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TOMO XXXVI

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL 3ª EDICIÓN Directora: Ana Cañizares Laso Coordinadora: Rocio Diéguez Oliva Autores: Rocio Diéguez Oliva Bruno Rodríguez-Rosado Paloma Saborido Sánchez

3ª EDICIÓN

esquemas

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Tomo XXXVI

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Luis López Guerra

Ana Cañizares Laso

Ángel M. López y López

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Jorge A. Cerdio Herrán

Marta Lorente Sariñena

José Ramón Cossío Díaz

Javier de Lucas Martín

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho Instituto Tecnológico Autónomo de México Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

Tomo XXXVI

ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL 3ª Edición Directora:

Ana Cañizares Laso Coordinadora:

Rocio Diéguez Oliva Autores:

Rocio Diéguez Oliva Paloma Saborido Sánchez Bruno Rodríguez-Rosado

tirant lo blanch Valencia, 2019

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© ANA CAÑIZARES LASO (Dir.)

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 241 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería Virtual: www.tirant.es ISBN 978-84-1336-274-8 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas.

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Índice General Introducción ................................................................................................................................................................................................... 17 Abreviaturas ................................................................................................................................................................................................... 19 Parte I TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................................................................... 23 1. LOS DERECHOS REALES EN GENERAL. CONCEPTO Y CONTENIDO DEL DERECHO REAL.................................................... 25 1.1. CONCEPTO DE DERECHO REAL.............................................................................................................................................. 25 1.2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO............................................................................... 26 1.3. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITO................................................................ 27 1.4. LOS DERECHOS REALES DISCUTIDOS..................................................................................................................................... 28 1.5. LA FACULTAD DE CREACIÓN DE DERECHOS REALES POR LOS PARTICULARES............................................................. 29 1.6. TIPOLOGÍA DE LOS DERECHOS REALES................................................................................................................................ 30 1.7. CONTENIDO DEL DERECHO REAL......................................................................................................................................... 31 1.8. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER......................................................................................................................................... 32 2. LA POSESIÓN I....................................................................................................................................................................................... 33 2.1. DESARROLLO HISTÓRICO DE LA POSESIÓN......................................................................................................................... 33 2.2. CONCEPTO DE POSESIÓN......................................................................................................................................................... 34 2.3. PRECISIONES AL CONCEPTO DE POSESIÓN........................................................................................................................... 35 2.4. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA................................................................................................................. 36

8

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2.5.

2.6.

2.7.

2.8.

OBJETO DE LA POSESIÓN.......................................................................................................................................................... 37 ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN.......................................................................................................................... 38 DEFENSA JURISDICCIONAL DE LA POSESIÓN........................................................................................................................ 39 COORDINACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 441, 444 Y 446 CC..................................................................................................... 40

3. LA POSESIÓN II...................................................................................................................................................................................... 41 3.1. POSESIÓN MEDIATA E INMEDIATA......................................................................................................................................... 41 3.2. LA INTERVERSIÓN DEL CONCEPTO POSESORIO.................................................................................................................. 42 3.3. PRESUNCIONES POSESORIAS.................................................................................................................................................... 43 3.4. FICCIONES POSESORIAS............................................................................................................................................................ 44 3.5. BUENA Y MALA FE POSESORIA................................................................................................................................................ 45 3.6. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO EN FUNCIÓN DE LA BUENA O MÁLA FE......................................................... 46 3.7. POSESIÓN QUE CONDUCE A LA USUCAPIÓN......................................................................................................................... 47 4. ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES................................................................................................................. 49 4.1. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES............................................................................................................................ 49 4.1.1. Sistemas generales de adquisición de los derechos reales................................................................................................... 49 4.1.2. Adquisición de la propiedad y de los derechos reales en el Ordenamiento Jurídico español: ARTÍCULO 609 CC............ 50 4.1.3. El sistema de título y modo español. La Tradición............................................................................................................ 51 4.1.4. Las formas de la tradición................................................................................................................................................ 52 4.1.5. Formas excepcionales de adquisición: La adquisición a non domino................................................................................ 53 4.2. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL....................................................................................................................... 54 5. LA USUCAPIÓN..................................................................................................................................................................................... 55 5.1. CARACTERES GENERALES DE LA USUCAPIÓN...................................................................................................................... 55 5.1.1. Concepto y Fundamento. Objeto de la usucapión............................................................................................................. 55 5.1.2. Funciones de la usucapión................................................................................................................................................ 56 5.1.3. Requisitos previos para toda clase de usucapión............................................................................................................... 57 5.2. CLASES DE USUCAPIÓN............................................................................................................................................................. 58 5.2.1. Clasificacion general......................................................................................................................................................... 58 5.2.2. La usucapión Ordinaria.................................................................................................................................................... 59

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5.2.3. La usucapión extraordinaria............................................................................................................................................. 60 5.3. INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIÓN. LA RENUNCIA............................................................................................................. 61 5.4. REGLAS DE CÓMPUTO DE PLAZO........................................................................................................................................... 62 5.5. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.............................................................................................................. 63 6. OCUPACIÓN, ACCESIÓN Y ESPECIFICACIÓN................................................................................................................................... 65 6.1. OCUPACIÓN................................................................................................................................................................................ 65 6.2. HALLAZGO.................................................................................................................................................................................. 66 6.3. TESORO........................................................................................................................................................................................ 67 6.4. TIPOS DE ACCESIÓN.................................................................................................................................................................. 68 6.5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA ACCESIÓN Y SUS PROBLEMAS.................................................................................. 69 6.6. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE I.................................................................................................................................... 70 6.7. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE II................................................................................................................................... 71 6.8. ACCESIÓN FLUVIAL O DE INMUEBLE A INMUEBLE............................................................................................................. 72 6.9. ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES............................................................................................................................................... 73 6.10. MEZCLA O CONFUSIÓN Y ESPECIFICACIÓN......................................................................................................................... 74 7. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD........................................................................................................................................................ 75 7.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD.................................................................................................. 75 7.2. CONCEPTO DE PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL............................................................................................................... 76 7.3. CONCEPTO DE LA PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN....................................................................................................... 77 7.4. FACULTADES QUE ENGLOBA EL DOMINIO............................................................................................................................ 78 7.5. CARACTERES ESENCIALES DEL DOMINIO............................................................................................................................. 79 7.6. LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO......................................................................................................................................... 80 8. PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD..................................................................................................................................... 81 8.1. CUADRO GENERAL DE LAS ACCIONES DERIVADAS DE LA PROPIEDAD............................................................................ 81 8.2. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA................................................................................................................................................ 82 8.3. LA ACCIÓN PUBLICIANA........................................................................................................................................................... 83 8.4. INTERDICTOS DE OBRA NUEVA Y DE OBRA RUINOSA........................................................................................................ 84 8.5. LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO............................................................................................................................... 85

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8.6. ACCIÓN NEGATORIA................................................................................................................................................................. 86 8.7. ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO........................................................................................................................ 87 8.8. TERCERÍA DE DOMINIO Y SEPARACIÓN “EX IURE DOMINI”............................................................................................. 88 9. ESPECIALIDADES DE LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA............................................................................................................... 89 9.1. EL ARTÍCULO 464 DEL CÓDIGO CIVIL.................................................................................................................................... 89 9.1.1. Planteamiento de la cuestión............................................................................................................................................. 89 9.1.2. Diferentes tipos de sistemas.............................................................................................................................................. 90 9.2. INTERPRETACIONES DIFERENTES DEL ART. 464 CC............................................................................................................. 91 9.2.1. Posiciones de la adquisición a non domino....................................................................................................................... 91 9.2.2. Posiciones de Prueba......................................................................................................................................................... 92 10. COMUNIDAD DE BIENES..................................................................................................................................................................... 93 10.1. PLANTEAMIENTO GENERAL.................................................................................................................................................... 93 10.1.1. Concepto y tipos de comunidad........................................................................................................................................ 93 10.1.2. Principios que rigen la comunidad en el ordenamiento jurídico español (Diez-Picazo). Constitución de la comunidad..... 94 10.2. FACULTADES Y DEBERES DE LOS COMUNEROS.................................................................................................................... 95 10.3. EJERCICIO DE LAS ACCIONES: LA ACTIO COMMUNI DIVIDENDO.................................................................................... 96 10.4. ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN. LA EXTINCIÓN.................................................................................................. 96 11. PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................................................................................................................. 97 11.1. CONCEPTO Y ÁMBITO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................................................... 97 11.2. CONTENIDO Y DURACIÓN....................................................................................................................................................... 98 11.3. LÍMITES DE LOS DERECHOS DE EXPLOTACIÓN .................................................................................................................. 99 11.4. OBJETO Y SUJETOS DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL......................................................................................................... 100 11.5. TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS DE CONTENIDO PATRIMONIAL................................................................................ 101 11.6. PROTECCIÓN PARTICULAR EN LA LPI DE CIERTAS PROPIEDADES INTELECTUALES ESPECIALES................................ 102 11.7. PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LPI............................................................................................ 103 11.8. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................................................................... 104 11.9. ENTIDADES DE GESTIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LEY...................................................................... 105

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12. PROPIEDAD HORIZONTAL ................................................................................................................................................................ 107 12.1. MARCO NORMATIVO................................................................................................................................................................ 107 12.2. ÁMBITO DE APLICACIÓN.......................................................................................................................................................... 108 12.3. TÍTULO CONSTITUTIVO ........................................................................................................................................................... 109 12.4. ÓRGANOS.................................................................................................................................................................................... 111 12.4.1. Junta General................................................................................................................................................................... 111 12.4.2. Presidente/vicepresidente/administrador........................................................................................................................... 113 12.5. ADOPCIÓN DE ACUERDOS....................................................................................................................................................... 114 12.6. IMPUGNACIÓN........................................................................................................................................................................... 117 12.7. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.................................................................................................................................. 118 12.8. COMPLEJOS INMOBILIARIOS................................................................................................................................................... 120 12.9. EXTINCIÓN................................................................................................................................................................................. 121 Parte II EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................................................................... 125 13. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL..................................................................................................................................... 127 13.1. PUBLICIDAD REGISTRAL. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAÑA........................................................................... 127 13.1.1. Publicidad registral y concepto de Registro....................................................................................................................... 127 13.1.2. Sistemas registrales........................................................................................................................................................... 128 13.2. PRINCIPIOS REGISTRALES......................................................................................................................................................... 129 13.3. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN. LA FINCA REGISTRAL........................................................................................................... 130 13.3.1. Actos inscribibles.............................................................................................................................................................. 130 13.3.2. La finca registral............................................................................................................................................................... 131 13.3.3. Clases de fincas. Modificaciones registrales de la finca...................................................................................................... 132 13.4. LA INMATRICULACIÓN............................................................................................................................................................. 134

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13.4.1. Concepto y medios........................................................................................................................................................... 134 13.4.2. Supuestos problemáticos................................................................................................................................................... 135 14. ASIENTOS REGISTRALES. LA INSCRIPCIÓN..................................................................................................................................... 137 14.1. LA INSCRIPCIÓN......................................................................................................................................................................... 137 14.1.1. El asiento de presentación................................................................................................................................................. 137 14.1.2. La inscripción. Diferentes tipos de inscripción.................................................................................................................. 138 14.1.3. La inscripción en el sistema registral español. El principio de prioridad............................................................................ 139 14.2. EL ASIENTO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA............................................................................................................................ 140 14.3. OTROS ASIENTOS REGISTRALES.............................................................................................................................................. 141 15. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL...................................................................................................................................................... 143 15.1. CONCEPTO Y PRINCIPIOS QUE RIGEN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL........................................................................ 143 15.2. REQUISITOS PREVIOS PARA EL COMIENZO DEL PROCEDIMIENTO. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL........................... 144 15.3. TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO................................................................................................................................... 145 16. LA EFICACIA DEL REGISTRO: LAS PRESUNCIONES Y EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL........................................... 147 16.1. PRESUNCIONES REGISTRALES................................................................................................................................................. 147 16.2. EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.............................................................................................................................. 148 16.2.1. El principio de fe publica registral. El art. 34 LH.............................................................................................................. 148 16.2.2. La problemática del art. 32 LH. El principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos................................................ 149 16.2.3. Límites a la fe pública registral. La rectificación registral.................................................................................................. 150 Parte III LOS DERECHOS REALES LIMITADOS INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................................................................... 153 17. DERECHOS REALES LIMITADOS ...................................................................................................................................................... 155 17.1. CONCEPTO Y TIPOS.................................................................................................................................................................... 155

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17.2. CARACTERES COMUNES A LOS DERECHOS REALES LIMITADOS...................................................................................... 156 17.3. LA RELACIÓN DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS ENTRE SÍ, Y CON LA PROPIEDAD........................................... 157 18. DERECHO REAL DE USUFRUCTO Y APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO............................ 159 18.1. DERECHO REAL DE USUFRUCTO............................................................................................................................................. 159 18.1.1. Derecho real de usufructo. Concepto y Constitución........................................................................................................ 159 18.1.2. El principio de conservación de la forma y sustancia........................................................................................................ 160 18.1.3. Sujetos y objeto del derecho de usufructo......................................................................................................................... 161 18.1.4. Derechos y Obligaciones del usufructuario....................................................................................................................... 162 18.1.5. Extinción del derecho de usufructo................................................................................................................................... 163 18.2. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO................................................................................... 164 18.2.1. Conceptos en la Ley 4/2012, de 6 de julio de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.................... 164 18.2.2. Controles de la ley............................................................................................................................................................ 165 19. SERVIDUMBRES ................................................................................................................................................................................... 167 19.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO............................................................................................................................... 167 19.2. DISTINCIONES BÁSICAS ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRES EN EL CC............................................................................... 168 19.3. LAS ULTERIORES DISTINCIONES ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRE EN EL CC Y SU TRASCENDENCIA......................... 169 19.4. CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES EN EL CÓDIGO CIVIL.................................................................................... 170 19.5. FORMAS BÁSICAS DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE ................................................................................................. 171 19.6. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES POR USUCAPIÓN Y POR SIGNO APARENTE........................................................... 172 19.7. CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES. DERECHOS Y OBLIGACIONES. ACCIONES.......................................................... 173 19.8. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE SERVIDUMBRES............................................................................................................. 174 19.9. PRINCIPALES SERVIDUMBRES PREVISTAS EN EL CC............................................................................................................. 175 20. CENSOS Y SUPERFICIE......................................................................................................................................................................... 177 20.1. DERECHO REAL DE CENSO...................................................................................................................................................... 177 20.1.1. Aspectos generales del censo............................................................................................................................................. 177 20.1.2. Régimen general del derecho real de censo....................................................................................................................... 178

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20.1.3. El censo enfitéutico........................................................................................................................................................... 179 20.2. EL DERECHO DE SUPERFICIE................................................................................................................................................... 180 20.2.1. Rasgos generales............................................................................................................................................................... 180 20.2.2. Derecho de superficie urbana............................................................................................................................................ 181 21. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA........................................................................................................................................... 185 21.1. CONCEPTO.................................................................................................................................................................................. 185 21.2. CARACTERES............................................................................................................................................................................... 185 21.3. REQUISITOS ESENCIALES.......................................................................................................................................................... 186 22. LA PRENDA............................................................................................................................................................................................ 187 22.1. CONCEPTO, REGULACIÓN Y CARACTERES........................................................................................................................... 187 22.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO........................................................................................ 188 23. LA HIPOTECA........................................................................................................................................................................................ 189 23.1. LA HIPOTECA INMOBILIARIA.................................................................................................................................................. 189 23.2. ELEMENTOS DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA................................................................................................................ 191 23.3. SUJETOS DE LA RELACIÓN HIPOTECARIA............................................................................................................................. 192 23.4. OBJETO DE LA HIPOTECA......................................................................................................................................................... 193 23.5. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA................................................................................................................................................. 194 23.6. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA ......................................................................................................................................... 195 23.6.1. Requisitos ........................................................................................................................................................................ 197 23.7. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA.............................................................................................................. 198 23.8. CLASES DE HIPOTECAS.............................................................................................................................................................. 199 23.9. CONTENIDO DEL DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO............................................................................................ 201 23.10. VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO/CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA............................................ 202 23.11. TERCER POSEEDOR DE FINCA HIPOTECADA (ART. 662 LEC).............................................................................................. 203 23.12. RANGO DE LAS HIPOTECAS..................................................................................................................................................... 204 23.13. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA.................................................................................................................................................. 205 23.14. PODER DE DISPOSICIÓN SOBRE EL CRÉDITO HIPOTECARIO............................................................................................. 206

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24. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA SOBRE BIENES MUEBLES SIN DESPLAZAMIENTO.................................................... 207 24.1. REGULACIÓN Y PRINCIPIOS COMUNES................................................................................................................................. 207 24.2. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO........................................................................................................................................ 208 24.2.1. Bienes susceptibles (art. 52-64)......................................................................................................................................... 208 24.2.2. Elementos de la prenda sin desplazamiento...................................................................................................................... 209 24.2.3. El registro de prenda sin desplazamiento.......................................................................................................................... 210 24.3. HIPOTECA MOBILIARIA............................................................................................................................................................ 211 24.3.1. Bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria (art. 12 LHMPS)............................................................................................. 211 24.3.2. Circunstancias de la escritura constitución (art. 13 LHMPS)............................................................................................ 211 24.3.3. Conservación de los bienes hipotecados............................................................................................................................ 212 24.3.4. Ejecución ......................................................................................................................................................................... 212 25. LA ANTICRESIS..................................................................................................................................................................................... 213 26. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE............................................................................................................................ 215 26.1. TIPOS Y FIGURAS CONTROVERTIDAS..................................................................................................................................... 215 26.2. RETRACTOS LEGALES: ESTRUCTURA BÁSICA....................................................................................................................... 216 26.3. PRINCIPALES RETRACTOS LEGALES PREVISTOS EN LA LEGISLACIÓN............................................................................. 217

Introducción El estudio de los Derechos reales constituye una de las dos partes en que, tradicionalmente, se articula el Derecho patrimonial. Así como el derecho de obligaciones —la otra parte en la citada división— estudia los deberes de prestación entre acreedor y deudor, los derechos reales centran su atención en las titularidades directas que corresponden a las personas sobre los bienes. Obviamente, las relaciones jurídicas de ahí nacidas no dejan de ser relaciones personales, pues sólo entre sujetos, y no entre sujeto y objeto, pueden darse relaciones propiamente jurídicas. Pero el elemento de afección entre el titular del bien y éste hace que las cosas ocupen un lugar preminente en este sector del Derecho, hasta el punto de que frecuentemente se aluda a él con el nombre de “Derecho de cosas”.

Los derechos reales constituyen una parcela del Derecho civil particularmente refractaria a los cambios. Frente a la elevada movilidad que ha caracterizado a determinados ámbitos de esta disciplina —piénsese en el Derecho de persona o de familia—, la disciplina de los derechos reales ha permanecido como una doctrina unitaria basada en principios fuertemente asentados en el Código civil y, en menor medida, en la Ley hipotecaria. Sin embargo, si ese juicio global no deja de ser cierto, no es menos verdad que el observador atento de la realidad jurídica no deja de apreciar desarrollos y movimientos que alteran, bien es verdad que lentamente, la aparentemente solida e inamovible capa doctrinal que articula esta materia. Principios como el de la función social de la propiedad y la interdicción del abuso de derecho han sido particularmente fecundos en este campo, y han dado lugar a sus propios desenvolvimientos jurisprudenciales y doctrinales. Sin que falten, por otra parte, ámbitos concretos en que es fácilmente constatable la rápida evolución de instituciones netamente reales: piénsese en la permeabilidad a la práctica de figuras como la hipoteca, o en la extraordinaria pujanza y desarrollo de las cuestiones relacionadas con la propiedad intelectual.

El tratamiento de los derechos reales se divide habitualmente en tres partes diferenciadas, cuya estructura hemos respetado articulándolos en tres bloques. Por una parte, todo un conjunto de cuestiones relacionadas con el propio concepto

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Introducción

de derecho real, la tutela y defensa de la posesión, y los aspectos referentes al derecho real por antonomasia, la propiedad, en relación al cual se estudian sus modos de adquirir, su contenido e instrumentos de defensa, y las especialidades por razón de los sujetos o el objeto —condominio, propiedad horizontal, propiedad intelectual—. Todas esas materias integran la parte primera, más extensa, englobada bajo el título de “teoría general de los Derechos reales”. La segunda parte viene constituida por una exposición del Registro de la propiedad, institución de particular relevancia en materia de derechos inmobiliarios, donde difícilmente podría hacerse cargo de la realidad jurídica quien desconociese la virtualidad del Registro en lo referente a la creación, extinción y eficacia, también erga omnes, de los derechos inscritos. Y es que si tradicionalmente la eficacia frente a tercero de los derechos venía determinada fundamentalmente por su caracterización o no como derechos reales, hoy día el Registro modaliza y transforma esta situación, permitiendo que los derechos obligacionales que alcancen la inscripción gocen de eficacia erga omnes, mientras que auténticos derechos reales fracasan en su intento de alcanzar al tercero amparado por el principio de fe pública registral. La última parte, en fin, de esta clásica distinción trimembre, la ocupan los derechos reales limitados, agrupados entre ellos como derechos de goce, garantía y adquisición, y precedidos de un tema introductorio sobre sus rasgos y efectos comunes.

En fin, en la exposición se han intentado realzar los aspectos dinámicos de las relaciones jurídico-reales, atendiendo más a la faceta conflictiva del Derecho que a la mera atribución estática de facultades. Se incide por eso con particular intensidad en el sistema tutelar de cada institución, de modo que la atribución de titularidades sea entendida en un contexto eminentemente disruptivo, en el que la reparación de la situación jurídica quebrantada sea el elemento rector de la labor del interprete. Pensamos que sólo así se puede entender el juego profundo de las instituciones, y articular el sistema de remedios que, como todo el Derecho, también los derechos reales ofrecen al que se aproxima a ellos en busca de justicia.

Abreviaturas CC Código civil CE Constitución española HM Hipoteca mobiliaria LAU Ley de arrendamientos urbanos LAR Ley de arrendamientos rústicos LC Ley Concursal LCCI

Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

LEC Ley de enjuiciamiento civil LH Ley Hipotecaria LHM y PSD Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento LPI

Ley de Propiedad Intelectual

LRU

Ley de Represión de la Usura

PS Prenda sin desplazamiento (R)DGRN

(Resolución de la) Dirección General de los Registros y del Notariado

RH Reglamento Hipotecario TC

Tribunal Constitucional