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MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 2ª Edición

FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS

tirant lo b anch Valencia, 2009


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Índice Abreviaturas.......................................................................................................................

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Obras generales..................................................................................................................

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Capítulo 1 LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES ................................................. II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL..................................................... 1. Concepto y naturaleza ...................................................................................... 2. Denominación .................................................................................................... 3. Contenido........................................................................................................... III. SISTEMAS REGISTRALES .................................................................................. 1. Sistema francés ................................................................................................. 2. Sistema alemán ................................................................................................. 3. Sistema australiano .......................................................................................... IV. LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA................................................. V. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .................................................................... VI. LIBROS Y ASIENTOS REGISTRALES EN GENERAL ...................................... 1. Libros del Registro ............................................................................................ 2. Concepto y clases de asientos registrales ........................................................

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Capítulo 2 LA ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL I. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD ................................................................... II. FINCA REGISTRAL ............................................................................................... 1. La finca como base del Registro ....................................................................... 2. Concepto y clases de fincas ............................................................................... A) Las fincas discontinuas ............................................................................... B) Los pisos en régimen de propiedad horizontal........................................... C) Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos y a trasteros................................................................................. D) Los complejos inmobiliarios privados ......................................................... E) Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles ........... F) El aprovechamiento urbanístico ................................................................. G) El agua ......................................................................................................... H) Las concesiones administrativas ................................................................

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ÍNDICE

Capítulo 3 ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (CONTINUACIÓN) I. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. COORDINACIÓN DEL REGISTRO CON EL CATASTRO ............................................................................................................. II. MODIFICACIONES EN LA FINCA ...................................................................... 1. Agrupación ........................................................................................................ 2. Agregación ......................................................................................................... 3. Segregación ....................................................................................................... 4. División .............................................................................................................. 5. Reglas generales de estos supuestos ................................................................ 6. Obra nueva ........................................................................................................ 7. Diferencias de medida. El exceso de cabida.....................................................

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Capítulo 4 ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (CONTINUACIÓN) I. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD .................. II. TÍTULOS EN SENTIDO MATERIAL INSCRIBIBLES ....................................... 1. Actos y negocios jurídicos inter vivos ............................................................... 2. Actos y negocios jurídicos mortis causa ........................................................... 3. Resoluciones judiciales ..................................................................................... 4. Actos administrativos ....................................................................................... III. DERECHOS OBJETO DE LA PUBLICIDAD....................................................... 1. Derechos reales inscribibles ............................................................................. 2. Derechos de crédito inscribibles ....................................................................... 3. Titularidades fiduciarias .................................................................................. IV. DERECHOS Y SITUACIONES JURÍDICO-REALES NO NECESITADAS DE PUBLICIDAD REGISTRAL................................................................................... V. LA CONFIGURACIÓN DEL DERECHO INSCRITO .......................................... 1. Las condiciones ................................................................................................. 2. El aplazamiento del pago del precio................................................................. 3. Las prohibiciones de disponer ..........................................................................

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Capítulo 5 EL ELEMENTO SUBJETIVO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL I. EL TITULAR REGISTRAL .................................................................................... 1. Concepto e identificación del titular registral ................................................. 2. Inscripción de resoluciones judiciales que afectan a la capacidad civil de las personas .............................................................................................................

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Capítulo 6 INMATRICULACIÓN Y MEDIOS INMATRICULADORES I. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: CONCEPTO ..........................................

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ÍNDICE

II. MEDIOS INMATRICULADORES ......................................................................... 1. El expediente de dominio.................................................................................. 2. El título público de adquisición ........................................................................ A) Posibles supuestos ....................................................................................... B) Práctica de la inscripción ............................................................................ C) Efectos .......................................................................................................... 3. Las certificaciones de dominio .......................................................................... III. INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS..................................................................................................................... IV. LA DOBLE INMATRICULACIÓN ........................................................................ 1. Doble inmatriculación a favor del mismo titular ............................................ 2. Doble inmatriculación a favor de titulares distintos.......................................

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Capítulo 7 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL I. II. III. IV.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL .................................................................... LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN ................ PRESENTACIÓN DEL TÍTULO EN SENTIDO FORMAL ................................. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ..................................................................... 1. Concepto y finalidad.......................................................................................... 2. Procedencia del asiento de presentación ......................................................... 3. Duración del asiento de presentación .............................................................. 4. Efectos del asiento de presentación ................................................................. V. EL TRACTO SUCESIVO ....................................................................................... 1. Concepto y significado....................................................................................... 2. Modalidades del tracto sucesivo ....................................................................... 3. El tracto abreviado ............................................................................................

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Capítulo 8 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL (CONTINUACIÓN) I. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL ............... 1. Concepto y ámbito de la calificación registral ................................................. 2. Medios de calificación ....................................................................................... 3. Plazo para calificar............................................................................................ 4. El resultado de la calificación ........................................................................... 5. Faltas subsanables e insubsanables ................................................................ 6. Los recursos contra la calificación registral .................................................... A) El recurso gubernativo contra la calificación del Registrador .................. B) La impugnación judicial directa de la calificación registral ..................... C) El llamado recurso judicial .........................................................................

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Capítulo 9 LA INSCRIPCIÓN Y LA PRIORIDAD REGISTRAL I. LA INSCRIPCIÓN .................................................................................................. 1. El asiento de inscripción ...................................................................................

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ÍNDICE

2. Valor de la inscripción en la formación de los derechos reales. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria ............................................................. 3. El artículo 319 de la Ley Hipotecaria .............................................................. 4. Inscripción y tradición ...................................................................................... 5. La inscripción y el acto nulo ............................................................................. II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD .......................................................................... 1. Concepto y manifestaciones del principio ........................................................ 2. Prioridad excluyente: el cierre del Registro..................................................... 3. Prioridad jerárquica: el rango hipotecario .......................................................

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Capítulo 10 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN: LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL I. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD ........................................................................ II. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL ........................................................................ 1. Formulación y significado ................................................................................. 2. Alcance de la presunción de exactitud del Registro ........................................ 3. Eficacia procesal ................................................................................................ 4. Ejercicio de las acciones reales derivadas de derechos inscritos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria ................................................................................... A) La acción real registral: Concepto y naturaleza sustantiva...................... B) Legitimación activa y pasiva ...................................................................... C) Breve referencia a los trámites del procedimiento y causas de la demanda de contradicción ...........................................................................................

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Capítulo 11 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN: LA FE PÚBLICA REGISTRAL I. LA FE PÚBLICA REGISTRAL .............................................................................. 1. Concepto ............................................................................................................ 2. El tercero hipotecario o tercero protegido por la fe pública registral ............. 3. Requisitos legales para ser tercero protegido .................................................. 4. Efectos de la protección registral ..................................................................... 5. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero ..................... 6. Límites de la fe pública registral .....................................................................

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Capítulo 12 LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD I. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ............................. 1. Prescripción conforme al Registro .................................................................... A) Usucapión secundum tabulas ..................................................................... B) Prescripción extintiva secundum tabulas .................................................. 2. Prescripción contra el Registro......................................................................... A) Usucapión contra tabulas ........................................................................... B) Prescripción extintiva contra tabulas ........................................................ 3. Usucapión liberatoria .......................................................................................

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ÍNDICE

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Capítulo 13 LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS I. APROXIMACIÓN AL CONCEPTO DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS II. CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS .................................................... 1. Anotación de demanda de propiedad o de constitución, declaración, modificación o extinción de derechos reales ............................................................... 2. Anotación preventiva de embargo .................................................................... 3. Anotación preventiva de secuestro y de prohibición de enajenar................... 4. Anotación preventiva de demanda de incapacidad ......................................... 5. Anotación preventiva del derecho hereditario................................................. 6. Anotación preventiva de legados ...................................................................... 7. Anotación preventiva de créditos refaccionarios ............................................. 8. Anotación preventiva por defectos subsanables de los títulos o por imposibilidad del Registrador......................................................................................... 9. Anotación preventiva a favor de acreedores de una herencia, concurso o quiebra ............................................................................................................... III. CADUCIDAD Y CONVERSIÓN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS .....

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Capítulo 14 LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES I. LAS NOTAS MARGINALES.................................................................................. II. LA CANCELACIÓN ............................................................................................... 1. Concepto y causas ............................................................................................. 2. Título de la cancelación .................................................................................... 3. Efectos de la cancelación ..................................................................................

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Capítulo 15 LA RECTIFICACIÓN DE LAS INEXACTITUDES REGISTRALES I. LAS INEXACTITUDES REGISTRALES .............................................................. 1. Concepto y causas de las inexactitudes registrales......................................... 2. Procedimientos de rectificación del Registro ................................................... A) Inexactitud debida a falta de inscripción de una relación jurídica inmobiliaria. Reanudación del tracto sucesivo................................................... B) Inexactitud producida por la extinción de algún derecho inscrito o anotado. El procedimiento de liberación de gravámenes ......................................... C) Inexactitud causada por nulidad o error de algún asiento ....................... D) Inexactitud derivada de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento...................................................................................... 3. La acción de rectificación del Registro ............................................................. 4. Efectos de la rectificación .................................................................................

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Capítulo 16 LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO I. LA PUBLICIDAD FORMAL ..................................................................................

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ÍNDICE

1. 2. 3. 4. 5.

Medios de hacer efectiva la publicidad registral ............................................. La exhibición de los libros del Registro............................................................ La nota simple informativa .............................................................................. Las certificaciones ............................................................................................. Las certificaciones con información continuada ..............................................

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Abreviaturas AAMN AC ADC AP APDC Art. BCNG BCNR BCRE BGB CCAA Cc C de c Cfr. DGRN Ed. LA LC LAPT LEC LH LL LM LMEA L Mont. LPAP LPM LPE LPH LPI LRDA LS P. Págs.

Anales de la Academia Matritenso del Notariado Actualidad civil Anuario de Derecho civil Audiencia Provincial Asociación de Profesores de Derecho civil Artículo Boletín del Colegio Notarial de Granada Boletín del Colegio Nacional de Registradores Boletín del Colegio de Registradores de España Código civil alemán Comunidades Autónomas Código civil Código de comercio confróntese Dirección General de los Registros y del Notariado Edición Ley de aguas Ley Concursal Ley de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles Ley de enjuiciamiento civil Ley hipotecaria La Ley Ley de minas Ley de modernización de las explotaciones agrarias Ley de Montes Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas Ley de patentes y modelos de utilidad Ley de Patrimonio del Estado Ley de propiedad horizontal Ley de propiedad intelectual Ley de Reforma y Desarrollo agrario Ley del suelo Página Páginas


14 P. ej. RBEL RCDI RD RDGRN RDL RDN RDP RDU RFDUG RGD RGLJ RH RJC RJN RN RP S SAP ss. SS TRLCI TS STS Vid. ZGB

ABREVIATURAS

por ejemplo Reglamento de bienes de Entidades Locales Revista Crítica de Derecho Inmobiliario Real Decreto Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado Real Decreto Ley Revista de Derecho Notarial Revista de Derecho Privado Revista de Derecho Urbanístico Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad de Granada Revista General de Derecho Revista General de Legislación y Jurisprudencia Reglamento Hipotecario Revista Jurídica de Cataluña Revista Jurídica del Notariado Reglamento Notarial Registro de la propiedad Sentencia Sentencia de Audiencia Provincial Siguientes Sentencias Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario Tribunal Supremo Sentencia del Tribunal Supremo Véase Código civil Suizo


Obras generales ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, Derecho Inmobiliario Registral, 2ª ed., Granada, 2006. AMORÓS GUARDIOLA, Sobre el Derecho Inmobiliario Registral y su posible autonomía, Madrid, 1967. ÁVILA ÁLVAREZ, Comentarios a las Reformas Hipotecarias de 1982-1984, Madrid, 1985. CAMY SÁNCHEZ-CAÑETE, Comentarios a la Legislación Hipotecaria, VII vols., 3.ª ed., Pamplona, 1982-1983. CANO TELLO, Iniciación al Estudio del Derecho Hipotecario, 2.ª ed., Madrid, 1992. CASSO Y ROMERO, Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid, 1946. COSSÍO Y CORRAL, Instituciones de Derecho Hipotecario, ed. revisada y puesta al día por M. DE COSSÍO MARTÍNEZ, Madrid, 1986. CRISTÓBAL MONTÉS, Introducción al Derecho Inmobiliario Registral, Zaragoza, 1986. CHICO ORTIZ, Estudios sobre Derecho Hipotecario, 2 vols., Madrid, 2000. DÍEZ-PICAZO, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, vol. III, Las relaciones jurídico-reales. El Registro de la Propiedad. La posesión, 4.ª ed., Madrid, 1995. ESPINOSA INFANTE, Manual de Derecho Hipotecario, Madrid, 2003. GARCÍA GARCÍA, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, 5 vols., Madrid, 1988 a 2002. GÓMEZ DE LA SERNA, La Ley hipotecaria, comentada y concordada con la legislación anterior española y extranjera, 2 vols., Madrid, 1862. GÓMEZ GÁLLIGO Y POZO CARRASCOSA, Lecciones de Derecho Hipotecario, Madrid, 2000. GONZÁLEZ MARTÍNEZ, J., Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil, 3 tomos, Madrid, 1948. HERMIDA LINARES, Problemas Fundamentales de Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 1973. HERNÁNDEZ GIL, F., Introducción al Derecho Hipotecario, 2.ª ed., Madrid, 1970. LACRUZ BERDEJO Y SANCHO REBULLIDA, Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, Barcelona, 1957; Derecho Inmobiliario Registral, 2.ª ed., Madrid, 2003. LA RICA Y ARENAL, Comentarios a la Ley de Reforma Hipotecaria, Madrid, 1946; Comentarios a la reforma del Reglamento hipotecario, 2 vols., Madrid, 1948. MANZANO SOLANA, Derecho Registral Inmobiliario, Madrid, 1991. MARÍN PÉREZ, Introducción al Derecho Registral, Madrid, 1947.


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OBRAS GENERALES

MONSERRAT VALERO, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 2000. MORENO-LUQUE CASARIEGO y otros, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 1988. OLIVER, Derecho inmobiliario español. Exposición fundamental y sistemática de la Ley hipotecaria, Madrid, 1892. O’CALLAGHAN MUÑOZ, Compendio de Derecho Civil, t. III, Derechos reales e hipotecario, 5ª ed., Madrid, 2007; Manual de Derecho hipotecario en base a la ordenación sistemática de la ley y reglamento, Barcelona, 1981. PAU PEDRÓN, Manual de Derecho Registral Inmobiliario, Madrid, 1996; Elementos de Derecho Hipotecario, Madrid, 2003. PEÑA Y BERNALDO DE QUIRÓS, Derechos Reales. Derecho Hipotecario, 4.ª ed., t. II, Madrid, 2001. ROCA SASTRE Y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Derecho Hipotecario, 8.ª ed., Barcelona, 1995-1999. RODRÍGUEZ OTERO, Elementos de Derecho Hipotecario. Ajustados al programa de notarías, Madrid, 2003. ROIG MASDEU, Manual de Derecho Inmobiliario, Barcelona 1997. SANZ FERNÁNDEZ, Instituciones de Derecho Hipotecario, 2 vols., Madrid, 19471956. SERRANO ALONSO, Conceptos fundamentales del Derecho Hipotecario, 4ª ed., Madrid, 2002. VALLET DE GOYTISOLO, Estudios sobre Derecho de cosas, 2 vol., 2.ª ed., Madrid, 1985


Capítulo 1

La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad SUMARIO: I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES. II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL. 1. Concepto y naturaleza. 2. Denominación. 3. Contenido. III. SISTEMAS REGISTRALES. 1. Sistema francés. 2. Sistema alemán. 3. Sistema australiano. IV. LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA. V. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. VI. LIBROS Y ASIENTOS REGISTRALES EN GENERAL. 1. Libros del Registro. 2. Concepto y clases de asientos registrales.

I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES La regla tradicional «nemo dat quod non habet», procedente del Derecho romano, impone como consecuencia que sólo pueda transmitir la propiedad o constituir un derecho real sobre la cosa quien sea propietario de la misma y tenga facultad para transmitirla, en definitiva, quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo. Esta regla, en apariencia lógica, protege al titular del derecho subjetivo, pues no podrá ser privado de él, salvo que preste su consentimiento en el correspondiente negocio traslativo (venta, permuta, donación, etc.). Ahora bien, esta seguridad para el titular del derecho en su situación estática se torna en inseguridad para el adquirente si el bien objeto del mismo entra en la dinámica del tráfico jurídico, ya que, como nadie puede transmitir más derechos reales de los que tiene, el adquirente sólo podrá estar seguro de la adquisición si el derecho le ha sido transmitido por quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo. Pero es que, además, para que el adquirente obtenga aquella certeza, no basta con que el transmitente demuestre la legitimidad de su adquisición, sino que será preciso, también, acreditar la titularidad dominical de la serie más o menos larga de transmitentes anteriores, al menos hasta el cumplimiento del tiempo necesario para adquirir por usucapión. Lo mismo se puede decir con ocasión del crédito territorial. Es decir, la persona que pretenda obtener un crédito ofreciendo en garantía un bien inmueble de su propiedad ha de acreditar frente al concedente del crédito, además de su titularidad dominical, que el bien no está gravado con otras cargas anteriores que, por su preferencia, harían disminuir su valor, hasta el punto de resultar la garantía insuficiente o irrisoria. La incertidumbre creada por un sistema como el anteriormente descrito imposibilitaría una adecuada circulación de la riqueza. Compradores y prestamis-


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tas, en muchas ocasiones, se abstendrían de participar en el tráfico jurídico por miedo a perder el precio pagado o el dinero prestado en los negocios que, de otro modo, estarían dispuestos a celebrar, ya que los compradores nunca podrían tener la seguridad de que nadie les perturbará en su propiedad, y los prestamistas, la certeza de que su garantía no resultará disminuida y, en consecuencia, insuficiente. Para evitar situaciones como éstas, es preciso armonizar la tutela del tráfico con la de los titulares de los derechos subjetivos, lo cual sólo puede conseguirse admitiendo, en ciertos casos y en favor del adquirente, excepciones a la regla «nadie da lo que no tiene». Supuestos de este tipo son aquellos en los que el adquirente, confiando de buena fe en la situación jurídica pública o publicada de un determinado bien, decide su adquisición, la cual deviene inatacable aunque no coincida con la realidad jurídica. En definitiva, la seguridad del adquirente sólo puede conseguirse a costa de la seguridad del titular del derecho subjetivo. La protección de los adquirentes de derechos reales se realiza a través de formas de publicidad y apariencia, que permiten conocer, a aquéllos, quiénes son los titulares de los derechos cuya adquisición pretenden y cuál es el estado jurídico de los bienes, en orden a su libertad o gravamen, para de este modo dar seguridad y eficacia a su tráfico. Son dos las formas de publicidad y apariencia: la posesión y la institución del Registro de la Propiedad. Una y otra cumplen una función legitimadora, pues tanto el poseedor como el titular registral están legitimados para intervenir en el tráfico jurídico en relación al bien poseído o inscrito a su nombre. La función de legitimación de la posesión tiene su justificación en el ejercicio de hecho del derecho real, por parte del poseedor, sobre la cosa poseída. Los actos de ejercicio del derecho provocan en los demás la confianza de que el poseedor es titular del derecho y que ejercita legítimamente las facultades derivadas del mismo. De ahí que los terceros hayan de ser protegidos cuando de buena fe hayan confiado en la apariencia jurídica creada por la posesión, en el sentido de que la apariencia coincide con la realidad y, consiguientemente, que han adquirido del verdadero titular del derecho. Ahora bien, la publicidad legitimadora de la posesión es limitada, entre otras razones, porque existen derechos reales que no son susceptibles de posesión, como ocurre con los no aparentes y aquellos otros respecto de los cuales no cabe un ejercicio duradero, al agotarse en un solo acto (hipoteca), o porque la publicidad proporcionada por la posesión es muy restringida, pues queda reducida al círculo de personas que tienen la oportunidad de conocer esa situación, lo que no se corresponde con la extensión adquirida por el tráfico jurídico de los bienes. Por estas razones, además de otras de carácter histórico, la función de la posesión como instrumento de publicidad de los derechos reales ha quedado limitada a las adquisiciones derivativas de bienes muebles. En efecto, el art. 464 del Código civil establece la regla según la cual «la posesión de los bienes mue-


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bles, adquirida de buena fe, equivale al título». Esta regla atribuye la propiedad del bien mueble a quien, mediante negocio jurídico válido, le es transmitida su posesión por el aparente propietario, aunque éste realmente no lo sea, siempre que el verdadero propietario haya creado la apariencia de propiedad por la voluntaria entrega de la cosa al poseedor transmitente y el adquirente crea que éste es dueño de la cosa. En materia de bienes inmuebles se ha optado por un instrumento de publicidad y protección del tráfico más perfecto, cual es la institución del Registro de la Propiedad. En el Registro se hace constar el historial jurídico de las fincas, y cualquier persona puede exigir información respecto de aquellas fincas cuya situación jurídica tenga interés en conocer. Además, este organismo garantiza la veracidad y exactitud de la información que proporciona, aunque no coincida con la realidad extrarregistral, de modo que los adquirentes de bienes inmuebles o los que dan dinero a préstamo con garantía de bienes de esta naturaleza pueden celebrar los pertinentes negocios con la seguridad, sin necesidad de más indagaciones, de a quién corresponde la titularidad y cuál es el estado de cargas de tales bienes. La superior protección jurídica proporcionada por el Registro de la Propiedad a los derechos reales inmobiliarios frente a los mobiliarios, al quedar excluidos éstos de aquel organismo, tiene su origen en razones históricas, que aconsejaron dispensar, en orden a la publicidad, distinto tratamiento jurídico a unos y otros derechos. Sólo la propiedad inmobiliaria, por su mayor valor, era merecedora de la protección de la publicidad registral, mientras que la propiedad mobiliaria, considerada de escaso valor, quedó excluida de tal protección. En la actualidad, por el contrario, el aumento de valor experimentado por los bienes muebles, en ocasiones tan valiosos o más que los inmuebles (maquinaria industrial, buques, aeronaves, etc.), ha puesto de manifiesto el carácter anacrónico, al menos en materia de publicidad, del criterio de distinción entre muebles e inmuebles, y la necesidad de sustituirlo por aquel otro que permite distinguir entre los bienes susceptibles de una perfecta identificación registral, dado que se prestan a una fácil individualización y concreción, y los bienes que carecen de esa cualidad. En definitiva, los derechos reales sujetos a un régimen de publicidad registral no son sólo los inmobiliarios, sino también ciertos derechos mobiliarios sobre bienes de fácil individualización y existencia duradera. Las ventajas de la publicidad registral, y por vía de analogía con la publicidad inmobiliaria, han originado la proliferación de registros públicos para aquella clase de bienes muebles, entre otros: Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, de la Propiedad Intelectual, de la Propiedad Industrial.


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II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Concepto y naturaleza El Derecho inmobiliario registral ha sido definido como «el conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito, a través del Registro de la Propiedad» (SANZ). La anterior definición presupone una valoración previa de esta disciplina en los siguientes aspectos: a) En cuanto a su naturaleza, es característica del Derecho inmobiliario registral la concurrencia en él de preceptos de diversa naturaleza. En efecto, está integrado por normas civiles, que tienen por objeto el desenvolvimiento de un aspecto del Derecho civil de cosas, como es la publicidad de los actos y contratos mediante los cuales se realiza el tráfico de los bienes inmuebles, y los efectos de esa publicidad; normas administrativas, como son las que se refieren a la organización del Registro y a la regulación de la actividad del Registrador, y normas procesales, que establecen específicos procedimientos, fundamentalmente de jurisdicción voluntaria, no afectados por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil dado su carácter, como son los regulados en los arts. 57, 165 a 167, 201, etc. de la Ley, ó 234 y siguientes, 312, etc. del Reglamento. La coexistencia de esas normas procedentes de disciplinas jurídicas distintas ha originado la duda en orden a si el Derecho inmobiliario registral es una rama independiente dentro del Derecho privado o si forma parte integrante del Derecho civil. Hoy se afianza la idea de que aquel Derecho constituye una parcela de éste, por la razón de que el objeto específico del Derecho inmobiliario registral está constituido por la determinación legal de los efectos jurídico-sustantivos de la publicidad registral, materia esencialmente civil. «El Derecho de la publicidad inmobiliaria es Derecho civil porque en materia civil, y en función de intereses civiles, aplica el principio civil de protección del tercero que de buena fe confía en la apariencia. Civil es la materia: las situaciones jurídicas inmobiliarias en su proyección hacia el tráfico; civil, el interés a proteger: el de la seguridad de adquirentes e imponentes; y civil, finalmente, el principio nuclear de la protección de la apariencia. En razón de este principio, al tercero no puede oponerse lo que, sin tacha de negligencia, le es desconocido; al tiempo que, positivamente, dicho tercero puede contar con la efectividad de lo que en forma objetiva se le presenta como realidad» (GORDILLO). b) Respecto del objeto, el Derecho inmobiliario registral presenta como característica la de ser un Derecho cuyo objeto no son todos los bienes inmuebles, sino sólo los inmuebles por naturaleza, es decir, las fincas (art. 334, números 1.º y 8.º, Cc), y alguno de los inmuebles por analogía, como las concesiones administrativas de obras públicas (art. 334, número 10, Cc); y cuya finalidad esencial


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es establecer un sistema de publicidad para hacer posible en todo momento el conocimiento de la situación jurídica de aquellos bienes y de los cambios objetivos y subjetivos que en ellos puedan producirse. El sistema de publicidad se consigue mediante el Registro (F. HERNÁNDEZ GIL). c) En orden al alcance de las normas del Derecho inmobiliario registral, ROCA SASTRE señala que a este Derecho no le interesa la estática del derecho real, es decir, su estructura y contenido, sino su dinámica, esto es, todos los problemas de su constitución, transmisión, modificación y extinción. Constituye una excepción, en nuestro Derecho positivo, el derecho real de hipoteca, el cual, por razones históricas, se regula íntegramente en la Ley Hipotecaria. Los derechos de crédito, por el contrario, no son objeto de regulación por parte del Derecho inmobiliario registral, y sólo son tenidos en cuenta cuando pueden repercutir sobre ellos los derechos reales, especialmente en el aspecto de garantía.

2. Denominación No existe acuerdo en la doctrina acerca de la denominación que deba darse al conjunto de normas que hasta el momento hemos llamado Derecho inmobiliario registral. En ocasiones se ha utilizado la expresión Derecho inmobiliario, pero esta denominación debe ser rechazada por demasiado amplia, pues, como antes quedó dicho, ni todos los bienes inmuebles constituyen su objeto, ni tampoco se ocupa del aspecto estático de los derechos reales sobre inmuebles, y sí sólo del aspecto dinámico. También se debe desechar la expresión Derecho registral, en cuanto parece abarcar la relación jurídica de los diversos registros, no sólo del Registro de la Propiedad. La denominación Derecho hipotecario, aun cuando pueda dar lugar a confusión, pues parece limitar la materia de nuestro estudio al derecho real de hipoteca, está justificada por haber nacido este Derecho principalmente a impulso de las necesidades del derecho de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina el empleo del adjetivo hipotecario como sinónimo de registral. Por eso, hoy, la expresión Derecho hipotecario se entiende en una acepción amplia, equivalente a Derecho inmobiliario registral (F. HERNÁNDEZ GIL). En definitiva, esta última expresión es —como indica LACRUZ— la que mejor refleja la materia propia de la regulación de este Derecho, esto es, la regulación jurídica del Registro de la Propiedad y su influencia en la dinámica y conservación de los derechos reales sobre predios y de algunos derechos personales cualificados por su accesibilidad al Registro.


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FRANCISCO J. SÁNCHEZ CALERO - BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS

3. Contenido La doctrina distingue en el contenido del Derecho inmobiliario registral dos partes: a) Material o sustantiva. Comprende una serie de conceptos fundamentales, que constituyen la base sobre la que se justifica y explica el valor y la protección material concedida por el Registro al titular según el mismo. Tales son: la finca y su inmatriculación, los actos y derechos inscribibles, y los principios fundamentales del sistema, como son los de rogación, legalidad, tracto sucesivo, legitimación, fe pública registral, etc. También ha quedado incluida en la parte sustantiva, por una simple razón histórica, el derecho real de hipoteca. Su estudio, sin embargo, no pertenece al Derecho registral inmobiliario, pues su lugar adecuado se encuentra en el tratado de los derechos reales de garantía. b) Formal o adjetiva. Contiene la regulación de las materias referentes al aspecto técnico del Registro. Por consiguiente, están incluidas en esta parte las normas relativas a los requisitos que han de observarse en la redacción y extensión de los asientos registrales (de presentación, inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales), a la publicidad formal de éstos y rectificación de sus errores, así como las referentes al modo y forma de llevar los Registros y al estatuto personal de los Registradores.

III. SISTEMAS REGISTRALES En nuestra Ley Hipotecaria de 1861 se produjo una acertada combinación entre elementos de influencia latina y elementos de influencia germánica; de ahí la necesidad de hacer una breve referencia a los sistemas registrales.

1. Sistema francés El sistema registral francés está regulado en el Código civil de 1804 y en la Ley de Transcripción de 23 de marzo de 1855, que ha sufrido modificaciones posteriores, entre las que cabe destacar por su trascendencia la llevada a cabo por el Decreto-ley de 4 de enero de 1955, el cual, a su vez, ha sido desenvuelto y complementado por otras disposiciones posteriores. Aunque el sistema francés se denomina de transcripción, desde 1921 los títulos ya no se transcriben o copian en los libros del Registro, sino que el Conservador de hipotecas (Registrador, funcionario del Ministerio de Hacienda) se limita a formar volúmenes con los documentos presentados, que encuaderna cuando hay número suficiente. El Registro se lleva por personas, pero, para facilitar la consulta de sus libros, la legislación reguladora de la materia ha establecido un doble fichero, por


MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

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personas y por fincas, que no son libros del Registro y tienen un valor exclusivamente práctico. En el sistema francés, las mutaciones jurídico-reales se producen por el mero consentimiento, y su transcripción en el Registro es voluntaria para las partes, pero los notarios, procuradores, autoridades administrativas, etc., están obligados a pedir en determinados plazos, e independientemente de la voluntad de las partes, la transcripción de los actos o las decisiones judiciales sometidos a publicidad en que intervengan. Para inscribir se exige que el transmitente tenga, a su vez, inscrito su derecho; juega, por tanto, el principio de tracto sucesivo. La eficacia del asiento practicado en el Registro es de publicidad meramente negativa; es decir, el Registro no garantiza la titularidad del transmitente o su exactitud, sólo garantiza al adquirente que los actos de enajenación o gravamen realizados por aquél y no transcritos no podrán serle opuestos. El hecho de no existir transcrita en el Registro ninguna enajenación del transmitente es lo que hace pensar que éste conserva todavía su derecho. De ahí que el adquirente que transcribe su adquisición sólo está protegido frente a la transmisión antecedente no transcrita si efectivamente la desconocía. El sistema francés se sigue en Italia y en algunas otras legislaciones latinas.

2. Sistema alemán El Derecho alemán, en toda adquisición, transmisión, modificación o pérdida de derechos reales sobre bienes inmuebles operada en virtud de negocio jurídico inter vivos, distingue tres elementos: a) El negocio obligacional o acto causal, que es el contrato celebrado entre las partes por el cual se obligan a celebrar el negocio dispositivo. El negocio obligacional vincula a las partes, pero no tiene trascendencia real. b) El negocio dispositivo, consistente en un acuerdo entre las partes dirigido exclusivamente a producir una modificación real. Se trata, por tanto, de un negocio real, pues por sí solo provoca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales, y abstracto, en cuanto sus efectos se producen con absoluta independencia de la existencia o validez del negocio obligacional o acto causal. c) La inscripción en el Registro, que tiene carácter constitutivo. Es un requisito imprescindible para que los cambios reales por negocio jurídico inter vivos se perfeccionen, sin inscripción no hay modificación real, no hay constitución o transmisión. El Registro se lleva por fincas, sigue el sistema de folio real. A cada finca se le abre un folio registral propio donde se consignan los sucesivos propietarios que va teniendo y los titulares de derechos reales limitados.

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