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DERECHOS REALES

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CURSO DE DERECHO CIVIL DE CATALUÑA

Antonio Monserrat Valero

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología.

CURSO DE DERECHO CIVIL DE CATALUÑA DERECHOS REALES

Antonio Monserrat Valero

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CURSO DE DERECHO CIVIL DE CATALUÑA DERECHOS REALES

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Héctor Olasolo Alonso

Owen Fiss

Luciano Parejo Alfonso

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda) Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

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CURSO DE DERECHO CIVIL DE CATALUÑA DERECHOS REALES

Antonio Monserrat Valero

tirant lo blanch Valencia, 2020

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© Antonio Monserrat Valero

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To my aunt MarĂ­a Dolores and to all my other lovely aunts from Zaragoza.

We sometimes receive from Heaven what we weren’t able to receive on earth.

Lucas and Daddy

ÍNDICE Prólogo................................................................................................................................. 33 Abreviaturas.......................................................................................................................... 39

Capítulo 1 EL DERECHO REAL 1. CONCEPTO TRADICIONAL DE DERECHO REAL................................................... 41 1.1. Concepto............................................................................................................... 41 1.2. Críticas al concepto tradicional............................................................................. 42 2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO....................... 43 3. SI EL PODER DE DISPOSICIÓN FORMA PARTE DEL CONTENIDO DEL DERECHO REAL............................................................................................................................. 44 4. CLASES DE DERECHOS REALES................................................................................ 45 5. NUMERUS APERTUS-NUMERUS CLAUSUS DE DERECHOS REALES................... 46

Capítulo 2 LA POSESIÓN 1. CONCEPTO DE POSESIÓN......................................................................................... 51 1.1. Posesión como hecho............................................................................................ 51 1.2. Posesión como derecho......................................................................................... 51 1.3. Fundamento de la posesión................................................................................... 52 2. SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN.......................................... 53 3. OTROS EFECTOS JURÍDICOS DE LA POSESIÓN COMO HECHO.......................... 53 4. CLASES DE POSESIÓN................................................................................................. 54 4.1. Posesión mediata e inmediata................................................................................ 54 4.2. Posesión de buena y de mala fe............................................................................. 56 5. LAS ACCIONES EN DEFENSA DE LA POSESIÓN...................................................... 58 5.1. Las acciones posesorias......................................................................................... 58 5.1.1. Concepto.................................................................................................. 58 5.1.2. Sumariedad............................................................................................... 60 5.1.3. Plazo de ejercicio...................................................................................... 62 5.1.4. Legitimación activa................................................................................... 62 5.1.5. Legitimación pasiva.................................................................................. 63 5.1.6. Prueba...................................................................................................... 63 5.2. La acción publiciana............................................................................................. 65 5.2.1. La publiciana en Roma............................................................................. 65 5.2.2. La publiciana en el régimen del CC........................................................... 66 5.2.3. La publiciana en el régimen del CCC........................................................ 69 6. ADQUISICIÓN, CONTINUIDAD Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN.............................. 71 7. LOS SUJETOS Y EL OBJETO DE LA POSESIÓN......................................................... 72 7.1. Sujetos................................................................................................................... 72 7.2. Objeto................................................................................................................... 73 8. LA RELACIÓN POSESORIA ENTRE EL SUJETO Y EL OBJETO................................ 74 9. LA DETENTACIÓN EN EL CCC.................................................................................. 75

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Índice

10. LA PRESUNCIÓN DE TITULARIDAD DEL ART. 522-1 CCC..................................... 77 11. CONCEPTO POSESORIO............................................................................................ 78 12. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO................................................................ 80 12.1. Planteamiento del problema.................................................................................. 80 12.2. Frutos.................................................................................................................... 81 12.3. Gastos y deterioros................................................................................................ 83 12.3.1. Gastos necesarios...................................................................................... 83 12.3.2. Gastos útiles o mejoras............................................................................. 83 12.3.3. Gastos de mero lujo y recreo..................................................................... 84 12.3.4. Pérdida y deterioro de la cosa................................................................... 84 12.3.5. Cuantificación de los gastos abonables al anterior poseedor..................... 85 12.3.6. Principios reguladores............................................................................... 85

Capítulo 3 ADQUISICIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES 1. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES....................................... 91 2. POSIBLES REGÍMENES DE ADQUISICIÓN DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES......................................................................................................................... 92 3. LA FORMA EN LOS NEGOCIOS JURÍDICOS INTER VIVOS DE CONSTITUCIÓN DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS................................................................ 94 4. LA ADQUISICIÓN A NON DOMINO DEL DERECHO REAL.................................. 95 4.1. Bienes inmuebles................................................................................................... 95 4.2. Bienes muebles...................................................................................................... 97 4.2.1. CCC......................................................................................................... 97 4.2.2. CC............................................................................................................ 99 5. LA EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL..................................................................... 101

Capítulo 4 LA TRADICIÓN 1. CONCEPTO.................................................................................................................. 113 2. ÁMBITO........................................................................................................................ 113 3. CLASES.......................................................................................................................... 115 3.1. Tradición real........................................................................................................ 116 3.2. Tradición instrumental.......................................................................................... 117 3.2.1. El otorgamiento de la escritura presume la entrega, salvo que de ella resulte lo contrario, en el sentido de que no ha habido entrega de la cosa............ 117 3.2.2. El otorgamiento de la escritura presume la entrega, salvo que de ella resulte lo contrario, en el sentido de que las partes pactan que la escritura no tenga fuerza traditoria........................................................................................ 118 3.2.3. Resulta lo contrario y, por tanto, no hay efecto traditorio, cuando la escritura contiene un aplazamiento de la entrega de la cosa, o una cláusula en virtud de la que el vendedor retiene la posesión de la cosa o de la escritura se deduce que se vende una cosa futura, pues no se puede entregar lo que todavía no existe....................................................................................... 120 3.2.4. La falta de entrega puede probarse por medios extrínsecos a la escritura.. 121 3.2.5. ¿Opera la tradición instrumental si el vendedor no posee en absoluto la cosa?......................................................................................................... 122 3.2.6. Como de la escritura no resulta lo contrario, ha habido tradición............. 123

Índice 3.3.

3.4.

3.5.

3.6.

11

Tradición consensual............................................................................................. 127 Traditio brevi manu............................................................................................... 130 Constituto posesorio............................................................................................. 130 Tradición de los bienes incorporales (cuasitradición)............................................. 133

Capítulo 5 LA DONACIÓN 1. CONCEPTO, CARACTERES Y NATURALEZA JURÍDICA......................................... 139 2. LA DONACIÓN HA DE SER EXPRESA....................................................................... 140 3. ESTRUCTURA Y PERFECCIONAMIENTO................................................................. 141 3.1. Estructura: es negocio bilateral porque el efecto típico de la donación sólo se produce con la aceptación de donatario...................................................................... 141 3.2. Perfeccionamiento: hay fundamento legal para defender que se perfecciona con la aceptación del donatario, antes de que llegue a conocimiento del donante............ 142 3.3. La irrevocabilidad del art. 531-8.1 significa que el donante queda vinculado por su declaración de voluntad y no que no le afectan las causas de revocación.......... 144 4. ELEMENTOS: SUJETOS, OBJETO Y FORMA............................................................. 144 4.1. Sujetos................................................................................................................... 144 4.2. Objeto................................................................................................................... 145 4.3. Forma................................................................................................................... 146 5. INEFICACIA DE LAS DONACIONES EN PERJUICIO DE TERCEROS...................... 151 6. FALTA DE CONFORMIDAD DEL BIEN (SANEAMIENTO)....................................... 153 7. LA REVOCACIÓN DE DONACIONES........................................................................ 154 7.1. Causas de revocación............................................................................................ 154 7.2. Ante la pobreza del donante, si los donatarios no son los obligados a prestar alimentos, se debe pedir antes la revocación de la donación que los alimentos.......... 154 7.3. La ingratitud del donatario que permite la revocación ha de estar incluida en algunas de las causas de ingratitud tipificadas por la ley.................................................... 155 7.4. Las donaciones onerosas son revocables por incumplimiento de cargas y por las demás causas de revocación, pero sólo en la parte en que la donación exceda al valor del gravamen................................................................................................ 156 7.5. La acción de revocación........................................................................................ 156 7.6. Efectos de la revocación frente a terceros que han adquirido del donatario la propiedad o derechos sobre los bienes donados: no tiene efectos retroactivos excepto la revocación de donaciones onerosas de bienes inmuebles si constaba en el Registro la carga................................................................................................................. 157 8. CLASES DE DONACIÓN............................................................................................. 158 8.1. Donaciones entre vivos o por causa de muerte...................................................... 158 8.2. Donaciones por razón de matrimonio y entre cónyuges........................................ 159 8.3. Donación condicional y a término......................................................................... 159 8.4. Donación remuneratoria....................................................................................... 159 8.5. Donación modal o con carga u onerosa................................................................ 161 8.5.1. Concepto.................................................................................................. 161 8.5.2. Régimen jurídico....................................................................................... 162 8.5.3. Facultad de exigir el cumplimiento del modo............................................ 164 8.6. Donación con cláusula de reversión...................................................................... 165 8.6.1. Concepto y régimen.................................................................................. 165 8.6.2. Distinción entre donaciones con cláusula de reversión y donaciones modales......................................................................................................... 166

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Índice 8.6.3. Regulación de las donaciones con cláusula de reversión en sede de donación........................................................................................................... 167 8.6.4. Régimen jurídico de las donaciones con cláusula de reversión por remisión a los pactos reversionales en heredamientos y a las sustituciones fideicomisarias........................................................................................................ 170 8.7. Donación con reserva de la facultad de disponer................................................... 172

Capítulo 6 LA USUCAPIÓN 1. CONCEPTO Y FUNDAMENTO................................................................................... 177 2. SUJETOS........................................................................................................................ 177 3. OBJETO......................................................................................................................... 178 4. REQUISITOS................................................................................................................. 178 4.1. Posesión................................................................................................................ 178 4.1.1. Caracteres................................................................................................. 178 4.1.2. Interrupción.............................................................................................. 179 4.1.3. Suspensión................................................................................................ 182 4.2. Tiempo.................................................................................................................. 182 5. EFECTOS....................................................................................................................... 184 6. RENUNCIA A LA USUCAPIÓN GANADA. RENUNCIA AL DERECHO USUCAPIDO................................................................................................................................. 184 7. LA USUCAPIÓN LIBERATORIA.................................................................................. 186 8. USUCAPIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................................... 187 8.1. Usucapión secundum tabulas................................................................................ 187 8.2. Usucapión contra tabulas...................................................................................... 187 8.3. Usucapión liberatoria y Registro de la propiedad.................................................. 190

Capítulo 7 EL DERECHO DE PROPIEDAD 1. CONCEPTO. CARACTERES. LÍMITES Y LIMITACIONES......................................... 197 1.1. Concepto............................................................................................................... 197 1.2. Caracteres............................................................................................................. 197 1.3. Límites y limitaciones............................................................................................ 199 2. RELACIONES DE CONTIGÜIDAD.............................................................................. 200 2.1. Vallas no medianeras entre fincas (546-2).............................................................. 200 2.2. Pared de acercamiento y tabique pluvial (546-3)................................................... 200 2.3. Distancia de árboles a vallas o balcones vecinos (546-4)....................................... 201 2.4. Distancia de plantaciones (546-5)......................................................................... 201 2.5. Ramas y raíces provenientes de fincas vecinas (546-6)........................................... 201 2.6. Distancias de piscinas, excavaciones y pozos (546-7)............................................ 202 2.7. Márgenes entre fincas en cotas diferentes (546-8).................................................. 202 2.8. Paso del agua (546-9)............................................................................................ 202 2.9. Luces, vistas y ventanas (546-10).......................................................................... 203 2.10. Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos (546-11)..................................... 204 3. ESTADO DE NECESIDAD............................................................................................ 204 4. INMISIONES................................................................................................................. 204 4.1. Concepto............................................................................................................... 204 4.2. Inmisiones ilegítimas............................................................................................. 205

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4.3. Inmisiones legítimas.............................................................................................. 206 5. LAS ACCIONES DE PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD...................... 207 5.1. Acción reivindicatoria........................................................................................... 207 5.1.1. Concepto y prescripción........................................................................... 207 5.1.2. Legitimación............................................................................................. 208 5.1.3. Requisitos................................................................................................. 209 5.1.4. La reivindicación de inmuebles y el art. 38.II Ley Hipotecaria.................. 213 5.2. Acción negatoria................................................................................................... 214 5.2.1. Concepto.................................................................................................. 214 5.2.2. Legitimación............................................................................................. 215 5.2.3. Plazo de ejercicio...................................................................................... 218 5.2.4. Carga de la prueba.................................................................................... 219 5.2.5. Indemnización de daños y perjuicios......................................................... 221 5.3. Cierre de fincas...................................................................................................... 222 5.4. Acción de delimitación (deslinde según la terminología del CC) y amojonamiento.......................................................................................................................... 222 5.4.1. Concepto.................................................................................................. 222 5.4.2. Legitimación............................................................................................. 222 5.4.3. Plazo de ejercicio...................................................................................... 223 5.4.4. Procedimientos......................................................................................... 223 5.4.5. Criterios para deslindar............................................................................ 223 5.4.6. Distinción con la reivindicatoria............................................................... 224 5.4.7. Gastos....................................................................................................... 225 6. LAS PROPIEDADES ESPECIALES Y LAS PROPIEDADES INMATERIALES............... 226

Capítulo 8 LA PROPIEDAD TEMPORAL Y LA PROPIEDAD COMPARTIDA 1. FINALIDAD................................................................................................................... 235 1.1. Facilitar el acceso a una vivienda en propiedad..................................................... 235 1.2. La propiedad temporal facilita el acceso a la vivienda porque es más barata......... 236 1.3. La propiedad compartida facilita el acceso a la vivienda porque permite pagarla a plazos.................................................................................................................... 236 1.4. Otras ventajas económicas de la propiedad compartida para el propietario material........................................................................................................................ 237 1.4.1. Al propietario material no se le puede condenar a adquirir las cuotas de participación pactadas.............................................................................. 237 1.4.2. El posible pacto de “una renta de alquiler” hará que el precio de las cuotas sea menor................................................................................................. 238 1.4.3. Los gastos extraordinarios de conservación se distribuyen entre propietario material y propietario formal.................................................................... 239 1.5. ¿Se puede utilizar la propiedad compartida con la misma finalidad que la propiedad temporal?.............................................................................................................. 239 2. CONCEPTO Y CARACTERES...................................................................................... 240 2.1. Concepto............................................................................................................... 240 2.1.1. La propiedad temporal............................................................................. 240 2.1.2. La propiedad compartida.......................................................................... 241 2.2. Caracteres: temporalidad...................................................................................... 241 3. CONSTITUCIÓN.......................................................................................................... 242

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4. LAS ESPECIALIDADES DEL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD TEMPORAL Y DE LA PROPIEDAD COMPARTIDA FRENTE A LA PROPIEDAD ORDINARIA.... 243 4.1. Límites a las facultades del propietario temporal y del material............................. 243 4.2. Protección del titular sucesivo y del propietario formal......................................... 244 4.2.1. Frente a los deterioros causados en el bien por quien lo está poseyendo... 244 4.2.2. Frente a las modificaciones de la cosa introducidas por quien la está poseyendo........................................................................................................ 246 4.2.3. La inspección del bien por el sujeto que no está poseyendo la cosa........... 246 5. LOS DERECHOS DE LOS SUJETOS DE ESTAS FIGURAS SON DERECHOS REALES SOBRE BIENES INMUEBLES, CON EL RÉGIMEN NORMAL DE ESTOS................. 247 6. PROBLEMAS QUE SE SUSCITAN CUANDO EXISTEN DOS DERECHOS SOBRE LA MISMA COSA............................................................................................................... 248 6.1. Problemas mientras los derechos son simultáneos................................................. 248 6.2. Problemas cuando la cosa ha de pasar de un poseedor a otro................................ 249 6.2.1. Propiedad temporal.................................................................................. 249 6.2.2. Propiedad compartida............................................................................... 252 7. EXTINCIÓN................................................................................................................. 253 7.1. Causas específicas de extinción.............................................................................. 253 7.1.1. Causas específicas de extinción de la propiedad temporal......................... 253 7.1.2. Causas específicas de extinción de la propiedad compartida..................... 253 7.2. Causas genéricas de extinción............................................................................... 254 7.2.1. Causas genéricas de extinción de la propiedad temporal........................... 254 7.2.2. Causas genéricas de extinción de la propiedad compartida....................... 254

Capítulo 9 MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD 1. ENUMERACIÓN.......................................................................................................... 257 2. LA ACCESIÓN: CONCEPTO Y CLASES...................................................................... 257 3. LA ACCESIÓN NATURAL............................................................................................ 258 4. LA ACCESIÓN INMOBILIARIA................................................................................... 260 4.1. Principios y presunciones...................................................................................... 260 4.2. Ámbito excluido de la aplicación de las normas de la accesión.............................. 263 4.3. Plantación y cultivo en suelo ajeno con buena fe del incorporante........................ 264 4.3.1. La opción que concede el CCC al dueño del suelo.................................... 264 4.3.2. Plazo para ejercer la opción...................................................................... 266 4.3.3. Indemnización de daños y perjuicios......................................................... 267 4.3.4. Transmisión por el dueño del suelo o por el incorporante de sus propiedades............................................................................................................ 267 4.4. Construcciones en suelo ajeno con buena fe del incorporante............................... 267 4.4.1. Valor superior del suelo............................................................................ 267 4.4.2. Valor superior de lo edificado................................................................... 274 4.5. Plantaciones, cultivos y construcciones en suelo ajeno con mala fe del incorporante........................................................................................................................... 278 4.6. Plantaciones, siembras y construcciones en suelo ajeno con mala fe del propietario del suelo y buena fe del incorporante.................................................................... 279 4.7. Plantaciones, siembras y construcciones en suelo ajeno con mala fe del propietario del suelo y del incorporante................................................................................... 280 4.8. Construcciones en suelo propio con materiales ajenos........................................... 280 4.9. Construcción en suelo ajeno con materiales ajenos................................................ 280

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5. LA ACCESIÓN MOBILIARIA....................................................................................... 281 5.1. La adjunción......................................................................................................... 281 5.2. La mezcla.............................................................................................................. 282 5.3. La especificación................................................................................................... 282 6. LA OCUPACIÓN........................................................................................................... 283 7. EL HALLAZGO DE OBJETOS DE VALOR EXTRAORDINARIO............................... 284 8. EL HALLAZGO DE COSAS PERDIDAS....................................................................... 285

Capítulo 10 LA COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA 1. FORMAS DE COMUNIDAD........................................................................................ 293 2. LA COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA: CONFIGURACIÓN Y CONSTITUCIÓN............................................................................................................................. 295 2.1. Configuración....................................................................................................... 295 2.2. Constitución.......................................................................................................... 295 3. DISPOSICIÓN DE LA CUOTA INDIVIDUAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE ENTRE COMUNEROS................................................................................ 296 3.1. Formas de disposición........................................................................................... 296 3.2. El derecho de tanteo y de retracto......................................................................... 296 3.2.1. Concepto.................................................................................................. 296 3.2.2. Enajenaciones onerosas de la cuota del comunero que permiten a los otros ejercer sus derechos de adquisición preferente........................................... 297 3.2.3. El hecho del propietario del bien gravado con el derecho de adquisición preferente que pone en marcha su ejercicio............................................... 298 3.2.4. Inicio del cómputo del plazo de ejercicio del retracto................................ 300 3.2.5. Si el retrayente, para ejercer su derecho, ha de consignar el precio que ha de entregar al retraído............................................................................... 301 3.2.6. Conflicto entre los comuneros................................................................... 303 3.2.7. Renuncia de los derechos de adquisición preferente.................................. 303 4. USO DE LA COSA EN COMÚN................................................................................... 303 4.1. Uso solidario......................................................................................................... 303 4.2. La acción de desahucio por precario contra el comunero que usa la cosa de manera excluyente............................................................................................................. 304 4.3. La obligación del comunero que usa la cosa de modo excluyente de indemnizar daños y perjuicios a los otros comuneros.............................................................. 306 4.4. Uso pactado.......................................................................................................... 307 5. FRUTOS Y RENDIMIENTOS DE LA COSA EN COMÚN........................................... 307 6. GASTOS........................................................................................................................ 308 7. TRANSFORMACIÓN DE LA COSA EN COMÚN...................................................... 308 8. ACTOS DE ADMINISTRACIÓN Y DE DISPOSICIÓN................................................ 310 8.1. Mayorías exigidas según el acto de que se trate..................................................... 310 8.2. Distinción entre cada uno de los actos. En especial, arrendamientos...................... 312 8.3. Protección de los disidentes................................................................................... 314 8.4. Si es necesaria la consulta a los comuneros minoritarios....................................... 315 8.5. Responsabilidad de los comuneros por las deudas contraídas............................... 315 9. LEGITIMACIÓN EN EL EJERCICIO DE ACCIONES JUDICIALES............................ 315 9.1. Legitimación pasiva............................................................................................... 315 9.2. Legitimación activa............................................................................................... 316 9.2.1. Legitimación individual de cada comunero............................................... 316

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9.2.2. La oposición de otros comuneros.............................................................. 317 9.3. La legitimación individual cuando el comunero puede ejercer dos acciones alternativamente........................................................................................................... 319 9.4. Ventajas e inconvenientes de la legitimación individual......................................... 320 10. EXTINCIÓN................................................................................................................. 321 10.1. Causas de extinción............................................................................................... 321 10.2. División de la cosa común..................................................................................... 321 10.2.1. Es un derecho de los comuneros. Excepción.............................................. 321 10.2.2. Indivisión temporal................................................................................... 322 10.2.3. Procedimientos de división........................................................................ 322 10.2.4. Intervención de los acreedores de los comuneros...................................... 322 10.2.5. Criterios legales de división de la cosa común........................................... 322 10.2.6. Efectos de la división................................................................................ 323

Capítulo 11 LA COMUNIDAD ESPECIAL POR TURNOS 1. LA REGULACIÓN DE LA MULTIPROPIEDAD O TIME SHARING.......................... 333 1.1. Concepto............................................................................................................... 333 1.2. Las normas de la comunidad ordinaria ante la ausencia de regulación específica... 333 1.3. Las Directivas europeas de protección de los consumidores y su transposición por el legislador estatal................................................................................................ 333 1.4. La regulación del legislador catalán....................................................................... 335 2. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL CCC......................................................................... 335 3. OBJETO DE LOS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS................ 337 3.1. El bien inmueble y el bien mueble......................................................................... 337 3.2. El turno................................................................................................................. 339 4. LA COMUNIDAD......................................................................................................... 341 4.1. La comunidad en el CCC...................................................................................... 341 4.2. La comunidad en la ley estatal.............................................................................. 341 5. LOS CONTRATOS REGULADOS EN EL TÍTULO I DE LA LEY 4/2012.................... 342 5.1. Contrato de aprovechamiento por turnos de un bien de uso turístico.................... 342 5.2. Contrato de producto vacacional de larga duración.............................................. 343 5.3. Contrato de reventa.............................................................................................. 344 5.4. Contrato de intercambio....................................................................................... 344 6. LA REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS.................................................................. 344 6.1. Ámbito subjetivo de aplicación............................................................................. 344 6.2. Protección previa, simultánea y posterior al contrato............................................ 345 7. EL DERECHO DE DESISTIMIENTO........................................................................... 346 8. INEFICACIA DE LOS CONTRATOS ACCESORIOS.................................................... 347 9. INCUMPLIMIENTOS RESOLUTORIOS DE LOS CONTRATOS DEL TÍTULO II...... 347

Capítulo 12 LA COMUNIDAD ESPECIAL POR RAZÓN DE MEDIANERÍA 1. CONCEPTO.................................................................................................................. 357 1.1. Pared medianera.................................................................................................... 357 1.2. Suelo medianero.................................................................................................... 357 1.3. Régimen................................................................................................................ 357 2. MEDIANERÍA DE CARGA........................................................................................... 358

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2.1. Constitución voluntaria. No se presume................................................................ 358 2.2. Levantamiento de la pared por uno de los medianeros y contribución a los gastos por el otro............................................................................................................. 358 2.3. Compromisos derivados del pacto de medianería.................................................. 359 2.4. Derribo de la construcción cargada sobre pared medianera................................... 360 2.5. Gastos de conservación......................................................................................... 360 3. MEDIANERÍA DE VALLADO...................................................................................... 361 3.1. Carácter forzoso si la valla sirve para cerrar la finca del que la levanta................. 361 3.2. La valla ha de ser de pared de obra....................................................................... 361 3.3. Contribución a los gastos de construcción de la valla............................................ 361 3.4. Presunción de medianería...................................................................................... 362

Capítulo 13 LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1.

2.

3.

4.

PROPIEDAD HORIZONTAL. CONCEPTO. CLASES.................................................. 367 DISPOSICIONES GENERALES..................................................................................... 368 LA CUOTA.................................................................................................................... 368 TITULARIDAD DE LOS CRÉDITOS Y DE LAS DEUDAS COMUNITARIAS.............. 369 4.1. Como la comunidad no tiene personalidad jurídica los copropietarios son titulares mancomunados de los créditos y deudas, pero actúan a través de los órganos de la comunidad............................................................................................................ 369 4.2. Los acreedores han de dirigirse primero contra los bienes comunes y sólo subsidiariamente se pueden dirigir contra los comuneros................................................... 370 5. GASTOS COMUNES..................................................................................................... 371 5.1. Obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes. El ex propietario que no comunica la transmisión. El titular registral............................................... 371 5.2. Cuantía en que los propietarios contribuyen a los gastos comunes........................ 372 5.2.1. Norma general.......................................................................................... 372 5.2.2. Excepciones.............................................................................................. 372 5.3. Afección real de los elementos privativos al pago de los gastos comunes............... 375 5.4. La preferencia del crédito de la comunidad contra los comuneros por su obligación de contribuir a los gastos comunes........................................................................ 377 5.4.1. Créditos a los que el de la comunidad precede, según la LPH................... 377 5.4.2. Modo de hacer valer la preferencia: la tercería de mejor derecho.............. 378 5.4.3. Es muy dudoso que se pueda hacer valer la preferencia haciendo constar en la anotación de embargo del crédito comunitario el carácter de preferente, de forma que la ejecución de una hipoteca anterior deje subsistente la anotación del crédito comunitario......................................................... 380 5.4.4. Dada la redacción del art. 77 LGT el crédito tributario es preferente al comunitario.............................................................................................. 383 5.4.5. En la norma vigente no coinciden las anualidades protegidas por la preferencia con las protegidas por la afección real............................................ 385 5.4.6. La preferencia de la LPH se aplica al CCC................................................ 385 5.5. Plazo de prescripción del crédito de la comunidad contra los comuneros.............. 386 5.6. Cuestiones procesales en la reclamación del crédito de la comunidad, por razón de los gastos comunes, contra los comuneros............................................................. 387 5.7. Fondo de reserva para atender a los gastos comunes............................................. 388 6. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.............................................. 389

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6.1. Aplicación del régimen de propiedad horizontal, aunque no se haya constituido formalmente.......................................................................................................... 389 6.2. Constitución formal de la propiedad horizontal.................................................... 389 6.3. Modificación del título constitutivo....................................................................... 392 6.4. Estatutos y Reglamento de régimen interior.......................................................... 394 7. ÓRGANOS DE GOBIERNO......................................................................................... 395 7.1. Enumeración de los órganos y normas de nombramiento...................................... 395 7.2. El Presidente. En especial su representación judicial y extrajudicial....................... 396 7.3. El Secretario.......................................................................................................... 398 7.4. El Administrador................................................................................................... 398 7.5. La Junta de Propietarios........................................................................................ 399 7.5.1. Competencia............................................................................................. 399 7.5.2. Reuniones. Convocatoria. Asistencia. Quorum......................................... 399 7.5.3. Acuerdos que pueden votarse.................................................................... 401 7.5.4. Votos necesarios para alcanzar los acuerdos. Flexibilización de la regla de la unanimidad........................................................................................... 401 7.5.5. Cómputo del voto de los ausentes............................................................. 403 7.5.6. Reglas especiales en cuanto al número de votos........................................ 403 7.5.7. Vinculación de los acuerdos...................................................................... 404 7.5.8. Impugnación de acuerdos......................................................................... 404 7.5.9. Acta de las reuniones................................................................................ 405 8. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN....................................................................................... 405 9. PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE.......................................................................... 405 9.1. Elementos privativos............................................................................................. 405 9.1.1. Concepto.................................................................................................. 405 9.1.2. Elementos privativos de beneficio común.................................................. 406 9.1.3. Anexos...................................................................................................... 406 9.1.4. Facultades, obligaciones y limitaciones de los propietarios de elementos privativos.................................................................................................. 406 9.2. Elementos comunes............................................................................................... 412 9.2.1. Concepto.................................................................................................. 412 9.2.2. Aprovechamiento de los elementos comunes............................................. 412 9.2.3. Conservación y mantenimiento de los elementos comunes........................ 413 9.2.4. Gastos derivados de los elementos comunes.............................................. 413 10. PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA................................................................... 414 10.1. Configuración....................................................................................................... 414 10.2. Constitución.......................................................................................................... 415 10.3. Órganos de la propiedad horizontal compleja....................................................... 415 10.4. Configuración jurídica de los trasteros y garajes.................................................... 417 11. PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS............................................................ 419 11.1. Concepto............................................................................................................... 419 11.2. Título de constitución............................................................................................ 419 11.3. Constancia registral............................................................................................... 419 11.4. Extinción............................................................................................................... 420

Capítulo 14 EL USUFRUCTO 1. CONCEPTO DE USUFRUCTO..................................................................................... 429 2. EL PRINCIPIO SALVA RERUM SUBSTANTIA............................................................ 429

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2.1. La obligación del usufructuario de respetar la sustancia, la forma y el destino económico............................................................................................................. 429 2.2. De la obligación de respetar la sustancia de la cosa del Derecho romano a la obligación de respetar la sustancia y la forma y el destino económico del CCC........... 430 2.3. Alteraciones de la cosa prohibidas al usufructuario............................................... 431 2.3.1. Encuentra mayor justificación la prohibición de levantar un edificio sobre el solar usufructuado y la de sobre elevar el existente, que la de acabar el comenzado................................................................................................ 431 2.3.2. Prohibición de modificar materialmente la vivienda usufructuada............ 432 2.3.3. Prohibición de variar el destino de la vivienda o de las fincas usufructuadas............................................................................................................ 433 2.4. Alteraciones de la cosa permitidas al usufructuario para que este pueda beneficiarse de su derecho........................................................................................................ 433 2.4.1. El cambio de cultivo................................................................................. 433 2.4.2. Cambios en la configuración externa........................................................ 434 2.4.3. Límite a las alteraciones permitidas para que el usufructuario pueda beneficiarse de su derecho................................................................................ 434 2.5. Si el usufructuario puede modificar la forma y sustancia, garantizando la vuelta de la cosa al estado anterior, al finalizar el usufructo.................................................. 435 3. OBJETO......................................................................................................................... 435 3.1. Usufructo sobre cosas deteriorables....................................................................... 435 3.2. Usufructo sobre cosas consumibles o cuasiusufructo............................................. 436 3.3. Usufructo de dinero............................................................................................... 436 3.3.1. Cuasiusufructo, si presta fianza y usufructo ordinario, si no la presta....... 436 3.3.2. Al final del usufructo ha de devolver la misma cantidad de dinero (nominalismo), aunque en el cuasiusufructo rige el valorismo............................ 437 3.3.3. El usufructuario y los terceros que tienen la obligación, en virtud de la relación jurídica establecida con el propietario, antes de la constitución del usufructo, de entregar el dinero a este o a sus sucesores...................... 438 3.4. Usufructo sobre una cuota de un bien en comunidad ordinaria............................. 439 4. CONSTITUCIÓN.......................................................................................................... 439 5. CARACTERES............................................................................................................... 441 5.1. Disponibilidad....................................................................................................... 441 5.1.1. Norma general y excepciones.................................................................... 441 5.1.2. Se transmite el usufructo tal como está configurado: si es vitalicio, la vida referencia es la del transmitente del usufructo........................................... 441 5.1.3. La hipoteca del derecho de usufructo se extingue por la extinción del usufructo, salvo que esta se daba a la voluntad del usufructuario................... 442 5.1.4. La consolidación, por suceder, mortis causa, el usufructuario al nudo propietario, no extingue la hipoteca, pues no es causa de extinción del usufructo sobre inmuebles........................................................................ 442 5.1.5. La responsabilidad del primer usufructuario por el menoscabo del objeto usufructuado, causado por el adquirente del usufructo............................. 443 5.1.6. Cesión, no del derecho de usufructo, sino de algunas de las facultades del usufructuario............................................................................................ 443 5.2. Temporalidad........................................................................................................ 444 5.2.1. Razón de ser de la temporalidad............................................................... 444 5.2.2. Norma general: el usufructo es vitalicio.................................................... 444 5.2.3. Usufructo a plazo y muerte del usufructuario antes de vencer el plazo...... 444 5.2.4. Límite temporal del usufructo sucesivo..................................................... 445 5.2.5. Duración del usufructo a favor de persona jurídica................................... 446

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6. PLURALIDAD DE USUFRUCTUARIOS: CONJUNTOS Y SUCESIVOS....................... 446 6.1. Pluralidad de usufructuarios conjuntos. El destino de la cuota del usufructuario que falta (acrecimiento o integración en la nuda propiedad) depende de si los cousufructuarios están ligados por estrechos lazos familiares y de si la constitución del usufructo es inter vivos o mortis causa.................................................................. 446 6.2. Pluralidad de usufructuarios sucesivos.................................................................. 447 7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.......................................... 447 7.1. Derechos............................................................................................................... 447 7.1.1. Frutos y utilidades.................................................................................... 447 7.1.2. Uso, posesión y administración................................................................. 449 7.1.3. Disposición............................................................................................... 449 7.1.4. Mejoras.................................................................................................... 449 7.1.5. Derecho de retención................................................................................ 450 7.1.6. Acciones judiciales.................................................................................... 450 7.2. Obligaciones......................................................................................................... 451 7.2.1. Inventario y caución................................................................................. 451 7.2.2. Conservar los bienes usufructuados.......................................................... 452 7.2.3. Deber de notificación................................................................................ 453 7.2.4. Gastos inherentes al disfrute del bien........................................................ 453 7.2.5. Restitución de los bienes usufructuados.................................................... 454 8. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO..................................... 454 8.1. Derechos............................................................................................................... 454 8.1.1. Disposición............................................................................................... 454 8.1.2. Modificaciones en los bienes usufructuados.............................................. 454 8.1.3. Derecho de adquisición preferente............................................................ 454 8.2. Obligaciones. Gastos inherentes a la propiedad..................................................... 456 9. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO. LIQUIDACIÓN DE LA RELACIÓN USUFRUCTUARIA................................................................................................................................ 458 9.1. Causas de extinción del usufructo......................................................................... 458 9.2. Liquidación de la relación usufructuaria............................................................... 459 10. USUFRUCTOS ESPECIALES......................................................................................... 460 10.1. Usufructo de bosques............................................................................................ 460 10.2. Usufructo de fondos de inversión.......................................................................... 460 10.3. Usufructo de finca hipotecada............................................................................... 461 10.4. Usufructo con facultad de disposición................................................................... 462

Capítulo 15 LOS DERECHOS DE USO Y DE HABITACIÓN. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO PARCIAL 1. EL DERECHO DE USO................................................................................................. 467 1.1. Objeto: cosas fructíferas y no fructíferas............................................................... 467 1.2. La necesidad del usuario y de su familia como medida del derecho de uso............ 468 1.3. El derecho de posesión del usuario........................................................................ 468 2. EL DERECHO DE HABITACIÓN................................................................................. 469 2.1. Concepto............................................................................................................... 469 2.2. Distinción con el derecho de uso de una vivienda.................................................. 469 2.3. Gastos................................................................................................................... 470 3. DISPOSICIONES COMUNES AL DERECHO DE USO Y AL DERECHO DE HABITACIÓN............................................................................................................................. 471