1_9788413139487

LOS INMUEBLES: VALOR, VALORACIÓN Y MÉTODOS DE CÁLCULO

manuales

José Vicente Ferrando Corell

2ª EDICIÓN

LOS INMUEBLES: VALOR, VALORACIÓN Y MÉTODOS DE CÁLCULO

Una colección clásica en la literatura universitaria española. Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch, www.tirant.es

José Vicente Ferrando Corell

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología.

2ª EDICIÓN

manuales

LOS INMUEBLES: VALOR,VALORACIÓN Y MÉTODOS DE CÁLCULO 2ª Edición

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Héctor Olasolo Alonso

Owen Fiss

Luciano Parejo Alfonso

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda) Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LOS INMUEBLES: VALOR, VALORACIÓN Y MÉTODOS DE CÁLCULO 2ª Edición

JOSÉ VICENTE FERRANDO CORELL

tirant lo blanch Valencia, 2019

Copyright ® 2019 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor.

En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© José Vicente Ferrando Corell

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1313-948-7 Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas.

Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Prólogo.......................................................................................................................... 13 Introducción................................................................................................................... 15

Capítulo 1 INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES 1.1. OBJETO............................................................................................................... 17 1.2. UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR A TRAVÉS DE LAS ESCUELAS DE ECONOMÍA............................................................................... 18 1.2.1. Escuela clásica.......................................................................................... 18 1.2.1.1. Adam Smith (1723-1790).......................................................... 18 1.2.1.2. Thomas Robert Malthus (1766-1834)....................................... 19 1.2.1.3. David Ricardo (1772-1823)....................................................... 20 1.2.1.4. John Stuart Mill (1806-1873).................................................... 21 1.2.2. Escuela neoclásica..................................................................................... 22 1.2.2.1. Alfred Marshall (1842-1924)..................................................... 23 1.2.2.2. William Stanley Jevons (1835-1882).......................................... 23 1.2.3. La economía keynesiana........................................................................... 25 1.3. VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE UN INMUEBLE................................... 25 1.4. ACEPCIONES DEL VALOR DE USO FRECUENTE EN LA VALORACIÓN INMOBILIARIA.................................................................................................. 27 1.4.1. Valor de uso y valor de cambio................................................................. 27 1.4.2. Valor en venta........................................................................................... 28 1.4.3. Valor en renta........................................................................................... 28 1.4.4. Valor real.................................................................................................. 28 1.4.5. Valor de expropiación............................................................................... 29 1.4.6. Valor de afección...................................................................................... 30 1.4.7. Valor hipotecario...................................................................................... 30 1.4.8. Valor de reposición o reemplazamiento.................................................... 31 1.4.9. Valor sentimental...................................................................................... 31 1.4.10. Valor de inversión..................................................................................... 32 1.4.11. Valor catastral.......................................................................................... 32 1.4.12. Valor urbanístico...................................................................................... 32 1.4.13. Valor de repercusión................................................................................. 33 1.5. FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO......................................................................................................... 33 1.5.1. Características propias del terreno............................................................ 33 1.5.2. Externalidades.......................................................................................... 34 1.5.3. Caracteres del mercado............................................................................. 34 1.6. SIGNIFICADO DE LA RENTA COMO RENDIMIENTO. PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS DEL VALOR ECONÓMICO DE LOS INMUEBLES....................... 35 1.6.1. Teoría de la accesibilidad.......................................................................... 36 1.6.2. Teorías de la externalidad......................................................................... 39 1.6.2.1. Externalidad física..................................................................... 39

8

Índice

1.6.2.2. Externalidad social.................................................................... 40 1.6.2.3. Externalidad económica............................................................ 41 1.7. LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE: TIPOS Y PROCEDIMIENTOS................ 43 1.7.1. Tipos de valoración: administrativas o regladas y discrecionales o no regladas.................................................................................................... 43 1.7.2. Procedimientos básicos de valoración inmobiliaria: aditivos, globales y mixtos...................................................................................................... 44

Capítulo 2 EL MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN EL MERCADO 2.1. CONCEPTO........................................................................................................ 47 2.2. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN................................................................ 48 2.3. ESTUDIO DE MERCADO................................................................................... 49 2.4. ESTUDIO DE LA MUESTRA. DEPURACIÓN.................................................... 51 2.5. ANÁLISIS DE LA MUESTRA CONFORME A LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR ECONÓMICO............................................................................... 51 2.6. HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA....................................................... 54 2.7. OBTENCIÓN DE LA UNIDAD COMPARABLE................................................ 55 2.8. EJEMPLOS.......................................................................................................... 55 Ejemplo 2.8.1....................................................................................................... 55 Ejemplo 2.8.2....................................................................................................... 58

Capítulo 3 EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS 3.1. INTRODUCCIÓN............................................................................................... 65 3.2. CAPITALIZACIÓN-ACTUALIZACIÓN.............................................................. 66 3.3. LA RENTA. DISCUSIÓN PARTICULAR............................................................. 66 3.4. CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO............................................................................................................ 67 3.5. DATOS DEL MERCADO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA........................ 67 3.5.1. Tipo de descuento o de interés.................................................................. 68 3.5.2. Esperanza de vida económica................................................................... 68 3.5.3. Flujo de rendimientos............................................................................... 69 3.5.4. Valor de reversión..................................................................................... 70 3.6. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN................................................................ 71 3.6.1. Estimación de la renta bruta..................................................................... 71 3.6.1.1. Estudio de alquileres.................................................................. 71 3.6.1.2. Estudio de las rentas de explotación económica......................... 72 3.6.2. Análisis de los costes y rendimiento neto.................................................. 73 3.6.2.1. Costes fijos................................................................................ 74 3.6.2.2. Gastos variables......................................................................... 75 3.6.2.3. Reservas para reposición. Amortización..................................... 75 3.6.3. Capitalización de los rendimientos netos.................................................. 76 3.7. ESTUDIO DE LA CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS............................. 78 3.7.1. Formulaciones financieras de capitalización y actualización..................... 78 3.7.1.1. Capitalización simple................................................................. 78

Índice

9

3.7.1.2. Capitalización compuesta.......................................................... 79 3.7.2. Capitalización mediante ratios.................................................................. 84 3.7.2.1. Ratios derivados de estudio de mercado.................................... 84 3.7.2.2. Ratios derivados del estudio de la inversión............................... 85 3.8. CONSIDERACIONES FINALES......................................................................... 88 3.9. EJEMPLOS.......................................................................................................... 89 Ejemplo 3.9.1....................................................................................................... 89

Capítulo 4 EL MÉTODO DEL CÁLCULO DEL VALOR COMO RESIDUO 4.1. CONCEPTO........................................................................................................ 93 4.2. NOCIONES PREVIAS......................................................................................... 94 4.2.1. Edificio óptimo......................................................................................... 95 4.2.2. Valor de repercusión................................................................................. 97 4.2.3. Valor unitario del suelo............................................................................. 99 4.3. METODOLOGÍA................................................................................................ 99 4.3.1. Método residual estático........................................................................... 100 4.3.1.1. Ecuación de la promoción......................................................... 102 4.3.2. Método residual dinámico........................................................................ 123 4.3.2.1. Ecuación de valoración.............................................................. 123 4.4. EJEMPLOS.......................................................................................................... 127 Ejemplo 4.4.1....................................................................................................... 127

Capítulo 5 EL MÉTODO DEL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN 5.1. INTRODUCCIÓN............................................................................................... 133 5.2. PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES................... 133 5.2.1. Valoración sintética.................................................................................. 134 5.2.1.1. Volumen.................................................................................... 135 5.2.1.2. Superficie................................................................................... 136 5.2.1.3. Número de habitaciones en uso:................................................ 137 5.2.2. Valoración analítica.................................................................................. 137 5.3. VALORES INTRÍNSECO Y DE REPOSICIÓN O REEMPLAZAMIENTO........ 139 5.4. ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA ESTIMACIÓN DEL COSTE...... 140 5.5. DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DE LA OBRA....................................... 141 5.5.1. Concepto.................................................................................................. 142 5.5.2. Supuestos depreciatorios........................................................................... 142 5.5.2.1. Depreciación por edad o deterioro físico................................... 142 5.5.2.2. Depreciación económica o caída en desuso................................ 143 5.5.2.3. Depreciación funcional o pérdida de utilidad............................. 144 5.5.3. Tipos de amortización.............................................................................. 145 5.5.3.1. Amortización rectilínea.............................................................. 145 5.5.3.2. Amortización parabólica........................................................... 146 5.5.3.3. Amortización logarítmica.......................................................... 149 5.5.4. Tipos de amortización simplificada........................................................... 150

10

Índice

Capítulo 6 LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA 6.1. CONCEPTO........................................................................................................ 151 6.2. DEL VALOR CATASTRAL COMO BASE DEL VALOR FISCAL, AL VALOR CATASTRAL COMO VALOR DE MERCADO................................................... 153 6.3. METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN CATASTRAL..................................... 154 6.4. NORMAS TÉCNICAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR.................. 155 6.5. LA PONENCIA DE VALORES............................................................................ 156 6.6. VALOR DEL SUELO........................................................................................... 157 6.6.1. Valores en polígono.................................................................................. 158 6.6.2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje.......................................... 160 6.6.3. Valores en parcela..................................................................................... 161 6.7. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES............................................................... 163 6.7.1. Valor de la construcción........................................................................... 164 6.7.2. Obtención del módulo básico de construcción.......................................... 165 6.7.3. Coeficientes correctores............................................................................ 166 6.7.3.1. Antigüedad de la construcción................................................... 166 6.7.3.2. Estado de conservación.............................................................. 168 6.8. COEFICIENTES CORRECTORES DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES........................................................................................... 169 6.8.1. Depreciación funcional o inadecuación..................................................... 169 6.8.2. Viviendas y locales interiores.................................................................... 169 6.8.3. Cargas singulares...................................................................................... 169 6.8.4. Situaciones especiales de carácter extrínseco............................................. 170 6.8.5. Apreciación o depreciación económica..................................................... 170 6.9. CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES..... 170 6.10. EJEMPLOS........................................................................................................... 172 Ejemplo 6.10.1..................................................................................................... 172 Ejemplo 6.10.2..................................................................................................... 173

Capítulo 7 VALORACIÓN URBANÍSTICA 7.1. SITUACIÓN ACTUAL. CONCEPTO................................................................... 175 7.2. FINALIDAD DE LA VALORACIÓN URBANÍSTICA.......................................... 177 7.3. VALOR DEL SUELO EN SUS DIVERSAS SITUACIONES BÁSICAS Y CIRCUNSTANCIAS DEL MISMO....................................................................................... 178 7.3.1. Valoración del suelo rural (TRLS y RU 2015, art. 36 y RV 2011; arts. 7 a 18)............................................................................................................ 178 7.3.1.1. Cálculo de la renta de explotación............................................. 179 7.3.1.2. Capitalización de la renta de explotación.................................. 181 7.3.1.3. Tipos de capitalización.............................................................. 182 7.3.2. Valoración del suelo urbanizado............................................................... 188 7.3.2.1. Suelo urbanizado no edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física (art. 22 RV 2011).................................................... 188

Índice

11

7.3.2.2. Suelo edificado o en curso de edificación, (arts. 37.2 TRLS y RU y 23 RV 2011)........................................................................... 192 7.3.2.3. Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización (art. 25 RV 2011)......................................... 194 7.3.2.4. Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación (art. 26 RV 2011)................................................................................... 194 7.4. VALORACIÓN DE INDEMNIZACIONES......................................................... 194 7.4.1. De la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización........... 194 7.4.2. De la iniciativa y la promoción de actuaciones de urba­nización o de edificación (arts. 39 TRLS y RU y 29 RV 2011)............................................. 195 7.5. VALORACIÓN DEL SUELO EN EQUIDISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS................................................................................................................. 196 7.6. VALORACIÓN DE OBRAS, EDIFICACIONES, INSTALACIONES, PLAN­ TACIONES, ARRENDAMIENTOS, CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES....................................................... 196 7.6.1. Valoración de las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones.......... 196 7.6.2. Valoración de las indemnizaciones a arrendatarios................................... 197 7.6.2.1. Arrendamientos de vivienda...................................................... 197 7.6.2.2. Arrendamiento de local de negocios.......................................... 198 7.6.3. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles................................................................................................. 199 7.7. EJEMPLOS.......................................................................................................... 201 Ejemplo 7.7.1....................................................................................................... 201 Ejemplo 7.7.2....................................................................................................... 203 Bibliografía.................................................................................................................... 207

PRÓLOGO En primer término deseo situar al lector en relación con aspectos que no constan en el libro y que, sin embargo, pueden ser útiles para complementar el trabajo que me honro en prologar. Por ello parece conveniente dar alguna breve referencia del recorrido profesional del autor.

José Vicente Ferrando Corell es profesor titular de universidad adscrito al Departamento de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Valencia, donde ejerce su docencia. Durante décadas viene impartiendo la asignatura de Valoraciones a los futuros arquitectos y ello exige poner en práctica una cuidada metodología, ya que no se trata sólo de transmitir la aplicación de unas tablas de cálculo, materia fácilmente asimilable para un técnico, sino adentrarse en un complejo panorama conceptual en el que no faltan elementos directamente derivados de las leyes administrativas. Me consta que esa formación se imparte con un excelente nivel, y me atrevo a decir que esas cualidades pedagógicas a las que he aludido lucen también en este libro, de manera que se utiliza un discurso claro que conduce al lector de modo seguro y lúcido hacia los resultados que se pretenden.

Es bien conocido que un buen nivel profesional en la materia de valoraciones exige saber tomar el pulso al mercado, y tener práctica en el aprecio de las características que concurren en el bien a valorar, ponderando las diversas perspectivas que concurran en el caso, es decir, exige una experiencia profesional en la materia, mejor cuanto más dilatada sea ésta. A este respecto he de subrayar el ingente trabajo del profesor Ferrando en la realización de todo tipo de valoraciones discrecionales o regladas, realizadas a petición de la Administración Pública o de los particulares, a veces en condición de valoración dirimente o de especialista para casos muy particulares, como cuando, a petición mía, tuvo que valorar un solar con muy importantes ruinas arqueológicas.

De modo paralelo ha realizado una rica labor de publicaciones científicas en las cuales ha afrontado temas de gran calado, como fue la fundamentada crítica que realizó al Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, promulgado por Real Decreto 1.492/2011, de 24 de octubre, según el artículo publicado en el número 294 de la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente. He de resaltar la importancia de esta crítica, no sólo por referirse a una disposición administrativa de aplicación en el ámbito nacional, sino también por basarse en la utilización de una metodología matemática que deja muy poca salida a las opiniones contrarias.

También, dentro de las valoraciones urbanísticas, debo destacar las realizadas en el campo de la llamada ruina económica, trabajos de notable repercusión a partir de la monografía sobre Edificios Ruinosos publicada por la editorial Civitas en 1999 y después en sucesivas ediciones, hasta la cuarta edición en 2008.

14

Fernando Romero Saura

En resumen, cabe decir que esa triple dimensión —experiencia práctica, formación científica y metodología docente— que concurre en el autor, son los mejores presupuestos para abordar un trabajo siempre complejo ya que, como afirma el autor, se trata de formular la equivalencia en términos económicos de las cualidades de un bien, lo que siempre comporta las dificultades propias de expresar en un lenguaje matemático, las bondades intelectuales del propio bien.

En relación con el contenido del libro, me atrevo a señalar que ha sido redactado con una metodología que yo calificaría de “artesanal”, en el sentido de que a lo largo de la exposición se detecta una línea de fuerza consistente en la preocupación por adaptarse a todos los niveles de dominio en la materia por parte de los potenciales usuarios. Ello supone un reto que pone a prueba la buena capacidad didáctica del autor. En efecto, la materia de valoraciones supone un punto de encuentro de elementos de muy diversa naturaleza conceptual que deben interrelacionarse y operar de un modo justificado y razonable en busca del resultado final. La fortaleza del proceso metodológico seguido es lo que dará verosimilitud al resultado final.

Por lo demás, la obra ofrece de modo muy equilibrado y suficiente las diversas áreas conceptuales de necesaria consideración. Comienza con los planteamientos de las diversas escuelas sobre el valor y la renta, lo cual ofrece una perspectiva de reflexión, lo suficiente para percibir la amplia fundamentación teórica sobre la que se sustenta la materia. Además de esta panorámica de reflexión básica, se pasa después a ofrecer un preciso panorama conceptual a la vista de la diversidad de valores que sazonan la materia, como son los valores de mercado, de uso, cambio, en renta, catastral, urbanístico, hipotecario, etc. Los métodos sintético, de capitalización de rendimientos, del cálculo del valor como residuo, el del coste de la construcción, la valoración catastral y el complicado sistema de valoraciones urbanísticas, se encuentran tratados con un gran acierto expositivo, y el abundante elenco de ejemplos prácticos que contiene la obra, constituye un material complementario que hay que valorar muy positivamente, ya que pone de manifiesto la preocupación del autor de no escatimar recursos para conseguir el fin apetecido. En consecuencia, creo que se ofrece al lector una publicación muy lograda y, desde luego, suficiente para afrontar la práctica de las valoraciones a un nivel profesional.

Fernando Romero Saura Catedrático de Universidad

INTRODUCCIÓN Para que un objeto pueda ser entendido como bien, ha de contener uno o varios valores que lo singularicen, de forma que cuando se expliciten pueda señalársele la proporción monetaria que posibilite su enajenación. De ahí que el señalamiento del valor económico de un bien inmueble requiere del conocimiento de los fundamentos del valor que posee siendo, ésta, una tarea compleja.

El desarrollo de la obra presente, dedica sus esfuerzos a solventar los problemas del señalamiento del valor económico de los inmuebles, tanto de carácter rural como urbano, debiendo hacer uso de las determinaciones de índole urbanístico, pero sin olvidar la repercusión que la realidad social y económica puedan ejercer sobre el valor económico del bien inmueble.

Así pues, a los conocimientos de carácter urbanístico y rural, hay que sumar los propiamente arquitectónicos, en cuanto a construcción de nueva planta, como también de rehabilitación y restauración si ya estuviese edificada, sin olvidar los propios de los desórdenes constructivos que, en su caso, devuelvan al edificio construido a su estado óptimo.

En referencia al objeto de la materia, no se olvida el tratamiento específico que requiere la formulación de los problemas de cálculo, así como de su operatividad, obligando, en la mayoría de los casos a parametrizar las cualidades del valor del bien inmueble.

A todos estos efectos se aplican las matemáticas, como el lenguaje que recoge de manera clara las variables que permiten resolver el problema. El análisis matemático, críptico por esencia y sintético por necesidad exige, para su uso, un conocimiento profundo del mismo, porque, de lo contrario, se corre el riesgo de utilizarlo como si de un formulario magistral se tratara, que supuestamente resuelve, no se sabe por qué, todos los problemas que se plantean. No, la matemática ni es un lenguaje esotérico ni mágico.

La serenidad con la que deben abordarse las formulaciones de los problemas de cálculo de valor económico, requiere constantes toma de decisión que, si no se afrontan con conocimientos sólidos y propuestas meditadas, pueden conducir a resultados que poco o nada tienen que ver con los buscados.

Esta obra se propone en ese lugar, es decir, trata de facilitar el conocimiento de quien tenga que utilizar las valoraciones inmobiliarias, mostrando con claridad el por qué y el para qué de las propuestas formuladas desde la matemática, señalando previamente toda aquella característica significante del valor, cuyo equivalente económico se busca.

16

José Vicente Ferrando Corell

No está en la pretensión cerrar toda duda que pueda darse en el ejercicio de la valoración inmobiliaria, sólo trata de sugerir cauces que las ordenen y conduzcan, con el esfuerzo de quien los utilice, a la solución que se busca.

Valencia, septiembre de 2017

José V. Ferrando Corell

Capítulo 1

INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES 1.1. OBJETO Una cosa, un objeto que contiene valor alcanza la consideración de bien, por ello cuando tratamos de bienes inmuebles lo hacemos desde la seguridad de que tales inmuebles poseen valor. Nuestra primera dificultad es alcanzar a reconocérselo.

El primer paso debería darse para descubrir el valor o valores que posee el inmueble y, acto seguido, señalar su equivalente económico. A esta acción se le conoce como valoración económica.

Es en este campo donde vamos a detener las reflexiones, de forma que puedan darnos las cantidades monetarias correspondientes con las que se posibilite la oportuna acción de mercado.

No se escapa, pues, la dificultad que ello conlleva, ya que habría que comprender las cualidades que singularizan al inmueble y le significan como bien y, una vez logrado esto, expresar en aplicación de la correcta propuesta matemática las bondades intelectuales del propio bien, para alcanzar su equivalencia en unidades económicas. Esta es la dificultad que trata de dar solución la valoración inmobiliaria.

Se entiende pues, que para alcanzar el valor de un inmueble, aunque necesario, no es suficiente conocer la técnica que conduce al convencimiento del posible valor que del mismo se pretende. En primer término, debería el valorador conocer las peculiaridades que pueden significar de valor al bien, así como para qué se pretende conocer el valor buscado.

En este sentido se coincide con Mc. Michael1, cuando afirma que las tablas dan idea del valor, pero que no lo determinan, es decir, que para encontrar el valor de un bien ha de conocerse el mercado donde se sitúa, y no seguir de forma histérica la aplicación de unas normas.

1

Mc. MICHAEL, S. Tratado de tasación. Ed. Labor, S.A. Argentina. Buenos Aires-Montevideo 1949, pág. 9.

18

José Vicente Ferrando Corell

Las normas y reglas son —dice Mc. Michael2—, en el mejor de los casos, meros hitos que ayudan a emitir una opinión bien fundada, pero no se debe estar sometido en esclavitud a ellas.

1.2. UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR A TRAVÉS DE LAS ESCUELAS DE ECONOMÍA Reconocido el objeto de nuestro interés, así como las dificultades que se apuntan desde su mismo planteamiento, es conveniente aproximarnos al significado de valor económico, desde el conocimiento de la evolución histórica. Este ejercicio reflexivo permitirá conformar el bagaje cultural del valorador, base fundamental para entender, en todo instante, qué es lo que se está haciendo, dónde se cometen errores ineludibles y, con ello, acotar su margen, en la medida que ello sea posible, para alcanzar así, la equivalencia económica buscada del valor del inmueble.

En cuanto a la evolución de conceptos relativos al valor de los bienes inmuebles, que nos pueden ser de utilidad conocer, se encuentran los derivados del pensamiento de las diferentes escuelas económicas reconocibles desde su origen.

De cada una de ellas pues, se trae a colación aquellas aportaciones que han contribuido a la conformación del significado de valor y que puedan tener un interés directo en la materia que tratamos.

1.2.1. Escuela clásica 1.2.1.1. Adam Smith (1723-1790) Fue el iniciador de la llamada economía clásica, desde la que se ha trazado la historia del pensamiento económico, hasta la actualidad, lo que nos permite comenzar la comprensión de los elementos que coadyuvan a la conformación del reconocimiento del valor —concretamente del valor de los bienes inmuebles—, desde su propio origen.

En él mismo se fraguó el inicio del pensamiento económico sabiéndole establecer los cauces para su posterior evolución. No es intención detenernos en este trabajo, en la elaboración de un panegírico sobre la enorme importancia que ha supuesto, en el desarrollo de la ciencia económica, surgida a la luz a través de su obra más relevante, La riqueza de las naciones. Antes bien, traemos alguna de sus reflexiones con el único fin de llegar a comprender la complejidad del concepto

2

Ídem, pág. 9.

Los inmuebles: valor, valoración y métodos de cálculo

19

en la actualidad, que posibilite el avance del pensamiento en esta materia tan específica.

Una reflexión que puede situarnos en el pensamiento clásico de la economía, es el que hace referencia al concepto mismo de valor. A. Smith entendió que el valor lo poseía el bien y, por el contrario, el precio lo establecía el mercado en un momento determinado; precisamente, en el momento en el que esté dispuesto a darlo por el bien.

Es más, a la palabra valor, le concedía dos significados distintos. De una parte, expresaba la utilidad del bien y, de otra parte, el poder de compra de otros bienes que posibilita. Al primero de los significados se le denominó valor de uso y al segundo, valor de cambio3.

Conceptuados así, los valores de uso y cambio, se derivó que los bienes que poseían alto valor de uso, contenían escaso valor de cambio, y viceversa. A tal efecto baste contemplar, a modo de ejemplo, el gran valor de uso del agua y el escaso valor de cambio, mientras que, en contrapartida, los diamantes, poseen escaso valor de uso y gran valor de cambio.

Al respecto del porqué los bienes poseen valor ha de decirse que, para la economía clásica, la medida real del valor de los bienes, es producto del trabajo, es decir, la medida del valor de un bien se debe realizar cuantificando el trabajo que supone su creación; no del trabajo incorporado sin más, sino de la unidad trabajo, toda vez que la hora del trabajo no es homogénea, ya que existe en el mismo, diversos grados de esfuerzo y diversos grados de destreza e ingenio o, lo que hoy en día podría decirse, de trabajo capacitado por la formación4.

1.2.1.2. Thomas Robert Malthus (1766-1834) Perteneciente a la misma Escuela Clásica de la economía, en la que, como sabemos, se tenía que el valor de los bienes provenía del trabajo preciso para la creación del bien, o del trabajo que evitaba en la fabricación de otro bien, enunció medio siglo después de La riqueza de las naciones, la ley de los rendimientos decrecientes.

Dicha teoría entendía que el valor de los bienes, al ser de existencia o producción finita, ante el crecimiento de la población, terminaría por no poder servir a todos tal y como se precisara. Es decir, el rendimiento, cada vez menor por ser finito el bien, acabaría por llegar al límite de servir sólo para la estricta subsistencia.

3

4

Smith, A. La riqueza de las naciones. Ed. Alianza, núm. 3.204; col. Ciencias sociales: Economía, pág. 62. Ídem, pág. 86.

20

José Vicente Ferrando Corell

Aplicando la teoría a los bienes inmuebles cabe decir, de una parte, que la materia prima “suelo”, imprescindible para la producción del bien inmueble construido, al ser finita su existencia, si ha de repartirse entre los miembros de una población cada vez mayor en número, las partes en las que se divide, cada vez serán menores y, por tanto, se llegaría a parcelas de mera subsistencia; esto es, se provoca una carencia de dicho bien en una gran parte de la población.

También cabe plantearse que, supuestamente siendo limitada su existencia global, el reparto para una población de habitantes cada vez mayor, llevará a resolver lotes de peor calidad y, por tanto, de menor rendimiento económico, o cada vez más alejadas de los centros económicos y de ocio, influyendo negativamente en su rendimiento.

Así pues, la oferta de la tierra no está limitada únicamente atendiendo a su cantidad, sino que también lo hace atendiendo a su calidad.

1.2.1.3. David Ricardo (1772-1823) La figura que destaca de entre los economistas clásicos es Ricardo5, quien dejó escrito su pensamiento económico en su obra Principios de economía política y tributación, en 1817.

Formaba parte de la tradición clásica de la interpretación del valor de los bienes, porque entendió que era el trabajo el elemento que entraba a formar parte de todos los procesos productivos.

No obstante, en su pensamiento se produjo el tránsito hacia otros planteamientos, toda vez que anotó la consideración de la utilidad del bien, como concepto que intervenía en la significación del valor del propio bien. Al analizar el pensamiento de Adam Smith sobre el valor, expresó6: “Por consiguiente, la utilidad no es una medida del valor en cambio, aunque es absolutamente esencial para éste. Si un bien no fuera, de ningún modo, útil —en otras palabras, si no puede contribuir de ninguna manera a nuestras satisfacciones—, no tendría ningún valor en cambio, por escaso que pudiera ser, o sea cual fuere la cantidad de trabajo necesario para obtenerlo.

Por poseer utilidad, los bienes obtienen su valor en cambio, de dos fuentes: de su escasez y de la cantidad de trabajo requerida para obtenerlos”.

5

6

Barber, W. J., Historia del pensamiento económico, Ed. Alianza, col. Universidad, núm. 101, págs. 72 y sigs.

Ricardo, D. Principios de economía política y tributación. Ed. Fondo de Cultura Económica, pág. 9.