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BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO

Los contratos de crédito inmobiliario tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo

La regulación del crédito inmobiliario en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, es el objeto principal de análisis en esta monografía, pero de forma contextualizada con el resto de marco normativo vigente y, especialmente, con la situación jurisprudencial tan controvertida en varios aspectos que desde hace años existe en España y que es objeto de particular atención en esta obra. Principio de transparencia, información precontractual, actuación notarial, evaluación previa de solvencia, gastos, comisiones, reembolso anticipado, intereses de demora, índices de referencia como el IRPH, cláusulas suelo, ventas vinculadas y combinadas, préstamos en divisa extranjera, vencimiento anticipado… Todas estas cuestiones son objeto de un profundo análisis y comentario crítico en esta obra, atendiendo a la doctrina jurisprudencial española y comunitaria y a la normativa vigente, fundamentalmente la prevista en esa nueva Ley 5/2019, pero también la contenida en otras normas (como la Orden EHA/2899/2011, la Ley 2/2009, la Ley 2/1994, la Ley 7/1998, la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la legislación de defensa de consumidores) que, conjuntamente, regulan el fenómeno del crédito inmobiliario en España.

BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO

LOS CONTRATOS DE CRÃ‰DITO INMOBILIARIO TRAS LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Héctor Olasolo Alonso

Owen Fiss

Luciano Parejo Alfonso

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda) Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Ángel M. López y López

Tomás S. Vives Antón

Marta Lorente Sariñena

Ruth Zimmerling

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO TRAS LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO

BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO

Profesora Agregada de Derecho Civil. Doctora en Derecho Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)

tirant lo blanch Valencia, 2019

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© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1313-698-1 Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

A mi hermana Elena

Índice ABREVIATURAS Y SIGLAS........................................................................ 13

I. INTRODUCCIÓN................................................................. 15

II. LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO: OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

II.1. Objeto y ámbito de aplicación objetivo............................... 23 II.2. Ámbito de aplicación subjetivo............................................. 30 II.2.1. Sujetos protegidos........................................................... 30 A) Personas físicas en general. Noción de consumidor.. 30 B) Prestatarios y garantes.............................................. 37 II.2.2. Los prestamistas, intermediarios y representantes designados............................................................................... 42 II.3. Ámbito de aplicación temporal............................................ 45

III. PROTECCIÓN DEL PRESTATARIO Y DE LOS GARANTES EN EL ÁMBITO DE LA CONTRATACIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

III.1. Transparencia e información................................................ 51 III.2. Principios de actuación de prestamistas, intermediarios y representantes designados................................................. 55 III.3. Información “precontractual”: básica publicitaria, general y personalizada................................................................. 58 III.3.1. Información básica a incluir en la publicidad sobre préstamos inmobiliarios........................................................ 61 III.3.2. Información general del préstamo inmobiliario.............. 70 III.3.3. Información precontractual personalizada sobre el préstamo inmobiliario: la FEIN y la FiAE............................ 75 A) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)..................................................................... 76 B) La Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE)..... 86 III.4. Otras normas de protección y transparencia en el marco de la comercialización y concesión de créditos inmobiliarios........................................................................................ 88 III.4.1. Otra información y documentación a entregar al prestatario antes de la firma del contrato.................................. 88 A) Cuotas periódicas y diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés........................................ 88

ร ndice B) Copia del proyecto de contrato................................. 90 C) Informaciรณn sobre gastos, pago del impuesto y compensaciรณn por subrogaciรณn........................................ 90 D) Suscripciรณn de seguro............................................... 100 E) Advertencia de la obligaciรณn de asesorarse por un notario.......................................................................... 102 III.4.2. Explicaciones necesarias y adecuadas.............................. 102 III.4.3. Gastos o comisiones repercutibles y comisiรณn de apertura..................................................................................... 105 III.4.4. Comprobaciรณn del cumplimiento del principio de transparencia material............................................................. 109 A) ร mbito de la actuaciรณn notarial: no obligatoria para todos los prรฉstamos objeto de la LCCI..................... 111 B) Remisiรณn de la documentaciรณn al notario y manifestaciรณn firmada por el potencial prestatario................ 116 C) Actuaciรณn notarial, acta y escritura pรบblica............... 118 D) Consecuencias de la falta de transparencia............... 126 III.4.5. Obligaciones de transparencia respecto a los contratos y sus condiciones generales................................................ 128 III.4.6. La Tasa Anual Equivalente y su cรกlculo.......................... 132 III.4.7. Tasaciรณn de bienes inmuebles......................................... 135 III.4.8. Previsiones de futuro desarrollo normativo..................... 139 III.5. Educaciรณn financiera............................................................. 140 III.6. Evaluaciรณn de la solvencia del potencial prestatario, fiador y garante...................................................................... 146 III.6.1. Objetivo y naturaleza de la obligaciรณn de evaluaciรณn de solvencia previa a la contrataciรณn.................................... 146 III.6.2. Factores a tener en cuenta en la evaluaciรณn de solvencia. 153 III.6.3. Momento temporal y forma de llevar a cabo la evaluaciรณn de solvencia..................................................................... 157 III.6.4. Informaciรณn y advertencias al potencial prestatario sobre su evaluaciรณn de solvencia............................................... 160 III.6.5. Fuentes a las que puede acudirse para evaluar la solvencia del potencial prestatario.................................................. 163 A) La informaciรณn proporcionada por el propio potencial prestatario........................................................... 166 B) Bases de datos y ficheros de solvencia patrimonial... 170 III.6.6. Consecuencias del incumplimiento de esta obligaciรณn y del resultado de la evaluaciรณn de solvencia practicada..... 173 A) Incorrecta evaluaciรณn................................................ 174 B) Falta de cumplimiento por el prestamista de la obligaciรณn de evaluaciรณn................................................. 174 C) Resultado positivo de la evaluaciรณn........................... 175 D) Resultado negativo de la evaluaciรณn: comunicaciรณn de la denegaciรณn y consecuencias.............................. 177

Índice

E) Incidencia de la evaluación de solvencia de un fiador o garante en la efectiva concesión del crédito a un prestatario................................................................. 183 III.7. Normas de conducta exigibles a prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados............... 184 III.7.1. Requisitos de conocimiento y competencia del personal. 185 III.7.2. Política de remuneración................................................. 190 III.7.3. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios. 192 A) Legitimados para realizar estas actividades de asesoramiento................................................................... 192 B) Contrato de prestación de servicio de asesoramiento............................................................................ 194 C) Información previa a proporcionar al prestatario...... 195 D) Reglas de actuación................................................... 196 III.7.4. Prácticas de venta vinculada y combinada....................... 198 A) Ventas vinculadas...................................................... 202 B) Ventas combinadas................................................... 209 III.7.5. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera............... 210 A) La polémica de las hipotecas multidivisa: información y transparencia.................................................. 210 B) Los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera en la LCCI............................................................... 221 III.7.6. Variaciones en el tipo de interés...................................... 228 A) Cláusulas suelo......................................................... 230 B) Información sobre el tipo de interés......................... 242 C) Tipo de interés e índice de referencia....................... 243 D) El controvertido índice IRPH.................................. 245 III.8. Forma, ejecución y resolución de los contratos................ 253 III.8.1. Forma y contenido.......................................................... 253 III.8.2. Reembolso anticipado..................................................... 256 A) Régimen jurídico anterior a la LCCI........................ 258 B) Previsiones del art. 23 LCCI.................................... 261 III.8.3. Vencimiento anticipado.................................................. 270 A) El vencimiento anticipado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE.................................. 270 B) Previsiones de la LCCI sobre el vencimiento anticipado.......................................................................... 280 III.8.4. Intereses de demora........................................................ 289 A) Situación jurídica y abusividad de los intereses de demora antes de la LCCI............................................. 289 B) Previsiones de la LCCI en relación con los intereses de demora................................................................. 298

Índice

IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS INTERMEDIARIOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, REPRESENTANTES DESIGNADOS Y PRESTAMISTAS INMOBILIARIOS

IV.1. Intermediarios de crédito y sus representantes designados.............................................................................................. 308 IV.1.1. Registro e inscripción..................................................... 311 IV.1.2. Supervisión..................................................................... 318 IV.1.3. Requisitos de información y de garantía......................... 320 IV.1.4. Actividad transfronteriza................................................ 324 IV.2. Prestamistas inmobiliarios.................................................... 325

V. RÉGIMEN SANCIONADOR

V.1. Infracciones y sanciones.............................................................. 331 V.2. Órganos competentes, procedimiento y prescripción.................. 337 V.3. Registro central de sanciones...................................................... 341

BIBLIOGRAFÍA............................................................................................. 345 RESOLUCIONES Y SENTENCIAS............................................................ 355

ABREVIATURAS Y SIGLAS ABE Autoridad Bancaria Europea art(s). artículo(s) (A)ATJUE Auto(s) del Tribunal de Justicia de la Unión Europea BOE Boletín Oficial del Estado CC Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889, por el que se publica el Código Civil) CCom Código de comercio (Real Decreto de 22 de agosto de 1885, por el que se publica el Código de Comercio) CIRBE Central de Información de Riesgos del Banco de España Directiva 2014/17/UE Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial FEIN Ficha Europea de Información Normalizada FiAE Ficha de Advertencias Estandarizada FIPER Ficha de Información Personalizada FIPRE Ficha de Información Precontractual LCCC Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo LCCI Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario LCGC Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación LCPHSI Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito LEC Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil LH Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946

14 LITPyAJD

Abreviaturas y siglas

Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados LOSSEC Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito LSMPH Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios núm(s). número(s) Orden EHA/2899/2011 Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios p(p). página(s) RITPyAJD Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo SAP Sentencia de la Audiencia Provincial ss. siguientes (S)STJUE Sentencia(s) del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (S)STS Sentencia(s) del Tribunal Supremo TAE Tasa Anual Equivalente TJUE Tribunal de Justicia de la Unión Europea TRLCU Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias UE Unión Europea

I. INTRODUCCIÓN La relevancia del crédito inmobiliario en la economía y el tráfico jurídico es incuestionable y resulta esencial una regulación eficaz de los contratos de crédito inmobiliario para la estabilidad económica de un país o región. Desde la Unión Europea se han impuesto una serie de obligaciones en aras de garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz en relación con estos contratos. Con ese fin, se aprobó la Directiva 2014/17/ UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Esta Directiva pone de manifiesto en varias ocasiones a lo largo de sus considerandos la necesidad de desarrollar un marco común europeo uniforme en materia de crédito, más transparente y eficiente, en el que los consumidores hayan recobrado la confianza y que resulten eficazmente protegidos; la contratación y concesión irresponsable de créditos es uno de los graves problemas que se han evidenciado en los últimos años y en el que hace especial hincapié esta Directiva (y por ende la Ley 5/2019, de 15 de marzo, por la que se efectúa, parcialmente, su transposición en España). En las previsiones de la Directiva 2014/17/UE se acogen disposiciones tendentes, no sólo a la protección del consumidor (aunque sí especialmente), sino también a la protección del propio mercado de crédito; y, a tal fin, desarrolla una serie de disposiciones a adoptar por los Estados miembros. Esta Directiva tenía que haber estado transpuesta en España en marzo de 20161, sin embargo no es hasta la Ley 5/2019, de 15 de marzo,

Al respecto de las consecuencias que de este retraso e incumplimiento del deber de transposición pueden derivarse, vid. K. J. Albiez Dohrmann. “Consecuencias del incumplimiento del deber de transposición de la Directiva 2014/17/UE”, Revista CESCO de Derecho de Consumo, núm. 17, 2016, pp. 159-168 (puede consultarse en: https://revista.uclm.es/index.php/cesco/article/view/1034/875). Además, cabe advertir que existe una seria amenaza de imposición de una elevada multa económica por ese retraso en la transposición de esta Directiva 2014/17/UE; de hecho, el abogado general del TJUE, Evgeni Tanchev, propuso el 28 de marzo de 2019

Beatriz Sáenz de Jubera Higuero

reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) que tal transposición tiene lugar, pero de forma parcial (vid. disposición final decimocuarta de la LCCI), con remisiones varias a lo largo de su articulado y en la disposición final decimoquinta (apartado tercero) a normas reglamentarias futuras que desarrollarán lo previsto en esta Ley y completarán la transposición de la Directiva 2014/17/UE (normas de desarrollo consistentes en un Real Decreto2 y una Orden ministerial3

la imposición a España de una multa de 105.991,60 euros por cada día de retraso (vid. a este respecto, http://www.expansion.com/economia/politica/2019/03/28/5 c9ca807e5fdea076d8b45ef.html; última consulta: el 29 de marzo de 2019). Tal y como se concreta en el proyecto de 18 de marzo de 2019 de este Real Decreto, en esta norma se determinan los requisitos mínimos que deberían cumplirse para la prestación de servicios de asesoramiento y que permitan, a su vez, el uso de los términos «asesoramiento independiente» y «asesor independiente». Además, establece los requisitos para la inscripción en el correspondiente Registro de los prestamistas de crédito inmobiliario y concreta la información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del préstamo (junto con unos principios generales, acoge la regulación de las obligaciones de información periódica, información sobre modificaciones del tipo de interés aplicable e información a sucesores mortis causa, así como previsiones sobre requisitos de forma e información resaltada). Por otro lado, concreta y regula los medios telemáticos y el procedimiento de remisión al notario de la documentación necesaria conforme a lo dispuesto en los arts. 14 y 15 LCCI. Asimismo, en su disposición adicional única concreta el importe del seguro de responsabilidad civil exigido a los intermediarios de crédito. Puede consultarse este proyecto de Real Decreto en: http://www.mineco.gob.es/stfls/mineco/ ministerio/participacion_publica/audiencia/ficheros/ECO_TES_AP_190318_ RD_Credito_Inmobiliario.pdf (última consulta: el 4 de abril de 2019). Conforme al proyecto de 2 de abril de 2019 de esta Orden ministerial que complementa la LCCI, tal y como se expone en su preámbulo, en ella se desarrolla lo previsto en los arts. 6.2, 16.2 y 20.3 LCCI. Esta orden establece los criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación con la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los plazos y términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera. Esta Orden ministerial en su proyecto sólo acoge dos artículos. En su art. 1 modifica la Orden EHA/2899/2011 para abordar las cuestiones relativas a la Ficha de Advertencias Estandarizadas, el índice aplicable para el cálculo del valor del mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés, los términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera, los requisitos

Los contratos de crédito inmobiliario tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo

que ya se están tramitando a la fecha de cierre de la redacción de esta monografía)4. Pero, además, esta LCCI se ha tramitado y aprobado en un momento en el que últimamente el ordenamiento jurídico español y las prácticas hipotecarias y crediticias se han visto afectados especialmente a raíz de diversos pronunciamientos jurisprudenciales del TJUE y también del Tribunal Supremo (en muchos casos controvertidos), en relación con la transparencia en los contratos, las cláusulas abusivas y las exigencias de información al prestatario, fruto de recursos y cuestiones

mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal cuando presten servicios de préstamo inmobiliario, la posibilidad de vincular a los préstamos inmobiliarios la apertura o mantenimiento de cuentas de pago o ahorro y se modifica su anexo I para adaptar la Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Por otro lado, este proyecto de Orden ministerial prevé la derogación del art. 16 de la Orden EHA/2899/2011, así como del anexo II con la Ficha de Información Personalizada (FIPER) (en este último caso con efectos desde el 16 de junio de 2019). En el art. 2 del proyecto de esta Orden ministerial se modifica la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios con un doble objetivo: a) De un lado, extiende las reglas de publicidad de la actividad bancaria a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, con la finalidad de asegurar que sean aplicadas normas análogas a la realización de la misma actividad, independientemente de quién la realice. b) De otro, se fijan las condiciones que tiene que cumplir el ejemplo representativo que figure en la publicidad realizada por los prestamistas o intermediarios de crédito en relación con la información básica que debe figurar en la misma. Puede consultarse este proyecto de Orden ministerial en: http://www. mineco.gob.es/stfls/mineco/ministerio/participacion_publica/audiencia/ficheros/ ECO_TES_AP_190402_OM_Credito_Inmobiliario_rev2.pdf (última consulta: el 4 de abril de 2019). En el proyecto de LCCI las remisiones a un posterior desarrollo reglamentario eran más numerosas que las finalmente aprobadas en la LCCI, aunque en ésta siguen manteniéndose varias, como se irá señalando a lo largo de esta monografía. Críticos con esas amplias remisiones a un posterior desarrollo reglamentario en la fase del anteproyecto de Ley, aunque reconociendo la admisibilidad de esta técnica legislativa de transposición, se mostraron el Consejo General del Poder Judicial en su informe de 5 de mayo de 2017 (que puede consultarse en http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Consejo-General-del-Poder-Judicial/Actividaddel-CGPJ/Informes/Informe-sobre-el-Anteproyecto-de-Ley-Reguladora-delos-Contratos-de-Credito-Inmobiliario; última consulta: el 6 de marzo de 2019) y el Consejo de Estado en su dictamen de 14 de septiembre de 2017 (que puede consultarse en https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=CE-D-2017-709; última consulta: el 6 de marzo de 2019).

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prejudiciales planteadas en procedimientos de ejecución hipotecaria y reclamaciones dinerarias en un contexto de una importante crisis económica, que habían determinado cierta desconfianza en el sistema y mercado crediticio. Resoluciones judiciales que, sin duda, han estado en la mente de nuestro legislador a la hora de dotar de contenido a esta LCCI, que en ocasiones va más allá de lo dictado por la Directiva 2014/17/UE. La regulación del crédito inmobiliario en la LCCI es el objeto principal de análisis en esta monografía, pero de forma contextualizada con el resto de marco normativo vigente y, especialmente, con la situación jurisprudencial tan controvertida en varios aspectos que desde hace años existe en España y que será objeto de particular atención en esta obra. Principio de transparencia, información precontractual, actuación notarial, evaluación previa de solvencia, gastos, comisiones, reembolso anticipado, intereses de demora, índices de referencia como el IRPH, cláusulas suelo, ventas vinculadas y combinadas, préstamos en divisa extranjera, vencimiento anticipado… Todas estas cuestiones son objeto de un profundo análisis crítico en esta monografía, atendiendo a la doctrina jurisprudencial española y comunitaria y a la normativa vigente, fundamentalmente la prevista en esta nueva LCCI, pero también la contenida en otras normas (como la Orden EHA/2899/2011, la Ley 2/2009, la Ley 2/1994, la Ley 7/1998, la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la legislación de defensa de consumidores) que, conjuntamente, regulan el fenómeno del crédito inmobiliario en España5. Con ello, además, se trata de aportar un análisis de la seguridad jurídica, la transparencia y el equilibrio entre las partes en los contratos de préstamo o crédito inmobiliario. Como se señala en el preámbulo de la LCCI, garantizar un régimen jurídico ágil, seguro y eficaz que proteja las operaciones crediticias inmobiliarias es una exigencia derivada de los

El marco normativo al que se incorpora la LCCI es muy amplio, como pone de manifiesto A. I. Berrocal Lanzarot. “El deber de información y la obligación de evaluar la solvencia en el proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: consecuencias jurídicas de su incumplimiento”, en Los contratos de crédito inmobiliario. Algunas soluciones legales, Reus, Madrid, 2018, pp. 180-181.

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innumerables beneficios que suponen tales operaciones para la economía de un país y para el crecimiento y la cohesión social. Las previsiones acogidas en la LCCI, así como las que se contemplarán en sus normas de desarrollo. son en general normas imperativas, no pudiendo ser objeto de disposición y, por ende, de pacto en contrario por las partes salvo que expresamente así se prevea en la concreta norma (art. 3 LCCI). Esa imperatividad de la LCCI sorprende en algunos casos por su generalidad, en cuanto que ni siquiera se prevé que se admita pacto en contrario en beneficio del prestatario o garante, ni aun siendo consumidor. A estos efectos, en ese art. 3 LCCI ya se advierte que serán nulos de pleno derecho todos aquellos actos que se realicen en fraude de lo previsto en esta LCCI y, particularmente, la renuncia previa de los derechos que se reconocen a deudores, fiadores e hipotecantes u otros garantes reales no deudores; ello en conformidad con lo previsto en el art. 6 del Código Civil (en adelante CC) y de modo similar a lo que expresamente para los consumidores y usuarios se recoge en el art. 10 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (en adelante TRLCU). Cabe poner en relación esta previsión del art. 3 LCCI con lo indicado en el art. 44.3 LCCI en cuanto a que advierte que cualquier pacto entre el prestatario y los prestamistas, intermediarios de crédito o sus representantes designados cuya finalidad, o efecto sea reducir o menoscabar en cualquier forma la protección otorgada por la LCCI, se considerará nulo de pleno derecho. Y es que debe tenerse en cuenta que en el art. 44 LCCI se configuran las obligaciones establecidas en esta Ley y sus normas de desarrollo como normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios (sean personas físicas o jurídicas cualquiera de los anteriores). Y además, se señala que en sus relaciones con el prestatario, los intermediarios de crédito, sus representantes designados, las sociedades tasadoras, los tasadores colegiados y los prestamistas inmobiliarios también están obligados por la legislación sobre derechos de los consumidores y usuarios.

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En un primer momento, como punto de partida, resulta necesario abordar cuál es el objeto y ámbito de aplicación de esta Ley 5/2019, incluido su régimen de Derecho transitorio, muy relevante atendidas las controversias judiciales que se han suscitado y que aún siguen latentes sobre aspectos regulados en esta LCCI. No es una Ley general sobre el crédito hipotecario, ni tampoco se aplica a todos los préstamos hipotecarios; alude a la figura del contrato de crédito inmobiliario de un modo específico bajo unas condiciones muy concretas, tanto subjetivas como objetivas, como luego se verá. Posteriormente me centraré en las disposiciones relativas a la protección del prestatario que redundan, además, en la protección del mercado de crédito. Se analizarán tres de los pilares esenciales de esta regulación: a) información precontractual al prestatario y normas de transparencia en la comercialización y concesión del crédito; b) evaluación de la solvencia del prestatario previa a la concesión del crédito; y c) normas de conducta exigibles a los profesionales en el marco de la elaboración, promoción, comercialización, asesoramiento y contratación de préstamos inmobiliarios, operaciones de venta vinculada o combinada, préstamos en moneda extranjera y variaciones del tipo de interés. Además, se concretarán las previsiones legales acerca de la forma y contenido de los contratos y tres aspectos hasta ahora conflictivos en relación a la ejecución y resolución de los contratos: el reembolso anticipado, el vencimiento anticipado y los intereses de demora. A continuación, los siguientes apartados se dedicarán al régimen jurídico previsto sobre cada uno de los profesionales que principalmente intervienen en las operaciones de crédito inmobiliario (prestamistas inmobiliarios, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados de estos últimos), así como al régimen sancionador que afecta a estos profesionales. Como he indicado antes, la LCCI viene a completar (tratando de mejorarlo, lógicamente) el marco normativo existente en relación a la concesión de créditos inmobiliarios (e hipotecarios en particular) y la intermediación en esa contratación. Se pone el énfasis en los aspectos de transparencia e información, así como respecto a las normas de conducta que deben seguirse por los profesionales intervinientes en este negocio jurídico. Ya al respecto se