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textos legales

12ª Edición

Propiedad horizontal y arrendamientos urbanos 978-84-1355-968-1

Propiedad horizontal y arrendamientos urbanos 12ª Edición

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Propiedad horizontal y arrendamientos urbanos

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Ángel M. López y López

Tomás S. Vives Antón

Marta Lorente Sariñena

Ruth Zimmerling

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

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Propiedad horizontal y arrendamientos urbanos 12ª edición

Edición a cargo de:

MARIO E. CLEMENTE MEORO Catedrático de Derecho Civil Universidad de Valencia

JESÚS ESTRUCH ESTRUCH Catedrático de Derecho Civil Universidad de Valencia

ADELA SERRA RODRÍGUEZ Catedrática de Derecho Civil Universidad de Valencia

tirant lo blanch Valencia, 2020

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Los únicos textos considerados legalmente válidos son los que aparecen en las publicaciones oficiales de los correspondientes organismos autonómicos o nacionales.

© Mario E. Clemente Meoro

Jesús Estruch Estruch

Adela Serra Rodríguez

© TIRANT LO BLANCH

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SIGLAS Y ABREVIATURAS Art. artículo BOA Boletín Oficial de Aragón BOC Boletín Oficial de Cantabria BOCAIB Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares BOCL Boletín Oficial de Castilla-León BOCM Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid BOE Boletín Oficial del Estado BOIC Boletín Oficial de las Islas Canarias BOJA Boletín Oficial de la Junta de Andalucía BON Boletín Oficial de Navarra BOPA Boletín Oficial del Principado de Asturias BOPV Boletín Oficial del País Vasco BOR Boletín Oficial de La Rioja BORM Boletín Oficial de la Región de Murcia CC Código Civil CCC Código Civil de Cataluña CCO Código de Comercio CDA Compilación del Derecho Civil de Aragón CDB Compilación del Derecho Civil Especial de Baleares CDC Compilación del Derecho Civil de Cataluña CDG Compilación del Derecho Civil de Galicia CDVA Compilación del Derecho Civil Foral de Vizcaya y Álava CE Constitución Española Cfr. Cónfer, compárese CP Código Penal DA Disposición Adicional DD Disposición Derogatoria

SIGLAS Y ABREVIATURAS

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DF Disposición Final DGRN Dirección General de los Registros y del Notariado DL Decreto-ley DOCM Diario Oficial de Castilla-La Mancha DOE Diario Oficial de Extremadura DOG Diario Oficial de Galicia DOGC Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña DT Disposición Transitoria EM Exposición de Motivos ET Estatuto de los Trabajadores FNN Fuero Nuevo o Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra L. Ley LA Ley de Arbitraje LAR Ley de Arrendamientos Rústicos LAU 1964 Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU 1994 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos LC Ley Concursal LDCF Ley de Derecho Civil Foral del País Vasco LDCG Ley de Derecho Civil de Galicia LEC Ley de Enjuiciamiento Civil LECrim Ley de Enjuiciamiento Criminal LF Ley de Fundaciones y de Incentivos Fiscales a la Participación Privada en Actividades de Interés General LH Ley Hipotecaria LN Ley del Notariado LOA Ley Orgánica de Asociaciones LOE Ley de Ordenación de la Edificación LOPJ Ley Orgánica del Poder Judicial

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LPHE LPI LRC LSC RD RDGRN

SIGLAS Y ABREVIATURAS

Ley de Patrimonio Histórico Español Ley de Propiedad Intelectual Ley del Registro Civil Ley de Sociedades de Capital Real Decreto Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado RDL Real Decreto-ley RH Reglamento Hipotecario RN Reglamento Notarial RO Real Orden RR Resoluciones RRC Reglamento del Registro Civil RRM Reglamento del Registro Mercantil Ss. siguientes STC/SSTC Sentencias(s) del Tribunal Constitucional TC Tribunal Constitucional TR Texto Refundido TRLGDCU Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios Vid. Vide, véase V.gr.

Verbi gratia, por ejemplo

Índice §1. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.......... 17 Preámbulo.............................................................................. 17 Capítulo Primero. Disposiciones generales.............................. 25 Capítulo II. Del régimen de la propiedad por pisos o locales...... 26 Capítulo III. Del régimen de los complejos inmobiliarios privados................................................................................ 56 Disposición Adicional............................................................... 58 Disposiciones Transitorias......................................................... 59 Disposición Final..................................................................... 60 §2. Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal........................................ 61 §3. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 69 Exposición de motivos.............................................................. 69 Preámbulo.............................................................................. 69 Título I. Ámbito de la ley.................................................... 80 Título II. De los arrendamientos de vivienda......................... 85 Capítulo I. Normas generales............................................... 85 Capítulo II. De la duración del contrato................................ 86 Capítulo III. De la renta..................................................... 95 Capítulo IV. De los derechos y obligaciones de las partes.......... 101 Capítulo V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato. 107 Título III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda............................................................................... 110 Título IV. Disposiciones comunes......................................... 113 Título V. Procesos arrendaticios........................................... 115 Disposiciones Adicionales......................................................... 117 Disposiciones Transitorias......................................................... 125 Disposición Derogatoria............................................................ 146 Disposiciones Finales............................................................... 146

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ÍNDICE

§4. Decreto núm. 4.104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos....................................................................................... 149 Artículo único.........................................................................

TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo I. Ámbito de aplicación de la Ley, clases y características de los contratos que regula................................................. 150 Capítulo II. Naturaleza de los derechos que concede esta Ley.... 154 Capítulo III. Del subarriendo............................................... 156 Sección 1ª. Subarriendo de viviendas............................... 156 Sección 2ª. Subarriendo de locales de negocio................... 160 Capítulo IV. Cesión de vivienda y traspaso de local de negocio... 161 Sección 1ª. Cesión de vivienda........................................ 161 Sección 2ª. Traspaso de local de negocio.......................... 163 Capítulo V. Del arrendamiento de viviendas amuebladas........... 169 Capítulo VI. Derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio.......................................... 170 Capítulo VII. Tiempo de duración de los contratos a que esta Ley se refiere......................................................................... 173 Capítulo VIII. Excepciones a la prórroga................................ 177 Sección 1ª. Disposición general....................................... 177 Sección 2ª. De la causa primera de excepción a la prórroga. 178 Subsección 1ª. Viviendas............................................ 178 Subsección 2ª. Locales de negocio............................... 181 Subsección 3ª. Disposición común a las viviendas y a los locales de negocio..................................................... 184 Subsección 4ª. Industria o negocio de espectáculos........ 185 Sección 3ª. De la causa segunda de excepción a la prórroga. 185 Capítulo IX. De la renta, su revisión y de la fianza.................. 193 Sección 1ª. Renta de las viviendas y locales de negocio en general....................................................................... 193 Subsección 1ª. Renta base.......................................... 193 Subsección 2ª. Elevación y reducción de la renta base.... 197 Sección 2ª. Renta en casos especiales.............................. 202 Sección 3ª. Fianza........................................................ 202 Sección 4ª. Caducidad de acciones................................... 203 Capítulo X. Obras de conservación y mejora............................ 203 Capítulo XI. Causas de resolución y suspensión de los contratos a que se refiere esta Ley....................................................... 206

ÍNDICE

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Sección 1ª. Causas de resolución del arrendamiento........... 206 Sección 2ª. Causas de resolución del subarriendo............... 213 Sección 3ª. Causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo.................................................................. 214 Sección 4ª. Causa de suspensión de los contratos.............. 214 Capítulo XII. Jurisdicción, competencia, procedimiento y recursos................................................................................. 214 Sección 1ª. Jurisdicción y competencia............................ 215 Sección 2ª. Procedimiento de primera instancia................. 216 Sección 3ª. Recursos..................................................... 219 Sección 4ª. Ejecución de sentencias................................. 223 Sección 5ª. Disposiciones comunes y generales.................. 224 Sección 6ª. De la Junta de Estimación............................. 228 Disposiciones Transitorias......................................................... 230 Disposiciones Adicionales......................................................... 238 Disposiciones Finales............................................................... 242 §5. Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica....................................................................... 245 Disposición Transitoria............................................................. 252 Disposición Final..................................................................... 253 §6. Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios........................................................................... 255 Preámbulo.............................................................................. 255 Disposiciones Adicionales......................................................... 269 Disposiciones Transitorias......................................................... 269 Disposición Derogatoria............................................................ 270 Disposiciones Finales............................................................... 270 §7. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas............................. 271 Preámbulo.............................................................................. 271 §8. Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.................................. 285 Preámbulo.............................................................................. 285

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ÍNDICE Título I. Medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda............................................. 295 Título II. Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal................................................................................ 304 Título III. Medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda........................................................................ 306 Título IV. Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler...................................................................... 307

§9. Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.................. 313 Preámbulo.............................................................................. 313 §10. Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler................................................. 315 Preámbulo.............................................................................. 315 Título I. Medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda............................................. 326 Título II. Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal................................................................................ 326 Título III. Medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda........................................................................ 326 Título IV. Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler...................................................................... 330 §11. Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19......................................... 339 Capítulo I. Medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables.......................................... 339 Sección 1.ª. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables......................................................................... 339

ÍNDICE

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§12. Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. 361 §13. Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo............. 375 Capítulo I. Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos................................................................................ 375 §14. Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, por la que se definen los criterios y requisitos de los arrendatarios de vivienda habitual que pueden acceder a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.............................................................................. 379 §15. Resolución de 1 de mayo de 2020, de la Secretaría de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, por la que se publica el Convenio con el Instituto de Crédito Oficial, E.P.E., para la gestión de los avales y de la subvención de gastos e intereses por parte del Estado a arrendatarios en la «Línea de avales de arrendamiento COVID-19»...................................................... 399 §16. Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio, de medidas urgentes para apoyar la reactivación económica y el empleo................... 437 Capítulo II. Otras medidas de apoyo a la reactivación económica.................................................................................. 437 §17. Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda........................................... 439 Capítulo VI. Medidas en el ámbito de la Vivienda.................... 439 ÍNDICE ANALÍTICO............................................................................ 445

§1. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

(BOE núm. 176, de 23 de julio de 1960) PREÁMBULO Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.

Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobremanera en la ordenación de la propiedad urbana. Se

§1. LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO

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manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos

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§1. LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO



urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico-social.

La Ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una Ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396 del Código civil, como ocurre en supuestos análogos recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El carácter general de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de un Código civil.

La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad.

La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo 396 del Código civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o

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singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La Ley —que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos—, dando un paso más, pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios —abstracción hecha de los particulares espacios— tales uso y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.

En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, cabe entender que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora