ANDAZ CHAROENKRUNG HOTEL

ANDAZ C

H

A

R

O

E

N

K

R

U

N

G

H

O

T

E

L

LA NAN TERN A R C H I T E C T

TIMPIKA NUTIDA THANTAM PATCHARIN PETHCHARAPORN PANUPONG PUWAN WONGPHAT

WETPANYA KOSAYAKANON TONGSAMER PIYANANTHASOMDEE CHUMSAENG BOONIKHOM JANNARONG JIEMVIJID

59020015 59020017 59020023 59020040 59020045 59020048 59020051 59020090

รายวิชา การจัดทารายละเอียดโครงการ เพือ่ การออกแบบงานสถาปั ตยกรรม (02016413) KING MONGKUT'S INSTITUTE OF TECHNOLOGY LADKRABANG FACULTY OF ARCHITECTURE

PREFACE

โครงการจัดทาเอกสารเพือ่ เสนอโครงการนี้ เป็ นส่วนหนึ่งของ รายวิชา การจัดทา รายละเอียดโครงการ เพือ่ การออกแบบงานสถาปั ตยกรรม ARCHITECTURAL PROGRAMMING (02016413) มีวตั ถุประสงค์เพือ่ ให้นกั ศึกษาเรียนรูท้ กั ษะ และมีความเข้าใจทางด้านการเสนอ ผลงาน โครงการออกแบบทางสถาปั ตยกรรม รวมถึงฝึกฝนการนาเสนอแนวคิด ในการ เสนอโครงการ ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด สามารถดึงดูด และสร้างรายได้ ให้กบั เจ้าของโครงการได้ โดยใช้หลักการคิดวิเคราะห์อย่างมีเหตุผล สามารถทาความเข้าใจโครงการอย่าง เป็ นประเด็น เพือ่ การนาเสนอโครงการทางสถาปั ตยกรรม ทีม่ คี วามเป็ นไปได้ ภายใต้ เเงือ่ นไข จุดเด่น-จุดด้อย กฏเกณฑ์ ข้อบังคับ มาตรฐานการออกแบบ และจรรยาบรรณ วิชาชีพ หากมีขอ้ ผิดพลาดประการใด ทางผูจ้ ดั ทากราบขออภัยมา ณ ทีน่ ้ี คณะผูจ้ ดั ทา

PREFACE

บทที่ 1

บทนำ และข้อมูลพื้นฐำนของโครงกำร ที่มาและข้ อมูลพื ้นฐานของโครงการ กระบวนการทางาน แนวคิดการจัดตั ้งโครงการ การวิเคราะห์กลุม่ ผู้ใช้ โครงการ สมมุติฐาน อุปสรรค และวิธีการแก้ ไข

บทที่ 2

ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศกึ ษา ความสัมพันธ์เชิงการใช้ งาน การเลือกโครงข่ายโรงแรม สรุปข้ อมูล

บทที่ 3

กำรวิเครำะห์ที่ตงั้ โครงกำร การเลือกที่ตั ้งโครงการ การวิเคราะห์ที่ตั ้งโครงการ สรุปข้ อมูล

PREFACE

บทที่ 4

ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และ ทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาวิธกี ารออกแบบโรงแรมระดับ 5 ดาว การศึกษากฏหมายทีเ่ กีย่ วข้อง การศึกษาปั จจัยทฤษฎีโครงสร้างอาคารสูง การศึกษาปั จจัยทฤษฎีระบบอาคารสูง ระบบขนส่ง ระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้ า ระบบสุขาภิบาล ระบบป้ องกันอัคคีภยั สรุปข้อมูลเชิงเทคนิค ทีส่ ง่ ผลต่อสถาปั ตยกรรม และการตลาด

PREFACE

บทที่ 5

แนวควำมคิดกำรจัดทำโครงกำร แนวความคิดการออกแบบ วิเคราะห์การจัดการพืน้ ทีใ่ ช้สอยของโครงการ ผังพืน้ อาคาร ภาพบรรยาการโครงการ รายละเอียดห้องพัก รายละเอียด พืน้ ทีจ่ ดั เลีย้ ง และห้องประชุม รายละเอียด สิง่ อานวยความสะดวกอืน่ ๆ รายละเอียด ร้านอาหารแต่ละประเภท

บทที่ 6

กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร การประเมินค่าใช้จา่ ย และรายรับของโครงการ การคานวณจุดคุม้ ทุน บทสรุป

บทที่ 7

อ้ำงอิง กิตติกรรมประกาศ บรรณานุกรม

บทที่ 1 บ ท นำ แ ล ะ ข้ อ มู ล พื้ น ฐ ำ น โ ค ร ง ก ำ ร

บทที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร บทนา และข้อมูลพื้นฐานของโครงการ

บทนำ และข้อมูล พื้นฐำนของโครงกำร ในปั จจุ บ ัน อัต ราการ เติบโตของอุตสาหกรรมการ ท่องเทีย่ ว กาลังเจริญเติบโต อย่ า งก้า วกระโดดขึ้น ทุ ก ปี ซึง่ สร้างรายได้จานวน มหาศาล จากบรรดา นักท่องเทีย่ วทัง้ ภายใน และ ต่างประเทศ ให้กบั ธุรกิจ ทุก ภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับการ ท่องเทีย่ ว ซึ่ ง ห นึ่ ง ใ น นั ้ น คื อ กิจ การ โรงแรม ที่นั บ เป็ น ห นึ่ ง ใ น ธุ ร กิ จ ที่ ใ ห้ ผ ล ประกอบการอย่างมาก กับผู้ ลงทุน และพนักงานภายใน โรงแรม โดยโรงแรมแต่ละแห่ง ก็ ย่ อ มมี จุ ด ขายที่ โ ดดเด่ น แ ล ะ ต้ อ ง ต อ บ โ จ ท ย์ กั บ พฤติกรรมของนักท่องเที่ยว ในแต่ละพืน้ ที่

ธุรกิจด้าน อาหาร/เครื่องดื่ม

ธุรกิจด้าน การขนส่งมวลชน

ธุรกิจโรงแรม

แผนภูมิแสดงรายได้ จากการท่องเที่ยวจากชาวต่างชาติ (2009-2018) ที่มา : National Statistical Office

แผนภูมิแสดงค่าใช้ จ่าย รายคนโดยเฉลีย่ ต่อวัน (2009-2018) ที่มา : National Statistical Office

การคาดการณ์รายได้จากการท่องเทีย ่ ว ในปี 2562

3.38 ล้ำนล้ำนบำท

1.97 ล้ำนล้ำนบำท

3.2 ล้ำนล้ำนบำท

บทที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร บทนา และข้อมูลพื้นฐานของโครงการ

นอกจากนี ้ยังมีปัจจัยอื่นที่ส่งผลดีต่อ ธุรกิจโรงแรมให้ เติบโตได้ ดีมากขึ ้น การเจริญเติบโต ของสายการบินต้นทุนต่า

นโยบายที่ส่งเสริมการท่องเที่ยว เพิ่มมากขึ้น

ทีม่ า : MOT คาดการณ์โดย Krungsri research

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ที่มีส่วนช่วยส่งเสริมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการ ปรับปรุง และขยายสนามบนิ รวมถึงการขยายเส้นทางคมนาคม

ในช่วง 3 ปี ขา้ งหน้า (2562-2564) ธุรกิจโรมแรม มีแนวโน้มเจริญเติบโต ตาม ภาคท่ อ งเที่ย ว โดยคาดว่ า จ านวนนั ก ท่ อ งเที่ ย วต่ า งชาติ แ ล ะ นักท่องเทีย่ วไทย จะขยายตัวในอัตราเฉลีย่ น 5-7% ต่อปี และ 3-4%ต่อปี ตามลาดับ

อ้ า ง อิ ง : ก ร ะ ท ร ว ง ก า ร ท่ อ ง เ ที่ ย ว แ ล ะ กี ฬ า , 2 5 6 0

บทที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร กระบวนการทางาน

๑

๒

๓

๔

แนวคิดการจัดตั้งโครงการ

สารวจพื้นที่โดยรอบ โครงการ

การวิเคราะห์กรณีศึกษา

การวิเคราะห์กลุ่มผู้ใช้ โครงการ

๕

๖

๗

๘

การเลือกโครงข่ายโรงแรม

เกณฑ์การเลือกที่ต้งั โครงการ

การออกแบบโครงการ

กำรประเมินควำมเป็นไปได้ ของโครงกำร

กระบวนการทางาน

บทที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร แนวคิดการจัดตั้งโครงการ

แนวคิดกำรจัดตั้ง โครงกำร

5 STAR HOTEL

โ ค ร ง ก า ร ป ร ะ เ ภ ท โ ร ง แ ร ม เ ป็ น โครงการที่สามารถเจาะจงกลุ่มเป้ าหมายได้ อย่ า งชั ด เจน ตั ง้ แต่ ร ะดับ สู ง อย่ า ง ผู้ น า ประเทศ จนถึง กลุม่ นักท่องเทีย่ ว ซึ่งระดับดาวของโรงแรมจะสาท้อนถึง กลุ่มเป้ าหมาย โดยแตกต่างกันที่ การพัฒนา คุ ณ ภาพการบริก าร ที่ม ากขึ้น ไปตามระดับ ดาวของโรงแรมนัน้ ส่วนประเภทโรงแรมระดับ5ดาวนัน้

สา ม า ร ถ ต อ บ ส น อ ง ค ว า ม ต้ อ ง ก า ร นั ก ท่ อ งเทีย่ ว ส่ ง เสริม กิจ กรรมในย่ า น รวมถึงมีผลประกอบการปริมาณมาก นอกจากนี้ ย ัง ควรเป็ น โรงแรม โครงข่า ย เพือ่ ใช้ร ะบบการบริห ารที ม่ ี ประสิทธิภาพ และทาให้สามารถดาเนิ น กิจ การได้ดีก ว่ า การสร้า งแบรนด์ ด้ ว ย ตนเอง

บทที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร แบรนด์ย่อยที่ต้องการศึกษา

28 %

กำรวิเครำะห์กลุ่มผู้ใช้โครงกำร

3% 5% 4% 4% 11%

ตารางแสดง 10 อันดับจานวนนักท่องเทีย่ วในประเทศไทย

1%

28.6%

56.7%

13.8%

นักท่องเที่ยวจีน เป็ นตลาดใหญ่อนั ดับ 1 ของไทย มีนักท่องเที่ยวประมาณ 10.5 ล้านคน ซึ่งมีอตั รา เพิม่ ขึน้ เรือ่ ยๆ

กลุ่มผู้ใช้โครงการ เป็น ชาวจีน วัยกลางคน (อายุ 40 - 59 ปี) ต่ากว่า 20 ปี

21 39 ปี

40 – 59 ปี

ทีม่ า บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ

มากกว่า 60 ปี

บทที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร ปัญหา อุปสรรค์การดาเนินงานและวิธีการแก้ไข

ปัญหำ อุปสรรค์กำรดำเนินงำนและวิธีกำรแก้ไข การเลือกพิจารณาในการนา ลักษณะการบริ หารองค์กรของโรมแรมแบบโครงข่ายมาใช้ ภายในโครงการนี ้ จะทาให้ มีความคุ้มทุน และผลประกอบการได้ ดีกว่า การสร้ างแบรนด์ด้วยตัวเอง เพื่ อแข่งขันกับ โรงแรมระดับ 5 ดาว ในละแวกนัน้ นอกจากนี ้ต้ องไม่เกิดการเลือกโครงข่ายโรมแรมที่ไม่ซ ้ากันในย่าน เพื่อไม่ให้ เกิดการแข่งขันในโครงข่ายเดียวกัน และจากนโยบายสนับสนุนการท่องเที่ยว จึงเลือกความเป็ น City Hotel เพื่อเน้ นกลุ่มเป้าหมายที่ชดั เจนมากขึ ้น การสร้ างโครงการสถาปั ตยกรรมประเภทโรงแรม มีอุปสรรคในการค้ นคว้ าข้ อมูลบางส่วน เนื่องจากเป็ นความ ลับ ทางการค้ า ทาให้ การเปรี ยบเทียบข้ อมูลไม่ชดั เจนอย่างที่ควร การแก้ ปัญหาที่เกิดขึ ้น เป็ นไปโดยการใช้ โรงแรมอ้ างอิงที่ใกล้ เคียงเป็ นตัวเปรี ยบเทียบ และยกอาคารตัวอย่างมาเพื่อ ศึกษาข้ อมูลในส่วนที่เปิ ดเผยจัดทาข้ อมูลในรูปแบบสถิติเพื่อหาค่าเฉลี่ยของตัวเลข

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม

RAMADA HOTEL กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

กายภาพอาคาร

RAMADA HOTEL กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

RAMADA HOTEL กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

RAMADA HOTEL กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

M A N D A R I N O R I E N TA L กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

กายภาพอาคาร

M A N D A R I N O R I E N TA L กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

M A N D A R I N O R I E N TA L กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

M A N D A R I N O R I E N TA L

การตลาด

SHANGRI-LA กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

กายภาพอาคาร

SHANGRI-LA กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

SHANGRI-LA กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

SHANGRI-LA กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

R O YA L O R C H I D S H E R AT O N กายภาพอาคาร

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

กายภาพอาคาร

R O YA L O R C H I D เปรี S ยHบเทีEยบR AT O N กายภาพอาคาร Roomtype & area

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

R O YA L O R C H I D เปรี S ยHบเทีEยบR AT O N กายภาพอาคาร Roomtype & area

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

R O YA L O R C H I D เปรี S ยHบเทีEยบR AT O N กายภาพอาคาร Roomtype & area

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การวิเคราะห์กรณีศึกษา

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม ความสัมพันธ์เชิงการใช้งาน

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม ความสัมพันธ์เชิงการใช้งาน

แผ่นภูมิแสดงเส้นทางสัญจร BACK OF THE HOUSE

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม ความสัมพันธ์เชิงการใช้งาน

แผ่นภูมิแสดงเส้นทางสัญจร ส่วน FRONT OF THE HOUSE จนถึง BACK OF THE HOUSE

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม ความสัมพันธ์เชิงการใช้งาน

แผ่นภูมิแสดงเส้นทางสัญจร ส่วน PUBLIC AREA

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม ความสัมพันธ์เชิงการใช้งาน

แผ่นภูมิแสดงเส้นทางสัญจรส่วน PUBLIC AREA

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม ความสัมพันธ์เชิงการใช้งาน

แผ่นภูมิแสดงเส้นทางสัญจรส่วน SERVICE ไปถึง FRONT OF THE HOUSE

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การเลือกโครงข่ายโรงแรม

1 เ ค รื อ ข่ า ย โ ร ง แ ร ม ธุ ร กิ จ ที่ มี ชื่ อ เ สี ย ง ใ น ไ ท ย แ ล ะ จี น

2 เ อ ก ลั ก ษ ณ์ ข อ ง เ ค รื อ ข่ า ย

3 เ ค รื อ ข่ า ย โ ร ง แ ร ม ที่ ยั ง ไ ม่ มี ใ น ย่ า น แ ล ะ ร ะ แ ว ก ไ ก ล้ เ คี ย ง

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การเลือกโครงข่ายโรงแรม

UNITED STATES & CANADA 668

CARIBBEAN & LATIN AMERICA

EUROPE 222

ASIA

AFRICA & MIDDLE EAST

221

39 70

AUSTRALIA & PACIFIC 17

= 1,237 โ ร งแ ร มทั ว่ โ ลก

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การเลือกโครงข่ายโรงแรม

BRANDS LUXURY

LUXURY & UPPER-UPSCALE

มี ใ น ไ ท ย ตั ว เ ลื อ ก ที่ ส น ใ จ ศึ ก ษ า

INCLUSIVE UPSCALE

UPPER-UPSCALE

UPSCALE

LUXURY WELLNESS

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การเลือกโครงข่ายโรงแรม

BRANDS ในไทย

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การเลือกโครงข่ายโรงแรม

LUXURY BRANDS

ใ น ภ า ษ า ฮิ น ดี แ ป ล ว่ า “ เ อ ก ลั ก ษ ณ์ ข อ ง ตั ว เ อ ง ”

ใ น ภ า ษ า สั น ส ก ฤ ต แ ป ล ว่ า “ความประหลาดใจ”

แ น ว ค ว า ม คิ ด ข อ ง โ ค ร ง ก า ร : ก า ร ผ ส ม ผ ส า น วิ ถี ชี วิ ต เ รี ย บ ห รู ร่ ว ม กั บ ศิ ล ป ะ แ ล ะ วั ฒ น ธ ร ร ม ท้ อ ง ถิ่ น

แ น ว ค ว า ม คิ ด ข อ ง โ ค ร ง ก า ร : ก า ร ผ ส ม ผ ส า น ร ะ ห ว่ า ง น วั ต ก ร ร ม แ ล ะ เ อ ก ลั ก ษ ณ์ ข อ ง พื้ น ที่

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม การเลือกโครงข่ายโรงแรม

LUXURY BRANDS

•

กา ลั ง ข ย า ย ส า ข า ใ น เ อ เ ชี ย ต ะ วั น อ อ ก เ ฉี ย ง ใ ต้ โ ด ย เ ปิ ด ตั ว ที่ สิ ง ค โ ป ร์ เ ป็ น ที่ แ ร ก

OCCUPANCY อัตราการเข้าพัก

78.4 %

จากปี 2018

REVPAR

8.9 %

นิยมใช้วดั ประสิทธิภาพทาง การเงินของธุรกิจโรงแรม

จากปี 2018

ADR

1.4 %

ราคาขายเฉลีย่

จากปี 2018

AMERICAS

5.6 %

EUROPE AFRICA & SW ASIA

11 6

21 โรงแรมทัวโลก ่

•

มี ก า ร ข ย า ย เ ค รื อ ใ น เ อ เ ชี ย เ ป็ น ส่ ว น ใ ห ญ่ โ ด ย มี เ ค รื อ โ ร ง แ ร ม ถึ ง 1 5 แ ห่ ง ใ น เ อ เ ชี ย

OCCUPANCY อัตราการเข้าพัก

4

0.9 % จากปี 2018

REVPAR

2.4 %

นิยมใช้วดั ประสิทธิภาพทาง การเงินของธุรกิจโรงแรม

จากปี 2018

ADR

1.0 %

ราคาขายเฉลีย่

จากปี 2018

AMERICAS ASIA PACIFIC

70.1 %

EUROPE AFRICA & SW ASIA

1 1

17 โรงแรมทัวโลก ่

ASIA PACIFIC 15

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม สรุปผล

BUILDING FORM & ZONING

Sense of place แ น ว ค ว า ม คิ ด ก า ร อ อ ก แ บ บ สิ่ ง ใ ห ม่ โ ด ย ที่ มี ร า ก ฐ า น ยึ ด โ ย ง กั บ ส ถ า น ที่ แ ล ะ ส ะ ท้ อ น วั ฒ น ธ ร ร ม เ ดิ ม ข อ ง พื ้ น ที่

ก า ร ส ะ ท้ อ น ก า ย ภ า พ พื้ น ที่ เ ป็ น S E L L P O I N T ข อ ง แ บ ร น ด์

ไ ม่ มี แ บ บ แ ผ น ที่ แ น่ น อ น

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม สรุปผล

FACILITY UNITS

AREAS

MIN

MAX

MIN

MAX

EVENT SPACE

1

1

300

-

MEETING ROOMS

3

-

30

-

TOTAL MEETING SPACE

4

-

500

ANDAZ LOUNGE

1

1

200

-

ALL-DAY DINING RESTAURANT

1

1

375

-

SPECIALTY RESTAURANT

0

1

300

-

BEVERAGE OUTLET

1

1

150

-

FITNESS CENTER

1

1

120

200

POOL LENGTH

0

2

18

-

SPA TREATMENT ROOMS

6

-

40

-

-

-

CIRCULATION SPACE

20 %

30 %

2,000

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม สรุปผล

ROOM TYPE

* ONLY SUITES

UNITS

AREAS

MIN

MAX

MIN

JUNIOR SUITES

2

-

80

120 -

EXECUTIVE SUITES

3

-

120

180

PRESIDENTIAL SUITES

4

-

160

360

แ น ว ค ว า ม คิ ด ก า ร อ อ ก แ บ บ ห้ อ ง พั ก โ ด ย ที่ มี ร า ก ฐ า น ยึ ด โ ย ง กั บ ส ถ า น ที่ แ ล ะ ส ะ ท้ อ น วั ฒ น ธ ร ร ม เ ดิ ม ข อ ง พื ้น ที่

MAX

บทที่ 2 ทบทวนวรรณกรรม สรุปผล

R O O M TYPE ANDAZ WEST HOLLYWOOD

ANDAZ SANDIEGO

ANDAZ MUNICH SCHWABINGER

ANDAZ DELHI

ANDAZ SEOUL

ANDAZ LIVERPOOL STREET

รู ป ท ร ง ไ ก ล้ เ คี ย ง สี่ เ ห ลี่ ย ม จั ตุ รั ส แ ล ะ ผื น ผ้ า ม า ก ที่ สุ ด

บทที่ 3 ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ที่ ตั้ ง โ ค ร ง ก ำ ร

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร การเลือกที่ตั้งโครงการ

RAMADA

MANDARIN

CASE

SHANGRI-LA

ROYAL ORCHID

CHAIN

หา SITE ที่มีรูปทรงใกล้เคียง สี่เหลีย ่ มผืนผ้า หรือ สีเหลีย ่ มจัสตุรสั มากทีส่ ด ุ

SUMMARY

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร การเลือกที่ตั้งโครงการ

เ ก ณ ฑ์ CHAROENKRUNG DISTRICT

รำคำที่ดิน ขนำดที่ดิน ทัศนียภำพ

SITE 01

กฏหมำยผังสี มีควำมเงียบสงบ ปริมำณสิ่งก่อสร้ำงทีต ่ ้องรือ้ ถอน

SITE 02

ติดถนนใหญ่ 16 ม. ติดแม่น้ำ (ควำมกว้ำงหน้ำไซต์) ใกล้สถำนนี BTS ไม่เกิน 500 ม.

SITE 03

รูปร่ำงผืนผ้ำ ควำมปลอดภัย

ใกล้สถำนที่ทอ ่ งเที่ยว

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร การเลือกที่ตั้งโครงการ

SITE 01 ราคาที่ดิน ( ราคาตลาด )

4,397,825,000 • ราคาประเมินรายแปลงกรมธนารักษ์ 215,000 บาทต่อตารางวา • ราคาประเมินตลาด 537,500 บาทต่อตารางวา

จานวนแปลงที่ดิน

1 แปลง 300 M

ใกล้บที เี อส

S W ราคาทีด่ นิ สูง

เดินทางสะดวก O

T ใกล้สถานศึกษา

SETBACK 6 M เลขโฉนดที่

688 215,000.00

20 ไร่ 1 งำน 82 ตำรำงวำ

ย.๘-๒๑

FAR

6

OSR

5

LAW

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร การเลือกที่ตั้งโครงการ

ACCESSIBILITY

ENVIRONMENT

ไม่มีอาคารสูงบังวิว มีความเป็ นส่วนตัวเนื่องจากบริเวณโดยรอบไม่ใช่ สถานที่สาธารณะ

BANGRAK , BANGKOK

PHYSICAL

16 ถนนทางเข้ากว้าง 16 M

สะพานตากสิน

วัดยานนาวา ริมแม่น้าเจ้าพระยา

อาคาร พาณิชย์

ไซต์รปู ร่างสีเ่ หลีย่ มผืนผ้า

SITE

01

อาคาร พาณิชย์

CHAROENKRUNG ROAD

16 M N

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร การเลือกที่ตั้งโครงการ

SITE 02 ราคาที่ดิน ( ราคาตลาด ) จานวนแปลงที่ดิน

2,585,625,000 • ราคาประเมินรายแปลงกรมธนารักษ์ แปลงหน้าสุด 250,000 บาทต่อตารางวา / แปลงหลังสุด 120,000 บาทต่อตารางวา • ราคาประเมินตลาด แปลงหน้าสุด 625,000 บาทต่อตารางวา / แปลงหลังสุด 300,000 บาทต่อตารางวา

140 แปลง 2.60 KM

ราคาทีด่ นิ ไม่สงู S

W รือ้ ถอนจานวนมาก

มีความส่วนตัว O

T เดินทางไม่สะดวก

S SE ET TBBAACCKK 6 6 MM เลขโฉนดที่

-

96,000.00

120,000.00 96,000.00 120,000.00

19 ไร่ 1 งำน 77 ตำรำงวำ

110,000.00 110,000.00

110,000.00 70,000.00

120,000.00 250,000.00

ย.๘-๒๔

FAR

6

OSR

5

LAW

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร การเลือกที่ตั้งโครงการ

ACCESSIBILITY BANGRAK , BANGKOK

PHYSICAL

16 ถนนทางเข้ากว้าง 16 M

HOUSE ริมแม่น้าเจ้าพระยา

RIVER HEAVEN CONDOMINIUM

HOUSE

ไซต์รปู ร่างสามเหลีย่ ม

SITE

02 CHAROENKRUNG ROAD

16 M

N

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร

SITE 03

การเลือกที่ตั้งโครงการ

ราคาที่ดิน ( ราคาตลาด ) จานวนแปลงที่ดิน

1,238,85 0,000

65 แปลง

• ราคาประเมินรายแปลงกรมธนารักษ์ 105,000 บาทต่อตารางวา / 75,000 บาทต่อตารางวา • ราคาประเมินตลาด 262,500 บาทต่อตารางวา / 187,500 บาทต่อตารางวา

2.80 KM

รูปร่างไซต์ยาก ต่อการวางผัง W / ไม่มวี วิ แม่น้า

ราคาทีด่ นิ ถูก

S

มองเห็นง่าย

O T ไม่มที างเดินคน

SETBACK 6 M เลขโฉนดที่

105,000.00

75,000.00

13 ไร่ 3 งำน 6 ตำรำงวำ

ย.๘-๒๔

FAR

6

OSR

5

LAW

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร การเลือกที่ตั้งโครงการ

ACCESSIBILITY BANGRAK , BANGKOK

HOUSE

PHYSICAL

16 ถนนทางเข้ากว้าง 16 M

ไซต์รปู ร่างหลายมุม

คริ สตจักรมายิ น

SITE

03

CHAROENKRUNG ROAD

N

16 M

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร

S W O T A N A LY S I S

02

03

S

I

T

E

01

การวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ

S

ใกล้บที เี อส

W

ราคาทีด่ นิ สูง

O

เดินทางสะดวก

T

ใกล้สถานศึกษา

ราคาทีด่ นิ ไม่สงู

รือ้ ถอนจานวนมาก

ราคาทีด่ นิ ถูก รูปร่างไซต์ยาก ต่อการวางผัง / ไม่มวี วิ แม่น้ า

มีความส่วนตัว

มองเห็นง่าย

เดินทางไม่สะดวก

ไม่มที างเดินคน

บทที่ 3 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร สรุปข้อมูล

SITE เกณฑ์

ราคาทีด่ นิ ขนาดทีด่ นิ ทัศนียภาพ กฏหมายผังสี มีความเงียบสงบ ปริมาณสิง่ ก่อสร้างทีต่ อ้ งรือ้ ถอน ติดถนนใหญ่ 16 ม. ติดแม่น้า (ความกว้างหน้าไซต์) ใกล้สถานนี BTS ไม่เกิน 500 ม. รูปร่างผืนผ้า ความปลอดภัย ใกล้สถานทีท่ อ่ งเทีย่ ว total

SITE 01 ค่าน้าหนัก

4 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 1

คะแนนดิบ 1 5 3 3 3 2 5 5 5 3 3 1

SITE 02 คะแนน 4 15 9 9 9 6 10 10 10 6 6 1 94

คะแนนดิบ 3 4 3.5 3 2 1 5 5 0 1 1 5

SITE 03 คะแนน 12 12 10.5 9 6 3 10 10 0 2 2 5 76.5

คะแนนดิบ 5 3 2 3 1 2 5 0 0 1 4 3

คะแนน 20 9 6 9 3 6 10 0 0 2 8 3 73

บทที่ 4 ข้ อ มู ล เ ชิ ง เ ท ค นิ ค ปั จ จั ย แ ล ะ ท ฤ ษ ฎี ที่ เ กี่ ย ว ข้ อ ง

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาวิธีการออกแบบโรงแรมระดับ 5 ดาว

มาตรฐานโรงแรม

โรงแรมระดับ 1 ดาว

โรงแรมระดับ 2 ดาว

โรงแรมระดับ 3 ดาว

โรงแรมระดับ 4 ดาว

โรงแรมระดับ 5 ดาว

ขนาดห้องพัก มาตรฐาน

ขนาดเตียง อย่างต่า

10 sq.m.

3 ft.

14 sq.m.

3 ft.

18 sq.m.

3 ft.

24 sq.m.

3.5 ft.

มี

มี

มี

อย่างต่า 2

มี

30 sq.m.

4 ft.

มี

มี

มี

อย่างต่า 4

มี

สระว่ายน้า ห้องออกกาลังกาย ห้องประชุมใหญ่ ห้องประชุมย่อย ห้องอาหาร

ที่มา สมาคมโรงแรมไทย

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง

โรงแรมระดับ 5 ดาว

สิง่ อานวยความสะดวก

ภายในห้อง

การศึกษาวิธีการออกแบบโรงแรมระดับ 5 ดาว

กิจกรรม

ห้องขนาด 30 ตร.ม. + 3 TYPE

เตียงนอน 4 ft

20 นิ้ว+

+อาหารไทย +อาหารนานาชาติ

Mini Bar

ห้องประชุมใหญ่

สระว่ายน้า

ฟิตเนส

ห้องอบไอน้า

ห้องประชุมเล็ก

ระบบรักษาความ ปลอดภัย

ห้องนวด

Business Center

ที่ ม า ส ม า ค ม โ ร ง แ ร ม ไ ท ย

Jacuzzi

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาวิธีการออกแบบโรงแรมระดับ 5 ดาว

ระบบขนส่งแนวดิ่ง

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษากฏหมายที่เกี่ยวข้อง

๑

น้ำหนักบรรทุกจร

๒

ทำงเดิน

๓

โครงสร้ำง

๔

ข้อกำหนด

๕

อุปกรณ์ดับเพลิง

๖

บันไดหนีไฟ

๗

ที่ตั้งโครงกำร

๘

ที่ว่ำงอำคำร

๙

บันได

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาทฤษฎีโครงสร้างอาคารสูง

องค์ประกอบของระบบโครงสร้างอาคารสูง

▪ แรงโน้มถ่วง o น้ าหนังของโครงสร้าง o น้ าหนักบรรทุกจร 160

▪ แรงกระทาด้านข้าง o แรงลม o แรงกระทาอื่นๆ

การเปรียบเทียบระบบโครงสร้าง ตามจานวนชั้น

- BEAM ช่วยรับแรงและถ่ายแรงลงสูโ่ ครงสร้างหลัก - COLUMN เป็ นโครงสร้างรับแรงทางแนวดิง่ (Compression) - SHEAR WALL ทาหน้าทีร่ บั แรงด้านข้าง (Shear force) - BRACING ช่วยสนับสนุ นโครงสร้างหลัก ทาให้อาคาร แข็งแรง - CORE เป็ นองค์ประกอบของโครงสร้างทีส่ าคัญ ช่วยรับ แรงกระทาด้านข้าง

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาปัจจัยทฤษฎีระบบอาคารสูง

ระบบขนส่งแนวดิ่ง • ประเภทลิฟต์ของอาคาร

• ระบบบันไดเลื่อน 25 floor+

ลิฟต์โดยสาร

มาตรฐานความชัน 30 – 35 องศา ระยะ OVERHEAD CLEARANCE > 2.30 ม.

10 – 25 floor

ติดตัง้ อุปกรณ์ป้องกัน และป้ ายเตือน

0 – 10 floor

การพิจารณาการออกแบบระบบลิฟต์

ลิฟต์ความเร็วต่า ลิฟต์ความเร็วปานกลาง ลิฟต์ความเร็วสูง ไม่เกิน 60 เมตร/นาที

90 -105 เมตร/นาที

เกิน 120 เมตร/นาที

ลิฟต์บริการ แบ่งออกตามการใช้งาน และน้ าหนักบรรทุก

- จานวนลิฟต์

จานวนคน / เครื่อง

พืน้ ทีใ่ ช้สอย / เครื่อง

- ขนาดบรรทุก

จานวนคน

น้ าหนักบรรทุก

- ความเร็ว

บรรทุกของ

บรรทุกรถ

ส่งอาหาร

จานวนชัน้

- การคานวณ การจราจรลิฟต์

เวลา CHECK OUT / DIINNER

- ประเภทอาคาร หรือข้อมูลอื่นๆ

ขนาดและเงือ่ นไขการใช้อาคาร

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาปัจจัยทฤษฎีระบบอาคารสูง

ระบบปรับอากาศแบบ COOLONG TOWER

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาปัจจัยทฤษฎีระบบอาคารสูง

ระบบขนส่งแนวดิ่ง

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาปัจจัยทฤษฎีระบบอาคารสูง

ระบบสุขาภิบาล

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง การศึกษาปัจจัยทฤษฎีระบบอาคารสูง

ระบบป้องกันอัคคีภย ั

บทที่ 4 ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย และทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง สรุปข้อมูลเชิงเทคนิค ที่ส่งผลต่อสถาปัตยกรรม และการตลาด

ระบบขนส่งแนวดิ่ง

บทที่ 5 แ น ว ค ว ำ ม คิ ด ก ำ ร จั ด ทำ โ ค ร ง ก ำ ร

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร แนวคิดในการออกแบบ

เ จ ริ ญ ก รุ ง “ จุดเริ่มต้นของความเจริญทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจ ” “ ย่านธุรกิจสร้างสรรค์ ”

❖

❖ ❖ ❖

❖ ❖

❖

❖

❖

❖

❖ ❖

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร สรุปพื้นที่ใช้สอยรวม

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

ถนนความกว้าง 16 m

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

6M 12 M ระยะร่นตามกฎหมาย

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

6M 12 M ระยะร่นตามกฎหมาย

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

บันไดหนีไฟ

Core lift

ทางหนีไฟทางอากาศ

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร วิเคราะห์การจัดการพื้นที่ใช้สอยของโครงการ

RESIDENT

DROP OFF

PA R K I N G ENTRANCE LOBBY A D M I N I S TAT O R S E RV I C E PA R K I N G

R E S TA U R A N T CONFERENCE

POOL S E RV I C E ENTRANCE

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร ผังพื้นอาคาร

POND RESTAURANT

RESTAURANT

RESTAURANT POOL POOL

PARKING LOBBY

BOH

BOH

PARKING

RETAIL DROPOFF

FLOOR 1

FLOOR 2

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร ผังพื้นอาคาร

POND RESTAURANT

RESTAURANT

RESTAURANT POOL POOL

PARKING LOBBY

BOH

BOH

PARKING

RETAIL DROPOFF

FLOOR 1

FLOOR 2

SKY LOUNGE PERSPECTIVE

SUITE ROOM PERSPECTIVE

SUITE TWIN BED PERSPECTIVE

RIVER VIEW PERSPECTIVE

INFINITY POOL PERSPECTIVE

PERSPECTIVE

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร รายละเอียดห้องพัก

Suite River view 1 king bed Suite River view twin bed Suite City view 1 king bed FLOOR 6-29

Suite City view twin bed

Executive 2 Bedroom

FLOOR 30

Specially Suite Presidental suite

FLOOR 31

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร รายละเอียดห้องพัก

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร รายละเอียดห้องพัก

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร รายละเอียดห้องจัดเลี้ยง

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร รายละเอียดพื้นที่รา้ นอาหาร

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร รูปภาพแสดงรายละเอียดสิ่งอานวยความสะดวก

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร รายละเอียดการบริการ

บทที่ 6 ก ำ ร ป ร ะ เ มิ น ค ว ำ ม เ ป็ น ไ ป ไ ด้ ข อ ง โ ค ร ง ก ำ ร

บทที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร การประเมินค่าใช้จ่ายของโครงการ

บทที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร การประเมินค่าใช้จ่ายของโครงการ

บทที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร การประเมินค่าใช้จ่ายของโครงการ

บทที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร การคานวณจุดคุ้มทุน

บทที่ 5 แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร สรุปผล

บทที่ 7 อ้ ำ ง อิ ง

บทที่ 7 อ้ำงอิง กิตติกรรมประกาศ

กิตติกรรมประกาศ

ทีโ่ ครงการนาเสนอฉบับนี้สามารถสาเร็จลุลว่ งไปได้ดว้ ยดี เป็ นเพราะปั จจัย หลายประการ รวมถึงความ ช่วยเหลือต่างๆเข้ามาเกีย่ วข้อง ผูจ้ ดั ทาต้องของกราบขอบพระคุณมา ณ ทีน่ ้ี ขอขอบพระคุณ ผศ.ไกรทอง โชติวุฒพิ ฒ ั นา อาจารย์ทป่ี รึกษารายวิชา ทีใ่ ห้คาปรึกษา ความรู้ ความเป็ นมือ อาชีพ ทัง้ ในรายวิชา และการใช้ชวี ติ ทีเ่ ป็ นประโยชน์ต่อคณะผูจ้ ดั ทาอย่างยิง่ ขอขอบพระคุณ อาจารย์ปรัศณีย์ เมฆสวัสดิ ์ อาจารย์ทป่ี รึกษารายวิชา ทีใ่ ห้ทงั ้ ความรูแ้ ละกาลังใจในการ ทางานต่อผูจ้ ดั ทาอย่างมาก รวมถึงเพือ่ นๆนอกกลุม่ และเพือ่ นๆในกลุม่ ล นาน เทอญ ทีค่ อยให้กาลังกาย และกาลังใจซึง่ กันและกัน ทาให้ สามารถแก้ไขปั ญหาต่างๆไปได้ และฟาโรห์ เพือ่ นทีค่ อยให้รอยยิม้ ในกลุม่ เสมอมา ขอแสดงความนับถือ คณะผูจ้ ดั ทา

บทที่ 7 อ้ำงอิง บรรณานุกรม

ANDAZ C

H

A

R

O

E

N

K

R

U

N

G

H

O

T

E

L