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DERECHO CIVIL III 3ª EDICIÓN

manuales COORDINADORES

J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho,

universitaria española.

Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch. www.tirant.es

manuales

Una colección clásica en la literatura

DERECHO CIVIL III

Criminología, Economía y Sociología.

AUTORES

Mª. L. Atienza Navarro

Mª. D. Mas Badia

F. Blasco Gascó

M. Montánchez Ramos

S. Carrión Olmos

G. Reig Palmero

J. R. de Verda y Beamonte

Mª. J. Reyes López

J. Estruch Estruch

C. Saiz García A. Serra Rodríguez

DERECHO CIVIL III (3ª edición)

J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez (coordinadores)

Atienza Navarro, Mª. L. Blasco Gascó, F. Carrión Olmos, S. De Verda y Beamonte, J. R. Estruch Estruch, J. Mas Badia, Mª. D. Montánchez Ramos, M. Reig Palmero, G. Reyes López, Mª. J. Saiz García, C. Serra Rodríguez, A.

Valencia, 2014

Copyright ® 2014 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

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Nota introductoria La lección 1ª ha sido redactada por el Dr. F. Blasco Gascó (CU Universitat de València); las lecciones 2ª y 3ª por la Dra. Mª. L. Atienza Navarro (TU Universitat de València); la lección 4ª por el Dr. S. Carrión Olmos (CU Universitat de València); la lección 5ª por el Dr. J. R. De Verda y Beamonte (CU Universitat de València); la lección 6ª por la Dra. A. Serra Rodríguez (TU Universitat de València); la lección 7ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 8ª por el Dr. J. Estruch Estruch (CU Universitat de València); la lección 9ª por la Dra. Mª J. Reyes López (CU Universitat de València); la lección 10ª por la Dra. C. Saiz García (TU Universitat de València); la lección 11 por la Dra. Mª D. Mas Badia (TU Universitat de València); las lecciones 12ª y 13ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 14ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; las lecciones 15ª y 16ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; las lecciones 17ª y 18ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; la lección 19ª por Doña G. Reig Palmero (Registradora de la Propiedad); y las lecciones 20ª y 21ª por Don M. Montánchez Ramos (Registrador de la Propiedad).

Relación de manuales recientes de la asignatura Albaladejo, M.: Derecho civil, III, Madrid, 2010; Bercovitz RodríguezCano, R. (coord.): Manual de Derecho civil, Derechos reales, Madrid, 2012; Clemente Meoro, M. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, V, Madrid, 2010; De Pablo Contreras, P. (y otros): Curso de Derecho Civil, III, Madrid, 2008; Díez-Picazo, L. y Gullón, A., Sistema de Derecho civil, III, Madrid, 2012; Lacruz Berdejo, J. L. y otros, Elementos de Derecho civil, III, vol. 1 y 2º, Madrid, 2008; Lasarte Álvarez, C., Principios de Derecho civil, IV y V, Madrid, 2010; Marín García de Leonardo, Mª T. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, III, Madrid, 2010; Mas Badia, Mª D. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, VI, Madrid, 2010; López López, A., Montés Penadés, V. L. y Roca Trías, E.: Derecho civil. Derechos reales y Derecho inmobiliario registral, Valencia, 2001; Pérez de Ontiveros Baquero, C. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, IV, Madrid, 2010; Serrano Alonso, E.: Conceptos fundamentales del Derecho Hipotecario, Madrid, 2009; Torres Lana, J. A. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, I, Madrid, 2010; Torres Lana, J. A. (coord.), Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, II, Madrid, 2010; Verdera Server, R.: Derechos reales e inmobiliario registral (2 volúmenes), Cizur Menor, 2010.

Índice 1. EL DERECHO REAL

I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES............................................. 21 1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito............................................... 21 2. Definición del derecho real................................................................................... 23 3. Figuras intermedias.............................................................................................. 24 A) Los “iura ad rem”........................................................................................... 24 B) Los derechos reales “in faciendo”................................................................... 25 C) Las obligaciones propter rem.......................................................................... 25 4. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito........................... 26 II. CLASES DE DERECHOS REALES........................................................................... 26 1. Clasificaciones doctrinales.................................................................................... 26 2. Supuestos dudosos............................................................................................... 27 A) El arrendamiento............................................................................................ 28 B) Opción de compra.......................................................................................... 28 C) Derecho de retención...................................................................................... 28 D) Derechos de adquisición preferente................................................................ 29 III. DERECHOS REALES RECONOCIDOS EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA......... 29 1. Derechos reales típicos......................................................................................... 29 2. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales........................................................ 30 IV. CONTENIDO DEL DERECHO REAL..................................................................... 33 1. La facultad de goce.............................................................................................. 33 2. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer................................... 34 3. La facultad de prioridad o preferencia.................................................................. 36 4. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía................................................................................................................ 36 5. La facultad de provocar la adquisición................................................................. 36 V. ACCIONES DE PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.............................. 36 1. La acción reivindicatoria...................................................................................... 37 2. Acciones declarativas........................................................................................... 38 3. La acción publiciana............................................................................................ 40 VI. CUESTIONARIO...................................................................................................... 40 VII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 41 VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 41

2. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (I). LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES

I. PRESUPUESTOS PRELIMINARES: ANÁLISIS DEL ART. 609 CC........................... 43 II. MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIÓN: LA OCUPACIÓN............................ 45 1. Concepto y requisitos de la ocupación................................................................. 45 2. Objeto. Requisitos del objeto y bienes excluidos de la ocupación......................... 45 3. Especial referencia a la ocupación de animales..................................................... 47 A) La caza y la pesca........................................................................................... 47 B) Los enjambres de abejas................................................................................. 48 C) Animales domésticos, salvajes y domesticados................................................ 48

Índice

D) Palomas, conejos y peces................................................................................ 49 E) Objetos arrojados al mar o que el mar arroja................................................. 50 4. El hallazgo........................................................................................................... 50 5. El tesoro oculto.................................................................................................... 52 A) Consideraciones generales.............................................................................. 52 B) Concepto de tesoro oculto.............................................................................. 53 C) Reglas de atribución....................................................................................... 55 D) Los tesoros ocultos sujetos a la Ley de Patrimonio Histórico Español............ 56 III. LA ADQUISICIÓN DERIVATIVA: LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO.......... 57 1. Características del sistema transmisivo español: la teoría del título y el modo...... 57 2. El título................................................................................................................ 59 3. El modo. Las formas de traditio........................................................................... 60 4. Las adquisiciones a non domino........................................................................... 65 IV. CUESTIONARIO...................................................................................................... 66 V. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 66 VI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 67

3. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (II). LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA EXTINCIÓN VII. LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA ACCESIÓN.................... 69 1. Concepto de accesión........................................................................................... 69 2. La accesión de inmueble a inmueble..................................................................... 70 A) Consideraciones generales.............................................................................. 70 B) Aluvión.......................................................................................................... 70 C) Avulsión......................................................................................................... 71 D) Mutación de cauce......................................................................................... 71 E) Formación de isla........................................................................................... 72 3. La accesión de mueble a inmueble. Especial consideración a las construcciones extralimitadas o accesión invertida....................................................................... 72 A) Consideraciones generales.............................................................................. 72 B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios.... 73 C) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos.... 76 D) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales ajenos...... 76 E) Las construcciones extralimitadas.................................................................. 77 a) Consideraciones generales......................................................................... 77 b) Requisitos................................................................................................. 78 c) Consecuencias jurídicas............................................................................ 80 4. La accesión de mueble a mueble........................................................................... 81 A) Consideraciones generales.............................................................................. 81 B) Unión............................................................................................................. 81 C) Mezcla o confusión........................................................................................ 83 D) Especificación................................................................................................. 84 VIII. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES..................................................... 85 1. Consideraciones generales.................................................................................... 85 2. La pérdida de la cosa............................................................................................ 85 3. La consolidación.................................................................................................. 86 4. La renuncia y el abandono................................................................................... 86 5. La revocación....................................................................................................... 86 6. La expropiación forzosa....................................................................................... 87

Índice IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... X. CASO PRÁCTICO.................................................................................................... XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA......................................................................................

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4. LA POSESIÓN I. CONCEPTO.............................................................................................................. 91 II. LOS EFECTOS JURÍDICOS DE LA POSESIÓN....................................................... 93 1. La protección posesoria........................................................................................ 93 2. Efecto legitimador................................................................................................ 95 3. El ingrediente posesorio está en la base de la usucapión como modo de adquirir la propiedad y demás derechos sobre los bienes................................................... 96 III. SUJETO..................................................................................................................... 96 IV. OBJETO.................................................................................................................... 97 V. CLASES DE POSESIÓN............................................................................................ 98 1. Natural y civil...................................................................................................... 99 2. En concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño.................................... 100 3. En nombre propio y en nombre ajeno.................................................................. 102 4. De buena y de mala fe.......................................................................................... 103 5. Mediata e inmediata............................................................................................. 104 6. Justa e injusta....................................................................................................... 105 VI. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN........................................................................... 105 VII. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN................................................................................... 106 VIII. LIQUIDACIÓN DE SITUACIONES POSESORIAS................................................... 108 1. Frutos................................................................................................................... 108 2. Gastos y mejoras.................................................................................................. 109 3. Deterioro o pérdida de la cosa.............................................................................. 110 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 111 X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 111 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 112

5. LA USUCAPIÓN

I. II. III. IV.

VI. VII. VIII.

CONCEPTO Y CLASES............................................................................................ 115 FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN..................................................................... 116 DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN........................................................ 117 PRESUPUESTOS DE LA USUCAPIÓN..................................................................... 118 1. Posesión en concepto de dueño............................................................................ 118 2. Carácter público y pacífico de la posesión............................................................ 121 3. Posesión ininterrumpida....................................................................................... 122 ESPECIAL ESTUDIO DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA........................................ 123 1. Justo título........................................................................................................... 123 2. Buena fe............................................................................................................... 125 3. El plazo................................................................................................................ 126 CÓMPUTO DE PLAZOS.......................................................................................... 127 EFECTOS DE LA USUCAPIÓN................................................................................ 127 USUCAPIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................................... 128 1. La usucapión secundum tabulas en favor del titular registral............................... 129 2. La usucapión contra tabulas en perjuicio del titular registral................................ 130

Índice

IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA......................................................................................

133 133 134

6. LA PROPIEDAD

I. II. III. IV.

CONCEPTO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD...... 135 LA DISCIPLINA CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA................... 136 EL OBJETO DE LA PROPIEDAD PRIVADA............................................................ 137 LÍMITES Y LIMITACIONES DE LA TITULARIDAD DOMINICAL. LAS RELACIONES DE VECINDAD................................................................................................. 138 1. La distinción entre límites y limitaciones del dominio.......................................... 138 2. Especial consideración a las relaciones de vecindad.............................................. 139 V. LA PROTECCIÓN DE LA TITULARIDAD DOMINICAL....................................... 141 1. La acción reivindicatoria...................................................................................... 141 A) Presupuestos del ejercicio de la acción reivindicatoria.................................... 141 a) Dominio del actor..................................................................................... 141 b) Posesión del demandado........................................................................... 143 c) Identificación de la cosa reivindicada........................................................ 145 B) Efectos de la sentencia estimatoria.................................................................. 145 2. La acción declarativa del dominio........................................................................ 146 3. La acción negatoria.............................................................................................. 147 4. La actio ad exhibendum....................................................................................... 147 5. La acción de deslinde........................................................................................... 147 VI. LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA Y LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIÓN: EL ART. 464 CC.................................................................................... 150 1. La regla de la equivalencia de la posesión al título del art. 464.I CC.................... 150 2. Las reglas especiales............................................................................................. 154 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 155 VIII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 156 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 157

7. LA COMUNIDAD DE BIENES I. CONCEPTO.............................................................................................................. 159 II. CLASES..................................................................................................................... 160 1. Comunidad legal y voluntaria.............................................................................. 160 2. Comunidad romana y germana............................................................................ 161 III. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES................................. 163 IV. SOCIEDAD Y COMUNIDAD................................................................................... 164 V. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS EN RELACIÓN CON LA COSA COMÚN................................................................................................... 166 1. Uso y Disfrute...................................................................................................... 166 2. Gastos de conservación........................................................................................ 167 3. Administración..................................................................................................... 168 4. Alteración............................................................................................................ 169 5. Defensa de la comunidad..................................................................................... 171 VI. LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN..................................................................... 172 1. La división y sus límites........................................................................................ 173

Índice

A) La buena fe..................................................................................................... 173 B) Pacto de indivisión......................................................................................... 174 C) La indivisibilidad material.............................................................................. 174 D) La indivisibilidad funcional............................................................................ 176 2. La división en régimen de propiedad horizontal................................................... 177 3. Efectos de la división............................................................................................ 178 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 179 VIII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 179 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 180

8. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL I. CONCEPTO.............................................................................................................. 181 II. ACTUACIÓN EN JUICIO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS................... 181 III. LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU ÁMBITO DE APLICACIÓN......... 182 IV. EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL...................... 184 1. Concepto y contenido.......................................................................................... 184 2. Legitimación para el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal................................................................................................................... 185 3. La cuota de participación..................................................................................... 186 V. LOS ESTATUTOS Y LOS REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS......................................................................... 187 VI. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. OBRAS OBLIGATORIAS PARA LA COMUNIDAD.......................................................................................................... 188 VII. PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS....................... 191 VIII. ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS............... 192 1. La junta de propietarios....................................................................................... 192 2. El presidente y los vicepresidentes........................................................................ 194 3. El secretario y el administrador............................................................................ 195 IX. LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS............................................. 195 X. LA IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS.............................................................. 201 XI. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL............................ 202 XII. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS................................................... 202 XIII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 203 XIV. CASOS PRÁCTICOS PROPUESTOS......................................................................... 204 XV. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 205

9. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO I. REGULACIÓN Y CONCEPTO................................................................................ II. NATURALEZA JURÍDICA DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN EL RDL 8/2012, DE 16 DE MARZO...................................................................................... III. SUJETOS................................................................................................................... IV. ELEMENTOS OBJETIVOS....................................................................................... V. DURACIÓN.............................................................................................................. VI. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN JURÍDICO........................................................ VII. FORMA Y CONTENIDO MÍNIMO DEL CONTRATO.......................................... VIII. FORMALIZACIÓN NOTARIAL Y PUBLICIDAD REGISTRAL DEL CONTRATO.............................................................................................................................

207 208 209 209 210 210 214 217

Índice

IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... X. CASO PRÁCTICO.................................................................................................... XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA......................................................................................

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10. LA PROPIEDAD INTELECTUAL I. INTRODUCCIÓN.................................................................................................... 221 II. CONCEPTO Y CARACTERES................................................................................. 222 III. OBJETO.................................................................................................................... 223 1. La originalidad como presupuesto general de protección..................................... 223 2. La originalidad como parámetro de medición del contenido protegible................ 225 IV. SUJETO..................................................................................................................... 227 1. Autoría individual................................................................................................ 227 2. Autoría plural...................................................................................................... 228 A) Planteamiento general.................................................................................... 228 B) Obra en colaboración..................................................................................... 229 C) Obra colectiva................................................................................................ 231 V. CONTENIDO........................................................................................................... 232 1. Las facultades morales......................................................................................... 233 A) Enumeración.................................................................................................. 233 B) Transmisión y ejercicio del derecho moral después de la muerte..................... 235 2. Las facultades patrimoniales................................................................................ 235 A) Derechos de explotación................................................................................. 235 a) Derecho de reproducción.......................................................................... 235 b) Derecho de distribución............................................................................ 236 c) Derecho de comunicación pública............................................................. 237 d) Derecho de transformación....................................................................... 238 B) Los derechos de simple remuneración............................................................. 238 a) El droit de suit.......................................................................................... 239 b) La remuneración compensatoria por copia privada.................................. 240 VI. DURACIÓN.............................................................................................................. 242 1. Derecho de autor.................................................................................................. 242 2. Otros derechos de propiedad intelectual............................................................... 243 VII. LÍMITES.................................................................................................................... 243 VIII. CONTRATOS........................................................................................................... 244 1. Tipos de cesión..................................................................................................... 244 2. La cesión de derechos........................................................................................... 245 3. El autor asalariado y otras normas especiales....................................................... 246 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 247 X. CASO PRÁCTICO.................................................................................................... 247 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 247

11. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS

I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES................................................................... II. FUENTES NORMATIVAS........................................................................................ III. TIPOLOGÍA DE LOS USOS DE LAS AGUAS PÚBLICAS: USOS COMUNES Y PRIVATIVOS...................................................................................................................

249 251 252

Índice IV. DERECHOS PRIVATIVOS DE LOS PARTICULARES SOBRE LAS AGUAS EN ATENCIÓN AL ORIGEN O NATURALEZA DE ÉSTAS......................................... V. LA CLÁUSULA “SIN PERJUICIO DE TERCERO” EN LAS CONCESIONES O LICENCIAS ADMINISTRATIVAS EN MATERIA DE AGUAS................................. VI. CUESTIONARIO...................................................................................................... VII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA......................................................................................

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12. EL DERECHO DE USUFRUCTO I. CONCEPTO Y CARACTERES................................................................................. 261 II. CONSTITUCIÓN..................................................................................................... 262 III. LOS SUJETOS........................................................................................................... 264 1. Constitución simultánea o sucesiva...................................................................... 264 2. Usufructo a favor de personas jurídicas................................................................ 265 IV. OBJETO.................................................................................................................... 266 V. FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO................................................................... 266 1. Facultad de disfrute.............................................................................................. 266 2. Facultad de disposición........................................................................................ 267 A) Del derecho de usufructo................................................................................ 267 B) Facultad de disposición de la cosa.................................................................. 268 VI. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.............................................................. 269 1. Las cargas: formación de inventario y prestación de fianza.................................. 270 2. Las obligaciones simultáneas al ejercicio del derecho........................................... 271 A) La obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa............................. 271 B) La obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia. 272 C) La obligación de pagar contribuciones y cargas.............................................. 273 3. Obligaciones al extinguirse el usufructo............................................................... 274 VII. LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO........................................................................ 274 1. Causas.................................................................................................................. 274 2. Efectos................................................................................................................. 276 VIII. USO Y HABITACIÓN............................................................................................... 277 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 278 X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 278 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 279

13. SERVIDUMBRES

I. CONCEPTO Y CARACTERES................................................................................. 281 II. CLASES DE SERVIDUMBRES.................................................................................. 283 1. Legales y voluntarias............................................................................................ 283 2. Positivas y negativas............................................................................................. 283 3. Continuas y discontinuas..................................................................................... 284 4. Aparentes y no aparentes..................................................................................... 284 III. ESTRUCTURA.......................................................................................................... 286 1. Sujetos.................................................................................................................. 286 2. Objeto.................................................................................................................. 287 IV. MODOS DE CONSTITUCIÓN................................................................................ 287 1. Constitución legal................................................................................................ 287

Índice

2. Constitución voluntaria........................................................................................ 289 A) El negocio constitutivo de la servidumbre....................................................... 289 B) La autonomía privada y sus límites en la constitución voluntaria de servidumbres................................................................................................................ 290 C) La constitución por signo aparente................................................................. 291 V. USUCAPIÓN............................................................................................................. 293 VI. CONTENIDO........................................................................................................... 295 VII. MODIFICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE POR PARTE DEL DUEÑO DEL PREDIO SIRVIENTE............................................................................................................... 297 VIII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.................................................................. 298 IX. CUESTIONARIO...................................................................................................... 300 X. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 300 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 300

14. LOS CENSOS. EL DERECHO DE SUPERFICIE

I. RÉGIMEN GENERAL DE LOS CENSOS................................................................. 303 1. Concepto y caracteres.......................................................................................... 303 2. Clases: censo consignativo y censo reservativo..................................................... 304 3. La enfiteusis......................................................................................................... 305 II. EL DERECHO DE SUPERFICIE............................................................................... 306 1. Concepto y caracteres.......................................................................................... 306 2. Clases................................................................................................................... 307 3. Régimen jurídico del derecho de superficie........................................................... 308 III. LA REGULACIÓN DE LA SUPERFICIE URBANA.................................................. 310 IV. EL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN Y DE SUBEDIFICACIÓN......................... 312 V. CUESTIONARIO...................................................................................................... 315 VI. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 316 VII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 316

15. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE I. CONCEPTO.............................................................................................................. 317 II. CARACTERES.......................................................................................................... 317 III. CLASES..................................................................................................................... 318 IV. RETRACTO LEGAL................................................................................................. 319 1. Retracto de comuneros......................................................................................... 319 2. El retracto de colindantes..................................................................................... 320 3. Plazo de ejercicio.................................................................................................. 322 4. Cuestiones de procedimiento................................................................................ 325 V. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA LEGISLACIÓN DE ARRENDAMIENTOS URBANOS............................................................................ 327 1. Supuesto de hecho................................................................................................ 328 2. Tanteo.................................................................................................................. 329 3. Retracto............................................................................................................... 330 4. Preferencia de los derechos de adquisición preferente de carácter arrendaticio..... 330 VI. TANTEOS Y RETRACTOS VOLUNTARIOS........................................................... 331 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 333 VIII. CASOS PRÁCTICOS PROPUESTOS......................................................................... 333

Índice IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA......................................................................................

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16. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA

I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA............................................................. 337 1. Concepto y función.............................................................................................. 337 2. Clases................................................................................................................... 338 3. Caracteres............................................................................................................ 338 4. Requisitos comunes de la constitución de la prenda e hipoteca............................ 340 5. Prohibición de pacto comisorio............................................................................ 342 II. LA PRENDA............................................................................................................. 343 1. Concepto y características institucionales............................................................. 343 A) El carácter mobiliario de la prenda................................................................. 343 B) El desplazamiento posesorio........................................................................... 343 2. Constitución......................................................................................................... 345 3. Contenido............................................................................................................ 347 A) La facultad de retención................................................................................. 347 B) La compensación anticrética........................................................................... 348 C) La facultad de defensa.................................................................................... 348 D) La facultad de realización de valor o ejecución de la prenda........................... 349 4. La extinción......................................................................................................... 351 5. Prendas especiales................................................................................................ 352 A) La prenda irregular......................................................................................... 352 B) La prenda de créditos..................................................................................... 352 III. CUESTIONARIO...................................................................................................... 353 IV. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 353 V. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 354

17. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (I) I. CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES.................................................................. 355 1. Concepto.............................................................................................................. 355 2. Caracteres............................................................................................................ 355 3. Función económica de la hipoteca y la Ley del mercado hipotecario.................... 357 4. Clases................................................................................................................... 358 A) Hipotecas voluntarias y legales....................................................................... 358 a) Hipotecas voluntarias............................................................................... 358 b) Hipotecas legales...................................................................................... 359 B) Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad............................. 359 II. SUJETOS DE LA RELACIÓN JURÍDICO-HIPOTECARIA Y CAPACIDAD PARA HIPOTECAR............................................................................................................. 361 1. El hipotecante deudor y no deudor....................................................................... 361 2. El acreedor hipotecario........................................................................................ 362 3. El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor............................... 364 III. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA Y PROMESA DE CONSTITUIR HIPOTECA............................................................................................................................. 365 IV. EL OBJETO DE LA HIPOTECA Y LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA............................................................................................................................. 366 1. Bienes susceptibles de hipoteca............................................................................. 366

Índice

2. Bienes que no pueden ser hipotecados.................................................................. 368 3. Extensión objetiva de la hipoteca: arts. 109 a 113 LH......................................... 368 A) Extensión legal o natural de la hipoteca......................................................... 368 B) La extensión convencional de la hipoteca....................................................... 370 C) Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor.......................................... 371 V. ALCANCE DE LA HIPOTECA RESPECTO DE LA RELACIÓN OBLIGATORIA... 372 1. Obligaciones garantizables con hipoteca.............................................................. 372 2. Extensión de la hipoteca a la obligación de intereses............................................ 373 VI. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA................................................................. 376 VII. LA HIPOTECA SOBRE VARIAS FINCAS Y EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD... 377 VIII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 379 IX. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 380 X. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 380

18. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II). LA ANTICRESIS XI. EL CONTENIDO DE LA HIPOTECA...................................................................... 381 1. La acción de devastación o deterioro.................................................................... 381 2. El vencimiento anticipado del crédito................................................................... 382 3. La cesión del crédito garantizado con hipoteca.................................................... 382 4. La subrogación del préstamo hipotecario............................................................. 383 XII. PRIVILEGIO Y PREFERENCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO: EL RANGO HIPOTECARIO......................................................................................................... 384 XIII. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA............................................................................. 386 1. La acción personal y la acción real....................................................................... 386 2. Procedimiento de ejecución hipotecaria................................................................ 387 3. La opción por el proceso de ejecución común u ordinario y la continuación del proceso de ejecución............................................................................................. 389 4. Efectos de la realización de valor del bien hipotecado.......................................... 390 XIV. LA EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA........................................ 391 XV. ANTICRESIS............................................................................................................. 391 XVI. CUESTIONARIO...................................................................................................... 392 XVII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 393 XVIII. BIBLIOGRAFÍA........................................................................................................ 395

19. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO I. INTRODUCCIÓN.................................................................................................... 397 II. NATURALEZA JURÍDICA....................................................................................... 399 III. DISPOSICIONES COMUNES................................................................................... 400 IV. HIPOTECA MOBILIARIA........................................................................................ 400 1. Constitución......................................................................................................... 400 A) Elementos personales...................................................................................... 401 B) Elementos reales............................................................................................. 401 C) Elementos formales........................................................................................ 401 2. Efectos................................................................................................................. 402 V. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO......................................................................... 402 VI. LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN............................................................. 403 1. Ejecución judicial................................................................................................. 404

Índice

A) Procedimiento ejecutivo ordinario.................................................................. 404 B) Procedimiento de ejecución directa................................................................. 404 2. Venta extrajudicial............................................................................................... 405 VI. CUESTIONARIO...................................................................................................... 406 VII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 406 VII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 407

20. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAÑOL

I. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................................................... 409 II. SISTEMAS DE PUBLICIDAD INMOBILIARIO REGISTRAL EN DERECHO COMPARADO................................................................................................................... 410 III. EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL: LOS TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES.......................................................................................................... 411 IV. EL FOLIO REAL....................................................................................................... 414 V. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL........................................................................ 415 1. Petición................................................................................................................ 415 2. Presentación......................................................................................................... 415 3. Operaciones registrales......................................................................................... 416 A) Asiento de presentación.................................................................................. 416 B) Calificación.................................................................................................... 416 a) Positiva..................................................................................................... 417 b) Negativa................................................................................................... 417 a’) Nota de calificación.................................................................................. 417 b’) Notificación.............................................................................................. 417 c’) Prórroga del asiento de presentación......................................................... 417 d’) Actitudes del interesado............................................................................ 418 VI. LA INMATRICULACIÓN........................................................................................ 418 VII. EL TRACTO SUCESIVO........................................................................................... 420 VIII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 421 IX. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 421 X. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 422

21. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

I. LA PRIORIDAD REGISTRAL: EL CIERRE REGISTRAL........................................ 423 1. Requisitos............................................................................................................ 423 2. Efectos................................................................................................................. 424 II. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL........................................................................... 424 III. PRESUNCIÓN DE VERACIDAD O EXACTITUD................................................... 425 1. Concepto.............................................................................................................. 425 2. Ámbito de la presunción...................................................................................... 425 A) Ámbito material............................................................................................. 425 B) En cuanto al sujeto......................................................................................... 425 C) En cuanto al derecho...................................................................................... 425 D) Descripción.................................................................................................... 425 3. Efectos de la presunción....................................................................................... 426 IV. EJERCICIO DE LA ACCIÓN REAL DEL ART. 41 LH............................................. 426 V. LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL ART 34 LH......................................................... 428

Índice

1. Requisitos para la protección del tercero.............................................................. 429 2. Efectos................................................................................................................. 430 3. Excepciones a la fe pública registral..................................................................... 430 A) Excepciones por vía de suspensión de efectos................................................. 431 B) Excepciones por vía de inaplicación definitiva................................................ 431 VI. OTROS ASIENTOS DEL REGISTRO....................................................................... 432 1. Anotaciones preventivas....................................................................................... 432 2. Cancelaciones....................................................................................................... 433 3. Notas marginales................................................................................................. 434 VII. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: EXAMEN DEL ARTÍCULO 40 LH................ 435 1. Causas.................................................................................................................. 435 2. Legitimación........................................................................................................ 436 3. Medio de rectificación.......................................................................................... 436 4. Efectos................................................................................................................. 437 VII. CUESTIONARIO...................................................................................................... 437 VIII. CASOS PRÁCTICOS................................................................................................. 438 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA...................................................................................... 438

1. EL DERECHO REAL Sumario: I. El derecho real: concepto y caracteres. 1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito. 2. Definición del derecho real. 3. Figuras intermedias. A) Los iura ad rem. B) Los derechos reales in faciendo. C) Las obligaciones propter rem. 4. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito. II. Clases de derechos reales. 1. Clasificaciones doctrinales. 2. Supuestos dudosos. A) Arrendamiento. B) Opción de compra. C) Derecho de retención. D) Derechos de adquisición preferente. III. Derechos reales reconocidos en la legislación española. 1. Derechos reales típicos. 2. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales. IV. Contenido del derecho real. 1. La facultad de goce. 2. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer. 3. La facultad de prioridad o preferencia. 4. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía. 5. La facultad de provocar la adquisición. V. Acciones de protección de los derechos reales. 1. La acción reivindicatoria. 2. Acciones declarativas. 3. La acción publiciana. VI. Cuestionario. VII. Casos prácticos. VIII. Bibliografía sumaria.

I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES El derecho real es una clase de derecho subjetivo patrimonial caracterizado, según la doctrina tradicional, por constituir una relación directa e inmediata del hombre, su titular, y la cosa. Se trata, pues, de derechos sobre las cosas, como deriva de su nombre latino ius in re. La definición del derecho real no es tarea fácil. De un lado, se debe distinguir de la otra gran categoría de los derechos subjetivos patrimoniales que es el derecho de crédito, de obligaciones o personal; de otro lado, la propia definición del derecho real no ha sido pacífica en la doctrina.

1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito La distinción entre derecho real y derecho de crédito no es una cuestión meramente teórica. El ordenamiento jurídico conoce ambas categorías de derechos patrimoniales y las toma en consideración a efectos eminentemente prácticos como los siguientes: La configuración de un diverso modo de adquirirlos (arts. 609, 1095, 1930 CC). La exigencia de distintas capacidades para adquirirlos; la determinación de distintas causas de extinción (arts. 513, 546, 1156 CC). La determinación de un sistema de publicidad para los derechos reales inmobiliarios (arts. 605 CC, 2 LH). La determinación de las normas de conflicto y del derecho aplicable (art. 10 CC).

Tradicionalmente, la distinción entre derechos reales y derechos de crédito ha descansado en los siguientes puntos:

F. Blasco Gascó

1º) La primera distinción entre el derecho de obligación o de crédito y el derecho real es que aquél es un derecho personal: faculta a su titular (sujeto activo) para exigir una prestación personal, una determinada conducta, a otro sujeto, llamado sujeto pasivo. El derecho de crédito es un derecho a exigir una prestación personal. La obligación consiste, dice el art. 1088 CC, en dar, hacer o no hacer alguna cosa. El derecho real, en cambio, es un derecho sobre la cosa. Incluso en los derechos personales de goce, como el arrendamiento o el comodato, el acreedor no tiene un derecho sobre la cosa, sino un derecho a la cosa. 2º) El derecho real es un derecho absoluto, es decir, gozan de eficacia erga omnes, mientras que el derecho de crédito es un derecho relativo: sólo se puede exigir a una o unas personas determinadas, es decir, al deudor. Absolutividad y relatividad que se manifiestan claramente en la diferencia entre una servidumbre negativa, como la de no elevar, y una obligación negativa o de no hacer, como no elevar o no hacer competencia. 3º) El derecho real goza de defensa judicial absoluta: tanto el propietario como los titulares de derechos reales sobre cosa ajena disponen de acción en juicio contra cualquiera que no reconozca o perturbe su derecho. Los derechos de crédito, en cambio, tienen una defensa relativa: sólo se pueden defender respecto del obligado. 4º) Finalmente, los derechos reales son, en general, poseíbles y, por tanto, susceptibles de adquisición a título originario. El derecho de crédito, por cuanto no es poseíble, sólo se puede adquirir a título derivativo. Mas las diferencias ahora señaladas no son tan nítidas como su mera exposición puede dar a entender: a) Algunos derechos reales no manifiestan ligazón o inherencia alguna con la cosa objeto del derecho. Así, la hipoteca inmobiliaria o mobiliaria o las servidumbre personales. Esta inherencia se puede hallar, en cambio, en determinados derechos de crédito de goce, como el arrendamiento o el comodato. b) La absolutividad y la relatividad del derecho real y del derecho de crédito respectivamente, no siempre sirven para diferenciarlos, desde el momento en que los derechos de crédito son oponibles no sólo a las partes, sino también a los terceros que conozcan su existencia. Asimismo, determinados derechos de crédito pueden acceder al Registro de la Propiedad y desde ese momento gozan de eficacia erga ormnes, es decir, son oponibles a terceros. c) La distinción basada en la defensa judicial absoluta o relativa pierde importancia desde el momento en que se reconoce a los derechos de crédito la tutela aquiliana, es decir, la posibilidad de ser vulnerados por terceros ajenos a la relación obligatoria, como el caso de la violación por un tercero, en connivencia con el deudor, de un pacto de exclusiva (STS 23 marzo 1921). d) Finalmente, la diferencia basada en la susceptibilidad de posesión de los derechos reales, que atiene a la ley de circulación de los derechos, quiebra con la admisión de los títulos de crédito, es decir, la incorporación de un crédito a un documento que, en cuan-

1. El derecho real

to tal, es poseíble y, por tanto, susceptible de adquisición a título originario y de seguir las reglas de circulación de los bienes muebles, antes que las de la cesión de créditos.

2. Definición del derecho real a) La doctrina clásica sobre el concepto de derecho real lo define como un poder directo e inmediato de su titular sobre la cosa. De esta manera, el derecho real se manifiesta con las notas de inmediatividad e inherencia y absolutividad. La inmediatividad significa que el titular del derecho real satisface su interés mediante el ejercicio de su derecho, directamente, sin la colaboración o la cooperación de otra persona. La absolutividad supone la oponibilidad erga omnes. Más, como ya se ha señalado, existen derechos reales que no llevan aparejado un poder directo e inmediato sobre la cosa, como las servidumbres personales, la hipoteca o, si se entiende que son derechos reales, los derechos de adquisición preferente. En cambio, hay derecho de crédito que sí manifiestan una relación directa con la cosa, como el comodato o el arrendamiento. Por otro lado, en nuestro sistema la eficacia erga omnes no queda vinculada necesariamente al derecho real ni a un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino más bien a la cognoscibilidad de la situación jurídica. Así, el derecho de opción, que es un derecho personal, puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad en virtud del art. 14 RH y en los términos que señala este precepto, y si se inscribe será oponible erga omnes, aunque no se manifieste como poder directo e inmediato sobre la cosa. Por el contrario, el arrendamiento, que sí manifiesta tal poder, es un derecho de crédito y sólo tiene eficacia erga omnes si se inscribe en el Registro de la Propiedad (art. 2.5º LH). Finalmente, se ha señalado que no existe relación jurídica entre una persona y una cosa, sino que la relación se produce siempre entre personas (A. Thon). b) Las insuficiencias de la teoría clásica han conducido a la doctrina a intentar superar la distinción entre derecho real y derecho de crédito o al menos a negar dicha distinción basada en la naturaleza y estructura del poder. Así, un sector doctrinal, como A. Thon, Planiol, Demogue o Ferrara, han mantenido la llamada teoría obligacionista, la cual entiende que, en el derecho real, se impone a terceros conductas de abstención. Es decir, el derecho real se configura como una obligación pasiva universal de abstenerse de perturbar el ejercicio del derecho por su titular. Esta obligación de abstención sujeta a todos quienes no sean, precisamente, el titular del derecho real que se ejercita. Entonces, la diferencia básica entre el derecho de crédito y el derecho real se halla en el número de sujetos obligados: mientras que el derecho real supone un deber general y universal de abstención, el derecho de crédito despliega su eficacia sólo inter partes, ya que sólo el deudor está obligado. En definitiva, el derecho real supone un poder de exclusión de terceros que perturban su ejercicio (A. Thon, Ferrara).