Issuu

guías prácticas

El notario ha pasado de controlar la legalidad de los aspectos civiles e hipotecarios, a controlar también la derivada de las normas urbanísticas, de edificación, medioambientales, etc. Además, antes de la propia declaración de la obra, el notario se encuentra con las dificultades que surgen por la necesidad de coordinar tres realidades muchas veces dispares: la realidad física del suelo, la catastral y la registral. Los sistemas de coordinación distan de ser óptimos. La georreferenciación y la comprobación de que la obra cabe no solo aritmética sino también geométricamente dentro del suelo, convierten la labor notarial en una actuación multidisciplinar donde el notario debe manejar conocimientos de diversa índole. Además, cada Comunidad Autónoma ejerce sus propias competencias en materia de urbanismo y vivienda, lo que puede determinar requisitos dispares de estas escrituras según el territorio en que se declare la obra. Así sucede en materias como los plazos de prescripción de las acciones urbanísticas. Este libro pretende orientar al lector planteando un esquema o guía que sirva para no perderse en todo el procedimiento notarial que conduce a la declaración de obra, contemplando desde los documentos que deben solicitarse a los impuestos a satisfacer.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Declarar la existencia de una obra (nueva o antigua) sobre un terreno mediante la necesaria escritura notarial para su acceso al Catastro y al Registro, se ha convertido en una de las actuaciones más complicadas para los agentes de la edificación, las entidades financieras y las notarías, cuando hace solo unos años podía ser una la labor relativamente sencilla. Complicación que genera retrasos y costes si no se tiene claro el procedimiento a seguir.

Javier Micó

guías prácticas

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Javier Micó

guías prácticas

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Guía para no perderse en el Procedimiento Notarial de Declaración de Obra

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Ángel M. López y López

Tomás S. Vives Antón

Marta Lorente Sariñena

Ruth Zimmerling

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Guía para no perderse en el Procedimiento Notarial de Declaración de Obra

JAVIER MICÓ

Valencia, 2018

Copyright ® 2018 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-9190-067-2 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

A los notarios y registradores que en las Academias de preparaciĂłn a oposiciones o a travĂŠs de Internet aportan sus conocimientos desinteresadamente. Este libro es deudor de muchas de sus reflexiones y, en ocasiones, puede no tener otro mĂŠrito que intentar organizar esos conocimientos en una estructura que facilite su manejo.

Índice VERSIONES.............................................................................................. 13 INTRODUCCIÓN...................................................................................... 15 ¿POR QUÉ ESTE TÍTULO?..................................................................... 15 ¿POR QUÉ ‘EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA’?.............................................................................. 15 CONCEPTO.............................................................................................. 17 NATURALEZA JURÍDICA......................................................................... 23 ¿Ha pasado a ser obligatoria la inscripción de la declaración de obra nueva?.......................................................................................... 26 ¿Con o sin efecto legitimador?............................................................ 28 LEGISLACIÓN APLICABLE Y EL PROBLEMA TEMPORAL....................... 29 CAPACIDAD PARA LAS ESCRITURAS DE OBRA NUEVA [TERMINADA O EN CONSTRUCCIÓN]..................................................................... 35 LA IMPORTANCIA DE LA CALIFICACIÓN NOTARIAL DE LA ESCRITURA...................................................................................................... 41 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ‘NUEVA’ TERMINADA Y EN CONSTRUCCIÓN......................................................................................... 45 ¿Qué documentos debemos solicitar para la redacción de la escritura?........................................................................................ 46 Genéricos para casi toda escritura que afecte a inmuebles.... 47 1º Escrituras del solar................................................................... 47 2º Notas simples........................................................................... 49 3º Referencia catastral normalmente mediante el certificado catastral descriptivo y gráfico........................................................... 49 • El cambio de nombre o número de la calle......................... 53 • Los linderos........................................................................ 54 • La previa existencia de obras que deben demolerse............ 55 • Las discrepancias de superficie ........................................... 56

Índice

Genérico para las escrituras de obra nueva en construcción [en realidad se exigen también para las de obra nueva terminada]................................................................................................ 67 4º Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística....................................................................... 68 ¿Ampara la Licencia de obras la División Horizontal en Cataluña?...................................................................................... 73 5º Certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo (art. 46 RD)....................... 78 Inciso sobre la SUPERFICIE ¿Qué superficie del edifico construido debe indicarse?............................................................. 89 Inciso sobre el PROYECTO ¿A qué proyecto debe ajustarse la descripción del certificado?................................................ 97 6º La georreferenciación: su problemática.................................... 102 6º.A. Finca donde se ubica la edificación; su delimitación geográfica y lista de coordenadas; no se precisa la previa coordinación............................................................................. 103 6º.A.I. El caso más sencillo: el terreno una sola finca registral (posibles modificaciones de la finca donde se ubica la obra). 103 6º.A.II. El extraño caso de la finca inscrita sin superficie............ 103 6º.A.III. El caso de la finca inmatriculada con obras que se pretenden modificar................................................................ 104 6º.A.IV. Modificaciones hipotecarias previas............................. 105 6º.A.V. Caso general: la cuestión del georreferenciación del terreno.................................................................................. 118 6º.B. Porción de suelo ocupada por la edificación; no se precisa delimitación geográfica y lista de coordenadas hasta que la obra no está concluida....................................................... 128 7º Proyecto.................................................................................. 130 8º Planos de elementos privativos (no exigibles en la declaración de obra en construcción).......................................................... 131 9º Pluralidad de edificaciones en una misma finca registral. La sospecha de reparcelación............................................................ 134 10º Manifestación que debe constar en la escritura: que la construcción está ‘comenzada’....................................................... 134 Específico para las escrituras de obra nueva terminada............... 135 1º Certificado de final de obra...................................................... 135 2º Georreferenciación.................................................................. 138 Finca donde se ubica la edificación; su delimitación geográfica y lista de coordenadas; no se precisa la previa coordinación.. 139 Porción de suelo ocupada por la edificación: coordenadas de la edificación......................................................................... 140

Índice

3º 4º 5º 6º 7º 8º

Casos en que puede no ser necesaria la lista de coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.................... 143 Libro del edificio...................................................................... 143 Planos de elementos privativos si es una propiedad horizontal.. 150 Certificado de eficiencia energética (validez máxima 10 años).. 151 Seguro decenal........................................................................ 152 icencia de primera ocupación o comunicación previa o declaración responsable...................................................................... 170 Cédula de habitabilidad (no exigible, salvo normativas autonómicas)...................................................................................... 172

ACREDITACIÓN DE FINAL DE OBRA (DE OBRA PREVIAMENTE DECLARADA EN CONSTRUCCIÓN).............................................................. 173 ESPECIALIDADES LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA PARA USO PROPIO [AUTOPROMOTOR]............................................................ 183 Requisitos de la excepción del seguro decenal (exégesis)...................... 186 Excepción de la excepción: la transmisión antes de 10 años................. 190 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ‘ANTIGUA’........................................ 195 Documentos a solicitar / obtener.............................................. 197 1. Escrituras de propiedad del terreno.......................................... 197 2. Notas registrales...................................................................... 197 3. Referencia catastral.................................................................. 197 4. Identificación del suelo en que se ubica.................................... 197 5. Georreferenciación de la porción de suelo ocupada................. 200 Porción de suelo ocupada por la edificación............................ 200 6. La acreditación de la improcedencia de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición de la obra................................................................................ 203 7. El seguro decenal normalmente no será exigible...................... 209 8. El Libro del edificio no es exigible............................................. 210 9. Tampoco lo es el certificado de eficiencia energética................ 212 Otros aspectos de la redacción de la escritura de obra antigua....... 212 Aplicación de la doctrina anterior en Cataluña............................... 213 ESPECIALIDADES EN LA MODIFICACIÓN DE OBRAS YA DECLARADAS Y EN SU REHABILITACIÓN................................................................ 219 I. MODIFICACIONES DE OBRAS, CUYA AMPLIACIÓN SE DECLARA POR ANTIGÜEDAD........................................................................ 220 II. MODIFICACIONES POR REHABILITACIÓN....................................... 222 III. MODIFICACIÓN AJUSTADA A LA LEGALIDAD y CAMBIO DE USO.. 225 IV. VIS ATRACTIVA DE LA REGLAMENTACIÓN DE LA OBRA NUEVA PARA LAS SEGREGACIONES.............................................................. 228

Índice

ESPECIALIDADES MÁS FRECUENTES EN LAS DECLARACIONES DE OBRA EN SUBSUELO (LAS CASAS CUEVA Y ENGALABERNOS)..... 229 NOTA SOBRE EL RÉGIMEN FISCAL......................................................... 233 1. Base imponible de la obra nueva ‘nueva’ en construcción o terminada.............................................................................................. 233 2. Base imponible de la finalización de la obra................................... 236 3. Base imponible de la obra ‘antigua’............................................... 237 4. Base imponible del cambio de uso................................................. 238 5. Base imponible de la constatación de inexistencia de obras o de su demolición.................................................................................... 239 GESTIÓN DE ESTAS ESCRITURAS........................................................... 243 VALORACIÓN.......................................................................................... 245 1. Quiebra de la seguridad jurídica y la necesidad de redefinir la calificación registral de las decisiones notariales en determinados expedientes a la vista de lo acontecido en la función de jurisdicción voluntaria...................................................................................... 245 2. Desplazamiento de funciones (y riesgo de dejación de funciones).. 247 3. Conversión de un deber público en una obligación privada............ 247 4. Costes para el ciudadano............................................................... 248 APROXIMACIÓN A CUADRO SINÓPTICO DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA............................................................................................. 249 APROXIMACIÓN A POSIBLES SERVIDUMBRES O AUTORIZACIONES.. 253 APROXIMACIÓN A LOS DOCUMENTOS A SOLICITAR PARA LAS ESCRITURAS DE OBRA NUEVA TERMINADA O EN CONSTRUCCIÓN CONFORME A LA LEGALIDAD O POR PRESCRIPCIÓN Y EL ACTA DE FIN DE OBRA............................................................................... 255 APROXIMACIÓN A CUADRO SINÓPTICO DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA............................................................................................. 259 APROXIMACIÓN A POSIBLES SERVIDUMBRES O AUTORIZACIONES.. 263 FUENTES, MATERIALES, RS DGRN......................................................... 265

EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE DECLARACIÓN DE OBRA CEPRAN

Autor

Javier Micó

Versión

21.04.2018

Revisión de galeradas

Versión

26.03.2018

Rs 19/2/2018

Versión

20.02.2018

Rs 21/12/2017 Ley Extremadura

Versión

16.01.2018

Rs 29/11/2017 Artículo de Antonio Longo

Versión

08.01.2018

Rs 24/11/2017 Ley de Baleares

Versión

28.12.2017

CCC art. 621-53.4

Versión

27.12.2017

Rs DGRN 29/11/2017

Versión

20.12.2017

Consulta ATC sobre AJD por inexistencia de obra

Versión

12.12.2017

Rs DGRN 26/10, 2/11, 19/10 y 27/10/2017 e ideas adicionales

Versión

04.12.2017

Rs DGDyEJ Cat 22/09/2017

Versión

23.11.2017

Rs 23/10/2017

Versión

14.11.2017

Rs 20/06 y 22/09/2017 y ‘casas cueva’

Versión

10.11.2017

Rs 10/10/2017 y caso práctico licencia

Versión

06.11.2017

Rs 07/09/2017

Versión

30.10.2017

Rs 27/09/2017

Versión

21.10.2017

Rs 13/9/2017

Versión

16.10.2017

Rs 2/08/2017

Versión

08.10.2017

Daños colaterales

Versión

29.09.2017

Rs DGRN 21/09/2017

Versión

01.09.2017

Rss DGRN 27/07/2017

Versión

31.08.2017

Rss DGRN 13/07/2017, 25/07/2017 y 30/06/2017

Versión

11.07.2017

Rs DGRN 05/06/2017

Versión

07.07.2017

Rs DGRN 05/06/2017

Versión

29.06.2017

Rs DGRN 29/05/2017

Versión

26.05.17

Aspectos fiscales.

Versión

17.05.24

Incorporo reflexiones a leer a Carlos Jiménez

11 y 12

17.05.23

Rss

17.04.11

Rs 22-3-17

Versión

Incorporo reflexiones a leer a Carlos Higuera Rs 7-2-17 Rs agregación Rs suelo no superficie

Versión

17.03.17

Rss DG 22-2-17 (2)

Versión

17.03.07

Rss DG 6-2-17 (2)

Versión

17.02.21

Incorporo 2 notas Javier Santos Seguro y accesión invertida

Versión

17.02.14

Mejoras a la vista de trabajo de Víctor Esquirol

Versión

17.02.11

Tipo

Divulgativo

Coordinación

Academias Modelos Futuros estudios

Estado

Borrador

Relacionado con

Modelos Documentos a solicitar en notaría

“No fue, a la verdad, mi primer ánimo dar a luz esta obra, sino hacerla para mi instrucción” Josef Febrero

Introducción ¿POR QUÉ ESTE TÍTULO? ¿POR QUÉ ‘EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA’? Los cambios legislativos me generaron las mismas dudas que a todos los notarios, los registradores, los arquitectos y, en general, los demás operadores jurídicos o económicos que intervienen en la edificación. Por ello, elaboré unas notas para explicación propia y para el uso del equipo de personas que trabaja en mi despacho. A partir de ahí, a solicitud de distintos compañeros, las fui circulando y, al final, me solicitaron que las expusiera en unas Jornadas celebradas en el Colegio Notarial de Cataluña. Me ha sucedido como, según cita Vallet, a Josef Febrero quien, en su obra “Librería de escribanos e instrucción jurídico theorica práctica de principiantes “, decía “No fue, a la verdad, mi primer ánimo dar a luz esta obra, sino hacerla para mi instrucción”. Con este limitado objetivo, mi propia instrucción y la necesidad de trasladarla a mi equipo, surgen estas notas. Notas que quizá adolezcan por ello de un estilo esquemático y de un intento de forzar en cada materia una exposición distinguiendo elementos personales, reales y formales que sirva como regla nemotécnica para ubicar las distintas cuestiones y Resoluciones de la DGRN recopiladas. Pero, además, en lugar de hablar de escrituras o actas, he querido resaltar que hoy el notario no ya ‘autoriza’ documentos, sino que desarrolla un auténtico ‘procedimiento’ con múltiples controles

Javier Micó

de la legalidad. Es cierto que el inciso del art. 145 RN que señala claramente que el notario desarrolla un control de la legalidad (“el notario, en su función de control de la legalidad”), fue anulado por falta de jerarquía normativa por el Tribunal Supremo, pero no es menos cierto que refleja perfectamente la actuación notarial en la realidad y en la propia visión del Tribunal Supremo en sus sentencias. Cada día más, el notario controla infinidad de aspectos de los documentos que autoriza. No entraré en los controles de legalidad relativos a las personas en el ámbito público (sea el control de personas que aparecen en los listados del terrorismo, sea el control de las personas que presentan riesgo de corrupción por su proximidad al poder o sea el control de la titularidad real de las sociedades y personas jurídicas para levantar el velo a ciertos efectos), ni tampoco en el ámbito privado (donde además de identificar a las partes, juzgamos su capacidad y su legitimación). Pese a dejar esos aspectos al margen, expondré cuál es la labor que desarrolla el notario tras informar de todos los detalles que controla en los instrumentos públicos relativos a las declaraciones de obra nueva. Y creo que quedará claro al lector que es innegable el control de legalidad que realiza el notario, como reconocen nuestros más altos Tribunales. En otra ocasión desarrollaré un corolario de estas ideas. Desde hace tiempo vengo defendiendo que no es posible seguir redactando las escrituras y enfocando la labor notarial como antaño. Hoy es imprescindible establecer un protocolo de documentos previos a solicitar y de cláusulas a incluir según el caso.

Concepto I. La doctrina tradicionalmente parte del concepto de ‘declaración de obra nueva’ facilitado por ROCA [“La manifestación del propietario o de todos los copropietarios de una finca inmatriculada en el Registro, consignada en escritura pública u otro título inscribible, en la que se hace constar el hecho de haberse comenzado o concluido en la finca: nuevas plantaciones, edificios, mejoras o, bien, otras obras nuevas análogas”]1. También se afirma que es “aquel acto formal por cuya virtud el titular de una finca registral manifiesta estar construyendo, o haber construido, un edificio, con expresión de sus circunstancias descriptivas. La declaración de obra nueva puede referirse también a pozos, instalaciones de riego, desagüe, saneamiento, nuevas plantaciones o modificación de las existentes”2. La doctrina no duda que el instrumento adecuado para la declaración de obra (en construcción o terminada y —en este caso— conforme a la legalidad o por prescripción de la acción urbanística que implique su demolición3) es la escritura; sin embargo, cuando la obra se declara en construcción, la doctrina tradicional no encuentra problema alguno en admitir que el documento oportuno para acreditar su terminación es la mera acta notarial y que la legitimación es la del RD 1093/1997. II. Nuestra consideración crítica se centra en estos aspectos. Primero.– Ambas definiciones amparan la declaración de obra terminada o en construcción; omiten toda referencia a la termina-

Tema 16 Hipotecario. Oposiciones a notarías. Albert Domingo. Tema 21 Hipotecario. Oposiciones a registros. Web notariosyregistradores. 1 de febrero de 2017. El origen de estos temas parece corresponder a Galo Rodríguez de Tejada. La obra que se declara por prescripción de la acción urbanística que implique su demolición (mal llamada obra nueva ‘antigua’) es siempre una obra terminada.

Javier Micó

ción de las obras declaradas en construcción y silencian la diferencia esencial entre obras ‘nuevas’ y ‘antiguas’. Segundo.– Al omitir el ‘acta’ de final de obra, no se cuestionan ni el vehículo formal, ni la legitimación para otorgarla. Cuando la obra se declara en construcción, la doctrina tradicional no encuentra problema alguno en admitir que el documento oportuno para acreditar su terminación es la mera acta notarial y que la legitimación es la del RD 1093/1997. Nuestra opinión es que esta cuestión debería revisarse por los argumentos que detallaremos en el apartado oportuno.

Tercero.– Las definiciones anteriores discrepan en cuanto al sujeto que otorga la escritura de obra nueva. Para la primera definición (más civilista, basada en el concepto civil de la propiedad), es el propietario o todos los copropietarios o comuneros —prejuzgando la actuación caso de comunidad, probablemente con acierto, con las matizaciones que diremos—. Para la segunda (más registralista), es el titular registral. Obvian ambas algunas especialidades relativas a las actas de fin de obra que diremos. Cuarto.– Tales definiciones cuadran con un concepto antiguo de escritura de obra nueva, cuando era uno de los documentos más sencillos y que se basaba en la mera declaración de los otorgantes. Olvidan todo el proceso de control notarial y constancia registral. Por un lado, hoy determinados aspectos del control de legalidad urbanística están atribuidos a notarios y registradores, con el alcance que diremos4. Por otro, los notarios y registradores participan en el proceso de verificar que la realidad física, la literaria y la catastral se asimilan, por lo que se plantean exigencias sobre el suelo en que se ubica la obra. III. POSICIÓN PERSONAL.– Desde un punto de vista práctico (no entrando ahora en los supuestos de la documentación administra-

P.e. ante una obra antigua fuera de ordenación, los notarios y los registradores no pueden sino dejar constancia de esta circunstancia si se les acredita que no proceden medidas que impliquen su demolición.

Declaración de obra nueva

tiva) nos conformaremos con indicar que “la Declaración de obra nueva comprende los instrumentos públicos donde quien está legitimado declara la existencia dentro de un terreno concreto de una obra (en sentido amplio5) terminada o en construcción y, en este caso, su posterior terminación, justificando ante el notario bien el cumplimiento de la legalidad urbanística bien la improcedencia de las acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística que puedan implicar su demolición, previo cumplimiento de los demás requisitos legales aplicables conforme a la legislación general y sectorial, a efectos tributarios y de su inscripción registral y comunicación al Catastro”. De esta definición pretendemos deducir estas notas: Primero.– Al decir “los instrumentos públicos..” evitamos en un primer momento la concepción tradicional de considerar escrituras las declaraciones de obra nueva (terminada o en construcción) y actas el instrumento público para la constatación del fin de la obra previamente declarada en construcción. La razón es que, en la medida que determinados aspectos esenciales se desplazan hoy de la escritura de declaración de obra en construcción al final de obra (piénsese en la georreferenciación de la obra6, el libro del edificio, el seguro decenal, etc.), debería reflexionarse si el final de obra es una mera acta o ha pasado a tener un contenido que exige la escritura pública. Además, como veremos en la Rs DGRN 29/11/2017, la escritura pública no es el único título formal en que puede declararse la existencia de una edificación, al admitirse su constancia en el acta del art. 201 LH si se cumplen los requisitos legales.

El RH incluye ‘Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo’. La utilización de una Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa exige el consentimiento del propietario. Parece extraño que la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación (materia que según la DGRN debe constar en el ‘acta’ de final de obra), no exija su consentimiento estando legitimados otras personas según el RD 1093/1997.

Javier Micó

Segundo.– Al decir “...donde quien está legitimado...” evitamos entrar en la disputa de civilistas y registralistas sobre si es el propietario o el titular registral o, incluso, los legitimados especiales del RD 1093/1997 para el final de obra, así como el problema de la legtimación cuando la obra la realiza una persona y la declara otra. Tercero.– Al decir “...declara la existencia dentro de un terreno concreto...”, hacemos referencia a que la necesidad de georreferenciación de la obra conduce a la necesidad de poder comprobar no solo que ‘cabe’ matemáticamente dentro de la superficie del terreno, sin que ‘geométricamente’ se ubica dentro del terreno. Terreno que puede ser una finca que debe identificarse catastralmente, ajustarse a la realidad o ser objeto de modificación; pero que también puede no corresponderse con las fincas existentes, exigiendo operaciones de modificación jurídica o ‘hipotecaria’. Cuarto.– Al decir “...de una obra (en sentido amplio)...” ponemos de relieve que obra no es sinónimo de edificación y que puede referirse a instalaciones incluso removibles y a plantaciones, según la LH. Quinto.– Al decir “...terminada o en construcción...” introducimos la esencial clasificación en función del estado constructivo de la obra que determina la exigencia ab initio de determinados requisitos o la posibilidad de posponer algunos de ellos al momento de constatar la terminación de la obra declarada en construcción. Sexto.– Al decir “...y, en este caso, su posterior terminación...” eludimos excluir del concepto la llamada ‘acta’ de fin de obra, cuyo contenido actual incluye gran parte de las exigencias de una escritura de declaración de obra terminada, lo que debería conducir a reflexionar sobre su vehículo formal. Séptimo.– Al decir “...justificando ante el notario bien el cumplimiento de la legalidad urbanística bien la improcedencia de las acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística que puedan implicar su demolición...” introducimos la clasificación esencial de las dos formas en que puede justificarse ante notario e inscribirse en el registro la existencia de una obra, la diferencia