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978-84-1130-749-9

LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA, REGISTRO Y CATASTRO Práctica jurídica

Víctor Esquirol Jiménez Prólogo de Javier Gómez Gálligo

LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA, REGISTRO Y CATASTRO

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Todo el Derecho

La concordancia de la finca registral y/o de la parcela catastral con la realidad física del inmueble es una cuestión que se plantea cada vez con más frecuencia en el tráfico jurídico inmobiliario: la sociedad civil está en su derecho de exigir que la Escritura Pública, el Registro de la Propiedad y el Catastro describan correctamente los inmuebles que documentan. Se trata de una cuestión que involucra no solo a notarios y registradores de la propiedad, sino también a abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, topógrafos, etc. Este libro pretende explicar de forma clara lo que actualmente es un tema de cierta complejidad: cómo conseguir la concordancia de la descripción de los inmuebles con su realidad física. Para ello, se realiza un examen minucioso de los preceptos de la Ley Hipotecaria que tratan la cuestión, normas que han sido desarrolladas mediante más de trescientas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua DGRN) y mediante tres importantes resoluciones conjuntas de dicha dirección general y la del catastro. También se da una especial relevancia a los procedimientos que permiten a los notarios modificar la descripción catastral de los inmuebles, ya sea mediante su rectificación ya a través de su alteración en procedimientos de segregación, agrupación, etc. Aunque estos procedimientos actualmente solo están implementados en algunas comunidades autónomas (Valencia, Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia), se prevé que próximamente estén operativos en la mayor parte del territorio nacional. El autor aconseja la lectura completa de, al menos, el prólogo, la introducción y los tres primeros capítulos, para una mejor comprensión las cuestiones específicas que pueden ser objeto de consulta y que se desarrollan en el resto de la obra. Para facilitar dichas consultas, se incluye un índice analítico al final del libro.

Víctor Esquirol Jiménez

Todo el Derecho

CONTIENE LA NUEVA OPERATIVA CON EL CATASTRO

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Todo el Derecho

LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA, REGISTRO Y CATASTRO Práctica jurídica

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Consuelo Ramón Chornet

Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Marta Lorente Sariñena

Tomás S. Vives Antón

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA, REGISTRO Y CATASTRO Práctica jurídica

VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ Prólogo de Javier Gómez Gálligo

tirant lo blanch Valencia, 2022

Copyright ® 2022 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1130-750-5 Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-deempresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

A mi padre, Víctor Esquirol Blajot, in memoriam

ÍNDICE GENERAL Agradecimientos.......................................................................................................................................

Abreviaturas...............................................................................................................................................

Prólogo........................................................................................................................................................

Introducción..............................................................................................................................................

Capítulo I BREVE GUÍA RÁPIDA I. LA INCORPORACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL A LA ESCRITURA...................................................................................................................... II. LA SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN..................................................................................................................................... III. LA INMATRICULACIÓN........................................................................................... IV. LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS........................... V. LA DIVISIÓN HORIZONTAL.................................................................................. VI. LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA REGISTRAL..... VII. EL DESLINDE................................................................................................................... VIII. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA............................................................... IX. LA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.......................

38 38 40 42 43 43 45 46 47

Capítulo II LA CONCORDANCIA I. CONCEPTO DE CONCORDANCIA.................................................................... II. LA CONCORDANCIA REALIDAD FÍSICA  REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y ESCRITURA............................................................................................

1. LA CONCORDANCIA certificación catastral  REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA OBJETO DE NEGOCIO JURÍDICO................................................ 2. La descripción del inmueble en la escritura en caso de concordancia entre la realidad física y la certificación catastral......................................................................... 3. La concordancia realidad física  representación gráfica alternativa.....................

51 51 52 52 55

Índice general

Capítulo III LA CORRESPONDENCIA I. CONCEPTO DE CORRESPONDENCIA............................................................. II. LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA  CERTIFICACIÓN CATASTRAL/IVGA..............................................................................................................

1. La identificación de la parcela catastral.......................................................................... 2. La adecuación de la descripción en la escritura con la resultante de la certificación catastral o del IVG de la representación gráfica alternativa........................................

III. LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA  INSCRIPCIÓN...................... IV. LA CORRESPONDENCIA INSCRIPCIÓN  REPRESENTACIÓN GRÁFICA............................................................................................................................

1. Concepto de correspondencia en este ámbito.............................................................. 2. Los requisitos para suplir la falta de correspondencia................................................. 3. El supuesto en el que la descripción literaria registral y la representación gráfica se refieren a recintos diferentes............................................................................................. 4. El supuesto en el que la georreferenciación que se pretende inscribir coincide en todo o en parte con otra georreferenciación inscrita................................................... 5. El supuesto en el que hay una posible invasión de fincas registrales colindantes o del dominio público que no tienen inscrita su georreferenciación........................... 5.1. Posible invasión de finca registral colindante que no tenga su georreferenciación inscrita........................................................................................................... 5.2. Posible invasión del dominio público que no tenga inscrita su georreferenciación.........................................................................................................................

V. LA CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL  OTRAS REPRESENTACIONES GRÁFICAS OFICIALES DIFERENTES DE LA CATASTRAL............................................................................................................................ VI. LA CORRESPONDENCIA ENTRE LAS DIFERENTES REPRESENTACIONES GRÁFICAS......................................................................................................

1. El concepto de «discrepancia geométrica o gráfica»................................................. 2. Los conceptos de «margen de tolerancia métrica o gráfica» y de «criterio de identidad gráfica».............................................................................................................. 3. Los efectos del criterio de identidad gráfica.................................................................. 4. El concepto de «mejora de la precisión métrica»....................................................... 5. El concepto de «giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral»................... 6. La combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas...... 7. La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y otras representaciones gráficas...................................................................... 7.1. La correspondencia entre la representación gráfica catastral y un levantamiento realizado por un técnico............................................................................ 7.2. La correspondencia entre la representación gráfica catastral y la ortofoto del PNOA.................................................................................................................. 7.3. La correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas oficiales...................................................................................

61 62 62 64

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Índice general

7.4. La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y una representación gráfica catastral inscrita..................................... 8. La correspondencia de la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir con otras representaciones gráficas.................................................................. 8.1. La correspondencia entre la representación gráfica alternativa y la catastral. 8.1.1. La representación gráfica alternativa y las discrepancias geométricas de la catastral................................................................................................. 8.1.2. La representación gráfica alternativa y los giros y/o desplazamientos de la catastral................................................................................................. 8.1.3. La representación gráfica alternativa y la combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas................................... 8.2. La correspondencia de la representación gráfica alternativa con la ortofoto del PNOA.................................................................................................................. 9. Recapitulación: la correspondencia entre representaciones gráficas en la práctica....

90 91 91 91 93 94 96 96

Capítulo IV LA DESCRIPCIÓN INICIAL DE LA FINCA EN LA ESCRITURA Y EN EL REGISTRO I. LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA NO INSCRITA.......................

101

II. LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS...........................

112

1. 2. 3. 4.

Los dos sistemas de inmatriculación............................................................................... El requisito de la incorporación de la certificación catastral...................................... El requisito de la identidad entre las descripciones...................................................... Los restantes elementos descriptivos de la inscripción inicial.................................... 4.1. La naturaleza.............................................................................................................. 4.3. La superficie............................................................................................................... 4.4. Los linderos................................................................................................................ 4.5. Las construcciones existentes................................................................................. 4.6. Otras circunstancias................................................................................................. 5. El supuesto especial de inmatriculación de una propiedad volumétrica..................

1. La inscripción registral de la modificación de entidades hipotecarias..................... 1.1. Reglas generales......................................................................................................... 1.2. Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la agrupación/agregación......................................................................................................................... 1.3. Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la segregación/división.... 2. La modificación o alteración física de las parcelas catastrales.................................... 2.1. Modificación física que respeta la geometría catastral...................................... 2.2. Modificación física que no respeta la geometría catastral................................ 2.3. Ejemplos de agrupación con modificación física catastral............................... 2.4. Ejemplos y reglas específicas de la segregación catastral................................... 2.5. Reglas específicas de la segregación seguida de agrupación catastrales (o a la inversa)........................................................................................................................

III. LA DIVISIÓN HORIZONTAL..................................................................................

101 102 104 106 106 108 109 110 110 112 113 113

114 116 120 120 124 125 127 128

129

Índice general

Capítulo V LAS VICISITUDES DE LA DESCRIPCIÓN INICIAL I. LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LA FINCA REGISTRAL.......................................................................................................

1. Rectificación de superficie no superior al 5%................................................................ 1.1. Si no se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca.............. 1.2. Si se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca.................... 2. Rectificación de superficie con una diferencia entre el 5 y el 10%............................ 2.1. Rectificación basada en una representación gráfica catastral........................... 2.2. Rectificación basada en una representación gráfica alternativa....................... 2.3. Margen de tolerancia gráfica................................................................................... 3. Rectificación de superficie con una diferencia superior al 10%. REQUISITOS.. 3.1. La rectificación de superficie no puede encubrir un acto jurídico que no ha tenido acceso al Registro......................................................................................... 3.1.1. Circunstancias que se consideran indicio de encubrimiento.............. 3.1.2. Circunstancias que, por sí solas, no suponen un indicio de encubrimiento............................................................................................................ 3.2. La nueva superficie debe coincidir con la que figure en la certificación catastral o en un representación gráfica alternativa............................................... 3.3. La tramitación del procedimiento notarial del art. 201.1 o el registral del art. 199........................................................................................................................ 4. Rectificación de linderos................................................................................................... 5. Rectificación de una georreferenciación inscrita.......................................................... 5.1. La correspondencia de la representación gráfica catastral que se desea inscribir con otra ya inscrita......................................................................................... 5.2. Varias consideraciones sobre esta regulación....................................................... 6. Otras rectificaciones...........................................................................................................

II. EL DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS............................................................... III. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA...............................................................

1. Expresión de las coordenadas........................................................................................... 1.1. Finalidad de la exigencia.......................................................................................... 1.2. Alcance de la exigencia............................................................................................. 1.2.1. Primer requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la parcela catastral.................................. 1.2.2. Segundo requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la finca registral...................................... 1.3. Ámbito de aplicación de la exigencia de las coordenadas................................. 1.3.1. Ámbito temporal......................................................................................... 1.3.2. Aplicación a las escrituras de obra nueva en construcción.................. 1.3.3. Aplicación a las escrituras de ampliación de obra................................. 1.4. Requisitos técnicos................................................................................................... 1.4.1. Determinación de la superficie de suelo ocupada por la edificación... 1.4.2. Aportación del listado de coordenadas................................................... 1.4.3. Aportación del informe catastral de ubicación de construcciones positivo (ICUC+)....................................................................................... 1.4.4. Aportación de un plano..............................................................................

135 136 136 138 138 138 139 139 140 140 143 147 151 152 153 154 154 155 156

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Índice general

1.4.5. Remisión a la representación gráfica catastral........................................ 1.5. Requisitos procedimentales.................................................................................... 2. El requisito de la previa inscripción de la georreferenciación de la finca................. 3. Guía práctica para declarar una obra nueva................................................................... 3.1. Obra nueva en construcción................................................................................... 3.2. Obra nueva finalizada..............................................................................................

170 173 173 177 177 178

IV. LA INCORPORACIÓN POTESTATIVA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA.........................................................................

178

Capítulo VI EL RÉGIMEN ESPECIAL DE LA COLINDANCIA CON EL DOMINIO PÚBLICO I. ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA QUE LINDAN CON EL DOMINIO PÚBLICO...................................

1. Esquema................................................................................................................................ 2. Desarrollo............................................................................................................................. 2.1. Inscripción de la representación gráfica catastral de una finca que linda con el dominio público.................................................................................................... 2.2. Inscripción de la representación gráfica alternativa de una finca que linda con el dominio público............................................................................................ 2.2.1. Dominio público deslindado.................................................................... 2.2.2. Dominio público no deslindado con georreferenciación inscrita..... 2.2.3. Dominio público no deslindado ni con georreferenciación inscrita. 2.3. Subsanación notarial de discrepancias en que la parcela catastral pasa a invadir el dominio público......................................................................................... 2.4. Modificación física de parcelas con invasión del dominio público................

II. ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO PARCELAS DEL DOMINIO PÚBLICO QUE LINDAN CON PARCELAS DE PROPIEDAD PRIVADA....

183 183 184 184 187 187 188 188 191 192

193

Capítulo VII LOS PROCEDIMIENTOS I. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1 LH.........................................................

197

II. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH............................................................

207

1. Naturaleza jurídica.............................................................................................................. 2. Ámbito de aplicación......................................................................................................... 3. Tramitación.......................................................................................................................... 3.1. Escritura de rectificación......................................................................................... 3.2. Acta que recoge la tramitación del expediente................................................... 3.2.1. Solicitud de la certificación catastral....................................................... 3.2.2. Notificaciones...............................................................................................

1. Ámbito de aplicación......................................................................................................... 2. Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica catastral.

197 198 200 200 201 201 203

207 211

Índice general

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8.

Rogación..................................................................................................................... Circunstancias que pueden impedir el inicio del expediente.......................... Legitimación.............................................................................................................. Forma de la solicitud................................................................................................ Destinatarios de la notificación............................................................................. Medios de notificación............................................................................................ Supuestos de calificación registral negativa......................................................... Examen especial de las alegaciones de los colindantes...................................... 2.8.1. Legitimación para formular alegaciones................................................. 2.8.2. Fundamentación de la oposición.............................................................. 2.8.3. Motivación de la nota de calificación denegatoria de la inscripción. 2.9. Anotación preventiva............................................................................................... 2.10. Inscripción.................................................................................................................. 3. Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica alternativa.............................................................................................................................

211 214 217 218 219 221 222 222 223 224 225 228 228 228

III. EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.................................................................................................................

230

IV. EL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE.................................................................

240

1. Régimen legal....................................................................................................................... 1.1. Primer requisito: la existencia de una discrepancia catastral............................ 1.2. Segundo requisito: la acreditación de la discrepancia....................................... 1.3. Tercer requisito: notificación a los colindantes.................................................. 1.3.1. ¿A qué colindantes se debe notificar?...................................................... 1.3.2. Forma de llevar a cabo la notificación..................................................... 2. La subsanación catastral en la práctica............................................................................

230 230 232 233 233 234 237

Capítulo VIII LOS INSTRUMENTOS I. LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA............

247

II. EL INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVO....................

251

III. LA APLICACIÓN INFORMÁTICA REGISTRAL HOMOLOGADA.......

311

1. Breve introducción a la cartografía catastral.................................................................. 2. ¿Cómo detectar los giros o desplazamientos?...............................................................

1. Concepto.............................................................................................................................. 2. ¿Cómo se obtiene un IVGA positivo?............................................................................ 2.1. Unión de parcelas catastrales.................................................................................. 2.2. Partición de parcelas catastrales............................................................................. 2.2.1. División.......................................................................................................... 2.2.2. Segregación................................................................................................... 2.3. Reparcelación............................................................................................................. 2.4. Subsanación de discrepancias................................................................................. 2.5. Subsanación y modificación física.........................................................................

1. La aplicación informática como instrumento para determinar la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral....................................................................

247 249 251 252 255 268 268 285 289 298 311

311

Índice general

2. La aplicación informática como instrumento para calificar las limitaciones públicas al dominio privado.............................................................................................. 2.1. Dominio público...................................................................................................... 2.2. Urbanismo.................................................................................................................. 2.3. Medioambiente......................................................................................................... 2.4. Montes........................................................................................................................ 2.5. Carreteras................................................................................................................... 2.6. Costas.......................................................................................................................... 2.7. Puertos........................................................................................................................

312 313 314 314 315 315 315 316

IV. EL INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES (ICUC)........................................................................................................................

316

1. 2. 3. 4.

El ICUC sobre la parcela catastral.................................................................................. El ICUC en caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral................. El ICUC en caso de que la parcela catastral no concuerde con la realidad física.. El ICUC como instrumento para comprobar la superficie gráfica ocupada por la edificación............................................................................................................................

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Capítulo IX LOS MODELOS I. MODELOS DE ESCRITURA EN QUE SE OTORGA UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UNA FINCA..............................................................................

1. Parte expositiva.................................................................................................................... 2. Solicitud de los diferentes trámites y procedimientos................................................. 2.1. Solicitud de incorporación de la representación gráfica catastral al folio real sin tramitar procedimiento alguno....................................................................... 2.2. Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en la representación gráfica catastral.............................................................................................. 2.2.1. Rectificación de superficie no superior al 10% de la inscrita.............. 2.2.2. Rectificación de superficie superior al 10% de la inscrita.................... 2.2.3. Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en un IVGA.............................................................................................................. 2.2.4. Solicitud de rectificación de las descripciones registral y catastral....

II. MODELOS DE ESCRITURAS EN QUE SE REALIZA UNA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS....................................................

1. Agrupación........................................................................................................................... 1.1. Supuesto en que la descripción de la finca registral resultante de la agrupación se corresponde con la descripción de la suma de las fincas registrales agrupadas.................................................................................................................... 1.2. Supuesto en que la descripción de la finca resultante de la agrupación no se corresponde con la descripción de la suma de las fincas agrupadas................ 1.2.1. La finca resultante de la agrupación se corresponde con una parcela catastral.......................................................................................................... 1.2.2. La finca registral resultante de la agrupación se corresponde con varias parcelas catastrales, respetándose la geometría catastral...............

333 333 337 337 338 338 339 340 341

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Índice general

1.2.3. La finca registral resultante de la agrupación no respeta la geometría catastral.......................................................................................................... 2. Segregación...........................................................................................................................

III. MODELO DE ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.................................................................................................... IV. MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL.........................................................................................................

345 347

348 349

Capítulo X EL FLUJO DE INFORMACIÓN ENTRE NOTARIOS Y REGISTRADORES Y LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO I. LAS COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS NOTARIOS A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO..................................

1. Información sobre los documentos que autoricen....................................................... 2. Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias y la constitución del régimen de propiedad horizontal.............................................................................. 3. Comunicación de representaciones gráficas.................................................................. 4. Comunicación de los cambios de titularidad................................................................ 5. Otras comunicaciones........................................................................................................

II. COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS REGISTRADORES A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO....................................

1. Información relativa a los actos o negocios inscritos................................................... 2. Comunicación de representaciones gráficas.................................................................. 3. Comunicación de inscripción de la representación gráfica catastral derivada de procedimientos administrativos....................................................................................... 4. Comunicación de inscripción de declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles y la constitución o variación del régimen de división horizontal.......... 5. Información sobre el estado de coordinación............................................................... 6. Información sobre la falta de correspondencia entre la representación gráfica catastral y la finca registral................................................................................................. 7. Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias en que no hay discrepancias geométricas.................................................................................................. 8. Información sobre la rectificación de discrepancias geométricas.............................. 9. Información sobre la existencia de giros y/o desplazamientos................................... 10. Informe en caso de no aplicar el margen de tolerancia................................................ 11. Comunicación de inscripción de una representación gráfica catastral por aplicación del criterio de identidad gráfica.................................................................... 12. Informe en caso de no ser posible la inscripción de la representación gráfica catastral.................................................................................................................................. 13. Informe en caso de no ser posible la inscripción de una representación gráfica alternativa............................................................................................................................. 14. Comunicación por la rectificación de errores en la coordinación............................ 15. Comunicación de la inscripción derivada de un ajuste cartográfico........................

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Índice general

III. LA INFORMACIÓN QUE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO DEBE FACILITAR A NOTARIOS Y REGISTRADORES.....................

1. Herramienta para comprobar el margen de tolerancia............................................... 2. Herramienta para comprobar la correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas....................................................................... 3. Herramienta para calcular los parámetros de transformación en caso de existir un giros y/o desplazamiento de la cartografía catastral..................................................... 4. Herramienta para comprobar la ocupación en planta de las construcciones.......... 5. Servicio de certificación de parcelas en régimen de propiedad horizontal............. 6. Servicio de comunicación de referencias catastrales....................................................

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Bibliografía.................................................................................................................................................

367

Epílogo. Propuesta de reforma del Reglamento Hipotecario..........................................................

371

Índice analítico..........................................................................................................................................

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AGRADECIMIENTOS Me hubiera gustado escribir esta monografía en colaboración con algunas de las personas que saben mucho más que yo en los diferentes aspectos que se tratan. El progreso no puede ser, ni ha sido nunca, obra de una sola persona o civilización, por lo que es evidente que este trabajo, si contribuye modestamente en algo, se ha nutrido de las ideas y aportaciones de muchas personas. Por diversas circunstancias he llevado a cabo la redacción de este libro en solitario, pero sería injusto de mi parte atribuirme en exclusiva los méritos que pueda tener (los deméritos son todos míos, no puede ser de otro modo). Es de justicia, por tanto, agradecer las ideas y aportaciones, así como el apoyo desinteresado, de las personas que citaré a continuación sin las cuales, como suele decirse, esta obra no habría sido posible. Por orden alfabético, doy mi agradecimiento a: Fernando de Aragón Amunárriz, Director General del Catastro, por abrirme de par en par las puertas de la entidad que dirige y darme todo tipo de facilidades para mi particular investigación. Enric Brancós Núñez, notario de Girona, por ofrecerme con toda cordialidad un punto de vista diferente del mío en el tema de la coordinación entre Registro y Catastro y del que he recogido alguna de sus brillantes ideas. Francisco Cantos Viñals, Decano del Ilustre Colegio de Notarios de Valencia, por su acogida a la Jornada inaugural del programa piloto de coordinación con el Catastro, por el material que me ha proporcionado sobre dicho programa y por facilitar mi acceso al mismo. Carlos Esquirol Jiménez, mi hermano, por sugerirme la idea de escribir este libro para explicar esta materia de forma sencilla, inteligible y práctica (algo que no sé si he conseguido). José Antonio García Vila, notario de Barcelona, por invitarme a dar la conferencia que supuso el inicio de mi estudio de este tema, por incitarme a progresar en él y por compartir sus experiencias y desesperos, especialmente en la problemática de las declaraciones de obra nueva. Javier Gómez Gálligo, registrador de la propiedad y principal impulsor de la Ley 13/2015, que se gestó y aprobó durante su mandato al frente de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por escribir el prólogo de este libro. Antonio Jiménez Clar, notario de Jávea, con toda seguridad el notario que sabe más de Catastro en España, por la difusión de mi anterior libro y por la información facilitada, así como por los observaciones tras la lectura del manuscrito de este libro..

Víctor Esquirol Jiménez

José Alberto Marín Sánchez, Decano del Ilustre Colegio de Notarios de Cataluña, por impulsar mis inquietudes sobre este tema, introducirme a la Jornada celebrada en el Colegio de Valencia del 17 de mayo de 2021 y ofrecerme la intervención en los webinots organizados por el CNC. Javier Martínez Lehmann, notario de Barcelona, por invitarme a impartir un curso sobre esta materia en el CNC, en cuya preparación y exposición aprendí más que mis alumnos/compañeros. José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Madrid y coordinador de la web notariosyregistradores.com, de la que me honro en formar parte como miembro del consejo de redacción, por ofrecerme la web para divulgar mis aportaciones sobre esta materia y por explicarme el funcionamiento de la aplicación registral para la inscripción de las representaciones gráficas. Juan Carlos Ojeda Manrique, jefe de Área de Programas de la Dirección General del Catastro, por su disponibilidad y por las esclarecedoras respuestas a mis preguntas. Miguel Prieto Escudero, notario de El Pinós, autor del galardonado blog “Justito El Notario”, por compartir conmigo sus conocimientos prácticos y experiencias en los procedimientos de subsanación de discrepancias. Jesús Puebla Blasco, Subdirector General del Catastro, por su colaboración personal, tanto presencial como telemática, y su paciencia para atenderme en repetidas ocasiones, así como por procurarme el acceso al programa piloto de comunicaciones entre notarios y el Catastro. Fernando Serrano Martínez, vocal asesor de la Unidad de Apoyo del Catastro, por su entusiasmo en atender mis consultas y aclarar mis dudas y por su extraordinaria disponibilidad (incluso en domingo contestaba a mis emails de forma inmediata). Y, por último, a los compañeros del grupo de chat «Vanguardia Notarial» por sus opiniones y, en general, a todos aquellos que me han consultado sus dudas y compartido sus experiencias en la práctica de esta materia, por ayudarme a ver su “realidad jurídica” en el quehacer diario de sus despachos.