manuales
Francisco de P. Blasco Gascó
3ª EDICIÓN
Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología. Una colección clásica en la literatura universitaria española. Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch, www.tirant.es
INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
DERECHOS REALES DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO 3ª EDICIÓN
INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL
Francisco de P. Blasco Gascó
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INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Ana Cañizares Laso Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Jorge A. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz
Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González
Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
Luis López Guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Javier de Lucas Martín
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
Víctor Moreno Catena
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Tomás S. Vives Antón
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
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INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO 3ª Edición
FRANCISCO DE P. BLASCO GASCÓ Catedrático de Derecho Civil Universitat de València
tirant lo blanch Valencia, 2019
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© Francisco de P. Blasco Gascó
© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-2296-2019 ISBN: 978-84-1336-182-6 IMPRIME: Guada Impresores SL MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf
Índice Lección 1ª El derecho real
I. EL DERECHO DE COSAS........................................................................................ 27 1. Las funciones del derecho de cosas....................................................................... 27 2. Marco constitucional del derecho de cosas........................................................... 30 3. La llamada constitución económica...................................................................... 31 II. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO REAL............................................................ 34 1. Derecho real y aprovechamiento económico........................................................ 34 2. Derecho real y acción real.................................................................................... 34 3. Derecho real, eficacia real y transcendencia real. El sistema registral inmobiliario.. 35 III. DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO....................................................... 38 1. Distinción derecho real y derecho de crédito........................................................ 38 2. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito........................... 39 3. Las llamadas figuras intermedias.......................................................................... 40 3.1. Los iura ad rem........................................................................................... 40 3.2. Los derechos reales in faciendo................................................................... 41 3.3. Las obligaciones propter rem u ob rem....................................................... 41 IV. CLASES DE DERECHOS REALES.................................................................................. 42 1. Clasificaciones doctrinales.................................................................................... 42 2. Supuestos dudosos............................................................................................... 43 3. Derechos reales reconocidos en ordenamiento jurídico español............................ 45 V. TIPICIDAD Y ATIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES............................................. 46 VI. RÉGIMEN DE LOS BIENES Y DE LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO...................................................................................... 49
Lección 2ª Adquisición y transmisión de los derechos reales
I. SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES............................... 51 1. Origen histórico y distintas evoluciones............................................................... 51 2. La transmisión consensual del dominio................................................................ 52 3. El sistema del acuerdo abstracto traslativo........................................................... 53 4. La teoría del título y el modo: La relación de causalidad entre la iusta causa y la traditio................................................................................................................. 55 II. LOS MODOS DE ADQUIRIR Y TRANSMITIR EL DOMINIO Y LOS DEMÁS DERECHOS REALES EN EL CÓDIGO CIVIL......................................................... 56 1. Definición y crítica............................................................................................... 56 2. Clasificación de los modos de adquirir................................................................. 58 III. EL SISTEMA DEL TÍTULO Y EL MODO EN EL CÓDIGO CIVIL......................... 59 IV. LA TRADICIÓN....................................................................................................... 61 1. Concepto.............................................................................................................. 61 2. Las conductas traslativas...................................................................................... 62 3. Formas de tradición............................................................................................. 63 3.1. Tradición material....................................................................................... 63 3.2. Tradición simbólica..................................................................................... 63
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Índice
3.3. Tradición ficticia y acuerdos traslativos....................................................... 64 4. Los acuerdos traslativos....................................................................................... 64 5. Inscripción y tradición.......................................................................................... 65 V. LA OCUPACIÓN...................................................................................................... 67 1. Concepto.............................................................................................................. 67 2. Especies................................................................................................................ 68 2.1. La ocupación de animales o semovientes..................................................... 68 2.3. Régimen jurídico especial para determinados bienes................................... 70 VI. REFERENCIA A LAS ADQUISICIONES A NON DOMINO.................................... 71
Lección 3ª Modificación y extinción de los derechos reales
I. MODIFICACIÓN OBJETIVA DEL DERECHO REAL............................................. 73 1. Accesión de la propiedad y extensión objetiva de la hipoteca............................... 73 II. LA ACCESIÓN.......................................................................................................... 74 1. El derecho de accesión: concepto.......................................................................... 74 2. Naturaleza jurídica............................................................................................... 75 III. LA ACCESIÓN DISCRETA....................................................................................... 75 1. Concepto. Los frutos............................................................................................ 75 2. Atribución de los frutos........................................................................................ 76 3. Abono de gastos por la producción de los frutos.................................................. 77 IV. LA ACCESIÓN CONTINUA.................................................................................... 77 1. La accesión respecto a los bienes inmuebles......................................................... 77 1.1. Accesión de mueble a inmueble o accesión industrial.................................. 77 A) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos. 77 B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios. 78 C) Materiales, plantas o semillas pertenecientes a tercero........................... 78 1.2. Accesión de inmueble a inmueble o accesión natural................................... 78 A) Aluvión................................................................................................. 79 B) Avulsión................................................................................................ 79 C) Mutación de cauce................................................................................ 79 D) Formación de isla.................................................................................. 79 2. Accesión de mueble a mueble............................................................................... 80 2.1. Unión o adjunción...................................................................................... 80 2.2. Mezcla o conmixtión.................................................................................. 81 2.3. Especificación.............................................................................................. 82 V. LA LLAMADA ACCESIÓN INVERTIDA................................................................. 82 VI. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES..................................................... 84 1. Las causas generales de extinción......................................................................... 84 2. La destrucción o pérdida de la cosa...................................................................... 85 3. La renuncia y la consolidación............................................................................. 86 3.1. La renuncia al derecho real......................................................................... 86 3.2. La consolidación......................................................................................... 88 VII. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DOMINIO............................................................. 90 1. El abandono o derelicción.................................................................................... 90 1.1. Concepto y capacidad................................................................................. 90 1.2. Elementos................................................................................................... 91 1.3. Efectos. El problema de la inscripción del abandono en el Registro de la Propiedad.................................................................................................... 92
Índice
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A) El abandono de un bien mueble o semoviente....................................... 93 B) El abandono de un bien inmueble: derelicción y Registro de la Propiedad.. 93 2. La revocación de la propiedad.............................................................................. 96 3. Otras causas de pérdida del dominio.................................................................... 98
Lección 4ª El sistema registral inmobiliario. El Registro de la Propiedad
I. PUBLICIDAD, POSESIÓN Y PROTECCIÓN DEL DERECHO REAL...................... 99 II. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................................................... 101 1. Objeto y función.................................................................................................. 101 2. Competencia y ordenación del Registro............................................................... 102 III. EL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ESPAÑOL.......................................... 102 1. Características...................................................................................................... 102 2. Los principios hipotecarios................................................................................... 103 3. Los libros y los asientos registrales....................................................................... 103 3.1. Los libros del Registro................................................................................ 103 3.2. Los asientos registrales................................................................................ 104 4. Objeto de la inscripción: art. 2 LH....................................................................... 105 4.1. Los derechos reales inmobiliarios................................................................ 106 4.2. Algunos derechos personales....................................................................... 107 4.3. Las resoluciones que modifiquen la capacidad de las personas.................... 108 4.4. Los actos jurídicos inscribibles que determina la legislación urbanística...... 108 A) Respecto de la ocupación de la finca afectada por el procedimiento de expropiación......................................................................................... 109 B) En relación con el derecho de superficie................................................. 109 C) Determinación de los actos inscribibles................................................. 109 D) En el expediente de distribución de beneficios y cargas.......................... 111 5. La función mediadora del Registrador de la Propiedad........................................ 111 IV. OTROS SISTEMAS REGISTRALES.......................................................................... 111 1. Sistema francés..................................................................................................... 111 2. Sistema alemán..................................................................................................... 112 3. Sistema australiano o Acta Torrens....................................................................... 113
Lección 5ª El procedimiento registral inmobiliario (I)
I. EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN EN GENERAL..................................... 115 II. LA PRESENTACIÓN DEL TÍTULO......................................................................... 116 1. Inicio del procedimiento: el principio de rogación................................................ 116 2. El título inscribible............................................................................................... 117 2.1. Clases y requisitos del título inscribible....................................................... 117 2.2. Inscripción de determinados títulos............................................................. 118 3. El asiento de presentación y el principio de prioridad........................................... 119 3.1. Asiento de presentación.............................................................................. 119 3.2. Prioridad y rango: el principio de prioridad................................................ 120 A) El rango registral................................................................................... 120 B) El llamado cierre registral...................................................................... 122 III. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD...................... 123 1. El principio de legalidad y la calificación.............................................................. 123
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Índice 2. 3. 4. 5.
Alcance de la calificación...................................................................................... 123 Plazo y forma para calificar.................................................................................. 124 Contenido de la calificación................................................................................. 125 Recursos contra la calificación suspensiva o denegatoria...................................... 126 5.1. El recurso gubernativo................................................................................ 128 5.2. El llamado recurso judicial.......................................................................... 130
Lección 6ª El procedimiento registral inmobiliario (II)
I. LA INSCRIPCIÓN Y EL TRACTO SUCESIVO......................................................... 133 1. El principio de favor de la inscripción y naturaleza de la inscripción.................... 133 2. El asiento de inscripción....................................................................................... 135 2.1. Inmatriculación y doble o sucesiva inmatriculación..................................... 135 3. El tracto sucesivo................................................................................................. 137 3.1. Concepto y efectos...................................................................................... 137 3.2. El tracto sucesivo abreviado........................................................................ 138 II. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.............................................................................. 138 1. Concepto.............................................................................................................. 138 2. Caracteres............................................................................................................ 139 3. Contenido y efectos de la anotación preventiva.................................................... 140 3.1. Contenido................................................................................................... 140 3.2. Efectos........................................................................................................ 141 A) La enervación de la fe pública registral.................................................. 141 B) Ineficacia positiva de la anotación......................................................... 142 C) Ineficacia legitimadora de la anotación preventiva................................. 142 D) Transmisibilidad de los bienes o derechos objeto de la anotación.......... 142 4. Clases de anotaciones preventivas........................................................................ 142 III. EL ASIENTO DE CANCELACIÓN........................................................................... 143 1. Concepto y formas............................................................................................... 143 2. Cancelación total y cancelación parcial................................................................ 145 3. Requisitos y efectos de la cancelación................................................................... 145 IV. OTROS ASIENTOS REGISTRALES.......................................................................... 146 1. La nota marginal.................................................................................................. 146 2. Las menciones registrales..................................................................................... 146 V. EFECTOS DERIVADOS DE LA INSCRIPCIÓN. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.... 146 1. La presunción de exactitud................................................................................... 146 2. Inexactitud y rectificación del Registro................................................................. 147 3. El principio de publicidad.................................................................................... 148 4. La legitimación registral....................................................................................... 148 5. Presunción de posesión ad usucapionem.............................................................. 149 6. Legitimación para el ejercicio de acciones............................................................ 149 VI. LA FE PÚBLICA REGISTRAL. LAS ADQUISICIONES INMOBILIARIAS A NON DOMINO.................................................................................................................. 149 1. Concepto y función.............................................................................................. 149 2. Requisitos............................................................................................................ 150 3. Límites de la fe pública: el contenido del Registro................................................ 153 4. Efectos de la fe pública. Supuestos de suspensión................................................. 154 VII. LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............... 154
Índice
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VIII. ADECUACIÓN DEL CONTENIDO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD A LA REALIDAD FÍSICA Y JURÍDICA.............................................................................. 155 1. Inexactitud del contenido del Registro. Tipología y remedios............................... 155 2. La adecuación del contenido del Registro de la Propiedad a la realidad física del inmueble.............................................................................................................. 157 2.1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada: la adecuación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario........................ 157 2.2. El expediente de deslinde registral............................................................... 158 2.3. El expediente de rectificación...................................................................... 160 2.4. Expediente de rectificación de cabida.......................................................... 161 2.5. La inscripción de mejoras incorporadas a la finca....................................... 161 3. Los expedientes de inmatriculación de las fincas.................................................. 162 3.1. El expediente de dominio............................................................................ 162 3.2. El título público de adquisición................................................................... 167 3.3. Otros supuestos de inmatriculación............................................................ 168 3.4. Inmatriculación y otras operaciones sobre bienes de la Administración pública.. 169 3.5. Inmatriculación y fe pública registral.......................................................... 170 4. Expediente de reanudación del tracto sucesivo..................................................... 170 5. El expediente de subsanación de doble o múltiple inmatriculación ...................... 172 6. Expediente de liberación de cargas y gravámenes................................................. 173
Lección 7ª La posesión
I. LA POSESIÓN.......................................................................................................... 177 1. Concepto y funciones........................................................................................... 177 2. La posesión como hecho y como derecho............................................................. 179 3. Clases de posesión................................................................................................ 179 3.1. Posesión natural y civil................................................................................ 180 3.2. Posesión en nombre propio o en nombre ajeno........................................... 180 3.3. Posesión en concepto de dueño o en concepto distinto al de dueño............. 180 3.4. Posesión de buena fe o de mala fe............................................................... 181 3.5. Posesión inmediata y posesión mediata....................................................... 181 3.6. Posesión justa.............................................................................................. 182 3.7. Posesión ad usucapionem........................................................................... 182 4. La coposesión....................................................................................................... 182 5. La llamada posesión civilísima............................................................................. 183 II. ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA...................................................... 183 1. Adquisición de la posesión................................................................................... 183 1.1. Capacidad para adquirir la posesión........................................................... 183 1.2. La adquisición del heredero: la posesión civilísima...................................... 184 1.3. Objeto de la posesión.................................................................................. 185 2. Conservación de la posesión................................................................................. 185 3. Pérdida de la posesión.......................................................................................... 186 III. EFECTOS DURANTE EL EJERCICIO DE LA POSESIÓN Y AL CESAR EN LA MISMA..................................................................................................................... 187 1. Efectos durante el ejercicio de la posesión............................................................ 187 2. Efectos al cesar en la posesión.............................................................................. 188 2.1. Poseedor de buena fe................................................................................... 188 A) Respecto de los frutos............................................................................ 188
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Índice
B) Respecto de los gastos........................................................................... 189 C) Deterioros y pérdidas de la cosa............................................................ 189 2.2. El poseedor de mala fe................................................................................ 189 3. La posesión de bienes muebles de buena fe: el art. 464 CC.................................. 190 IV. LA TUTELA DE LA POSESIÓN............................................................................... 191 1. Las acciones posesorias........................................................................................ 191 2. La llamada acción publiciana............................................................................... 192 V. LA POSESIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................. 193
Lección 8ª La usucapión
I. LA USUCAPIÓN: REQUISITOS Y EFECTOS........................................................... 195 1. Concepto y fundamento....................................................................................... 195 2. Ámbito subjetivo de la usucapión......................................................................... 197 3. Ámbito objetivo de la usucapión.......................................................................... 198 4. Cómputo del tiempo de usucapión....................................................................... 199 5. La posesión ad usucapionem................................................................................ 199 5.1. Posesión en concepto de dueño................................................................... 199 5.2. Posesión pública.......................................................................................... 199 5.3. Posesión pacífica......................................................................................... 200 5.4. Posesión no interrumpida............................................................................ 200 II. CLASES DE USUCAPIÓN: ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA........................... 200 1. Prescripción o usucapión ordinaria...................................................................... 201 1.1. Usucapión mobiliaria ordinaria................................................................... 201 1.2. Usucapión inmobiliaria ordinaria................................................................ 201 2. Prescripción o usucapión extraordinaria.............................................................. 202 2.1. Usucapión mobiliaria extraordinaria........................................................... 202 2.2. Usucapión inmobiliaria extraordinaria........................................................ 202 III. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................... 202 1. El conflicto entre la posesión y la inscripción....................................................... 202 2. La usucapión secundum tabulas o conforme con el Registro (art. 35 LH)............ 203 3. La usucapión contra tabulas (art. 36 LH)............................................................. 204 3.1. Usucapión contra el tercero hipotecario...................................................... 204 A) Usucapión consumada o que se consuma en un año.............................. 204 B) Usucapión simplemente comenzada o en curso...................................... 205 3.2. Usucapión contra el titular registral no protegido por el art. 34 LH............ 205 3.3. La usucapión liberatoria (art. 36, apartado 4 LH)....................................... 205
Lección 9ª La propiedad privada
I. LA PROPIEDAD PRIVADA EN EL CÓDIGO CIVIL................................................ 207 1. Libertad individual y propiedad privada.............................................................. 207 2. Significado ideológico y concepto legal................................................................. 208 II. LA PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN Y EN EL CONVENIO EUROPEO PARA LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS HUMANOS Y LIBERTADES FUNDAMENTALES.............................................................................................................. 215 1. Propiedad privada y Constitución económica....................................................... 215 2. El derecho a la propiedad privada........................................................................ 216
Índice
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3. La función social de la propiedad......................................................................... 220 4. El contenido esencial de la propiedad................................................................... 222 5. La garantía expropiatoria..................................................................................... 226 III. LA PROPIEDAD INMOBILIARIA URBANA........................................................... 231
Lección 10ª Contenido y límites de la propiedad privada
I. LAS FACULTADES DEL DOMINIO......................................................................... 237 1. En general............................................................................................................ 237 2. El goce: uso y disfrute.......................................................................................... 238 3. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer................................... 239 3.1. La facultad de disponer............................................................................... 239 3.2. Las prohibiciones de disponer..................................................................... 240 II. DELIMITACIÓN FISICA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA............................. 241 1. La extensión vertical del dominio: el vuelo y el subsuelo. El razonable interés del propietario........................................................................................................... 241 2. Delimitación horizontal de la propiedad privada: cerramiento, deslinde y amojonamiento de inmuebles......................................................................................... 244 2.1. El cerramiento de inmuebles....................................................................... 244 2.2. El deslinde................................................................................................... 245 2.3. El amojonamiento ...................................................................................... 245 III. LÍMITES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD PRIVADA.................................. 246 1. Configuración y límites del derecho de propiedad................................................ 246 2. Límites y limitaciones del derecho de propiedad: la confusión terminológica....... 247 IV. LAS RELACIONES DE VECINDAD......................................................................... 248 1. Concepto.............................................................................................................. 248 2. Regulación........................................................................................................... 248 2.1. Las inmisiones............................................................................................. 248 2.2. La llamada servidumbre de caída de aguas.................................................. 249 2.3. Límites impuestos por la llamada servidumbre de medianería..................... 250 A) Reparación, construcción y mantenimiento de la pared mediana........... 251 B) Derribo del edificio apoyado en pared mediana..................................... 251 C) Derecho a alzar la pared mediana.......................................................... 251 D) Uso de la pared mediana....................................................................... 251 2.4. Límites impuestos por las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones (arts. 589 a 593 CC)........................................... 252 2.5. Límites de luces y vistas.............................................................................. 253 2.6. Otros límites............................................................................................... 253
Lección 11ª La tutela judicial de la propiedad privada
I. ACCIONES DE DEFENSA DEL DOMINIO............................................................. 255 1. En general............................................................................................................ 255 II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA........................................................................... 256 1. Concepto y requisitos........................................................................................... 256 2. Distinción de la acción declarativa del dominio y de la tercería de dominio......... 257 2.1. Acción reivindicatoria y acción declarativa de domino................................ 257 2.2. Acción reivindicatoria y tercería de dominio............................................... 258
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III. IV. V. VI.
Índice 3. Sujetos.................................................................................................................. 259 3.1. Legitimación activa..................................................................................... 259 3.2. Legitimación pasiva.................................................................................... 259 4. Objeto.................................................................................................................. 260 5. Ejercicio de la acción reivindicatoria.................................................................... 261 6. Prueba y efectos de la sentencia............................................................................ 262 LA TERCERÍA DE DOMINIO.................................................................................. 263 LA ACCIÓN DECLARATIVA DEL DOMINIO........................................................ 264 LA ACCIÓN NEGATORIA....................................................................................... 267 LA ACCIÓN DE DESLINDE.................................................................................... 268 1. Formas de proceder al deslinde............................................................................ 268 2. La acción de deslinde........................................................................................... 269
Lección 12ª La comunidad de bienes. Comunidades especiales
I. LA COMUNIDAD DE BIENES................................................................................. 271 1. Concepto.............................................................................................................. 271 2. Objeto.................................................................................................................. 272 3. Características...................................................................................................... 273 4. Clases de comunidad............................................................................................ 274 4.1. Comunidad romana y comunidad germánica.............................................. 274 4.2. Comunidad convencional y comunidad legal.............................................. 274 4.3. Comunidades voluntarias y comunidades no voluntarias o incidentales...... 275 II. EL CONDOMINIO.................................................................................................. 276 1. Concepto. La idea de cuota.................................................................................. 276 2. Facultades individuales sobre la cosa común........................................................ 277 2.1. Uso de la cosa común.................................................................................. 277 2.2. Posesión de toda la cosa.............................................................................. 278 2.3. Disfrute....................................................................................................... 278 3. Gastos de conservación........................................................................................ 278 3.1. Contribución a los gastos............................................................................ 278 3.2. La llamada renuncia liberatoria.................................................................. 279 4. Disposición de la cuota y de la cosa común.......................................................... 280 4.1. La disposición de la cuota y el derecho de retracto de comuneros............... 280 4.2. La enajenación de la cosa común................................................................ 281 5. Actos de administración y mejor disfrute............................................................. 281 5.1. Actuación en juicio..................................................................................... 282 5.2. Alteraciones de la cosa común.................................................................... 282 A) Alteraciones materiales.......................................................................... 282 B) Actos indivisibles................................................................................... 283 6. Extinción de la comunidad................................................................................... 283 6.1. Causas de extinción: concentración y división de la cosa común................. 283 6.2. Facultad de pedir la división....................................................................... 284 6.3. Situaciones de indivisión: la prohibición de dividir y el pacto de indivisión. 284 6.4. Actos de división......................................................................................... 285 6.5. Posición de terceros y acreedores ante la división........................................ 285 6.6. Remisión a las normas de la partición de la herencia.................................. 286 III. COMUNIDADES ESPECIALES................................................................................ 286 1. Comunidades universales..................................................................................... 286
Índice
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2. Otras comunidades especiales.............................................................................. 287 3. Las llamadas comunidades “pro diviso”............................................................... 287
Lección 13ª La propiedad horizontal
I. INTRODUCCIÓN.................................................................................................... 289 1. La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y reformas posteriores......................... 289 2. La reforma de 2013.............................................................................................. 291 II. CONCEPTO Y OBJETO DE LA LEY....................................................................... 292 1. Concepto y naturaleza jurídica............................................................................. 292 2. Ámbito objetivo de aplicación de la Ley............................................................... 293 III. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES...................................... 293 IV. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL..................... 294 1. El título constitutivo............................................................................................. 294 2. El Estatuto privativo............................................................................................ 295 3. Reglamentos de régimen interno.......................................................................... 296 4. Elementos comunes y elementos privativos.......................................................... 296 4.1. Elemento privativo...................................................................................... 296 4.2. Elementos comunes..................................................................................... 297 5. La cuota de participación..................................................................................... 298 V. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL............................................... 298 1. Derechos y deberes de los propietarios................................................................. 298 2. Obligaciones de los propietarios........................................................................... 300 3. El fondo de reserva............................................................................................... 302 4. La afección real por los gastos generales.............................................................. 303 5. Elementos comunes.............................................................................................. 304 6. Obligaciones de la comunidad.............................................................................. 305 VI. ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL........................................ 306 1. El Presidente......................................................................................................... 307 2. El Secretario y el Administrador........................................................................... 307 3. La Junta de propietarios....................................................................................... 308 3.1. Competencias.............................................................................................. 308 3.2. Junta ordinaria y extraordinaria................................................................. 309 3.3. La adopción de acuerdos............................................................................. 310 A) Criterios básicos.................................................................................... 310 B) Criterios generales en la adopción de los acuerdos................................ 310 C) Reglas generales de los acuerdos............................................................ 311 D) Reglas especiales para la adopción de determinados acuerdos............... 311 3.4. El libro de actas.......................................................................................... 313 4. La impugnación de los acuerdos........................................................................... 314 5. Responsabilidad de la comunidad........................................................................ 314 6. Extinción.............................................................................................................. 315 7. La reclamación judicial de la deuda de un propietario con la comunidad de propietarios............................................................................................................... 315 VII. RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS........................... 316
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Lección 14ª Las propiedades especiales
I. REGULACIÓN SISTEMÁTICA EN EL CÓDIGO CIVIL.......................................... 319 II. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS............................................................................. 320 1. Regulación de la propiedad de las aguas.............................................................. 320 2. Estructura de la propiedad de las aguas en la Ley de Aguas................................. 320 3. Estructura y contenido de la vigente Ley de Aguas............................................... 320 4. Los límites a la propiedad privada y el dominio público hidráulico del Estado..... 321 5. Usos comunes y privativos del agua..................................................................... 322 6. Régimen transitorio de la Ley............................................................................... 323 III. LA PROPIEDAD DE LOS MINERALES................................................................... 324 1. Regulación y ámbito de la Ley de Minas.............................................................. 324 2. Naturaleza de los yacimientos minerales y clasificación........................................ 325 3. Reservas del Estado.............................................................................................. 326 4. Condiciones para ser titular de derechos mineros................................................. 326 5. Transmisión de derechos mineros......................................................................... 326 6. Caducidad y extinción de los permisos y autorizaciones....................................... 327 IV. EL DOMINIO MARÍTIMO-TERRESTRE................................................................ 327 1. Objeto de la Ley de Costas................................................................................... 327 2. Límites derivados de la Ley de Costas.................................................................. 328 2.1. Servidumbre de protección.......................................................................... 328 2.2. Servidumbre de tránsito.............................................................................. 329 2.3. Servidumbre de acceso al mar..................................................................... 330 2.4. Otras limitaciones de la propiedad.............................................................. 330 2.5. Zona de influencia...................................................................................... 331 V. LA PROPIEDAD DE LOS MONTES......................................................................... 331 VI. LA PROPIEDAD INTELECTUAL............................................................................. 334 1. Nacimiento y contenido....................................................................................... 335 2. Sujetos.................................................................................................................. 336 3. Objeto.................................................................................................................. 336 4. Contenido............................................................................................................ 337 4.1. Derecho moral de autor.............................................................................. 337 4.2. Derechos de explotación............................................................................. 338 4.3. Otros derechos: derecho de participación y compensación por copia privada................................................................................................................ 338 A) El derecho de participación................................................................... 338 B) Compensación equitativa por copia privada.......................................... 339 5. Duración.............................................................................................................. 340 6. Reproducción sin autorización. Límites................................................................ 340 6.1. Las reproducciones provisionales................................................................ 341 6.2. Las copias privadas..................................................................................... 341 6.3. La seguridad y procedimientos oficiales...................................................... 341 6.4. El beneficio de personas discapacitadas....................................................... 341 6.5. Las citas y reseñas e ilustraciones................................................................ 342 6.6. Los trabajos sobre temas de actualidad....................................................... 342 6.7. Los actos oficiales y ceremonias religiosas................................................... 342 6.8. Las parodias................................................................................................ 343 6.9. La utilización de bases de datos por el usuario legítimo.............................. 343 6.10. Utilización de las obras con ocasión de informaciones de actualidad y de las situadas en vías públicas............................................................................. 343
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6.11. Cable, satélite y grabaciones técnicas.......................................................... 344 6.12. Reproducción, préstamo y consulta de obras mediante terminales especializados en determinados establecimientos...................................................... 344 6.13. Las llamadas Obras huérfanas.................................................................... 345 7. Extinción.............................................................................................................. 347 8. Cesión de los derechos y otros contratos.............................................................. 347 9. Acciones............................................................................................................... 347 10. Registro General de la Propiedad Intelectual........................................................ 348
Lección 15ª El usufructo
I. CONCEPTO Y CLASES............................................................................................ 349 1. Concepto y caracteres.......................................................................................... 349 II. CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO...................................................................... 351 III. SUJETOS DE LA RELACIÓN USUFRUCTUARIA.................................................... 352 1. Sujetos y capacidad.............................................................................................. 352 2. El usufructo a favor de una pluralidad de sujetos................................................. 353 IV. CONTENIDO DEL USUFRUCTO............................................................................ 354 1. Derechos del usufructuario................................................................................... 354 1.1. Derecho a usar y poseer.............................................................................. 354 1.2. Derecho a los frutos y a las accesiones........................................................ 355 1.3. Régimen de las mejoras............................................................................... 356 1.4. La facultad de disposición del usufructuario............................................... 357 2. Posición jurídica del nudo propietario.................................................................. 357 V. DEBERES Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.......................................... 358 1. Antes de entrar en el goce de los bienes................................................................ 358 2. Durante la vigencia del usufructo......................................................................... 359 2.1. Responsabilidad general del usufructuario.................................................. 359 2.2. Régimen de obras........................................................................................ 360 2.3. Régimen de las mejoras............................................................................... 360 2.4. Régimen de las cargas y contribuciones....................................................... 361 VI. EL USUFRUCTO CON FACULTAD DE ENAJENAR............................................... 361 VII. EL USUFRUCTO DE ACCIONES Y PARTICIPACIONES SOCIALES...................... 362 1. Titularidad, ejercicio de derechos y liquidación (arts. 127 y 128 LSC).................. 362 2. Derechos de adquisición preferente (art. 129 LSC)............................................... 363 3. Usufructo de acciones no liberadas (art. 130 LSC)............................................... 364 4. Pago de compensaciones (art. 131 LSC)............................................................... 364 VIII. RÉGIMEN JURÍDICO DE DETERMINADOS USUFRUCTOS................................ 364 1. Usufructo de árboles y arbustos........................................................................... 364 2. El usufructo de montes......................................................................................... 364 3. El usufructo de ganado......................................................................................... 365 4. El usufructo de créditos........................................................................................ 365 5. El usufructo de herencia....................................................................................... 366 6. El usufructo de una acción reivindicatoria............................................................ 366 7. El usufructo de parte de una cosa poseída en común............................................ 366 IX. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.............................................................................. 366 1. Causas de extinción.............................................................................................. 366 2. Efectos del mal uso de la cosa usufructuada......................................................... 368 3. Efectos de la extinción del usufructo.................................................................... 369
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Lección 16ª Los derechos de uso y habitación. El aprovechamiento por turno de inmuebles
I. LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HABITACIÓN....................................... 371 II. EL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES...................... 372 1. El tiempo como criterio delimitador de la titularidad jurídica.............................. 372 2. Regulación básica y tipología contractual............................................................ 372 III. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNO....... 374 1. Objeto.................................................................................................................. 375 2. Duración.............................................................................................................. 375 3. Constitución del régimen...................................................................................... 375 4. Contenido de la escritura reguladora.................................................................... 377 5. La llamada comunidad de titulares....................................................................... 378 6. Inscripción del régimen y su modificación............................................................ 379 7. Seguro.................................................................................................................. 380 IV. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE INMUEBLES........... 380 1. Concepto y naturaleza.......................................................................................... 380 2. Tiempo................................................................................................................. 381 3. Formalización notarial y publicidad registral del contrato.................................... 381 4. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno........................ 382
Lección 17ª Las servidumbres (I)
I. CONCEPTO Y CARACTERES DE LAS SERVIDUMBRES....................................... 383 1. Concepto de servidumbre..................................................................................... 383 2. Caracteres del derecho real de servidumbre.......................................................... 384 II. SUJETOS, OBJETO Y FORMA................................................................................. 385 1. Sujetos y capacidad.............................................................................................. 385 2. Objeto de la servidumbre..................................................................................... 386 3. Forma.................................................................................................................. 386 III. CLASES DE SERVIDUMBRES.................................................................................. 387 1. Prediales o reales y personales (arts. 530 y 531)................................................... 387 2. Continuas y discontinuas (art. 532)...................................................................... 387 3. Aparentes y no aparentes (art. 532)...................................................................... 388 4. Positivas y negativas (art. 533)............................................................................. 388 5. Legales o forzosas y voluntarias (art. 536)........................................................... 389 IV. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES........................................................... 390 1. Constitución de la servidumbre por voluntad del propietario............................... 390 2. La adquisición de la servidumbre por usucapión.................................................. 391 3. La constitución de servidumbres por signo aparente (o por destino del padre de familia o del propietario)...................................................................................... 393 4. Constitución de las servidumbres por ley............................................................. 395 V. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES...................................................................... 395 1. Concepto y distinción de otras figuras.................................................................. 395 2. Régimen jurídico de las servidumbres personales................................................. 396 3. Las servidumbres personales en el Código civil.................................................... 397
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Lección 18ª Las servidumbres (II)
I. CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE.............................................. 399 1. Posición jurídica del titular del derecho de servidumbre....................................... 399 1.1. La facultad de uso....................................................................................... 399 1.2. Régimen de gastos y obras.......................................................................... 400 1.3. Tutela judicial del derecho de servidumbre.................................................. 400 2. Posición jurídica del titular del predio sirviente.................................................... 401 II. MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES........................................................... 401 1. Por acuerdo entre los titulares de los fundos dominante y sirviente...................... 402 2. Por voluntad del dueño del predio sirviente: el llamado ius variandi.................... 402 3. Por la posesión y el transcurso del tiempo............................................................ 402 4. Por la modificación sobrevenida de los predios.................................................... 403 III. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.................................................................. 403 1. Causas de extinción de las servidumbres.............................................................. 403 2. Otras causas de extinción de las servidumbres..................................................... 405 IV. LAS SERVIDUMBRES FORZOSAS O LEGALES..................................................... 405 1. Concepto y régimen jurídico................................................................................ 405 2. Las servidumbres en materia de aguas.................................................................. 406 2.1. Servidumbre de uso público de riberas........................................................ 407 2.2. Servidumbre de estribo de presa.................................................................. 407 2.3. Servidumbre de saca de agua y de abrevadero............................................. 408 2.4. Servidumbre de acueducto.......................................................................... 408 2.5. Servidumbre de parada o partidor............................................................... 408 3. Las servidumbres de paso..................................................................................... 409 3.1. Concepto.................................................................................................... 409 3.2. Clases.......................................................................................................... 409 A) De vía permanente................................................................................. 409 B) De vía transitoria o sin vía permanente................................................. 409 C) Servidumbre de paso de ganado o vía pecuaria...................................... 409 3.3. Extinción por inutilidad.............................................................................. 410 4. La servidumbre de luces y vistas........................................................................... 410 5. La servidumbre de desagüe de los edificios........................................................... 410
Lección 19ª El derecho de superficie. Los censos
I. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE.................................................................... 413 1. El derecho real de superficie: concepto y tipología................................................ 413 2. Constitución e inscripción del derecho de superficie............................................. 414 3. Transmisión y gravamen ..................................................................................... 414 4. Extinción ............................................................................................................. 415 II. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN O CONSTRUCCIÓN SUBTERRÁNEA NO SUPERFICIARIOS....................................................... 415 III. LOS CENSOS: CONCEPTO Y CLASES.................................................................... 416 1. El censo como contrato y como derecho real........................................................ 416 2. Tipos de censos.................................................................................................... 417 3. Sujetos, capacidad y objeto.................................................................................. 418 4. La acción real del censalista................................................................................. 418
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IV.
V. VI. VII.
5. El pago del canon o pensión................................................................................. 419 6. Enajenación del inmueble gravado....................................................................... 419 6.1. Enajenación y división de la finca acensuada............................................... 419 6.2. Enajenación por expropiación forzosa........................................................ 420 7. Extinción del censo.............................................................................................. 420 7.1. Pérdida o inutilidad total del inmueble........................................................ 420 7.2. La redención del censo................................................................................ 421 7.3. Prescripción extintiva.................................................................................. 422 EL CESO ENFITÉUTICO O ENFITEUSIS................................................................ 422 1. Concepto, objeto y forma..................................................................................... 422 2. Contenido de la enfiteusis..................................................................................... 423 2.1. Posición jurídica del enfiteuta: contenido del dominio útil.......................... 423 2.2. Derechos del dueño directo. Enajenación del dominio útil y pago del laudemio............................................................................................................. 423 3. Los derechos recíprocos de tanteo y de retracto................................................... 424 4. Extinción del censo enfitéutico............................................................................. 425 4.1. Resolución del contrato de enfiteusis........................................................... 425 4.2. Expropiación de la finca enfitéutica............................................................. 426 4.3. El comiso de la finca enfitéutica.................................................................. 426 4.4. Redención de la enfiteusis........................................................................... 427 4.5. Muerte sin sucesor del enfiteuta o reversión................................................ 427 EL CENSO CONSIGNATIVO.................................................................................. 427 EL CENSO RESERVATIVO...................................................................................... 428 LOS FOROS Y OTROS CONTRATOS ANÁLOGOS AL DE ENFITEUSIS.............. 429
Lección 20ª Los derechos de adquisición preferente
I. LA CATEGORÍA DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE............ 431 1. Concepto y análisis crítico.................................................................................... 431 2. Tipología básica................................................................................................... 433 2.1. Introducción............................................................................................... 433 2.2. El tanteo..................................................................................................... 433 2.3. El retracto legal........................................................................................... 434 2.4. La opción.................................................................................................... 435 3. Relaciones entre tanteo y retracto........................................................................ 435 II. EL RETRACTO LEGAL............................................................................................ 436 1. Concepto crítico................................................................................................... 436 2. Ejercicio............................................................................................................... 437 3. Retractos de comuneros....................................................................................... 438 3.1. Retracto legal de comuneros en el Código Civil.......................................... 438 3.2. Derecho de adquisición preferente de los condóminos de buque o embarcación............................................................................................................. 439 4. Retracto legal de colindantes en el Código Civil................................................... 440 5. Derecho de adquisición preferente de socios y de la propia sociedad de responsabilidad limitada.................................................................................................... 441 6. Derecho de adquisición preferente de concesionarios........................................... 442 7. Retracto de coherederos....................................................................................... 443 8. Retracto de consocios........................................................................................... 443 9. Retracto y tanteo enfitéuticos............................................................................... 443