LA ADJUDICACIÓN HIPOTECARIA Y SU INSCRIPCIÓN REGISTRAL Deconstruyendo el decreto de adjudicación y el mandamiento para la expedición de certificación
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH MARÍA JOSÉ AÑÓN ROIG
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
ANA BELÉN CAMPUZANO LAGUILLO
Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo
JORGE A. CERDIO HERRÁN
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ
Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México
EDUARDO FERRER MAC-GREGOR POISOT
Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
OWEN M. FISS
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
LUIS LÓPEZ GUERRA
Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
ÁNGEL M. LÓPEZ Y LÓPEZ
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
MARTA LORENTE SARIÑENA
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
JAVIER DE LUCAS MARTÍN
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
VÍCTOR MORENO CATENA
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
FRANCISCO MUÑOZ CONDE
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
ANGELIKA NUSSBERGER
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
HÉCTOR OLASOLO ALONSO
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
LUCIANO PAREJO ALFONSO
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
TOMÁS SALA FRANCO
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
IGNACIO SANCHO GARGALLO
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
TOMÁS S. VIVES ANTÓN
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
RUTH ZIMMERLING
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
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LA ADJUDICACIÓN HIPOTECARIA Y SU INSCRIPCIÓN REGISTRAL Deconstruyendo el decreto de adjudicación y el mandamiento para la expedición de certificación
PROPUESTAS Y RECOMENDACIONES DEL GRUPO DE TRABAJO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD Y LETRADOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Valencia, 2017
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Letrados de la Administración de Justicia: Jaime Font de Mora Rullán Vicente Miñana Llorens Pedro Moya Donate
Registradores de la Propiedad: Alejandro Bañón González Felipe González Amieva BEGOÑA LONGÁS PASTOR
CON LA COLABORACIÓN DE: Ana Llosa Asensi y Mª Pilar García Goyeneche
PRÓLOGO DEL SECRETARIO DE GOBIERNO DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA Una de las líneas de actuación que tradicionalmente se han mantenido y desplegado desde la Secretaría de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana desde su constitución ha sido la de intentar mantener un contacto fluido y activo con otras instituciones y operadores jurídicos relacionados de una u otra manera con la Administración de Justicia de nuestro territorio, y ello con el fin de promover e impulsar iniciativas y actividades de utilidad para mejorar el servicio público que prestan nuestras Oficinas Judiciales. Así, por ejemplo, y sin ánimo de exhaustividad, en los últimos años se han mantenido contactos con los distintos Colegios de Abogados y Procuradores del territorio, organizando con estos últimos varias jornadas o encuentros de nivel autonómico, amén de otros Colegios Profesionales, o se han firmado y promovido contactos con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria para suministrar información cualificada a los órganos judiciales de la Comunidad Autónoma, entre otras iniciativas que no procede ahora glosar. Desde esta perspectiva es desde la que debe abordarse y encuadrarse la obra que ahora se presenta públicamente por un grupo de trabajo que se constituyó entre los Letrados de la Administración de Justicia de la Comunidad Valenciana y Registradores de la Propiedad. Y es que a nadie se le puede escapar los numerosos y relevantes vínculos y puntos de contacto que existen entre ambos, Juzgados y Registros de la Propiedad, siendo múltiples las actuaciones y procedimientos en que resulta necesaria su leal cooperación para un mejor funcionamiento de la Administración de Justicia. Por ello, la posibilidad de constituir vías de contacto para poder estudiar y analizar conjuntamente las cuestiones jurídicas y prácticas de interés para ambos colectivos suponía una ocasión que no podía dejarse escapar. El resultado de la intensa labor de sus componentes (me constan personalmente sus múltiples y numerosas reuniones de trabajo, correos electrónicos e intercambio constante de información) es una obra extensa y bien fundamentada, que como cualquier obra doctrinal y científica está sujeta a la libre crítica y análisis de sus destinatarios. Y como todo trabajo jurídico, tendrá puntos que queden abiertos a la discusión y debate, pero indudablemente considero que ahora es
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momento de destacar y poner en valor sus innegables aportaciones para intentar clarificar y poner en común determinadas cuestiones que afectan al día a día del trabajo de los Letrados de la Administración de Justicia, y es que no cabe olvidar que el decreto de adjudicación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, hilo rector y columna vertebral de la obra, constituye una de las resoluciones más relevantes de cuantas tiene actualmente atribuidas el Cuerpo Superior Jurídico de Letrados de la Administración de Justicia desde la reforma operada por la Ley 13/09, siendo notable la responsabilidad que se asume con el dictado de esa resolución procesal para que finalmente pueda cumplir su finalidad última accediendo al Registro de la Propiedad. En cualquier caso, basta una somera aproximación al trabajo elaborado para constatar que muchos de los puntos tratados han quedado abiertos, exponiéndose las diversas posturas existentes al respecto, pero siempre intentando fundamentar las opiniones vertidas en resoluciones judiciales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, o al menos fundando la recomendación finalmente adoptada. Obvio es decir, pero conviene que quede absoluta y meridianamente claro, que en última instancia se trata de una obra de carácter científico-jurídico y que como tal se limita a expresar la opinión de sus autores, sin que en ningún caso pueda tener pretensión de resultar vinculante o de obligado cumplimiento para ningún operador jurídico, ni Letrados de la Administración de Justicia ni Registradores. Pero ello no es óbice para que sí pueda constituir una ayuda, y referencia interpretativa para todos los profesionales que se aproximen a la figura del decreto de adjudicación y su inscripción registral. Aunque sólo fuese por eso, estimo que ha valido la pena el camino recorrido y el esfuerzo invertido por quienes voluntariamente, no se se olvide, se ofrecieron para tal labor y por eso quiero brindarles públicamente mi agradecimiento por su esfuerzo personal en mi condición de máximo representante de los Letrados de la Administración de Justicia en la Comunidad Valenciana. Enhorabuena. En Valencia, a 3 de marzo de 2017 Fdo. José Miguel de Ángel Cubells Secretario de gobierno del TSJ de la Comunidad Valenciana
PRÓLOGO DE LA DECANA AUTONÓMICA DEL COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD, MERCANTILES Y DE BIENES MUEBLES DE ESPAÑA Los letrados de la Administración de Justicia y los registradores de la propiedad, como depositarios de la fe pública, en nuestros respectivos ámbitos, estamos sujetos a los principios de legalidad e imparcialidad, y con esas premisas, y con vocación de servicio público, ambos convergemos en las ejecuciones hipotecarias. La crisis económica desatada en España desde el 2007, ha tenido como consecuencia el hecho de que muchos ciudadanos, aun queriendo, no pudieran cumplir con las obligaciones derivadas de sus préstamos. El acreedor, para recuperar el dinero prestado, ha procedido a ejecutar la garantía real, la hipoteca, que recaía sobre la vivienda, provocando un elevado número de ejecuciones hipotecarias, a las que no concurrían postores, de modo que el acreedor se quedaba con el bien, aun no siendo esta la finalidad perseguida. Esta situación anómala y no deseada, unida a las sucesivas reformas sobre ejecuciones hipotecarias, promulgadas en estos años, ha requerido un esfuerzo importante a ambos cuerpos jurídicos, para desarrollar nuestro trabajo. Los registradores de la propiedad, en el ejercicio de la función de calificación registral, hemos tratado de proteger al ciudadano, cuando el bien ejecutado era su vivienda habitual; hemos procurado salvaguardar los derechos del tercer poseedor del bien hipotecado que inscribió su derecho antes del inicio de la ejecución; hemos extremado la atención en que la deuda por la que se despachaba ejecución no excediera de los límites ni de los conceptos contenidos en la inscripción registral, ya que la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad es constitutiva; hemos comprobado la adjudicación del inmueble por un porcentaje determinado del valor de tasación que consta en la inscripción registral de la hipoteca, atendiendo a la naturaleza del bien y a la cantidad reclamada; y hemos constatado y salvaguardado el cumplimiento de las Disposiciones transitorias 4ª de las diversas leyes que han regulado el incidente de oposición por abusividad. Nuestra labor, no termina con la adjudicación, seguimos vigilantes, para notificar a los Juzgados las transmisiones que el acreedor adjudicatario del bien realice, en
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los términos del art 579.2 LEC, de modo que el ciudadano que perdió su vivienda habitual pueda participar en la plusvalía que se llegara a obtener por el acreedor. Desde el primer momento, coincidimos en la necesidad de trabajar juntos para dar un buen servicio al ciudadano. Y con ese objetivo, un grupo de registradores, Alejandro Bañón, Felipe González y Ana Llosa, coordinados primero por Pilar García Goyeneche y posteriormente por Begoña Longas, como directoras del Centro de Estudios Registrales de la Comunidad de Valencia, y un grupo de letrados de la Administración de Justicia, Jaime Font de Mora, Vicente Miñana y Pedro Moya, formaron un grupo de trabajo. Y este Libro es el producto de un esfuerzo serio, constante, riguroso y de calidad jurídica indudable. Son muchos meses de trabajo, interrumpidos por reformas sucesivas que han incidido en la ejecución hipotecaria, así las leyes 1/2013, de 14 de mayo; la ley 8/2013, de 26 de junio; la ley 19/2015, de 13 de julio; la ley 42/2015, de 5 de octubre entre otras. Especialmente significativa de la complejidad de este trabajo es la modificación sucesiva del art 695 LEC, y sus diversos regímenes transitorios recogidos en las Disposiciones Transitorias 4ª de las leyes 1/2013, de 14 de mayo; la ley 9/2015, de 25 de mayo y el Real Decreto Ley 11/2014. Al análisis de las normas legales se une el estudio de la jurisprudencia del TJUE, de los Tribunales nacionales, así como la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y con todo ello se ha elaborado el estudio que tiene hoy el lector entre sus manos. Con su carácter eminentemente práctico, pone a disposición de los juristas implicados en las ejecuciones hipotecarias, los elementos para ejercer nuestra función de modo eficiente. Este libro es la manifestación de la búsqueda de la excelencia que persiguen los dos cuerpos jurídicos, pero muy especialmente los autores del libro. Por encima del cumplimiento del deber, los autores del libro han dedicado su tiempo y esfuerzo a acercar la justicia al ciudadano, no puedo más que agradecérselo como ciudadana y como registradora. Espero que esta colaboración no termine con este libro, y sigamos trabajando unidos por una sociedad más justa. Valencia, 4 de marzo de 2017 M.ª Emilia Adán García Decana Autonómica del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de la Comunidad Valenciana
PRÓLOGO DE LOS LETRADOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICA “Un viaje enriquecedor para una obra coral” Cuando el Secretario de Gobierno, a través de nuestros respectivos Secretarios Coordinadores Provinciales, nos propuso a mediados de 2016 integrarnos en un grupo de trabajo con los Registradores de la Propiedad de la Comunidad Valenciana, acogimos la propuesta con expectación y siendo plenamente conscientes de que se trataba tanto de un reto como de una oportunidad. Un reto, en primer lugar, porque era indudable que en el decurso de los trabajos podían aflorar algunos ámbitos jurídicos compartidos entre la labor de los Juzgados (y en particular la que corresponde actualmente a los Letrados de la Administración de Justicia), y los Registradores en los que era posible, incluso probable, que surgieran criterios discrepantes y posiciones difícilmente conciliables sobre aspectos de la normativa legal vigente, en definitiva, puntos de fricción en la interpretación jurídica. A nadie se le escapa que desde la óptica de los Juzgados la relación con los Registros no siempre está exenta de cierta tensión y complejidad, pues son numerosas las ocasiones en que los títulos y documentos judiciales que confeccionamos o remitimos encuentras óbices u obstáculos para acceder a los libros registrales. Pero precisamente por esa misma razón, la posibilidad de trabajar codo con codo y mano a mano con los Registradores de la Comunidad Valenciana era una oportunidad, una puerta abierta para intentar limar esas asperezas profesionales procurando fijar criterios e interpretaciones legales que pudiéramos asumir ambos colectivos, desde los principios de franca colaboración y lealtad institucional que han de regir e imperar en nuestros respectivos cometidos profesionales. Desde esas premisas empezamos los trabajos con los Registradores que habían sido designados para este proyecto por su Decanato. Y podemos afirmar que el primer paso que decidimos dar de común acuerdo fue en sí el primer acierto. Y es que, a propuesta e inspiración de Alejandro Bañon, se adoptó la decisión de acotar los trabajos a un ámbito muy concreto, específico y delimitado: el decreto de adjudicación y su calificación para la inscripción en el Registro, con el añadido o apéndice del certificado de dominio y cargas como trámite fundamental en toda vía de apremio sobre bienes inmuebles. Y decimos que esa decisión fue un acierto porque nos permitió centrarnos y explayarnos en la que probablemente sea la resolución procesal más importante y de peso de cuantas tiene legalmente
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atribuidas el Letrado de la Administración de Justicia en el ámbito procesal, con especial relevancia cuantitativa en el orden jurisdiccional civil. Esta era una labor en la que tradicionalmente siempre habían tenido un peso específico los otrora Secretarios Judiciales, pero desde la reforma operada por la Ley 13/2009 se atribuyó ya abiertamente su dictado a nuestro Cuerpo Superior Jurídico mutando su forma a la de decreto. Su importancia jurídica está fuera de toda duda, pues como explicaba la Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución de 12 de diciembre de 2007 “...es indudable que la subasta pertenece al campo del Derecho procesal y no al del Derecho privado, toda vez que suele reputar la subasta judicial como acto procesal de ejecución consistente en una declaración de voluntad del Juez, transmitiendo coactivamente al rematante, en virtud de su potestad jurisdiccional, determinados bienes afectos a la ejecución”, labor que actualmente desempeña en idénticos términos y con igual alcance el Letrado de la Administración de Justica. Partiendo de esa idea matriz, por nuestra parte aportamos al grupo de trabajo la propuesta de no elaborar un trabajo a la manera clásica de artículo doctrinal o manual universitario, sino la de confeccionar una serie de “fichas” sobre cada materia para poder abordarlas desde una perspectiva esencialmente práctica y ágil, con la pretensión de confeccionar así una especie de “almanaque” o manual de consulta para que cualquier profesional o interesado que se acerque a esta interesantísima material pueda localizar sin grandes dificultades la materia abordada, comenzando por ello cada ficha con una serie de recomendaciones lo más sintéticas posible, que posteriormente se desarrollan extensamente, y con una serie de anexos ampliando los asuntos tratados en determinados puntos. El resultado es la obra que ahora tiene el lector en sus manos, y a él en exclusiva le corresponde valorar su posible acierto y lo que de bueno pueda aportar. En cualquier caso, sin extendernos sobre el contenido de la obra, sí que queremos dejar constancia en estas breves líneas que su elaboración ha sido, en esencia, una labor de “decantación” de “decapado” de cada una de las cuestiones analizadas, con una sólida propuesta inicial de los Registradores sobre los puntos a tratar, a la que hemos ido realizando sucesivas aportaciones, comentarios y cambios hasta obtener el producto final cuya autoría podemos afirmar sin temor a equivocarnos que es conjunta, coral e inescindible de las aportaciones de ambos colectivos. Y también queremos dejar constancia expresa del placer que ha sido trabajar con los tres Registradores que han intervenido en la confección de la obra, no sólo por su indudable saber jurídico y basto conocimiento de la doctrina registral, que se les supone pero que nos han demostrado con creces, sino sobre todo por su voluntad de entendimiento y por la mano tendida con franqueza en todo momento para intentar llegar a acuerdos y consensos en los temas y que se antojaban más complicados.
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El resultado ha sido en muchos puntos una labor de síntesis y de exposición “abierta” señalando las distintas opciones interpretativas existentes, basadas siempre que ha sido posible en la doctrina de la DGRN y jurisprudencia más reciente, a fin de que los destinatarios del libro puedan decidir según su leal saber y entender. En definitiva, la confección de esta obra ha sido para nosotros una experiencia tan intensa como gratificante, tanto por la materia abordada como por el trato cordial con nuestros interlocutores, y en el camino nos hemos enriquecido personal y jurídicamente. Por ello esperamos, sinceramente, que los amables lectores de esta obra coral también lo hagan en la medida en que resulte posible. En Valencia, a 9 de febrero de 2017
PRÓLOGO DE LOS REGISTRADORES A quien esto escribe le gustaría que quien afronte la lectura de este trabajo conozca de antemano el sentido que tiene su presentación y sistemática. Sus redactores, un reducido número de letrados y registradores, ha tomado entre sus manos un decreto de adjudicación de un procedimiento especial para la ejecución de bienes hipotecados y lo ha leído en común; ha apuntado en una hoja aparte, por el orden en que han ido apareciendo en su lectura, aquellos aspectos concretos en los que surgen problemas que impiden que el decreto sea definitivamente inscrito en el Registro de la Propiedad. Con el mandamiento de expedición de certificación de dominio y cargas se ha hecho lo mismo. El resultado son unas fichas individuales cuya rúbrica y orden obedece a las palabras y numeración que habrían aparecido escritas en esa imaginaria hoja de papel. A veces, todo lo que aflorarán serán problemas de expresión, del modo concreto en que se ha reflejado en los antecedentes de hecho o en la parte dispositiva de la resolución un trámite determinado; en la práctica, tras la consiguiente adición o subsanación, suele ponerse de manifiesto la regularidad con que se abordó en su momento dicho trámite por la oficina judicial. Otras veces, acaban sobre la mesa cuestiones de más difícil esclarecimiento, algunas de ellas ligadas a la base misma del procedimiento especial de que se trata y cuya solución, en algunos casos, no podría darse sin sentar a esa mesa al juez que dicta el auto de despacho de ejecución o al que corresponderá, por la naturaleza de la resolución exigida para ello, la subsanación requerida. La metodología seguida ha sido igualmente sencilla. Por parte de los registradores, tras los primeros contactos entre los que han formado parte de la comisión, se preparó un seminario en el Decanato Territorial que, con el mismo esquema antes expuesto, trató de desmenuzar los problemas planteados en los registros por la calificación de los decretos de adjudicación. Fue una reunión muy dinámica y fructífera, eficaz y hábilmente preparada y dirigida por Ana Llosa. Cristalizaría en un informe que se compartiría con los letrados que entonces intervenían en los trabajos de preparación. La entrada en vigor de la Ley 19/2015 supuso una paralización de los trabajos de la comisión. Sin embargo, al observar que la mayor parte de las cuestiones a las que se estaba tratando de dar solución se producen en la práctica completamente al margen de esa ley, y sin perjuicio de tratar de abordar alguna de las cuestiones que ya suscitan las nuevas normas, se retoman hace unos meses las reuniones, aportándose por Jaime, Pedro y Vicente, integrantes finales de la comisión redactora como letrados, la propuesta completa de la totalidad de las fichas del decreto y mandamiento.
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A partir de ahí, en estos últimos meses, planteando y replanteando una por una la redacción de cada ficha y, aparte de algunas reuniones, compartiendo, en un portal de acceso mutuo y a través de nuestros correos electrónicos personales, todas las alternativas, se ha dado forma al producto final que ahora se propone. Decimos “se propone”. Se ha hecho desde el respeto a todos los operadores que intervienen en el tipo de ejecución de que se trata, empezando por los jueces y su ámbito de actuación, y desde la convicción de que, desde un planteamiento aparentemente formal o “de superficie”, a través de la simple redacción o lectura del decreto, pueden desentrañarse cuestiones que están íntimamente ligadas con requisitos de validez o de protección de derechos. Dar a cada palabra el sentido y el alcance que tienen. Y se ha hecho previendo el desacuerdo que llegarán a suscitar algunas de las recomendaciones dadas, las cuales, a pesar de los términos empleados, no pueden tomarse, ni mucho menos, como decisiones derivadas de un acuerdo intercorporativo, definitivo y publicado. Se trata, en cada caso, de una salida posible, cuidadosamente compartida entre los autores y ofrecida a los lectores, pero insignificante frente a la independencia del profesional que debe tomar la decisión. Que en el Derecho nada es blanco o negro, eso ya lo sabemos. Lo que nos ha preocupado ha sido que haya menos notas de calificación registral de defectos y, si las hay, que sean de fácil solución sin invadir, subsanando o calificando, competencias que no son propias. Jugamos con expectativas de derecho (rematantes, acreedor, deudor, dueño…) y se trata de ser lo más previsible que se pueda llegar a ser, colaborando, por este camino, de forma discreta, con el principio constitucional de seguridad jurídica. Terminamos agradeciendo sinceramente a los letrados de la comisión, ya hemos dicho sus nombres, la ayuda prestada. Para quien ha escrito estas líneas, ninguna sorpresa han significado su preparación y permanente disposición a colaborar pues las mismas cualidades puede comprobarlas, continuamente, en sus compañeros los letrados de los juzgados de la localidad en la que actualmente desarrolla su trabajo. Ese registrador –si pudiera y fuera este el sitio apropiado– dedicaría a estos letrados su aportación personal en este trabajo. Esperamos que sea útil para todos. Los registradores de la Comisión Valencia, a 26 de febrero de 2017
“Los coautores de este trabajo queremos agradecer y reconocer a Alejandro Bañón su especial dedicación y empeño para que la obra haya podido salir adelante llegando a buen puerto, ya que sin su constante labor de impulso y el control de las distintas versiones no habría sido posible”