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INMATRICULACIÓN DE FINCAS

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen M. Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López

López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier

Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania). Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Consuelo Ramón Chornet

Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

INMATRICULACIÓN DE FINCAS

JAIME CONCHEIRO DEL RÍO

tirant lo blanch Valencia, 2023

Copyright ® 2023 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es ISBN: 978-84-1147-336-1 MAQUETA: Innovatext Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

ÍNDICE Capítulo I. LA INMATRICULACIÓN: CONCORDANCIA DEL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA...................................................................................................... 1. CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA. 2. APERTURA DE FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA..................................................... 2.1. Introducción............................................................................................ 2.2. Concepto y naturaleza.............................................................................. 3. REQUISITOS ESPECIALES QUE SE DEBEN CUMPLIR RESPECTO DE DETERMINADAS FINCAS..................................................................... 3.1. La inmatriculación de fincas colindantes a el dominio público marítimo terrestre.................................................................................................... 3.2. La inmatriculación de fincas colindantes con montes públicos............................ 3.3. Inscripción de montes catalogados........................................................... 3.4. Inmatriculación de fincas colindantes con las carreteras............................ 3.5. Inmatriculación de fincas que incluyan edificaciones................................ 4. LOS MEDIOS INMATRICULADORES........................................................ 4.1. Medios de inmatriculación....................................................................... 5. REQUISITOS COMUNES.............................................................................

15 17 20 20 21 23 23 24 25 26 26 27 28 34

Capítulo II. TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN.............................................................. 1. CONCEPTO.................................................................................................... 2. REQUISITOS................................................................................................... 3. EFECTOS.........................................................................................................

35 37 38 44

Capítulo III. ACTA NOTARIAL DE NOTORIEDAD.................................................................

Capítulo IV. LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR..........................................................................................................................

Capítulo V. EXPEDIENTE DE DOMINIO............................................................................... 1. TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE EN RELACIÓN CON LA INMATRICULACIÓN.............................................................................................. 2. EFECTOS DEL EXPEDIENTE DE DOMINIO........................................... 3. EXPEDIENTES PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS...........................

67 69 75 76

Índice

Capítulo VI. EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS..................................................................................................................... 1. “EL EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS DE FINCA REGISTRAL”............................................... 2. SUPUESTOS EN QUE NO ES NECESARIA LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN O SUPERFICIE.................................................................................................... Capítulo VII. DESLINDES DE FINCAS....................................................................................... Capítulo VIII. LA DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS................................................... 1. LA SUBSANACIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN...................... 1.1. La constatación de la doble inmatriculación............................................. 1.2. La comparecencia de los titulares inscritos afectados................................. 1.3. Las situaciones de doble inmatriculación de bienes de las Administraciones Públicas.............................................................................................. 1.4. La doble inmatriculación futura o latente en la inscripción de la representación gráfica de la finca registral.............................................................. Capítulo IX. LA INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS................................................................................................................ 1. INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 2. PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN E INMATRICULACIÓN........... 2.1. Solicitud del titular de un derecho real sobre una finca no inmatriculada. 2.2. Requerimiento al propietario de la finca para que proceda a la inmatriculación....................................................................................................... 2.3. Inmatriculación de la finca a instancias del titular del derecho real sobre cosa ajena................................................................................................. 3. LEGITIMACIÓN DE LOS EJECUTANTES PARA LA INCOACIÓN DEL PROCEDIMIENTO........................................................................................ Capítulo X. EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES................ 1. OBJETO Y FINALIDAD DEL EXPEDIENTE.............................................. 2. PROCEDIMIENTO ORDINARIO DE CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES................................................................................................ 3. CANCELACIÓN DE CARGAS SIN EXPEDIENTE REGISTRAL.............. 4. LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS Y CONDICIONES RESOLUTORIAS..................................................................................................................

87 90 94

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Índice

Capítulo XI. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS, USUCAPIÓN TABULAR Y USUCAPIÓN CONTRA TABULAS................................................................................................................. 1. LA USUCAPIÓN SECUNDUM TÁBULAS................................................... 1.1. Las presunciones de posesión y de buena fe.............................................. 1.2. El Requisito del justo título...................................................................... 2. LA USUCAPIÓN CONTRA TÁBULAS.........................................................

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Capítulo XII. DOCUMENTOS INSCRIBIBLES.......................................................................... 1. EL TÍTULO FORMAL.................................................................................... 2. REQUISITOS................................................................................................... 2.1. Documento Público................................................................................. 2.2. En el documento se debe fundar inmediatamente el derecho de la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción.......................................... 2.3. El documento debe hacer fe del contenido que sea objeto de inscripción.. 2.4. Deben reunir los requisitos exigidos en cada caso por las Leyes................. 2.5. Cumplimiento de los requisitos fiscales.................................................... 3. CLASIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS PÚBLICOS.......................... 3.1. Documentos notariales............................................................................. 3.2. Documentos judiciales............................................................................. 3.3. Documentos administrativos.................................................................... 3.4. Documento electrónico............................................................................ 4. SUPUESTOS DE ADMISIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS.............. 4.1. Inscripciones............................................................................................ 4.2. Anotaciones preventivas........................................................................... 4.3. Notas marginales...................................................................................... 4.4. Cancelaciones........................................................................................... 5. DOCUMENTOS OTORGADOS EN PAÍS EXTRANJERO O EN IDIOMA NO OFICIAL............................................................................................ 5.1. Documentos extrajudiciales otorgados en el extranjero............................. 5.2. Documentos judiciales y laudos arbitrales extranjeros............................... 5.3. Documentos pontificios........................................................................... 5.4. Documentos otorgados en idioma no oficial............................................

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Capítulo XIII. LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS REGISTRALES Y SU COORDINACIÓN CON EL CATASTRO.............................................................. 1. INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 2. IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE FINCAS REGISTRALES............. 2.1. Introducción............................................................................................ 2.2. Representación geográfica de las fincas registrales..................................... 3. EFECTOS DERIVADOS DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.............. 4. EL PROCEDIMIENTO DE COORDINACIÓN ENTRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO INMOBILIARIO........................... 4.1. Antecedentes y marco legal de coordinación.............................................

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Índice

4.2.

La coordinación en el Siglo XXI............................................................... 4.2.1. La coordinación diseñada por la Ley 13/2015 y sus Resoluciones de desarrollo................................................................................ 4.2.2. Introducción. Las dos velocidades de la coordinación.................. Las dos velocidades de la coordinación..................................................... 4.3.1. Los criterios del margen de tolerancia y la identidad gráfica......... 4.3.2. Catastro coincidente con la realidad: la certificación catastral descriptiva y gráfica........................................................................... 4.3.3. Catastro no coincidente con la realidad: la representación gráfica georreferenciada alternativa.......................................................... La finca registral ante la coordinación....................................................... 4.4.1. Fincas coordinadas....................................................................... 4.4.2. Fincas no coordinadas.................................................................. 4.4.3. Fincas precoordinadas.................................................................. Los procedimientos de incorporación al Catastro: el acceso de la información registral............................................................................................. 4.5.1. El procedimiento de comunicación.............................................. 4.5.2. Suministro de información.......................................................... 4.5.3. El procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación. Interoperabilidad de la información registral con otros sistemas de información geográfica.....................................................................................

204

Capítulo XIV. LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO.........................................................

207

4.3.

4.4.

4.5.

4.6.

Capítulo XV. ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS............................................................................................................ 1. INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 2. DELIMITACIÓN DE LAS COMPETENCIAS ENTRE EL ESTADO Y LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS......................................................... 3. ACTOS INSCRIBIBLES Y TÍTULO ADECUADO....................................... 4. EL TÍTULO INSCRIBIBLE (RD. 1093/1997, ARTÍCULO 2)...................... 5. INSCRIPCIÓN MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR (RD. 1093/1997, ART. 2.3)............... 6. PLANOS DE SITUACIÓN (ART. 3 RD 1093/1997)..................................... 7. IMPLANTACIÓN DE LA BASE CARTOGRÁFICA..................................... 8. REFERENCIA CATASTRAL (ARTS. 36, 37 Y 45 RDL 1/2004).................... Capítulo XVI. CLASES DE ASIENTOS (arts. 67 Ley del Suelo 2015)..................................................... 1. ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN..................................................................... 2. ASIENTOS DE ANOTACIÓN PREVENTIVA.............................................. 3. ASIENTO DE NOTA MARGINAL................................................................

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Índice

Capítulo XVII. ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD..................... 1. PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN.................................................... 2. PRINCIPALES OPERACIONES REGISTRALES......................................... 2.1. Inmatriculación, rectificación de la descripción registral y formación de fincas de origen. (arts. 68.5 TRLSyRU).................................................... 2.2. Rectificación de la descripción registral de las fincas de origen......................... 2.3. Formación de las fincas de origen............................................................. 3. REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN............................................................................. 4. SUPUESTOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE LA FINCA O FINCAS DE ORIGEN............................................................................................ 5. SUPUESTOS EN QUE LA FINCA DE ORIGEN SEA DE TITULAR DESCONOCIDO................................................................................................... 6. SUPUESTO EN QUE EL TITULAR DE LA FINCA SE ENCUENTRA EN IGNORADO PARADERO.............................................................................. 7. SUPUESTOS DE FINCAS DE ORIGEN DE TITULARIDAD CONTROVERTIDA......................................................................................................... 8. DERECHOS REALES, TITULARIDADES Y CARGAS SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN............................................................................................ 8.1. Derechos reales o cargas incompatibles con la ordenación urbanística...... 8.2. Derechos reales y cargas compatibles con la ordenación urbanística.......... 8.3. Imposibilidad de subsistencia de cargas incompatibles con las determinaciones del planeamiento........................................................................... 9. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAS FINCAS DE RESULTADO............. Capítulo XVIII. LAS AFECCIONES URBANÍSTICAS..................................................................... 1. AFECCIÓN DE LAS FINCAS DE RESULTADO AL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN URBANIZAR............................................................ 2. OTRAS AFECCIONES URBANÍSTICAS EN EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA......................... Capítulo XIX. EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS................................................................... 1. INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 2. PRINCIPALES CAUSAS EXPROPIATORIAS............................................... 3. NOTA MARGINAL DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO (ART. 22 NCRH)............................................................................................................. 4. EL TÍTULO INSCRIBIBLE............................................................................ 5. FINCAS DE RESULTADO............................................................................. 6. REVERSIÓN DE LOS TERRENOS EXPROPIADOS.................................. Capítulo XX. LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA (arts. 16.2 y 26 TRLSyRU y 78-82 RD. 1093/1997)............................................................................................................... 1. CONCEPTO....................................................................................................

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253 255

12 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Índice

PARCELACIONES EN RELACIÓN CON LOS DISTINTOS TIPOS DE SUELO.............................................................................................................. ÁMBITO DE LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS (ART. 21.2 TRLS)................................................................................................................ LICENCIA DE PARCELACIÓN.................................................................... OBTENCIÓN DE LICENCIA........................................................................ SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN.......................................................... PUBLICIDAD REGISTRAL DE LAS CIRCUNSTANCIAS QUE AFECTAN A LAS PARCELACIONES DE LAS FINCAS........................................

Capítulo XXI. INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO URBANÍSTICO....................................................................................................... 1. CONCEPTO.................................................................................................... 2. COMUNICACIÓN AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE LA DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE TANTEO Y RETRACTO....................... Capítulo XXII. VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSA................................................................... 1. CONCEPTO.................................................................................................... 2. NOTA MARGINAL ACREDITATIVA DE LA INCLUSIÓN DE LA FINCA EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO................................................ 3. INSCRIPCIÓN DE LA ADJUDICACIÓN EN RÉGIMEN DE VENTA FORZOSA........................................................................................................ Capítulo XXIII. INSCRIPCIÓN ....................................................................................................... DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS Y DEL DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO...................................................................................... 1. CESIONES DE TERRENOS CON CARÁCTER OBLIGATORIO............. 2. SOBRE LA INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.................................................................................................................... Capítulo XXIV. INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS............................................................ Capítulo XXV. INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL......................................... 1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.......................................................................................................... 2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO...................................................................... 2.1. Forma del título constitutivo.................................................................... 2.2. Sujetos del otorgamiento del título constitutivo....................................... 2.3. Tiempo del otorgamiento del título constitutivo: la prehorizontalidad..... 2.4. Contenido del título constitutivo.............................................................

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Índice

3. 4. 5.

FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS.................................................. LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD.................................................... LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ATÍPICAS..................................... 5.1. Introducción............................................................................................ 5.2. Propiedad Superficiaria............................................................................. 5.3. Aparcamientos subterráneos en suelo público una vez desafectado............ 5.4. Garajes en subsuelo público bajo el régimen de concesión........................ 5.5. Puertos deportivos.................................................................................... 5.6. Los conjuntos inmobiliarios..................................................................... LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS...................................... 6.1. Concepto................................................................................................. 6.2. Requisitos................................................................................................

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Capítulo XXVI. INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES................................................................................................................

305

BIBLIOGRAFÍA...................................................................................................... ESQUEMAS............................................................................................................. MODELOS..............................................................................................................

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Capítulo I.

LA INMATRICULACIÓN: CONCORDANCIA DEL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA

1. CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA. 2. APERTURA DE FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA. 2.1. INTRODUCCIÓN. 2.2. CONCEPTO Y NATURALEZA. 3. REQUISITOS ESPECIALES QUE SE DEBEN CUMPLIR RESPECTO DE DETERMINADAS FINCAS. 3.1. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS COLINDANTES A EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. 3.2. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS COLINDANTES CON MONTES PÚBLICOS. 3.3. INSCRIPCIÓN DE MONTES CATALOGADOS. 3.4. INMATRICULACIÓN DE FINCAS COLINDANTES CON LAS CARRETERAS. 3.5. INMATRICULACIÓN DE FINCAS QUE INCLUYAN EDIFICACIONES. 4. LOS MEDIOS INMATRICULADORES. 4.1. MEDIOS DE INMATRICULACIÓN. 5. REQUISITOS COMUNES.

1. CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA La Ley 13/2015, de 24 de junio, modifica la Ley Hipotecaria estableciendo una serie de procedimientos para lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Dicha Ley da una nueva redacción al Título VI de la Ley Hipotecaria, regulando en los artículos 198-210 los procedimientos mediante los cuales se intenta lograr la concordancia entre el Registro y la realidad, no solo jurídica sino también física de la finca, intentando lograr una coordinación con el Catastro. Como dice su Exposición de Motivos “desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos. Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre la realidad física de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico. Esta coordinación debe realizarse mediante procedimientos ágiles pero, al mismo tiempo, dotados de las suficientes garantías jurídicas para los posibles afectados”. Con ella, se pretende dar mayor fiabilidad a la información referente a las fincas. La reforma operada por la Ley 13/2015 pretende desjudicializar los procedimientos regulados en el Título VI de la misma. Así, su Exposición de Motivos señala que: “Las modificaciones que se introducen en los procedimientos regulados en los artículos 198-210 de la Ley Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso…”. Ahora bien, aunque la tramitación se realice conforme a la normativa anterior, la práctica de los asientos y sus circunstancias deben ajustarse a las normas vigentes en el momento en que se extiendan. Por otra parte, la Disposición Derogatoria Única señala que: “Quedan derogadas cuántas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley”. Como consecuencia de ello la Dirección General de los Registros indicó en su Resolución de 19 de noviembre de 2015 que debía entenderse tácitamente derogado el Título VI del Reglamento Hipotecario, pues sus preceptos fueron dictados en desarrollo del anterior Título VI de la anterior Ley Hipotecaria y la nueva regulación legal es suficientemente detallada y basada en principios totalmente distintos de los que motivaron la anterior regulación, doctrina confirmada en otras Resoluciones, como la de 24 de enero de 2017 o 21 de junio de 2018. El art. 198 LH en su redacción establece que: “La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

Jaime Concheiro del Río

1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. 2. El deslinde registral de la finca. 3. La rectificación de su descripción. 4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca. 5. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. 6. Las cooperaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificaciones administrativas. 7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. 8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación. 9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso. Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos. La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquel”. Siguiendo a García García1 podemos señalar como caracteres del mismo: 1. En primer lugar, todos los procedimientos mencionados en el artículo tienen una finalidad común, cual es la “concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral”. 2. Esta concordancia entre el Registro y la realidad no solo jurídica, sino física, hace que la regulación contenida en los artículos 198 y ss. de la Ley Hipotecaria sea diferente de la establecida para la inexactitud registral en sus arts. 39 y 40. Así, el art. 39 dice que “por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral”. Como podemos ver, se está refiriendo a la “realidad jurídica extrarregistral”, mientras que el art. 198 habla tanto de la realidad jurídica como de la física.

García García, J.M., “Legislación hipotecaria y del crédito inmobiliario”, Aranzadi, 2020.

La inmatriculación: concordancia del registro y la realidad jurídica

Así, el concepto de concordancia puede entenderse como más amplio que el de inexactitud pues se refiere no solo a los elementos de derecho sino también a los elementos de hecho de las fincas. 3. Otra nota común a estos procedimientos es que en todos se prevén una serie de trámites: notificaciones, alegaciones, publicaciones y la calificación registral para el control de la legalidad de dichos trámites. En cuanto a la posibilidad de resolver estos procedimientos por medio de la conciliación registral prevista en el art. 103 LH, pues éste se refiere a “cualquier controversia inmobiliaria, urbanística o mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro Registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible”, en cuanto a esta posibilidad el citado autor considera que sería necesario para ello que participasen en la conciliación todos los interesados que pueden intervenir en los distintos procedimientos, lo que sólo es posible por medio de los mismos. En todo caso, la posibilidad de concluirlos por medio de un acuerdo o avenencia se contempla en alguno de ellos (como en el art. 199 LH), pero siempre dentro de su marco procedimental. Por último, en esta materia hemos de tener en cuenta la Resolución-Informe de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de mayo de 2018, sobre la vigencia y regulación de los distintos conceptos a que se hace referencia en el art. 7.2 c) TRITP, los que han dejado de estar vigentes y los nuevos conceptos y procedimientos que pueden constituir hechos imponibles de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD. Someramente, siguiendo a Antonio José Muñoz Navarro2 podemos esquematizar de la siguiente manera: 1º Conceptos que mantienen el mismo régimen tributario: a) Expedientes de dominio para la inmatriculación (art. 203 LH), para la rectificación de la descripción de superficie (art. 201 LH) y para la reanudación de tracto (art. 208 LH). b) Actas notariales complementarias para la inmatriculación (art. 205 LH). c) Certificaciones administrativas del art. 206 LH. 2º Nuevos conceptos o procedimientos sujetos ITPyAJD:

Muñoz Navarro, A.J., “La inmatriculación I: concordancia del Registro y la realidad jurídica”, “Tratado de Derecho Inmobiliario Registral”, Tomo II, Tirant lo Blanch 2021.

Jaime Concheiro del Río

a) Escritura pública de deslinde (art. 200 LH): si no contiene permutas ni reconocimientos de dominio, no cumple los presupuestos para quedar sujetas al IAJD, al carecer de efecto evaluable; si implica permutas o reconocimiento se trata de una transmisión sujeta. b) Inmatriculación por otros medios (art. 204 LH): — Por certificación administrativa de reparcelación, concentración parcelaria, expropiación forzosa o deslinde administrativo: quedan sujetos a ITPO pero exentas. — Por sentencia declarativa: queda sujeto a ITPO o ISD según la causa de la adquisición. 3º) Conceptos no sujetos: a) Georreferenciación ante el Registrador (art. 199 LH). b) Procedimientos para la subsanación de la doble inmatriculación, así como la cancelación de cargas extinguidas por prescripción, caducidad o no uso (arts. 209 y 210 LH). c) Anotaciones preventivas de inicio de los procedimientos de los arts. 201, 203 y 208 LH. 2. APERTURA DE FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA 2.1. INTRODUCCIÓN

Como señala Muñoz Navarro, el Registro de la Propiedad puede organizarse de dos maneras: por personas, siguiendo el sistema francés; o por fincas, siguiendo el sistema alemán. En nuestro ordenamiento jurídico, la finca es la base del sistema registral desde la primera Ley Hipotecaria de 1861. Este sistema viene consagrado en el art. 243 LH, que señala: “El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos” y en los dos primeros párrafos de la misma, que dicen: “cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial”. Así, a cada finca que accede al Registro de la Propiedad se le abre un Folio en el que se harán constar las circunstancias relativas a la misma. Por tanto, el ingreso de la misma al Registro y la apertura de Folio son hechos que se producen de una manera