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LA FUNCIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN LA TRANSMISIÓN DE BIENES INMUEBLES Un estudio del sistema español con referencia al alemán

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH MARÍA JOSÉ AÑÓN ROIG

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

ANA CAÑIZARES LASO

Catedrática de Derecho Civil Universidad de Málaga

JORGE A. CERDIO HERRÁN

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ

Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

EDUARDO FERRER MAC-GREGOR POISOT

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

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Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

JOSÉ ANTONIO GARCÍA-CRUCES GONZÁLEZ

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

LUIS LÓPEZ GUERRA

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

ÁNGEL M. LÓPEZ Y LÓPEZ

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

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Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

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Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

VÍCTOR MORENO CATENA

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

FRANCISCO MUÑOZ CONDE

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

ANGELIKA NUSSBERGER

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

HÉCTOR OLASOLO ALONSO

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

LUCIANO PAREJO ALFONSO

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

TOMÁS SALA FRANCO

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

IGNACIO SANCHO GARGALLO

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

TOMÁS S. VIVES ANTÓN

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

RUTH ZIMMERLING

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

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¿CÓMO TRANSFORMAR LAS POLICÍAS? LA FUNCIÓN DE LA FE PÚBLICA ANÁLISIS REGISTRAL ENDE LAOPCIONES TRANSMISIÓN Y ESTRATEGIAS REFORMAR DE BIENES PARA INMUEBLES EL MANDO POLICIAL EN MÉXICO Un estudio del sistema español con referencia al alemán

FERNANDO P. MÉNDEZ GONZÁLEZ Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles. BERNARDO GONZÁLEZ-ARÉCHIGA (UVM) Profesor Asociado. Universidad de Barcelona

DAVID PÉREZ ESPARZA (UCL) JUAN SALGADO IBARRA (CIDE) JOSÉ ANTONIO CABELLERO (CIDE)

Ciudad de México, Valencia, 20172016

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Índice

Prólogo............................................................................................... 11 1.

PLANTEAMIENTO: LA NECESIDAD DE SUPERAR LA POSICIÓN DE LA DOCTRINA Y DE LA JURISPRUDENCIA MAYORITARIAS SOBRE LA FUNCIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL SISTEMA DE TRANSMISIÓN INMOBILIARIA......................................................... 17 1.1. La posición de la doctrina y de la jurisprudencia mayoritarias.......................................................................... 17 1.2. La necesidad de revisar la posición dominante, tanto por razones normativas como por la evolución de nuestra sociedad hacia una economía de mercado............... 23

LA FUNCIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL –ART. 34 LH– DENTRO DE NUESTRO SISTEMA DE TRANSMISIÓN INMOBILIARIA......................................................... 29 2.1. Planteamiento general................................................... 29 2.2. Según la concepción dominante, la fe pública registral se limita a legitimar, en ciertos casos de doble disposición, adquisiciones a non domino ............................... 33 2.3. Desde la perspectiva de la Ley Hipotecaria –prevalente en materia de propiedad inscrita– la fe pública registral desempeña, sin embargo, funciones esenciales en los supuestos ordinarios, es decir, en ausencia de doble disposición.................................................................... 34 2.3.1. Planteamiento................................................... 34 2.3.2. Funciones de la fe pública registral en los supuestos ordinarios............................................. 35 2.3.2.1. Suministra al mercado un legitimado para disponer.................................... 35 2.3.2.2. Genera abstracción registral –o inoponibilidad de excepciones ex iure tertii– en un sistema causal................ 40 2.3.2.2.1. Sistema transmisivo y abstracción relativa en el BGB.. 44

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2.3.2.3. Invierte las reglas de protección de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe..................................... 49 2.3.2.4. Implica el reconocimiento o atribución por el Estado de una titularidad in rem a favor del adquirente............ 51 2.3.3. Efectos de la fe pública registral........................ 61 2.3.3.1. Ahorra a los adquirentes potenciales costes de información y, por tanto, de transacción........................................ 61 2.3.3.2. Permite superar el dilema entre seguridad de los derechos y seguridad del tráfico jurídico, haciendo que los derechos sean, simultáneamente, más seguros y más facilmente transmisibles.. 62 2.3.3.3. Coadyuva a la efectividad de las resoluciones judiciales y administrativas... 64 2.3.3.4. Disminuye incertidumbres para el adquirente y, en consecuencia, aumenta el valor de los bienes............... 65 2.3.4. Consideraciones finales..................................... 66 3.

ESTAS FUNCIONES IMPLICAN UNA MODIFICACIÓN, EN MATERIA DE PROPIEDAD INSCRITA, DEL SISTEMA TRANSMISIVO DEL ART. 609 CC. LA TRANSMISIÓN REGISTRAL............................................................... 67 3.1. Planteamiento............................................................... 67 3.2. El sistema de transmisión de titularidades inmobiliarias como un continuum en el que, a partir de un momento, la titularidad transmitida queda protegida con una regla de propiedad. En un sistema con un Registro de derechos ese momento es el de la inscripción dotada de fe pública registral.................................................................................. 68 3.3. El artículo 609 del Código Civil como sistema básico de transmisión completado por el art. 34 de la Ley Hipotecaria en relación a la propiedad inscrita................. 72 3.4. La transmisión registral: la publificación del sistema transmisivo de titularidades inmobiliarias..................... 75 3.5. En el sistema de transmisión registral el ius disponendi no se extingue con la traditio sino con la inscripción, dotada de fe pública registral, a favor del adquirente. Referencia al tratamiento de la cuestión en el BGB....... 81

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9 3.6. Referencia a los supuestos de adquisición a non domino protegidos por la fe pública registral. Referencia a la inscripción errónea en el BGB....................................... 87 3.7. A modo de conclusiones............................................... 89

LA BUENA FE NECESARIA PARA QUE UN ADQUIRENTE QUEDE PROTEGIDO POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL –ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA–......... 92 4.1. Ideas previas: la concepción dominante sobre la buena del artículo 34 de la Ley Hipotecaria............................ 92 4.2. Según la doctrina y la jurisprudencia dominantes, si el segundo adquirente conocía, en el momento de su adquisición, que el titular registral había dispuesto previamente a favor de alguien que no inscribió, carece de buena fe y no queda protegido por el art. 34 LH.......... 96 4.3. El conocimiento por parte de un segundo adquirente a titulo oneroso de que titular registral ha dispuesto previamente a favor de alguien que no ha inscrito, no implica conocimiento de inexactitud jurídico-real alguna del Registro ni tampoco, por si sola, una presunción de complicidad en un fraude de acreedores................... 97 4.3.1. El conocimiento de la inexactitud registral en el parágrafo 892.1 del BGB.................................. 103 4.4. La diligencia exigible para quedar protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Ni este artículo ni el parágrafo 892.1 del BGB equiparan culpa lata a conocimiento de la inexactitud en materia de inmuebles...... 106 4.5. La tesis de la imposibilidad de apreciar, en abstracto, la existencia de buena o mala fe, en el adquirente............. 119 4.6. Momento en el que debe concurrir la buena fe y competencia para la apreciación de la misma...................... 120

EL SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL –CAUSAL– Y EL DEL BGB –ABSTRACTO– CONVERGEN FUNCIONALMENTE A TRAVÉS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL –GUTGLAUBENSWIRKUNG– Y LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS –VORMERKUNG–........................................... 121 5.1. Causalidad y abstracción como puntos de partida del sistema español y del alemán respectivamente............... 121 5.2. Convergencia de ambos sistemas mediante la modulación de los efectos de la causalidad y de la abstracción respectivamente: la exigencia de ignorancia de la denominada inexactitud registral.......................................... 122

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5.3. Las anotaciones preventivas –art. 42 LH– en España y la Vormerkung –parágrafos 883 a 888 BGB– en Alemania como instrumentos dirigidos a impedir la alegación de ignorancia por parte del adquirente......................... 125 5.4. Dos sistemas funcionalmente similares con diferente grado de flexibilidad..................................................... 127

Prólogo

I Nuestras doctrina y jurisprudencia mayoritarias interpretan que, en nuestro ordenamiento jurídico, el sistema ordinario de transmisión es el contenido en artículo 609 Cc –complementado por el art. 1095 Cc– y que, por lo tanto, los procesos transmisivos, incluidos los inmobiliarios, se consuman extraregistralmente. Por lo que respecta a estos últimos, el Registro de la Propiedad se limita a darles publicidad, produciendo el efecto de inoponibilidad (art. 606 Cc y 32 LH), de presunción iuris tantum de titularidad y posesión en los términos que resultan del mismo (art. 38 LH) y, en ciertos casos, de protección de ciertos adquirentes a non domino (art. 34 LH), en aras de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Esta sería la única función de la fe pública registral, a costa, por lo tanto, de sacrificar los derechos de un adquirente anterior ex art. 609 Cc, usualmente denominado verus dominus, por lo que su alcance debe ser reducido todo lo posible y sin que, por lo tanto, la Ley Hipotecaria modifique el sistema ordinario de transmisión del Código Civil. Esta concepción reductora y de aplicación excepcional de la fe pública registral debería suscitarnos, al menos, un interrogante: en los casos ordinarios, es decir, en ausencia de doble disposición por parte del titular registral, ¿la fe pública registral no desempeña ninguna función? Como argumento a lo largo del estudio que sigue, en los casos ordinarios, esto es, cuando el titular registral dispone y el adquirente inscribe sin que medie doble disposición alguna, la fe pública registral desempeña funciones y tiene efectos fundamentales en nuestro sistema de transmisión de bienes inmuebles. Su función no solo no se reduce a legitimar adquisiciones a non domino en determinadas circunstancias y en aras de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, sino que, de las diversas funciones que desempeña

Fernando P. Méndez González

la fe pública registral dentro de nuestro sistema jurídico, esta es una función extraordinaria y de alcance estrictamente residual, como argumento a lo largo de este estudio. En los supuestos normales, la fe pública registral forma parte del sistema ordinario de adquisición de bienes inmuebles –en rigor, de bienes inmuebles inscritos– posibilitando que el adquirente pueda tener la seguridad de haber adquirido una titularidad in rem, algo solo posible en ausencia de fe pública registral, mediante usucapión, cuyas rigurosas exigencias temporales se deben, precisamente, a que, a diferencia de la fe pública registral, su única función consiste en suplir la ausencia de ius disponendi del transmitente. Y tales exigencias no son compatibles con la dinámica propia de una economía de mercado. En mi opinión, la visión reductora de la función de la fe pública registral en nuestro sistema no se corresponde con la del Código Civil ni con la de la Ley Hipotecaria, ni con lo que resulta más conveniente para la sociedad en la que vivimos y cuya mejora constante y gradual pretendemos. La opinión dominante sobre nuestro sistema de transmisión de bienes inmuebles, así como sobre la función de la fe pública registral dentro del mismo, es tributaria de la tradición romanista que recoge nuestro Código Civil –entres otros, en el art.609– de la que deriva una interpretación ancilar de la Ley Hipotecaria en relación a dicho Código. Y ello, a pesar del contenido explícito de las remisiones de éste a aquella, las cuales implican la modificación de ciertas normas del Código Civil en materia de propiedad inmobiliaria, y, concretamente, de transmisión y adquisición de la misma, cuando ésta ha accedido a la protección registral. En mi opinión, para comprender adecuadamente el alcance de las citadas remisiones, hay que tener muy presente que la característica inevitable de la contratación impersonal, propia de una economía de mercado, es la información incompleta, la cual da lugar a una serie de incertidumbres que deben ser despejadas para que la contratación sea posible. El Código Civil, en materia inmobiliaria, no las solventa de una manera directa sino indirecta: mediante las remisiones a la Ley Hipotecaria. Tales remisiones implican, por su propio contenido, la prevalencia de esta última en materia inmobiliaria, lo cual es de una lógica difícilmente objetable: mientras el Código Civil responde a las necesidades propias de una economía prevalentemente agraria, en la que predomi-

Prólogo

na la contratación personal, de ámbito más reducido, menor frecuencia contractual, menores asimetrías informativas, menores incertidumbres, y, por lo tanto, menor necesidad de solventarlas, la Ley Hipotecaria, sin embargo, responde a las necesidades propias del desarrollo de los mercados hipotecario e inmobiliario en una sociedad que, en el momento de su promulgación, evolucionaba hacia la economía de mercado, caracterizada por la contratación impersonal, que, a su vez, presenta como rasgos distintivos, un ámbito más amplio, mayor frecuencia contractual, mayores asimetrías informativas, y, por lo tanto, mayores incertidumbres, las cuales generan una mayor necesidad de ser despejadas para que la contratación sea posible. Y eso es, precisamente, lo que hace la Ley Hipotecaria, especialmente mediante la introducción de la denominada fe pública registral. De ahí que el Código Civil remita a la misma para imponer su prevalencia en materia inmobiliaria. El art. 34 contiene el instrumento mediante el cual la Ley Hipotecaria soluciona algunas de las incertidumbres esenciales inherentes al intercambio impersonal –identidad del el titular del ius disponendi, cargas preferentes, ineficacia de actos y contratos anteriores referentes al mismo inmueble que pueden frustrar la adquisición, etc– y tal instrumento –la fe pública registral- implica una modificación del sistema de transmisión del Código Civil, si bien solamente en relación a la propiedad inmueble inscrita y para el caso de que se desee estar seguro de tener una titularidad protegida por una regla de propiedad, esto es, reconocida y protegida por el Estado con eficacia in rem, sin necesidad de esperar a que transcurra el tiempo necesario para poder obtener una declaración judicial de haber adquirido por usucapión. Ello, además, permite a los futuros adquirentes conocer, sin mas que consultar el Registro, la identidad del titular del ius disponendi, pues eso implica la titularidad registral y no solo una legitimación para disponer, como argumento a lo largo de las paginas que siguen.

II La comparación del sistema registral español con el alemán permite una mejor inteligencia de nuestro sistema y, por ello, de las funciones de la fe pública registral dentro del mismo. Como sabemos, este es uno de los principales beneficios del análisis comparado.

Fernando P. Méndez González

Los sistemas alemán y español abordan la solución de los problemas de información incompleta propios del intercambio impersonal de forma mucho más parecida de la que resulta de una primera aproximación, lo cual debe ser subrayado. En ambos, la clave más importante radica en la atribución a los asientos registrales de ciertas propiedades normativas, entre las que destaca la denominada fe pública registral –art 34 LH– en el sistema español, o Gutglaubenswirkung –parágrafo 892 del Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)– en el sistema alemán, que es, sustancialmente, la misma propiedad normativa: la protección de quien adquiere a titulo oneroso del titular registral e inscribe su adquisición, incluso en el caso de inexactitud registral, siempre que la desconozca. En efecto, aun cuando suele afirmarse que en el sistema de transmisión de bienes inmuebles en Alemania la inscripción es constitutiva mientras que en nuestro país es declarativa –conceptos estos que también exigen, como tantos otros, una revisión urgente–, lo cierto es que el adquirente del titular registral, aunque no inscriba su adquisición, adquiere en ambos sistemas, como veremos, pero, también en ambos sistemas, mientras el adquirente del titular registral no inscriba, la titularidad adquirida es solo una titularidad in personam, es decir, solo protegida mediante una regla de responsabilidad –liability rule– frente a los actos dispositivos posteriores del titular registral que accedan al Registro ignorando la, así denominada, inexactitud registral. En ambos sistemas, por último, es necesaria la inscripción para que la titularidad adquirida sea una titularidad in rem, es decir, protegida por una regla de propiedad –property rule–. Consistentemente con ello, hay que tener en cuenta que en el sistema alemán la separación entre el negocio obligacional, de un lado, y el negocio dispositivo formado por el acuerdo abstracto traslativo –Einigung– y la inscripción –Eintragung–, de otro, no es absoluta, pues (1) no opera inter partes, ya que entre ellas cabe una condictio indebiti y (2), además, en las relaciones inter tertios, cabe hacer oponibles excepciones derivadas del negocio obligacional mediante la Vormerkung, figura equivalente a nuestras anotaciones preventivas. Paralelamente, en el sistema español, el negocio obligacional, al igual que sucede en el sistema alemán, proyecta siempre sus efectos sobre el negocio dispositivo –en nuestro caso, la traditio– pero solo

Prólogo

inter partes. Al igual que sucede en el sistema alemán, no siempre los proyecta inter tertios, pues (1) dichos efectos no siempre están protegidos por una acción in rem y (2), además, bajo ciertas condiciones, los terceros están protegidos por la regla de protección de la ignorancia de la inexactitud registral –fe pública registral–. A pesar de ello, al igual que en el sistema alemán, cabe que el negocio obligatorio proyecte sus efectos inter tertios, mediante las anotaciones preventivas, las cuales desempeñan una función similar a la Vormerkung en el sistema alemán. Por lo tanto, pese a las apariencias, las reglas de transmisión de la propiedad inmueble y de protección de quien adquiere ignorando la inexactitud registral operan de forma sustancialmente idéntica en ambos sistemas. Las diferencias, por lo tanto, hay que buscarlas más bien (1) en la diferente interpretación de lo que deba entenderse por inexactitud registral, (2) en si es exigible o no una determinada diligencia para vencer el desconocimiento de la inexactitud y (3) en qué consecuencias debe tener la misma para el adquirente conocedor así como para el indebidamente desconocedor de la misma. Como argumento a lo largo de este estudio, las dos primeras diferencias no son propiamente normativas sino, esencialmente, hermenéuticas. La tercera diferencia, también hermenéutica, tiene la base normativa consistente en que el conocimiento de la inexactitud registral por el adquirente, en el sistema español, determina que no sea mantenido en su adquisición –art. 34 LH–, mientras que en el sistema alemán, es mantenido en su adquisición, si bien puede verse obligado a indemnizar al perjudicado por la misma, por haber realizado un acto “contrario a las buenas costumbres”–parágrafo 826 BGB–. El hecho de que en Alemania el bloque sustantivo regulador de la transmisión inmobiliaria se halle en un solo cuerpo legal –el BGB– facilita la adecuada inteligencia de la función que desempeña la inscripción y, concretamente, el alcance de la protección del adquirente que ignora la inexactitud registral, así como el propio concepto de inexactitud registral y la adecuada valoración de la diligencia exigible para considerar excusable dicha ignorancia. En nuestro país, el hecho de que, por razones históricas, dicho bloque regulador se halle distribuido entre el Código Civil y la Ley

Fernando P. Méndez González

Hipotecaria facilita la pervivencia de inercias conceptuales propias de la tradición romanista, y, como consecuencia, dificulta interpretar el Código Civil desde la perspectiva de la Ley Hipotecaria y, por tanto, conforme a las exigencias propias de una economía de mercado y, a su vez, induce a interpretar la Ley Hipotecaria desde la perspectiva del Código Civil, y, por tanto, conforme a las exigencias propias de una sociedad agraria. Esta situación dificulta la adecuada inteligencia de la función que desempeña la inscripción y, concretamente, del alcance de la protección del adquirente que ignora la inexactitud registral, así como el propio concepto de inexactitud registral y la adecuada valoración de la diligencia exigible para considerar excusable dicha ignorancia. Ello tiene como consecuencia que nuestro sistema jurídico no alcance el grado de protección de las titularidades inmobiliarias y de agilidad de las transacciones que podría alcanzar con una hermenéutica más consistente con la naturaleza y función de ambos cuerpos legales, así como con la interacción existente entre ellos en materia de propiedad inmobiliaria. Las páginas que siguen son una propuesta hermenéutica basada en una interpretación integradora del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, partiendo de la prevalencia de ésta en materia inmobiliaria, tal y como resulta de los mandatos contenidos en las diversas remisiones del Código Civil. La propuesta parte también de la necesidad de satisfacer las exigencias propias de la economía de mercado –con mayor o menor acento social– que conforma nuestra sociedad y, por tanto, de la conveniencia general de que las titularidades inmobiliarias alcancen el mayor grado de seguridad y las transacciones con las mismas la mayor agilidad posibles. Para ello, es necesario liberar nuestro sistema registral inmobiliario de las trabas conceptuales que impiden su pleno rendimiento en beneficio de todos. Fernando P. Méndez González Tortosa (Tarragona), a 20 de agosto de 2017

1. PLANTEAMIENTO: LA NECESIDAD DE SUPERAR LA POSICIÓN DE LA DOCTRINA Y DE LA JURISPRUDENCIA MAYORITARIAS SOBRE LA FUNCIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL SISTEMA DE TRANSMISIÓN INMOBILIARIA 1.1. La posición de la doctrina y de la jurisprudencia mayoritarias La concepción dominante en la doctrina y en la jurisprudencia tiende a reducir la función de la fe pública registral a la de instrumento legitimador de adquisiciones a non domino en aras de la seguridad del tráfico jurídico, siempre que se den ciertas condiciones –art.34 de la Ley Hipotecaria (LH)–. Esta concepción reductora no se corresponde, en mi opinión, con la función que le asigna la Ley Hipotecaria ni es la que mejor se adapta a las necesidades de una economía de mercado en los ámbitos hipotecario e inmobiliario, para cuya solución se promulgó, precisamente, la Ley Hipotecaria de 1861, muy anterior al Código Civil (Cc), debido, por un lado, a las dificultades del proceso codificador y, por otro, a la premura en solventar las referidas necesidades, si se quería atraer capitales a la agricultura y, además, facilitar el desarrollo de un mercado inmobiliario. A pesar del tiempo transcurrido, tanto desde la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861, como del Código Civil de 1889, así como de la Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 y del Texto Refundido de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la vigente Ley Hipotecaria, persiste la idea de que la función de la fe pública registral se limita a legitimar, en ciertos supuestos, adquisiciones a non domino en aras de la protección de la confianza en los asientos registrales y, mediante ella, de la seguridad del tráfico jurídico. Ciertamente, uno de los efectos de la fe pública registral consiste en la legitimación de adquisiciones a non domino en ciertos supuestos, pero ni los supuestos considerados habitualmente como adquisiciones a non domino son propiamente tales ni esta es la única ni tampoco la principal función de la fe pública registral en nuestro sistema.

Fernando P. Méndez González

El objeto de este estudio consiste en exponer los argumentos en los que me fundo para sostener tal opinión. En síntesis y prescindiendo de múltiples matizaciones y excepciones de todos conocidas, lo que me exonera de referirme a ellas, si prescindimos de las remisiones del Código Civil a la Ley Hipotecaria, observamos que el sistema de adquisición derivativa de bienes inmuebles establecido por el mismo es el característico del Derecho común en el sentido de que exige un título material o justus titulus junto con la traditio (art. 609 Cc), concebida, por tanto, causalmente, de modo que las vicisitudes que afecten al título material afectan a la traditio y, por tanto, a la adquisición. Rigen las reglas de voluntariedad de las transacciones por lo que id quod nostrum est sine facto nostro ad alium transferri non potest, y, en consecuencia, nemo dat quod non habet, y, si alguien dispone de lo que no le pertenece, entonces el dominus dispone de la acción reivindicatoria –ubi rem meam invenit ibi vindico– recogida por el art. 348 II Cc. Por lo tanto, cuando alguien (A) vende una cosa a una persona (B), realiza la traditio y, a continuación, la vende a otra (C), haciéndose pasar por dueño, es considerada verus dominus la que adquirió en primer lugar (B), pues nemo dat quod non habet, y la primera venta seguida de traditio extinguió el poder de disposición del dominus (A). Todo este proceso tiene lugar, además, inter privatos. El Estado solo interviene para fijar las reglas que rigen la transmisión, pero no para facilitar la identidad de los propietarios. Además, dicho proceso no es de conocimiento público, pues la traditio no es un instrumento hábil para la difusión de las transacciones. Ambas circunstancias tienen como consecuencia que, en un contexto de contratación impersonal propio de una economía de mercado, los potenciales adquirentes se encuentren ante la imposibilidad de saber con qué consentimientos deben contar para poder adquirir con seguridad, –esto es, quién tiene el ius disponendi–, así como ante la imposibilidad de conocer con certeza todas las posibles causas de frustración de su adquisición, tanto las derivadas de los vicios que puedan afectar a los actos y negocios jurídicos precedentes sobre el mismo inmueble, como las derivadas de cargas recayentes sobre el mismo que puedan anteponerse a su derecho, estipuladas en actos y negocios jurídicos precedentes sobre el mismo inmueble1. 1

También hay que tener en cuenta los vicios que pueden afectar a su propio título adquisitivo. En este terreno no juega la fe pública registral y la intervención

La función de la fe pública registral en la transmisión de bienes inmuebles

Para solventar estos problemas, derivados, en parte, de la doctrina del justo título o concepción causal de la traditio, de origen romano2 algunos estados modernos, entre ellos España, introdujeron, tras la caída del antiguo régimen y el inicio del proceso de liberalización política y económica, el denominado Registro de derechos3, caracterizado, entre otros extremos, porque sus asientos, si se cumplen ciertos requisitos, producen el denominado efecto fe pública registral que, en nuestro país, consagra el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

notarial reviste gran utilidad al disminuir la posibilidad de que puedan haber vicios que deriven de la falta de una adecuada identificación del transmitente, derivados de la falta de capacidad de las partes o que afecten al consentimiento, entre otros. Diez-Picazo L, según el cual:”En los textos se exige una justa causa de la tradición para dotar a ésta de validez y de eficacia. Esta justa causa puede ser el originario contrato obligatorio (venditio aut aliqua iusta causa). Sin embargo, en momentos posteriores se tiende a considerar que la simple voluntad de las partes de transmitir y adquirir, desligada de las conexiones causales que tal voluntad pueda tener con los precedentes negocios, es bastante para producir la modificación jurídico-real. Sobre las bases que acabamos de describir, aparecen en la historia y perviven aún en el Derecho Comparado tres sistemas diferentes: el de transmisión mediante traditio causalmente entrelazada con los negocios obligatorios antecedentes, al que se llama teoria o doctrina del título y el modo; el de la transmisión puramente consensual, que tiene todavía un fundamento causal, pero en el que se espiritualiza al máximo la antigua traditio hasta sustituirla por el acuerdo de las partes; y el sistema del llamado acuerdo abstracto traslativo, que requiere para la eficacia traslativa la traditio, pero no fundada en un antecedente negocio obligatorio, sino pura y simplemente en la concorde voluntad de las partes de adquirir y transmitir el dominio”. Diez-Picazo, L., Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, T. III,pág. 862, Ed.: Thomson-Civitas, Ciizur Menor, 2008. Continúa este autor afirmando:” Al lado de estas tres coordenadas, no debe perderse de vista la trascendencia que para las transmisiones o modificaciones jurídico-reales de carácter inmobiliario presenta la inscripción registral, de acuerdo con cada uno de los sistemas de organización del Registro”(Ibidem), aspecto éste decisivo, como veremos a lo largo de este estudio. En general, suele distinguirse entre Registro de títulos –titles– y Registro de documentos –deeds–. Prefiero la expresion “registro de derechos” en lugar de “registro de títulos” porque el término título tiene una doble acepción. Puede ser usado en el sentido de título material –iusta causa traditionis– o en sentido formal, como documento que incorpora el titulo material. Por ello, a fin de evitar malos entendidos, prefiero utilizar la expresión “registro de derechos” en lugar de “registro de títulos”.

Fernando P. Méndez González

La fe pública registral supone una intervención directa o institucional –no solo normativa– del Estado tanto en el sistema transmisivo de bienes inmuebles como en relación al alcance del justo título, que configuran el sistema transmisivo de tradición romanista que incorpora el Código Civil4. Dicha intervención es coherente con la concepción del Estado moderno como un arreglo institucional que protege y distribuye derechos de propiedad a cambio de impuestos 5, de modo que, si bien cabe un Estado sin derecho de propiedad privada, no cabe la propiedad privada sin Estado. Es, además, una intervención lógica en un contexto de contratación impersonal, como es el propio de una economía de mercado, en el que, sin dicha intervención, no es posible conocer con seguridad la identidad de los legitimados para disponer ni las consecuencias derivadas de los actos y contratos anteriores relativos al mismo bien, lo que genera incertidumbres sobre las titularidades, incertudumbres derivadas de la posibilidad de ejercicio de una acción reivindicatoria, así como de las demás acciones derivadas de la doctrina del justo título, las cuales dificultan o impiden la contratación inmobiliaria. Dichas incertidumbres generan riesgos solo neutralizables, en ausencia de un sistema de fe pública registral, mediante la declaración judicial de adquisición por usucapión, cuyos requisitos son incompatibles con las exigencias propias de una economía de mer-

Véase Méndez González F.P., Fundamentación Económica del derecho de propiedad privada e ingeniería juridical del inercambio impersonal, Ed.: Thomson Reuters, 2011, págs. 116 ss. Para un análisis detallado de esta cuestión véase Méndez González F.P. Estado, Propiedad, Mercado, en RCDI, núm. 708 (julio-agosto 2008), especialmente páginas 1505-1523. Según North y Thomas, el Estado es ante todo un acuerdo institucional que aporta protección y administración de justicia a sus ciudadanos, lo cual lleva a cabo monopolizando la definición y la aplicación de los derechos de propiedad sobre los bienes y los recursos y la concesión de derechos para la transmisión de esos activos y, a cambio, el Estado recibe pagos en forma de tributos. North D.C. y Thomas R.P., El nacimiento del mundo occidental. Una nueva historia económica (900-1700). Ed.: Siglo XXI, Madrid, 1990, págs. 157-160. Olson, por su parte, demuestra cómo puede haber Estado sin propiedad privada, pero no propiedad privada sin Estado, en Olson M. Poder y prosperidad. La superación de las dictaduras capitalistas y comunistas, ed. Siglo XXI, 1995.