tratados
El presente Tratado de Derecho Inmobiliario Registral pretende exponer de un modo exhaustivo, y a la vez sintético, los temas generales de esta trascendental materia. La presente iniciativa editorial se marcó como objetivo ofrecer de un modo ordenado toda la información relevante sobre cada uno de ellos, en una obra de referencia unitaria y actualizada que resultara útil para las consultas profesionales y científicas, y que permitiera también profundizar en los problemas abordados utilizando las referencias jurisprudenciales y doctrinales que acompaña a cada capítulo.
TRATADO DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
AGUSTÍN ANDRADES NAVARRO
Editor
JUAN PABLO MURGA FERNÁNDEZ
Coordinador
Directores
Para facilitar la consulta, se ha incluido la referencia al temario de la oposición al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles —Sección Derecho Hipotecario—, de modo que los opositores puedan contar también con el presente Tratado como apoyo para su preparación más solvente y profunda.
SEBASTIÁN DEL REY BARBA MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA
tratados
2 TOMOS Directores
TRATADO DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
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TOMO I
SEBASTIÁN DEL REY BARBA MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA Coordinador
JUAN PABLO MURGA FERNÁNDEZ Editor
AGUSTÍN ANDRADES NAVARRO
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TRATADO DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL TOMO I
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig
Javier de Lucas Martín
Ana Cañizares Laso
Víctor Moreno Catena
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Jorge A. Cerdio Herrán
Francisco Muñoz Conde
José Ramón Cossío Díaz
Angelika Nussberger
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
Luis López Guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Tomás S. Vives Antón
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
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TRATADO DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL TOMO I Directores:
SEBASTIÁN DEL REY BARBA MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA Coordinador:
JUAN PABLO MURGA FERNÁNDEZ Editor:
AGUSTÍN ANDRADES NAVARRO
tirant lo blanch Valencia, 2021
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© Sebastián del Rey Barba Manuel Espejo Lerdo de Tejada y otros
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Listado de autores Basilio J. Aguirre Fernández Agustín Andrades Navarro Luis Javier Arrieta Sevilla Dulce Calvo González-Vallinas Santiago Cañamares Arribas Ana Cañizares Laso José Caro Núñez Carolina del Carmen Castillo Martínez Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla Manuel Espejo Lerdo de Tejada Mª Ángeles Fernández Scagliusi José Ángel Gallego Vega Manuel García Mayo Javier García Oliva Alberto García Ruiz de Huidobro Javier Gómez Gálligo Antonio Gordillo Cañas Ana María Ibiza García-Junco Garc Fernando Llopis Rausa María Luisa López Fernández Luis López Iglesias Gabriel Macanás Carlos Martínez de Aguirre Aldaz Mª Dolores Mas Badía Manuel Matas Bendito Mª Victoria Mayor del Hoyo Santiago Molina Illescas Antonio José Muñoz Navarro Juan Pablo Murga Fernández
Francisco Oliva Blázquez Antonio Palacios Herruzo Pedro Pernas Ramírez Juan José Pretel Serrano José María Ramírez-Cárdenas Gil Sebastián del Rey Barba María del Pilar Rodríguez Álvarez Bruno Rodríguez-Rosado Emma Rojo Iglesias Sofía de Salas Murillo Camino Sanciñena Asurmendi José Luis Valle Muñoz Rafael Verdera Server Diego Vigil de Quiñones Otero
Índice general TOMO I Índice de abreviaturas............................................................................................... 51 Prólogo....................................................................................................................... 55
I. CONCEPTOS GENERALES: LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO ORGANISMO PÚBLICO Tema 1 El Registro de la Propiedad español Antonio Gordillo Cañas Manuel Espejo Lerdo de Tejada
I. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: CONCEPTO Y FINES...................... 61 II. SISTEMAS DE ORDENACIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.................................................................................................................. 71 1. La peculiaridad de nuestro sistema hipotecario: la publicidad inmobiliario-registral como apariencia jurídica protegida............................ 71 2. La confrontación de nuestro sistema con los modelos francés y alemán........................................................................................................... 74 2.1. Sistema latino: el arquetipo francés y su reflejo italiano............. 75 2.1.1. Francia................................................................................. 75 2.1.2. Italia..................................................................................... 82 2.2. Sistema germánico: el arquetipo alemán y su variante suiza....... 83 2.2.1. Alemania.............................................................................. 83 2.2.2. Suiza..................................................................................... 88 2.3. El contraste del sistema español con los modelos comparados: su peculiaridad como sistema espiritualista y causalista de publicidad con eficacia plenamente positiva.................................... 91 2.3.1. Planteamiento..................................................................... 91 2.3.2. Comparación del sistema francés y el español.................. 91 2.3.3. Comparación del sistema español y el alemán................. 99 2.3.4. Conclusión y balance: nuestro sistema y sus modelos comparados......................................................................... 105 III. LA LEY HIPOTECARIA Y EL CÓDIGO CIVIL............................................ 106 1. El problema de la llamada «dualidad legislativa»: su revisión y crítica............................................................................................................... 106 1.1. Planteamiento................................................................................ 106 1.2. La Ley Hipotecaria como ley civil especial................................... 111 1.3. La dualidad se reduce en nuestro sistema, de un modo razonable, a distinguir dos situaciones diferentes de la propiedad.............. 117
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Índice
2. ¿Es autónomo el Derecho inmobiliario registral?................................. 123
Tema 2 El Registrador de la Propiedad
José María Ramírez-Cárdenas Gil María del Pilar Rodríguez Álvarez
I. EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD: NATURALEZA DEL CARGO.. 132 1. Concepto y naturaleza del cargo............................................................ 132 2. Origen y antecedentes............................................................................. 133 3. Naturaleza jurídica.................................................................................. 134 II. PRINCIPALES DERECHOS Y DEBERES...................................................... 136 1. Derechos.................................................................................................. 136 2. Deberes.................................................................................................... 137 III. GARANTÍAS DE LA INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR EN LA FUNCIÓN CALIFICADORA......................................................................... 141 1. Necesidad de esa independencia........................................................... 141 2. Mecanismos de salvaguarda de la independencia................................. 141 3. Doctrina de la DGSJFP............................................................................ 143 4. La independencia en el ejercicio de la función calificadora frente a la doctrina de las resoluciones de la Dirección General. Las consultas vinculantes............................................................................................... 145 IV. RESPONSABILIDAD DE LOS REGISTRADORES...................................... 148 1. Responsabilidad civil del registrador..................................................... 148 2. Responsabilidad administrativa o disciplinaria..................................... 159 V. INCOMPATIBILIDADES DEL CARGO........................................................ 163 1. Causas de incapacidad............................................................................ 163 2. Supuestos de incompatibilidad y sus excepciones. Su desarrollo reglamentario.............................................................................................. 164 3. El Registrador y la enseñanza................................................................. 166 4. Situación del Registrador que desempeña un cargo público............... 167 5. Otras situaciones...................................................................................... 167 6. Incompatibilidad en la calificación........................................................ 168 VI. LA RETRIBUCIÓN POR ARANCEL............................................................ 169 1. Su regulación........................................................................................... 169 2. Recursos de honorarios........................................................................... 171 VII. ORDENACIÓN DEL ARCHIVO................................................................... 172 1. El sistema de folio real............................................................................ 172 2. Modelos de Libros. El visado judicial. Soluciones futuras.................... 174 3. De la pluma al formato electrónico....................................................... 175 4. Libros del Registro.................................................................................. 178 5. Libros de inscripciones........................................................................... 179 6. Libro Diario............................................................................................. 180 7. Libro de Entrada..................................................................................... 181 8. Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles........... 182 9. Índice de fincas e índice de personas.................................................... 184
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10. Inventario................................................................................................. 184 11. Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen convenientes para sus servicios..................................................................... 185 12. Libros Provisionales................................................................................. 185 13. Reconstrucción de libros destruidos...................................................... 186 VIII. LEGAJOS........................................................................................................ 186 1. Plazo de conservación de los documentos............................................. 187 IX. ÍNDICES: SU LLEVANZA POR MEDIOS INFORMÁTICOS...................... 188 1. Índices. Su evolución normativa............................................................. 189 2. Real Decreto 430/1990, de 30 de marzo............................................... 191 3. La Instrucción de 29 de octubre de 1996, de la Dirección general de los Registros y del Notario, sobre Medios técnicos en materia de Comunicaciones entre registradores y Ordenación de sus archivos.... 193 4. Su regulación en la Ley Hipotecaria y en los Estatutos Colegiales. El Índice General Informatizado de fincas y derechos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles......................................... 194 5. Regulación reglamentaria....................................................................... 195 6. Alteraciones en los índices. Su constante actualización....................... 196 7. El valor de la nota de índices.................................................................. 196 8. Aplicaciones en el siglo XXI................................................................... 197
Tema 3 La Dirección General de Fe Pública y Seguridad Jurídica y el Colegio de Registradores Javier Gómez Gálligo
I. EL MINISTERIO DE JUSTICIA.................................................................... 203 1. El Ministro de Justicia............................................................................. 207 2. La Secretaría de Estado de Justicia......................................................... 208 II. LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA.................................................................................................................... 209 1. Las subdirecciones existentes en la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública................................................................................ 213 2. Los notarios y registradores adscritos a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública...................................................................... 215 3. Registro de Fundaciones de Competencia Estatal................................ 221 4. Las competencias de la extinta Oficina de Recuperación y Gestión de Activos (ORGA)....................................................................................... 223 III. EL COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD, MERCANTILES Y DE BIENES MUEBLES DE ESPAÑA.......................................................... 224 1. Naturaleza jurídica. Diferencia con las Asociaciones............................ 228 2. Historia..................................................................................................... 230 3. Colegiación obligatoria........................................................................... 230 4. Ámbito nacional...................................................................................... 233 5. Fines y Funciones..................................................................................... 236 6. Órganos del Colegio................................................................................ 237
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6.1. Asamblea General.......................................................................... 238 6.2. Asamblea de Decanos Territoriales o Autonómicos..................... 240 6.3. Junta de Gobierno.......................................................................... 241 6.4. Órganos Territoriales..................................................................... 242 6.5. Servicios del Colegio...................................................................... 243 7. El Registro de Titularidades Reales........................................................ 252 8. El Registro Público Concursal................................................................ 255 9. Los ficheros de Titularidades Inscritas (FLOTI) y de Entidades Inscritas (FLEI)....................................................................................................... 257
II. LA INSCRIPCIÓN: SU CONTENIDO Y SUS EFECTOS Tema 4 La inscripción registral Emma Rojo Iglesias
I. LA INSCRIPCIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA..................................... 263 1. Concepto.................................................................................................. 263 2. Naturaleza de la inscripción................................................................... 264 2.1. La naturaleza de la inscripción..................................................... 264 2.2. El derecho a inscribir..................................................................... 268 2.3. Las fases de la inscripción.............................................................. 268 2.3.1. La presentación del documento en el Registro de la Propiedad............................................................................ 268 2.3.2. La petición de inscripción.................................................. 271 2.3.3. La calificación del Registrador........................................... 271 2.3.4. La extensión del asiento..................................................... 271 2.3.5. Los recursos contra la calificación del Registrador.......... 272 3. El principio de inscripción..................................................................... 272 4. La inscripción como acto y como resultado.......................................... 273 5. Los efectos de la inscripción................................................................... 274 II. INSCRIPCIÓN Y ASIENTO........................................................................... 278 1. El asiento como toma de razón o constatación en los Libros del Registro......................................................................................................... 278 2. Los sistemas o métodos de práctica de los asientos: sistema de transcripción y sistema de inscripción............................................................ 278 3. La identificación entre los conceptos de inscripción y asiento............ 279 4. Tipos esenciales de inscripción (en sentido amplio)............................ 280 5. Las clases de asientos registrales............................................................. 280 III. LA VOLUNTAD EN EL PROCESO DE INSCRIBIR: EL PACTO DE NO INSCRIBIR...................................................................................................... 281 1. Idea general............................................................................................. 281 2. El pacto de no inscribir........................................................................... 281 3. La renuncia al asiento ya practicado...................................................... 282 4. La suspensión del procedimiento registral: la retirada del título........ 283 5. El desistimiento....................................................................................... 285 5.1. Idea general.................................................................................... 285
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5.2. Concepto......................................................................................... 286 5.3. Sujetos............................................................................................. 286 5.4. Objeto............................................................................................. 287 5.5. Forma.............................................................................................. 287 5.6. Plazo................................................................................................ 287 5.7. Efectos............................................................................................. 288 5.8. La inadmisión del desistimiento................................................... 288 IV. INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS Y DECLARATIVAS........................... 288 1. Concepto y supuestos de inscripción constitutiva................................. 288 2. Supuestos dudosos de inscripción constitutiva...................................... 289 2.1. El derecho de superficie urbana................................................... 289 2.2. La anotación preventiva de embargo............................................ 290 2.3. La cesión de créditos hipotecarios................................................ 291 V. INSCRIPCIONES NECESARIAS Y VOLUNTARIAS.................................... 291 1. Las fincas de reemplazo.......................................................................... 292 2. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles........ 292 3. Los bienes y derechos de las Administraciones Públicas...................... 292 4. Los montes catalogados.......................................................................... 292 5. Los extranjeros........................................................................................ 293 VI. LA INADMISIBILIDAD DE LOS DOCUMENTOS NO INSCRITOS......... 293
Tema 5 El objeto de la inscripción
Alberto García Ruiz de Huidobro
I. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN.................................................................... 297 II. LA DELIMITACIÓN DE LA MATERIA INSCRIBIBLE: EXAMEN DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY HIPOTECARIA Y CONCORDANTES DE SU REGLAMENTO.............................................................................................. 301 1. Los títulos traslativos y declarativos del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles................................................................ 302 1.1. Título traslativo o declarativo........................................................ 303 1.1.1. Los negocios jurídicos........................................................ 303 1.1.2. Los actos no negociales...................................................... 303 1.1.3. Los hechos naturales.......................................................... 303 1.2. Situación jurídico inmobiliaria de trascendencia real................. 304 2. Los títulos fiduciarios.............................................................................. 310 2.1. Significado...................................................................................... 310 2.2. Ámbito de aplicación..................................................................... 311 3. Las resoluciones judiciales sobre capacidad.......................................... 312 3.1. Significado...................................................................................... 312 3.2. Fundamento................................................................................... 313 3.3. Ámbito de aplicación..................................................................... 314 3.4. Conclusión...................................................................................... 315 4. Los contratos de arrendamientos........................................................... 316 4.1. Significado...................................................................................... 316
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4.2. Efectos............................................................................................. 317 5. Los bienes públicos y eclesiásticos.......................................................... 317 5.1. Significado...................................................................................... 318 5.2. Alcance............................................................................................ 318 III. SITUACIONES JURÍDICO-REALES NO INSCRIBIBLES Y SITUACIONES JURÍDICAS NO REALES INSCRIBIBLES.................................................... 320 1. Situaciones jurídico reales no inscribibles............................................. 321 2. Situaciones jurídicos reales que no necesitan de inscripción............... 321 3. Situaciones jurídico personales inscribibles.......................................... 325 4. Situaciones jurídicas intermedias inscribibles....................................... 327 IV. ESPECIAL REFERENCIA A LA POSESIÓN................................................. 328
Tema 6 Las condiciones
Francisco Oliva Blázquez
I. LAS OBLIGACIONES CONDICIONALES: CONCEPTO Y CLASES......... 333 II. LA CONDICIÓN SUSPENSIVA.................................................................... 337 III. LA CONDICIÓN RESOLUTORIA............................................................... 340 IV. LA INSCRIPCIÓN DE LAS CONDICIONES SUSPENSIVAS Y RESOLUTORIAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD....................................... 341 V. LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA.......................................... 346 1. Concepto.................................................................................................. 346 2. Requisitos................................................................................................. 348 3. La inscripción de la condición resolutoria explícita: alcance e interpretación del artículo 11 LH.................................................................. 357 4. Efectos...................................................................................................... 359 4.1. Efectos generales............................................................................ 359 4.2. Reinscripción y cancelación.......................................................... 362
Tema 7 Las prohibiciones de disponer. El pacto de reserva de dominio Ana Cañizares Laso Bruno Rodríguez-Rosado
I. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER........................................................ 371 1. Concepto. Requisitos de validez de las prohibiciones de disponer..... 371 2. Clasificación de las prohibiciones de disponer: en especial las prohibiciones de disponer voluntarias............................................................ 376 2.1. Prohibiciones legales de disponer................................................. 377 2.2. Prohibiciones judiciales o administrativas.................................... 379 2.3. Prohibiciones de disponer voluntarias......................................... 381 3. Actos afectados por las prohibiciones de disponer............................... 387
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4. El poder de disposición en el iter transmisivo del derecho. Prohibición de disponer y Registro de la Propiedad. Consecuencias del incumplimiento de la prohibición de la disponer............................................... 389 5. Embargo de bienes afectos a prohibiciones de disponer..................... 392 II. EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO..................................................... 396 1. Configuración jurídica del pacto de reserva de dominio..................... 396 1.1. La reserva de dominio como condición suspensiva de la transmisión de la propiedad.................................................................. 397 1.2. La reserva de dominio como condición resolutoria de la transmisión.............................................................................................. 398 1.3. La tesis del derecho real de garantía en cosa ajena..................... 400 1.4. La reelaboración de la tesis clásica a través de los derechos en expectativa como solución coherente........................................... 404 2. La regulación de la reserva de dominio en la Ley de venta a plazos de bienes muebles........................................................................................ 408 2.1. Ámbito de aplicación..................................................................... 408 2.2. Eficacia inter partes.......................................................................... 408 2.3. Eficacia en caso de embargo del bien por acreedores del comprador............................................................................................. 410 2.4. Eficacia en caso de embargo del bien por acreedores del vendedor................................................................................................... 414 2.5. Eficacia en caso de concurso del comprador............................... 415 2.6. Eficacia en caso de concurso del vendedor.................................. 417 2.7. Eficacia en caso de enajenación por el comprador..................... 418 2.8. Eficacia en caso de enajenación por el vendedor........................ 419
Tema 8 Causa, tradición e inscripción Bruno Rodríguez-Rosado
I. TÍTULO MATERIAL Y FORMAL................................................................. 425 1. Concepto.................................................................................................. 425 2. Título material o sustantivo: actos y negocios inscribibles.................... 426 3. Título formal o instrumental: remisión................................................. 427 II. LA CAUSA Y LA INSCRIPCIÓN................................................................... 427 1. El sistema transmisivo consensual.......................................................... 429 2. El sistema transmisivo abstracto............................................................. 432 3. Los sistemas de título y modo................................................................. 434 4. Las particularidades del sistema español de título y modo.................. 435 5. Una breve historia de los modelos transmisivos.................................... 436 6. Conclusiones sobre el modelo transmisivo español.............................. 442 7. La inscripción registral de la causa........................................................ 443 III. LA TRADICIÓN Y LA INSCRIPCIÓN.......................................................... 444 1. La relación entre tradición e inscripción: ¿sustitución o superposición?......................................................................................................... 444
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2. La regla de la equivalencia de la tradición a la entrega y el artículo 1462 II del Código civil........................................................................... 449 3. Los posibles casos de sustitución de la tradición por la inscripción.... 453 IV. EL PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO FORMAL EN NUESTRO DERECHO........................................................................................................... 456
Tema 9 La publicidad registral I: la legitimación registral, consecuencias sustantivas Carlos Martínez de Aguirre Aldaz
I. LA PUBLICIDAD REGISTRAL..................................................................... 465 1. La publicidad de los derechos reales..................................................... 465 2. Publicidad registral: concepto y fines. ¿Principio de publicidad?........ 470 2.1. Concepto......................................................................................... 470 2.2. Fines................................................................................................ 471 2.3. ¿Principio de publicidad?.............................................................. 471 II. EL PRINCIPIO DE EXACTITUD O LEGITIMACIÓN................................ 472 1. Concepto y fundamento. ¿Exactitud o legitimación?........................... 472 2. La presunción de exactitud o veracidad................................................ 475 2.1. «A todos los efectos legales»: alcance de la presunción............... 476 2.1.1. Eficacia a favor y en contra del titular registral................ 477 2.1.2. Eficacia en el proceso y fuera del proceso........................ 477 2.1.3. Eficacia en todo el ordenamiento jurídico....................... 480 2.2. La prueba en contra....................................................................... 483 2.3. El objeto de la presunción de exactitud. Los datos de hecho..... 485 2.3.1. Asientos protegidos por la presunción de exactitud........ 486 2.3.2. El objeto de la presunción de exactitud............................ 490 2.3.3. Presunción de exactitud y datos de hecho. El artículo 10.5 LH................................................................................ 492 2.4. Contenido de la presunción de exactitud.................................... 499 2.4.1. Existencia del derecho....................................................... 500 2.4.2. La presunción de titularidad. ¿Poder de disposición?..... 500 2.4.3. Extensión del derecho........................................................ 501 2.4.4. Eficacia temporal................................................................ 502 2.4.5. ¿Presunción de integridad?................................................ 502 2.5. Otras cuestiones............................................................................. 504 III. LA PRESUNCIÓN POSESORIA DEL ARTÍCULO 38 LH.......................... 506 1. La presunción de posesión del artículo 38 LH en el marco de las relaciones entre posesión y Registro...................................................... 507 2. Caracterización de la presunción posesoria.......................................... 508 3. Contenido de la presunción posesoria.................................................. 509 4. Efectos de la presunción......................................................................... 511
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Tema 10 La publicidad registral II: la legitimación registral, consecuencias judiciales Mª Victoria Mayor del Hoyo
I. INTRODUCCIÓN: EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y SU DOBLE DIMENSIÓN.............................................................................. 519 II. LEGITIMACIÓN DEL TITULAR REGISTRAL EN EL PROCESO............ 521 1. Introducción: importancia de las consecuencias procesales de la inscripción en la configuración del principio de legitimación registral.. 521 2. Presunción y carga de la prueba............................................................. 522 3. Legitimación del titular registral como demandante........................... 523 3.1. Acciones reales de integración o reintegración posesoria.......... 523 3.2. Acción declarativa de dominio...................................................... 524 3.3. Acción de deslinde......................................................................... 524 3.4. Acción real hipotecaria y acción real registral............................. 525 3.5. Desahucio por precario................................................................. 526 3.6. Interdicto posesorio....................................................................... 527 3.7. Ocupación ilegal de vivienda......................................................... 530 4. Legitimación del titular registral como demandado............................ 531 5. Legitimación del titular como tercerista................................................ 532 5.1. Tercería registral............................................................................ 532 5.2. Tercería en procesos de ejecución hipotecaria y de ejecución ordinaria......................................................................................... 535 III. EL ARTÍCULO 41 DE LA LEY HIPOTECARIA........................................... 537 1. La acción del artículo 41 LH: un instrumento de protección del titular registral. Antecedentes y regulación actual........................................... 537 2. Naturaleza y caracteres de la acción....................................................... 538 3. Contenido de la acción........................................................................... 541 4. Legitimación............................................................................................ 542 4.1. Legitimación activa........................................................................ 542 4.1.1. Titular registral................................................................... 542 4.1.2. Derechos inscritos............................................................... 543 4.1.3. Publicación en el Registro de los derechos: asientos y características...................................................................... 546 4.2. Legitimación pasiva........................................................................ 550 5. Procedimiento......................................................................................... 550 6. Defensa del demandado: causas de oposición...................................... 552 IV. EJERCICIO DE ACCIONES CONTRADICTORIAS DEL DOMINIO Y DERECHOS REALES INSCRITOS............................................................... 555
Tema 11 El tercero hipotecario
Diego Vigil de Quiñones Otero
I. LA INOPONIBILIDAD Y LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EXAMEN DE LAS TEORÍAS MONISTA Y DUALISTA....................................................... 571 1. El principio de publicidad...................................................................... 571
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2. La eficacia ofensiva del Registro............................................................. 574 3. El llamado tercero hipotecario: teorías sobre el mismo....................... 575 3.1. La teoría monista clásica................................................................ 576 3.2. La teoría dualista............................................................................ 577 3.3. El llamado monismo inverso......................................................... 578 3.4. La posición del Tribunal Supremo................................................ 579 3.5. La incesante «partida de ajedrez»................................................. 579 3.6. El carácter de la inscripción que se deriva de la teoría que se mantenga sobre el tercero............................................................. 580 II. EL CONCEPTO DE TERCERO EN LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA.. 583 1. Noción general del tercero..................................................................... 583 2. El tercero en el Registro de la Propiedad.............................................. 584 3. El tercero en los diferentes asientos registrales..................................... 585 4. El diferente ámbito de los artículos 32 y 34........................................... 587 5. Los requisitos en la aplicación autónoma del artículo 32 LH.............. 588 6. El problema del tercero frente a los arrendatarios............................... 589 III. EXAMEN DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA....................... 591 1. Gestación histórica del artículo 34......................................................... 591 2. El artículo 34 vigente y sus requisitos..................................................... 593 3. La adquisición del tercero: teorías sobre la misma, y caracterización. 595 4. El ámbito de protección de la fe pública registral................................ 597 5. La fe pública registral y el problema de las cargas legales.................... 598 IV. EXCEPCIONES A LA FE PÚBLICA REGISTRAL....................................... 601
Tema 12 Aspectos registrales de la ineficacia de actos y contratos Rafael Verdera Server
I. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN RESPECTO DE LOS ACTOS Y CONTRATOS NULOS........................................................................................... 608 1. Preliminar................................................................................................ 608 2. La regla del artículo 33 LH: la irrelevancia convalidante de la inscripción........................................................................................................... 609 2.1. Entre la obviedad y el principio general....................................... 609 2.2. Nulidad del acto o contrato y regularidad de la inscripción....... 610 2.3. Repercusión de la inscripción en el acto o contrato nulo........... 610 2.4. Efectos de la inscripción de los actos o contratos nulos.............. 611 3. Precedentes y sentido actual del artículo 33 LH................................... 613 3.1. Precedentes..................................................................................... 613 3.2. La justificación actual del artículo 33 LH..................................... 614 3.3. El artículo 33 LH y el alcance de la inscripción........................... 616 4. Contexto sistemático del artículo 33 LH............................................... 617 4.1. Las relaciones entre los artículos 32 y 33 LH............................... 617 4.2. Las relaciones entre los artículos 33 y 34 LH............................... 618 4.2.1. Cuestiones generales.......................................................... 618 4.2.2. La venta de cosa ajena........................................................ 620
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4.2.3. El embargo de bienes ajenos al ejecutado: el artículo 594 LEC...................................................................................... 621 4.3. Las relaciones entre los artículos 33 y 35 LH............................... 623 5. La delimitación del alcance del artículo 33 LH.................................... 623 5.1. Situaciones a las que se aplica el artículo 33 LH.......................... 624 5.2. Sentido de la convalidación........................................................... 624 5.3. Tipos de ineficacia incluidos en el artículo 33 LH...................... 626 6. Nulidad del título y cancelación de la inscripción................................ 628 II. LAS ACCIONES RESCISORIAS, REVOCATORIAS Y RESOLUTORIAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD...................................................... 629 1. El criterio general: el alcance frente a tercero de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias............................................................... 629 1.1. La regla general del artículo 37.I LH............................................ 629 1.2. Los efectos generales de la resolución y de la rescisión.............. 630 1.3. ¿Qué requisitos debe reunir el tercero del artículo 37 LH?........ 634 1.4. Los supuestos de ineficacia sobrevenida....................................... 637 1.5. Acciones y condiciones.................................................................. 638 2. Las excepciones al criterio general........................................................ 639 2.1. Acciones rescisorias y resolutorias por causas de constancia registral........................................................................................... 641 2.1.1. La delimitación de las acciones rescisorias y resolutorias........................................................................................ 641 2.1.2. Efectos frente a terceros de las acciones rescisorias y resolutorias.......................................................................... 647 2.2. Acción de revocación de donaciones por incumplimiento de cargas............................................................................................... 647 2.2.1. Acciones revocatorias y protección de terceros................ 647 2.2.2. La revocación de donaciones por incumplimiento de cargas................................................................................... 648 2.2.3. Otros supuestos de revocación........................................... 651 2.3. Acciones de retracto legal.............................................................. 653 2.3.1. Derechos de adquisición preferente y terceros................ 653 2.3.2. La delimitación del retracto legal...................................... 653 2.3.3. Otros derechos de adquisición preferente........................ 654 2.3.4. Fundamento de la incidencia de los retractos legales en los terceros.......................................................................... 657 2.3.5. Efectos frente a terceros del retracto legal........................ 660 2.3.6. Supuestos de retracto legal................................................ 661 2.4. Acción rescisoria por fraude de acreedores (remisión).............. 663 3. Ejercicio de acciones personales entre las partes.................................. 663 3.1. Ámbito de aplicación del artículo 37.III LH................................ 663 3.2. La identificación de las acciones personales................................ 665 III. LA ACCIÓN PAULIANA................................................................................ 668 1. La delimitación de la acción pauliana................................................... 668 2. La singularidad de la incidencia de la acción pauliana frente a terceros............................................................................................................. 669 3. Los requisitos de la acción pauliana....................................................... 671
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4. Los efectos de la acción pauliana........................................................... 674 5. Breve referencia a la acción rescisoria concursal.................................. 677
Tema 13 La prescripción y el Registro de la Propiedad Camino Sanciñena Asurmendi
I. LA «PRESCRIPCIÓN REGISTRAL»............................................................. 690 1. Inscripción de la posesión y prescripción tabular................................. 690 2. Inscripción de la posesión y conversión en inscripción de dominio... 692 II. LA USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS...................................................... 695 1. Las presunciones de posesión y de buena fe......................................... 695 2. El requisito del justo título...................................................................... 698 III. LA USUCAPIÓN SECUNDUM Y CONTRA TABULAS.................................. 704 1. La usucapión contra tabulas en las anteriores Leyes hipotecarias y el artículo 1949 del Código civil................................................................. 704 2. La doble inmatriculación........................................................................ 707 IV. LA USUCAPIÓN CONTRA TABULAS........................................................... 709 1. El tercero adquirente y la protección hipotecaria................................ 709 1.1. La condición del tercero hipotecario........................................... 709 1.2. La protección durante el plazo de un año................................... 714 2. El usucapiente y la prevalencia de la normativa sustantiva................... 715 2.1. El usucapiente y el propietario...................................................... 716 2.2. El usucapiente y el adquirente no tercero hipotecario............... 718 3. La usucapión contra tabulas de las servidumbres negativas o no aparentes........................................................................................................ 720 4. Inscripción de la usucapión en el Registro de la Propiedad................ 728
Tema 14 El rango registral Gabriel Macanás
I. LA PRIORIDAD COMO SOLUCIÓN AL CONFLICTO DE DERECHOS. 741 II. LA PRIORIDAD REGISTRAL Y EL RANGO HIPOTECARIO.................... 747 III. EL RANGO COMO OBJETO DEL NEGOCIO JURÍDICO......................... 751 1. Licitud y fundamento del negocio sobre el rango................................ 751 2. Indemnidad del resto de titulares de derechos ordenados en el rango........................................................................................................ 756 3. Naturaleza y características del negocio relativo al rango.................... 759 IV. POSPOSICIÓN-ANTEPOSICIÓN O PERMUTA DE RANGO.................... 764 V. POSPOSICIÓN-RESERVA DE RANGO........................................................ 773 VI. CONVENIO DE IGUALDAD DE RANGO................................................... 777