1_9788490538104

Derechos Reales

Derechos Reales

Derechos Reales

LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ESPECIALES EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

Emilio González Bou

Valencia, 2014

Copyright ® 2014 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor.

En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www. tirant.com).

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA COLECCIÓN:

Comisión de estudios de Derecho Civil Catalán del Colegio Notarial de Cataluña

Director de la colección:

Martín Garrido Melero

© Emilio González Bou

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es ISBN: 978-84-9053-810-4 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

Índice Capítulo primero

LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

I. LA LEY 5/2006, DE 10 DE MAYO, DEL LIBRO QUINTO DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA, RELATIVO A LOS DERECHOS REALES: LA REGULACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL............................................................................ 11 II. LAS PROPIEDADES HORIZONTALES EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA................................................................. 13 a) Propiedad horizontal simple, especial y compleja.................... 13 b) La propiedad horizontal como modalidad de comunidad........ 17 c) Las propiedades horizontales de hecho.................................... 18 d) El Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña..................................................................... 20 III. LA SISTEMÁTICA DEL ESTUDIO DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ESPECIALES.............................................. 22

Capítulo segundo

LAS URBANIZACIONES PRIVADAS EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

I. CONCEPTO, CONFIGURACIÓN JURÍDICA Y NORMAS REGULADORAS.................................................................... 25 a) Concepto................................................................................. 25 b) Configuración jurídica............................................................. 29 c) Normas por las que se rige...................................................... 37 d) El Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña..................................................................... 39 II. FINCAS DE TITULARIDAD PRIVATIVA.......................... 40 a) Concepto y características....................................................... 40 b) Régimen jurídico..................................................................... 44 c) Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña..................................................................... 60 III. LA CUOTA......................................................................... 61 a) Concepto................................................................................. 61 b) Determinación y modificación de la cuota............................... 61 c) Criterios para la determinación............................................... 64 d) Clases...................................................................................... 64 e) Función................................................................................... 65

8

Índice

IV. LOS ELEMENTOS COMUNES......................................... 69 a) Concepto y características....................................................... 69 b) Clases...................................................................................... 71 c) Régimen jurídico..................................................................... 73 d) Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña.................................................................... 80 V. ELEMENTOS PRIVATIVOS DE USO COMÚN Y LOS ANEJOS. SU APLICACIÓN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS................................................................................ 81 a) Elementos privativos de uso común......................................... 81 b) Anexos.................................................................................... 92 c) Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña..................................................................... 95 VI. TÍTULO DE CONSTITUCIÓN.......................................... 97 a) Concepto................................................................................. 97 b) Carácter constitutivo............................................................... 98 c) Contenido............................................................................... 111 1. Contenido civil del título constitutivo................................ 111 2. Contenido administrativo y urbanístico............................. 114 3. El supuesto especial de la unidad urbanística consolidada ya inscrita.......................................................................... 123 d) Quién otorga el título constitutivo.......................................... 123 e) Los estatutos........................................................................... 137 f) Las reservas a favor de la promotora o constituyentes del régimen......................................................................................... 163 g) Modificación del título de constitución................................... 170 h) El reglamento de régimen interior........................................... 189 i) Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña..................................................................... 190 VII. CONSTANCIA REGISTRAL............................................. 193 VIII. EXTINCIÓN VOLUNTARIA............................................. 198 IX. CUESTIONES DE DERECHO TRANSITORIO................. 205

Capítulo tercero

REGÍMENES ESPECIALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: PUERTOS DEPORTIVOS, MERCADOS Y CEMENTERIOS

I. CONCEPTO Y CONFIGURACIÓN DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ESPECIALES........................................ 217 II. PROPIEDADES HORIZONTALES ESPECIALES QUE TIENEN POR OBJETO LOS AMARRES DE LOS PUERTOS DEPORTIVOS, LAS PARADAS DE LOS MERCADOS Y LAS SEPULTURAS DE LOS CEMENTERIOS.......................................... 221 a) Título de constitución............................................................. 221 1. Concepto y carácter constitutivo....................................... 221

9

Índice

2. Contenido civil.................................................................. 222 3. Contenido administrativo y urbanístico............................. 224 4. Quién otorga el título constitutivo..................................... 225 b Constancia registral................................................................. 226 c) Posibilidades de configuración de las propiedades horizontales especiales................................................................................. 228 1. La propiedad horizontal como posibilidad de configuración jurídica de los cementerios, los mercados y los puertos deportivos......................................................................... 228 2. La propiedad horizontal especial como forma de propiedad horizontal simple o propiedad horizontal compleja, haciendo de cada elemento privativo una finca independiente..... 232 3. La propiedad horizontal especial organizada en base al artículo 553-52.1 a) CC y 68 del Reglamento Hipotecario... 232 4. La posibilidad de combinar las diferentes formas de configurar las propiedades horizontales especiales.................... 235 d) Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña..................................................................... 236 III. ESPECIAL REFERENCIA A LOS PUERTOS DEPORTIVOS PRIVADOS, LAS MARINAS INTERIORES Y SUS AMARRES 237 a) Régimen general...................................................................... 237 b) El supuesto específico de Empuriabrava y Santa Margarita..... 239 1. Supuesto de hecho............................................................. 239 2. Legalidad vigente............................................................... 244 3. Jurisprudencia................................................................... 256 4. La cuestión de la división horizontal de las dársenas y amarres.................................................................................... 262 5. Solución de “lege ferenda”................................................ 263 IV. EXTINCIÓN...................................................................... 266 V. CUESTIONES DE DERECHO TRANSITORIO................. 267

Capítulo cuarto

LAS PROPIEDADES HORIZONTALES COMPLEJAS

I. CONCEPTO Y CONFIGURACIÓN.................................. 270 II. ELEMENTOS REALES...................................................... 276 a) Los edificios o parte de los mismos.......................................... 276 b) La cuota.................................................................................. 279 1. Determinación y modificación........................................... 279 2. Criterios para su determinación......................................... 281 3. Clases................................................................................ 282 4. Función............................................................................. 282 c) Los elementos comunes........................................................... 286 III. TÍTULO DE CONSTITUCIÓN.......................................... 289 a) Concepto................................................................................. 289

10

Índice

b) Carácter constitutivo............................................................... 291 c) Contenido............................................................................... 294 1. Contenido civil.................................................................. 294 d) Quién otorga el título constitutivo.......................................... 298 e) Los estatutos........................................................................... 306 f) Otras cláusulas........................................................................ 326 2. Contenido administrativo y urbanístico del título constitutivo.................................................................................... 332 g) Modificación del título constitutivo......................................... 332 h) Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña..................................................................... 333 IV. CONSTANCIA REGISTRAL............................................. 333 V. REGULACIÓN Y ACUERDOS.......................................... 336 VI. COMUNIDADES Y SUBCOMUNIDADES PARA GARAJES Y TRASTEROS...................................................................... 338 VII. EXTINCIÓN...................................................................... 371 VIII. CUESTIONES DE DERECHO TRANSITORIO................. 372 BIBLIOGRAFÍA....................................................................................... 373 CURRÍCULO........................................................................................... 375

Capítulo primero

LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA I. LA LEY 5/2006, DE 10 DE MAYO, DEL LIBRO QUINTO DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA, RELATIVO A LOS DERECHOS REALES: LA REGULACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL La Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Parlament de Catalunya entró en vigor el 1 de julio de 2006, momento a partir del cual la propiedad horizontal sobre inmuebles situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Cataluña se rige por dicha Ley, no siendo ya de aplicación el artículo 396 del Código Civil ni la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 con sus modificaciones por las Leyes 8/1999, de 6 de abril y 8/2013, de 26 de junio.

La regulación de la propiedad horizontal por el legislador catalán provocó sorpresa en determinados ámbitos jurídicos e incluso cierto escepticismo ya que la Compilación de Derecho civil de Cataluña de 21 de julio de 1960 no contemplaba en absoluto esta figura jurídica por lo que podía pensarse que no había base para regularla de un modo distinto al establecido para todo el Estado.

No obstante, hay que tener en cuenta la historia del Derecho catalán en los últimos cincuenta años para entender la existencia actual de un Código Civil de Cataluña. Muy resumidamente, en una primera fase, las Compilaciones no fueron más que una recopilación de instituciones forales que convenía conservar por su arraigo social con la finalidad última de incorporarlas a un Código Civil único para todo el Estado español. Posteriormente, con la aprobación de la Constitución Española de 1978 y la asunción de competencias legislativas en materia de Derecho civil por la Comunidad Autónoma de Cataluña, se reafirma la idea de que el Derecho catalán es un ordenamiento jurídico propio, completo y capaz de autointegrarse de modo que el legislador catalán no debe limitarse a las instituciones reguladas por la Compilación sino que puede regular todo el Derecho civil, con in-

12

Emilio González Bou

dependencia de que ya existiera una previa regulación expresa o no1, idea que desembocó inevitablemente en la voluntad de hacer un Código civil propio de Cataluña, proceso que empezó con la Ley 40/1991, de 30 de diciembre, que aprobó el Código de Sucesiones por causa de muerte en el Derecho civil de Cataluña y la Ley 9/1998, de 15 de julio, que aprobó el Código de Familia (a la que acompañó la Ley 10/1998, de 15 de julio, de uniones estables de pareja). Posteriormente, la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, Primera Ley del Código Civil de Cataluña, fijó el objeto, estructura, división, distribución interna, sistema de numeración de los artículos y la forma de tramitación del Código y, en lo que a esta obra concierne, la Ley 5/2006, de 10 de mayo aprobó el Libro quinto del Código civil de Cataluña relativo a los derechos reales, que, actualmente, tras la experiencia que ha supuesto su aplicación desde su entrada en vigor, está en proceso de reforma, habiéndose publicado en el Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya número 119, de 15 de julio de 2013, el Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, al que haremos referencia en todos aquellos aspectos que afectan a las cuestiones que serán objeto de estudio en las siguientes páginas.

Podríamos decir que la voluntad política de reafirmación de la autonomía de Cataluña se extendió también a las competencias constitucionales sobre Derecho civil y que la comunidad jurídica catalana aprovechó este impulso para iniciar la formación de un Código pro-

1

GARRIDO MELERO (Introducción a la regulación de la propiedad horizontal pág. 52) señala que “la codificación supone un ordenamiento jurídico. La disposición final primera de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Código Civil de Cataluña, deroga los artículos primero y segundo del viejo texto compilado que habían servido para la ‘conservación’ del derecho civil propio. El artículo 111-1 del código civil de Cataluña nos da la idea de lo que supone un sistema cerrado, es decir, un ordenamiento jurídico. El derecho civil de Cataluña está constituido por las disposiciones del Código, las otras leyes del Parlamento en materia de derecho civil, la costumbre y los principios generales del derecho propio” y añade “son, por lo tanto los principios informadores del Ordenamiento catalán los que van a servir a partir de ahora como criterios a seguir en materia de aplicación y de interpretación” de modo que “el Código Civil catalán tiene como todo Código una idea de integridad, de forma que ante un vacío normativo cualquiera no debe acudirse sin más a otros ordenamientos jurídicos (Código Civil español) sino que debe buscarse la solución de acuerdo con el sistema de fuentes catalán”.

Las propiedades horizontales especiales…

13

pio en el que se contemplarían todas las instituciones del Derecho civil y, entre ellas, la propiedad horizontal como una de las más importantes y trascendentes, en tanto que probablemente sea la institución jurídica que los ciudadanos ven más directamente en su vida cotidiana ya que difícilmente encontraremos a alguien que no tenga, haya tenido o haya arrendado en su vida una vivienda en un bloque de pisos, un parking, un trastero o una parcela en una urbanización.

De esta forma, podríamos decir, y salvando todas las distancias, que la regulación de la propiedad horizontal es para el Derecho catalán lo que la Televisió de Catalunya fue a la lengua catalana.

II. LAS PROPIEDADES HORIZONTALES EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA a) Propiedad horizontal simple, especial y compleja El Código civil de Cataluña distingue tres tipos de propiedad horizontal, lo que justifica que hablemos de “propiedades horizontales”: simple, compleja y por parcelas.

La simple es la formada por un edificio dividido materialmente en varios elementos privativos con unos elementos comunes. Es el supuesto clásico y básico de propiedad horizontal, al que se refiere el artículo 553-1 cuando dice que “1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes. 2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta: a) La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota. b) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios. c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento”.

La compleja es la formada por un edificio o complejo inmobiliario con varias subcomunidades o bien por la asociación de diversas comu-

14

Emilio González Bou

nidades preexistentes. A ella se refiere el artículo 553-48 cuando dice que “1. La situación de comunidad horizontal compleja permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares. 2. Cada escalera, portal o edificio, en el régimen de propiedad horizontal compleja, constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la sección primera”, precisando en el tercer apartado que también “pueden configurarse como subcomunidad una o diversas naves destinadas a plazas de aparcamiento o a trasteros y otros elementos privativos de uno o más edificios conectados entre ellos y dotados de unidad e independencia funcional o económica”.

Y la propiedad horizontal por parcelas, según el artículo 553-53 CC, “… puede establecerse… sobre un conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, forman parte de una urbanización y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común, entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, así como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas del conjunto. 2. El régimen de propiedad horizontal por parcelas afecta con carácter real a las fincas o a los solares privativos y se rige por las normas específicas de la presente sección y, supletoriamente, por las del presente capítulo, de acuerdo con su naturaleza específica y con lo dispuesto por la normativa urbanística aplicable”, precepto que desarrolla la previsión general del artículo 553-2 cuando dice que “puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen por las normas generales del presente capítulo adaptadas a la naturaleza específica de casa caso y por la normativa administrativa que les resulta de aplicación”.

Esta clasificación resulta de la propia estructura del Libro quinto.

Así, el título quinto engloba las llamadas situaciones de comunidad, regulando en el capítulo primero las disposiciones generales, en el segundo la comunidad ordinaria indivisa, en el tercero el régimen jurídico de la propiedad horizontal, el cuarto a la comunidad especial

Las propiedades horizontales especiales…

15

por turnos y el quinto la comunidad especial por razón de medianería. Y, a la vez, el capítulo tercero, que es lo que aquí nos interesa, se divide en cuatro secciones, la primera dedicada a las disposiciones generales, la segunda a la propiedad horizontal simple, la tercera a la propiedad horizontal compleja y la cuarta a la propiedad horizontal por parcelas.

No obstante, es preciso profundizar en el verdadero alcance de esta clasificación de las propiedades horizontales. Si nos atenemos a la sistemática del CC, parece evidente la procedencia de la clasificación que hacíamos distinguiendo entre propiedad horizontal simple, compleja y por parcelas pero si nos atenemos a los artículos 553-1 y 553-2, deberíamos hablar de un régimen general de la propiedad horizontal que recae siempre sobre un inmueble, cuyo exponente más común es el edificio unitario, y de propiedades horizontales especiales por razón del objeto sobre el que recaen, ya que, aunque recaen también sobre un inmueble, éste presenta características especiales. Efectivamente, el artículo 553-1 define el régimen jurídico de la propiedad horizontal diciendo que confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes, de modo que comporta la existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad “de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota”, la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios y la exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Como vemos, el objeto de la propiedad horizontal es, en su forma básica, un inmueble unitario dividido en elementos independientes y comunes, idea que confirma el artículo 553-2 cuando afirma que pueden ser objeto de propiedad horizontal “los edificios, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les queda adscrita de forma inseparable”.

Pero debemos tener en cuenta que el legislador catalán era consciente de la práctica seguida por notarios y registradores durante la

16

Emilio González Bou

vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 de aplicar el esquema resultante de la misma a situaciones que si bien no eran idénticas a la del edificio dividido en elementos privativos y comunes sí presentaban una analogía derivada de la coexistencia de dichos elementos, como fue el caso de las urbanizaciones privadas. Por esta razón el número 2 del artículo 553-2 CC admite que el régimen de propiedad horizontal pueda constituirse en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, en cuyos supuestos podemos hablar de propiedades horizontales especiales por razón del objeto, en tanto que no es un edificio pero recae sobre situaciones en las que se da también la coexistencia de unos elementos privativos y otros comunes de forma análoga a la que se da en un edificio, lo que justifica que pueda hablarse de propiedad horizontal también en estos casos. Por tanto, la unidad del objeto sobre el que recae la propiedad horizontal tanto puede ser física (el edificio) como jurídica (conjuntos inmobiliarios, urbanizaciones).

Por este motivo, la propiedad horizontal compleja debe considerarse también una propiedad horizontal especial por el objeto ya que no recae sobre un edificio unitario sino que puede recaer sobre diversos edificios cuyas comunidades se asocian, sobre un edificio con diversas escaleras o bloques dotados de autonomía o sobre plantas destinadas a aparcamientos o trasteros. Lo que sucede es que el legislador, al regular estas situaciones, del mismo modo que hace con la propiedad horizontal por parcelas, lo hace en secciones separadas a los efectos de clarificar y organizar la regulación de la propiedad horizontal pero, en realidad, debemos hablar de un régimen general de propiedad horizontal que se basa en la situación de un edificio unitario dividido en elementos privativos y comunes y propiedades horizontales especiales por razón del objeto, que lo constituye cualquier situación distinta del edificio unitario susceptible de ser regulada con los principios reguladores de la propiedad horizontal.

En cualquier caso, el legislador ya nos está diciendo claramente que las propiedades horizontales especiales constituyen una forma de propiedad horizontal o, mejor dicho, un régimen jurídico que se configura como una especialidad del general de la propiedad horizontal.

Las propiedades horizontales especiales…

17

b) La propiedad horizontal como modalidad de comunidad El estudio de la sistemática del Libro quinto nos permite también deducir que la propiedad horizontal, ya sea simple, especial o compleja, es una forma o modalidad de comunidad y no una forma de propiedad. Recordemos que el título quinto engloba las llamadas situaciones de comunidad, regulando en el capítulo primero las disposiciones generales, en el segundo la comunidad ordinaria indivisa, en el tercero el régimen jurídico de la propiedad horizontal y el cuarto a la comunidad especial por turnos, confirmando también esta idea el artículo 553-8.1 cuando dice que “el título de constitución de la comunidad lo otorgan los propietarios del inmueble” y el artículo 553-19.2 g) que atribuye a la junta de propietarios la competencia relativa a la “extinción voluntaria del régimen de comunidad especial”.

En este sentido, SERRANO DE NICOLÁS (Régimen Básico de la Propiedad Horizontal…, pág. 1) afirma que “dentro de la discusión existente acerca de si la propiedad horizontal es una modalidad de comunidad o una forma de propiedad, la nueva regulación catalana opta claramente por entender que estamos ante una modalidad de comunidad (crf. Art. 553-19 2g CCC) siquiera sea por su propia ubicación sistemática como una modalidad de comunidad… La opción por configurarla como forma de propiedad es la postura adoptada por la LPH y por la más reciente doctrina…,lo que por otra parte lleva a que la PH se imponga como régimen imperativo cuando se da su supuesto de hecho, es decir, sin necesidad de otorgar escritura constitutiva del régimen de propiedad horizontal, no obstante, éste se impone si se da su supuesto de hecho; por el contrario, al optar el legislador catalán por configurarla como una comunidad especial o copropiedad no conlleva el que se imponga su régimen jurídico por la simple circunstancia de darse su supuesto de hecho, pues no deja de ser una comunidad especial por la que se tendrá que optar, es decir, el título constitutivo deviene en verdadero título formal constitutivo, por tanto hasta que no se otorgue no habrá régimen de propiedad horizontal. Título constitutivo que siempre será escritura pública para el ámbito civil; sin embargo, no sucede así en el ámbito urbanístico…” en el que se prevé, como veremos posteriormente, que si no se ha otorgado la escritura pública constitutiva de la propiedad horizontal “el proyecto de reparcelación tendrá la naturaleza de título constitutivo y

18

Emilio González Bou

deberá contener las determinaciones necesarias para su inscripción en el Registro de la Propiedad”.

La consecuencia lógica de configurar la propiedad horizontal como una forma de comunidad, es que se regirá, en primer lugar, por el título constitutivo, en lo no previsto por éste por el régimen especial legal establecido en el propio CC y, finalmente, por las normas generales reguladoras de la comunidad del mismo CC.

c) Las propiedades horizontales de hecho Configurar las propiedades horizontales como una modalidad de comunidad conduce, en último extremo, a negar las propiedades horizontales de hecho, es decir, aquellas situaciones en las que se dan los elementos de hecho característicos de una propiedad horizontal pero que no han otorgado el título constitutivo. En este sentido, SERRANO DE NICOLÁS (Régimen Básico de la Propiedad Horizontal…, págs. 4 i 5) afirma que la propiedad horizontal de hecho es una “situación rechazada claramente en la legislación catalana que… exige, art.

553-9.1, su constitución formal en escritura pública para que exista… sin título constitutivo no hay propiedad horizontal. No se admite la propiedad horizontal de hecho…” ya que el régimen de propiedad horizontal es electivo, es decir, aunque se den los elementos de hecho propios de una propiedad horizontal, no se aplicará el régimen legal previsto por el CC si previamente no se ha optado expresamente por él mediante el otorgamiento del correspondiente título constitutivo.

Desde un punto de vista teórico o doctrinal la solución adoptada por el legislador es intachable pero desde un punto de vista práctico o de justicia material no convence y más teniendo en cuenta que la LPH, vigente hasta la entrada en vigor del Libro quinto, era aplicable tanto a las comunidades de propietarios constituidas mediante título como a las comunidades que reuniendo los requisitos establecidos por el artículo 396 Cc no lo hubiesen otorgado (art. 2 LPH), solución que partía del principio de que las cosas son lo que son con independencia de que se constituyan o no formalmente y del principio de libertad de forma propio del Cc. MARTÍN GARRIDO (Introducción a la regulación de la propiedad horizontal… pág. 48) aborda esta cuestión y, tras advertir que en

Las propiedades horizontales especiales…

19

el CC no hay ninguna norma de remisión similar o paralela al artículo 2 LPH, señala que “sin embargo, en los trabajos preparatorios del Libro quinto se establecía que las situaciones de hecho deberían regirse por las normas relativas a la modalidad de comunidad especial correspondiente (véase art. 553-3.2 Trab. Prep.); y, con más claridad, en los comentarios a dicha norma se nos decía que la ausencia de voluntad privada conduce a la aplicación de la norma legal. Como decimos nada se dice en el nuevo texto legal pero tenemos dos elementos que deben ser considerados: En primer lugar, existe una presunción a favor de la comunidad ordinaria (art. 551-1 CCC), pero esta presunción también la encontrábamos en los Trabajos Preparatorios (art.

551-2 Trab. prep.). En segundo lugar parece que el legislador está pensando que antes del otorgamiento del título hay una comunidad ordinaria porque el propio artículo 553-8 CCC contempla un supuesto de copropiedad anterior al otorgamiento del título constitutivo y se preocupa de dejar claro que no es aplicable lo dispuesto en el artículo 552-11.4 que es precisamente una norma en sede de comunidad ordinaria”.

A los argumentos anteriores en favor del carácter constitutivo del título hay que añadir que el preámbulo de la ley 5/2006, de 10 de mayo, se refiere al “régimen jurídico voluntario de la propiedad horizontal”; que el artículo 551-2, al tratar sobre la regulación de las situaciones de comunidad, establece que “la comunidad bajo el régimen de propiedad horizontal se rige por su título de constitución…”; que el artículo 553.1 dice que “el régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta” los elementos configuradores de la propiedad horizontal y no al revés; que el artículo 553-2 dice que “pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios…”; y que el artículo 5537 dice que “un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución…”.

No obstante, creo que hay que abordar esta cuestión desde otra perspectiva ya que el carácter constitutivo del título no debe impedir aplicar la regulación de la propiedad horizontal que hace el CC a las situaciones de hecho que reúnan los requisitos materiales de la propiedad horizontal. Esto quiere decir que las nuevas propiedades horizontales que se constituyan a partir de la entrada en vigor del Libro quinto, se someterán al mismo desde el otorgamiento del título de constitución aunque no esté acabado el edificio, ya que el simple otor-

20

Emilio González Bou

gamiento del título permite el nacimiento de la propiedad horizontal, lo cual no implica que deba negarse la aplicación de las normas del CC sobre propiedad horizontal a situaciones de hecho en las que se dan todos los elementos materiales de la misma, que podrán regirse por sus normas si así lo acuerdan los copropietarios de forma privada en base al principio de libertad civil que inspira el Derecho catalán.

Es más, cuando los Tribunales deban conocer sobre situaciones de conflicto creadas entre copropietarios de un edificio, urbanización o complejo inmobiliario divididos en elementos independientes con elementos comunes, sin duda aplicarán las normas de la propiedad horizontal aunque no se haya otorgado el título de constitución ya que la analogía les llevará a aplicar su régimen. Por tanto, podemos admitir que la propiedad horizontal tipificada como tal en el CC sólo existirá desde el otorgamiento del título pero su normativa será aplicable a situaciones análogas aunque no exista título ya sea por haberlo acordado así los copropietarios como forma de regulación de su comunidad o por exigirlo así la justicia de la situación planteada judicialmente.

Dicho de otra forma, la propiedad horizontal sólo existe desde el otorgamiento del título y sólo cabe utilizar la expresión propiedad horizontal para los edificios cuyos copropietarios han elegido someterse a su régimen mediante el otorgamiento del título constitutivo.

En consecuencia, no cabe hablar en rigor de propiedades horizontales de hecho. No obstante, no puede negarse la existencia real de edificios, complejos inmobiliarios y urbanizaciones en los que se dan todos los supuestos fácticos propios de una propiedad horizontal a los que serán de aplicación el CC ya sea por acuerdo privado de sus copropietarios o por aplicación judicial de la analogía.

Cuando se haga el estudio de las propiedades horizontales por parcelas deberemos volver sobre esta cuestión ya que su regulación específica presenta aspectos que confirman la idea expresada.

d) El Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña El Proyecto de ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, publicado en el Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya número 119, de 15 de julio de 2013 (en lo sucesivo Proyecto), en su Exposición de Motivos declara que la reforma no supone la

Las propiedades horizontales especiales…

21

modificación del sentido o de los principios que inspiran el régimen jurídico vigente. Por tanto, la configuración general de la propiedad horizontal y la regulación de las propiedades horizontales especiales mantienen los principios básicos antes examinados.

No obstante, es importante destacar que el Proyecto introduce unas interesantes mejoras técnicas que perfilan de forma más clara dichos principios.

En primer lugar, el artículo 553-1 ya no se refiere al “edificio unitario” sino al “inmueble” ya que todas las propiedades horizontales, simple, compleja y por parcelas, tienen en común recaer sobre uno o varios inmuebles aunque de características distintas. Por esta razón también, el artículo 553-33 relativo a la propiedad horizontal simple, se refiere al “inmueble” y el artículo 553-48 relativo a la propiedad horizontal compleja, se refiere a la coexistencia de subcomunidades integradas “en un inmueble”.

En segundo lugar, se modifica el artículo 553-2.2, desapareciendo la referencia a las “urbanizaciones con relación a las parcelas”, lo que es perfectamente coherente con la sustitución en el artículo 553-1 de la referencia al “edificio unitario” por la de “inmueble” y la existencia para las propiedades horizontales por parcelas de una sección específica. Por tanto, ahora el artículo 553-2.2 se limita a enumerar algunas propiedades horizontales especiales sin una regulación específica en el Código, siendo destacable también la introducción de un nuevo supuesto consistente en los casos de “coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público”.

Finalmente, y en relación al supuesto de las denominadas propiedades horizontales de hecho, la Exposición de Motivos ya nos adelanta que “es manté el criteri que l’establiment del règim de propietat horitzontal requereix l’atorgament del títol de constitució, encara que no cal que, al moment d’atorgar-lo, la construcción estigui acabada… Tot i això, per tal de donar seguretat al tràfic jurídic, es modifica l’article 551-2.2 per permetre que, per resoldre un cas concret, en defecte de pacte entre els comuners i de les regles de la comunitat ordinària, a les situacions de comunitat que reuneixin els requisits de la propietat horitzontal i no s’hagin configurat formalment s’hi puguin aplicar les regles de la propietat horitzontal que resultin conformes amb les cincumstàncies del cas…”

22

Emilio González Bou

Y, efectivamente, el referido artículo 551-2.2 acoge los argumentos que exponíamos al tratar esta cuestión, y reconoce que las situaciones de comunidad que reúnan los requisitos de la propiedad horizontal i que no se hayan configurado conforme a lo dispuesto en el capítulo III, es decir, que no hayan otorgado el título constitutivo, se regirán por los pactos establecidos por los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III, que son todas las que regulan la propiedad horizontal, que resulten conformes con las circunstancias del caso.

III. LA SISTEMÁTICA DEL ESTUDIO DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ESPECIALES Cuando hablamos de propiedades horizontales debe tenerse en cuenta que la realidad material supera toda clasificación que pueda hacer el legislador, de modo que, como decíamos antes, la tipología que resulta de la sistemática del CC debe apreciarse como un esfuerzo de clarificación y organización que no puede encorsetar la riqueza de situaciones que se dan en la realidad. Así, es muy habitual que la propiedad horizontal simple, la compleja y la propiedad horizontal por parcelas se entremezclen formando complejos inmobiliarios que deben regularse aplicando la normativa existente debidamente adaptada a las peculiaridades del caso.

Piénsese en el supuesto de una urbanización privada con una entrada en la que hay un centro comercial con distintos locales, un mercado de alimentación con distintas paradas y plazas de parking subterráneas para los clientes. Supongamos también que no todas las parcelas se destinan a viviendas unifamiliares sino que en algunas de ellas se levantan edificios divididos, a su vez, en varios apartamentos, parkings y trasteros y que no todos los edificios son unitarios, estando algunos de ellos divididos en distintas escaleras, bloques o zonas autónomas. Añadamos a lo anterior que sea una urbanización lindante con el mar con una zona de amarres. Es obvio que en este supuesto, que no es extraño en la costa catalana, nos encontramos con propiedades horizontales simples para cada edificio unitario, propiedades horizontales complejas en los aparcamientos y trasteros, en los edifi-

Las propiedades horizontales especiales…

23

cios divididos por escaleras, bloques o zonas y propiedades horizontales especiales por las paradas del mercado, las parcelas y los amarres.

Teniendo en cuenta lo anterior, en esta obra se examinará en primer lugar las urbanizaciones privadas o propiedades horizontales por parcelas, como figura más importante de las propiedades horizontales especiales, lo que permitirá realizar un estudio de aquellas disposiciones generales sobre la propiedad horizontal y las específicas para la propiedad horizontal simple que pueden ser aplicables a las propiedades horizontales especiales. Posteriormente, examinaremos las especialidades de las propiedades horizontales en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas y de cementerios con relación a las sepulturas y, finalmente, estudiaremos la propiedad horizontal compleja en tanto que será la forma de organizar las distintas propiedades horizontales especiales de un complejo inmobiliario, con especial atención a las subcomunidades de garajes y trasteros.