Issuu

RETRACTO LEGAL DE COLINDANTES Análisis en la jurisprudencia más reciente

Trabajo final de Máster dirigido por Antonio Puertes Martí Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad de Valencia

Juan José Corella Miguel

Valencia, 2015

Copyright ® 2015 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant. com (http://www.tirant.com). Estudio del retracto de colindantes desde la base de una demanda real. Problemas que se suscitan, interpretación de los tribunales y la doctrina. Otras hipótesis planteadas por el autor.

Directores de la Colección: FRANCISCO DE P. BLASCO GASCÓ Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia

MARIO CLEMENTE MEORO Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es ISBN: 978-84-9053-692-6 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

ÍNDICE ABREVIATURAS........................................................................................... 11 AGRADECIMIENTOS................................................................................... 13 PRÓLOGO..................................................................................................... 15 I. INTRODUCCIÓN................................................................................... 17 I.1. Cuestiones prácticas consideradas en el presente trabajo............... 17 II. LOS DERECHOS REALES Y EL DERECHO DE RETRACTO.............. 19 III. FUNDAMENTO DEL RETRACTO DE COLINDANTES O ASURCANOS. DIVERSAS MATIZACIONES........................................................ 23 III.1. La supresión de los minifundios y la mejora de la producción agrícola................................................................................................ 23 III.2. Posibilidad de evitar la demanda retractual. Diversas situaciones... 26 III.3. Aplicación restrictiva del derecho en aras de la seguridad jurídica y el principio de autonomía de la voluntad....................................... 27 III.4. Necesidad de contar con operadores jurídicos versados en la materia.................................................................................................. 29 IV. SOBRE LA NATURALEZA DEL DERECHO DE RETRACTO.............. 33 V. ALGUNOS ASPECTOS PROCESALES................................................... 39 V.1. Tratamiento procesal del retracto. El problema de la consignación. 39 V.1.1. Sobre los gastos a reembolsar........................................ 43 V.2. Legitimación.................................................................................. 43 V.2.1. Activa............................................................................ 43 V.2.2. Pasiva............................................................................ 48 V.3. Requisitos procesales para el ejercicio de la acción........................ 53 V.3.1. Discrepancia entre el precio manifestado en escritura y el verdaderamente pagado............................................. 54 V.3.2. Cómputo del plazo. Venta en subasta pública................ 60 VI. ADQUISICIONES SOBRE LAS QUE PROCEDE EL RETRACTO LEGAL..................................................................................................... 67 VII. REQUISITOS MATERIALES PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN... 75 VII.1. Ha de tratarse de finca rústica........................................................ 75 VII.1.1. Sobre el cultivo de las fincas........................................... 79 VII.2. La cabida no debe exceder de una hectárea.................................... 83 VII.3. El retrayente ha de ser propietario de la tierra colindante sin que las propiedades del retrayente y del retraído estén separadas por servidumbres aparentes en provecho de otras fincas....................... 86

Índice

VII.3.1. La inexistencia de servidumbres aparentes..................... 86 VII.3.2. Sobre la colindancia como presupuesto.......................... 89 VII.4. Alguna jurisprudencia ha venido exigiendo que el retrayente sea agricultor en el momento de ejercitar la acción.............................. 92 VII.5. Que se persiga la supresión de pequeños minifundios y la mejora de la producción agrícola............................................................... 94 VIII. CONCURRENCIA DE TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO ENTRE COLINDANTES............................................................... 97 IX. RETRACTO DE COLINDANTES EN LA LEY 19/1995, DE 4 DE JULIO, DE MODERNIZACIÓN DE EXPLOTACIONES AGRARIAS........ 101 IX.1. Introducción.................................................................................. 101 IX.2. La unidad mínima de cultivo......................................................... 101 IX.3. Agricultor profesional y explotación prioritaria............................. 104 IX.4. La legislación de las Comunidades Autónomas.............................. 105 IX.4.1. Comunidad Autónoma de Andalucía............................. 105 IX.4.2. Comunidad Autónoma de Aragón................................. 106 IX.4.3. Comunidad Autónoma de Asturias................................ 106 IX.4.4. Comunidad Autónoma de Canarias............................... 106 IX.4.5. Comunidad Autónoma de Cantabria............................. 106 IX.4.6. Comunidad Autónoma de Castilla y León..................... 106 IX.4.7. Comunidad Autónoma de Cataluña............................... 106 IX.4.8. Comunidad Autónoma de Extremadura........................ 107 IX.4.9. Comunidad Autónoma de Galicia.................................. 108 IX.4.10. Comunidad Autónoma de La Rioja............................... 108 IX.4.11. Comunidad Autónoma de Madrid................................. 108 IX.4.12. Comunidad Autónoma de Murcia................................. 108 IX.4.13. Comunidad Autónoma de Navarra................................ 108 IX.4.14. Comunidad Autónoma del País Vasco............................ 109 IX.4.15. Comunidad Autónoma Valenciana................................. 110 IX.5. Conclusión..................................................................................... 110 X. CONCLUSIONES.................................................................................... 111 XI. BIBLIOGRAFÍA....................................................................................... 113 XII. ANEXO DE JURISPRUDENCIA RECIENTE......................................... 115 XII.1. Listado de jurisprudencia ordenada cronológicamente................... 115 XII.1.1. Tribunal Supremo.......................................................... 115 XII.1.2. Audiencias Provinciales.................................................. 115 XII.2. Fragmentos de jurisprudencia ordenada por temas........................ 116 XII.2.1. Sobre el carácter de rústico en la inscripción registral de la finca........................................................................... 116 XII.2.2. Sobre la condición de agricultor del retrayente.............. 117

Índice

XII.2.3. Sobre la improcedencia del retracto en los casos en que no se enajena la totalidad de la finca sino una porción indivisa.......................................................................... 117 XII.2.4. Sobre el dies a quo a partir del cual se debe iniciar el cómputo del plazo de caducidad de nueve días para ejercitar el retracto.............................................................. 118 XII.2.5. Sobre la necesidad o no de consignar el precio como requisito de procedibilidad................................................ 118 XII.2.6. Sobre el precio que debe prevalecer................................ 118 XII.2.7. Sobre el precio que debe consignarse judicialmente........ 118 XII.2.8. Sobre la naturaleza real de la acción de retracto............ 118 XII.2.9. Sobre la necesidad de que esté consumado el contrato de compraventa.................................................................. 119 XII.2.10. Sobre la aplicación restrictiva del retracto en cuanto carga de derecho público.................................................... 119 XII.2.11. Sobre la necesidad de contar con el consentimiento de todos los comuneros...................................................... 119 XII.2.12. Los actos de conciliación no interrumpen el plazo para el ejercicio de la acción de retracto................................. 119 XII.2.13. Sobre la necesidad de que se cumpla el fin público y social de mejora de la producción agrícola y eliminación de minifundios............................................................... 119 XII.2.14. Innecesariedad de concurrencia del cónyuge en el caso de sociedad de gananciales............................................. 120 XII.2.15. Sobre la necesidad de que se abonen al comprador los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida....... 120 XII.2.16. Sobre la posibilidad de ejercitar el retracto sobre fincas con superficie mayor de una hectárea en base a las legislaciones autonómicas..................................................... 120 XII.2.17. Compraventa subyacente a un contrato simulado de donación para evitar así el retracto.................................... 120 XII.2.18. Sobre la compatibilidad en la aplicación de la normativa estatal y autonómica...................................................... 120 XII.3. Fragmentos de Jurisprudencia ordenados cronológicamente.......... 121

ABREVIATURAS AEAT: AP: C.C.: IPREM: ITP: LAR: LAU: LEC: LH: LMEA: RUT: SAP: STC: STS: TC: TS: UTA:

Agencia Estatal de Administración Tributaria. Audiencia Provincial. Código de Comercio. Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Ley de Arrendamientos Rústicos. Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley de Enjuiciamiento Civil. Ley Hipotecaria. Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias. Renta Unitaria de Trabajo. Sentencia de la Audiencia Provincial. Sentencia del Tribunal Constitucional. Sentencia del Tribunal Supremo Tribunal Constitucional. Tribunal Supremo. Unidad de Trabajo Agrario.

AGRADECIMIENTOS Quiero expresar mi agradecimiento a la editorial Tirant lo Blanch por brindarme su confianza y esta oportunidad; a los catedráticos de Derecho Civil de la Universitat de València D. Mario Clemente y D. Rafael Verdera por su inestimable aval y a los Profesores de la misma D. Antonio Puertes y D. Francisco Javier Jiménez por su tiempo, exigencia y apoyo, sin los cuales esta obra no hubiese nacido nunca.

PRÓLOGO El autor del libro, Don Juan José Corella Miguel, me confiere el honroso encargo de prologar esta monografía, que tiene su origen en un trabajo final de Máster, que fue calificado con máxima puntuación en la Facultad de Derecho de la Universitat de Valencia. La Exposición de la Real Orden de 29 de julio de 1889 (Gaceta de Madrid núm. 211, de 30 de julio 1889) justificó la regulación del retracto de colindantes “para facilitar, con el transcurso del tiempo, algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza, y siguiendo el ejemplo de otras naciones…” A dichos efectos nuestro Código civil estableció ya en la primera edición un precepto específico, el art. 1523 del Código civil, pero cuya redacción fue modificada sustancialmente en la segunda edición, sin perjuicio de la aplicación también de los arts. 1521, 1524 y 1525, que se remite a los artículos 1511 y 1518, y de otras normas fuera del Código civil (art. 37, párr. 1º y 2º, núm. 3, LH; arts. 52. 1.1º, 249.1.7º, 251.3ª.4º y 266.3º LEC), de forma que, a pesar de la aparente claridad y sencillez de las normas aplicables, en la práctica se han suscitado numerosos problemas, por lo que constituye un buen semillero de interrogantes, y es que dejando aparte la cuestión de cabida o unidad superficial de la finca retraída, que por cierto fue objeto de debate político-legislativo, se puede decir, sin errar, que todos los demás aspectos han venido suscitando una amplia y viva polémica. Tal es así que una atenta observación de la realidad nos aboca a poner de manifiesto, ante todo, la constante, acertada y loable tarea de nuestros Tribunales, con significativas aportaciones de la doctrina científica, dando respuesta a los variados e intrincados temas, y que, a pesar del tiempo transcurrido, se siguen suscitando bajo perspectivas que muchas veces resultan, en todo o en parte, novedosas. Y, precisamente, el trabajo de D. Juan José Corella Miguel, que se plasma materialmente en este libro, constituye un excelente exponente de las diversas cuestiones, incluyendo también los temas estrictamente procesales, de manera que se encuentran perfectamente sistematizadas todas las diferentes aporías, permitiendo una ágil y fácil búsqueda de las preguntas o incógnitas y sus correlativas soluciones, por lo que los diferentes operadores jurídicos pueden obtener una información adecuada, eficaz, puntual y rápida, ya que se plasman de manera perfectamente concertada las interpelaciones y las resoluciones judiciales correlativas más recientes sobre el

ANTONIO PUERTES MARTÍ

particular. En este punto es de subrayar la sobresaliente y fructífera labor desempeñada por el autor que presta especial atención a la jurisprudencia más actual y recoge las más importantes decisiones de la casación y de las resoluciones de la jurisprudencia de mérito, hasta llegar a presentar un panorama completo y detallado sobre el retracto de colindantes. En suma, a pesar de los riesgos que conllevan las manifestaciones máximas, podemos afirmar que el lector interesado en los problemas derivados del retracto de colindantes, y sus correspondientes despachos, obtendrá una respuesta ampliamente cumplida y satisfactoria con este libro, que contiene una información exhaustiva, muy bien seleccionada y ordenada. Valencia, mayo de 2014

Antonio Puertes Martí

Profesor Titular de Derecho Civil Universitat de València-Estudi General

I. INTRODUCCIÓN I.1. Cuestiones prácticas consideradas en el presente trabajo En la realización de este trabajo hemos tenido en cuenta una demanda real de retracto de colindantes que se tramitó ante un Juzgado de Primera Instancia y, de la misma, hemos ido extrayendo en algunos apartados de esta obra aquellas concretas referencias que hemos entendido de interés, todo ello en la pretensión de que el estudio realizado sea, más allá de una tarea de investigación, una labor teórico-práctica sobre el retracto legal de colindantes. De este modo, estudiamos el mismo desde la problemática que se presentó en la precitada demanda, relativa fundamentalmente a la naturaleza de la acción, determinante ésta de la competencia territorial del órgano jurisdiccional. Posteriormente, hacemos un excurso del retracto de colindantes desde el tratamiento que hacen del mismo algunos autores de la doctrina, y fundamentalmente la jurisprudencia más reciente, para terminar con unas conclusiones al respecto. Todo ello sin que el presente trabajo pretenda abarcar todo lo dicho anteriormente por reputados autores en la materia ya que el enfoque que se pretende dar es más bien práctico y planteador de diferentes hipótesis o situaciones de conflicto posibles. Adelantándonos a su más detallado análisis, podemos decir que los problemas que se presentaron en el procedimiento fueron relativos a: a) La naturaleza de la acción de retracto. La parte demandada sostuvo la tesis mayoritaria, que considera la acción de retracto como una acción real, en contra del criterio de la parte demandante que entendió que se trataba de una acción de carácter personal. No obstante la meridiana postura mayoritaria citada, la juzgadora de instancia —a cuyo criterio se sumó el Ministerio Público sin fundamento jurídico alguno— entendió que se estaba ante una acción de naturaleza personal con las consecuencias que expresa el punto siguiente. b) La competencia determinada por la naturaleza de la acción. En efecto, la consideración del carácter personal de la acción de retracto fue determinante para entender que la competencia del tribunal venía determinada por el fuero del domicilio del demandado, en contra de lo que, siendo criterio mayoritario por no decir unánime, hubiera resultado de la consideración real que nos llevaría al tribunal del lugar en que radique la finca. c) Determinante en este caso fue también el carácter de rústica de la finca y la condición de agricultores o no de los retrayentes. En este

JUAN JOSÉ CORELLA MIGUEL

supuesto, ni la finca de los retrayentes se hallaba cultivada al tiempo de enajenarse ni éstos eran agricultores como se verá con detalle a lo largo del trabajo. Aún con ello, sin que quedase probado estar ante una finca rústica cultivada ni que los retrayentes fuesen agricultores, requisitos exigidos por la jurisprudencia en mayor o menor medida, la juzgadora fue proclive a estimar la demanda. d) Otra de las cuestiones suscitadas fue la del precio, en tanto en cuanto existía una importante discrepancia entre el verdaderamente pagado y el consignado en la escritura pública. Veremos más adelante que el que debe prevalecer es el efectivamente pagado pero que la prueba es determinante y, ante la falta de la misma, debe prevalecer el consignado en documento público.

II. LOS DERECHOS REALES Y EL DERECHO DE RETRACTO Los derechos reales de adquisición preferente, como indica su propia denominación, son derechos reales limitados que confieren a su titular la primacía o facultad preferente de adquirir el dominio o un derecho real sobre la cosa, excluyendo o desplazando a cualquier otro adquirente. LASARTE1 nos habla de la clasificación de derechos reales de adquisición preferente ubicando entre ellos los de tanteo, retracto y opción diciéndonos que los dos primeros han sido especialmente desarrollados por la ley mientras que el de opción nace de un pacto o negocio entre las personas interesadas. De forma muy sintética, recordemos que las características de los citados derechos de adquisición preferente son las siguientes: – se trata de derechos subjetivos potestativos, dado que confieren simplemente la facultad de adquirir, mediante una declaración de voluntad, el dominio u otro derecho real sobre la cosa; – son reales (aunque ello sea controvertido por algunos); – son de tracto único (se agotan de una sola vez por su ejercicio); – son temporales (en cuanto se extinguen por el transcurso del plazo de caducidad establecido para su ejercicio); – normalmente están inmersos en otra situación jurídica (arrendamiento, comunidad, parentesco…), de la que también resulta ser titular el mismo que lo es de aquellos (GARCÍA AMIGO)2; – son limitados, ya que no atribuyen la plenitud de facultades sobre la cosa, y únicamente confieren al sujeto activo la facultad de adquirir el dominio o un derecho real sobre la cosa, cuando su titular decide la enajenación, y, en buena lógica, el derecho de adquisición preferente se extingue por su ejercicio, ya que entonces se adquiere el dominio o derecho real; – y son limitativos del dominio pues restringen la facultad de disponer de un propietario, o la condicionan, otorgando al titular del derecho una preferencia frente a terceros adquirentes, y constituyen así un gravamen o limitación de la propiedad, por lo que en caso de origen voluntario no se presumen, y son objeto de in1

Lasarte Álvarez, C.: Curso de Derecho civil patrimonial: introducción al Derecho, Tecnos, Madrid, 2011, pág. 302. García Amigo, M.: “Los derechos reales de adquisición (notas para una teoría general)”, RDP, Madrid, 1976.

JUAN JOSÉ CORELLA MIGUEL

terpretación restrictiva (PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS3; SSTS de 12 de abril de 1989 y 6 de febrero de 1991, (EDJ 1991/1200); RDGRN de 5 de septiembre de 1991). Ahora bien, el derecho de adquisición preferente no implica prohibición de disponer ni extingue el poder de disposición del titular de la cosa (STS de 9 de junio de 1990, EDJ 1990/6117), y lo que determina es que tal poder se ejercite en beneficio de la persona que ostenta aquél derecho, como lo demuestra que el referido titular puede, a pesar de la existencia del derecho de adquisición preferente, enajenar la cosa y, además, a quien desee, sin que tal enajenación sea originariamente nula, ni se produzca el cierre del Registro de la Propiedad a dicha enajenación (véanse, no obstante, los arts. 22.5 LAU, 22.4 LAR y 86 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), provocando así una diferencia con las prohibiciones de disponer (arts. 26 y 27 LH). En este sentido, resulta que los derechos de adquisición preferente presuponen la transmisibilidad del bien o derecho, y atribuyen un propio derecho real a su titular, susceptible de enajenación y gravamen, a diferencia de las prohibiciones de disponer, que excluyen la transmisión y no confieren un derecho correlativo a otra persona, por lo que, en consecuencia, tales prohibiciones tampoco pueden ser objeto de enajenación y gravamen (GÓMEZ GALLIGO). Concretamente, el retracto es el derecho de adquirir cuando el primitivo titular de la cosa o derecho ya ha realizado la transmisión, y entonces el retrayente, ante una transmisión ya consumada, se coloca en la misma posición del adquirente (STS de 17 de junio de 1997, EDJ 1997/5053). Así, dice el art. 1521 del Código civil que “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. No obstante, retracto significa “volver a traer”, por lo que etimológicamente sólo existe retracto en el llamado retracto convencional, pues en tal caso el enajenante sí que readquiere la cosa, lo que no sucede en los retractos legales, donde el retrayente no es un anterior enajenante que readquiera. Así, entre otros, ALBALADEJO4 que es partidario de que al derecho de retracto legal le preceda el de tanteo por lo absurdo de tener que esperar a la consumación del negocio jurídico para entonces reclamar la cosa. 3

Peña Bernaldo de Quirós, M.: Derechos reales, Derecho Hipotecario, 4ª edición, tomo I, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, pág. 755. Albaladejo García, M.: Derecho civil III, Derecho de bienes, 11ª edición, revisada y puesta al día por Encarna Cordero Lobato, Edisofer, Madrid, 2010, pág. 802 ss. También en: Derecho Civil III. Derecho de bienes., Derechos reales en cosa ajena y Registro de la propiedad, 8ª edición, Bosch, Barcelona, 1994, pág. 346.

RETRACTO LEGAL DE COLINDANTES

El Código civil, dentro de la Sección Segunda, sólo regula como retractos legales el de comuneros y el de colindantes (arts. 1522 y 1523, respectivamente) pero, además de éstos, también son retractos legales el de coherederos (art. 1067), el de créditos litigiosos (art. 1535), el enfitéutico (art. 1636) y el de consocios (art. 1708). Y fuera del Código civil encontramos también manifestaciones, como los arts. 25 LAU, 88 LAR y 575 C.C. Es también posible que coincidan dos o más de estos derechos de adquisición preferente en un mismo supuesto, y entonces hay que atender a la previsión legal o a la jurisprudencia pues no siempre está resuelta la cuestión. Así, cuando se trate de la coincidencia entre el derecho del arrendatario y el de un colindante, el art. 25.4º LAU prevé la preferencia del tanteo y retracto del arrendatario sobre cualquier otro derecho similar salvo el reconocido al copropietario de la vivienda u otro convencional que, siendo anterior al arrendamiento, estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad. La doctrina es unánime al sostener que a todo derecho de tanteo legal sigue siempre uno de retracto legal y, gran parte de ella, que a todo derecho de retracto legal debería preceder uno de tanteo ya que ello, en palabras de GARCÍA AMIGO5, “procura menos molestias y gastos”. En ese sentido, ALBALADEJO GARCÍA6 y DOMÍNGUEZ LUELMO7.

García Amigo, M.: “Los derechos reales de adquisición (notas para una teoría general)”, RDP, Madrid, 1976, pág. 106. Albaladejo García, M.: Derecho civil III, Derecho de bienes, 11ª edición, revisada y puesta al día por Encarna Cordero Lobato, Edisofer, Madrid, 2010, pág. 802 ss. También en: Derecho Civil III. Derecho de bienes., Derechos reales en cosa ajena y Registro de la propiedad, 8ª edición, Bosch, Barcelona, 1994, pág. 346. Domínguez Luelmo, A.: Tanteo y retracto de colindantes en la Ley 19/1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, La Ley-Actualidad, Madrid, 2000.

III. FUNDAMENTO DEL RETRACTO DE COLINDANTES O ASURCANOS. DIVERSAS MATIZACIONES III.1. La supresión de los minifundios y la mejora de la producción agrícola Si atendemos al tenor del art. 1523 del Código civil no podríamos descifrar la intención del legislador al establecer esta institución y sólo podemos ver que fija, eso sí, dos limitaciones al derecho de retracto, determinadas, una en función de la cabida de la finca y otra en la naturaleza de la misma. Así, podemos ver que debe tratarse de un predio de naturaleza rústica y su área no puede exceder de una hectárea o, lo que es lo mismo, diez mil metros cuadrados. Sin embargo, su explicación es clara a la luz de la Exposición de Motivos del Código civil, la jurisprudencia y la doctrina. Si leemos a BELLO JANEIRO8, sabremos que pese a que el Código civil únicamente nos habla de estos dos requisitos, los mismos han sido interpretados por la jurisprudencia del Alto Tribunal conforme al criterio hermenéutico del art. 3.1 del mismo Código civil, es decir, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de la norma. Concretamente, la Exposición de Motivos nos habla de “facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza”, pasaje que es repetido hasta la saciedad en la jurisprudencia. Correlativamente, esta última pone de manifiesto que es “un remedio al minifundismo donde se ofrece un obstáculo insuperable para el desarrollo de la riqueza (véase STS de 14 de noviembre de 1991, EDJ 1991/10794) de manera que para evitar la persistencia de titularidades sobre parcelas de menos de una hectárea en fincas rústicas, se facilita al vecino (colindante o asurcano) la posibilidad de subrogarse en los mismos términos del contrato frente a quien adquirió la parcela contigua a la suya mediante compra o dación en pago a lo que se asimilan por la jurisprudencia las ventas judiciales hechas por subasta pública. De esta manera se evita la permanencia de esos minifundios lo que se considera antieconómi8

Bello Janeiro, D.: El retracto de comuneros y colindantes del Código civil, 3ª edición, Aranzadi, Cizur Menor (Navarra), 2009, pág. 251.

JUAN JOSÉ CORELLA MIGUEL

co y perjudicial para la economía nacional”. (Véase, en idéntico sentido, la más antigua STS de 17 de diciembre de 1958). Se trata, en definitiva, de posibilitar mediante este instituto la reunión de pequeños predios rústicos a fin de suprimir el minifundio y mejorar la producción agrícola (SSTS de 19 de octubre de 1981, EDJ 1981/1664; 29 de octubre de 1985; 20 de julio de 2004, EDJ 2004/82540; o 2 de febrero de 2007, EDJ 2007/5381) y es que el trabajo agrícola, máxime en los últimos tiempos, no es rentable si las parcelas cultivadas no tienen una extensión mínima y es tanto más rentable cuanto mayor es la extensión de éstas al trabajarse con maquinarias que permiten desarrollar en una jornada la labor que otrora se realizaba por muchos hombres en varias de ellas. Podríamos hacer un símil jurídico si dijésemos que las tierras son más rentables si se trabajan en unidad de acto. Si esta cuestión de la fragmentación excesiva de los fundos agrícolas era ya un tema a considerar en la época a la que pertenece nuestro Código civil, hay que resaltar la mayor necesidad de la misma en los tiempos actuales, sometidos a la presión de la competencia, que hoy resulta tanto mayor cuanto lo es la apertura de mercados, la eliminación de aranceles y el dumping social con el que se ataca a países como España y a su agricultura, pues no podemos olvidar que si hay países que supongan una seria amenaza para nuestra agricultura son aquellos en que se produce muy barato por motivos obvios: la escasa protección social y bajos salarios de los jornaleros a lo que se suman las menores exigencias de cumplimiento de estándares de los productos del campo en esos territorios. Nadie ignorará a estas alturas que un agricultor español debe seguir unos planes de trazabilidad para sus productos de forma que quede perfectamente identificado cada paso que da desde los productos fitosanitarios utilizados, las semillas o los plantones comprados para la siembra o plantación y todo lo restante hasta que el producto termina en las manos del consumidor. Ello, qué duda cabe, no es gratuito y supone costes añadidos que el productor y el resto de intervinientes en la cadena deben repercutir sobre el precio final del producto. De aquí surge la mayor necesidad de racionalizar el espacio de producción agrícola y se entiende mejor que nunca el deseo que ya fuera expresado hace más de cien años por el legislador al referirse a la mejora de la producción agrícola y a la supresión de los minifundios que, sin lugar a duda, no obedece a fines estéticos sino de interés público y social. Ese es precisamente el motivo, evitar los minifundios y tratar con ello de que las superficies de las parcelas rústicas tengan un mínimo que permita la rentabilidad de las mismas. Al respecto podemos citar también las

RETRACTO LEGAL DE COLINDANTES

SSTS de 26 de noviembre de 1895, 22 de abril de 1958, 29 de noviembre de 1958, 12 de febrero de 1959, 31 de mayo de 1959, 7 de noviembre de 1959, 18 de noviembre de 1960, 4 de noviembre de 1977, 19 de octubre de 1981 (EDJ 1981/1664), 29 de octubre de 1985, 22 de enero de 1991 (EDJ 1991/508), 10 de diciembre de 1991 (EDJ 1991/11657), 18 de abril de 1997 (EDJ 1997/2851), 12 de febrero de 2000 (EDJ 2000/3079), 20 de julio de 2004 (EDJ 2004/82540), 2 de febrero de 2007 (EDJ 2007/5381), 18 de octubre de 2007 (EDJ 2007/184359), 4 de febrero de 2008 (EDJ 2008/20541) y 11 de julio de 2012 (EDJ 2012/221338). En consecuencia, el fundamento tiene, como ya hemos adelantado, un claro motivo de interés público o social y excluye el puro beneficio del retrayente. Es decir, no se concederá el retracto cuando no se acrediten esos fines de interés general esgrimidos y lo que se persiga en realidad sea el aumento de la concentración parcelaria en un mismo propietario. Cierto es que la supresión de minifundios es uno de los objetivos, pero no sin más y la prueba más evidente de ello es que el art. 1524 del Código civil en su párrafo tercero prefiere, en caso de concurrencia de propietarios de tierras colindantes ejercitando el retracto, al que de ellos sea propietario de la tierra de menor cabida, anteponiendo esta circunstancia a la prioridad de presentación de la demanda, que solo operará en el hipotético caso de que ambos retrayentes posean parcelas de igual cabida, lo cual es harto difícil. Al respecto, podemos citar las SSTS 18 de octubre de 2007, 2 de febrero de 2007 (EDJ 2007/5381), 20 de mayo de 2009 y 11 de julio de 2012 (EDJ 2012/221338) o las SSAP Santa Cruz de Tenerife (Sec. 3ª) de 22 de junio de 2011 (EDJ 2011/269468) y 27 de febrero de 2012 (EDJ 2012/103707), entre otras, que determinan que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad rústica (minifundio), de forma que debe rechazarse la aplicación del art. 1523 del Código civil en aquellos casos que se ejercite la acción con fines contrarios a los perseguidos por el instituto, que ha de tender a beneficiar primordialmente el interés público y social, siendo su último fundamento poner fin a la división de la tierra, de forma que tal remedio sólo pueda prosperar cuando con el mismo se consigue la reunión de dos pequeñas fincas rústicas, mejorando con ello el rendimiento agrícola. Mientras que por el contrario no prosperará cuando el retracto de colindantes no cumpla la finalidad de suprimir el minifundio, sino sólo el interés particular del retrayente, distinto del interés público que preside la institución.

JUAN JOSÉ CORELLA MIGUEL

Por ello, como nos dice SÁNCHEZ GONZÁLEZ9, por efecto de dicha finalidad pública atribuida al retracto de colindantes, no se permite sustituir la entrega de la finca al retrayente por una indemnización. Es decir, procede únicamente en ejercicio de la acción de retracto la entrega de la finca que el demandado había adquirido al colindante que ejerce su derecho, y no procede que el demandado pueda pagar una compensación al demandante para quedarse con el inmueble. Obviamente, quedan al margen los posibles acuerdos extrajudiciales a que pudieran llegar las partes en litigio en virtud del principio dispositivo del proceso civil.

III.2. Posibilidad de evitar la demanda retractual. Diversas situaciones Una cuestión que no debemos pasar por alto es la cantidad de veces en que se ejercita esta acción y cómo es posible que, cuando quien vende quiere desprenderse de una finca rústica de cabida no superior a una hectárea, no comunique en todo caso a sus colindantes tal intención en aras de evitar que el que adquiere por compra se vea demandado y ante la eventualidad de perder lo que compró y, en no pocas ocasiones, parte del precio real que pagó si difiere del consignado en escritura notarial. Al respecto, nos parecen posibles las siguientes hipótesis: a) Que quien vende la finca desconozca quiénes son sus colindantes y no se moleste en averiguarlo. Puede suceder a su vez y al menos en los siguientes casos: a.1. La finca la heredó y nunca la ha trabajado. Hasta quizá vive muy lejos de ella. a.2. Todas las parcelas colindantes están en estado de abandono, improductivas y se desconoce a sus dueños o no existe relación. Ello, como luego veremos, será un impedimento para que los dueños de las mismas, si pretendieren el ejercicio del derecho de retracto, vean estimada su pretensión. Incluso —y eso supondría contar con un vendedor muy bien ilustrado o asesorado a nivel jurídico—, el vendedor no se molesta en ofrecer la finca a los colindantes sabedor de que, aunque pretendan ejercitar la acción de retracto no les asiste el Derecho al no cumplirse, al menos, el requisito de tratarse de finca rústica que se halle en estado de explotación. 9

Sánchez González, M.P.: “Art. 1.523”, en Jurisprudencia civil comentada. Código civil, dirigido por Pasquau Liaño, tomo III, Comares, Granada, 2000, pág. 2716.

RETRACTO LEGAL DE COLINDANTES

a.3. Las parcelas colindantes no son trabajadas por sus propietarios. En ese caso, también veremos que es posible que se vea impedido el ejercicio del derecho salvo en algunos casos en que se permite el ejercicio de la agricultura por medio de operarios (caso de las viudas cuyo marido era agricultor). En estos supuestos, una mínima diligencia pudiera pasar por comunicar al propietario la intención de vender a través del arrendatario o de la persona que trabaja la tierra por su cuenta. b) Que quien vende la finca no tenga una buena relación con sus colindantes y no quiera comunicarles su intención de vender. Es posible que prefiera venderla a cualquier persona antes que a su vecino. c) Que tenga un especial interés por vender la finca a un determinado comprador. Muchas veces irá relacionado con el mayor precio a obtener de este modo y con la intención de no desvelar la cantidad. Pensemos que comunicar a un vecino que se va a transmitir la finca por un determinado precio supone desvelarle la existencia de un comprador dispuesto a pagarlo y ello podría llevar incluso a que, si el colindante aprecia que la venta es un buen negocio, pueda plantearse venderle la suya con una pequeña rebaja, al potencial comprador de su vecino aunque no fuese su intención originaria desprenderse de su terreno. En un caso así, es bastante comprensible que el vendedor no quiera que se conozca la venta e intente incluso guardar silencio al respecto en espera de que transcurra el plazo de 9 días tras la inscripción registral de la transmisión que la ley establece como preclusivo de la acción en todo caso. De este modo, más que tratar de eludir el retracto lo que está haciendo el vendedor de la finca es asegurar el éxito de su venta, consciente o no de que aunque luego prospere el retracto no va a afectar a la validez de su venta.

III.3. Aplicación restrictiva del derecho en aras de la seguridad jurídica y el principio de autonomía de la voluntad El retracto supone la limitación del derecho de propiedad, protegido constitucionalmente (art. 33 CE) y de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código civil y es por ello por lo que el legislador lo ha concebido —y los tribunales lo han ido aplicando— de forma restrictiva dando prioridad a la seguridad jurídica en aquellos casos poco claros en que no