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Nuria Fernández Pérez

ALTA CALIDAD EN INVESTIGACIÓN JURÍDICA

NURIA FERNÁNDEZ PÉREZ

EL ALOJAMIENTO COLABORATIVO EL ALOJAMIENTO COLABORATIVO

En el libro se aborda un tema de extraordinaria actualidad e interés, tanto por el volumen de negocio que representa, como por la gran controversia que el mismo genera. Hay que señalar, en este sentido, que junto a las ventajas que representa por la facilidad de contratación y la posibilidad de incrementar la oferta de alojamiento disponible, puede aludirse a importantes inconvenientes o riesgos puestos de maniﬁesto, especialmente, por los empresarios del sector hotelero y de apartamentos turísticos y por las autoridades locales. En la obra se analiza con rigurosidad el marco jurídico aplicable, que destaca por su fragmentariedad, y las relaciones jurídicas contractuales entre los diferentes intervinientes en este tipo de actividad: plataforma, anﬁtrión, huésped y, eventualmente, empresas gestoras de arrendamientos de viviendas de uso turístico.

monografías

EL ALOJAMIENTO COLABORATIVO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

EL ALOJAMIENTO COLABORATIVO

NURIA FERNÁNDEZ PÉREZ Catedrática de Derecho Mercantil

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN (AICO/2015/047)

Valencia, 2018

Copyright ® 2018 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de la autora y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-9143-511-2 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

A mis chicas: Kira Fernández Pérez Kira de Tomás Fernández

ÍNDICE PRÓLOGO.............................................................................................. 13 ABREVIATURAS..................................................................................... 23

PARTE PRIMERA

EL FENÓMENO DEL DENOMINADO ALOJAMIENTO COLABORATIVO Y SU REGULACIÓN

Capítulo I

EL ALOJAMIENTO COLABORATIVO COMO MANIFESTACIÓN DEL TURISMO COLABORATIVO

I. INTRODUCCIÓN: ASPECTOS GENERALES ACERCA DE LA ECONOMÍA COLABORATIVA.................................................. 27 1. El fenómeno de la economía colaborativa............................... 27 2. Elementos caracterizadores de la economía colaborativa......... 35 3. La existencia de diferentes modelos en el ámbito de la denominada economía colaborativa.................................................... 37 II. EL FENÓMENO DEL TURISMO COLABORATIVO: EL ALOJAMIENTO COLABORATIVO EN PARTICULAR..................... 41 1. Aspectos generales sobre el denominado turismo colaborativo. 41 2. El alquiler vacacional de uso turístico ¿manifestación del alojamiento colaborativo?............................................................ 46 3. Problemática asociada al alojamiento colaborativo: ventajas vs. inconvenientes.................................................................... 50 III. PROBLEMÁTICA JURÍDICA: ENUNCIADO Y REMISIÓN....... 57

Capítulo II

MARCO JURÍDICO APLICABLE AL ALOJAMIENTO COLABORATIVO

I. EL TURISMO COMO OBJETO DE REGULACIÓN POR EL DERECHO PÚBLICO Y PRIVADO.................................................. 67 1. La excesiva publificación del Derecho turístico....................... 67 1.1. La distribución de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas en materia de turismo.................. 67 1.2. La regulación de los aspectos jurídico-privados en el ámbito del turismo............................................................... 74 1.3. Normativa autonómica en materia de turismo................ 78

Índice

2. Incidencia de la normativa comunitaria en la regulación del turismo.................................................................................... 81 3. La repercusión del desarrollo del comercio electrónico en el ámbito del turismo.................................................................. 84 II. LA FRAGMENTACIÓN DEL MARCO JURÍDICO APLICABLE AL ALOJAMIENTO COLABORATIVO: LA CONJUNCIÓN DE NORMAS DE APLICACIÓN GENERAL CON NORMAS DE CARÁCTER SECTORIAL Y NORMAS AUTONÓMICAS.......... 88 1. Introducción............................................................................ 88 2. Régimen jurídico del contrato de arrendamiento: La problemática exclusión de los alquileres “turísticos” de la Ley de Arrendamientos Urbanos........................................................ 90 2.1. Normativa autonómica en materia de alojamiento turístico: en particular de la Comunitat Valenciana.................. 96 2.1.1. Régimen jurídico en la Comunitat Valenciana...... 96 A) Concepto de viviendas turísticas sujetas a regulación......................................................... 96 B) Requisitos exigidos para la realización del alquiler vacacional............................................ 99 2.1.2. Otras normativas................................................. 103 A) Andalucía....................................................... 103 B) Aragón........................................................... 105 C) Asturias.......................................................... 107 D) Cantabria....................................................... 108 E) Castilla la Mancha......................................... 109 F) Castilla León.................................................. 110 G) Cataluña........................................................ 111 H) Comunidad Foral de Navarra........................ 113 I) Extremadura.................................................. 115 J) Galicia............................................................ 115 K) Islas Baleares.................................................. 117 L) Islas Canarias................................................. 119 M) Madrid........................................................... 120 N) Murcia........................................................... 123 O) País Vasco...................................................... 124 3. La aplicación de la Ley de Servicios de la Sociedad de la Información y Comercio electrónico............................................... 125 4. Normativa en materia de protección a los turistas en cuanto consumidores.......................................................................... 131 III. EXPERIENCIAS EN EL DERECHO COMPARADO.................. 137 1. Francia: el caso de París.......................................................... 137 2. Reino Unido: el caso de Londres............................................. 141 3. Italia: ejemplos de algunas normativas regionales.................... 142 4. Otras experiencias................................................................... 148

Índice

5. Experiencias en Estados Unidos: los casos de Nueva York y San Francisco.......................................................................... 149

PARTE SEGUNDA

RELACIONES CONTRACTUALES DERIVADAS DEL ALOJAMIENTO COLABORATIVO

Capítulo III

LA RELACIÓN CONTRACTUAL ENTRE EL ANFITRIÓN Y EL HUÉSPED

I. NATURALEZA JURÍDICA.......................................................... 155 II. ELEMENTOS PERSONALES...................................................... 166 1. El huésped o arrendatario: su consideración como turista y como usuario.............................................................................. 166 1.1. Como turista................................................................... 166 1.2. Como usuario................................................................. 167 1.3. La figura del “prosumidor”: un concepto desprovisto de consecuencias jurídicas.................................................... 170 2. El arrendador o anfitrión: su consideración como particular o como empresario..................................................................... 172 III. ELEMENTOS REALES: LA UNIDAD DE ALOJAMIENTO........ 181 IV. ELEMENTOS FORMALES.......................................................... 183 V. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.............................................. 187 1. Obligaciones del anfitrión....................................................... 187 2. Obligaciones del huésped........................................................ 191

Capítulo IV

LA RELACIÓN CONTRACTUAL DE LAS PARTES (ANFITRIÓN Y HUÉSPED) CON LA PLATAFORMA

I. NATURALEZA JURÍDICA.......................................................... 193 II. ELEMENTOS PERSONALES...................................................... 200 1. Las plataformas p2p................................................................ 200 1.1. Su consideración como una categoría híbrida de prestadores de servicios de la sociedad de la información......... 200 1.2. La aplicación de los criterios de la Comisión Europea en materia de prestadores de servicios de la sociedad de la información al caso Uber. Diferencias con las plataformas de alojamiento................................................................. 204 1.3. El estatuto de los prestadores de servicios de la sociedad de la información: la necesidad de adaptación a una categoría híbrida de prestadores............................................ 215

Índice

1.3.1. Deberes................................................................ 215 1.3.2. Régimen de responsabilidad................................. 222 A) Régimen general............................................. 222 B) La aplicación del régimen general a las plataformas p2p..................................................... 225 2. El anfitrión y el huésped.......................................................... 234

Capítulo V

LA RELACIÓN CONTRACTUAL ENTRE EMPRESA GESTORA Y TITULAR DE LA VIVIENDA

I. LAS EMPRESAS GESTORAS DE ARRENDAMIENTOS DE CARÁCTER TURÍSTICO.................................................................. 239 II. NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO............................ 244 III. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.............................................. 250

Capítulo VI

LA CONSTRUCCIÓN DE UN NUEVO MARCO NORMATIVO

I. LA NECESARIA ADAPTACIÓN DEL MARCO LEGAL VIGENTE................................................................................................. 253

BIBLIOGRAFÍA....................................................................................... 267

PRÓLOGO Es este un prólogo abiertamente inusual y profundamente atípico. Así se lo indiqué a mi querida amiga y colega, Nuria Fernández Pérez, autora de la obra, cuando me pidió que lo redactara. Falta en él la finalidad esencial de todo prólogo, que es la de presentar al autor del trabajo, que además suele ser un autor novel. En este caso, por el contrario, la autora no solo es catedrática de Derecho Mercantil; sino que además puede presumir —aunque no lo hace— de haber desarrollado una brillante trayectoria académica en la que no ha faltado dedicación a los sectores más relevantes, complejos y comprometidos del Derecho Mercantil. Conozco a la profesora Fernández Pérez desde el año 1993, fecha de su incorporación a la Universidad de Alicante como becaria de formación del personal investigador, tras obtener la licenciatura en Derecho por esa misma Universidad. Desde ese momento he tenido la suma satisfacción de compartir con ella todos sus éxitos profesionales y de asistir en primera persona a su evolución científica. La primera monografía que publicó, “La protección jurídica del accionista inversor”, continúa constituyendo hoy, a pesar del tiempo transcurrido, una obra de consulta obligada en el panorama doctrinal y profesional. Publicada en el año 2000 por la editorial Aranzadi, fue reseñada en términos muy elogiosos no solo en revistas científicas, como la Revista de Derecho Bancario y Bursátil, sino también en los principales diarios de carácter económico como El País Negocios o Cinco Días. Posteriormente algunas de las propuestas legislativas que la doctora Fernández propugnó fueron acogidas por nuestro legislador. En particular, la relativa al reconocimiento legal de la figura de las asociaciones de accionistas. El Derecho del Mercado de Valores y el Derecho de sociedades no han dejado de constituir desde entonces foco de interés relevante en la actividad investigadora de Nuria Fernández. Tanto por los planteamientos de innegable oportunidad, como por los sólidos fundamentos que esgrime, entre sus aportaciones en este ámbito merecen ser destacados los sucesivos estudios sobre la convocatoria de junta general de socios por registradores mercantiles, el régimen jurídico de las asociaciones de accionistas, la licitud de cesión de derechos políticos

Esperanza Gallego Sánchez

de acciones como pacto parasocial, la eficacia legitimadora del libro registro de acciones nominativas: el control de la regularidad de la inscripción como manifestación del deber de diligencia que pesa sobre los administradores, nuevas tendencias en materia de publicidad en los mercados de valores, la reforma del mercado de valores italiano del régimen de las sociedades cotizadas a la luz del “testo único delle disposizioni in materia di intermediazione finanzaria, el código de conducta alemán sobre ofertas públicas de adquisición (verhaltensregeln für freiwillige öffentliche übernahmeangebote), la “Companies Act” de 2006 y las singularidades en materia de recomendaciones de buen gobierno - características del derecho inglés, el régimen jurídico de los valores mobiliarios en el anteproyecto de Código mercantil, el acuerdo de socios en las empresas de base tecnológica: pactos sociales y parasociales, o el significado de la Ley de Transparencia en la modernización del Derecho societario español, publicados todos ellos en Revistas especializadas de la máxima difusión y relevancia tanto nacional, como internacional. El último se encuentra además entre los 60 artículos más citados en el período 1999-2006 en las revistas españolas de Derecho Civil y Mercantil. El Derecho de la contratación mercantil es el segundo de los ámbitos al que la doctora Fernández ha dedicado especial atención. En este contexto destacan sus estudios sobre la reforma del régimen legal de los contratos fuera de establecimiento mercantil y a distancia y la contratación en los mercados secundarios de valores y dos monografías de reconocida relevancia. La primera sobre el nuevo régimen de la contratación a distancia con consumidores y segunda acerca de la contratación electrónica de servicios financieros. Aunque no ha dejado de lado otros sectores, como el Derecho Concursal, en cuyo entorno se ha ocupado de figuras especialmente problemáticas y controvertidas, como el estatuto jurídico del mediador concursal, la posibilidad de alterar el vencimiento de los créditos contra la masa en interés del concurso o la inhabilitación de las personas afectadas por la calificación en los supuestos de concurso de sociedades mercantiles, lo cierto es que, junto al Derecho de Sociedades, al Derecho del Mercado de Valores y las nuevas formas de contratación mercantil, en la trayectoria académica de la autora se advierte una significativa inclinación hacia el estudio del Derecho Turístico y la llamada economía colaborativa.

Prólogo

Ha sido sin duda el notable esfuerzo exegético y constructivo llevado a cabo en este último ámbito con trabajos de significado interés, así como la experiencia y los conocimientos adquiridos lo que ha permitido a la profesora Fernández acometer en esta oportunidad una tarea especialmente ambiciosa, con un interés teórico y práctico y una actualidad indiscutibles, como es la de desentrañar el régimen jurídico del alojamiento colaborativo, analizando su caracterización y estructura normativa, sistematizando esta última y ofreciendo soluciones a las cuestiones de régimen que más preocupan en la actualidad a los operadores económicos. I No es posible desconocer que las pautas de régimen jurídico relativas al alojamiento turístico están aquejadas de serios defectos. Tal es la índole de los mismos que resulta difícil incluso hablar de conjunto normativo. Tratando de buscar un término que pueda describir la situación no encuentro otro distinto a que se desenvuelve en una inexplicable paradoja, que, como no podía ser menos, impone un freno de proporciones estimables al desarrollo eficiente de la actividad turística. Por un lado, carece, en gran medida, de regulación en el contexto del Derecho Privado, a pesar de que el Derecho privado es el que regula las relaciones entre sujetos privados. Por otro, la actividad turística está hiper regulada en el ámbito administrativo. En todas las Comunidades Autónomas proliferan interminables listas de Decretos sobre agencias de viajes, establecimientos hoteleros y no hoteleros, tales como campings, alojamientos rurales, apartamentos vacacionales, viviendas vacacionales o albergues juveniles, entre otros muchos. Esa maraña de normas se dicta con fundamento en el art. 148.1. 18.ª de la Constitución española que se limita a atribuir a las Comunidades Autónomas la posibilidad de legislar de manera exclusiva en materia de promoción y ordenación del turismo. A pesar de ello no se duda en regular de forma pormenorizada los derechos y obligaciones de los sujetos en el marco de la relación privada que les une, lo que no solo infringe el texto constitucional al invadir la competencia exclusiva del Estado en materia mercantil y al respecto de las bases de las obligaciones contractuales, cuando no atenta a la libertad de

Esperanza Gallego Sánchez

empresa constitucionalmente reconocida y la libre competencia promoviendo una compartimentación de mercados que destruye el principio de unidad de mercado, sino que, además, resulta abiertamente ineficiente. En materia de obligaciones, si el turista las incumple no hay consecuencia alguna. La razón es sencilla, se trata de normas administrativas que únicamente prevén un régimen disciplinario en caso de contravención, pero dicho régimen solo es aplicable a las empresas, no a los clientes. Por otra parte, en lo relativo a los derechos del turista, dado el carácter de las normas, la vulneración de las mismas por parte de la empresa conlleva sanciones administrativas, no de carácter privado, por lo que no se traducen en derechos de los clientes susceptibles de ser opuestos a la empresa. En ese contexto, la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificó el artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, para excluir de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”, no hizo más que contribuir a la confusión. Junto a ello, no puede obviarse la incidencia de los avances tecnológicos en el marco jurídico de estas figuras. En el nuevo modelo de servicios de alojamiento turístico destaca la inserción de las plataformas digitales ya intervengan únicamente para poner en contacto a proveedores y clientes, ya actúen como intermediarios en el contexto de lo que se ha venido a denominar market places, en los que se evidencia la existencia de un nuevo modelo de negocio en el que la plataforma asume importantes funciones que exceden de las propias de los prestadores de servicios de la sociedad de la información. A modo de ejemplo, pueden retener un depósito al huésped que sirve como fianza para el caso de eventuales desperfectos en la vivienda y se encargan de su devolución cuando los anfitriones dan su visto bueno. Están en condiciones de facilitar al cliente el pago al anfitrión mediante pasarelas de pagos o incluso de excluir de la plataforma a este último en caso de que los huéspedes presenten quejas. Sin embargo, no puede afirmarse que reúnan todos los elementos definitorios para considerar que ejercen un control o influencia determinante sobre el prestador

Prólogo

de servicios de alojamiento vacacional que permita su consideración como empresario de un sector concreto. Sustancialmente porque su actuación no es determinante para la fijación del precio del alquiler vacacional, de los aspectos clave en la relación contractual entre anfitrión y huésped y porque no poseen los activos, es decir las viviendas. De modo, que el régimen jurídico, conforme a la regulación actual, resulta altamente impreciso. II Las anteriores consideraciones avalan el evidente interés y la importancia de esta monografía en el contexto, además, del profundo desinterés que su estudio ha suscitado en la doctrina de relieve. Son muy escasas las contribuciones de cierto rigor en el panorama nacional, a pesar de la indudable relevancia económica del instituto. Sin descuidar la descripción del sustrato socioeconómico en el que se desenvuelve, la obra que tengo la satisfacción de prologar, ofrece por vez primera un cuadro completo de las complejas cuestiones que afectan al tratamiento normativo del alojamiento turístico de carácter colaborativo, poniendo el énfasis en la caracterización de la figura y en la sistematización de la legislación que la regula en los múltiples contextos en los que se desenvuelve. Ocurre así ya desde la primera parte del trabajo en la que la autora ofrece un exhaustivo análisis del contexto histórico, sistemático y normativo de esta modalidad contractual, con la ayuda del Derecho Comparado, que expone en sus justos límites al objeto de conseguir pautas aplicables a la normativa interna y no como mero ejercicio vano de erudición mal entendida. Se preocupa en esta sede de exponer las fuentes normativas que convergen en la materia, ámbito de especial dificultad, dada la heterogeneidad de las mismas, tanto a nivel territorial como material, puesto que junto a la normativa de la Unión Europea aplicable en nuestro país, ha de tenerse en cuenta la disciplina interna y, en este contexto, la distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades autónomas, y ello no solo en el marco del derecho de la contratación turística, sino también en el contexto del derecho del comercio electrónico y de la sociedad de la información, por no mencionar la normativa sobre protección al consumo y el Derecho público del turismo. No descuida, sin embargo, los aspectos constructivos que

Esperanza Gallego Sánchez

resuelve con una alta dosis de rigor metodológico logrando aportar una visión clara de la inserción de dicha figura dentro del contenido sistemático del Derecho mercantil, que demuestra ser ambivalente en la medida en que atañe tanto a la contratación turística como a la electrónica. En definitiva, en razón de los materiales seleccionados, de los razonamientos utilizados, de la solidez de las conclusiones obtenidas y de la claridad de las mismas, este apartado de la obra adquiere propia singularidad e indudable valor para encontrar interpretaciones fundadas de las cuestiones involucradas, por cuanto ultima el marco referencial en que ha de entenderse la evaluación normativa de esta novedosa figura. Con todo, la parte más ambiciosa de la obra es la segunda. Con extremo rigor en los planteamientos, una cuidada selección de las fuentes y una exposición clara y razonada, se aborda en ella desde una perspectiva crítica, pero positiva, la construcción ex novo de las relaciones contractuales implicadas en el alojamiento colaborativo. Sin escamotear ninguna de las cuestiones dogmática y prácticamente relevantes, en cuyo tratamiento se añaden a las aportaciones procedentes del Derecho español la experiencia legislativa y doctrinal de otros ordenamientos del Derecho Comparado, la autora logra ofrecer opiniones razonadas que abarcan de manera pormenorizada todos los aspectos conceptuales y de régimen jurídico implicados en el tratamiento de la figura. Constituye sin duda una novedosa aportación de gran relieve a la que auguro una difusión segura entre quienes quieran profundizar en el estudio de esta particular modalidad contractual. En el plano dogmático, no se limita a identificar los rasgos definitorios de la figura, sino que se empeña en desentrañar la naturaleza jurídica de la misma, tarea esta imprescindible si se observa que determina la normativa aplicable a la misma, con lo que logra poner fin a la ambigüedad que hasta ahora ha rodeado esta temática. Esta labor permite, en efecto, a la autora; por un lado, ahondar en la significación de este fenómeno como modalidad contractual específica considerando la relación que se instaura entre el proveedor de servicios de alojamiento turístico y el cliente, pero también atendiendo a la que surge con la plataforma digital y a una tercera relativa a la que se instaura, en su caso, con la empresa de gestión del alquiler. Por otro lado, dicha tarea sirve de base a la autora para construir el régimen jurídico aplicable a cada una de esas tres relaciones jurídicas.

Prólogo

La solidez de las conclusiones a las que llega en el ámbito anterior, así como el recurso a la experiencia doctrinal y jurisprudencial, interna y comparada, permiten a la doctora Fernández ofrecer un exhaustivo estudio de dicho régimen jurídico, que efectúa con arreglo a las categorías contractuales tradicionales, al objeto de ofrecer la máxima claridad. Aborda en efecto, en primer término los elementos personales de las distintas relaciones, refiriéndose, por tanto, en el primer estadio al huésped o arrendatario, tanto en su consideración de turista como de usuario, y al arrendador o anfitrión en su eventual doble faceta como particular o empresario. En el segundo, aborda no solo la disciplina de las relaciones entre la plataforma, el huésped y el anfitrión, sino que, en un esfuerzo constructivo sin precedentes, ahonda en el régimen aplicable a las plataformas P2P tratando de su consideración como categoría híbrida de prestadores de servicios de la sociedad de la información, de la aplicación de los criterios de la Comisión Europea en materia de prestadores de servicios de la sociedad de la información al caso Uber y las diferencias con las plataformas de alojamiento para finalizar con un estudio pormenorizado del estatuto de los prestadores de servicios de la sociedad de la información que concluye en la necesidad de adaptación a esta categoría híbrida de prestadores, que comprende los deberes y el régimen de responsabilidad. Por último, considera los elementos personales en el contexto de las empresas gestoras de arrendamientos de carácter turístico. Se refiere asimismo a los elementos reales y formales para finalizar con el contenido de los diversos contratos, que incluye de manera exhaustiva los derechos y obligaciones de cada una de las partes. El pormenorizado análisis que se efectúa de los aspectos tratados, así como las soluciones razonadas y fundadas que se ofrecen evidencian sin duda que estos apartados gozan de la mayor envergadura técnica y de una muy considerable repercusión práctica. No obstante, la obra no limita su interés a las soluciones de lege data. En un ámbito particularmente confuso y desestructurado como es este se hacía imprescindible ofrecer pautas razonables al legislador. Esta misión ha sido culminada también con éxito por la doctora Fernández con el habitual respeto y la máxima consideración que no constituyen sino muestras de su carácter. A ello dedica el último capítulo de la obra en el que advierte de la necesaria adaptación del marco legal vigente y de la construcción de un nuevo marco normativo.

Esperanza Gallego Sánchez

III Incluso esta breve descripción del contenido del libro pone de manifiesto el indudable valor de la aportación en la que es una constante la atención a los planteamientos de índole dogmática jurídica, a la evolución legislativa y jurisprudencial y a las necesidades de la práctica. La excelente labor de documentación previa que ha realizado la profesora Fernández y su esmerada formación académica le han permitido ofrecer soluciones razonadas sobre todos los temas relevantes y abordar, con fundamento en la experiencia propia y en la comparada, una labor crítica y constructiva del más alto nivel, sin perder de vista la dimensión práctica que todo texto jurídico precisa. Lo que, rectamente entendido, significa que ofrece una acertada selección de temas, utiliza una metodología correcta, se sirve de un utillaje conceptual que la autora domina a la perfección, adopta una sistemática clara y sus conclusiones están bien fundamentadas en un análisis exhaustivo no solo de los textos y bibliografía relevantes; sino también del conocimiento de la realidad económico-social implicada. Su redacción se ha acometido en el convencimiento de que el interés del mismo se halla indisolublemente ligado al suministro de criterios razonados de interpretaciones admisibles y al ofrecimiento de respuestas claras en relación con todas las cuestiones que el conjunto de los textos legales implicados suscitan. Todo ello ha sido posible desde luego debido a los años que la autora ha dedicado al estudio del Derecho Mercantil y, dentro de él, al Derecho del turismo; así como a los conocimientos y experiencia que le han procurado sus obras anteriores en la materia; pero también a la labor que viene desarrollando como investigadora principal de proyectos competitivos en ese contexto y de sus responsabilidades en el Instituto de Investigaciones Turísticas de la Universidad de Alicante. Y sobre todo por la propia personalidad de la autora. El afán de autoexigencia, la curiosidad científica, la autocrítica, la exhaustividad con que se enfrenta al análisis de los temas y a la búsqueda de soluciones sin desdeñar valoraciones antes de haber contrastado todas las opciones posibles han dado una vez más como resultado una publicación de mérito, importante y bien ultimada. Felicito con orgullo a mi querida amiga y compañera en la Cátedra de la Universidad de