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5ª EDICIÓN

Coordinadores

J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez

DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES

Coordinadores J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez Autores Mª. L. Atienza Navarro F. Blasco Gascó S. Carrión Olmos J. R. de Verda y Beamonte J. Estruch Estruch

5ª EDICIÓN

Mª. D. Mas Badia M. Montánchez Ramos G. Reig Palmero Mª. J. Reyes López C. Saiz García A. Serra Rodríguez

DERECHOS REALES

Una colección clásica en la literatura universitaria española. Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch, www.tirant.es

DERECHO CIVIL III

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología.

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COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

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José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

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Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

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Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos.

Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

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Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

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Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda) Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

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Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

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Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

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DERECHO CIVIL III (DERECHOS REALES) (5ª edición)

J. R. DE VERDA Y BEAMONTE A. SERRA RODRÍGUEZ (coordinadores)

ATIENZA NAVARRO, Mª. L. BLASCO GASCÓ, F. CARRIÓN OLMOS, S. DE VERDA Y BEAMONTE, J. R. ESTRUCH ESTRUCH, J. MAS BADIA, Mª. D. MONTÁNCHEZ RAMOS, M. REIG PALMERO, G. REYES LÓPEZ, Mª. J. SAIZ GARCÍA, C. SERRA RODRÍGUEZ, A.

tirant lo blanch Valencia, 2019

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© J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez

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Nota introductoria La lección 1ª ha sido redactada por el Dr. F. Blasco Gascó (CU Universitat de València); las lecciones 2ª y 3ª por la Dra. Mª. L. Atienza Navarro (TU Universitat de València); la lección 4ª por el Dr. S. Carrión Olmos (CU Universitat de València); la lección 5ª por el Dr. J. R. De Verda y Beamonte (CU Universitat de València); la lección 6ª por la Dra. A. Serra Rodríguez (CU Universitat de València); la lección 7ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 8ª por el Dr. J. Estruch Estruch (CU Universitat de València); la lección 9ª por la Dra. Mª J. Reyes López (CU Universitat de València); la lección 10ª por la Dra. C. Saiz García (TU Universitat de València); la lección 11 por la Dra. Mª D. Mas Badia (TU Universitat de València); las lecciones 12ª y 13ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 14ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; las lecciones 15ª y 16ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; las lecciones 17ª y 18ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; la lección 19ª por Doña G. Reig Palmero (Registradora de la Propiedad); y las lecciones 20ª y 21ª por Don M. Montánchez Ramos (Registrador de la Propiedad).

Índice 1. EL DERECHO REAL

I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES............................................. 21 1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito............................................... 21 2. Definición del derecho real................................................................................... 23 3. Figuras intermedias.............................................................................................. 24 A) Los “iura ad rem”........................................................................................... 24 B) Los derechos reales “in faciendo”................................................................... 25 C) Las obligaciones propter rem.......................................................................... 25 4. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito........................... 26 II. CLASES DE DERECHOS REALES........................................................................... 26 1. Clasificaciones doctrinales.................................................................................... 26 2. Supuestos dudosos............................................................................................... 27 A) El arrendamiento............................................................................................ 28 B) Opción de compra.......................................................................................... 28 C) Derecho de retención...................................................................................... 28 D) Derechos de adquisición preferente................................................................ 29 III. DERECHOS REALES RECONOCIDOS EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA......... 29 1. Derechos reales típicos......................................................................................... 29 2. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales........................................................ 30 IV. CONTENIDO DEL DERECHO REAL..................................................................... 33 1. La facultad de goce.............................................................................................. 33 2. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer................................... 34 3. La facultad de prioridad o preferencia.................................................................. 36 4. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía................................................................................................................ 36 5. La facultad de provocar la adquisición................................................................. 36 V. ACCIONES DE PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.............................. 36 1. La acción reivindicatoria...................................................................................... 37 2. Acciones declarativas........................................................................................... 38 3. La acción publiciana............................................................................................ 40 VI. CUESTIONARIO...................................................................................................... 40 VII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 41 VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 41

2. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (I).

LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES

I. PRESUPUESTOS PRELIMINARES: ANÁLISIS DEL ART. 609 CC........................... 43 II. MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIÓN: LA OCUPACIÓN............................ 45 1. Concepto y requisitos de la ocupación................................................................. 45 2. Objeto. Requisitos del objeto y bienes excluidos de la ocupación......................... 45 3. Especial referencia a la ocupación de animales..................................................... 47 A) La caza y la pesca........................................................................................... 47 B) Los enjambres de abejas................................................................................. 48

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Índice

C) Animales domésticos, salvajes y domesticados................................................ 48 D) Palomas, conejos y peces................................................................................ 49 E) Objetos arrojados al mar o que el mar arroja................................................. 50 4. El hallazgo........................................................................................................... 50 5. El tesoro oculto.................................................................................................... 53 A) Consideraciones generales.............................................................................. 53 B) Concepto de tesoro oculto.............................................................................. 53 C) Reglas de atribución....................................................................................... 55 D) Los tesoros ocultos sujetos a la Ley de Patrimonio Histórico Español............ 57 III. LA ADQUISICIÓN DERIVATIVA: LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO.......... 57 1. Características del sistema transmisivo español: la teoría del título y el modo...... 57 2. El título................................................................................................................ 59 3. El modo. Las formas de traditio........................................................................... 60 4. Las adquisiciones a non domino........................................................................... 65 IV. CUESTIONARIO...................................................................................................... 66 V. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 67 VI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 68

3. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (II).

LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA EXTINCIÓN VII. LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA ACCESIÓN.................... 69 1. Concepto de accesión........................................................................................... 69 2. La accesión de inmueble a inmueble..................................................................... 70 A) Consideraciones generales.............................................................................. 70 B) Aluvión.......................................................................................................... 70 C) Avulsión......................................................................................................... 71 D) Mutación de cauce......................................................................................... 71 E) Formación de isla........................................................................................... 72 3. La accesión de mueble a inmueble. Especial consideración a las construcciones extralimitadas o accesión invertida....................................................................... 72 A) Consideraciones generales.............................................................................. 72 B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios.... 73 C) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos.... 76 D) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales ajenos...... 76 E) Las construcciones extralimitadas.................................................................. 77 a) Consideraciones generales......................................................................... 77 b) Requisitos................................................................................................. 78 c) Consecuencias jurídicas............................................................................ 80 4. La accesión de mueble a mueble........................................................................... 81 A) Consideraciones generales.............................................................................. 81 B) Unión............................................................................................................. 81 C) Mezcla o confusión........................................................................................ 83 D) Especificación................................................................................................. 84 VIII. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES..................................................... 85 1. Consideraciones generales.................................................................................... 85 2. La pérdida de la cosa............................................................................................ 85 3. La consolidación.................................................................................................. 86 4. La renuncia y el abandono................................................................................... 87 5. La revocación....................................................................................................... 87

Índice

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6. La expropiación forzosa....................................................................................... 87 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 87 X. CASO PRÁCTICO.................................................................................................... 88 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 89

4. LA POSESIÓN I. CONCEPTO.............................................................................................................. 91 II. LOS EFECTOS JURÍDICOS DE LA POSESIÓN....................................................... 93 1. La protección posesoria........................................................................................ 93 2. Efecto legitimador................................................................................................ 96 3. El ingrediente posesorio está en la base de la usucapión como modo de adquirir la propiedad y demás derechos sobre los bienes................................................... 97 III. SUJETO..................................................................................................................... 97 IV. OBJETO.................................................................................................................... 98 V. CLASES DE POSESIÓN............................................................................................ 99 1. Natural y civil...................................................................................................... 99 2. En concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño.................................... 100 3. En nombre propio y en nombre ajeno.................................................................. 103 4. De buena y de mala fe.......................................................................................... 104 5. Mediata e inmediata............................................................................................. 105 6. Justa e injusta....................................................................................................... 106 VI. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN........................................................................... 107 VII. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN................................................................................... 109 VIII. LIQUIDACIÓN DE SITUACIONES POSESORIAS................................................... 110 1. Frutos................................................................................................................... 111 2. Gastos y mejoras.................................................................................................. 112 3. Deterioro o pérdida de la cosa.............................................................................. 113 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 114 X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 115 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 115

5. LA USUCAPIÓN

I. II. III. IV.

V.

VI. VII. VIII.

CONCEPTO Y CLASES............................................................................................ 117 FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN..................................................................... 118 DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN........................................................ 119 PRESUPUESTOS DE LA USUCAPIÓN..................................................................... 120 1. Posesión en concepto de dueño............................................................................ 120 2. Carácter público y pacífico de la posesión............................................................ 124 3. Posesión ininterrumpida....................................................................................... 125 ESPECIAL ESTUDIO DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA........................................ 126 1. Justo título........................................................................................................... 126 2. Buena fe............................................................................................................... 128 3. El plazo................................................................................................................ 129 CÓMPUTO DE PLAZOS.......................................................................................... 130 EFECTOS DE LA USUCAPIÓN................................................................................ 130 USUCAPIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................................... 131 1. La usucapión secundum tabulas en favor del titular registral............................... 132

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Índice

2. La usucapión contra tabulas en perjuicio del titular registral................................ 133 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 136 X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 136 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 137

6. LA PROPIEDAD

I. II. III. IV.

CONCEPTO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD...... 139 LA DISCIPLINA CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA................... 140 EL OBJETO DE LA PROPIEDAD PRIVADA............................................................ 141 LÍMITES Y LIMITACIONES DE LA TITULARIDAD DOMINICAL. LAS RELACIONES DE VECINDAD................................................................................................. 142 1. La distinción entre límites y limitaciones del dominio.......................................... 142 2. Especial consideración a las relaciones de vecindad.............................................. 143 V. LA PROTECCIÓN DE LA TITULARIDAD DOMINICAL....................................... 145 1. La acción reivindicatoria...................................................................................... 145 A) Presupuestos del ejercicio de la acción reivindicatoria.................................... 145 a) Dominio del actor..................................................................................... 145 b) Posesión del demandado........................................................................... 147 c) Identificación de la cosa reivindicada........................................................ 149 B) Efectos de la sentencia estimatoria.................................................................. 149 2. La acción declarativa del dominio........................................................................ 150 3. La acción negatoria.............................................................................................. 151 4. La actio ad exhibendum....................................................................................... 151 5. La acción de deslinde........................................................................................... 151 VI. LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA Y LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIÓN: EL ART. 464 CC.................................................................................... 154 1. La regla de la equivalencia de la posesión al título del art. 464.I CC.................... 154 2. Las reglas especiales............................................................................................. 158 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 159 VIII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 160 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 161

7. LA COMUNIDAD DE BIENES I. CONCEPTO.............................................................................................................. 163 II. CLASES..................................................................................................................... 164 1. Comunidad legal y voluntaria.............................................................................. 164 2. Comunidad romana y germana............................................................................ 165 III. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES................................. 167 IV. SOCIEDAD Y COMUNIDAD................................................................................... 169 V. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS EN RELACIÓN CON LA COSA COMÚN................................................................................................... 171 1. Uso y Disfrute...................................................................................................... 171 2. Gastos de conservación........................................................................................ 173 3. Administración..................................................................................................... 173 4. Alteración............................................................................................................ 174 5. Defensa de la comunidad..................................................................................... 177 VI. LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN..................................................................... 178

Índice

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1. La división y sus límites........................................................................................ 179 A) La buena fe..................................................................................................... 180 B) Pacto de indivisión......................................................................................... 180 C) La indivisibilidad material.............................................................................. 180 D) La indivisibilidad funcional............................................................................ 182 2. La división en régimen de propiedad horizontal................................................... 183 3. Efectos de la división............................................................................................ 184 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 185 VIII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 185 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 186

8. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL I. CONCEPTO.............................................................................................................. 187 II. ACTUACIÓN EN JUICIO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS................... 187 III. LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU ÁMBITO DE APLICACIÓN......... 188 IV. EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL...................... 190 1. Concepto y contenido.......................................................................................... 190 2. Legitimación para el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal................................................................................................................... 191 3. La cuota de participación..................................................................................... 192 V. LOS ESTATUTOS Y LOS REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS......................................................................... 193 VI. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. OBRAS OBLIGATORIAS PARA LA COMUNIDAD.......................................................................................................... 194 VII. PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS....................... 197 VIII. ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS............... 198 1. La junta de propietarios....................................................................................... 198 2. El presidente y los vicepresidentes........................................................................ 199 3. El secretario y el administrador............................................................................ 200 IX. LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS............................................. 201 X. LA IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS.............................................................. 207 XI. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL............................ 208 XII. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS................................................... 208 XIII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 210 XIV. CASOS PRÁCTICOS PROPUESTOS......................................................................... 210 XV. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 211

9. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO

I. REGULACIÓN Y CONCEPTO................................................................................ 213 II. NATURALEZA JURÍDICA DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN EL RDL 8/2012, DE 16 DE MARZO...................................................................................... 214 III. SUJETOS................................................................................................................... 215 IV. ELEMENTOS OBJETIVOS....................................................................................... 215 V. DURACIÓN.............................................................................................................. 216 VI. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN JURÍDICO........................................................ 216 VII. FORMA Y CONTENIDO MÍNIMO DEL CONTRATO.......................................... 221

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Índice

VIII. FORMALIZACIÓN NOTARIAL Y PUBLICIDAD REGISTRAL DEL CONTRATO............................................................................................................................. 223 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 224 X. CASO PRÁCTICO.................................................................................................... 224 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 224

10. LA PROPIEDAD INTELECTUAL I. INTRODUCCIÓN.................................................................................................... 227 II. CONCEPTO Y CARACTERES................................................................................. 229 III. OBJETO.................................................................................................................... 230 1. La originalidad como presupuesto general de protección..................................... 230 2. La originalidad como parámetro de medición del contenido protegible................ 232 IV. SUJETO..................................................................................................................... 234 1. Autoría individual................................................................................................ 234 2. Autoría plural...................................................................................................... 235 A) Planteamiento general.................................................................................... 235 B) Obra en colaboración..................................................................................... 236 C) Obra colectiva................................................................................................ 238 V. CONTENIDO........................................................................................................... 239 1. Las facultades morales......................................................................................... 240 A) Enumeración.................................................................................................. 240 B) Transmisión y ejercicio del derecho moral después de la muerte..................... 241 2. Las facultades patrimoniales................................................................................ 242 A) Derechos de explotación................................................................................. 242 a) Derecho de reproducción.......................................................................... 242 b) Derecho de distribución............................................................................ 242 c) Derecho de comunicación pública............................................................. 243 d) Derecho de transformación....................................................................... 244 B) Los derechos de simple remuneración............................................................. 245 a) El droit de suit.......................................................................................... 245 b) La remuneración compensatoria por copia privada.................................. 247 VI. DURACIÓN.............................................................................................................. 248 1. Derecho de autor.................................................................................................. 249 2. Otros derechos de propiedad intelectual............................................................... 249 VII. LÍMITES.................................................................................................................... 250 VIII. CONTRATOS........................................................................................................... 251 1. Tipos de cesión..................................................................................................... 251 2. La cesión de derechos........................................................................................... 251 3. El autor asalariado y otras normas especiales....................................................... 253 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 253 X. CASO PRÁCTICO.................................................................................................... 254 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 254

11. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS

I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES................................................................... 255 II. FUENTES NORMATIVAS........................................................................................ 257

Índice

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III. TIPOLOGÍA DE LOS USOS DE LAS AGUAS PÚBLICAS: USOS COMUNES Y PRIVATIVOS................................................................................................................... 258 IV. DERECHOS PRIVATIVOS DE LOS PARTICULARES SOBRE LAS AGUAS EN ATENCIÓN AL ORIGEN O NATURALEZA DE ÉSTAS......................................... 261 V. LA CLÁUSULA “SIN PERJUICIO DE TERCERO” EN LAS CONCESIONES O LICENCIAS ADMINISTRATIVAS EN MATERIA DE AGUAS................................. 264 VI. CUESTIONARIO...................................................................................................... 265 VII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 265 VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 266

12. EL DERECHO DE USUFRUCTO

I. CONCEPTO Y CARACTERES................................................................................. 267 II. CONSTITUCIÓN..................................................................................................... 268 III. LOS SUJETOS........................................................................................................... 270 1. Constitución simultánea o sucesiva...................................................................... 270 2. Usufructo a favor de personas jurídicas................................................................ 271 IV. OBJETO.................................................................................................................... 272 V. FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO................................................................... 272 1. Facultad de disfrute.............................................................................................. 272 2. Facultad de disposición........................................................................................ 273 A) Del derecho de usufructo................................................................................ 273 B) Facultad de disposición de la cosa.................................................................. 274 VI. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.............................................................. 275 1. Las cargas: formación de inventario y prestación de fianza.................................. 276 2. Las obligaciones simultáneas al ejercicio del derecho........................................... 277 A) La obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa............................. 277 B) La obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia. 278 C) La obligación de pagar contribuciones y cargas.............................................. 279 3. Obligaciones al extinguirse el usufructo............................................................... 280 VII. LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO........................................................................ 281 1. Causas.................................................................................................................. 281 2. Efectos................................................................................................................. 283 VIII. USO Y HABITACIÓN............................................................................................... 283 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 284 X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 285 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 285

13. SERVIDUMBRES

I. CONCEPTO Y CARACTERES................................................................................. 287 II. CLASES DE SERVIDUMBRES.................................................................................. 289 1. Legales y voluntarias............................................................................................ 289 2. Positivas y negativas............................................................................................. 289 3. Continuas y discontinuas..................................................................................... 290 4. Aparentes y no aparentes..................................................................................... 290 III. ESTRUCTURA.......................................................................................................... 292 1. Sujetos.................................................................................................................. 292 2. Objeto.................................................................................................................. 293

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Índice

IV. MODOS DE CONSTITUCIÓN................................................................................ 294 1. Constitución legal................................................................................................ 294 2. Constitución voluntaria........................................................................................ 295 A) El negocio constitutivo de la servidumbre....................................................... 296 B) La autonomía privada y sus límites en la constitución voluntaria de servidumbres................................................................................................................ 297 C) La constitución por signo aparente................................................................. 298 V. USUCAPIÓN............................................................................................................. 301 VI. CONTENIDO........................................................................................................... 303 VII. MODIFICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE POR PARTE DEL DUEÑO DEL PREDIO SIRVIENTE............................................................................................................... 305 VIII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.................................................................. 306 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 307 X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 308 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 308

14. LOS CENSOS. EL DERECHO DE SUPERFICIE

I. RÉGIMEN GENERAL DE LOS CENSOS................................................................. 311 1. Concepto y caracteres.......................................................................................... 311 2. Clases: censo consignativo y censo reservativo..................................................... 312 3. La enfiteusis......................................................................................................... 313 II. EL DERECHO DE SUPERFICIE............................................................................... 314 1. Concepto y caracteres.......................................................................................... 314 2. Clases................................................................................................................... 315 3. Régimen jurídico del derecho de superficie........................................................... 316 III. LA REGULACIÓN DE LA SUPERFICIE URBANA.................................................. 317 IV. EL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN Y DE SUBEDIFICACIÓN......................... 320 V. CUESTIONARIO...................................................................................................... 323 VI. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 323 VII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 324

15. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE I. CONCEPTO.............................................................................................................. 325 II. CARACTERES.......................................................................................................... 325 III. CLASES..................................................................................................................... 326 IV. RETRACTO LEGAL................................................................................................. 327 1. Retracto de comuneros......................................................................................... 327 2. El retracto de colindantes..................................................................................... 328 3. Plazo de ejercicio.................................................................................................. 331 4. Cuestiones de procedimiento................................................................................ 334 V. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA LEGISLACIÓN DE ARRENDAMIENTOS URBANOS............................................................................ 335 1. Supuesto de hecho................................................................................................ 336 2. Tanteo.................................................................................................................. 337 3. Retracto............................................................................................................... 338 4. Preferencia de los derechos de adquisición preferente de carácter arrendaticio..... 339 VI. TANTEOS Y RETRACTOS VOLUNTARIOS........................................................... 339

Índice

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VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 341 VIII. CASOS PRÁCTICOS PROPUESTOS......................................................................... 342 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 343

16. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA

I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA............................................................. 345 1. Concepto y función.............................................................................................. 345 2. Clases................................................................................................................... 346 3. Caracteres............................................................................................................ 346 4. Requisitos comunes de la constitución de la prenda e hipoteca............................ 348 5. Prohibición de pacto comisorio............................................................................ 350 II. LA PRENDA............................................................................................................. 351 1. Concepto y características institucionales............................................................. 351 A) El carácter mobiliario de la prenda................................................................. 351 B) El desplazamiento posesorio........................................................................... 352 2. Constitución......................................................................................................... 354 A) La compensación anticrética........................................................................... 355 B) La facultad de defensa.................................................................................... 356 C) La facultad de realización de valor o ejecución de la prenda........................... 356 3. La extinción......................................................................................................... 359 4. Prendas especiales................................................................................................ 359 A) La prenda irregular......................................................................................... 359 B) La prenda de créditos..................................................................................... 360 III. CUESTIONARIO...................................................................................................... 360 IV. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 361 V. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 362

17. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (I)

I. CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES.................................................................. 363 1. Concepto.............................................................................................................. 363 2. Caracteres............................................................................................................ 363 3. Función económica de la hipoteca y la Ley del mercado hipotecario.................... 365 4. Clases................................................................................................................... 366 A) Hipotecas voluntarias y legales....................................................................... 366 a) Hipotecas voluntarias............................................................................... 366 b) Hipotecas legales...................................................................................... 367 B) Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad............................. 367 II. SUJETOS DE LA RELACIÓN JURÍDICO-HIPOTECARIA Y CAPACIDAD PARA HIPOTECAR............................................................................................................. 369 1. El hipotecante deudor y no deudor....................................................................... 369 2. El acreedor hipotecario........................................................................................ 370 3. El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor............................... 372 III. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA Y PROMESA DE CONSTITUIR HIPOTECA............................................................................................................................. 373 IV. EL OBJETO DE LA HIPOTECA Y LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA............................................................................................................................. 374 1. Bienes susceptibles de hipoteca............................................................................. 375

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2. Bienes que no pueden ser hipotecados.................................................................. 376 3. Extensión objetiva de la hipoteca: arts. 109 a 113 LH......................................... 376 A) Extensión legal de la hipoteca......................................................................... 377 B) La extensión convencional de la hipoteca....................................................... 378 C) Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor.......................................... 380 V. ALCANCE DE LA HIPOTECA RESPECTO DE LA RELACIÓN OBLIGATORIA... 380 1. Obligaciones garantizables con hipoteca.............................................................. 380 2. Extensión de la hipoteca a la obligación de intereses............................................ 381 VI. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA................................................................. 384 VII. LA HIPOTECA SOBRE VARIAS FINCAS Y EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD... 385 VIII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 387 IX. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 388 X. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 388

18. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II). LA ANTICRESIS XI. EL CONTENIDO DE LA HIPOTECA...................................................................... 389 1. La acción de devastación o deterioro.................................................................... 389 2. El vencimiento anticipado del crédito................................................................... 390 3. La cesión del crédito garantizado con hipoteca.................................................... 391 4. La subrogación del préstamo hipotecario............................................................. 392 XII. PRIVILEGIO Y PREFERENCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO: EL RANGO HIPOTECARIO......................................................................................................... 393 XIII. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA............................................................................. 395 1. La acción personal y la acción real....................................................................... 395 2. Procedimiento de ejecución hipotecaria................................................................ 395 3. La opción por el proceso de ejecución común u ordinario y la continuación del proceso de ejecución............................................................................................. 398 4. Efectos de la realización de valor del bien hipotecado.......................................... 399 XIV. LA EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA........................................ 400 XV. ANTICRESIS............................................................................................................. 400 XVI. CUESTIONARIO...................................................................................................... 401 XVII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 402 XVIII. BIBLIOGRAFÍA........................................................................................................ 404

19. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO I. INTRODUCCIÓN.................................................................................................... 405 II. NATURALEZA JURÍDICA....................................................................................... 407 III. DISPOSICIONES COMUNES................................................................................... 408 IV. HIPOTECA MOBILIARIA........................................................................................ 408 1. Constitución......................................................................................................... 408 A) Elementos personales...................................................................................... 409 B) Elementos reales............................................................................................. 409 C) Elementos formales........................................................................................ 409 2. Efectos................................................................................................................. 410 V. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO......................................................................... 410 VI. LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN............................................................. 412 1. Ejecución judicial................................................................................................. 412

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A) Procedimiento ejecutivo ordinario.................................................................. 412 B) Procedimiento de ejecución directa................................................................. 412 2. Venta extrajudicial............................................................................................... 413 VII. LA HIPOTECA NAVAL............................................................................................ 415 VIII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 415 IX. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 416 X. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 416

20. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAÑOL

I. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................................................... 417 II. EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL: LOS TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES.......................................................................................................... 418 III. EL FOLIO REAL....................................................................................................... 420 IV. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL........................................................................ 422 1. Petición................................................................................................................ 422 2. Presentación......................................................................................................... 422 3. Operaciones registrales......................................................................................... 423 A) Asiento de presentación.................................................................................. 423 B) Calificación.................................................................................................... 423 a) Positiva..................................................................................................... 424 b) Negativa................................................................................................... 424 a’) Nota de calificación............................................................................. 424 b’) Notificación......................................................................................... 424 c’) Prórroga del asiento de presentación................................................... 424 d’) Actitudes del interesado....................................................................... 425 e’) Recursos............................................................................................... 425 V. LA INMATRICULACIÓN........................................................................................ 426 VI. EL TRACTO SUCESIVO........................................................................................... 429 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 429 VIII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 430 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 430

21. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

I. LA PRIORIDAD REGISTRAL: EL CIERRE REGISTRAL........................................ 431 1. Requisitos............................................................................................................ 431 2. Efectos................................................................................................................. 432 II. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL........................................................................... 432 III. PRESUNCIÓN DE VERACIDAD O EXACTITUD................................................... 433 1. Concepto.............................................................................................................. 433 2. Ámbito de la presunción...................................................................................... 433 A) Ámbito material............................................................................................. 433 B) En cuanto al sujeto......................................................................................... 433 C) En cuanto al derecho...................................................................................... 433 3. Efectos de la presunción....................................................................................... 434 IV. EJERCICIO DE LA ACCIÓN REAL DEL ART. 41 LH............................................. 434 V. LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL ART 34 LH......................................................... 435 1. Requisitos para la protección del tercero.............................................................. 436

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2. Efectos................................................................................................................. 438 3. Excepciones a la fe pública registral..................................................................... 438 A) Excepciones por vía de suspensión de efectos................................................. 438 B) Excepciones por vía de inaplicación definitiva................................................ 439 VI. OTROS ASIENTOS DEL REGISTRO....................................................................... 440 1. Anotaciones preventivas....................................................................................... 440 2. Cancelaciones....................................................................................................... 441 3. Notas marginales................................................................................................. 441 VII. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: EXAMEN DEL ARTÍCULO 40 LH................ 442 1. Causas.................................................................................................................. 442 2. Legitimación........................................................................................................ 443 3. Medio de rectificación.......................................................................................... 444 4. Efectos................................................................................................................. 444 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 445 VIII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 445 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 446

1. EL DERECHO REAL Sumario: I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES. 1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito. 2. Definición del derecho real. 3. Figuras intermedias. A) Los iura ad rem. B) Los derechos reales in faciendo. C) Las obligaciones propter rem. 4. INTERRELACIÓN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS DE CRÉDITO. II. CLASES DE DERECHOS REALES. 1. Clasificaciones doctrinales. 2. Supuestos dudosos. A) Arrendamiento. B) Opción de compra. C) Derecho de retención. D) Derechos de adquisición preferente. III. DERECHOS REALES RECONOCIDOS EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA. 1. Derechos reales típicos. 2. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales. IV. CONTENIDO DEL DERECHO REAL. 1. La facultad de goce. 2. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer. 3. La facultad de prioridad o preferencia. 4. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía. 5. La facultad de provocar la adquisición. V. ACCIONES DE PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES. 1. La acción reivindicatoria. 2. Acciones declarativas. 3. La acción publiciana. VI. CUESTIONARIO. VII. CASOS PRÁCTICOS. VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA.

I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES El derecho real es una clase de derecho subjetivo patrimonial caracterizado, según la doctrina tradicional, por constituir una relación directa e inmediata entre su titular y la cosa. Se trata, pues, de un derecho sobre la cosa (no a la cosa), como deriva de su nombre latino ius in re.

La definición del derecho real no es tarea fácil. De un lado, se debe distinguir de la otra gran categoría de los derechos subjetivos patrimoniales que es el derecho de crédito, de obligaciones o personal; de otro lado, la propia definición del derecho real no ha sido pacífica en la doctrina.

1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito La distinción entre derecho real y derecho de crédito no es una cuestión meramente teórica.

El ordenamiento jurídico conoce ambas categorías de derechos patrimoniales y las toma en consideración a efectos eminentemente prácticos como los siguientes: i) la configuración de un diverso modo de adquirirlos (arts. 609, 1095, 1930 CC); ii) la exigencia de distintas capacidades para adquirirlos; la determinación de distintas causas de extinción (arts. 513, 546, 1156 CC); iii) la determinación de un sistema de publicidad para los derechos reales inmobiliarios (arts. 605 CC, 2 LH) y, iv) la determinación de las normas de conflicto y del derecho aplicable (art. 10 CC).

Tradicionalmente, la distinción entre derechos reales y derechos de crédito ha descansado en los siguientes puntos:

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F. Blasco Gascó

1º) La primera distinción entre el derecho de obligación o de crédito y el derecho real es que aquél es un derecho personal: faculta a su titular (sujeto activo) para exigir una prestación personal, una determinada conducta, a otro sujeto, llamado sujeto pasivo. El derecho de crédito es un derecho a exigir una prestación personal. La obligación consiste, dice el art. 1088 CC, en dar, hacer o no hacer alguna cosa.

El derecho real, en cambio, es un derecho sobre la cosa. Incluso en los derechos personales de goce, como el arrendamiento o el comodato, el acreedor no tiene un derecho sobre la cosa, sino un derecho a la cosa.

2º) El derecho real es un derecho absoluto, es decir, goza de eficacia erga omnes, mientras que el derecho de crédito es un derecho relativo: sólo se puede exigir a una o unas personas determinadas, es decir, al deudor. Absolutividad y relatividad que se manifiestan claramente en la diferencia entre una servidumbre negativa, como la de no elevar, y una obligación negativa o de no hacer, como no elevar o no hacer competencia.

3º) El derecho real goza de defensa judicial absoluta: tanto el propietario como los titulares de derechos reales sobre cosa ajena disponen de acción en juicio contra cualquiera que no reconozca o perturbe su derecho. Los derechos de crédito, en cambio, tienen una defensa relativa: sólo se pueden exigir respecto del obligado.

4º) Finalmente, los derechos reales son, en general, poseíbles y, por tanto, susceptibles de adquisición a título originario. El derecho de crédito, por cuanto no es poseíble, sólo se puede adquirir a título derivativo.

Mas las diferencias ahora señaladas no son tan nítidas como su mera exposición puede dar a entender: a) Algunos derechos reales no manifiestan ligazón o inherencia alguna con la cosa objeto del derecho. Así, la hipoteca inmobiliaria o mobiliaria o las servidumbre personales. Esta inherencia se puede hallar, en cambio, en determinados derechos de crédito de goce, como el arrendamiento o el comodato. b) La absolutividad y la relatividad del derecho real y del derecho de crédito respectivamente, no siempre sirven para diferenciarlos, desde el momento en que los derechos de crédito son oponibles no sólo a las partes, sino también a los terceros que conozcan su existencia. Asimismo, determinados derechos de crédito pueden acceder al Registro de la Propiedad y desde ese momento gozan de eficacia erga ormnes, es decir, son oponibles a terceros, sin que por ellos se conviertan en derechos reales. c) La distinción basada en la defensa judicial absoluta o relativa pierde importancia desde el momento en que se reconoce a los derechos de crédito la tutela aquiliana, es decir, la posibilidad de ser vulnerados por terceros ajenos a la relación obligatoria, como el caso de la violación por un tercero, en connivencia con el deudor, de un pacto de exclusiva (STS 23 marzo 1921). d) Finalmente, la diferencia basada en la susceptibilidad de posesión de los derechos reales, que atiene a la ley de circulación de los derechos, quiebra con la admisión de los títulos de crédito, es decir, la incorporación de un crédito a un documento que, en cuanto tal, es poseíble y, por tanto, susceptible de adquisición a título originario y de seguir las reglas de circulación de los bienes muebles, antes que las de la cesión de créditos.