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privado La colección «Privado» es una ambiciosa iniciativa de la Editorial «Tirant lo blanch» y un equipo de expertos que puntualmente acercan al profesional en la materia temas de interés y actualidad en el complejo mundo del Derecho Privado.

Jesús Estruch Estruch

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LA NUEVA REGULACIÓN DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN

En el libro se examinan los aspectos esenciales de la nueva regulación, teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo durante los últimos años al aplicar la Ley 57/1968, de 27 de julio. Así, entre otras cuestiones, se analizan las personas obligadas al otorgamiento de las garantías y los posibles beneficiarios de las mismas, las obligaciones impuestas a las entidades de crédito para la apertura de la cuenta especial en la que deberán ingresarse las cantidades anticipadas por los adquirentes y las consecuencias de su incumplimiento, los elementos fundamentales del seguro de caución y del aval bancario otorgados en garantía de la devolución de las cantidades anticipadas, la posible resolución del contrato de compraventa ante la falta de inicio de las obras o de entrega de la vivienda en el plazo convenido, o la consideración de la licencia de ocupación como elemento esencial de la obligación de entrega de la vivienda.

Jesús Estruch Estruch

120 La Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, a través de diversas modificaciones introducidas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, ha establecido una nueva regulación del régimen jurídico aplicable a las cantidades anticipadas por el adquirente de una vivienda en construcción, derogando la Ley 57/1968, de 27 de julio.

LA NUEVA REGULACIÓN DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN

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LA NUEVA REGULACIÓN DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Belén Campuzano Laguillo

Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen M. Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LA NUEVA REGULACIÓN DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN

JESÚS ESTRUCH ESTRUCH Catedrático de Derecho Civil Universidad de Valencia

Valencia, 2017

Copyright ® 2017 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor.

En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

El presente trabajo se ha efectuado en el marco del Proyecto de investigación “Derecho civil valenciano y europeo”, GVPROMETEO II/2015/014; y gracias a la ayuda concedida por el Vicerrectorado de Investigación de la Universidad de Valencia para la realización de una estancia de investigación.

Directores de la Colección: FRANCISCO DE P. BLASCO GASCÓ Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia

MARIO CLEMENTE MEORO Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia

© Jesús Estruch Estruch

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es

DEPÓSITO LEGAL: V-652-2017 ISBN: 978-84-9143-427-6 IMPRIME Y MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com.

En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

SUMARIO ABREVIATURAS............................................................................................ 9 NOTA PREVIA............................................................................................... 11 1. La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas..................................................... 13 2. La aplicación de la Ley 57/1968, especialmente en los últimos años......... 17 3. La derogación de la Ley 57/1968............................................................. 21 4. Aspectos generales de las garantías en la nueva regulación....................... 25 5. Personas obligadas al otorgamiento de las garantías................................. 27 6. Beneficiarios de las garantías.................................................................... 31 7. Momento en el que debe otorgarse la garantía de devolución de las cantidades anticipadas..................................................................................... 37 8. Cantidades que deben garantizarse........................................................... 43 9. Percepción de las cantidades anticipadas a través de una cuenta especial.. 47 9.1. Características básicas de la cuenta especial................................... 47 9.2. Limitación y control a la disposición de las cantidades ingresadas en la cuenta especial....................................................................... 48 9.3. Falta de ingreso de las cantidades anticipadas en la cuenta especial................................................................................................. 49 9.4. Comprobación por las entidades de crédito del otorgamiento de la garantía de devolución de las cantidades anticipadas para la apertura de la cuenta especial............................................................... 51 10. Régimen básico del contrato de seguro de caución................................... 57 10.1. Póliza de seguro individual por cada adquirente............................ 57 10.2. Cantidades aseguradas................................................................... 59 10.3. Elementos personales y duración del contrato de seguro................ 60 10.4. Reclamación previa del adquirente al promotor exigiendo la devolución de las cantidades anticipadas............................................... 61 10.5. Prescripción de la acción del adquirente asegurado........................ 63 10.6. Reclamación de la entidad aseguradora al promotor..................... 64 10.7. La prohibición de enajenar la vivienda........................................... 67 11. Régimen básico del aval............................................................................ 69 11.1. Cuantía del aval............................................................................. 69

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Sumario

11.2. Reclamación previa del adquirente al promotor exigiendo la devolución de las cantidades anticipadas............................................... 69 11.3. Caducidad del aval........................................................................ 71 12. Resolución del contrato y devolución de las cantidades anticipadas.......... 75 12.1. La necesaria fijación en el contrato del plazo de entrega de la vivienda............................................................................................ 77 12.2. Causas de resolución del contrato establecidas en la Disposición adicional primera LOE.................................................................. 79 12.2.1. Consideraciones previas.................................................. 79 12.2.2. La falta de inicio de las obras en el plazo establecido como causa de resolución................................................ 81 12.2.3. La falta de entrega de la vivienda en el plazo establecido como causa de resolución................................................ 83 12.3. La concesión de prórroga al promotor........................................... 86 12.4. La evolución jurisprudencial de la consideración del retraso en la entrega de la vivienda como causa de resolución contractual......... 88 12.5. El retraso en la entrega configurado como condición resolutoria expresa en el contrato.................................................................... 90 12.6. La resolución del contrato aunque el retraso no sea especialmente intenso o relevante......................................................................... 95 12.7. Denegación de la resolución cuando el derecho no se ejercita de conformidad con las exigencias de la buena fe............................... 98 12.8. Aplicación del art. 1124 CC ante el retraso en la entrega de la vivienda......................................................................................... 99 13. Cancelación de las garantías: la entrega de la vivienda con la licencia de primera ocupación.................................................................................... 103 14. La licencia de primera ocupación como elemento esencial de la entrega de la vivienda................................................................................................ 107 15. Otras cuestiones....................................................................................... 113 15.1. Obligaciones impuestas a la publicidad de la promoción de viviendas................................................................................................. 113 15.2. Contenido obligatorio del contrato para la adquisición de la vivienda............................................................................................ 116 15.3. Infracciones y sanciones por el incumplimiento de la norma.......... 118 15.4. Imperatividad de la Disposición adicional primera LOE................ 121 BIBLIOGRAFÍA............................................................................................. 125

ABREVIATURAS AA. VV. Autores varios AC Aranzadi Civil Act. Civ. Actualidad Civil ADC Anuario de Derecho Civil AJA Actualidad Jurídica Aranzadi BOCG Boletín Oficial de las Cortes Generales BOE Boletín Oficial del Estado CC Código Civil CCAA Comunidades Autónomas CE Constitución Española CCJC Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil CCom Código de Comercio Cfr. confróntese LAU Ley de Arrendamientos Urbanos LC Ley Concursal LCS Ley de Contrato de Seguro LCCh Ley Cambiaria y del Cheque LEC Ley de Enjuiciamiento Civil TRLGDCU Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios LH Ley Hipotecaria LOE Ley de Ordenación de la Edificación LOPJ Ley Orgánica del Poder Judicial LPH Ley de Propiedad Horizontal LSC Ley de Sociedades de Capital núm. número pág. página (s) RCDI Revista Crítica de Derecho Inmobiliario RDN Revista de Derecho Notarial RDP Revista de Derecho Privado RdP Revista de Derecho Patrimonial RDU Revista De Derecho Urbanístico y Medio Ambiente RES Revista Española de Seguros RGD Revista General de Derecho RGLJ Revista General de Legislación y Jurisprudencia RJC Revista Jurídica de Cataluña RJN Revista Jurídica del Notariado SAP Sentencia de la Audiencia Provincial

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JesĂşs Estruch Estruch

SJCA Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo S (S) TS Sentencia (s) del Tribunal Supremo STSJ Sentencia del Tribunal Superior de Justicia t. Tomo Tol Referencia Tirant on line Vol. Volumen

NOTA PREVIA La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ha sido derogada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, a través de una modificación introducida en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, dando nueva redacción al régimen jurídico de las cantidades anticipadas por el adquirente a cuenta del precio durante la construcción de la vivienda.

Las reflexiones que este trabajo contiene únicamente persiguen ofrecer un análisis de las principales modificaciones introducidas por la nueva regulación en la protección de los adquirentes de viviendas en construcción que anticipan cantidades a cuenta del precio.

La reforma, que se introdujo mediante la aprobación de una enmienda, y que quedó incorporada a una Ley que ocupa 157 páginas del Boletín Oficial del Estado, publicada, además, en un momento de absoluto desenfreno legislativo, seguramente no ha recibido toda la atención que merece.

Aunque en el Preámbulo de la Ley 20/2015 se alude a la pretensión de dotar “de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor”, un estudio detenido de los cambios introducidos revela que no parece ser ésa la verdadera finalidad que ha impulsado las modificaciones al régimen jurídico que estableció, hace casi cincuenta años, el legislador de 1968. Es más, resulta difícil encontrar algún aspecto en el que la posición jurídica del adquirente se haya visto efectivamente mejorada.

Es probable también que, en ciertos extremos, las modificaciones obedezcan a un intento de poner coto a las tendencias jurisprudenciales que habían intensificado la protección del adquirente, sobre todo frente a la posición jurídica de las entidades garantes. Y es que, realmente, llama la atención el cambio jurisprudencial operado en la última década en orden a la estricta aplicación de las exigencias de la Ley 57/1968, cuando esa Ley, durante más de cuarenta años, se mantuvo en una situación de desconocimiento o, al menos, de clara marginalidad, en las relaciones de derecho privado.

Por ello, esta obra intenta incorporar de manera exhaustiva la jurisprudencia del Tribunal Supremo de la última década. Pero es preciso advertir al lector que resulta difícil establecer criterios firmes e identificar tendencias consistentes en los pronunciamientos del Tribunal Supremo.

No se trata solo, como se ha indicado, de una rapidísima evolución juris-

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prudencial respecto de un texto casi inalterado, sino de la constatación de ciertas e inevitables contradicciones en las decisiones coetáneas del Tribunal Supremo, constreñidas al planteamiento del recurso de casación y vinculadas por la resolución del caso concreto.

De igual modo, se ha procurado, en la medida de lo posible, abordar el análisis de la Disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación de manera lógica, práctica y sistemática. No obstante, en ocasiones, el resultado no será el pretendido, pues se han incorporado reglas al régimen de las garantías de las cantidades anticipadas por los adquirentes que difícilmente consienten una interpretación razonable, conteniendo, en algún caso, proposiciones normativas que se excluyen entre sí.

Quisiera, finalmente, terminar esta breve introducción manifestando mi gratitud al Profesor Rafael Verdera Server, por sus siempre atinadas sugerencias.

Valencia, noviembre de 2016

1. LA LEY 57/1968, DE 27 DE JULIO, SOBRE PERCIBO DE CANTIDADES ANTICIPADAS EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS La situación jurídica del comprador que anticipa cantidades antes de la finalización de la construcción y entrega de la vivienda adquirida reviste siempre cierta inseguridad.

La debilidad de la posición jurídica del comprador se genera por la propia dinámica del cumplimiento del programa obligacional establecido en las compraventas de viviendas en construcción o sobre plano, pues, de modo habitual, durante la construcción de la vivienda el comprador se obliga a entregar importantes cantidades económicas al vendedor a cuenta del precio final1, cumpliendo, por tanto, parcial y anticipadamente su obligación de pago, mientras que el promotor o vendedor sólo cumplirá su obligación de entrega de la vivienda en el momento de la finalización de la construcción, que puede quedar diferido en el tiempo durante varios años.

A pesar de su reciprocidad, las obligaciones del comprador y vendedor no se cumplen al mismo tiempo. Aun cuando sea parcialmente, el comprador cumple sus obligaciones en un momento muy anterior al posible cumplimiento de las suyas por el vendedor, aprovechándose éste de la financiación que supone la entrega de las cantidades adelantadas por los compradores.

Esta dinámica del contrato de compraventa de vivienda en construcción genera inseguridades al comprador, puesto que es posible que el vendedor no cumpla finalmente su obligación de entregar la vivienda a pesar de que el comprador ya hubiera cumplido, al menos parcialmente, su obligación de pagar el precio.

La ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con una clara anticipación a la consideración como principios rectores de la política social y económica del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE)

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En la conocida STS de 9 de junio de 1986 (Tol 1735401), en el momento de la firma del contrato de compraventa de vivienda sobre plano el comprador entregó casi la tercera parte del precio acordado, obligándose a entregar otra tercera parte al año de la firma del documento privado de compraventa y el resto a la entrega de las llaves de la vivienda.

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y de la garantía de la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51 CE)2 que realiza la Constitución de 1978, impuso determinadas obligaciones a las personas físicas o jurídicas que promovieran la construcción y venta de viviendas y pretendiesen obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma.

Con toda claridad, el Preámbulo de la Ley reconocía su finalidad: “[e] stablecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”.

Es decir, se pretendía un doble objetivo. Por un parte, procurar que el vendedor dedicara las cantidades anticipadas por los compradores a la ejecución de las obras. Y, en segundo lugar, que, en el caso de que la construcción de la vivienda no se llevara a efecto, los compradores pudieran obtener la devolución de las cantidades anticipadas.

Para la consecución de estos objetivos la Ley estableció diversas medidas, de las que vamos a destacar dos.

En primer, lugar, el promotor que pretendía obtener anticipos de los compradores debía garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los correspondientes intereses mediante un contrato de seguro o bien mediante la contratación de un aval solidario prestado por entidad de crédito. Esta devolución se debería producir en el caso de que la construcción no se iniciara o no llegara a buen fin por cualquier causa en el plazo establecido, o no se obtuviera la cédula de habitabilidad [art. 1.1 en relación con los arts. 2 a) y 4 Ley 57/1968]. En este sentido, la Ley indicaba que “expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6% de interés anual (que, a partir de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se fijó en el interés legal del dinero), o conceder al cedente prórroga”.

Además, el contrato de seguro o aval unido a cualquier documento que acreditara la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tenía carácter ejecutivo para exigir directamente al asegurador o avalista, a través del juicio ejecutivo y sin necesidad de resolución previa del contrato de compraventa, la entrega de las cantidades anticipadas más sus intereses (art. 3.II Ley 57/1968).

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Véanse las SSTS de 17 de marzo de 2016 (Tol 5674470); de 30 de abril de 2015 (Tol 4988930) y de Pleno de 20 de enero de 2015 (Tol 4733341).

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En segundo lugar, la empresa promotora debía percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria, en la que habían de depositarse en una denominada cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de la que únicamente podía disponer para atender a las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda (art. 1.2 Ley 57/1968).

Para la apertura de estas cuentas o depósitos, la entidad bancaria, “bajo su responsabilidad”, debía exigir el previo otorgamiento por el promotor de la garantía de la devolución de las cantidades anticipadas más los correspondientes intereses.

Todos los derechos que la Ley reconoció a los compradores que anticipaban cantidades para la compra de la vivienda se consideraban irrenunciables (art. 7 Ley 57/1968) e, incluso, en la redacción original de la Ley, se dispuso que la no devolución por el promotor al adquirente de la totalidad de las cantidades anticipadas con infracción de lo dispuesto en el art. 1 sería constitutiva de delito o falta de apropiación indebida (art. 6 Ley 57/1968, derogado expresamente por Ley Orgánica 10/1995, de 23 de octubre, del Código Penal).

2. LA APLICACIÓN DE LA LEY 57/1968, ESPECIALMENTE EN LOS ÚLTIMOS AÑOS Durante muchos años, el avance legislativo que supuso la Ley 57/1968 en la protección de la situación jurídica en la que se encuentran los adquirentes de vivienda que deben anticipar cantidades antes de la entrega de la misma no tuvo una gran repercusión práctica, ya que era clamoroso el incumplimiento de la Ley por los promotores que percibían de los compradores cantidades anticipadas.

Del mismo modo, la Ley era casi por completo ignorada por los Tribunales y, en especial, por nuestro Tribunal Supremo, que hasta bien entrado el siglo XXI no empezó a ocuparse de la aplicación de la misma.

Los problemas derivados de la compraventa de viviendas con cantidades anticipadas eran resueltos por nuestros Tribunales al margen de la Ley y con la aplicación de las reglas generales del Código Civil (arts. 1124, 1101, 1091 CC, etc.).

Sin embargo, a partir de la crisis inmobiliaria que se inició en nuestro país en el año 2007, la Ley cobró gran interés para los adquirentes de viviendas en construcción que entregaron cantidades anticipadas y que ya no conservaban ningún interés en mantener el contrato, pues la vivienda que algunos años antes adquirieron sobre plano, en el momento de su entrega efectiva, tenía mucho menos valor3.

En esta situación patológica de crisis económica en general e inmobiliaria en particular, en la que las viviendas cada vez valían menos, la Ley se aplicó seguramente forzando su sentido y finalidad, pues lo que pretendía el legislador de 1968 era garantizar al adquirente que la construcción finalizara y que el comprador pudiera acceder a la vivienda (que era lo que todo adquirente pretendía en los años 60 del pasado siglo) y no asegurar el riesgo económico inherente al negocio jurídico, permitiendo al comprador resolver el contrato si el precio de la vivienda descendía.

Los compradores solicitaban la resolución de los contratos al amparo de la literalidad del art. 3 de la Ley 57/1968 pero, en la mayoría de las oca3

GALLEGO DOMÍNGUEZ, I., “Los intereses en la restitución de anticipos en el sistema protector del adquirente de vivienda sobre plano. De la Ley 57/1968 a la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 reformada por la Ley 20/2015”, RDP, núm. 6, 2015, pág. 29, hace referencia a la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España de 2008 que, en las págs. 66 y ss., analiza algunos aspectos de los avales otorgados en cumplimiento de la Ley 57/1968 “por su actual recurrencia, en contraste con la ausencia de casos reclamados hasta ahora” (pág. 61).

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siones, no porque tuvieran el temor de que no se entregaran las viviendas que adquirieron, sino porque las viviendas que compraron sobre plano ya no valían el precio que se comprometieron a pagar por ellas.

La aplicación de la literalidad de la Ley en una situación de extraordinario y continuo descenso del precio de las viviendas tensionó el régimen jurídico establecido en la misma y obligó al Tribunal Supremo a buscar soluciones que, aunque pretendieran establecer criterios interpretativos de carácter general, no podían dejar de vincularse al caso particular, generando cierta sensación de inseguridad en el intérprete4.

Lo cierto es que, con carácter general, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido muy favorable a la protección de los intereses de los compradores, sobre todo frente a la posición jurídica de las entidades aseguradoras o avalistas5.

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La STS de 1 de abril de 2014 (Tol 4183441) dice: “En definitiva, la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa de vivienda celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de este de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del vendedor los que no sean tales”.

Entre otras muchas cuestiones, el Tribunal Supremo ha declarado que no es exigible al comprador el ingreso de las cantidades anticipadas en la cuenta especial para que la devolución de las mismas quede garantizada por la entidad bancaria o la aseguradora [SSTS de 30 de abril de 2015 (Tol 4988930) y de 13 de enero de 2015 (Tol 4719525)]; que los garantes quedan obligados a devolver todas las cantidades anticipadas por el comprador aunque excedan del importe consignado en la póliza de seguro o en el aval [SSTS de 29 de junio de 2016 (Tol 5775355); de Pleno de 23 de septiembre de 2015 (Tol 5442676) y de 7 de mayo de 2014 (Tol 4388219)]; que los compradores quedarán garantizados aunque sólo se haya emitido la póliza colectiva del seguro de caución y no los certificados individuales (o avales individuales) que garantizan al concreto comprador la devolución de la cantidades que anticipó [SSTS de 24 de octubre de 2016 (Tol 5860240); de 22 de abril de 2016 (Tol 5698974) y de Pleno de 23 de septiembre de 2015 (Tol 5442676)]; que las entidades de crédito que no han exigido la apertura de una cuenta especial a la promotora para recibir las cantidades anticipadas por los compradores o no han comprobado el previo otorgamiento de las garantías cuando abrieron la cuenta especial son responsables frente a los adquirentes de la devolución de las cantidades anticipadas [SSTS de 7 de julio de 2016 (Tol 5775460); de 8 de abril de 2016 (Tol 5688689); de 17 de marzo de 2016 (Tol 5674470) y de 21 de diciembre de 2015 (Tol 5596268)]; que la falta de otorgamiento del aval o el seguro constituye un incumplimiento esencial del contrato de compraventa de viviendas en construcción [SSTS de 12 de julio de 2016 (Tol 5780392); de 15 de septiembre de 2015 (Tol 5495393); de 29 de enero de 2014 (Tol 4100891) y de 22 de noviembre de 2013 (Tol 4031500)]; que el aval o el seguro es autónomo, sin que el demandado avalista o asegurador pueda oponer a la reclamación del comprador circunstancias relativas al contrato de compraventa de vivienda en construcción [SSTS

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Respecto de la relación jurídica entre los compradores y vendedores, el Tribunal Supremo se ha mostrado más equilibrado, rechazando pretensiones resolutorias del contrato que, aun cuando pudieran estar amparadas en la literalidad del texto de la Ley 57/1968, se entendían meramente oportunistas, contrarias a la buena fe o interpuestas con manifiesto abuso de derecho.

de 9 de septiembre de 2015 (Tol 5439136) y de 7 de mayo de 2014 (Tol 4388219)]; que no es necesaria la previa resolución del contrato de compraventa para dirigirse contra la avalista o aseguradora exigiendo la entrega de las cantidades anticipadas más los correspondientes intereses [STS de 22 de abril de 2015 (Tol 4850744)]; que el seguro que garantiza el buen fin de la promoción no puede ser considerado un seguro de tramo I otorgado al margen de la Ley 57/1968 en perjuicio de los compradores de la promoción [STS de Pleno de 13 de septiembre de 2013 (Tol 3944929)].