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LA OPTIMIZACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA DESDE LA PERSPECTIVA EUROPEA Y NORTEAMERICANA Héctor Simón Moreno

derecho de la vivienda

LA OPTIMIZACIÃ“N DE LA HIPOTECA INVERSA DESDE LA PERSPECTIVA EUROPEA Y NORTEAMERICANA

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LA OPTIMIZACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA DESDE LA PERSPECTIVA EUROPEA Y NORTEAMERICANA

DR. HÉCTOR SIMÓN MORENO Profesor Lector de Derecho Civil Investigador de la Cátedra UNESCO de Vivienda (housing.urv.cat) Universitat Rovira i Virgili Hector.simon@urv.cat

Valencia, 2018

Copyright ® 2018 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com. Este trabajo ha sido posible gracias a la obtención de una beca de investigación en el marco de la Convocatoria 2015 a investigadores y creadores culturales de la Fundación BBVA. Me gustaría agradecer también el apoyo de las entidades Grupo Retiro y Óptima Previsión, del Dr. Padraic Kenna, Director del Centre for Housing Law, Rights and Policy en la National University of Ireland, y de la Dra. Louise Overton, Teaching Fellow del Department of Social Policy and Social Work de la School of Social Policy en la University of Birmingham; y dedicar este trabajo especialmente a María y Lola. COLECCIÓN DERECHO DE LA VIVIENDA Director

SERGIO NASARRE AZNAR

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-937-2018 ISBN: 978-84-9169-589-9 IMPRIME y MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-deempresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Lista de figuras...................................................................................................... 11 Lista de tablas........................................................................................................ 13 Lista de abreviaturas.............................................................................................. 15 Introducción.......................................................................................................... 17 Capítulo I LOS FACTORES QUE DETERMINAN EL ÉXITO DE LA HIPOTECA INVERSA 1. EL CONTEXTO DEMOGRÁFICO.............................................................. 23 2. LOS FACTORES DE ÍNDOLE SOCIOLÓGICO......................................... 27 2.1. El rol del factor simbólico de la vivienda en propiedad en la comercialización de hipotecas inversas................................................. 27 2.2. La solidaridad intergeneracional...................................................... 29 3. LA EVOLUCIÓN DE LA ECONOMÍA........................................................ 34 4. EL ATRACTIVO Y LOS RIESGOS DE LA HIPOTECA INVERSA PARA LA ENTIDAD PRESTAMISTA...................................................................... 38 4.1. La vinculación hipotecaria intergeneracional.................................. 38 4.2. Los beneficios de la operación.......................................................... 40 4.3. Los potenciales riesgos asociados a la operación............................. 44 4.3.1. Los riesgos para las entidades de crédito............................... 44 4.3.2. Los riesgos para las aseguradoras........................................... 48 5. EL CONTEXTO JURÍDICO COMO DESICENTIVADOR DE LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS INVERSAS......................................................... 50 5.1. Los incentivos negativos de adjudicarse el bien inmueble objeto de hipoteca inversa en pública subasta............................................. 50 5.2. La existencia de créditos preferentes a la hipoteca inversa............. 55 5.3. Las dificultades para obtener financiación gracias a las operaciones pasivas del mercado hipotecario................................................. 57 5.4. La debilitación de la eficacia de la hipoteca como garantía inmobiliaria................................................................................................. 60 6. EL CONOCIMIENTO DEL PRODUCTO................................................... 62 7. LA HIPOTECA INVERSA Y EL ESTADO DEL BIENESTAR..................... 63 7.1. El debilitamiento del estado del bienestar en España..................... 63 7.1.1. La situación de las personas mayores..................................... 63 7.1.2. La situación de las personas en situación de dependencia.. 68

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7.2. La hipoteca inversa como instrumento de protección.................... 69 7.3. El rol de la vivienda en propiedad y de la hipoteca inversa en el estado del bienestar. La teoría del asset-based welfare......................... 72 7.3.1. Su aplicación en la Unión Europea........................................ 81 7.3.2. Su aplicación en España.......................................................... 85 8. LA PERSPECTIVA PROCESAL.................................................................... 91 9. LA PERSPECTIVA FISCAL........................................................................... 94 Capítulo II ANÁLISIS DE LA REGULACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA EN EL DERECHO ESPAÑOL 1. CONCEPTO Y REQUISITOS....................................................................... 99 1.1. Aspectos subjetivos............................................................................. 99 1.1.1. El solicitante............................................................................. 100 1.1.2. Los beneficiarios...................................................................... 105 1.1.3. La realidad práctica de la figura............................................. 107 1.1.4. La entidad prestamista............................................................ 109 1.2. Aspectos objetivos............................................................................... 111 1.2.1. La disponibilidad y el destino de las rentas........................... 111 1.2.2. El marco temporal................................................................... 115 1.2.3. La vivienda habitual................................................................. 117 1.2.3.1. Concepto.................................................................... 117 1.2.3.2. El régimen de tenencia de la vivienda..................... 120 1.2.3.3. La constitución de hipotecas inversas en segundas residencias.................................................................. 121 1.2.3.4. La constitución de la hipoteca inversa en varias residencias..................................................................... 124 2. LA EXIGIBILIDAD DE LA DEUDA............................................................. 124 2.1. El fallecimiento del prestatario o beneficiario................................. 124 2.2. El vencimiento anticipado del préstamo o crédito por la transmisión del bien hipotecado.................................................................... 125 2.2.1. La validez de la cláusula.......................................................... 126 2.2.2. Efectos del vencimiento anticipado....................................... 128 2.2.3. Alcance subjetivo de la facultad.............................................. 129 2.2.4. La sustitución de la garantía................................................... 130 2.2.5. Otros supuestos de vencimiento anticipado.......................... 132 3. LA TASACIÓN DEL BIEN INMUEBLE....................................................... 134

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4. EL RÉGIMEN ESPECIAL DE TRANSPARENCIA Y PROTECCIÓN......... 135 4.1. La entrega de una oferta vinculante................................................. 136 4.2. El asesoramiento independiente....................................................... 138 4.3. La entrega de la Ficha de Información Personalizada..................... 142 4.4. Valoración crítica................................................................................ 143 5. EL FALLECIMIENTO DEL SOLICITANTE O LOS BENEFICIARIOS..... 151 5.1. Rehusabilidad de los herederos a pagar la deuda............................ 152 5.2. La cancelación de la deuda por los herederos................................. 155 5.3. La subrogación por parte de los herederos...................................... 155 6. LA EXCEPCIÓN AL ART. 114.2 DE LA LEY HIPOTECARIA................... 156 7. LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA HIPOTECA INVERSA.................... 158 8. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY HIPOTECARIA........................ 165 9. LA RETROACTIVIDAD DE LA LEY 41/2007............................................. 168 10. COMPARATIVA DE LA HIPOTECA INVERSA CON OTROS PRODUCTOS................................................................................................................ 168 10.1. El censo reservativo............................................................................ 168 10.2. El contrato de renta vitalicia.............................................................. 169 10.3. La propiedad temporal...................................................................... 170 10.4. El contrato de alimentos.................................................................... 171 10.5. La cesión en alquiler.......................................................................... 172 Capítulo III ANÁLISIS DE LA REGULACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA EN EL DERECHO COMPARADO 1. LA HIPOTECA INVERSA EN EL DERECHO COMUNITARIO............... 173 2. EN LOS ESTADOS UNIDOS........................................................................ 176 2.1. La relevancia de la vivienda en propiedad........................................ 176 2.2. La regulación de la hipoteca inversa................................................. 189 2.3. Concepto............................................................................................. 192 2.4. Requisitos objetivos y subjetivos......................................................... 194 2.5. Costes y modalidades de la reverse mortgage....................................... 197 2.6. La exigibilidad del préstamo............................................................. 201 2.7. El vencimiento anticipado del crédito.............................................. 204 2.8. El Asesoramiento independiente...................................................... 205 2.9. La información precontractual......................................................... 208 2.10. Aspectos fiscales.................................................................................. 209 2.11. La reverse mortgage y el estado del bienestar....................................... 209

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2.12. La protección del consumidor.......................................................... 213 2.13. La titulización de las reverse mortgages............................................ 218 3. EN IRLANDA................................................................................................. 219 3.1. El mercado inmobiliario irlandés y las hipotecas inversas............... 219 3.2. El concepto de hipoteca inversa........................................................ 225 3.3. La lifetime mortgage y el estado del bienestar...................................... 231 3.4. Las normas de protección del consumidor...................................... 232 4. EN EL REINO UNIDO................................................................................. 233 4.1. La vivienda en propiedad y otros factores relevantes para los productos de movilización de capital...................................................... 233 4.2. Regulación y concepto de la hipoteca inversa.................................. 240 4.3. El asesoramiento independiente....................................................... 247 4.4. La realidad del mercado de hipotecas inversas................................ 250 4.5. La hipoteca inversa y el estado del bienestar.................................... 255

Conclusiones. Propuestas de mejora para la optimización de la hipoteca inversa en el Derecho Español..................................................................................................... 261 Bibliografía............................................................................................................ 275

Lista de figuras Figura 1 Evolución de la población española en el período 2014-2064. Figura 2 Hogares por edad de la persona de referencia y régimen de tenencia de la vivienda principal, 2013. Figura 3 Emigración de la población extranjera según sexo y edad en el primer semestre de 2015. Figura 4 Formas de convivencia de la población de 16 y más años por grupos de edad, 2011. Figura 5 Variación anual del precio de la vivienda libre y protegida (%). Figura 6 Vida útil del inmueble vs endeudamiento. Figura 7 Riesgos de diversas soluciones financieras y aseguradoras. Figura 8 Evolución del gasto en pensiones contributivas en España. Figura 9 Distribución de las pensiones en España. Figura 10 Perfil de los solicitantes de prestaciones de la Ley de dependencia por edades. Figura 11 Ganancias obtenidas de la constitución de hipotecas inversas vs riesgo de pobreza de las personas mayores de 65 años. Figura 12 La hipoteca inversa como complemento de la pensión de jubilación. Figura 13 Pasado, presente y futuro del ciclo familiar y la tenencia inmobiliaria. Figura 14 Percepciones de la riqueza inmobiliaria en la planificación financiera. Figura 15 Evolución en el tiempo de la pensión esperada como porcentaje de los ingresos de trabajo 2017-2047 Figura 16 Porcentaje de vivienda en propiedad en los Estados Unidos. Figura 17 La vivienda en propiedad y en alquiler por franja de edad. Figura 18 Número de hipotecas inversas contratadas en el marco del programa Home Equity Conversion Mortgage. Figura 19 Evolución de la riqueza inmobiliaria (home equity) de las personas mayores Figura 20 Preferencias de las familias estadounidenses respecto a la vivienda en propiedad.

Dr. Héctor Simón Moreno

Figura 21 Flujos brutos de Housing Equity Withdrawal y de aportaciones en Irlanda. Figura 22 Evolución de la tasa de vivienda en propiedad en Irlanda. Figura 23 Índice de precios de la vivienda en Irlanda 2005-2015. Figura 24 Advertencias en la publicidad de las consecuencias de la contratación de una hipoteca en Irlanda. Figura 25 Evolución de los precios de la vivienda en Reino Unido. Figura 26 Porcentaje de la vivienda en propiedad en Reino Unido. Figura 27 Porcentaje de vivienda en propiedad en función de la franja de edad en Reino Unido. Figura 28 Riqueza inmobiliaria (housing equity) en Reino Unido según el segmento de edad. Figura 29 Preferencias de inversión de los ciudadanos del Reino Unido. Figura 30 Satisfacción con la forma de tenencia en Reino Unido, 2013-2014. Figura 31 Destino de las rentas percibidas por una hipoteca inversa en Reino Unido. Figura 32 Simulación de la evolución de la deuda pendiente en la lifetime mortgage (modalidad roll-up). Figura 33 Beneficiarios de la hipoteca inversa en Reino Unido por franja de edad. Figura 34 Intervención del asesor en los productos de movilización de capital en el Reino Unido. Figura 35 Valor de los ERP que se constituyeron en el período 2002-2008 en el Reino Unido en comparación con el valor del número viviendas adquiridas y el valor del número de hipotecas. Figura 36 Perspectivas del uso de la riqueza inmobiliaria para ayudar a financiar la jubilación en el Reino Unido. Figura 37 Envejecimiento de la población del Reino Unido. Figura 38 Las principales prestaciones sociales y el efecto de los productos de movilización de capital en el Reino Unido

Lista de tablas Tabla 1 Hipotética oferta de hipoteca inversa. Tabla 2 Evolución de la deuda pendiente en la hipoteca inversa Tabla 3 Simulación de la deuda de la hipoteca inversa en Irlanda en los primeros 15, 20 y 25 años Tabla 4 Las ventajas y los inconvenientes de la lifetime mortgage

Lista de abreviaturas CC

Código Civil español

CCC

Código Civil de Cataluña

CCo

Código de Comercio

CConC

Código de Consumo de Cataluña

Constitución Española

DA1ª

Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, del mercado hipotecario

DGT

Dirección General de Tributos

DGRN

Dirección General de los Registros y del Notariado

ERC

Equity Release Council

ERP

Equity release products o productos de movilización de capital

FSA

Financial Services Authority

LEC

Ley de Enjuiciamiento Civil

Ley Hipotecaria

SAP

Sentencia de la Audiencia Provincial

STJUE

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

STS

Sentencia del Tribunal Supremo

STSJ

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia

Unión Europea

Introducción La finalidad principal que persigue la hipoteca inversa es que el solicitante pueda obtener liquidez de la propiedad inmueble para complementar las ayudas públicas que recibe (por ejemplo, las pensiones o las ayudas destinadas a la dependencia). La devolución de las rentas percibidas está garantizada con un derecho real de hipoteca, que sólo será ejecutable, en principio, a su fallecimiento. De ahí la denominación —heredera de la terminología norteamericana— de “inversa”, que pretende reflejar que el beneficiario, a diferencia de las hipotecas tradicionales, recibe mensualmente una cantidad de dinero durante el plazo pactado. La hipoteca inversa fue regulada por primera vez en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria1 (en adelante, DA1ª), cuyos apartados 2º y 1.a) (que regulan los aspectos subjetivos de la hipoteca inversa) fueron modificados por la Ley 5/2015, de 27 de abril2, y por la Ley 1/2013, de 14 de mayo3, respectivamente. No obstante, la hipoteca inversa ya estaba presente en la práctica bancaria antes de la promulgación de la Ley 41/2007. Las entidades de crédito exigían el cumplimiento de una serie de requisitos, por ejemplo el solicitante debía tener más de 70 años de edad y residir habitualmente en una vivienda de su propiedad (sin cargas), la cual debía ser objeto de tasación y estar situada en una zona urbana4. Si atendemos a la realidad de esta institución desde la entrada en vigor de la Ley 41/2007, un estudio elaborado por Óptima Mayores5, una consultoría especializada en asesorar a mayores de 65 años desde su fundación en

BOE 8 diciembre 2007, núm. 294, p. 50593. Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial (BOE 28 abril 2015, núm. 101, p. 36599). 3 Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (BOE 15 mayo 2013, núm. 116, p. 36373). 4 I. Sánchez Álvarez, S. López Ares y R. Quiroga García, “Diseño de hipotecas inversas en el mercado español”, Instituto de Mayores y Servicios Sociales. Proyecto 205/05 - Marzo 2007, págs. 55 a 62. 5 Óptima Mayores, “Informe Anual de la Hipoteca Inversa”, Boletín Informativo Semanal de Seguros, Diciembre de 2008, págs. 58 y ss. 2

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2005, ponía de relieve, primero, que un total de 21 entidades financieras comercializaban hipotecas inversas en 2008, y, segundo, que en 2007 se contrataron, aproximadamente, un total de 2.500 hipotecas inversas (se trata de una aproximación que realiza esta entidad dado que no existían —ni existen— datos oficiales al respecto). Este informe aportaba otro dato de interés: entre los 2.212 clientes asesorados por esta empresa, el 78% se inclinó por la hipoteca inversa, mientras que sólo el 22% optó por la constitución de una renta vitalicia6. El mismo informe realizado en el año 20107 reflejaba que el número de entidades financieras que comercializaban hipotecas inversas se había reducido a 19, dato que concuerda con un estudio de mercado elaborado en 2011 que muestra la poca predisposición de las entidades de crédito a comercializar hipotecas inversas8. Ya en ese mismo año se constató la ausencia de datos oficiales sobre la constitución de estas hipotecas9. En el mismo sentido, un estudio de campo de ADICAE10 ponía de relieve la imposibilidad de encontrar información sobre este producto hipotecario en las sucursales bancarias en 2012, que sólo se proveía, en algunas ocasiones y de manera parcial, por internet, una vía de poca utilidad según este estudio dado que sólo un 2,61% de los internautas superaba los 65 años de edad. Este progresivo declive en la comercialización de hipotecas inversas es coherente con el hecho de que las Cajas de Ahorro fueron sus principales

Sobre esta posibilidad, vid. infra Capítulo II, epígrafe 10. Óptima Mayores, Informe Anual de la Hipoteca Inversa 2010, cit. pág. 3. 8 E. Del Pozo García, Z. Díaz Martínez y L. Fernández Sevilla, “La hipoteca inversa en España: un estudio comparativo con otros países de la Unión Europea y EEUU”, Revista Universitaria Europea, Nº 15, Julio-Diciembre 2011, págs. 99 y ss. En el mismo sentido, la Confederación de Consumidores y Usuarios afirmaba en 2009 que “A través de las consultas y reclamaciones recibidas en materia bancaria, CECU ha constatado que no se trata de un producto comercializado a gran escala, puesto que, con carácter general, los consumidores, a pesar de cumplir los requisitos de edad y disponer en propiedad de un inmueble libre de cargas, no suelen recibir ninguna oferta de su entidad bancaria en este sentido”, ver el informe “Cuestiones de interés sobre la hipoteca inversa” elaborado por este organismo en http://cecu.es/campanas/cuadernos/HIPOTECA%20INVERSA.pdf (última visita 1/06/2017). 9 Según El Confidencial, ni la Asociación de la Banca Española (AEB) ni la Confederación de Cajas de Ahorro (CECA) tenían datos al respecto, ver El Confidencial 24/11/2011, El piso a cambio de una pensión: otro ‘cadáver’ del crash inmobiliario (http://www.elconfidencial. com/vivienda/2011-11-24/el-piso-a-cambio-de-una-pension-otro-cadaver-del-crash-inmobiliario_212409/, última visita 1/06/2017). 10 Adicae, Hipoteca inversa. Pan para hoy, hambre para mañana, 17 de agosto de 2012. Disponible en: http://usuariosdebancayseguros.adicae.net/?articulo=930, última visita 1/06/2017). 7

La optimización de la hipoteca inversa desde la perspectiva europea...

impulsoras en España11 gracias a la función social que estaban llamadas a cumplir. Su práctica desaparición del sector financiero español debido al proceso de reestructuración bancario que se inició en 2010 (se ha pasado de 45 Cajas de Ahorro a 11 entidades o grupos de entidades en 201512) ha dejado al mercado sin los proveedores naturales de este producto hipotecario, cuya comercialización se había abandonado de manera general en 201413. El relativo éxito de la hipoteca inversa en España también tiene su origen en otros factores de acuerdo con el propio Gobierno14, entre los cuales destacan el desconocimiento de esta institución jurídica por parte de los ciudadanos, la falta de interés de las entidades financieras por promocionarla o que el resultado de su contratación no sea el óptimo desde el punto de vista de la seguridad jurídica. En relación a este último punto, el Gobierno argumenta que la hipoteca inversa debería regularse en la legislación hipotecaria, lo que no parece que vaya a ser así en un futuro próximo (la regulación de la hipoteca inversa, como luego se analizará, no parece que vaya a ser objeto de modificación por parte del legislador español aprovechando la implementación de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial15). Estos factores —junto con otros que se estudiarán en el presente trabajo— explican las pocas operaciones que se cierran hoy en día16, si bien

El Economista 28/05/2007, ¿Quiere cambiar su casa por una pensión? Las cajas toman la delantera (http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/219352/05/07/Quiere-cambiar-su-casapor-una-pension-Las-cajas-toman-la-delantera.html, última visita 1/06/2017). 12 De acuerdo con la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA), Informe de avances, 13 de febrero de 2015. Disponible en: http://www.ceca.es/wp-content/uploads/2015/01/ Reestructuraci%C3%B3n-13-2-2015.pdf (última visita 1/06/2017). 13 De ello se hacía eco Faro de Vigo 25/03/2014, Los bancos abandonan la contratación de hipotecas inversas por falta de demanda (http://www.farodevigo.es/economia/2014/03/25/bancos-abandonan-contratacion-hipotecas-inversas/992268.html, última visita 1/06/2017). 14 El Mundo 30/01/13, El Ejecutivo achaca el fracaso de las hipotecas inversas al desinterés de la banca y a la inseguridad jurídica (http://www.elmundo.es/elmundo/2013/01/30/suvivienda/1359537713.html, última visita 1/06/2017). 15 Vid. infra Capítulo II, apartado 1. 16 En una entrevista realizada por el Diario El País a asociaciones de consumidores, abogados y asesores —a raíz de una sentencia judicial sobre la hipoteca inversa a la que se hará referencia en el Capítulo II, epígrafe 4.4—, se constataba el hecho de que las hipotecas inversas se habían dejado prácticamente de comercializar, ver El País 31/12/2016, El huracán judicial llega a la hipoteca inversa (http://economia.elpais.com/economia/2016/12/29/actualidad/1483004460_028811.html, última visita 1/06/2017).

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algunas aseguradoras ofrecen estos productos en la actualidad, como Catalana Occidente17. A mayor abundamiento, la misma situación la encontramos en el Derecho francés, donde la hipoteca inversa fue introducida a través del art. 41 de la Ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés y la LOI n° 2008-776 du 4 août 2008, que modificaron el Code de la consommation18. Esta legislación se ha visto modificada por la Ordonnance n° 2016-301, de 14 de marzo, que introduce nuevas disposiciones sobre la Prêt viager hypothécaire en el Código de Consumo (L315-1 y siguientes). La hipoteca inversa se define de manera similar al Derecho español: es un contrato por el cual una entidad de crédito o entidad financiera se compromete a conceder un préstamo en forma de capital o pagos periódicos que se garantiza con una hipoteca sobre la vivienda del prestatario, la cual debe utilizarse exclusivamente con fines residenciales, y cuya amortización de principal e interés capitalizado anualmente no puede ser requerido hasta su muerte o en caso de transmisión de la vivienda hipotecada antes de esta fecha. Sin embargo, esta figura, que se comercializa en Francia básicamente por el Crédit Foncier, no ha tenido el éxito esperado. Así lo apuntaba un informe del Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées en 201219, que atribuía el fracaso de la hipoteca inversa a los tipos de interés elevados que exigían las entidades bancarias (alrededor de un 10%) y a los costes elevados de estas operaciones. Además, la hipoteca inversa no era atractiva si se necesitaban pequeños importes y los potenciales beneficiarios, es decir, las personas mayores, eran reacias a utilizarla al comprometer el principal activo de su patrimonio: la vivienda habitual. Atendiendo a este contexto, en el presente trabajo se analizan los factores que son relevantes para la contratación de hipotecas inversas y de qué manera se podría optimizar la regulación actual para que este producto hipotecario sea atractivo para los ciudadanos y los operadores jurídicoeconómicos. Este análisis se realiza desde una perspectiva interdisciplinar e internacional. En este sentido, a nivel europeo es posible identificar tres grandes grupos de países en relación a los productos de movilización de

Ver en este sentido: http://www.seguroscatalanaoccidente.com/ES/Particulares/para-asegurar-alas-personas/seguros-de-personas-mayores/hipoteca-inversa-vitalicia/Ventajas.aspx. La legislación francesa puede consultarse en: http://www.legifrance.gouv.fr/home.jsp. HAUT COMITÉ POUR LE LOGEMENT DES PERSONNES DÉFAVORISÉES, Habitat Et Vieillissement: Vivre Chez Soi, Mais Vivre Parmi Les Autres! 17e Rapport du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, 2012, pág. 30. Disponible en: http://www.hclpd.gouv.fr/IMG/ pdf/Rapport_Hclpd_No17.pdf (última visita 1/06/2017).