1_9788490862759

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Criminología, Economía y Sociología.

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Francisco de P. Blasco Gascó

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DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

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DERECHOS REALES DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL

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INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL

INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

Francisco de P. Blasco Gascó Catedrático de Derecho Civil Universitat de València

Valencia, 2014

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© Francisco de P. Blasco Gascó

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Índice Lección 1ª El derecho real

I. EL DERECHO DE COSAS................................................................................. 25 1. Las funciones del derecho de cosas................................................................. 25 2. Marco constitucional del derecho de cosas..................................................... 28 3. La llamada constitución económica............................................................... 29 II. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO REAL...................................................... 32 1. Derecho real y aprovechamiento económico.................................................. 32 2. Derecho real y acción real.............................................................................. 32 3. Derecho real, eficacia real y transcendencia real. El sistema registral inmobiliario.............................................................................................................. 33 III. DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO................................................ 36 1. Distinción derecho real y derecho de crédito.................................................. 36 2. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito..................... 37 3. Las llamadas figuras intermedias.................................................................... 38 3.1. Los iura ad rem...................................................................................... 38 3.2. Los derechos reales in faciendo............................................................... 38 3.3. Las obligaciones propter rem u ob rem................................................... 39 IV. CLASES DE DERECHOS REALES..................................................................... 39 1. Clasificaciones doctrinales.............................................................................. 39 2. Supuestos dudosos......................................................................................... 41 3. Derechos reales reconocidos en ordenamiento jurídico español...................... 42 V. TIPICIDAD Y ATIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.............................. 44 VI. RÉGIMEN DE LOS BIENES Y DE LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO........................................................................... 47

Lección 2ª Adquisición y transmisión de los derechos reales

I. SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES......................... 49 1. Origen histórico y distintas evoluciones......................................................... 49 2. La transmisión consensual del dominio.......................................................... 50 3. El sistema del acuerdo abstracto traslativo..................................................... 51 4. La teoría del título y el modo: La relación de causalidad entre la iusta causa y la traditio.................................................................................................... 53 II. LOS MODOS DE ADQUIRIR Y TRANSMITIR EL DOMINIO Y LOS DEMÁS DERECHOS REALES EN EL CÓDIGO CIVIL.................................................. 54 1. Definición y crítica......................................................................................... 54 2. Clasificación de los modos de adquirir........................................................... 56 III. EL SISTEMA DEL TÍTULO Y EL MODO EN EL CÓDIGO CIVIL................... 57 IV. LA TRADICIÓN................................................................................................. 59 1. Concepto....................................................................................................... 59 2. Las conductas traslativas................................................................................ 60

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3. Formas de tradición....................................................................................... 61 3.1. Tradición material.................................................................................. 61 3.2. Tradición simbólica................................................................................ 61 3.3. Tradición ficticia y acuerdos traslativos.................................................. 62 4. Los acuerdos traslativos................................................................................. 62 5. Inscripción y tradición................................................................................... 63 V. LA OCUPACIÓN................................................................................................ 65 1. Concepto....................................................................................................... 65 2. Especies.......................................................................................................... 66 2.1. La ocupación de animales o semovientes................................................ 66 2.2. La ocupación de las cosas muebles abandonadas.................................... 66 2.3. Régimen jurídico especial para determinados bienes............................... 68 VI. REFERENCIA A LAS ADQUISICIONES A NON DOMINO............................ 69

Lección 3ª Modificación y extinción de los derechos reales

I. MODIFICACIÓN OBJETIVA DEL DERECHO REAL....................................... 71 1. Accesión de la propiedad y extensión objetiva de la hipoteca......................... 71 II. LA ACCESIÓN................................................................................................... 72 1. El derecho de accesión: concepto................................................................... 72 2. Naturaleza jurídica........................................................................................ 73 III. LA ACCESIÓN DISCRETA................................................................................ 73 1. Concepto. Los frutos...................................................................................... 73 2. Atribución de los frutos................................................................................. 74 3. Abono de gastos por la producción de los frutos............................................ 75 IV. LA ACCESIÓN CONTINUA.............................................................................. 75 1. La accesión respecto a los bienes inmuebles................................................... 75 1.1. Accesión de mueble a inmueble o accesión industrial.............................. 75 A) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos................................................................................................ 75 B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios.............................................................................................. 76 C) Materiales, plantas o semillas pertenecientes a tercero....................... 76 1.2. Accesión de inmueble a inmueble o accesión natural.............................. 76 A) Aluvión............................................................................................. 77 B) Avulsión............................................................................................ 77 C) Mutación de cauce............................................................................ 77 D) Formación de isla.............................................................................. 77 2. Accesión de mueble a mueble......................................................................... 78 2.1. Unión o adjunción.................................................................................. 78 2.2. Mezcla o conmixtión.............................................................................. 79 2.3. Especificación......................................................................................... 80 V. LA LLAMADA ACCESIÓN INVERTIDA........................................................... 80 VI. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES............................................... 82 1. Las causas generales de extinción................................................................... 82 2. La destrucción o pérdida de la cosa................................................................ 83 3. La renuncia y la consolidación....................................................................... 84 3.1. La renuncia al derecho real..................................................................... 84

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3.2. La consolidación.................................................................................... 86 VII. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DOMINIO....................................................... 88 1. El abandono o derelicción.............................................................................. 88 1.1. Concepto y capacidad............................................................................. 88 1.2. Elementos............................................................................................... 89 1.3. Efectos. El problema de la inscripción del abandono en el Registro de la Propiedad............................................................................................... 90 A) El abandono de un bien mueble o semoviente................................... 91 B) El abandono de un bien inmueble: derelicción y Registro de la Propiedad............................................................................................... 91 2. La revocación de la propiedad....................................................................... 94 3. Otras causas de pérdida del dominio.............................................................. 96

Lección 4ª El sistema registral inmobiliario. El Registro de la Propiedad

I. PUBLICIDAD, POSESIÓN Y PROTECCIÓN DEL DERECHO REAL............... 97 II. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................................................. 99 1. Objeto y función............................................................................................ 99 2. Competencia y ordenación del Registro......................................................... 100 III. EL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ESPAÑOL.................................... 100 1. Características................................................................................................ 100 2. Los principios hipotecarios............................................................................ 101 3. Los libros y los asientos registrales................................................................. 101 3.1. Los libros del Registro............................................................................ 101 3.2. Los asientos registrales........................................................................... 102 4. Objeto de la inscripción: art. 2 LH................................................................. 103 4.1. Los derechos reales inmobiliarios........................................................... 104 4.2. Algunos derechos personales.................................................................. 105 4.3. Las resoluciones que modifiquen la capacidad de las personas................ 106 4.4. Los actos jurídicos inscribibles que determina la legislación urbanística. 106 A) Respecto de la ocupación de la finca afectada por el procedimiento de expropiación................................................................................. 106 B) En relación con el derecho de superficie............................................ 107 C) Determinación de los actos inscribibles............................................. 107 D) En el expediente de distribución de beneficios y cargas...................... 109 IV. OTROS SISTEMAS REGISTRALES.................................................................... 109 1. Sistema francés............................................................................................... 109 2. Sistema alemán.............................................................................................. 110 3. Sistema australiano o Acta Torrens................................................................ 110

Lección 5ª El procedimiento registral inmobiliario (I)

I. EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN EN GENERAL............................... 113 II. LA PRESENTACIÓN DEL TÍTULO................................................................... 114 1. Inicio del procedimiento: el principio de rogación.......................................... 114 2. El título inscribible......................................................................................... 115 2.1. Clases y requisitos del título inscribible.................................................. 115

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2.2. Inscripción de determinados títulos........................................................ 116 3. El asiento de presentación y el principio de prioridad.................................... 117 3.1. Asiento de presentación.......................................................................... 117 3.2. Prioridad y rango: el principio de prioridad............................................ 117 A) El rango registral............................................................................... 118 B) El llamado cierre registral.................................................................. 120 III. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD................ 121 1. El principio de legalidad y la calificación........................................................ 121 2. Alcance de la calificación............................................................................... 121 3. Plazo y forma para calificar............................................................................ 122 4. Contenido de la calificación........................................................................... 123 5. Recursos contra la calificación suspensiva o denegatoria................................ 124 5.1. El recurso gubernativo............................................................................ 124 5.2. El llamado recurso judicial..................................................................... 125

Lección 6ª El procedimiento registral inmobiliario (II)

I. LA INSCRIPCIÓN Y EL TRACTO SUCESIVO.................................................. 127 1. El principio de favor de la inscripción y naturaleza de la inscripción.............. 127 2. El asiento de inscripción................................................................................. 129 2.1. Inmatriculación y doble inmatriculación................................................. 129 3. El tracto sucesivo........................................................................................... 130 3.1. Concepto y efectos.................................................................................. 130 3.2. El tracto sucesivo abreviado................................................................... 131 II. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA....................................................................... 132 1. Concepto....................................................................................................... 132 2. Caracteres...................................................................................................... 132 3. Contenido y efectos de la anotación preventiva.............................................. 134 3.1. Contenido.............................................................................................. 134 3.2. Efectos.................................................................................................... 135 A) La enervación de la fe pública registral.............................................. 135 B) Ineficacia positiva de la anotación..................................................... 135 C) Ineficacia legitimadora de la anotación preventiva............................ 135 D) Transmisibilidad de los bienes o derechos objeto de la anotación...... 136 4. Clases de anotaciones preventivas.................................................................. 136 III. EL ASIENTO DE CANCELACIÓN.................................................................... 137 1. Concepto y formas......................................................................................... 137 2. Cancelación total y cancelación parcial.......................................................... 138 3. Requisitos y efectos de la cancelación............................................................ 139 IV. OTROS ASIENTOS REGISTRALES................................................................... 139 1. La nota marginal............................................................................................ 139 2. Las menciones registrales............................................................................... 139 V. EFECTOS DERIVADOS DE LA INSCRIPCIÓN. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.................................................................................................................. 140 1. La presunción de exactitud............................................................................ 140 2. Inexactitud y rectificación del Registro........................................................... 140 3. El principio de publicidad.............................................................................. 141 4. La legitimación registral................................................................................. 142

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5. Presunción de posesión ad usucapionem........................................................ 142 6. Legitimación para el ejercicio de acciones...................................................... 142 VI. LA FE PÚBLICA REGISTRAL. LAS ADQUISICIONES INMOBILIARIAS A NON DOMINO................................................................................................. 143 1. Concepto y función........................................................................................ 143 2. Requisitos...................................................................................................... 144 3. Límites de la fe pública: el contenido del Registro.......................................... 147 4. Efectos de la fe pública. Supuestos de suspensión........................................... 147 VII. LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD........ 148

Lección 7ª La posesión

I. LA POSESIÓN.................................................................................................... 149 1. Concepto y funciones..................................................................................... 149 2. La posesión como hecho y como derecho....................................................... 151 3. Clases de posesión.......................................................................................... 151 3.1. Posesión natural y civil........................................................................... 152 3.2. Posesión en nombre propio o en nombre ajeno....................................... 152 3.3. Posesión en concepto de dueño o en concepto distinto al de dueño........ 152 3.4. Posesión de buena fe o de mala fe........................................................... 153 3.5. Posesión inmediata y posesión mediata................................................... 153 3.6. Posesión justa......................................................................................... 154 3.7. Posesión ad usucapionem....................................................................... 154 4. La coposesión................................................................................................ 154 5. La llamada posesión civilísima....................................................................... 155 II. ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA............................................... 155 1. Adquisición de la posesión............................................................................. 155 1.1. Capacidad para adquirir la posesión....................................................... 155 1.2. La adquisición del heredero: la posesión civilísima................................. 156 1.3. Objeto de la posesión............................................................................. 156 2. Conservación de la posesión.......................................................................... 157 3. Pérdida de la posesión.................................................................................... 158 III. EFECTOS DURANTE EL EJERCICIO DE LA POSESIÓN Y AL CESAR EN LA MISMA............................................................................................................... 159 1. Efectos durante el ejercicio de la posesión...................................................... 159 2. Efectos al cesar en la posesión........................................................................ 160 2.1. Poseedor de buena fe.............................................................................. 160 A) Respecto de los frutos....................................................................... 160 B) Respecto de los gastos....................................................................... 160 C) Deterioros y pérdidas de la cosa........................................................ 161 2.2. El poseedor de mala fe............................................................................ 161 3. La posesión de bienes muebles de buena fe: el art. 464 CC............................ 161 IV. LA TUTELA DE LA POSESIÓN......................................................................... 163 1. Las acciones posesorias.................................................................................. 163 V. LA POSESIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD...................................... 164

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Lección 8ª La usucapión

I. LA USUCAPIÓN: REQUISITOS Y EFECTOS..................................................... 167 1. Concepto y fundamento................................................................................. 167 2. Ámbito subjetivo de la usucapión.................................................................. 169 3. Ámbito objetivo de la usucapión.................................................................... 169 4. Cómputo del tiempo de usucapión................................................................. 170 5. La posesión ad usucapionem.......................................................................... 170 5.1. Posesión en concepto de dueño............................................................... 171 5.2. Posesión pública..................................................................................... 171 5.3. Posesión pacífica..................................................................................... 171 5.4. Posesión no interrumpida....................................................................... 171 II. CLASES DE USUCAPIÓN: ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA.................... 172 1. Prescripción o usucapión ordinaria................................................................ 172 1.1. Usucapión mobiliaria ordinaria.............................................................. 173 1.2. Usucapión inmobiliaria ordinaria........................................................... 173 2. Prescripción o usucapión extraordinaria........................................................ 173 2.1. Usucapión mobiliaria extraordinaria...................................................... 173 2.2. Usucapión inmobiliaria extraordinaria................................................... 174 III. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD................................... 174 1. El conflicto entre la posesión y la inscripción................................................. 174 2. La usucapión secundum tabulas o conforme con el Registro (art. 35 LH)...... 175 3. La usucapión contra tabulas (art. 36 LH)....................................................... 175 3.1. Usucapión contra el tercero hipotecario.................................................. 176 A) Usucapión consumada o que se consuma en un año.......................... 176 B) Usucapión simplemente comenzada o en curso................................. 176 3.2. Usucapión contra el titular registral no protegido por el art. 34 LH....... 176 3.3. La usucapión liberatoria (art. 36, apartado 4 LH).................................. 176

Lección 9ª La propiedad privada

I. LA PROPIEDAD PRIVADA EN EL CÓDIGO CIVIL.......................................... 179 1. Libertad individual y propiedad privada........................................................ 179 2. Significado ideológico y concepto legal.......................................................... 180 II. LA PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN Y EN EL CONVENIO EUROPEO PARA LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS HUMANOS Y LIBERTADES FUNDAMENTALES........................................................................................... 186 1. Propiedad privada y Constitución económica................................................ 186 2. El derecho a la propiedad privada.................................................................. 188 3. La función social de la propiedad................................................................... 192 4. El contenido esencial de la propiedad............................................................. 194 5. La garantía expropiatoria.............................................................................. 198 III. LA PROPIEDAD INMOBILIARIA URBANA..................................................... 203

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Lección 10ª Contenido y límites de la propiedad privada

I. LAS FACULTADES DEL DOMINIO.................................................................. 209 1. En general...................................................................................................... 209 2. El goce: uso y disfrute.................................................................................... 210 3. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer............................. 211 II. DELIMITACIÓN FISICA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA....................... 213 1. La extensión vertical del dominio: el vuelo y el subsuelo................................ 213 2. Delimitación horizontal de la propiedad privada: cerramiento, deslinde y amojonamiento de inmuebles......................................................................... 216 III. LÍMITES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD PRIVADA............................ 217 IV. LAS RELACIONES DE VECINDAD................................................................... 222 1. Concepto....................................................................................................... 222 2. Regulación..................................................................................................... 222 2.1. Las inmisiones........................................................................................ 222 2.2. La llamada servidumbre de caída de aguas............................................. 223 2.3. Límites impuestos por la llamada servidumbre de medianería................ 224 A) Reparación, construcción y mantenimiento de la pared mediana....... 224 B) Derribo del edificio apoyado en pared mediana................................. 225 C) Derecho a alzar la pared mediana..................................................... 225 D) Uso de la pared mediana................................................................... 225 2.4. Límites impuestos por las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones (arts. 589 a 593)...................................... 225 2.5. Límites de luces y vistas.......................................................................... 226 2.6. Otros límites........................................................................................... 227

Lección 11ª La tutela judicial de la propiedad privada

I. ACCIONES DE DEFENSA DEL DOMINIO...................................................... 229 1. En general...................................................................................................... 229 II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA..................................................................... 230 1. Concepto y requisitos..................................................................................... 230 2. Distinción de la acción declarativa del dominio y de la tercería de dominio... 231 2.1. Acción reivindicatoria y acción declarativa de domino........................... 231 2.2. Acción reivindicatoria y tercería de dominio........................................... 232 3. Sujetos........................................................................................................... 233 3.1. Legitimación activa................................................................................. 233 3.2. Legitimación pasiva................................................................................ 233 4. Objeto............................................................................................................ 234 5. Ejercicio de la acción reivindicatoria.............................................................. 235 6. Prueba y efectos de la sentencia...................................................................... 236 III. LA TERCERÍA DE DOMINIO........................................................................... 237 IV. LA ACCIÓN DECLARATIVA DEL DOMINIO.................................................. 239 V. LA ACCIÓN NEGATORIA................................................................................ 241 VI. LA LLAMADA ACCIÓN PUBLICIANA............................................................. 242 VII. LA ACCIÓN DE DESLINDE.............................................................................. 243

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Lección 12ª La comunidad de bienes. Comunidades especiales

I. LA COMUNIDAD DE BIENES.......................................................................... 245 1. Concepto....................................................................................................... 245 2. Objeto............................................................................................................ 246 3. Características................................................................................................ 247 4. Clases de comunidad...................................................................................... 247 4.1. Comunidad romana y comunidad germánica......................................... 248 4.2. Comunidad convencional y comunidad legal.......................................... 248 4.3. Comunidades voluntarias y comunidades no voluntarias o incidentales. 248 5. Comunidad y sociedad................................................................................... 249 II. EL CONDOMINIO............................................................................................ 250 1. Concepto. La idea de cuota............................................................................ 250 2. Facultades individuales sobre la cosa común.................................................. 251 2.1. Uso de la cosa común............................................................................. 251 2.2. Posesión de toda la cosa......................................................................... 251 2.3. Disfrute.................................................................................................. 251 3. Gastos de conservación.................................................................................. 252 3.1. Contribución a los gastos....................................................................... 252 3.2. La renuncia liberatoria........................................................................... 253 4. Disposición de cuota y de cosa....................................................................... 253 5. Actos de administración y mejor disfrute....................................................... 254 5.1. Actuación en juicio................................................................................. 255 5.2. Alteraciones de la cosa común................................................................ 255 A) Alteraciones materiales...................................................................... 255 B) Actos indivisibles............................................................................... 256 6. Extinción de la comunidad: la acción de división........................................... 256 6.1. Facultad de pedir la división................................................................... 256 6.2. Actos de división.................................................................................... 257 6.3. Posición de terceros y acreedores ante la división................................... 258 6.4. Remisión a las normas de la partición de la herencia.............................. 259 III. COMUNIDADES ESPECIALES.......................................................................... 259 1. Comunidades universales............................................................................... 259 2. Otras comunidades especiales........................................................................ 259 3. Las llamadas comunidades “pro diviso”......................................................... 259

Lección 13ª La propiedad horizontal

I. INTRODUCCIÓN.............................................................................................. 261 1. La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y reformas posteriores................... 261 2. La reforma de 2013....................................................................................... 262 II. CONCEPTO Y OBJETO DE LA LEY................................................................. 263 III. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES................................ 265 IV. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.............. 265 1. El título constitutivo...................................................................................... 265 2. Reglamentos de régimen interno.................................................................... 267 3. Elementos comunes y elementos privativos.................................................... 267

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3.1. Elemento privativo................................................................................. 267 3.2. Elementos comunes................................................................................ 268 4. La cuota de participación............................................................................... 269 V. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL......................................... 269 1. Derechos y deberes de los propietarios........................................................... 269 2. Obligaciones de los propietarios.................................................................... 271 3. El fondo de reserva........................................................................................ 274 4. La afección real por los gastos generales........................................................ 275 5. Elementos comunes........................................................................................ 275 6. Obligaciones de la comunidad....................................................................... 276 VI. ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.................................. 278 1. El Presidente.................................................................................................. 278 2. El Secretario y el Administrador..................................................................... 279 3. La Junta de propietarios................................................................................. 280 3.1. Competencias......................................................................................... 280 3.2. Junta ordinaria y extraordinaria............................................................. 281 3.3. La toma de acuerdos............................................................................... 281 3.4. El libro de actas...................................................................................... 285 4. La impugnación de los acuerdos.................................................................... 285 5. Responsabilidad de la comunidad.................................................................. 286 6. Extinción....................................................................................................... 286 7. La reclamación judicial de la deuda de un propietario con la comunidad de propietarios.................................................................................................... 286 VII. RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS.................... 287

Lección 14ª Las propiedades especiales

I. REGULACIÓN SISTEMÁTICA EN EL CÓDIGO CIVIL................................... 289 II. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS....................................................................... 289 1. Regulación de la propiedad de las aguas........................................................ 289 2. Estructura de la propiedad de las aguas en la Ley de Aguas........................... 290 3. Estructura y contenido de la vigente Ley de Aguas......................................... 290 4. Los límites a la propiedad privada y el dominio público hidráulico del Estado.................................................................................................................. 291 5. Usos comunes y privativos del agua............................................................... 292 6. Régimen transitorio de la Ley........................................................................ 293 III. LA PROPIEDAD DE LOS MINERALES............................................................. 293 1. Regulación y ámbito de la Ley de Minas........................................................ 293 2. Naturaleza de los yacimientos minerales y clasificación................................. 294 3. Reservas del Estado........................................................................................ 296 4. Condiciones para ser titular de derechos mineros........................................... 296 5. Transmisión de derechos mineros................................................................... 296 6. Caducidad y extinción de los permisos y autorizaciones................................ 297 IV. EL DOMINIO MARÍTIMO-TERRESTRE......................................................... 297 1. Objeto de la Ley de Costas............................................................................. 297 2. Límites derivados de la Ley de Costas............................................................ 298 2.1. Servidumbre de protección..................................................................... 298 2.2. Servidumbre de tránsito.......................................................................... 299

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2.3. Servidumbre de acceso al mar................................................................. 299 2.4. Otras limitaciones de la propiedad......................................................... 300 2.5. Zona de influencia.................................................................................. 300 V. LA PROPIEDAD DE LOS MONTES.................................................................. 301 VI. LA PROPIEDAD INTELECTUAL....................................................................... 303 1. Nacimiento y contenido................................................................................. 304 2. Sujetos........................................................................................................... 304 3. Objeto............................................................................................................ 305 4. Contenido...................................................................................................... 305 4.1. Derecho moral de autor.......................................................................... 306 4.2. Derechos de explotación......................................................................... 306 4.3. Otros derechos....................................................................................... 307 5. Duración........................................................................................................ 307 6. Reproducción sin autorización....................................................................... 307 7. Extinción....................................................................................................... 308 8. Cesión de los derechos y otros contratos........................................................ 308 9. Acciones (arts. 138 y sigs.)............................................................................. 309 10. Registro General de la Propiedad Intelectual.................................................. 309

Lección 15ª El usufructo

I. CONCEPTO Y CLASES..................................................................................... 311 1. Concepto y caracteres.................................................................................... 311 II. CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO................................................................ 313 III. SUJETOS DE LA RELACIÓN USUFRUCTUARIA............................................. 314 1. Sujetos y capacidad........................................................................................ 314 2. El usufructo a favor de una pluralidad de sujetos........................................... 315 IV. CONTENIDO DEL USUFRUCTO..................................................................... 316 1. Derechos del usufructuario............................................................................ 316 1.1. Derecho a usar y poseer.......................................................................... 316 1.2. Derecho a los frutos y a las accesiones.................................................... 317 1.3. Régimen de las mejoras.......................................................................... 318 1.4. La facultad de disposición del usufructuario........................................... 319 2. Posición jurídica del nudo propietario............................................................ 319 V. DEBERES Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.................................... 320 1. Antes de entrar en el goce de los bienes.......................................................... 320 2. Durante la vigencia del usufructo................................................................... 321 2.1. Responsabilidad general del usufructuario.............................................. 321 2.2. Régimen de obras................................................................................... 322 2.3. Régimen de las mejoras.......................................................................... 322 2.4. Régimen de las cargas y contribuciones.................................................. 323 VI. EL USUFRUCTO CON FACULTAD DE ENAJENAR......................................... 323 VII. EL USUFRUCTO DE ACCIONES Y PARTICIPACIONES SOCIALES................ 324 1. Titularidad, ejercicio de derechos y liquidación (arts. 127 y 128 LSC)........... 324 2. Derechos de adquisición preferente (art. 129 LSC)......................................... 325 3. Usufructo de acciones no liberadas (art. 130 LSC)......................................... 326 4. Pago de compensaciones (art. 131 LSC)......................................................... 326 VIII. RÉGIMEN JURÍDICO DE DETERMINADOS USUFRUCTOS.......................... 326

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1. Usufructo de árboles y arbustos..................................................................... 326 2. El usufructo de montes................................................................................... 326 3. El usufructo de ganado.................................................................................. 327 4. El usufructo de créditos.................................................................................. 327 5. El usufructo de herencia................................................................................. 328 6. El usufructo de una acción reivindicatoria..................................................... 328 7. El usufructo de parte de una cosa poseída en común...................................... 328 IX. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO....................................................................... 328 1. Causas de extinción....................................................................................... 328 2. Efectos del mal uso de la cosa usufructuada................................................... 330 3. Efectos de la extinción del usufructo.............................................................. 331

Lección 16ª Los derechos de uso y habitación. El aprovechamiento por turno de inmuebles

I. LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HABITACIÓN................................. 333 II. EL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES................ 334 1. El tiempo como criterio delimitador de la titularidad jurídica........................ 334 2. Regulación básica y tipología contractual...................................................... 334 III. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNO.......................................................................................................... 336 1. Objeto............................................................................................................ 337 2. Duración........................................................................................................ 337 3. Constitución del régimen............................................................................... 337 4. Contenido de la escritura reguladora............................................................. 339 5. La llamada comunidad de titulares................................................................ 340 6. Inscripción del régimen y su modificación...................................................... 341 7. Seguro............................................................................................................ 342 IV. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE INMUEBLES.... 342 1. Concepto y naturaleza................................................................................... 342 2. Tiempo........................................................................................................... 343 3. Formalización notarial y publicidad registral del contrato............................. 343 4. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno.................. 344

Lección 17ª Las servidumbres (I)

I. CONCEPTO Y CARACTERES DE LAS SERVIDUMBRES................................ 345 1. Concepto de servidumbre............................................................................... 345 2. Caracteres del derecho real de servidumbre.................................................... 346 II. SUJETOS, OBJETO Y FORMA........................................................................... 347 1. Sujetos y capacidad........................................................................................ 347 2. Objeto de la servidumbre............................................................................... 348 3. Forma............................................................................................................ 348 III. CLASES DE SERVIDUMBRES............................................................................ 349 1. Prediales o reales y personales (arts. 530 y 531)............................................. 349 2. Continuas y discontinuas (art. 532)................................................................ 349 3. Aparentes y no aparentes (art. 532)................................................................ 350 4. Positivas y negativas (art. 533)....................................................................... 350

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5. Legales o forzosas y voluntarias (art. 536)..................................................... 351 IV. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES..................................................... 352 1. Constitución de la servidumbre por voluntad del propietario......................... 352 2. La adquisición de la servidumbre por usucapión............................................ 353 3. La constitución de servidumbres por signo aparente (o por destino del padre de familia o del propietario)........................................................................... 355 4. Constitución de las servidumbres por ley....................................................... 357 V. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES................................................................ 357 1. Concepto y distinción de otras figuras............................................................ 357 2. Régimen jurídico de las servidumbres personales........................................... 358 3. Las servidumbres personales en el Código civil.............................................. 359

Lección 18ª Las servidumbres (II)

I. CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE........................................ 361 1. Posición jurídica del titular del derecho de servidumbre................................. 361 1.1. La facultad de uso.................................................................................. 361 1.2. Régimen de gastos y obras...................................................................... 362 1.3. Tutela judicial del derecho de servidumbre............................................. 362 2. Posición jurídica del titular del predio sirviente.............................................. 363 II. MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES..................................................... 363 1. Por acuerdo entre los titulares de los fundos dominante y sirviente................ 364 2. Por voluntad del dueño del predio sirviente: el llamado ius variandi.............. 364 3. Por la posesión y el transcurso del tiempo...................................................... 364 4. Por la modificación sobrevenida de los predios.............................................. 365 III. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES............................................................ 365 1. Causas de extinción de las servidumbres........................................................ 365 2. Otras causas de extinción de las servidumbres............................................... 367 IV. LAS SERVIDUMBRES FORZOSAS O LEGALES............................................... 367 1. Concepto y régimen jurídico.......................................................................... 367 2. Las servidumbres en materia de aguas............................................................ 368 2.1. Servidumbre de uso público de riberas.................................................... 369 2.2. Servidumbre de estribo de presa............................................................. 369 2.3. Servidumbre de saca de agua y de abrevadero........................................ 370 2.4. Servidumbre de acueducto...................................................................... 370 2.5. Servidumbre de parada o partidor.......................................................... 370 3. Las servidumbres de paso............................................................................... 371 3.1. Concepto................................................................................................ 371 3.2. Clases..................................................................................................... 371 A) De vía permanente............................................................................ 371 B) De vía transitoria o sin vía permanente............................................. 371 C) Servidumbre de paso de ganado o vía pecuaria................................. 371 3.3. Extinción por inutilidad......................................................................... 372 4. La servidumbre de luces y vistas..................................................................... 372 5. La servidumbre de desagüe de los edificios..................................................... 372

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Lección 19ª El derecho de superficie. Los censos

I. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE.............................................................. 375 1. El derecho real de superficie: concepto y tipología......................................... 375 2. Requisitos para la inscripción del derecho de superficie................................. 376 II. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN O CONSTRUCCIÓN SUBTERRÁNEA NO SUPERFICIARIOS....................................... 377 III. LA SUPERFICIE URBANÍSTICA........................................................................ 377 1. Contenido, constitución y régimen................................................................. 377 2. Transmisión y gravamen................................................................................ 378 3. Extinción....................................................................................................... 379 IV. LOS CENSOS: CONCEPTO Y CLASES............................................................. 379 1. El censo como contrato y como derecho real................................................. 379 2. Tipos de censos.............................................................................................. 380 3. Sujetos, capacidad y objeto............................................................................ 381 4. La acción real del censalista........................................................................... 382 5. El pago del canon o pensión........................................................................... 382 6. Enajenación del inmueble gravado................................................................. 383 6.1. Enajenación y división de la finca acensuada.......................................... 383 6.2. Enajenación por expropiación forzosa.................................................... 383 7. Extinción del censo........................................................................................ 384 7.1. Pérdida o inutilidad total del inmueble................................................... 384 7.2. La redención del censo............................................................................ 384 7.3. Prescripción extintiva............................................................................. 385 V. EL CESO ENFITÉUTICO O ENFITEUSIS.......................................................... 385 1. Concepto, objeto y forma............................................................................... 385 2. Contenido de la enfiteusis.............................................................................. 386 2.1. Posición jurídica del enfiteuta: contenido del dominio útil...................... 386 2.2. Derechos del dueño directo. Enajenación del dominio útil y pago del laudemio................................................................................................ 387 3. Los derechos recíprocos de tanteo y de retracto............................................. 387 4. Extinción del censo enfitéutico....................................................................... 388 4.1. Resolución del contrato de enfiteusis...................................................... 389 4.2. Expropiación de la finca enfitéutica........................................................ 389 4.3. El comiso de la finca enfitéutica.............................................................. 389 4.4. Redención de la enfiteusis....................................................................... 390 4.5. Muerte sin sucesor del enfiteuta o reversión............................................ 390 VI. EL CENSO CONSIGNATIVO............................................................................ 391 VII. EL CENSO RESERVATIVO................................................................................ 391 VIII. LOS FOROS Y OTROS CONTRATOS ANÁLOGOS AL DE ENFITEUSIS........ 392

Lección 20ª Los derechos de adquisición preferente

I. LA CATEGORÍA DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE..... 395 1. Concepto y análisis crítico............................................................................. 395 2. Tipología básica............................................................................................. 397 2.1. Introducción........................................................................................... 397

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2.2. El tanteo................................................................................................. 397 2.3. El retracto legal...................................................................................... 398 2.4. La opción............................................................................................... 399 3. Relaciones entre tanteo y retracto.................................................................. 399 II. EL RETRACTO LEGAL..................................................................................... 400 1. Concepto crítico............................................................................................. 400 2. Ejercicio......................................................................................................... 401 3. Retractos de comuneros................................................................................. 402 3.1. Retracto legal de comuneros en el Código Civil...................................... 402 3.2. Derecho de adquisición preferente de los condóminos de buque o embarcación..................................................................................................... 403 4. Retracto legal de colindantes en el Código Civil............................................. 404 5. Derecho de adquisición preferente de socios y de la propia sociedad de responsabilidad limitada..................................................................................... 405 6. Derecho de adquisición preferente de concesionarios..................................... 406 7. Retracto de coherederos................................................................................. 407 8. Retracto de consocios.................................................................................... 407 9. Retracto y tanteo enfitéuticos......................................................................... 407 III. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS........................................................................................ 408 IV. TANTEO Y RETRACTO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS... 410 1. En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.............................................. 410 2. En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.............................................. 411 V. CUESTIONES DE PREFERENCIA ENTRE LOS TITULARES DE DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE..................................................................... 413 1. En general...................................................................................................... 413 2. Concurrencia de distintos derechos de adquisición preferente........................ 413 3. Colisión de titulares de un mismo derecho de adquisición preferente............. 414 VI. TANTEOS Y RETRACTOS VOLUNTARIOS..................................................... 414 1. Admisibilidad, régimen y efectos.................................................................... 414 2. El retracto convencional................................................................................. 416 VII. EL DERECHO DE OPCIÓN.............................................................................. 419 1. Concepto....................................................................................................... 419 2. Naturaleza jurídica........................................................................................ 419 3. Inscripción y ejercicio del derecho de opción.................................................. 420

Lección 21ª Los derechos reales de realización del valor. La hipoteca inmobiliaria (I)

I. LOS DERECHOS REALES DE REALIZACIÓN DEL VALOR........................... 421 1. Garantía real y realización del bien gravado.................................................. 421 2. Clases............................................................................................................. 423 3. Naturaleza jurídica........................................................................................ 424 4. Caracteres...................................................................................................... 427 4.1. Son derechos reales de realización del valor con función de garantía...... 427 4.2. Indivisibilidad......................................................................................... 427 4.3. Accesoriedad.......................................................................................... 427 4.4. Alienabilidad del bien gravado............................................................... 428 4.5. El bien debe ser propiedad del sujeto que lo grava.................................. 428

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4.6. Ajenidad de la cosa................................................................................. 428 II. LA HIPOTECA INMOBILIARIA........................................................................ 428 1. Contrato y derecho real de hipoteca............................................................... 428 1.1. La triple relación jurídica........................................................................ 428 1.2. La hipoteca como contrato..................................................................... 429 1.3. La hipoteca como derecho real............................................................... 430 1.4. Regulación básica................................................................................... 431 2. Naturaleza del derecho real de hipoteca......................................................... 432 III. LA RELACIÓN ENTRE EL CRÉDITO ASEGURADO Y EL DERECHO REAL DE HIPOTECA................................................................................................... 433 1. El principio de especialidad en relación con el contrato de hipoteca............... 433 2. El principio de accesoriedad........................................................................... 434 IV. CLASES Y CARACTERES DE LA HIPOTECA................................................... 436 1. Clases de hipotecas........................................................................................ 436 1.1. Las hipotecas voluntarias........................................................................ 436 1.2. Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad..................... 436 1.3. Las hipotecas legales............................................................................... 437 1.4. La llamada hipoteca inversa................................................................... 439 1.5. Otras clasificaciones: hipotecas de capital e hipotecas de renta; solidarias y especiales; comunes y preferentes......................................................... 440 2. Caracteres del derecho real de hipoteca.......................................................... 441 2.1. Es un derecho real de realización del valor............................................. 441 2.2. No exige desposesión sino inscripción constitutiva................................. 442 2.3. Indivisibilidad......................................................................................... 443 2.4. Accesoriedad.......................................................................................... 443 2.5. Alienabilidad del bien gravado............................................................... 444 2.6. El bien debe ser propiedad del sujeto que lo grava.................................. 444 2.7. Ajenidad de la cosa................................................................................. 444 2.8. Función de garantía o aseguramiento del crédito.................................... 444 V. A CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA............................ 445 1. Requisitos para la constitución de la hipoteca................................................ 445 1.1. La escritura pública................................................................................ 445 1.2. La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad................... 446 2. La constitución parcial de la hipoteca: eficacia de los pactos no inscritos....... 448 3. La promesa de hipoteca y el llamado pacto de contrahendo........................... 449 4. La constitución testamentaria de la hipoteca.................................................. 451 5. La constitución de las hipotecas legales.......................................................... 453 VI. LA CONSTITUCIÓN UNILATERAL DE LA HIPOTECA................................. 454

Lección 22ª La hipoteca inmobiliaria (II)

I. SUJETOS DE LA RELACIÓN JURÍDICO HIPOTECARIA Y CAPACI­DAD PARA HIPOTECAR...................................................................................................... 459 1. El acreedor hipotecario y el deudor................................................................ 459 2. El hipotecante no deudor............................................................................... 460 3. El tercer poseedor de finca hipotecada........................................................... 460 4. Pluralidad de acreedores y pluralidad de créditos........................................... 462 5. Capacidad para constituir la hipoteca............................................................ 464

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II. EL OBJETO DE LA HIPOTECA......................................................................... 465 1. Introducción.................................................................................................. 465 2. Bienes que pueden ser hipotecados................................................................. 466 3. Bienes que no se pueden hipotecar................................................................. 471 4. La hipoteca del derecho de arrendamiento..................................................... 472 III. LA EXTENSIÓN OBJETIVA DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA.............. 473 1. Determinación del concepto de extensión objetiva......................................... 473 2. La extensión legal de la hipoteca.................................................................... 474 3. La extensión convencional de la hipoteca....................................................... 477 4. El efecto extensivo de la hipoteca respecto del tercer poseedor....................... 479 IV. ALCANCE DE LA HIPOTECA RESPECTO DEL CRÉDITO GARAN­ TIZADO............................................................................................................. 479 1. El crédito garantizado.................................................................................... 479 2. Determinación de los intereses cubiertos por la hipoteca................................ 480 2.1. Intereses remuneratorios. En especial, intereses variables........................ 480 2.2. Intereses moratorios............................................................................... 481 2.3. Anatocismo............................................................................................ 482 2.4. La llamada ampliación de la hipoteca..................................................... 482 2.5. La garantía hipotecaria respecto de las costas y otros gastos.................. 483 V. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.......................................................... 483 1. En general...................................................................................................... 483 2. La llamada hipoteca de responsabilidad limitada........................................... 484 VI. DISTRUBUCIÓN DE LA RESPONSBILIDAD HIPOTECARIA.......................... 485 1. Pluralidad de inmuebles hipotecados.............................................................. 485 2. La hipoteca de varias fincas en garantía de un sólo crédito............................ 486 2.1. Distribución de la responsabilidad hipotecaria....................................... 486 2.2. Pretendidas excepciones.......................................................................... 487 2.3. Efectos de la determinación de la responsabilidad.................................. 488 3. División del inmueble hipotecado.................................................................. 489 4. La agrupación de finca hipotecada................................................................. 489 VII. HIPOTECA EN GARANTÍA DE DETERMINADAS RELACIONES CREDITICIAS.................................................................................................................... 490 1. En general...................................................................................................... 490 2. La hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición y de obliga­ciones futuras........................................................................................................... 490 3. La hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito................................ 491 4. La hipoteca en garantía de letras de cambio................................................... 492 5. La hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al porta­dor..... 494 6. La hipoteca en garantía de rentas y prestaciones periódicas........................... 495

Lección 23ª La hipoteca inmobiliaria (III)

I. CONTENIDO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO................................................ 497 1. Facultades tendentes a la conservación de la garantía hipotecaria.................. 497 1.1. La acción de devastación........................................................................ 498 1.2. El vencimiento anticipado del crédito..................................................... 498 2. Facultades del acreedor hipotecario en los procedimientos concursales.......... 499 2.1. Durante la fase común o previa al convenio o liquidación...................... 499

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2.2. En la fase de convenio............................................................................ 502 2.3. En la fase de liquidación......................................................................... 502 3. Disposición y cesión del crédito hipotecario................................................... 503 4. Subrogación y modificación del préstamo hipotecario.................................... 506 II. MERCADO Y MOVILIZACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECA­RIOS: LA LEY DEL MERCADO HIPOTECARIO.............................................................. 507 III. PRIVILEGIO Y PREFERENCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. PRIORIDAD Y RANGO.......................................................................................................... 508 1. La preferencia del crédito hipotecario............................................................ 508 2. La ordenación de los créditos hipotecarios: prioridad y rango....................... 509 3. La modificación del rango hipotecario: permuta, posposición y reserva......... 510 IV. LA FASE DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA........................................................ 511 1. Acciones del acreedor hipotecario. Legitimación y objeto.............................. 511 2. Plazo de prescripción de la acción hipotecaria................................................ 512 3. Procedimientos de ejecución hipotecaria........................................................ 514 3.1. La realización extrajudicial del bien hipotecado..................................... 514 3.2. La realización judicial del bien hipotecado. La acción hipotecaria.......... 515 A) Ejercicio de la acción hipotecaria...................................................... 515 B) Competencia judicial......................................................................... 516 C) Documentos que acompañan a la demanda y certificación registral.. 516 4. Modos judiciales de realización del valor del inmueble hipotecado a través del ejercicio de la acción hipotecaria.............................................................. 517 4.1. La venta en pública subasta judicial........................................................ 517 A) Suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria..................... 518 B) La subasta pública del bien inmueble y el pago del crédito hipotecario..................................................................................................... 519 4.2. El convenio de realización del valor del bien inmueble........................... 520 4.3. La realización por persona o entidad especializada................................. 521 4.4. Administración y posesión interina del inmueble.................................... 522 5. Efectos de la realización del valor del bien inmueble hipotecado.................... 523 5.1. Inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas........................... 523 5.2. Entrega de la posesión judicial y ocupantes del inmueble........................ 523 V. EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA....................................... 524 1. La extinción de la hipoteca: medios y consecuencias...................................... 524 2. La cancelación............................................................................................... 525

Lección 24ª La prenda, la hipoteca mobiliaria y la anticresis

I. LA PRENDA....................................................................................................... 527 1. Concepto y caracteres.................................................................................... 527 2. Sujetos y objeto.............................................................................................. 527 3. Constitución de la prenda.............................................................................. 528 4. Contenido del derecho de prenda................................................................... 529 4.1. Antes del vencimiento de la obligación garantizada................................ 529 4.2. Tras el incumplimiento de la obligación garantizada.............................. 530 5. Extinción....................................................................................................... 531 III. PRENDAS ESPECIALES..................................................................................... 531 1. La prenda irregular........................................................................................ 531