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Coordinador

CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO

COORDINADOR: Francisco Javier Sánchez Calero

DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 7ª EDICIÓN

Una colección clásica en la literatura universitaria española. Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch, www.tirant.es

CURSO DE DERECHO CIVIL III

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología.

Francisco Javier Sánchez Calero

7ª EDICIÓN

AUTORES: Bernardo Moreno Quesada José Manuel González Porras Juan Miguel Ossorio Serrano Julia Ruiz-Rico Ruiz-Morón José González García Ramón Herrera Campos Luis Moreno Quesada

manuales

CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 7ª Edición

Francisco Javier Sánchez Calero (Coordinador)

Bernardo Moreno Quesada José Manuel González Porras Juan Miguel Ossorio Serrano Julia Ruiz-Rico Ruiz-Morón José González García Ramón Herrera Campos Luis Moreno Quesada Catedráticos de Derecho Civil

Los capítulos del Prof. Dr. D. Bernardo Moreno Quesada y del Prof. Dr. D. José González García han sido revisados respectivamente por la Profra. Dra. Dª Eulalia Moreno Trujillo y el Prof. Dr. D. Domingo Jiménez Liébana

Valencia, 2018

Copyright ® 2018 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-9190-474-8 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Abreviaturas.................................................................................................................................. 21 Obras generales............................................................................................................................. 23

A) EL DERECHO REAL Capítulo 1 CONFIGURACIÓN DEL DERECHO REAL I. II. III. IV. V. VI. VII.

CONCEPTO Y ESTRUCTURA........................................................................................ 27 DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DE CRÉDITO...................... 29 FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE UNOS Y OTROS...................................................... 30 DERECHOS REALES EN FORMACIÓN........................................................................ 32 TIPOS DE DERECHO REAL........................................................................................... 32 LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS.............................................. 34 LA POSIBILIDAD DE DERECHOS REALES LIMITADOS EN COSA PROPIA.............. 36

Capítulo 2 DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES

I. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN.................................................................................. 39 1. Los modos de adquirir y transmitir los derechos reales............................................... 39 2. Los sistemas de adquisición y transmisión................................................................... 40 3. El sistema español de adquisición y transmisión.......................................................... 41 4. La tradición................................................................................................................. 43 A) Concepto............................................................................................................... 43 B) Clases.................................................................................................................... 44 C) Tradición y Registro.............................................................................................. 46 5. La usucapión............................................................................................................... 47 A) Concepto y fundamento........................................................................................ 47 B) Clases de usucapión.............................................................................................. 48 C) Elementos.............................................................................................................. 48 D) Caracteres............................................................................................................. 50 E) Requisitos............................................................................................................. 50 F) La usucapión liberatoria........................................................................................ 54 G) La usucapión y el Registro de la propiedad........................................................... 55 6. Las adquisiciones a non domino.................................................................................. 55 II. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES.............................................. 57 1. Introducción................................................................................................................ 57 2. La pérdida o destrucción de la cosa objeto del derecho real........................................ 58 3. Adquisición originaria por otro................................................................................... 58 4. Destrucción de los efectos del acto creador................................................................. 59 5. Consolidación............................................................................................................. 59 6. Renuncia y abandono.................................................................................................. 59 7. Prescripción extintiva y no uso.................................................................................... 60

Índice

B) LA POSESIÓN Capítulo 3 LA POSESIÓN I. INTRODUCCIÓN............................................................................................................ 65 II. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA.................................................... 66 III. IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN................................................................................ 67 IV. CONCEPTO Y ELEMENTOS DE LA POSESIÓN........................................................... 68 V. NATURALEZA DE LA POSESIÓN.................................................................................. 69 VI. LAS DISTINTAS CLASES DE POSESIÓN........................................................................ 71 1. Posesión natural y posesión civil................................................................................. 71 2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño................... 72 3. Posesión mediata e inmediata...................................................................................... 73 4. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno........................................................... 74 5. Posesión de buena y de mala fe................................................................................... 75 6. Posesión viciosa y no viciosa....................................................................................... 77 VII. SUJETO DE LA POSESIÓN............................................................................................. 78 VIII. OBJETO DE LA POSESIÓN............................................................................................. 79

Capítulo 4 DINÁMICA DE LA POSESIÓN

I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN.................................................................................. 81 1. Formas y medios de adquirir la posesión..................................................................... 81 2. Capacidad para adquirir la posesión........................................................................... 83 3. La adquisición por representante................................................................................. 83 II. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN........................................................................................... 84 III. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN INTERMEDIA................................................................ 85

Capítulo 5 EFECTOS DE LA POSESIÓN

I. EFECTO LEGITIMADOR DE LA POSESIÓN................................................................. 87 II. LA PROTECCIÓN POSESORIA...................................................................................... 88 1. La tutela sumaria........................................................................................................ 88 2. Contiendas sobre el hecho de la posesión.................................................................... 90 III. EFECTOS LIGADOS A LA BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR............................... 90 1. En la liquidación del estado posesorio......................................................................... 90 A) Destino de los frutos............................................................................................. 91 B) Gastos y mejoras................................................................................................... 93 a) Gastos necesarios y útiles................................................................................ 93 b) Gastos de puro lujo......................................................................................... 94 C) Responsabilidad por deterioro o pérdida............................................................... 94 2. En la posesión de bienes muebles................................................................................ 95 A) Las reglas del apartado 1.º del art. 464 Cc............................................................ 95 B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales..................................... 97 C) Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes..... 98 IV. EFECTO PARTICULAR DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES........................... 98

Índice

C) LA PROPIEDAD Capítulo 6 CONCEPTO Y CONTENIDO DE LA PROPIEDAD

I. CONCEPTO..................................................................................................................... 103 1. La propiedad en el Código civil................................................................................... 104 A) Definición.............................................................................................................. 104 B) Caracteres............................................................................................................. 106 2. La propiedad en la Constitución de 1978.................................................................... 107 A) Reconocimiento a la propiedad privada................................................................ 107 B) La función social como criterio delimitador del contenido del derecho de propiedad........................................................................................................................ 108 C) Reserva de ley....................................................................................................... 110 D) Contenido esencial del derecho de propiedad........................................................ 112 E) Conclusión............................................................................................................ 114 II. CONTENIDO.................................................................................................................. 115 1. Las facultades del propietario...................................................................................... 115 A) La facultad de goce............................................................................................... 115 B) La facultad de disposición..................................................................................... 116 2. La extensión vertical del dominio................................................................................ 117 A) Subsuelo................................................................................................................ 118 B) Vuelo..................................................................................................................... 118

Capítulo 7 LÍMITES Y LIMITACIONES

I. DELIMITACIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD...................... 119 II. LÍMITES Y LIMITACIONES............................................................................................ 120 1. Concepto..................................................................................................................... 120 2. Diferencias entre límite y limitación............................................................................ 121 III. CLASES DE LÍMITES....................................................................................................... 122 1. Límites intrínsecos....................................................................................................... 122 A) El abuso del derecho............................................................................................. 122 B) El ius usus inocui................................................................................................... 124 2. Límites en interés privado........................................................................................... 126 A) Las relaciones de vecindad.................................................................................... 126 a) Concepto......................................................................................................... 126 b) Regulación en el Código civil.......................................................................... 128 a’) Principio general....................................................................................... 128 b’) Supuestos concretos regulados en el Código civil...................................... 130 B) Los derechos reales de adquisición preferente establecidos por la ley.................... 132 C) La medianería....................................................................................................... 132 3. Límites en interés público............................................................................................ 132 IV. CLASES DE LIMITACIONES........................................................................................... 132 1. Derechos reales........................................................................................................... 132 2. Servidumbres administrativas...................................................................................... 133 3. Prohibiciones de disponer............................................................................................ 133 A) Concepto............................................................................................................... 133 B) Clases.................................................................................................................... 134 C) Requisitos de las prohibiciones de disponer voluntarias........................................ 134 D) Efectos.................................................................................................................. 136

Índice Capítulo 8 ACCESIÓN

I. MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD...................................................................... 137 II. LA ACCESIÓN................................................................................................................. 137 1. Concepto..................................................................................................................... 137 2. Naturaleza jurídica...................................................................................................... 138 III. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN............................................................................. 139 1. Concepto..................................................................................................................... 139 2. Clases.......................................................................................................................... 140 IV. ACCESIÓN NATURAL INMOBILIARIA........................................................................ 140 1. Aluvión....................................................................................................................... 140 2. Avulsión...................................................................................................................... 141 3. Mutación de cauce...................................................................................................... 142 4. Formación de islas....................................................................................................... 143 V. ACCESIÓN INDUSTRIAL INMOBILIARIA.................................................................... 144 1. En suelo propio con materiales ajenos......................................................................... 145 2. En suelo ajeno con materiales propios......................................................................... 146 3. En suelo ajeno con materiales ajenos........................................................................... 148 4. Construcciones extralimitadas..................................................................................... 148 VI. ACCESIÓN MOBILIARIA............................................................................................... 149 1. Unión o adjunción....................................................................................................... 150 2. Mezcla o conmixtión................................................................................................... 151 3. Especificación.............................................................................................................. 152

Capítulo 9 OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO

I. LA OCUPACIÓN............................................................................................................. 153 1. Concepto..................................................................................................................... 153 2. Requisitos................................................................................................................... 153 3. Ocupación de animales............................................................................................... 154 A) La caza.................................................................................................................. 154 B) Animales amansados o domesticados.................................................................... 157 C) Animales mansos o domésticos............................................................................. 157 D) Otros supuestos..................................................................................................... 158 4. Pesca........................................................................................................................... 158 5. Objetos arrojados al mar o que las olas arrojen a la playa.......................................... 159 II. EL HALLAZGO............................................................................................................... 160 1. Objeto......................................................................................................................... 160 2. Obligaciones del hallador............................................................................................ 161 3. Obligaciones del Alcalde............................................................................................. 162 4. Derechos del hallador.................................................................................................. 162 III. EL TESORO..................................................................................................................... 163 1. Concepto y caracteres................................................................................................. 163 2. Adquisición de la propiedad por el descubridor.......................................................... 164

Capítulo 10 ACCIONES PROTECTORAS

I. ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO................................................................ 167 II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA................................................................................... 168 1. Concepto..................................................................................................................... 168 2. Requisitos................................................................................................................... 169

Índice

III.

IV.

VI. VII.

3. Legitimación activa..................................................................................................... 169 4. Título legítimo de dominio.......................................................................................... 170 A) Título de dominio................................................................................................. 170 B) Prueba................................................................................................................... 171 C) Presunciones.......................................................................................................... 172 5. Identificación de la cosa reivindicada.......................................................................... 173 6. Posesión injusta del demandado.................................................................................. 175 7. Efectos........................................................................................................................ 176 8. Irreivindicabilidad....................................................................................................... 176 LA ACCIÓN DECLARATIVA.......................................................................................... 177 1. Concepto y requisitos.................................................................................................. 177 2. La tercería de dominio................................................................................................ 178 LA ACCIÓN NEGATORIA.............................................................................................. 179 1. Concepto..................................................................................................................... 179 2. Requisitos................................................................................................................... 179 A) Legitimación activa............................................................................................... 179 B) Legitimación pasiva............................................................................................... 180 C) Prueba................................................................................................................... 180 3. Efectos........................................................................................................................ 180 LA ACCIÓN PUBLICIANA.............................................................................................. 180 1. Concepto..................................................................................................................... 180 2. Posiciones doctrinales y jurisprudenciales.................................................................... 181 LAS ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO............................................... 182 LA ACCIÓN AD EXHIBENDUM................................................................................... 185

Capítulo 11 LA COPROPIEDAD

I. CONCEPTO Y CLASES DE LA COMUNIDAD DE BIENES........................................... 187 II. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS................................................................................. 190 1. Concepto y naturaleza jurídica.................................................................................... 190 2. Reglamentación de la copropiedad.............................................................................. 191 A) Contenido............................................................................................................. 191 B) Extinción de la comunidad.................................................................................... 193 III. OTRAS COMUNIDADES................................................................................................ 197 1. La comunidad pro diviso............................................................................................. 197 2. La comunidad de pastos.............................................................................................. 198

Capítulo 12 PROPIEDAD HORIZONTAL Y COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

I. LA PROPIEDAD HORIZONTAL..................................................................................... 199 1. Concepto y naturaleza................................................................................................. 199 2. Fuentes de regulación.................................................................................................. 200 3. Constitución de la Propiedad Horizontal. Estatutos y Reglamento de régimen interior.............................................................................................................................. 200 4. Las cuotas de participación......................................................................................... 201 5. Derechos y obligaciones de las partes.......................................................................... 202 6. Órganos de gobierno de la comunidad........................................................................ 205 7. Extinción de la Propiedad Horizontal......................................................................... 210 A) La destrucción del edificio, salvo que se hubiere pactado otra cosa....................... 210 B) La conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.......................................... 210 II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS........................................................... 210 1. Introducción................................................................................................................ 210

Índice 2. Régimen jurídico establecido por la Ley 8/1999, como art. 24 de la de Propiedad Horizontal........................................................................................................................ 211

Capítulo 13 PROPIEDAD URBANA Y PROPIEDAD RÚSTICA

I. LA PROPIEDAD URBANA.............................................................................................. 213 1. Influencia de la legislación urbanística en el régimen de la propiedad.......................... 213 2. El estatuto de la propiedad urbana.............................................................................. 216 II. LA PROPIEDAD RÚSTICA.............................................................................................. 219

Capítulo 14 LAS PROPIEDADES ESPECIALES

I. II. III. IV.

LAS PROPIEDADES ESPECIALES................................................................................... 227 LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS.................................................................................... 228 LA PROPIEDAD DE LAS MINAS.................................................................................... 231 LA PROPIEDAD INTELECTUAL.................................................................................... 235 1. Régimen jurídico......................................................................................................... 235 2. Concepto, fundamento y naturaleza jurídica............................................................... 236 3. Caracteres................................................................................................................... 238 4. Sujetos......................................................................................................................... 238 5. Objeto......................................................................................................................... 239 6. Contenido................................................................................................................... 239 7. Derecho moral de autor.............................................................................................. 240 8. Derechos patrimoniales............................................................................................... 240 9. El Registro General de la Propiedad Intelectual........................................................... 241 10. Regímenes jurídicos especiales..................................................................................... 242 V. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL........................................................................................ 242

D) DERECHOS REALES DE GOCE Capítulo 15 EL DERECHO DE USUFRUCTO I. CONCEPTO Y PROBLEMAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA............................ 249 II. CARACTERES.................................................................................................................. 250 III. SUJETOS.......................................................................................................................... 251 IV. OBJETO........................................................................................................................... 253 V. MODOS DE CONSTITUCIÓN........................................................................................ 253 VI. CONTENIDO.................................................................................................................. 254 1. Derechos del usufructuario.......................................................................................... 255 2. Obligaciones del usufructuario.................................................................................... 258 A) Antes de entrar en el goce de los bienes................................................................. 258 B) Durante la vigencia del usufructo.......................................................................... 259 C) Al extinguirse el usufructo..................................................................................... 260 3. Derechos del nudo propietario.................................................................................... 260 4. Obligaciones del nudo propietario.............................................................................. 261 VII. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Y SUS EXCEPCIONES.............. 261 1. Usufructo sobre cosas deteriorables............................................................................. 262 2. El usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo.................................................... 263 3. Usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados................................. 263 VIII. MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO.............................................................................. 264

Índice

IX. EXTINCIÓN.................................................................................................................... 265 X. LOS DENOMINADOS USUFRUCTOS ESPECIALES...................................................... 268 1. Usufructo de minas..................................................................................................... 268 2. Usufructo de derechos................................................................................................. 269 3. Usufructo de plantaciones y de montes........................................................................ 271 4. Usufructo de rebaño.................................................................................................... 272 5. Usufructo de patrimonio............................................................................................. 273

Capítulo 16 LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

I. II. III. IV.

LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN, EN GENERAL........................... 275 EL DERECHO DE USO................................................................................................... 275 EL DERECHO DE HABITACIÓN................................................................................... 276 RÉGIMEN JURÍDICO COMÚN A ESTOS DERECHOS EN EL CÓDIGO CIVIL.......... 276

Capítulo 17 EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

I. CONCEPTO Y CARACTERES........................................................................................ 279 II. CLASES DE SERVIDUMBRES......................................................................................... 281 1. Servidumbres voluntarias y legales.............................................................................. 281 2. Servidumbres continuas y discontinuas....................................................................... 281 3. Servidumbres aparentes y no aparentes....................................................................... 282 4. Servidumbres positivas y negativas.............................................................................. 282 III. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.................................................................. 283 1. Constitución por la ley................................................................................................ 283 2. Constitución por negocio jurídico............................................................................... 283 3. Constitución por usucapión o prescripción adquisitiva............................................... 284 4. Constitución por destino del padre de familia o por signo aparente............................ 285 IV. CAPACIDAD PARA CONSTITUIR SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS.......................... 287 V. CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE...................................................... 288 1. Derechos del propietario del predio dominante........................................................... 288 2. Obligaciones del propietario del predio dominante..................................................... 288 3. Derechos del propietario del predio sirviente............................................................... 289 4. Obligaciones del propietario del predio sirviente......................................................... 289 5. Protección de las servidumbres.................................................................................... 289 VI. MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES................................................................... 290 1. Por la Ley.................................................................................................................... 290 2. Por voluntad de los interesados................................................................................... 290 3. Por efecto del tiempo y de la posesión......................................................................... 290 4. Por el ius variandi del dueño del predio sirviente......................................................... 291 5. Por variación del estado de los predios........................................................................ 291 VII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.......................................................................... 291

Capítulo 18 SERVIDUMBRES PERSONALES. SERVIDUMBRES LEGALES

I. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES.............................................................................. 293 1. Concepto..................................................................................................................... 293 2. Régimen jurídico......................................................................................................... 294 3. Servidumbres de pastos, leñas y aprovechamientos forestales...................................... 295 II. LAS LLAMADAS SERVIDUMBRES LEGALES................................................................ 296 1. Concepto y clases........................................................................................................ 296

Índice 2. Servidumbres en materia de aguas............................................................................... 297 A) Servidumbre natural de aguas............................................................................... 297 B) Servidumbres impuestas a los predios ribereños de cauces públicos....................... 298 C) Servidumbre de estribo de presa............................................................................ 298 D) Servidumbre de parada o partidor......................................................................... 298 E) Servidumbres de saca de agua y de abrevadero...................................................... 299 F) Servidumbre de acueducto..................................................................................... 299 3. Servidumbre de paso................................................................................................... 300 A) Paso con carácter permanente............................................................................... 300 B) Paso con carácter transitorio................................................................................. 301 C) Paso para ganado.................................................................................................. 301 4. La medianería............................................................................................................. 302 A) Concepto y naturaleza........................................................................................... 302 B) Constitución y prueba de la medianería................................................................ 303 C) Derechos de los medianeros.................................................................................. 303 D) Obligaciones de los medianeros............................................................................. 304 E) Renuncia a la medianería...................................................................................... 304 5. Luces y vistas.............................................................................................................. 305 A) Límites del derecho de propiedad.......................................................................... 305 B) Servidumbre voluntaria de vistas........................................................................... 306 6. Desagüe de los edificios............................................................................................... 307 7. Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones.................. 307 A) Edificaciones y plantaciones cerca de las plazas fuertes......................................... 307 B) Construcción de instalaciones peligrosas o nocivas............................................... 308 C) Plantaciones.......................................................................................................... 308

Capítulo 19 LOS DERECHOS DE CENSO Y ENFITEUSIS

I. EL DERECHO DE CENSO.............................................................................................. 309 1. Idea general................................................................................................................. 309 2. Concepto, naturaleza, estructura y caracteres.............................................................. 309 3. Contenido................................................................................................................... 311 II. LA ENFITEUSIS............................................................................................................... 311 1. Concepto, naturaleza.................................................................................................. 311 2. Elementos y caracteres................................................................................................ 312 3. Contenido................................................................................................................... 313 4. Extinción..................................................................................................................... 314

Capítulo 20 EL DERECHO DE SUPERFICIE. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN

I. EL DERECHO DE SUPERFICIE...................................................................................... 317 1. Concepto y naturaleza jurídica.................................................................................... 317 2. El derecho de superficie urbana................................................................................... 318 A) Regulación legal.................................................................................................... 318 B) Constitución.......................................................................................................... 319 C) Contenido............................................................................................................. 319 a) Facultades del superficiario............................................................................. 319 b) Obligaciones del superficiario.......................................................................... 320 c) Facultades del concedente, dueño del suelo..................................................... 320 D) Extinción............................................................................................................... 321

Índice

3. El derecho de superficie rústica.................................................................................... 322 II. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN............................... 323

Capítulo 21 EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES PARA USO TURÍSTICO

I. II. III. IV.

CONCEPTO Y JUSTIFICACIÓN..................................................................................... 325 SU REGULACIÓN POSITIVA.......................................................................................... 326 CONFIGURACIÓN DEL DERECHO.............................................................................. 327 RÉGIMEN JURÍDICO DE CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN................................... 327 1. Variedad de negocios jurídicos.................................................................................... 327 2. Elementos subjetivos o personales............................................................................... 328 A) El constituyente..................................................................................................... 328 B) El transmitente...................................................................................................... 328 C) La empresa de servicios......................................................................................... 328 D) La sociedad de intercambio................................................................................... 329 E) El titular del derecho de aprovechamiento por turno............................................. 329 3. Elementos objetivos o reales........................................................................................ 329 A) El alojamiento....................................................................................................... 329 B) El turno, o período anual de aprovechamiento...................................................... 329 C) La contraprestación a pagar por el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno..................................................................................................................... 330 4. Elemento formal.......................................................................................................... 330 V. CLASES............................................................................................................................ 331 VI. CONTENIDO EN FACULTADES Y OBLIGACIONES.................................................... 332 1. Facultades del titular del derecho de aprovechamiento................................................ 332 2. Obligaciones del titular del derecho............................................................................ 332 3. Facultades del propietario........................................................................................... 332 4. Obligaciones del propietario....................................................................................... 333 VII. DURACIÓN..................................................................................................................... 333

E) DERECHOS REALES DE GARANTÍA Capítulo 22 LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA

I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL........................................... 337 1. Disposiciones comunes a la prenda y a la hipoteca...................................................... 338 2. Caracteres de los derechos reales de garantía.............................................................. 339 3. La prohibición del pacto comisorio............................................................................. 340 II. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA............................................................ 341 1. Concepto y caracteres................................................................................................. 341 2. Constitución................................................................................................................ 342 A) Elementos personales............................................................................................ 342 B) Elementos reales.................................................................................................... 343 C) Elementos formales............................................................................................... 343 3. Contenido de derecho real de prenda.......................................................................... 343 A) Derechos del acreedor pignoraticio....................................................................... 344 B) Obligaciones del acreedor pignoraticio.................................................................. 345 C) Derechos y obligaciones del dueño de la cosa dada en prenda............................... 345

Índice 4. Extinción del derecho de prenda................................................................................. 345 5. La prenda irregular..................................................................................................... 346

Capítulo 23 EL DERECHO DE HIPOTECA INMOBILIARIA I. CONSIDERACIONES GENERALES Y CONCEPTO DE LA HIPOTECA....................... 347 II. CARACTERES DE LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA............ 351 III. CLASES DE HIPOTECAS................................................................................................. 354 IV. ELEMENTOS PERSONALES DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA. CAPACIDAD PARA CONSTITUIRLA................................................................................................... 355 V. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA VOLUNTARIA Y LEGAL.............................. 357 VI. EL OBJETO DE LA HIPOTECA....................................................................................... 359 1. La obligación asegurada.............................................................................................. 359 2. Bienes hipotecables: regla general................................................................................ 360 A) No hipotecables.................................................................................................... 360 B) Hipotecables con restricciones............................................................................... 361 3. Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada....................................................... 364 A) Extensión de la hipoteca a las accesiones y mejoras............................................... 364 B) La extensión pactada de la hipoteca...................................................................... 365 C) Extensión de la hipoteca cuando la finca pasa a manos de un tercero.................... 365 VII. SUPUESTO DE VARIAS FINCAS QUE SE HIPOTECAN EN GARANTÍA DE UN MISMO CRÉDITO......................................................................................................................... 366 VIII. EFECTOS PERSONALES Y REALES DE LA HIPOTECA LEGALMENTE CONSTITUIDA.................................................................................................................................... 367 1. La acción de devastación dentro de la fase de seguridad de la hipoteca....................... 367 2. Derechos del acreedor hipotecario y venta de la cosa hipotecada................................ 368 3. Otras modificaciones que pueden afectar a la hipoteca................................................ 370 IX. LAS DENOMINADAS HIPOTECAS ESPECIALES O SINGULARES.............................. 372 1. La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas........................................ 373 2. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador....................... 374 3. Hipoteca de garantía de obligaciones condicionales o futuras..................................... 376 4. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito................................................. 376 5. Otros tipos de hipotecas.............................................................................................. 378 A) La hipoteca de máximo, global o flotante en la Ley 41/2007................................. 378 B) La hipoteca inversa en la Ley 41/2007.................................................................. 379 X. LAS HIPOTECAS LEGALES............................................................................................ 380 1. Hipotecas legales expresas........................................................................................... 381 2. Hipotecas legales tácitas.............................................................................................. 381 XI. PROTECCIÓN Y REALIZACIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA................... 382 1. La fase de seguridad o de protección........................................................................... 382 2. La fase ejecutiva o de realización de valor................................................................... 383 3. La prejudicialidad penal y/o civil como posibles causas de suspensión de las ejecución hipotecarias................................................................................................................. 386 XII. LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA................................................... 387 XIII. LA SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS....... 388 XIV. APÉNDICE LEGISLATIVO Y COMENTARIOS A LA ACTUAL SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO................................................................................................... 389

Capítulo 24 EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS

I. INTRODUCCIÓN............................................................................................................ 393 II. CONCEPTO..................................................................................................................... 394

Índice

III. NATURALEZA................................................................................................................ 394 IV. CARACTERES.................................................................................................................. 396 V. RÉGIMEN LEGAL........................................................................................................... 398 1. Constitución................................................................................................................ 398 2. Contenido................................................................................................................... 398 A) Derechos y facultades del acreedor anticrético...................................................... 398 B) Posición del deudor anticrético.............................................................................. 399 VI. EXTINCIÓN.................................................................................................................... 399

Capítulo 25 LAS GARANTÍAS REALES MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO I. INTRODUCCIÓN............................................................................................................ 401 II. PRECEDENTES................................................................................................................ 402 III. LEGISLACIÓN VIGENTE................................................................................................ 403 IV. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN...................................................................... 403 1. Elementos personales.................................................................................................. 403 2. Elementos reales.......................................................................................................... 403 3. Elementos formales..................................................................................................... 404 V. EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA MOBILIARIA............................................................ 405 1. En general................................................................................................................... 405 2. En casos concretos...................................................................................................... 406 A) Hipoteca de establecimiento mercantil.................................................................. 406 B) Hipoteca de vehículos de motor............................................................................ 407 C) Hipoteca de aeronaves.......................................................................................... 408 D) Hipoteca de maquinaria industrial........................................................................ 409 E) Hipoteca de propiedad intelectual o industrial...................................................... 410 3. Prenda sin desplazamiento.......................................................................................... 411 VI. EL REGISTRO DE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO... 412 1. Competencia de estos registros.................................................................................... 413 2. Plazos.......................................................................................................................... 414 VII. PROCEDIMIENTOS PARA SU EJECUCIÓN.................................................................. 415

F) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN Capítulo 26 LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE I. CONCEPTO..................................................................................................................... 419 II. NATURALEZA JURÍDICA............................................................................................... 419 III. CLASES Y RELACIONES ENTRE ELLOS....................................................................... 420 1. Derecho de opción...................................................................................................... 420 2. Tanteo......................................................................................................................... 422 3. Retracto...................................................................................................................... 422 IV. DERECHOS DE ADQUISICIÓN LEGALES; EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN LAS LEYES ESPECIALES. CIRCUNSTANCIAS DE CADA UNO........................................................ 423 1. En Código civil............................................................................................................ 423 A) Retracto de coherederos........................................................................................ 424 B) Retracto de consocios............................................................................................ 426 C) Retracto de comuneros.......................................................................................... 427 D) Retracto de colindantes......................................................................................... 427 E) Censo a primera cepas........................................................................................... 428 2. En la Legislación agraria especial................................................................................ 428

Índice A) Ley de arrendamientos rústicos............................................................................. 428 B) Ley de modernización de las explotaciones agrarias.............................................. 432 C) El retracto bajo la Ley de arrendamientos urbanos................................................ 435

G) DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Capítulo 27 EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL. ELEMENTOS DE LA INSCRIPCIÓN

I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................................................................................................................. 441 II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL................................................................ 442 III. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD................................................................................ 442 1. El Registro de la Propiedad como institución jurídica................................................. 442 2. Libros y asientos registrales......................................................................................... 443 IV. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD................................................................................ 444 V. FINCA REGISTRAL......................................................................................................... 445 VI. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD: TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES...................................................................................................... 446 VII. EL TITULAR REGISTRAL............................................................................................... 447

Capítulo 28 INMATRICULACIÓN. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

I. II. III. IV. V. VI.

LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS............................................................................ 449 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL............................................................................... 452 LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN............................. 452 EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN................................................................................. 453 EL TRACTO SUCESIVO.................................................................................................. 454 EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.............................. 455 1. Concepto y ámbito de la calificación registral............................................................. 455 2. Plazo para calificar y resultado de la misma................................................................ 456 3. Recursos contra la calificación registral....................................................................... 458

Capítulo 29 EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN Y SUS EFECTOS. LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES

I. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN..................................................................................... 459 1. Concepto..................................................................................................................... 459 2. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria....................................................... 459 3. La inscripción y el acto nulo........................................................................................ 460 II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD...................................................................................... 460 III. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL................................................................................... 462 1. Formulación y significado........................................................................................... 462 2. Alcance de la presunción de exactitud del Registro..................................................... 462 3. Eficacia procesal.......................................................................................................... 463 IV. LA FE PÚBLICA REGISTRAL.......................................................................................... 464 1. Concepto..................................................................................................................... 464 2. El tercero hipotecario. Requisitos de protección.......................................................... 465 3. Efectos de la protección registral................................................................................. 466 4. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero................................... 467 V. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD........................................... 467 1. Prescripción conforme al Registro............................................................................... 468

Índice

A) Usucapión secundum tabulas................................................................................ 468 B) Prescripción extintiva secundum tabulas............................................................... 468 2. Prescripción contra el Registro.................................................................................... 468 A) Usucapión contra tabulas...................................................................................... 468 B) Prescripción extintiva contra tabulas..................................................................... 470 3. Usucapión liberatoria.................................................................................................. 471 VI. LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES........................................................................ 471 1. Las anotaciones preventivas........................................................................................ 471 2. Las notas marginales................................................................................................... 473 3. Las cancelaciones........................................................................................................ 473