Issuu

IL·LUSTRE COL·LEGI DE L’ADVOCACIA DE BARCELONA ACADÈMIA DE JURISPRUDÈNCIA I LEGISLACIÓ DE CATALUNYA

R E V I S TA J U R Í D I C A D E C ATA L U N YA FUNDADA L’ANY 1895 CREU DE SANT JORDI DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA

BARCELONA 2023 ANY CXXIX - NÚM. 3

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA Publicació trimestral Editen: Il·ltre. Col·legi de l’Advocacia de Barcelona Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya Redacció i administració: Mallorca 283 - 08037 Barcelona revista@icab.cat Director: Eugeni Gay Montalvo (Col·legi de l’Advocacia de Barcelona; Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya) Director executiu: Daniel Vázquez Albert (Universitat de Barcelona) Consell de redacció: Mª Eugenia Alegret i Burgués (Magistrada Tribunal Superior de Justícia de Catalunya; Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya). Fernando Cerdá Albero (Universitat Pompeu Fabra; Pérez-Llorca Abogados). Marco Cian (Università di Padova). Georges-Albert Dal (Université Catholique de Louvain, Dal & Veldekens). José R. Ferrándiz Gabriel (Ferrándiz Abogados, ex Magistrat del Tribunal Suprem). Enric Fossas Espadaler (Universitat Autònoma de Barcelona). Antonio García Padilla (Universidad de Puerto Rico). Josep-D. Guàrdia Canela (Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya). María Elena Lauroba Lacasa (Universitat de Barcelona). Cristóbal Martell Pérez-Alcalde (Martell, Advocats). Fernando Pedro Méndez González (Col·legi de Registradors). Josep Maria Moltó Darner (Universitat de Barcelona). José Alberto Marín (Col·legi de Notaris de Catalunya). Eduardo Oteiza (Universidad de la Plata). Joan Picó Junoy (Universitat Pompeu Fabra). Eduard Rojo Torrecilla (Universitat Autònoma de Barcelona). Cristina Vallejo Ros (VPG Abogados). Daniel Vázquez Albert (Universitat de Barcelona). Eudald Vendrell Ferrer (Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya; Gay Rosell & Solano advocats).

ISSN: 1575-0078 Dipòsit legal B. 3029-1958 Editorial Tirant lo Blanch: revisió, maquetació, digitalització i distribució.

SUMARI Pgs.

Contenido PÒRTIC Una crida per al desbloqueig judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

593

PRIMERA PART ESTUDIS MONOGRÀFICS Eva Cordobés Millán: Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge: afectació als contractes d’arrendament d’habitatge . . . . . . . . . . . . . . . . .

597

Roberto García Ceniceros: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: aspectos procesales. Criterios orientadores de los jueces de Primera Instancia de Barcelona de 29 de junio de 2023. . . . . . . . . . . . . .

627

M. Esperança Ginebra Molins: La modificació de la capacitat per acceptar l’herència al Codi Civil de Catalunya arran de la nova legislació sobre suport a les persones amb discapacitat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

657

ACADÈMIA DE JURISPRUDÈNCIA I LEGISLACIÓ DE CATALUNYA Joaquín Tornos Mas: Memòria de les Activitats de l’Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya. Curs 2021/2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

675

Tomàs Font I Llovet: La ciutat i el seu dret. El règim especial de Barcelona.

685

Excm. Sr. Josep-Enric Rebés i Solé: Discurs de contestació. . . . . . . . . . . . . . . .

771

Francesc Tusquets i Trias de Bes: Discurs de cloenda de la sessió pública i solemne d’obertura del curs 2022/2023 i discurs d’ingrés de nou acadèmic . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

779

RJC, NÚM. 3-2023

592

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

SEGONA PART ESTUDIS PRÀCTICS Dret de família José Antonio García González: Transexualidad y conflictos jurídicos familiares. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

785

TERCERA PART NOVETATS LEGISLATIVES Irene Moreno-Tapia: Dret de la Unió Europea. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

809

QUARTA PART JURISPRUDÈNCIA COMENTADA Jurisprudència espanyola Mª Elisa Escolà: El retard deslleial: una qüestió de confiança, no només de temps. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

825

José Maria Moltó Darner: El silencio tiene un precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

829

Pedro Ávila Navarro: Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (enero-marzo 2023) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

831

Jurisprudència comunitària Beatriz Añoveros Terradas, Cristina González Beilfuss, Núria González Campañá: Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (enero-marzo 2023) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

847

NOTA La REVISTA no s’identifica necessàriament amb els criteris dels treballs que s’hi publiquen 6

RJC, NÚM. 3-2023

PÒRTIC UNA CRIDA PER AL DESBLOQUEIG JUDICIAL

Al tancament de l’actual número de la Revista, quan el Consell de Redacció elabora el seu Pòrtic, s’acaba de celebrar a la seu del Tribunal Suprem el tradicional acte d’Obertura de l’Any Judicial, presidit per S. M. el Rei. En aquesta ocasió, el president que ha pronunciat el discurs, ha sigut Francisco Marín Castán, magistrat del mateix Tribunal i president en funcions, raó per la qual, i pel seu exprés desig, no va comparèixer amb les insígnies i distintius que ostenta el titular. Com és sabut, és un acte de gran transcendència per al món jurídic i de la justícia, i hi assisteixen els representants de les més altes institucions dels tres poders de l’Estat, així com els membres del Tribunal Constitucional, amb el seu president, i del Consell d’Estat, amb una representació idèntica. Els representants més alts de les corporacions jurídiques de l’Estat, de les Reials Acadèmies, i d’altres institucions que omplen l’aforament de la Sala de Plens. Aquest any la situació era singular, i el president va pronunciar un dels millors discursos dels darrers temps, tant pel seu contingut, com per la claredat de la seva exposició, la inapel·lable contundència i l’exquisida delicadesa amb què ho va fer, en posar en relleu el panorama desolador de l’actual estat del Suprem. Tal com va manifestar, el bon funcionament de la Justícia ha de ser un assumpte d’Estat, i hem de ser conscients de la gran responsabilitat que tots tenim perquè funcioni amb eficàcia, independència i l’autoritat que requereix com un dels tres poders de l’estat de dret, sense cap interferència dels altres poders que puguin posar en dubte la imparcialitat de la seva actuació. Lamentablement, no atendre les necessitats per realitzar aquesta funció amb diligència i efectivitat, és una cosa realment greu. Separar-se dels mandats constitucionals i de les lleis orgàniques, que afecten el bon funcionament de la Justícia en un estat de dret, resulta inacceptablement i greument lesiu per als ciutadans del país, que són els que, en definitiva, s’han de beneficiar de la Justícia a la qual serveixen tots els integrants, sense excepció, del Poder Judicial; que no és altre que l’actuació del jutge o del Tribunal quan RJC, NÚM. 3-2023

594

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

està jutjant tots i cadascun dels assumptes que són sotmesos a la seva autoritat i coneixement, perquè és ben clar que el Poder Judicial no és un poder a l’ús, sinó que la seva missió és, en cada cas i en cada moment concret, jutjar i fer complir el fet jutjat. La inacceptable i més que culposa responsabilitat dels poders de l’Estat a incomplir el mandat constitucional de renovar dins el termini i en la forma escaient els membres del Tribunal Constitucional i del Consell General de Poder Judicial, com ja hem dit moltes vegades, és en si enormement nociu, com ha posat de manifest el Sr. Francisco Marín Castán en el seu excel·lent discurs. No es tracta de retre compte en aquest Pòrtic de la gran quantitat de vacants produïdes, que no es cobreixen o no es poden cobrir; del treball desbordant que produeix retards inacceptables i disfuncions més que intolerables, que afecten els ciutadans i els seus defensors i representants legals. No és la nostra missió repassar en aquest moment les dades oficials que manifesten aquesta situació, però sí de recordar, com es va dir al discurs inaugural, que cal fer un esforç per resoldre un problema evident que col·loca la Justícia en una situació de risc per a l’estabilitat de la nostra Democràcia. No podem oblidar els advertiments que s’han fet al nostre país per la Comissió Europea i el Tribunal de Drets Humans del Consell d’Europa, posant de manifest el perill de la interferència al Poder Judicial, dels altres dos poders tradicionals de l’estat de dret. El president en funcions del Tribunal Suprem adverteix que el lent i progressiu debilitament de les institucions essencials és una de les amenaces més grans per les quals moren les Democràcies. Si els poders de l’Estat no se subjecten a la Constitució, tal com hi estan dissenyats, falten greument a la seva obligació. No oblidem que tots els poders i, especialment pel que respecta aquí, el Poder Judicial també està obligat a acatar-la i complir-la, sobretot tenint en compte que formem part ja d’un marc jurídic, polític que excedeix, afortunadament, les nostres pròpies fronteres geogràfiques.

RJC, NÚM. 3-2023

PRIMERA PART

ESTUDIS MONOGRÀFICS

LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L’HABITATGE: AFECTACIÓ ALS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE per EVA CORDOBÉS MILLÁN Doctora en Dret i advocada Directora del Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona eva.cordobes@cpubcn.com

RESUM: S’analitzen les afectacions més rellevants en matèria d’arrendaments d’habitatge de residència habitual introduïdes per la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’Habitatge. Es ressalten les mesures que han comportat la modificació de preceptes de la LAU. S’estudien els dos conceptes determinants en la norma: gran tenidor i zones de mercat residencial tensionat. Les mesures implantades pel legislador —algunes d’elles (però no totes) d’aplicació pràctica des de l’entrada en vigor de la Llei— es tracten des d’un punt de vista crític i no merament descriptiu.

ABSRACT: This analysis investigates the most consequential changes to residential leases introduced by the Right to Housing Law (Law 12/2023, May 24). Notable are the amendments that this law brought to the Urban Lease Act (LAU). The investigation focuses on two key concepts in the law: the “large holder” and “tense residential market areas.” The legislative measures — some of which have been practically applicable since the law’s enforcement — are critically examined, beyond a mere descriptive approach.

PARAULES CLAU: Arrendament, gran tenidor, zona de mercat residencial tensionat, limitació de renda, dret de propietat.

KEYWORDS: Lease, large holder, tense residential market area, rent cap, property rights.

SUMARI: I. INTRODUCCIÓ. II. DOS CONCEPTES CLAUS: GRAN TENIDOR I ÀREA DE MERCAT RESIDENCIAL TENSIONADA. 2.1. Concepte de Gran Tenidor. 2.2. Concepte d’àrea de mercat residencial tensionada. III. PRINCIPALS NOVETATS EN MATÈRIA D’ARRENDAMENT. 3.1. Rendes en els contractes d’arrendament de residència habitual. 3.2. Forma de pagament. 3.3. Despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte. 3.4. Actualització anual de la renda: limitacions. 3.5. Pròrrogues obligatòries: anual si l’arrendatari es troba en situació de vulnerabilitat social i econòmica i l’arrendador és gran tenidor i triennal quan l’immoble s’ubiqui en una ZMRT. 3.5.1. Pròrroga obligatòria anual. 3.5.2. Pròrroga obligatòria triennal. 3.6. Mesures de protecció i transparència en les operacions de compra i arrendament d’habitatge. 3.7. Modificacions fiscals- 3.7.1. IRPF: Reduccions en els rendiments dels arrendaments d’habitatge habitual. 3.7.2. Recàrrec IBI: pisos buits. IV. CONCLUSIONS.

RJC, NÚM. 3-2023

598

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

1. INTRODUCCIÓ El passat 25 de maig de 2023 es va publicar la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge (BOE núm. 124, de 25 de maig). La normativa va entrar en vigor l’endemà de la seva publicació, és a dir, el 26 de maig de 20231. Es tracta de la primera Llei estatal que desenvolupa el dret constitucional a un habitatge digne i adequat (art. 47 CE). Estem davant d’una llei marc de desenvolupament autonòmic per transferència competencial, exclusiva, per motiu de la matèria2. El Preàmbul de la Llei ens assenyala les finalitats preteses pel legislador que de forma succinta serien: establir una regulació bàsica dels drets i deures dels ciutadans en relació amb l’habitatge; facilitar l’accés a un habitatge digne i adequat a les persones que tenen dificultats per accedir a un allotjament en condicions de mercat, prioritzant als joves i als col·lectius vulnerables; afavorir l’existència d’una oferta a preus assequibles i adaptada a les realitats dels àmbits urbans i rurals i millorar la protecció en les operacions de compra i d’arrendament d’habitatge. L’objectiu d’aquest article no és valorar la forta càrrega ideològica de la norma —que la té— o si es compliran les fites proposades pel legislador3. Tampoc es pretén fer una crítica a la manca de rigor i a la deficient tècnica legislativa que es tradueix en interpretacions confuses i, en alguns aspectes crucials de la norma, contradictòries entre els aplicadors jurídics. Aquest article se centra en destacar els canvis jurídics introduïts per la nova Llei i que afecten els contractes d’arrendament urbans: el control de lloguers en les àrees tensionades per a habitatges; els límits a les revaloritzacions de les

Conforme l’art. 2.1 del CC, com a regla general, les normes entren en vigor 20 dies després de la seva publicació al BOE, sempre que, la norma no disposi d’una altra cosa al respecte. Aquest període de temps, vacatio legis, acostuma a ampliar-se quan les normes són extenses, innovadores, etc. Es considera que s’ha de donar un termini mínim als operadors jurídics per tal de poder estudiar la matèria i assimilar els nous continguts normatius. A tall d’exemple, la vacatio legis de la Llei 29/1994, de 24 de novembre d’Arrendaments Urbans, es va publicar al BOE el 25 de novembre de 1994 i va entrar en vigor el dia 1 de gener de 1995. El seu ambiciós abastament material, fa dubtar sobre la seva constitucionalitat, tal com ja va manifestar el Consell General del Poder Judicial en el seu “Informe jurídico al anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda”, de 27 de gener de 2022. (https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Consejo-General-del-Poder-Judicial/Actividad-del-CGPJ/Informes/Informe-sobre-el-anteproyecto-de-Ley-por-el-derecho-a-la-vivienda). Les mesures que proposa el legislador provocarà l’efecte contrari al desitjat. És a dir, es reduirà l’oferta d’habitatge de lloguer —tan necessària en molts territoris de l’Estat espanyol—, no minvaran els preus de lloguer —especialment a mitjà i llarg termini— i dificultarà l’accés a l’habitatge a les persones amb menors recursos econòmics. Així ho va manifestar la pròpia Comissió de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana al Congrés dels Diputats, el 25 d’abril de 2022, en relació amb el projecte de la Llei (https://www. youtube.com/watch?v=VrzhlKyYoQw). RJC, NÚM. 3-2023

LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L’HABITATGE: AFECTACIÓ ALS CONTRACTES...

599

rendes dels lloguers per a habitatges; l’obligació del propietari d’assolir les despeses de gestió i formalització dels contractes d’arrendament d’habitatges; la nova definició del Gran Tenidor d’Habitatges; la creació d’un Índex de Preus de Referència que servirà de base, en alguns supòsits, per determinar la nova renda del lloguer; les noves pròrrogues legals dels contractes d’arrendament d’habitatge; els recàrrecs en les quotes de l’IBI si l’immoble es troba desocupat… Abans d’entrar en el fons de l’article, cal destacar que no totes les regulacions de la llei han entrat en vigor. De fet, només són d’aplicació les mesures següents: les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte que van a càrrec de l’arrendador; les noves mesures de transparència i d’informació en matèria d’arrendaments i de compravenda; es va iniciar el termini per a realitzar el procediment per declarar zones de mercat residencial tensionades; la pròrroga extraordinària d’un any en determinats contractes d’arrendament i quan es donen determinades circumstàncies; els nous requisits processals exigits en els procediments de desnonaments i, finalment, es mantenen les limitacions en les actualitzacions de les rendes. Tot i l’afectació directa —i de gran rellevància— dels aspectes processals sobre els contractes d’arrendament d’habitatge, no faré al·lusió a les modificacions introduïdes pel legislador, ja que en aquesta mateixa publicació es dedicarà un article específic on s’analitzarà amb detall les modificacions inserides a la LEC. En aquest sentit, cal destacar, però, que quasi un mes després de l’entrada en vigor de la Llei, s’ha publicat el RDL 5/2023, de 28 de juny, pel qual s’adopten i prorroguen determinades mesures de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la Guerra d’Ucraïna, de suport a la reconstrucció de l’illa de La Palma i a altres situacions de vulnerabilitat; de transposició de Directives de la Unió Europea en matèria de modificacions estructurals de societats mercantils i conciliació de la vida familiar i la vida professional dels progenitors i cuidadors; i d’execució i compliment del dret de la Unió Europea (BOE núm. 154, de 29 de juny de 2023) que introdueix, novament, modificacions en els procediments de desnonaments. Aquest fet reflecteix la mala praxi legislativa que està conduint als operadors jurídics a una inseguretat jurídica inèdita que poc beneficia al conjunt de ciutadans. 2. DOS CONCEPTES CLAUS: GRAN TENIDOR I ÀREA DE MERCAT RESIDENCIAL TENSIONADA Com assenyalàvem, la norma desenvolupa un seguit de mesures a aplicar en matèria d’arrendaments d’habitatge. Ara bé, aquestes mesures queden condicionades —en la majoria dels casos, tal com detallarem— a què l’immoble en qüestió es trobi ubicat en una àrea de mercat residencial tensionada i/o si la part arrendadora és considerada o no gran tenidora. Per tant, aquests dos conceptes són determinants. RJC, NÚM. 3-2023

600

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

2.1. Concepte de Gran Tenidor El legislador ens avança en la pròpia Exposició de Motius i detalla a l’art. 3.k) de la Llei què hem d’entendre per gran tenidor. Concretament, ens indica que hem de considerar que l’arrendador és gran tenidor quan sigui una persona física o jurídica titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o d’una superfície construïda de més de 1.500 m24. Com s’evidencia, la definició és hereva de la recollida en l’art. 4 del RDL 11/2020, de 31 de març, per la qual cosa s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19 (BOE núm. 91, d’1 d’abril de 2020), acotant-se, ara, a aquells immobles i superfície que siguin d’ús residencial. La definició atorgada serà d’aplicació sempre que no es particularitzi el concepte de gran tenidor per les comunitats autònomes. Es faculta a les autonomies que puguin definir els grans tenidors i puguin reduir les titularitats requerides per a la seva categorització fins a cinc immobles urbans d’ús residencial, sempre que s’ubiquin dins d’una zona de mercat residencial tensionada. Per tant, per a poder disminuir el nombre de titularitats exigides, caldrà que es declari la zona com a tensionada i, a més, serà necessari que es motivi degudament en la memòria justificativa de la declaració5. Com s’aprecia ens trobem davant d’una definició que prioritza el nome iuris que la realitat fàctica. Es converteix ex lege en gran tenidor tota persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans o d’una superfície construïda superior a 1.500 m2 amb independència de qualsevol límit qualitatiu. Recordem que un tractament legal desigual a situacions similars o equivalents és discriminatori de per se. El criteri que utilitza el legislador no supera un test de raonabilitat. La quantitat d’habitatges no té per què anar aparellada al seu valor cadastral o de mercat. S’ha desaprofitat l’oportunitat d’esclarir interrogants relatius al concepte, preexistents a la publicació de la Llei. El legislador (torna) a no precisar què hem d’entendre per “titular”; què succeeix en els casos de titularitats compartides; com es computen els 1.500 m2; què succeeix en casos de propietats verticals; etc.6. En primer lloc, resulta determinant indicar que es tindran en compte tots els immobles d’ús residencial que s’ubiquin en territori nacional a fi de 4. 5. 6.

Fixem-nos com la definició estableix “més de deu”, per tant, no són deu immobles sinó onze. Així mateix, indica “més de 1.500 m2”, en conseqüència, són 1.501 m2 i no 1.500 m2. Que cada CCAA tingui la seva pròpia definició de gran tenidor provocarà greuges comparatius dins de l’Estat espanyol amb un impacte directe en el mercat immobiliari. Inevitablement, per exemple, es veuran afectades les inversions. Per un estudi més exhaustiu de la matèria, vid. FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Problemática Práctica civil”, Cómo hacer frente a los efectos legales y litigios derivados del COVID-19, AAVV, Ed. Wolters Kluwer, 2020, pp. 129-130. RJC, NÚM. 3-2023

LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L’HABITATGE: AFECTACIÓ ALS CONTRACTES...

601

computar la titularitat de més de deu immobles. Clarament, la implantació geogràfica de la norma és d’àmbit estatal. Ara bé, quan es minvi el nombre d’immobles (“cinc o més immobles”) a la declaració de l’àrea de mercat tensionada s’hauran de computar només aquells immobles que radiquin en l’àmbit de la zona limitada per aquesta declaració de mercat tensionat. En relació amb què s’ha d’entendre per “titularitat”, tot i que la doctrina no és unànime, entenem que computaran les titularitats de drets reals que comportin per si mateixes la facultat d’ús i gaudi de l’immoble, o la possibilitat de fer actes d’administració ordinària sobre el mateix. Per tant, es tindran en compte els usdefruits7. Pel que fa a les titularitats proindivises, a Catalunya, l’art. 136 de la Llei 5/2020, de 29 d’abril, de mesures fiscals, financeres i administratives i del sector públic i de creació de l’impost sobre les instal·lacions que incideixen en el medi ambient (BOE núm. 155, de 2 de juny de 2020) va esclarir que es considera a una persona física com a gran tenidora si la seva quota de participació en la comunitat que correspongui supera els 1.500 m2. Per tant, per fer el càlcul es tenen en compte totes les parts alíquotes, incloent-hi totes les finques sobre les quals es tingui alguna quota de participació. Ara bé, aquesta definició matisada a la comunitat autònoma de Catalunya, no té per què extrapolar-se a l’àmbit estatal8. Una altra qüestió irresolta pel legislador se centra en saber com s’han de computar les finques identificades en el Registre de la Propietat com una única unitat registral, però que de facto estan dividides en diversos departaments susceptibles de ser destinats a ús residencial. En aquest sentit, la 7.

Comparteixen la nostra opinió els “Criteris orientadors aprovats pels jutges de Primera Instància de Barcelona, amb motiu de l’entrada en vigor de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel Dret a l’Habitatge”, publicats el dia 29 de juny de 2023, p. 5. Contràriament, trobem sectors de la doctrina que argumenten la tesi oposada. Vid. TORRES LÓPEZ, A., “Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda”, Artículo monográfico, SEPIN.SP/DOCT/122174, 26 de maig de 2023: “Ante ello, seguimos manteniendo el criterio, dado que la norma no distingue, de que solamente deberán tenerse en consideración a efectos de cualquier computo, situaciones de plena propiedad, consecuencia de lo cual, si una persona física dispone de diez inmuebles de naturaleza residencial en propiedad y un undécimo en nuda propiedad, usufructo o condominio con terceros, no debe considerarse gran tenedor, puesto que la norma se refiere a más de diez y en situación de pleno dominio”. En els “Criteris orientadors aprovats pels jutges de Primera Instància de Barcelona…”, ob.cit., p. 5, es matisa que “En el cas de les titularitats compartides, s’inclouran en el còmput les propietats ‘una part alíquota superior al 50% (art. 552-7 CCCat)”. Així mateix, són més contundents a l’hora d’afirmar que per a realitzar el càlcul dels 1.500 m2, se segueix per analogia el criteri ja adoptat pel legislador català en l’art. 5.9.d) de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica (BOE núm. 216, de 9 de setembre de 2015). Recordem que l’art. 136 de la Llei 5/2020, de 29 d’abril va modificar l’art. 5.9.d) de la Llei 24/2015, de 29 de juliol.

RJC, NÚM. 3-2023

602

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

doctrina manté criteris divergents. Probablement, però, les veus que s’escolten amb més força —tot i que discrepem— són les defensores del fet que la finca en qüestió només comptabilitzarà com a únic immoble9. Els defensors d’aquesta tesi argumenten que per a determinar si la part actora és o no gran tenidora, el legislador adopta com a criteri l’aportació d’una certificació del Registre de la Propietat en la que consti la relació de propietats de la part actora. Per tant, el concepte s’ha d’interpretar en sentit registral i no cadastral (ni físic). El fet que els grans tenidors siguin destinataris de mesures individualitzades —representen un gravamen precontractual, contractual i postcontractual— és una opció legislativa legítima. Una altra cosa és que aquesta decisió legislativa sigui adient per millorar l’accés a l’habitatge, fita perseguida per la Llei objecte d’anàlisi. 2.2. Concepte d’àrea de mercat residencial tensionada Aquest terme que s’introdueix de manera reiterada en el text normatiu resulta essencial. Moltes de les previsions legals se supediten a si l’immoble s’ubica en una zona10 de mercat residencial tensionat (ZMRT). De fet, la mesura protagonista de la norma, contenir o limitar els preus de lloguer en els contractes d’arrendament d’habitatges, quedarà condicionada a aquesta declaració. L’art. 18 de la Llei regula la declaració de ZMRT. Específicament la norma estableix que les Administracions competents en matèria d’habitatge (no concreta quines són) podran declarar, d’acord amb els criteris i els procediments establerts en la seva normativa reguladora11 i en l’àmbit de les seves respectives competències, ZMRT als efectes d’orientar les actuacions públi9. 10. 11.

Entre els defensors d’aquesta teoria es troba la majoria dels jutges de Primera Instància de Barcelona. Vid. “Criteris orientadors aprovats pels jutges de Primera Instància de Barcelona…”, ob.cit., pp. 5-6. La primera deficiència que destaquem és que la norma no determina que s’entén per “zona”. Cal entendre que es refereix a municipis?, comarques? províncies?, ciutats? barris?, carrers? En el cas de Catalunya, aquesta referència a “la seva normativa reguladora” es remet a la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge (BOE núm. 258, de 29 de setembre de 2020) , en la qual es regula la declaració d’àrees amb mercat d’habitatge tens (capítol II, secc. 1, a). Segons l’art. 3.5.b) de la Llei 11/2020, “per formular la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, cal (…) un informe perceptiu de l’Ajuntament o Ajuntaments dels municipis afectats”. Per tant, la Generalitat de Catalunya no pot declarar un municipi com a ZMRT sense haver obtingut abans un informe del seu Ajuntament sobre el cas particular. Ens plantegem si l’Acord de 15 de juny de 2023, en el que la Generalitat de Catalunya pretén declarar ZMRT 140 municipis sense informar els respectius Ajuntaments vulnera el principi d’autonomia local garantit a l’art. 140 CE. RJC, NÚM. 3-2023

LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L’HABITATGE: AFECTACIÓ ALS CONTRACTES...

603

ques d’habitatge en aquells àmbits territorials en els que existeixi un especial risc d’oferta insuficient d’habitatge per a la població12. El precepte ens indica, en el seu apartat segon i següents, el procediment a seguir perquè les Administracions competents puguin declarar ZMRT. Es tracta d’un procediment formal i reglat. La declaració ha d’anar precedida d’un procediment preparatori dirigit a l’obtenció d’informació relacionada amb la situació del mercat residencial en la zona13. Per complir correctament amb aquest procediment incipient, s’utilitzaran diversos indicadors: preus de lloguer i de venda, la seva evolució temporal, nivell de renda disponible en les llars, esforç econòmic dels residents, etc.14. La declaració d’una ZMRT implicarà la realització d’un tràmit d’informació. S’imposa com a requisit formal que es posi a disposició publica la informació, incloent-hi els estudis efectuats. Així mateix, la resolució haurà de motivar les deficiències o insuficiències del mercat d’habitatge en la zona. L’objectiu final resideix en satisfer adequadament la demanda d’habitatge habitual a un preu raonable i s’haurà de comunicar a la Secretaria General d’Agenda Urbana i Habitatge del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (MITMA). La vigència de la declaració de la ZMRT no és indefinida. El legislador la limita temporalment a tres anys, amb la possibilitat de poder-se prorrogar anualment si subsisteixen les circumstancies que van motivar la declaració —seguint, novament, el mateix procediment—. Trimestralment, el MITMA, aprovarà una resolució que reculli les ZMRT. Cal destacar que per a les declaracions de ZMRT es requereix l’elaboració d’una Memòria15 que justifiqui, a través de dades objectives i fonamentades, l’existència d’un especial risc d’abastament insuficient d’habitatge per a la població resident. Resulta imprescindible que per a la declaració s’acrediti que es dona alguna d’aquestes dues circumstàncies: i) Que la càrrega

12.

13.

14. 15.

L’art. 4.1 de la Llei 40/2015, d’1 d’octubre, de règim jurídic del sector públic (BOE núm.236, de 2 d’octubre de 2015), destaca la rellevància del principi de proporcionalitat, el qual obliga a “escollir la mesura menys restrictiva, motivar la seva necessitat per a la protecció de l’interès públic, així com justificar la seva adequació per aconseguir les finalitats que es persegueixen, sense en cap cas es produeixin diferències de tracte discriminatòries”. A la Memòria que s’adjunta a l’Acord de 15 de juny de 2023 per a declarar 140 municipis com a ZMRT no consta la realització d’aquest tràmit. Tampoc consta que s’hagin realitzat consultes prèvies ni s’hagi procedit amb el corresponent tràmit d’audiència (art. 3.5.c) de la Llei 11/2020). Ens podem qüestionar si l’anàlisi econòmica efectuat per la Generalitat de Catalunya compleix amb els requisits del precepte. Les dades emprades són de l’any 2020 i, per tant, no són dades que reflecteixen una realitat real a l’hora de la declaració de la ZMRT. Catalunya, ha estat la primera CCAA en publicar la seva memòria per a declarar 140 municipis ZMRT: https://gencat.cat/territori/informacio_publica/Habitatge_ZMRT_20230615/ Memoria_ZMRT_20230615.pdf

RJC, NÚM. 3-2023

604

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer16 en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% d’ingressos mitjans de les llars, i, ii) Que el preu de compra o de lloguer de l’habitatge hagi experimentat, en els cinc anys anteriors a la declaració (d’àrea tensionada), un percentatge de creixement de, com a mínim, tres punts superior al percentatge de creixement de l’IPC de la comunitat autònoma. La declaració de ZMRT comportarà la redacció de mesures necessàries per a corregir els desequilibris evidenciats i un calendari de desenvolupament. Aquest programa podrà desenvolupar-se de manera conjunta amb el Departament Ministerial competent. Fins i tot, es preveu la possibilitat d’adoptar mesures de finançament específiques per aquesta zona concreta per tal d’afavorir la contenció o la reducció dels preus de lloguer o de venda. Com assenyalàvem, l’absència de desenvolupament autonòmic comportarà la inaplicació d’algunes de les mesures contemplades a la norma. Si ens centrem en els preceptes modificats a la LAU, resultaran inaplicables —si no es declaren les ZMRT-: l’art. 10.3 relativa a la pròrroga triennal extraordinària; l’art. 17.6 referent a les limitacions a la renda pactada inicial en contractes de lloguer —se sacrificaria la mesura “estrella” de la Llei— i l’art. 17.7 si la limitació afecta arrendadors grans tenidors. 3. PRINCIPALS NOVETATS EN MATÈRIA D’ARRENDAMENT Com s’ha avançat en línies precedents, són varies les modificacions introduïdes a la Llei que afecten els contractes d’arrendament d’habitatge. Ara bé, no totes es troben vigents —principalment perquè han quedat condicionades a què s’apliquin exclusivament a immobles ubicats en ZMRT—, ni totes s’han introduït en el text normatiu de la LAU. De fet, de totes les mesures que analitzarem, només resulten d’aplicació (amb els matisos que explicarem) i han introduït modificacions en preceptes de la LAU les següents: la pròrroga extraordinària a favor d’arrendataris econòmicament i/o socialment vulnerables si l’arrendador té la condició de gran tenidor (art. 10.2 LAU); la manera d’efectuar el pagament mensual de la renda (art. 17.3 LAU) i que la part arrendadora assumeixi el pagament de les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte d’arrendament (art. 20.1 in fine).

16.

Resulta poc objectiu el càlcul a emprar per l’autoritat competent autonòmica. Quina ha de ser la metodologia del càlcul que han de seguir les comunitats autònomes a fi de declarar les seves àrees com a tensionades (o no)? Entenem que, totes les autonomies haurien d’aplicar la mateixa metodologia de càlcul i bases de dades normalitzades i equivalents per evitar tractaments diferenciats a supòsits idèntics.

RJC, NÚM. 3-2023

LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L’HABITATGE: AFECTACIÓ ALS CONTRACTES...

605

L’extensió de les limitacions quantitatives d’actualitzacions de la renda, contingudes en el RDL 6/2022, de 29 de març, pel qual s’adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna (BOE núm. 75, de 30 de març de 2022); l’art 31 de la Llei relatiu a la informació precontractual i a la intermediació i les variacions processals en matèria de desnonaments resulten d’aplicació, però no han modificat l’articulat de la LAU. Les mesures que el dia d’avui no estan vigents per vincular-se directament a la declaració de ZMRT prèvia són: la pròrroga obligatòria extraordinària triennal, que pot sol·licitar l’arrendatari (art. 10.3 LAU) i les limitacions i contencions de les rendes (arts. 10.6 i 7 LAU). Finalment, el legislador ha introduït modificacions fiscals d’afectació directa sobre l’IBI i sobre l’IRPF i es pretén crear una base de dades de contractes d’arrendament d’habitatges amb la finalitat de poder coordinar la informació disponible per desenvolupar el Sistema d’Índex de Referència del preu de lloguer d’habitatge. 3.1. Rendes en els contractes d’arrendament de residència habitual Cal partir de la premissa que l’art. 17.1 de la LAU no s’ha modificat i, per tant, sempre que l’immoble no s’ubiqui en una àrea declarada com a ZMRT17, la renda serà la que lliurement pactin les parts. Només quan s’hagi declarat una ZMRT s’alterarà el principi general de llibertat de pacte del nostre ordenament jurídic (art. 1255 CC) i la renda quedarà condicionada a les regles imposades pel legislador. La condició de gran tenidor adquireix un paper protagonista pel que fa a la determinació de les rendes dels contractes que se signin a partir de l’en17.

El Govern de la Generalitat ha fet públic que té la intenció d’incloure 140 municipis perquè formin part de l’àrea de mercat de lloguer tens i, per tant, perquè s’acullin de manera obligatòria a la regulació de preus dels arrendaments d’habitatge habitual. Recordem que amb motiu de la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, s’afectava una seixantena de municipis. El control de lloguer efectuat a Catalunya, va disminuir l’oferta d’habitatge de lloguer, i va traduir-se en un increment notable de les rendes. Resulta una mesura ineficient per millorar l’accés al mercat de lloguer i s’ha demostrat, a més, que és contraproduent. S’empitjora l’oferta en quantitat i en qualitat. Paral·lelament, es tracta d’una mesura que perjudica els col·lectius de menor renda, que són els que precisament el legislador vol protegir. Com és lògic, si la oferta disminueix, els arrendadors cercaran arrendataris que ofereixin majors garanties a l’hora de satisfer les rendes i que, en conseqüència, tinguin un menor risc d’impagament. Els precedents internacionals confirmen aquests efectes nocius (San Francisco, Nova York, París, Berlín…). Aquestes comparacions haurien de servir per anticipar què podria succeir en l’àmbit estatal. També, cal destacar el greuge que es pot produir dins del mateix Estat si la regulació de la renda de lloguer s’aplica a unes zones determinades del territori i a d’altres no.

RJC, NÚM. 3-2023

606

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

trada en vigor de la norma i, insistim, un cop s’hagin declarat les ZMRT. El legislador fixa les regles de limitació i contenció de les rendes sobre la base de si la persona arrendadora és o no gran tenidora. Quan la part arrendadora no sigui catalogada com a gran tenidora, la renda del nou contracte d’arrendament no podrà ultrapassar la darrera renda del contracte d’habitatge habitual que hagi estat vigent en els darrers 5 anys18 al mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contacte anterior (per tant, no s’aplicarà a l’actualització de la renda anual la limitació extraordinària imposada a l’art. 46 del RDL 6/2022, de 29 de març)19. La disposició final primera, apartat tercer de la Llei, afegeix a la nova redacció de l’art. 17.6 de la LAU la prohibició de fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin pactades al contracte anterior20. La norma, permet l’increment addicional del 10%, sobre la renda actualitzada de l’anterior contracte, quan es donin determinades circumstancies taxades pel legislador. El legislador imposa un numerus clausus de supòsits que no es troben exempts de crítiques, ja que l’acreditació de l’existència real d’alguns d’aquests supòsits, resulta pràcticament inviable. En primer lloc, es permet l’increment addicional del 10% sobre la renda si a l’habitatge arrendat s’haguessin executat, en els 2 anys anteriors a la data del nou contracte, 18. 19.

20.

Ens preguntem si queden afectats (o no) per les mesures descrites els contractes d’arrendament d’habitatge que es troben en tàcita reconducció (arts. 1566 i 1581 CC). Les actualitzacions de les rendes són acumulatives però no retroactives. En altres paraules, els arrendadors tenen la possibilitat d’incrementar l’IPC (o l’índex que s’hagi pactat contractualment) acumulat, però no poden reclamar els endarreriments que no s’hagin cobrat durant els anys que no s’hagi aplicat anualment l’increment. A l’Estat Espanyol, les acumulacions permeses ascendeixen a 5 anys en virtut de l’art. 1964.2 CC (“Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”) en relació amb l’art. 1966 CC (“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 2a La de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas”). A Catalunya el termini de prescripció és de tres anys (art. 121-21 CCC) tot i que es permet que els contractants puguin pactar el termini de prescripció (art. 121-3 CCC), sempre que no generi indefensió a cap de les parts —especialment, a l’arrendatari— i que el termini no sigui superior al doble del legalment establert. Això no obstant, a Catalunya, ni la doctrina ni la jurisprudència són pacífiques i, també es defensa la prescripció de cinc anys en aplicació a l’art. 1964.2 CC. Aquesta tesi es defensa al·legant la Disposició Addicional 10a de la LAU perquè preveu que l’exercici de tots els drets, obligacions i accions previstos a la LAU, que no tinguin termini específic de prescripció, ho faran amb el que disposa el règim general contingut en el CC. Per a poder repercutir les despeses generals de l’immoble, l’IBI, taxa d’escombraries, etc., al nou contracte, s’exigeix per imperatiu legal que en el contracte precedent estigués pactada dita repercussió per escrit i amb l’import exacte d’aquestes despeses en el moment de subscriure’l. La voluntat del legislador recau en el fet que els arrendadors no incrementin les rendes de manera indirecta. RJC, NÚM. 3-2023