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LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

Pedro Chaparro Matamoros Becario de Investigación F.P.U. en el Departamento de Derecho Civil Universidad de Valencia

Valencia, 2014

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A mis padres, Pedro y Elena, por su incondicional apoyo A Jos茅 Ram贸n, por ser el mejor maestro y amigo que hubiera podido imaginar

Índice PRÓLOGO.............................................................................................. 11

I. LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA. CONCEPTOS GENERALES 1. Concepto de extensión objetiva de la hipoteca................................... 13 2. El objeto de la hipoteca...................................................................... 16 2.1. Las reglas del art. 106 LH: el derecho de propiedad y los derechos reales en general como objeto de la hipoteca...................... 17 2.2. La finca: algunas consideraciones en torno a su concepto........... 22 2.2.1. La finca en sentido material............................................. 23 2.2.2. La finca en sentido registral............................................. 24 2.2.3. La finca anormal o especial............................................. 25 2.3. El bien inmueble hipotecado como objeto físico de la hipoteca... 27

II. LA EXTENSIÓN LEGAL O NATURAL DE LA HIPOTECA 1. En general.......................................................................................... 31 2. La extensión objetiva de la hipoteca a las accesiones naturales........... 34 2.1. Concepto de accesiones naturales............................................... 35 2.2. Supuestos de accesiones naturales............................................... 36 2.3. Momento de la extensión objetiva.............................................. 42 2.4. Fundamento de la extensión objetiva y supuestos problemáticos 42 3. La extensión objetiva de la hipoteca a las mejoras.............................. 46 3.1. Concepto y clases de mejora....................................................... 48 3.2. Naturaleza jurídica de las mejoras previstas en el art. 110.1º LH 52 3.3. El carácter separable de las mejoras............................................ 53 3.4. La realización de las mejoras: su pertenencia.............................. 55 3.5. Momento de la extensión objetiva.............................................. 59 3.6. Algunos supuestos problemáticos............................................... 61 3.6.1. La elevación de edificios.................................................. 62 3.6.2. Las subedificaciones........................................................ 65 3.7. Las excepciones contenidas en el art. 110.1º LH......................... 67 3.7.1. Las agregaciones de terrenos........................................... 68 A) Concepto................................................................... 69 B) La exclusión de la extensión natural de la hipoteca: razones...................................................................... 70

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3.7.2. La nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere................................................................................ 74 A) Concepto................................................................... 75 B) Supuestos problemáticos........................................... 78 a’) Terminación de edificio constante hipoteca......... 78 b’) Construcción de edificio donde existía otro......... 79 c’) Construcción de edificio donde lo había antes de constituirse la hipoteca........................................ 82 d’) La no declaración de obra nueva......................... 83 C) La admisión del pacto de extensión de la hipoteca a las nuevas construcciones en la jurisprudencia........... 92 D) Recapitulación........................................................... 95 4. La extensión objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones................ 96 4.1. Naturaleza jurídica del supuesto................................................. 96 4.2. Concepto de indemnización........................................................ 100 4.3. La indemnización por siniestro total o parcial de la finca........... 103 4.3.1. El momento de producción del siniestro.......................... 104 4.3.2. La regulación contenida en la Ley del Contrato de Seguro.................................................................................... 107 4.3.3. La inexistencia de obligación, con carácter general, de asegurar el inmueble hipotecado..................................... 110 4.4. La indemnización por causa de expropiación forzosa................. 112 4.5. Otros supuestos de indemnización.............................................. 115 5. Otros supuestos de extensión natural de la hipoteca........................... 116 5.1. La extensión natural de la hipoteca a las servidumbres............... 117 5.2. La extensión natural de la hipoteca a los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal....................... 117 5.3. Los objetos muebles que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto..................................................... 118 5.4. La extensión natural de la hipoteca al exceso de cabida de la finca hipotecada.......................................................................... 119

III. LA EXTENSIÓN CONVENCIONAL DE LA HIPOTECA 1. En general.......................................................................................... 121 2. Características generales de la extensión convencional de la hipoteca. 123 3. La extensión convencional de la hipoteca a los bienes inmuebles por destino................................................................................................ 124 3.1. Algunas precisiones en torno a los bienes inmuebles por destino 125 3.2. Los requisitos de los bienes inmuebles por destino...................... 127 3.2.1. La relación de servicio..................................................... 128 3.2.2. El carácter permanente de la relación de servicio............. 129 3.2.3. El acto de destinación o de afección................................ 130

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3.3.

3.4.

4. La e 4.1. 4.2. 4.3.

5. La e 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

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2.3.

2.4.

2.5.

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BIBLIO

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3.3. El pacto de extensión de la hipoteca a los bienes inmuebles por destino........................................................................................ 133 3.4. La desafección de los bienes inmuebles por destino, concurriendo pacto de extensión de la hipoteca a los mismos.......................... 140 4. La extensión convencional de la hipoteca a los frutos naturales......... 145 4.1. El concepto de fruto y sus características.................................... 146 4.2. El momento de producción de los frutos naturales..................... 147 4.3. El estado en que se encuentren los frutos.................................... 148 4.3.1. Los frutos pendientes...................................................... 149 4.3.2. Los frutos separados y almacenados................................ 151 5. La extensión convencional de la hipoteca a los frutos civiles.............. 152 5.1. La exclusión de la hipoteca de los frutos civiles.......................... 152 5.2. El momento de vencimiento de los frutos civiles......................... 153 5.3. El pacto de extensión de la hipoteca a los frutos civiles.............. 154 5.4. El anticipo de rentas contemplado en el art. 215.II RH.............. 154

IV. LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA FRENTE AL TERCER POSEEDOR 1. En general.......................................................................................... 157 2. La no extensión objetiva de la hipoteca frente al tercer poseedor como regla general: el art. 112 LH............................................................... 158 2.1. Concepto de tercer poseedor....................................................... 158 2.2. Fundamento de la no extensión objetiva de la hipoteca frente al tercer poseedor........................................................................... 163 2.3. La no extensión natural de la hipoteca frente al tercer poseedor: excepciones................................................................................. 164 2.4. La no extensión convencional de la hipoteca frente al tercer poseedor......................................................................................... 167 2.5. La eficacia del pacto de extensión de la hipoteca respecto al tercer poseedor............................................................................... 169 3. Las reglas sobre el pago al tercer poseedor de las mejoras a las que no se extienda la hipoteca........................................................................ 173 BIBLIOGRAFÍA....................................................................................... 177 ÍNDICE CRONOLÓGICO DE JURISPRUDENCIA................................ 183

PRÓLOGO Que la hipoteca es un tema que está de moda es evidente. La preocupante situación económica y el alarmante aumento de los niveles de desempleo han determinado un incremento sin precedentes del número de ejecuciones hipotecarias, que ha motivado reacciones jurisprudenciales, algunas de ellas, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, por todos conocidas, en las que se trata de poner freno a las cláusulas en las que se pactan intereses moratorios abusivos, declarándose su nulidad, sin posibilidad de moderación judicial, y permitiéndose su apreciación de oficio. Estas decisiones, junto a la existencia de un clamor social en contra de ciertas prácticas abusivas en el sector bancario, han precipitado, sin duda, la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Sin embargo, hay un tema, de indudable importancia, que ha pasado un tanto desapercibido en el debate social y que, sin embargo, tiene gran importancia, como es el tema de la extensión objetiva de la hipoteca. La hipoteca, como es sabido, recae en principio únicamente sobre el bien hipotecado; no obstante, la Ley Hipotecaria contempla tres supuestos en los que la hipoteca se extiende a las vicisitudes o cambios que sufra el bien hipotecado. En concreto, los supuestos de extensión objetiva de la hipoteca son los siguientes: a) la extensión legal (o natural), prevista en los arts. 109 y 110 LH, que afecta a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados; b) la extensión convencional (contemplada en el art. 111 LH), que puede afectar, si así se pacta, a los bienes muebles de carácter pertenencial, a los frutos y a las rentas vencidas y no satisfechas; y c) en fin, la extensión frente al tercer poseedor, que, propiamente, no consiste en una extensión, sino en la exclusión de una serie de supuestos (bienes muebles de carácter pertenencial y mejoras que no

José Ramón de Verda y Beamonte

consistan en obras de reparación, seguridad o transformación), siempre y cuando dichos bienes hayan sido costeados por aquél (art. 112 LH), a fin de gravar en la menor medida posible sus derechos. Dado que no es infrecuente que el importe que se obtiene con la venta del bien hipotecado no sirva para satisfacer la totalidad del crédito garantizado, adquieren una relevancia especial todos aquellos bienes a los que, a través de alguna de las formas previstas en la Ley, se haya podido extender la hipoteca, puesto que en muchos casos su venta deviene esencial a fin de que el acreedor hipotecario pueda ver satisfecho su crédito de modo íntegro. El trabajo que tengo el placer de presentar trata del tema de la extensión objetiva de la hipoteca, con gran rigor y claridad expositiva. El dominio de los fundamentos teóricos de la hipoteca se combina con un conocimiento exhaustivo de los problemas prácticos que suscita. El autor evita, así, realizar enojosos razonamientos dogmáticos carentes de interés para los operadores jurídicos, presentando una obra que introduce al lector en la “realidad” de la materia que estudia. En concreto, aborda las siguientes cuestiones: a) concepto de extensión objetiva de la hipoteca (y su inseparabilidad respecto del objeto de la hipoteca); b) finalidad de la extensión objetiva de la hipoteca; c) casos que comprende cada uno de los supuestos previstos en la Ley, así como las excepciones a los mismos; d) posición privilegiada del tercer poseedor frente a la extensión objetiva de la hipoteca; y e) análisis de la jurisprudencia para determinar la posición de los tribunales ante algunos de los problemas prácticos que con más insistencia se están produciendo en nuestros días en relación con la extensión objetiva de la hipoteca. Todo ello, con el análisis de la jurisprudencia reciente, para ofrecer una visión práctica de los problemas actuales que más controversias y dudas suscitan. El autor sigue, así, lo que ha sido una constante en su impecable labor investigadora, ya considerable, a pesar de su juventud. Espero que la obra que presento le sea al lector de tanta utilidad como a mí. José Ramón de Verda y Beamonte Catedrático de Derecho civil.

I. LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA. CONCEPTOS GENERALES Sumario: 1. Concepto de extensión objetiva de la hipoteca. 2. El objeto de la hipoteca. 2.1. Las reglas del art. 106 LH: el derecho de propiedad y los derechos reales en general como objeto de la hipoteca. 2.2. La finca: algunas consideraciones en torno a su concepto. 2.2.1. La finca en sentido material. 2.2.2. La finca en sentido registral. 2.2.3. La finca anormal o especial. 2.3. El bien inmueble hipotecado como objeto físico de la hipoteca.

1. CONCEPTO DE EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA Ocurre en la práctica que el objeto físico de la hipoteca no es una realidad estática, sino dinámica, de forma que, cuando llega el momento de ejecución de la garantía, aquél puede haber sufrido alguna alteración. Ésta puede llevar a que el objeto físico sobre el que se constituyó la garantía hipotecaria y el objeto físico sobre el que se va a ejecutar dicha garantía hipotecaria no coincidan. El objeto material sobre el que recae la hipoteca es un bien inmueble: la finca (aunque luego tendré ocasión de matizar esta afirmación), que es una realidad dinámica por cuanto su valor puede experimentar variaciones1. Generalmente, sin una buena conservación, su valor decrecerá con el transcurso del tiempo. Asimismo, puede ocurrir lo contrario, es decir, que como consecuencia de determinados cambios en su fisonomía, ya sean intencionados (por ejemplo, se construye un garaje anejo a la misma) o no intencionados (una accesión natural, como podría ser la agregación de un terreno por obra y capricho de la naturaleza), la finca experimente una modificación de carácter objetivo que suponga un incremento de su valor.

Esta idea ha sido expresada de forma muy ilustrativa por Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: La hipoteca y los bienes inmuebles por destino, McGraw-Hill, Madrid, 1996, p. 83, al afirmar que “podríamos decir que el Legislador configura la finca como una entidad compleja de carácter no estático sino dinámico, susceptible de experimentar cambios y modificaciones o transformaciones constantes no sólo por obra de la naturaleza, sino también por voluntad del hombre”.

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Esta cuestión es importante porque plantea un interrogante principal, resuelto por la Ley Hipotecaria, pero sólo en parte. Y es el siguiente: en los casos de modificación de la finca hipotecada, ¿debe esa modificación alterar lo gravado por la hipoteca? Es decir, se trata de determinar si la modificación experimentada por la finca como consecuencia de la transformación o alteración, puede afectar de algún modo a la hipoteca constituida sobre dicha finca. Para estos supuestos, la Ley Hipotecaria contempla la figura de la “extensión objetiva de la hipoteca”. Siguiendo a Saavedra Montero2, la extensión objetiva de la hipoteca puede definirse como “la ampliación de la hipoteca respecto de partes del objeto sobre las que no se constituyó la misma porque no existían en el momento en el que nació el gravamen, pero a las que se extiende el mismo en aplicación de las reglas contenidas en los artículos 109 a 113 de la Ley Hipotecaria”. Se trata, por tanto, “de determinar cómo afectan a la hipoteca ya constituida las vicisitudes del bien hipotecado (mejoras, accesiones, transformaciones que haya sufrido la finca, etc.) y de la obligación garantizada”3. Podemos decir, con carácter general (sin perjuicio de las matizaciones que se realizarán más adelante), que cuando el objeto físico hipotecado muta favorablemente (es decir, sufre una modificación objetiva que supone un aumento de valor), la extensión objetiva de la hipoteca se produce automáticamente en unos casos, mediante pactos en otros, y, en fin, puede también no producirse. Si, en cambio, el objeto hipotecado sufre una depreciación (por ejemplo, por causa de un incendio), la hipoteca se extiende a las can-

Saavedra Montero, E.: El objeto hipotecado y la extensión objetiva de la hipoteca, Dykinson, Madrid, 1999, p. 75. En un sentido similar, González Ordóñez, J. Mª.: Apuntes de Derecho Hipotecario, Centro de Estudios y Oposiciones, Madrid, 1953, p. 373, considera que “Por extensión objetiva de la hipoteca se entiende la determinación de los elementos que quedan sujetos a la ejecución hipotecaria, además de la finca propiamente dicha o en sustitución de ella”. Serra Rodríguez, A.: “La hipoteca inmobiliaria (I)”, en De Verda y Beamonte, J. R. y Serra Rodríguez, A. (coord.): Derecho civil III, Tirant lo Blanch, Valencia, 2010, p. 308.

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tidades que se le deban al dueño por razón de los bienes hipotecados (como podría ser un seguro que cubriese el riesgo de incendio), pues lo contrario sería tanto como dejar al acreedor hipotecario sin la garantía hipotecaria. Además, hay que tener en cuenta aquí lo previsto por el art. 117 LH, como garantía para el acreedor hipotecario en caso de que el deudor hipotecante quisiera burlar sus legítimas expectativas. En este sentido, dispone el primer párrafo de dicho precepto que “Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño”. La extensión objetiva de la hipoteca viene contemplada en los arts. 109 a 113 LH. A grandes rasgos, los arts. 109 y 110 LH regulan la denominada “extensión legal o natural de la hipoteca”. Por su parte, el art. 111 LH se refiere a los casos de “extensión convencional de la hipoteca” y “por disposición legal concreta”. En fin, los arts. 112 y 113 LH prevén el supuesto de que la finca hipotecada sea adquirida por un tercero (“extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor”). Con todo, la extensión objetiva de la hipoteca no está exenta de problemas. A esto me refería al decir que la Ley Hipotecaria resuelve “sólo en parte” esta cuestión. Y es que la Ley es parca al tratar los distintos supuestos en los que se puede plantear la extensión, dejando para el debate doctrinal y jurisprudencial la inclusión o no como objeto de la hipoteca de determinadas modificaciones producidas en la finca. Diferente materia es la regulada por el art. 114.I LH cuando dice que “Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente”. Este fenómeno se distingue del de la extensión objetiva de la hipoteca, y se ha dado en llamar “extensión de la hipoteca a los intereses”. No obstante, esta materia no es objeto de este estudio.

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Recapitulando, la extensión objetiva de la hipoteca supone la inclusión como objeto de la hipoteca de las modificaciones de carácter objetivo que hubiera experimentado la finca entre el momento de constitución de la garantía hipotecaria y el momento de ejecución de ésta. Y dado que es la finca el objeto material por excelencia de la hipoteca, susceptible de sufrir las modificaciones que pueden ocasionar una extensión objetiva de aquélla, no sería de recibo tratar esta figura sin antes detenerme en los caracteres y contornos que, nunca mejor dicho, delimitan el concepto de finca.

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2. EL OBJETO DE LA HIPOTECA Siendo el objeto de este estudio analizar la extensión objetiva de la hipoteca, se ha de plantear primero y antes que nada qué es el objeto de la hipoteca4. En efecto, únicamente sabiendo qué bienes y/o derechos pueden ser objeto de la hipoteca, se podrá discutir después en qué supuestos cabe la extensión objetiva de aquélla. Se trata, con todo, de dos temas (el objeto de la hipoteca y la extensión objetiva) íntimamente relacionados, por lo que conviene tratarlos conjuntamente en este apartado introductorio de los conceptos generales que se van a desarrollar a lo largo del estudio. En este punto, es de primordial importancia precisar la diferencia existente entre el bien inmueble sobre el que se constituye la hipoteca y el objeto de la hipoteca en sí mismo considerado. En este sentido, hay que hacer notar que objeto de la hipoteca, stricto sensu, no es el bien inmueble sobre el que generalmente se constituye, sino el derecho real enajenable que pesa sobre dicho bien inmueble y que se inscribe en el Registro de la Propiedad5. Es decir, aunque parezca que cuando

Como certeramente advierte Llopis Giner, J. M.: “El objeto de la hipoteca inmobiliaria (Comentario al art. 106 de la LH)”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, año 69, núm. 617, 1993, p. 842, “no se puede hablar de extensión objetiva de la hipoteca sin referirse antes al propio objeto de la hipoteca”. Lacruz Berdejo, J. L. (coord.): Elementos de Derecho Civil III: Derechos reales, vol. II, Dykinson, 2ª edición, Madrid, 2004, pp. 247-248, ha explicado con total claridad esta cuestión, en los términos siguientes: “Supuesto que, en rigor, el objeto del derecho real de hipoteca es siempre la finca, el ámbito jurídico del gravamen viene determinado por el derecho subjetivo que, sobre ella, legitime

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se hace referencia al término “objeto de la hipoteca” se esté remitiendo al bien inmueble (la finca) sobre el que se constituye la hipoteca, ello no es cierto desde un punto de vista técnico-jurídico: el objeto de la hipoteca sería, en ese caso, el derecho de propiedad (o cualquier otro) que recaiga sobre ese bien inmueble.

2.1. Las reglas del art. 106 LH: el derecho de propiedad y los derechos reales en general como objeto de la hipoteca El art. 106 LH afirma, a este respecto, que podrán ser hipotecados “1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción” y “2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes”6. Se trata del artículo que contiene la regulación básica de esta materia y sobre el cual se construye todo el sistema relativo al objeto de la hipoteca. El precepto es claro en su voluntad. Lo que el legislador pretende con él es dotar de valor económico (y, en consecuencia, de transmisibilidad) a cualquier derecho real que recaiga o pueda recaer sobre un bien inmueble, de forma que una persona pueda hipotecar cualquier derecho que incorpore cierto valor económico (y no sólo el derecho de propiedad). Lo que no está tan claro del precepto es la técnica jurídica empleada en su redacción. Existen, desde mi perspectiva, dos cuestiones que podrían haberse obviado por superfluas o repetitivas. Por un lado, el segundo apartado del precepto, al que luego me referiré. Por otro, la expresión “susceptibles de inscripción” usada en el apartado primero para referirse a los bienes inmuebles sobre los que puede recaer la hipoteca. Expresión desafortunada dado el carácter constitutivo que os-

la constitución de la hipoteca; tal ámbito jurídico es total, cuando el ‘derecho hipotecado’ es el pleno dominio; y en mayor o menor medida limitado, cuando es otro derecho”. En el mismo sentido, Saavedra Montero, E.: El objeto hipotecado y la extensión objetiva de la hipoteca, cit., p. 70, para quien “El objeto de la hipoteca es un derecho real que recae sobre una finca, de modo que lo que se hipoteca es el derecho inscrito sobre la misma, o más concretamente, lo que queda sujeto al cumplimiento de la obligación es el conjunto de facultades que integran el derecho hipotecado, el cual se predica respecto de una finca determinada”. V. en el mismo sentido el art. 1874 del Código Civil (CC en adelante).

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tenta la inscripción de la hipoteca, que únicamente puede recaer sobre derechos reales que tengan acceso al Registro, que, por consiguiente, han de venir referidos a bienes inmuebles susceptibles de inscripción7. Entrando ya en una exégesis de los apartados del precepto, hay que señalar que el art. 106.1º LH no es sino la hipoteca del derecho de propiedad que recae sobre los bienes inmuebles. Continuando en la misma línea de desacierto, el precepto se refiere a “Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción”, cuando lo que está queriendo decir es que es hipotecable el derecho de propiedad que recae sobre ellos8. Ello es así porque lo que tiene acceso al Registro de la Propiedad son títulos relativos a una finca, “de modo que la finca será la base material del Registro y los títulos inscribibles la base jurídica”9.

En el mismo sentido, Lasarte, C.: Derechos reales y Derecho hipotecario. Principios de Derecho civil V, Marcial Pons, 6ª edición, Madrid, 2008, p. 76, quien subraya que “No hay duda, pues, de que debe tratarse de bienes inmuebles susceptibles de inscripción (inscribibles, se dice hoy de forma generalizada, pese al relativo barbarismo), entre otras razones técnicas por la propia naturaleza constitutiva de la inscripción de la hipoteca”. Por su parte, Saavedra Montero, E.: “Los derechos susceptibles de ser objeto de hipoteca y la extensión objetiva de la misma”, Actualidad Civil, núm. 3-1997, p. 42, considera sobre este particular que la expresión es innecesaria, tanto si se sigue la tesis de que la inscripción de la hipoteca es constitutiva como si se opta por la tesis que entiende que no es constitutiva, sino más bien un “requisito inexcusable” en orden a predicar su eficacia respecto de terceros. En el primer caso, señala la autora, “es obvio que para que un bien, sea cual sea, pueda ser objeto de hipoteca, deberá constar inscrito en el Registro, o dicho de otro modo, ningún bien no inscrito podrá hipotecarse, pues no podría, en ese caso, constituirse la hipoteca ya que para inscribirse la misma debe recaer sobre un bien previamente inscrito”. En cuanto a la segunda tesis, continúa la autora, “la posibilidad de inscripción se deriva, sin necesidad de ser mencionada expresamente, de la primera parte del precepto al referirse a los ‘bienes inmuebles’”. Morell y Terry, J.: Comentarios a la legislación hipotecaria, tomo III (artículos 42-117), Editorial Reus, Madrid, 1928, p. 653, afirma que “El número primero [del art. 106 LH], al referirse a la finca, al inmueble, alude a la suma de derechos sobre ese objeto material; el número segundo, a una fracción”. O lo que es lo mismo, “El art. 106 de la ley, como el 1874 del Código [civil], quieren por tanto decir, en nuestra opinión, que son hipotecables el dominio y los demás derechos reales enajenables impuestos sobre bienes inmuebles”. Saavedra Montero, E.: “Los derechos susceptibles de ser objeto de hipoteca y la extensión objetiva de la misma”, cit., p. 43.

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Así pues, por consiguiente, existe en el texto de la Ley una equiparación (más bien confusión) entre los bienes inmuebles y el dominio de dichos bienes inmuebles. Como ya afirmé en la introducción de este capítulo, el objeto de la hipoteca en términos jurídicos no es el bien inmueble sobre el que recae (como equivocadamente parece concebir la Ley Hipotecaria), sino el derecho real enajenable, con contenido económico, que el deudor hipotecante ostenta sobre el referido bien inmueble (en este caso el derecho de propiedad). Y ello porque, como indica Saavedra Montero, el Registro de la Propiedad “es de títulos, no de bienes inmuebles”10. Dicho de otro modo, lo importante no es el objeto material sobre el que recae la hipoteca, sino el título que el deudor hipotecante ostenta sobre ese objeto material. Y, en consecuencia, objeto de la hipoteca propiamente dicho no es el bien inmueble sobre el que recae, sino el título que en relación con el citado bien inmueble posee el deudor hipotecante, que, en el caso del art. 106.1 LH, es el derecho de propiedad. Con todo, la expresión “bienes inmuebles susceptibles de inscripción” parece tener su explicación en que el precepto trata de diferenciar la hipoteca de la prenda (esta última aplicable sólo sobre los bienes muebles); de ahí que incida en el carácter inmueble de los bienes sobre los que puede recaer una hipoteca. El art. 106.2 LH, por su parte, se refiere al resto de derechos reales con contenido económico (dice “enajenables”) que puedan recaer sobre bienes inmuebles. Así pues, no sólo el derecho de propiedad puede ser objeto de hipoteca, sino también cualquier otro derecho real que: a) sea enajenable y b) recaiga sobre bienes inmuebles. Antes de entrar de lleno en el examen del precepto, es preciso realizar una matización acerca del primero de dichos requisitos: la alienabilidad. En línea con lo dicho, la alienabilidad debe predicarse del derecho real considerado; no es necesario que se predique, en cambio, respecto de la finca sobre la que recae tal derecho11.

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Saavedra Montero, E.: “Los derechos susceptibles de ser objeto de hipoteca y la extensión objetiva de la misma”, cit., p. 43. Respecto de esta cuestión, Llopis Giner, J. M.: “El objeto de la hipoteca inmobiliaria (Comentario al art. 106 de la LH)”, cit., p. 845, entiende que “Los bienes de por sí no son en principio ni alienables ni inalienables, va a depender del

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Bajo mi punto de vista la utilidad de este precepto es muy limitada12, dado el amplio abanico de derechos reales contemplados en el art. 107 LH como susceptibles de ser objeto de hipoteca, y su (como luego explicaré) apariencia de numerus apertus, unido a las prohibiciones contenidas en el art. 108 LH. Es decir, se trata de un precepto superfluo, pues no aporta nada nuevo una vez analizado el alcance y contenido de los arts. 107 y 108 LH. Lo único destacable del mismo es que resalta las notas necesarias para que un derecho real distinto del de propiedad sea susceptible de constituir objeto de la hipoteca, a saber: que sea enajenable y que recaiga sobre bienes inmuebles. En todo caso, los arts. 106.2, 107 y 108 LH son preceptos íntimamente relacionados: el art. 106.2 LH establece la idoneidad de los derechos reales distintos del de propiedad para constituir objeto de la hipoteca; el art. 107 LH menciona cuáles de esos derechos reales (y en qué medida) pueden llegar, efectivamente, a ser objeto de la hipoteca; y, por último, el art. 108 LH cita los derechos reales que no pueden constituir objeto de la hipoteca. Analizado el precepto de forma minuciosa, me parece imprescindible, en último lugar, traer a colación la interpretación alternativa realizada del mismo por Llopis Giner. Para este autor, se puede salvar la aparente confusión que reina en el precepto interpretándolo de la siguiente forma, más acorde con su literalidad (según él) que la interpretación mayoritaria: el apartado primero, al referirse a los bienes inmuebles, no está sino remitiendo al objeto físico (que califica como “objeto de primer grado”), sobre el que recae materialmente la hipo-

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ordenamiento jurídico que los regula el que tengan o no esta característica, por lo que no es necesario predicar de éstos la característica de la enajenabilidad, que sí que es importante en cuanto a los derechos que puedan imponerse sobre dichos bienes que, configurados por el Derecho de una forma determinada, llevan consigo o no esta característica de la enajenabilidad […]. Siendo consecuente su exigencia en materia de hipoteca al ser un derecho de realización de valor y que, llegado el caso del incumplimiento de la obligación, deben ser enajenados por el procedimiento legalmente establecido”. Saavedra Montero, E.: “Los derechos susceptibles de ser objeto de hipoteca y la extensión objetiva de la misma”, cit., p. 79, considera que este precepto, dada la tradicional clasificación de los derechos reales limitados, comprendería, además de los citados en el art. 107 LH, los derechos reales de censo y anticresis.

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La extensión objetiva de la hipoteca

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teca; el apartado segundo, por su parte, remite al “objeto de segundo grado”, que sería el derecho real enajenable que recae sobre el bien. Así pues, en palabras del citado autor, “el objeto de la hipoteca lo forman dos elementos: un objeto de primer grado que es el bien inmueble y un objeto de segundo grado que es el derecho real impuesto sobre el bien. Ambos elementos conjuntamente, y no por separado o absorbido uno en otro, van a integrar la totalidad del objeto que se incluye en la hipoteca”13. La consecuencia más inmediata de esta postura es incluir el derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles en el art. 106.2 LH, junto al resto de derechos reales, y no así en el art. 106.1 LH. Así lo hace el autor, para quien “Indudablemente la propiedad o el dominio se encuentra junto con los restantes derechos reales hipotecables en el apartado segundo del mismo precepto”14. Ciertamente, la interpretación efectuada es plausible. No obstante, considero que no se trata de una interpretación que se compadezca mejor (como el propio autor afirma) con la literalidad del precepto que la interpretación tradicional. A este respecto, el art. 106 LH (y lo mismo cabe decir del art. 1874 CC) parece estar hablando de dos supuestos distintos, de dos realidades diferentes, de forma que no es posible, a mi entender, decir que ambos conforman el objeto de la hipoteca conjuntamente, pues, al contrario, el precepto está refiriéndose a dos objetos de la hipoteca distintos (el derecho de propiedad

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Llopis Giner, J. M.: “El objeto de la hipoteca inmobiliaria (Comentario al art. 106 de la LH)”, cit., pp. 845-846. Misma opinión mantenida con posterioridad en Llopis Giner, J. M.: “Comentario al art. 1874 CC”, en Cañizares Laso, A.; De Pablo Contreras, P.; Orduña Moreno, J.; y Valpuesta Fernández, R. (directores): Código civil comentado, vol. IV: Arts. 1445 al final, Civitas-Thomson Reuters, Cizur Menor, 2011, p. 1307. Una postura similar sostiene Sánchez Martín, C.: “El derecho real de hipoteca”, en Sospedra Navas, F. J. (dir.): La ejecución hipotecaria. Análisis, procedimiento, ejecución y formularios, Civitas, Cizur Menor, 2009, pp. 54-55, al afirmar que en la hipoteca existe un doble objeto, el “primario o material”, que vendría a ser “el bien inmueble en su materialidad, con independencia de su correcta o deficiente descripción registral”, y el “objeto secundario o artificial”, esto es, “el derecho real que se haya hipotecado”. Llopis Giner, J. M.: “El objeto de la hipoteca inmobiliaria (Comentario al art. 106 de la LH)”, cit., p. 847.

Pedro Chaparro Matamoros

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y el resto de derechos reales enajenables que recaigan sobre bienes inmuebles). Cuestión diferente es la de la validez de la interpretación en cuanto a forma de explicar la institución. En este sentido, sus postulados son plenamente acertados, pues diferencia con claridad el objeto material de la hipoteca (la finca) del objeto jurídico (el derecho real que sobre ella recae). E igualmente es correcta la afirmación de que ambos elementos conjuntamente constituyen el objeto que se incluye en la hipoteca, pues es precisamente un derecho real, en relación con una determinada finca, lo que caracteriza a la institución de la hipoteca, sin que pueda desgajarse el primero del segundo ni a la inversa.

2.2.1.

2.2. La finca: algunas consideraciones en torno a su concepto Es preciso analizar aquí el concepto de finca por su importancia central en el tema que nos ocupa. Ya señalé en un momento anterior la diferencia existente entre el objeto material de la hipoteca, que es el bien inmueble (la finca), y el objeto jurídico, que es el derecho real enajenable dotado de contenido económico sobre el que se constituye la hipoteca. No hay que perder de vista cuando se habla de finca que el Registro de la Propiedad es un Registro que se organiza por fincas, de forma que cada una de ellas abre folio registral independiente, inscribiéndose en el mismo el derecho real, el título, que se posea en relación con la finca. Es decir, cada una de las fincas abre folio registral independiente en el que se hacen constar todos y cada uno de los avatares por los que atraviesen. O lo que es lo mismo, la finca es el soporte material “sobre la que se constituye el derecho real susceptible de inscripción”15. En cuanto al concepto de finca, se torna imprescindible realizar un repaso de las distintas acepciones de dicho término, sin tener en esta tarea, no obstante, ánimo de exhaustividad, puesto que no es el objeto directo del presente estudio.

Saavedra Montero, E.: El objeto hipotecado y la extensión objetiva de la hipoteca, cit., p. 3. V. en el mismo sentido Saavedra Montero, E.: “Los derechos susceptibles de ser objeto de hipoteca y la extensión objetiva de la misma”, cit., p. 43.

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La extensión objetiva de la hipoteca

2.2.1. La finca en sentido material Curiosamente, no existe una definición legal del concepto “finca”. Ni siquiera existe una homogeneidad en su formulación, pues a lo largo del Código Civil el legislador ha usado diferentes nomen iuris: entre otros, predio, fundo o suelo. La finca se puede definir como una porción de terreno delimitada, en el sentido de que es finita, propiedad de una o varias personas y sobre la cual, en consecuencia, se ostentan poderes de disposición. Éste es el concepto material de finca. La doctrina tradicionalmente la ha definido de forma similar16, haciendo constar en su definición los siguientes elementos: a) la superficie terrestre; b) la delimitación de dicha superficie y c) la pertenencia de la finca a una o varias personas. Desgranando cada uno de dichos elementos, se puede decir que la superficie terrestre de la finca no se ha de entender como referida únicamente al suelo, sino que es también comprensiva del subsuelo y del vuelo. En segundo lugar, suele usarse la expresión “cerrada por una línea poligonal” para referirse a la delimitación del terreno. Éste es, a mi juicio, el aspecto más controvertido de la definición. Así, podría ser posible que la finca estuviese cerrada, pero que no coincidiese el terreno cerrado con la totalidad del terreno del que es propietario el deudor hipotecante. En caso de que eso ocurriera, lo importante, a efectos del objeto físico de la hipoteca, es el terreno del que sea propietario el deudor hipotecante, aunque se hubiese cercado una porción menor de terreno17. Es decir, la hipoteca, desde el punto de vista físico, recaerá, no sobre el terreno que se encuentre cercado, sino sobre el terreno que sea propiedad del deudor hipotecante, y ello con independencia de que esté cerrado o no. Según Díez-Picazo, L.: Fundamentos del Derecho civil patrimonial III, Thomson Civitas, 5ª edición, Cizur Menor, 2008, p. 242, “Se llama finca en sentido material a una porción de superficie o a un espacio delimitado que forma una unidad en el tráfico jurídico”. 17 Saavedra Montero, E.: El objeto hipotecado y la extensión objetiva de la hipoteca, cit., p. 4, opina en este sentido que “lo relevante no es el cerramiento visible, los signos meramente externos, sino que lo realmente significativo es la delimitación jurídica, mediante la cual se singulariza el objeto del derecho, con independencia de que coincida o no con la línea que marcan otros signos externos”. 16