COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig
Ángel M. López y López
Ana Belén Campuzano Laguillo
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Jorge A. Cerdio Herrán
Javier de Lucas Martín
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho Instituto Tecnológico Autónomo de México
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
José Ramón Cossío Díaz
Víctor Moreno Catena
Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México
Owen M. Fiss
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
Luis López Guerra
Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
José Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Tomás S. Vives Antón
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales
Tomo XXXVI
ESQUEMAS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL 2ª Edición Directora:
Ana Cañizares Laso Coordinador:
Bruno Rodríguez-Rosado Autores:
Rocio Diéguez Oliva Paloma Saborido Sánchez Bruno Rodríguez-Rosado
Valencia, 2016
Copyright ® 2016 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.
© ANA CAÑIZARES LASO (Dir.)
© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería Virtual: www.tirant.es ISBN 978-84-9119-477-4 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicasde-empresa nuestro Procedimiento de quejas.
Introducción El estudio de los Derechos reales constituye una de las dos partes en que, tradicionalmente, se articula el Derecho patrimonial. Así como el derecho de obligaciones —la otra parte en la citada división— estudia los deberes de prestación entre acreedor y deudor, los derechos reales centran su atención en las titularidades directas que corresponden a las personas sobre los bienes. Obviamente, las relaciones jurídicas de ahí nacidas no dejan de ser relaciones personales, pues sólo entre sujetos, y no entre sujeto y objeto, pueden darse relaciones propiamente jurídicas. Pero el elemento de afección entre el titular del bien y éste hace que las cosas ocupen un lugar preminente en este sector del Derecho, hasta el punto de que frecuentemente se aluda a él con el nombre de “Derecho de cosas”. Los derechos reales constituyen una parcela del Derecho civil particularmente refractaria a los cambios. Frente a la elevada movilidad que ha caracterizado a determinados ámbitos de esta disciplina —piénsese en el Derecho de persona o de familia—, la disciplina de los derechos reales ha permanecido como una doctrina unitaria basada en principios fuertemente asentados en el Código civil y, en menor medida, en la Ley hipotecaria. Sin embargo, si ese juicio global no deja de ser cierto, no es menos verdad que el observador atento de la realidad jurídica no deja de apreciar desarrollos y movimientos que alteran, bien es verdad que lentamente, la aparentemente solida e inamovible capa doctrinal que articula esta materia. Principios como el de la función social de la propiedad y la interdicción del abuso de derecho han sido particularmente fecundos en este campo, y han dado lugar a sus propios desenvolvimientos jurisprudenciales y doctrinales. Sin que falten, por otra parte, ámbitos concretos en que es fácilmente constatable la rápida evolución de instituciones netamente reales: piénsese en la permeabilidad a la práctica de figuras como la hipoteca, o en la extraordinaria pujanza y desarrollo de las cuestiones relacionadas con la propiedad intelectual. El tratamiento de los derechos reales se divide habitualmente en tres partes diferenciadas, cuya estructura hemos respetado articulándolos en tres bloques. Por una parte, todo un conjunto de cuestiones relacionadas con el propio concepto
Introducción
de derecho real, la tutela y defensa de la posesión, y los aspectos referentes al derecho real por antonomasia, la propiedad, en relación al cual se estudian sus modos de adquirir, su contenido e instrumentos de defensa, y las especialidades por razón de los sujetos o el objeto —condominio, propiedad horizontal, propiedad intelectual—. Todas esas materias integran la parte primera, más extensa, englobada bajo el título de “teoría general de los Derechos reales”. La segunda parte viene constituida por una exposición del Registro de la propiedad, institución de particular relevancia en materia de derechos inmobiliarios, donde difícilmente podría hacerse cargo de la realidad jurídica quien desconociese la virtualidad del Registro en lo referente a la creación, extinción y eficacia, también erga omnes, de los derechos inscritos. Y es que si tradicionalmente la eficacia frente a tercero de los derechos venía determinada fundamentalmente por su caracterización o no como derechos reales, hoy día el Registro modaliza y transforma esta situación, permitiendo que los derechos obligacionales que alcancen la inscripción gocen de eficacia erga omnes, mientras que auténticos derechos reales fracasan en su intento de alcanzar al tercero amparado por el principio de fe pública registral. La última parte, en fin, de esta clásica distinción trimembre, la ocupan los derechos reales limitados, agrupados entre ellos como derechos de goce, garantía y adquisición, y precedidos de un tema introductorio sobre sus rasgos y efectos comunes. En fin, en la exposición se han intentado realzar los aspectos dinámicos de las relaciones jurídico-reales, atendiendo más a la faceta conflictiva del Derecho que a la mera atribución estática de facultades. Se incide por eso con particular intensidad en el sistema tutelar de cada institución, de modo que la atribución de titularidades sea entendida en un contexto eminentemente disruptivo, en el que la reparación de la situación jurídica quebrantada sea el elemento rector de la labor del interprete. Pensamos que sólo así se puede entender el juego profundo de las instituciones, y articular el sistema de remedios que, como todo el Derecho, también los derechos reales ofrecen al que se aproxima a ellos en busca de justicia.
Abreviaturas CC Código civil CE Constitución española HM Hipoteca mobiliaria LAU Ley de arrendamientos urbanos LAR Ley de arrendamientos rústicos LC Ley Concursal LEC Ley de enjuiciamiento civil LH Ley Hipotecaria LHM y PSD Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento LPI
Ley de Propiedad Intelectual
PS Prenda sin desplazamiento (R)DGRN
(Resolución de la) Dirección General de los Registros y del Notariado
RH Reglamento Hipotecario TC
Tribunal Constitucional
Parte I TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES
Introducción La llamada teoría general de los derechos reales agrupa tanto una serie de temas introductorios relativos a todos los derechos reales, como el estudio de la figura paradigmática de derecho real, la propiedad. El concepto de derecho real fue en tiempos pasados objeto de largas discusiones dentro de la doctrina, hasta alcanzar una cierta posición de equilibrio en la segunda mitad del siglo XX. Hoy se tiende a aceptar que los derechos reales vienen caracterizados tanto por un elemento interno, la inherencia a la cosa, como uno externo, la posibilidad de actuación erga omnes. Estos dualidad de rasgos característicos es la que determina la exclusión de figuras en las que, pese a la cercanía de algunos efectos con los de los derechos reales, la falta de una de esas notas provoca la divergencia de otros resultados. A continuación de ese capítulo introductorio se aborda la posesión, situación de hecho protegida por el Derecho y forma de exteriorización de numerosos derechos reales —aunque no de todos—. Se intenta incidir en esta parte tanto en los aspectos tutelares de la institución, hoy instrumentados a traves del juicio verbal regulado en la Ley de enjuiciamiento civil, como en la extensión del concepto posesorio, que va más allá de la tenencia meramente material, para alcanzar posiciones de tenencia mediata o superposición de tenencias. A continuación de la posesión se inician ya los temas que se ocupan de la propiedad, si bien los primeros son en buena parte comunes con otros derechos reales limitados, pues se tratan los modos de adquirir la propiedad y otros derechos reales. Ciertamente, hay modos de adquirir que no son posibles respecto a determinados derechos reales, pero el esquema general de esos modos adquisitivos sí que resulta trasladable, con las necesarias precisiones, a muchos otros derechos reales limitados. Se inician esos capítulos con el estudio de la adquisición derivativa, devenida de propietario, encarnada en el Derecho español en la teoría del título y el modo, y se continúa después con la usucapión, institución en cierto modo a caballo entre la dicha teoría del título y el modo y la posesión, por cuanto se basa en esta última y sin embargo viene a suplir los defectos de titularidad —y en ciertos casos del título— de parte del enajenante. Como eslabones últimos de
Derechos Reales. Derecho Registral
esos modos de adquirir se abordan ya las formas originarias, totalmente independientes respecto al anterior propietario, como son la ocupación y el hallazgo —hoy, ciertamente, muy limitados en su aplicación práctica—, la accesión y la especificación. El contenido de la propiedad pretende presentar los avances que en cuanto a esta institución se han producido a lo largo del siglo XX, con la consagración de su función social y la exclusión de toda forma de abuso de derecho. Se dedica el siguiente tema a las acciones de protección con que cuenta el propietario, intentando sistematizar en cuanto a sus requisitos y sus efectos el amplio abanico de remedios con que el devenir histórico del Derecho civil ha plasmado la tutela del propietario: reivindicatoria, acciones declarativas, negatorias, tercerías de dominio, derecho de separación, por citar sólo las principales. Continuación lógica de ese capítulo es el tratamiento del artículo 464 del Código civil, entendido como especialidad de la reivindicación referida a bienes muebles, norma de más que difícil intelección y objeto de numerosas teorías doctrinales, ninguna definitivamente asentada. Cierra este bloque el estudio de tres formas especiales de propiedad, caracterizadas por su sujeto o su objeto. La primera, la comunidad ordinaria, organizada según un sistema de cuotas indivisas, siempre abierta a su posible extinción por la acción de división. La segunda, la propiedad horizontal, particularizada como una situación de comunidad sobre un objeto especial e indivisible, los elementos comunes de los edificios y complejos urbanísticos. Y la tercera, la propiedad intelectual, en que la titularidad se proyecta sobre un objeto inmaterial, con la consiguiente variación de las utilidades y medios tutelares que corresponden al sujeto protegido.
1. Los Derechos Reales en general. Concepto y contenido del Derecho Real TESIS CLÁSICA TESIS CLÁSICA TESIS CLÁSICA
TESIS TESIS OBLIGACIONISTA OBLIGACIONISTA TESIS OBLIGACIONISTA
TESIS TESIS ECLÉCTICA ECLÉCTICA (DOMINANTE) (DOMINANTE) TESIS ECLÉCTICA (DOMINANTE)
DERECHO REAL
PODER DIRECTO E
1.1. CONCEPTO DE DERECHO REAL DERECHO REAL PODER DIRECTO E CARACTERIZADO INMEDIATO DEL CARACTERIZADO POR ELEMENTO POR INTERNO ELEMENTO DERECHO REAL INTERNO CARACTERIZADO POR ELEMENTO INTERNO
DERECHO REAL SE DERECHO REAL PSOR E CARACTERIZA CARACTERIZA P OR ELEMENTO ELEMENTO DERECHO REAL SE EXTERNO EXTERNO P OR CARACTERIZA ELEMENTO EXTERNO
ELEMENTO INTERNO: ELEMENTO INTERNO: INHERENCIA INHERENCIA ELEMENTO INTERNO: INHERENCIA
ELEMENTO EEXTERNO: XTERNO: ELEMENTO REIPERSECUTORIEDAD REIPERSECUTORIEDAD ELEMENTO EXTERNO: REIPERSECUTORIEDAD
INMEDIATO DEL LA TITULAR SOBRE TITULAR COSA SOBRE LA PODER COSA DIRECTO E INMEDIATO DEL TITULAR SOBRE LA COSA
RELACIÓN JURÍDICA ERGA RELACIÓN ERGA OMNES: JPURÍDICA OSIBILIDAD DE OMNES: POSIBILIDAD DE EJERCICIO FRENTE A EJERCICIO FRENTE A TODOS TODOS RELACIÓN JURÍDICA ERGA OMNES: POSIBILIDAD DE EJERCICIO FRENTE A TODOS
PODER DIRECTO E PODER DIRECTO E LA INMEDIATO SOBRE INMEDIATO SOBRE LA COSA COSA PODER DIRECTO E INMEDIATO SOBRE LA COSA DE EXIGIR POSIBILIDAD POSIBILIDAD DE EXIGIR ERGA OMNES LA ERGA OMNES LA REALIZACIÓN DEL REALIZACIÓN DEL DERECHO DERECHO POSIBILIDAD DE EXIGIR ERGA OMNES LA REALIZACIÓN DEL DERECHO
CRÍTICA: NECESIDAD CRÍTICA: NECESIDAD DE UNA RELACIÓN DE JURÍDICA UNA RELACIÓN ENTRE JURÍDICA ENTRE PERSONAS CRÍTICA: N ECESIDAD PERSONAS DE UNA RELACIÓN JURÍDICA ENTRE PERSONAS
CRÍTICA: IMPOSIBILIDAD CRÍTICA: MPOSIBILIDAD DE DIIFERENCIAR LOS DE DIFERENCIAR LOS DERECHOS REALES POR SU DERECHOS REALES POR SU CONTENIDO CONTENIDO CRÍTICA: IMPOSIBILIDAD DE DIFERENCIAR LOS DERECHOS REALES POR SU CONTENIDO
CRÍTICA: DIFICULTAD DE CRÍTICA: DIFICULTAD DE EXPLICAR CIERTAS EXPLICAR CIERTAS FIGURAS CARENTES FIGURAS CARENTES DE DE ESTOS ELEMENTOS ESTOS LEMENTOS CRÍTICA: DEIFICULTAD DE EXPLICAR CIERTAS FIGURAS CARENTES DE ESTOS ELEMENTOS
Derechos Reales. Derecho Registral
1.2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO DERECHOS REALES: PODER DIRECTO E INMEDIATO SOBRE LA COSA EJERCIDO ERGA OMNES
DERECHOS DE CRÉDITO: DERECHO A EXIGIR UNA PRESTACIÓN DE UN SUJETO DETERMINADO
IMPORTANCIA DE LA DISTINCIÓN La constitución de Derechos reales es siempre un acto de disposición, y exige capacidad para ello Los Derecho reales son inscribibles en el Registro de la propiedad (art. 2 LH)
IMPORTANCIA DE LA DISTINCIÓN La constitución de Derechos de crédito es en general un acto de administración y no requiere por ello especial capacidad Los Derechos de crédito no son en general objeto de inscripción en el Registro de la propiedad (excepciones: arrendamiento, opción)
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA DISTINCIÓN Sujeto pasivo universal (pero, en ciertos derechos reales, cualificado: prenda, hipoteca, censo) Objeto del derecho es la cosa Poder directo e inmediato sobre el objeto
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA DISTINCIÓN Sujeto pasivo determinado en el mismo contrato: el deudor Objeto del derecho es la prestación, dar, hacer o no hacer, y sólo de modo indirecto las cosas Intermediación del sujeto pasivo
ELEMENTOS ACCIDENTALES DE LA DISTINCIÓN Nacen mediante título y modo Los derechos reales tienden a la estabilidad y la permanencia Sometidos a prescripción adquisitiva y extintiva
ELEMENTOS ACCIDENTALES DE LA DISTINCIÓN Nacen del simple título Duración más efímera: tienden a la extinción por el cumplimiento, su utilidad (el cumplimiento) es extintiva Sólo sometidos a prescripción extintiva, con plazos diferentes a los derechos reales
Teoría General de los Derechos Reales
1.3. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITO DENOMINACIÓN
DESCRIPCIÓN
PROBLEMA QUE PRESENTA
POSIBLE EXPLICACIÓN
Es la facultad con que cuenta un acreedor de dominio de reclamar frente a un segundo adquirente que conocía la preexistencia del derecho
Según la doctrina tradicional del título y modo, el comprador al que no se hace entrega no vence frente a un segundo adquirente, pues su pretensión es meramente obligacional
El sistema español introduce un elemento de buena fe, de forma que el tercer adquirente que sabe perjudica el derecho de un tercero no está protegido frente a él
Son ciertas obligaciones caracterizadas porque el lado pasivo de la obligación viene determinada por el hecho de ser titular real de un bien
El hecho de que la posición de deudor venga derivada de una titularidad real parece atraer dicha figura al ámbito de los derechos reales
Son verdaderos derechos obligacionales, que sólo presentan la especialidad de que la condición de deudor viene asociada a una titularidad real
CARGAS REALES
Son figuras similares a las obligaciones propter rem, pero caracterizadas porque el acreedor tiene un derecho al cobro a cargo de la finca (ej. los censos, art. 1623 CC)
El hecho de que exista una acción directa del titular del derecho al cobro sobre la finca apunta a una relación real más intensa que en las obligaciones propter rem
Pertenecen al género de las obligaciones propter rem, pero el titular tiene una acción real sobre el bien afecto, de forma que une a su titularidad obligacional una garantía real
DERECHOS REALES IN FACIENDO
Son figuras presentes en ciertas servidumbres, en las que el titular de la finca sirviente parece obligarse a un hacer frente al dueño de la dominante (art. 533 CC)
No hay verdadera obligación, pues el abandono del bien extingue retroactivamente el deber. Sin embargo, nunca se han admitido derechos reales que consistan en un hacer
En realidad, el art. 533 CC no está pensando en obligaciones de hacer principales, sino en meros deberos accesorios que obligan a una conducta, tal como los del art. 599 CC
IUS AD REM
OBLIGACIONES PROPTER REM
Derechos Reales. Derecho Registral
1.4. LOS DERECHOS REALES DISCUTIDOS DENOMINACIÓN
DESCRIPCIÓN
PROBLEMA QUE PRESENTA
POSIBLE EXPLICACIÓN
ARRENDAMIENTO DE COSAS
Es el contrato en virtud del cual una parte se obliga a ceder el uso o disfrute de un bien a cambio de una renta
La Ley hipotecaria, en su artículo 2.5, permite su inscripción
Por regla general el Registro de la propiedad sólo inscribe derechos reales, pero el legislador puede alterar este punto
DERECHO DE OPCIÓN
Es el contrato en virtud del cual el dueño de un bien concede a alguien la facultad de adquirirlo por un precio
El Reglamento hipotecario, en su artículo 14, permite su inscripción
Por regla general el Registro de la propiedad sólo inscribe derechos reales, pero el legislador puede alterar este punto
DERECHO DE RETENCIÓN
Es la facultad que concede la ley a ciertos acreedores de retener un bien hasta que se les satisfaga un crédito
Configurado como derecho obligacional, carecerá de efectos frente a tercero
Dado que da lugar a una relación directa y erga omnes, debe calificarse de derecho real anejo al crédito asegurado
DERECHO DE HIPOTECA
Es el derecho real de garantía sobre bien inmueble que garantiza erga omnes el cobro de un crédito
No presenta el elemento inherencia, entendido como posesión o contacto físico, que caracteriza a un derecho real
La inherencia no consiste en el contacto físico, sino en el hecho de que el objeto del derecho es el bien mismo
DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: TANTEO Y RETRACTOS
Son derechos reales que otorgan a su titular una facultad ejercitable erga omnes de adquirir un bien
No presentan el elemento inherencia, entendido como posesión o contacto físico, que caracteriza a un derecho real
La inherencia no consiste en el contacto físico, sino en el hecho de que el objeto del derecho es el bien mismo
Teoría General de los Derechos Reales
1.5. LA FACULTAD DE CREACIÓN DE DERECHOS REALES POR LOS PARTICULARES CUESTIÓN: ¿PUEDEN LOS PARTICULARES CREAR POR SU SÓLA VOLUNTAD DERECHOS REALES DIVERSOS A LOS PREVISTOS POR EL ORDENAMIENTO? ARGUMENTOS A FAVOR: LA TESIS DEL NUMERUS APERTUS
ARGUMENTOS EN CONTRA: LA TESIS DEL NUMERUS CLAUSUS
• Argumentos doctrinales – la libre creación de derechos reales permite a las partes regular mejor sus propios intereses, y es más conforme con el principio de libertad de pacto
• Argumentos doctrinales – el efecto erga omnes de los derechos reales impone su creación por el legislador, pues de otra forma se dejaría en manos de las partes vincular a terceros – Además, el sistema de numerus clausus facilita la labor de calificación del Registro
• Argumentos de lege lata – el artículo 1255 CC admite la libertad de pacto en los contratos – el artículo 2.2 LH deja abierta la lista de posibles derechos reales limitados inscribibles en el Registro – el artículo 7 R.H. admite también la inscripción de derechos reales atípicos (“sin nombre propio en Derecho”)
• Argumentos de lege lata – Pero el artículo 1255 no se puede aplicar por analogía, pues es una norma de Derecho de contratos. Procede más bien una interpretación a contrario – Pero el motivo por el que el legislador deja abierta la lista de derechos reales limitados es porque él sí puede crear nuevas figuras, que de hecho existen (superficie, figuras forales). – La apertura del artículo 7 R.H. se refiere a los contratos atípicos, pero no propiamente a los derechos de ahí derivados
• Posición de la jurisprudencia Tanto las declaraciones del TS como las de la DGRN son favorables a la posición del numerus apertus
• Posición de la jurisprudencia Pero, más allá de las declaraciones generales, la posición jurisprudencial es restrictiva en los casos concretos
Derechos Reales. Derecho Registral
1.6. TIPOLOGÍA DE LOS DERECHOS REALES PROPIEDAD O DOMINIO Poder más pleno y absoluto sobre una cosa. Entraña las facultades de uso, disfrute y disposición. POSESIÓN Se discute su carácter real. En realidad, es una situación de hecho jurídicamente protegida.
Usufructo, uso, habitación Servidumbres Censos Superficie Sobre- y subedificación
Derechos reales de goce
DERECHOS REALES LIMITADOS
Derechos reales de garantía
Prenda Hipoteca Anticresis Hipoteca mobiliaria Prenda sin desplazamiento
Derechos reales de adquisición
Retracto convencional Tanteos y retractos legales ¿Retractos de origen convencional?
Teoría General de los Derechos Reales
1.7. CONTENIDO DEL DERECHO REAL DENOMINACIÓN DE LA FACULTAD
CONTENIDO DE DICHA FACULTAD
PARTICULARIDADES
Facultad de realización del interés
Atribuye al titular la potestad de obtener directamente, sin intervención de sujetos pasivos, el aprovechamiento que el derecho real concede
En la propiedad y algunos derechos reales, se plasma en la atribución de la posesión, mientras que en otros exige cierta intermediación judicial
Facultad de exclusión
Atribuye la potestad de excluir las intromisiones de terceros que perjudiquen el derecho del titular
De ella deriva la regla de prioridad en caso de concurrencia de derechos reales: el derecho anterior excluye al posterior
Facultad de persecución
Atribuye la potestad de exigir de cualquier tercero el cese de la lesión del derecho, tanto preventiva como satisfactivamente
Según que la tutela sea preventiva o satisfactiva, las acciones tendrán carácter declarativo o petitorio
Facultad de disposición
Atribuye la potestad de transmitir, gravar o extinguir el propio derecho
En ciertos derechos reales esta facultad se encuentra limitada ex lege. Pero puede también limitarse por una prohibición de disponer
CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES
Derechos Reales. Derecho Registral
1.8. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER De origen legal: deriva del propio ordenamiento, que excluye de ciertos derechos reales la facultad de enajenación o gravamen
Concepto: limitación establecida a la facultad de enajenación o gravamen del titular del bien
De origen convencional: provienen de la previsión del disponente en un negocio lucrativo, o del acuerdo de las partes en un contrato
De origen judicial o administrativo: acordadas por dichos órganos, pueden acceder al Registro por vía de anotación preventiva Si han sido establecido en un acto gratuito (testamento, donación), serán válidas siempre que cumplan el límite del art. 785.2 CC Si tienen origen contractual, no tendrán eficacia real, sino obligacional, afectando quizá al tercero que sabiéndolo colabora a su infracción
Previstas en el artículo 26.1 de la LH, no requieren inscripción y tienen plena eficacia jurídica, provocando la ineficacia del acto contrario
En caso de falta de inscripción, carecerán de efecto frente a tercero que cumpla los requisitos del artículo 34 LH
Podrán inscribirse en el Registro conforme con el artículo 26.3 LH Si no se inscriben, carecen de eficacia frente a tercero del art. 34 LH Por carecer de efecto real, no podrán ser nunca objeto de inscripción en el Registro de la propiedad
2. La posesión I 2.1. DESARROLLO HISTÓRICO DE LA POSESIÓN Origen en Derecho romano: tenencia material de una cosa, mueble o inmueble, del que se presenta como propietario, precarista, arrendatario de terrenos públicos, acreedor pignoraticio o secuestrario, que lleva consigo una tutela jurisdiccional en caso de desposesión, si la acción se ejercita dentro del año, y siempre que la posesión del demandante no sea “viciosa” —es decir, no haya desposeído él al que luego, a su vez, le desposeyó a él o no la haya recibido de éste en precario—.
Evolución en el Derecho intermedio: consolidación de dicha defensa jurisdiccional de la tenencia de un bien pero extendiéndola, por influencia del Derecho canónico, a cualquier poseedor, se presente en el concepto en que se presente, y sin excepción alguna —es decir, incluyendo en la defensa también al que tomó la cosa con violencia, o al que recibió la cosa en precario de quien luego le despojó—.
Recepción en el Código civil (artículos 430-466): tutela jurisdiccional concedida a favor de quien se ve privado de una cosa de la que disfrutaba directamente o a través de otro, ejercitable durante el plazo de un año desde la desposesión (art. 1968), y basada en el solo hecho de la tenencia —es decir, con total independencia de la titularidad en la que apoye dicha tenencia—.
Derechos Reales. Derecho Registral
2.2. CONCEPTO DE POSESIÓN Tanto el poseedor en concepto de dueño o de titular real como el poseedor en concepto distinto al de dueño o titular real: el primero es aquel poseedor que se presenta y pretende tener un derecho real sobre la cosa (dominio, usufructo, prenda, etc), por más que en la realidad carezca de él, y el segundo el que no alega titularidad real alguna; el primer concepto tiene gran importancia a efectos de la usucapión. Posesión es la tutela jurídica de una relación fáctica con la cosa, concedida por el ordenamiento con independencia de la titularidad que se alegue y basada en la mera apariencia. Dentro de esa situación protegida por el ordenamiento, y de acuerdo con los artículos 430 a 433 CC, se encuentran:
Tanto el poseedor inmediato como el mediato: el primero es el que tiene una relación directa con el bien poseído, mientras que el poseedor mediato tiene una posesión indirecta, llevada a cabo a través de un poseedor inmediato, que posee para él. Serán por ejemplo poseedores mediatos un arrendador o un comodante, cuya posesión se apoya en la inmediata de su arrendatario o comodatario.
Tanto el poseedor de buena como de mala fe: el primero es aquél que goza de su posesión considerándose, con razón o sin ella, como titular del derecho en el que ésta se funda. Poseedor de mala fe, en cambio, es aquél que sabe que carece de la titularidad por él mismo alegada para poseer el bien, y conoce que por tanto el bien debiera estar en posesión de otro.