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LECCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES E HIPOTECARIO

Ángel M. López y López Asunción Marín Velarde Ángela Fernández Arévalo Alejandro Díaz Moreno

Valencia, 2012

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Índice Primera parte: EL DERECHO REAL. EL DERECHO DE PROPIEDAD Lección primera EL DERECHO REAL Ángel M. López y López 1. El derecho real: delimitación frente al derecho de crédito......................................

2. Clasificación de los derechos reales........................................................................

3. Numerus clausus y numerus apertus de los derechos reales limitados....................

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Lección segunda EL DERECHO DE PROPIEDAD Ángel M. López y López 1. El derecho de propiedad como poder pleno, inmediato y exclusivo.......................

1.1. Concepto......................................................................................................

1.2. Evolución histórica.......................................................................................

1.3. La disciplina constitucional de la propiedad privada.....................................

2. Objeto del derecho de propiedad...........................................................................

2.1. Cosas corporales y específicas.......................................................................

2.2. Extensión del dominio en sentido vertical.....................................................

3. Titularidad dominical, límites y limitaciones..........................................................

3.1. Concepto......................................................................................................

3.2. Clasificación..................................................................................................

3.3. Límites por razón del interés público.............................................................

3.3.1. Límites a la propiedad del suelo rústico y a la propiedad del suelo urbano........................................................................................................

3.3.2. Límites por el intervencionismo estatal en materia de propiedad.........

3.4. Límites por razón del interés de los particulares............................................

3.4.1. Las relaciones de vecindad...................................................................

3.4.2. La medianería......................................................................................

4. Las limitaciones del dominio de carácter convencional. Las llamadas prohibiciones de disponer............................................................................................................

4.1. Concepto......................................................................................................

4.2. Condiciones de validez..................................................................................

5. Fuentes de nacimiento de los límites a la propiedad...............................................

6. La acción reivindicatoria.......................................................................................

6.1. Concepto y requisitos....................................................................................

6.2. Efectos..........................................................................................................

6.3. La cuestión de la subsistencia de la acción publiciana...................................

6.4. La acción declarativa del dominio.................................................................

6.5. La acción negatoria.......................................................................................

7. La acción de deslinde.............................................................................................

23 23 24 27 28 28 29 30 30 30 31 31 32 32 32 34 34 34 35 37 37 37 41 41 42 42 43

8

Índice

Lección tercera PROPIEDADES ESPECIALES Asunción Marín Velarde Introducción.................................................................................................................

1. La propiedad de las aguas......................................................................................

1.1. Regulación del Código Civil..........................................................................

1.2. El Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001.....................

1.2.1. El dominio público hidráulico.............................................................

1.2.2. El dominio privado de las aguas..........................................................

2. La propiedad de las minas.....................................................................................

2.1. Normas reguladoras......................................................................................

2.2. Clasificación de los recursos mineros.............................................................

2.3. Transmisión de los derechos mineros............................................................

3. La propiedad industrial.........................................................................................

3.1. Perfiles básicos..............................................................................................

3.2. Normas reguladoras......................................................................................

3.3. Objeto...........................................................................................................

3.3.1. Patente de invención............................................................................

3.3.2. Modelos de utilidad.............................................................................

3.3.3. Marcas y nombre comercial................................................................

3.3.4. Rótulos de establecimiento..................................................................

3.3.5. El diseño industrial..............................................................................

4. La propiedad intelectual........................................................................................

4.1. Legislación reguladora..................................................................................

4.2. Sujeto............................................................................................................

4.2.1. El autor...............................................................................................

4.2.2. Otros titulares de derechos..................................................................

4.3. Objeto...........................................................................................................

4.3.1. Las obras cinematográficas y demás obras audiovisuales.....................

4.3.2. Los programas de ordenador...............................................................

4.4. Contenido.....................................................................................................

4.4.1. Derecho moral....................................................................................

4.4.2. Derecho patrimonial...........................................................................

4.5. Duración y límites.........................................................................................

4.6. Transmisión..................................................................................................

4.7. El Registro de la propiedad intelectual..........................................................

4.8 Las entidades de gestión................................................................................

45 46 46 46 47 48 48 49 49 50 51 51 51 52 52 52 53 53 54 54 54 56 56 57 59 60 61 61 62 63 64 65 66 66

Lección cuarta SITUACIONES DE COTITULARIDAD REAL Ángela Fernández Arévalo Introducción.................................................................................................................

1. Prototipos de situaciones de cotitularidad jurídico-real..........................................

1.1. Presupuestos subjetivo y objetivo ex art. 392.1 CC.......................................

1.2. Comunidad pro indiviso romana u ordinaria................................................

69 70 70 71

Índice

2.

3.

4.

5.

1.3. Comunidad denominada germánica..............................................................

1.4. Comunidad pro diviso..................................................................................

Comunidad ordinaria o pro cuota ex arts. 392 y siguientes CC. Contenido de la situación jurídica del comunero en relación con la cosa común y la cuota.............

2.1. Cosa común. Aspecto colectivo.....................................................................

2.1.1. Actos de administración: régimen de mayoría (art. 398 del CC)..........

2.1.2. Actos de alteración sustancial material y jurídica: régimen de unanimidad (arts. 397 y 399 CC).....................................................................

2.2. Cosa común. Aspecto individual...................................................................

2.2.1. Uso ex art. 394 CC..............................................................................

2.2.2. Posesión..............................................................................................

2.2.3. Disfrute ex arts. 393 y 399 CC............................................................

2.2.4. Gastos necesarios, útiles y suntuarios. Renuncia..................................

2.2.5. Actuación en juicio..............................................................................

2.3. Contenido de la situación jurídica del comunero en relación con la cuota: disposición ex arts. 399 y 1522 CC...............................................................

2.4. Causas de extinción......................................................................................

Régimen de propiedad horizontal..........................................................................

3.1. Concepto y régimen legal..............................................................................

3.2. Constitución.................................................................................................

3.2.1. Modalidades de constitución...............................................................

3.2.2. Título constitutivo, estatutos y ordenanzas..........................................

3.2.3. Situaciones de prehorizontalidad.........................................................

3.3. Objeto y cuota de participación....................................................................

3.3.1. Objeto: elementos comunes y privativos..............................................

3.3.2. Cuota de participación........................................................................

3.4. Contenido de la situación jurídica del propietario en propiedad horizontal...

3.4.1. Derechos y deberes del propietario en lo que concierne a los elementos privativos............................................................................................

3.4.2. Derechos y obligaciones del propietario en relación con los elementos comunes (por naturaleza y pro comunales)..........................................

3.5. Organización, gestión y representación: presidente, junta de propietarios, secretario y administrador................................................................................

3.6. Extinción ex art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal................................

Urbanizaciones privadas........................................................................................

La (mal) llamada multipropiedad: aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico......................................................................................................

9 72 73 73 73 73 74 75 75 76 77 77 79 79 80 81 81 82 82 83 85 86 86 87 88 88 90 93 94 94 96

Segunda parte: APARIENCIA Y PUBLICIDAD EN LOS DERECHOS REALES Lección quinta LA POSESIÓN Asunción Marín Velarde Introducción.................................................................................................................

1. Aproximación a la figura.......................................................................................

103 104

10

2.

3.

4.

5.

6.

Índice

1.1. Concepto de posesión...................................................................................

1.2. Fundamento de la protección posesoria.........................................................

1.3. Naturaleza jurídica de la posesión.................................................................

Clases de posesión.................................................................................................

2.1. Posesión natural y posesión civil...................................................................

2.1.1. La posesión civilísima..........................................................................

2.2. Posesión en concepto de dueño y en concepto diferente del de dueño............

2.3. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno.............................................

2.3.1. El servidor de la posesión....................................................................

2.4. Posesión mediata e inmediata........................................................................

2.5. Posesión de buena fe y de mala fe..................................................................

2.6. Posesión justa y posesión injusta...................................................................

Estructura de la situación posesoria.......................................................................

3.1. Sujetos de la posesión....................................................................................

3.1.1. Capacidad para ser poseedor...............................................................

3.1.2. Posesión exclusiva y coposesión..........................................................

3.2. Objeto de la posesión....................................................................................

3.2.1. Posesión de cosas.................................................................................

3.2.2. Posesión de derechos...........................................................................

Dinámica de la posesión........................................................................................

4.1. Adquisición de la posesión............................................................................

4.1.1. Adquisición de la posesión por representante......................................

4.1.2. Adquisición hereditaria de la posesión.................................................

4.2. Conservación de la posesión.........................................................................

4.3. Modificación de la posesión..........................................................................

4.3.1. Interversión del concepto posesorio.....................................................

4.3.2. Pérdida de la posesión.........................................................................

4.4. Recuperación de la posesión.........................................................................

Eficacia de la posesión...........................................................................................

5.1. Efectos de la posesión de buena fe de bienes muebles....................................

5.2. Presunciones posesorias................................................................................

Tutela de la posesión..............................................................................................

6.1. La protección posesoria................................................................................

6.2. Liquidación del estado posesorio..................................................................

6.3. Régimen jurídico de los frutos.......................................................................

6.4. Régimen jurídico de los gastos y mejoras......................................................

6.5. La responsabilidad del poseedor...................................................................

104 107 108 109 109 110 110 111 111 112 113 114 114 114 115 115 116 116 117 117 117 119 120 121 122 122 123 126 126 127 127 128 128 131 131 132 134

Lección sexta EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Ángel M. López y López 1. Concepto de registro de la propiedad....................................................................

2. Finca registral........................................................................................................

2.1. Sistema del folio real.....................................................................................

2.2. Clases de fincas.............................................................................................

2.3. Acceso de las fincas al Registro: la llamada inmatriculación..........................

135 135 135 136 136

Índice

2.4. Modificaciones físicas y formales sobrevenidas de la finca.............................

3. Título inscribible y derecho publicable en el Registro de la Propiedad...................

4. Presupuestos generales de la inscripción................................................................

4.1. Rogación.......................................................................................................

4.2. Calificación...................................................................................................

4.3. Tracto sucesivo..............................................................................................

5. Clases de asientos registrales..................................................................................

5.1. Enumeración.................................................................................................

5.2. Inscripción y anotación preventiva................................................................

5.3. Inscripción declarativa e inscripción constitutiva...........................................

5.4. Inscripción voluntaria e inscripción obligatoria.............................................

5.5. La inscripción y sistema transmisivo.............................................................

6. Efectos de la inscripción........................................................................................

6.1. Prioridad, cierre y rango................................................................................

6.2. Presunción de titularidad..............................................................................

6.3. Presunción de posesión.................................................................................

6.4. Acciones del art. 41 LH.................................................................................

6.5. Protección del tercer adquirente....................................................................

11 137 137 138 138 138 138 139 139 139 140 140 141 141 141 142 143 144 145

Lección séptima LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES Alejandro Díaz Moreno Introducción.................................................................................................................

1. Modos de adquirir.................................................................................................

1.1. Concepto......................................................................................................

1.2. Clasificación..................................................................................................

1.3. El art. 609 del Código Civil...........................................................................

2. Adquisición derivativa...........................................................................................

2.1. Las adquisiciones por vía de contrato............................................................

2.1.1. Sistemas traslativos..............................................................................

2.2. Sistema español.............................................................................................

2.2.1. Ámbito de aplicación...........................................................................

2.2.2. Tradición.............................................................................................

2.2.3. Excepciones. Desmaterialización o espiritualización de la tradición.....

2.2.4. Causa y abstracción.............................................................................

2.2.5. Tradición e inscripción........................................................................

3. Adquisición originaria...........................................................................................

3.1. Ocupación. Concepto y elementos................................................................

3.1.1. Objeto y capacidad..............................................................................

3.1.2. El abandono........................................................................................

3.2. Hallazgo o invención....................................................................................

3.2.1. Concepto. Diferencias con la ocupación..............................................

3.2.2. Sujetos y capacidad.............................................................................

3.2.3. Obligaciones del hallador....................................................................

3.2.4. Efectos.................................................................................................

3.2.5. Régimen del tesoro..............................................................................

147 149 149 149 150 151 151 151 152 152 152 153 154 154 155 155 155 156 157 157 157 157 158 158

12

Índice

4. La usucapión.........................................................................................................

4.1. Concepto y fundamento................................................................................

4.1.2. Usucapión y prescripción.....................................................................

4.2. Sujetos y capacidad.......................................................................................

4.3. Clases y ámbito de aplicación........................................................................

4.4. Requisitos comunes de la usucapión..............................................................

4.4.1. Posesión ad usucapionem....................................................................

4.4.2. Tiempo................................................................................................

4.5. La usucapión ordinaria. Buena fe y justo título.............................................

4.6. Usucapión y Registro....................................................................................

4.7. Efectos..........................................................................................................

4.7.1. Carácter automático............................................................................

4.7.2. Extensión de los efectos de la usucapión..............................................

4.7.3. Retroactividad.....................................................................................

4.7.4. Renuncia.............................................................................................

5. Accesión................................................................................................................

5.1. La accesión como modo de adquirir..............................................................

5.2. Principios inspiradores..................................................................................

5.3. Modalidades.................................................................................................

5.3.1. Accesión de mueble a inmueble...........................................................

5.3.2. Accesión invertida o inversa. En especial, las construcciones extralimitadas....................................................................................................

5.3.3. Accesión de inmueble a inmueble........................................................

5.3.4. Accesión de mueble a mueble..............................................................

159 159 160 160 161 161 162 163 164 166 167 167 167 167 168 168 168 169 169 169 170 171 172

Lección octava APARIENCIA, PUBLICIDAD Y ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES Ángel M. López y López 1. Sistema transmisivo e ineficacia del título..............................................................

2. El principio de seguridad del tráfico y el de seguridad de los derechos...................

3. La tutela de la apariencia. Apariencia y publicidad................................................

3.1. La publicidad posesoria: el artículo 464 del Código Civil..............................

3.2. La publicidad registral: los artículos 34, 37 y 40 de la Ley Hipotecaria. Remisión...............................................................................................................

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Lección novena LOS DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE Alejandro Díaz Moreno Introducción.................................................................................................................

1. Derechos reales limitados de goce..........................................................................

1.1. Concepto y caracteres...................................................................................

2. Usufructo...............................................................................................................

2.1. Concepto y naturaleza..................................................................................

2.2. Forma y sustancia en el usufructo.................................................................

179 181 181 183 183 185

Índice

2.2.1 Usufructo de cosas consumibles...........................................................

2.2.2. Usufructo con facultad de disponer.....................................................

2.3. Constitución.................................................................................................

2.3.1. Usufructos legales................................................................................

2.3.2. Usufructos voluntarios........................................................................

2.3.3. Adquisición por usucapión..................................................................

2.3.4. Sujetos y objeto...................................................................................

2.4. Contenido.....................................................................................................

2.4.1. Posición del usufructuario...................................................................

2.4.2. Posición del nudo propietario..............................................................

2.5. Extinción......................................................................................................

2.6. Usufructos especiales por razón del objeto....................................................

2.6.1. De árboles y especies vegetales............................................................

2.6.2. De ganado...........................................................................................

2.6.3. De minas.............................................................................................

2.6.4. De derechos.........................................................................................

2.6.5. De un patrimonio................................................................................

3. Uso y habitación....................................................................................................

3.1. Concepto......................................................................................................

3.2. Régimen jurídico...........................................................................................

4. Servidumbres.........................................................................................................

4.1. Concepto y naturaleza. Caracteres................................................................

4.2. Clases de servidumbres..................................................................................

4.3. Constitución. Adquisición por prescripción...................................................

4.4. Contenido.....................................................................................................

4.5. Modificación.................................................................................................

4.6. Extinción......................................................................................................

4.7. Servidumbres personales...............................................................................

4.8. Servidumbres legales.....................................................................................

5. Censo....................................................................................................................

5.1. Concepto y clases..........................................................................................

5.2. Caracteres y elementos..................................................................................

5.3. Extinción......................................................................................................

5.4. Enfiteusis.......................................................................................................

6. Superficie...............................................................................................................

6.1. Concepto y naturaleza..................................................................................

6.2. Régimen jurídico...........................................................................................

6.2.2. Superficie rústica.................................................................................

6.3. Derecho de sobreelevación y subedificación..................................................

6.3.1. Régimen jurídico.................................................................................

13 187 188 189 189 189 190 190 192 192 196 196 197 197 198 198 198 199 200 200 200 201 201 203 203 206 207 208 209 210 213 213 214 216 216 218 218 219 222 223 223

Lección décima DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTÍA Ángela Fernández Arévalo Introducción.................................................................................................................

1. Visión general de los derechos reales limitados de garantía....................................

1.1. Concepto, caracteres, función, tipos..............................................................

225 226 226

14

Índice

1.2. Constitución: fuentes, obligación garantizada, sujetos, objeto gravado, forma............................................................................................................

1.3. Realización. Prohibición del pacto comisorio ex artículo 1859 CC...............

1.4. Extinción......................................................................................................

2. Hipoteca................................................................................................................

2.1. Concepto, caracteres y clases.........................................................................

2.2. Constitución de la hipoteca: fuentes, obligación garantizada, sujetos, objeto.

2.2.1. Fuentes................................................................................................

2.2.2. Sujetos.................................................................................................

2.2.3. Objeto de la garantía: obligación garantizada.....................................

2.2.4. Objeto gravado: bienes hipotecables....................................................

2.3. Contenido.....................................................................................................

2.3.1. Planteamiento......................................................................................

2.3.2. Facultades tendentes a la conservación del valor económico del bien gravado: fase de seguridad...................................................................

2.3.3. Preferencia o privilegio para el cobro del crédito.................................

2.3.4. Fase de ejecución.................................................................................

2.4. Vicisitudes de la hipoteca..............................................................................

2.4.1. Modificación de la obligación garantizada..........................................

2.4.2. Transmisión de la titularidad del crédito hipotecario...........................

2.4.3. Subrogación hipotecaria a instancia del deudor...................................

2.4.4. Transmisión de la titularidad del bien hipotecado...............................

2.4.5. Modificación del bien gravado............................................................

2.4.6. Modificación del rango hipotecario.....................................................

2.5. Extinción y cancelación de la hipoteca..........................................................

3. Prenda con desplazamiento de la posesión.............................................................

3.1. Concepto y caracteres...................................................................................

3.2. Constitución.................................................................................................

3.2.1. Fuentes y requisitos.............................................................................

3.2.2. Sujetos y obligación garantizada..........................................................

3.2.3. Objeto gravado: bienes pignorables.....................................................

3.3. Contenido: facultades y obligaciones conexas...............................................

3.4. Extinción......................................................................................................

4. Idea de la anticresis................................................................................................

5. Idea de las garantías mobiliarias sin desplazamiento..............................................

228 230 231 231 231 233 233 234 235 237 242 242 242 243 243 245 245 246 246 247 248 250 251 251 251 251 251 253 253 254 256 256 257

Lección undécima DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE Ángela Fernández Arévalo Introducción 1. Concepto, eficacia y clases.....................................................................................

2. Tanteo y retracto...................................................................................................

2.1. De origen legal..............................................................................................

2.1.1. Concepto y relaciones..........................................................................

2.1.2. Elenco legal.........................................................................................

2.1.3. Ejercicio: regulación, supuestos, procedimiento, legitimación activa y pasiva, plazo y precio..........................................................................

259 260 261 261 261 263 264

Índice

2.2. De origen convencional.................................................................................

2.3. Concurrencia y colisión.................................................................................

3. Opción de compra inscrita.....................................................................................

3.1. Concepto......................................................................................................

3.2. Requisitos de inscribibilidad (art. 14 RH).....................................................

3.3. Eficacia de la opción inscrita.........................................................................

15 266 266 267 267 267 268

PRIMERA PARTE:

EL DERECHO REAL. EL DERECHO DE PROPIEDAD

Lección primera

El derecho real Ángel M. López y López SUMARIO: 1. El derecho real: delimitación frente al derecho de crédito. 2. Clasificación de los derechos reales. 3. Numerus clausus y numerus apertus de los derechos reales limitados.

1. EL DERECHO REAL: DELIMITACIÓN FRENTE AL DERECHO DE CRÉDITO Dentro de los derechos privados de contenido patrimonial, se distinguen los derechos reales de los de crédito. En una primera aproximación, se dice que aquellos versan directamente sobre una cosa y pueden ser ejercitados frente a todos; mientras que los segundos recaen sobre la conducta debida de una concreta persona, y solo frente a ella pueden ser ejercitados. De estas diferencias se deduce que los primeros se caracterizan por las notas abstractas de inmediatividad y oponibilidad frente a todos, o erga omnes; los segundos por las notas de mediatividad y relatividad.

Sin embargo, estas notas diferenciales no siempre son lo suficientemente distintivas; lo son en los casos paradigmáticos: el derecho de propiedad como derecho real por excelencia, el crédito a la entrega de una cosa específica en la compraventa. Cuando salimos de ellos, los problemas empiezan a aflorar: a) hay derechos reales que carecen de inmediatividad sobre la cosa: vgr. el derecho real de hipoteca; b) hay derechos reales que necesitan de la conducta del sujeto pasivo para su ejercicio: vgr. algunos tipos de servidumbres. c) hay derechos de crédito que gozan de inmediatividad, vgr. el caso del arrendamiento d) hay derechos de crédito que provocan efectos frente a todos: vgr. los créditos privilegiados.

El debate sobre la distinción entre derechos reales y derechos de crédito es recurrente y sin solución satisfactoria. Sin embargo, no tiene solo una virtualidad teórica o clasificatoria, sobre todo desde el instante en que al Registro de la Propiedad, como se verá, solo acceden los derechos reales, y en muy contadas oca-

siones y con específicas condiciones los derechos de crédito. El problema podría venir solucionado si los derechos reales fueran un numerus clausus; pero ello, como también se verá en esta lección, es a su vez problemático.

Así las cosas, se ha propuesto como criterio de distinción, no para la propiedad, que evidentemente no plantea problema alguno de calificación como derecho real, sino para los derechos reales distintos ésta, los llamados derechos reales limitados, la nota de la llamada inherencia. Con ella se pretende indicar que cuando hay cambios de titularidad, transfiriéndose de un patrimonio a otro la cosa sobre la que recae el derecho real limitado, este la acompaña en el tránsito, de modo que el nuevo adquirente se convierte en sujeto activo o pasivo, según los casos, de dicho derecho real limitado. Se dice, con aforismo latino, que res transit cum onere suo, la cosa transita con su carga, entendiendo como carga precisamente el derecho real limitado. Si una persona transmite, vgr., el fundo dominante de una servidumbre, transmite al adquirente la titularidad activa de la misma; si transmite el fundo sirviente, transmite al adquirente la titularidad pasiva de dicha servidumbre.

2. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES Como se ha indicado antes, se pueden contraponer al derecho de propiedad los restantes derechos reales. A este grupo se le conoce como “derechos reales limitados”, porque no comprenden el summum de todas las facultades jurídicas sobre una cosa, que solo corresponde a la propiedad, sino solamente alguna o algunas de aquellas.

Los derechos reales limitados se clasifican a su vez en las siguientes categorías: a) derechos reales limitados de goce, porque representan el disfrute total o parcial de una cosa, a través de la posesión, o poder de hecho directo o indirecto sobre la cosa. Dentro de esta rúbrica de los derechos reales limitados están el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres, los censos y la superficie. b) derechos reales de garantía, en los que la enajenación de la cosa sobre la que recaen, asegura el eventual incumplimiento de una obligación pecuniaria, o traducible a dinero. Las figuras generales de esta categoría son la prenda, la hipoteca, y la anticresis. c) derechos reales de adquisición preferente, que conceden el poder de reclamar para el titular, con exclusión de otros, que la transmisión de una cosa se haga a su favor. En este apartado de los derechos reales limitados podemos comprender el tanteo, el retracto, y el derecho de opción inscrito en el Registro de la Propiedad.

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3. NUMERUS CLAUSUS Y NUMERUS APERTUS DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS Los derechos de crédito pueden ser configurados por los particulares con respeto tan solo a límites de carácter general, y sin tener que adoptar para encauzar sus intereses ningún tipo de ellos prestablecido por la ley. En suma, los derechos de crédito no son típicos, y en consecuencia son un numerus apertus. Se deduce ello con facilidad de una norma central del Código, ya conocida, porque pertenece al Derecho de Obligaciones: el artículo 1255. En su tenor, los contratantes pueden acordar los pactos, cláusulas o condiciones que tengan por convenientes, con los límites generales de la ley, la moral y el orden público, lo que significa que no tienen por qué obsequiar tipicidad alguna.

La cuestión no se plantea igual para los derechos reales. De entrada, para ellos no existe una norma como el 1255. Pero no solo suscita la duda tal vacío, que podría ser integrado en el conjunto del Ordenamiento, sino la consideración de que los derechos reales tienen una peculiar trascendencia social, porque su oponibilidad frente a todos genera un deber general de respeto, y porque su inherencia significa que pueden ingresar en el patrimonio de una persona, como consecuencia del traspaso de una cosa, y sin que en su creación o configuración hayan intervenido para nada las voluntades que dan vida al acto o negocio jurídico de transmisión de la cosa. Ello hace muy deseable que los derechos reales tengan una estabilidad y fijeza de contenido en la determinación de sus facultades, porque ayuda al cumplimiento del deber general de respeto, y da a los adquirentes seguridad de los confines jurídicos de los derechos reales limitados que circulan inherentes a las cosas adquiridas.

Es claro que dicha estabilidad o fijeza se alcanza mucho más y de manera mucho mejor a través de un sistema cerrado de tipos de derechos reales.

Si a la anterior consideración se añade que el Derecho Civil surgido de la Codificación liberal veía con gran antipatía la proliferación de derechos reales limitados propia del Antiguo Régimen, porque la consideraba una manifestación del odiado régimen feudal, que sujetaba a los enfeudados a muchas prestaciones al señor en forma de aquellos derechos, parece evidente que el sistema adoptado por el legislador de los Códigos Civiles es el del numerus clausus.

Los términos del Derecho positivo español son confusos. El problema es abordado por la legislación hipotecaria o del Registro de la Propiedad, pues al estar permitido el acceso a este de sólo los derechos reales, como regla general, es de vital importancia saber si y hasta donde pueden crearlos los particulares. El artículo 2 de la Ley Hipotecaria parece decantarse por el sistema del numerus clausus, aunque no de manera absolutamente nítida; manera absolutamente nítida en la que se manifiesta el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, que desarrolla el citado 2 de la Ley, y que plantea, por consiguiente, la cuestión de si no excede sus posibilidades como reglamento ejecutivo de dicha Ley.

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Sin que se pueda afirmar una soluci贸n inequ铆voca, la tendencia de la doctrina y de las Resoluciones de la Direcci贸n General de los Registros y del Notariado parece caminar en la senda del numerus clausus.

Lección segunda

El derecho de propiedad Ángel M. López y López SUMARIO: 1. El derecho de propiedad como poder pleno, inmediato y exclusivo. 1.1. Concepto. 1.2. Evolución histórica. 1.3. La disciplina constitucional de la propiedad privada. 2. Objeto del derecho de propiedad. 2.1. Cosas corporales y específicas. 2.2. Extensión del dominio en sentido vertical. 3. Titularidad dominical, límites y limitaciones. 3.1. Concepto. 3.2. Clasificación. 3.3. Límites por razón del interés público. 3.3.1. Límites a la propiedad del suelo rústico y a la propiedad del suelo urbano. 3.3.2. Límites por el intervencionismo estatal en materia de propiedad. 3.4. Límites por razón del interés de los particulares. 3.4.1. Las relaciones de vecindad. 3.4.2. La medianería. 4. Las limitaciones del dominio de carácter convencional. Las llamadas prohibiciones de disponer. 4.1. Concepto. 4.2. Condiciones de validez. 5. Fuentes de nacimiento de los límites a la propiedad. 6. La acción reivindicatoria. 6.1. Concepto y requisitos. 6.2. Efectos. 6.3. La cuestión de la subsistencia de la acción publiciana. 6.4. La acción declarativa del dominio. 6.5. La acción negatoria. 7. La acción de deslinde.

1. EL DERECHO DE PROPIEDAD COMO PODER PLENO, INMEDIATO Y EXCLUSIVO 1.1. Concepto El derecho de propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular extraer la mas amplia utilidad económica de su objeto que el Ordenamiento permita; la propiedad marca la situación de más intensas posibilidades de satisfacción del interés de un titular sobre un determinado bien, aunque debemos apresurarnos a decir que en todo tiempo y lugar esas posibilidades han sido siempre limitadas por las normas, aunque la extensión y profundidad de las limitaciones han sido muy variables. Pese a que no sea absolutamente ilimitado, vemos en el derecho de propiedad el mas pleno posible: ello es lo que quieren decir frases provenientes del Derecho Romano, como la plena in re potestas. A esta idea de plenitud responde la definición del Código Civil, artículo 348: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes”.

Junto con esta idea de plenitud, acompaña a la propiedad la de que la utilidad de la cosa que sea su objeto puede ser extraída por su titular, como regla general, sin necesidad de cooperación de otros sujetos (la llamada inmediatividad); los demás solo deben abstenerse de perturbarlo en el ejercicio de sus facultades. Plenitud y exclusividad son datos esenciales del derecho de propiedad. Ahora bien, esta configuración básica de la propiedad privada es la propia de un momento histó-

rico, y aunque aún hoy siga siendo válida en una medida, está sometida a fuertes transformaciones que han determinado la aparición de nuevos elementos en su delimitación.

1.2. Evolución histórica Al esquema de plenitud, exclusividad e inmediatividad del derecho responde lo establecido por el artículo 348 del CC, fruto de una larga y trabajosa evolución histórica, a la que se debe hacer alguna referencia, pues alrededor de la definición de la propiedad ha girado todo el entero sistema del Derecho Civil, en general, y el estatuto de los bienes en particular.

La concepción que el Derecho Romano forjó de la propiedad configura una suerte de cuasi soberanía, el dominium ex iure Quiritium; dominium, que caracterizado por la plenitud y la ilimitación, inspiró toda figura de propiedad desde el Derecho de Roma hasta la caída del Imperio de Occidente. Se ha de resaltar que propia de esta visión es una idea unitaria de propiedad, como poder sobre las cosas siempre idéntico a sí mismo, sea cual sea la cualidad del sujeto, la naturaleza del objeto o la actividad que desempeñe con ese objeto y ese poder como instrumentos.

Esta concepción de la propiedad habría de resultar absolutamente cambiada por obra del régimen feudal. En el sistema feudal, el dominio de la tierra concedido por los reyes a los señores feudales, traía aparejado no solo las utilidades económicas de la tierra, sino también la jurisdicción sobre los que en ella vivían.

La extracción de aquellas utilidades económicas era, por lo general, tarea que realizaban los enfeudados, que debían, a cambio de un normal derecho perpetuo a cultivar la tierra y recoger sus frutos, efectuar toda una serie de prestaciones a aquél, que se venían a configurar como cargas de aquel derecho perpetuo, que acabó concibiéndose como una suerte de propiedad (el llamado dominio útil o inferior), al lado u conjuntamente de otra propiedad sobre la misma cosa (atribuida al señor, dominio eminente). La propiedad de los enfeudados era, pues, una propiedad llena de fuertes limitaciones, vínculos y cargas.

Pero en la época se añade al fenómeno de la propiedad dividida otro no menos importante, el de la llamada amortización. Amortización significaba que los bienes estaban destinados ya al aprovechamiento de un común de vecinos, ya a las necesidades de la Iglesia, ya vinculados a una determinada estirpe nobiliaria, a través de figuras como el mayorazgo o la primogenitura. Como estas necesidades se entendía que perduraban en el tiempo, mas allá de las generaciones concretas, se establecía que los tales bienes comunales, eclesiásticos o amayorazgados, no podía ser objeto de venta por sus respectivos titulares (que por carecer de tal posibilidad fueron calificados de manos muertas, y de ahí viene la palabra amor-

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tización). Las consecuencias económicas de tal estructura jurídica fueron las derivadas de un enrarecimiento del mercado, pues no se podía disponer de los inmuebles, eje fundamental de la economía rural de los siglos intermedios. Por ello, la llegada de la revolución liberal burguesa supuso una total subversión de tal régimen propietario, al abatir los fundamentos jurídico-políticos que lo sustentaban.

En ese abatimiento no solo había un rechazo ideológico del régimen de privilegios de la época feudal o señorial, sino también necesidades de orden económico para el incipiente capitalismo, y fundamentalmente la de necesidad de acumular capital en dinero para financiar obras públicas, intervenir en el comercio exterior, y poner en marcha la naciente actividad industrial. Debido a estas razones, la destrucción del Ancien Regime trajo como corolario inexcusable, desde una perspectiva jurídica, una concepción de la propiedad que veía con absoluta antipatía cualquier tipo de limitación, vinculación, o carga. Tales restricciones se consideran odiosas y de todo punto inaceptables, salvo como excepción y temporalmente. En efecto, por un lado, la ideología liberal veía en la propiedad una suerte de proyección de la personalidad, frente a la cual no caben inmisiones del Estado ni de los terceros.

Y por otro, a estos impulsos se han de añadir los planteamientos económicos que ven en la ilimitación del poder del propietario, de acuerdo con las doctrinas económicas del liberalismo, el mejor instrumento de racionalidad del ejercicio de la actividad económica. Es esta concepción liberal burguesa la que inspirará la Codificación, y fruto de la misma, a través de la influencia del Code Napoleon, será definida la propiedad en los términos de plenitud que refleja el articulo 348 del CC. Los tiempos modernos habrían de cambiar grandemente este planteamiento.

Por una parte, las grandes convulsiones sociales y políticas que vendrían modificaron sustancialmente aquella noción de propiedad, y alteraron, en no poca medida, por consecuencia, los fundamentos del Derecho Civil. Las causas de esas convulsiones nos son muy conocidas: la “cuestión social”, que no es sino una manifestación de los conflictos entre propiedad y trabajo, las necesidades del propio sistema capitalista de incrementar la producción, la industrialización, que trae consigo grandes concentraciones urbanas y el nacimiento del poder organizativo de la clase obrera, etc. Todas ellas abocan a una necesaria consideración de la necesidad de tener en cuenta las necesidades sociales, y no solo las del individuo aislado, en el ejercicio de los derechos. Ello repercute necesariamente en el concepto de propiedad: ya no puede ser el reino de la voluntad del propietario, sino que ha de sustentar, en una primera y decisiva transformación, un interés del propietario merecedor de tutela por la sociedad.

Por otra parte, no solo los anteriores factores mudan el rostro de la propiedad, tal como en los Códigos aparecía, ligada a una estructura todavía rural. Los progresos de la técnica y del comercio, daban lugar a la afirmación de nuevas clases, tanto en el plano económico como en el político. Estas clases, ciertamente