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manuales Rocío Díeguez - Paloma Saborido (Coordinadoras)

Una colección clásica en la literatura universitaria española. Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch, www.tirant.es

978-84-1378-114-3

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LECCIONES DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología.

LECCIONES DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

COORDINADORAS:

Rocío Diéguez Oliva Paloma Saborido Sánchez AUTORAS:

Davinia Cadenas Osuna Rocío Diéguez Oliva Mª Isabel Domínguez Yamasaki Paloma Saborido Sánchez

manuales

LECCIONES DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Jorge A. Cerdio Herrán

Francisco Muñoz Conde

José Ramón Cossío Díaz

Angelika Nussberger

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho.

Instituto Tecnológico Autónomo de México Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LECCIONES DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Coordinadoras

Rocío Diéguez Oliva Paloma Saborido Sánchez Autoras

Davinia Cadenas Osuna Rocío Diéguez Oliva Mª Isabel Domínguez Yamasaki Paloma Saborido Sánchez

tirant lo blanch Valencia, 2021

Copyright ® 2021 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de las autoras y del editor.

En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

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Davinia Cadenas Osuna Rocío Diéguez Oliva Mª Isabel Domínguez Yamasaki Paloma Saborido Sánchez

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1378-115-0 Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas.

Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice de autoría Lección 1.ª

Saborido Sánchez, Paloma

Lección 2.ª

Domínguez Yamasaki, Mª Isabel

Lección 3.ª

Diéguez Oliva, Rocío

Lección 4.ª

Diéguez Oliva, Rocío

Lección 5.ª

Apdo. 1 y 2 Diéguez Oliva, Rocío Apdo. 3 Saborido Sánchez, Paloma

Lección 6.ª

Saborido Sánchez, Paloma

Lección 7.ª

Diéguez Oliva, Rocío

Lección 8.ª

Cadenas Osuna, Davinia

Lección 9.ª

Diéguez Oliva, Rocío

Lección 10.ª Apdo. 1 Saborido Sánchez, Paloma

Apdos. 2, 3 y 4 Diéguez Oliva, Rocío Lección 11.ª Saborido Sánchez, Paloma Lección 12.ª Saborido Sánchez, Paloma

Índice Abreviaturas.......................................................................................................................... 15

Lección 1.ª LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES Y SU PUBLICIDAD. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1. LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y DE LOS DERECHOS REALES........................... 17 2. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL................................................................... 17 3. LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL............................................................................................................................... 18 3.1. El sistema de título y modo para adquirir el dominio........................................... 19 3.2. Inscripción y adquisición de la propiedad............................................................. 20 4. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: SUS FINES.......................................................... 22 4.1. El Registro de la Propiedad en nuestro Ordenamiento......................................... 22 4.2. La legislación hipotecaria en España.................................................................... 25

Lección 2.ª CLASES DE SISTEMAS REGISTRALES. CARACTERES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL. EL CATASTRO. PRINCIPIOS BÁSICOS DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL 1. CLASES DE SISTEMAS REGISTRALES........................................................................ 31 2. CARACTERES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL................................ 32 2.1. Registro estatal..................................................................................................... 32 2.2. Registro descentralizado....................................................................................... 33 2.3. Registro de carácter público................................................................................. 33 2.4. Registro de carácter jurídico................................................................................. 34 2.5. Registro de carácter legitimador........................................................................... 34 3. EL CATASTRO.............................................................................................................. 34 3.1. Concepto y organización del Catastro Inmobiliario............................................. 34 3.2. Finalidad del Catastro Inmobiliario...................................................................... 35 3.3. Aspectos relevantes sobre la actividad del Catastro Inmobiliario.......................... 36 A) Titularidad catastral....................................................................................... 36 B) Procedimientos de inscripción........................................................................ 36 C) Publicidad de la información catastral............................................................ 36 D) Contenido de la descripción catastral............................................................. 37 3.4. Relación entre Catastro Inmobiliario y Registro de la Propiedad......................... 38 4. PRINCIPIOS BÁSICOS DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL.................................. 39 4.1. Principio de inscripción........................................................................................ 39 4.2. Principio de rogación........................................................................................... 39 4.3. Principio de legalidad...........................................................................................

40 4.4. Principio de tracto sucesivo..................................................................................

40 4.5. Principio de prioridad.......................................................................................... 40 4.6. Principios derivados del principio de publicidad material..................................... 40

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Índice A) Introducción................................................................................................... 40 B) Principio de exactitud..................................................................................... 41 C) Principio de legitimación registral................................................................... 41 D) Principio de fe pública registral......................................................................

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Lección 3.ª LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO 1. LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO................................................................... 43 2. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.............................................................................. 44 3. MODIFICACIONES DE LA FINCA.............................................................................. 46 3.1. Disposiciones comunes: agrupación, agregación, segregación y división............... 46 3.2. La Agrupación..................................................................................................... 46 3.3. La Agregación...................................................................................................... 47 3.4. La División........................................................................................................... 47 3.5. La Segregación..................................................................................................... 48 4. LA RECTIFICACIÓN O MODIFICACIÓN FÍSICA DE LA FINCA REGISTRAL......... 48 4.1. Rectificación de la descripción, superficies o linderos........................................... 49 4.2. La declaración de obra nueva............................................................................... 49

Lección 4.ª LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL 1. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL. ACTOS Y DERECHOS QUE TIENEN ACCESO AL REGISTRO.................................................................................................................... 55 1.1. Introducción......................................................................................................... 55 2. CIRCUNSTANCIAS QUE HAN DE CONSTAR EN LA INSCRIPCIÓN....................... 56 3. DERECHOS PERSONALES INSCRIBIBLES................................................................. 62 3.1. La inscripción de la opción de compra................................................................. 62 3.2. La inscripción de los derechos arrendaticios......................................................... 63

Lección 5.ª LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS 1. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS......................................................................... 67 2. MEDIOS DE INMATRICULACIÓN............................................................................. 67 2.1. El expediente de dominio..................................................................................... 68 A) Notario competente........................................................................................ 68 B) Procedimiento................................................................................................ 68 2.2. Los procedimientos del art. 204 LH..................................................................... 71 2.3. El doble título conforme al art. 205 LH............................................................... 71 2.4. La certificación administrativa del art. 206 LH.................................................... 72 3. SUPUESTOS PROBLEMÁTICOS................................................................................... 75 3.1. Inscripción de derechos reales limitados de fincas no inmatriculadas.................... 75 3.2. La doble inmatriculación...................................................................................... 75 A) El procedimiento de la doble inmatriculación................................................. 76

Índice

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B) Solución ante la apreciación de doble inmatriculación sin acuerdo de los diferentes titulares................................................................................................ 78 3.3. La transmisión del dominio en venta de cosa ajena y doble venta........................ 81

Lección 6.ª ASIENTOS REGISTRALES I 1. TIPOLOGÍA DE LOS ASIENTOS REGISTRALES........................................................ 85 2. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.............................................................................. 85 2.1. Requisitos del asiento de presentación.................................................................. 86 A) Sujeto legitimado............................................................................................ 86 B) Objeto del asiento.......................................................................................... 86 C) Forma............................................................................................................. 86 D) Contenido...................................................................................................... 87 E) Denegación de la práctica del asiento de presentación.................................... 87 2.2. Efectos del asiento de presentación....................................................................... 87 A) Fecha de la inscripción................................................................................... 87 B) Cierre registral................................................................................................ 88 C) Plazo de la calificación del asiento.................................................................. 88 D) Desistimiento.................................................................................................. 90 3. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN.................................................................................. 90 3.1. Tipos de inscripción............................................................................................. 90 A) Inscripción constitutiva y meramente declarativa............................................ 90 B) Inscripción obligatoria.................................................................................... 91 3.2. Efectos de la inscripción....................................................................................... 91 A) El artículo 319 LH y la toma de razón de los títulos inscribibles.................... 91 B) Aplicación del principio de prioridad............................................................. 92 C) Tradición e inscripción................................................................................... 93 3.3. La inscripción de un título nulo............................................................................ 94

Lección 7.ª ANOTACIONES PREVENTIVAS 1. ANOTACIONES PREVENTIVAS.................................................................................. 95 1.1. Anotación preventiva de demanda....................................................................... 95 A) Aspectos procesales........................................................................................ 96 B) Calificación del Registrador............................................................................ 97 C) Finalización del procedimiento judicial........................................................... 97 1.2. Anotación preventiva de embargo........................................................................ 97 1.3. Anotación preventiva por ejecución de sentencia.................................................. 99 1.4. Anotación preventiva de secuestro y de prohibición de enajenar.......................... 99 1.5. Anotación preventiva de demanda relativa a las facultades dispositivas del titular registral................................................................................................................ 99 1.6. Anotación preventiva del derecho hereditario...................................................... 100 1.7. Anotación preventiva de legado........................................................................... 100 1.8. Anotación preventiva de créditos refaccionarios................................................... 100 1.9. Anotación preventiva por defectos subsanables o por imposibilidad del Registrador....................................................................................................................... 102 2. LA NOTA MARGINAL................................................................................................. 102

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Índice

3. ASIENTO DE CANCELACIÓN.................................................................................... 104 3.1. Definición............................................................................................................. 104 3.2. Clases................................................................................................................... 104 3.3. Modo de practicarse la cancelación. El título y el consentimiento del titular registral....................................................................................................................... 104 3.4. Efectos del asiento de cancelación........................................................................ 106

Lección 8.ª EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 1. INTRODUCCIÓN......................................................................................................... 107 2. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL............................................................. 107 3. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y PRINCIPIO DE LEGALIDAD..................................... 109 4. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: OBJETO, MEDIOS Y RESULTADO.............. 110 5. RECURSOS.................................................................................................................... 111

Lección 9.ª LOS PRINCIPIOS DE TRACTO SUCESIVO Y DE PRIORIDAD 1. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO...................................................................... 115 1.1. Concepto.............................................................................................................. 115 1.2. El tracto sucesivo abreviado o comprimido. Supuestos......................................... 116 A) El principio de tracto sucesivo y los supuestos de representación voluntaria y legal................................................................................................................ 116 B) El tracto sucesivo abreviado y la sucesión por causa de muerte...................... 118 1.3. Tracto sucesivo y anotaciones preventivas............................................................ 120 1.4. Reanudación del tracto sucesivo........................................................................... 120 2. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD................................................................................... 121 2.1. Concepto.............................................................................................................. 121 2.2. Relaciones del rango hipotecario (art. 17 LH) y el asiento de presentación (art. 24 LH)...................................................................................................................... 122 2.3. Las alteraciones y modificaciones del rango: permuta y posposición de rango. La hipoteca unilateral. El rango hipotecario y la denominada «recarga de hipoteca»... 123 A) Permuta de rango........................................................................................... 124 B) Posposición de rango...................................................................................... 125 C) La hipoteca unilateral y la «reserva» de rango................................................ 126 D) El rango hipotecario y la denominada «recarga de hipoteca»......................... 127

Lección 10.ª EFICACIA DEFENSIVA DEL REGISTRO: EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL 1. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN EN EL ART. 38 LH............................................ 129 1.1. El funcionamiento de la presunción en el art. 38 LH............................................ 129 1.2. La aplicación del art. 38 para los datos de hecho en caso de fincas coordinadas.

La reinterpretación del principio de legitimación.................................................. 132 2. LA TERCERÍA REGISTRAL. ART. 38. 3 LH................................................................. 135

Índice

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3. EL ART. 41 LH.............................................................................................................. 136 4. EL EJERCICIO DE ACCIONES CONTRADICTORIAS DEL DOMINIO Y DERECHOS REALES INSCRITOS..................................................................................................... 138

Lección 11.ª EFICACIA OFENSIVA DEL REGISTRO: LA FE PÚBLICA REGISTRAL 1. EL TERCERO HIPOTECARIO Y EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL........ 141 2. PRESUPUESTOS REQUERIDOS AL TERCERO HIPOTECARIO: EL ART. 34 LH...... 143 2.1. Propia inscripción del Tercero.............................................................................. 143 2.2. Título Oneroso..................................................................................................... 143 2.3. Buena Fe.............................................................................................................. 144 2.4. La previa inscripción del transmitente.................................................................. 147 3. DIFERENTES CONSIDERACIONES DOCTRINALES Y JURISPRUDENCIALES EN TORNO AL TERCERO: LAS TESIS MONISTA Y DUALISTA...................................... 148 3.1. El principio de inoponibilidad de título no inscrito frente al inscrito.................... 149 3.2. Las tesis monista y dualista en torno al tercero hipotecario: Ámbitos de actuación del principio. Teorías dualista y monista............................................................... 150 4. EFECTOS DEL ART. 34 LH.......................................................................................... 155 5. LÍMITES AL ART. 34 LH.............................................................................................. 155

LECCIÓN 12.ª LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO............................................................................... 157 1.1. Usucapión a favor de titular inscrito.................................................................... 157 1.2. Usucapión en contra del Registro......................................................................... 158 1.3. Usucapión liberatoria........................................................................................... 160 1.4. La prescripción extintiva y el Registro de la Propiedad........................................ 160 2. LA RECTIFICACIÓN REGISTRAL............................................................................... 160 Bibliografía........................................................................................................................... 165

Abreviaturas CC DGRN

LH LJV LMEA LPH LSMPH LOE RDGRN RH TRLC TRLSRU

Código Civil Dirección General de los Registros y del Notariado (a partir del 29 de enero de 2020 denominada Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) Ley Hipotecaria Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios Ley 38/199, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado Reglamento Hipotecario Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

Lección 1.ª

La transmisión de la propiedad de los inmuebles y su publicidad. El registro de la propiedad

1. LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y DE LOS DERECHOS REALES La finalidad principal de la publicidad registral es la protección del tráfico jurídico inmobiliario. Este es el objetivo primero y último al que va dirigida la inscripción. Con ello, se benefician las transacciones inmobiliarias al suprimir la carga de averiguar la titularidad de los derechos. Es lo que denominaba DÍEZPICAZO como el conflicto existente entre la seguridad estática y la seguridad dinámica del derecho.

La publicidad registral no consiste en que las situaciones jurídicas inmobiliarias sean conocidas por todos, sino que exista la posibilidad de dicho conocimiento a través de la consulta de una institución como es el Registro de la Propiedad.

Se trata de la posibilidad de conocer la situación jurídica de un bien inmueble.

En la transmisión del dominio, o incluso en la constitución de derechos reales limitados, resultaría imprescindible la averiguación de la titularidad del transmitente para determinar que nos encontramos ante el legítimo propietario, sin que sea suficiente que externamente aparezca como tal. La distinción con los bienes muebles radica en que, en el caso de los inmuebles, la inscripción como titular del transmitente en el Registro de la Propiedad, otorga una apariencia registral con determinados efectos jurídicos, que en principio (como más adelante analizaremos) se superpone a la realidad extrarregistral, y cuyo fundamento se encuentra en la seguridad jurídica y la protección del trafico inmobiliario. Evitamos con ello la denominada «probatio diabólica» (la prueba en la cadena de transmisiones hasta el infinito de la certeza de encontrarnos ante el verdadero dueño). La validez y eficacia de la apariencia registral a través de la publicidad o posibilidad de conocimiento que otorga el Registro persigue la protección de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

2. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL El Derecho Inmobiliario Registral se enmarca como área de estudio en el Derecho Civil, a través del conjunto de normas que regulan la publicidad de la cons-

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Lecciones de Derecho Registral Inmobiliario

titución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales y garantías sobre fincas a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Parece existir una confluencia de regulaciones entre la normativa civil y la normativa hipotecaria. El art. 605 CC y el art. 1 LH, en su primer párrafo, mantienen idéntico contenido normativo. La dualidad entre ambos cuerpos legales ha sido criticada por la doctrina, en la medida en que el Código Civil ni presenta una regulación novedosa o complementaria de la legislación hipotecaria, ni se decide a incorporar el amplio contenido normativo de la misma. Únicamente alude a determinados aspectos que recoge la norma especial, no solo en los arts. 605 a 608 CC, sino en diferentes artículos aislados.

El mantenimiento de esta dualidad de regulaciones responde, tal y como algunos autores han puesto de manifiesto, a la necesidad de dotar de seguridad al tráfico jurídico a través de un sistema registral donde se priorizara la publicidad del dominio y los derechos reales sobre los bienes inmuebles. Así, se promulgó la Ley Hipotecaria de 1861 adelantándose a la publicación del Código Civil, optando como decisión legislativa por la repetición en el Código de determinados textos del articulado de la primera Ley Hipotecaria, que se mantuvo como legislación especial. Un sector doctrinal entiende que, aun a pesar de las críticas objetadas a esta elección, resulta afortunada dicha configuración, apareciendo la legislación registral, material y formal, de manera unitaria en una misma ley.

Lo cierto es que en la actualidad debe excluirse una interpretación que aprecie la dualidad de ordenamientos, enfrentando al Derecho Civil y el Derecho Inmobiliario registral, e incluso rechazar la diversidad de regímenes, dependiendo de si nos encontramos ante una propiedad inmatriculada, o ante otra que no lo está, que deriva únicamente en la determinación de la norma aplicable en cada caso.

Partiendo de la afirmación de LACRUZ BERDEJO, parece más factible resolver la colisión como si se tratase de preceptos que se hallan en el mismo cuerpo legal.

Y es que no cabe la independencia entre normas de un mismo ordenamiento, sino la interconexión entre las mismas. La necesidad de observar el Ordenamiento jurídico como un todo unitario, presidido por la idea de univocidad, conduce a que ambas regulaciones se complementen, sin superponer una sobre otra. La visión del Ordenamiento nos permite armonizar la normativa del Código Civil y de la Ley Hipotecaria y aludir al Derecho Inmobiliario Registral como una parte del propio Derecho Civil.

3. LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL Antes de mostrar la sistemática del Registro de la Propiedad español, resulta imprescindible detenernos en la forma en que se transmite y se adquiere la pro-

La transmisión de la propiedad de los inmuebles y su publicidad

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piedad de los bienes inmuebles en nuestro sistema para poder centrarnos posteriormente en cómo influye en ello la inscripción en el Registro de la Propiedad.

3.1. El sistema de título y modo para adquirir el dominio El sistema de título y modo es una de las formas establecidas para la adquisición de la propiedad en el Ordenamiento Jurídico español según el art. 609 CC, como regla general en el supuesto de determinados contratos que sirven de título, seguidos de entrega o tradición.

Recordemos, a rasgos generales, los diferentes sistemas de adquisición: A) Sistema de transmisión abstracta: • Eficacia traslativa del acuerdo abstracto de transmitir y adquirir. El acuerdo traslativo es un negocio jurídico de carácter abstracto.

• Carencia de efecto transmisivo del negocio obligatorio previo.

• Código Civil alemán (B.G.B.): para la transmisión de bienes muebles, será necesario acuerdo más la entrega; con respecto a los bienes inmuebles, acuerdo más inscripción en el Registro.

B) Sistema de transmisión consensual: • La voluntad de las partes determina la transmisión, bastando el consentimiento.

• El negocio con finalidad traslativa de por sí transmite la propiedad y el derecho real de que se trate, sin necesidad de entrega posterior.

• El Código Civil francés recoge este sistema. El Proyecto de Código Civil de 1852 (cuyo máximo artífice fue García Goyena) establecía este sistema de transmisión consensual.

C) Sistema de título y modo: • Exigencia de dos elementos para la adquisición y transmisión de la propiedad y derechos reales: el contrato o título más la entrega del bien o tradición.

• La existencia de título o contrato únicamente determina efectos obligacionales para las partes.

• La entrega o traditio sin negocio causal previo no conlleva la transmisión de la propiedad o derecho real.

En este sentido, puede definirse el título y el modo de la siguiente manera:

20

Lecciones de Derecho Registral Inmobiliario

– TÍTULO: Contratos traslativos de dominio o de otros derechos reales. Es el justo título que sirve para usucapir ordinariamente, en los casos de ausencia de poder de disposición del transmitente.

– MODO: Entrega o tradición del bien transmitido. Acto sucesivo imprescindible para completar a transmisión. No se requiere un acuerdo específico para ello.

Para concluir, ha de recordarse las diferentes funciones de la tradición, según el profesor MIQUEL GONZÁLEZ, así como sus formas, según lo regulado en la normativa de la compraventa en el Código Civil: • Entrega de la cosa que se transmite, como cumplimiento del contrato.

• Entrega de la posesión del tradens al accipiens.

• Requiere el poder de disposición en el tradens para la eficacia real de la tradición y la efectiva adquisición.

• La modificación jurídico-real opera previamente a la inscripción, al ser esta meramente declarativa. (Cuestión diferente es la adquisición a non domi no).

ENTREGA MATERIAL DEL BIEN

TRADITIO

SIMBOLICA: entrega FORMAS DE simbolica de una

cosa accesoria TRADICION

ENTREGA DE LLAVES: bienes muebles e inmuebles

TRADITIO BREVI MANU: Acuerdo entre las partes, porque la cosa no puede trasladarse, por tenerla en su poder el accipiens

ENTREGA DE TITULOS DE PERTENENCIA: bienes corporales e incorporales

ELEVACION A ESCRITURA PUBLICA DEL CONRTATO: Equivale a entrega del bien, salvo que de la misma no se deduzca claramente lo contrario.

CONSTITUTUM POSSESSORIUM: Acuerdo entre las partes, porque la posesión la conserva el tradens por un título diferente.

¿Qué sucede si el tradens no es poseedor?

Transmite la posesión mediata si la tuviere Transmite la acción reivindicatoria

3.2. Inscripción y adquisición de la propiedad La transmisión de la propiedad en el Ordenamiento jurídico español se recoge en el art. 609 CC. La regla general parte del aforismo nemo dat quod non habet, a la que está estrechamente relacionado el principio de autonomía de la voluntad y la posibilidad del propietario de regular sus propios intereses. La adquisición a non domino es una regla excepcional en interés de la seguridad del tráfico. No obstante, debemos recordar, como afirma MIQUEL GONZÁLEZ, que la seguridad del tráfico requiere que las adquisiciones se produzcan conforme a los princi-