR   CONTENIDO   SU   CONTENIDO   CRÍTICA:   IMPOSIBILIDAD   DE  DIFERENCIAR  LOS   DERECHOS  REALES  POR  SU   CONTENIDO  

CRÍTICA:  DIFICULTAD  DE   CRÍTICA:   DIFICULTAD   DE   EXPLICAR   CIERTAS   EXPLICAR  CIERTAS   FIGURAS   C ARENTES   FIGURAS  CARENTES  DE  DE   ESTOS   ELEMENTOS   ESTOS   LEMENTOS   CRÍTICA:   DEIFICULTAD   DE   EXPLICAR  CIERTAS   FIGURAS  CARENTES  DE   ESTOS  ELEMENTOS  


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Derechos Reales. Derecho Registral

1.2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO DERECHOS REALES: PODER DIRECTO E INMEDIATO SOBRE LA COSA EJERCIDO ERGA OMNES

DERECHOS DE CRÉDITO: DERECHO A EXIGIR UNA PRESTACIÓN DE UN SUJETO DETERMINADO

IMPORTANCIA DE LA DISTINCIÓN  La constitución de Derechos reales es siempre un acto de disposición, y exige capacidad para ello  Los Derecho reales son inscribibles en el Registro de la propiedad (art. 2 LH)

IMPORTANCIA DE LA DISTINCIÓN  La constitución de Derechos de crédito es en general un acto de administración y no requiere por ello especial capacidad  Los Derechos de crédito no son en general objeto de inscripción en el Registro de la propiedad (excepciones: arrendamiento, opción)

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA DISTINCIÓN  Sujeto pasivo universal (pero, en ciertos derechos reales, cualificado: prenda, hipoteca, censo)  Objeto del derecho es la cosa  Poder directo e inmediato sobre el objeto

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA DISTINCIÓN  Sujeto pasivo determinado en el mismo contrato: el deudor  Objeto del derecho es la prestación, dar, hacer o no hacer, y sólo de modo indirecto las cosas  Intermediación del sujeto pasivo

ELEMENTOS ACCIDENTALES DE LA DISTINCIÓN  Nacen mediante título y modo  Los derechos reales tienden a la estabilidad y la permanencia  Sometidos a prescripción adquisitiva y extintiva

ELEMENTOS ACCIDENTALES DE LA DISTINCIÓN  Nacen del simple título  Duración más efímera: tienden a la extinción por el cumplimiento, su utilidad (el cumplimiento) es extintiva  Sólo sometidos a prescripción extintiva, con plazos diferentes a los derechos reales


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